Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0820187 |  |
SENHORIO
USUFRUTUÁRIO
INCONSTITUCIONALIDADE
RENOVAÇÃO
II - Há oposição relevante do proprietário à permanência do inquilino se, dois meses depois do falecimento do locador, o inquilino é interpelado para desocupar o arrendado e o proprietário recusa depois a celebração de um novo contrato, manifestando a intenção de vender o imóvel; a tal não obsta o recebimento da renda no período posterior à caducidade.
1.ª Secção Cível
NUIP …./05.4TJPRT
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I
1. Nos presentes autos de acção declarativa de condenação com processo comum sumário que corre termos no ..º Juízo Cível do Porto com o n.º …./05.4TJPRT, B………., residente na ………., ………., em Viseu, demandou C………., residente na Rua ………., n.º …/cave, no Porto, deduzindo a seguinte pretensão:
a) que se declare extinto, por caducidade, o contrato de arrendamento celebrado em 13-01-1965, entre D………. e o Réu, em que aquela cedeu a este o gozo da cave do edifício com o n.º … da Rua ………., na cidade do Porto, para sua habitação, pelo prazo de um ano, mediante a renda anual de 1.150$00, pagável em duodécimos de 95$30;
b) que se condene o Réu a entregar ao Autor o arrendado, desocupado de pessoas e de coisas.
Como fundamentos, alegou, em síntese, que a D………. era mera usufrutuária do prédio e foi nessa qualidade que o deu de arrendamento ao Réu; tendo a usufrutuária falecido em 30 de Maio de 2002, ocorreu a caducidade daquele arrendamento, o que foi comunicado por escrito ao Réu.
O Réu contestou, invocando: a) a renovação do contrato à luz do disposto no art. 1056.º do Código Civil, na medida em que o Autor permitiu que o Réu se mantivesse no gozo do arrendado durante mais de três anos após a morte da usufrutuária, reconhecendo-o e aceitando-o como arrendatário; b) a inconstitucionalidade orgânica da norma do n.º 2 do art. 5.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, na parte em que revogou o n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, por nessa parte ter excedido o âmbito da autorização legislativa concedida ao Governo para alterar o regime do arrendamento urbano, mormente a al. c) do art. 2.º da Lei n.º 42/90, de 10/08, que impunha, como limite a essa alteração, “preservar as regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário”.
O Autor ainda respondeu à matéria destas excepções invocadas pelo Réu, dizendo que tudo fez para conseguir que o Réu desocupasse e entregasse o arrendado, o que este sempre recusou, ali permanecendo contra a oposição do Autor, pelo que não podia ter-se operado a renovação do contrato; e que a reforma do regime do arrendamento urbano operada pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, mormente na parte que se refere à revogação da norma do n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, visou eliminar constrangimentos aos direitos do proprietário, na medida em que lhe impunha a constituição de um arrendamento a favor do inquilino que era socialmente injusto e disfuncional, considerando não existir nessa revogação qualquer afronta aos limites estabelecidos pela lei de autorização legislativa.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente por provada e, em consequência: a) declarou a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre o Réu e a falecida D………. sobre o imóvel identificado no artigo 1.º da p.i.; e b) condenou o Réu a entregar imediatamente ao Autor o referido prédio, desocupado de pessoas e coisas.
2. O Réu apelou desta decisão, extraindo das suas alegações as conclusões seguintes:
1º. A norma constante do n.º 2, do art. 1051.º do Código Civil conferia ao arrendatário o direito potestativo de manter a sua posição contratual quando o contrato de locação pudesse caducar pelos motivos constantes na alínea c), do n.º 1, do mesmo artigo. Tal norma visava, sobretudo, proteger legítimos interesses e fundadas expectativas do locatário a quem não fosse dado conhecimento da precariedade do contrato celebrado por quem o fizesse ao abrigo de direitos e/ou poderes que, pela sua natureza, introduzissem na relação contratual características de provisoriedade incompatíveis com o direito à habitação constitucionalmente consagrado e protegido.
Destarte, essa norma constituía manifesta regra socialmente útil a tutelar a posição do arrendatário.
Nesta qualidade, não poderia a mesma norma ter sido revogada pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, já que, sendo o arrendamento matéria de reserva de competência relativa da Assembleia da República, estava o Governo vinculado a legislar dentro dos limites que lhe foram impostos pela Lei n.º 42/90, de 10 de Agosto, a qual, na alínea c) do seu artigo 2.º, o vinculava a "preservar as regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário". Por isso, o n.º 2 do artigo 5.º do citado Decreto-Lei n.º 321-B/90, ao revogar o aludido n.º 2 do artigo 1051.º do Código Civil, revela-se ferido de evidente inconstitucionalidade orgânica, termos em que ao Apelante não pode deixar de ser conferido, à luz da norma impropriamente revogada, o direito de, potestativamente, manter a sua posição contratual no contrato de arrendamento que celebrou.
