Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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FORMA
ABUSO DE DIREITO
I- Relatório
B.......... e mulher C.......... intentou contra D.......... acção com processo ordinário, alegando fundamentalmente que celebrou com o Réu um verdadeiro contrato de arrendamento comercial em 1995 relativo à fracção autónoma identificada na petição inicial, celebrado em documento intitulado de contrato promessa de arrendamento comercial, mas que por não ter sido celebrado por escritura pública tem que se considerar nulo.
Alega que em 1999 por o Réu ter alegado dificuldades financeiras se celebrou outro contrato promessa de arrendamento comercial nos exactos termos do que anteriormente havia sido celebrado, reduzindo-se a renda para 200.000$00 continuando o Réu a pagar esta renda, deixando de a pagar em Dezembro de 2000 diante.
Em consequência pediu que:
1. se declare que os AA são os donos e legítimos possuidores da fracção autónoma em causa;
2. se declarem nulos os contratos de arrendamento referidos celebrados entre AA e Réu e se condene o Réu a entregar imediatamente a fracção livre e devoluta de pessoas e coisas e no estado em que se encontrava, condenando-se também o Réu a pagar ao Autor o montante de 21.947,11€ a titulo de rendas vencidas e não pagas ou de indemnização pelo uso e gozo do locado desde Dezembro de 2000 e até entrega efectiva da fracção ..
Em contestação o Réu, deduziu ineptidão da petição inicial por contradição entre o pedido e a causa de pedir e por impugnação alegou que foi objecto de uma inspecção dos serviços tributários e porque não tinha quaisquer recibos de renda comprovativos da despesa mensal que pagava pela utilização do locado foi objecto de uma liquidação oficiosa de IRS em que teria que liquidar ao Estado a quantia de 5.400 contos, liquidação que foi efectuada ao abrigo da lei do Mateus.
Alegou ainda que:
em Setembro de 1998 foi acordado entre os AA e o Réu que este deixaria de liquidar a renda até que fosse pago o valor da divida ao Estado;
- para a efectivação definitiva do contrato de arrendamento era necessário obter licença de utilização para o arrendado e que em reunião ficou acordado entre AA e Réu que dada a demora da obtenção daquela licença o Réu deixaria de pagar a renda até que o locado estivesse devidamente legalizado.
O réu deduziu também pedido reconvencional, reclamando a condenação dos AA , na parte em que não está subordinado à procedência da acção, a pagar-lhe uma indemnização no valor de 60.000,00 € acrescida de juros desde a citação até integral pagamento ou caso assim não se entenda e obtendo procedência o pedido formulado pelos AA, a condenação dos AA a pagar-lhe uma indemnização no valor de 60.000,00 € acrescida de juros desde a citação até integral pagamento bem como a pagar ao Réu indemnização pelos prejuízos sofridos a liquidar em execução de sentença.
No despacho saneador foi julgada improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial e tendo sido fixada a matéria de facto assente e elaborada a base instrutória veio a proceder-se a julgamento no final do qual a acção foi julgada parcialmente provada e procedente, decidindo-se:
1. declarar que os AA são os donos e legítimos possuidores da fracção autónoma identificada no n°1;
2. declarar nulo o contrato de arrendamento datado de Janeiro de 2000 referido no art. 18 da p. i. celebrado entre AA e Réu e condenou-se o Réu a entregar imediatamente a fracção em causa livre e devoluta de pessoas e coisas e no estado em que se encontrava, condenando-se também a pagar ao Autor as quantias correspondentes a rendas não pagas no montante mensal de 200.000$00 (997,60 € novecentos e noventa e sete euros e sessenta cêntimos) desde o mês de Dezembro de 2000 e até à data da efectiva entrega da fracção aos AA..
Quanto ao o pedido reconvencional foi o mesmo julgado improcedente dele se absolvendo os autores.
Inconformado com o decidido o réu recorreu, tendo concluído as suas alegações, pela forma seguinte:
1 - Com o presente recurso da matéria de facto pretende o recorrente pôr em causa a resposta aos quesitos 13°, 20°, 21°, 23°, 24°, 25°, 28°, 29°, 31° a 33°, 35° a 38° e 44°.
2 - Relativamente ao Quesito 13°: Nenhuma das testemunhas dos AA. confirma o teor deste quesito. A única testemunha que faz alusão ao mesmo, o Sr. E.........., referiu que «Eu segundo até o que me consta ele nunca pagou rendas». «Acertos de contas é capaz de ter havido». Mais referiu que pouco sabia já que «o meu pai sobre estas coisas fala pouco»_ É pois manifesto que este quesito tem que ser considerado não provado.
3 - Quanto ao quesito 20° , convêm desde logo referir que este quesito vem no seguimento da matéria vertida nos quesitos 17° a l9° e que consubstanciava a versão do Réu sobre o acordo que fez com os AA. para a ocupação da oficina a partir de 1991. Ou seja, tem por base matéria anterior à celebração do contrato promessa de arrendamento em 2000. Ora a testemunha F.......... referiu claramente «nunca passou qualquer recibo e por isso é que as Finanças me entraram pela porta». Este quesito tem pois que ser considerado como provado.
4 - Quanto ao quesito 21°, dúvidas não há que até à data da inspecção fiscal o contrato entre AA e Réu consistia em que o Réu faria, sempre que solicitado pelos AA., reparações nos veículos pessoais destes ou de veículos das varias empresas dos mesmos e no final do mês apresentaria o preço desses serviços que seria descontado na renda a pagar. Após essa data e dada a inspecção fiscal este modo de actuação deixou se ser viável. Mas até ai este relacionamento funcionou normalmente (é este o teor do quesito).Este quesito tem pois que ser considerado como provado.
5 - Já o quesito 23° referiu a testemunha F.......... que «O meu marido não tinha quaisquer documentos para mostrar. O meu marido telefonou ao Sr. B.......... a contar que estava lá as Finanças e que não tinha documentos para mostrar e não tinha recibos. O Sr. B.......... disse que o ajudava. O meu marido assumiu tudo e por fim e Sr. B.......... deixou-nos ficar mal. E depois disse que se virasse que não tinha nada haver». Cotejado por seu lado o documento de fls. 198/199 e, ao contrário do alegado pelo Tribunal «a quo» na sua motivação sobre a matéria de facto, facilmente se constata que as Finanças queriam saber se as instalações eram próprias ou arrendadas, tendo o A. referido em tal documento que «quanto às instalações referiu que não são suas, tendo acordado com o senhorio utilizar as instalações, reparando-lhe em troca os carros dele» (sublinhado nosso). Ou seja, dado que o Réu não tinha recibos de renda não pôde demonstrar perante as Finanças que suportava uma despesa com rendas pela utilização da oficina. Assim sendo as Finanças presumiram um valor de rendimento e não aceitaram qualquer tipo de custos. Relativamente ao quesito 23° deverá a resposta a tal quesito ser a seguinte: «Provado apenas que também pelo facto de o Réu não ter quaisquer recibos de renda comprovativos da despesa mensal que pagava pela utilização do locado, foi objecto de uma liquidação oficiosa de IRS em que teria de liquidar ao Estado a quantia de 5.400 contos.
