Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3510/21.2T8VFR.P1 |  |
PRÉDIOS RÚSTICOS
FACTOS IMPEDITIVOS
ÓNUS DA PROVA
II – Por serem factos constitutivos do direto de preferência, o ónus da prova destes requisitos recai sobre quem se arroga a titularidade desse direito e pretende o seu reconhecimento judicial, nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 1, do CC.
III – Decorre do disposto na parte final, da al a), do artigo 1381.º, do CC, que o proprietário não goza do direito de preferência previsto no n.º 1, do artigo 1380.º, do mesmo código, quando: a) o adquirente do terreno tenha a intenção de o afectar a outro fim que não seja a cultura; b) este fim diverso seja permitido por lei.
IV – Por serem impeditivos do direito de preferência, o ónus da prova destes factos recai sobre a pessoa contra quem é invocado o direito de preferência, nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 2, do CC.
V – Para se concluir que é permitida por lei a construção que o adquirente pretende levar a efeito no prédio objecto de preferência, não basta que se demonstre essa aptidão genérica ou abstracta, nomeadamente por via da sua inclusão, total ou parcial, em área classificada pelo PDM como edificável, sendo indispensável que se demonstre, em concreto, que é objectivamente possível aí construir, de acordo com as características do terreno e as demais condicionantes impostas pela lei e pela Administração Pública.
VI – Um prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto – Juízo Local Cível de Santa Maria da Feira – Juiz 2
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I. Relatório
AA e mulher BB, residentes na Rua ..., ..., ... Santa Maria da Feira, intentaram a presente acção declarativa comum contra A..., Lda., com sede na ..., Rua ..., ..., ..., ... Oliveira de Azeméis, e CC e Almeida, residente em Route ..., ..., ..., Suíça, e com domicílio fiscal na Rua ..., ..., freguesia ..., Santa Maria da Feira.
Alegaram, em essência, que são proprietários de um prédio rústico, que a ré sociedade era proprietária de outro prédio rústico que confina com o dos autores e que o vendeu à ré CC, sem que os autores tivessem sido notificados para exercerem o seu direito de preferência nessa venda, consagrado no artigo 1380.º do Código Civil (CC).
Invocando este direito, depositaram à ordem dos autos o valor correspondente ao preço da venda e demais despesas, nos termos previstos no artigo 1410.º do CC.
Concluíram formulado o seguinte pedido:
«a) Condenarem-se os RR a reconhecer que os AA são donos e legítimos proprietários do prédio identificado no artº 1 da pi.
b) Condenarem-se os RR a reconhecer que assiste aos AA o direito de preferência na venda do prédio mencionado no artº 8 da pi e que, nessa conformidade, têm os AA o direito de haver para si, o referido prédio rústico, substituindo-se à Ré adquirente na citada escritura realizada em 11 de Agosto de 2021
c) Condenar-se a 2ª Ré adquirente a abrir mão a favor dos AA, do prédio rustico mencionado em 8 da pi (artº 202 R com a área de 15.507 m2) mediante o recebimento da quantia de 16.516,86€, ficando a douta sentença a constituir título legal de aquisição.
d) Ordenar-se o cancelamento na competente Conservatória do Registo Predial de todas as inscrições da transmissão feita a favor da Ré adquirente em relação ao imóvel» (sic).
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A ré CC contestou, alegando que o terreno que adquiriu é apto para construção e que pretende aí construir a sua casa de habitação e dedicar-se à actividade agrícola, pelo que não assiste aos autores o invocado direito de preferência, por força do artigo 1381.º, al. a), 2.ª parte, visto que o prédio em questão se destina a outro fim (construção de casa de habitação, pelo menos numa parte) e não à cultura praticada no terreno dos autores, não havendo afinidade entre a cultura praticada num terreno e no outro. Mais alegou que, antes da celebração do contrato, os autores manifestaram perante a ré vendedora a vontade de comprar o terreno, mas não aceitaram pagar o preço de 35.000,00€ pedido por esta.Para além de contestar, a ré CC deduziu pedido reconvencional, alegando que o preço da aquisição não foi de 15.000,00€, mas sim de 35.000,00€, tendo ocorrido simulação relativa entre vendedor e comprador.
Terminou pugnando pela sua absolvição do pedido dos autores ou, no caso de assim não se entender, pela condenação dos autores a pagar à ré reconvinte o preço real de 35.000,00€, acrescendo 20.000,00€ ao valor já depositado nos autos.
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A ré A..., Lda. também contestou, alegando que os autores tomaram conhecimento do teor do negócio e que se recusaram a comprar por 35 mil euros, assim renunciando ao seu direito de preferência. Mais invocou a caducidade do alegado direito de preferência, visto que os autores tiveram conhecimento dos elementos essenciais da alienação pelo menos desde Janeiro de 2021. Alegaram ainda que a compra e venda do prédio em questão tem como objectivo a construção da casa de família da 2.ª ré.Também esta ré deduziu reconvenção, alegando igualmente que o preço da aquisição não foi de 15.000,00€, mas sim de 35.000,00€, tendo ocorrido simulação relativa entre vendedor e comprador.
Terminou pugnando pela procedência da excepção invocada e pela absolvição das rés do pedido. Para o caso de a acção proceder, pediu a condenação dos autores, por via reconvencional, a pagar a quantia de 20.000,00€.
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Os autores replicaram, mantendo a sua alegação e pugnando pela improcedência dos pedidos reconvencionais.*
Foi realizada audiência prévia na qual, frustrada a tentativa de conciliação das partes, foi proferido despacho saneador, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, após o que veio a realizar-se audiência de discussão e julgamento, na sequência da qual foi proferida sentença, que termina com o seguinte dispositivo:«Pelo exposto, tendo em atenção as considerações produzidas e as normas legais citadas, decido:
a) Declarar nula a escritura de compra e venda mencionada no ponto 3 dos factos provados pelo valor de 15 mil euros, declarando a validade da mesma pelo valor de 35 mil euros;
b) Declarar procedente a acção de preferência, ficando AA e BB investidos na posição da compradora na escritura mencionada no ponto 3 dos factos provados e, em consequência, de haver para si o prédio objecto da mesma, declarando-se AA e BB como seus proprietários plenos;
c) Ordenar o cancelamento do registo da propriedade a favor de CC;
d) Condicionar a eficácia das alíneas b) e c) deste dispositivo ao depósito por parte dos autores, dentro de 10 dias após trânsito desta sentença, da quantia de €20.000,00, e da quantia correspondente aos custos acrescidos por força do decidido na alínea a) deste dispositivo;
e) Ordenar que, após 10 dias do cumprimento da alínea d) deste dispositivo, a quantia depositada nestes autos seja transferida para CC;
f) Condenar as rés nas custas do processo».
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Inconformada, a ré CC apelou da sentença, formulando as seguintes conclusões:«1. Contrariamente ao decidido dado como NÃO PROVADO na matéria constante das alíneas I, J, K e L) da douta sentença, deverá alterar-se para PROVADO a matéria ali perguntada;
2. Assim o impõem as declarações supra transcritas das testemunhas arroladas pela recorrente DD, engenheiro geógrafo e funcionário da Câmara Municipal ... ouvida na sessão de julgamento de 13 de Maio de 2022 a partir do minuto 0,40, concretamente dar-se como provado que, antes da compra do terreno em causa nestes autos, foi sua preocupação saber se o terreno tinha espaço apto para construção;
3. O que levou a recorrente e o seu companheiro a incumbirem o mesmo engenheiro para elaborar no mês seguinte ao da compra, concretamente em Setembro de 2021, um levantamento topográfico do mesmo para entrega à arquiteta, colaboradora da mesma testemunha, que foi incumbida pela recorrente e seu companheiro de elaborar um projeto de construção da casa pretendida;
4. Que o levantamento topográfico foi feito pelo mesmo Engenheiro no mês seguinte – Setembro de 2021 – ao da compra do terreno – minuto 13,10 das declarações gravadas;
5. Que, embora tivesse demorado a sua elaboração por razões que se prendem com o nascimento dum filho da mesma arquiteta, o projeto deu já entrada na Câmara Municipal em 9.05.2022, devidamente instruído;
6. Que sempre, desde o conhecimento do anúncio, comprar o terreno para construção da casa sempre foi intenção da recorrente em construir no terreno que acabou por adquirir;
7. Foi essa construção o motivo determinante e não outro que levou a recorrente a adquirir o tereno, sendo que a construção era legalmente possível conforme plantas do PDM juntas aos autos a folhas o demonstram;
8. As plantas do PDM juntas pela Recorrente em Janeiro de 2022 através do requerimento de folhas … demostram que, em parte do terreno em causa nestes autos, e possível edificar-se uma moradia, sendo tal documentação desvalorizada pelo M. Juiz a quo;
9. A pretendida alteração da matéria de facto baseia-se no depoimento das testemunhas Eng. DD, EE e FF;
10. Bem como as plantas do PDM juntas aos autos que comprovam a capacidade construtiva do terreno em questão juntas aos autos e
11. À certidão emitida pela Câmara Municipal ... comprovativa da entrada do processo de licenciamento da casa da Recorrente junta aos autos a folhas…
12. Estão, assim, reunidas as condições legais e de facto para não ser reconhecido aos recorridos o invocado direito de preferência constante da al. a) do artº 1381º do Código Civil.»
Concluiu pedindo se revogue a sentença recorrida e se julgue a acção improcedente.
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Os autores responderam à alegação da recorrente, pugnando pela improcedência do recurso.*
II. Objecto do RecursoO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, como decorre do disposto nos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º do Código de Processo Civil (CPC), não podendo o Tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (cfr. artigo 608.º, n.º 2, do CPC). Não obstante, o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do citado diploma legal).
As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pela recorrente, são as seguintes:
1. O erro no julgamento da matéria de facto no que concerne aos pontos I, J, K e L dos factos não provados.
2. A alteração do julgamento da matéria de direito decorrente da alteração da matéria de facto.
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III. FundamentaçãoA. Decisão sobre a matéria de facto na primeira instância
1. Factos Provados
São os seguintes os factos julgados provados pelo tribunal de primeira instância:
«1) Os autores são proprietários do prédio rústico prédio sito no Lugar ... ou ..., da freguesia ..., inscrito na respectiva matriz rústica sob o artº ... e descrito na Conservatória do Registo Civil ... sob o nº ..., tendo a área de 10.800 m2.
2) A 1ª Ré era proprietária do prédio rústico, composto por pinhal, eucaliptal e mato, sito em ..., ..., inscrito na respectiva matriz rustica sob o artº ... e descrito na CRP sob o nº ....
3) Por escritura outorgada no Cartório do Dr GG, em Santa Maria da Feira, no dia 11 de Agosto de 2021, após destaque de parcela que reservou para si, e para construção, o A vendeu à 2ª Ré, CC, “…o prédio rustico composto por pinhal, eucaliptal e mato, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., com a área de dezassete mil quinhentos e sete metros quadrados…” correspondente ao referido artº 202 rústico.
4) O terreno vendido pela 1ª Ré à 2ª Ré confina com o prédio dos autores.
5) Estes prédios confinantes têm de área, respectivamente, cerca de 10.800 m2 e de 17.507m2.
6) O teor da certidão matricial junta com a petição inicial que aqui se dá por reproduzido.
7) O teor da certidão predial junta com a petição inicial que aqui se dá por reproduzido.
8) O teor das duas escrituras juntas com a petição inicial que aqui se dá por reproduzido.
9) Os Autores, antes da compra e venda de 11-8-2021, procuraram inteirar-se das condições de venda junto do gerente da 1ª Ré, tendo sido informados das mesmas.
10) Nessa sequência, o Autor marido e o gerente da Ré entabularam conversações tendentes à venda pelo valor de €30.000,00, a qual não se veio a concretizar.
11) A 2.ª ré CC procurou um terreno para, pelo menos, dedicar-se ao cultivo agrícola.
12) A 2.ª ré CC, pelo menos em Janeiro de 2022, foi informada que uma parcela do imóvel que adquiriu (delimitada na primeira planta junta com a contestação) é qualificada, no PDM, como solo urbano-Espaço Residencial Nível III Urbanizado, podendo ser destinado preferencialmente a funções residenciais, sendo assim apto para construção naquela parte.
13) Esta ré fez pedido de licenciamento da construção duma moradia naquele terreno, o qual deu entrada na Câmara Municipal em 9-5-2022, tendo o processo camarário o nº ....
14) O teor do denominado contrato de comodato junto com a contestação da ré CC.
15) Apesar do mencionado na escritura de compra e venda, não foi intenção da 1ª Ré vender por €15 000,00, nem foi intenção da 2ª Ré comprar por €15.000,00.
16) Com base num acordo prévio entre as partes outorgantes da escritura, ambas as Rés, com o fim de enganar terceiros, concretamente a AT para reduzir os encargos que ambos teriam de pagar por força da venda (imposto de selo e imposto municipal de transmissões, bem como mais valias), fizeram constar da escritura o valor de €15.000,00, quando o preço de aquisição acordado foi de €35.000,00.
17) Nessa sequência, a ré CC pagou à vendedora a quantia de €3.500,00, através de transferência bancária da conta ordenante ... do Banco 1... para a conta beneficiária ... da Caixa
18) E, no dia da outorga da escritura, entregou à vendedora a quantia de €20.000,00, em numerário, e ainda um cheque no valor de €11.500,00.
19) O teor do contrato promessa junto com as contestações que aqui se dá por reproduzido.»
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2. Factos Não ProvadosO Tribunal a quo julgou não provados os seguintes factos:
«a) O gerente da 1ª Ré informou verbalmente os Autores das condições de venda e do preço.
b) Sendo que, os mesmos se recusaram a comprar por esse valor, renunciando assim ao seu direito de preferência.
c) Os Autores acharam o preço muito elevado e não quiseram comprar.
d) Os Autores sempre souberam que o valor do negócio era de 35.000,00.
e) Os autores tiveram conhecimento das condições de venda, pessoa do comprador e do preço, pelo menos, desde Janeiro de 2021.
f) O Autor marido mostrou interesse na compra por um valor muito inferior aquele a que a 1ª Ré queria vender e mostrou-se irredutível na negociação do valor proposto.
g) Tendo renunciado ao valor final e as condições de venda propostas à 2ª Ré, das quais tomou pleno conhecimento, mas recusou.
h) A vendedora pôs como preço de venda o valor de €35.000,00 o que levou os AA. a informarem a R. vendedora que, por esse preço, não estavam interessados na aquisição do terreno.
i) A 2.ª ré CC procurou um terreno nas redondezas com o fim de construir casa.
j) Quando soube que o terreno estava à venda, logo a R. contactou um engenheiro, incumbindo-o de se assegurar perante as instâncias municipais se o terreno em questão reunia as condições para a implantação duma casa de habitação que a R. pretendia mandar fazer.
k) Esta ré contactou também uma arquitecta da elaboração dum projecto de casa de habitação que a mesma R. aceitou.
l) A compra e venda do prédio em questão teve como objectivo a construção da casa de família da 2.ª Ré.
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B. Fundamentação de Direito 1. A recorrente pretende que se altere a decisão sobre a matéria de facto, julgando-se provada a factualidade descrita nas alíneas i), j), k) e l) dos factos não provados.
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto está expressamente consagrada e regulada no CPC actualmente vigente, nomeadamente nos seus artigos 640.º e 662.º.
Nos termos do disposto no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Todavia, é jurisprudência pacífica que a Relação não deve reapreciar a matéria de facto se a alteração pretendida não tiver qualquer relevância jurídica, isto é, se for inócua para a decisão da causa, se for insusceptível de fundamentar a sua alteração, sob pena de levar a cabo uma actividade processual inútil que, por isso, lhe está vedada pela lei (artigo 130.º do CPC).
Neste sentido, afirma-se o seguinte no ac. do TRC, de 16.02.2017 (proc. n.º 52/12.0TBMBR.C1, disponível em www.dgsi.pt, onde pode ser consultada a demais jurisprudência citada sem indicação da fonte): «Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente».
No mesmo sentido, afirma-se no ac. do TRG, de 11.11.2021 (proc. 671/20.1T8BGC.G1) que «[n]ão se deve proceder à reapreciação da matéria de facto quando a alteração nos termos pretendidos pelos Recorrentes, tendo em conta as específicas circunstâncias em causa, não tenha qualquer relevância jurídica, sob pena de, assim não sendo, se estarem a praticar atos inúteis, que a lei não permite».
Ainda no mesmo sentido se pronunciou o TRL, no seu ac. de 26.09.2019 (proc. n.º 144/15.4T8MTJ.L1-2).
Também o STJ sufraga esta jurisprudência, afirmando o seguinte no seu ac. de 14.07.2021 (proc. 65/18.9T8EPS.G1.S1): «Se o facto que se pretende impugnar for irrelevante para a decisão, segundo as várias soluções plausíveis, não há qualquer utilidade naquela impugnação da matéria de facto, pois o resultado a que se chegar (provado ou não provado) é sempre o mesmo: absolutamente inócuo. O mesmo é dizer que só se justifica que a Relação faça uso dos poderes de controlo da matéria de facto da 1ª instância quando essa actividade da Relação recaia sobre factos que tenham interesse para a decisão da causa, ut artº 130º do CPC. Quando assim não ocorre, a Relação deve abster-se de apreciar tal impugnação».
É, precisamente, o que ocorre no caso vertente pois, como melhor decorrerá da exposição subsequente, ainda que se considerassem provados os factos alvo de impugnação, sempre se concluiria pela sua insuficiência para se julgar verificada a excepção ao direito de preferência dos recorridos prevista no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil (CC).
2. Dispõe assim o artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil (CC): «Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante».
O direito de preferência estabelecido neste normativo a favor dos proprietários de terrenos confinantes visa obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas, em que predomina o minifúndio, com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para cada zona do país, favorecendo a recomposição de áreas rurais mínimas, por forma a maximizar a rentabilidade económica da sua exploração agrícola.
Como se escreve no ac. do TRG, de 02.02.2017 (proc. n.º 1522/13.9TBGMR.G1, rel. Pedro Damião e Cunha, disponível em www.dgsi.pt, onde se pode encontrar demais jurisprudência citada sem indicação da fonte), «[o] legislador, na preocupação de combater a excessiva divisão da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permitiu a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área mais apropriada a uma maior produtividade. Esta preocupação legislativa não se esbateu com o decurso do tempo (até porque a importância da agricultura de subsistência, sobretudo no centro e norte do País, não se modificou grandemente), e continua a reflectir-se em normas tendentes a conseguir que a superfície fundiária, para cada região, ofereça as condições adequadas a uma melhor produtividade e rentabilização. Actualmente esta preocupação também se denota numa vertente ambiental, se bem que a preocupação emergente da necessidade de rentabilização agrícola seja cada vez mais premente, até por força da necessidade de oferecer condições de concorrência aos nossos agricultores, face aos demais, integrados na comunidade económica Europeia V., por exemplo, os Acs. do STJ de 18.1.94 e de 7.7.94 publicados, respectivamente, nas CJ - STJ II, 1, 46 e II, 3, 52. Este propósito foi de novo feito constar do preâmbulo do Decreto-Lei n.º 384/88, de 25 de Outubro, que faz menção de que o progresso da agricultura portuguesa tem sido retardado, ao longo dos tempos, “por uma estrutura fundiária desordenada, em que predominam as explorações com dimensão insuficiente e conduzidas por agricultores idosos com baixo grau de instrução”».
O direito de preferência, fundado na confinância de prédios, previsto no aludido artigo 1380.º do CC, insere-se, portanto, num conjunto de disposições legais que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, visando, assim, fomentar o seu emparcelamento.
Não obstante a redacção do artigo 18.º, n.º 1, do já referido Decreto-Lei n.º 384/88 («Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura»), cremos ser hoje pacífico que é de conceder o direito de preferência recíproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro (neste sentido, vide: Henrique Mesquita, CJ, ano XVI, p. 37 e seguintes; Galvão Teles, Revista O Direito, ano 124, p. 7; Antunes Varela, RLJ, Ano 127.º, pág. 294 e segs.; ac. do STJ, de 13.10.1993, CJ/STJ, Ano I, T3, p. 64; ac. do STJ, de 21.01.2016, proc. n.º 2563/07.0TBVCD.P1.S1, rel. Silva Gonçalves).
Do mesmo modo, é hoje entendimento pacífico não constituir pressuposto do exercício do referido direito de preferência a unidade ou identidade de culturas dos prédios confinantes (cfr. assento do STJ de 18.03.86, BMJ 355, p. 121, hoje com valor de Acordão Uniformizador de Jurisprudência, nos termos do estatuído no artigo 17.º, n.º 2, do DL n.º 329-A/95, de 12.12).
Tendo em conta o exposto, podemos afirmar que são pressupostos do direito legal de preferência previsto no citado artigo 1380.º, n.º 1, do CC:
a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;
c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário (de prédio rústico) confinante.
E por se tratarem de factos constitutivos do direto de preferência, é sobre aqueles que se arrogam a titularidade desse direito e que pretendem o reconhecimento judicial do mesmo que recai o ónus da prova de todos estes requisitos, nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 1, do CC (cfr. ac. do STJ, de 14.01.2021, proc. n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1, rel. Rosa Tching).
No caso vertente, à luz dos factos julgados provados e não impugnados no presente recurso, é inquestionável a verificação de todos aqueles pressupostos legais, inclusivamente a natureza rústica do prédio alienado, sobre o qual alegadamente incide o direito de preferência em discussão nestes autos.
Na verdade, de acordo com o artigo 204.º, n.º 2, do CC, «[e]ntende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro». Ora, o prédio alienado é composto por um terreno de pinhal, eucaliptal e mato, onde não está implantado qualquer edifício, pelo que não pode configurar um prédio urbano, constituindo antes um prédio rústico.
De resto, não é este o pomo da discórdia entre as partes. O que verdadeiramente se discute e cumpre indagar neste recurso é se ocorre a excepção prevista na 2ª parte, da al. a), do artigo 1381.º do CC, e se, consequentemente, está afastado o exercício do direito de preferência na compra do aludido prédio de que os recorridos se arrogam.
2. O dispositivo acabado de mencionar estabelece que não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.
Estando nós perante uma situação de excepção ao direito de preferência invocado, é sobre aquele contra quem é invocado o direito de preferência que recai o ónus de alegar e provar os factos dos quais se possa concluir pela verificação da dita excepção, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 342.º, n.º 2, e 1381.º, al. a), ambos do CC. Neste sentido se pronunciaram o ac. do TRC, de 15.12.2021 (proc. n.º 726/18.2T8FIG.C2, rel. Emídio Francisco Santos); o ac. do STJ, de 14.01.2021, antes citado; o recentíssimo ac. do STJ, de o8.11.2022 (proc. n.º 2856/17.9T8AGD.P1.S2, rel. Jorge Arcanjo).
Na esteira da interpretação que vem sendo feita pelo Supremo Tribuna de Justiça, decorre do disposto na parte final, da al a), do artigo 1381.º, do CC, que o proprietário não goza do direito de preferência previsto no n.º 1, do artigo 1380.º, do mesmo código, quando o adquirente do terreno tenha a intenção de o afectar a outro fim que não seja a cultura, conquanto este fim diverso seja permitido por lei. A este propósito, vide os já referidos acórdãos do TRG, de 02.02.2017, e do TRC, de 15.12.2021, bem como a extensa jurisprudência do STJ citada neste último. No mesmo sentido, Agostinho Cardoso Guedes, igualmente citado no referido acórdão do TRC, afirma que «quer a liberdade reconhecida ao proprietário do terreno na afectação a outras finalidades, que não a cultura, quer os antecedentes do art.º 1381.º, a), do Código Civil, permitem concluir que a intenção do adquirente de afectar o prédio a outro fim que não a cultura é relevante para excluir o direito de preferência do proprietário confiante. Todavia, não bastará esta mera intenção ainda que manifestada na escritura de compra e venda sendo também necessária a prova da mesma, por qualquer meio e, ainda, que o destino do imóvel pelo adquirente seja permitido por lei» (O Exercício do Direito de Preferência, Publicações Universidade Católica, p. 125 e 126).
Em suma, no presente caso, cabia aos réus, maxime à ora recorrente, o ónus de alegar e provar que o terreno em causa se destinava a fim que não a cultura e que esse fim é permitido por lei, pois estamos claramente perante factos impeditivos do direito de preferência invocado pelos autores recorridos.
A este respeito, a recorrente alegou, em essência, que adquiriu o terreno com o fim de construir casa e dedicar-se ao cultivo de espécies hoje em voga, nomeadamente mirtilos (cfr. artigos 4 a 10 da contestação por si apresentada).
O Tribunal a quo apenas julgou provado que a 2.ª ré CC procurou um terreno para, pelo menos, se dedicar ao cultivo agrícola (cfr. ponto 11 dos factos provados, que não foi impugnado neste recurso), tendo julgado não provado que a referida ré tenha procurado um terreno também com o fim de construir casa e que a compra e venda do prédio em questão tenha tido como objectivo a construção da casa de família daquela ré (julgando igualmente não provado que, quando soube que o terreno em causa estava à venda, a 2.ª ré tenha incumbido um engenheiro de assegurar perante as instâncias municipais se o mesmo reunia as condições para a implantação de uma casa de habitação que a ré pretendia mandar fazer e que tenha contactado uma arquitecta para a elaboração de um projecto de casa de habitação), sendo, precisamente, estes os factos que a recorrente pretende ver julgados provados por via do presente recurso.
Caso este Tribunal ad quem visse a julgar procedente o recurso sobre a matéria de facto, eliminando esta factualidade do elenco dos factos não provados e aditando-a ao elenco dos factos provados, mantendo inalterada a restante descrição destes últimos, teríamos como demonstrada a alegação inicial da recorrente, ou seja, que comprou o terreno objecto desta acção de preferência com o fim de aí construir casa e de se dedicar ao cultivo de espécies hoje em voga, nomeadamente mirtilos.
Colocar-se-ia, então, a questão de saber se esta dupla finalidade preenche a excepção que vimos analisando, ou seja, se daí decorre que o terreno alienado se destina a algum fim que não seja a cultura.
À semelhança do que já foi dito na bem fundamentada sentença recorrida, a resposta é, a nosso ver, negativa.
2.1. Desde logo porque os factos alegados e, consequentemente, os factos provados não demonstram que o fim diverso da cultura que a recorrente alegadamente pretende dar ao prédio seja permitido por lei. Por outras palavras, nada na matéria de facto alegada e provada permite afirmar que a construção da habitação que a recorrente alegadamente pretende levar a cabo seja permitida por lei.
Com efeito, daquela factualidade apenas decorre que o prédio em causa tem uma área total de 17.507 m2 (cfr. ponto 5 dos factos provados) e que uma parte desta área é qualificada no PDM como “solo urbano-Espaço Residencial Nível III Urbanizado”, podendo ser destinado preferencialmente a funções residenciais, sendo assim apto para construção naquela parte (cfr. ponto 12 dos factos provados).
Mas esta classificação do solo no respectivo PDM, embora constitua um requisito prévio para a edificação, não é suficiente para legitimar toda e qualquer construção a realizar naquela porção de terreno, a qual está dependente de muitos outros requisitos legais, relacionados com a área concreta do terreno edificável, os índices máximos de construção previstos para o local, os afastamentos relativamente a outras construções existentes, as acessibilidades, etc. Como se escreve no ac. do STJ, de 08.11.2022, já antes mencionado, «para a possibilidade legal, confirmativa do destino que não a cultura, neste caso a construção, não basta a aptidão genérica ou abstracta, sendo indispensável que em concreto se possa construir, de acordo com as características do terreno e as condicionantes impostas pela lei e pela Administração Pública. Na verdade, nem todo o solo inserido no perímetro urbano está legitimado, sem mais, à edificação concreta, já que a lei exige determinados requisitos, para o efeito».
Isto não significa, como se alerta no mesmo acórdão, que seja necessária a apresentação da licença de construção para se julgar verificada a excepção ao direito de preferência. Como ali se afirma, «o que se exige, para efeitos do art. 1381 a) CC, não é a prova do direito de construir (em sentido estrito), que obviamente o adquirente jamais poderia obter antes da aquisição do prédio ou mesmo no prazo para o exercício de preferência (atento o prazo de a caducidade da acção), mas que o prédio tenha objectiva viabilidade construtiva, que seja apto à construção, tendo em conta as suas características. Dito de outra forma, o que releva, para afastar a preferência, não é propriamente a atribuição do direito de construir pelo acto de licenciamento, mas as possibilidades objectivas do aproveitamento do terreno, a sua concreta aptidão construtiva, avaliada em função das características do solo e em função dos planos e da Lei».
Ora, no caso concreto, não se apurou, pois nem sequer foi alegada, a extensão da parte edificável do terreno, apenas se conseguindo ter uma ideia da sua configuração através da planta mencionada no ponto 12 dos factos provados, da qual resulta que a área edificável corresponde a uma pequena parte do prédio, afirmando-se na sentença recorrida que não ultrapassa os 2000 m2 (em consonância com o depoimento da testemunha HH, director do departamento urbanístico na Câmara Municipal ..., que referiu ser de 90% ou mais a parte correspondente a solo verde), que essa parcela confronta com a via pública na sua estrema mais pequena (oeste) e que confronta a sul com diversas edificações.
Provou-se, é certo, que a recorrente fez um pedido de licenciamento da construção duma moradia naquela parcela de terreno, o qual deu entrada na Câmara Municipal em 09.05.2022, tendo o processo camarário o nº ... (cfr. ponto 13 dos factos provados). Trata-se, porém, de um simples pedido de licenciamento, que nada os diz sobre a sua viabilidade, ao contrário do que sucederia se estivéssemos perante um pedido de informação prévia (PIP).
Assim, estes factos não permitem afirmar que seja legalmente possível construir na parcela de terreno em questão a casa concretamente projectada pela recorrente, tal como não permitem afirmar com segurança que seja possível construir ali alguma casa de habitação. Como dissemos, a circunstância de o terreno em causa estar incluído numa área classificada pelo PDM como edificável não significa que possa ser aí construída uma casa de habitação e, muito menos, uma casa de habitação com as características pretendidas pela recorrente.
O que acabamos de dizer torna-se mais claro se atentarmos no facto de o prédio em causa ter na sua estrema leste uma segunda porção de terreno classificada no PDM como espaço residencial, como decorre, entre outros documentos, da planta n.º 3 junta com a contestação da recorrente, e de tudo indicar não ser aí possível qualquer edificação, o que foi corroborado pela já referida testemunha HH.
As dúvidas sobre a possibilidade legal de construir no prédio alienado adensam-se se atentarmos no facto de a ré alienante ter destacado e mantido na sua titularidade, tendo em vista a construção, uma parcela de terreno situada na parte sul do prédio originário, igualmente identificada nas plantas juntas com a contestação apresentada pela recorrente, que confronta do leste com a parcela de terreno que vimos analisando (cfr. o ponto 3 dos factos provados e o teor da escritura pública aí mencionada), não tendo adoptado igual procedimento relativamente a esta parcela contígua.
Numa situação semelhante à que nos ocupa, o ac. do TRC, de 15.12.2021, já antes mencionado, pronunciou-se no sentido aqui preconizado, nos seguintes termos:
«O que está provado é que o prédio vendido está localizado, em parte, em solo urbano, com viabilidade de construção. E assim se uma parte do solo do terreno está afecto à urbanização ou edificação (alínea b) do n.º 2 da Lei n.º 31/2014), permitindo destino que não seja a cultura, a outra parte dele destina-se, segundo o PDM, à cultura. Temos, assim, uma parte do solo do prédio que permite um destino que não seja a cultura (concretamente a urbanização e edificação) e outra parte que não o permite.
A prova de que uma parte do solo permite a edificação não é, no entanto, suficiente para se concluir que são viáveis nela as obras que os réus, ora recorrentes, pretendem levar a cabo. Para tanto seria necessário conhecer, em concreto, a área do terreno que está incluída no solo urbano, segundo o PDM, a área de implantação das obras e todas as condicionantes da edificação segundo o PDM. Sucede que se ignoram estes aspectos.
Daí que a situação com que se depara o tribunal é a de dúvida: as obras tanto poderão ser viáveis, como não ser».
Voltando ao caso dos autos, tendo adquirido o prédio para fim diferente da cultura, é a adquirente que tem de demonstrar a possibilidade legal do fim que tem em vista, qualquer que este seja, conforme referimos anteriormente. Se o destina a construção tem de provar que nele é possível construir; se o destina a outro fim, diferente deste, tem que demonstrar que esse concreto fim visado é legalmente possível.
Não logrando fazer essa prova, ainda que se viesse a julgar totalmente procedente a impugnação da matéria facto, soçobra a excepção invocada para obstar ao exercício do direito de preferência dos recorridos.
2.2. Ainda que se considerasse que a inclusão da referida parcela de terreno em área destinada pelo PDM à construção residencial é suficiente para demonstrar que a destinação do imóvel a esse fim é legalmente possível, a conclusão a que chegaríamos manter-se-ia inalterada, pois os factos já julgados provados e os factos que a recorrente pretende ver aditados a esse elenco não são passíveis de demonstrar que, com a construção da habitação, o prédio alienado passaria a destinar-se a fim diverso da cultura, como pressupõe a excepção prevista no artigo 1381, al. a), do CC, pelas razões que passamos a expor.
Em total consonância com o que ficou dito supra a respeito da repartição do ónus da prova, afirma-se no ac. do STJ, de 16.10.2003 (proc. n.º 04B980, rel. Oliveira Barros) que, provados os pressupostos do direito de preferência concedido no n.º 1, do artigo 1380.º, do CC, é sobre quem se pretende fazer valer da excepção prevista na parte final da al. a), do artigo 1381.º, do mesmo código, que recai o ónus da prova da seriedade do seu propósito de dar ao prédio adquirido – e não apenas à casa a construir no mesmo, ou seja, à sua parte urbana – destino diferente da cultura.
Ora, resultando da própria contestação da ré recorrente que esta pretende destinar o prédio que adquiriu ao cultivo e à habitação, o cumprimento do referido ónus pressupunha que a mesma tivesse alegado e demonstrado que a finalidade habitacional se sobrepõe (sobreporia) à finalidade agrícola e, por isso, que o imóvel em causa passa (passaria) a configurar um prédio urbano.
A questão assim suscitada não só não é inédita, como tem sido amplamente discutida na jurisprudência dos tribunais superiores, convocando a sua dilucidação os conceitos de prédio rústico, prédio urbano e prédio misto e a sua relevância jurídica.
Já antes referimos que, nos termos do disposto no artigo 204.º, n.º 2, do CC, se entende por prédio rústico «uma parte determinada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica» e por prédio urbano «qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro».
Diferentemente, a nossa lei civil não contempla um conceito de prédio misto, que apenas encontramos na lei fiscal, designadamente no artigo 5.º do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que preceitua assim: «1 – Sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal. 2 – Se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto».
Trata-se de uma definição fiscal, que a lei civil não acolhe e à qual não atribui qualquer relevância, pois não reconhece a categoria de prédio misto como um tertium genus, nem aceita o critério de predominância da parte rústica ou da parte urbana ali plasmado (neste sentido, vide o ac. do STJ, de 14.01.2021, antes citado).
Assim, é também irrelevante para qualificar um prédio como rústico ou urbano o tipo de inscrição matricial, tal como o é o tipo de descrição predial, relevando apenas a definição dada pelo artigo 204.º, n.º 2. De resto, «como é entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência, os conceitos de prédio rústico e de prédio urbano consubstanciam meros conceitos jurídicos e não factos (a se), pois que qualificar é valorar juridicamente os factos para o efeito de se decidir da viabilidade/pertinência de os mesmos se subsumirem, ou não, à norma legal vocacionalmente chamada a decidir o caso» (cfr. ac. do TRL, de 12.04.2018, proc. n.º 647/14.8TBSCR.L1-6, rel. António Santos).
Entre as várias teorias propostas pela doutrina com fundamento naquele artigo 204.º, n.º 2 – teorias do valor, da afectação económica, do fracionamento e da consideração social – está consolidada na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça a orientação segundo a qual a distinção entre prédio rústico e urbano deve ser feita casuisticamente, com base no critério da destinação ou afetação económica.
«Assim, [valendo-nos uma vez mais do ac. do STJ, de 14.01.2021, e da demais jurisprudência aí citada,] de acordo com este critério, “um prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação” [Cfr. Acórdão do STJ de 31.01.1991, in, BMJ nº 403, pág. 416].
Um prédio com parte rústica e parte urbana, qualificado, no seu conjunto, como misto para efeitos fiscais, será qualificado, para efeitos civis, designadamente do disposto no nº 1 do art. 1380º do Código Civil, “como prédio rústico quando, essencialmente utilizado para cultura ou cultivo agrícola, a parte urbana estiver ao serviço da parte rústica desse prédio, não gozando de autonomia funcional” [Cfr. Acórdão do STJ, de 29.04.2004, in, www.dgsi.pt].
E uma parcela de terreno, contígua a casa de habitação, será qualificada de prédio rústico ou logradouro de um prédio urbano, consoante não se destine ou seja destinada a proporcionar utilidade a este prédio [Vide Acórdão do STJ de 28.02.2008 (processo nº 08A075)].
Será logradouro, na expressão do Acórdão do STJ, de 06.07.1993 [In BMJ nº 429, pág. 761], se se apresentar como “um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial”, ou, nas palavras do Acórdão do STJ, de 25.03.1993 [In CJ/STJ, Ano I, Tomo II, pág. 33], como “o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo um e outro uma unidade”.
De realçar que, não definindo a lei o que entende por logradouro, nem estabelecendo limites para o mesmo nem exigindo qualquer proporção entre a área urbana e a área rústica de um mesmo prédio, a circunstância de a parte rústica do prédio dos autores ter a área total de 29,11250 ha não impede a qualificação deste prédio como urbano».
No mesmo sentido se pronunciaram os já citados acórdãos do STJ, de 16.10.2003 e de 21.01.2016.
Voltando ao caso concreto, dos factos objecto de impugnação resulta que: a recorrente procurou um terreno com o fim de construir casa; quando soube que o terreno em litígio estava à venda, incumbiu um engenheiro de se assegurar, perante as instâncias municipais, de que o mesmo reunia as condições para a implantação duma casa de habitação; contactou também uma arquitecta para elaborar o respectivo projecto; a compra e venda do prédio em questão teve como objectivo a construção da casa de família da 2.ª ré.
Mas da factualidade apurada também decorre que a recorrente procurou um terreno para se dedicar ao cultivo agrícola.
Desta factualidade decorre ainda que, entretanto, a recorrente cedeu o prédio rústico em causa a FF, em comodato gratuito, nos termos do contrato escrito referido no ponto 14 dos factos provados, com a finalidade assim descrita na cláusula segunda desse contrato: «A Primeira outorgante cede ao segundo e este aceita-o, a título de empréstimo gratuito, o prédio rústico (objecto) referido na cláusula primeira, para que neste se instale o segundo contraente, podendo desenvolver neste espaço qualquer actividade agrícola».
Mas estes factos não permitem concluir se, na perspectiva da ré recorrente, a habitação alegadamente a construir no prédio objecto dos autos será «fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada» ou se, pelo contrário, esta terra «constitui apenas um complemento da [futura] habitação e não um fim essencial da ocupação d[essa futura] habitação», ou seja, se se apresentará como «um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial».
A própria interpretação do contrato de comodato não permite ultrapassar esta dúvida, pois, não tendo sido carreados para os autos outros elementos de suporte à interpretação da declarações negociais nele contidas, nada permite afirmar que a instalação do comodatário mencionada na respectiva cláusula segunda se reporte à instalação na habitação – cuja construção não começou nem está, sequer, licenciada – e, muito menos, que o desenvolvimento da actividade agrícola constitua um mero complemento daquela finalidade habitacional. Pelo contrário, o texto e o contexto conhecidos destas declarações negociais apontam no sentido de um comodato para fins agrícolas, sem restrições quanto ao tipo de actividade agrícola.
Nos termos expostos, tal como se concluiu no ac. do STJ, de 16.10.2003, antes citado, os factos que a recorrente pretende ver julgados provados só poderiam demonstrar a sua pretensão de dar um destino diferente da cultura à parcela de terreno apta para a construção, mostrando-se insuficientes para que se viesse a considerar provado que a recorrente tenha tido a intenção de alterar o destino do prédio considerado na sua globalidade, ou melhor, a afectação económica desse prédio.
Dito de outro modo, ainda que se demonstrassem todos os factos objecto de impugnação, sempre se concluiria que a recorrente não havia logrado demonstrar a natureza urbana do prédio objecto de preferência.
Deste modo, para além de estar prejudicado o conhecimento dessa impugnação, conforme começámos por anunciar, impõe-se concluir que a ré recorrente não logrou demonstrar a excepção por si invocada, prevista na segunda parte, da al. a), do artigo 1380.º do CC, pelo que se impõe julgar improcedente o recurso interposto e confirmar a – muito bem fundamentada – sentença recorrida.
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IV. DecisãoPelo exposto, os Juízes do Tribunal da Relação do Porto julgam improcedente a apelação e confirmam a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Registe e notifique.
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Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC):………………………………………..
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Porto, 28 de Fevereiro de 2023
Artur Dionísio Oliveira
Maria Eiró
João Proença