Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3938/21.8T8GDM.P1 |  |
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
COBERTURA
DEFEITOS DO IMÓVEL
OBRAS NO CONDOMÍNIO
ABUSO DO DIREITO
A oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta: quando embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade prevista no artº 615º, nº 1, c), do CPC.
II - Nos termos do princípio do dispositivo que enforma o nosso processo civil, não pode o Tribunal «substituir-se» às partes, colmatando a ausência de factos essenciais à composição do litígio, porquanto uma coisa é ónus de alegação, outra coisa é o ónus da prova, e este só pode funcionar na medida em que se deu cumprimento prévio àquele: isto é, sobre as partes impende o ónus de alegação e prova dos factos constitutivos do seu direito.
III – Na compra e venda de um prédio, cabe ao comprador fazer prova da existência dos defeitos à data da compra e venda, ou seja, tem de invocar e provar a prestação inexacta da outra parte, demonstrando os factos que integram esse incumprimento (facto ilícito), bem como os prejuízos dele decorrentes (dano).
Por sua vez, ao vendedor, caso o comprador prove a existência dos defeitos à data da compra, cabe afastar/ilidir a culpa presumida por duas vias:
- Uma primeira, que os compradores conheciam o defeito e mesmo assim aceitaram comprar aquele imóvel;
- Uma segunda, que eles próprios desconheciam, sem culpa, o defeito.
IV – Quando uma parte adopta a conduta de rejeitar a realização de obras no condomínio, posteriormente vem deduzir a realização das mesma obras, pelas quais também são corresponsáveis na sua comparticipação, consubstancia tal comportamento um abuso de direito na modalidade venire contra factum proprium.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local Cível de Vila De Gondomar - Juiz 1
Relator: Juiz Desembargador Álvaro Monteiro
1º Adjunto: Juiz Desembargador João Maria Espinho Venade
2º Adjunto: Juiz Desembargador Paulo Dias da Silva
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Sumário:…………………………………..
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I - Relatório:
AA e BB instauraram em 27/12/2021 a presente acção de processo comum contra CC e DD (1.ºs réus) e Condomínio ... (2.º réu).
Peticionam:
1- Os 1.ºs réus CC e DD condenados:
a) realizar os trabalhos de reparação referidos no artº 34º da petição inicial, por forma a eliminar as patologias referidas no artº 33º existentes na fracção que venderam aos AA, ou, em alternativa, a pagarem-lhes a quantia a despender nessa reparação que calculam em €6.500,00 (seis mil e quinhentos euros);
b) A pagarem o montante de €1.500,00 (mil e quinhentos euros) correspondentes ao valor do colchão destruído;
2- O 2.º réu Condomínio ... condenado a:
a) realizar os trabalhos de reparação referidos no artº 31º da petição inicial, por forma a eliminar as patologias referidas no artº 30º existentes nas partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, onde está inserida a fracção dos AA ou, em alternativa, a pagar-lhes a quantia a despender nessa reparação que calculam em €10.100,00 (dez mil e cem euros);
3- Todos os réus, na proporção das suas responsabilidades, condenados a pagar aos autores:
a) indemnização pelos danos morais causados, e que se quantificam em montante nunca inferior a €5.000,00 (cinco mil euros);
b) juros moratórios sobre as quantias em que forem condenados desde a citação até efectivo pagamento.
c) Custas com o presente processo, inclusivamente honorários a advogado nos termos previstos.
Sustenta, em suma, que em 7/07/2020 adquiriram aos primeiros réus a fração autónoma “K” sita na Rua ..., no Lugar ..., em ..., Gondomar, com o nº matricial 9829 (Serviço de Finanças ...) e na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº ...52, e que tal fracção veio a apresentar, logo em Janeiro de 2021 graves problemas de infiltrações que causaram danos no interior da fracção e nas partes comuns do edifício, infiltrações essas que já existiam antes da compra da fracção pelos autores e que foram ocultadas pelos primeiros réus no momento da venda.
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O 2.º réu Condomínio ... contestou a acção em 16/03/2022, invocando a sua ilegitimidade passiva, impugnando a factualidade alegada pelos autores e invocando o abuso do direito.Os 1.ºs réus CC e DD contestaram a acção 22/03/2022, impugnando a factualidade alegada pelos autores.
Em 6/09/2022 realizou-se a audiência prévia na qual:
- o tribunal declarou procedente a excepção dilatória de ilegitimidade do 2.º réu Condomínio ...;
- foram fixados o objecto do litígio e os temas da prova;
- foram admitidos os meios de prova.
Os autores recorreram da decisão de ilegitimidade passiva do 2.º réu Condomínio ... e o Tribunal da Relação do Porto considerou prematura a decisão de ilegitimidade do Condomínio e determinou que a mesma fosse relegada para final.
Em obediência ao decidido pelo Tribunal da Relação do Porto, a questão ficou relegada para final, tendo sido aditados o objecto do litígio e os temas da prova em conformidade.
Realizou-se a audiência final com observância das formalidades legais.
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Instruída a causa, realizou-se a audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolver os réus CC e DD (1.ºs réus) e Condomínio ... (2.º réu) de todos os pedidos que contra si vinham formulados.Custas pelos autores – cfr. artigo 527.º do CPC.
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É desta decisão que, inconformados, os Autores AA E BB, interpõem recurso, terminando as suas alegações com as seguintesCONCLUSÕES:
4- Em jeito de síntese dir-se-á que a decisão em crise:
a) Considera que o vendedor (1ºs RR) tinham o ónus de provar que “desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece”, porém, declarou a ação improcedente porque os autores “não demonstraram que os vendedores lhes tinham vendido coisa defeituosa”, sendo manifesta a contradição entre os fundamentos e a decisão;
b) deu como não provados factos apesar da prova ser contundente quanto à sua verificação, pelo que houve erro notório na apreciação da prova;
c) os fundamentos de facto e de direito e a decisão final, de acordo com um raciocínio lógico, conduzem a resultado oposto ao que foi decidido.
Com efeito,
DA IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO:
5- Não poderia o Tribunal dar como provados os pontos 6 a 8, 26 e 27 da matéria dada como provada, nomeadamente:
A) 6. O imóvel tinha a pintura recente, a pretexto de ser entregue nas devidas condições aos novos proprietários e com o intuito apenas de serem corrigidas aquelas “sequelas” normais advindas de 15 anos de utilização.
B) 7. Essa mesma situação verificava-se quando foi assinado o contrato promessa de compra e venda, em 27 de Abril de 2020.
C) 8. Quando os autores manifestaram interesse na realização do negócio, o objeto do mesmo foi-lhes apresentado sem patologias, caso contrário nunca aqueles teriam prosseguido com a intenção de compra.
D) 26. Os primeiros réus CC e DD venderam a fração identificada nos autos aos autores no estado revelado pelas fotografias juntas aos autos – cfr. documento 1 junto com a contestação dos réus CC e DD e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
E) 27. Pressuposto que levou a que os autores tenham assinado o contrato-promessa no dia 27 de Abril de 2020, imediatamente a seguir à primeira visita ao imóvel com a consultora imobiliária.
6- pois, como se sabe, estão necessariamente arredados da noção de “facto” os conceitos ou conclusões jurídicas que respeitem diretamente à decisão a proferir, ou seja, que envolvam a valoração jurídica própria da aplicação do direito.
7- Assim, a decisão a proferir na ação como a dos autos tem de assentar em factos demonstrativos da existência de patologias no prédio e da fração dos AA, não cabendo à fundamentação de facto, integrar conclusão jurídica correspondente, mormente de que:
A) “o imóvel apenas tinha …sequelas advindas de 15 anos de utilização…que essa situação se verificava foi assinado contrato promessa de compra e venda”, “quando os AA manifestaram interesse na realização do negócio o objeto do mesmo foi-lhes apresentado sem patologias...”,
B) que os RR vendedores venderam aos AA a fração identificada nos autos “... no estado revelado pelas fotografias juntas aos autos”, “pressuposto que levou a que os autores tenham assinado o contrato-promessa no dia 27 de Abril de 2020”;
C) que o “mês de Janeiro de 2021 tenha sido muito frio e seco, não se tendo verificado a ocorrência de precipitação até ao dia 20 de Janeiro” e “o mês Dezembro de 2020 foi um mês muito frio e com precipitação abaixo da média.
8- Dispunha o n.º 4 do art.º 646.º do anterior CPC (disposição que não foi mantida, ao menos em termos de directa correspondência, na disciplina homóloga da nova Codificação) que se têm por não escritas as respostas do Tribunal “sobre questões de direito … assim como as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.”
9- Contudo, “ante a sua eliminação, vem-se entendendo poder manter-se o mesmo entendimento das coisas interpretando, a contrario sensu, o actual n.º 4 do art. 607.º, segundo o qual, na fundamentação da sentença, o Juiz declara quais os factos que julga provados (….)”.
10- Destarte, embora tal normativo não tenha sido mantido no NCPC, a verdade é que se mantém esta orientação jurisprudencial no sentido de que a matéria de facto (…) não pode conter qualquer apreciação de direito seja, qualquer valoração segundo a interpretação ou a aplicação da lei ou qualquer juízo, indução ou conclusão jurídica”, devendo as questões de direito que constarem da seleção da matéria de facto considerar-se não escritas.
11- É, assim, de meridiana clareza, que a matéria supra enunciada do quadro fáctico provado (6, 7, 8, 26 e 27) tem um carácter manifestamente conclusivo.
12- Impõe-se, pois, expurgar da matéria de facto estes pontos, uma vez que os mesmos encerram exclusivamente matéria de natureza conclusiva (cfr. o art.º 607.º, n.º 4 do CPC).
13- Tais factos têm de ser EXCLUIDOS do elenco da matéria de facto dada como provada.
Sem conceder,
14- tendo em conta: Prova documental: Docs.1 a 9 juntos com a petição inicial; Prova Pericial: Relatório pericial e esclarecimentos prestados pelo sr. Perito em Audiência de Julgamento; depoimentos e declarações de parte, os depoimentos das testemunhas EE, FF, GG, HH, II, JJ, KK LL, resulta entre outros que:
a) Que o prédio desde 2006, 2007 tem problemas de infiltrações nomeadamente a nível da fachada;
b) Que além da fração dos autores há outras frações com problemas de infiltração;
c) As habitações ao nível do 3º andar são frias e têm humidades;
d) Que a administração de condomínio sabia desses problemas há muito tempo e que levou o assunto às assembleias de condomínio;
e) Quer os AA já se haviam queixado a vizinhos de problemas na sua fração;
f) Que os RR vendedores se queixavam de humidades na sua fração nas assembleias de condomínio;
g) Que a ré DD, antes de vender o imóvel já se havia queixado a vizinhos de problemas de condensações na casa de banho tendo uma vizinha que entrou na fração desta em determinada altura constatado a existência de humidade numa janela;
h) Que dentro da fração dos autores só se consegue estar com casacos vestidos por causa do frio;
i) Que era condição essencial para os AA comprar uma casa sem humidades por causa, nomeadamente por causa da saúde dos filhos;
15- À matéria de facto provada deve ser ADITADOS os seguintes pontos:
a) que o prédio desde 2006, 2007 tem problemas de infiltrações nomeadamente a nível da fachada;
b) que além da fração dos autores há outras frações com problemas de infiltração;
c) as habitações ao nível do 3º andar são frias e têm humidades;
d) que a administração de condomínio sabia desses problemas há muito tempo e que levou o assunto às assembleias de condomínio;
e) quer os AA já se haviam queixado a vizinhos de problemas na sua fração;
f) que os RR vendedores, antes de vender o imóvel já se haviam queixado nas assembleias gerais e a vizinhos de problemas de condensações e infiltrações, nomeadamente na casa de banho tendo uma vizinha constatado presencialmente a existência de humidade numa janela;
g) Que era condição essencial para os AA comprar uma casa sem humidades por causa, nomeadamente por causa da saúde dos filhos.
16- Os pontos nºs 38, 39, 40, 41, 48, 49 e 50 da matéria dada como não provada devem ser dados como provados, porém, com a seguinte redação.
a) No primeiro inverno após a celebração da escritura de compra e venda pelos AA e 1ºs RR começaram a surgir imensas infiltrações e condensações no imóvel;
b) Contatados os RR vendedores pelos AA declinaram qualquer responsabilidade;
c) Apesar de não estar exarado em ata de assembleia de condóminos, os RR vendedores, reportaram problemas na sua fração nas assembleias e junto de vários vizinhos;
d) os RR vendedores, pintaram e arranjaram a habitação por forma a camuflarem defeitos ocultos, de molde a que os AA não desistissem do negócio.
DA IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO:
NULIDADES DA SENTENÇA
17- O Tribunal “a quo”, apesar de considerar que os vendedores tinham a obrigação de provar que desconheciam sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece, inverte o ónus da prova, e considera que a fração autónoma vendida “destinava-se à habitação dos autores e do seu agregado familiar, pelo que, a provar-se que foi vendida com os danos que os autores alegavam, teria de concluir-se que os primeiros réus tinham vendido aos autores coisa defeituosa(...) como não provaram isso os pedidos terão necessariamente de improceder”.
18- A distribuição do ónus da prova resulta da presunção de culpa que recai sobre o devedor (artigo 799.º, n.º 1, do Código Civil) e da leitura funcional ou teleológica do artigo 914.º do Código Civil: a proteção do comprador de coisa defeituosa.
19- Assim sendo, é descabido falar em ónus da prova da existência dos defeitos por parte dos AA até porque se trata de defeitos ocultos (aqueles que no contexto da venda, sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente ignorado, pois não era detetável através de um exame diligente, i.e. não era reconhecível pelo bónus pater famílias).
De igual forma,
20- No que ao réu condomínio diz respeito, cometeu o Tribunal o mesmo erro, violando ostensivamente o disposto nos artºs 493º nº 1 e 486º do C.C., e as regras do ónus da prova uma vez que se presume a culpa do condomínio.
21- Sendo que o réu condomínio não alegou nem provou qualquer facto suscetivel de ilidir a presunção de culpa que sobre si impendia,
22- Sendo descabido falar em ónus da prova a cargos dos AA da violação do dever de vigilância do R condomínio.
Assim,
23- há CONTRADIÇÃO ENTRE A FUNDAMENTAÇÃO E A DECISÃO da presente sentença devendo mesma ser declarada NULA ao abrigo do disposto no art.º 615, n.º 1, al. c) do CPC, o que desde já se requer.
Acresce que,
24- Há falta de fundamentação e análise critica da prova.
Com efeito,
25- Tribunal considerou que “(...) nenhuma prova se produziu de que os problemas que a fração hoje apresenta e se encontram relatados no relatório pericial junto aos autos, já existissem ao tempo dos primeiros réus e antes da venda da fração aos autores, sendo certo que nem tampouco se provou que os mesmos se revelaram na data que eram alegados pelos autores...”
26- Para além da arbitrariedade desta apreciação eivada de juízos conclusivos, parece que o tribunal de toda abundante prova produzida, apenas sustentou a sua decisão no facto de nas atas de condomínio juntas aos autos não se fazerem grandes referências aos problemas de infiltrações.
27- Quanto à demais prova, nomeadamente testemunhal, apesar de se dizer que o “A convicção do Tribunal assentou na apreciação, critica e conjunta dos documentos juntos aos autos, na prova testemunhal e por declarações e depoimento de parte produzida em audiência de discussão e julgamento e na prova pericial, tudo analisado e valorado de acordo com as regras de direito material aplicáveis e as regras de experiência comum”, não há qualquer apreciação (muito menos critica), conjunta (ou separada) dos demais elementos de prova (nomeadamente testemunhal e pericial), nem qualquer valoração das mesmas segundo as regras de experiência comum.