6 - Relativamente ao Quesito 24° referiu a testemunha F......... que se recordava que o valor aumentou para 7 mil e tal contos porque iam pagar em prestações ao abrigo da Lei Mateus. Ora é facto público e notório que o Estado ao permitir o pagamento prestacional cobra juros moratórios e juros compensatórios, pelo que, o valor da divida teria forçosamente que aumentar. E a testemunha F.......... sem concretizar o valor certo aponta um valor aproximado. Relativamente ao quesito 24° deverá a resposta a tal quesito ser a seguinte: o Provado apenas que o Réu solicitou o pagamento prestacional da quantia referida na resposta ao quesito anterior ao abrigo da Lei Mateus, já que não tinha possibilidades para a liquidar a pronto, pelo que o valor em divida ascendia a cerca de 7 mil contos».
7 - Já o quesito 25° referiu a testemunha F.......... que «O Sr. B......... acordou nisso e disse que não pagávamos a renda enquanto estivéssemos a pagar a divida ao Estado». Este quesito tem pois que ser considerado como provado.
8 - Sobre os quesitos 28° e 29° estes quesitos referiu a testemunha F.......... não se lembra mas sabe que foi passado outro contrato. A oficina não está legal nem pode ser legalizada pois o vizinho de cima não assina. Sei que esteve lá um arquitecto e disse que aquilo não podia ser legalizado». Por sua vez a testemunha G.......... referiu que «Fez-se uma reunião e chegou-se a esse consenso de que o Sr. B......... prontificou-se a pagar tudo, no principio não, mas depois assumiu que pagaria todas as despesas necessárias à legalização. O Sr. B......... queria realmente resolver os problemas a bem, para que tudo ficasse legalizado. O Sr. B......... fez questão de pagar os honorários e essas despesas que vinham.». Ou seja, duvidas não há que existiu uma reunião em que se discutiu a forma de legalizar a oficina ocupada pelo Réu.
Relativamente ao quesito 28° deverá a resposta a tal quesito ser a seguinte: o Provado apenas que existiu uma reunião em que se obteve acordo entre A. marido e Réu no sentido de desencadear uma série de procedimentos burocráticos para a legalização da oficina» Relativamente ao quesito 29° deverá a resposta a tal quesito ser a seguinte: «Ambas as partes acordaram em diligenciar em comunhão de esforços a obtenção de toda a documentação necessária à obtenção de licença de utilização para o arrendado».
9 - Relativamente ao quesito 31° referiu a testemunha F.......... que o marido lhe contou que o Sr. B.......... lhe garantiu que só pagaria renda quando a oficina estivesse legalizada. Mais disse que «Nós só deixamos de pagar a renda depois da reunião que houve com o arquitecto». Ora a reunião com o arquitecto ocorreu em Novembro de 2000, pelo que o depoimento da testemunha tem toda a lógica e coerência. O tribunal «a quo» chama à colação para dar como não provado este quesito a carta de fls. 202/203. O que não deixa de ser surpreendente já que se trata de um documento de uma das partes e que veicula a sua versão dos factos! Era a mesma coisa que o A. marido houvesse prestado depoimento de parte e alegasse factos que o favorecessem e essa mesma alegação fosse tomada em conta pelo Tribunal. Aliás convém precisar que o teor da carta não transmite o sentimento e a realidade que se plasma na decisão recorrida. Senão vejamos: o A. marido escreve a carta desde logo por que terá existido uma violenta discussão entre a A. mulher e a esposa do Réu em que esta lhe terá chamado peixeira e lhe desligou o telefone. Nessa carta começa por referir que a A. mulher telefonou para o Sr. D.......... porque soube que as rendas não estavam a ser pagas. E a mulher do Sr. D.......... transmitiu que tal se devia à falta de legalização e que até lá não pagavam. Ou seja, da própria carta ressalta a versão sempre trazida aos autos pelo Réu e que constava do quesito 31°. O problema é que o A. marido terá, mais uma vez, escondido aos seus familiares (neste caso à sua mulher) o acordo que efectuou com o Réu marido relativamente ao não pagamento das rendas e quando esta soube que as mesmas não estavam a ser pagas foi ela que ligou para o Réu. Cabe perguntar porquê? É simples é que o A. marido sabia perfeitamente o acordo que tinha efectuado com o Réu D.........! Aliás a este respeito voltamos a citar as palavras do filho dos AA. E.......... que referiu que «o meu pai sobre estas coisas fala pouco» e que a família sempre se opôs ao negócio efectuado entre o A. marido e o aqui Réu. Aliás o A. marido reconhece na carta que entregava ao recibos de renda sem receber as mesmas. Assim no ultimo parágrafo da primeira página refere que «ainda este ano fui penalizado no meu IRS pelo facto de ter dado como recebida a renda que como sabe (até porque foi portador de 2 recibos) esses 2.000 contos ou 2400 foram tão só para a legalização da contabilidade dele». (sublinhado nosso). Este quesito tem pois que ser considerado como provado.
10 - Já relativamente ao quesito 32°, conforme resulta do auto de ocorrência de fls. 201 foi exigido ao Réu a legalização da oficina, já que lhe foi dado o prazo de um ano para a obtenção da licença de utilização do estabelecimento. Relativamente ao quesito 32° deverá a resposta a tal quesito ser a seguinte: «Já que entretanto, no mês de Outubro de 2000, o Réu tinha sido confrontado com uma inspecção de um técnico camarário que lavrou auto de ocorrência exigindo a legalização do locado.
11 - Quanto ao quesito 33°, a resposta a este quesito só pode ter resposta afirmativa. Desde logo está provado pelo teor das respostas aos quesitos 29° e 30° que havia um acordo entre AA. e Réu para a legalização da oficina. Da carta junta a fls. 202 e 203 dos autos é o próprio A. marido que não vai dar seguimento à legalização da garagem. Relativamente ao quesito 33° deverá a resposta a tal quesito ser a seguinte: «Entretanto e agindo contra o acordado anteriormente com o Réu, o A. marido manifestou que não iria dar seguimento à legalização do locado».
12 - Já relativamente ao quesito 35° não se percebe a razão pela qual o Tribunal «a quo» alterou a redacção do quesito. Na verdade, a testemunha E......... referiu que os automóveis Lancia e Fiat estavam na garagem no momento em que o Réu passou a utilizá-la para a sua actividade por conta própria. Este quesito tem pois que ser considerado como provado com o teor que consta da base instrutória.
13 - E o mesmo se diga da resposta negativa ao Quesito 36°. A resposta negativa a este quesito é difícil de entender, já que a resposta positiva ao mesmo resulta, desde logo, de um raciocínio lógico e racional sobre se estando dois carros a ocupar um determinado espaço tal ocupação minora a utilização total desse espaço para uma determinada actividade. Mas sobre este quesito referiu a testemunha F.......... que «os carros estão a ocupar 2 lugares de carros que não podem ser utilizados». Este quesito tem pois que ser considerado como provado.
14 - Quanto ao quesito 37°, referiu a testemunha F.......... «o meu marido disse ao Sr. B........ que os carros estavam a estorvar». Este quesito tem pois que ser considerado como provado.
15 - E relativamente ao quesito 38, estando provado que os dois automóveis se encontram na oficina do Réu desde 1991 duvidas não haverá que ocuparam o referido espaço durante cerca de 4000 dias. Pediu o Réu uma indemnização de € 60.000 que atentos os valores de mercado que se cobram para o depósito e estacionamento de veículos é perfeitamente razoável. Este quesito tem pois que ser considerado como provado.
16 - Finalmente e relativamente ao quesito 44°, nenhuma das testemunhas dos AA. confirma o teor deste quesito. Senão vejamos, a testemunha I.......... referiu que «estavam os dois carros cobertos com um pano». Mais referiu que não sabia que negócio foi feito entre os AA. e o Réu relativamente aos carros. Já a testemunha E.......... referiu que «eu creio que a reparação não começou». Mas a testemunha F......... referiu que «um dos carros não está acabado por causa de uma suspensão que foi para ......... para uma oficina do B........... De chaparia do que era do meu marido os carros estão prontos.». Este quesito tem que ser considerado como não provado.
17 - Quanto ao mérito da sentença, o Tribunal «a quo» considera que apesar de as partes terem denominado o contrato celebrado em 1 de Janeiro de 2000, de «contrato promessa de arrendamento», tiveram a intenção de celebrar um contrato de arrendamento.
18 - Desde já se diga que ao contrário do alegado na sentença recorrida da matéria de facto provada não se pode retirar qualquer consequência sobre se as partes queriam celebrar um contrato promessa ou um contrato definitivo de arrendamento.
19 - Mais grave ainda - a sentença recorrida refere que o Réu na sua contestação aceita que foi celebrado um contrato de arrendamento e não um contrato promessa!!
20 - O que não corresponde à verdade já que nos artigos 24° a 27° e 37° a 43° da contestação o Réu sempre defendeu que estávamos perante um contrato promessa de arrendamento.
21 - E no caso «sub judice» atento o disposto no artigo 236° do CC dúvidas não haverá que se trata de um contrato promessa de arrendamento.
22 - Já que as partes tiveram o cuidado de fazer depender a celebração da escritura pública da obtenção de toda a documentação necessária para a efectivação da mesma Vide cláusula sétima do contrato promessa).
23 - Dúvidas não há que ambas as partes sabiam que não podia ser efectuada escritura de arrendamento enquanto não se obtivessem os documentos necessários - maxime a licença de utilização que os AA. sabiam perfeitamente que não existia (conforme resulta da matéria de facto provada).
24 - Violou a sentença recorrida o disposto nos artigos 236° e 410° do Código Civil.
25 - Ora sendo válido o contrato promessa celebrado entre A. e Réu a presente acção está votada ao insucesso.
26 - Já que os A-A. teriam que ter pedido a resolução do contrato promessa de arrendamento o que não fizeram.
27 - Por outro lado, e não menos importante, os AA. ao virem agora levantar a questão de que estaríamos perante um contrato de arrendamento, que existindo seria nulo já que foi celebrado por documento particular (tese esta que foi acolhida na sentença recorrida agiram em manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, já que os mesmos sempre inculcaram no Réu que a celebração do contrato visava legalizar a ocupação do espaço e nunca esconderam que iriam proceder à legalização do mesmo.
28 - Ora tendo presente a matéria de facto que consta dos autos é manifesto o abuso de direito dos AA., nomeadamente, por terem violado a proibição do venire contra factum proprium, já que: o A celebrou de livre e espontânea vontade o contrato promessa datado de 1 de Janeiro de 2000, os AA. sabiam que a garagem não tinha licença de utilização, os AA. acordaram com o Réu em tratar da legalização da oficina, os AA. há mais de 11 anos que permitiam que o Réu ocupasse a mesma referida oficina.
29 - Assim, sendo e existindo manifesto abuso de direito nunca o Tribunal «a quo» deveria ter entendido que estávamos perante um contrato de arrendamento comercial nulo por falta de forma.
30 - Violou a sentença recorrida o disposto no artº 334° do Código Civil.
31 - Ao contrário do plasmado na sentença recorrida, o aqui Réu provou inequivocamente a existência de um acordo com os AA. de que não haveria lugar ao pagamento de renda enquanto a legalização da oficina não estivesse concluída.
32 - Tendo conforme requerido no presente recurso que ser considerado provado o quesito 31 ° nunca poderia o R. ser condenado a pagar aos AA. quaisquer quantias a titulo de rendas.
33 - Atento o facto de o Réu considerar que a matéria constante dos quesitos 35° a 38° tem que ser considerada como provada, deveria o Tribunal a quo ter condenado os mesmos na liquidação ao R. da quantia de € 60000 a titulo de indemnização pelo deposito dos dois veículos automóveis.
34 - Por último, o Réu solicitou que, caso fosse considerada procedente a acção, os AA. fossem condenados a pagar ao Réu uma indemnização a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos sofridos.
35 - Sobre este pedido não se percebe como é que se pode afirmar que o Réu não fez prova de que a falta de licença de utilização era imputável aos AA.
36 - Na verdade, o Réu provou inequivocamente que não tinha conhecimento da ilegalidade da oficina, tendo tomado conhecimento de tal facto quando foi visitado por um arquitecto na sequência do auto de ocorrência efectuado por um fiscal da CM......... vide respostas positivas aos quesitos 28° a 32° e respostas negativas aos quesitos 45° e 46° - em que aos AA. cabia provar que o Réu sabia da falta de licença de utilização e que lhe cabia obter a referida documentação).
37 - Também não se percebe como é que não se provou a culpa dos AA. na não obtenção da referida licença. Sobre esta matéria remetemos para o que já foi dito relativamente ao quesito 33° - é o próprio A. que confessa que não vai proceder à legalização da oficina!!
38 - Assim sendo está cabalmente provada a culpa dos AA. já que a nulidade do contrato deriva única e exclusivamente da inexistência de licença de utilização cuja obtenção cabia aos AA. na qualidade de proprietários do imóvel.
Houve contra-alegações onde se sustenta o decidido em sentença.
Corridos os vistos, cumpre decidir:
II- Fundamentos
a)- A matéria de facto provada.