A assim o não considerar, a douta decisão de que se recorre violou, nomeadamente, a previsão da alínea h), do n.º 1, do artigo 165.º da Constituição da República e a alínea c), do artigo 2.º da Lei n.º 42/90, de 10 de Agosto.
2º. Demonstrado estando que o Apelante se manteve no arrendamento sem oposição do locador, por período muito superior a dois anos, como o prova, designadamente, a carta em que este lhe dá instruções sobre a forma de como proceder ao pagamento da renda, nela expressamente assumindo a sua qualidade de senhorio, ao abrigo da previsão do artigo 1056.º do Código Civil, o contrato de arrendamento não poderia ter deixado de ser considerado renovado.
Tanto não tendo acolhido, a sentença em crise agrediu, especialmente, a previsão do artigo 1056.º do Código Civil.
3º. À luz da previsão do n.º 2 do artigo 66.º do RAU, o arrendatário tem direito a novo arrendamento sempre que o contrato em vigor tenha caducado por força da alínea c) do artigo 1051.º do Código Civil e esse direito seja exercido no prazo previsto no n.º 1, do artigo 94.º do RAU, o que, no caso dos autos, sucedeu.
O senhorio podendo opor-se ao exercício desse direito mediante a invocação das excepções contidas no artigo 93.° do RAU, só o pode fazer validamente no prazo de 30 dias a contar daquela manifestação de vontade do inquilino, conforme o disposto no n.º 3, do aludido artigo 94.° do RAU, sob pena de caducidade desse direito, conforme o n.º 4 do mesmo preceito.
A decisão recorrida, ao não atender a que o Autor se declarou opor ao novo arrendamento requerido pelo Réu só 32 dias, pelo menos, após a comunicação que nesse sentido lhe foi feita, desrespeitou, em particular, o disposto nos referidos artigos 66.°-2 e 94.° do RAU.
Pretende, assim, que a sentença recorrida seja anulada e substituída por outra que:
a) considerando a inconstitucionalidade da norma do n.º 2 do artigo 5.° do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, declare o direito do Apelante a manter a sua posição contratual; ou,
b) considerando ter o Réu permanecido no locado por mais de um ano sem válida oposição do locador, declare ter-se renovado o contrato de arrendamento em causa; ou ainda,
c) considerando que o Apelado se opôs ao novo arrendamento requerido pelo Réu após esse seu direito ter caducado pelo decurso do prazo, decrete o direito do inquilino ao reclamado novo arrendamento.
O Autor contra-alegou, pronunciando-se pela improcedência de todas as questões suscitadas pelo apelante.
3. De harmonia com as disposições contidas nos arts 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, são as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação que delimitam o objecto do recurso.
Tendo em conta o teor das conclusões do apelante, o objecto do recurso visa, apenas, a decisão de direito e opõe à sentença recorrida três questões alternativas, segundo a seguinte ordem de prioridade:
a) que deve ser declarada a inconstitucionalidade orgânica da norma do n.º 2 do art. 5.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, na parte em que revogou o n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, que, assim, deve considerar-se em vigor, e ao abrigo deste preceito deve reconhecer-se ao apelante o direito a manter a sua posição contratual no arrendamento;
b) que, ao abrigo do disposto no art. 1056.º do Código Civil, se operou a renovação automática do contrato de arrendamento, por virtude de o Réu ter permanecido no locado por mais de um ano sem válida oposição do locador;
c) que o apelado só se opôs ao novo arrendamento requerido pelo Réu após esse seu direito de oposição ter caducado pelo decurso do prazo, e, por esse motivo, deve ser reconhecido o direito do inquilino ao novo arrendamento.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II
4. Na sentença recorrida foram considerados os seguintes factos provados:
1) O autor e sua irmã, E………., adquiriram o imóvel referido na al. A), por contrato de compra e venda, sendo tal aquisição registada em 9 de Março de 1962 [alínea C) da matéria assente].
2) Simultaneamente foi constituído e registado o usufruto vitalício sobre o mesmo prédio a favor de D………. [alínea D) da matéria assente].
3) Por contrato escrito de arrendamento celebrado a 13 de Janeiro de 1965 e com início a 1 de Setembro de 1965, D………. cedeu ao réu o gozo de um imóvel correspondente à cave de um edifício sito à Rua ………. desta cidade e comarca, com o número de polícia …, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 841/19960816-A da freguesia de ………., inscrito na matriz sob o art. 11314 conforme teor de doc. n.º 1 que aqui se dá por integralmente reproduzido [alínea A) da matéria assente].