Com efeito,
28- Dos depoimentos das testemunhas EE, FF, GG, HH, II, JJ, KK LL, resulta entre outros que:
e) Que o prédio desde 2006, 2007 tem problemas de infiltrações nomeadamente a nível da fachada;
f) Que além da fração dos autores há outras frações com problemas de infiltração;
g) As habitações ao nível do 3º andar são frias e têm humidades;
h) Que a administração de condomínio sabia desses problemas há muito tempo e que levou o assunto às assembleias de condomínio;
i) Quer os AA já se haviam queixado a vizinhos de problemas na sua fração;
j) Que os RR vendedores se queixavam de humidades na sua fração nas assembleias de condomínio;
k) Que a ré DD, antes de vender o imóvel já se havia queixado a vizinhos de problemas de condensações na casa de banho tendo uma vizinha que entrou na fração desta em determinada altura constatado a existência de humidade numa janela;
l) Que os filhos dos AA estão constantemente doentes por causa das humidades e infiltrações;
m) Que dentro da fração dos autores só se consegue estar com casacos vestidos por causa do frio;
n) Que os autores estão tristes por causa do estado da casa por falta de condições;
o) Que era condição essencial para os AA comprar uma casa sem humidades por causa, nomeadamente por causa da saúde dos filhos;
p) Que todos os condóminos votaram contra a realização de obras por causa do valor elevado dos orçamentos;
29- De igual forma, do relatório pericial e esclarecimentos prestados pelo sr. Perito resultam outros factos que o Tribunal não considerou, não valorou, nem fez qualquer apreciação critica, nomeadamente:
g) que a cobertura do prédio é em telha vã, sem forro, como o gradiente térmico é mínimo e estando o ar interior a maior temperatura face à laje do tecto dá origem a fenómenos de condensação;
h) que os vedantes das chapas de revestimento da cobertura não foram renovados o que proporciona a entrada de água; o mesmo se passando com os cumes que têm folgas;
i) que as telhas apresentam falta de manutenção, estão manchadas e com fungos;
j) que algumas chapas de revestimento estão remendadas com tela de alumínio – fotos 12 a 15;
k) que as chaminés estão ligeiramente acima do cume de cobertura, violando o artº 113º do REGEU – fotos 16 e 17.
l) Ser preciso à volta de €28.815.00 para as reparações.
g) As paredes e os tetos da fracção dos AA estão manchados pela Humidade (fotos 27 a 36)
h) Existem despreendimento de peças de revestimento das paredes exteriores (foto 19 e 20) nomeadamente a nível do 3º andar (fotos 22 a 26).
i) Fissuras exteriores existentes na fachada terão de ser substituídas.
j) Fissuras nas paredes interiores tem de ser reparadas e pintadas (fotos 37 e 38).
k) Os móveis de cozinha e roupeiros estão degradados pela humidade (fotos 39 a 43).
l) Rodapés e guarnições das estão manchados pela humidade (fotos 44 a 46)
m) Que as patologias existentes na fracção dos AA pela sua dimensão existiram há muito tempo.
n) os problemas nas partes comuns provocam dois tipos de infiltrações da fracção dos AA; infiltrações provocadas pelas infiltrações exteriores e condensações provocadas por variações térmicas decorrentes do facto de a cobertura não ter qualquer isolamento
30- Todos estes factos são comprovados igualmente pela abundante prova documental, nomeadamente das fotos 12 a 17, 19 a 20, 22 a 46.
Porém,
31- NÃO EXPLICA A SR. DRA. JUIZ AS RAZÕES DA CREDIBILIDADE OU A FORÇA DECISIVA RECONHECIDA A ESSES MEIOS DE PROVA. Não analisou criticamente as provas, especificou de forma racional, coerente e lógica os fundamentos que foram decisivos para a respetiva convicção em com respeito a esses meios de prova.
32- O que constitui NULIDADE INSANÁVEL.
Sem conceder,
QUANTO AOS RR VENDEDORES:
33- Ao contrário do vertido na sentença recorrida, era aos Réus/vendedores a quem incumbia o ónus da prova no tocante à origem (causa) dos comprovados defeitos e, bem assim, que tais vícios eram imputáveis ao comprador ou a terceiro, ou, no limite, que eram devidas a caso fortuito.
34- Nada tendo os Réus/vendedores alegado e provado quanto a tal matéria, limitando-se a negar os vícios e a reiterar de forma lacónica e genérica a conformidade do bem aquando da entrega/venda, subsistindo a incerteza acerca da causa dos vícios provados e constatados quanto ao imóvel vendido, essa dúvida acerca da causa ou origem dos defeitos constatados no imóvel resolve-se, tendo por base as presunções decorrentes do nº1, do artigo 913º do CC, e o cumprimento dos prazos previstos no artigo 916º do CC, conjugadas com o artigo 342º, do CC, e o artigo 414º do CPC, contra a parte onerada com a prova da causa dos vícios e que estes tenham resultado de causas imputáveis ao comprador ou a terceiro ou fossem devidas a caso fortuito, ou seja, o Réu/vendedor.
35- Por outro lado, dos factos provados pode-se extrair a conclusão de que na data da venda e entrega, o imóvel em causa já padecia dos defeitos que vieram a ser denunciados e nesta sede demonstrados.
36- Os defeitos da fração sub judice, considerando aquilo que está abrangido pelo conceito jurídico de propriedade horizontal, eram comprovadamente anteriores à compra da mesma por parte dos AA., o que, inclusive, derroga a subversão (acolhida no acórdão recorrido) da presunção probatória que dimana do nº 1, do artigo 913º do CC, quando conjugada com o artigo 342º, do CC, e artigo 414º do CPC.
37- Por outro lado, nestes autos, não estamos no âmbito da garantia de bom funcionamento a que se refere o artigo 921º do Código Civil (presunção de existência do defeito ao tempo da entrega que justifica e caracteriza tal garantia).
38- Foram violados os art.ºs 342º, 913º, 914º do C.C. e 414º do C.P.C.
QUANTO AO R CONDOMINIO:
39- Ao contrário do afirmado na sentença, os AA, alegaram factos (nomeadamente nos artigos 16º, 19º, 22º, 23º, 26º, 27º, 30º, 31º, 33º, 34º, 42º, 43º da petição inicial) que justificam a obrigação de indemnizar por parte do réu condomínio, afirmando mesmo, na parte relativa à alegação de direito, entre outros que “E no que diz respeito às patologias referidas no artº 30º e danos referidos no artº 31º do presente libelo é o condomínio responsável pelos mesmos.”
40- Depois atenta a forma como os Autores configuraram a ação – as humidades existentes na sua fração autónoma são causadas pelas deficiências de construção das partes comuns do prédio.
41- Ao réu condomínio cabia ter efetuado, no envolvente exterior do prédio e cobertura as obras necessárias à sua conservação e reparação – cfr. art.ºs 1420º nºs 1 e 2, 1430º nº 1 e 1436º
g) do Código Civil – tanto mais que para isso foi, já em 2019 consta das atas a referência às patologias. O certo é que não as fez atempadamente, levando ao aparecimento de infiltrações e humidades na fração de que são proprietários os AA.
42- Com a sua conduta omissiva, o R. Condomínio violou (e, através dele, os restantes condóminos violaram) o direito de propriedade dos AA., que se viram impedidos de fruir de forma plena da sua fração (cfr. art.ºs 1305º e 1420º nº 1 do Código Civil).
43- O artº 493º nº1 do C.C. estabelece esta norma a inversão do ónus da prova relativamente à culpa, já que consagra uma presunção de culpa por parte de quem tem a seu cargo a vigilância, entre outras coisas, de bens imóveis.
44- Nada tendo o Réu/condomínio alegado e provado quanto a tal matéria, limitando-se a negar os vícios e a reiterar de forma lacónica e genérica a conformidade do bem subsistindo a incerteza acerca da prova da violação desse dever de vigilância, essa dúvida resolve-se, nos termos das disposições conjugadas com o artigo 342º, do CC, e o artigo 414º do CPC, contra a parte onerada com essa prova, no caso o réu condomínio.
45- Foram violados os art.ºs 342º,486, 493º nº 1, 1305º e 1420º nº 1 do C.C. e 414º do C.P.C.
Acresce que,
46- Não se aplica ao caso o instituto de abuso de direito.
47- o facto de os AA terem intentado a presente ação por pretenderem sejam feitas as obras que eliminem as infiltrações na sua fração e terem votado contra a aprovação de reabilitação total das patologias do prédio no valor estimado de €117.689,48 (de que seriam responsáveis pelo pagamento de 14.817,00 que não tinham capacidade financeira para suportar) não constituiu abuso de direito na modalidade de venirem contra factum proprium.
48- A desproporção entre o “dever” dos AA votarem favoravelmente o orçamento global de obras (que não podiam suportar) e o direito a realização das obras necessárias à eliminação das patologias de que a sua fração padece provoca um desequilíbrio das posições jurídicas dos AA e dos RR e tornam desmesuradamente desproporcionada a vantagem que para o condomínio resultaria decorrente da aprovação do mesmo.
Ou seja,
49- O acolhimento da teoria manifestada na sentença provocaria uma enorme injustiça, pois, os AA para poderem resolver os problemas que têm com a sua fração, teriam de aceitar e aprovar um orçamento global de reabilitação do prédio que não poderiam suportar. Isso sim seria inadmissível e abusivo.
50- Todos os argumentos esgrimidos na sentença não são suficientes para justificar, ou equacionar sequer, a aplicação do instituto do abuso do direito ao caso em concreto.
51- Pelo que, houve erro de aplicação do disposto no artº 334º do CC e do instituto do abuso de direito.
Assim concluindo:
52- houve assim ERRO DE JULGAMENTO por:
a) erro na interpretação e aplicação do disposto nos artºs 342º, 913º, 914º, 799º do C.C. e 414º do C.P.C, dos institutos da venda de bem defeituoso e das regras do ónus da Prova.
b) erro de interpretação e aplicação do disposto nos artºs 342º, 486º, 493º nº1, 1305º, 1420º do C.C. e artº 414º do C.P.C. e do instituto da responsabilidade extracontratual do condomínio por violação do dever de vigilância das partes comuns do imóvel, com vista à sua conservação e reparação e das regras do ónus da prova.
c) erro de interpretação e aplicação do disposto no artº 334º do c.c. e do instituto do abuso de direito.
Sem conceder,
53- O Tribunal “A quo” apreciou a Prova de forma arbitrária.
54- Em primeiro lugar, há manifesta contradição entre a matéria dada como provada e a fundamentação, desde logo porque, apesar de considerar que os vendedores tinham a obrigação de provar que desconheciam sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece, inverte o ónus da prova, e considera que a fração autónoma vendida destinava-se à habitação dos autores e do seu agregado familiar, pelo que, a provar-se que foi vendida com os danos que os autores alegavam, teria de concluir-se que os primeiros réus tinham vendido aos autores coisa defeituosa(...) como não provaram isso os pedidos terão necessariamente de improceder.
De igual forma, quanto ao réu condomínio, ao contrário do afirmado, os AA, alegaram factos (nomeadamente nos artigos 16º, 19º, 22º, 23º, 26º, 27º, 30º, 31º, 33º, 34º, 42º, 43º da petição inicial) que justificam a obrigação de indemnizar por parte do réu condomínio, afirmando mesmo, na parte relativa à alegação de direito, entre outros que “E no que diz respeito às patologias referidas no artº 30º e danos referidos no artº 31º do presente libelo é o condomínio responsável pelos mesmos.”
55- Em segundo lugar, os RR vendedores limitando-se a negar os vícios e a reiterar de forma lacónica e genérica a conformidade do bem aquando da entrega/venda, subsistindo a incerteza acerca da causa dos vícios provados e constatados quanto ao imóvel vendido, essa dúvida acerca da causa ou origem dos defeitos constatados no imóvel resolve-se, tendo por base as presunções decorrentes do nº 1, do artigo 913º do CC, e o cumprimento dos prazos previstos no artigo 916º do CC, conjugadas com o artigo 342º, do CC, e o artigo 414º do CPC, contra a parte onerada com a prova da causa dos vícios e que estes tenham resultado de causas imputáveis ao comprador ou a terceiro ou fossem devidas a caso fortuito, ou seja, o Réu/vendedor; quanto ao réu condomínio, atenta a forma como os Autores configuraram a ação as humidades existentes na sua fração autónoma são causadas pelas deficiências de construção das partes comuns do prédio;
56- Em terceiro lugar, quanto aos RR vendedores, dos factos provados pode-se extrair a conclusão de que na data da venda e entrega o imóvel em causa já padecia dos defeitos que vieram a ser denunciados e nesta sede demonstrados. E quanto ao R condomínio, o artº 493º nº1 do C.C. estabelece a inversão do ónus da prova relativamente à culpa, já que consagra uma presunção de culpa por parte de quem tem a seu cargo a vigilância, entre outras coisas, de bens imóveis (o que não foi considerado pelo Tribunal”.
57- Em quarto lugar, resulta da prova produzida (documental, pericial e testemunhal), entre outros a existência de infiltrações e humidade na fração dos AA, danos nas telhas e chapa de revestimento na cobertura que potencia a entrada de água; a existência de variações térmicas junto à cobertura e janelas que provocam condensações na fração dos AA; existência de microfissuras no apartamento dos AA; problemas na fachada do prédio por falta de manutenção que provocam infiltrações. Nos termos do disposto no artº 486º do C.C. “as simples omissões dão lugar à obrigação de reparar os danos, quando, independentemente dos outros requisitos legais, havia, por força da lei ou de negócio jurídico, o dever de praticar o ato omitido”. Nada tendo o Réu/condomínio alegado e provado quanto a tal matéria, limitando-se a negar os vícios e a reiterar de forma lacónica e genérica a conformidade do bem subsistindo a incerteza acerca da prova da violação desse dever de vigilância, essa dúvida resolve-se, nos termos das disposições conjugadas com o artigo 342º, do CC, e o artigo 414º do CPC, contra a parte onerada com essa prova, no caso o réu condomínio
Apesar disso,
58- O Tribunal, sem qualquer fundamento legal, violando as regras do ónus da prova, considerou que “os autores não demonstraram que os primeiros réus lhes venderam coisa defeituosa”
59- O Tribunal, sem qualquer fundamento legal, considerou que os “autores não alegaram e provaram qualquer conduta omissiva do condomínio que justificasse a sua condenação nos termos peticionados” e que os autores ao votarem contra a realização das obras no valor total, estariam a abusar de direito.
60- Pelo que, ao decidir dessa forma, o Tribunal decidiu de forma manifestamente arbitrária.
Concluem, assim, pelo provimento do recurso, alterando-se a decisão da matéria de facto nos termos propostos e, em consequência, alterada a decisão de direito, decidindo-se nos termos supra assinalados.
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Os RR., CC e DD, apresentaram contra-alegações, invocando que as alegações dos Recorrentes mais não passam que uma tentativa vã para alterar a decisão em crise, sem qualquer sustentação e sem cumprir o ónus de impugnação do art. 640º do CPC. Pois, os factos objecto de impugnação não foram susceptíveis, face às circunstâncias, de ter relevância jurídica, traduzindo-se apenas numa actividade processual inútil, contrariando os princípios da celeridade e da economia processuais.Quanto às questões de direito, nenhum vício há a apontar à Douta Sentença em recurso, que aplicou com assertividade, legal e corretamente, o direito à factualidade dada como provada.com as seguintes.
Concluem, pela improcedência do recurso e, por via disso, ser mantida na íntegra Decisão recorrida.
*
O R. CONDOMÍNIO ..., .... também apresentou contra-alegações, formulando as seguintes:Conclusões:
I) Os Recorrentes não se conformam com a Douta Sentença proferida nos autos à margem referenciados e dela interpuseram recurso de apelação pedindo a sua revogação, por entenderem que a mesma “padece de vícios de direito substantivo, adjetivo e constitucional”, impondo-se, segundo os mesmos, como necessária uma outra decisão que condene os Recorridos nos pedidos formulados na petição inicial.
II) Não assiste razão aos Recorrentes, em qualquer dos pontos por si alegados.
III) A fundamentação da Douta Sentença é perfeitamente apreensível, no sentido em que se alcança com segurança, na fundamentação, a forma como se quis resolver o litígio, sendo além disso, perfeitamente compatível com o teor da decisão final.
IV) Inexiste qualquer contradição entre o raciocínio expresso na fundamentação e a Douta Decisão Proferida.
V) Impende sobre as partes um ónus de alegação dos factos essenciais que constituem a causa de pedir ou que fundamentam a defesa, recaindo sobre a parte onerada as consequências desfavoráveis que resultem da sua não alegação ou alegação intempestiva, sejam elas a ineptidão da petição inicial ou improcedência da acção.
VI) Conforme resulta dos pontos 2 e 3 dos pedidos formulados os Recorrentes peticionaram a condenação do 3.º Recorrido na realização de trabalhos de reparação das partes comuns e o ressarcimento de danos morais.
VII) São pressupostos, cumulativos da responsabilidade civil extracontratual (que impõe ao lesante a obrigação de indemnizar): a existência de facto voluntário pelo agente, a ilicitude, a culpa, o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
VIII) Os Recorrentes não imputaram ao aqui Recorrido qualquer facto/conduta ao mesmo, quer por acção, quer por omissão.
IX) Atendendo a que os Recorrentes não alegaram na petição inicial qualquer conduta omissiva do condomínio, tal facto não pode ser considerado como provado e consequentemente não se mostra preenchido/verificado um dos pressupostos cumulativos em que assenta a responsabilidade civil extracontratual.
X) Todos os argumentos invocados pela Meritíssima Juíza a quo na fundamentação de facto e de direito apontavam para a decisão proferida e não para qualquer outra.
XI) Não se verifica, qualquer contradição entre a decisão e os fundamentos na Douta Sentença recorrida, uma vez que esta e, bem considerou que não foram alegados, e consequentemente não resultam provados, os factos essenciais que poderiam determinar a condenação do 3.º Recorrido nos pedidos formulados pelos Recorrentes na petição inicial.
XII) Do teor da Douta Decisão recorrida é perfeitamente possível alcançar o quadro factual e jurídico subjacente ao sentido decisório contido na mesma decisão, nomeadamente é possível alcançar, sem particular esforço, que a Meritíssima Juíza a quo definiu concretamente a matéria de facto relevante para a decisão da causa, discriminou a factualidade não considerada provada e apreciou os meios probatórios produzidos, designadamente do ponto de vista documental, pericial e testemunhal.
XIII) Subsequentemente, na mesma decisão, subsumiu a factualidade assente ao Direito, fundamentando juridicamente a decisão em causa, concluindo fundadamente pela improcedência da acção e consequente absolvição dos Recorridos de todos os pedidos contra os mesmos formulados.
XIV) Percorrendo a motivação exarada na Douta Decisão recorrida facilmente se constata que a exposição, escorreita, exaustiva e clara, permite alcançar facilmente quais foram as provas, os motivos e circunstâncias que fundamentam a convicção adquirida pela Meritíssima Juíza a quo e o raciocínio que subjaz à solução encontrada.
XV) Não subsiste qualquer dúvida sobre o acervo probatório e as circunstâncias que determinaram a preferência do julgador, devidamente referenciada, escalpelizada e concatenada com a prova disponível.
XVI) A fundamentação constante da Douta Decisão recorrida é suficiente, sendo certo que é perfeitamente claro o enquadramento factual tido por assente e considerado relevante, assim como o quadro normativo aplicável e subjacente à decisão, tendo permitido, pois, aos respetivos destinatários exercer, de forma efetiva e cabal, a sua análise e a sua crítica.
XVII) Não pode, pois, sustentar-se que a Douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo seja nula por falta de fundamentação de facto e/ou ausência de análise crítica das provas.
XVIII) Assim como não pode sustentar-se que a Douta Sentença proferida se trata de uma decisão obscura e ambígua.
XIX) O Tribunal a quo analisou e valorou as provas concatenadamente, conjugando-as e estabelecendo correlações entre elas, tendo sido realizada uma correcta análise do seu valor probatório.
XX) A Meritíssima Juíza a quo fez uma correcta apreciação dos meios probatórios produzidos, nomeadamente da prova documental, pericial e testemunhal.
XXI) Os Recorrentes, atento o teor dos documentos n.ºs 1 a 9 juntos com a petição inicial, o teor do relatório pericial, os esclarecimentos prestados pelo Exmo. Senhor Perito em audiência de julgamento, as declarações prestadas pelas partes e os depoimentos das testemunhas EE, FF, GG, HH, II, JJ e KK LL, pretende que o Tribunal a quo considere como provados os seguintes factos:
a) Que o prédio desde 2006, 2007 tem problemas de infiltrações nomeadamente a nível da fachada;
b) Que além da fração dos autores há outras frações com problemas de infiltração;
c) As habitações ao nível do 3º andar são frias e têm humidades;
d) Que a administração de condomínio sabia desses problemas há muito tempo e que levou o assunto às assembleias de condomínio;
e) Que os AA já se haviam queixado a vizinhos de problemas na sua fração;
f) Que os RR vendedores se queixavam de humidades na sua fração nas assembleias de condomínio;
g) Que a ré DD, antes de vender o imóvel já se havia queixado a vizinhos de problemas de condensações na casa de banho tendo uma vizinha que entrou na fração desta em determinada altura constatado a existência de humidade numa janela;
h) Que dentro da fração dos autores só se consegue estar com casacos vestidos por causa do frio;
i) Que era condição essencial para os AA comprar uma casa sem humidades por causa, nomeadamente por causa da saúde dos filhos;
XXII) Na petição inicial não foram alegados pelos Recorrentes, nem pelos Recorridos, os factos que os Primeiros pretendem ver (agora) incluídos na matéria de facto considerada como provada.
XXIII) Nenhum destes factos foi alegado pelos Recorrentes, sendo certo, que, naturalmente, o julgamento da matéria de facto está limitado aos factos articulados pelas partes, nos termos do art. 5º, nº 2 [sem prejuízo das circunstâncias particulares contempladas nas alíneas a) a c) deste mesmo nº 2, que nunca foram suscitadas nos autos].
XXIV) Pelo que, por esta razão não poderão tais pontos integrar a matéria de facto, nem, consequentemente, constituir o objeto da impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
XXV) Pelo que, não tendo sido alegados por nenhuma das partes tais factos e não tendo a Meritíssima Juíza a quo entendido, em resultado da instrução, optado por os acrescentar à matéria de facto provada e não provada, eles são insuscetíveis de constituir o objecto de impugnação da decisão de facto.
Sem prescindir,
XXVI) Na audiência de julgamento foram ouvidas as testemunhas EE, FF, JJ, todos condóminos do Edifício ....
XXVII) Nenhuma das testemunhas acima identificadas conseguiu precisar ao Tribunal a data em que o Edifício ... passou a padecer de infiltrações, pelo que, não se poderá considerar como provada a factualidade vertida na alínea a).
XXVIII) Para além da factualidade vertida nas alíneas b), c) e d) não ter sido alegada por nenhuma das partes, a mesma não contém qualquer facto relevante para o exame e boa decisão da causa.
XXIX) A alteração pretendida com o aditamento dos factos constantes das alíneas b), c) e d) é absolutamente irrelevante para a decisão da causa.
XXX) Pelo que, não deverá o Tribunal da Relação analisar e/ou conhecer da factualidade vertida nas alíneas b), c) e d) que os Recorrentes pretendem aditar.
XXXI) Da transcrição dos depoimentos das testemunhas indicadas pelos Recorrentes, não resulta demonstrado, que os RR. vendedores se queixavam da existência de humidades na sua fracção nas assembleias de condomínio.
XXXII) Pelo contrário, conforme resulta do depoimento da testemunha KK LL, funcionária da empresa que administra o condomínio a partir de Dezembro de 2019, os anteriores proprietários da fracção autónoma nunca lhe reportaram a existência de qualquer problema no interior da sua fracção. (Cfr. minutos 01.58 a 04.55 do depoimento prestado pela testemunha KK LL que se encontra gravado em suporte digital no dia 20/02/2024)
XXXIII) Não se encontram quaisquer razões para aditar aos factos considerados como provados a factualidade invocada pelos Recorrentes.
XXXIV) Não foi produzido nos autos qualquer elemento probatório que permita aferir que os Recorridos vendedores reportaram a existência de problemas na sua fracção nas assembleias de condóminos.
XXXV) Para além de tal ter sido perentoriamente negado pelos próprios vendedores em sede de declarações e depoimento de parte, também a testemunha KK LL, funcionária da empresa que administra o condomínio a partir de Dezembro de 2019, tal como supra se referiu, esclareceu que os anteriores proprietários da fracção autónoma nunca lhe reportaram a existência de qualquer problema no interior da sua fracção.
XXXVI) Inexiste qualquer erro na apreciação da prova quanto à presente matéria de facto, nem se verificam quaisquer razões que permitam alterar a factualidade considerada como não provada nos pontos 38, 39, 40, 41, 48, 49 e 50 da matéria dada como não provada pelo Tribunal a quo.
XXXVII) Conforme decorre da fundamentação da Douta Sentença a quo da leitura da petição inicial não se constata a imputação de qualquer facto/conduta ao 3.º Recorrido, quer por acção, quer por omissão.
XXXVIII) Os Recorrentes não invocaram na petição inicial (contrariamente ao que procuraram fazer nas alegações de recurso) que o 3.º Recorrido não realizou as obras que se revelavam necessárias realizar nas partes comuns do edifício e que, de tal conduta omissiva, resultaram danos morais.
XXXIX) A falta de tal pressuposto da responsabilidade civil implica, necessariamente, a improcedência dos pedidos formulados pelos Recorrentes quanto ao 3.º Recorrido dado que os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual são cumulativos.
XL) Tal patente omissão tornou desnecessária a apreciação dos demais pressupostos de responsabilidade civil (posto que são cumulativos) nomeadamente do pressuposto da culpa.
XLI) Ainda que sobre o 3.º Recorrido, no que concerne ao pressuposto da culpa, se possa abrir uma excepção à regra estabelecida no artigo 487.º do CC, no sentido de inverter o seu ónus de prova, tal não significa que os Recorrentes se encontravam dispensados de alegar os factos essenciais que permitiriam ao Tribunal concluir pelo preenchimento de todos os pressupostos legais do facto (neste caso, por omissão de conduta), da ilicitude, da culpa e do nexo de causalidade entre esse facto e os danos morais invocados.
XLII) Não se mostrando verificado um dos pressupostos cumulativos em que assenta a responsabilidade civil extracontratual, bem andou o Tribunal a quo ao absolver o 3.º Recorrido de todos os pedidos contra si formulados, decidindo de acordo com as disposições legais necessariamente aplicáveis (artigo 483.º e seguintes do CC).
XLIII) Tal como resulta dos pontos 33., 34., 35., 36., 37. e 38. da matéria considerada como provada e não impugnada no presente recurso, a administração do Condomínio ..., em Abril de 2021 (cerca de três meses após a data em que os Recorrentes afirmam se ter verificado as infiltrações) convocou uma assembleia para, entre outros pontos da ordem de trabalhos, análise, discussão e aprovação de obras de reabilitação das fachadas, terraço e cobertura do edifício.
XLIV) Os Recorrentes compareceram na referida assembleia (realizada no dia 29 de Abril de 2021) e conjuntamente com os demais condóminos presentes e/ou representados deliberaram o agendamento de uma assembleia extraordinária para discussão do ponto inerente às obras de reabilitação.
XLV) Tendo, dessa forma, contribuído para o adiamento da realização de obras de reparação/reabilitação das partes comuns.
XLVI) Em conformidade com o deliberado, a administração do condomínio em apreço, convocou a assembleia extraordinária de condóminos com vista à “análise, discussão e votação de orçamento para obras de reabilitação do edifício”, a qual se veio a realizar no dia 24 de Maio de 2021.
XLVII) Ora, em tal assembleia, os condóminos decidiram por unanimidade, aqui se incluindo os Recorrentes, não realizar obras de reabilitação no edifício.
XLVIII) Tendo os mesmos, em alternativa, optado pela emissão de uma fatura extraordinária no valor de 6.000,00€ (seis mil euros) a ser paga pelos condóminos, no prazo de um ano, em função das suas permilagens, com vista a angariarem/amealharem, faseadamente, os valores necessários para a realização de obras a aprovar futuramente em sede de assembleia de condóminos.
XLIX) Os condóminos ali presentes, manifestaram junto da administração de condomínio, nomeadamente os Recorrentes, a vontade de que as obras de reabilitação não se realizassem (pelo menos num período de um ano).
L) As obras de reabilitação apenas não foram realizadas de imediato por vontade dos condóminos, nomeadamente dos Recorrentes.
LI) Os Recorrentes não interpelaram os condóminos e/ou a administração para proceder à realização de obras.
LII) Fazendo tábua rasa do deliberado, os Recorrentes em 27 de Dezembro de 2021 instauraram a presente acção judicial contra o Condomínio Recorrido, solicitando a realização de obras de reabilitação nas partes comuns, “apanhando” completamente de surpresa, os condóminos e a administração de condomínio.
LIII) Mais grave ainda, tal como decorre do ponto 37. dos factos provados, já após a entrada da presente acção judicial (assembleia de condóminos realizada no dia 07 de Março de 2022) voltaram os Recorrentes a aprovar que as obras de reabilitação fossem abordadas em assembleia de condóminos a realizar em momento futuro por se entender que os condóminos estavam “a fazer um esforço financeiro considerável com a emissão da quota extra para obras de reabilitação aprovada anteriormente”.
LIV) Tudo conforme resulta dos depoimentos das testemunhas FF (gravado em suporte digital no dia 09/01/2024 - minutos 27.15 a 28.50 e 29.55 a 36.44 acima transcritos), JJ (gravado em suporte digital no dia 06/02/2024 - minutos 17.45 a 28.00 e 29.55 a 36.44 acima transcritos) e KK LL (gravado em suporte digital no dia 20/02/2024 - minutos 10.15 a 22. acima transcritos).
LV) Tal conduta não poderá deixar de se considerar como abusiva face ao que proclama o artigo 334.º do Código Civil.
LVI) Inexiste, portanto, qualquer erro de interpretação e aplicação do previsto no artigo 334.º do Código Civil (instituto do abuso de direito).
LVII) Também não se poderá considerar que o Tribunal a quo apreciou a prova e proferiu a decisão de forma arbitrária e/ou que a presente causa não foi tratada de forma equitativa, na medida em que tal, não tem qualquer correspondência com a verdade.
LVIII) Pelo que, forçosamente tem de se concluir que não se encontram quaisquer razões para alterar e/ou revogar a Douta Sentença proferida, devendo o recurso interposto pelos Recorrentes ser considerado totalmente improcedente.
Conclui, assim, pela improcedência da apelação.
*
O recurso foi admitido como de apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.No exame preliminar considerou-se nada obstar ao conhecimento do objecto do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II - OBJECTO DO RECURSO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, não podendo este tribunal conhecer de questões nelas não incluídas, salvo se forem de conhecimento oficioso (cf. artigos 635.º, n.º 4, 637.º, n.º 2, 1.ª parte, e 639.º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (C. P. Civil).
Assim, partindo das conclusões das alegações apresentadas pelos Apelantes, as questões a decidir no presente recurso, são as seguintes:
a) Nulidade da sentença nos termos das alíneas b) e c) do n.º 1, do art.º 615.º do CPC na medida em que há falta de fundamentação, bem como haver contradição entre os fundamentos e a decisão.
b) Erro notório na apreciação da prova, quando confrontada a fundamentação da matéria de facto com a prova arrolada em sede de audiência de julgamento e restante prova documental.
c) Erro de julgamento, por erro na interpretação e aplicação do disposto nos artºs 913º, 914º, 799º do C.C.; art.ºs 334º, 342º,486, 493º nº1, 1305º, 1420º nº1 do C.C. e 414º do C.P.C, do instituto da compra e venda de bem defeituoso, do dever de vigilância na propriedade horizontal, instituto de abuso de direito, e bem assim, violação do artº 6º da Convenção Europeia dos Direitos do Homem e do artº 20º da C.R.P.
d) Se se justifica a alteração da solução jurídica dada ao caso pela 1.ª instância;
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III - FUNDAMENTAÇÃO
1. OS FACTOS
1.1. Factos provados
O tribunal de que vem o recurso julgou provados os seguintes factos;
1. Encontra-se registada em nome dos autores a fracção autónoma com a letra “K” sita na Rua ..., no Lugar ..., em ..., Gondomar, com o artigo matricial ...29 (Serviço de Finanças ...) e descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar com o nº ...52 – cfr. documentos 1 e 2 juntos com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
2. Trata-se de uma fracção de tipologia T3, sita no último andar do prédio, com uma permilagem no edifício de 125,90, área bruta privativa de 114,10 m2 e área bruta dependente de 42,60 m2 – cfr. documentos 1 e 2 juntos com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
3. A escritura de compra e venda, no estado de usado (o imóvel é de 2005), foi realizada em 07 de Julho de 2020, pelo preço de 138.000,00€ – cfr. documentos 1 e 2 juntos com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
4. Nessa altura foram vendedores os 1.ºs réus CC e DD.
5. Na altura da compra nada indiciava que o imóvel pudesse apresentar patologias.
6. O imóvel tinha a pintura recente, a pretexto de ser entregue nas devidas condições aos novos proprietários e com o intuito apenas de serem corrigidas aquelas “sequelas” normais advindas de 15 anos de utilização.
7. Essa mesma situação verificava-se quando foi assinado o contrato promessa de compra e venda, em 27 de Abril de 2020.
8. Quando os autores manifestaram interesse na realização do negócio, o objeto do mesmo foi-lhes apresentado sem patologias, caso contrário nunca aqueles teriam prosseguido com a intenção de compra.
9. Em Fevereiro de 2021, os autores solicitaram a consulta das actas das assembleias de condóminos, a fim de procurarem referências ao problema das infiltrações, tendo-lhes sido facultadas as seguintes:
a. - Acta avulsa de 23 de Março de 2016 – cfr. documento 3 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido;
b. - Acta avulsa de 03 de Abril de 2017 – cfr. documento 4 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido;
c. - Acta n.º 1 de 09 de Abril de 2018 – cfr. documento 5 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido;
d. - Acta n.º 2 de 23 de Abril de 2019, onde se pode ler o seguinte:
“(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
(…)
5 – Análise, discussão e votação de orçamento para obras de reabilitação do edifício;
(…)
Deste modo, no cumprimento da lei, não se podendo deliberar, pelo facto de não estarem presentes ou representados os condóminos de pelo menos vinte e cinco por cento do total do capital investido.
(…) – cfr. documento 6 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido;
e. - Acta n.º 3 de 17 de Junho de 2019, onde se pode ler o seguinte:
“(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
(…)
5 – Análise, discussão e votação de orçamento para obras de reabilitação do edifício;
(…)
Passou-se de seguida ao quinto ponto da ordem de trabalhos, onde foram apresentadas as diversas alternativas para resolução das infiltrações verificadas no edifício, bem como as medidas correctivas para o efeito, nomeadamente a realização de obra de reabilitação das fachadas do edifício. Assim, para o efeito foram apresentados dois orçamentos, das empresas “A...” e “B...”. Após todos os esclarecimentos, os condóminos presentes decidiram por unanimidade debater na próxima assembleia de contas em abril de dois mil e vinte.” – cfr. documento 7 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido;
f. - Acta n.º 4 de 05 de Maio de 2020, onde se pode ler o seguinte:
“(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
(…)
5 – Outros assuntos;
(…)
Entrou-se por fim no último ponto da ordem de trabalhos, o proprietário da fracção I, solicitou que fosse revista a situação da humidade na sua habitação. Ainda dentro deste ponto a administração terá que confirmar o estado das telhas de cobertura.” – cfr. documento 8 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido;
g. - Acta n.º 5 de 29 de Abril de 2021 onde se pode ler o seguinte:
“(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
(…)
5 – Análise, discussão e votação de obras de reabilitação;
(…)
Entrou-se no quinto ponto da ordem de trabalhos, onde foram apresentadas alternativas para resolução das infiltrações verificadas no edifício, bem como as medidas correctivas para o efeito, nomeadamente a realização de obra de reabilitação das fachadas, terraços e cobertura.
Assim, para o efeito foram apresentados dois orçamentos, das empresas “A..., Lda.” e “C..., Lda.”. Após todos os esclarecimentos, foi aprovado por unanimidade dos presentes marcar uma nova assembleia, esta assembleia deve ser realizada no final do mês de maio.” – cfr. documento 9 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
10. Um ano antes da assinatura do contrato-promessa, em 23/04/2019, o edifício já revelava necessidades de obras de reabilitação.
11. A primeira ré DD esteve presente na assembleia de 05 de Maio de 2020 (acta n.º 4), não tendo reportado qualquer problema na sua fração – cfr. documento 8 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
12. Em 27 de Abril de 2020 havia assinado contrato-promessa com os autores.
13. A fração “K” situa-se no último andar do edifício (o 3º).
14. Foram elaborados em 2021 dois orçamentos para a reabilitação do edifício, com um valor global de 117.689,56€:
a. Orçamento 1189 – cfr. documento 10 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido:
• Reabilitação da Cobertura, no total de 28.030,48€, mais IVA.
b. Orçamento 1190 – cfr. documento 11 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido:
• Reabilitação da fachada frontal, no total de 25.959,75€, mais IVA;
• Reabilitação da fachada lateral direita, no total de 15.619,34€, mais IVA;
• Reabilitação da fachada lateral esquerda, no total de 7.377,60€, mais IVA;
• Reabilitação da fachada posterior, no total de 26.764,27€, mais IVA;
• Reabilitação de varandas e terraços da fachada frontal, no total de 6.781,60€, mais IVA;
• Reabilitação das varandas da fachada lateral direita, no total de 3.155,52€, mais IVA;
• Reabilitação das varandas da fachada posterior, no total de 2.906,40€, mais IVA.
• Reabilitação dos muros exteriores, no tal de 1.094,60€, mais IVA.
15. Tendo em conta a permilagem representada pela fração dos autores (125,900), a serem aceites estes orçamentos os mesmos seriam responsáveis pelo pagamento de 14.817,00€.
16. Já as obras na própria fração dos autores foram orçadas em 14.350,00€ - cfr. documento 12 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
17. Detetam-se as seguintes patologias no envolvente exterior do prédio:
a. o telhado é do tipo telha vã, o que significa que a temperatura da laje de teto é muito próxima da temperatura exterior. Se estiver frio, a face interior do teto na área das frações do último piso está fria também. Qualquer percentagem de humidade do ar interior condensa no teto.
b. Os vedantes das chapas de revestimento da cobertura não são renovados com a frequência desejada, do que resultam duas patologias associadas:
i. de onde em onde pinga sobre a laje do teto,
ii. o raspar das telhas nas fixações libertam as fibras se se forem inaladas pelas pessoas podem provocar doenças graves.
c. Há folgas entre elementos sucessivos, nomeadamente entre cumes, que podem potenciar a entrada de água da chuva quando esta é tocada pelo vento;
d. há elementos da cobertura degradados;
e. as telhas apresentam no seu aspeto exterior falta de manutenção, manchado e com fungos;
f. há remendos com tela de alumínio em algumas chapas de revestimento;
g. há peças do revestimento das paredes exteriores que se soltam da base e o mesmo acontece com as coretes que contêm as ventilações;
h. as paredes exteriores estão fissuradas ao nível do 3º andar.
18. Para resolver tais patologias é necessário proceder aos seguintes trabalhos com o valor estimado de 10.000,00€:
a. sendo as telhas de fibrocimento torna-se necessário que sejam removidas e substituídas. Não sendo possível, será sempre necessário revestir pela face exterior as telhas com isolamento térmico continuo, substituir os vedantes das fixações e melhorar o contacto entre as peças contiguas;
b. será necessário tratar termicamente a laje do teto com a colocação de lã de rocha ou “roofmate”,
c. onde o revestimento das paredes e coretes se soltou será necessário repô-lo com material semelhante;
d. onde a água da chuva penetra nas ombreiras da janela da varanda, será necessário proceder à sua reparação com remoção e reposição do alumínio;
e. os tubos de ventilação dos fumos das lareiras, deverão ser retirados da corete, elevar-se acima do cume do telhado pelo menos 0,50 m, desfasados em altura entre si, devendo no topo levar um “T” em chapa de aço inox com saídas orientadas no sentido dos ventos dominantes;
f. as fissuras exteriores terão que ser colmatadas e as peças do revestimento partidas, deverão ser substituídas por plaquetas iguais ou muito semelhantes.
19. Detetaram-se as seguintes patologias na fração dos autores:
a. Um pouco por toda a habitação, as paredes e os tetos estão manchados pela humidade;
b. Entra água pelas ombreiras da janela da varanda do quarto da direita;
c. as paredes interiores mostram-se muito fissuradas;
d. os móveis da cozinha têm peças interiores (costas e fundos) degradados pela ação da humidade;
e. Os móveis embutidos dos quartos estão degradados por ação da humidade e cheiram a mofo;
f. as guarnições das janelas estão manchadas pela humidade nomeadamente na janela da varanda do quarto da direita;
g. o rodapé, assente na parede vertical onde se verificam as infiltrações na janela da varanda do quarto da direita, está degradado pela humidade, apresentando-se manchado e oxidado;
h. o teto da marquise tem o revestimento enegrecido pela água que penetra do exterior;
i. Todas as fechaduras das portas interiores não funcionam;
j. As persianas dos quartos não funcionam;
20. Assim, torna-se necessário efetuar trabalhos de reparação, com o valor estimado de 6.500,00€:
a. reparação das fissuras através da aplicação de argamassa melhorada destinada a esse efeito;
b. limpeza e pintura com duas demãos de tinta plástica para interior em todas as paredes interiores;
c. limpeza e pintura dos testos;
d. reparação das portas interiores que inclui o fornecimento e assentamento de fechaduras idênticas às existentes;
e. remoção e substituição do rodapé degradado da janela da cozinha;
f. remoção das guarnições das ombreiras da janela da varanda do quarto da direita e reposição com material semelhante e de iguais dimensões, tratada com duas demãos de verniz sobre uma demão de tapa poros. As guarnições das portas e janelas serão tratadas no local com nova aplicação de uma demão de verniz após previa preparação de base;
g. reparação dos armários embutidos;
h. reparação dos armários da cozinha o que inclui a substituição dos elementos das costas com indícios de apodrecimento;
i. reparação do sistema de manuseamento das persianas;
j. reparação do sistema de hidromassagem do quarto de banho principal;
21. Os autores sentem-se tristes, desalentados e depressivos com as condições do imóvel.
22. Situação agravada pelo facto de terem três filhos menores e de tenra idade.
23. Sentem vergonha e não convidam amigos e familiares para irem lá a casa, dadas as condições do imóvel.
24. Aos poucos e poucos a sua vida social foi regredindo.
25. Mercê da humidade constante da fracção, temem pela sua saúde e dos filhos.
Da contestação dos réus CC e DD:
26. Os primeiros réus CC e DD
DD venderam a fracção identificada nos autos aos autores no estado revelado pelas fotografias juntas aos autos – cfr. documento 1 junto com a contestação dos réus CC e DD e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
27. Pressuposto que levou a que os autores tenham assinado o contrato-promessa no dia 27 de Abril de 2020, imediatamente a seguir à primeira visita ao imóvel com a consultora imobiliária.
28. Todo o processo negocial ocorreu entre os autores e a consultora imobiliária MM.
29. A segunda ré DD apenas conheceu os autores no dia da escritura.
30. O mês de janeiro de 2021 foi muito frio e seco, não se tendo verificado a ocorrência de precipitação até ao dia 20 de Janeiro.
31. O mês de Dezembro de 2020 foi um mês muito frio e seco também e com precipitação abaixo da média.
Da contestação do réu Condomínio:
32. Na sequência da assembleia de condóminos realizada no dia 5 de Maio de 2020, na qual a administração de condomínio se comprometeu a confirmar o estado das telhas da cobertura, a administração do condomínio veio a fazer isso mesmo – cfr. documento 1 junto na contestação do segundo réu Condomínio e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
33. O segundo réu Condomínio pretende realizar uma obra de reabilitação das fachadas, terraço e cobertura, a qual ainda não foi realizada por decisão unânime dos condóminos, inclusive dos próprios autores, porquanto não dispõem de condições económicas para tal, tendo os mesmos decidido que seria melhor criar primeiro um fundo, tendo a administração emitido, para o efeito uma fatura extra, para posteriormente avançarem com a realização da obra.
34. Os autores, após a compra da fração, estiveram presentes na assembleia de condóminos realizada no dia 29 de Abril de 2021 (acta n.º 5), que ocorreu cerca de três meses após a data em que afirmam terem verificado as infiltrações, sendo que no ponto da ordem de trabalhos relativo às obras de reabilitação, foi aprovado por unanimidade dos presentes, marcar nova assembleia para deliberar sobre a aprovação e realização da obra de reabilitação – cfr. documento 9 junto com a petição inicial e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
35. Antes da entrada da presente acção, ocorreu uma assembleia de condóminos em 24 de Maio de 2021, na qual os condóminos decidiram por unanimidade não aprovar a realização da obra - cfr. documento 2 junto na contestação do segundo réu Condomínio e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido (acta n.º 6 de 24 de Maio de 2021, onde se pode ler o seguinte:
“(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
(…)
2 – Análise, discussão e votação de orçamento para obras de reabilitação do edifício;
(…)
Passou-se de seguida ao segundo ponto da ordem de trabalhos, onde foram apresentadas as diversas alternativas para resolução das infiltrações verificadas no edifício, bem como as medidas correctivas para o efeito, nomeadamente a realização de obra de reabilitação do edifício. Assim, para o efeito foram apresentados três orçamentos, das empresas “A..., Lda.”, “C...” e “D..., Unipessoal, Lda.”. Após todos os esclarecimentos, foi colocado à votação a realização de obras de reabilitação, onde as mesmas não foram aprovadas por unanimidade dos presentes. Foi aprovado por unanimidade dos presentes a emissão de uma factura extra no valor de seis mil euros, a distribuição desta factura, origina a quota extra a cada fracção, de acordo com a relação que se anexa (doc. n.º 3), a ser liquidada em prestações mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira no dia nove de julho e as restantes no mesmo dia dos meses subsequentes, sendo que a falta de pagamento de uma prestação implica o vencimento imediato das restantes. Os senhores condóminos solicitaram a abertura de uma nova conta bancária para obras, na qual a administração deste edifício permanece autorizada a movimentar e encerrar a mesma (Banco 1...) até ser apresentado junto da referida entidade bancária documento que comprove a substituição/alteração da administração do condomínio em apreço do edifício. ”).
36. Os autores estiveram presentes na referida assembleia e também votaram contra a realização das obras de reabilitação - cfr. documento 2 junto na contestação do segundo réu Condomínio e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido (acta n.º 6 de 24 de Maio de 2021).
37. Posteriormente, em assembleia de condóminos realizada no passado dia 7 de Março de 2022, os autores votaram no sentido que as obras de reabilitação era um assunto a ser abordado numa futura assembleia, por entenderam todos os condóminos “já estar a fazer um esforço financeiro considerável com a emissão da quota extra para obras de reabilitação aprovada anteriormente.” - cfr. documento 3 junto na contestação do segundo réu Condomínio e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido (acta n.º 7 de 7 de Março de 2022, de se pode ler o seguinte:
“(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
(…)
4 – Análise, discussão e votação de obras dereabilitação.
(…)
Passou-se de seguida para o quarto ponto da ordem de trabalhos, em que os condóminos, por unanimidade dos presentes, deliberaram que este ponto voltaria a ser abordado na próxima assembleia ordinária, sendo que consideram já estar a fazer um esforço financeiro considerável com a emissão da quota extra para obras de reabilitação aprovada anteriormente.”).
*
Factos não provadosNão se provou, com relevo para a boa decisão da causa, que:
Da petição inicial:
38. Em meados do mês de Janeiro de 2021 começaram a surgir imensas infiltrações na fração.
39. Ou seja, a partir do momento em que as chuvas se fizeram sentir com mais intensidade.
40. Foi então que os autores decidiram, já em finais de Janeiro de 2021, entrar em contacto com os anteriores proprietários, mais precisamente com a ré DD, para questionarem se esses problemas já se tinham manifestado anteriormente.
41. Tendo a ré DD negado peremptoriamente.
42. A ré DD não deixou exarado na acta n.º 4 de 5/05/2020 qualquer problema na sua fracção com o intuito de não prejudicar a venda.
43. A parte das chaminés não se elevam acima do cume 0,50 m tal como obriga o artº 113º do RGEU.
44. As guarnições dos móveis embutidos dos quartos estão soltas.
45. Há troços dos rodapés soltos um pouco por toda a habitação.
46. É necessário substituir a tijoleira partida da cozinha.
47. Também ficaram danificados e têm de ser substituídos um aparador, um plasma e um colchão, no valor estimado de 1.500,00€.
48. Os primeiros réus CC e DD, apesar de nunca terem reportado problemas em Assembleia de Condóminos, assumiram-nos, contudo, junto de vários vizinhos, a quem por diversas vezes relataram infiltrações e danos existentes na fração.
49. Os primeiros réus CC e DD camuflaram os supra-referidos danos com a pintura de tectos e paredes, de modo a não se gorar o interesse no negócio por parte dos autores.
50. Os primeiros réus CC e DD apresentaram aos autores uma habitação relativamente à qual afirmaram a ausência de defeitos que nela se vieram a identificar, não obstante conhecerem a existência desse defeito e de a correspondente matéria ter sido alvo de expressa discussão no âmbito da negociação com os autores.
***
1.3. Os Apelantes pretendem que este Tribunal reaprecie a decisão em relação a certos pontos da factualidade julgada provada e não provada, tendo por base meios de prova que indicam.
Dispõe o art. 662.º, n.º 1 do C. P. Civil, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos dados como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
À luz deste preceito, “fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia”.
O Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância, nos termos consagrados pelo art. 607.º, n.º 5, do C. P. Civil, sem olvidar, porém, os princípios da oralidade e da imediação.
A modificabilidade da decisão de facto é ainda susceptível de operar nas situações previstas nas diversas alíneas do n.º 2 do art. 662.º do C. P. Civil.
A prova é “a actividade realizada em processo tendente à formação da convicção do tribunal sobre a realidade dos factos controvertidos”, tendo “por função a demonstração da realidade dos factos” (art. 341.º do C. Civil) – a demonstração da correspondência entre o facto alegado e o facto ocorrido, vide Miguel Teixeira de Sousa, As partes, o objeto e a prova na ação declarativa, Lex, 1995, p. 195.
Sendo desejável, em prol da realização máxima da ideia de justiça, que a verdade processual corresponda à realidade material dos acontecimentos (verdade ontológica), certo e sabido é que nem sempre é possível alcançar semelhante patamar ideal de criação da convicção do juiz no processo de formação do seu juízo probatório.
Daí que a jurisprudência que temos por mais representativa acentue que a “verdade processual, na reconstrução possível, não é nem pode ser uma verdade ontológica”, não podendo sequer ser distinta ou diversa “da reconstituição possível do passado, na base da avaliação e do julgamento sobre factos, de acordo com procedimentos e princípios e regras estabelecidos”, os quais são muitas vezes encontrados nas chamadas “regras da experiência”, vide Ac. do STJ de 06.10.2010, relatado por Henriques Gaspar no processo 936/08.JAPRT, acessível em www.dgsi.pt.
Movemo-nos no domínio do que a doutrina considera como standard de prova ou critério da suficiência da prova, que se traduz numa regra de decisão indicadora do nível mínimo de corroboração de uma hipótese para que esta possa considerar-se provada, ou seja, possa ser aceite como verdadeira, vide LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, O Standard de Prova no Processo Civil e no Processo Penal, janeiro de 2017, acessível em http://www.trl.mj.pt/PDF/O%20standard%20de%20prova%202017.pdf.
Para o citado autor “pese embora a existência de algumas flutuações terminológicas, o standard que opera no processo civil é, assim, o da probabilidade prevalecente ou “mais provável que não”. Este standard consubstancia-se em duas regras fundamentais:
(i) Entre as várias hipóteses de facto deve preferir-se e considerar-se como verdadeira aquela que conte com um grau de confirmação relativamente maior face às demais;
(ii) Deve preferir-se aquela hipótese que seja “mais provável que não”, ou seja, aquela hipótese que é mais provável que seja verdadeira do que seja falsa.
Em primeiro lugar, este critério da probabilidade lógica prevalecente – insiste-se – não se reporta à probabilidade como frequência estatística mas sim como grau de confirmação lógica que um enunciado obtém a partir das provas disponíveis.
Em segundo lugar, o que o standard preconiza é que, quando sobre um facto existam provas contraditórias, o julgador deve sopesar as probabilidades das diferentes versões para eleger o enunciado que pareça ser relativamente “mais provável”, tendo em conta os meios de prova disponíveis. Dito de outra forma, deve escolher-se a hipótese que receba apoio relativamente maior dos elementos de prova conjuntamente disponíveis”
Os meios de prova, enquanto “modos por que se revelam os factos que servem de fonte das relações jurídicas”, encontram no Código Civil os seguintes tipos:
- a confissão (arts. 352.º a 361.º); a prova documental (arts. 362.º a 387.º);
- a prova pericial (arts. 388.º e 389.º);
- a prova por inspecção (arts. 390.º e 391.º);
- e a prova testemunhal (arts. 392.º a 396.º).
Nos termos do preceituado no art. 607.º, n.º 5, do C. P. Civil, “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes”.
O citado normativo consagra o chamado princípio da livre apreciação da prova, que assume carácter eclético entre o sistema de prova livre e o sistema de prova legal.
Assim, o tribunal aprecia livremente a prova testemunhal (art. 396.º do C. Civil e arts. 495.º a 526.º do C. P. Civil), bem como os depoimentos e declarações de parte (arts. 452.º a 466.º do C. P. Civil, excepto na parte em que constituam confissão; a prova por inspecção (art. 391.º do C. Civil e arts. 490.º a 494.º do C.P. Civil); a prova pericial (art. 389.º do C. Civil e arts. 467.º a 489.º do C. P. Civil); e ainda no caso dos arts. 358.º, nºs 3 e 4, 361.º, 366.º, 371.º, n.ºs 1, 2ª parte e 2, e 376.º, n.º 3, todos do C. Civil.
Por sua vez, estão subtraídos à livre apreciação os factos cuja prova a lei exija formalidade especial: é o que acontece com documentos ad substantiam ou ad probationem; também a confissão quando feita nos termos do art. 358.º, nºs 1 e 2 do C. Civil; e os factos que resultam provados por via da não observância do ónus de impugnação (art. 574.º, n.º 2, do C. P. Civil).
O sistema de prova legal manifesta-se na prova por confissão, prova documental e prova por presunções legais, podendo distinguir-se entre prova pleníssima, prova plena e prova bastante”, vide Castro Mendes, Do conceito de prova em processo civil, Ática, 1961, Tese de Doutoramento apresentada à Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, p. 413.
A prova pleníssima não admite contraprova nem prova em contrário. Nesta categoria integram-se as presunções iuris et de iure (art. 350.º, n.º 2, in fine do C. Civil).
Por sua vez, a prova plena é aquela que, para impugnação, é necessária prova em contrário (arts. 347.º e 350.º, n.º 2, ambos do C. Civil). Assim será com os documentos autênticos que fazem prova plena do conteúdo que nele consta (art. 371.º, n.º 1, do C. Civil), sem prejuízo de ser arguida a sua falsidade (art. 372.º, n.º 1, do CCivil), e também com as presunções iuris tantum (art. 350.º, n.º 2, do C. Civil).
Por último, a prova bastante carateriza-se por bastar a mera contraprova para a sua impugnação, ou seja, a colocação do julgador num estado de dúvida quanto à verdade do facto (art. 346.º do C. Civil). Assim se distingue prova em contrário de contraprova – aquela, mais do que criar um estado de dúvida, tem de demonstrar a não realidade do facto, vide Pais de Amaral, Direito Processual Civil, 12.ª edição, Almedina, 2015, p. 293.
*
1.4 Do invocado erro de julgamento.
Invoca:
- Não poderia o Tribunal dar como provados os pontos 6 a 8, 26 e 27 da matéria dada como provada, por ser matéria conclusiva, havendo ainda erro notório na apreciação da prova.
Ouvida a prova testemunhal e apreciada toda a restante prova no seu conjunto, pode-se dizer o seguinte:
Os factos dados por provados de 6 a 8, 26, 27 são:
6. O imóvel tinha a pintura recente, a pretexto de ser entregue nas devidas condições aos novos proprietários e com o intuito apenas de serem corrigidas aquelas “sequelas” normais advindas de 15 anos de utilização.
7. Essa mesma situação verificava-se quando foi assinado o contrato promessa de compra e venda, em 27 de Abril de 2020.
8. Quando os autores manifestaram interesse na realização do negócio, o objeto do mesmo foi-lhes apresentado sem patologias, caso contrário nunca aqueles teriam prosseguido com a intenção de compra.
26. Os primeiros réus CC e DD venderam a fração identificada nos autos aos autores no estado revelado pelas fotografias juntas aos autos – cfr. documento 1 junto com a contestação dos réus CC e DD e cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
27. Pressuposto que levou a que os autores tenham assinado o contrato-promessa no dia 27 de Abril de 2020, imediatamente a seguir à primeira visita ao imóvel com a consultora imobiliária.
Decorre, insofismavelmente, dos depoimentos/declarações de autores e réus a factualidade dada por assente, a que acresce ainda os depoimentos das testemunhas MM, angariadora do negócio em causa e NN, proprietário da imobiliária.
Testemunha: MM
20/02/2024 -14H47m até 15H06m - Duração: 19m15s
“…
Exm.ª Juiz: Tem alguma relação a ter com as partes, pessoal, profissional, familiar?
Testemunha: Profissional.
Exm.ª Juiz: Profissional. Com quem?
Testemunha: Com o CC e com a DD
Testemunha: O CC contactou-me duma moradia que eu tinha publicado para vender, para fazer visita, depois ele disse que tinha um apartamento que tencionava vender. Falamos, ele explicou-me onde é que era o apartamento
Exm.ª Juiz: Portanto, a senhora foi contratada para arranjar comprador para a moradia foi isso?
Testemunha: Exactamente. Para colocá-lo à venda. Processo de angariação
Exm.ª Juiz: Moradia ou apartamento?
Testemunha: Não. É o apartamento.
Exm.ª Juiz: Pronto, então tem, teve esta relação profissional com o Srº CC e com a mulher DD
Testemunha: A DD conheci posteriormente quando
Exm.ª Juiz: Com o condomínio do edifício ... não tem nenhuma relação?
Testemunha: Não
Exm.ª Juiz: E com a senhora BB e senhor AA
Testemunha: Eu conheci-os no dia da escritura. Porque eu tratei do processo de angariação, depois foi um colega da imobiliária que foi com os cliente compradores e fecharam o negócio e depois no dia da escritura estava o angariador que era eu, mais o vendedor no dia da escritura
Exm.ª Juiz: Muito bem. Essa circunstância que teve aqui intervenção neste negócio impede-a de alguma forma de responder com verdade ao Tribunal?
Testemunha: Não
Exm.ª Juiz: A senhora jura por sua honra que vai responder com verdade às perguntas que lhe vão ser
feitas
Testemunha: Sim
Exm.ª Juiz: Então com esse juramento bem presente, vai fazer o favor de responder às perguntas da senhora doutora
Mandatária dos RR: Boa tarde senhora testemunha, trabalha na imobiliária E...
Testemunha: Neste momento já não.
Mandatária dos RR: Ai já não trabalha
Testemunha: Já não trabalho
Mandatária dos RR: Era nessa imobiliária
Testemunha: Prestava serviços. Sim, sim, sim
Mandatária dos RR: Prestava na venda deste imóvel, do imóvel que está neste processo em causa, juntamente com o senhor NN
Testemunha: Da imobiliária, sim
Mandatária dos RR: Muito bem. Olhe eu ia lhe perguntar precisamente, disse-nos que angariou este imóvel junto do senhor CC
Testemunha: Sim, Sim.
Mandatária dos RR: Ele ia comprar uma para ele
Testemunha: Exatamente. Ele ia comprar uma e falou-me que teria uma para vender, um apartamento
Mandatária dos RR: Certo. E o quê que a senhora foi lá visitar, como é que foi esse processo.
Testemunha: Pronto
Mandatária dos RR: A senhora foi lá visitar o imóvel?
Testemunha: Sim. Eu expliquei-lhe que era necessário ver o imóvel, falamos de valores, tiramos fotografia
Mandatária dos RR: Ou para a angariação?
Testemunha: Sim para a angariação. Exatamente. Pronto, ele disse que ia pintar a casa que já estava com umas paredes com algumas cores desatualizadas, queria pintar as paredes e efetivamente quando eu lá fui tirar as fotografias estavam a terminar as pinturas
Mandatária dos RR: Eu ia-lhe perguntar precisamente isso. Quando a senhora foi lá a primeira vez qual era em que estado estava a casa. Já tinha ido antes?
Testemunha: Não, não. Eu fui, antes de tirar as fotografias fui lá ver a casa, fui um dia antes das fotos e estavam dois, três senhores a pintar as paredes em branco porque tinham amarelos, tinham cores mais vivas e estavam a pintar as paredes
Mandatária dos RR: Na sua percepção no momento em que lá esteve e depois foi lá tirar as fotografias, não sei se nesse dia, vamos aqui reportar a esse primeiro momento em que lá estavam a pintar era perceptível que o imóvel estivesse com problemas humidades, infiltrações?
Testemunha: Não. Nas vezes que eu lá fui, fui essa vez que estavam a fazer, não era um dia de chuva era um dia normal, era uma casa perfeitamente normal onde estavam a pintar, não se via humidades, chão levantado
Mandatária dos RR: Já estava pintado?
Testemunha: Já já estava pintado de pintura já não é, era uma casa usada em que as pinturas já eram de algum tempo
Mandatária dos RR: O que pergunto é, no momento que a senhora foi lá a pintura já estava a decorrer
Testemunha: Sim, sim. Já tinha uma ou duas divisões
Mandatária dos RR: E a senhora depois voltou lá
Testemunha: Para tirar as fotografias
Mandatária dos RR: Para tirar as fotografias e já estava tudo pronto?
Testemunha: Tudo. Sim
Mandatária dos RR: O que eu lhe pergunto é também, a senhora por ser vendedora de imóveis também tem conhecimento da prática como o imóvel, averiguar o estado do imóvel
Testemunha: Exatamente. Sim, sim
Mandatária dos RR: E o que eu lhe pergunto é, por exemplo, em concreto é, essas pinturas que foram feitas, foram apenas ao nível das paredes
Testemunha: Sim
Mandatária dos RR: É isso?
Testemunha: Sim
Mandatária dos RR: E diga-me uma coisa por exemplo a cozinha que é uma das partes das casas que normalmente é muito procurada, mostrava sinais de utilização normal que era uma casa usada ou por outro lado foi necessário fazer umas fotografias mais, com uns ângulos mais beneficiados
Testemunha: Não.
Mandatária dos RR: (imperceptível)
Testemunha: Geralmente às vezes podem tirar fotografias dos ângulos mas nada, depois também os clientes estão lá não é, presencialmente e vêm e podem efetivamente as divisões parecerem maiores como alguns clientes dizem mas a nível do aspeto da casa, da cozinha, era perfeitamente normal, mesmo os móveis da cozinha eram brancos, um branco normal, era perfeitamente uma casa com uso mas perfeitamente normal. Não posso dizer que as paredes notava-se ali que tinham ali três ou quatro pintadelas, estavam mal, porque às vezes nós notamos que efectivamente os trabalhos não estão tão bem realizados de pintura ou enfim. Mas aparentemente uma casa normal, não posso dizer nada em relação ao aspeto.
Mandatária dos RR: E o prédio na sua percepção, também de quem vende imóveis, era um prédio normal?
Apresenta-se algum estado de idade?
Testemunha: A única coisa que eu posso dizer é que na altura que eu lá fui, era o elevador que ora funcionava ou não funcionava, era só do elevador, efectivamente percebi que o elevador.
Do aspeto exterior não, perfeitamente, não vi, não tava degradado, não estava com mau aspeto não
Mandatária dos RR.: Normal?
Testemunha: Sim
Mandatária dos RR.: Olhe diga-me outra coisa, a senhora acompanhou os autores, portanto, estes senhores compradores do imóvel à visita?
Testemunha: Não. Foi o outro Colega
Mandatária dos RR.: Foi outro Colega. A senhora teve conhecimento, acompanhou o processo depois na imobiliária
Testemunha: Sim. Na imobiliária tive com o colega, falamos sobre as visitas
Mandatária dos RR.: E a senhora soube quantas vezes estes senhores foram lá ao imóvel
Testemunha: Não sei, mas foram lá mais do que uma vez
Mandatária dos RR.: Quantas vezes é que foram
Testemunha: Não lhe sei dizer, não me recordo agora. Para estar a dizer um número à sorte
Mandatária dos RR.: E também não sabe se o contrato de promessa, as datas
Testemunha: Também não
Mandatária dos RR.: Se foi logo
Testemunha: Eu sei que ele foi colocado à venda em abril a escritura penso que foi no verão, agosto por aí, geralmente o contrato logo após a visita. Possivelmente seria em maio o contrato
Mandatária dos RR.: A senhora chegou a falar com estes compradores?
Testemunha: Não. Foi só o Sr. NN e o colega que vendeu o OO
Mandatária dos RR.: Também sabe se eles fizeram alguma … se pediram alguns dados do apartamento, no estado em que ele estava?
Testemunha: A área. Eu penso que sim, geralmente pedem sempre. Agora não me recordo
Mandatária dos RR.: Mas alguns compradores pedem?
Testemunha: Geralmente os compradores pedem e nós consultores convém nos darmos a ata e pedirmos logo a ata, eu pense que esse trabalho devia ter sido feito logo pelo OO mas não consigo confirmar
Mandatária dos RR.: Diga-me outra coisa, no dia da escritura, a senhora conheceu estes senhores
Testemunha: Conheci, conheci-os. Estavam bem dispostos, perfeitamente normal, estavam contentes, estavam
Mandatária dos RR.: Sim, normal
Testemunha: Normal exatamente sim
Mandatária dos RR.: Mas não havia, não sabe se já estavam lá a viver na casa, se a casa
Testemunha: Não, não estavam
Mandatária dos RR.: Portanto do negócio assim em concreto não se recorda mais nada
Testemunha: Não. Foi um processo normal. No meu ponto de vista, da minha parte
Mandatária dos RR.: Quando soube, não sei em que momento soube da existência deste processo, quando pediram para ser testemunha. Quando soube ficou, portanto
Testemunha: Admirada
Mandatária dos RR.: Não pergunto se ficou admirada, o que eu pergunto é se isto, o apartamento em questão, a senhora acharia que poderia ter levado
Testemunha: Fiquei admirada pelo apartamento em questão, porque não pareceu que eventualmente poderia cair água, haver ali problemas, fiquei muito admirada efetivamente por depois perceber que ali alguma coisa estaria errado, enfim, fiquei admirada porque não parecia nada disso, parecia exatamente um apartamento normal, sem problemas.
Mandatária dos RR.: É tudo.
No mesmo sentido desta testemunha foi o depoimento de NN, gerente e proprietário da imobiliária contratada pelos RR. para mediar a venda do imóvel.
Foi claro em referir que esteve no imóvel a tirar fotografias e não se se apercebeu ter presenciado os danos invocados pelos AA.
*
Depoimentos/declarações de parte.Sessão de 05/12/2023
CD – Minuto 00:00:01 a 01:12:56
Depoimento de BB
BB
Estava. O apartamento estava novo, estava… estava lindo. Nós olhávamos… o que mais pedimos foi que não houvesse humidades, nada, e…
Meritíssima Juiz
Falaram disso, na altura?
BB
Falámos, na imobiliária, porque a minha filha teve pneumonias, esteve a morrer, quando era bebé, e foi o que a gente mais pediu, porque ela fazia muitos internamentos, até aos 10 anos. Foi o que mais pedimos, e… e a desilusão foi que, isto foi em agosto, em novembro começámos a ver as águas.
Meritíssima Juiz
Mas quando a Senhora diz “foi o que mais pedimos”, pediram a quem?
BB
Por causa da saúde…
[...]
BB
O apartamento, em agosto estava maravilhoso, durante o calor, em novembro, quando começaram a vir as chuvas, nós reparámos logo, começámos a ver as vigas da casa, e as águas a entrarem pelo teto. E o frio, o gelo. (00:07:57) Vimos logo as águas a entrar pela marquise adentro, pelas janelas, a vir até à… um pouco até à cozinha, a marquise toda repleta de água… Começámos a notar as roupas frias, dentro dos roupeiros…
Meritíssima Juiz
Pronto, a Senhora diz que reparou nisso em novembro?
BB
Sim. Quando veio as chuvas. Quando começou a vir a chuva.
Meritíssima Juiz
Então…
BB
Come…
Meritíssima Juiz
E a Senhora… As chuvas começaram a vir em novembro desse ano?
BB
Sim. Para o fim de novembro…
Meritíssima Juiz
E então? Perante isso o que é que os Senhores fizeram?
BB
Tentámos acender… comprámos um aquecedor, porque a casa ficou muito gelada…
Meritíssima Juiz
Mas fizeram alguma coisa com os vendedores? Tomaram alguma…
BB (00:09:00)
Eu disse à Dona DD…
Meritíssima Juiz
Quando?
BB
Cheguei-lhe a… cheguei-lhe a mandar mensagem – já não me recordo quando, Senhora Doutora, mas foi nesse mesmo ano –, a dizer que a casa estava com aqueles defeitos, assim, e ela disse “ah, eu não… eu não sei nada disso, a casa não tem nada, nunca tive problemas”, e é assim. Porra, não era de agosto até novembro que ia-se dar os problemas todos, Meritíssima. Ainda tentámos ligar a lareira, mas também tem defeito, a lareira, não dá, não podemos ligar, que o fumo vem para dentro…
Meritíssima Juiz
Mas então quando é que decidiram contatar a Dona DD?
BB
Foi mal veio os problemas da casa.
Meritíssima Juiz
Pronto, mas aqui é importante saber quando é que foi.
BB
Não me recordo, Meritíssima. Eu não vou…
Meritíssima Juiz (00:10:00)
Pronto, e ela negou, correto?
BB
Negou. Sim.
Meritíssima Juiz
Pronto. E, por exemplo, por onde é que entra a água?
BB
Pelo telhado; pelas janelas da marquise… da cozinha; (00:25:00) nas paredes, também, do meu quarto, as laterais…
Meritíssima Juiz
Olhe, a vamos, assim, percorrer mais ou menos as divisões, está bem? Quantos quartos… tem 3 quartos, não é?
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
Pronto. Há um quarto que tenha algum problema?
BB
Tem o meu…
Meritíssima Juiz
Sim…
BB
Tem o da minha filha…
Meritíssima Juiz
Hum, hum…
BB
… O do meu filho, só tem uma coisa mínima, de nada. Já não apanha…
Meritíssima Juiz
E o seu quarto em que zona fica?
BB
À direita…
Meritíssima Juiz
À direita. O seu quarto é o quarto da direita?
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
Pronto.
BB
Com varanda.
Meritíssima Juiz
E aí, no seu quarto, nesse seu quarto, entra água por algum lado?
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
Por onde?
BB
Tem aonde tenho a minha varanda, por cima, aí, ganha bolinhas de água. Dentro dos roupeiros, eu vou tirar a roupa, está… está húmido, tudo húmido…
Meritíssima Juiz
Mas quando a Senhora diz varanda, o quarto tem uma varanda? Tem uma saída para uma varanda?
BB
Tem. Tem.
Meritíssima Juiz
Tem uma janela de acesso à varanda?
BB
Tem, janela grande.
Meritíssima Juiz
Só tem essa janela?
BB
Tem duas.
Meritíssima Juiz
Tem duas janelas.
BB (00:25:59)
São duplas. É janelas duplas.
Meritíssima Juiz
Duplas.
BB
E tenho a… varanda.
Meritíssima Juiz
Ok. Pronto. E por essa janelas, há aí algum problema?
BB
Meritíssima, eu sei que vejo ali água, no teto.
Meritíssima Juiz
Ok.
BB
Os roupeiros também…
Meritíssima Juiz
Olhe, mas antes de irmos aos roupeiros…
BB
Na outra janela do quarto – esse quarto tem varanda e tem outra janela…
Meritíssima Juiz
A Senhora falou aí das paredes da casa e disse que elas têm bolhinhas de humidade, não é?, de água…
BB
Olhe, a minha parede, do meu quarto, da janela, até já está toda a descascar…
Meritíssima Juiz
Sim…
BB
… toda molhada, e está a ficar com rachadela.
Meritíssima Juiz
Tem fissuras?
BB
Está a ficar com fissura, sim.
Meritíssima Juiz
Pronto. E é só nessa, ou é em mais sítios da casa, que é assim?
BB
O quarto da minha filha também já está assim, a janela dela, por baixo também, e o teto, por cima.
Meritíssima Juiz
Olhe, e na cozinha? Há algum problema na cozinha?
BB (00:26:54)
Na cozinha, na janela da marquise, as águas entram mesmo para dentro. Está tudo fechado e entra… não sei como é que entra, fica tudo molhado. Fica a beira, fica as janelas, e o chão.
Meritíssima Juiz
E na cozinha, tem alguma coisa estragada por causa das humidades, ou não?
BB
Tenho o meu móvel, um cinzento, que eu tenho lá…
Meritíssima Juiz
Mas quê? Que móvel é? Móvel de cozinha?
BB
… Foi um móvel que eu comprei para… de reforço, para meter as Tupperwares, os cereais, e assim, que não cabia tudo…
Meritíssima Juiz
Pronto são móveis da cozinha.
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
São aqueles armários de cozinha, é isso?
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
Pronto, e então? E esses móveis de cozinha estão bem? Têm algum problema?
BB
Também já estão danificados.
Meritíssima Juiz
Co… De quê? Com quê?
BB
… Olhe, ficou… começou a ficar preto, a madeira a desfazer-se…
Meritíssima Juiz
Com fundo(?) (fungo?)? Com…
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
Portanto, a humidade molha… os móveis são quê?, de madeira?
BB
São.
Meritíssima Juiz
Portanto, destrói a madeira.
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
É isso? Degrada a madeira?
BB
Sim.
Meritíssima Juiz (00:27:57)
E os móveis… e estava a falar nos quartos, não é? Os quartos também têm móveis?
BB
Os quartos também têm móveis.
Meritíssima Juiz
Pronto. E há algum problema nisso?
BB
Há os roupeiros.
Meritíssima Juiz
Pronto. E são embutidos ou são roupeiros…
BB
São embutidos.
Meritíssima Juiz
E esses roupeiros embutidos têm algum problema?
BB
Têm. Estão… Fica a roupa molhada, ficam… se eu passar a mão… sabe quando, às vezes, é ressuado?
Meritíssima Juiz
Sim.
BB
É…
Meritíssima Juiz
Estão húmidos, também, é isso?
BB
Sim. E…
Meritíssima Juiz
Cheira mal?
BB
… E já inchou.
Meritíssima Juiz
Cheira mal?
BB
Tem cheiro a humidade.
Meritíssima Juiz
A humidade? Cheira a mofo?
BB
Sim. E já tive que deitar roupa do meu filho fora, com caruncho. Se eu tirar os roupeiros fora… se calhar
está tudo preto.
Meritíssima Juiz
Olhe, e a Senhora diz… diz aí que entram… que entram humidades pelas janelas? Pelo menos na do quarto entra.
BB (00:29:00)
É água.
Meritíssima Juiz
Entra água.
BB
É águas. É que nem…
Meritíssima Juiz
Na da marquise também?
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
É água que entra. Olhe, e essa água que entra, as janelas têm – como é que eu lhe hei de perguntar isto?
BB
É água. As paredes…
Meritíssima Juiz
As janelas têm uma… têm uma caixilharia, digamos assim, umas guarni… guarnições, uma…
BB
A caixilharia está em condições.
Meritíssima Juiz
Pronto. Mas, e à volta da janela?
BB
Mas agora até já começou os rodapés a…
Meritíssima Juiz
Quando fala em rodapés, é aquela moldura à volta da janela?
BB
À volta da janela, também já…
Meritíssima Juiz
É de madeira?
BB
É.
Meritíssima Juiz
É de madeira. E também está estragado?
BB
Já está a ficar danificado, Meritíssima.
Meritíssima Juiz
E no seu quarto, também?
BB
O meu quarto é o pior.
Meritíssima Juiz
E no chão, há algum problema, nesse quarto?
BB
O chão, é a madeira, está-se a deteriorar.
Meritíssima Juiz
Mas é o soalho?
BB
Por causa do… a madeira do chão.
Meritíssima Juiz
A madeira do soalho?
BB (00:30:00)
O… Sim.
Meritíssima Juiz
Do chão?
BB
O flutuante.
Meritíssima Juiz
Flutuante. Mas olhe, e as… e nas… nas janelas… nas janelas, não, portanto, o chão, o chão do quarto tem o flutuante, e junto às paredes, tem algum tipo de… tem o chão, o chão… os acabamentos do chão…
BB
Sim.
Meritíssima Juiz
O chão não bate logo na parede, não é? Há ali…
BB
Exato. Está os rodapés a ficar inchados, aquela madeira escura, está escu…
Meritíssima Juiz
Também está?
BB
Está a ficar escura. Está a escurecer.
Meritíssima Juiz
Falou aí, também, na marquise, não é?
BB
Sim. Entra água pela marquise?
BB
Vem até à cozinha.
Meritíssima Juiz
Sim. E na marquise, há algum problema? Como é que estão as paredes, os tetos, essas coisas?
BB
Está preto. O teto da marquise está completamente preto. À beira da janela.
Meritíssima Juiz (00:30:59)
E em termos de, sei lá, portas, persianas, fechaduras…
BB
As portas estão a ficar inchadas, as persianas elétricas avariaram logo de seguida, também, mas.
Meritíssima Juiz
Mas porquê? Absorve da água?
BB
Não sei. É elétrico, não sei.
Meritíssima Juiz
Não funcionam?
BB
Dá erro. Desce para baixo, e depois tem que… Por exemplo, meto a meio, já não consigo subir para cima,
outra vez.
Meritíssima Juiz
Mas aquilo é elétrico?
BB
É. Já não consigo subir. Tenho que descer tudo, para depois subir, e há uma que até já tem de ser com
as mãos, a gente a rodar, em cima.
Meritíssima Juiz
E tem algum problema nas portas? Nas fechaduras?
BB
Sim, também.
Meritíssima Juiz
O quê? Fale-me.
BB
É os… de abrir as portas. Mas isso, aí, é uma coisa prática. Os puxadores.
Meritíssima Juiz
Que é que têm, os puxadores?
BB
Também estavam… como é que hei de… começaram a ficar… quando a gente abre a porta…
Meritíssima Juiz
Mas o que é que isso tem a ver com a água?
BB
… Soltos.
Meritíssima Juiz
O que é que isso tem a ver com a água?
BB (00:31:59)
É o que eu digo, Meritíssima, isso é uma coisa… que eu nem sei se é das águas, se é da utilização que
serve…
Meritíssima Juiz
Pronto, mas eles funcionam, ou não?
BB
Já tenho 2 portas sem puxadores, Ah, a porta da casa de banho…
Meritíssima Juiz
Mas a Senhora… Ó minha Senhora, a Senhora tem é que explicar porque é que elas ficam sem puxadores.
Foi lá algum arrancar o puxador?
BB
Não. Não, Meritíssima.
Meritíssima Juiz
Ou a porta… aconteceu alguma coisa à porta…
BB
Não…
Meritíssima Juiz
… Que tenha avariado o puxador? É isso?
BB
Não. A gente abre as portas normais.
Meritíssima Juiz
Mas é do uso, ou aquilo está…
BB
É isso que eu não sei dizer, se é do uso, ou se é também de a casa estar húmida, de ter humedecido. Por isso é que eu não quero estar… A porta da casa de banho, da… da principal, é que nem abre. Aquilo encrava no chão, porque está, também, toda inchada.
Meritíssima Juiz
Pronto. Olhe, os concretos trabalhos que é preciso fazer dentro da sua fração, a Senhora não sabe exatamente… (00:33:00) Pergunto eu: sabe o que é que tem que ser feito, em termos de trabalhos?
BB
Eu só queria uma casa em condições, Meritíssima.
[...]
Advogada (00:59:56)
Olhe, ainda… agora estava… o que me estava a dizer sobre o que diz ter falado com a Dona DD, a Senhora falou com a Dona DD, respondeu agora ao Senhor Doutor que foi em… em janeiro. Foi isso?
BB
À volta. Ente janeiro, março. Mais não foi. Janeiro, março, foi quando eu falei com ela.
Advogada
E foi a primeira vez que a contatou?
BB
Sim.
Advogada
E a Senhora tinha o telemóvel dela?
BB
Tinha o número. Não sei se foi na al… já não me recordo se foi na altura da Escritura, se foi nos papéis que
eu fui buscar. Sei que eu consegui o número dela.
Advogada
Pronto, e a Senhora disse que lhe mandou mensagens?
BB
Liguei-lhe, já não me recordo da chamada, o que… se ela atendeu, se não atendeu. Sei que por mensagens
ela mandou-me a dizer que não tinha defeito nenhum, a casa, que até gastou 2.000 € para pintar a casa.
Sessão de 05/12/2023
CD – Minuto 00:00:01 a 00:33:03
Depoimento de DD
Meritíssima Juiz
E nessa… e nessa altura a senhora reportou algum problema na sua fração?
DD
Não, porque eu não tinha problema nenhum. Mas recordo-me que esse senhor, se é o que…se é esse do “I” que mora por baixo de mim, que apanhava o meu terraço, recordo-me dele ter falado que tinha uma infiltração e que provavelmente que poderia vir do meu terraço. 00:12:09 E ele na altura pediu-me se era possível o condomínio ir lá ver e analisar. E sim, eu disponibilizei-me. Se estivermos a falar da mesma…
Meritíssima Juiz
Ora veja.
DD
…da mesma fração. Porque eu por letras não sei.
Meritíssima Juiz
Pois.
DD
Eu sei que era o senhor FF.
Meritíssima Juiz
Veja então…
DD
Não sei…
Meritíssima Juiz
…veja esta ata… veja esta ata e confirme-me só que é a sua assinatura e que é desta ata que estamos a falar?
DD
Sim, sim. É, é. É a minha assinatura. Sim, sim. Foi a última porque eu fui, porque eu aí já tinha assinado o contrato de promessa de compra e venda. E quis mesmo estar presente, para ver se havia algum problema. Inclusive havia uma dívida do elevador. Que eu, pronto, paguei tudo, liquidei até ao fim. 00:13:02
Como era do meu tempo, não tinha que o fazer, porque ainda tinha meses para a frente, mas inclusive pagámos essa dívida na totalidade.
[...]
DD
E houve uma altura que me ligou por causa de um cano entupido. Mas foi um… uma chamada um bocado desagradável.
Meritíssima Juiz
Lembra-se de quando foi isso?
DD
Penso que foi mais ou menos por volta de janeiro.
Meritíssima Juiz
De que ano?
DD 00:07:10
Foi passado mais ou menos meio ano de eu ter vendido a casa.
Meritíssima Juiz
Portanto janeiro de dois mil e vinte e um?
DD
Ligaram-me porque tinham um cano completamente entupido, que estava cheio de porcaria, que eu não tinha limpo aquilo, e que o cano tinha rebentado e que tinham cento e tal euros de prejuízo para pagar do cano ter rebentado. E não sei quê, não sei que mais, mas depois começaram-me com ameaças e com conversas que, pronto, que eu não as… não aceitei muito bem, e eu acabei por desligar a chamada.
Ora, conjugados estes depoimentos acima transcritos com os documentos juntos, concretamente fotos da promoção imobiliária, sob doc. 1 dos 1ºs RR., é evidente que a aludida matéria de facto foi bem dada por provada e não há que alterar a mesma, não padecendo de qualquer erro notório a avaliação feita pelo tribunal a quo, pois, eles estão de acordo com a prova produzida, não havendo outra que tenha conseguido ilidir a mesma, atento o teor dos factos em causa.
Diga-se ainda, contrariamente ao expendido pelos AA./Apelantes, os aludidos pontos da factualidade em causa não se podem subsumir a meras conclusões, mas sim factos.
“São factos não só os acontecimentos externos, como os internos ou psíquicos, e tanto os factos reais, como os simplesmente hipotéticos”, depois acrescentando que “só, (…), acontecimentos ou factos concretos no sentido indicado podem constituir objecto da especificação e questionário (isto é, matéria de facto assente e factos controvertidos), o que importa não poderem aí figurar nos termos gerais e abstractos com que os descreve a norma legal, porque tanto envolveria já conterem a valoração jurídica própria do juízo de direito ou da aplicação deste”, vide Anselmo de Castro [Direito Processual Civil Declaratório, Almedina, Coimbra, vol. III, 1982, p. 268/269].
“Só acontecimentos ou factos concretos podem integrar a seleção da matéria de facto relevante para a decisão, sendo, embora, de equiparar aos factos os conceitos jurídicos geralmente conhecidos e utilizados na linguagem comum, verificado que esteja um requisito: não integrar o conceito o próprio objeto do processo ou, mais rigorosa e latamente, não constituir a sua verificação, sentido, conteúdo ou limites objeto de disputa das partes”. Vide Ac do STJ, de 12-03-2014, afirma-se que Proc.º n.º 590/12.5TTLRA.C1.S1, Conselheiro Mário Belo Morgado, disponível em www.dgsi.pt].
Ora, a matéria constante dos aludidos pontos de matéria de facto provada, são realidades, factos concretos que ocorreram entre os AA. e os RR. e não mera matéria conclusiva, como bom é de ver e observar.
Assim sendo, improcede a reclamação nesta parte.
*
Pretendem ainda os AA. que há matéria dada por não provada que deve ser dada por não provada, dado haver erro notório na avaliação da mesma, devendo antes ser dada por provada a abaixo indicada e a apreciar.Quanto à matéria de facto não provada que os AA. pretendem reverter e dada por provada, essa matéria é:
a) No primeiro inverno após a celebração da escritura de compra e venda pelos AA e 1ºs RR começaram a surgir imensas infiltrações e condensações no imóvel;
b) Contatados os RR vendedores pelos AA declinaram qualquer responsabilidade;
c) Apesar de não estar exarado em ata de assembleia de condóminos, os RR vendedores, reportaram problemas na sua fração nas assembleias e junto de vários vizinhos;
d) Os RR vendedores, pintaram e arranjaram a habitação por forma a camuflarem defeitos ocultos, de molde a que os AA não desistissem do negócio.
Em contrapartida devia ser dada por provada:
1- No primeiro inverno após a celebração da escritura de compra e venda começaram a surgir infiltrações e condensações na fração adquirida pelos AA;
2- Contactados de seguida os RR vendedores, estes declinaram qualquer responsabilidade;
3- Apesar de não constar das atas de assembleia de condóminos, os RR vendedores reportaram problemas na sua fração nas assembleias e junto de vizinhos;
4- Os RR vendedores pintaram tetos e paredes com o intuito de ocultarem defeitos de molde a que os AA não desistissem do negócio.
Pese o alegado não corresponder textualmente aos termos exactos à factualidade não provada, cabe apreciar:
Compulsada a prova produzida e a fundamentação da sentença recorrida, constata-se que quanto os pontos 38), 39), 40) e 41), nada há a alterar, porquanto a sentença é suficientemente esclarecedora sobre os fundamentos para a resposta dada a tal matéria.
Atente-se que os próprios AA. na petição inicial sobre as infiltrações referem Janeiro de 2021, quando nas suas declarações a A. BB refere Novembro de 2020, logo aqui há uma discrepância que no mínimo cria dúvidas ao tribunal.
Dúvidas essas que se acentuam quando é junto documento do IPMA a dizer que até Janeiro de 2021 não se verificou ou ocorreram chuvas fora do normal, a que acresce o facto de até esta data não ocorreram precipitações em quase todo o país.
Acresce que o perito sobre tal nada sabia, veja-se que foi ao local 3 anos após a venda do prédio.
Estando em causa, necessariamente, um juízo de probabilidade, como certeza relativa, esta não se reporta à probabilidade como frequência estatística, mas sim como grau de confirmação lógica que um enunciado obtém a partir das provas disponíveis. Com o que, perante provas contraditórias de um mesmo facto (rectius, afirmação de facto), o julgador deve sopesar as probabilidades das diferentes versões para eleger o enunciado que pareça ser relativamente “mais provável”, tendo em conta os meios de prova disponíveis. Dito de outra forma, “deve escolher-se a hipótese que receba apoio relativamente maior dos elementos de prova conjuntamente disponíveis.
Como se sabe, mantem-se em vigor os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e não de certeza absoluta -, precisa-se ainda que o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1.ª Instância sobre a matéria de facto só deve ser usado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados.
Por outras palavras, a alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efetiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1.ª Instância. “Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte” (Ana Luísa Geraldes, “Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto”, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, pág. 609).
In casu, no mínimo coloca-se uma dúvida séria ao tribunal, sobre a verificação do facto, o que corre contra a parte que o invoca e tem o ónus da prova do mesmo, artº 414º, do CPC. E 342º do CC.
Relativamente à questão dos contactos havidos com os RR. a R. DD foi clara em referir que apenas foi contactada telefonicamente por causa de um cano entupido, tendo a A. BB referido ter enviado uma mensagem e que a R. refutou tais defeitos.
Também aqui a prova é pouca segura, insuficiente para que fosse dada por provada, pelo que nada há a alterar.
*
Quanto aos factos não provado dos pontos 48), 49), e 50).Aqui também não há nada a alterar, como se diz na sentença recorrida, inexiste qualquer prova credível que aponte que apesar de não constar das actas de assembleia de condóminos, os RR vendedores reportaram problemas na sua fracção nas assembleias e junto de vizinhos e estes tenham pintado os tectos e paredes com o intuito de ocultarem defeitos de molde a que os AA não desistissem do negócio.
Com efeito, como já acima foi referido o sr. Perito foi ao local cerca de 3 anos após venda do prédio, o que levou a que não se plasmasse no relatório a existência dos defeitos à data da venda do prédio.
Das actas também não resulta que alguma vez os RR. se queixassem dos defeitos invocados pelos AA., apenas resultando que na acta de 23.04.2019 da reunião adiada do condomínio há referência no ponto 5 “Análise, discussão e votação de orçamento para obras de reabilitação do prédio”.
Na acta nº 3 (documento 7 junto com a petição inicial) de 17 de Junho de 2019, apenas consta
“(…) com a seguinte ordem de trabalhos:
(…)
5 – Análise, discussão e votação de orçamento para obras de reabilitação do edifício;
(…)
Passou-se de seguida ao quinto ponto da ordem de trabalhos, onde foram apresentadas as diversas alternativas para resolução das infiltrações verificadas no edifício, bem como as medidas correctivas para o efeito, nomeadamente a realização de obra de reabilitação das fachadas do edifício. Assim, para o efeito foram apresentados dois orçamentos, das empresas “A...” e “B...”. Após todos os esclarecimentos, os condóminos presentes decidiram por unanimidade debater na próxima assembleia de contas em abril de dois mil e vinte.
E na acta de nº 4 de 5 de maio de 2020 refere-se “o proprietário da fracção I, solicitou que fosse revista a situação da humidade na sua habitação. Ainda dentro deste ponto a administração terá que confirmar o estado das telhas de cobertura.”
Ou seja, das actas não consta que alguma vez os RR. se tenham queixado da existência de infiltrações no andar vendido aos AA., sendo que não há prova testemunhal credível donde se possa retirar a ilação constante de tais pontos da matéria de facto não provada.
Acresce que temos ainda o depoimento da testemunha KK LL, funcionária da empresa que administra o condomínio a partir de Dezembro de 2019.
20/02/2024 (minutos
00.00.01 a 00.26.09
Advogada do 3.º R: Não? Alguma vez foi a casa da D. DD e do Sr. CC?
Testemunha KK: Sim.
Advogada do 3.º R: Em que contexto?
Testemunha KK: Depois de uma assembleia foi pedido para ver uma situação do terraço.
Advogada do 3.º R: E o que lá foi fazer, recorda-se?
Testemunha KK: Fomos ver a embocadura do terraço porque estava a causar infiltrações para a fração inferior.
Advogada do 3.º R: Sabe quem era o proprietário da fração inferior?
Testemunha KK: Acho, se não me falha a ideia, era o S. FF.
Advogada do 3.º R: Para o efeito teve de passar no interior da fração.
Testemunha KK: Sim, sim.
Advogada do 3.º R: Nesta altura, a senhora consegue dizer mais ou menos quando é que terá ido lá, se muito antes da venda.
Testemunha KK: Não, não foi muito antes, não foi muito antes da venda, não lhe consigo precisar datas em concreto.
Advogada do 3.º R: Entrou na casa?
Testemunha KK: Nós entramos no hall de entrada e a sala.
Advogada do 3.º R: Do que viu no hall de entrada e na sala, se se recorda de que cores estavam pintadas?
Testemunha KK: Eram umas cores claras.
Advogada do 3.º R: Apercebeu-se se eventualmente a casa estava pintada de fresco?
Testemunha KK: Não, ela tinha bom aspecto se estava de fresco isso eu não consigo identificar, não, mas tinha bom aspecto.
Advogada do 3.º R: Portanto, diretamente problemas com a fração dos senhores, a existir os menos não foram reportados, é isso?
Testemunha KK: Sim.
Advogada do 3.º R: Só foram reportados os da fração inferior.
Testemunha KK: inferior, sim.
Serve o exposto para dizer que bem andou o tribunal a quo, pelas razões aí explanadas, em dar por não provados tais factos.
Não se tendo revertido tal matéria de facto, logicamente não há lugar à sua colocação nos factos provados.
*
Pretendem os AA. que à matéria de facto provada deve ser ADITADOS os seguintes pontos:a) que o prédio desde 2006, 2007 tem problemas de infiltrações nomeadamente a nível da fachada;
b) que além da fração dos autores há outras frações com problemas de infiltração;
c) as habitações ao nível do 3º andar são frias e têm humidades;
d) que a administração de condomínio sabia desses problemas há muito tempo e que levou o assunto às assembleias de condomínio;
e) quer os AA já se haviam queixado a vizinhos de problemas na sua fração;
f) que os RR vendedores, antes de vender o imóvel já se havia queixado nas assembleias gerais e a vizinhos de problemas de condensações e infiltrações, nomeadamente na casa de banho tendo uma vizinha constatado presencialmente a existência de humidade numa janela;
g) Que era condição essencial para os AA comprar uma casa sem humidades por causa, nomeadamente por causa da saúde dos filhos.
*
Relativamente às questões das aliena e) f) elas reconduzem-se ao já acima apreciado quanto à apreciação dos factos não provados, para onde se remete por uma questão de brevidade e para evitar a duplicação e prática de actos inúteis artº 130º do CPC.Assim sendo, improcede a reclamação nesta parte.
*
No que concerne aos restantes pontos, ou seja, a), b), c), d), g), compulsada a petição inicial não se vislumbra que tal matéria tenha sido alegada, pelo que é lógico que o tribunal a quo não se podia pronunciar sobre os mesmos, porquanto eles não foram alegados.Efectivamente, nos termos do 5º, nº 1, do C. P. Civil é sobre as partes que recai o ónus de alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções.
Tal preceito consubstancia o princípio do dispositivo que enforma o nosso processo civil, não podendo o Tribunal «substituir-se» às partes, colmatando a ausência de factos essenciais à composição do litígio.
É que, uma coisa é ónus de alegação, outra coisa é o ónus da prova, e este só pode funcionar na medida em que se deu cumprimento prévio àquele: isto é, sobre as partes impende o ónus de alegação e prova dos factos constitutivos do seu direito, artigo 342º, nº 1, do C. Civil.
Caso seguíssemos a perspectiva dos Apelantes, então nunca seria necessária a alegação de qualquer factualidade, bastando apenas as partes formularem um pedido e juntarem, ou requisitarem a efectivação de prova dos hipotéticos factos que dariam origem ao petitório, fazendo-se impender sobre o Tribunal, quiça, um dever de premonição, ou de presunção sobre aqueles: quer dizer, a parte não alega os factos, mas se juntar ou pedir a efectivação de determinada prova é porque quis alegar isto ou aquilo.
No caso sub judice, como já cima referido, cotejada a petição inicial da mesma não resulta a invocação dos factos que agora se analisa e pretende aditar.
Assim sendo, improcede a reclamação para aditamento de tal factualidade.
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1.5 Síntese conclusiva:
Improcede totalmente a pretensão dos Apelantes em alterar a matéria de facto fixada na sentença recorrida.
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2 - OS FACTOS E O DIREITO.Primeira questão:
Foi invocada a Nulidade da sentença nos termos das alíneas b) e c) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC, na medida em que há falta de fundamentação, bem como haver contradição entre os fundamentos e a decisão.
Nos termos do artigo 615º, a sentença é nula, além do mais:
b) - quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.
A nulidade da falta de fundamentação de facto e de direito está relacionada com o comando do artº 607º, nº 3 e 4, que impõe ao juiz o dever de discriminar os factos que considera provados e não provados e de indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes.
Conforme ensina A. Geraldes in Temas da Reforma do Processo Civil, II Volume, pág243, quer relativamente aos factos provados, quer quanto aos factos não provados, deve o tribunal justificar ou motivos da sua decisão.
Como é entendimento pacífico da doutrina, só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera a nulidade prevista na al. b) do nº 1 do citado artigo 615º.
A fundamentação deficiente, medíocre ou errada afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.
O juiz deve justificar os motivos da sua decisão (quer quanto aos factos provados quer quanto aos não provados) individualizando os meios de prova atinentes e esclarecendo os motivos de dar mais credibilidade a uma dada testemunha ou valorar ou não um dado documento ou outro meio de prova (depoimento de parte, declarações de parte, prova pericial).
Compulsada a sentença recorrida, constata-se que o tribunal declarou os factos que considerou provados e não provados relevantes para a decisão da causa.
Indicou os meios de prova atinentes à fundamentação da factualidade provada e não provada, designadamente refere na factualidade provada a prova documental, refere a prova pericial, fez apelo aos depoimentos testemunhais, descrevendo sumariamente os depoimentos e a sua justificação/valoração de forma crítica, tal como fez quanto às declarações de parte e depoimentos de parte.
Ou seja, se há coisa que a sentença recorrida não padece é de falta de fundamentação, tal a profusão e fundamentação feita na mesma, pelo que não existe nenhuma falta de fundamentação ou sequer fundamentação deficiente.
Assim sendo, improcede a arguida nulidade nesta parte.
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Relativamente à nulidade da alínea c), do artº 615º do CPC.Sobre esta nulidade cabe dizer que “entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença.
Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta: quando embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade; mas já quando o raciocínio expresso na fundamentação aponta para determinada consequência jurídica e na conclusão é tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correcta, a nulidade verifica-se”, vide Lebre de Freitas, In “Código de Processo Civil Anotado”, volº 2, Coimbra, 2001, pág. 670.
Face ao acima exposto, temos de considerar que quando o tribunal considere que os factos provados consubstanciam determinada solução jurídica, decorrente da sua fundamentação, ter-se-á de considerar estarmos perante erro de julgamento e não uma questão geradora de nulidade.
É pacífico na jurisprudência que a nulidade só se verifica quando os fundamentos indicados pelo juiz deveriam conduzir logicamente a um resultado oposto ao que se contém na sentença.
Analisada a sentença, não se vislumbra qualquer oposição entre a decisão e os seus fundamentos, porquanto os fundamentos da sentença não se encontram em oposição com a decisão, face à forma como se elencou os factos provados e não provados.
Pese a análise jurídica da sentença recorrida, na parte que reporta ao ónus da prova dos RR./vendedores e dos AA./compradores, poder não ter a redacção mais clara, certo é que se depreende da mesma, pretender dizer que os RR./vendedores tinham o ónus da prova do desconhecimento do vício e que os AA. tinham o ónus de demonstrarem que na data da compra e venda o prédio padecia dos defeitos que vieram invocar, ou seja, inexiste qualquer contradição ente os factos e o direito.
Questão distinta é saber se os factos provados terão de levar a decisão distinta daquela que foi tomada, o que será analisado mais abaixo na análise do direito.
Assim, julga-se improcedente a invocada nulidade.
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Do petitório decorre que os Apelantes/compradores encontram-se a exercer perante os Apelados/vendedores e Condomínio um direito indemnizatório por força do cumprimento defeituoso do contrato, porquanto o imóvel vendido apresenta graves defeitos, não pretendendo nem a resolução do contrato, nem a redução do preço.*
Do contrato de compra e venda de imóvel.
Não está em causa a caracterização do contrato como de compra e venda de imóvel, tal como, aliás, foi profusamente desenvolvido pelo Tribunal a quo.
Sobre a coisa defeituosa prescreve o artigo 913º do Código Civil:
1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2. Quando do contrato não resulta o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria.
Por sua vez, o artigo 342º do Código Civil preceitua que:
1. Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.
2. A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita.
3. Em caso de dúvida, os factos devem ser considerados como constitutivos do direito.
Assim, considera-se que a coisa vendida é defeituosa quando:
- sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada;
- não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim.
E se do contrato não resultar o fim a que se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria (nº2 do artigo 913º do Código Civil).
Refere, quanto a esta questão, Calvão da Silva, “à luz do destino da coisa fixado pelas partes ou, na sua falta ou insuficiência, à luz do uso corrente ou função normal das coisas da mesma categoria, é que o tribunal apreciará da existência da defeituosidade, de vício que desvaloriza a coisa ou impede a realização do fim a que se destina e de falta de qualidades asseguradas ou necessárias para a realização do fim esperado” (em Compra e Venda de Coisas Defeituosas – Conformidade e Segurança, pág.43)
Assim, defeitos serão tanto os vícios que tiram valor ou aptidão à coisa para uso ordinário ou previsto no contrato, como as desconformidades com o que as partes estipularam.
Por outro lado, “(…) o vício tem de ser preexistente ao ajuste ou à especificação; isto, no fundo, corresponde à ideia de que a existência do defeito é determinada na data da transferência do risco, a qual, no direito português, está associada à transmissão da propriedade.
(…) tem sido aceite que a garantia por defeito se aplica quando o vício já existia em germe, estando, por conseguinte, as suas causas ínsitas na prestação” (Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada, 2001, págs. 190/191)
Como se afirma no Acórdão do STJ de 19/02/2008, o vício ou defeito da coisa é determinada à data do cumprimento e a ela se reporta. Deve, pois, existir nesse momento, embora eventualmente oculto, in www.gde.mj.pt.
No caso dos autos, encontra-se provado que:
- A escritura de compra e venda, no estado de usado (o imóvel é de 2005), foi realizada em 07 de Julho de 2020, pelo preço de 138.000,00€.
- Na altura da compra nada indiciava que o imóvel pudesse apresentar patologias.
- O imóvel tinha a pintura recente, a pretexto de ser entregue nas devidas condições aos novos proprietários e com o intuito apenas de serem corrigidas aquelas “sequelas” normais advindas de 15 anos de utilização.
- Essa mesma situação verificava-se quando foi assinado o contrato promessa de compra e venda, em 27 de Abril de 2020.
Detectaram-se as seguintes patologias na fração dos autores:
a. Um pouco por toda a habitação, as paredes e os tetos estão manchados pela humida-de;
b. Entra água pelas ombreiras da janela da varanda do quarto da direita;
c. as paredes interiores mostram-se muito fissuradas;
d. os móveis da cozinha têm peças interiores (costas e fundos) degradados pela ação da humidade;
e. Os móveis embutidos dos quartos estão degradados por ação da humidade e cheiram a mofo;
f. as guarnições das janelas estão manchadas pela humidade nomeadamente na janela da varanda do quarto da direita;
g. o rodapé, assente na parede vertical onde se verificam as infiltrações na janela da va-randa do quarto da direita, está degradado pela humidade, apresentando-se manchado e oxida-do;
h. o teto da marquise tem o revestimento enegrecido pela água que penetra do exterior;
i. Todas as fechaduras das portas interiores não funcionam;
j. As persianas dos quartos não funcionam;
- Assim, torna-se necessário efetuar trabalhos de reparação, com o valor estimado de 6.500,00€:
Do atrás exposto resulta que o prédio adquirido pelos AA. apresenta hoje os defeitos acima enunciados, contudo, não resulta da factualidade provada que os defeitos existiam na data em que ocorreu a transferência de propriedade da fracção autónoma (ou anteriormente).
Atente-se não se ter provado que os RR. alguma vez tenham assumido junto de vários vizinhos a existência de infiltrações e danos existentes na fracção e tenham pintado os tectos e paredes com vista a não se efectivar o negócio.
E a prova desses factos, porque constitutivos do direito dos Autores, competia a estes nos termos do nº 1, do artigo 342º do Código Civil, porquanto no caso presente não existe, qualquer prazo de garantia, quer convencional, quer legal.
“E é assim, porquanto a execução defeituosa da prestação contratual, como violação do contrato, é um acto ilícito, elemento integrante da responsabilidade contratual.
No domínio desta responsabilidade, presume-se a culpa, mas, na falta de norma que o permita, o mesmo não acontece relativamente aos restantes requisitos da responsabilidade civil.
Assim, há-de ser sobre quem invoca a prestação inexacta da outra parte como fonte da responsabilidade que há-de recair o ónus de demonstrar os factos que integram esse incumprimento (facto ilícito), bem como os prejuízos dele decorrentes (dano) – artigo 342º, nº 1, do Código Civil”, vide Ac. do STJ de 13 de Novembro de 2018, processo 71/15.5T8PTL.G1.S2, relator Pedro Lima Gonçalves, bem como os acórdãos do STJ de: 14/12/2016; 19/02/2008; 23/11/2006; 13/03/2003; 29/11/2001; 21/05/1998, in www.dgsi.pt.
Acresce que nestes autos não estamos no âmbito da garantia de bom funcionamento a que se refere o artigo 921º do Código Civil (presunção de existência do defeito ao tempo da entrega que justifica e caracteriza tal garantia, bem como não é aplicável o regime da venda de bens de consumo (Decreto – Lei nº 67/2003, de 8 de abril, em vigor à data da compra e venda, actualmente DL n.º 84/2021, de 18 de Outubro, assim como não se verifica qualquer situação das previstas na Lei nº24/96, de 31 de julho, nem lhe é aplicável o disposto no artigo 1225º do Código Civil.
Asssim, a acção quanto aos primeiros RR. improcederia por estas razões, mas mesmo que assim não fosse a mesma sempre improcederia por outra razão.
Por força do disposto no art. 913º nº 1, o qual remete para o disposto quanto aos vícios do direito ou venda de bens onerados (art. 905º e segs), em tudo quanto não seja modificado pelas disposições reguladoras dos vícios da coisa, conjugado com o disposto nos artºs (art. 915º)- culpa presumida (art. 914º, 2ª parte, art. 799º), cabe-lhe ilidir a presunção de culpa, mediante a prova do seu desconhecimento não culposo do vício ou da falta de qualidade da coisa, vide Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Conformidade e Segurança, Almedina, Pág. 48/49.
É ainda entendimento que “o regime da venda de coisas defeituosas é, no entanto, menos favorável para o comprador, na medida em que este preceito exclui a responsabilidade do vendedor se este desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece.
A responsabilidade não é aqui, portanto, ao contrário do que sucede na venda de bens onerados, independente de culpa”. Vide CC Anotado, Vol. I, Ana Prata (Coord), pág. 1132.
Assim, face ao exposto os vendedores podem eximir-se à presunção segundo duas vertentes:
Uma primeira que os compradores conheciam o defeito e mesmo assim aceitaram comprar aquele imóvel;
Uma segunda que eles próprios desconheciam, sem culpa, o defeito.
Reconduzindo-nos aos presentes autos, decorre da factualidade provada que
- Na altura da compra nada indiciava que o imóvel pudesse apresentar patologias.
- O imóvel tinha a pintura recente, a pretexto de ser entregue nas devidas condições aos novos proprietários e com o intuito apenas de serem corrigidas aquelas “sequelas” normais advindas de 15 anos de utilização.
- Essa mesma situação verificava-se quando foi assinado o contrato promessa de compra e venda, em 27 de Abril de 2020.
- Quando os autores manifestaram interesse na realização do negócio, o objeto do mesmo foi-lhes apresentado sem patologias, caso contrário nunca aqueles teriam prosseguido com a intenção de compra.
- Os primeiros réus CC e DD venderam a fracção identificada nos autos aos autores no estado revelado pelas fotografias juntas aos autos.
- Pressuposto que levou a que os autores tenham assinado o contrato-promessa no dia 27 de Abril de 2020, imediatamente a seguir à primeira visita ao imóvel com a consultora imobiliária.
Acresce não se ter provado:
A ré DD não deixou exarado na acta n.º 4 de 5/05/2020 qualquer problema na sua fracção com o intuito de não prejudicar a venda.
- Os primeiros réus CC e DD, apesar de nunca terem reportado problemas em Assembleia de Condóminos, assumiram-nos, contudo, junto de vários vizinhos, a quem por diversas vezes relataram infiltrações e danos existentes na fração.
- Os primeiros réus CC e DD camuflaram os supra-referidos danos com a pintura de tectos e paredes, de modo a não se gorar o interesse no negócio por parte dos autores.
- Os primeiros réus CC e DD apresentaram aos autores uma habitação relativamente à qual afirmaram a ausência de defeitos que nela se vieram a identificar, não obstante conhecerem a existência desse defeito e de a correspondente matéria ter sido alvo de expressa discussão no âmbito da negociação com os autores.
Assim, como já acima foi referido, os AA. nem sequer lograram provar que o prédio padecia dos defeitos elencados aquando da venda do prédio, pelo que os RR. nem sequer estavam obrigados a provar o afastamento da presunção de existência de defeitos, se eles não foram provados pelos AA.
Acresce resultar da factualidade provada que os 1ºs RR. venderam a casa no estado em que se encontrava, sem aparência de quaisquer patologias e defeitos, o que conjugado com as actas do condomínio, deduz-se e conclui-se que desconheciam a existência de tais patologias, porquanto elas nunca foram reportadas na assembleia de condóminos, contrariamente ao que sucedeu com outros condóminos, pelo que também por aqui estaria verificada o afastamento da presunção prevista no artº 913º do CC., o que diga-se, no caso concreto, pelas razões já expressas, não seria necessário invocar e provar.
*
Por todo o exposto, ter-se-á de concluir que a acção quanto aos 1ºs RR improcede por duas ordens de razões, ou seja, os AA. não lograram provar que na data da compra e venda o prédio padecia dos defeitos que hoje apresenta, bem como pelo facto dos 1ª RR. desconhecerem a existência de vícios no prédio vendido na data da venda.*
Relativamente à responsabilidade da R. Condomínio.O prédio dos Autores encontra-se num prédio em propriedade horizontal.
Por força dos artºs 1404º, 1414º, 1415º e 1420º/1, do C. C), estando o prédio em propriedade horizontal e quando os danos sejam decorrentes dos defeitos de conservação do prédio, a responsabilidade é do conjunto dos condóminos, ou seja, do condomínio.
Decorre do estabelecido no artigo 1424º do Código Civil:
1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5 - Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação”.
No que respeita às obras a efectuar nas fracções, decorrentes das infiltrações e consequente reparação dos danos causados, o Condomínio é obrigado a realizar a reparação nos termos dos 483º e 566º do Código Civil, ou seja, a obrigação enquadra-se no regime da responsabilidade por facto ilícito, com base no incumprimento por omissão da obrigação do Condomínio, com referência do regime do artigo 493º, nº 1, do CC.
Dispõe o artigo 493.°, n.° 1, do Código Civil, que quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.
Assim, atentos os preceitos acima referidos, para haver responsabilidade do Condomínio exige-se:
a) Um facto voluntário do agente: uma conduta humana que consistirá, em regra, num ato, numa ação, ou seja, num facto positivo, mas pode traduzir-se também num facto negativo, numa abstenção ou numa omissão.
b) Ilicitude: traduzida na violação objetiva de uma norma disciplinadora da vida social, podendo tratar-se de da violação de direitos reais, de direitos de personalidade, de direitos familiares e a propriedade intelectual.
c) Culpa: o facto tem de ser culposo, sendo que só existe responsabilidade objetiva, independente de culpa, nos termos do disposto no artigo 483.º n.º 2 do Código Civil, nos casos especificados na lei.
d) Dano: da conduta do agente tem de resultar um dano, não havendo lugar à obrigação de indemnização se da conduta do agente não resultar qualquer prejuízo material.
e) Nexo de casualidade entre o facto e o dano: tem de haver um nexo causal entre o facto praticado pelo agente e o dano, estabelecendo o artigo 563.º do Código Civil que “a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão.
Desde modo, extrai-se que estando o condomínio vinculado ao dever de manter, conservar e reparar as zonas comuns do prédio constituído em propriedade horizontal e que incumprindo esse dever por omissão, caso tenham resultado danos como consequência directa e imediata de tal omissão culposa, mostra-se preenchido o pressuposto do nexo da causalidade e consequentemente a obrigação de reparar os danos.
Reconduzindo-nos ao caso sub-judice, inexiste na factualidade provada quaisquer factos que possam imputar à R. Condomínio a obrigação de reparar/indemnizar, pois, tal como é referido na sentença recorrida, não foram alegados quaisquer factos susceptíveis de responsabilizar a R. Condomínio, quer por acção, quer por omissão, designadamente interpelação efectuada ao Condomínio para reparar o prédio nas partes comuns, o qual por causa dos defeitos que padeciam provocavam infiltrações e danos na fracção dos AA.
Cabe ainda dizer que, contrariamente ao invocado pelos AA./Apelantes, o facto de constar na acta nº 2, de Abril de 2019, nova Assembleia de 17.6.2019, “diversas alternativas para resolução das infiltrações verificadas no edifício…”, bem como ter sido pedido e apresentado um orçamento para a realização de obras nas fachadas, daí, de per si, não resulta que fossem as mesmas a causa de defeitos na fracção dos AA., porquanto sabemos pelas actas que houve apenas um condómino (fracção I) que reportou queixas de infiltrações, sem que alguma vez tenha sucedido qualquer queixa por banda dos 1ºs RR. enquanto proprietários da fracção vendida aos AA..
Acresce que os defeitos dados por assentes na fracção dos AA., reconduzem-se à data da realização da perícia e não da data de compra e venda do prédio, já que quanto a esta data os AA. não lograram fazer prova da existência dos defeitos, o que afasta também aqui a obrigação da R. Condomínio afastar a presunção do artº 493º, nº 1, do CC.
Assim, inexistindo factos a caracterizar a conduta omissiva/culposa e existência do nexo causal entre a não realização de obras pelo Condomínio e os defeitos existentes na fracção dos AA., terá de soçobrar o pedido dos mesmos relativamente a esta R..
Do abuso de direito:
Além disso, mesmo que houvesse conduta omissiva da R. Condomínio, também não seria de imputar à R. a obrigação de responder por danos perante os AA., atenta a excepção do abuso do direito.
Com efeito, como resulta do artº 1424º, nº 1, do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
Sucede decorrer da factualidade provada:
- Na sequência da assembleia de condóminos realizada no dia 5 de Maio de 2020, na qual a administração de condomínio se comprometeu a confirmar o estado das telhas da cober-tura, a administração do condomínio veio a fazer isso mesmo.
- O segundo réu Condomínio pretende realizar uma obra de reabilitação das fachadas, terraço e cobertura, a qual ainda não foi realizada por decisão unânime dos condóminos, inclusi-ve dos próprios autores, porquanto não dispõem de condições económicas para tal, tendo os mesmos decidido que seria melhor criar primeiro um fundo, tendo a administração emitido, para o efeito uma fatura extra, para posteriormente avançarem com a realização da obra.
- Os autores, após a compra da fracção, estiveram presentes na assembleia de condó-minos realizada no dia 29 de Abril de 2021 (acta n.º 5), que ocorreu cerca de três meses após a data em que afirmam terem verificado as infiltrações, sendo que no ponto da ordem de traba-lhos relativo às obras de reabilitação, foi aprovado por unanimidade dos presentes, marcar nova assembleia para deliberar sobre a aprovação e realização da obra de reabilitação.
- Antes da entrada da presente acção, ocorreu uma assembleia de condóminos em 24 de Maio de 2021, na qual os condóminos decidiram por unanimidade não aprovar a realização da obra, vide acta nº 6 de 24 de Maio de 2021, onde se pode ler:
2 – Análise, discussão e votação de orçamento para obras de reabilitação do edifício;
(…)
Passou-se de seguida ao segundo ponto da ordem de trabalhos, onde foram apresenta-das as diversas alternativas para resolução das infiltrações verificadas no edifício, bem como as medidas correctivas para o efeito, nomeadamente a realização de obra de reabilitação do edifí-cio.
Assim, para o efeito foram apresentados três orçamentos, das empresas “A..., Lda.”, “C...” e “D..., Unipessoal, Lda.”. Após todos os esclarecimentos, foi colocado à votação a realização de obras de reabilitação, onde as mesmas não foram aprovadas por unanimidade dos presentes. Foi aprovado por unanimidade dos presentes a emissão de uma factura extra no valor de seis mil euros, a distribuição desta factura, origina a quota extra a cada fracção, de acordo com a relação que se anexa (doc. n.º 3), a ser liquidada em prestações mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira no dia nove de julho e as restantes no mesmo dia dos meses subsequentes, sendo que a falta de pagamento de uma prestação implica o vencimento imediato das restantes.
Os senhores condóminos solicitaram a abertura de uma nova conta bancária para obras, na qual a administração deste edifício permanece autorizada a movimentar e encerrar a mesma (Banco 1...) até ser apresentado junto da referida entidade bancária documento que comprove a substituição/alteração da administração do condomínio em apreço do edifício. ”).
- Os autores estiveram presentes na referida assembleia e também votaram contra a realização das obras de reabilitação.
- Posteriormente, em assembleia de condóminos realizada no passado dia 7 de Março de 2022, os autores votaram no sentido que as obras de reabilitação era um assunto a ser abor-dado numa futura assembleia, por entenderam todos os condóminos “já estar a fazer um esfor-ço financeiro considerável com a emissão da quota extra para obras de reabilitação aprovada anteriormente.”
Ora, o comportamento dos AA. é contraditório, porquanto nos presentes autos pedem a condenação do R. Condomínio a eliminar/reparar as patologias do prédio onde se insere a fracção, mas, ao mesmo tempo, são contra o pagamento das obras, tendo votado nas assembleias de condómino contra a realização das obras por as mesmas implicarem custos.
Como se sabe, a proibição do comportamento contraditório configura actualmente um instituto jurídico autonomizado, que se enquadra na proibição do abuso do direito (art. 334.º do CC), o qual é de conhecimento oficioso pelo tribunal, vide Ac do STJ, de 12.11.2013, processo 1464/11.2TBGRD-A.C1.S1, relator Nuno Cameira, in www.dgsi.pt.
São pressupostos desta modalidade de abuso do direito – venire contra factum proprium – os seguintes: a existência dum comportamento anterior do agente susceptível de basear uma situação objectiva de confiança; a imputabilidade das duas condutas (anterior e actual) ao agente; a boa fé do lesado (confiante); a existência dum “investimento de confiança”, traduzido no desenvolvimento duma actividade com base no factum proprium; o nexo causal entre a situação objectiva de confiança e o “investimento” que nela assentou.
No presente caso, como já foi referido, os AA. pretendem o melhor dos mundos, ou seja, pedem a reparação/eliminação dos defeitos do prédio onde se insere a fracção e, para a qual estão obrigados a contribuir nos termos legais, em simultâneo, votam contra a reparação na assembleia de condóminos, para não serem onerados com a reparação que cabe a todos os condóminos.
Ora, os AA. adoptaram a conduta de rejeitar a realização de obras, posteriormente vêm venire contra factum proprium, deduzindo a realização das mesma obras, pelas quais também são corresponsáveis na sua comparticipação, o que é manifestamente contraditório, o que a conceder seria aceitar cometimento de flagrante injustiça, o que não se pode tolerar.
Assim sendo, improcede a acção contra o R. Condomínio.
*
Deste modo, o recurso tem de improceder.
IV. – Dispositivo
Pelo exposto, acordam os Juízes que integram a 3ª secção deste Tribunal da Relação do Porto em:
a) Negar provimento ao recurso dos Autores/Apelantes, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas pelos AA/Apelantes – artigo 527º do Código de Processo Civil.
Notifique.
Porto, 24 de Outubro de 2024.
Álvaro Monteiro
João Maria Espinho Venade
Paulo Dias da Silva