a) A fracção designada pela letra A do prédio sito na Rua Sargento Abílio, n° 69, constituído em propriedade horizontal, inscrito na matriz urbana sob o art° 9923-A, e descrito na .. Conservatória do Registo Predial do .......... sob o n° 7441, fracção essa correspondente a um armazém sito no R/C daquele mesmo prédio, está inscrita em nome dos AA - conforme certidões juntas e aqui dadas por integralmente reproduzidas, doc. 1 e 2 da p.i.;
b) Fracção que os AA adquiriram por escritura publica de compra venda outorgada em 18 de Novembro de 1982, no .. Cartório Notarial do .........., conf. doc. 2 da p. i.;
c) Teor do documento junto a fls. 17 e ss. dos autos (documento intitulado de contrato promessa de arrendamento comercial) que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais;
1 Os AA, por si e seus antecessores e ante retentores, há mais de 20 e 30 anos, vêm usando, fruindo e dispondo, pagando os impostos e colhendo os frutos, por actos repetidos e sempre renovados, ininterruptamente, à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém e na ignorância de lesar seja quem for, como coisa sua , e na crença de exercer um direito próprio;
2. Os Autores desde a data de aquisição do prédio identificado em a), usaram, fruíram e dispuseram o imóvel como armazém e local de manutenção de viaturas de colecção;
3. Pelo menos a partir de 1988 o serviço oficinal era efectuado pelo Réu;
4. Em 1991 o Réu abordou o Autor marido no sentido de este lhe arrendar o identificado imóvel para a reparação automóvel;
5. Na sequência das negociações o Autor acedeu a dar aquele local de arrendamento ao Réu para armazenamento e manutenção de viaturas;
6. Ficou acordado que o Réu pagaria a quantia de 300.000$00 mensais;
8. O Réu tomou conta da fracção, recebendo as chaves e entrando no seu gozo mediante aquela retribuição;
10. Autor e Réu elaboraram o contrato promessa de arrendamento referido em c) acordando o montante da renda na quantia de 200.000$00 mensais;
11. E a partir dai o Réu começou a pagar a nova renda;
12. O Réu se manteve no arrendado;
13. O Réu deixou de pagar a renda relativa a Dezembro de 2000, bem como as que se venceram posteriormente;
14. O Réu pelo menos a partir de 1988 passou a prestar serviço para o A. marido;
15. Prestando o referido serviço todos os dias da semana, entre as 18h30m e as 20h30m (ou seja, depois de sair da sua própria oficina) e aos sábados;
16. Sendo certo que o Réu procedia à reparação de veículos de colecção do A. marido e de carros de competição do filho dos AA.;
17.Em 1991 foi acordado verbalmente entre o Réu é os AA. que o mesmo passaria a utilizar o imóvel sito no rés do chão do n°.. da Rua .........., para a reparação, por conta própria de veículos automóveis;
18. Liquidando o Réu aos AA. a quantia de 300.000$00/mês;
19. Foi efectuado um acordo entre os AA. e o Réu que consubstanciava o seguinte: o Réu faria, sempre que solicitado pelos AA., reparações nos veículos pessoais destes ou de veículos das várias empresas dos mesmos e no final do mês apresentaria o preço desses serviços que seria descontado na renda a pagar;
21. O Réu em 1998 foi objecto de uma inspecção dos serviços fiscais;
22. Nessa inspecção foi o Réu questionado sobre se as instalações eram próprias ou arrendadas;
23. O Réu foi objecto de uma liquidação oficiosa de IRS em que teria de liquidar ao Estado a quantia de 5.400 contos;
24. O Réu solicitou o pagamento prestacional da quantia referida na resposta ao quesito anterior ao abrigo da lei Mateus;
26. Em meados de 1997 tinha sido renegociado o valor mensal da renda para 250.000$00;
30. Em Novembro de 2000 foi efectuada uma reunião entre o A marido e o Réu com a presença de um arquitecto, reunião na qual se discutiram as diligências necessárias à obtenção da licença de utilização para o locado;
31. (Na sentença omitiu-se o nº 31);
32. No mês de Outubro de 2000 foi realizada uma inspecção por um técnico camarário que lavrou o auto de ocorrência que constitui o documento junto a fls. 201 dos autos;
33. Por carta datada de 1.5.01 e que constitui o documento de fls. 202 e 203 dos autos , o A declarou que não ia dar seguimento à legalização do locado;
35. Provado que se encontram no locado dois automóveis propriedade dos AA: Lancia matrícula BE-..-.. e um Fiat matrícula MT-..-..;
39. Para comprar ou adquirir por trespasse um estabelecimento de reparação de automóveis com características semelhantes ao que actualmente detém o Réu terá que dispor de uma quantia que se reputa não inferior a € 100.000,00;
40. Ao ter que encerrar o seu estabelecimento e mudar de instalações o Réu vai perder clientela;
41. E vai ficar impedido de auferir quaisquer rendimentos durante o período de tempo que mediar entre a entrega do estabelecimento aos AA. e a retoma da sua actividade noutro estabelecimento;
42. As duas viaturas referidas já se encontravam no armazém para reparação quando o Réu tomou de arrendamento o armazém;
43. E aí continuaram para que o Réu terminasse a reparação;
44. O que nunca veio a acontecer;
b)-O recurso de apelação.
É pelas conclusões que se determina o objecto do recurso (arts.684º, nº 3 e 690º, nº1 do CPC), salvo quanto às questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito em julgado.
Vejamos, pois, do seu mérito.
1-A primeira questão diz respeito à impugnação da decisão da matéria de facto:
Quanto a ela o Réu impugna a resposta aos quesitos 13°, 20°, 21°, 23°, 24°, 25°, 28°, 29°, 31° a 33°, 35° a 38° e 44°.
Deve aqui referir-se que o R. não faz a impugnação nos exactos termos em que se dispõe no nº 2 do artº 690-A do CPC, já que muito embora mencione os depoimentos em que sustenta a sua discordância, não identifica, por referência ao assinalado na acta, o início e termo na gravação do respectivo depoimento (artº 522-C, nº 2 do CPC, ex-vi artº 690-A nº 2 do CPC).
Porque se trata tão só de uma imprecisão na impugnação apresentada, não há lugar nestas circunstâncias à cominação de rejeição do recurso e passaremos a apreciar a impugnação da matéria de facto em causa, ouvindo contudo todos os depoimentos invocados e os demais, uma vez que só assim se poderá ter uma exacta compreensão dessa impugnação.
Os quesitos objecto da impugnação tinham a seguinte formulação:
13)- O Réu deixou de pagar a renda relativa a Dezembro de 2000, bem como as que se venceram posteriormente?
20)- Sendo certo que os AA. nunca passaram qualquer recibo de renda ao Réu?
21)- Este modo de relacionamento entre AA e Réu funcionou normalmente até 1998, ano em que o Réu foi objecto de uma inspecção dos serviços fiscais?
23)- Considerando que o Réu não tinha quaisquer recibos de renda comprovativos da despesa mensal que pagava pela utilização do locado, foi o Réu objecto de uma liquidação oficiosa de IRS em que teria que liquidar ao Estado a quantia de 5.400 contos?
24)- Como o Réu não tinha quaisquer possibilidades de liquidar a referida quantia ao Estado, solicitou o pagamento prestacional ao abrigo da Lei Mateus, pelo que o valor em divida ascendeu a 7.500 contos ?
25)- Em Setembro de 1998, e dado que o Réu assumiu a culpa perante os serviços fiscais (dado que o A. marido não queria ser objecto de uma inspecção fiscal) foi acordado entre os AA. e o Réu que este deixaria de liquidar a renda até que fosse pago o valor em divida ao Estado?
28)- Nessa reunião foi comunicado pelo A. marido ao Réu que o locado não tinha licença de utilização, pelo que seria necessário desencadear uma série de procedimentos burocráticos e administrativos para a obtenção da mesma?
29)- Tendo nessa reunião ambas as partes acordado em diligenciar em comunhão de esforços a obtenção de toda a documentação necessária à obtenção de licença de utilização para o arrendado?
31)- Nessa data foi acordado entre os AA. e o Réu que este deixaria de pagar a renda até que o locado estivesse devidamente legalizado?
32)- Já que entretanto, no mês de Outubro de 2000, o Réu tinha sido confrontado com uma inspecção de um técnico camarário que lavrou auto de ocorrência exigindo a legalização do locado, sob pena de o mesmo ser encerrado compulsivamente pela Câmara Municipal do ..........?
33)- Entretanto e sem que nada o fizesse prever os AA, agindo contra o por eles acordado anteriormente com o Réu, manifestaram que não iriam dar seguimento à legalização do locado?
35)- Desde Outubro de 1991 que estão estacionados/depositados no locado do Réu 2 automóveis propriedade dos AA: Lancia matricula BE–..–.. e um Fiat matricula MT–..–..?
36)- O facto de os referidos veículos estarem depositados no estabelecimento do Réu, impediu e impede o mesmo de usufruir e tirar o máximo proveito do espaço por si arrendado aos AA?
37)- Os AA apesar de interpelados diversas vezes pelo Réu para os retirar do seu estabelecimento nunca o fizeram.?
38)- Os referidos dois veículos ocuparam o referido espaço durante cerca de 4000 dias ocupação a que corresponde quantia não inferior a € 60.000,00?
44)- O que nunca veio a acontecer?
Quanto à matéria do quesito 13º diz o recorrente que nenhuma das testemunhas dos AA. confirma o teor deste quesito.
Perguntava-se neste quesito se o Réu deixou de pagar a renda relativa a Dezembro de 2000, bem como as que se venceram posteriormente.
Estão em causa rendas que eram pagas numa forma de acerto entre o trabalho prestado pelo R. em viaturas do autor e o montante por mês a pagar pela ocupação da garagem, como foi reconhecido em depoimento prestado pela própria esposa do R. e também pelo filho do A.
Foi também a testemunha F.......... que em depoimento reconheceu que após a reunião de Novembro de 2000 (data apurada pelo depoimento das testemunhas arquitecto H.......... e G.......... que nela participaram) não pagaram qualquer renda, na modalidade em que o vinham fazendo, embora para o facto tenha apresentado uma versão que não é confirmada relativamente ao que ocorreu na aludida reunião.
Segundo a testemunha F.......... nessa reunião (na qual não participou, mas sim seu marido, juntamente com o A., o G.........., o arquitecto H.......... e o advogado do réu, em cujo escritório ocorreu) o A. teria dito que o R. só pagaria renda quando a garagem estivesse legalizada. Mas este depoimento não foi sustentado (o que coloca em causa a sua credibilidade em termos do depoimento que prestou) pelas pessoas que estiveram presentes nessa reunião que claramente disseram nada disso terem ouvido, mas tão só que o A. se terá responsabilizado pelo pagamento de parte das despesas com a legalização da garagem objecto da reunião.
Portanto, a resposta ao quesito 13º está de harmonia com a prova produzida, nada relevando para esta matéria as referências que são feitas pelo recorrente aos extractos do depoimento do filho do A. E.......... .
Os quesitos 20º e 23º correspondiam a matéria alegada pelo R. que afirmava nunca lhe ter sido passado qualquer recibo de renda e que foi isso que levou a que o R. fosse objecto de uma liquidação oficiosa de IRS.
Relativamente a estes aspectos o tribunal referiu na sua motivação de fls. 218 a 221, que a prova testemunhal revelou ter um conhecimento insuficiente sobre o acordo estabelecido entre as partes quanto à utilização da garagem, ressaltando contudo dos depoimentos do filho do A. e da esposa do R. que esse acordo se traduzia na factualidade que foi respondida afirmativamente aos quesitos 17º a 19º.
Relativamente a recibos de renda o processo contém o documento de fls. 106 (onde é referida a existência de dois recibos de rendas), o que sendo certo que se reportam a uma fase (ano de 2000) em que havia sido assinado já um contrato promessa escrito, afasta de algum modo a afirmação de nunca terem sido passados recibos, como sustentou a depoente F.......... (que estranhamente revelou também não conhecer que seu marido tivesse assinado o aludido contrato promessa).
Quanto à não existência de recibos na fase anterior a 2000, a única testemunha que a isso se refere é a esposa do R., mas como se observa o seu depoimento apresenta relativamente a essa matéria uma incongruência , já que o objecto da liquidação das Finanças (auto de fls. 198/199) afasta que tenha sido pela inexistência de falta de recibos de renda que esse auto se tenha processado, sendo que, como se disse ela nunca admitiu a existência de qualquer recibo.
Daí que perante a inexistência de prova clara se apresentem como correctas as respostas de não provado ao quesito 20º e de forma explicada a do quesito 23º, além de que há que atentar em aspectos que este Tribunal não pode captar na gravação ,no que foi referido na motivação das respostas de que o depoimento da testemunha H.......... “não é de considerar convincente”.
O quesito 21º tem a resposta lógica e possível dentro do contexto de prova em que se respondeu aos anteriores 17º a 20º.
Também a resposta ao quesito 24º corresponde à analise objectiva do que ocorreu confirmado pela testemunha F.......... que declarou terem requerido o pagamento em prestações ao abrigo do Plano Mateus, o que era então legal, não conseguindo confirmar contudo com exactidão o montante que efectivamente tiveram de suportar na totalidade às Finanças (o que não seria difícil de efectuar através dos correspondentes pagamentos efectuados).
A resposta de não provado ao quesito 25º resulta claramente dos depoimentos das testemunhas G.......... e arquitecto H.......... que estiveram presentes numa reunião para tratar da legalização da garagem e onde nunca ouviram o A. assumir qualquer tipo de responsabilidade que não fosse o suportar parte das despesas com as formalidades de legalização do arrendado em termos da alteração do seu fim.
A única pessoa que refere que o A. teria assumido o compromisso de não receber rendas enquanto o R. não pagasse as suas obrigações fiscais, foi a testemunha F.........., que não esteve presente nessa reunião onde isso fosse tratado, sendo que isso de maneira alguma foi confirmado pelas pessoas que aí estiveram presentes.
Portanto a resposta de não provado está correcta em face da inexistência de prova convincente e contextualizada. Não se pode só tomar em conta o que a testemunha F.......... depôs. Há que atentar se o que ela disse, tem lógica e se tem coerência fundamentada com o que foi dito pelas restantes testemunhas que tiveram presença nos factos.
Repare-se que o depoimento da testemunha F.......... é reportado tão só a conversas que terá tido com o autor, sem que mais ninguém as tenha ouvido (ao longo do seu depoimento referiu várias vezes que o Sr. B.......... conversava muito consigo e até dizia que gostava de conversar com ela).
Porém isto é muito pouco, para por si só permitir a alteração das respostas no sentido pretendido, quando no processo existem duas posições diametralmente opostas.
Relativamente aos quesitos 28º e 29º:
Já se disse que a reunião ocorreu em Novembro de 2000 e a mesma foi promovida pelo testemunha G.........., após o R. lhe ter comunicado a visita de um técnico Camarário a exigir a legalização do locado e foi a pedido do R. que aquele G.......... contactou o Arquitecto H.........., pessoa sua conhecida, para em reunião, para a qual convocaram também o A., tratarem (no escritório do advogado do R.) da legalização da garagem .
O arquitecto trataria da legalização logo que lhe apresentassem os documentos em falta necessários, propondo-se o A. (que não teve a iniciativa da reunião) assinar tudo o que fosse necessário para tal e a pagar também parte das despesas juntamente com o R.
Por sua vez o G.......... encarregou-se de contactar o vizinho de cima da garagem para que assinasse a alteração do fim da mesma, o que não obstante as diligências que efectuou não conseguiu alcançar o objectivo pretendido na aludida reunião.
Portanto as respostas estão correctas em função da prova produzida.
As respostas aos quesitos 31º a 33º estão de harmonia também com a prova que já se referiu e analisou e perante o documento de fls. 201.
Relativamente ao quesito 35° a resposta que foi dada ao quesito traduz exactamente a realidade dos depoimentos, já que não se pode pretender que a resposta inclua a data de “desde Outubro de 1991”, quando a prova (I.........., filho do A. e esposa do R.) confirma que as viaturas em causa se encontram no local desde antes da data em que o R. passou a exercer aí por conta própria a sua actividade.
Repare-se que ao quesito 42 foi dada resposta positiva e em relação a esta matéria que está directamente relacionada com o quesito 3º, o recorrente não impugna a resposta de provado que lhe foi dada.
E quanto aos quesitos 36º a 38º claramente que não se provou a versão do R. no sentido de ter interpelado o A. para levantar os veículos da garagem.
Ao contrário, os depoimentos claros e seguros das testemunhas I.......... e filho do A. dizem-nos que foram lá várias vezes para levantar os veículos e sempre lhes foi impossibilitada a entrega alegando-se sempre vários motivos, de entre os quais se salienta o facto de estarem numa parte da garagem que implicava que outros tivessem de ser retirados antes e porque eles próprios ainda não estavam reparados.
E também a testemunha J.......... declarou que foi lá com o seu patrão com vista a levarem as viaturas para reparar em outra oficina e não conseguiram levá-las então.
Nesta perspectiva as respostas a estes quesitos não podiam deixar de ser negativas, pois que o pressuposto de interpelação do R. ao autor não se verificou, mas sim o contrário.
Finalmente e relativamente ao quesito 44°, basta atentar que a própria esposa do R. embora tenha referido que as viaturas do A. estavam prontos de chaparia, reconheceu que as mesmas (pelo menos uma) não estavam reparadas e em condições de funcionar (precisariam de ser rebocadas) por causa de algumas peças, como declarou. Contudo e por outro lado o depoimento das testemunhas I.......... e filho do A. foi no sentido de que essas viaturas nunca chegaram a ser reparadas e que mesmo solicitada assim a sua entrega ao A., o R. não fez, alegando sempre desculpas.
Portanto, não vemos razão também face aos depoimentos prestados para alterar esta resposta, sendo aqui mais uma vez de relevar a forma como o tribunal melhor pôde formar a sua convicção em face do imediatismo com que toda a prova foi produzida.
Acresce aqui finalmente referir o que se vem entendendo a este respeito na jurisprudência deste Tribunal:
A garantia de um duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação de toda a matéria de facto, visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente, excepcionais erros de julgamento.
Por outro lado a valoração de um depoimento pelo julgador é algo de absolutamente imperceptível na gravação da prova, sendo esta percepção insindicável pelo Tribunal da Relação, por este não ter tido intervenção na acção, tanto mais que se considera feita com alguma subjectividade (cfr. relatório do Dec.Lei n.° 329- A/95, de 12 de Dezembro).
Na apreciação da prova testemunhal (cfr. também Abrantes Geraldes- Temas da Reforma de Processo Civil, II vol. pág.186) o tribunal de 1ª instância tem ao seu alcance muito mais do que a Relação, nomeadamente a aparência das testemunhas, as suas reacções e outros comportamentos, de sorte que a alteração da matéria factual, com base apenas em gravações, deve ser feita de modo muito cauteloso.
Por tudo o exposto e porque após audição dos depoimentos que se referiram não encontramos razões objectivas para alterar as respostas que foram impugnadas, mantém-se toda a factualidade que o tribunal de 1ª instância considerou como provada nos termos em que respondeu à base instrutória.
2-O mérito da sentença:
Perante a factualidade provada vejamos então o mérito da sentença nos termos em que é objecto da apelação:
Antes demais convém ter presente que a factualidade agora assente não se coaduna com a que o recorrente tem como provada para efeitos das suas conclusões.
Analisemos, contudo as questões que aí são suscitadas:
Diz o recorrente que, ao contrário do alegado na sentença recorrida da matéria de facto provada não se pode retirar qualquer consequência sobre se as partes queriam celebrar um contrato promessa ou um contrato definitivo de arrendamento. E argumenta ainda que atento o que defendeu na contestação -artigos 24° a 27° e 37° a 43°- e face ao disposto no artigo 236° do CC dúvidas não haverá que se trata de um contrato promessa de arrendamento, já que as partes tiveram o cuidado de fazer depender a celebração da escritura pública da obtenção de toda a documentação necessária para a efectivação da mesma, conforme cláusula sétima do contrato promessa.
Defende assim o recorrente a existência de um contrato promessa de arrendamento, dizendo que ambas as partes sabiam que não podia ser efectuada escritura de arrendamento enquanto não se obtivessem os documentos necessários - maxime a licença de utilização que os AA. sabiam perfeitamente que não existia.
Este enquadramento jurídico que o recorrente pretende definir e fixar tão só na existência de um contrato promessa, não tem contudo aquela qualificação jurídica.
Os autores e réu celebraram, é certo, o contrato que denominaram de contrato promessa de arrendamento, mas tiveram desde logo a intenção de o fazer funcionar como um verdadeiro contrato de arrendamento, já que os autores proporcionaram ao R. o gozo do locado e este por sua vez passou a ocupá-lo mediante uma retribuição que por escrito foi acordada em Janeiro de 2000, em 200.000$00/mês (não estando aqui em causa a apreciação de todo o tempo que esta mesma situação já vinha ocorrendo desde 1991, com remuneração de 300.000$00/mês).
Portanto é este o sentido normal das declarações feitas pelo autor e réu no aludido contrato promessa e como tal têm de ser interpretadas à luz do disposto no artº 236º nº 1 do CC.
E como é referido na sentença a jurisprudência vem considerando que esta situação corresponde a um verdadeiro contrato de arrendamento, como mais adiante voltaremos a esclarecer.
Nesta perspectiva não foram, assim, violadas as disposições dos artºs 236° e 410° do Código Civil, porque não está aqui em causa como refere o apelante na conclusão 26 que os A-A. teriam que ter pedido a resolução do contrato promessa de arrendamento o que não fizeram, pois que verdadeiramente não se trata de tal contrato.
A forma como o contrato foi celebrado, na modalidade de contrato promessa foi porque (como alias é reconhecido pelo recorrente nas conclusões 22 e 23) ambas as partes sabiam que não podia ser efectuada escritura pública de arrendamento enquanto não se obtivessem os documentos necessários -maxime a licença de utilização, sendo que as partes para tanto consignaram expressamente isso na clausula 7ª desse contrato promessa que refere “a escritura será celebrada depois de obtida a documentação burocrática necessária para a efectivação da mesma”.
Estamos, pois, perante um contrato que passou a funcionar como um verdadeiro contrato de arrendamento comercial, onde o réu fazia a reparação de veículos.
3-Quanto à nulidade do contrato por vício de forma:
Os autores intentaram esta acção com o fundamento na nulidade do contrato por falta de forma exigindo a restituição do arrendado e o pagamento das rendas não pagas desde Dezembro de 2000.
O recorrente defende que esta conduta dos autores constitui um manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, já que os mesmos sempre inculcaram no Réu que a celebração do contrato visava legalizar a ocupação do espaço e nunca esconderam que iriam proceder à legalização do mesmo.
Em primeiro lugar há que referir que o decidido em sentença quanto à nulidade do contrato em causa está correcto e de harmonia com o disposto no artº 7º nº 2-b) do Regime do Arrendamento Urbano (RAU).
Esta disposição reproduz o nº 1 do artº 1029º do CC, impondo a redução a escrito dos arrendamentos para comércio, indústria e exercício de profissão liberal.
Não contendo o artº 7º norma similar à do revogado nº 3 do citado artº 1029º do CC, a não redução do contrato de arrendamento comercial a escritura pública determinará a nulidade do contrato, não nos termos híbridos daquele nº 3, mas nos termos gerais do artº 286º do CC.
Neste caso quer o locador quer o locatário podem, a todo o tempo invocar a invalidade, que também pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal (cfr. neste aspecto M. Januário Gomes- Arrendamentos Comercais-2ª edição, pág.51; Aragão Seia-Arrendamento Urbano, 4ª edição, pág. 148 e Pinto Furtado-Manual do Arrendamento Urbano-1996, pág.344).
No caso dos autos não tendo existido escritura pública do contrato de arrendamento, verifica-se, pois, a nulidade geral do artº 286º do CC, não podendo a mesma ser suprida, porquanto se trata de formalidade ad substantiam.
Diz o recorrente que o A. celebrou de livre e espontânea vontade o contrato promessa datado de 1 de Janeiro de 2000 e que sabia que a garagem não tinha licença de utilização tendo acordado com o Réu em tratar da legalização da oficina, sendo que os AA. há mais de 11 anos que permitiam que o Réu ocupasse a mesma referida oficina. Assim, sendo existe manifesto abuso de direito e por isso nunca o Tribunal «a quo» deveria ter entendido que estávamos perante um contrato de arrendamento comercial nulo por falta de forma, violando-se assim o disposto no artº 334° do Código Civil.
Esta argumentação do recorrente pressupõe prova da culpa do autor na formação do contrato em causa e um manifesto exercício abusivo do direito, impondo-se, por isso, algumas considerações acerca desta matéria.
Januário Gomes, obra citada, pág. 51, refere que a nulidade por inobservância de forma poderá relevar em sede geral de aplicação do principio da boa fé, embora com alguns escolhos.
Baptista Machado in, RLJ 117-232 e Obra Dispersa, Volume I, pág. 345 e ss. define o princípio da confiança como “um princípio ético-jurídico fundamental na ordem jurídica não podendo deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem”. Nesse aspecto entende o autor que “toda a conduta, todo o agir ou interagir comunicativo, além de carrear uma pretensão de verdade ou de autenticidade (de fidelidade à própria identidade pessoal) desperta nos outros expectativas quanto à futura conduta do agente” e “todo o agir comunicativo implica uma auto-vinculação (uma exigência de fidelidade à pretensão que lhe é inerente), na medida em que desperta nos outros determinadas expectativas quanto a uma conduta futura. Mas esta auto-vinculação não tem que ter em todos os casos a mesma força” (p. 233).
Também Galvão Telles-Direito das Obrigações, 7ª edição, pág.69 e ss., ao interpretar o artº 227º do CC (culpa na formação dos contratos) distingue a fase negociatória, constituída pelos actos tendentes à celebração do contrato, desde os primeiros contactos estabelecidos entre as partes até à conclusão do acordo pela fusão da proposta e da aceitação, se as negociações não tiverem sido antes abandonadas e a fase decisória constituída pela conclusão do acordo, resultante da emissão de duas declarações vinculativas, simultâneas ou sucessivas, a proposta e a aceitação.
Em ambas estas fases e portanto em todo o percurso do caminho contratual, devem as duas partes proceder segundo as regras da boa fé conforme prescreve o citado artº 227º do CC.
E conclui este autor que se alguma das partes não agir assim responderá pelos danos que culposamente causar à outra.
Baptista Machado-RLJ, ano 117, pág.295 e Obra Dispersa Volume I, pág.365 diz que “Do ponto de vista estrito do direito, parece-nos que a tutela da confiança só tem razão de ser quando a conduta contrária à “fides” causar ou for susceptível de causar danos a outrem”. E o dano indemnizável é o interesse negativo, o dano resultante de violação da confiança de uma das partes na probidade e lisura do procedimento da outra por ocasião dos preliminares e da formação do contrato (Almeida Costa, in RLJ, 116-206 e Galvão Telles-Direito das Obrigações-7ª edição, pág. 78; Antunes Varela in “Direito das Obrigações”, Vol. II, pág. 14 e ss.; Menezes Cordeiro in, “Da Boa-Fé no Código Civil, págs. 583 e ss.”.
Na origem deste dever de indemnizar, com fundamento na culpa in contrahendo, não tem, necessariamente, que estar o incumprimento de uma promessa, de um compromisso, basta que as meras declarações proferidas, no “iter contratual” sejam de molde, se não coerentemente continuadas, a conduzir à ruptura negocial, quando a outra parte, legitimamente, não estivesse a contar com a frustração do processo negocial, mas com a sua conclusão –investimento na confiança.
“A culpa in contrahendo funciona, assim, quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuam”.
Por isso o princípio da liberdade contratual, previsto no art. 405º do Código Civil, não pode ser entendido de uma forma absoluta em termos de legitimar qualquer conduta das partes durante uma negociação, pois que ninguém é obrigado a contratar mesmo entrando num processo negocial.
Mas por outro lado existindo negociações e vindo as mesmas a ser concluídas por forma a criar expectativas legítimas na manutenção de um contrato, a parte que as romper sem fundamento, viola deveres de boa-fé e, por isso pode constituir-se na obrigação de indemnizar pelo aludido interesse contratual negativo ou de confiança.
De referir ainda que na doutrina (Cfr. na jurisprudência o Ac. desta Relação-Proc. JTRP00032233 de 31.05.2001-Relator Pinto de Almeida) tem havido divergência quanto a saber se a arguição da nulidade por vício de forma pode ser paralisada pela figura do abuso do direito.
Segundo Manuel de Andrade, RLJ 87-307 estar-se-á num domínio em que o instituto do abuso do direito não pode operar, por presumivelmente assim o ter entendido o legislador.
Igualmente Pires de Lima e Antunes Varela-Código Civil Anotado, I, 4ª ed., 216, defendem que o art. 334º não tem aplicação ao direito de arguir a nulidade por vício de forma, só cabendo ao caso o art. 227º, ao abrigo do qual o contraente poderá pedir uma indemnização pelo interesse negativo.
Mas já diferentemente, Vaz Serra, RLJ 103-451 e ss., 109º, pág. 28 e ss. e 115º, pág.187 e Mota Pinto-Revista de Direito e Estudos Sociais- ano XIV, nºs 1 e 2, pág. 78 e ss. e Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed. 437 e ss., admitem que, em determinadas circunstâncias, seja considerado ilegítimo o exercício do direito de arguir a nulidade de um contrato por vício de forma.
Também o mesmo é defendido por Pereira Coelho-Breves Notas ao Regime do Arrendamento Urbano-Ver. Seg. Jur., ano 126º, pág.198 e Pais de Sousa, Cardona Ferreira e Lemos Jorge, -Arrendamento Urbano-págs. 25 e 26, fazendo-o no âmbito de questões em que esteja em causa a ofensa intolerável do sentido ético-jurídico da situação em apreço de forma a não se tornar escandalosa a arguição do nulidade por vício de forma.
Entendemos que esta posição, tal como se referiu no citado acórdão desta Relação, será de acolher por relevar todo o circunstancialismo do caso concreto e, por isso, poder conduzir a soluções mais equilibradas e justas.
4- Tendo em conta os limites impostos pela boa fé no sentido que acima enunciámos vamos agora analisar à luz dos factos provados nos autos se seria de esperar pelo recorrente um procedimento por parte do autor de que nunca viria a invocar a nulidade do contrato por falta de forma e se a sua conduta nas circunstâncias apuradas se mostra ou não configuradora de abuso de direito.
Como resulta da prova produzida e da análise da mesma que acima desenvolvemos aquando da apreciação do recurso na parte em que o recorrente impugnou a decisão sobre a matéria de facto, a tese sustentada na contestação não se demonstrou.
Desde logo porque ambas as partes se vincularam livremente a um contrato que denominaram de contrato promessa, mas que na realidade foi um verdadeiro contrato de arrendamento, como resulta do respectivo clausulado escrito em 1 de Janeiro de 2000.
Aí são definidos todos os elementos do contrato desde o objecto de arrendamento, o destino a dar ao locado, a data do início de arrendamento, o valor da renda, local de pagamento e actualizações e a autorização para ocupação desde logo do locado e início da actividade (clausulas 1ª a 8ª do contrato junto aos autos).
