Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO
USUFRUTUÁRIO
INEFICÁCIA
ABUSO DE DIREITO
II - O arrendamento celebrado nessas condições é ineficaz stricto sensu em relação aos demais contitulares que poderiam locar.
III - Não se tratando de contrato celebrado por escritura pública, esse assentimento pode assumir qualquer forma admissível em direito.
IV - A não oposição dos proprietários do prédio à manutenção dos Réus no respectivo 1.º andar, não pode ser normativamente valorável como assentimento tácito do arrendamento, se não se provou que, em algum momento, aqueles houvessem, sequer, tomado conhecimento desse arrendamento.
V - A simples não oposição dos proprietários do prédio, desde a data em que o arrendamento foi celebrado (anterior a Novembro de 1981), até meados de 1999, a que os Réus se mantivessem no respectivo 1.º andar, não pode ser interpretada, à luz do princípio da boa fé, por forma a criar nestes a legítima confiança de que aqueles não exerceriam o seu jus reivindicandi, uma vez improvado que os mesmos proprietários conhecessem o mencionado arrendamento e que os próprios Réus soubessem quem eram os proprietários.
VI - Não constitui, por isso, abuso do direito, na modalidade de proibição de venire contra factum proprium, a actuação dos Autores/contitulares do direito de propriedade sobre o prédio ao exigir judicialmente a restituição do 1.º andar ocupado pelos demandados.
VII - Na acção de reivindicação, os Autores podem exigir dos Réus uma indemnização, a título de retribuição compensatória, pela ocupação ilegítima do prédio.
No Tribunal Judicial da Comarca de .........., B.........., C.......... e D.......... propuseram acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra E.......... e mulher F.........., pedindo a procedência da acção e que, em consequência, sejam os Réus condenados:
a) a reconhecer que os Autores são donos e legítimos proprietários com exclusão de outrem, do prédio id. no art. 1 da petição;
b) a desocupar o referido prédio que ocupam e entregá-lo aos Autores livre de pessoas e bens;
c) a pagar aos Autores a quantia mensal de 30.000$00, a título de indemnização, desde a citação até entrega do imóvel.
Os Réus contestaram, por excepção (invocando a sua qualidade de arrendatários do andar em causa), concluindo pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
Os Autores responderam, alegando a nulidade do arrendamento invocado pelos Réus, concluindo como na petição inicial.
O processo prosseguiu os seus trâmites, vindo a ser realizada a audiência de julgamento, sem gravação das provas e proferida sentença em que se decidiu:
Julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenar os Réus a reconhecer os Autores como donos e legítimos proprietários, com exclusão de outrem, do prédio descrito na Conservatória de Registo Predial de .......... sob o n.º 02283/070600 da freguesia de .......... e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 3193, no mais absolvendo os Réus do pedido.
Não se considerou existir litigância má fé.
Apelaram os Autores, concluindo:
1.A usufrutuária de metade de um prédio não pode dar de arrendamento uma parte especificada, um andar, desse prédio.
2.Uma vez que os poderes de fruição e disposição cabem conjuntamente aos usufrutuários e donos da raiz e propriedade plena da outra metade.
3.É nulo o arrendamento feito por algum dos usufrutuários, sem o consentimento expresso de todos os demais usufrutuários ou donos da propriedade plena da outra metade.
4.Essa nulidade é invocável pelos consortes que não outorgaram o contrato.
5.O assentimento para tal contrato tinha de ser feito por documento escrito.
6.O reconhecimento do arrendamento por um dos consortes não vincula os outros.
7.Não se presume, muito menos se tal não foi invocado que a passagem de muitos anos sobre a morte do usufrutuário “senhorio” se desse um consentimento tácito.
8.Aliás nem provado foi ou sequer alegado que os AA já tivessem tido conhecimento da morte da usufrutuária há muito ou pouco tempo, mas tão só que a partir de 1999 pediram a entrega do imóvel.
9.Não há qualquer depósito de rendas em nome dos AA ou seus antecessores.
10.Não podiam eles dar assentimento a “contrato de arrendamento” cuja existência desconheciam.
11.Não existe assentimento tácito nos contratos de arrendamento para habitação.
Pediram a revogação da sentença recorrida, julgando-se a acção procedente.
Contra-alegaram os Réus, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Em matéria de facto, deu-se como assente:
A)Encontra-se registado a favor dos AA, na Conservatória do Registo Predial de .......... sob o n.º 02283/070600, a aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito, do prédio urbano sito na Rua .........., ..., .........., concelho de .........., composto por casa de dois pavimentos, para habitação, dependência e quintal, encontrando-se inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. 3193, conforme certidão de fls. 7 a 10, cujo teor se dá por reproduzido.
