| 744/23.9T8PRT.P1 |  |
REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
MATÉRIA DE FACTO IRRELEVANTE
MANDATO SEM REPRESENTAÇÃO
ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
II - A junção será considerada necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância se a decisão recorrida contiver elementos de novidade, isto é, que tenha sido absolutamente surpreendente para o apresentante do documento, face ao que seria de esperar em face dos elementos do processo.
III - Na reapreciação da prova a Relação goza da mesma amplitude de poderes da 1.ª instância e, tendo como desiderato garantir um segundo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto impugnada, deve formar a sua própria convicção.
IV - Atento o carácter instrumental da reapreciação da decisão da matéria de facto, no sentido de que a reapreciação pretendida visa sustentar uma certa solução para uma dada questão de direito, a inocuidade da aludida matéria de facto justifica que este tribunal indefira essa pretensão, em homenagem à proibição da prática no processo de atos inúteis (artigo 130.º do CPCivil).
V - Na vigência do Código de Processo Civil anterior, mas igualmente após 01/09/2013, ocasião em que passou a vigorar a Lei 41/2003, de 26 de Junho (NCPC) a matéria de facto à qual há que aplicar o direito tem de cingir-se a verdadeiros factos e não a questões de direito ou a meros juízos conclusivos, razão pela qual a revogação do artigo 646, n.º 4 do anterior CPC, não significa que o princípio nele estabelecido haja sido alterado devendo, assim, eliminar-se da fundamentação factual os pontos que neles se contenham meras conclusões.
VI - No mandato sem representação o mandatário age em nome próprio e no interesse, ou por conta, do mandante, mas não surge como seu representante.
VII - Por isso adquire, por ingressarem na sua esfera jurídica, os direitos e obrigações que decorrem dos atos que celebra, ficando, todavia, obrigado a, no termo do negócio, transferir para o mandante a titularidade dos direitos adquiridos em execução do mandato.
VIII - Não se verifica essa figura jurídica na celebração, entre as partes, de um contrato promessa de doação, cujo contrato prometido seria outorgado logo que legalmente fosse possível a transmissão separada de um espaço de arrumos parte integrante de uma fração que anteriormente já havia sido objeto de venda entre as mesmas partes, ficando o réu, promitente donatário, com a obrigação de encetar todas as diligências para efeitos de operacionalização e concretização dessa separação, em fração autónoma, que as deveria promover livremente nos termos e condições que melhor entendesse.
IX - A alteração da propriedade horizontal não pode abdicar das mesmas exigências urbanísticas que a criação da propriedade horizontal exigem, nomeadamente as previstas no disposto no artigo 1418.º do CCivil, ou seja, o rigor da alteração do título não pode ser menor do que o rigor da sua constituição.
X - A licença camarária como ato administrativo camarário não prevalece sobre normas de direito público ou privado, nem procede a qualificações jurídicas atento o princípio da legalidade da administração (subordinação da Administração e da sua atividade à lei) que se exprime em dois subprincípios: a)- o princípio do primado da lei, que implica, num sentido negativo, a proibição de violação da lei por parte da Administração, e a sua consequente subordinação ao poder legislativo e b)-o princípio da reserva da lei, que estabelece as áreas que só podiam ser reguladas por lei parlamentar, estando vedada à Administração qualquer intervenção nessas matérias sem autorização legal.
XI - Se uma das partes já está numa situação de incumprimento definitivo, revela-se inútil a sua interpelação admonitória a que se refere o artigo 808.º, nº 1 do CCivil, pois que, tal interpelação pressupõe uma situação de simples mora.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Central Cível-J5
Relator: Des. Dr. Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Dr. Miguel Baldaia
2º Adjunto Des. Dr. António Mendes Coelho
5ª Secção
Sumário:
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I-RELATÓRIO
BB, residente na Rua ..., ..., 8º andar, B, ..., Macau, instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra AA, com domicílio conhecido na Rua ..., ..., peticionando o seguinte que:
a) Se reconheça que o Contrato Promessa de Doação celebrado entre Autora e Réu se mostra definitivamente incumprido por causa exclusivamente imputável ao Réu, condenando-se o mesmo a:
i) Desocupar de forma imediata de pessoas e bens o referido espaço de arrumos afeto à fração “E”;
ii) Reconhecer ser a Autora a sua única legítima dona e possuidora, com todas as consequências legais;
iii) Liquidar à Autora o valor diário de € 100,00 por cada dia de ocupação do espaço de arrumos, a título de sanção pecuniária compulsória, desde 01 de junho de 2022 até efetiva desocupação e entrega à Autora do referido espaço e que, à data de 01/01/2023 se cifra em € 21.400,00 (vinte e um mil e quatrocentos euros), sem prejuízo das quantias vencidas e vincendas acrescidas de juros de mora por cada dia de atraso na referida desocupação.
Alega para tanto que outorgou com o réu um contrato promessa de doação que tinha como pressuposto para outorga do contrato definitivo (doação) que o lugar de arrumos fosse autonomizado e separado da fração “E”, desanexando-o, de forma a que entre a fração e esse espaço não existisse qualquer relação quer física, quer jurídica, para não ter no futuro quaisquer problemas. Com esse contrato outorgaram um outro, de comodato, que permitiu que o réu ocupasse os arrumos durante o prazo de vigência do contrato promessa.
Alega que o contrato promessa não foi cumprido pelo réu, porque não diligenciou pela autonomização do lugar de arrumos que ainda hoje permanecem dependentes da fração “E”, em termos de fornecimento de energia elétrica e água.
Mais alega que posteriormente e após a outorga do contrato promessa e perante a emissão da licença pela Câmara a autorizar a alteração da propriedade horizontal, o que estranhou porque os arrumos mantinham as mesmas ligações, informou-se e teve conhecimento de que os projetos aprovados na Câmara não foram cumpridos, não sendo viável, sem a realização de obras, a autonomização das redes de água e de luz, pedidos de obras e de alterações que réu nunca formulou na referida entidade.
Perante essa constatação e verificando que nunca os arrumos seriam autonomizados, não compareceu à escritura agendada pelo réu, dando-lhe conhecimento e considerando o contrato como incumprido, mas que o mesmo insistiu em manter.
Considera que o contrato promessa foi incumprido definitivamente por motivos unicamente imputáveis a réu, com a consequente extinção do contrato de comodato, não tendo, no entanto, o réu restituído o lugar de arrumos, motivo pelo qual instaurou esta ação.
Em sede de contestação apresentou uma versão diversa da alegada pela autora de acordo com a qual não houve qualquer incumprimento contratual da sua parte.
Refere que todos os documentos legalmente exigíveis para alterarem a propriedade horizontal, autonomizando os arrumos numa nova fração autónoma foram obtidos, outorgando-se essa escritura e de seguida a de doação.
A autora foi avisada da data da outorga das escrituras e como desculpa veio invocar os problemas com os ramais de água e luz que nunca antes tinha mencionado e que não impediam a outorga das escrituras, porque a Câmara emitiu a licença que permitia a separação dos arrumos.
A autora recusou-se a comparecer à escritura e com essa conduta incumpriu definitivamente o contrato que não é passível legalmente de execução específica.
Por exceção invocou ainda que a fração “E” foi vendida pela sociedade construtora da qual o réu era sócio por um preço inferior ao valor real, porque no preço foi deduzido o valor correspondente ao preço dos arrumos.
O contrato promessa de doação e o contrato de comodato foram formas encontradas, por acordo entre todos os intervenientes, para que o lugar de arrumos fosse autonomizado e se conseguisse o seu registo em favor do réu, motivo pelo qual não se previu qualquer preço a pagar pelo réu, sabendo a autora desde o início das negociações que o réu pretendia ficar com os arrumos e de que estes não integravam a venda.
A autora comprou a fração sabendo que posteriormente iria transmitir os arrumos ao réu.
Entende o réu que o contrato subjacente aos dois contratos outorgados entre as partes–comodato e promessa de doação–é um contrato de mandato, em que a autora atua como mandatária e o réu como mandante, mandato sem representação, sendo a obrigação a cumprir pela autora–mandatária–a transferência da propriedade dos arrumos para o réu.
O contrato não se concluiu por falta de vontade da autora, na medida em que o réu logrou obter da Câmara e da Assembleia de Condóminos, os documentos necessários para que a transferência da propriedade ocorresse, mas a autora recusou-se a cumprir e não compareceu à escritura publica que foi agendada e lhe foi comunicada.
Concluiu pela total improcedência da ação e sua absolvição dos pedidos.
Em reconvenção peticiona o cumprimento por parte da autora das obrigações contratuais a que se vinculou, em concreto, a condenação da autora reconvinda nos seguintes pedidos:
“a) No cumprimento das obrigações acima referidas, de outorga da escritura de alteração da propriedade horizontal, e subsequente de outorga da escritura de doação ao réu dos arrumos autonomizados em fração autónoma, em prazo a fixar pelo tribunal, mas não superior a 20 dias a contar do transito em julgado da sentença condenatória;
b) No pagamento de sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso no cumprimento da sentença, em valor a fixar segundo o prudente arbítrio do tribunal, mas nunca inferior a € 200,00 diários.
Subsidiariamente, a não proceder:
c) Deve a autora ser condenada em indemnização a pagar ao réu, no valor mínimo de € 150.000,00, ou em quantia mais elevada que possa resultar de perícia que, a seu tempo, o réu não prescinde de requerer, se assim o entender necessário, acrescida a indemnização que se vier a apurar de juros legais de mora, sendo todos os vencidos desde 22-05-2022 (termo do prazo dos 3 anos – data limite para a autora cumprir), e os vincendos até integral cumprimento.
Em qualquer caso:
d) Deve a autora ser condenada em multa a fixar de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, e em indemnização ao réu, requerendo-se desde já opção pela prevista na alínea a) do nº 1 do artigo 543º do CPC, devendo a importância da indemnização ser fixada a final, logo que houver elementos que o permita fazer.
Concluiu pela improcedência da reconvenção e condenação do réu nos termos alegados no articulado inicial.
Realizou-se uma audiência prévia no âmbito do qual foi proferido despacho de saneamento e o despacho previsto pelo artigo 596º do C.P.C.
Foram admitidos os meios de prova e solicitadas informações a entidades terceiras.
Junta a prova documental requerida, foi agendada a realização da audiência final à qual se procedeu com respeito pelas formalidades legais como das respetivas atas emerge.
“Por todo o exposto decide-se:
1.º Considerar o Contrato Promessa de Doação celebrado entre Autora e Réu definitivamente incumprido por causa imputável ao Réu, condenando-se o mesmo desocupar de forma imediata de pessoas e bens o referido espaço de arrumos afeto à fração “E” e a reconhecer a Autora como a sua única proprietária;
2.º Absolver o réu do pedido de condenação no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória;
3.º Julgar totalmente improcedentes os pedidos reconvencionais, quer os pedidos principais, quer os subsidiários, absolvendo a autora/reconvinda dos mesmos.”
(…)
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.
No seguimento destas são as seguintes as questões que importa apreciar e decidir:
a)- saber se tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto;
b)- decidir em conformidade face ao julgamento da impugnação da matéria de facto.
É a seguinte a matéria de facto que vem dada como provado pelo tribunal recorrido:
1.º Encontra-se inscrita na matriz predial urbana, desde o ano de 2018, sob o artigo ......, União de freguesias ..., ... e ..., concelho e distrito do Porto, um imóvel correspondente a uma fração autónoma, integrado num prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., lugar de ..., afeto a habitação, tipologia T3, avaliado para efeitos de IMI em 2021 com o valor tributável de € 288.120,00, averbado em nome da autora (fls. 2 verso-3 apenso documental);
2.º A fração identificada no ponto anterior está descrita na CR Predial do Porto, sob o n.º ......, com a seguinte composição: Habitação T3-terceiro andar esquerdo; entrada pelo n.º ...; zona de aparcamento na garagem com 25 m2 e arrumos na cobertura com 33 m2, identificados com a letra da fração; uso exclusivo da área de cobertura na parte correspondente ao prolongamento do seu arrumo para sul (fls. 2 do apenso documental);
3.º A propriedade horizontal foi registada pela AP ... de 2018/03/05 (fls. 2 do apenso documental);
4.º Pela Ap. ... de 2019/05/24 foi registada a aquisição da fração em favor da autora por compra à sociedade “A..., S. A.” (fls. 2 do apenso documental);
5.º A sociedade identificada no ponto anterior, “A..., S. A.”, outorgou, na qualidade de primeira outorgante e promitente vendedora, com a sociedade “B... Lda.”, esta na qualidade de segunda outorgante e promitente compradora, um contrato que denominaram de “Contrato promessa de compra e venda”, com data de 15 de Fevereiro de 2019, documento constante de fls. 94 a 96 verso e cujo conteúdo aqui se dá por reproduzida, sendo sócio maioritário e gerente da promitente compradora o ora réu, AA (certidão comercial de fls. 85 a 86 verso) e que interveio no contrato nessa qualidade;
6.º O contrato teve por objeto a fração E identificada nos pontos 1 e 2, mediante o qual a primeira outorgante prometeu vender à segunda outorgante a fração em causa pelo preço de 750.000,00€ (setecentos e cinquenta mil euros), dos quais a segunda pagou a título de sinal a quantia de € 75.000,00€ (fls. 94 a 96 verso do apenso documental)
7.º A outorga da escritura estava prevista para o dia 28 de fevereiro de 2019, prevendo os outorgantes, na cláusula 1ª.3, a possibilidade de a segunda outorgante ceder a sua posição contratual a terceiro, sem necessidade de consentimento da primeira outorgante (94 a 96 verso do apenso documental)
8.º Por documento escrito denominado de “Cessão da Posição Contratual em Contrato Promessa de Compra e Venda”, a sociedade “B... Lda.” declarou ceder a sua posição contratual no contrato promessa identificado nos três pontos anteriores à autora (fls. 97 a 106);
9.º O documento foi assinado pelos outorgantes no dia 22 de fevereiro de 2019 (fls. 97 a 106);
10.º O preço declarado da Cessão foi de € 180.000,00€, prevendo a cláusula segunda a forma de pagamento, declarando ainda os outorgantes, na cláusula sétima, que o contrato teve a intervenção de imobiliária (fls. 97 a 106);
11.º O preço pela aquisição da fração E pela autora foi de € 855.000,00 (oitocentos e cinquenta e cinco mil euros);
12.º Mesmo antes da Autora ter adquirido a fração E, o Réu, com conhecimento e autorização da anterior proprietária, por vezes ocupava, por si ou por interposta pessoa, os arrumos pertencentes à fração e pretendia continuar a usufruir desse espaço, posição que foi transmitidas à autora e com a qual as partes acordaram.
