Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 14061/05.2TBMAI.P1 |  |
SERVIDÃO NON AEDIFICANDI
EXPROPRIAÇÃO PARCIAL
II- Deste modo, apesar de não ser possível construir na parcela expropriada, esta área “non aedificandi” sempre seria susceptível de condicionar o tipo de çonstrução a realizar na parte remanescente, tal como poderia ser utilizada como área no coberta, de apoio, eventualmente como logradouro de edifício ou edifícios a implantar.
III- Por conseguinte, pese embora a existência da dita servidão “non aedificandi”, todo o prédio, incluindo a área abrangida por esta, deve ter um valor unitário, atendendo ao efeito pretendido, que é a realização de uma construção.
Tribunal Judicial da Maia – 2º Juízo
Apelação
Recorrente: “B……….., SA”
Recorrido: C………….
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Canelas Brás e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
Nos presentes autos de expropriação por utilidade pública em que é expropriante “B………., SA” e expropriados C………, D…….. e E………. foi adjudicada à expropriante, livre de quaisquer ónus ou encargos, a propriedade da parcela de terreno, designada por parcela nº 193, com a área de 1.967 m2, que constitui parte do prédio urbano sito no Lugar ….., freguesia de ….., concelho da Maia, inscrito na matriz predial rústica sob o art. 718, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 01196/12022003.
A referida adjudicação foi efectuada após a expropriante ter junto aos autos o procedimento administrativo de expropriação, do qual constam a declaração de utilidade pública (publicada em 28.1.2005), a vistoria “ad perpetuam rei memoriam” (realizada em 16.2.2005), o auto de posse administrativa e, face à ausência de acordo entre as partes, o acórdão de arbitragem, bem como o depósito das quantias arbitradas aos expropriados, no montante de €35.233,92.
Inconformado com a referida decisão arbitral, o expropriado C……….. interpôs recurso da mesma, pugnando pela fixação da indemnização na quantia de €318.527,20.
A expropriante apresentou a resposta que consta de fls. 78 e segs.
Os peritos do Tribunal, da expropriante e dos expropriados juntaram aos autos os respectivos relatórios de avaliação (fls. 115 e segs. e 134 e segs.).
A expropriante solicitou esclarecimentos em relação a tais relatórios, os quais foram objecto de resposta (fls. 154, 155, 159 e 160).
Notificados nos termos e para os efeitos do disposto no art. 64 do Cód. das Expropriações, a expropriante e os expropriados não apresentaram alegações.
Foi depois proferida sentença que julgou parcialmente procedente o recurso interposto pelo expropriado C………, tendo fixado a indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados no montante de €91.753,80.
Inconformada, interpôs recurso de apelação a entidade expropriante, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. Salvo o devido respeito, a douta sentença recorrida não fez correcta interpretação dos factos e adequada aplicação do Direito, devendo ser revogada e substituída por outra que fixe a justa indemnização a atribuir aos expropriados.
2. O relatório dos peritos está submetido à livre apreciação do julgador e deve ser objecto de uma leitura crítica, tendo em conta a sua comparação com os demais elementos dos autos e legislação aplicável.
3. O relatório pericial apresentado nos autos avaliou a parcela expropriada de uma forma que não é legal nem factualmente admissível, fixando valores que estão em contradição com os critérios fixados no Código das Expropriações, aplicável ao caso concreto e com a demais legislação aplicável à data da Declaração de Utilidade Pública, o que, por sua vez, se veio a reflectir no valor arbitrado na sentença “sub judice”.
4. Deste modo, ao utilizarem critérios desadequados, os Senhores Peritos chegaram a valores indemnizatórios que não se adequam minimamente à situação fáctica que se encontra em apreciação, pelo que, entram numa lógica de manifesta distorção do real valor da parcela expropriada, o que, por sua vez, veio a merecer acolhimento na sentença sob censura, que, assim, se repudia.
5. Ao invés, a avaliação que resulta do relatório dos Senhores Árbitros, encontra-se absolutamente consentânea com a realidade do prédio e demais legislação aplicável, pelo que tal não deveria ter sido postergada pela decisão sob censura.
6. A parcela expropriada faz parte de um prédio misto, com a área de 1.967 m2, situado no Lugar ……, da freguesia de ….. do concelho da Maia, pelo que se trata de uma expropriação parcial.
7. O terreno da parcela expropriada é de natureza florestal, inculto, encontrando-se ocupado com máquinas, viaturas pesadas e alguma sucata.
8. Segundo o PDM da Maia, o prédio/parcela a expropriar situa-se em duas áreas diferentes - uma parte em “Área Urbana – Urbanizável (nível 3) “ e uma outra, substancialmente maior, em “Área Verde de Protecção ou Parque”.
9. O solo da parcela deverá ser avaliado como “solo apto para construção”, na medida em que tal classificação respeita o disposto no art. 25º do Código das Expropriações.
10. De acordo com o Regulamento do PDM da Maia, as áreas onde se situa a parcela expropriada destinam-se apenas à construção pontual de equipamento de apoio à sua utilização, com salvaguarda das áreas abrangidas por servidões “non aedificandi.”
11. A expropriação atinge uma estreita faixa de terreno que varia entre os 6.0 e 10.0 metros, localizada na sua totalidade em zona “non aedificandi” do IC24 e na base de um talude aterro com cerca de 4-5 metros de altura.
12. O índice de utilização nestas áreas não poderá ser superior a 0.20 m2/m2.
13. Na fixação do valor da indemnização, o Meritíssimo Juiz “a quo” deve valorar e ponderar toda a prova produzida nos autos, inclusivamente o relatório dos Senhores Árbitros que apesar de subscreverem uma avaliação diferente, detêm iguais conhecimentos técnicos e profissionais, pelo que a sua avaliação não deverá ser preterida.
14. Os Senhores Árbitros adoptaram critérios muito mais realistas na fixação do valor da parcela expropriada.
15. A expropriação atinge uma estreita faixa de terreno, situando-se a maior área expropriada em “Zona Verde ou de Parque” na qual é permitida a construção, mas muito condicionada nos termos do PDM da Maia.
16. A área expropriada deverá ser destinada a usos agrícolas, não sendo permitido o fraccionamento do prédio em parcelas com área inferior à superfície mínima correspondente à unidade de calcular legalmente fixada, devendo ser garantidos os níveis de aproveitamento do solo.
17. A aplicação do índice de utilização máximo de 0.06 m2/m2, permitido na área urbanizável, não é adequada.
18. A área urbanizável corresponde à área menor na parcela expropriada e localiza-se numa zona “non aedificandi”.
19. O prédio expropriado não foi objecto de qualquer processo de loteamento ou licenciamento válido e em vigor.
20. Assim, bem andaram os Senhores Árbitros na sua avaliação tendo em conta as condições, características, natureza e localização da parcela expropriada.
21. O valor do m2 de terreno, não deverá ser superior a €17.76, em razão do que, para indemnização da área da parcela expropriada, é justo o valor de €34.993,92.
22. Quanto às benfeitorias é adequado o valor de Eur.300,00 atribuído pelos Senhores Árbitros.
23. Pelo que, ao assim não ter considerado, a decisão em crise fez uma incorrecta interpretação dos factos e desadequada aplicação do Direito, designadamente das disposições legais supra citadas, que violou, devendo por isso, ser revogada e substituída por outra que fixe o valor da justa indemnização pela expropriação em apreço no referido montante de €35.233,92, sob pena de se verificar um claro enriquecimento dos expropriados, à custa do erário público.
O expropriado C……….. apresentou contra-alegações, nas quais se pronunciou pela confirmação do decidido.
Colhidos os vistos legais cumpre então apreciar e decidir.
*
FUNDAMENTAÇÃOAos presentes autos, face à data da sua entrada em juízo, é ainda aplicável o regime de recursos anterior ao Dec. Lei nº 303/07, de 24.8.