Como refere o Prof. Galvão Telles-Manual dos Contratos em Geral-3ª edição Reprint-1995, pág.212 “Para a caracterização de um contrato não importa decididamente o nome que lhe dêem os contraentes, o qual pode estar em desarmonia com o acordo efectivamente estipulado. A real natureza desse acordo sobrepõe-se à falsa denominação que lhe tenha sido atribuída. A qualificação jurídica de certa convenção é uma questão de direito e não uma simples questão de facto”.
Ora face aos referidos elementos inserido no contrato promessa e tendo em conta o disposto nos artºs 1º e 3º do RAU, não podemos deixar de considerar, como já acima referimos, ter sido celebrado um verdadeiro contrato de arrendamento comercial.
5-Mas se esta questão se nos apresenta como pacífica, que dizer então ao facto de ter sido celebrado um contrato de arrendamento comercial que não foi sujeito a escritura pública, situação que leva a que agora os autores tenham intentado esta acção com base na nulidade por falta de forma?
Resulta do aludido contrato promessa celebrado entre as partes (clausula 9ª) em 1 de Janeiro de 2000 que a escritura pública seria celebrada depois de obtida toda a documentação burocrática para a realização da mesma, devendo o recorrente avisar o autor da data, hora e local da escritura.
Ambas as partes anuíram livremente nesta clausula, não obstante os factos demonstrarem que vinha vigorando desde 1991 uma situação factica idêntica à que veio a ser vertida no contrato escrito.
Dessa clausula pode pelo menos extrair-se que o arrendado não estava em condições de poder ser objecto de escritura publica em termos de arrendamento, mas não é despiciendo realçar que aí não foi referido quem trataria da obtenção de toda a documentação burocrática para a realização da mesma ficando contudo escrito a obrigação de ser o recorrente a avisar o autor da data, hora e local da escritura.
Alegou contudo o recorrente na sua contestação factualidade no sentido de que só teve conhecimento da inexistência da licença de utilização (que impedia a celebração do contrato de arrendamento por escritura pública) em 2000 e que tal situação assim permaneceu porque os autores não diligenciaram pela sua obtenção.
Neste aspecto, para além do que consta da referida clausula 9ª do contrato, que não abona a sua tese, o R. não logrou efectivamente fazer o que alegara na contestação pois que em concreto a questão da licença de utilização só veio a ser suscitada após uma vistoria do fiscal camarária ao locado, o que fez com que o R. contactasse o seu amigo G.......... para conseguir um arquitecto (H..........) com vista a promover uma reunião que iria desbloquear toda a situação da legalização do arrendado.
E das razões porque não foi feita a legalização os autos só identificam a carta do autor ao R., havendo contudo que interpretá-la no âmbito da prova produzida no seu todo, donde resultou matéria não provada quanto a efectiva culpa do A. nessa matéria. Basta lembrar o depoimento do G.......... a confirmar o insucesso das suas diligências junto do vizinho de cima do arrendado para anuir à alteração do fim do arrendado e por outro lado a circunstância objectiva de o R. ter deixado de pagar as rendas desde Dezembro de 2000.
De tudo se pode concluir (e daí não existirem razões para se terem alterado as respostas aos quesitos em resultado da audiência de julgamento) que a tese alegada pelo R. de que os autores quando prometeram arrendar o locado ao R. sempre fizeram crer ao mesmo que não havia qualquer impossibilidade ou problema com a celebração futura do contrato definitivo de arrendamento, não se provou.
A base factual das conclusões 34 a 38, não corresponde ao que se teve como provado, não podendo assim concluir-se como fez o recorrente que há culpa dos AA. na criação de uma situação de celebrar um contrato de arrendamento ferido de nulidade já que não ficou provado que essa nulidade deriva única e exclusivamente da inexistência de licença de utilização cuja obtenção cabia aos AA. na qualidade de proprietários do imóvel.
E por outro lado também o R. não demonstrou que não tivesse conhecimento dessa situação aquando da celebração do referenciado contrato promessa, tento o teor da também já aludida clausula 9ª.
6-Como tal inexistem factos provados que demonstrem uma conduta em que os autores tenham violado os princípios gerais da boa fé no sentido acima definido, capazes de impedir por abuso de direito o exercício do direito dos autores em pedir a declaração de nulidade do contrato por falta de forma. E também por essa mesma razão não há lugar à atribuição de indemnização por danos fundamentados no interesse contratual negativo ou de confiança.
Da mesma forma e no tocante à indemnização pedida pela ocupação do veículos do autor no locado, também a mesma não é devida pois ficou claro da prova produzida que não se demonstrou que existisse depósito dos mesmos a impedir o réu de usufruir do respectivo espaço que ocupavam no arrendado, uma vez que não só já aí se encontravam aquando do início do arrendamento escrito como não provou o R. que os tivesse reparado e interpelado o A. para os levantar, mesmo no estado em que se encontravam.
A factualidade provada é assim manifestamente insuficiente para permitir que as pretensões do recorrente em reconvenção tivessem procedência, não constituindo o exercício do direito do autor (em pedir a nulidade do contrato por vício de forma) abuso de direito.
7-A indemnização correspondente ao montante de rendas não pagas enquanto o arrendado permanecer ocupado pelo R.
No tocante à obrigação de o R. de liquidar as rendas respeitantes ao locado, resulta do processo que o R. as não pagou desde Dezembro de 2000, continuando a gozar do mesmo locado, não tendo ficado provado qualquer acordo para o seu não pagamento .
Por isso a base factual referida nas conclusões 31 e 32 não se verifica.
Neste aspecto e uma vez que estamos em presença de contrato de arrendamento nulo, o arrendatário está obrigado a pagar a convencionada contrapartida até ao momento em que estiver a usufruir do locado.
No Ac. do STJ-JSTJ00000459-Relator Cons. Araújo de Barros - Acórdão de 11-06-2002 é salientado que “desde a publicação do Assento STJ nº 4/95, de 28 de Março de 1995, passou a entender-se, adequadamente, que o tribunal, declarada a nulidade de um negócio jurídico, deve extrair as consequências dessa declaração de nulidade, em especial ordenando a restituição de tudo o que foi passado nos termos do art. 289º, nº 1, do C.Civil: "Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do artigo 289º do Código Civil - In DR IS-A, de 17/05/95".
É de resto abundante a jurisprudência no sentido de que declarada na sentença ao abrigo do artº 289º nº 1 do CC a nulidade dos contrato de arrendamento comercial por não ter sido celebrada escritura pública, fica o arrendatário não só obrigado a restituir ao senhorio o locado como ainda a pagar a este uma indemnização pela utilização do mesmo e enquanto a situação se for mantendo. Tal indemnização pode corresponder ao montante das rendas acordadas, vencidas e não pagas (cfr. Acs. RL de 28.11.1996-BMJ, nº 461º, pág.504 e de 24.02.2000-BMJ, nº 494º, pág.391; Ac. RL de 7.2.95, CJ, 1995, I, 115; Acs. da RL, de 8.6.89, CJ, 1989, III, 136 e da RC de 16.1.1990, CJ, 1990, I, 87 e ainda Vaz Serra-RLJ-ano 112º, pág.116 e nota 55 do artº 289º do CC de Abílio Neto-12ª edição; Ac. RL de 28.11.96-CJ-ano 1996, tomo 5, pág. 113 e Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, Vol. II, pág. 48/49).
Nestes termos não assiste razão ao apelante, não merecendo a sentença qualquer censura e por isso se confirma.
III- Decisão.
Pelo exposto acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 6 de Janeiro de 2005
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz