| 56/24.0T8VCD.P1 |  |
INDICAÇÃO DA DECISÃO QUE DEVE SER PROFERIDA
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
DIREITO À REMUNERAÇÃO
II - A eventual não consideração de determinados elementos fácticos alegados pelas partes pode, quando muito, traduzir um erro de julgamento (error in iudicando), mas não constitui vício formal da decisão suscetível de integrar nulidade por omissão de pronúncia.
III - O Tribunal da Relação goza no âmbito da reapreciação da matéria de facto dos mesmos poderes e está sujeito às mesmas regras de direito probatório que se aplicam ao juiz em 1ª instância, competindo-lhe proceder à análise autónoma, conjunta e crítica dos meios probatórios convocados pelo recorrente ou outros que os autos disponibilizem, introduzindo, nesse contexto, as alterações que se lhe mostrem devidas.
IV - Na impugnação da decisão sobre a matéria de facto, o recorrente deve cumprir os ónus previstos no artigo 640.º do CPC, designadamente: indicar os concretos pontos de facto impugnados, os meios de prova que impõem decisão diversa e a decisão que pretende ver proferida.
V - A falta de indicação do resultado pretendido quanto ao concreto ponto de facto impugnado, ou a ausência de delimitação clara do objeto da impugnação, determina a rejeição do recurso nessa parte.
VI - No contrato de mediação imobiliária, regulado pela Lei n.º 15/2013, a remuneração do mediador depende, em regra, da conclusão e perfeição do negócio visado, bem como da existência de nexo causal entre a atividade de mediação e a celebração do contrato.
VII - Mesmo quando o contrato de mediação é celebrado sem cláusula de exclusividade, o mediador tem direito à remuneração se demonstrar que a sua atividade constituiu causa adequada da celebração do negócio, designadamente por ter angariado os interessados que vieram a adquirir o imóvel.
VIII - Verificando-se que foi a mediadora quem promoveu a visita ao imóvel, angariou os interessados e intermediou a proposta de aquisição que veio a concretizar-se na venda do imóvel ao mesmo interessado (ainda que através de sociedade por ele indicada), encontra-se preenchido o nexo causal entre a atividade de mediação e o negócio celebrado, sendo devida a remuneração acordada.
Origem-Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Local Cível de Vila do Conde- J2
Relator: Des. Dr. Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Dr.ª Teresa Pinto da Silva
2º Adjunto Des. Dr. Filipe César Osório
5ª Secção
Sumário:
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I-RELATÓRIO
AA, intentou a presente ação declarativa de condenação contra BB e CC, peticionando que os Réus sejam condenados a pagar-lhe o valor de 30.750,00 €, referente à remuneração daquela pela mediação imobiliária efetuada, acrescidos de juros de mora até efetivo e integral pagamento.
Para tanto, alega, em síntese, que se dedica à atividade de mediação imobiliária, tendo celebrado com o Réu um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, pelo prazo de 6 meses, cujo objeto era a venda de um prédio urbano, para habitação, descrito no artigo 3.º da petição inicial, propriedade dos Réus.
Sustenta, ainda, que promoveu a venda do imóvel, quer através de visitas, quer através da publicação de anúncios, tendo sido obtida uma proposta pelo preço de 500.000,00 € do interessado DD, após uma visita a 06-07-2023, que, inicialmente, não foi aceite pelos Réus, mas que, mais tarde, a 12-07-2023, os Réus informaram a Autora que aceitariam tal valor.
Reunidos a Autora, os Réus e os interessados compradores, a 18-07-2023, foi por estes informados que quem iria formalizar a compra do imóvel seria uma sociedade, A..., Lda., tendo o Réu remetido à Autora, a 26-07-2023, um email com as informações necessária para a elaboração do contrato promessa, e bem como informação quanto ao valor do sinal e data para outorga da escritura pública.
Porém, o interessado acabou por informar a Autora que já não teria interesse na compra, tendo o Réu solicitado a reativação do anúncio e, posteriormente, quando a Autora conseguiu angariar outro cliente, informou que já uma outra imobiliária já teria arranjado um interessado, solicitando a remoção dos anúncios.
Mais tarde, a Autora teve conhecimento de que os Réus tinham celebrado negócio com os interessados que a mesma havia angariado e que, alegadamente, tinham perdido interesse no negócio.
Considera, assim, que cumpriu com o que se propôs a fazer no âmbito do contrato de angariação imobiliária, tendo direito à sua remuneração.
Conclui, no final, pela procedência da ação.
Defenderam-se ainda por impugnação, alegando, em síntese, que o Réu nunca assinou qualquer contrato de mediação imobiliária com a Autora, embora tenha entrado em contacto com esta para esse efeito, pedindo-lhe que anunciasse também o imóvel, admitindo que o interessado DD apresentou proposta para compra do mesmo após visita levada a cabo pela Autora, bem aceitação de tal proposta da sua parte.
Acrescentam, porém, que o negócio não se celebrou porquanto, por força da morosidade e inércia da Autora, o comprador perdeu o interesse, incumprindo esta com os seus deveres, e que apenas conseguiram vender o imóvel a DD, porquanto o mediador da imobiliária B..., EE, se prontificou a intervir em tal negócio, tendo concretizado o mesmo.
Concluem, assim, que a Autora não cumpriu com o que se propôs a fazer.
“Pelo exposto
A) Julga-se procedente a presente ação e, em consequência:
a) Condenam-se os Réus BB e CC no pagamento, à Autora AA, da quantia de 30.750,00 € (trinta mil setecentos e cinquenta euros), acrescido de juros devidos desde a citação até pagamento efetivo e integral, que deverão ser calculados, à taxa de 4%, sobre o capital em dívida. *
Não se conformando com o assim decidido vieram os Réus interpor o presente recurso, rematando com as seguintes conclusões:
a) In casu, a douta sentença recorrida não conhece de todas as questões submetidas à apreciação do Tribunal, pelo que deverá ser declarada a omissão de pronúncia e a sua consequente nulidade.
b) A Autora os Réus carregaram para os autos questões que eram essenciais para a decisão da causa e com fundamento na alínea d) do artigo 615º do Código de Processo Civil que a douta sentença deveria ter-se pronunciado como era seu dever.
c) A sentença dá como provado,
5. Entre a Autora e o Réu BB foi celebrado, um acordo Intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária(...)”
d) O Apelante pôs em causa a sua assinatura constante do referido contrato. A perícia concluiu apenas ser provável, que a assinatura foi feita por ele
e) Logo não poderia a douta sentença dar como provado tal facto.
f) Dá ainda como provado
11. A Autora sempre respondeu às interpelações realizadas pelo Réu relativamente ao estado das negociações com DD".
g) Porém não acrescenta que as informações foram sempre " ATÉ AGORA NÃO RESPONDERAM"" VAMOS AGUARDAR".
h) Pelo que tais respostas não poderiam ser relevadas com a importância que o Meritíssimo Juiz lhes deu.
i) O Tribunal a quo refere um facto, no Relatório que não considera facto provado, nem facto não provado.
j) No seguimento do enquadramento jurídico faz alusão ao mesmo, em clara contradição com inicialmente exposto e alegado pela Autora. l) Diz a sentença, no Relatório:
Porém o interessado, acabou por informar a Autora de que já não teria interesse na compra (...).
Tal afirmação decorre do alegado pela Autora em sede do seu petitório:
Artigo 25º da PI “No dia 9 de agosto, o Sr. DD informou a Autora que o negócio estava cancelado e pediu que falasse com o Réu”.
m) Porém a sentença no enquadramento jurídico refere: “Os réus alegaram que o comprador, angariado pela Autora, havia perdido interesse no negócio (o que não resultou demonstrado, tanto que o concretizaram)”.
m) Não foram os Réus que alegaram a perda de interesse por parte do potencial comprador, foi a Autora.
n) Pelo que, o negócio de venda do imóvel, não se concretizou não por facto imputável ao cliente da Autora (os Réus) mas sim por vontade da pessoa interessada.
o) Ao não apreciar este facto o Tribunal a quo, não retirou como era sua obrigação legal, todos os efeitos e consequências, do mesmo.
p) A consequência óbvia, era necessariamente a absolvição dos Réus do pedido.
q) Não tem direito à remuneração a mediadora que angariou um interessado para a compra e venda de um prédio urbano, pertencente ao proprietário/comitente, demonstrando-se que o negócio não se realizou por perda de interesse do terceiro.
r) Após essa comunicação, de perda de interesse por parte do interessado em 9 de Agosto, a Autora nada mais fez, não praticou qualquer ato no sentido de tentar perceber a razão pela qual ele perdera o interesse no negócio.
s) Não ficou provado, nem foi sequer alegado que a Autora tivesse empregado atos adequados a conseguir alcançar o objetivo de concretizar o contrato.
t) Competia à mediadora, como elemento constitutivo do direito à remuneração, nos termos do artigo 342º nº 1 do Código Civil, alegar e provar esse nexo de causalidade entre a sua atividade e a conclusão do negócio.
u) Uma vez, que não foi acordado entre as partes o regime de exclusividade, a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
v) Na verdade, e apesar dos vários atos materiais praticados pelo mediador no cumprimento da sua obrigação, os quais visam a concretização do negócio em relação a um concreto imóvel, só no momento da concretização do negócio (que se exige também que seja perfeito) é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual, em princípio, ou seja, ressalvado o caso previsto no n.º 2 do referido artigo 19º, apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração (v. o citado acórdão da Relação do Porto de 25/01/2022).
x) Ora, in casu sabemos que o imóvel dos Réus foi efetivamente vendido; porém essa venda não decorreu da atividade mediadora da Autora, mas do mediador EE, aliás é a mediadora B... Unipessoal, Lda. quem aparece mencionada na escritura de compra e venda.
z) Assim, e ainda que a Autora tivesse apresentado algumas potenciais propostas aos Réus, e tivesse angariado a testemunha DD, como potencial comprador, que levou a efetuar uma visita ao imóvel, elaborando a respetiva, também assinada pelo Réu, tendo recebido da parte daquele uma proposta para aquisição do imóvel no valor de €500.000,00 €, a verdade é que a dada altura a Autora transmitiu aos Apelantes que o interessado tinha perdido interesse no negócio, e, como a Autora não mais tentou contactar o referido DD, foi o indicado EE, quem entrou em contacto com o potencial interessado e nessa sequência foi concretizada a venda do imóvel a tal comprador, com intermediação da empresa imobiliária B... Unipessoal Lda.
aa) Sendo que os Apelantes não tinham assinado qualquer clausula de exclusividade, tendo para além da Autora, os Réus acordado termos semelhantes com outras mediadoras imobiliárias,
ab) Pelo que não se poder concluir, que foi a Autora, quem mediou o negócio e que existe nexo de causalidade entre a atividade por si desenvolvida e a concretização do negócio visado.
ac) A sentença não se pronuncia sobre o facto de os Réus terem liquidado comissão à sociedade de medição Imobiliária B..., Unipessoal, Lda., no valor de 15.375,00 €, relativa à venda do imóvel, indicado nos autos, quando constavam do processo documentos e outros meios de prova plena para o tribunal recorrido decidir desta questão.
ad) A sentença também não se pronuncia quanto ao facto da Autora não ter providenciado pela marcação de escritura, quando essa era a intenção dos promitentes compradores e qual a razão pela qual o contrato se veio a realizar, após a intervenção do mediador imobiliário EE.
ae) O Tribunal não apurou a razão pela qual a Autora não conseguiu conduzir o processo até à concretização do negócio, ainda que o mesmo tenha-se concretizado por intervenção de outra imobiliária, que recebeu comissão pelo negócio.
af) A sentença recorrida em nada se pronunciou relativamente a estes factos, não efetuou uma análise crítica e rigorosa desta prova, concretamente não retirou como era sua obrigação legal, todos os efeitos ou consequências da deficiente, insuficiente e incapaz atuação por parte da Autora na concretização do negócio.
ag) O Juiz nunca questionou Autora relativamente a essa afirmação, nem questionou porque é que ela não pressionou os promitentes compradores para a assinatura do contrato promessa de compra e venda.
ah) A sentença considerou incorretamente factos como não provados
d) EE entrou em contacto com DD com vista à realização do negócio.
Quer os Réus, quer a indicada testemunha referiram em sede de julgamento que, tratando-se a testemunha do mediador imobiliário que estava a mediar a compra por parte dos Réus de um imóvel, teria o mesmo todo o interesse em que a venda fosse realizada de forma a também poder concluir o negócio de compra.
ai) O Tribunal teria de ter valorado tal facto, uma vez que resultou provado que foi o referido mediador que representava a imobiliária indicada na escritura de compra e venda do imóvel.
af) Sem fundamento de facto nem de direito, a sentença recorrida vem indicar na sua fundamentação de direito, uma decisão proferida, num processo em que está em causa uma clausula de exclusividade.
ag) O contrato de mediação celebrado entre a Autora e o Réu, não foi um contrato com cláusula de exclusividade.
ah) Diz a sentença: “Conforme eloquentemente escrito no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17/06/2021, se o cliente decide resolver o contrato por declaração unilateral e imotivada, deve pagar a remuneração.
aj) Acontece que nos presentes autos quem perdeu o interesse no negócio, não foram os Réus, (que são os clientes da Autora) foi o potencial comprador, al) A Autora para ter direito remuneração peticionada, para além da promoção pela venda do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária, teria de ter providenciado pela assinatura do contrato promessa de compra e venda ou pela escritura pública.
am) Na ponderação dos interesses das partes andou mal a sentença recorrida ao dar como provados factos sem sustentação na prova testemunhal e documental, e dar outros como não provados, quando existe prova testemunhal e documental.
an) Andou pior ainda a sentença quando omitiu a pronúncia sobre factos essências e fez uma errónea apreciação da prova.
ao) A sentença recorrida violou entre outras as normas dos artigos 467º, nº 1 e 477º, artigo 608º, nº 2 e artigo 615.º, nº 1, alínea d) todos do CPCivil.
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cf. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.
a)- saber se a sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia;
b)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto;
c)- decidir em conformidade em função da eventual alteração do quadro factual que nos autos se mostra assente e, mesmo não se alterando este, saber, ainda assim, se a sua subsunção jurídica se mostra ou não corretamente feita.
É a seguinte a fundamentação factual dada como provado pelo tribunal recorrido:
1. A Autora exerce profissionalmente, e enquanto empresária em nome individual, a atividade da mediação imobiliária.
2. Encontra-se registado a favor de A..., Lda. a propriedade sobre o prédio urbano destinado a habitação, composto por casa de cave, rés-do-chão, andar e recuado com logradouro, sito na Rua ..., ..., da união das freguesias ..., ... e ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória sob o número .../... e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ..., da referida união de freguesias.
3. Encontra-se registada, por AP. de 04-09-2023, a compra do imóvel descrito em 2, sendo o sujeito ativo A..., Lda. e sujeito passivo os Réus.
4. A Autora foi contactada pelo Réu BB no sentido de mediar a venda do prédio identificado em 2, a 14-06-2023.
5. Entre Autora e o Réu BB foi celebrado, um acordo intitulado “CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA (Nos termos da Lei n.º COMPRA/ARRENDAMENTO/TRESPASSE/OUTROS”, referente ao imóvel descrito em 2, em que Autora é “Mediadora” e o Réu BB é «Segundo Contratante» de onde constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
“Cláusula 2.ª (Identificação do Negócio)
1 - A Mediadora obriga-se em nome do Segundo Contraente, a procurar destinatário para a realização de negocio jurídico de: (…) COMPRA (…), pelo preço de € 630.000 - (seiscentos e trinta mil euros, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção, divulgação e de publicidade do imóvel objetcto do presente contrato.”
“Cláusula 4.ª (Regime de Contratação)
O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de NÃO EXCLUSIVIDADE.”
“Cláusula 5.ª (REMUNERAÇÃO)
1 - a REMUNERAÇÃO É DEVIDA SE A Mediadora conseguir destinatário que celebre com o segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no nº 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.
2 - O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23%. (…)
3 - O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: (…) O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado (…)”.
“Cláusula 8.ª (Prazo de Contrato)
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”
6. Resulta do relatório de exame de escrita realizado ao Réu BB, datado de 30-04-2025, sobre a assinatura constante do documento identificado em 5 que «A assinatura manuscrita no local “Segundo Contraente” no Documento questionado - contrato de Mediação Imobiliária nº ..., datado de 15 de Julho de 2023-Cópia-é provável tenha sido manuscrita pelo punho de BB.», sendo a escala de «Provável» correspondente a «>50 a 70%» de probabilidade da autoria.
7. Por mensagem de texto remetida a 03-07-2023 pelo Réu BB à Autora, este reduziu o preço pedido pelo imóvel para 599.000,00 €.
8. A Autora realizou com FF e DD uma visita ao imóvel descrito em 2, a 06-07-2023.
9. No seguimento da visita descrita em 8, FF e DD apresentaram proposta de 500.00,00 € pelo imóvel descrito em 2, que foi aceite pelo Réu.
10. Autora e Réus foram informados por DD que o comprador do imóvel descrito em 2 seria a sociedade A..., Lda.
11. A Autora sempre respondeu às interpelações realizadas pelo Réu relativamente ao estado das negociações com DD.
12. Os Réus procederem à venda do imóvel descrito em 2 à sociedade A..., Lda., a 30-08-2023, pelo preço de 500.000,00 €, sem informarem a Autora e sem procederem ao pagamento da remuneração resultante do acordo descrito em 5.
13. A Ré CC tinha conhecimento da existência do acordo identificado em 5, bem como das diligências levadas a cabo pela Autora, através do 1.º Réu, seu marido.
Não se provou que:
a) A assinatura do acordo identificado em 5 pelo Réu BB ocorreu a 15-06-2023.
b) O valor referido em 9, excluía a comissão devida à Autora.
c) EE entrou em contacto com DD com vista à realização do negócio referido em 12.
d) No referido contacto, DD afirmou que não avançou com o negócio porque não gostou da forma como a Autora tinha conduzido o processo negocial.
e) A atuação da Autora levou DD a perder o interesse na compra do imóvel descrito em 2.
f) As diligências desenvolvidas pela Autora no âmbito da sua atividade, não resultaram na concretização do negócio.
Como supra se referiu a primeira questão que vem colocada no recurso prende-se com:
a)- saber se a sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia
Alegam os apelantes nas conclusões a) e b) que a sentença recorrida não conheceu de todas as questões submetidas à sua apreciação e que eram essenciais para a decisão da causa concretizando, depois, nas conclusões ac) a ag), em que se traduziu tal vício.[1]
Nos termos do disposto da alínea d) do nº 1 do artigo 615.º do CPCivil a sentença é nula sempre que “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Estabelece-se nesta previsão legal a consequência jurídica pela infração ao disposto no artigo 608.º, nº 2, do mesmo diploma legal. Ou seja, a nulidade prevista na alínea d) está diretamente relacionada com o nº 2 do artigo 608.º, referido, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas, cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Conforme este princípio, cabe às partes alegar os factos que integram o direito que pretendem ver salvaguardado, impondo-se ao juiz o dever de fundamentar a sua decisão nesses factos e de resolver todas as questões por aquelas suscitadas, não podendo, por regra, ocupar-se de outras questões.
Mas, importa precisar o que deve entender-se por “questões” cujo conhecimento ou não conhecimento integra nulidade por excesso ou falta de pronúncia.
Como tem sido entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência, apenas as questões em sentido técnico, ou seja, os assuntos que integram o “thema decidendum”, ou que dele se afastam, constituem verdadeiras “questões” de que o tribunal tem o dever de conhecer para decisão da causa ou o dever de não conhecer, sob pena de incorrer na nulidade em causa.
Há, assim, que distinguir as verdadeiras questões dos meros “raciocínios, razões, argumentos ou considerações”, invocados pelas partes e de que o tribunal não tenha conhecido ou que o tribunal tenha aduzido sem invocação das partes.
Num caso como no outro não está em causa omissão ou excesso de pronúncia.
No que concerne à falta de pronúncia dizia Alberto dos Reis[2] que “são na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão”.
Dentro deste raciocínio do ilustre mestre se poderá acrescentar que, quando o tribunal, para decidir as questões postas pelas partes, usar de razões ou fundamentos não invocados pelas mesmas partes não está a conhecer de questão de que não deve conhecer ou a usar de excesso de pronúncia suscetível de integrar nulidade.
Do que se conclui que apenas as questões essenciais, questões que decidem do mérito do pleito ou, convenhamos, de um problema de natureza processual relativo à validade dos pressupostos da instância, é que constituem os temas de que o julgador tem de conhecer, quando colocados pelas partes, ou não deve conhecer na hipótese inversa, sob pena de a sentença incorrer em nulidade por falta de pronúncia ou excesso de pronúncia.
Constitui, portanto, communis opinio, que o conceito de “questões”, a que ali se refere o legislador, deve somente ser aferido em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, ou seja, abrange tão somente as pretensões deduzidas em termos do pedido ou da causa de pedir ou as exceções aduzidas capazes de levar à improcedência desse pedido, delas sendo excluídos, como já acima deixámos referido, os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes.[3]
Obviamente, sempre, salvaguardadas as situações onde seja admissível o conhecimento oficioso do tribunal.
Postos estes breves considerando, torna-se evidente que a decisão recorrida não padece do vício que lhe vem assacado.
Com efeito, o alegado pela apelante não preenche a factie species da al. d) do nº 1 do artigo 615.º do CPCivil nos moldes que supra se deixaram referidos.
De facto, o que alegam os apelantes é que a sentença não se pronunciou sobre diversos aspetos factuais, designadamente sobre o pagamento de comissão a outra mediadora imobiliária, sobre a alegada falta de diligência da Autora na marcação da escritura ou na promoção da assinatura de contrato-promessa de compra e venda, bem como sobre as razões pelas quais o negócio acabou por ser concretizado com a intervenção de outra imobiliária.
Acontece que, embora a não apreciação de algum fundamento fáctico invocado pela parte, possa, eventualmente, prejudicar a boa decisão sobre o mérito das questões suscitadas, daí apenas pode decorrer um eventual erro de julgamento (“error in iudicando”), mas não já um vício (formal) de omissão de pronúncia, ou seja, este tipo de omissão pode, eventualmente, conduzir a um erro de julgamento quanto à matéria de facto e/ou quanto às questões de direito esgrimidas nos autos e, portanto, nessa medida, só em sede de impugnação da decisão de facto ou de dissídio jurídico perante a decisão, se pode/deve colocar a questão.
Como tem sido reiteradamente afirmado na doutrina e na jurisprudência, não há que confundir entre nulidades de decisão e erros de julgamento.
As primeiras (error in procedendo) são vícios de formação ou atividade (referentes à autenticidade, inteligibilidade, estrutura ou limites da decisão, isto é, trata-se de vícios que afetam a regularidade formal da peça processual que é a decisão), nada tendo a ver com erros de julgamento (error in iudicando), seja em matéria de facto seja em matéria de direito.
Deste modo, verifica-se que a recorrente pretende qualificar como omissão de pronúncia aquilo que, na verdade, corresponde apenas à sua discordância relativamente ao julgamento efetuado pelo tribunal no que diz respeito à matéria de facto, o que não é suscetível de integrar a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
Como assim, o dissenso da apelante traduz, precisamente, a sua discordância com o julgamento efetuado, mas não patenteia algum vício de nulidade por omissão de pronúncia sobre questão que o Tribunal devesse apreciar.
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Poder-se-ia, com algum esforço, entender que os apelantes, não obstante pedirem a anulação da decisão por verificação da invocada nulidade (omissão de pronúncia), também pretendiam a impugnação da matéria de facto.
Com efeito, ainda que não constitua uma impugnação de matéria de facto, no sentido típico, podem os recorrentes entender que a matéria de facto provada e não provada não está completa, para a boa decisão da causa, invocando essa desconformidade em recurso.
Acontece que, para esse efeito de ver incluídos factos alegados e sobre os quais versou o julgamento na matéria de facto, o tribunal de recurso carece de ter elementos concretos sobre a indicada pretensão e, concretamente, quais os factos a aditar e porquê e quais os meios de prova que sustentam o aditamento, ou seja, o recorrente tem de cumprir os ónus impostos pelo artigo 640.º do CPCivil.
Acontece que, os apelantes não cumprem, quanto a este segmento, os referidos ónus, pois que não indicam:
a)- Os concretos pontos de factos que considera incorretamente julgados;
b)- Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c)- A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
*
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório e das respetivas conclusões os Réus/apelantes abrangem, com o recurso interposto, a impugnação da decisão da matéria de facto, não concordando com a resenha de alguns dos factos dados como provados e não provados.
Vejamos, então, se lhe assiste razão.
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialeticamente na base da imediação e da oralidade.
Efetivamente, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º, nº 5) que está deferido ao tribunal da 1ª instância.
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objeto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objetivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”.[4]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objetividade, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[5]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[6]
Importa, porém, não esquecer que, como atrás se referiu, se mantêm vigorantes os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de clara desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados.[7]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão aos Réus/apelantes neste segmento recursivo da impugnação da matéria de facto nos termos por ela pretendidos.
O ponto 5. dos factos provados tem a seguinte redação:
“5. Entre Autora e o Réu BB foi celebrado, um acordo intitulado “CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA (Nos termos da Lei n.º COMPRA/ARRENDAMENTO/TRESPASSE/OUTROS”, referente ao imóvel descrito em 2, em que Autora é “Mediadora” e o Réu BB é «Segundo Contratante» de onde constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
“Cláusula 2.ª (Identificação do Negócio)
1 - A Mediadora obriga-se em nome do Segundo Contraente, a procurar destinatário para a realização de negocio jurídico de: (…) COMPRA (…), pelo preço de € 630.000 - (seiscentos e trinta mil euros, desenvolvendo para o efeito, ações de promoção, divulgação e de publicidade do imóvel objeto do presente contrato.”
“Cláusula 4.ª (Regime de Contratação)
O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de NÃO EXCLUSIVIDADE.”
“Cláusula 5.ª (REMUNERAÇÃO)
1 - a REMUNERAÇÃO É DEVIDA SE A Mediadora conseguir destinatário que celebre com o segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no nº 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
2 - O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23%. (…)
3 - O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: (…) O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado (…)”.
“Cláusula 8.ª (Prazo de Contrato)
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”
Alegam os recorrentes que o citado facto devia ter sido dado como não provado.
Sustentam que tal facto não poderia ter sido dado como provado, uma vez que o Réu/apelante impugnou a assinatura constante do contrato e o exame pericial realizado concluiu apenas que é “provável” que a assinatura tenha sido aposta pelo seu punho, correspondendo essa qualificação a um grau de probabilidade entre 50% e 70%.
Contudo, esta argumentação não se mostra suficiente para infirmar a convicção formada pelo tribunal a quo e para impor decisão diversa.
A prova pericial não vincula o juiz, pois que, nos termos do artigo 389.º do CCivil e artigos 489.º e 607.º, nº 5 do CPCivil, a perícia é livremente apreciada pelo tribunal, ou seja, constitui apenas um elemento a considerar na formação da sua convicção.
Assim, a circunstância de o relatório pericial ter concluído pela probabilidade da autoria da assinatura não impede que o tribunal, em conjugação com outros meios de prova, tenha considerado demonstrada a celebração do contrato.
Com efeito, da fundamentação da sentença resulta que o tribunal não se limitou a acolher o resultado da perícia, tendo igualmente ponderado o comportamento subsequente das partes, o teor das mensagens trocadas entre a Autora e o Réu, o desenvolvimento da relação negocial e as regras da experiência comum, concluindo que existiu efetiva vontade das partes em celebrar o acordo de mediação.
O grau “provável” (50-70%) não exclui a autoria sendo apenas um indício favorável, que pode ser reforçado por prova circunstancial.
A convicção do tribunal resultou da apreciação global da prova.
Acresce que o próprio tribunal reconheceu que a data constante do documento não se encontrava demonstrada, admitindo que o contrato possa ter sido assinado em momento posterior, o que revela uma apreciação crítica e ponderada da prova.
Nestas circunstâncias, não se pode afirmar que os elementos probatórios invocados pelos recorrentes imponham decisão diversa, razão pela qual deve o ponto 5. da resenha dos factos provados continuar aí a constar.
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O ponto 11. dos factos provados tem a seguinte redação:
“Autora sempre respondeu às interpelações realizadas pelo Réu relativamente ao estado das negociações com DD”.
Alegam os apelantes que o citado ponto não acrescenta que as informações foram sempre “ATÉ AGORA NÃO RESPONDERAM” “VAMOS AGUARDAR” e, por isso, não deveriam ter sido valorizadas com a relevância que lhes foi atribuída na sentença.
Mas, pergunta-se: que alteração pretendem os recorrentes que seja introduzida no citado ponto factual?
Como se torna evidente, quanto a este ponto os apelantes não cumprem os ónus impostos pelo artigo 640.º do CPCivil.
Dispõe o nº 1 do artigo 639º do Código de Processo Civil que “o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão”.
Nos termos do artigo 640º, n.º 1, do Código de Processo Civil, “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a. Os concretos pontos de factos que considera incorretamente julgados;
b. Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c. A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
Ensina António Abrantes Geraldes[8] que o sistema atual de apelação que envolva a impugnação sobre a matéria de facto exige ao impugnante, o seguinte:
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) O recorrente deve especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
c) Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considera oportunos; (…)
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos e pendor genérico e inconsequente; (…)”.
Na nota 8 ao artigo 640º do Código de Processo Civil, referem António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa[9], “É objeto de debate saber se os requisitos do ónus impugnatório devem figurar apenas no corpo das alegações ou se também devem ser levados às conclusões sob pena de rejeição do recurso. O Supremo tem vindo a sedimentar como predominante o entendimento de que as conclusões não têm de reproduzir (obviamente) todos os elementos do corpo das alegações e, mais concretamente, que a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações e mesmo as respostas pretendidas não têm de constar das conclusões, diversamente do que sucede, por razões de objetividade e de certeza, com os concretos pontos de facto sobre que incide a impugnação”.
António Abrantes Geraldes [10] “sintetiz[a], da seguinte forma o sistema que vigora sempre que o recurso de apelação envolva a impugnação da decisão sobre a matéria de facto: a) Em qualquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões”.
E decorrente da imposição de tais ónus, tendo hoje a consolidar-se e a tornar-se pacífico o entendimento de que a rejeição do recurso que impugna a decisão sobre matéria de facto só se justifica verificada alguma destas situações:
- falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto [artigos 635.º, n.º 4, e 641.º, n.º 2, al. b), de CPCivil];
- falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados [artigo 640.º, n.º 1, al. a), do CPCivil], pela importante função delimitadora do objeto do recurso que essa especificação desempenha;[11]
- falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados;
- falta de indicação exata, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
- falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.[12]
A delimitação precisa dos pontos de facto controvertidos constitui um elemento determinante na definição do objeto do recurso em matéria de facto e para a consequente possibilidade de intervenção do tribunal de recurso.
O reexame da matéria de facto é, necessariamente, segmentado, tem em vista a correção de pontuais erros de julgamento.
Estes ónus de especificação que a lei processual civil (em especial o artigo 640.º, n.º 1, do CPCivil) põe a cargo do recorrente decorrem dos princípios, também eles considerados estruturantes do processo civil, da cooperação e da lealdade e boa-fé processuais.[13]
É justamente por isto que se vem entendendo-entendimento este consolidado no AUJ do STJ, de 17/10/2023, proferido no processo 8344/17.6T8STB.E1-A.S1-que o recorrente não tem que reproduzir exaustivamente nas conclusões da alegação de recurso o alegado no corpo da alegação, bastando que, nas conclusões, respeite o art. 639.º/1 do CPC, afirmando a sua pretensão no sentido da alteração da matéria de facto e concretizando os pontos que pretende ver alterados; desde que, como é evidente, previamente, no corpo da alegação, haja cumprido os demais ónus, especificando e apreciando criticamente os meios de prova produzidos, que, no seu entender, determinam uma decisão diversa e deixe expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida.
Como decorre das conclusões que acima se reproduziram, os apelantes não cumpriram o ónus primário ou fundamental de delimitação do objeto de recurso quanto à impugnação da matéria de facto, mais exatamente, não referem, quer na motivação quer nas conclusões sobre qual o resultado pretendido relativamente a este segmento factual
Aliás, mesmo que assim não fosse, o certo é que o facto provado limita-se a afirmar que a Autora respondeu às interpelações do Réu, não contendo qualquer juízo quanto à qualidade, utilidade ou eficácia dessas respostas. Assim, mesmo admitindo que as respostas fossem lacónicas ou pouco informativas, tal circunstância não contradiz o facto dado como provado, antes o confirma.
A crítica formulada pelos recorrentes dirige-se, na realidade, à valoração jurídica desse comportamento, e não à veracidade do facto em si mesmo considerado, pelo que nunca se verifica fundamento para a sua alteração.
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Os recorrentes aludem ainda a uma alegada contradição na sentença, sustentando que o tribunal fez referência, no relatório da referida peça, a uma comunicação de DD no sentido de que já não teria interesse na compra do imóvel, sem que tal facto tenha sido incluído na matéria de facto provada ou não provada.
Esta afirmação decorre, segundo os recorrentes, do alegado pela própria Autora no artigo 25.º da petição inicial, onde se refere que, no dia 9 de agosto, DD informou a Autora de que o negócio estava cancelado e solicitou que esta falasse com o Réu.
Como se torna evidente também aqui os apelantes não cumprem os ónus impostos pelo artigo já citado artigo 640.º do CPCivil.
Com efeito, os recorrentes não indicam qual o concreto facto que pretendem ver aditado à matéria provada ou não provada, nem formulam qualquer proposta de redação alternativa para a factualidade que, no seu entender, deveria resultar assente.
Limitam-se a apontar uma alegada incoerência entre a referência constante do relatório e o alegado na petição inicial, sem densificar essa crítica nos termos exigidos pelo referido artigo 640.º.
Como assim, valem aqui, mutatis mutandis, as mesmas considerações expostas a propósito da impugnação do ponto 11. dos factos provados, razão pela qual também se rejeita o recurso quanto à impugnação da decisão da matéria de facto nos moldes alegados pelos apelantes.
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A al. c) dos factos não provados tem a seguinte redação:
“EE entrou em contacto com DD com vista à realização do negócio referido em 12”.
Com algum esforço interpretativo depreende-se que os apelantes alegam que o citado ponto factual devia ter sido dado como provado.
Sustentam os apelantes que o tribunal recorrido deveria ter valorizado o depoimento da EE, a qual afirmou ter efetuado tal contacto, acrescentando que, sendo mediador imobiliário que acompanhava a aquisição de outro imóvel pelos Réus, teria interesse em que a venda se concretizasse, circunstância que reforçaria a credibilidade do seu depoimento. Acresce que a imobiliária representada por essa testemunha surge indicada na escritura de compra e venda do imóvel.
Acontece que, que também neste ponto não se vislumbra fundamento para alterar a decisão de facto.
Na verdade, a sentença recorrida explicita claramente que a testemunha EE afirmou ter contactado DD, mas que este último negou de forma categórica e sem hesitações ter tido qualquer contacto com aquele mediador.
Perante esta divergência de versões, o tribunal formou a sua convicção atribuindo maior credibilidade ao depoimento de DD, decisão que se insere plenamente no âmbito do princípio da livre apreciação da prova e que beneficia da imediação e oralidade próprias da audiência de julgamento.
Com efeito, a apreciação da credibilidade das testemunhas é uma tarefa que compete primordialmente ao tribunal que procede à sua inquirição direta, sendo entendimento pacífico que o tribunal de recurso apenas deve alterar essa apreciação quando existam elementos objetivos que evidenciem erro manifesto, o que não se verifica no caso em apreço.
Acresce que os argumentos invocados pelos recorrentes-designadamente o eventual interesse da testemunha na concretização do negócio ou o facto de a imobiliária constar da escritura-não demonstram que o contacto em causa tenha efetivamente ocorrido, limitando-se a formular uma inferência que não impõe conclusão diversa da adotada pelo tribunal recorrido.
Efetivamente, dizer-se que o mediador tinha interesse na venda não prova que tenha feito o contacto é apenas um argumento lógico ou especulativo, não prova direta.
Por outro lado, o facto de a imobiliária aparecer na escritura não prova que ele tenha contactado DD, ou seja, pode significar apenas que, participou num momento posterior, ou foi incluído por acordo entre as partes, logo, não demonstra o contacto inicial.
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Desta forma, deve a citada alínea continuar a consta do rol dos factos não provados, já que, não se verifica erro de julgamento da matéria de facto e a prova indicada pelos recorrentes, não impõe decisão diversa, apenas mostra que havia duas versões contraditórias.
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Permanecendo inalterada a fundamentação factual a questão que agora importa apreciar e decidir consiste em:
c) saber se a subsunção jurídica que dela fez o tribunal recorrido está ou não correta.
Não vem questionado a qualificação jurídica da relação negocial estabelecida entre as partes como sendo de um contrato de mediação imobiliária.
Este contrato pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.[14]
São assim elementos caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; atividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.
Saliente-se que a atividade do mediador consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa atividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas.[15]
Por outro lado, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste. A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não).[16]
No caso concreto, no momento em que foi celebrado o contrato em discussão já se encontrava em vigor a Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro.
Tal como nos anteriores diplomas legais (DL 211/2004 e DL 77/99), o legislador no artigo 2.º, nº 1 da referida Lei, define a atividade de mediação imobiliária como a consistente na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
O artigo 16.º do citado diploma estatui, por sua vez, sobre alguns dos elementos do citado contrato.
Das características atrás elencadas sobre o referido contrato interessa-nos, no caso concreto, a referente à retribuição, pois que, a apelante fundamenta a acção no incumprimento contratual e, portanto, no não pagamento da retribuição acordada.
Com efeito, o contrato aqui em causa é um contrato necessariamente oneroso.
É contrato sujeito a prazo. Impõe-se a celebração do contrato por tempo determinado, mas o período de vigência é deixado na disponibilidade das partes, sendo supletivo o prazo de seis meses (no caso concreto, as partes estabeleceram no contrato o prazo de nove meses).
Para além disso, caracteriza-se também por ser um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito”.[17]
Com efeito, no artigo 19.º da Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro, dispõe-se efetivamente que:
1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários atos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel.
Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, exigindo-se ainda que seja perfeito, no sentido de eficaz[18], é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual, em princípio, apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, ressalvado o caso do nº 2.
Portanto, a remuneração do mediador, em princípio, está dependente duma condição essencial, também dita de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objeto do contrato de mediação.[19]
E, nesse sentido, sempre se vem afirmando que, em geral, a lei exige que haja uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.
Na verdade, como refere Higina Orvalho[20] “a conclusão do contrato visado perfeito não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para o mediador a remuneração (…) Repare-se que não sendo celebrado o contrato visado (…) o mediador não tem direito a ser remunerado. Isto torna-se claro com a leitura do nº 2 do art.º 19.º que introduz uma exceção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente determinados pressupostos, a saber: contrato de mediação celebrado com proprietário… de bem imóvel; regime de exclusividade e não concretização do negócio visado por causa imputável ao cliente (…)”.
Sendo, portanto, este o arquétipo legal da figura do contrato de mediação imobiliária, nomeadamente no que concerne ao direito à remuneração por parte do Mediador Imobiliário, importa aplicar estas considerações ao caso concreto.
Com vista a aferir do direito à remuneração contratualmente prevista haverá, sim, que aferir da existência de nexo causal entre a atuação da Autora e a concretização da venda do imóvel dos Réus.
O mesmo é dizer se, efetuado o negócio entre a cliente e um terceiro, à margem da intervenção direta da mediadora, esta mantém, ou não, o direito à remuneração.
Conforme já supra se referiu e resulta do n.º 1 do citado artigo 19.º Lei n.º 15/2013, no contrato de mediação imobiliária a remuneração, em regra, só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.[21]
No que respeita a essa especificidade do regime do contrato de mediação salienta Carlos Lacerda Barata[22] que o “direito à retribuição depende da celebração do contrato promovido, embora seja independente do cumprimento do mesmo. Só com a verificação de um “resultado útil”-a realização do negócio-da atuação do mediador, este ganha o direito à retribuição. Está em causa mais do que a mera exigibilidade; é da própria constituição do direito que se trata”.
Contudo, além da conclusão e perfeição do negócio visado, tal direito à remuneração (do mediador) só existe se se verificar um nexo de causalidade entre a atividade da mediadora e o contrato final celebrado.[23]
Assim, não “havendo cláusula de exclusividade, (…) o mediador (…) apenas é remunerado com a verificação de várias circunstâncias cumulativas: a) ter cumprido a sua obrigação-seja de diligenciar por encontrar interessado, seja de o encontrar efetivamente; b) ter o cliente celebrado o contrato desejado (ou, eventualmente, promessa dele)- condição atípica e característica deste contrato; c) haver um nexo causal entre a atividade do mediador e o contrato desejado, que implica necessariamente o bom sucesso da prestação, ou seja, que ela atingiu o resultado esperado”.[24]
Concretizando essa exigência do nexo causal, a respeito do direito à remuneração no contrato de mediação em geral, explicita Higina Orvalho Castelo[25]: “-A necessidade de um nexo causal entre a atividade do mediador e o evento de que depende a sua remuneração-normalmente a celebração do contrato desejado-tem sido consistentemente afirmada pela doutrina e pela jurisprudência. A atividade do mediador deve ter contribuído de forma decisiva ou importante para a conclusão do contrato, não tendo, porém, que ser a única causa. É visível a consciência da importância do nexo de causalidade na solução de vários problemas: desfasamento temporal entre a vigência do contrato de mediação e a conclusão do contrato visado; contribuição de vários mediadores; celebração do contrato com interessado diferente do angariado pelo mediador.”
E, referindo-se especificamente ao contrato de mediação imobiliária, acrescenta a mesma autora[26]: para “que o mediador tenha direito à remuneração não basta que o cliente celebre o contrato visado. É também necessário que a atividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência deste nexo. A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela jurisprudência (…). Tem por função afastar a retribuição quando o nexo não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, atos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra”.
A este propósito, é predominante, no STJ, o entendimento de que “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua atividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela”.[27]
Tem, por isso, de existir um nexo causal entre a atividade do mediador e a celebração do negócio no sentido de que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua atividade haja influído de forma decisiva para a conclusão do negócio visado, por ex., através da aproximação do comitente com terceiros e que esta influência resulte na celebração do negócio.
Postos estes considerandos, revertamos ao caso que nos ocupa.
Vem provado nos autos que:
- A Autora foi contactada pelo Réu BB no sentido de mediar a venda do prédio identificado em 2, a 14-06-2023;
- Por mensagem de texto remetida a 03-07-2023 pelo Réu BB à Autora, este reduziu o preço pedido pelo imóvel para 599.000,00 €;
- A Autora realizou com FF e DD uma visita ao imóvel descrito em 2, a 06-07-2023;
- No seguimento da visita descrita em 8, FF e DD apresentaram proposta de 500.00,00 € pelo imóvel descrito em 2, que foi aceite pelo Réu;
- Autora e Réus foram informados por DD que o comprador do imóvel descrito em 2 seria a sociedade A..., Lda.
- A Autora sempre respondeu às interpelações realizadas pelo Réu relativamente ao estado das negociações com DD;
- Os Réus procederem à venda do imóvel descrito em 2 à sociedade A..., Lda., a 30-08-2023, pelo preço de 500.000,00 €, sem informarem a Autora e sem procederem ao pagamento da remuneração resultante do acordo descrito em 5”. (cf. pontos 4. e 8. a 12. dos factos provados).
Ora, no caso vertente, a factualidade provada demonstra inequivocamente que a Autora/apelada executou as diligências próprias da atividade de mediação, tendo promovido a divulgação do imóvel e, sobretudo, tendo angariado os interessados que vieram efetivamente a adquirir o bem.
Com efeito, ficou demonstrado que foi a Autora quem realizou a visita ao imóvel com FF e DD, na sequência da qual estes apresentaram uma proposta de aquisição pelo valor de € 500.000,00, proposta essa que foi aceite pelo 1.º Réu.
Mais se demonstrou que, posteriormente, o imóvel veio efetivamente a ser vendido à sociedade A..., Lda., entidade que os próprios interessados haviam indicado como sendo a adquirente do imóvel.
Deste modo, resulta claramente preenchido o requisito essencial para o surgimento do direito à remuneração da mediadora, consagrado no artigo 19.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, nos termos do qual a remuneração da empresa de mediação é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
Os apelantes procuram afastar esta conclusão sustentando que o contrato celebrado entre as partes não continha cláusula de exclusividade e que, por isso, o direito à remuneração da mediadora dependeria de requisitos mais exigentes.
Contudo, tal argumentação não procede.
É certo que o contrato foi celebrado em regime de não exclusividade[28], porém, tal circunstância apenas significa que o cliente mantém a possibilidade de recorrer a outros mediadores ou de vender diretamente o imóvel, não eliminando, de modo algum, o direito à remuneração da mediadora quando o negócio é concretizado com interessado por si angariado.
O regime de não exclusividade não permite ao cliente beneficiar da atividade desenvolvida pela mediadora e, simultaneamente, subtrair-se ao pagamento da remuneração contratualmente estipulada quando o negócio se concretiza com o interessado por esta apresentado.
Como já acima se deu nota, a jurisprudência e a doutrina têm sido constantes em afirmar que, mesmo nos contratos de mediação simples, o direito à remuneração surge quando se demonstre que a atividade do mediador constituiu causa adequada da celebração do negócio.
Assim, o que releva não é a participação do mediador em todas as fases negociais, nem a sua presença na celebração do contrato-promessa ou da escritura, mas sim a existência de um nexo causal entre a atividade desenvolvida e a concretização do negócio.
Ora, no caso em apreço, esse nexo causal encontra-se plenamente demonstrado.
Foi a Autora quem apresentou os interessados aos Réus, quem promoveu a visita ao imóvel e quem intermediou a apresentação da proposta de aquisição que veio a ser aceite.
Acresce que o negócio veio a ser efetivamente celebrado com a entidade indicada por esses mesmos interessados, pelo preço proposto através da mediação da Autora.
Assim, a conclusão do contrato de compra e venda constitui consequência direta da atividade de mediação desenvolvida.
Também não procede a alegação dos recorrentes segundo a qual a Autora apenas teria mostrado o imóvel aos compradores, não tendo conseguido a assinatura de contrato-promessa ou a celebração da escritura pública.
Na verdade, tal argumento assenta numa conceção manifestamente errónea do conteúdo da obrigação do mediador.
A obrigação principal do mediador consiste em aproximar as partes e angariar interessado para o negócio, não sendo exigível que participe em todos os atos subsequentes que conduzam à formalização do contrato definitivo.
A lei não exige que o mediador promova a celebração do contrato-promessa ou intervenha na escritura para que adquira o direito à remuneração, basta que a celebração do negócio resulte da sua atividade de mediação.
Por outro lado, a recorrente também não logra demonstrar qualquer quebra do nexo causal entre a atividade da Autora e a concretização da venda. Pelo contrário, ficou demonstrado que os Réus procederam à venda do imóvel ao interessado angariado pela Autora, sem a informar e sem proceder ao pagamento da remuneração acordada.
Também não colhe o argumento de que o comprador teria perdido interesse no negócio. Tal alegação foi expressamente afastada pela matéria de facto provada, uma vez que os mesmos interessados acabaram por adquirir o imóvel através da sociedade que indicaram, circunstância que revela que o negócio apenas se concretizou à margem da mediadora, mas em consequência direta da atividade por esta desenvolvida.
Finalmente, a recorrente procura desvalorizar a fundamentação da sentença recorrida por referência a jurisprudência relativa a contratos de mediação com cláusula de exclusividade.
Todavia, mesmo admitindo que tal referência possa não ser determinante para a solução do caso, a verdade é que a decisão recorrida não assenta nesse fundamento, mas antes na verificação dos pressupostos gerais do direito à remuneração no âmbito da mediação simples, designadamente na demonstração do nexo causal entre a atividade da mediadora e a conclusão do negócio.
Assim, tendo ficado provado que foi a Autora quem angariou os interessados que vieram a adquirir o imóvel e que o negócio visado pelo contrato de mediação foi efetivamente concluído com esses interessados, não pode deixar de se reconhecer o direito da Autora à remuneração contratualmente estipulada.
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Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
Manuel Domingos Fernandes
Teresa Pinto da Silva
Filipe César Osório
____________
[1] A referidas conclusões são do seguinte teor:
“ac) A sentença não se pronuncia sobre o facto de os Réus terem liquidado comissão à sociedade de medição Imobiliária B..., Unipessoal, Lda., no valor de 15.375,00 €, relativa à venda do imóvel, indicado nos autos, quando constavam do processo documentos e outros meios de prova plena para o tribunal recorrido decidir desta questão.
ad) A sentença também não se pronuncia quanto ao facto da Autora não ter providenciado pela marcação de escritura, quando essa era a intenção dos promitentes compradores e qual a razão pela qual o contrato se veio a realizar, após a intervenção do mediador imobiliário EE.
ae) O Tribunal não apurou a razão pela qual a Autora não conseguiu conduzir o processo até à concretização do negócio, ainda que o mesmo tenha-se concretizado por intervenção de outra imobiliária, que recebeu comissão pelo negócio.
af) A sentença recorrida em nada se pronunciou relativamente a estes factos, não efetuou uma análise crítica e rigorosa desta prova, concretamente não retirou como era sua obrigação legal, todos os efeitos ou consequências da deficiente, insuficiente e incapaz atuação por parte da Autora na concretização do negócio.
ag) O Juiz nunca questionou Autora relativamente a essa afirmação, nem questionou porque é que ela não pressionou os promitentes compradores para a assinatura do contrato promessa de compra e venda”.
[2] In “Código de Processo Civil”, Anotado, Volume V, pág. 143.
[3] Vide, por todos, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2º, 3ª. Ed., Almedina, págs. 713/714 e 737.” e Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processos Civil, 6ª. Ed. Atualizada, Almedina, pág. 136.”).
[4] Miguel Teixeira de Sousa in Estudos Sobre o Novo Processo Civil, 1997, p. 348.
[5] Cf. acórdãos do STJ de 19/10/2004, CJ, STJ, Ano XII, tomo III, pág. 72; de 22/2/2011, CJ, STJ, Ano XIX, tomo I, pág. 76; e de 24/9/2013, processo n.º 1965/04.9TBSTB.E1. S1, disponível em www.dgsi.pt.
[6] Cf. Ac. do S.T.J. de 3/11/2009, processo n.º 3931/03.2TVPRT.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[7] Ac. Rel. Porto de 19 de setembro de 2000, CJ XXV, 4, 186; Ac. Rel. Porto 12 de Dezembro de 2002, Proc. 0230722, www.dgsi.pt
[8] António Santos Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil”, Almedina, 7ª ed. atualizada, págs. 197 e 198.
[9] António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado”, Almedina, vol. I, 3ª edição, pág. 832.
[10] António Santos Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil”, Almedina, 7ª ed. atualizada, págs. 197 e 198.
[11] Assim, por mais recente, o Ac. STJ de 16/11/2023- Processo n.º 31206/15.7T8LSB.E1.S1
[12] Cf. Abrantes Geraldes, ob. cit., na nota 8, págs. 169-169.
[13] Neste sentido, a título exemplificativo, podem citar-se, além dos já referidos na nota anterior, ainda, os Acs. do STJ de 19.05.2015, relatado pela Sr.ª Juíza Conselheira Maria Teresa Beleza, Ac. STJ de 8.10.2019, relatado pela Sr.ª Juíza Conselheira Maria João Vaz Tomé, Ac. STJ de 13.11.2019, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro António Leones Dantas e, ainda, mais recentemente o Ac. STJ de 15.09.2022, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro Fernando Baptista, todos disponíveis in www.dgsi.pt.
De facto, como se sumaria neste último Acórdão do STJ de 15.09.2022: “III. Os ónus ínsitos nas als. a) e c) do n.º 1 do artigo 640º do CPC, cuja falta impõe a imediata rejeição do recurso sem necessidade de prévio convite ao recorrente, constituem um ónus primário, o qual deve ser satisfeito, não apenas no corpo das alegações, mas também nas conclusões da alegação. IV. E pela simples razão de que tais ónus têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto”.
E como analisou o STJ, na Decisão de 27/9/2023, proferida no Proc. nº2702/15.8T8VNG-C.S1: “Com ampla sedimentação na jurisprudência deste tribunal, no funcionamento dos efeitos do disposto nos artigos 640º e 662º, nº1, do CPC, devemos distinguir, a exigência da concretização dos pontos de facto incorretamente julgados, da indicação dos concretos meios probatórios convocados e da decisão a proferir, a que aludem as alíneas a), b) e c) do nº1 do artigo 640º, que integram o denominado ónus primário, atenta a sua função de delimitação do objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto. (...)”.
No mesmo percurso, salienta o Acórdão do STJ de 19.01.2023 - “Entre os corolários do ónus de delimitação do objeto e de fundamentação concludente da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consagrado no n.º 1 do art.º 640.º do CPC, está o de que o recorrente deve sempre indicar nas conclusões do recurso de apelação os concretos pontos de facto que julgou incorretamente julgados”.
[14] Cf. C. Lacerda Barata, Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I, 192. Sobre mediação, cf. ainda L. Brito Correia, Direito Comercial, I, 202 e 203; Pessoa Jorge, O Mandato sem Representação, 231 e seg. e M. Helena Brito, O Contrato de Concessão Comercial, 6, 7 e 112 e seg.-cf. art.º 2º do DL 285/92.
[15] Cf. Lacerda Barata, Ob. Cit., 193.
[16] Cf. Lacerda Barata, Ob. Cit., 198.
[17] Higina Orvalho Castelo, in “Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado”, 2015, Almedina, pág. 126 “por força desta circunstância que coloca a remuneração na dependência da celebração do contrato visado o mediador corre um risco especifico de não ser remunerado, mesmo tendo cumprido escrupulosamente a sua prestação. Daí a referida frequente classificação do contrato de mediação como aleatório (…)”.
[18] Como refere Higina Orvalho obra citada pág.129 “Quando o contrato é celebrado sob condição suspensiva o direito à remuneração só nasce quando a condição se verifica; e quando enferma de invalidade absoluta, o mediador não tem direito à remuneração (…)”.
[19] Como refere Higina Orvalho, obra citada pág. 126 “(…) o contrato de mediação não se classifica como contrato condicional em sentido próprio, mas incorpora uma condição atípica ou circunstância de eventualidade cuja ocorrência é necessária à produção de um dos seus efeitos jurídicos principais, o dever de remunerar (…) “.
[20] Obra citada pág. 122/123
[21] E é também o que diz a cláusula 5.ª/1 do contrato sub-judice, de que consta “- a remuneração é devida se a Mediadora conseguir destinatário que celebre com o segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no nº 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro”.
[22] Obra citada págs. 203/204.
[23] Cf., neste sentido, os acórdãos do STJ de 11/07/2019 (relatora Maria da Graça Trigo), de 12/12/2013 (relator Granja da Fonseca) e de 27/05/2010 (relator Hélder Roque), in www.dgsi.pt.
[24] Cf., Higina Orvalho Castelo, obra citada, pág. 360.
[25] Cf., obra citada, pág. 270.
[26] Obra citada pág. 371.
[27] Cf., Ac. do STJ de 12/12/2013 in www, dgsi.pt. que cita variada jurisprudência.
[28] Cf. cláusula 4ª do contrato celebrado descrita em 5. dos factos provados.