4) Nos termos daquele contrato de arrendamento, o réu apenas poderia utilizar o arrendado para habitação, tendo a respectiva cedência sido feita pelo prazo de um ano, contra o pagamento de uma renda mensal, a qual, na altura, era de Esc. 1.150$00 [alínea B) da matéria assente].
5) Em 16 de Agosto de 1996 foi o edifício de que uma parte já arrendada aos réus nos termos atrás expostos submetido ao regime da propriedade horizontal, tendo a habitação dada de arrendamento ao réu passado a constituir a sua fracção “A” [alínea F) da matéria assente].
6) Em 30 de Maio de 2002 ocorreu o decesso da Maria Regina [alínea E) da matéria assente].
7) Por carta registada com aviso de recepção de 17 de Julho de 2002, foi comunicado ao réu o decesso da D………. – Doc. 4 e 5 juntos com a p.i. –, tendo o autor, nessa missiva, interpelado o réu para proceder à desocupação do arrendado e, consequentemente, à sua restituição livre de pessoas e coisas, no prazo de trinta dias [alínea G) da matéria assente].
8) O réu, por carta datada de 24 de Julho de 2002, veio comunicar ao autor e ao signatário que pretendia novo contrato de arrendamento, de acordo com o disposto nos artigos 66.º, 90.º e 94.º, do Regime do Arrendamento Urbano – Doc. 6 que se dá por integralmente reproduzido [alínea H) da matéria assente].
9) Na sequência dessa comunicação, o autor, por carta registada com aviso de recepção, enviada a 26 de Agosto de 2002 – Doc. 7 e 8 junto com a p.i. – informou o réu que recusava a celebração de um contrato de novo arrendamento, porquanto era e é sua intenção vender o imóvel locado [alínea I) da matéria assente].
10) O réu, invocando direito de preferência, veio em 12 de Setembro de 2002 informar o seu interesse na compra do imóvel [alínea J) da matéria assente].
11) O autor alertou-o para o facto de não estar o réu resguardado pelo direito de exercer a preferência na compra do imóvel, no entanto, tendo em consideração que o réu habita o imóvel há vários anos, propôs-lhe a venda do mesmo – Doc.9 e 10 [alínea L) da matéria assente].
12) O réu continua a habitar o arrendado não o tendo desocupado até à presente data [alínea M) da matéria assente].
13) O Autor continuou a aceitar, a receber e a fazer suas as importâncias que este mensalmente lhe vem pagando como contrapartida pela ocupação do locado [alínea N) da matéria assente].
14) Em Março de 2005, o representante da Autora comunicou por escrito ao Réu instruções sobre a forma de pagamento da renda, conforme teor de doc. n.º 1 junto com a contestação que aqui se dá por integralmente reproduzido [alínea O) da matéria assente].
15) O Réu passou a depositar a renda na conta bancária indicada nessa comunicação [alínea P) da matéria assente].
16) As negociações entre Autores e Réu relativas à venda do imóvel ocupado por este duraram até Outubro de 2005, tendo as mesmas se cingido à correspondência trocada e apresentada nos autos, designadamente, a carta junta a fls. 25, à qual o Réu não respondeu, não obstante ter procedido à avaliação da fracção bem como aos contactos criados pelo Autor em Abril e Outubro de 2005 no sentido de proceder à venda da fracção com um lugar de garagem por € 75.000,00 (resp. ao n.º 1 da base instrutória).
17) Nessa altura o Réu recusou-se a celebrar a escritura de compra e venda, alegando não se querer comprometer com uma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal (resp. ao n.º 2 da base instrutória).
III
5. Em primeiro lugar, o apelante discorda da sentença recorrida por não ter declarado a inconstitucionalidade orgânica da norma do n.º 2 do art. 5.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, na parte em que revogou o n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, considerando que a declaração de inconstitucionalidade da norma revogatória implica que se mantém em vigor a norma revogada, a qual confere ao apelante o direito a manter a sua posição contratual no arrendamento.
Devemos começar por observar que esta questão, sobre a alegada inconstitucionalidade da norma que revogou o n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, nos parece de todo irrelevante para a decisão de direito a proferir sobre o mérito desta acção, e em particular acerca da caducidade do contrato de arrendamento que o ora recorrente tinha celebrado com a então usufrutuária do prédio, porquanto, ainda que a norma revogada se mantivesse em vigor, a sua aplicação não era de funcionamento automático, e, ao que se depreende dos factos provados, o Réu (inquilino) não cumpriu o ónus que ali lhe era imposto, de fazer notificar judicialmente o senhorio de que pretendia manter a sua posição contratual.
Com efeito, o n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil dispunha que: “No arrendamento urbano, o contrato não caduca pela verificação dos factos previstos na alínea c) do número anterior, se o inquilino, no prazo de 180 dias após o seu conhecimento, comunicar ao senhorio, por notificação judicial, que pretende manter a sua posição contratual”.
Esta notificação judicial avulsa visava obstar a que se produzisse o efeito da caducidade do contrato nas situações compreendidas na al. c) do n.º 1 do mesmo artigo, em que se incluem os contratos de arrendamento celebrados por usufrutuário, cuja cessação ocorre por extinção do usufruto, seja por morte do usufrutuário, seja por outra causa.
Ora, o que consta provado é tão só que “por carta registada com aviso de recepção de 17 de Julho de 2002, foi comunicado ao réu o decesso da D……….”, ou seja, foi-lhe comunicado o falecimento da senhoria/usufrutuária, e, perante esse facto, foi interpelado o réu “para proceder à desocupação do arrendado e, consequentemente, à sua restituição livre de pessoas e coisas, no prazo de trinta dias” ― cfr. supra item 7) dos factos provados, que reproduz o que constava assente sob a al. G). Na sequência dessa comunicação, o Réu comunicou ao Autor, “por carta datada de 24 de Julho de 2002”, que “pretendia novo contrato de arrendamento, de acordo com o disposto nos artigos 66.º, 90.º e 94.º, do Regime do Arrendamento Urbano” ― cfr. supra item 8) dos factos provados, que reproduz o facto que constava assente sob a al. H).
Como se vê, o Réu não cumpriu o ónus que era imposto ao inquilino pelo n.º 2 do art. 1051.º para poder manter o arrendamento: nem quanto à forma, não efectuando a comunicação ao senhorio “por notificação judicial avulsa”, como estabelecia o preceito legal em causa; nem quanto ao conteúdo, já que não comunicou ao senhorio que pretendia “manter a sua posição contratual”, mas sim que pretendia “novo contrato de arrendamento, de acordo com o disposto nos artigos 66.º, 90.º e 94.º, do Regime do Arrendamento Urbano”.
Pretender novo contrato de arrendamento é, formal e substancialmente, coisa diferente do que pretender manter o mesmo contrato.
Consequentemente, não pode deixar de se concluir que o Réu não cumpriu o ónus que era imposto ao inquilino pelo n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil para que, no pressuposta da vigência dessa norma, lhe fosse reconhecido o direito a manter o arrendamento. E o não cumprimento desse ónus faria com que não obstasse ao efeito da caducidade do contrato de arrendamento pelo falecimento da usufrutuária.
6. Em todo o caso, a sentença recorrida analisou a questão da alegada inconstitucionalidade, que já fora suscitada pelo Réu na sua contestação. E baseando-se em anteriores decisões do Tribunal Constitucional, concluiu pela não verificação de tal inconstitucionalidade, argumentando do seguinte modo:
«Em primeiro lugar, diga-se que não se vislumbra a arguida inconstitucionalidade orgânica da norma prevista no n.º 2 do artigo 5.º do DL. 321-B/90, de 15/10, que revogou o disposto no n.º 2 do artigo 1051.º do CC (…). Isto porque, e no sentido da decisão proferida pelo Tribunal Constitucional no Ac. n.º 311/93, publicado no BMJ, 426, pág. 93 e ss, não há qualquer inovação no regime, mantendo-se tutelada a posição do arrendatário na medida em que lhe é agora conferido um direito a um novo arrendamento (cfr. artigo 66.º, n.º 2 do RAU) (nesse sentido também Ac. do Tribunal Constitucional n.º 658/98, AcTC, 41.º vol. pág. 439 e ss), o que determina, ao contrário do alegado pelo réu, a protecção das expectativas e interesses legítimos do arrendatário. Não versa aquela norma sobre uma regra socialmente útil que tutela a posição do arrendatário que impediria a sua revogação por parte do governo. Aliás realce-se que a imposição quase automática da manutenção do arrendamento subjacente a esta norma era perfeitamente injusta para o proprietário tendo a sua revogação atenuado a contrariedade ao princípio basilar de que ninguém pode onerar o que não é seu ou transmitir mais direitos do que aqueles de que é titular.
De realçar que não tem qualquer acolhimento o argumento apresentado para aferir sobre a inconstitucionalidade da norma do desconhecimento da qualidade de usufrutuário aquando da celebração do contrato, porquanto tal situação, a verificar-se, ficará sempre protegida uma vez que ter-se-á que entender que o arrendatário manterá o direito a um novo arrendamento e poderá exercer o seu direito nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade. Assim como o conhecimento de que cessou o direito de usufruto pode não ser imediato, o direito do inquilino fazer a declaração escrita ao novo senhorio pode prolongar-se no tempo, ficando suspenso o início do prazo de caducidade até que aquele se efective.»
O apelante insiste, agora, na mesma inconstitucionalidade orgânica daquela norma revogatória, mas nenhum argumento novo aduz para rebater a decisão recorrida.
Ora, efectivamente, pela Lei n.º 42/90, de 10/08, a Assembleia da República concedeu autorização ao Governo para “alterar o regime do arrendamento urbano” (art. 1.º) ― matéria que constituía (e constitui) reserva relativa da competência legislativa da Assembleia da República, nos termos da al. h) do n.º 1 do art. 168.º da Constituição da República Portuguesa, segundo a redacção então vigente ― e estabeleceu, no art. 2.º da mesma Lei, “directrizes” a que deveriam obedecer as alterações a introduzir ao regime então vigente, entre as quais figura, na al. c), a “preservação das regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário”.
A tutela da posição do arrendatário só é, razoavelmente ou pelo menos primacialmente, susceptível das preocupações sociais subjacentes àquela norma no domínio do arrendamento urbano para habitação, onde são particularmente relevantes as responsabilidades constitucionais do Estado (art. 65.º da Constituição da República Portuguesa). Tratando-se de arrendamento urbano para outros fins não habitacionais (comerciais, industriais ou exercício de profissões liberais) parece evidente que não se colocam as mesmas razões de utilidade social (cfr. os Acs. do Tribunal Constitucional n.º 304/2001, de 27-06-2001 (D.R. II Série, n.º 260, de 09-11-2001) e n.º 225/2003, de 29-04-2003 (D.R. II Série, n.º 22, de 27-01-2004).
Há que reconhecer, porém, que não é nada pacífica, mesmo entre os Juízes Conselheiros do Tribunal Constitucional, a delimitação do sentido daquela directriz constante da al. c) do art. 2.º da Lei n.º 42/90, mormente no que se refere à definição em concreto das “regras socialmente úteis”. Revelam-no as divergências expostas nas diversas declarações de voto apostas nos acórdãos proferidos sobre este tema, designadamente nos Acórdãos n.º 311/93, de 28-04-1993 (no D.R., II Série, n.º 170, de 22-07-1993), n.º 658/98, de 18-11-1998 (no D.R., II Série, n.º 68, de 22-03-1999) e n.º 60/99, de 02-02-1999 (no D.R., II Série, n.º 75, de 30-03-1999), e bem assim, as divergências entre as decisões que fizeram vencimento naqueles três acórdãos relativamente à proferida no Ac. n.º 391/99, de 23-06-1999 (D.R. II Série, n.º 260, de 8-11-1999), embora neste caso, não a propósito da revogação do n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, mas a propósito da revogação da Lei n.º 55/79, de 15/09, pela al. e) do n.º 1 do art. 3.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10.
Cremos, porém, que o sentido delimitado pelo Ac. n.º 311/93 ― este visando a declaração de inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, de várias normas constantes das diversas alíneas do artigo 2.º da Lei n.º 42/90, entre as quais a norma da al. c) ― acolhido e desenvolvido no Ac. n.º 658/98, se baseia em pressupostos que, em nossa opinião, conferem uma perspectiva socialmente mais equilibrada da relação locatícia, designadamente no confronto dos princípios constitucionais contidos nas normas dos arts. 62.º, n.º 1, e 65.º, n.º 1, da Constituição da República Portuguesa.
Tais Acórdãos sufragaram a interpretação de que “não se pode divisar nessa alínea c) uma prescrição de manutenção de todas e cada uma das concretas regras do regime anterior do arrendamento urbano que fossem favoráveis ao arrendatário. Tal entendimento, restritivo e diverso do adoptado anteriormente pelo Tribunal não consideraria, desde logo, a limitação da alínea c) apenas às regras "socialmente úteis", nem a natureza da fórmula empregue pelo legislador parlamentar, de molde a permitir ao Governo um juízo sobre a utilidade social das regras, ficando obrigado a preservar aquelas em relação às quais esse juízo fosse positivo”. E, por isso, tem de entender-se que, com tal directriz, pretendeu-se habilitar o legislador “a formular um juízo sobre a "utilidade social" das regras do regime do arrendamento urbano, podendo eliminar ou reformular aquelas que se revelavam "socialmente imprestáveis, designadamente porque subvertiam princípios basilares do ordenamento jurídico ou tratavam desigualmente os contraentes sem que para tanto houvesse fundamento material”.
Ora, a norma do n.º 2 do artigo 1051.º do Código Civil impunha ao proprietário da coisa locada a constituição de um contrato de arrendamento que ele nunca havia negociado e celebrado e nunca havia manifestado a vontade de pretender celebrar. Nem sequer lhe era permitido discutir as condições do contrato, já que lhe eram impostas as condições negociadas por outrem. O que ― como é salientado no Ac. n.º 658/98, citando A. Menezes Cordeiro/Castro Fraga, em O novo regime do arrendamento urbano, pág. 41 ― vinha sendo considerado na doutrina como "disfuncional e, provavelmente, inconstitucional. Disfuncional, por permitir que alguém possa onerar o que não lhe pertence; inconstitucional por conduzir a uma autêntica expropriação por utilidade particular sem qualquer indemnização".
Deve observar-se que a própria expressão “comunicar ao senhorio” contida no revogado preceito do n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil não seria propriamente a adequada, já que quem ocupava no contrato a posição de senhorio era, apenas, a pessoa que o havia celebrado no âmbito de um direito real limitado ou de poderes de administração que haviam cessado. E cessando esse direito ou poder de administração sobre a coisa locada, era-lhe objectivamente indiferente que o contrato se mantivesse ou se extinguisse. A disfunção da norma era de tal ordem que tratava o proprietário por senhorio ainda antes de o ser e impunha-lhe um contrato cujo conteúdo eventualmente desconhecia.
De qualquer modo, sendo indiscutível que, na perspectiva da posição do arrendatário, a norma revogada protegia melhor a sua posição, do ponto de vista da “utilidade social” é, pelo menos, discutível se deveria ser preservada ou, antes, deveria ser corrigida ou reformulada. É que o ónus que a norma impunha ao proprietário da coisa locada era, em si, profundamente inibidor do arrendamento de muitos prédios urbanos que se encontravam em alguma das situações de direito temporário enunciadas na al. c) do n.º 1 art. 1051.º do Código Civil. Designadamente os prédios pertencentes a heranças indivisas, cujos administradores (cabeça-de casal) se inibiam de os dar de arrendamento para obstar a que os herdeiros a quem tais prédios viessem a ser adjudicados na partilha não tivessem que se sujeitar ao ónus impositivo constante do n.º 2 do mesmo artigo. O que não pode deixar de se entendida como uma preocupação social importante no âmbito da política habitacional.
Ora, foi no propósito de conciliar todas estas razões de ordem social que o legislador, através das alterações introduzidas no regime do arrendamento urbano pelo Decreto-Lei n.º 321-A/90, eliminou a norma do n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, visando com esta eliminação alcançar este dupla finalidade: 1) desonerar o proprietário do prédio locado das condições de um contrato que não fora negociado e celebrado por si; 2) preservar, em termos de razoabilidade e de equilíbrio, a posição do inquilino habitacional, substituindo o direito a manter o arrendamento que lhe era conferido pela norma revogada pelo direito a novo arrendamento, nos termos regulados nos arts. 66.º, n.º 2, 90.º e 94.º do RAU.
Com esta alteração legislativa ficou ainda preservada a tutela da posição do inquilino e ficou menos onerada a posição do proprietário, o que configura uma solução socialmente mais equilibrada e mais justa.
Pelo que, sem necessidade de outras considerações, se conclui no sentido da inexistência da alegada inconstitucionalidade orgânica.
7. Quanto à questão da renovação automática do contrato de arrendamento, ao abrigo do disposto no art. 1056.º do Código Civil, a sentença recorrida considerou que tal renovação não havia ocorrido porquanto:
«dois meses após o decesso da usufrutuária … e perante a missiva do arrendatário a alegar que pretendia um novo contrato de arrendamento … o Autor comunicou-lhe que recusava a celebração de um contrato de arrendamento porquanto era sua intenção vender o imóvel, situação essa permitida (pelo) art. 93.º, al. a), do RAU.
Essa mesma posição manifestada ao Réu constitui uma declaração tácita do proprietário de oposição à continuação do gozo do predito pelo primeiro (artigo 217º, nº 1 do CC), afastando a causa de renovação prevista no artigo 1056.º do CC, na medida em que, antes de decorrido um ano sobre a caducidade do contrato por força da morte da usufrutuária, o proprietário deu expressamente conhecimento ao Réu sobre a intenção de reaver o imóvel, não aceitando um novo arrendamento. Tal posição é ainda reiterada não só com as propostas de venda do imóvel feitas em Novembro de 2002, Abril e Outubro de 2005, bem como com a interposição da presente acção, tendente à condenação do réu a restituir-lhe o locado. Mais uma vez, nestas situações, o Autor revelou e manteve tacitamente a sua oposição à continuação da manutenção do réu no gozo do prédio objecto mediato do contrato de arrendamento.