B)Os Autores adquiriram o referido prédio em sucessão por óbito de G.......... que, por sua vez, o tinha adquirido por partilha de óbito de seus pais.
C)Os AA, há mais de 1, 5, 10, 15, 20 e 30 anos, vêm possuindo, habitando, administrando, realizando obras e pagando impostos do referido prédio, à vista de toda a gente, de forma pública e pacífica, sem oposição de quem quer que fosse, sem interrupção no tempo, sendo por todos reconhecidos como únicos e exclusivos proprietários.
D)Dá-se por integralmente reproduzido o testamento certificado de fls. 11 a 13.
E)H.......... faleceu em 6 de Julho de 1982, conforme certidão de óbito constante de fls. 14, cujo teor se dá por reproduzido.
F)Os réus ocupam o 1.º andar do imóvel referido em A).
G)Os autores pediram aos réus a entrega da casa que habitam, tendo os mesmos recusado abandoná-la.
H)A H.........., na qualidade de usufrutuária do prédio, arrendou para habitação ao réu marido o 1.º andar do prédio referido em A), em data anterior a Novembro de 1981.
I)Mediante a renda mensal de esc.850$00, a pagar no 10 dia útil do mês a que respeita.
J)Aquando desse contrato, a H.......... vivia num anexo situado ao fundo do terreno.
L)E os réus passaram a viver, pelo referido contrato de arrendamento, no 1.º andar do prédio.
M)Desde então aí se mantendo como locatários.
N)Desde o falecimento de H.........., os RR vêm depositando as rendas na CGD, em nome de herdeiros de H.......... .
O)Por desconhecerem quem, em concreto, eram os proprietários do prédio.
P)Até meados de 1999, os RR mantiveram-se no 1.º andar do prédio referido em A), sem oposição dos respectivos proprietários.
Q)Dão-se por integralmente reproduzidos os documentos de fls. 85 a 94 e 102.
Como é sabido, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes (arts. 684, n.º 3 e 690, n.º 1 do CPC).
Da matéria de facto:
A decisão da matéria de facto não foi impugnada pelos recorrentes.
Nem por isso, podemos deixar de, oficiosamente, proceder às alterações que se seguem.
Em relação à al. C) dos factos assentes:
Deu-se aí como assente que:
“Os autores, há mais de 1, 5, 10, 15, 20 e 30 anos, vêm possuindo, habitando, administrando, realizando obras e pagando impostos do referido prédio, à vista de toda a gente, de forma pública e pacífica, sem oposição de quem quer que fosse, sem interrupção no tempo, sendo por todos reconhecidos como únicos e exclusivos proprietários”.
A redacção desta al. C) resultou do teor do artigo 4 da petição inicial, que não foi impugnado pela parte contrária.
Deve, por isso, a nosso ver, ser alterada em conformidade a redacção da al. C), por forma a que dela fique a constar que: “Os autores, por si e seus antepossuidores, há mais de …”, no mais mantendo a redacção dada.
Em relação á resposta ao ponto n.º 9 da base instrutória:
A este quesito, perguntava-se: “Desde então aí se mantendo como locatários”?
Respondeu-se: “Provado”.
Ora, a parte final da resposta, “como locatários”, envolve matéria de direito que faz parte do objecto do litígio (não existe acordo entre as partes sobre a existência do arrendamento).
Como tal, considera-se não escrita _ art. 646, n.º 4 do CPC.
Provado, apenas, ao ponto n.º 9, que: “Desde então aí se mantendo”.
Da matéria de direito:
Estamos em face de uma acção de reivindicação (art. 1311 do Cód. Civil).
Na sentença recorrida, decidiu-se, como vimos, reconhecer os Autores como proprietários do prédio identificado na petição inicial, absolvendo-se, porém, os Réus do pedido de restituição e do pedido de indemnização formulados.
Considerou-se, aí, como demonstrada a existência e validade de um contrato de arrendamento habitacional, celebrado em data anterior a Novembro de 1981, entre H........../locadora, na qualidade de usufrutuária de metade indivisa do prédio em causa (usufruto constituído pelo testamento de que foi junta certidão a fls. 12 e 13) e o Réu/locatário, tendo por objecto o 1.º andar do aludido prédio urbano.
Que com a morte da usufrutuária, em 6 de Julho de 1982, se extinguiu o usufruto de que a mesma era titular.
Que, no entanto, não tendo os Autores deduzido qualquer oposição á ocupação pelos Réus, do dito 1.º andar, durante cerca de 17 anos, esse comportamento omissivo dos Autores tem de ser interpretado como assentimento tácito do arrendamento celebrado entre a referida usufrutuária e o Réu. Ou seja: o arrendamento celebrado não teria caducado com a morte da usufrutuária, tendo os Autores passado a assumir a posição de senhorios.
E que, de qualquer modo, dado o descrito comportamento omissivo dos Autores, que, apesar de, há cerca de 17 anos, terem conhecimento da cedência do gozo do referido 1.º andar aos Réus, nunca reagiram contra tal cedência, a pedida restituição do bem em causa constituía um verdadeiro abuso do direito (art. 334 do CC).
Discordam os Autores, no recurso, defendendo, em resumo, por um lado, que o arrendamento celebrado pela usufrutuária de metade indivisa do prédio com o Réu, sem o consentimento expresso dos proprietários, é nulo e, por outro lado, que não houve assentimento tácito de tal arrendamento.
Vejamos.
Quanto á validade ou nulidade do contrato de arrendamento para habitação, celebrado entre a usufrutuária de metade indivisa do prédio urbano identificado na petição inicial e o Réu, em data anterior a Novembro de 1981, tendo por objecto o 1.º andar do mesmo prédio:
Em nosso entender, ao contrário do que se considerou, na decisão recorrida, não se mostra que tal contrato de arrendamento tenha sido validamente celebrado _ o que, aos Réus, competia demonstrar. [Como se entendeu no Ac. do STJ de 7 de Fevereiro de 1995, de que foi Relator o Ex. m.º Sr. Juiz Conselheiro Dr. Cardona Ferreira, CJ Acs. STJ Ano III, Tomo I, p. 67:
“Na acção de reivindicação o autor tem de demonstrar o seu direito de propriedade ou de compropriedade e os réus os factos que demonstram a legitimidade da sua detenção” (ponto II do respectivo Sumário)]
Nos termos do art. 1439 do Cód. Civil, “Usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância”.
Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela, em Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed., p. 457: as notas essenciais do direito de usufruto são as seguintes: a) é um direito essencialmente temporário; b) que confere ao titular o gozo pleno da coisa; c) tanto podendo incidir sobre uma coisa como sobre um direito; d) é um direito sobre coisa (ou direito) alheia; e) que não atribui ao titular a faculdade de alterar a forma ou a substância da coisa”.
Dispõe, por sua vez, o art. 1446 do Cód. Civil que: “O usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico”.
Não se duvida, pois, de que o usufrutuário, como titular do gozo sobre o prédio, tem legitimidade para o dar de arrendamento. [V., por todos, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed., p. 460]
Sucede que, no caso concreto, e como resulta da matéria de facto apurada, a usufrutuária H.........., que deu de arrendamento ao Réu o 1.º andar do prédio identificado na petição inicial, era-o, apenas, de metade indivisa do prédio, como resulta do testamento, de que foi junta fotocópia autenticada a fls. 11 e ss.
Ora, parece ter, aqui, aplicação a previsão do art. 1024, n.º 2 do Cód. Civil, “interpretado extensivamente por forma que, por igualdade de razão, se faça entrar no conceito de “consorte” nele usado aquele que, não sendo dono de parte indivisa do prédio, é, no entanto, titular, enquanto usufrutuário, dos respectivos poderes de fruição”. [A frase entre aspas é do Ac. do STJ de 30-04-2002, de que foi Relator o Ex. m.º Sr. Juiz Conselheiro Dr. Ribeiro Coelho, publicado na íntegra em www.dgsi.pt, em que se decidiu:
“Se à data do arrendamento o prédio era objecto de um usufruto sobre uma metade indivisa, de um direito de propriedade sobre a mesma metade e de um direito de propriedade pleno sobre a outra metade indivisa, os poderes de fruição cabiam, conjuntamente, ao usufrutuário e a estes comproprietários, pelo que o seu exercício de um contrato de arrendamento incidindo sobre uma sua parte especificada cabia a todos” (ponto I do respectivo Sumário)]
Estabelece este artigo:
“1.A locação constitui, para o locador, um acto de administração ordinária, excepto quando for celebrada por prazo superior a seis anos.
2.Porém, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento; se a lei exigir escritura pública para a celebração do arrendamento, deve o assentimento ser prestado por igual forma”.
Não dispondo a usufrutuária H.......... da exclusividade dos poderes de fruição sobre o prédio em causa, não podia, só por si, dar de arrendamento o 1.º andar do mesmo prédio ao Réu, sem o consentimento de todos os contitulares que poderiam locar.
Indemonstrada, portanto, a válida constituição da relação locatícia em apreço.
Mas, terá havido assentimento posterior do arrendamento (cfr., ainda, o disposto no n.º 2 do art. 1024 do Cód. Civil), designadamente, por parte dos Autores (contitulares do direito de propriedade sobre o prédio, que herdaram de G.........., falecido em 04/03/1988)?
Não se tratando de contrato celebrado por escritura pública, esse assentimento poderia assumir qualquer forma admissível em direito.
Ora, da matéria factual apurada, não resulta que, em algum momento, tenha sido assumido expressamente pelos Autores (ou pelos seus antecessores, na nua propriedade do prédio) o arrendamento em causa.
Não resulta, também, em nosso entender, que tenha havido assentimento tácito (cfr. arts. 217, n.º 1 e 288, n.º 3 do Cód. Civil).
Como se vê dos autos, desde data anterior a Novembro de 1981, em que foi celebrado o mencionado contrato de arrendamento para habitação, que os Réus ocupam o 1.º andar do prédio identificado na petição inicial.
Tendo a usufrutuária H.......... falecido em 6 de Julho de 1982 (extinguindo-se, por isso, o mencionado usufruto _ art. 1476, n.º 1 al. a) do Cód. Civil), desde então, que os Réus depositam as rendas na Caixa Geral de Depósitos, em nome de herdeiros da falecida (conforme resulta da certidão de nascimento junta a fls. 102, o Réu é neto materno da falecida), por desconhecerem quem eram os donos do prédio (alíneas N) e O) dos factos provados).
Os Autores, residentes na Venezuela, são, respectivamente, viúva e filhos de G.......... (conforme resulta dos documentos juntos a fls. 85 e ss.).
Tendo herdado o prédio em causa, por sucessão por óbito de G.........., ocorrido em 4 de Março de 1988, na Venezuela (conforme resulta dos documentos de fls. 7 a 9 e fls. 86).
Até meados de 1999, os Réus mantiveram-se no referido 1.º andar, sem oposição dos respectivos proprietários (al. P) dos factos provados).
Todavia, se julgamos bem, a não oposição dos proprietários do prédio em causa, até meados de 1999, á manutenção dos Réus no respectivo 1.º andar, não pode ser entendida como não oposição ao arrendamento, uma vez que não se provou que, em algum momento, aqueles houvessem, sequer, tomado conhecimento desse arrendamento.
O descrito comportamento omissivo dos proprietários do prédio, nomeadamente, dos Autores, não é, assim, segundo nos parece, normativamente valorável como assentimento do arrendamento em apreciação. [Sobre a matéria, entre outros, na doutrina, Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico; Rui Alarcão, A Confirmação dos Negócios Anuláveis; Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, vol. II. Na jurisprudência, Ac. do STJ de 22 de Novembro de 1994, de que foi Relator o Ex.m.º Sr. Juiz Conselheiro Dr. Cardona Ferreira, BMJ n.º 441, p. 305; Ac. do STJ de 14 de Novembro de 2000, de que foi Relator o Ex.m.º Sr. Juiz Conselheiro Dr. Silva Paixão, em www.dgsi.pt]
Improvada a existência de um arrendamento “válido”, vinculativo para os proprietários do prédio em causa, [É discutida a qualificação jurídica da invalidade a que se refere o n.º 2 do art. 1024 do Cód. Civil.
Segundo o Ac. do STJ de 11 de Outubro de 2001, CJ Acs. STJ Ano IX, Tomo III, p. 76, de que foi Relator o Ex.m.º Sr. Juiz Conselheiro Dr. Silva Paixão (onde se dá conta das diversas posições sobre a matéria), “É mais correcta a tese de que o arrendamento de prédio indiviso, feito por um usufrutuário sem manifestação do assentimento anterior ou posterior dos demais, é ineficaz stricto sensu quanto aos não outorgantes” (ponto I do Sumário)] estamos fora do campo de aplicação do art. 1056 do Cód. Civil (invocado nas contra-alegações de recurso), onde se prescreve que: “Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054”.
Estamos, igualmente, fora do âmbito de aplicação do art. 66, n.º 2 do RAU, onde se prevê que: “Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051 do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90”.
Quanto ao abuso do direito:
Há que analisar se é abusivo o comportamento dos Autores, ao pedirem a restituição do 1.º andar do prédio em causa, como se considerou na sentença recorrida.
Antes, porém, se chamando a atenção para que, ao contrário do que aí se expendeu em sede de fundamentação jurídica, não ficou apurado que os Autores tivessem conhecimento, há cerca de 17 anos, da cedência do gozo do 1.º andar do prédio aos Réus por parte da usufrutuária.
Nos termos do art. 334 do Cód. Civil, “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Está, em questão, no caso dos autos, a proibição do venire contra factum proprium.
Pois bem, segundo pensamos, no circunstancialismo descrito, a simples não oposição dos proprietários do prédio em causa, desde a data em que o contrato de arrendamento foi celebrado (anterior a Novembro de 1981), até meados de 1999, a que os Réus se mantivessem no respectivo 1.º andar, não pode ser objectivamente interpretada, á luz da boa fé, por forma a criar nestes a legitima confiança de que aqueles, enquanto titulares do direito de propriedade, não exerceriam o seu jus reivindicandi, exigindo a restituição da coisa, uma vez improvado que os mesmos proprietários conhecessem o mencionado arrendamento e que os próprios Réus soubessem quem eram os proprietários. [Acerca do instituto do abuso do direito, v., entre outros, António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, p. 191 e ss; Paulo Mota Pinto, Sobre a Proibição do Comportamento Contraditório (venire contra factum proprium), Boletim da Faculdade de Direito, Volume Comemorativo, Coimbra 2003, p. 269 e ss.]
É sabido que o direito de propriedade é imprescritível (com o limite da usucapião), nos termos dos arts. 298, n.º 3 e 1313, ambos do Cód. Civil.
Por outro lado, conforme dispõe o n.º 2 do art. 1311 do Cód. Civil, havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
Finalmente, quanto ao pedido de indemnização:
Do exposto, decorre que, face á recusa dos Réus a entregar o referido 1.º andar aos Autores, têm estes direito a exigir daqueles uma indemnização, a título de retribuição compensatória pela ocupação.
Não existindo, porém, elementos de facto suficientes para a quantificação do dano, a fixação da indemnização será relegada para liquidação em execução de sentença (art. 661, n.º 2 o Cód. Proc. Civil).
Em síntese, podemos concluir:
I _ A usufrutuária de metade indivisa de prédio urbano não pode, só por si, dar de arrendamento parte especificada do prédio, sem o consentimento anterior ou posterior dos demais contitulares que poderiam locar, interpretando-se extensivamente a previsão do n.º 2 do art. 1024 do Cód. Civil;
II _ O arrendamento celebrado nessas condições é ineficaz stricto sensu em relação aos demais contitulares que poderiam locar;
III _ Não se tratando de contrato celebrado por escritura pública, esse assentimento pode assumir qualquer forma admissível em direito;
IV _ A não oposição dos proprietários do prédio à manutenção dos Réus no respectivo 1.º andar, não pode ser normativamente valorável como assentimento tácito do arrendamento, se não se provou que, em algum momento, aqueles houvessem, sequer, tomado conhecimento desse arrendamento;
V _ A simples não oposição dos proprietários do prédio, desde a data em que o arrendamento foi celebrado (anterior a Novembro de 1981), até meados de 1999, a que os Réus se mantivessem no respectivo 1.º andar, não pode ser interpretada, à luz do princípio da boa fé, por forma a criar nestes a legítima confiança de que aqueles não exerceriam o seu jus reivindicandi, uma vez improvado que os mesmos proprietários conhecessem o mencionado arrendamento e que os próprios Réus soubessem quem eram os proprietários. Não constitui, por isso, abuso do direito, na modalidade de proibição de venire contra factum proprium, a actuação dos Autores/contitulares do direito de propriedade sobre o prédio ao exigir judicialmente a restituição do 1.º andar ocupado pelos demandados.
VI _ Na acção de reivindicação, os Autores podem exigir dos Réus uma indemnização, a título de retribuição compensatória, pela ocupação ilegítima do prédio.
Decisão:
Nos termos e com os fundamentos expostos, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida, na parte impugnada, condenando-se os Réus E.......... e mulher F.......... a desocupar o 1.º andar do prédio identificado na petição inicial e a entregá-lo aos Autores B.........., C.......... e D.........., livre de pessoas e bens.
Mais se condenam os Réus a pagar aos Autores a quantia de indemnização, a título de retribuição compensatória pela ocupação do mencionado 1.º andar, que se liquidar em execução de sentença, desde a citação até efectiva restituição.
Condenam-se, desde já, os Réus, em custas, na proporção de 2/3.
Na parte restante, condenam-se Autores e Réus, provisoriamente, em custas, em igual proporção.
Porto, 7 de Março de 2005
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues