Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 13100/19.4T8PRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ABUSO DE DIREITO
FACTOS ESSENCIAIS
JUÍZOS CONCLUSIVOS
II - Na vigência do Código de Processo Civil anterior, mas igualmente após 01/09/2013, ocasião em que passou a vigorar a Lei 41/2003, de 26 de Junho (NCPC) a matéria de facto à qual há que aplicar o direito tem de cingir-se a verdadeiros factos e não a questões de direito ou a meros juízos conclusivos, razão pela qual a revogação do artigo 646, n.º 4 do anterior CPC, não significa que o princípio nele estabelecido haja sido alterado.
III - Se da instrução da causa resultarem factos que sejam complemento ou concretizadores dos alegados pelas parte e o Sr. juiz do processo não os tenha tomado em consideração não pode a Relação, em princípio, substituir-se à 1.ª instância e valorar já em termos definitivos a prova produzida quanto aos novos factos, ampliando em 2.ª instância a matéria de facto sem que previamente, em fase de audiência de julgamento, as partes estejam alertadas para essa possibilidade e lhes seja facultado produzir toda a prova que entenderem.
IV - Se os factos essenciais não forem alegados nos articulados não podem ser objecto da ampliação da decisão de factos [cfr. artigo 662.º, nç 2 al. c) do CPCivil].
V - Nos termos do artigo 1090.º, nº 1 do CCivil, sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo.
VI- Existe subarrendamento total mesmo que dele fiquem excluídos espaços “comuns” que não permitam o gozo autónomo para o fim previsto no contrato de arrendamento.
VII- No citado normativo a lei consagra aqui uma verdadeira expropriação por utilidade particular: o senhorio pode expropriar no seu interesse a posição jurídica do sublocador, a vontade actuante é só a do senhorio que ele pode ou não utilizar consoante entender, ou seja, o subarrendamento, particularmente o total, é visto com desfavor pela lei.
VIII - Entre os pressupostos deste direito potestativo de sub-rogação do locador na posição do locatário, sublocador, não figura a ilicitude da sublocação, ou seja, tratar-se de um subarrendamento não autorizado, todavia, tal prerrogativa não desaparece ainda que haja sido permitido ou autorizado o subarrendamento total, salvo se entre as partes tiver sido expressamente convencionado a renúncia expressa ao exercício desse direito.
IX - Não tem, por isso, qualquer arrimo legal, pretender-se que o subarrendamento total autorizado pelo senhorio impede que este exerça a faculdade consignada no art.º 1090.º do CC, e que o uso desse direito constitui abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium. Seria, aliás, um contra-senso da lei, exigir, por um lado a autorização escrita do senhorio para o subarrendamento [cfr. 1083.º, n.º 2, al. e), do CCivil], mas depois negar-lhe o direito que o artigo 1090.º, nº 1 lhe confere em caso de subarrendamento total.
X - Isso não invalida que quando o exercício do direito potestativo do senhorio se revelar excessivo e anti-ético, não deva ser bloqueado por via do instituto do abuso do direito (art. 334.º do CCivil).
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Central Cível do Porto-J3
Relator: Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Miguel Baldaia
2º Adjunto Des. Jorge Seabra
Sumário:
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I-RELATÓRIO
D..., Lda., com sede com sede na Avenida ..., Porto, intentou acção declarativa de condenação em processo comum contra AA residente na Avenida ..., Vila Nova de Gaia com os fundamentos constantes da petição inicial, pedindo que:
a) Seja reconhecido que a ré não tem o direito a fazer cessar o arrendamento e substituir-se à autora (nos termos do art. 1090.º do CC) e, em consequência, ser a ré condenada a reconhecer a autora como arrendatária do prédio sito na avenida ..., Porto;
b) Seja condenada a reconhecer a existência, validade e vigência do contrato de arrendamento celebrado pela autora em 24 de maio de 2004, tal como resultou alterado pelos Aditamentos outorgados em 25.10.2013 e 19.01.2014.
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Devidamente citada contestou a ré pugnando pela total improcedência da acção, e, deduzindo subsidiariamente pedido reconvencional, pede que se decrete a resolução do contrato de arrendamento e que a autora seja condenada a despejar imediatamente o supra identificado prédio, entregando-lhe devoluto.*
Replicou a autora pedindo que a reconvenção seja julgada totalmente improcedente por não provada e, consequentemente absolvida do pedido.*
Foi proferido despacho saneador e fixados os temos de prova.*
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento que decorreu com observância do legal formalismo.*
A final, foi proferida decisão que:a)- não admitiu o pedido reconvencional (subsidiário) deduzido, absolvendo-se a autora da instância reconvencional;
b)- julgou a acção totalmente improcedente por não provada e absolveu a ré do pedido contra ela formulado.
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Não se conformando com o assim decidido veio a autora interpor recurso rematando com as seguintes conclusões:………………………………
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Devidamente notificada contra-alegou a Ré concluindo pelo não provimento do recurso.*
Corridos os vistos legais cumpre decidir.*
II- FUNDAMENTOSO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.
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No seguimento desta orientação são as seguintes as questões que importa apreciar e decidir:a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto;
b)- saber se a subsunção dos factos ao direito aplicável se mostra, ou não, correctamente efectuada ainda que não se altere a fundamentação factual.
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A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOÉ a seguinte a matéria de facto que vem dada como provado pelo tribunal recorrido:
1 – A ré, AA, tem inscrita a seu favor a aquisição da propriedade, por legado em deixa testamentária de BB (doravante, BB), do prédio urbano sito na avenida ..., no Porto.
2 – A autora tem por objeto, designadamente, a promoção, administração e locação de bens imobiliários próprios ou terceiros e a prestação de serviços conexos, tendo a sua sede estatutária no imóvel referido no ponto 1–factos provados.
3 – A autora tem como sócios e gerentes CC (doravante, CC) e DD (doravante, DD).
2. Contrato de arrendamento e aditamentos
4 – Em 24 de maio de 2004, a autora e BB subscreveram o documento intitulado CONTRATO DE ARRENDAMENTO, junto aos autos a fls. 41 do anexo documental, no qual consta, para além do mais que aqui se dá por transcrito:
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Entre:
BB, (…) como proprietário e senhorio, adiante designado por Primeiro Contraente; e
D..., L.da (…), como arrendatária, adiante designada por Segunda Contraente ou arrendatária,
É celebrado Contrato de Arrendamento nos termos e condições constantes das cláusulas que seguem:
PRIMEIRA
O Primeiro Contraente dá de arrendamento à Segunda Contraente, que toma de arrendamento o prédio urbano composto por uma casa de três pisos e logradouro, sito na Avenida ..., no Porto, (…) descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ..., fls. 60 verso, do Livro ....
SEGUNDA
Nos termos do art. 9.º, n.º 2 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e atendendo ao carácter urgente na celebração deste contrato, foi já requerida a realização da vistoria do imóvel e emissão da competente licença de utilização, por requerimento apresentado à C. M. ... no dia 7 de Abril de 2004 e que recebeu o n.º .../....
TERCEIRA
O arrendamento é celebrado pelo prazo de um ano, a contar do dia 1 de Maio de 2004, e considerar-se-á prorrogado por períodos iguais e sucessivos de um ano, nas mesmas condições, enquanto não for denunciado ou resolvido nos termos e condições previstos na lei.
QUARTA
1. A renda global anual é de € 2.700 (…) e, sem prejuízo do disposto no número três desta cláusula, será paga no primeiro dia útil do mês ao qual corresponder, por depósito em conta bancária do Primeiro Contraente, que este indicará por escrito.
2. A renda referida no número anterior será actualizada nos termos da legislação aplicável.
3. A primeira renda apenas será devida, e o seu pagamento exigível, a partir do mês seguinte àquele em que se verificar a conclusão das obras a que se refere o n.º 1 da cláusula 8.ª, ficando, no entanto, a Segunda Contraente desde já autorizada a ocupar imediatamente o imóvel e a proceder às citadas obras.
QUINTA
A Segunda Contraente fica autorizada pelo Primeiro Contraente, que expressa já o seu consentimento, a proceder, em qualquer momento, à cessão da sua posição de arrendatária a favor dos seus sócios ou gerentes ou a favor de sociedade, já constituída ou a constituir, de que aquela seja ou venha a ser sócia.
SEXTA
O prédio arrendado destina-se à habitação permanente, ou não, dos sócios ou gerentes da arrendatária ou de sócios ou gerentes de sociedade, já constituída ou a constituir, de que aquela seja ou venha a ser sócia.
SÉTIMA
Os ocupantes do imóvel, directamente ou por intermédio de sociedades de que aqueles sejam sócios ou gerentes, a arrendatária e os subarrendatários, podem, juntamente com a habitação do arrendado, também nele exercer as actividades ou indústrias domésticas de escola de culinária, de atelier de arquitectura e design, de atelier de moda e de artes plásticas e respectivas actividades conexas, sendo então da responsabilidade exclusiva da arrendatária o cumprimento das eventuais obrigações administrativas inerentes.
OITAVA
1. O Primeiro Contraente autoriza desde já a Segunda Contraente a efectuar, por sua conta e risco, designadamente de acidentes pessoais e materiais em terceiros por motivo de obras, as obras no prédio arrendado, exteriores e interiores, que se mostrem necessárias ou convenientes aos fins deste arrendamento, obras cujo conteúdo e extensão são do perfeito conhecimento do Primeiro Contraente.
2. O Primeiro Contraente autoriza desde já a Segunda Contraente, caso esta o deseje, a efectuar no arrendado as obras que se mostrarem necessárias para que se possa obter autorização para a mudança de destino do prédio e converter o presente arrendamento, seja em arrendamento comercial, seja acrescentando ao fim habitacional um fim comercial, sempre este destinado ao exercício exclusivo das actividades descritas na cláusula anterior.
3. Para efeitos do disposto na cláusula sétima e bem assim dos números anteriores da presente cláusula o Primeiro Contraente desde já confere à Segunda Contraente todos os poderes, do mesmo modo que se obriga, enquanto proprietário deste prédio, a praticar e assinar todos os actos necessários, perante as autoridades competentes, destinados à obtenção das licenças e autorizações das obras.
4. Para além do custeio das obras, serão também de conta e responsabilidade da Segunda Contraente a obtenção e pagamento das licenças, taxas e outros encargos conexos com elas.
5. As obras e benfeitorias não amovíveis eventualmente a realizar pela arrendatária ficarão pertença do mesmo prédio, não havendo, findo o contrato por qualquer motivo, direito a indemnização, podendo quaisquer outras obras e benfeitorias realizadas no prédio incluindo divisórias amovíveis ser levantadas ou retidas pela arrendatária em qualquer momento.
6. A arrendatária, no termo do arrendamento e qualquer que seja o motivo, entregará o prédio em bom estado de conservação, limpeza e funcionamento.
NONA
1. A arrendatária obriga-se a manter em bom estado de conservação e manutenção o prédio e a suportar o custo de quaisquer obras de reparação e manutenção, interiores ou exteriores, de que o mesmo carecer.
2. A arrendatária obriga-se ainda a fazer uma utilização prudente do prédio, de modo a não causar outras deteriorações que não aquelas decorrentes do seu uso normal.
DÉCIMA
O Primeiro Contraente autoriza a arrendatária a instalar tabuletas ou outras formas de publicidade no exterior do prédio, para promoção e identificação das actividades que estiverem a ser exercidas naquele e, bem assim, dos seus titulares, sem prejuízo de ser da exclusiva responsabilidade da arrendatária o cumprimento de todas as normas legais e regulamentares atinentes ao fim anunciado e à dita publicidade.
DÉCIMA PRIMEIRA
O Primeiro Contraente autoriza a arrendatária a, nos termos e da precedente cláusula sétima, subarrendar, total ou parcialmente, ou a permitir o uso do prédio a terceiros por qualquer outro modo, sem qualquer limite do valor da renda a cobrar aos subarrendatários.
DÉCIMA SEGUNDA
A arrendatária obriga-se a pagar pontualmente as importâncias relativas ao consumo de água, gás e electricidade, bem como quaisquer outras taxas relacionadas com aqueles consumos, de acordo com o que for debitado pelos respectivos serviços.
Primeiro e Segunda Contraentes obrigam-se reciprocamente ao integral cumprimento dos supra exarados termos e condições em que decidiram e contrataram o presente Arrendamento.
5 – Em 24 de maio de 2004, a autora e BB subscreveram o documento intitulado ACORDO, junto aos autos a fls. 42 verso do anexo documental, no qual consta, para além do mais que aqui se dá por transcrito:
ACORDO
Entre:
BB, (…) adiante designado por Primeiro Contraente; e
D..., Lda. (…), adiante designada por Segunda Contraente,
Considerando que:
a) na presente data os Contraentes celebraram entre si um contrato de arrendamento (…);
b) o imóvel objecto do Contrato de Arrendamento está em adiantado estado de degradação, não sendo possível o seu imediato uso, (…) sem que previamente se realizem profundas obras de recuperação e beneficiação, cujo custo se estima em cerca de € 180.000 (…);
c) o proprietário do imóvel, aqui Primeiro Contraente, tem interesse na sua recuperação, mas não pretende suportar os correspondentes custos;
d) por outro lado, a Segunda Contraente está disposta a realizar as obras e a suportar os respectivos custos desde que o imóvel, após a conclusão das mesmas, possa ser usado, pelas pessoas e entidades identificadas no Contrato de Arrendamento, quer para habitação, quer para o exercício das actividades profissionais e comerciais descritas nas cláusulas 5.a e 7.a deste instrumento;
e) o Contrato de Arrendamento foi celebrado e o montante da renda foi acordado com base nos pressupostos simultâneos de que a) as obras serão realizadas e suportadas pelo arrendatário, b) as pessoas e entidades identificadas no Contrato de Arrendamento possam exercer aquelas actividades e, c) que a Segunda Contraente venha a converter o Contrato de Arrendamento num contrato simultaneamente para habitação e para comércio/exercício de profissões liberais;
f) foi já apresentado, pelo Primeiro Contraente, na C. M. ... o requerimento para realização da vistoria do imóvel e emissão da competente licença de utilização para habitação, bem como o requerimento destinado a obter a dispensa de licença para a realização das obras de recuperação que se projectam realizar.
Os contraentes, no âmbito do Contrato de Arrendamento e a acrescer ao que nele está previsto, livremente acordam no seguinte:
1. O Primeiro Contraente expressamente autoriza que, sem que o prédio possua a correspondente Licença de utilização e antes, sequer, do pedido para a mudança de destino prédio, as pessoas e entidades identificadas no Contrato de Arrendamento, possam exercer no arrendado, e imediatamente-após a conclusão das projectadas obras de recuperação e beneficiação, as actividades abaixo referidas no ponto 5, sendo da exclusiva responsabilidade da Segunda Contraente quaisquer consequências que desta antecipação resultem, quer para com ela mesmo Segunda Contraente, quer para com o Primeiro, designadamente quanto a este quaisquer multas ou coimas.
2. O Primeiro Contraente obriga-se a não praticar e a não ordenar ou fomentar a prática de qualquer acto ou acção que impeça ou inviabilize, directa ou indirectamente, o exercício imediato daquelas actividades.
3. O Primeiro Contraente obriga-se, logo após a conclusão daquelas obras e assim que lhe for solicitado pela Segunda Contraente, a apresentar à C. M. ... requerimento de mudança de destino do imóvel e a praticar e assinar todos os actos necessários, perante as autoridades competentes, destinados à obtenção de licença de utilização do imóvel que permita o exercício das actividades referidas no ponto 5 e, bem assim, a conversão do Contrato de Arrendamento num contrato simultaneamente para habitação e para comércio/exercício de profissões liberais ou, em alternativa que também o Primeiro Contraente poderá escolher, obriga-se a passar-lhe procuração com todos esses poderes.
4. O Primeiro Contraente autoriza a Segunda Contraente a efectuar no arrendado as obras de adaptação que, sendo impostas pelas autoridades competentes, se mostrem necessárias para a obtenção da licença de utilização prevista no número anterior, obrigando-se a Segunda Contraente a realizar e suportar por sua conta e risco as referidas obras de adaptação.
5. A partir do momento em que o imóvel tenha a respectiva licença de utilização para fins comerciais, os Contraentes consideram automaticamente convertido o Contrato de Arrendamento num contrato simultaneamente para habitação e para comércio/exercício de profissões liberais, e modificadas as actuais cláusulas SEXTA e SÉTIMA cuja redacção passará a ser a seguinte:
“SEXTA
O prédio arrendado destina-se à habitação permanente, ou não, dos sócios ou gerentes da arrendatária ou de sócios ou gerentes de sociedade, já constituída ou a constituir, de que aquela seja ou venha a ser sócia e ao exercício das seguintes actividades comerciais e /ou profissões liberais:
a) Escola de culinária e comercialização de produtos alimentares ou outros ligados à actividade de restauração;
b) Gabinete de arquitectura e de design e comercialização de produtos e materiais de construção e de decoração;
c) Atelier de moda e comercialização de materiais e peças de vestuário e outros acessórios de moda;
d) Atelier de artes plásticas e comercialização de produtos e materiais para artes plásticas;
SÉTIMA
l. As actividades descritas na cláusula anterior podem, juntamente com a habitação, ser exercidas pela Segunda Contraente, por sociedades em que ela detenha participação, pelos seus sócios ou por sociedades em que estes detenham participação ou pelas Subarrendatárias.
2. Estas actividades poderão ser exercidas em simultâneo ou não e a Segunda Contraente poderá, livremente e durante a vigência do contrato, destinar quais os pisos do prédio ou partes deles ficarão afectos ao exercício de cada uma das referidas actividades.”
6. A projectada alteração do fim do Contrato de Arrendamento não implicará a alteração do valor da renda.
7. Se o Contrato de Arrendamento vier, por qualquer motivo, a ser declarado nulo, ou o arrendatário sujeito a despejo administrativo por falta de licença de utilização para fins comerciais, desde que a declaração ou despejo não resulte de facto ou conduta imputável ao Primeiro Contraente, a Segunda Contraente não terá direito a qualquer outra indemnização para além do ressarcimento do montante despendido com as obras de recuperação e beneficiação referidas no considerando b) deste instrumento.
6 – Em 25 de outubro de 2013, a autora e BB subscreveram o documento intitulado ADITAMENTO AO CONTRATO DE ARRENDAMENTO, junto aos autos a fls. 59 do anexo documental, no qual consta, para além do mais que aqui se dá por transcrito:
ADITAMENTO AO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Entre:
BB (…), adiante designado por PRIMEIRO CONTRAENTE,
e
D..., Lda. (…), adiante designada por SEGUNDA CONTRAENTE;
CONSIDERANDO QUE:
a) Em 24 de Maio de 2004, o PRIMEIRO CONTRAENTE celebrou com a SEGUNDA CONTRAENTE um contrato de arrendamento referente ao prédio urbano (…) sito na Av. ..., no Porto (…);
b) Os Contraentes acima identificados encetaram negociações com vista à alteração de alguns aspectos regulados no aludido contrato, mormente quanto à sua duração.
É reduzido a escrito o presente Aditamento, a cujo integral cumprimento os Contraentes reciprocamente se obrigam nos termos e condições da seguinte Cláusula
CLÁUSULA ÚNICA
1. Pelo presente Aditamento, os Contraentes acordam em modificar a duração do contrato de arrendamento, o qual passará a ter uma duração inicial de trinta anos, com início em 1 de Maio de 2004 e termo em 30 de Abril de 2034.
2. Em consequência do disposto no número anterior, os Contraentes procedem à alteração
da Cláusula Terceira do mencionado Contrato de Arrendamento, a qual passa a ter a seguinte redaccão:
«O arrendamento é celebrado pelo prazo certo de trinta anos, a contar do dia 1 de Maio de 2004, e considerar-se-á automaticamente prorrogado, por iguais e sucessivos períodos de dez anos, enquanto não for denunciado ou enquanto nenhum dos Contraentes se opuser à sua renovação nos ternos da lei»
3. Em tudo o resto, mantêm-se em Vigor as cláusulas do Contrato de Arrendamento celebrado em 24 de Maio de 2004,
7 – Em 19 de janeiro de 2014, a autora e BB subscreveram o documento intitulado 2º ADITAMENTO AO CONTRATO DE ARRENDAMENTO, junto aos autos a fls. 59 do anexo documental, no qual consta, para além do mais que aqui se dá por transcrito:
2º ADITAMENTO AO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Entre:
BB, (…) adiante designado por PRIMEIRO CONTRAENTE,
e
D..., Lda., (…) adiante designada por SEGUNDA CONTRAENTE;
CONSIDERANDO QUE:
a) Em 24 de Maio de 2004, o PRIMEIRO CONTRAENTE celebrou com a SEGUNDA CONTRAENTE um contrato de arrendamento referente ao prédio urbano (…) sito na Av. ..., no Porto (…);
b) O referido contrato de arrendamento autoriza Segunda Contraente a subarrendar,
total ou parcialmente, o mencionado prédio (…);
c) Ao abrigo da mencionada faculdade, a Segunda Contraente deu de subarrendamento
a terceiros (subarrendatários) uma parte do aludido imóvel;
d) O Primeiro Contraente está de acordo em permitir que a arrendatária autorize os actuais ou potenciais subarrendatários a darem igualmente de subarrendamento a terceiros (terceiros subarrendatários), total ou parcialmente, os espaços que os subarrendatários tiverem, em cada momento, tomado de subarrendamento;
e) Em face do exposto nos considerandos anteriores, os Contraentes estão de acordo em alterar a cláusula décima-primeira do contrato de arrendamento, de molde a que a mesma passe a reflectir a faculdade prevista no considerando d) supra;
É reduzido a escrito o presente Aditamento, a cujo integral cumprimento os Contraentes reciprocamente se obrigam nos termos e condições da seguinte Cláusula Única:
CLÁUSULA ÚNICA
1. Pelo presente Aditamento, o Primeiro Contraente confete à Segunda Contraente o direito de, para além do subarrendamento já permitido nos termos do Contrato de Arrendamento, autorizar os próprios subarrendatários a darem igualmente de subarrendamento a terceiros, total ou parcialmente, os espaços que tiverem tomado de
subarrendamento.
2. Em consequência do disposto no número anterior, os Contraentes procedem à alteração da Cláusula Décima-Primeira do mencionado Contrato de Arrendamento, a qual passa a ter a seguinte redacção:
«1. O Primeiro Contraente autoriza a arrendatária a, nos termos e limites da Precedente cláusula sétima, subarrendar, total ou parcialmente, ou a permitir o uso do prédio a terceiros por qualquer outro modo, sem qualquer limite do valor da renda a cobrar aos subarrendatários.
2. O Primeiro Contraente confere ainda à arrendatária o direito de esta autorizar os subarrendatários a darem igualmente de subarrendamento a terceiros, total parcialmente, os espaços que tiverem tomada de subarrendamento».
3. Em tudo o resto, mantêm-se em vigor as cláusulas do Contrato de Arrendamento celebrado em 24 de Maio de 2004, com as alterações introduzidas pelo Aditamento de 25/10/2013.
3. Contrato de subarrendamento e aditamentos
3.1. Subarrendamento do rés-do-chão
8 – Em 23 de maio de 2009, a autora e o seu sócio gerente CC subscreveram o documento intitulado CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO URBANO, junto aos autos a fls. 62 do anexo documental, no qual consta, para além do mais que aqui se dá por transcrito:
CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO URBANO
Entre:
D..., LDA, (…) adiante designada por Primeira Contraente; e
CC, (…) adiante designado por Segundo Contraente;
Considerando que:
A – A Primeira Contraente celebrou, em 24 de Maio de 2004, um contrato de arrendamento (…) respeitante ao prédio urbano (…) sito na Av. ..., no Porto (…)
CLÁUSULA PRIMEIRA
(Local Subarrendado)
1. Pelo presente contrato a Primeira Contraente dá de subarrendamento ao Segundo Contraente, e este aceita, o rés-do-chão do prédio identificado no Considerando a) supra (o Espaço), (…) com excepção da entrada do prédio, do corredor até às escadas de acesso aos andares superiores e das próprias escadas, que se manterão como partes comuns a todos os pisos.
2. O subarrendamento aqui acordado destina-se à habitação não permanente do Segundo Contraente, podendo também destinar-se ao exercício de actividades e indústrias domésticas de escola de
(…)
CLÁUSULA TERCEIRA
(Duração)
Sem prejuízo do disposto no n.º 3 da Cláusula 6.a infra, o presente contrato de subarrendamento é celebrado pelo prazo certo de 1 (um) ano, tendo início no dia 1 de Maio de 2009 (…) e o seu termo no dia 30 de Abril de 2010, podendo ser renovado, por iguais e sucessivos períodos de um ano, enquanto não for denunciado ou resolvido nos termos e condições previstos na lei.
CLÁUSULA QUARTA
(Renda)
1. A renda mensal é de € 150,00 (…)
CLÁUSULA SEXTA
(Devolução da Fracção no Termo do Subarrendamento)
(…)
3. Fica perfeitamente entendido entre as Partes que o presente subarrendamento caduca com. a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, caso em que o Segundo Contraente ficará obrigado a restituir o Espaço à Primeira Contraente no prazo que esta lhe vier a fixar para o efeito, o qual, no entanto, não poderá ser inferior a 15 dias.
9 – Em 27 de dezembro de 2013, a autora e o seu sócio gerente CC subscreveram o documento intitulado CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO URBANO, junto aos autos a fls. 64 verso do anexo documental, visando o subarrendamento do mesmo espaço referido no documento descrito no ponto 8 – factos provados –, no qual consta, para além do mais que aqui se dá por transcrito:
CLÁUSULA TERCEIRA
(Duração)
Sem prejuízo do disposto no n.º 3 da Cláusula 6.a infra, o presente contrato de subarrendamento é celebrado pelo prazo certo de 1 (um) ano, tendo início no dia 1 de Janeiro de 2014 (…) e o seu termo no dia 31 de Dezembro de 2014, podendo ser renovado, por iguais e sucessivos períodos de um ano, enquanto não for denunciado ou resolvido nos termos e condições previstos na lei.
CLÁUSULA QUARTA
(Renda)
1. A renda mensal é de € 125,00 (…)
3.2. Subarrendamento dos primeiro e segundo andares
10 – Em 23 de abril de 2009, a autora e R..., L.da, subscreveram o documento intitulado CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO URBANO, junto aos autos a fls. 69 verso do anexo documental, no qual consta, para além do mais idêntico ao teor do documento referido no ponto 8 – factos provados – e que aqui se dá por transcrito:
CLÁUSULA PRIMEIRA
(Local Subarrendado)
1. Pelo presente contrato a Primeira Contraente dá de subarrendamento à Segundo Contraente, e este aceita, o primeiro andar do prédio identificado no Considerando a) supra (o Espaço), (…) com excepção da entrada do prédio, do corredor até às escadas de acesso aos andares superiores e das próprias escadas, que se manterão como partes comuns a todos os pisos.
2. O subarrendamento aqui acordado destina-se exclusivamente à habitação não permanente dos sócios e/ou gerentes da Segundo Contraente, podendo também destinar-se a atelier de arquitectura e design.
11 – Em 23 de abril de 2009, a autora e o seu sócio gerente DD subscreveram o documento intitulado CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO URBANO, junto aos autos a fls. 67 do anexo documental, no qual consta, para além do mais idêntico ao teor do documento referido no ponto 8–factos provados–e que aqui se dá por transcrito:
CLÁUSULA PRIMEIRA
(Local Subarrendado)
1. Pelo presente contrato a Primeira Contraente dá de subarrendamento ao Segundo Contraente, e este aceita, o segundo andar do prédio identificado no Considerando a) supra (o Espaço), (…) com excepção da entrada do prédio, do corredor até às escadas de acesso aos andares superiores e das próprias escadas, que se manterão como partes comuns a todos os pisos.
2. O subarrendamento aqui acordado destina-se exclusivamente à habitação não permanente do Segundo Contraente (…)
12 – Em 27 de dezembro de 2013, a autora e B..., Lda. (anteriormente com a firma R..., L.da.), subscreveram o documento intitulado CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO URBANO, junto aos autos a fls. 72 do anexo documental, no qual consta, para além do restante clausulado idêntico ao teor do documento referido no ponto 9–factos provados–e que aqui se dá por transcrito:
Considerando que:
(…)
C – A Primeira Contraente pretende dar de subarrendamento à Segunda Contraente o espaço correspondente ao primeiro e segundo andares do aludido prédio (…);
CLÁUSULA PRIMEIRA
(Local Subarrendado)
1. Pelo presente contrato a Primeira Contraente dá de subarrendamento à Segundo Contraente, e esta aceita, o primeiro andar do prédio identificado no Considerando a) supra (o Espaço), (…) com excepção da entrada do prédio, do corredor até às escadas de acesso aos andares superiores e das próprias escadas, que se manterão como partes comuns a todos os pisos.
2. O subarrendamento aqui acordado destina-se exclusivamente à habitação não permanente dos sócios e/ou gerentes da Segundo Contraente, podendo também destinar-se a atelier de arquitectura e design.
CLÁUSULA TERCEIRA
(Duração)
Sem prejuízo do disposto no n.º 3 da Cláusula 6.a infra, o presente contrato de subarrendamento é celebrado pelo prazo certo de 1 (um) ano, tendo início no dia 1 de Janeiro de 2014 (…) e o seu termo no dia 31 de Dezembro de 2014, podendo ser renovado, por iguais e sucessivos períodos de um ano, enquanto não for denunciado ou resolvido nos termos e condições previstos na lei.
CLÁUSULA QUARTA
(Renda)
1. A renda mensal é de € 250,00 (…)
13 – Em 16 de maio de 2018, B..., Lda., e T..., Unipessoal, Lda., subscreveram o documento intitulado CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO, junto aos autos a fls. 74 verso do anexo documental, no qual consta, para além do mais que aqui se dá por transcrito:
CLÁUSULA PRIMEIRA
(Local Subarrendado)
1. Pelo presente contrato a Primeira Outorgante dá de subarrendamento à Segunda Outorgante, e esta aceita, o espaço correspondente ao primeiro e segundo andares do aludido prédio (…), com exceção da entrada do prédio, do corredor até às escadas de acesso aos andares superiores e das próprias escadas, que se manterão como partes comuns a todos os pisos.
2. A Segunda Outorgante poderá utilizar os espaços subarrendados para habitação permanente, ou não, dos seus sócios ou gerentes de sociedade já constituída ou que venha a constituir e da qual fará parte, podendo neles, exercer atividades ou indústrias domésticas, serviços e outas conexas, tal como descritas na Cláusula Sétima do Contrato de Arrendamento (…).
(…)
TERCEIRA
(Duração)
O subarrendamento tem início em 1 de junho de 2018, tom término em 30 de abril de 2034, considerando-se, após esta data, automaticamente prorrogado por iguais e sucessivos períodos de dez anos, enquanto não for denunciado por qualquer das partes, nos termos da lei ou enquanto o Primeiro ou Segundo Outorgante não se opuser à sua renovação com a antecedência mínima de 240 ou 120 dias respetivamente.
CLÁUSULA QUARTA
(Renda)
1. A renda mensal é de € 1.100,00 (…).
4. Posição assumida pela ré
14 – Em 9 de maio de 2019, a ré entregou em mão ao sócio e gerente da autora CC uma carta, informando que tinha adquirido por legado de BB, falecido em .../.../2019, falecido, o prédio urbano sito na avenida ..., Porto.
15 – Em 24 de maio de 2019, a autora recebeu uma notificação judicial avulsa requerida pela ré, dirigida à autora, a CC e a B..., Lda., cuja cópia se encontra junta a fls. 29 do anexo documental, comunicando, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Requer a V. Ex.ª se digne mandar proceder à notificação judicial avulsa de cada um dos REQUERIDOS, dando-lhes conhecimento, de que, ao abrigo do art. 1090.º do Código Civil, com efeitos a contar da data desta notificação:
a) A REQUERENTE se substitui ao 1.º REQUERIDO, D..., Lda., nos dois contratos de subarrendamento identificados (…), respeitantes, o primeiro, ao rés-do-chão, e o aos 1.º e 2.º andares, todos do prédio urbano descrito (…);
b) Se considera resolvido e extinto o contrato de arrendamento (…) celebrado em 24/05/2004, com o 1.º REQUERIDO, D..., Lda., tendo por objecto o mesmo prédio urbano;
c) O 2.º REQUERIDO, CC, enquanto subarrendatário do rés-do-chão, e o 3.º REQUERIDO, B..., LDA, enquanto subarrendatário dos primeiro e segundo andares, todos do mesmo prédio urbano, passam a arrendatários directos da REQUERENTE, devendo cada um deles agir em conformidade. nomeadamente, passando a pagar as respectivas rendas mensais por transferência para a conta (…) SA., titulada pela REQUERENTE.
5. Execução do contrato de arrendamento
16 – As obras referidas no documento descrito no ponto 4 – factos provados – foram executadas pela autora.
17 – As obras referidas no documento descrito no ponto 4 – factos provados – tiverem um custo total não superior a € 310.000,00.
18 – Era expectativa da autora manter-se como arrendatária, com a possibilidade de ceder o gozo do imóvel aos seus sócios gerentes, tendencialmente sem remuneração, assim compensando o valor destes recebido para realização das obras.
19 – Sem prejuízo do teor do documento referido no ponto 9 – factos provados –, o subarrendatário sócio gerente da autora, CC, apenas usa a cozinha e um pequeno pátio exterior localizado na parte de trás do prédio ao nível do rés do chão (e que antecede as escadas para o jardim ou quintal).
20 – A autora conserva documentação na sala existente no rés-do-chão do locado.
21 – Pelo menos, desde o ano de 2017, o prédio não mais foi utlizado para habitação, permanente ou não, dos sócios ou gerentes da arrendatária, ou de sócios ou gerentes de sociedade, já constituída ou a constituir, de que aquela fosse sócia.
22 – A subarrendatária referida no ponto 13 – factos provados – exerce pelo menos no 1.º andar dos espaços que lhe estão subarrendados a atividade de exploração de alojamento local, disponibilizando pelo menos uma unidade de alojamento.
Factos não provados
Todos os restantes factos descritos nos articulados, bem como os aventados na instrução da causa, distintos dos considerados provados–discriminados entre os “factos provados” ou considerados na “motivação” (aqui quanto aos instrumentais)–, resultaram não provados. Resultaram, assim, não provados os seguintes factos:
23 – Era expectativa da autora manter-se como arrendatária, com a possibilidade de subarrendar, e, dessa forma, poder recuperar o valor empregue na execução das obras.
24 – O valor de renda do prédio em questão, a preços atuais de mercado, situa-se entre os € 3.500,00 e os € 4.500,00, por mês.
25 – Pelo menos, desde o ano de 2017, o prédio não mais foi utlizado para habitação, permanente ou não, de subarrendatários ou de sócios e gerentes de sociedades subarrendatárias.
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III. O DIREITOComo supra se referiu a primeira questão que importa apreciar e decidir consiste em:
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório e das respectivas conclusões os recorrentes impugnaram a decisão da matéria de facto tendo dado cumprimento aos ónus impostos pelo artigo 640.º, nº 1 als. a), b) e c) do CPCivil.
Cumpridos aqueles ónus e, portanto, nada obstando ao conhecimento do objecto de recurso nesse segmento, a Autora apelante pretende ver alterados, aditados e eliminados, factos.
Quid iuris?
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade.
Efectivamente, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º nº 5) que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que, na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição.[1]
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”.[2]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[3]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[4]
Importa, porém, não esquecer que, como atrás se referiu, se mantêm vigorantes os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados.[5]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão à apelante, neste segmento recursivo da impugnação da matéria de facto, nos termos por ela pretendidos.
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Pretende a apelante que devem ser aditados à resenha dos factos provados os seguintes dois factos:“O quintal e a sala do rés-do-chão não estão (nem nunca foram) subarrendados”.
“O subarrendamento não é total”.
Todavia, salvo o devido respeito, a pretensão da autora recorrente, sob este conspecto, não se pode sufragar.
Com efeito, os citados pontos são, como nos parece evidente, manifestamente conclusivos.
Na verdade, isso corresponde, sobretudo o segundo ponto, ao julgamento de uma questão de direito da maior relevância na acção.
A este respeito cumpre observar que na elaboração do acórdão deve observar-se, na parte aplicável, o preceituado nos artigos 607.º a 612.º CPCivil aplicáveis ex vi artigo 663.º, nº 2 do mesmo diploma legal.
O artigo 607.º, nº 4 dispõe que na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.
No âmbito do anterior regime do Código de Processo Civil, o artigo 646.º, nº 4 do CPCivil, previa, ainda, que têm-se por não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documento, quer por acordo ou confissão das partes.
Esta norma não transitou para o actual diploma, o que não significa que na elaboração da sentença o juiz deva atender às conclusões ou meras afirmações de direito.
Ao juiz apenas é atribuída competência para a livre apreciação da prova dos factos da causa e para se pronunciar sobre factos que só possam ser provados por documento ou estejam plenamente provados por documento, admissão ou confissão.
Compete ao juiz singular determinar, interpretar e aplicar a norma jurídica (artigo 607.º, nº 3 do CPCivil) e pronunciar-se sobre a prova dos factos admitidos, confessados ou documentalmente provados (artigo 607.º, nº 4).
Às conclusões de direito são assimiladas, por analogia, as conclusões de facto, ou seja, “os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir dos factos provados e exprimindo, designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência“[6].
Antunes Varela considerava que deve ser dado o mesmo tratamento “às respostas do colectivo, que, incidindo embora sobre questões de facto, constituam em si mesmas verdadeiras proposições de direito“[7].
Em qualquer das circunstâncias apontadas, confirmando-se que, em concreto, determinada expressão tem natureza conclusiva ou é de qualificar como pura matéria de direito, deve continuar a considerar-se não escrita porque o julgamento incide sobre factos concretos.
Isto dito, no caso concreto, torna-se evidente que os factos que a recorrente pretende ver aditados têm, manifestamente, um cariz conclusivo.
Ora a essa conclusão, que, no caso concreto, não se está perante um subarrendamento total, há-de o julgador chegar, ou não, por referência aos factos que nos autos se mostrarem provados.
Acontece que, essa factualidade, que corresponde à alegação vertida nos articulados, já consta da resenha dos factos provados (cfr. pontos 4- a 13-, e 19- a 20-).
Por conseguinte, será perante a referida factualidade que, noutra sede recursória, se há-de decidir se se encontra, ou não, preenchida e facti species do artigo 1090.º do CCivil.
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Aliás, mesmo que não fossem conclusivos, mas tivessem resultado da instrução da causa nunca, nesta sede recursiva, podiam ser atendidos.É certo que o n.º 2 do citado artigo 5.º acrescenta que além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz: a) os factos instrumentais que resultem da instrução da causa; b) os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar; c) os factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções.
Resulta desta norma que o tribunal deve considerar na sentença factos não alegados pelas partes. Não se trata, contudo, de uma possibilidade sem limitações.
Desde logo, não cabe ao juiz supor ou conceber factos que poderão ter relevo, é necessário que estejamos perante factos que resultem da instrução da causa, isto é, factos que tenham aflorado no processo através dos meios de prova produzidos e, portanto, possuam já alguma consistência prática, não sejam meras conjecturas ou possibilidades abstractas.
Por outro lado, o juiz só pode considerar factos instrumentais e, quanto aos factos essenciais, aqueles que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado. E isto é assim porque mesmo no novo Código de Processo Civil o objecto do processo continua a ser delimitado pela causa de pedir eleita pela parte [artigos 5.º, n.º 1, 552.º, n.º 1, alínea d), 581.º e 615.º, n.º 1, alínea d), segunda parte] e subsistem ainda as limitações à alteração dessa causa de pedir (artigos 260.º, 264.º, 265.º).
Acontece que, no caso concreto, os factos em causa não é instrumentais, antes se tem de considerar factos essenciais no âmbito do thema decidendum trazido aos autos, e, como tal, incumbia a Autora a respectiva alegação, (artigo 5.º, nº 1 do CPCivil atrás citado) estando, pois, vedado a este tribunal a sua consideração.
Aliás, mesmo considerando tal facto como complemento ou concretização dos que a Autora alegou, a sua consideração oficiosa, não pode ser feita sem que as partes se pronunciem sobre ela, ou seja, o juiz, ante a possibilidade de tomar em consideração tais factos, tem que alertar as partes sobre essa sua intenção operando o exercício do contraditório e dando-lhe a possibilidade de arrolar novos meios de prova sobre eles.
Ora, não tendo o Sr. juiz do processo feito uso desta possibilidade, teria de ter sido a parte, em momento oportuno, a impetrar requerimento com vista a que tal facto fosse considerado pelo tribunal.
Como assim, não o tendo feito, esta Relação não pode substituir-se à 1.ª instância e valorar já em termos definitivos a prova produzida quanto aos novos factos, ampliando em 2.ª instância a matéria de facto sem que previamente, em fase de audiência de julgamento, as partes estejam alertadas para essa possibilidade e lhes seja facultado produzir toda a prova que entenderem.
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Para além disso, ao contrário do que defende a apelante, também eles não poderiam determinar a ampliação da decisão da matéria de facto.Nos termos do artigo 666.º, nº 2 do CPCivil mostrando-se indispensável ampliar a matéria de facto, deve o tribunal da Relação alterar a decisão da matéria de facto, se a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. Não sendo possível fazer uso de tal faculdade, deve o tribunal anular a decisão.
A ampliação da matéria de facto mostra-se indispensável, quando se tenham omitido dos temas da prova factos alegados pelas partes que se revelam essenciais para a resolução do litígio, na medida em que assegurem enquadramento jurídico diverso do suposto pelo juiz do tribunal “a quo”.[8]
Os factos essenciais são aqueles que permitem individualizar a situação jurídica alegada na ação ou na exceção.
Os factos complementares são aqueles que são indispensáveis à procedência dessa ação ou exceção, mas não integram o núcleo essencial da situação jurídica alegada pela parte.
Ambos integram a categoria de factos principais porque são necessários à procedência da ação ou exceção, por contraposição aos factos instrumentais, probatórios ou acessórios que são aqueles que indiciam os factos essenciais e que podem ser utilizados para a prova indiciária destes últimos.[9]
Em conformidade com o critério legal, a ampliação da matéria de facto tem de ser indispensável, o que significa que cumpre atender às várias soluções plausíveis de direito, o enquadramento jurídico em face do objeto do recurso e ainda, com a possível intervenção e interpretação do Supremo Tribunal de Justiça, ao abrigo do artigo 682.º, nº 3 CPCivil.
Acontece que, os factos que a apelante agora pretende que se julguem provados, teriam, na alegação da recorrente, resultado da instrução da causa e, como tal não teriam sido oportunamente alegados na petição inicial.
Tal circunstância impede a ampliação da decisão de facto, pois os factos essenciais têm que constar dos articulados (cfr. artigo 5.º CPCivil).
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Improcedem, desta forma, as conclusões G) a BB) formuladas pela recorrente.*
Pretende ainda a autora recorrente que seja aditado à resenha dos factos provados o seguinte:“Para o Dr. BB foi factor relevante para a fixação das condições contratuais constantes do Contrato de Arrendamento o facto de as obras de recuperação, conservação e manutenção do arrendado ficarem a cargo da Autora”.
Lendo a petição inicial, o facto em causa não se encontra aí alegado e, portanto, o mesmo terá resultado da instrução da causa.
Ora, assim sendo, este facto não sendo instrumental, como não o é, mas sim essencial, complementar ou concretizador dos alegados pela recorrente, valem aqui, mutatis mutandis, as mesmas considerações feitas a propósito do aditamentos dos factos anteriores, ou seja, nunca, nesta sede recursiva, podia ser aditado ao elenco dos factos provados.
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Improcedem, assim, as conclusões CC) a JJ) formuladas pela recorrente.*
Permanecendo inalterada a fundamentação factual a segunda questão colocada no recurso prende-se com:b)- saber se a sua subsunção jurídica se mostra, ou não, correctamente feita.
Em rectas contas, a questão do subarrendamento total não devia ser analisada, pois que, a recorrente apenas a colocou, de forma indirecta, em sede de impugnação da matéria de facto.
Ainda assim sempre se dirá como se segue.
Como emerge dos autos o imóvel objecto de arrendamento era composto por uma casa de três pisos e logradouro.
Partindo, da premissa que o referido logradouro (quintal) nunca foi objecto de subarrendamento, será que isso exclui o arrendamento total como alega a recorrente?
A resposta é negativa.
Dúvidas não existem de que a lei exige que o subarrendamento seja total, pois que, se o arrendatário mantiver o gozo direto do locado para o fim previsto no contrato, não pode o senhorio substituir-se-lhe como locador na parte dada em sublocação (mantendo-se como senhorio do primitivo arrendatário na parte não sublocada).[10]
Acontece que, existe subarrendamento total mesmo que dele fiquem excluídos espaços “comuns” que não permitam o gozo autónomo para o fim previsto no contrato de arrendamento, como sucede no caso em apreço com o referido logradouro (quintal).
Por outro lado, como bem se refere na decisão recorrida, a recorrente não alega nem explica como, através do gozo do terraço, satisfaz diretamente, sem recurso sem recurso a subarrendamento, o fim previsto no contrato de arrendamento: a “habitação permanente, ou não, dos sócios ou gerentes” e, “juntamente com a habitação do arrendado o exercício de “atividades ou indústrias domésticas de escola de culinária, de atelier de arquitetura e design, de atelier de moda e de artes plásticas e respetivas atividades conexas”.
Portanto, a apelante não reteve uma parte do locado para nele satisfazer, como arrendatária, diretamente, os fins do contrato, ou seja, o subarrendamento dos autos é total.
Evidentemente que, sempre se poderia por a hipótese de algum dos subarrendamentos assumisse características tais que se pudesse dizer que satisfazia, ainda assim, indiretamente, os fins diretos do arrendamento.
Acontece que é a própria apelante que confessa que o único membro da sua gerência subarrendatário apenas usa uma cozinha e um pequeno pátio exterior no rés-do-chão, sendo a sala do mês mo piso é usada para conservar alguns documentos seus (cfr. pontos 19. e 20. do elenco dos factos provados).
Alega a apelante que o rés-do-chão está arrendado em parte a CC, sendo a outra parte (o quintal e a sala do rés-do-chão) utilizada por si.
Todavia, não é isso que resulta dos autos, pois que todo o rés-do-chão foi subarrendado ao referido CC (cfr. pontos 8. e 9. dos factos provados).
Como assim, tal como bem se refere na decisão recorrida, ainda que a apelante use a sala para guardar documentos-mera tolerância do sublocatário-isso não deixa de ser uma forma de gozo do subarrendamento, embora não para habitação.
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1- A questão da não aplicação ao caso sub judice do artigo 1090.º do CCivil.Sustenta a recorrente que ao caso concreto, ao contrário do decidido, não era aplicável o artigo 1090.º do CCivil.
Que dizer?
Estatui o artigo 1090.º do CCivil, sob a epígrafe “Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário” que:
1 - Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo.
2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário directo.
Como se sabe a interpretação jurídica tem por objecto descobrir, de entre os sentidos possíveis da lei, o seu sentido prevalente ou decisivo, sendo o artigo 9.º do CCivil a norma fundamental a proporcionar uma orientação legislativa para tal tarefa.
O citado preceito estatui que: “[a] interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada” (n.º 1); o enunciado linguístico da lei é o ponto de partida de toda a interpretação, mas exerce também a função de um limite, já que não pode “ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso” (n.º 2); além disso, “[n]a fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados” (n.º 3).
Assim, a apreensão literal do texto, ponto de partida de toda a interpretação, é já interpretação, embora incompleta, pois será sempre necessária uma “tarefa de interligação e valoração, que excede o domínio literal”.[11]
Nesta tarefa de interligação e valoração que acompanha a apreensão do sentido literal, intervêm elementos lógicos, apontando a doutrina elementos de ordem sistemática, histórica e racional ou teleológica.[12]
O elemento sistemático compreende a consideração de outras disposições que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretada, isto é, que regulam a mesma matéria (contexto da lei), assim, como a consideração de disposições legais que regulam problemas normativos paralelos ou institutos afins (lugares paralelos). Compreende ainda o lugar sistemático que compete à norma interpretanda no ordenamento global, assim como a sua consonância com o espírito ou unidade intrínseca de todo o ordenamento jurídico.
O elemento histórico abrange todas as matérias relacionadas com a história do preceito, as fontes da lei e os trabalhos preparatórios.
O elemento racional ou teleológico consiste na razão de ser da norma (ratio legis), no fim visado pelo legislador ao editar a norma, nas soluções que tem em vista e que pretende realizar.
Segundo a doutrina tradicional, o intérprete, socorrendo-se dos elementos interpretativos acabados de referir, acabará por chegar a um dos seguintes resultados ou modalidades de interpretação: interpretação declarativa, interpretação extensiva, interpretação restritiva, interpretação revogatória e interpretação enunciativa.
Na interpretação declarativa, o intérprete limita-se a eleger um dos sentidos que o texto directa e claramente comporta, por ser esse o que corresponde ao pensamento legislativo.
A interpretação declarativa pode ser restrita ou lata, segundo toma em sentido limitado ou em sentido amplo as expressões que têm vários significados: tal distinção, como adverte Francesco Ferrara[13] não deve confundir-se com a interpretação extensiva ou restritiva, pois nada se restringe ou se estende quando entre os significados possíveis da palavra se elege aquele que parece mais adaptado à mens legis.
A interpretação extensiva aplica-se, no dizer de Baptista Machado[14] quando “o intérprete chega à conclusão de que a letra do texto fica aquém do espírito da lei, que a fórmula verbal adoptada peca por defeito, pois diz menos do que aquilo que se pretendia dizer. Alarga ou estende então o texto, dando-lhe um alcance conforme ao pensamento legislativo, isto é, fazendo corresponder a letra da lei ao espírito da lei. Não se tratará de uma lacuna da lei, porque os casos não directamente abrangidos pela letra são indubitavelmente abrangidos pelo espírito da lei”.
Na interpretação restritiva, pelo contrário, “o intérprete chega à conclusão de que o legislador adoptou um texto que atraiçoa o seu pensamento, na medida em que diz mais do que aquilo que se pretendia dizer. Também aqui a ratio legis terá uma palavra decisiva”.[15]
No caso em apreço a recorrente propugna que o citado nº 1 do artigo 1090.º do CCivil deve ser interpretado restritivamente, aplicando-o apenas nos casos em que fique demonstrada a existência de uma situação imoral, especulativa ou parasitária.
O preceito em análise remonta já ao artigo 62.º da Lei 2030 de 22 de Junho de 1948, com redacção quase equivalente.
Ora, a Câmara Corporativa ao dar o parecer sobre a referida Lei justificou a doutrina deste artigo com o objectivo de por fim a todas as situações imorais e especulativas afirmando: “O senhorio não tem o direito de despejar o prédio nem de aumentar a renda, mas poderá substituir-se ao arrendatário, passando os sublocatários à posição de arrendatários directos. Os intermediários e as especulações desaparecem e os sublocatários não sofrem as consequências da rescisão do contrato de arrendamento, pois se lhe assegura o direito de habitação do mesmo modo que é assegurado a todos os arrendatários”.[16]
Tal como refere Pedro Romano Martinez[17] “A estatuição do artigo 46.º, nº 1 RAU deve-se também a uma razão de desfavor da Lei em relação ao subarrendamento total, por ser este considerado um modo parisitário de exploração”.
Refere também a este propósito Inocêncio Galvão Telles[18]: “A lei consagra aqui uma verdadeira expropriação por utilidade particular: o senhorio pode expropriar no seu interesse a posição jurídica do sublocador”.
Da mesma forma refere Estilita Mendonça[19] “A vontade actuante é só a do senhorio, que efectiva a seu favor uma autêntica expropriação da posição do subarrendador, finalidade que ele pode ou não utilizar consoante entender”.
A este propósito refere também o Prof. Pereira Coelho[20] “A razão desta disposição não estará apenas na maior hostilidade da lei ao relação ao subarrendamento total, mas também uma ideia de protecção do subarrendatário parcial, para o qual, se fosse permitido ao senhorio substituir-se ao arrendatário, poderia tornar-se intolerável a coabitação com o senhorio ou outras pessoas a quem este desse de arrendamentoa outra parte da casa”.
Portanto, nas situações de subarrendamento total, o legislador considerou (ratio legis) que se tratava de uma situação parasitária de exploração, ou seja, como refere José de Oliveira Ascensão[21], “(…) o arrendatário deixou de desempenhar qualquer função social, é meramente uma figura parasitária que vive da exploração especulativa de bens alheios”.
Como assim, não há aqui que fazer qualquer interpretação restritiva do preceito em análise, pois que, o legislador não adoptou um texto que atraiçoou o seu pensamento, isto é, não disse mais do que aquilo que pretendia dizer, ou seja, tal como se refere, e bem, na decisão recorrida a norma em questão tem uma teleologia própria.
Portanto, a facti species do normativo em análise, fica preenchida logo que se verifique o subarrendamento total do locado.
É que se fosse intenção do legislador que o preceito fosse aplicado apenas às situações parasitárias e especulativas do arrendatário na exploração do locado, teria então adoptado uma redacção diferente, ou seja, tê-lo-ia dito de forma expressa.
Ora, não foi essa a técnica legislativa adoptada, antes se optou pela faculdade concedida ao senhorio de, no caso de subarrendamento total, se substituir ao arrendatário, técnica que, diga-se, já remonta ao longínquo ano de 1948 na redacção do artigo 62.º da Lei 2030 de 22 de Junho, praticamente coincidente com a actual e que, desde então, nunca foi alterada.
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Evidentemente que isso não invalida que as situações particulares e específicas de cada casso concreto não sejam valoradas, se para tanto houver fundamento, noutra sede, e concretamente, nas situações em que o exercício potestativo do direito por banda do senhorio configure uma situação de abuso de direito.Todavia, daí não se segue, como defende a apelante que, no caso concreto, não seria de aplicar a norma em questão, desde que esteja provada factualidade que preencha a sua facti species.
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Improcedem, desta forma, as conclusões KK) a QQQ) formuladas pela apelante.*
2- A questão da imperatividade do nº 1 do artigo 1090.º do CCivil.Defende a apelante que a citada norma tem caracter supletivo e não imperativo, razão pela qual a autorização para o subarrendamento total deve ser considerada como uma declaração expressa de renúncia à faculdade conferida por tal norma, especialmente nos casos em que existe uma justificação económica para o consentimento dirigido ao subarrendamento total.
Salvo o devido respeito, não se pode sufragar este entendimento.
Não está em causa o caracter supletivo da norma, pois que, somos de entendimento de que pode haver renúncia expressa ao direito aí plasmado.
Analisando.
Entre os pressupostos deste direito potestativo de sub-rogação do locador na posição do locatário, sublocador, não figura a ilicitude da sublocação, ou seja, tratar-se de um subarrendamento não autorizado.
Como já noutro passo se referiu, a norma em questão tem uma teleologia própria (o subarrendamento, particularmente o total, é visto com desfavor pela lei), nada tendo a ver com o incumprimento contratual e, concretamente, com a cedência do gozo a terceiros não autorizada.
Não se desconhece a posição que sobre a questão tem o Prof. Menezes Cordeiro[22], ao considerar um terceiro pressuposto não previsto na lei–inexistência de cláusula ou acordo contrário–, divergindo, assim da doutrina maioritária.
Refere o citado Mestre, concretizando este pressuposto negativo, que “existe cláusula em contrário sempre que o senhorio tenha autorizado o subarrendamento total: nessa eventualidade, o uso do poder de substituição fica logicamente prejudicado; no limite, seria mesmo um venire contra factum proprium”.[23]
Todavia, como se refere na decisão recorrida esta divergência é mais na aparência do que na essência.
Com efeito, mesmo para ilustre Prof. os dois pressupostos constitutivos do direito são apenas abranger o subarrendamento a totalidade do locado e o recurso à notificação judicial para exercício do direito potestativo. A autorização do senhorio surge como um facto impeditivo, eventualmente invocado a título de exceção. A referência ao abuso do direito sugere isto mesmo: o direito existe quando estão reunidos os referidos dois pressupostos, mas o seu exercício pode ser tido por abusivo, face à autorização do senhorio.
Em suma, o facto de o senhorio ter autorizado o locatário a subarrendar não obsta ao nascimento do seu direito potestativo de substituição na posição deste no contrato de subarrendamento (com a inerente extinção do contrato de arrendamento), mas pode levar a que o seu exercício seja abusivo, questão que será analisada de seguida, todavia, para a afirmação do nascimento do direito de substituição invocado pela senhoria, é irrelevante o simples facto de a autora estar autorizada a subarrendar totalmente o prédio agora da ré.
Como refere Edgar Valente[24] “Por ultimo, importa notar que os subarrendamentos que incidam sobre a totalidade do imóvel arrendado, goza o senhorio da prerrogativa de se poder substituir ao arrendatário, ainda que haja sido permitido ou autorizado o subarrendamento por este realizado, salvo se entre as partes tiver sido expressamente convencionado a renúncia expressa ao exercício desse direito”.
Portanto, a não ser que haja renúncia expressa a direito plasmado no citado artigo 1090.º, nº 1 do C.Civil (no caso concreto não está provado nos autos que tal renúncia tenha ocorrido), o senhorio não pode ser prejudicado só porque autorizou a sublocação, ainda que total.[25]
Para além disso, e salvo o devido respeito pelo entendimento do Prof. Menezes Cordeiro e Pinto Furtado, não cremos que nas situações de autorização de subarrendamento total, o venire contra factum proprium proprium seja assim tão evidente.