É certo o facto do Autor continuar a aceitar, a receber e fazer suas as importâncias que o Réu tem vindo a pagar mensalmente como contrapartida pela ocupação do locado e mesmo a comunicação por escrito feita em Março de 2005 tendo mesmo chegado a dar instruções sobre a forma de pagamento de rendas.
Todavia, dessa atitude do Autor não se pode inferir a declaração tácita tendente à renovação do contrato de arrendamento, porque, enquanto o réu não lhes entregar o locado, tem direito a perceber a indemnização em princípio correspondente à convencionada para o contrato de arrendamento (artigo 1045º, nº 1, do Código Civil).»
Esta fundamentação condensa o que de essencial cabe dizer acerca do assunto.
Com efeito, o art. 1056.º do Código Civil confere ao inquilino, no caso de caducidade do arrendamento, o direito à renovação do contrato nas condições previstas no artigo 1054.º, se “o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador”.
Luís Manuel Teles de Menezes Leitão (em Arrendamento Urbano, 3.ª edição, Almedina, 2007, p. 117) defende que o âmbito do art. 1056.º do Código Civil é restrito às hipóteses referidas nas als. a), b) e g) do art. 1051.º, já que não se pode aplicar ou é incompatível com as outras causas de caducidades previstas nas demais alíneas. No que concretamente se refere à sua exclusão nas hipóteses abrangidas na al. c) do art. 1051.º, que é a que está aqui em causa, diz que “a não oposição do senhorio não tem qualquer relevância, atento o facto de o direito ou os poderes que tinha terem cessado”. Se bem percebemos, interpreta o segmento normativo “sem oposição do locador” como se reportando à pessoa que celebrou o contrato na qualidade de locador, ou seja, o usufrutuário, o administrador do bem, o cabeça de casal, etc. Em relação ao qual o contrato se extinguiu por caducidade. E, neste sentido, é correcto que se considere sem relevância a posição que possa tomar para efeitos da pretensão do locatário à renovação do contrato.
Não nos parece, porém, que o termo «locador» referido no art. 1056.º, no segmento “sem oposição do locador”, se reconduza necessariamente à pessoa que celebrou o contrato de arrendamento e em relação ao qual caducou. Pelo menos nas situações de caducidade abrangidas na al. c) do art. 1051.º, essa expressão parece referir-se à pessoa que sucedeu no direito do locador em razão do qual havia celebrado o contrato, ocupando neste essa mesma posição de locador até que seja consumada a entrega do locado ou a renovação do contrato. Operando-se como que uma “transmissão da posição contratual”. Devendo ser-lhe atribuído o mesmo sentido que era atribuído ao termo “senhorio” que constava do n.º 2 do art. 1051.º do Código Civil, a que já fizemos atrás referência. E é com este sentido que a jurisprudência tem aceite a aplicação do art. 1056.º aos casos de caducidade do contrato referidos na al. c) do art. 1051.º.
Ora, admitindo que a norma do art. 1056.º do Código Civil se aplica a todos as causas de caducidade do contrato de arrendamento previstas no art. 1051.º do Código Civil, incluindo as abrangidas na al. c), que é a que está aqui em causa, a primeira constatação que ocorre é que o proprietário do prédio locado (o Autor), menos de dois meses após o falecimento da senhoria/usufrutuária, comunicou ao inquilino/Réu o falecimento daquela e interpelou-o “para proceder à desocupação do arrendado e, consequentemente, à sua restituição livre de pessoas e coisas, no prazo de trinta dias”. Desse modo manifestando a sua posição quanto à caducidade do contrato e a sua oposição expressa a que o Réu permanecesse no locado ao abrigo do mesmo contrato, dando-lhe um prazo de 30 dias para o desocupar e o entregar livre e desocupado.
Esta sua oposição foi repetida por carta que enviou ao Réu em 26-08-2002 (ou seja, cerca de 3 meses após o falecimento da senhoria/usufrutuária), em que lhe comunicava, respondendo à carta que o Réu lhe enviara em 24-07-2002 a comunicar que pretendia novo contrato de arrendamento de acordo com o disposto nos artigos 66.º, 90.º e 94.º do RAU, que “recusava a celebração de um contrato de novo arrendamento, porquanto era e é sua intenção vender o imóvel locado” ― cfr. os factos provados supra descritos nos itens 7), 8) e 9), que correspondem aos factos que foram dados como assentes nas als. G), H) e I).