*
O objecto dos recursos encontra-se balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso – arts. 684 nº 3 e 690 nº 1 do Cód. do Proc. Civil -, sendo ainda de referir que neles se apreciam questões e não razões, que não visam criar decisões sobre matéria nova e que o seu âmbito é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.*
As questões a decidir são as seguintes:A) Apurar se o facto da parcela expropriada se situar numa área abrangida por servidão “non aedificandi” deverá levar a que se considere o índice de construção de 0,20 m2/m2 e não o de 0,60m2/m2 utilizado na sentença recorrida;
B) Apurar se o valor das benfeitorias deverá ser reduzido a €300,00.
*
OS FACTOSA matéria fáctica tal como foi fixada pela 1ª Instância é a seguinte:
1. Por despacho nº 2164-B/2005 (2ª série) do Ex.mº Sr. Secretário de Estado Adjunto e das Obras Públicas, de 5.1.2005, publicado no “Diário da República”, II Série, nº 20, de 28.1.2005, foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgência, da expropriação da seguinte parcela de terreno: parcela nº 193, com a área de 1.967 m2, que constitui parte do prédio rústico sito no Lugar de ….., freguesia de ….., concelho da Maia, inscrito na matriz predial rústica sob o art. 718, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 01196/12022003.
2. A expropriação em causa destina-se à construção da obra “SCUT do Grande Porto – A41/IC24 – Sublanço: Freixieiro/Alfena (km 8+200 a km 14+276).
3. O prédio expropriado tem as seguintes confrontações: do norte com IC 24, do sul com Monte do Calvário, do nascente com Estrada Municipal e do poente com F…….. e EN 318.
4. A parcela expropriada tem as seguintes confrontações: do norte com IC 24, do sul com parte restante do prédio, do nascente com G………. e outros e do poente com F……...
5. A parcela expropriada apresenta uma configuração trapezoidal alongada e corresponde a um terreno inculto, que se desenvolve ao longo do IC 24, sendo que à data da posse administrativa se encontrava parcialmente ocupado com máquinas, viaturas pesadas e sucata.
6. O solo do prédio onde se insere a parcela expropriada tem capacidade de uso florestal e é sensivelmente plano.
7. O prédio onde se insere a parcela expropriada tem acesso directo através da Rua …., a qual está pavimentada com betuminoso e está servida por redes de distribuição de energia eléctrica, de água, saneamento, águas pluviais e de telefone.
8. A envolvente até 300 metros do prédio caracteriza-se pela existência de aglomerados urbanos em crescimento, em que predomina a componente habitacional de tipo unifamiliar em moradias isoladas e geminadas e, pontualmente, de habitação multifamiliar em blocos, geralmente de três pisos acima do solo e de cave para estacionamento.
9. Na parcela expropriada estavam implantados três castanheiros de 0,35 m de diâmetro, um sobreiro de 0,30 m de diâmetro e um choupo de 0,20 m de diâmetro.
10. Nos termos do PDM da Maia em vigor à data da declaração de utilidade pública, a parcela expropriada está inserida em parte numa zona classificada como “Espaço Urbano e Urbanizável, Predominantemente Residencial de Nível 3” e noutra parte em zona classificada como “Área Verde de Protecção ou Parque”.
11. A parcela expropriada encontra-se abrangida pela servidão “non aedificandi” inerente ao IC 24.
12. Em 24.5.2006, a expropriante procedeu ao depósito na Caixa Geral de Depósitos, da quantia de €35.233,92, à ordem do Tribunal Judicial da Comarca da Maia (processo de expropriação da parcela de terreno nº 193).
13. O acórdão de arbitragem fixou o valor da indemnização devida aos expropriados em €35.233,92.
*
O DIREITO A) Estabelece o art. 62 nº 2 da Constituição da República que «a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização.»
Por seu turno, o Cód. Civil no art. 1308 estatui que «ninguém pode ser privado, no todo ou em parte, do seu direito de propriedade, senão nos casos fixados por lei» e no art. 1310 diz-nos que «havendo expropriação por utilidade pública...é sempre devida a indemnização adequada ao proprietário e aos titulares de outros direitos reais afectados.»
Não definiu o legislador constitucional o conceito de “justa indemnização”, relegando para o legislador ordinário a definição dos critérios que permitem concretizar esse conceito.
Ora, o Código das Expropriações, aprovado pela Lei nº 168/99, de 18.9., dispõe no seu art. 23 nº 1 que «a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.»
Este preceito remete assim, em particular quando conjugado com o seu nº 5, para o critério do valor venal do bem expropriado, ou seja do valor de mercado em situação de normalidade económica.[2]
Sobre esta mesma questão escreve Alves Correia (in “As garantias do particular na expropriação por utilidade pública”, 1982, págs. 129/130) que “de uma maneira geral, entende-se que o dano patrimonial suportado pelo expropriado é ressarcido de uma forma integral e justa, se a indemnização corresponder ao valor comum do bem expropriado, ou, por outras palavras, ao respectivo valor de mercado ou ainda ao seu valor de compra e venda...Sendo concedida ao expropriado uma indemnização correspondente ao valor de mercado do bem, aquele é teoricamente colocado na situação de poder voltar a adquirir uma coisa de igual espécie e qualidade, um objecto de valor equivalente”
De referir ainda que o Tribunal Constitucional, no Acórdão nº 50/90 (in DR, I-A, de 30.3.90), decidiu que justa indemnização há-de corresponder ao valor adequado que permita ressarcir o expropriado da perda que a transferência do bem lhe acarreta, devendo ter-se em atenção a necessidade de respeitar o princípio da equivalência de valores: nem a indemnização deve ser tão reduzida que o seu montante a torne irrisória ou meramente simbólica, nem, por outro lado, nela deve atender-se a quaisquer valores especulativos ou ficcionados, por forma a distorcer, positiva ou negativamente, a necessária proporção que deve existir entre as consequências da expropriação e a sua reparação.
*
Posto isto, retornemos ao caso concreto.Neste, a entidade expropriante insurge-se contra a indemnização fixada pela 1ª Instância no montante de €91.753,80, pretendendo a sua redução para €35.233,92 (€34.993,92 + €300,00, referentes a benfeitorias), conforme decidido no inicial acórdão de arbitragem.
Assenta a sua discordância no facto de defender a aplicação do índice de construção de 0,20 m2/m2, bem diverso do seguido nos relatórios periciais e na sentença recorrida que foi de 0,60m2/m2, o que se traduzirá naturalmente numa diferente valorização do terreno da parcela expropriada.
Entende a entidade expropriante que a aplicação do índice de construção acima referido (0,20m2/m2) se justificará porque a faixa de terreno expropriada se encontra abrangida na sua totalidade pela servidão “non aedificandi” inerente ao IC 24 e ainda porque esta se situa em duas áreas diferentes – uma parte em “área urbana–urbanizável, predominantemente residencial de nível 3”; outra parte em “área verde de protecção ou parque”.
Pelos motivos que passaremos a expor, consideramos que a posição defendida pela recorrente não é de acolher.
Em primeiro lugar, há desde logo a referir que o solo da parcela foi avaliado como “solo apto para construção”, o que não mereceu qualquer contestação, pelo que a nossa atenção se terá de centrar no facto da faixa de terreno expropriada se situar numa zona de servidão “non aedificandi”, o que, na perspectiva da entidade expropriante, lhe retiraria valor.
Sucede que a expropriação ora em análise, que incidiu sobre uma faixa de terreno com 1967 m2 de área, abrangeu apenas parte de um prédio. Porém, tratando-se de uma expropriação parcial o prédio terá sempre que ser visto na sua globalidade, conforme resulta do art. 29 do Cód. das Expropriações.
A proibição de edificar que afecta a parcela expropriada, resultante da servidão acima referida, não prejudica assim a avaliação do seu terreno como “solo apto para construção” e a fixação do respectivo índice de construção em 0,60m2/m2, de acordo com o PDM da Maia.
É que o facto de não ser possível edificar naquela parcela tem que ser conjugado com o prédio no seu todo, onde, na área remanescente e fora da zona abrangida pela servidão, é possível implantar construções. Deste modo, apesar de não ser possível construir na parcela expropriada, esta área “non aedificandi” sempre seria susceptível de condicionar o tipo de construção a realizar na parte remanescente, tal como poderia ser utilizada como área não coberta, de apoio, eventualmente como logradouro de edifício ou edifícios a implantar.
Por conseguinte, pese embora a existência da dita servidão “non aedificandi”, todo o prédio, incluindo a área abrangida por esta, deve ter um valor unitário, atendendo ao efeito pretendido, que é a realização de uma construção.
Tal como se afirma no Acórdão da Relação do Porto de 9.2.2010 (p. 8477/06.4 TBMAI.P1, disponível in www.dgsi.pt.) “...quem alguma vez adquiriu um prédio para aí construir, sabe que não paga a um preço a área de implantação e a outro a área de jardim ou logradouro: o prédio tem um valor global. Se o que se pretende é o valor real da parcela, o preço que um comprador minimamente avisado daria pelo prédio em causa, sempre este seria unitário...”
Não há assim razão para na parcela expropriada utilizar um índice de construção diverso daquele que seria utilizado na parte remanescente do prédio, onde seria implantada a construção.
Por isso, esse índice de construção será o mesmo para todo o prédio, devendo situar-se em 0,60m2/m2, tal como é definido pelo PDM da Maia[3] para as áreas urbanas-urbanizáveis, predominantemente residenciais de nível 3 [(cfr. art. 17, nº 1, al. c)].
Acresce que a aplicação deste índice de construção por parte dos senhores peritos foi devidamente fundamentada nos seus relatórios de fls. 115 e segs. e 134 e segs, que se mostram coincidentes, na linha do que atrás se expôs. Com efeito, tendo estes mencionado que para aquela área o índice de construção é de 0,60m2/m2, escreveram a seguir que “apesar da parcela expropriada estar inserida em zona “non aedificandi”, o terreno foi avaliado no seu conjunto, uma vez que foi considerado que o valor do mesmo está relacionado com o índice de construção, independentemente de ser permitida ou não a construção na parcela.”
Nestes termos, mostrando-se acertadamente fundamentados os laudos periciais apresentado pelos cinco peritos, não se vislumbra qualquer motivo para optar pelo índice de construção (0,20m2/m2) que foi preconizado pelos senhores árbitros em sede de acórdão de arbitragem.
Assim, neste segmento, improcederá o recurso interposto pela entidade expropriante.
*
B) Na parte final das suas alegações, a entidade expropriante insurge-se também contra o valor atribuído às benfeitorias efectuadas - €380,00 – que sustenta dever ser reduzido a €300,00, apresentando como única razão para tal o facto de ser esta a quantia fixada no acórdão de arbitragem.Ora, os relatórios periciais de fls. 115 e segs. e 134 e segs., face ao que consta da vistoria “ad perpetuam rei memoriam”, consignaram a existência das seguintes benfeitorias: 3 castanheiros de 35 cm de DAP; 1 sobreiro de 30 cm de DAP e 1 choupo de 20 cm de DAP.
Avaliaram os três castanheiros em €100,00 cada um, o sobreiro em €50,00 e o choupo em €30,00, tudo perfazendo o valor de €380,00.
Também aqui, estando devidamente fundamentados os relatórios periciais e à míngua de argumentos apresentados pela entidade expropriante para diferente decisão, não se vislumbra razão para optar pelo valor de €300,00 defendido no acórdão de arbitragem.
Consequentemente, ainda nesta parte improcederá o recurso interposto pela entidade expropriante, impondo-se a integral confirmação da sentença recorrida.
*
Em conclusão:- Apesar da parcela expropriada se achar abrangida por servidão “non aedificandi”, se esta fizer parte de prédio onde é possível construir deve o solo respectivo ser pago com base em idêntico índice de construção, pois aquela proibição de construção não impede que a parcela expropriada seja utilizada como área não coberta, de apoio, ao edifício a implantar (eventualmente logradouro).
*
DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela entidade expropriante “B……., SA”, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da entidade expropriante.
Porto, 25.5.2010
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos
________________
[1] A referência feita nas alegações da recorrente (conclusão 17) ao índice de 0,06m2/m2 ficou a dever-se a manifesto lapso.
[2] Cfr. Perestrelo de Oliveira, “Código das Expropriações”, 2ª ed., pág. 87.
[3] Ratificado através da Resolução do Conselho de Ministros nº 33/94.