Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DELIBERAÇÃO SOCIAL
TÍTULO EXECUTIVO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
AQUISIÇÃO
DL 268/94 DE 1994/10/25 ART1 N2 ART6 N1.
II - É parte legítima, na execução movida pela Administração do Condomínio, o adquirente de fracção do condomínio a quem foi dado conhecimento da acta que deliberou a realização de obras de conservação no exterior do prédio.
III - Para a acta ser considerada como título executivo não se torna necessário que o executado a tenha assinado ou mesmo estar presente na Assembleia deliberativa, mas apenas que lhe seja comunicada a deliberação.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
1. No .. Juízo Cível da Comarca do ........, veio Pedro ............. deduzir embargos de executado à execução ordinária que Administração do Condomínio do Prédio sito ..............., veio este alegar que é parte ilegítima na presente execução porquanto o mesmo não teve qualquer intervenção na assembleia de condóminos que aprovou a realização das obras no exterior do prédio, sendo o valor reclamado encargo do anterior proprietário, já que adquiriu a fracção em data posterior à realização daquela.
2. Notificado o embargado/exequente para se pronunciar, veio aquele alegar ser absolutamente irrelevante a participação do executado na assembleia, tendo-lhe sido comunicada a respectiva deliberação, sendo o mesmo à data destas, proprietário da fracção. Por outro lado, alega que à data do pedido de pagamento, as obras não tinham sequer começado, pelo que deverá ser o adquirente a suportar o seu custo já que é ele e não o alienante a beneficiar das mesmas, ao ver aumentado o valor do seu imóvel
3. Os embargos vieram a ser julgados improcedentes. Inconformado com tal decisão dela recorre o embargante que, alegando, formula estas conclusões:
3.1- O executado/ embargante é dono e legitimo possuidor de uma habitação no décimo andar direito do prédio constituído em propriedade horizontal sito .........., com entrada pelo n° ......, correspondente à fracção "AAP", composta por uma arrecadação com o n° .. e por espaço n° .. de garagem na cave.
3.2- O embargante apenas adquiriu a fracção "AAP", por Escritura Pública de compra e venda celebrada em 12 de Maio de 2000.
3.3- O executado/ embargaste é parte ilegítima na presente execução, considerando-se que o mesmo não teve qualquer intervenção na Assembleia de Condóminos.
3.4- A acta da referida Assembleia de Condóminos foi aprovada no dia 11 de Fevereiro de 2000.
3.5- Sendo, por isso, o valor reclamado encargo da anterior proprietária da fracção, Maria ...........
3.6- A acta não constitui em relação ao executado título executivo uma vez que não foi por ele assinada.
3.7- Devendo, o executado/ embargaste ser considerado parte ilegítima na execução contra ele instaurada.
3.8- Neste sentido se pronunciou, aliás, o Acórdão da Relação do Porto, de 20.05.1996, in C.J. 1996, 3, 201, e o mesmo entendimento é perfilhado por Castro Mendes, in Direito Processual Civil (Acção Executiva), edição de 1971, pág.8.
3.9- Nas palavras de Penha Gonçalves, in Direitos Reais, 2' edição de 1993, pág. 132 e ss. "por se tratar de obrigações propter rem, se o proprietário de determinada fracção autónoma a vende, as prestações do condomínio vencidas no decurso da titularidade do alienaste, e não pagas, continuam a vincular o alienaste, não obstante a transmissão do seu direito".
3.10- Os embargos deveriam, por isso, ser julgados procedentes e provados e, em consequência disso a execução julgada extinta em relação ao executado/ embargaste.
4. São estes os factos provados:
4.1 O executado adquiriu em 12.05.2000 a Maria ............. a fracção “AAP”, composta por arrecadação com o nº .. e por espaço nº .. da garagem na cave, sito na ..............., representativa de 15,3% do valor total do prédio, descrito na .. Conservatória do Registo Predial do ..........
4.2. Em 11.02.2000 reuniu a Assembleia Geral de Condóminos do referido prédio, tendo sido aprovado um orçamento no valor de 49.046.400$00 (com IVA) para a realização de obras de conservação no exterior do prédio, conforme doc. nº 6 junto aos autos de execução cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
4.3. Foi também decidido que a quantia acima indicada seria paga pelos condóminos proporcionalmente ao valor das suas fracções, podendo o pagamento ser feito em quatro prestações, a realizar a primeira, correspondente a 30% do valor respectivos, até 05.03.2000; a segunda, correspondente a 30%, até 05.04.2000; a terceira, correspondente a 25%, até 05.05.2000 e a última, correspondente a 15% do valor total, até 15.06.2000, mediante a aviso feito pelos administradores a cada condómino com a indicação dos valores respectivos.
4.4. O valor relativo à fracção “AAP” é de 750.410$00.
4.5. Esse valor e respectivo plano de pagamentos foi comunicado ao executado em 31 de Maio conforme documento nº 7 junto aos autos de execução cujo teor se dá por integralmente reproduzido, mediante o qual o executado deveria pagar a 1º prestação no valor de 225.123$00 até 30.06.2000, a 2º prestação no valor de 225.123$00 até 31.07.2000, a 3ª prestação no valor de 187.602$00 até 31.08.2000 e a 4º prestação no valor de 112.561$00 até 30.09.2000.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
5. A questão posta nas conclusões, sabido que estas delimitam o objecto do recurso, nos termos do Artigo 684, n.º 3 do Código Processo Civil, é a de saber se o recorrente é parte ilegítima.
Prescreve o Artigo 1424 do Código Civil que salvo disposição em contrário, as despesas necessárias á conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
A obrigação de contribuir para estas despesas é uma típica obrigação propter rem. È uma obrigação que não decorre de uma relação creditória autónoma, mas do próprio estatuto do condomínio.
A obrigação propter rem, é a que decorre do estatuto de um direito real, e como tal se devem classificar as obrigações, de conteúdo positivo, decorrente de uma relação jurídica que confira a uma pessoa determinado domínio ou soberania sobre uma coisa.
Ora decorrendo a obrigação do estatuto de um direito real há que saber se essa obrigação acompanha o destino desse direito sempre que se opere uma modificação do respectivo sujeito.
A obrigação propter rem é uma obrigação conexa ou acessória de um direito real e desta conexão ou acessoriedade decorreria, sem necessidade de outras considerações, que a obrigação deve acompanhar sempre o direito a que está adjunta. (Obrigações Reais e Ónus Reais, H. Mesquita pág. 316).
No caso dos autos, foi decidido em Assembleia Geral proceder a obras nas partes comuns do edifício por valor também aprovado e com o pagamento efectuado por fases. As obras não estavam iniciadas á data em que o embargante adquiriu a fracção.
A obrigação surge no momento em que a Assembleia delibera efectuar essas obras e o modo do seu pagamento fraccionado pelos condóminos. A obrigação já existia á data em que foi alienada a respectiva fracção.
Nestes casos, e ainda segundo H. Mesquita na obra citada tratando-se de uma prestação de dare , já seria exequível a solução que mantivesse o alienante vinculado ao cumprimento. O mais razoável porém, face aos princípios que regem os direitos reais e ponderados os interesses em jogo, é, também neste caso, fazer recair a dívida sobre o adquirente da fracção autónoma.
O titular de um direito real está vinculado a determinadas obrigações e no caso da propriedade horizontal cada condómino tem que contribuir para as despesas necessárias á conservação das partes comuns.
Á data da transmissão o embargante tinha que ter conhecimento da necessidade das obras de conservação, pelo que não podia ignorar esse encargo. Não é assim colhido de surpresa.
Por outro lado, o mais provável é que na fixação contratual do preço tenha sido tomada em conta a circunstância da parte comum do edifício carecer de obras, obras essas que seriam de monta atendendo ao que iriam gastar, pelo que a reparação é um encargo para o adquirente embargante. Para além disso é o recorrente quem beneficia com essas obras, e se não foi alertado das mesmas e do seu custo por parte da alienante, terá sempre contra ela a possibilidade de exercer os respectivos direitos que julgue ter.
Tem que se ter em conta que á data da transmissão da fracção as obras não estavam iniciadas. Acresce a tudo quanto se deixou exposto que o Artigo 1424 n.º 1 do Código Civil tem natureza real, vinculando “erga omnes” dada a conexão funcional entre a obrigação e o direito real – é obrigado quem é titular do direito real –.
A obrigação propter rem vincula, assim, o adquirente da fracção e, consequentemente o embargante, que por isso é parte legitima na execução movida.
A obrigação do pagamento das despesas de conservação das partes comuns resulta tanto do disposto no Artigo 1424 do Código Civil como do disposto no Artigo 6º n.º 1 do Decreto-Lei 268/94 de 25/10, sendo certo que o n.º 2 do Artigo 1º, deste diploma, estatui que «as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para terceiros titulares de direitos relativos ás fracções».
Entende o recorrente que a acta não pode ser considerada como título executivo contra ele, uma vez que não assinou. O certo é que das disposições conjugadas constantes dos Artigos 1º e 6º do decreto-lei citados não resulta que para a acta ser considerada título executivo, tenha o executado que a assinar ou mesmo estar presente na Assembleia deliberativa.
O que se exige é que aos não presentes, e por isso não assinantes da acta, a deliberação lhes seja comunicada de acordo com o que dispõe o Artigo 1432 do Código Civil, e foi o que aconteceu em relação ao recorrente.
6. Face ao que se deixou exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso, e, consequentemente em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Porto, 16 de Dezembro de 2002
Manuel David da Rocha Ribeiro de Almeida
Bernardino Cenão Couto Pereira
António Augusto Pinto dos Santos Carvalho