13.º Nas negociações iniciais e com a intermediação da imobiliária o réu propôs ocupar os arrumos por via de um arrendamento do lugar por um prazo de 30 anos tendo a autora respondido nos termos constantes de fls. 92 verso a 93 com o seguinte teor:
“Exma. Senhora
Dra. CC,
Agradeço, uma vez mais, o envio dos e-mails anteriores e de toda a demais documentação referente ao imóvel.
Após análise da mesma e de ter reunido com os meus clientes, venho fazer o seguinte pronto de situação previamente a enviar os documentos revistos.
A) DO CPCV:
Segundo é possível concluir da documentação enviada, o imóvel estava já prometido vender a um terceiro e, como tal, a solução proposta pelo vendedor seria a de os referidos promitentes compradores cederem a posição contratual nesse contrato-promessa aos meus clientes.
Genericamente, em termos jurídicos, nada haveria a obstar a essa opção, ressalvando-se algumas situações na documentação enviada.
Não obstante, os meus clientes desconheciam que se encontrava formalizada promessa de venda a um terceiro e não pretendem ser cessionários nesse negócio.
Não porque não confiem na bondade da solução ou na lisura das partes envolvidas, bem ao contrário, mas simplesmente porque do ponto de vista fiscal esta solução levanta algumas questões que os meus clientes não querem ter que pedir para serem estudadas a quem de direito atendendo aos custos e delongas a que tal levaria.
Bem como se sentem mais confortáveis na assinatura de um CPCV diretamente com promitente-vendedor a quem entregariam diretamente os pagamentos referentes ao sinal e reforços de sinal, sem terceiros nesta equação e sem pagamentos de IMT pela cedência, etc. etc…
Assim, venho por este meio confirmar que os meus clientes mantêm a intenção que confirmaram verbalmente aquando da visita ao imóvel, ou seja, da aquisição do mesmo pela quantia global de € 855.000,00, liquidando o sinal e realizando a escritura conforme previsto na documentação enviada.
Nestes termos, o cancelamento do negócio entre promitente-vendedor e promitente-comprador inicial deveria ocorrer entre ambos apenas.
Aguardo, quanto a esta matéria a posição do vendedor a fim de poder alterar os documentos em conformidade.
B) DA DESANEXAÇÃO DOS ARRUMOS E DOAÇÃO AO VENDEDOR:
Quanto à questão da desanexação dos arrumos, permita-me referir, antes de mais, que os meus clientes mantêm integralmente o que haviam verbalizado ao vendedor, ou seja, que autorizam, desde logo, a utilização exclusiva pelo vendedor dos arrumos afetos a esta fração e que se comprometem a doar-lhe os mesmos logo que a desanexação seja autorizada.
Quanto a esta posição por parte dos meus clientes, que não reste qualquer dúvida, sendo que tudo irão assinar e deliberar para que tal desiderato seja conseguido.
Posto isto, teremos que acordar entre as partes os termos e timings em que irá decorrer esta parte do negócio.
Na verdade, como lhe pedia o favor de poder transmitir e esclarecer o vendedor, seria demasiado oneroso para os meus clientes sujeitá-los a um contrato de arrendamento de 30 anos do espaço em causa, conforme proposto pelo vendedor.
Não porque os meus clientes tenham qualquer intenção de o ocupar–o que aliás já se comprometeram a não fazer e foi com base nessa realidade que ainda assim tomaram a decisão de contratar – mas porque, estando o mesmo diretamente afeto à fração, se o vendedor por qualquer razão, não promovesse ou não conseguisse a sua desanexação, os meus clientes ver-se-iam grandemente limitados na possibilidade de venda da sua fração que comportaria este ónus por um período de tempo muito longo e que poderia afastar o interesse de potenciais compradores.
Os meus clientes aceitam sim a utilização do espaço exclusivamente pelo vendedor e a desanexação do mesmo a S/ favor, mas pretendem estipular prazos mais curtos para que o vendedor adote as diligências por forma a conseguir tal desiderato.
Assim, os meus clientes puderam confirmar junto da CM... que o processo de licenciamento e desanexação da fração (após reunidas as autorizações de todos os condóminos) seja para anexação como arrumos à fração do vendedor, seja para desanexação como fração autónoma com outro fim a favor do vendedor poderá levar alguns meses a ser aprovado, mas sempre, caso não haja nenhuma ocorrência excecional, em prazo inferior a um ano.
Como tal, os meus clientes propõem a celebração de um ACORDO que, ao invés de um Contrato de Arrendamento seria sob a forma de um Contrato de Comodato e Doação, pelos motivos que infra se passam a expor e de acordo com a proposta infra:
1. Ficaria estipulado que o vendedor poderia usar os arrumos por período de 3 anos (o prazo em causa é, no entender dos meus clientes, mais do que alargado para que se consiga concluir a intenção do vendedor e não os penaliza indefinidamente relativamente à conclusão deste assunto);
2. Que a ocupação era a titulo gratuito, daí a opção pelo contrato de comodato-(para evitar o pagamento de impostos sobre as “rendas” recebidas), pois, em bom rigor as quantias em causa são, no fundo, uma repartição entre as partes das despesas do imóvel (condomínio e IMI), na proporção das áreas ocupadas por cada uma delas;
3. Que durante esse período o vendedor iria promover a desanexação do espaço seja para ser autonomizado seja como fração autónoma, seja para ser integrado na fração do vendedor;
4. que os meus clientes se comprometiam a assinar, votar e deliberar tudo o que necessário for para esse efeito;
5. que findo esse tempo, se a CM... tivesse aprovado a desanexação, faríamos a doação ao vendedor do espaço em causa, ou, caso tal não tenha ocorrido, cessava a ocupação do espaço e os arrumos reverteriam novamente para os meus clientes sem mais;
Parece-nos que o vendedor não terá qualquer problema em conseguir aprovar a desanexação neste período de tempo, e os meus clientes tudo farão para que tal ocorra.
O que não podem é aceitar um ónus sobre a fração tão prolongado no tempo, pois poderia inviabilizar a hipótese de revenda.
Assim, muito agradeço que possa submeter esta posição ao vendedor para podermos começar a preparar o draft dos documentos em conformidade com o que venha a ser efetivamente acordado entre as partes.
Ficando a aguardar uma resposta, apresento os meus cumprimentos”;
14º. Assim e em concretização das negociações acabaram por formalizar as suas vontades através da assinatura, com data de 22 de fevereiro de 2019, do documento junto aos autos de fls. 3 verso a 7, denominado como “Contrato Promessa de Comodato e Promessa de Doação”, cujo conteúdo aqui se dá por reproduzido, mediante o qual declararam, de entre outras menções o seguinte:
15.º Ao contrato identificado no ponto anterior sucedeu um outro contrato, assinado com data de 23/05/2019 e que os outorgantes denominaram por “Contrato de Comodato”, constante de fls. 13 verso a 16 verso e cujo conteúdo aqui se dá por reproduzido, data a partir da qual se iniciaria o prazo da ocupação de acordo com a cláusula segunda, ponto 1 do contrato promessa;
16.º Do documento denominado por Contrato de Comodato consta, de entre outras menções, que as partes acordaram:
“(…)
CLÁUSULA TERCEIRA
1. O prazo da ocupação prevista na cláusula segunda do presente contrato de comodato será de 3 (três) anos e inicia-se com a assinatura do presente contrato de comodato, conforme previsto no número 2 da cláusula antecedente.
2. Findo o período de 3 (três) anos anteriormente previsto, sem que se encontre registada a transmissão dos arrumos a favor do SEGUNDO CONTRATANTE, o presente contrato de comodato, cessa imediatamente.
3. Caso venha a ser possível o registo dos arrumos do SEGUNDO CONTRATANTE essa transmissão ocorrerá nos termos previstos na cláusula oitava do contrato-promessa de comodato e promessa de doação.
4. Em caso de cessação do presente contrato de comodato, o SEGUNDO CONTRATANTE desde já se obriga a restituir à PRIMEIRA CONTRATANTE os arrumos, livres de pessoas e bens e em bom estado de conservação, no prazo máximo de 8 (oito) dias, após o terminus do prazo melhor fixado na presente cláusula, sem necessidade de ulteriores notificações.
CLÁUSULA QUARTA
1. Se, terminado o presente contrato conforme previsto na cláusula anterior, o SEGUNDO CONTRATANTE não entregar à PRIMEIRA CONTRATANTE o objeto do presente contrato, esta fica com o direito de, pelos seus próprios meios, o ocupar.
2. Fica igualmente a PRIMEIRA CONTRATANTE com o direito de exigir do SEGUNDO, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de €100,00 (cem euros) diários por cada dia de atraso na desocupação dos arrumos.”
17.º O último dia do prazo clausulado para a vigência do Contrato de Comodato foi o dia 23 de maio de 2022;
18.º O relacionado entre o réu e os diversos condóminos ao longo do tempo foi-se deteriorando, por motivos relacionados com a existência de problemas no imóvel e nas frações vendidas e as funções que o réu assumiu como arquiteto e promotor das vendas;
19.º No dia dois de maio de 2022 os condóminos reuniram-se em Assembleia Geral Extraordinária tendo como ponto único de discussão e votação:
“Discutir e deliberar sobre a autorização da divisão da fração E, correspondente ao 3º andar esquerdo, destinado a habitação (…) com uma zona de aparcamento na garagem de 25 m2 e uma zona de arrumos na cobertura de 33 m2, com usufruto da área coberta a sul com permilagem: 142/1000, em duas novas frações, sendo uma, que mantém a designação de fração “E”, correspondente ao 3º andar esquerdo, destinado a habitação (…), com zona de aparcamento na garagem de 25 m2, Permilagem: 125/1000, e uma outra que passa a ter a denominação de Fração “I”, correspondente a zona de arrumos na cobertura de 33 m2, com usufruto da área da cobertura a sul, Permilagem: 17/1000” (ata de fls. 110-111).
20.º Estiveram presentes todos os condóminos, representantes das frações “A” a “H”, totalizando a percentagem de 100% do valor do prédio, assim como a administradora do condomínio (fls. 110-111);
21.º Da ata consta que foi dada a palavra aos condóminos presentes que debateram os problemas dos defeitos do prédio e que, pelo réu, à data proprietário e condómino da fração F e sócio da sociedade promotora da construção do prédio foi apresentada uma proposta que envolvia, a expensas suas, à colocação de capoto, revisão e reparação do sistema de aquecimento de águas e do piso radiante do prédio, tendo-se comprometido a entregar como garantia do cumprimento dessa obrigação de um cheque visado no valor no prazo de dois dias de 50.000,00€, cheque esse que seria depositado em conta bancária do condomínio, assim que a nova fração I a que se refere o ponto único da ordem do dia, fosse adquirida pelo proponente (fls. 110-111);
22.º Mais consta que na eventualidade de a aquisição não ocorresse até ao dia 24 de Maio de 2022, a Administração do Condomínio devolveria o cheque ao proponente e que a obrigação assumida pelo réu apenas produziria efeitos com a aquisição da nova fração (fls. 110-111).
23.º A proposta apresentada foi votada favoravelmente por unanimidade, assim como a votação do ponto único da assembleia de condóminos (fls. 110-111)
24.º No dia 6 de maio de 2022 o réu e o pai da autora trocam emails a propósito da caderneta predial e da certidão da conservatória da fração, onde é manifestada disponibilidade e colaboração no envio da caderneta e certidão da conservatória válidas (fls. 112)
25.º Em 17 de maio de 2022, o Réu enviou à Autora e ao Pai da Autora (DD) o email contante de fls. 18 e do qual consta o seguinte:
“Boa tarde BB e DD,
Já estou na posse de certidão camarária a autorizar a divisão. Por isso agendei escritura para divisão da fração, e subsequente doação do arrumo, para o próximo dia 18 de maio, às 15h30, no Cartório da Dra. EE, na Praça ..., nº ..., 4º, Porto. Se esta data não for da V/ conveniência, digam-me por favor com urgência outra data para ver se a consigo encaixar.”
26º. A essa comunicação respondeu a Autora e o seu pai, no mesmo dia e por email constante de fls. 17 verso e 18 do anexo documental, com o seguinte conteúdo:
“Caro AA,
Agradecemos desde já a tua informação.
Para estes efeitos, e dado tratar-se de uma transação que requer especial cuidado jurídico, a BB irá ser representada pela nossa advogada, a Dr.ª FF, que aproveito para colocar em cc., mas que me acabou de dizer ser de todo impossível a data e hora propostas, dado um aviso prévio tão curto.
Pelo que agradecíamos que contactassem desde já por e-mail a Dr.ª FF para o que acharem por necessário.
Gratos,
DD e BB”
27.º À data de 17 de maio de 2022 os arrumos estavam, como ainda estão, a ser servidos, pelo menos de água e de eletricidade, através da fração “E”;
28.º Sendo contabilizados os consumos aí existentes através dos contadores respetivos da mencionada fração;
29.º Estando os arrumos também ligados à rede de esgotos;
30.º Factos que eram do conhecimento do réu em data anterior à da aquisição da fração “E” pela autora, sendo o réu o arquiteto responsável pelo projeto na Câmara;
31.º Os arrumos não tinham uma rede de fornecimento de infraestruturas de água, luz e esgotos autónoma da fração “E” e independente;
32.º Era condição essencial para a autora, na outorga dos contratos promessa de doação, do contrato de comodato e na realização do contrato prometido, a total independência dos arrumos da fração “E”, o que era do conhecimento do réu;
33.º Perante essa falta de concretização da separação das redes de abastecimento entre os dois espaços, a autora propôs ao réu a escassos dias do fim do prazo contratualmente acordado, o alargamento do prazo, o que o réu não aceitou,
34.º O documento camarário referido pelo réu no seu email de 17 de maio de 2022, constante de fls. 26 verso do anexo documental, com data de 12-5-2022, refere, de entre outras menções, o seguinte:
“Direção Municipal de Desenvolvimento Urbano (…)
Declaração do cumprimento dos requisitos legais para constituição em regime de PH
Alteração à declaração emitida em 12-02-2018 (no âmbito do processo n.º P/15735/18/CMP)
(…) Certifico, de harmonia com o despacho da Senhora Chefe da ... de 2022/05/11, exarado no requerimento de AA (…) que na descrição das frações em regime de PH para o prédio sito na Rua ..., da União de freguesias ..., ... e ..., resultam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, de acordo com os artigos n.º 1415º, 1418º e 1421º do Código Civil.
A presente alteração da PH emitida em 12-02-2018 (…) consiste na subdivisão da fração “E” que engloba a habitação, a garagem e os arrumos na cobertura, em duas novas frações denominadas “E”, destinadas a habitação e garagem e “I”, destinada a arrumos na cobertura, mantendo a permilagem de todas as frações do prédio.
A presente PH está conforme o Alvará de licença de obras (…) e respetivas alterações.