De que decorre que o Autor se opôs expressamente à continuação do Réu no locado, à renovação do contrato nos termos dos arts. 1056.º e 1054.º do Código Civil e também recusou e se opôs validamente, nos termos do art. 93.º, al. a) do RAU, à constituição de um novo arrendamento ao Réu ao abrigo dos arts. 66.º, n.º 2, e 90.º do RAU.
Como correctamente interpretou a sentença recorrida, o recebimento das rendas pelo Autor, correspondentes ao período posterior à caducidade do contrato, e as instruções dadas ao Réu acerca da forma de pagamento dessas rendas, são factos que não contradizem a oposição exercida nem significam o reconhecimento de algum direito do Réu a permanecer no locado ao abrigo do anterior ou de um novo contrato de arrendamento, na medida em que, enquanto o Réu persistir em permanecer no locado, com mais ou menos tolerância do Autor, este tem o direito ao recebimento das rendas como contrapartida da ocupação do prédio.
Conclui-se, assim, que não se operou a pretendida renovação do contrato a favor do Réu.
8. Invoca ainda o apelante/Réu que a oposição feita pelo apelado/Autor ao novo arrendamento a favor daquele havia caducado pelo decurso do prazo, e, por esse motivo, deve ser reconhecido o direito do inquilino ao novo arrendamento.
Importa começar por dizer que esta questão não foi suscitada pelo Réu na sua contestação nem, por esse motivo, foi apreciada na sentença recorrida. Configurando-se, por isso, como matéria nova, relativamente ao objecto da acção e, como tal, não podia fazer parte do objecto do recurso. Nos temos das disposições combinadas dos arts. 676.º, n.º 1, e 684.º, n.ºs 2 e 3, do Código de Processo Civil, o recurso só pode incidir sobre a decisão recorrida, no todo ou em parte. Pois, como é entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência, os recursos jurisdicionais visam modificar as decisões recorridas e não criar decisões sobre matéria nova, não sendo, assim, lícito às partes suscitar em recurso questões que não tenham sido objecto das decisões impugnadas (cfr. Aníbal de Castro, em Impugnação das Decisões Judiciais, Lisboa, 1981, p. 26; Jorge Augusto Pais do Amaral, em Direito Processual Civil, 3.ª edição, Almedina, p. 364; e Ac. do S.T.A. de 26-09-2007, em www.dgsi.pt/jsta.nsf/ proc. n.º 0109/07). De modo que, como também decidiu o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20-09-2007, o Tribunal da Relação não pode tomar conhecimento de questão que não foi suscitada e, por isso, não foi apreciada em 1.ª instância “porque o recurso não se destina a julgar questões novas” (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 07B1836).
Em todo o caso, para que não se entenda este impedimento formal como um motivo de fugir à questão, dir-se-á que os factos provados não permitem, no mínimo, concluir que a recusa do Autor ao direito a novo arrendamento exercido pelo Réu tenha sido feita para além do prazo legal e tenha por isso caducado.
Com efeito, a este propósito, os factos provados apenas contêm as datas em que foram enviadas as comunicações entre Autor e Réu, mas não contêm as datas em que tais comunicações foram recebidas. Assim, consta que o réu comunicou ao autor que pretendia novo contrato de arrendamento por carta datada de 24 de Julho de 2002, mas desconhece-se em que data o Autor a recebeu. Para mais, não consta que se trate de carta registada nem que tenha sido remetida com aviso de recepção. Por sua vez, consta que o Autor exerceu o direito de recusa ao novo arrendamento proposto pelo Réu por carta registada com aviso de recepção, enviada a 26 de Agosto de 2002.
Nos termos do disposto no n.º 3 do art. 94.º do RAU, era de 30 dias, a contar do recebimento da comunicação do inquilino/Réu, o prazo para o Autor invocar a sua recusa. O que quer dizer que, para se concluir que esta foi exercida fora do prazo, haveria que conhecer a data do recebimento pelo Autor da comunicação enviada pelo Réu. E não se sabe.
Nos termos do disposto no n.º 2 do art. 342.º do Código Civil, competia ao Réu o ónus de provar que a recusa do Autor foi feita fora do prazo. E essa prova não foi feita. E, consequentemente, também não poderia reconhecer-se razão ao Réu neste ponto do seu recurso.
IV
Por tudo quanto exposto ficou, decide-se julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo apelante (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 26-02-2008António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues