Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 10296/20.6T8PRT.P1 |  |
DOCUMENTOS PARTICULARES
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RENOVAÇÃO
NRAU
INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO
ABUSO DE DIREITO
II – Por carta enviada aos réus sob registo e com aviso de recepção, e por estes recebida, a senhoria opôs-se à renovação automática do contrato, reivindicando a devolução do arrendado dos autos livre e devoluto, com respeito pelo preceituado nos art.ºs 1054.º n.º1 e 1051.º n.º1 al. b), ambos do C.Civil.
III - A lei prevê um outro caso de renovação do contrato de arrendamento, resultante da manutenção da anterior situação de facto pelo período mínimo de um ano, sem oposição do locador e fundada na presunção de acordo tácito das partes na renovação do contrato.
IV – Em consequência da denúncia do contrato pela senhoria, o contrato extinguiu-se em 25.08.2019.
V -Não obstante os réus se manterem, após a extinção do contrato, na posse do locado, pagando mensalmente o valor correspondente à renda estipulada, verifica-se que os mesmos foram citados para a presente acção em Julho de 2020, logo não se verifica o decurso do prazo mínimo de um ano desde da data da extinção do contrato e a data em que chegou ao conhecimento dos réus a oposição do locador (a instauração da presente acção).
Processo n.º 10296/20.6T8PRT.P1
Tribunal Judicial da Comarca ... - Juízo Local Cível ... – Juiz ...
Recorrentes – AA e BB.
Recorrida – K..., Ld.ª
Relatora – Anabela Dias da Silva
Adjuntas – Desemb. Ana Lucinda Cabral
Desemb. Maria do Carmo Domingues
I – K..., Ld.ª, com sede no …, intentou no Tribunal Judicial da Comarca ... - Juízo Local Cível ..., a presente acção declarativa de condenação com processo comum contra AA e BB, pedindo que seja considerada válida e eficaz a denúncia do contrato de locação dos autos e serem os réus condenados a despejar o arrendado, entregando-o à autora como o receberam, livre de pessoas e bens.
Alegou para tanto e em síntese que é dona e legítima proprietária de um prédio urbano, composto por 24 casas destinadas à habitação, com área coberta de 1032 m2 e descoberta 1920 m2, descrito na C. R. Predial... sob o n.º ..... – freguesia de ..., por o ter adquirido em 3.07.2019. E por termo de transacção, celebrado em 29.05.2006, homologado por sentença entretanto transitada em julgado, na acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, em que foi autora a então proprietária do prédio, “S... SA”, e réus os agora também réus, que correu termos na ..., da extinta ... Vara Cível ..., sob o n.º …/...., e onde os réus reconheceram a autora nessa acção como legítima dona e proprietária da casa, identificada com o n.º.., do Bairro..., no … e esta, por sua vez, reconheceu os réus como legítimos arrendatários dessa mesma casa. Mais ficou estabelecido que o contrato de arrendamento que regularia a relação entre a proprietária da casa enquanto senhoria e os réus enquanto inquilinos, seria do tipo com termo certo, com início em 25.08.2005 e termo em 24.08.2010 e que esse prazo se renovaria automaticamente por períodos de 3 anos, enquanto nenhuma das partes procedesse à sua denúncia.
Este termo de transacção é o único contrato de arrendamento existente entre a autora e a ante proprietária do prédio e os réus.
A autora é a actual e única senhoria da referida casa .. dos autos e os réus os únicos e actuais arrendatários e após sucessivas actualizações, a renda mensal actual é de €275,00. Uma das renovações do arrendamento dos autos terminou em 25.08.2019 e através de carta enviada aos réus sob registo e com aviso de recepção, a ante proprietária do prédio dos autos opôs-se à renovação automática do referido contrato, reivindicando a devolução do arrendado dos autos livre e devoluto para o dia 25.08.2019. Tal carta foi enviada em 11.02.2019, respeitando o prazo de antecedência legal de aviso para a oposição à renovação automática da vigência contratual do arrendamento dos autos e os réus receberam a mesma em 13.02.2019. Depois de a receberem, os réus transmitiram verbalmente aos representantes da “S...” que se recusavam a sair e até hoje recusam-se a devolver a casa e continuam a ocupá-la.
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Pessoal e regularmente citados, os réus vieram contestar pedindo a improcedência da acção.Para tanto, alegaram que receberam a carta da denúncia, mas esta não teve em conta o teor do acordo de renovação do contrato de arrendamento, no qual se refere que deverão ser acordadas as condições de renovação desse contrato. Assim, o contrato passou a ser por tempo indeterminado. Pelo que a autora por carta datada de 15.06.2019, referiu a sua qualidade de senhoria e indicou IBAN para pagamento da renda; as rendas têm sido pagas.
Mais alegaram que existe um contrato de arrendamento por tempo indeterminado, quer por força do acordo de renovação do contrato de arrendamento de 11.04.2011, quer por via do reconhecimento posterior desse contrato de arrendamento demonstrado com a data de 15.07 e os recibos de renda.
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A autora respondeu invocando, em síntese, que à data do envio da carta o contrato encontrava-se em vigor; sendo que os réus não procederam à entrega do locado pelo que estão obrigados ao pagamento da renda até ao momento da restituição.*
Oportunamente procedeu-se à audiência de julgamento, após os que foi proferida sentença de onde consta: “Nesta confluência, julgando procedente a presente acção, decido condenar os réus no pedido, condenando-os a entregar o locado, livre de pessoas e bens.Custas pelos réus.
Registe e notifique. (…)”.
Inconformados com a tal decisão, dela vieram os réus recorrer de apelação pedindo a sua revogação e substituição por outra que julgue a acção totalmente improcedente.
Os apelantes juntaram aos autos as suas alegações que terminam com as seguintes conclusões:
A. A matéria constante do ponto P da matéria de facto provada que se encontra incompleta “Os réus continuaram a pagar a renda de forma ininterrupta e pontual para o IBAN indicado na carta supra”.
Concretos meios probatórios constantes do processo que impunham decisão diversa.
B. Os documentos 2 e 3 a 7 juntos com a petição emitidos pela autora e não impugnados por esta e dos quais consta que dizem respeito.
C. O arrendamento relativo aos meses de Agosto, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2019 e referente à casa ... Tais documentos nos termos do artigo 374.º do C. Civil fazem prova plena, quer da sua emissão pela autora e remessa por esta aos réus, quer do seu conteúdo.
D. Do teor dos mesmos conclui‐se que entre Agosto e Dezembro de 2019 existe um arrendamento relativo à casa .. da Rua ... no … e no qual os réus são os arrendatários e a autora a senhoria
E. Resulta ainda da acta de julgamento provado que os réus continuaram a pagar a renda da casa que ocupam de forma ininterrupta e pontual ate 23 de Abril de 2021, data em que ocorreu a audiência de julgamento.
F. O ponto P da matéria de facto devera passar a ter a seguinte redacção: “Os réus continuaram a pagar a renda pelo arrendamento referente à casa .. da Rua ... no ... de forma ininterrupta e pontual para o IBAN indicado na carta supra” (v. acta e 5 recibos juntos com a contestação).
G. Violou a douta sentença em crise o disposto no artigo 374.º e 236.º, ambos do C. Civil
H. A autora à data em que interpôs a acção (25.06.2020) recebia dos réus, pelo arrendamento da casa .. do prédio sito Bairro... no …, a renda mensal de €275,00.
I. E assim à data da interposição da acção os réus tinham e têm ainda posse de arrendatários sobre a habitação em causa.
J. Tal posse de arrendatário impede a procedência da presente acção com a consequente entrega da habitação livre de pessoas e coisas.
K. No entendimento sufragado pela sentença em crise que o contrato de arrendamento sub judice por força da oposição à sua renovação cessou.
L. Existe um contrato de arrendamento iniciado imediatamente a seguir á cessação do anterior.
M. Pois que a autora recebeu a renda pelo arrendamento da casa número .. do Bairro... como o declara expressamente nos 5 recibos juntos aos autos por si emitidos e remetidos aos réus.
N. Continuando a receber as rendas dos réus pelo arrendamento da casa n.º .. no Bairro... até este momento.
O. E a existência dos recibos juntos prova a existência do arrendamento posterior á oposição á renovação.
P. Os réus utilizam o locado, sem oposição do senhorio desde Agosto de 2019 pelo menos até á data da propositura da acção (25 de Junho de 2020) sempre na convicção que está suportada num arrendamento e,
Q. Entre Agosto de 2019 e Junho de 2020 decorreram mais de 9 meses com os réus a pagarem a renda pelo arrendamento ininterruptamente.
R. Provaram os réus a existência de um contrato de arrendamento que detêm referente à casa .. do Bairro... no ….
S. Pelo que têm título que legitima a ocupação da mesma e impede a procedência da pretensão da autora.
T. Violou a douta sentença em crise o disposto no artigo 1069.º do C Civil.
Mais ainda que assim não fosse e sem prescindir:
U. A autora reconheceu expressamente através dos recibos por si emitidos e entregue aos réus que estes pagam uma quantia pelo arrendamento da casa n.º.. do Bairro... no ….
V. Mais reconheceu que esse pagamento prosseguiu até á propositura da presente acção e se mantém até à presente data.
X. Gerou pois, a convicção nos réus que reconheciam a existência de um contrato de arrendamento referente à casa .. que tinham com os réus e posterior aquele arrendamento que puseram em causa nos autos.
Y. E que jamais invocariam a falta de contrato escrito para que com tal se reconhecesse a nulidade do mesmo com as devidas consequências.
Z. Pelo que entendimento contrário configura um manifesto abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”
AA. Violou a douta sentença em crise entre o mais o disposto nos artigos 1069.º e 334.º do C. Civil
A autora /apelada juntou aos autos as suas contra-alegações onde pugna pela confirmação da decisão recorrida.
II – Da 1.ª instância chegam-nos assentes os seguintes factos:
A. A autora é dona e legítima proprietária de um prédio urbano, composto por 24 casas destinadas à habitação, com área coberta de 1032 m2 e descoberta 1920 m2, descrito na C.R.Predial... sob o n.º ..... – freguesia de .... (cfr. certidão predial - doc. n.º 1; artigo 1.º da petição inicial – aceite).B. A autora adquiriu este prédio em 3 de Julho de 2019. (cfr. cópia de Documento Particular Autenticado de Compra – doc. 2 e artigo 2.º da petição inicial – aceite).
C. Através de termo de transacção homologado por sentença, transitada em julgado, num processo judicial, em acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, em que foi autora a então proprietária do prédio, S... SA, e réus os agora também réus, que correu termos na ..., da extinta ... Vara Cível ... sob o n.º …/...., os réus reconheceram a autora nessa acção como legítima dona e proprietária da uma casa, identificada com o número .., do Bairro..., no ... e esta, por sua vez, reconheceu os réus como legítimos arrendatários dessa mesma casa. (cfr. cópia de transacção judicial – doc. 3 e artigo 10.º da petição inicial - aceite).
D. Nessa transacção, celebrada em 29 de Maio de 2006, ficou estabelecido que o contrato de arrendamento que regularia a relação entre a proprietária da casa enquanto senhoria e os réus enquanto inquilinos, com início em 25 de Agosto de 2005 e termo em 24 de Agosto de 2010. (artigo 11.º da petição inicial - aceite).
E. Ficou também estipulado que esse prazo se renovaria automaticamente por períodos de 3 anos, enquanto nenhuma das partes procedesse à sua denúncia. (artigo 12.º da petição inicial – aceite)
F. Essa casa identificada pelo n.º .. faz parte do prédio descrito na alínea A) supra (artigo 14.º da petição inicial).
G. Essa casa .. encontra-se inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o art.º ..... da freguesia de .... (cfr. caderneta predial, doc. n.º 4 e artigo 16.º da petição inicial).
H. Após sucessivas actualizações, a renda mensal actual é de €275,00. (artigo 17.º da pi – aceite).
I. Uma das renovações do arrendamento dos autos terminou em 25 de Agosto de 2019. (artigo 18.º da petição inicial).
J. Foi celebrado entre a S..., SA e a ré AA, o seguinte acordo, datado de 11 de Abril de 2011, denominado «acordo de renovação de contrato de arrendamento»: «(…) a) as partes acordam renovar o contrato por um período de três anos, de 24.08.2013 a 24.08.2016, nos mesmos termos e condições, passando a renda a partir de Agosto de 2011 a ser de 175€ mensais, e actualizada em 25€ anualmente».
K. Em Julho de 2015 deverão ser acordadas as condições de renovação deste contrato». (v. doc. de fls. 37 verso – não impugnado).
L. Por carta datada de 15 de Julho de 2019, a autora comunicou aos réus «adquirimos o prédio urbano do qual faz parte a casa de que são arrendatários. Anexamos cópia do contrato de compra e venda. Anexamos também cópia do comprovativo do nosso IBAN, para que a renda que se vence no próximo mês de Agosto de 2019 e seguintes possa ser paga por transferência bancária. (…)». (v. doc. de fls. 37 – não impugnado).
M. Através de carta enviada aos réus sob registo e com aviso de recepção, a ante- proprietária do prédio dos autos opôs-se à renovação automática do referido contrato, reivindicando a devolução do arrendado dos autos livre e devoluto para o dia 25 de Agosto de 2019. (cfr. cópia de carta e talão de registo postal - docs. n.ºs 5 e 6; artigo 19.º da petição inicial – aceite).
N. A carta foi enviada em 11 de Fevereiro de 2019. (artigo 20.º da petição inicial – aceite).
O. Os réus receberam essa carta em 13 de Fevereiro de 2019. (cfr. cópia de A/R que junta como doc. 7 e que reproduz integralmente) (artigo 21.º da petição inicial – não impugnado).
P. Os réus continuaram a pagar a renda de forma ininterrupta e pontual para o IBAN indicado na carta supra. (v. acta da audiência).
III – Como é sabido o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do C.P.Civil), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
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Ora, visto o teor das alegações da apelante são questões a apreciar no presente recurso: 1.ª – Da impugnação da decisão da matéria de facto.
2.ª – De Direito.
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Em suma, por via da presente acção, a autora, actual proprietária do imóvel e senhoria, por força da transmissão da posição contratual, demandou os réus para haver deles a devolução do imóvel locado, em consequência da denúncia do contrato para o fim do prazo que oportunamente realizou junto deles.Não obstante a oposição dos réus, a 1.ª instância julgou a acção totalmente procedente para o que considerou, além do mais, que: “(…) O referido contrato foi celebrado no ano de 2007, por transacção judicial, homologada por sentença.
(…)
Alegam os réus que, não obstante terem recebido carta a denunciar o contrato de arrendamento, essa carta não teve em conta o teor do acordo de renovação do contrato de arrendamento, no qual se refere que deverão ser acordadas as condições de renovação desse contrato.
Conclui(ram) que o contrato passou a ser por tempo indeterminado.
(…)
Discorda-se da conclusão dos réus nos termos da qual vieram defender que o contrato “passou” a contrato por tempo indeterminado, por força do teor do alegado acordo de renovação do contrato.
Ora, da leitura do referido acordo, nada resulta nesse sentido, ou seja, não resulta do texto do acordo que tenha sido vontade das partes que o contrato passasse a ser por tempo indeterminado.
Antes resulta, precisa e expressamente o contrário, com os dizeres aí apostos: «acordam em renovar o contrato (…) nos mesmos termos e condições (…).
Também não foi alegado que outra tenha sido a vontade real das partes, ou que a outra fosse a vontade dos réus, e que a contraparte conhecesse essa vontade.
Assim, nesta parte não assiste razão aos réus.
Alegam, ainda, os réus que por carta data de 15 de Julho de 2019 a autora, na qualidade de senhoria, veio indicar o IBAN para que pudessem ser pagas as rendas por transferência bancária.
Os réus têm pago as rendas e a autora emitido os respectivos recibos.
Nesta medida, concluem que os autores reconheceram a existência de um contrato de arrendamento posterior à oposição à renovação, por tempo indeterminado, mesmo que se entenda que a oposição pudesse ter operado.
(…)
Ora, a carta datada 15 de Julho de 2019, bem como a sua recepção, é posterior à carta de 11 de Fevereiro de 2019, pelo que a eficácia da comunicação da não renovação já tinha operado (artigo 224.º do Código Civil).
A carta datada de 15 de Julho não refere a intenção de revogar a comunicação anterior de não renovação do contrato e, muito menos a vontade de renovar o contrato, por tempo indeterminado.
(…)
Contudo, por si só, afigura-se que o teor da carta, e atento o contexto da mesma, em que além do mais, foi comunicado a aquisição do locado e se remeteu IBAN, não implica, nem é suficiente, para afirmar que ocorreu um reconhecimento do arrendamento posterior à comunicação da cessação por não renovação.
(…)
Ora, quando os réus foram citados para a presente acção (Julho de 2020), ainda não tinha decorrido o referido prazo de um ano contado do fim do contrato (25.08.2019).
Não é possível concluir, assim, por um qualquer acordo tácito de renovação do contrato, pois não estão verificados os seus pressupostos legais.
(…)
Acresce que, depois daquela data, caso os réus se tenham mantido no locado, sempre teriam de pagar, como contrapartida da fruição do locado, o valor equivalente ao valor da renda convencionada (artigo 1045.º, n.º 1 do Código Civil).
De resto, para provar a existência de um título de arrendamento, após a cessação do contrato, operada pela comunicação da não renovação, sempre teriam os réus de lançar mão do disposto no artigo 1069.º, n.º 1 e 2.º do Código Civil, nos termos do qual: «1 - O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. 2 - Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses.».
Ora, desde logo, os réus não alegaram, nem demonstraram que a falta de redução a escrito do posterior arrendamento não lhes é imputável (…)”.
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Os réus/apelantes inconformados com a decisão de 1.ª instância vêm argumentar, na essência, o mesmo que já haviam feito em sede de contestação.Mas vejamos.
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1.ªquestão – Da impugnação da decisão da matéria de facto.
Começam os réus/apelantes por defender que a matéria de facto constante da alínea P) dos factos julgados provados deverá ser ampliada, de forma que nesse ponto passe a constar: “Os réus continuaram a pagar a renda pelo arrendamento referente à casa .. da Rua ... no ... de forma ininterrupta e pontual para o IBAN indicado na carta supra” (v. acta e 5 recibos juntos com a contestação)“.1.ªquestão – Da impugnação da decisão da matéria de facto.
Para tanto, os réus/apelantes chamam à colação o teor dos docs. 3 a 7 juntos com a contestação, que dizem não terem sido impugnados pela autora, pelo que, nos termos do art.º 374.º do C.Civil fazem prova plena, por verdadeiros quer da sua emissão pela autora e remessa por esta aos réus, quer do seu conteúdo.
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Efectivamente a 1.ª instância julgou, além do mais, provado que: “P) Os Réus continuaram a pagar a renda de forma ininterrupta e pontual para o IBAN indicado na carta supra (v. acta da Audiência)”.*
Em fundamentação do assim decidido pode ler-se na decisão recorrida que: “Para prova da factualidade supra enunciada, tive em conta o teor dos documentos juntos aos autos e, bem assim, a matéria aceite ou não impugnada.
Em sede de audiência de julgamento não foi produzido qualquer meio de prova”.
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Em sede de acta de audiência de julgamento foi consignado, além do mais, que: “Ainda no uso da palavra pelo Il. mandatário do autor foi dito que prescinde da prova testemunhal e ainda que aceita que os réus continuaram a pagar a devida renda de forma ininterrupta e pontual até ao dia de hoje para o IBAN indicado na carta que constitui o doc. n.º2 da contestação”. *
Como se sabe, no que concerne à impugnação da decisão de facto proferida em 1.ª instância, importa atentar no que dispõe no art.º 662.º do C.P.Civil. E como refere F. Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, pág. 127, resulta de tal preceito que “...o direito português segue o modelo de revisão ou reponderação…”, ainda que não em toda a sua pureza, porquanto comporta excepções, as quais se mostram referidas pelo mesmo autor na obra citada. Sendo que os recursos de reponderação, segundo o ensinamento do Prof. Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudo Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 374, “...satisfazem-se com o controlo da decisão impugnada e em averiguar se, dentro dos condicionalismos da instância recorrida, essa decisão foi adequada, pelo que esses recursos controlam apenas - pode dizer-se - a “justiça relativa” dessa decisão”. Por isso, temos que, nos termos do disposto no art.º 662.º n.º 1 do C.P.Civil, o Tribunal da Relação deve alterar a decisão do Tribunal de 1.ª instância sobre a matéria de facto, desde que, em função dos elementos constantes dos autos, seja razoável concluir que aquela enferma de erro.Está assim hoje legalmente consagrada o dever deste tribunal de recurso alterar a decisão de facto proferida em 1.ª instância, devendo para tal reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo ainda em consideração o teor das alegações das partes. E assim, (re) ponderando livremente essas provas, deve, por força do disposto no art.º 662.º n.º 1 do C.P.Civil, “alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Atento o que preceitua o art.º 640.º n.ºs 1 e 2 do C.P.Civil, ou seja, que é ónus do apelante que pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto, isto é, não basta ao apelante atacar a convicção que o julgador formou sobre cada uma ou a globalidade das provas para provocar uma alteração da decisão da matéria de facto, sendo ainda indispensável, e “sob pena de rejeição”, que: i) - especifique quais os concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados; ii) - indique quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida sobre cada um dos concretos pontos impugnados da matéria de facto; iii) - indique com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição (se for esse o caso); iv) -devendo ainda, desenvolver a análise crítica dessas provas, por forma demonstrar que a decisão proferida sobre cada um desses concretos pontos de facto não é possível, não é plausível ou não é a mais razoável e, v) – indique a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
“In casu” podemos concluir que os réus/apelantes cumpriram os ónus de alegação que sobre si impendiam.
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Efectivamente compulsados os autos, verifica-se que os réus/apelantes juntaram com a sua contestação quatro facturas emitidas pela autora em nome da ré AA – n.ºs .., .., .., .. e .. – datadas de 7.08.2019, 12.09.2019, 7.10.2019, 8.11.2019 e 9.12.2019, respectivamente - delas constando, além do mais: “Arrendamento relativo ao mês de Agosto, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Setembro, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Outubro, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Novembro, referente à casa .. - Total 275,00”; e “Arrendamento relativo ao mês de Dezembro, referente à casa .. - Total 275,00”.E efectivamente a autora não impugnou nem a letra, nem a assinatura de tais documentos e, assim sendo, de harmonia com o preceituado nos art.ºs 374.º e 376.º do C.Civil, e nas circunstâncias referenciadas nas referidas normas, as declarações contrárias aos interesses do declarante devem ser consideradas provadas (regime não aplicável às favoráveis), sendo ainda que a força probatória plena dos documentos particulares apenas respeita à materialidade das declarações, sendo admissível prova testemunhal quanto à veracidade do conteúdo das declarações, o que “in casu” não ocorreu, e cujo ónus impendia sobre a autora, cfr. n.º2 do art.º342.º do C.Civil.
Pelo que os referidos documentos nos termos conjugados dos art.ºs 374.º e 376.º, ambos do C.Civil fazem prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor e os factos compreendidos na declaração consideram-se provados na medida em que forem contrários aos interesses do declarante.
No que concerne à factologia provada em 1.ª instância que os réus/apelantes entendem que deve ser ampliada, em face do que se deixou consignado, é de concluir que se deverá aditar ao elenco dos factos provados em 1.ª instância, e não ampliar a redacção do facto P), o ponto Q) com o seguinte teor: “Para o efeito a autora emitiu e enviou à ré mulher as facturas n.ºs ..., .., .., .. e .. – datadas de 7.08.2019, 12.09.2019, 7.10.2019, 8.11.2019 e 9.12.2019, respectivamente - delas constando, além do mais: “Arrendamento relativo ao mês de Agosto, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Setembro, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Outubro, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Novembro, referente à casa .. - Total 275,00”; e “Arrendamento relativo ao mês de Dezembro, referente à casa .. - Total 275,00”., também respectivamente”.
Pelo que se deixa consignado, considerando ainda o teor do despacho de fundamentação da decisão que recaiu sobre a matéria de facto, e como é sabido, devendo o juiz apreciar livremente todas as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, cfr. art.º 607.º n.º5 do C.P.Civil, julgamos que a decisão proferida em 1.ª instância sobre o facto em apreço neste recurso deve ser ampliada pela adição do supra referido ponto Q).
Procedem, ainda que parcialmente, as respectivas conclusões dos réus/apelantes.
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2.ªquestão – De Direito.
Resulta dos autos que o contrato de arrendamento subjacente ao presente litígio foi celebrado no ano de 2007, por transacção judicial, homologada por sentença, – porque não se apurou a existência de qualquer outro - foi celebrado já em plena vigência do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02, e que, segundo o seu artigo 65.º, entrou em vigor em 28.06.2006.2.ªquestão – De Direito.
Preceitua o art.º 1054.º do C.Civil, sob a epígrafe “Renovação do contrato”: ”1 - Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
2 - O prazo da renovação é igual ao do contrato; mas é apenas de um ano, se o prazo do contrato for mais longo”.
“In casu” o contrato de arrendamento em apreço foi celebrado pelo prazo de 3 anos que se renovaria automaticamente por períodos de 3 anos, enquanto nenhuma das partes procedesse à sua denúncia, com início a 25 de Agosto de 2005 e termo em 24 de Agosto de 2010. Posteriormente foi renovado o contrato renovado por um período de três anos, ou seja, de 24.08.2013 a 24.08.2016, nos mesmos termos e condições, passando a renda a partir de Agosto de 2011 a ser de €175,00 mensais, e actualizada em €25,00 anualmente.
Preceitua o art.º 1055.º do C.Civil, sob a epígrafe “Oposição à renovação” que: “1 - A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:
a) Seis meses, se o prazo for igual ou superior a seis anos;
b) 60 dias, se o prazo for de um a seis anos;
c) 30 dias, quando o prazo for de três meses a um ano;
d) Um terço do prazo, quando este for inferior a três meses.
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação”.
Ora, através de carta enviada aos réus sob registo e com aviso de recepção, a ante-proprietária do prédio hoje propriedade da autora opôs-se à renovação automática do referido contrato, reivindicando a devolução do arrendado dos autos livre e devoluto para o dia 25 de Agosto de 2019. A referida carta foi enviada em 11 de Fevereiro de 2019 e os réus/apelantes receberam a mesma em 13 de Fevereiro de 2019.
Em suma, a denúncia do contrato de arrendamento foi eficaz e validamente realizada pela ante-proprietária do imóvel, cfr. art.ºs 1054.º n.º1 e 1051.º n.º1 al. b), ambos do C.Civil.
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E esta conclusão assim alcançada não é posta em crise, pelo facto de, como argumentam de novo os réus/apelantes, a carta de oposição à renovação do contrato não ter tido em conta o teor do acordo de renovação do contrato, celebrado em 11.04.2011, onde se referia que “Em Julho de 2015 deverão ser acordadas as condições de renovação deste contrato”, pelo que o contrato passou a contrato de arrendamento por tempo indeterminado.Pelo que chamando à colação as normas que disciplinam a interpretação da declaração negocial, há que interpretar o teor do referido acordo de renovação de contrato de arrendamento.
Ora, nos art.ºs 236.º a 238.º do C.Civil, estabelecem-se critérios para o alcance ou sentido juridicamente decisivo da declaração negocial. Na interpretação dos contratos ou outros actos jurídicos, prevalecerá, em regra, a “vontade real do declarante”, sempre que for conhecida do declaratário, cfr. n.º 2 do art.º 236.º do C.Civil. Faltando esse conhecimento, vale o preceituado no n.º 1, daquele normativo, que consagra o critério (objectivista ou normativo) da impressão do destinatário, entendendo-se como declaratário normal uma pessoa razoável, isto é, medianamente instruída, diligente e sagaz, em face dos termos da declaração, cfr. Pires de Lima-Antunes Varela, in “Código Civil Anotado,”, pág. 207, Vaz Serra, in RLJ, 111º/220 e 307, Mota Pinto, in “Teoria Geral”, pág. 624 e Acs. do STJ, in BMJ, 374-436, 406-629, 421-364 e 441-357. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto, cfr. art.º 238.º n.º 1 do C.Civil. Pode, no entanto, valer esse sentido na situação a que alude o n.º 2, desse mesmo normativo.
Como bem se apurou em 1.ª instância, “da leitura do referido acordo, nada resulta nesse sentido, ou seja, não resulta do texto do acordo que tenha sido vontade das partes que o contrato passasse a ser por tempo indeterminado. Antes resulta, precisa e expressamente o contrário, com os dizeres aí apostos: «acordam em renovar o contrato (…) nos mesmos termos e condições (…).
Também não foi alegado que outra tenha sido a vontade real das partes, ou que a outra fosse a vontade dos réus, e que a contraparte conhecesse essa vontade”, logo, nenhuma razão factual e legal assiste aos réus/apelantes quando defendem que o contrato de arrendamento passou a partir da recepção da carta de denúncia contratual a contrato por tempo indeterminado.
Reafirma-se assim que a denúncia do contrato de arrendamento foi eficaz e validamente realizada pela ante-proprietária do imóvel, cfr. art.ºs 1054.º n.º1 e 1051.º n.º1 al. b), ambos do C.Civil
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Mas, como se viu, a autora adquiriu o prédio assim locado em 3 de Julho de 2019, todavia e até hoje os réus/apelantes não devolveram o locado livre e devoluto, e vêm desde então recebendo dos réus/apelantes, pelo arrendamento da casa .. do prédio sito Bairro ... no ..., a renda mensal de €275,00.A autora acabou por interpor a presente acção para exigir dos réus/apelantes a devolução do arrendado, com fundamento naquela denúncia contratual, em 25.06.2020.
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Preceitua o art.º 1056.º do C.Civil, sob a epígrafe “Outra causa de renovação” que: “Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054.º” Prevê a lei prevê um outro caso de renovação do contrato de arrendamento, resultante da manutenção da anterior situação de facto pelo período mínimo de um ano, sem oposição do locador e fundada na presunção de acordo tácito das partes na renovação do contrato.
Todavia este preceito legal não tem aplicação ao caso em apreço uma vez que, não obstante os réus/apelantes se manterem na posse do locado (até á data da interposição da presente acção e mesmo até hoje), os mesmos foram citados para os termos da presente acção em Julho de 2020, logo não se verifica o decurso do prazo mínimo de um ano desde da data da extinção do contrato por denúncia do locado.
Em conclusão, não se verificou a renovação do contrato ao abrigo do preceituado no art.º 1056.º do C.Civil.
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Continuam os réus/apelantes a argumentar que do teor da carta de 15 de Julho que lhes foi remetida pela autora, esta refere a sua qualidade de senhoria e a indica o IBAN para que a renda que se vence em Agosto e as seguintes passassem a ser pagas por transferência bancária, esta terá reconhecido a existência do contrato de arrendamento. Na verdade, da missiva de 15.07.2019, pelo qual a autora transmitiu aos réus/apelantes a aquisição do imóvel arrendado, consta: “(…) Adquirimos o prédio urbano do qual faz parte a casa de que são arrendatários. Anexamos cópia do contrato de compra e venda. Anexamos também cópia do comprovativo do nosso IBAN, para que a renda que se vence no próximo mês de Agosto de 2019 e seguintes possa ser paga por transferência bancária (…)”.
E efectivamente os réus/apelantes têm pago desde então o valor correspondente à renda do locado e a autora tem emitido as respectivas facturas (não recibos de quitação).
Todavia, tais factos não têm a virtualidade, como defendem os réus/apelantes de configurar o reconhecimento por parte da autora da existência de um contrato de arrendamento por tempo indeterminado. Pois desde logo, como se refere em 1.ª instância “a carta datada 15 de Julho de 2019, bem como a sua recepção, é posterior à carta de 11 de Fevereiro de 2019, pelo que a eficácia da comunicação da não renovação já tinha operado (artigo 224.º do Código Civil).
A carta datada de 15 de Julho não refere a intenção de revogar a comunicação anterior de não renovação do contrato e, muito menos a vontade de renovar o contrato, por tempo indeterminado”.
Por outro lado, é manifesto, como bem se refere em 1.ª instância, que “afigura-se que o teor da carta, e atento o contexto da mesma, em que além do mais, foi comunicado a aquisição do locado e se remeteu IBAN, não implica, nem é suficiente, para afirmar que ocorreu um reconhecimento do arrendamento posterior à comunicação da cessação por não renovação”.
Dir-se-á ainda que o facto de a autora ter vindo a receber dos réus/apelantes o valor mensal correspondente à renda do locado, tal não tem qualquer virtualidade de prolongar a vigência ou fazer nascer um qualquer contrato de arrendamento, uma vez que como acima se deixou consignado, é manifesto que em 25 de Agosto de 2019 se operou a extinção do contrato de arrendamento em apreço nos autos, por efeito da denúncia válida e eficaz do mesmo pelo senhorio. Mas não se pode olvidar que, apesar de inexistir arrendamento válido, os réus/apelantes mantêm-se a ocupar o locado, e como preceitua o n.º1 do art.º 1045.º do C.Civil “Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado”, pelo que sempre teriam os mesmos de pagar à autora aquele montante a título de indemnização pela ocupação sem título.
Sendo evidente que esse facto não constitui pelo que acima já se deixou consignado não constitui expressão de qualquer acordo tácito das partes na renovação do contrato, uma vez que não obstante os réus/apelantes se manterem na posse do locado e pagando mensalmente o valor correspondente à renda estipulada, certo é que os réus/apelante foram citados para a presente acção em Julho de 2020, logo não se verifica o decurso do prazo mínimo de um ano desde da data da extinção do contrato por denúncia do locador e a data em que chegou ao conhecimento dos réus/apelantes a oposição do locador (a instauração da presente acção).
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Mais argumentam os réus/apelantes que a entender-se que o contrato de arrendamento por força da oposição à sua renovação cessou, nasceu imediatamente um outro contrato de arrendamento, após a cessação do anterior, pois a “autora recebeu a renda pelo arrendamento da casa número .. do Bairro... como o declara expressamente nos 5 recibos juntos aos autos por si emitidos e remetidos aos réus”.Mas não lhes assiste qualquer razão, tal como foi bem decidido em 1.ª instância “para provar a existência de um título de arrendamento, após a cessação do contrato, operada pela comunicação da não renovação, sempre teriam os réus de lançar mão do disposto no artigo 1069.º, n.º 1 e 2.º do Código Civil, nos termos do qual: «1 - O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. 2 - Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses». Ora, desde logo, os réus não alegaram, nem demonstraram que a falta de redução a escrito do posterior arrendamento não lhes é imputável”.
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Finalmente argumentam os réus/apelantes que pelo facto de a autora ter emitido facturas relativas às rendas do locado desde Agosto de 2019 e assim tendo vindo a receber as rendas do mesmo, reconheceu os réus/apelantes como arrendatários e gerou nos mesmos a convicção que reconhecia a existência de um contrato de arrendamento referente à casa .. que tinha com os réus e que jamais invocaria a falta de contrato escrito para que com tal se reconhecesse a nulidade do mesmo com as devidas consequências, pelo que a interposição da presente acção configura um manifesto abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”.Mas também não assiste qualquer razão aos réus/apelantes.
Preceitua o art.º 334.º do C.Civil, que: “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. 1, pág. 299, “o exercício de um direito só poderá ser ilegítimo quando houver manifesto abuso, ou seja, quando o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, traduzindo uma clamorosa ofensa ao sentimento jurídico socialmente dominante.”
Um dos comportamentos que tem sido apontado como variante do abuso de direito, por violação manifestamente excessiva dos limites impostos pelo princípio basilar da boa-fé, é o denominado venire contra factum proprium, cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in obra citada e Baptista Machado, in “Obra dispersa”, vol. I, pág. 385, 393 e 394.
Ora, pode definir-se venire contra factum proprium como o exercício de uma posição jurídica contrária ao comportamento anteriormente assumido pelo exercente.
Este instituto postula duas atitudes da mesma pessoa que se encontram diferidas, espaçadas temporalmente. O primeiro destes comportamentos designado como factum proprium é contrariado pelo segundo. Esta contradição de comportamentos, “constitui, atenta a reprovabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e de correcção, um manifesta violação dos limites impostos pelo princípio da boa-fé; pelo que não é de admitir que essa pessoa possa invocar e opor um vício por ela causado culposamente, vício, este, que a outra parte confiou em que não seria invocado e que nesta convicção orientou a sua vida”, cfr. Ac. do STJ de 02.07.96, in BMJ 459/519.
O Prof. Baptista Machado, obra citada, págs. 415 a 418, refere que “o efeito jurídico próprio do instituto só se desencadeia quando se verificam três pressupostos:
1. Uma situação objectiva de confiança: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura;
2.Investimento na confiança: o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica surgem quando uma contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos se a confiança legítima vier a ser frustrada;
3.Boa-fé da contraparte que confiou: a confiança do terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando de boa-fé e tenha agido com cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico”.
Em suma, como comumente se vem referindo, o instituto do abuso de direito representa a fórmula mais geral de concretização do princípio da boa-fé, constituindo um excelente remédio para garantir a supremacia do sistema jurídico e da Ciência do Direito sobre os infortúnios do legislador e as habilidades das partes, mas com aplicação subsidiária, desde que não haja solução adequada de Direito estrito que se imponha ao intérprete aplicar.
Ora, “in casu” e como bem refere a autora, certo é que os réus/apelantes receberam em 13 de Fevereiro de 2019 a carta de oposição à renovação do contrato para o fim do prazo e nada fizeram, criando na ante-proprietária do imóvel e ante-senhoria e na autora, actual proprietária do mesmo a quem foi transmitida a posição contratual de senhoria do locado, a convicção de que findo o prazo do arrendamento então em curso os mesmos devolveriam o locado livre de pessoas e coisas. Logo, não se pode olvidar que os réus/apelantes, ao posteriormente se recusarem a desocupar o locado, actuaram de forma contraditória àquela outra que haviam anteriormente tomado. Ou seja, não se pode ignorar a violação do princípio da boa-fé contratual manifestado pela actuação dos réus/apelantes.
Posteriormente, também se não pode ignorar que a autora ao adquirir o imóvel e a posição de locadora teve comportamentos dúbios, tais como parte do teor da carta que enviou aos réus/apelantes em 15.07.2019, onde era primordial intenção transmitir aos réus/apelantes a aquisição do imóvel arrendado, mas apesar disso, mais referiu qual “nosso IBAN, para que a renda que se vence no próximo mês de Agosto de 2019 e seguintes possa ser paga por transferência bancária (…)” e ainda quando emitiu e enviou à ré mulher as facturas n.ºs ..., .., .., .. e .. – datadas de 7.08.2019, 12.09.2019, 7.10.2019, 8.11.2019 e 9.12.2019, respectivamente, juntas aos autos e de onde contava, além do mais: “Arrendamento relativo ao mês de Agosto, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Setembro, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Outubro, referente à casa .. - Total 275,00”; “Arrendamento relativo ao mês de Novembro, referente à casa .. - Total 275,00”; e “Arrendamento relativo ao mês de Dezembro, referente à casa .. - Total 275,00”.
No entanto, a autora não peticionou a declaração de nulidade do pretenso arrendamento agora invocado pelos réus/apelante, peticionou sim que fosse julgada válida e eficaz a denúncia do contrato de locação dos autos e, consequentemente que fossem os réus/apelantes condenados a despejar o arrendado dos autos, entregando-o como o receberam, livre de pessoas e bens. E tais pedidos, pelo que acima se deixou consignado procedem inteiramente.
Quanto à alegação dos réus/apelantes que aquelas atitudes dúbias da autora criaram neles a convicção de que a mesma os reconhecia com arrendatários e nunca iria invocar a inexistência de um contrato de arrendamento, por falta de forma legal, cfr. art.º 1069.º n.º1 do C.Civil, tal como foi dito em 1.ª instância, certo é que estes não alegaram, nem demonstraram que a falta de redução a escrito do alegado posterior arrendamento não lhes era imputável, logo “sibi imputet”.
Destarte e sem necessidade de outros considerandos, manifesto é de concluir que a actuação da autora por via da presente acção não configura abuso de direito, mormente na modalidade de venire contra factum proprium.
Improcedem as derradeiras conclusões dos réus/apelantes.
Sumário:
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IV – Pelo exposto acordam os Juízes desta secção cível em julgar as presentes apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos réus/apelantes.
Porto, 2022.02.08
Anabela Dias da Silva
Ana Lucinda Cabral
Maria do Carmo Domingues