À presente certidão juntam-se as cópias das respetivas peças escritas e desenhadas que constam dos ficheiros anexos (…)
Porto e Paços do Concelho, doze de maio de 2022.”
35.º De acordo com a informação prestada pela entidade identificada no ponto anterior, constante de fls. 153-153 verso do anexo documental (prestada em 02-10-2023), a declaração de 12-5-2022 foi emitida, e em resposta às questões a seguir indicadas:
“i. “Com base em que elementos, documentos, declaração ou informação, a Câmara Municipal ... concluiu pela autonomia e independência dos arrumos que pertencem à fração “E”, da GG.”
ii. “Existiu alguma atenção ao projeto inicial que tenha legitimado a Câmara Municipal ... a considerar os arrumos referidos independentes e autónomos?”
iii. “Se é possível a CM... autorizar a constituição de (ou alteração à) propriedade horizontal considerando como "fração autónoma" um espaço num prédio que se encontra dependente de outra fração no que à rede de Infraestruturas respeita, nomeadamente de água, luz e rede de esgotos.”
Com os seguintes fundamentos e pressupostos:
“i. A certidão relativa à alteração dos requisitos legais para a constituição de prédio em regime de propriedade horizontal, registado com o n.º NUP/29276/2022/CMP, foi emitida pela Câmara Municipal ... a 17/05/2022, com base no teor da ata de condomínio n.º 4 de 02/05/2022, aprovada pela unanimidade dos condóminos do prédio, na conformidade dos elementos apresentados com o pedido (descrição sumária e plantas dos pisos), com o projeto e destinos aprovados em sede de licenciamento e no cumprimento do disposto nos artigos 1415.º, 1418.º e 1421.º do Código Civil.
ii. Não existiu qualquer alteração ao projeto de arquitetura aprovado inicialmente. Mais se informa que, a alteração à propriedade horizontal inicial, submetida com o n.º P/15735/18/CMP, apenas consistiu na subdivisão da fração “E”, em duas novas frações, denominadas “E” e “I”, mantendo a conformidade do projeto e destinos aprovados em sede de licenciamento e o disposto nos artigos 1415.º, 1418.º e 1421.º do Código Civil, sendo apenas necessário, para o efeito, a anuência da totalidade dos condóminos do prédio, aprovada em Assembleia de Condomínio, comprovada através da ata n.º ... (anexo NUF/433154/2022/CMP), apresentada com o pedido n.º NUP/29276/2022/CMP.
iii. Para que seja emitida a certificação de que o prédio reúne condições para ser constituído em regime de propriedade horizontal, apenas é exigível pelos serviços municipais, que os elementos instrutórios apresentados com o pedido (descrição sumária do prédio e plantas dos pisos) demonstrem a sua conformidade com o projeto e destinos aprovados em sede de licenciamento, o cumprimento do disposto nos artigos 1415.º, 1418.º e 1421.º do Código Civil e a anuência da totalidade dos condóminos do prédio, demonstrada através da apresentação de ata de reunião de Condomínio, devidamente assinada por todos os condóminos do prédio.
Mais se informa que, no âmbito do pedido de certificação dos requisitos para constituição ou alteração da propriedade horizontal de um prédio, não compete ao Município a verificação das alterações das redes de infraestruturas, uma vez que as alterações propostas são sempre previamente validadas pelos condóminos do prédio que deverão assegurar a viabilidade e legalidade do pedido apresentado.”
36º. A autora pressupôs que os projetos de água e eletricidade que serviam os arrumos da fração “E” estavam devidamente legalizados junto da CM... e que, por isso, poderiam ser de facto sujeitos a alteração, dispondo o réu de um prazo de 3 anos para o concretizar;
37º. Perante as dúvidas que se levantavam a autora e tendo conhecimento dos projetos submetidos e aprovados junto da CM do Porto constatou que:
a) existia um projeto de eletricidade que previa o fornecimento de eletricidade aos arrumos a partir da fração “E”;
b) não havia qualquer projeto de águas que mencionasse um fornecimento dessa rede de abastecimento entre a fração “E” e os arrumos;
38º. Sobre a rede de esgotos dos arrumos não existia um projeto submetido junto da CM...;
39º. Para que as redes de abastecimento de eletricidade e água deixassem de ser fornecida aos arrumos por via da fração “E” os projetos dessas especialidades necessitariam de ser alterados e realizadas obras;
40º. Factos dos quais o réu na qualidade de Arquitecto responsável pelo projeto e sócio da sociedade que promoveu a construção, onde se insere a fração em apreço, tinha conhecimento;
41.º O réu fazia do espaço denominado como arrumos, um uso correspondente a local de habitação, local onde dorme, faz as suas refeições, atende a quem ele aí se se dirige e tem usado a zona do logradouro comum como se fosse sua, onde deixa os seus cães, com desagrado para os restantes condóminos;
42.º Nesses arrumos foi construída uma cozinha e umas instalações sanitárias;
43.º Com as informações de que dispunha e na sequência de conversações estabelecidas entre as partes por intermédio da sua representante (mandatária), no caso da autora e do irmão do réu, a autora e o seu pai enviaram ao réu o email de 18-05-2022, constante de fls. 17 verso, nos seguintes termos:
“Caro AA,
Como deves já estar a par, a nossa advogada esteve hoje em contacto com o teu irmão informando sobre a nossa posição acerca da separação formal da fração dos arrumos.
És testemunha de que tudo o que foi possível fazer até à data, fizemos sempre de forma ágil no sentido de viabilizarmos esta transmissão, mas o que não podemos aceitar é que, ao fim destes 3 anos, se esteja a considerar como normal a continuação das instalações de água, eletricidade, etc., que fornecem os arrumos a partir da fração E, e que se trate deste assunto como se fosse irrelevante.
Foi por isso de boa fé que decidimos propor a extensão (por um prazo minimamente razoável) da data limite do Contrato de Comodato, de modo a te permitir conseguir a separação das infraestruturas (eletricidade, água, esgotos, etc. etc.) dos arrumos, possibilidade essa apresentada pela nossa advogada verbalmente e por escrito ao teu irmão.
Mas mais do que isto não podemos fazer. Ao longo deste tempo estivemos sempre solidários contigo em tudo o que precisaste, mas 3 anos foi tempo mais do que suficiente para se resolver esta questão, que sempre consideramos como algo que tivesses no topo da lista das prioridades e daí contarmos que tivesse sido tratado.
Agora irmos para uma escritura de desanexação da fração de arrumos com documentos emitidos com base em projetos que não refletem a obra executada, obra essa que não garante a total e real independência e autonomia da fração E face à fração dos arrumos em termos de infraestruturas, lamentamos, mas não. (…).”
44º. No mesmo dia e após o envio do email referido no ponto anterior o réu enviou outro email, com o conteúdo constante de fls. 18 verso do anexo documental, com o seguinte conteúdo:
“Boa tarde BB e DD
Estando reunidas todas as condições para que se proceda à alteração da PH para autonomização dos arrumos, e subsequente doação dos mesmos a meu favor, venho informar que as respetivas escrituras estão agendadas para a próxima segunda feira, dia 23, às 16h00, no Cartório Notarial (…)
Se a BB estiver representada por procurador, a procuração deve incluir os poderes necessários, não só para os doar, mas também para alterar a PH.”
45º. No dia 19 de maio de 2022 o réu enviou novo email dirigido ao pai da autora, com o conteúdo constante de fls. 19 do anexo documental, que se transcreve:
“Boa noite DD,
Essa questão da água e da eletricidade é um problema exclusivamente meu, na medida em que a ti te basta cortar os respetivos abastecimentos ao arrumo. Tens toda a legitimidade para o fazer. Se quiseres até arranjo quem te trate disso, às minhas custas. E por aqui fica resolvido o problema de ser a tua fração a fornecer os arrumos.
Desculpa, mas isto é uma descarada fantasia, pois é praticamente certo ser impossível obter um segundo contador para a mesma fração (falei para uma pessoa conhecida na EDP que me confirmou isso mesmo), e eu desconfio que tu sabes muito bem disso.
Voltando ao que interessa: estão reunidas as condições legais que permitem a separação dos arrumos e a subsequente transmissão dos mesmos para mim, o que já atestei junto da Notária.
Por conseguinte, o que do teu lado espero é o cumprimento do Contrato, na próxima segunda-feira, dia 23, às 16h00, no Cartório Notarial da Dra. EE, sito na Praça ..., nº ..., 4º, Porto, conforme notificação que enviei ontem.
Entende por favor que eu não vou contemporizar com subterfúgios.
Obrigado, AA”
46º. Por cartas registadas com aviso de receção datadas de 20 de Maio de 2022, com o mesmo conteúdo, enviadas pela autora ao réu (para duas moradas distintas) tendo por assunto a resposta à notificação do réu da data agendada para realização das escrituras–alteração da propriedade horizontal e doação dos arrumos–a autora informou de que não iria comparecer pelo motivo que indicou na carta, com o seguinte teor:
“Exmo. Senhor,
Arquiteto AA,
Foi-me dado a conhecer pelo meu Estimado Pai DD, que V. Exa. lhe endereçou um correio eletrónico quinta-feira dia 18 de Maio de 2022, onde referia considerar estarem “reunidas todas as condições para que se proceda à alteração da PH para autonomização dos arrumos, e subsequente doação dos mesmos”, a favor de V. Exa., tudo por referência aos arrumos afetos à fração autónoma designada pela letra “E”, destinada a habitação, sita no 3º andar esquerdo, do prédio urbano sito na Rua ..., com entrada pelo n.º ..., no Porto, de que sou proprietária.
Mais informou que, por assim considerar, teria agendado as correspondentes escrituras “para a próxima segunda-feira, dia 23, às 16h00, no Cartório Notarial da Dra. EE, sito na Praça ..., nº ..., 4º, Porto”.
Cumpre-me informar V. Exa. que não irei comparecer no referido Cartório Notarial na data e hora designadas, por considerar não se encontrarem reunidas, nem de facto nem de Direito, as condições legais e contratualmente previstas que permitiriam a celebração de escritura de alteração à propriedade horizontal, tendo em vista a desanexação dos referidos arrumos da fração “E” a que estão afetos, e, consequentemente, a doação dos citados arrumos a V. Exa.
Na verdade, como foi possível vir a apurar, os citados arrumos encontram-se a ser servidos, pelo menos, de água e de eletricidade através da minha fração.
Sempre presumi que a referida rede de infraestruturas da fração (água, eletricidade, esgotos, etc) se encontrava devidamente aprovada e licenciada junto da Câmara Municipal, pelo que, para que opere qualquer alteração a essa rede, seria legalmente exigível a submissão de projeto de alteração, subscrito por técnico competente devidamente credenciado e a inerente aprovação pela entidade competente, após o que teriam que ser efetuados os trabalhos em conformidade com as alterações aprovadas, previamente à emissão de qualquer certidão que autorizasse a divisão.
Sucede que, até à presente data, não foi promovida por V. Exa., nem me foi nunca solicitada, qualquer diligência tendo em vista a alteração ao projeto e realização dos trabalhos de alteração à rede de infraestruturas da minha fração, e que necessariamente importariam as aprovações das entidades competentes para o efeito, como o Senhor Arquiteto certamente não pode ignorar.
Esta realidade, de comunhão de infraestruturas, por si só, impede a qualificação dos citados arrumos como fração autónoma, porque, na verdade, e de facto, a mesma permanece interligada à fração “E”, pelo menos para efeitos de fornecimento de água e eletricidade, desconhecendo eu se o mesmo também acontecerá com a rede de esgotos que a serve, de entre outras demais infraestruturas eventualmente existentes.
Tal facto necessariamente impediria que a Câmara Municipal ... pudesse emitir documento idóneo a autorizar a divisão, sem que previamente estivessem garantidas as condições de total autonomia entre os arrumos e a fração propriamente dita.
Porém, vem o Senhor Arquiteto informar que estará na posse de certidão camarária a autorizar a divisão, o que, atenta a supramencionada realidade, não se compreende, nem se concebe, pelo que, necessariamente, terei que promover, junto daquela edilidade, as diligências necessárias tendo em vista apurar os termos e condições em que a mesma foi emitida, por forma a poder, sendo o caso, sindicar tal decisão.
Posto isto, Bem sabe o Senhor Arquiteto que sempre esteve no poder de disposição de V. Exa. promover as supramencionadas diligências para que a desanexação da fração pudesse operar, o que, no espaço de 3 (três) anos volvidos da data de assinatura do contrato de comodato, nunca ocorreu.
Não obstante, e para que não restassem quaisquer dúvidas da minha total intenção e disponibilidade em que pudesse ser dado cumprimento ao acordado, transmiti a V. Exa. estar na disponibilidade de aceitar a prorrogação do prazo previsto para a realização da escritura por um período razoável–que inclusivamente sugeri que pudesse ser indicado por V. Exa. – e que permitisse ao Sr. Arquiteto realizar as necessárias diligências tendo em vista promover e concretizar, dentro das regras da legalidade e de forma plena, a alteração aos projetos das referidas infraestruturas.
V. Exa. optou por fazer tábua rasa do proposto, insistindo na marcação da escritura, e imputando-me alegados incumprimentos contratuais, que rejeito manifestamente.
Devo aliás dizer que nem compreendo o sentido e alcance de certas afirmações de V. Exa., quando a única coisa que transmiti foi que não aceitaria, nem aceito, celebrar uma escritura de alteração à propriedade horizontal que tem em vista a constituição dos arrumos enquanto fração autónoma, quando os mesmos, na realidade, não reúnem as condições que garantam a sua total e real independência e autonomia face à fração “E”, escritura essa a ser instruída com documentos cuja legalidade me é legitimo questionar.
Sendo certo que a única coisa que solicitei a V. Exa, e para a qual, aliás, estava na disponibilidade de conceder o prazo adicional que me viesse a indicar, foi que promovesse o referido pedido de alteração aos projetos e o concretizasse, necessariamente dentro das regras de legalidade que se impõem.
Pelo que vir agora V. Exa., em vésperas da data final para a realização da escritura, invocar que eu posso simplesmente mandar cortar as ligações e, por essa via, se mostrariam reunidas as condições para que a fração se considerasse autónoma, e que se eu não o fizer me imputa o incumprimento contratual, configura absoluta má-fé, pois que V. Exa. bem sabe que quaisquer alterações aos projetos das redes de infraestruturas, carecem de necessária aprovação prévia pelas entidades competentes, sendo esse um direito e um dever que me assiste, não lhe sendo licito exigir-me que o faça sem o cumprimento desse requisito legal.
Aprovação prévia essa, de que não irei prescindir, até porque agora, por maioria de razão, está bem de ver, que é aparentemente desconhecida da Câmara Municipal ... esta realidade, pelo que não poderei aceitar celebrar uma escritura com base em documentos que não refletem a realidade existente.
Nestes termos e por tudo o anteriormente exposto, reitero que considero não se encontrarem reunidas, nem de facto, nem de Direito, as condições para a concretização das escrituras para que fui notificada a comparecer, pelo que, a menos que se mostrem cumpridas, até à data agendada para a escritura, as condicionantes supramencionadas, dentro dos critérios da legalidade que lhes são exigíveis, não a poderei outorgar, nem tal me é, salvo o devido respeito, manifestamente exigível.
Findo o prazo contratualmente previsto sem que tal ocorra, nos termos e para os efeitos da cláusula terceira e cláusula quarta do contrato de comodato celebrado entre as Partes em 23 de maio de 2019, considera-se resolvido o referido contrato, com todas as consequências legais e contratuais ali previstas.
Com os melhores cumprimentos,
BB.” (fls. 20 a 24 verso)
47º. No dia 23 de maio de 2022 a escritura não se concretizou, tendo a Sra. Notária emitido a declaração cuja cópia consta de fls. 113 e cujo conteúdo se dá por reproduzido, referindo:
“(…)
Nesse dia e hora compareceu do cartório AA (…)
A escritura supra não se realizou, pela falta de comparência de BB (…)
Com exceção da Declaração de Não Dívida, emitida pela Administração do Condomínio do Prédio, para efeitos do disposto no artigo 1424-A do Código Civil, não estava em falta qualquer documentação. (…)”
48.º O réu não procedeu à entrega do imóvel no termo do prazo clausulado entre as partes no contrato de comodato (31 de Maio de 2022).
49.º A autora interpelou o réu, por notificação judicial avulsa para a entrega dos arrumos (documento de fls. 27 a 59 do anexo documental)
50º. O réu divorciou-se e em 22-10-2020 o réu e a sua ex-mulher, por escritura pública de compra e venda, venderam a sua fração no prédio–Fração H-pelo preço de um € 1.000.000,00 (um milhão de euros) (escritura pública de fls. 107 a 109)
51º O réu por comunicação de 30-09-2022 interpelou a administração do condomínio para que outorgassem a escritura pública de alteração da propriedade horizontal (fls. 114 verso);
52.º A administração do condomínio respondeu nos termos constantes de fls.114, com data de 7-10-2022, considerando que a ata da assembleia de condóminos realizada no dia 2 de maio de 2022 não conferiu poderes ao condomínio para representar os condóminos numa escritura de alteração da propriedade horizontal, nem delibera essa alteração. Invocando a falta de poderes para o efeito, refere que não pode participar em qualquer ato que contrarie essa falta de poderes;
53º. O lugar de arrumos é um espaço dotado de conforto, equipado com cozinha e instalações sanitárias, com acesso a amplo ao terraço/cobertura do prédio, afetado ao seu uso exclusivo e com vistas para o rio ... e para a foz, facto que é do conhecimento da autora e do seu pai;
54º. A fração H, mencionada no ponto 50º tem áreas e zonas integrantes semelhantes à fração E (resulta da propriedade horizontal de fls. 125 a 127 e certidão predial de fls. 130 a 133 verso);
55º. O réu solicitou a uma entidade terceira, de avaliação de imóveis, que atribuiu à fração “E”, incluindo o lugar de arrumos, o valor de € 1.091.000,00, à data de janeiro de 2023, considerando como valor da fração sem os arrumos, de € 934.900,00 e os arrumos, com o terraço, o valor de € 155.700,00 (fls. 115-123)
56º No âmbito de todas as negociações, da elaboração dos contratos promessa de doação e de comodato, quer a autora, quer o réu foram assessorados por advogados, com a mediação de uma imobiliária;
Contestação/reconvenção:
6.º Como acontece sempre em prédios novos, foram surgindo defeitos no prédio que reclamavam intervenção do empreiteiro da obra.
7º. A generalidade dos condóminos tem péssimas relações com o réu, em virtude da ocorrência desses defeitos, e da exigência que sempre lhe fizeram para os assumir a título pessoal, apesar de todos saberem que a sociedade promotora havia sito extinta.
8º. Essas relações foram-se agravando não só pela incompatibilidade de feitios, mas sobretudo porque os condóminos insistiam sempre na responsabilização pessoal do réu pelos defeitos, em especial quando o empreiteiro atirava culpas para cima dele.
9º. Não obstante, o réu foi sempre agindo junto do empreiteiro, procurando que este se não eximisse às suas obrigações de reparação dos defeitos, até por ser isso do seu interesse enquanto condómino, umas vezes com sucesso, outras vezes sem sucesso.
12º. O preço da prometida compra e venda foi ajustado por valor abaixo do valor de mercado, o que era sabido quer pelo réu, quer pelo legal representante da A..., e foi aceite por este último apenas porque queria vender rápido.
15.º: Não provado que o réu tenha proposto um arrendamento dos arrumos por um prazo de 30 anos por causa das dificuldades que sabia que iria ter com a autorização do condomínio para a autorização da propriedade horizontal.
28º, 29º e 33º: não provado que por causa de várias negociações malogradas o réu apenas tenha conseguido obter a aprovação no dia da realização da assembleia de condóminos em maio de 2022 e que apenas lhe tenha sido possível obter o agendamento para essa data.
30.º A autora, e o seu pai, eram conhecedores, porque ativamente nisso participaram, de que o réu não estava a conseguir o apoio dos condóminos à divisão.
31º. Mais: por vezes os condóminos nem sequer respondiam ao réu, ou à sua advogada que o estava a apoiar nessa matéria; outras vezes diziam que iriam pensar, mas nunca mais davam resposta.
35º. Não provado que: O pai da autora na assembleia de condóminos mostrava-se bastante confiante de que a Câmara Municipal ... não iria emitir atempadamente a certidão comprovativa de cumprimento dos requisitos para a alteração da propriedade horizontal aí deliberada, e verbalizou isso mesmo.
36º. Chegou mesmo a afirmar, com evidente satisfação, qualquer coisa como que não perdoaria um dia que fosse.
45º: não provado que: a venda foi feita à pressa, em virtude da sua separação.
Questão prévia
Com as suas alegações recursivas veio juntar um documento.
Vejamos, então, se tal admissão se mostra possível.
À questão da junção de documentos na fase de recurso se refere expressamente o artigo 651.º, nº 1 do CPCivil, cujo teor ora se transcreve:
Artigo 651.º
Junção de documentos e de pareceres
1-As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425º ou no caso da junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na primeira instância.
E preceitua o artigo 425.º para o qual remete o texto da norma acabada de transcrever:
Artigo 425.º
Apresentação em momento posterior
Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.
E importará ter presente, enquanto norma contendo o “princípio geral” que referencia, na dinâmica do processo, o momento da apresentação de prova por documentos, o artigo 423.º do CPCivil:
Artigo 423.º
Momento da Apresentação
1-Os documentos destinados a fazer prova dos fundamentos da ação ou da defesa devem ser apresentados com o articulado em que se aleguem os factos correspondentes.
2-Se não forem juntos com o articulado respetivo, os documentos podem ser apresentados até 20 dias antes da data em que se realize a audiência final, mas a parte é condenada em multa, exceto se provar que os não pôde oferecer com o articulado.
3-Após o limite temporal previsto no número anterior, só são admitidos os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento, bem como aqueles, cuja apresentação, se tenha tornado necessária em virtude de ocorrência posterior.
Da concatenação destas normas decorre, que a junção de documentos em sede de recurso (junção que é positivamente considerada apenas a título excecional) depende da caracterização (rectius, da alegação e da prova) pelo interessado nessa junção de uma de duas situações: (1) a impossibilidade de apresentação do documento anteriormente ao recurso, valendo aqui a remessa do artigo 651º, nº 1 para o artigo 425º; (2) o ter o julgamento da primeira instância introduzido na ação um elemento de novidade que torne necessária a consideração de prova documental adicional, que até aí-até ao julgamento em primeira instância-se mostrava desfasada do objeto da ação ou inútil relativamente a este.
Os documentos em referência nos citados artigos são habitualmente designados de documentos supervenientes, sendo que, e a sua superveniência pode ser objetiva, nos casos em que o documento só foi produzido em momento posterior ao do encerramento da discussão ou subjetiva, quando o documento, apesar de já existir, só chegou ao conhecimento da parte depois desse momento.
Neste caso o apelante não concretiza, em nenhures, o fundamento em que se estriba para a referida junção.
Vamos admitir que ancora essa junção na parte final do artigo 651.º, nº 1 do CPCivil, ou seja, que a referida junção se tornou necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”.
O normativo em referência admite de facto, no seu trecho final, a junção de documentos com as alegações de recurso nos casos em que o julgamento proferido em primeira instância torne necessária a consideração desses documentos.
Todavia, pressupõe esta situação, a novidade da questão decisória justificativa da junção pretendida, como questão operante (apta a modificar o julgamento) só revelada pela decisão, sendo que isso exclui que a decisão se tenha limitado a considerar o que o processo já desde o início revelava ser o thema decidendum.[1]
Com efeito, como refere expressivamente António Santos Abrantes Geraldes[2], “[p]odem […] ser apresentados documentos quando a sua junção apenas se tenha revelado necessária por virtude do julgamento proferido, máxime quando este se revele de todo surpreendente relativamente ao que seria expectável em face dos elementos já constantes do processo” e mais à frente acrescenta[3] “A jurisprudência anterior sobre esta matéria não hesita em recusar a junção de documentos para provar factos que já antes da sentença a parte sabia estarem sujeitos a prova, não podendo servir de pretexto a mera surpresa quanto ao resultado”.
Ora, quando a questão se coloque no plano do resultado probatório a que chegou o tribunal de 1ª instância, é indispensável, para que se admita a junção do documento, que o julgamento proferido seja inovatório e imprevisível em face dos elementos probatórios recolhidos no âmbito do processo, seja por na sentença se formular uma exigência probatória com que razoavelmente não se podia contar ou por se sustentar a necessidade de provar facto cuja relevância não tinha sido equacionada em face da forma como foram expostos os fundamentos da ação ou da defesa ou da delimitação do objeto factual relevante efetuada pelo tribunal.
Em geral, a jurisprudência tem considerado que o aludido pressuposto ocorre nos casos em que o resultado expresso na sentença se mostra assente em meio probatório não oferecido pelas partes–como é o caso de meio de prova cuja produção foi oficiosamente determinada pelo tribunal, em momento processual em que já não era possível à parte carrear para os autos o documento–,em facto novo oficiosamente cognoscível ou em solução de questão de direito nova (por exemplo, quando se fundou em preceito jurídico ou interpretação do mesmo, com a qual a parte que ora se apresenta a recorrer não podia justificada e razoavelmente contar).
Porém, ao referir-se ao caso de a junção só se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância, “a lei não abrange a hipótese de a parte se afirmar surpreendida com o desfecho da ação (ter perdido, quando esperava obter ganho de causa) e pretender, com tal fundamento, juntar à alegação documento que já poderia e deveria ter apresentado em primeira instância. O legislador quis manifestamente cingir-se aos casos em que, pela fundamentação da sentença ou pelo objeto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não podia razoavelmente contar antes de a decisão ser proferida”.[4]
Como limite excludente, a doutrina e a jurisprudência têm vindo a considerar que “não é admissível a junção com a alegação de recurso de um documento que, ab initio, já era potencialmente útil à apreciação da causa”.[5] Isto porque o regime do artigo 651º, nº 1, do CPC não abrange a hipótese de a parte pretender juntar às alegações documento que já poderia e deveria ter apresentado em 1ª instância. Dito de outra forma, não é admissível a junção, na fase de recurso, de documentos para provar factos (ou fazer a contraprova destes) que já antes da decisão a parte sabia estarem sujeitos a prova.
Em suma, se o documento era necessário ou útil para fazer prova dos fundamentos da ação ou da defesa antes de ser proferida a decisão recorrida e se esta se baseou nos meios de prova com que as partes razoavelmente podiam contar, não se pode dizer que a necessidade de junção do documento com as alegações ocorre em virtude do julgamento realizado pela 1ª instância.
Ora, nada disso ocorre na situação sub júdice, aliás, nem o apelante aduz qualquer fundamento para a sua junção dentro dos condicionalismos atrás referidos.
Na verdade, o tribunal recorrido limitou-se a julgar a ação, nos exatos termos configurados pelas partes.
Além de que, o apelante não invoca qualquer circunstância fática que o tenha impossibilitado de juntar durante a instrução da causa, já que a ação, cuja certidão agora vem juntar, foi instaurada em 06/02/2023, ou mesmo até antes da decisão final proferida pelo Tribunal de 1ª instância.
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
O artigo 640.º do CPCivil estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, concretizando a forma como se processa a impugnação da decisão, reforçando o ónus de alegação imposto ao recorrente, prevendo que deixe expresso a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova.
Recai, assim, sobre o recorrente, face ao regime concebido, um ónus, sob pena de rejeição do recurso, de determinar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar–delimitar o objeto do recurso-, motivar o seu recurso através da transcrição das passagens da gravação que reproduzem os meios de prova, ou a indicação das passagens da gravação que, no seu entendimento, impunham decisão diversa sobre a matéria de facto-fundamentação-e ainda, indicar a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação.
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialeticamente na base da imediação e da oralidade.
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objeto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objetivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”.[6]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objetivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[7]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[8]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão à Réu apelante, neste segmento recursivo da impugnação da matéria de facto, nos termos por ela pretendidos.
O ponto 5.º da resenha dos factos provados tem a seguinte redação:
“A sociedade identificada no ponto anterior, “A..., S. A.”, outorgou, na qualidade de primeira outorgante e promitente vendedora, com a sociedade “B... Lda.”, esta na qualidade de segunda outorgante e promitente compradora, um contrato que denominaram de “Contrato promessa de compra e venda”, com data de 15 de fevereiro de 2019, documento constante de fls. 94 a 96 verso e cujo conteúdo aqui se dá por reproduzida, sendo sócio maioritário e gerente da promitente compradora o ora réu, AA (certidão comercial de fls. 85 a 86 verso) e que interveio no contrato nessa qualidade”.
Alega o apelante que o citado ponto devia, antes, ter a seguinte redação:
“A sociedade identificada no ponto anterior, “A..., S. A.”, outorgou, na qualidade de primeira outorgante e promitente vendedora, com a sociedade “B... Lda.”, esta na qualidade de segunda outorgante e promitente compradora, um contrato que denominaram de “Contrato promessa de compra e venda”, com data de 15 de fevereiro de 2019, documento constante de fls. 94 a 96 verso e cujo conteúdo aqui se dá por reproduzida, sendo sócio da mesma, com 95% do seu capital social, e seu único gerente, o ora réu, AA (certidão comercial de fls. 85 a 86 verso) e que interveio no contrato nessa qualidade”.
Importa, desde logo, dizer que o que aí se encontra vertido não está em contradição com o suporte documental probatório junto, não obstante, na referida certidão comercial constam, os dizeres que o a apelante pretende que se adite.
Mas pergunta-se qual a relevância da pretendida alteração em termos da solução jurídica do pleito?
Com feito, para além de estar dado como provado que o Réu/apelante é sócio maioritário e gerente da promitente compradora, não tem qualquer relevância, em termos da solução jurídica do pleito, saber qual a concreta percentagem do capital social que o mesmo detém e se é o único gerente.
Ora, atento o carácter instrumental da reapreciação da decisão da matéria de facto, no sentido de que a reapreciação pretendida visa sustentar uma certa solução para uma dada questão de direito, a inocuidade da aludida matéria de facto justifica que este tribunal indefira essa pretensão, em homenagem à proibição da prática no processo de atos inúteis (artigo 130.º do CPCivil).
Como refere Abrantes Geraldes,[9] “De acordo com as diversas circunstâncias, isto é, de acordo com o objeto do recurso (alegações e, eventualmente, contra-alegações) e com a concreta decisão recorrida, são múltiplos os resultados que pela Relação podem ser declarados quando incide especificamente sobre a matéria de facto. Sintetizando as mais correntes: (…) n) Abster-se de conhecer da impugnação da decisão da matéria de facto quando os factos impugnados não interfiram de modo algum com a solução do caso, designadamente por não se visionar qualquer solução plausível da questão de direito que esteja dependente da modificação que o recorrente pretende operar no leque de factos provados ou não provados”.
Bem pode dizer-se, pois, que a impugnação da decisão sobre matéria de facto, neste conspecto, é mera manifestação de “inconsequente inconformismo”[10], razão pela qual nos abstemos de reapreciar relativamente ao ponto em questão.[11]
“Nas negociações iniciais e com a intermediação da imobiliária o réu propôs ocupar os arrumos por via de um arrendamento do lugar por um prazo de 30 anos tendo a autora respondido nos termos constantes de fls. 92 verso a 93 com o seguinte teor:
Propugna o apelante que o citado ponto devia, antes, ter a seguinte redação:
“Nas negociações iniciais e com a intermediação da imobiliária o réu propôs a venda da fração sem os arrumos, propôs que a autora/recorrida se obrigaria a transmitir para o réu/recorrente a propriedade plena dos arrumos, logo que ficassem estes autonomizados em fração autónoma, e propôs ainda a ocupação dos arrumos por via de um arrendamento por um prazo de 30 anos, tendo a autora respondido nos termos constantes de fls. 92 verso a 93 com o seguinte teor:”
Como se evidencia da resposta dada pela Autora a mesma é condizente, em parte, com o que o apelante alega no artigo 15º da sua contestação e, por assim ser, altera-se o citado ponto factual tendo por base o aí alegado e que, em retas contas, a Autora/apelada não contraria na réplica, ficando o mesmo a ter a seguinte redação:
“Nas negociações iniciais e com a intermediação da imobiliária o Réu propôs o arrendamento dos arrumos a seu favor, pelo prazo máximo permitido por lei-30 anos-, com uma renda igual ao valor da quota do condomínio calculada em termos proporcionais para os arrumos, e com a obrigação de doação dos arrumos assim que viesse a ser legalmente possível a transmissão separada dos mesmos, tendo a autora respondido nos termos constantes de fls. 92 verso a 93 com o seguinte teor:”
Quanto à restante alteração alegada pelo apelante a resposta dada pela Autora já não alberga e, como tal, não pode constar da parte inicial do ponto 13.
“Assim e em concretização das negociações acabaram por formalizar as suas vontades através da assinatura, com data de 22 de fevereiro de 2019, do documento junto aos autos de fls. 3 verso a 7, denominado como “Contrato Promessa de Comodato e Promessa de Doação”, cujo conteúdo aqui se dá por reproduzido, mediante o qual declararam, de entre outras menções o seguinte”:
Entende o apelante que ele devia, antes, ter a seguinte redação:
“Assim e em concretização das negociações acabaram por formalizar as suas vontades através da assinatura, com data de 22 de fevereiro de 2019, do contrato de cessão de posição contratual em contrato promessa de compra e venda, junto como documento nº 8 com a contestação/reconvenção, e do documento junto aos autos de fls. 3 verso a 7,denominado como “Contrato Promessa de Comodato e Promessa de Doação”, cujo conteúdo aqui se dá por reproduzido, mediante o qual declararam, de entre outras menções o seguinte”:
No que diz respeito a este ponto factual o tribunal recorrido devia ter-se limitado a dar como provado a outorga entre as partes do referido “Contrato Promessa de Comodato e Promessa de Doação”, com a transcrição das cláusulas pertinentes, sendo que, a parte inicial há de ser conclusão a retirar do referido documento.
Quanto à inclusão nesse facto do contrato do contrato de cessão de posição contratual em contrato promessa de compra e venda, o mesmo já se encontra vertido nos pontos 8.º dos factos provados.
Assim altera-se a redação do ponto 14.º pela seguinte forma:
“Com data de 22 de fevereiro de 2019, Autora e Réu outorgaram documento junto aos autos de fls. 3 verso a 7, denominado como “Contrato Promessa de Comodato e Promessa de Doação”, cujo conteúdo aqui se dá por reproduzido, mediante o qual declararam, de entre outras menções o seguinte:”.
“Da ata consta que foi dada a palavra aos condóminos presentes que debateram os problemas dos defeitos do prédio e que, pelo réu, à data proprietário e condómino da fração “F” e sócio da sociedade promotora da construção do prédio foi apresentada uma proposta que envolvia, a expensas suas, à colocação de capoto, revisão e reparação do sistema de aquecimento de águas e do piso radiante do prédio, tendo-se comprometido a entregar como garantia do cumprimento dessa obrigação de um cheque visado no valor no prazo de dois dias de 50.000,00€, cheque esse que seria depositado em conta bancária do condomínio, assim que a nova fração I a que se refere o ponto único da ordem do dia, fosse adquirida pelo proponente (fls. 110-111)”.
Pretende o apelante que o citado ponto passe, antes, a ter a seguinte o seguinte conteúdo:
“Da ata consta que foi dada a palavra aos condóminos presentes que debateram os problemas dos defeitos do prédio e que, pelo réu foi apresentada uma proposta que envolvia, a expensas suas, à colocação de capoto, revisão e reparação do sistema de aquecimento de águas e do piso radiante do prédio, tendo-se comprometido a entregar como garantia do cumprimento dessa obrigação de um cheque visado no valor no prazo de dois dias de 50.000,00€, cheque esse que seria depositado em conta bancária do condomínio, assim que a nova fração I a que se refere o ponto único da ordem do dia, fosse adquirida pelo proponente (fls. 110-111).”
Sob este conspecto tem, efetivamente, razão o apelante. Com efeito, o Réu intervém nessa assembleia não como proprietário, mas como representante de um proprietário (o condómino da fração “F”).
Assim altera-se a redação do referido ponto nos termos propugnados pelo apelante ficando, assim, a ter a seguinte redação:
“Da ata consta que foi dada a palavra aos condóminos presentes que debateram os problemas dos defeitos do prédio e que, pelo réu foi apresentada uma proposta que envolvia, a expensas suas, à colocação de capoto, revisão e reparação do sistema de aquecimento de águas e do piso radiante do prédio, tendo-se comprometido a entregar como garantia do cumprimento dessa obrigação de um cheque visado no valor no prazo de dois dias de 50.000,00€, cheque esse que seria depositado em conta bancária do condomínio, assim que a nova fração I a que se refere o ponto único da ordem do dia, fosse adquirida pelo proponente (fls. 110-111).”
“Era condição essencial para a autora, na outorga dos contratos promessa de doação, do contrato de comodato e na realização do contrato prometido, a total independência dos arrumos da fração “E”, o que era do conhecimento do réu”.
Pretende o apelante que o referido ponto factual seja dado como não provado.
Como se torna evidente o citado ponto encerra uma conclusão e não um facto.
Efetivamente, a afirmação de que algo era “condição essencial” para a autora não é uma simples descrição factual, mas uma interpretação da importância ou prioridade atribuída pela autora a um determinado requisito nos contratos. Além disso, a parte que afirma “o que era do conhecimento do réu” implica uma conclusão sobre o estado mental ou o grau de conhecimento do réu, o que também é uma interpretação e não um fato objetivo facilmente verificável.
Importa não esquecer que o artigo 607.º, nº 4 do CPCivil[12] dispõe que na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.
No âmbito do anterior regime do Código de Processo Civil, o artigo 646.º, nº 4 do CPCivil, previa, ainda, que: têm-se por não escritas as respostas do tribunal coletivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documento, quer por acordo ou confissão das partes”.
Esta norma não transitou para o atual diploma, o que não significa que na elaboração da sentença o juiz deva atender às conclusões ou meras afirmações de direito.
Ao juiz apenas é atribuída competência para a livre apreciação da prova dos factos da causa e para se pronunciar sobre factos que só possam ser provados por documento ou estejam plenamente provados por documento, admissão ou confissão.
Compete ao juiz singular determinar, interpretar e aplicar a norma jurídica (artigo 607.º, nº 3 do CPCivil) e pronunciar-se sobre a prova dos factos admitidos, confessados ou documentalmente provados (artigo 607.º, nº 4).
Às conclusões de direito são assimiladas, por analogia, as conclusões de facto, ou seja, “os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir dos factos provados e exprimindo, designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência“[13].
Antunes Varela considerava que deve ser dado o mesmo tratamento “às respostas do coletivo, que, incidindo embora sobre questões de facto, constituam em si mesmas verdadeiras proposições de direito“[14].
Em qualquer das circunstâncias apontadas, confirmando-se que, em concreto, determinada expressão tem natureza conclusiva ou é de qualificar como pura matéria de direito, deve continuar a considerar-se não escrita porque o julgamento incide sobre factos concretos.
Como assim, o ponto em questão uma conclusão sobre as intenções e expectativas da Autora em relação aos contratos celebrados, bem como sobre o conhecimento do réu a respeito dessa condição. Não é simplesmente uma descrição de um fato objetivo, mas uma interpretação ou conclusão sobre o que a autora considerava essencial para os contratos e sobre o estado de conhecimento do réu.
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Desta forma, elimina-se da resenha dos factos assentes o citado ponto.
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O ponto 36.º dos factos provados tem a seguinte redação:
“A autora pressupôs que os projetos de água e eletricidade que serviam os arrumos da fração “E” estavam devidamente legalizados junto da CM... e que, por isso, poderiam ser de facto sujeitos a alteração, dispondo o réu de um prazo de 3 anos para o concretizar”.
Alega o apelante que se trata de questão sem interesse para a decisão da causa e, como tal, não deve ser facto a considerar, sendo que, no limite, propõe que seja dado como não provado.
Ora, também este ponto encerra uma conclusão.
Na verdade, o ponto em questão não se limita a relatar um facto objetivo, mas interpreta o entendimento ou suposição da autora a respeito da legalização dos projetos e da possibilidade de alteração. A expressão envolve juízos de valor ou conclusões sobre o que a autora acreditava ou esperava quanto à legalidade dos projetos e ao prazo concedido ao réu para concretizar as alterações. Além disso, usa o termo "pressupôs", que implica uma inferência ou conclusão subjetiva da autora, não um fato incontroverso ou objetivo.
Nestes termos, valem as considerações supra expostas a propósito do ponto 32.º, razão porque também se elimina da resenha dos factos provados o mencionado ponto.
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Os pontos 39.º e 40.º dos factos provados têm, respetivamente, a seguinte redação:
“Para que as redes de abastecimento de eletricidade e água deixassem de ser fornecidas aos arrumos por via da fração “E” os projetos dessas especialidades necessitariam de ser alterados e realizadas obras;”
“Factos dos quais o réu na qualidade de Arquiteto responsável pelo projeto e sócio da sociedade que promoveu a construção, onde se insere a fração em apreço, tinha conhecimento”.
Propugna o apelante que tais pontos deviam também ser dados como não provados.
O ponto 40.º contém também uma conclusão.
Na verdade, o que aí se afirma é que o réu, pela sua função e envolvimento no projeto, “tinha conhecimento” de determinados fatos, sem descrever de forma objetiva quais são os elementos específicos que demonstram tal conhecimento. O conhecimento é algo que pode ser inferido, mas a frase não indica como ou por que o réu, efetivamente, sabia desses fatos; ela apenas afirma conclusivamente que o réu tinha esse conhecimento.
Assim, o mencionado ponto contém uma conclusão sobre o estado de conhecimento do réu, baseada na sua função de arquiteto e sócio, ao invés de relatar diretamente um facto objetivo ou evidência específica que demonstre esse conhecimento.
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Desta forma, e tal como supra já exposto a propósito dos pontos 32.º e 36.º, elimina-se também dos factos provados o citado ponto.
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Relativamente ao ponto 39.º o tribunal recorrido valorou o depoimento das testemunhas HH, engenheiro civil e II, engenheiro eletrotécnico. E, ouvidos os referidos depoimentos, ambas as testemunhas referem, de forma perentória, convincente e com conhecimentos no âmbito desta matéria, que era necessário fazer obras e proceder à alteração aos projetos dessa especialidade.
Vem depois o apelante invocar o artigo 6.º do RJUE para, alegadamente, justificar a desnecessidade de controlo prévio (e, consequentemente submissão de qualquer projeto de alterações junto da Câmara) de obras de alteração “no interior de edifícios ou suas frações”.
Acontece que, como explicou o engenheiro HH esse normativo não tem aqui aplicação.
Com efeito, o que aí está previsto [artigo 6.º, al. b)] são obras no interior de uma fração e não obras que levem à constituição de uma nova fração ou à subdivisão de uma fração em duas como era aqui o caso.
Portanto, a al. b) desse normativo tem uma previsão específica para as obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que melhorem, não prejudiquem ou não afetem a estrutura de estabilidade, que não impliquem modificações das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou cobertura e que não impliquem remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouro as obras dentro de uma fração ou do prédio.
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Deve assim o citado ponto 39.º continuar a constar da resenha dos factos provados.
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O ponto 12.º dos factos não provados tem a seguinte redação:
“O preço da prometida compra e venda foi ajustado por valor abaixo do valor de mercado, o que era sabido quer pelo réu, quer pelo legal representante da A..., e foi aceite por este último apenas porque queria vender rápido”.
Pretende o apelante que este ponto deve transitar para os factos provados com a seguinte redação:
“O preço da prometida compra e venda foi ajustado por valor abaixo do valor de mercado, o que era sabido pelo réu.”
Como se torna evidente este ponto apenas descreve um facto “o preço foi ajustado abaixo do valor de mercado”, pois que, quanto resto, são apenas inferências e juízos de valor sobre o conhecimento das partes (que o réu e o representante da A... sabiam do preço abaixo do mercado) e sobre a motivação do representante da A... ao aceitar o preço (porque queria vender rápido). Afirmar o que as partes “sabiam” e “porque” uma delas agiu de determinada forma envolve uma conclusão, ao invés de simplesmente relatar fatos objetivos.
No que diz respeito ao segmento factual, o apelante não indica qualquer elemento probatório que dele se possa extrair, depois de valorado, essa realidade, pois que, sob este conspecto, limita-se a fazer comparações com os valores ajustados entre as partes quer no âmbito do contrato promessa quer no âmbito do contrato da cessão da posição contratual, mas sem nunca se referir, convocando qualquer elemento probatório constante dos autos, qual seria o valor de mercado do imóvel em questão.
Com efeito, a factualidade que consta do ponto 50º. dos factos provados não pode ser considerada uma avaliação independente para estes efeitos, por ter sido feita á pedido do apelante.
Deve, assim, o mencionado ponto factual permanecer no elenco dos factos não provados.
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Os artigos 28º, 29º e 33º da contestação têm, respetivamente, a seguinte redação:
“28. Aconteceu depois que, fruto das más relações com os condóminos que, entre outras coisas, queriam que o réu assumisse pessoalmente o que não estava obrigado a assumir quanto aos defeitos das obras, nunca conseguiu obter garantia de que não teria oposição à divisão da fração, como obrigava o artigo 1422º-A do CC, na redação em vigor à data.
29. O réu andou em constantes, demoradas e malogradas negociações com os condóminos, mas nunca conseguiu obter o seu consenso.
33. Foi já muito próximo do termo do prazo de 3 anos previsto no contrato aqui em causa, o réu conseguiu fazer convocar uma assembleia de condóminos para o dia 2 de maio de 2022, ou seja, a assembleia ira realizar-se a 21 dias do termo do prazo.”
Alega o apelante que se impõe que resultem provados estes pontos 28.º, 29.º e 33.º da contestação/reconvenção, senão nos seus exatos termos, pelo menos nos seguintes:
“Os condóminos queriam que o réu assumisse pessoalmente a obrigação pela reparação de defeitos no prédio que reclamaram também ao empreiteiro, cuja responsabilidade está ainda controvertida, como contrapartida da aprovação da alteração do título da propriedade horizontal, tendo essa a razão que levou o réu a protelar ao máximo a realização da assembleia de condóminos destinada a deliberar essa aprovação.”
O ponto 28.º apresenta inferências e interpretações a respeito das relações entre o réu e os condóminos e sobre a razão pela qual o réu não conseguiu obter a garantia de que não haveria oposição à divisão da fração. Afirmar que o réu "não estava obrigado a assumir" algo e que "nunca conseguiu obter garantia" envolve conclusões sobre o que ele era ou não obrigado a fazer e sobre as suas tentativas de evitar a oposição.
Elementos como "fruto das más relações" e "nunca conseguiu obter garantia" são conclusões tiradas a partir de uma interpretação dos eventos, em vez de uma descrição factual objetiva. Além disso, a frase também sugere uma interpretação sobre o comportamento dos condóminos (“queriam que o réu assumisse pessoalmente o que não estava obrigado a assumir”), o que envolve um juízo de valor.
Também no ponto 29.º expressão “constantes, demoradas e malogradas negociações” envolve uma avaliação sobre o processo de negociação, não sendo uma descrição objetiva de fatos, mas uma conclusão sobre a natureza e resultado das negociações. O uso do termo “malogradas” implica um juízo de valor sobre o desfecho das negociações.
Além disso, a afirmação de que "nunca conseguiu obter o seu consenso" também é conclusiva, pois faz uma inferência sobre o resultado final das negociações, sem detalhar os fatos ou circunstâncias que levaram a essa conclusão.
Portanto, essa frase apresenta conclusões sobre o processo e o resultado das negociações e não apenas uma descrição neutra dos fatos.
Da mesma forma que também a redação que o apelante propõe para os três pontos factuais contém vária inferências e juízos de valor.
Efetivamente, a expressão “Os condóminos queriam que o réu assumisse pessoalmente a obrigação", nada mais é que uma é uma interpretação do que os condóminos desejavam, sem relatar um fato objetivo, sendo uma inferência sobre as suas intenções.
Também a expressão a “Tendo essa a razão que levou o réu a protelar ao máximo”, apresenta uma conclusão sobre a motivação do réu para adiar a realização da assembleia, sem descrever diretamente os fatos que comprovam essa alegação.
Mas ainda que assim não fosse, acompanhamos na íntegra a motivação da decisão da matéria de facto feita pelo tribunal recorrido a este propósito por ter assento na concatenação da prova produzida, quer ao que foi vertido em relação aos pontos 6.º a 9.º dos factos não provados quer o que depois também se afirma em relação a estes outros pontos e, concretamente que o réu, não logrou provar quaisquer contactos prévios com os condóminos, negociações prévias nos anos de 2019, 2020, 2021, anos em que poderia ter diligenciado pela realização da assembleia geral.
*
Os pontos 35.º e 36.º dos factos não provados têm, respetivamente, a seguinte redação:
“35. O pai da autora na assembleia de condóminos mostrava-se bastante confiante de que a Câmara Municipal ... não iria emitir atempadamente a certidão comprovativa de cumprimento dos requisitos para a alteração da propriedade horizontal aí deliberada, e verbalizou isso mesmo.
36. Chegou mesmo a afirmar, com evidente satisfação, qualquer coisa como que não perdoaria um dia que fosse.”
Pretende o apelante que estes pontos passem para os factos provados com a seguinte redação:
“O pai da autora na assembleia de condóminos mostrava-se bastante confiante de que a Câmara Municipal ... não iria emitir atempadamente a certidão comprovativa de cumprimento dos requisitos para a alteração da propriedade horizontal aí deliberada, e verbalizou isso mesmo.”;
“O pai da autora declarou, na assembleia, que iria cumprir estritamente tudo o que tinha assinado…nem mais uma letra nem menos uma letra, e que não iria aceitar facilitismos, com o sentido de que tudo faria para dificultar a divisão da fração, e de que a mínima coisa, o mínimo pretexto, tudo iria servir para não fazer a escritura, e declarou ainda que pretendia os arrumos para lá viver a autora.”
Mas pergunta-se qual a relevância desta matéria, mesmo na redação que o apelante propõe, em termos da solução jurídica do pleito?
A resposta é simples: nenhuma.
Na verdade, é irrelevante o comportamento de uma pessoa (o pai da autora), que é res inter alios acta em relação às relações negociais celebradas entre apelante e apelada, durante uma assembleia de condóminos ainda que nela tenha intervindo como representante daquela como se afirma no artigo 35º da contestação.
Como assim, valem aqui as mesmas considerações feitas a propósito da impugnação do ponto 5.º dos factos provados.
*
Os artigos 13º e 14º da contestação têm, respetivamente, a seguinte redação:
“13. A intenção do réu era a de vender o apartamento separado do arrumo, reservando este para si.
14. Por isso, logo em 15-10-2018, enviou emails para as imobiliárias a explicar que “(…) o arrumo na cobertura não vai integrar o imóvel a vender. (…)” (docs. 4 e 5).”
Alega o apelante que os citados artigos deviam constar dos factos provados, sendo que, o artigo 13º deviam ter a seguinte redação:
“O réu, na qualidade de gerente único da B..., e de sócio titular de uma quota correspondente a 95% do seu capital social, tinha a intenção de ceder a terceiros a posição contratual de promitente compradora que tinha a B... no contrato promessa de compra e venda da Fração “E”, e de adquirir, para si próprio, a propriedade sobre os arrumos integrantes dessa fração, logo que estes fossem autonomizados em fração autónoma”.
Como se torna evidente o artigo 13.º na redação que consta quer da contestação quer na redação agora propugnada pelo apelante contém uma conclusão e não um facto.
Com efeito, a parte em que se afirma que o réu “tinha a intenção” de realizar certas ações (ceder a posição contratual e adquirir a propriedade) refere-se a uma interpretação ou conclusão sobre o estado mental ou a motivação do réu. Intenções e motivações não são fatos objetivos facilmente verificáveis, mas interpretações ou deduções feitas por quem narra os fatos, o que o torno conclusivo, portanto, o referido ponto na redação que o apelante lhe pretende introduzir, é conclusivo porque apresenta uma interpretação das intenções do réu, e não apenas uma descrição factual das suas ações ou declarações.
Acresce que, o que releva não é a sua intenção anterior à relações negociais que estabeleceu com a Autora/apelada, mas sim o que, efetivamente, foi negociado entre a ambos e, sobretudo, o que ficou a constar dos contrato firmados.
Já no que se refere ao artigo 14º o que releva é que o foi acordado pelas partes quanto ao objeto do negócio e não o que o Réu/apelante ajustou com as imobiliárias.
Daqui decorrente que também este artigo é inócuo para efeitos de decisão jurídica do pleito, nos termos que já atrás se deixara ditos relativamente aos pontos factuais 5.º dos factos provados e 35.º e 36.º dos factos não provados.
*
O artigo 17.º da contestação tem a seguinte redação:
“Quer o réu, quer os colaboradores da imobiliária que mediaram o negócio afirmaram sempre à autora e ao seu pai que a venda não incluiria os arrumos”.
Pretende o apelante que o citado artigo integre os factos provados, convocando para o efeito o depoimento da testemunha DD.
Acontece que não é isso que se retira do depoimento da indicada testemunha.
Na verdade, a instância do tribunal recorrido- [00:53:05]-Magistrada Judicial: “Não houve mesmo aqui uma atenção ou uma… Um preço… Não foi só o imóvel que foi considerado? Eu sei que está na escritura, que é o que lá está, mas a vossa vontade não era só mesmo o imóvel?
[00:53:18] - DD: “A nossa vontade sempre foi focada no imóvel, mas a negociação de preço sempre incluiu os arrumos” (negrito e sublinhados nossos).
Como assim, não convocando o apelante outro elemento probatório que conste dos autos para o efeito pretendido, torna-se evidente que, com base no citado depoimento, não pode dar-se tal facto como provado.
*
Pretende por último o apelante que seja aditado o seguinte facto:
“O pedido de autonomização dos arrumos em fração autónoma cumpre os requisitos legais para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal a que está submetido o prédio em causa.”
Como nos parece evidente o ponto pretendido aditar não contém um facto, mas uma mera conclusão.
Na verdade, ele expressa uma afirmação sobre a conformidade do pedido de autonomização com os requisitos legais, o que implica uma interpretação do estado do pedido em relação à legislação aplicável. A expressão “cumpre os requisitos legais” sugere que houve uma avaliação ou análise dos requisitos legais, levando a uma conclusão sobre a sua conformidade e, portanto, valem aqui, mutatis mutandis, as mesmas considerações supra expostas a propósito de outos factos de idêntico teor conclusivo.
*
Procedem, assim, em parte as conclusões A) a CC) formuladas pelo apelante.
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A segunda questão colocada no recurso prende-se com:
b)- saber a subsunção jurídica feita pelo tribunal recorrido do quadro factual que nos autos se mostra assente deve, ou não ser alterada, face à procedência parcial da impugnação da matéria de facto.
1. A questão do mandato sem representação
Entende o réu que a autora comprou a fração com os arrumos, para depois os transmitir ao réu, estando obrigada a fazê-lo mediante as condições acordadas o que configura um mandato sem representação, em que a autora é a mandatária e o réu o mandante.
Para dilucidação desta questão importa fazer uma ligeira incursão sobre a figura jurídica do mandato.
Define-o o artigo 1157.º do Código Civil como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta da outra.
E faz a nossa lei substantiva distinção entre mandato com representação, caso em que o mandatário a quem hajam sido conferidos poderes de representação tem o dever de agir não só por conta, mas em nome do mandante, a não ser que outra coisa tenha sido estipulada (artigo 1178.º nº 2 do diploma citado), e o mandato sem representação, que é o que aqui importa analisar.
Quanto a esta figura (mandato sem representação), dispõe o artigo 1180.º do CCivil que “O mandatário, se agir em nome próprio, adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes dos atos que celebra, embora o mandato seja conhecido dos terceiros que participem nos atos ou sejam destinatários destes”.
Da conjugação do teor deste preceito com o do já citado artigo 1157.º resulta que, no mandato sem representação, o mandatário, não obstante intervir por conta e no interesse do mandante, não aparece revestido da qualidade de seu representante.
Age em nome próprio, e não em nome do mandante, pelo que é ele, mandatário, que adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes dos atos que celebra.
Deste modo, é o mandatário o titular dos direitos adquiridos por força dos atos que pratica no exercício do mandato, os quais ingressam na sua esfera jurídica e patrimonial, e não na do mandante.
Mas, o mandatário sem representação é obrigado a transferir para o mandante os direitos adquiridos em execução do mandato (cf. artigo 1181.º, n.º 1 do CCivil).
Portanto, no mandato sem representação coexistem duas finalidades:
a)- uma imediata que se traduz na prática do ato ou atos por conta do mandante;
b)- outra mediata-sendo a razão final do mandato-consistindo na transferência dos direitos adquiridos em execução do mandato.
Desta forma, v.g., no mandato sem representação para comprar e para vender, o mandatário assume a obrigação, perante o mandante, de transferir para a propriedade do mandante aquilo que, em nome próprio, vai comprar e (ou) transferir para o mandante o preço daquilo que, ainda em nome próprio, vai vender.
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Postos estes breves considerandos desçamos, então, ao caso concreto.
Importa, desde logo, salientar que a subsunção jurídica incide apenas sobre o quadro factual que nos autos se mostra assente e não sobre factos que aí não tenham qualquer respaldo.
Analisando.
O que está assente nos autos é que por documento escrito denominado de “Cessão da Posição Contratual em Contrato Promessa de Compra e Venda”, a sociedade “B... Lda.”, aí representada pelo Réu como seu gerente único, declarou ceder a sua posição contratual no contrato promessa identificado nos pontos 5.º a 7.º dos factos provados (cf. ponto 8.º dos factos provados).
Esse acordo de vontades é um simples e singelo contrato de cessão da posição contratual, como resulta da mera leitura das suas cláusulas, nele nada se tendo clausulado em relação aos arrumos existentes na cobertura do prédio e pertencentes à fração “E”, objeto do citado contrato promessa de doação.
Portanto, nessa relação contratual não tem qualquer arrimo a figura do mandato sem representação.
Analisemos agora o contrato promessa de doação celebrado entre a Autora e o Réu (cf. ponto 14.º dos factos provados), sendo que, em relação ao contrato de comodato, tal como se refere na decisão recorrida, dada a sua natureza temporária e não transmissível de direitos de propriedade, não releva para a questão ema análise.
Ora, nesse contrato o que ficou consignado foi que a Autora prometia doar ao réu os arrumos (cláusula 8ª), cujo contrato prometido seria outorgado logo que legalmente fosse possível a transmissão separada do referido espaço, ficando o réu, promitente donatário, com a obrigação de encetar todas as diligências para efeitos de operacionalização e concretização dessa separação, em fração autónoma, que as deveria promover livremente nos termos e condições que melhor entendesse.
Como então dizer que a partir destas relações contratuais está preenchida a factie sepcies do mantado sem representação?
Alega o apelante, e vale a pena transcrever, que:
“Foi acordado entre a autora e o réu, com a anuência da B..., esta legalmente representada pelo réu, que é titular de 95% do seu capital social, que esta B... cederia à autora a sua posição contratual de promitente compradora da Fração “E”, fração esta que integra uns arrumos na cobertura do prédio, em contrato promessa de compra e venda celebrado com uma terceira sociedade, sendo que, após a autonomização dos referidos arrumos como fração autónoma, a autora iria transferir para o réu a propriedade sobre os mesmos.
A autora, apesar de ter comprado a Fração “E”, não formalizou os seus compromissos de transmitir, para o réu, a propriedade sobre os arrumos, não obstante ter a camara municipal certificado estarem cumpridos os requisitos legais que permitem a autonomização dos arrumos como fração autónoma, ou seja, como objeto de propriedade plena. “Ora estes factos, irrefutáveis, e que resultam da prova, bastam para que aqui se configure um mandato sem representação, em que o mandante foi a sociedade B..., por interposta pessoa, o réu, e mandatária foi a autora.
A nuance está em que, quem detinha o direito de compra da Fração “E” era, originalmente, a B..., a qual, só aceitou transferir para a autora esse direito (a sua posição no contrato promessa), na condição de que a autora, depois de adquirida a fração, e uma vez autonomizados os arrumos como fração autónoma, transferisse para o réu a propriedade sobre os arrumos.
In casu, a autora adquiriu por compra a Fração “E” e comprometeu-se a alienar parte dessa fração a um terceiro, que é o réu. Se esse compromisso não tivesse sido estabelecido, a B..., cuja vontade é exteriorizada pelo réu, não teria cedido à autora a sua posição de promitente compradora da Fração E. E isso resulta evidente da circunstância de terem sido celebrados em simultâneo os contratos de cessão de posição contratual e de promessa de doação e de comodato. Ora, e como é evidente, a B..., através do réu, mandatou a autora para que esta, por conta e no seu interesse, comprasse a parte dos arrumos da Fração “E”, e isto configura um mandato, apesar de a autora não ter assumido a qualidade de representante do réu; e não foi assim, ou seja, não atuou a autora em nome do réu, ou não comprou o réu diretamente ao vendedor a parte dos arrumos, pela simples razão de que eram estes parte integrante da fração e, por consequência, insuscetíveis de serem objeto de propriedade separada.
Estamos, portanto, perante um mandato sem representação.”
Acontece que, o assim afirmado não tem qualquer respaldo no quadro factual que nos autos se mostra assente e só esse, como já noutro passo se referiu, é que releva.
Como se afirma e bem, na decisão recorrida inexistem quaisquer factos que permitam extrair das cláusulas dos contratos que entre autora e réu vigorasse qualquer relação de mandato, nem da troca de correspondência que antecedeu os contratos, assim como nas posteriores, resulta qualquer factualidade que minimamente indiciem essa relação contratual.
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Improcedem, desta forma, as conclusões DD) a HH) formuladas pelo apelante.
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2- O incumprimento dos contratos
Afastada a qualificação defendida pelo réu (mandato sem representação) e tal como se refere na decisão recorrida, considerada a factualidade dada como provada e, concretamente, o teor dos contratos celebrados entre as partes, a conclusão que se retira é que estamos perante dois contratos:
a)- contrato promessa de doação e;
b)- contrato de comodato.
O primeiro previsto pelo artigo 410.º do CCivil e o segundo pelo artigo 1129.º do mesmo diploma.
Qualificados, assim os dois contratos, importa agora dilucidar a quem é imputável o seu incumprimento, pois que, dúvidas não existem de que, perante os factos provados, o contrato promessa de doação não foi cumprido, na medida em que, no prazo fixado pelas partes–3 anos–para a outorga do contrato prometido–doação–a mesma não se realizou.
Alega o apelante que na decisão recorrida se propendeu para o entendimento de que que o réu se obrigou, contratualmente, à realização de obras para eliminar as ligações de água e de eletricidade entre a fração “E” e os arrumos, todavia, afirma que, nem da leitura do contrato promessa de doação e de comodato, nem da leitura do contrato de comodato, nem sequer do email da ilustre Mandatária da autora (doc. 6 junto com a contestação/reconvenção), se retira essa obrigação, já que, em nenhum destes documentos se faz referência ou a obras, ou sequer a encargos com obras, estando ele apenas obrigado a diligenciar pela autonomização dos arrumos como fração autónoma.
Mas pergunta-se: diligenciar pela autonomização dos arrumos como fração autónoma, não pressupunha fazer as obras necessárias para essa autonomização, atenta a interligação das frações a esse nível?
Vem provados nos autos que:
“- À data de 17 de maio de 2022 os arrumos estavam, como ainda estão, a ser servidos, pelo menos de água e de eletricidade, através da fração “E”;
- Sendo contabilizados os consumos aí existentes através dos contadores respetivos da mencionada fração.
- Estando os arrumos também ligados à rede de esgotos;
- Factos que eram do conhecimento do réu em data anterior à da aquisição da fração “E” pela autora, sendo o réu o arquiteto responsável pelo projeto na Câmara;
- Os arrumos não tinham uma rede de fornecimento de infraestruturas de água, luz e esgotos autónoma da fração “E” e independente”-(cfr. pontos 28.º a 31.º dos factos provados).
Perante esta factualidade como dizer que o apelante diligenciou pela autonomização dos arrumos como fração autónoma?
Então essa autonomização não compreendia a realização de obras para que deixasse de existir essa interligação entre a fração “E” e os arrumos a nível dessas infraestruturas?
E para essa autonomização bastava que o apelante obtivesse a certificação camarária, como alega?
Daqui resulta que a realização de tais obras estava, ao contrário do que alega o apelante, compreendida, ainda que fosse de forma da imperfeita, no texto do citado contrato, razão pela qual se não verifica a facti species do artigo 238.º do CCivil.
Aliás, se assim não fosse mal se compreenderia a fixação de um prazo de 3 anos (cf. cláusula segunda do contrato promessa de doação) de ocupação por parte do apelante dos citados arrumos a título de comodato, tempo que ambas as partes, consideravam que seria o necessário para efetivar as operações de operacionalização e concretização, da separação em fração autónoma do espaço de arrumos.
Bom, mas alega o apelante:
E mesmo que assim se não entendesse, nem assim se poderia afirmar ter o réu incumprido definitivamente o contrato, por falta de interpelação admonitória da autora, efetuada nos termos e nas condições impostas por lei (artigo 808.º, nº 1 do CCivil) e como, tal no limite, estaria na pior das hipóteses em tese, em situação de simples mora.
Efetivamente, dois casos há, que o art.º 808.º do CCivil equipara ao incumprimento definitivo, ao prescrever no seu nº 1 que, “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Segundo este preceito, a mora transforma-se ou converte-se, pois, em incumprimento definitivo, quer mediante a perda (subsequente á mora) do interesse do credor, a apreciar objetivamente, quer em consequência da inobservância do prazo suplementar ou perentório que o credor fixa razoavelmente ao devedor relapso.
Portanto, fora dos casos em que a mora tem por consequência a perda de interesse na prestação por parte do credor, este tem ainda à sua disposição o mecanismo seguro da intimação ou interpelação admonitória.
Trata-se, como refere Baptista Machado[15], de um remédio concedido por lei ao credor para os casos em que não tenha sido estipulada uma cláusula resolutiva ou um termo essencial, nem ele possa alegar, de modo objetivamente fundado, perda de interesse na prestação por efeito da mora.
Acrescenta o mesmo Mestre que a interpelação admonitória é uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo.
Mas será que o apelante estava em simples mora, que teria de ter sido convertida pela autora em incumprimento definitivo pela via da interpelação admonitória?
Ora, a resposta a esta pergunta impõe que se analise antes a questão de saber se a circunstância de não existir ligação de água e de luz de forma autónoma aos arrumos, impede a verificação dos requisitos legais da propriedade horizontal conducentes à sua autonomização.
Do contrato promessa de doação resulta que à data da sua assinatura não era possível a transmissão dos arrumos e que a transmissão tinha condições, a saber: a) desanexação dos arrumos da fração E (considerando F) e b) separação legal do espaço dos arrumos como fração autónoma (cláusula oitava).
Prazo para cumprimento: 3 anos (cláusula segunda).
Provou-se que o réu obteve da assembleia de condóminos realizada no início do mês de maio de 2022 a autorização exigida pelo artigo 1419.º do C. Civil, para a criação de uma fração, que seria designada pela letra “I”, correspondente aos arrumos.
Provou-se também que a Câmara Municipal emitiu a declaração mencionada no ponto 34º dos factos provados, declaração de cumprimento dos requisitos legais para constituição em regime de propriedade horizontal, referindo que as duas frações que resultam da subdivisão de uma delas (fração “E”) têm saídas autónomas para as partes comuns e para a via pública, são distintas e isoladas entre si, são unidades independentes, não se alteram as permilagens, estando preenchidos os requisitos previstos pelos artigos 1415.º, 1418.º e 1421.º do C. Civil.
Analisando.
Na propriedade horizontal coexistem dois tipos de propriedade: a propriedade exclusiva da fração de certo condómino e a compropriedade de todos relativamente às partes comuns.
“O que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respetivo regime é o facto de as frações independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária.
A propriedade horizontal pressupõe a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais, por forma que, entre dois planos se compreendam uma ou várias unidades independentes, ou ainda através de um ou mais planos verticais, que dividam igualmente o prédio em unidades autónomas.
Logo, em alguns casos, a chamada propriedade horizontal, pode ser propriedade vertical. A divisão através de um ou vários planos é a única possível quando se trate de edifícios de um só piso”.[16]
A propriedade horizontal é o resultado da evolução histórica e da necessidade de responder a crescentes necessidades de habitação, com melhor aproveitamento dos solos, mormente, através da construção em altura.
No direito português, a propriedade horizontal foi criada–pelo menos com a configuração que oferece atualmente pelo DL. 40.333, de 14 outubro de 1955[17]–e depois introduzida no Código Civil.
Em 1994, o legislador introduziu alterações nesta matéria, tanto no Código Civil como também, por dois diplomas autónomos os Decretos-Lei 268/94 e 269/94, de 25 outubro. Nestes dois diplomas foram introduzidas normas regulamentares.
Nos termos do vigente Código Civil[18]–art. 1415.º “Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”
Acompanhando Rui Vieira Miller, “É da conjugação dos arts. 1414.° e 1415.° que resultam as características legais da propriedade horizontal.
Parece que bastaria afirmar, como se fez no art. 1414.°, que devem constituir unidades independentes as frações autónomas em que o edifício se parcelou; mas, para vincar essas independência e autonomia o art. 1415.° exige que aquelas sejam distintas e isoladas entre si e com uma saída própria, seja esta para uma parte comum, seja diretamente para a via pública – isto para não se tornar esta forma de propriedade “um fator de promiscuidade das pessoas” ou “numa fonte permanente de discórdias e de litígios entre os diversos proprietários” (nº3, do preâmbulo do Decreto-Lei nº40333.)”.
Como se sabe, no regime da propriedade horizontal conflui um feixe de direitos de que é titular o proprietário de fração autónoma, [sem que tal situação se confunda com a compropriedade]; a titularidade de um direito de propriedade, exclusivo relativamente à fração autónoma, e compropriedade com os demais condóminos, relativamente às partes comuns.
“A propriedade horizontal é a propriedade que incide sobre as várias frações componentes de um edifício, frações essas que têm de estar em condições de constituírem unidades independentes (art. 1414.º do Código Civil).
Trata-se de um regime de propriedade não sobre um edifício na sua totalidade, mas sim sobre uma fração autónoma, embora seja comproprietário de partes comuns (arts. 1414.°, 1415.° e 1420.° do Código Civil), mas esta compropriedade é forçada, não pode sair da indivisão enquanto durar a propriedade horizontal”.[19]
Estamos em face de um direito real novo, de uma forma particular de propriedade.
“É um direito real complexo que combina no âmbito dos direitos reais: a propriedade singular (sobre a fração autónoma) e a compropriedade (sobre as partes comuns do edifício): artigo 1420° do Código Civil”. [20]
Para Henrique Mesquita “O núcleo da propriedade horizontal constituído por direitos privativos de domínio, direitos estes a que estão associados com função instrumental (mas de modo incindível), direitos de compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva… […].
O condomínio é, assim, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial-daí a expressão condomínio-sobre frações determinadas.”[21]
Carvalho Fernandes[22], considerando “os aspetos substanciais do seu regime”, entende que tudo aponta “para a conveniência de autonomizar o condomínio da propriedade, seja singular, seja coletiva. Para bem se captar e traduzir a sua realidade jurídica, há que o encarar como um tipo específico de direito real de gozo”.
Oliveira Ascensão[23], depois de uma alusão histórica ao instituto, afirma acerca da natureza jurídica da propriedade horizontal: “Cremos porém que a qualificação correta desta situação é a de propriedade especial. Embora se conjuguem propriedade e compropriedade a propriedade é o fundamental, sendo a compropriedade meramente instrumental. Escopo da propriedade horizontal não é criar uma situação de comunhão: é permitir propriedades separadas, embora em prédios coletivos (…). Sendo assim, há nuclearmente uma propriedade, mas esta é especializada pelo facto de recair sobre parte da coisa e de envolver acessoriamente uma comunhão sobre outras partes do prédio. Estas especialidades levam a que a lei tenha tido a necessidade de recortar um regime diferenciado. Isto é típico justamente das propriedades especiais, de que a propriedade horizontal nos oferece o melhor exemplo…”.
Atentemos, agora, nalguns dos normativos do Código Civil com especial relevância na apreciação do recurso.
Artigo 1415.º sob a epígrafe “Objeto” estatuiu que: “Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública”.
Artigo 1416º sob a epígrafe “Falta de requisitos legais” estabelece que:
“1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fração.
2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções”.
Artigo 1418.º sob a epígrafe “Conteúdo do título constitutivo” consigna que:
“1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3. A falta da especificação exigida pelo nº 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº 2 e o que foi fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo”.
A par dos normativos do Código Civil, importa ter em consideração o RGEU[24]–DL. 33.3082, de 07/08/1951, diploma que regula os requisitos da construção urbana tendo em conta interesses públicos ligados à higiene, segurança e salubridade das construções, com finalidades claramente disciplinadoras da atividade e licenciamento das construções, diploma que foi alvo de várias alterações e que impõe regras cuja violação pode acarretar ilegalidade.
O Assento do Supremo Tribunal de Justiça, de 10.5.1989-DR, II série, nº141, de 22.6.1989, págs. 6126 e ss; DR, I série, de 15.9.1989, firmou a seguinte doutrina (hoje, com o valor dos acórdãos proferidos nos termos dos arts. 686.º e 687.º, ambos do Código de Processo Civil).
“Nos termos do art.º 294.º do Código Civil, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir à parte comum ou a fração autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respetivo projeto aprovado pela Câmara Municipal”.
Feitas estas breves considerações e revertendo ao caso em apreço, temos um espaço que pela propriedade horizontal está afeto a arrumos e que, nos termos dos projetos aprovados nomeadamente das especialidades de água e eletricidade, não tem qualquer autonomia, ou seja, os seus ramais de abastecimento têm como fonte a fração “E”, onde estão os respetivos contadores, sendo que o réu pagava à autora os consumos correspondentes à percentagem dos arrumos.
Por definição, a dependência é contrária à noção de autonomia.
O corte físico de canalização, não altera nem a relação de dependência, nem a propriedade horizontal, nem a finalidade de um espaço afeto a arrumos, constituindo uma obra ilegal pode até interferir com partes comuns do edifício [cf. artigo 1424.º, n.º 1, al. d) do C.Civil].
Tal como se refere na decisão recorrida, supondo que os condóminos decidem fazer obras nas redes gerais de abastecimento de água, eletricidade, esgotos, que são partes comuns (não são comuns os ramais que dessas redes saem para cada fração, mas são comuns as redes que fornecem todo o prédio) e sendo a responsabilidade de cada condómino determinada em função da permilagem da sua fração, qual seria o valor da contribuição da fração constituída pelos arrumos se a mesma não é abastecida de forma autónoma por qualquer uma das redes?
Portanto, a alteração da propriedade horizontal não pode abdicar das mesmas exigências urbanísticas que a criação da propriedade horizontal exigem, nomeadamente as previstas no disposto no artigo 1418.º do C. Civil supratranscrito.
Como bem se afirma na decisão recorrida, o rigor da alteração do título não pode ser menor do que o rigor da sua constituição.
O artigo 1419.º do C. Civil prevê que o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos, o que no caso em apreço existia.
Mas o n.º 2 do mesmo normativo clarifica que a inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo.
Obtempera o Réu/apelante que a licença camarária, é documento bastante para assegurar o cumprimento do contrato promessa de doação.
É verdade que, como a licença foi emitida, era possível a outorga da escritura de alteração da propriedade horizontal, todavia não é apenas isso o que consta do contrato promessa e os que as partes acordaram e o que foi a sua real vontade de contratar.
O que era exigível e isso consta do contrato promessa de doação, era a criação de uma fração autónoma, independente da fração da qual se dividiu.
Ora, essa independência não resulta provada, já que os ramais de abastecimento de água e de eletricidade não foram alterados e continuam, nos únicos projetos existentes, a abastecerem os arrumos, ou seja, a licença camarária não deveria ter sido emitida nos termos em que o foi, na medida em que a certidão refere que estão cumpridas as disposições legais previstas pelos artigos 1414.º, 1415.º e 1419.º do C.Civil, quando a autonomia exigida pelo artigo 1415.º não está garantida.
Portanto, a licença foi emitida, mas mal e, um ato administrativo camarário não prevalece sobre normas de direito público ou privado, nem procede a qualificações jurídicas.
É preciso não esquecer o princípio da legalidade da administração (subordinação da Administração e da sua atividade à lei) que se exprime em dois subprincípios: a)- o princípio do primado da lei, que implica, num sentido negativo, a proibição de violação da lei por parte da Administração, e a sua consequente subordinação ao poder legislativo e b)-o princípio da reserva da lei, que estabelece as áreas que só podiam ser reguladas por lei parlamentar, estando vedada à Administração qualquer intervenção nessas matérias sem autorização legal.
A licença camarária não vincula os outorgantes do contrato promessa se legitimamente discordam do seu teor.
Se existe discrepância entre o que se pretende autonomizar, mesmo com a aprovação da assembleia de condóminos e o que está efetivamente aprovado e licenciado, ou seja, o projeto que serviu de base quer ao licenciamento, quer à constituição originária da propriedade horizontal, essa divergência impede a qualificação do lugar de arrumos como uma fração independente, apesar de estar isolada da “fração mãe” e ter saída própria e autónoma para as partes comuns e para a via pública.
Como refere Henrique Sousa Antunes[25] a este respeito “apesar do silêncio da lei, o regime previsto no art. 1418.º é, naturalmente, aplicável às modificações do título constitutivo.”
Se estes elementos são imprescindíveis aquando da formalização do ato constitutivo da propriedade horizontal, sob pena de nulidade do título, nos termos do nº 3 do citado inciso, jamais poderiam ser dispensados só pelo facto de a situação ser apreciada em sede de sentença judicial.
A imposição legal prevista pelo citado artigo 1418.º, cuja omissão determina a nulidade do título, visa permitir a cada condómino saber exatamente qual o objeto dos seus direitos, isto é, aquilo que pode usufruir individualmente, a título exclusivo e aquilo que pode usufruir coletivamente, como comproprietário, por exclusão de partes (cf. art. 1420.º, nº 1 do C.Civil).
Evidentemente que, ao contrário do que alega a Autora/apelada a circunstância de o lugar de arrumos estar no projeto afeto a esse fim e na prática ter outra utilização, não é facto impeditivo da alteração da propriedade horizontal e da outorga da escritura, sendo um problema a resolver posteriormente, mas lateral ao problema em análise, até porque a alteração pretendida não era a alteração do fim dado aos arrumos, mas a criação desse espaço como uma nova fração autónoma, a fração “I”, mantendo-se o mesmo destino- arrumos.
A questão está, respeitando-se entendimento diverso, na falta de requisitos para que tal espaço possa ser considerado como uma fração autónoma, por não estarem preenchidos os pressupostos previstos pelo citado artigo 1415.º do C.Civil e por não ter o Réu/apelante cumprido a sua obrigação contratual e que era a de garantir a separação desse espaço da fração “E”, separação e autonomização necessariamente de facto e de direito, o que não ocorreu.
E não ocorreu apenas por factos a ele imputáveis, pois que dispôs de 3 anos para o fazer e, apenas em maio de 2023, a poucos dias do termo do referido prazo, obteve a autorização do condomínio, obteve a licença camarária, mas sem, como acima se deu nota, o que atestou correspondesse aos requisitos impostos pelo artigo 1415.º do C.Civil, mas não procedeu, durante três anos, a quaisquer diligências que, como arquiteto e autor do projeto, sabia quais eram, de garantir a efetiva separação e autonomia dos arrumos em relação à fração “E”, sendo que, se tal não era possível, impunham as regras boa fé prevista pelo artigo 762.º do C. Civil, que avisasse a parte contrária.
*
Não estando verificados os pressupostos legais previstos nos citados artigos 1414.º e 1415.º para que se possa considerar os arrumos como uma fração autónoma (que impõem o preenchimento cumulativo dos requisitos da distinção, independência e o isolamento de cada fração em relação às outras), não estava a autora obrigada a outorgar um contrato definitivo de doação cujos pressupostos não se verificavam.
Daqui resulta, que assistia à Autora/apelada o direito de não outorgar a escritura, por facto imputável ao réu, que não cumpriu o contrato promessa outorgado entre ambos, incumprimento esse definitivo na medida em que no prazo de 3 anos o Réu/apelante não cumpriu com as obrigações contratuais, tornando impossível a concretização do contrato prometido (doação) por facto apenas ao mesmo imputável, atuação culposa, presumida e não afastada (cf. artigos 762.º, 799.º e 801.º do C.Civil).
*
Como assim, a falta da Autora/apelada à escritura, fundamento invocado pelo réu para lhe imputar o incumprimento do contrato, ocorre quando o réu já estava numa situação de incumprimento com a sua obrigação, persistindo na manutenção de um ato que já sabia previamente que não se iria realizar.
A recusa do réu em não aceitar qualquer prazo suplementar para garantir a separação das frações e em considerar que um “corte da canalização” resolveria o problema, equivale ao incumprimento definitivo e não à mora, na medida em que, com a sua conduta, inviabiliza o cumprimento do acordado, sendo que, a interpelação posterior efetuada pelo réu de insistência na realização da escritura está desprovida de qualquer efeito jurídico e não têm consequências em relação ao cumprimento/incumprimento do contrato, na medida em que nessa altura, como já se referiu o Réu/apelante já estava numa situação de incumprimento definitivo.
Nestas circunstâncias e ao contrário do que afirma, o apelante não estava apenas em situação de mora, mas de incumprimento definitivo e, como tal, estava a apelada dispensada de recorrer a qualquer interpelação admonitória tendente à conversão da mora em incumprimento definitivo.
*
Destarte, ocorrendo incumprimento definitivo do contrato promessa de doação, isso implica a extinção do contrato de comodato, contrato esse que tinha um prazo fixado e que cessou, tendo as partes convencionado o dever de o Réu/apelante restituir os arrumos.
*
Improcedem, assim, as conclusões II) a VV) formuladas pelo apelante e, com elas, o respetivo recurso.
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Mendes Coelho
_________________
[1] Ou dito, de outra forma os casos em que a sua junção se torna necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância são apenas aqueles em que, pela fundamentação da sentença, ou pelo objeto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não poderia razoavelmente contar antes de a decisão ter sido proferida.
[2] In Recursos no Novo Código de Processo Civil, cit., p. 184.
[3] Obra citada pág. 185.
[4] Cf. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio da Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª edição, Coimbra Editora, págs. 533-534.
[5] Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís F. Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Almedina, 2018, pág. 502.
[6] Miguel Teixeira de Sousa in Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, p. 348.
[7] Cfr. acórdãos do STJ de 19/10/2004, CJ, STJ, Ano XII, tomo III, pág. 72; de 22/2/2011, CJ, STJ, Ano XIX, tomo I, pág. 76; e de 24/9/2013, processo n.º 1965/04.9TBSTB.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[8] Cfr. Ac. do S.T.J. de 3/11/2009, processo n.º 3931/03.2TVPRT.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[9] In Recursos em Processo Civil Novo Regime, 2.ª edição revista e atualizada pág. 297.
[10] A.S. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”; Almedina, 5.ª edição, 169.
[11] Importa lembrar que no preâmbulo do Dec. Lei n.º 39/95, de 15 de fevereiro (pelo qual foi introduzido o segundo grau de jurisdição em matéria de facto) o legislador fez constar que um dos objetivos propostos era “facultar às partes na causa uma maior e mais real possibilidade de reação contra eventuais (…) erros do julgador na livre apreciação das provas e na fixação da matéria de facto relevante para a solução jurídica do pleito (…)” (negrito e sublinhados nossos).
[12] No que diz respeito aos factos conclusivos cumpre observar que na elaboração do acórdão deve observar-se, na parte aplicável, o preceituado nos artigos 607.º a 612.º CPCivil aplicáveis ex vi artigo 663.º, nº 2 do mesmo diploma legal.
[13] José Lebre de Freitas e A. Montalvão Machado, Rui pinto Código de Processo Civil–Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, pág. 606.
[14] Antunes Varela, J. M. Bezerra, Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição Revista e Atualizada de acordo com o DL 242/85, S/L, Coimbra Editora, Lda., 1985, pág. 648.
[15] Ob. cit., 164.
[16] Cf. Henrique Mesquita, RDES, XXIII-84.
[17] Os caracteres fundamentais do regime jurídico da vulgarmente chamada propriedade horizontal”, escreveu-se no preâmbulo do Decreto-Lei n.°40333, “são dados pela verificação cumulativa das seguintes circunstâncias: a) A existência de várias propriedades singulares sobre as diversas frações em que o prédio se subdivide; A articulação de todas as frações num todo ou unidade, que é o edifício; c) A existência de bens comuns aos diversos proprietários.”–Cf. Rui Vieira Miller, in “A Propriedade Horizontal no Código Civil” , 3ª edição, 1998, pág. 66.
[18] No direito anterior–art. 4.° do Decreto-Lei n.°40333: “Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que constituam unidades aptas para os fins mencionados no artigo 1.° e que sejam suficientemente distintas e isoladas entre si. § 1.° Se o prédio for construído propositadamente para ser vendido em frações, nos termos do artigo 2.° será este requisito considerado na aprovação do respetivo projeto; nos outros casos será verificado por vistoria da câmara municipal do concelho respetivo ou por vistoria judicial, conforme a propriedade horizontal for constituída, respetivamente, por negócio jurídico, ou por decisão judicial. § 2.°. Se, porém, esta forma de domínio for titulada por testamento, a prova do mencionado requisito só será exigível para o registo definitivo da constituição
[19] Cf. Mota Pinto, “Direitos Reais” e Revista.
[20] Cf. Francisco Pardal, in “Da Propriedade Horizontal”, pág. 94.
[21] Obra citada, pág. 85.
[22] In Lições de Direitos Reais, 1996, pág. 335 e segs.
[23] In “Direitos Reais”, 3ª edição, págs. 462 e 464.
[24] O Decreto-Lei n.º 38 382 de 7 de Agosto de 1951 que aprovou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foi sendo sucessivamente alvo de alterações ao longo do tempo, nomeadamente pelos Decreto-Lei n.º 38 888 de 29 de Agosto de 1952, Decreto-Lei n.º 44 258 de 31 de março de 1962, Decreto-Lei n.º 45 027 de 13 de maio de 1963, Decreto-Lei n.º 650/75 de 18 de novembro, Decreto-Lei n.º 43/82 de 8 de fevereiro, Decreto-Lei n.º 463/85 de 4 de novembro, Decreto-Lei n.º 172–H/86 de 30 de Junho, Decreto-Lei n.º 64/90 de 21 de Fevereiro, Decreto-Lei n.º 61/93 de 3 de março, Decreto-Lei n.º 409/98 de 23 de Dezembro, Decreto-Lei n.º 410/98 de 23 de Dezembro, Decreto-Lei n.º 414/98 de 31 de Dezembro, Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de dezembro, Decreto-Lei n.º 177/2001 de 4 de Junho, Decreto-Lei n.º 290/2007 , de 17 de Agosto e Decreto-Lei n.º 50/2008, de 19 de março.
[25] In Direitos Reais, p. 391.