Com feito, para além do acima já se referiu, importa ter em consideração o regime decorrente do subarrendamento.
Nos termos do artigo 1088.º, nº 1 do CCivil, o subarrendamento só é válido se for autorizado por escrito pelo senhorio, não distinguindo a lei entre subarrendamento total ou parcial.
O subarrendamento, total ou parcial, sem autorização do senhorio é fundamento de resolução do contrato de arrendamento, conforme dispõe o art.º 1083.º, n.º 2, al. e), do CCivil, o qual, por sua vez, é decorrência das regras da locação consignadas no art.º 1038.º, al. f), e no art.º 1049.º do mesmo diploma.
Dos normativos citados decorrem, portanto, estas duas premissas:
a)- o subarrendamento só é válido, seja ele total ou parcial, se houver autorização escrita do senhorio (ou se este o ratificar nº 2 do artigo 1088.º);
b)- basta existir autorização escrita do senhorio para que o arrendatário possa validamente subarrendar o prédio, de modo total ou parcial, independentemente de nessa autorização constar a referência ao subarrendamento total ou parcial.
Ora, a cláusula de autorização expressa conferida no contrato de arrendamento para a apelante, subarrendar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, não é diferente nem tem outro alcance se dele simplesmente constasse a autorização expressa para subarrendar, sem mais, isto é, sem referência ao carácter total ou parcial da faculdade de subarrendar.
Portanto, numa e noutra situação, a Autora sempre estaria licenciada pelo senhorio para subarrendar o prédio, na sua totalidade ou parcialmente.
Exactamente por isso é que o artigo 1090.º, nº 1 do CCivil prescreve que “Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo”.
Como assim, esta facualdade de substituição do arrendatário existe sempre que se verifique o subarrendamento total do prédio, e, claro, mesmo que este tenha sido expressamente autorizado por escrito pelo senhorio, até porque, como se viu, essa autorização constitui sempre uma condição sine qua non da validade do subarrendamento, sendo pressuposto da aplicação do artigo 1090.º, pois que, se assim não for, haverá fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do n.º 1, e da al. e), do n.º 2, do artigo 1083.º.
No fundo, o legislador quis acautelar que, apesar de autorizado o subarrendamento, total ou parcial, o senhorio terá sempre a faculdade de se substituir ao arrendatário na relação com o subarrendatário.
Entender, como pretende a Autora, que a Ré está impedida de invocar o disposto no artigo 1090.º, nº 1 porque no contrato de arrendamento existe cláusula a permitir à Autora o subarrendamento total do prédio, seria esvaziar completamente o conteúdo, sentido e alcance de tal norma legal, e, portanto, um entendimento contra legem.
Como assim, não tem qualquer arrimo legal, pretender-se que o subarrendamento total autorizado pelo senhorio impede que este exerça a faculdade consignada no art.º 1090.º do CC, e que o uso desse direito constitui abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
Seria, aliás, um contra-senso da lei, exigir, por um lado a autorização escrita do senhorio para o subarrendamento, mas depois negar-lhe o direito que o artigo 1090.º, nº 1 lhe confere em caso de subarrendamento total.
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Improcedem, desta forma as conclusões RRR) a TTT) formuladas pela apelante.*
3- A questão do abuso do direitoDúvidas não existem de que a ratio legis da norma–o locupletamento injustificado do arrendatário–nem sempre terá adesão à realidade.
Significa, portanto, que quando se excedam os limites impostos pelo fim social ou económico desse direito (art. 334.º do Cód. Civil)–, poderá a substituição ser vedada ao senhorio.
Será o caso em “que o locatário tenha valorizado o local, através de obras ou atividades promocionais e que, pela subrenda, ele venha a amortizar despesas e realizar um lucro justo: temos uma situação socialmente vantajosa, autorizada pelo senhorio e que permite dar uma utilidade económica à coisa que, de outro modo, ela não teria. O poder de substituição torna-se, nessa eventualidade, contrário à boa fé, não podendo ser atuado”.[26]
Quando o exercício do direito potestativo do senhorio se revelar “excessivo e anti-ético”, “deve ser bloqueado por via do instituto do abuso do direito (art. 334.º do CC).[27]
Isto dito, dúvidas não existem de que o “Contrato de Arrendamento” e o “Acordo” originariamente subscrito pelo senhorio e pela autora revela a relevância das obras custeadas pela autora na economia da relação contratual, sendo disso expressão a cláusula sétima do “Acordo”: “Se o Contrato de Arrendamento vier, por qualquer motivo, a ser declarado nulo, ou o arrendatário sujeito a despejo administrativo (…) a Segunda Contraente não terá direito a qualquer outra indemnização para além do ressarcimento do montante despendido com as obras de recuperação e beneficiação referidas no considerando b) deste instrumento”.
A peculiaridade da relação contratual em litígio convoca-nos para que nos centremos não tanto na discussão em torno do direito da ré, mas nos efeitos do seu exercício, isto é, nas consequências que tem para a satisfação dos legítimos interesses das partes que o arrendamento visa satisfazer.
Com efeito, em boa verdade, lidas as estipulações contratuais, não estamos perante um simples contrato de arrendamento, mas sim perante um contrato misto, não obstante a componente locatícia seja manifestamente dominante.
A autora apelante, de certa forma, sugere que necessita de um contrato de 30 anos (correspondente à duração ulteriormente acordada) para amortizar o investimento realizado, isto é, compensar o custo das obras suportado pelos seus sócios gerentes.
Alega que este custo foi de € 310.000,00.
Tal valor não resultou provado, apenas estando assente que as obras não tiveram um custo superior ao mesmo (cfr. ponto 17. dos factos provados), ou seja, pode ter sido um custo substancialmente inferior.
Aliás, o que a apelante alega no artigo 30º da petição inicial é que “As referidas obras foram executadas pela Autora, tendo os fundos necessários para o efeito sido disponibilizados pelos respectivos sócios, num total de cerca de 310.000,00€ (trezentos e dez mil euros) e excedendo, portanto, a estimativa inicial”.
Mas ainda que tenha sido esse, efectivamente, o custo das obras, será que com os subarrendamentos celebrados a apelante recuperava esse investimento no prazo de 30 anos como alega?
Como vem provado nos autos a única contrapartida pela reabilitação do prédio a expensas da apelante, foi apenas e tão só, o valor simbólico da renda, de € 225,00 por mês (cfr. ponto 4. da resenha dos factos provados).
Trata-se, como é evidente, de um valor irrisório, atendendo a que o prédio é composto por três pisos, tem uma área bruta privativa de 176 m2 (1.º e 2.º pisos), uma área bruta dependente de 88 m2 (o 3.º piso), e um logradouro de 82 m2, e está localizado em frente ao mar, na Av. ... da cidade do Porto.
O referido o local, a par da Avenida ... e baixa do Porto, é onde o preço por metro quadro é mais caro, bastando, para o efeito, consultar qualquer site da especialidade na net (factos notórios que não carecem de alegação e prova-cfr. artigo 412.º, nº 1 do CPCivil).
Ora, a apelante pelos subarrendamentos recebe a parca quantia de € 375,00 (€ 125,00 + € 250,00), que se traduzia num saldo positivo de € 150,00/mês relativamente ao que, a montante, pagava ao Dr. BB (€ 225,00) (cfr. pontos 12. e 13. dos factos provados).
Como assim, com esse rendimento a apelante necessitaria de 172,2 anos para recuperar o investimento que fez, dando de barato que o mesmo se cifrou em € 310.000,00.
Perante esta evidencia, como dizer então que os subarrendamentos eram um meio de recuperar aquele investimento, apesar de autorizada a cobrar dos subarrendatários valores de renda sem qualquer limite?
Daqui se conclui que o insignificante valor da renda fixada no contrato de arrendamento constituiu, isso sim, a verdadeira contrapartida pela reabilitação do prédio.
É que sob este conspecto, importa ainda sopesar um aspecto que não é de somenos.
O contrato de arrendamento ter sido “celebrado pelo prazo de 1 (um) ano, a contar de 01/05/2004”, prorrogável por “períodos iguais e sucessivos, enquanto não for denunciado ou resolvido nos termos e condições previstos na lei”–v. Cláusula 3.ª do contrato de arrendamento (crfr. ponto 4. dos factos provados).
Ou seja, apesar da estimativa de um custo de cerca de € 180.000,00 para as obras de reabilitação [al. b) do Acordo-cfr. ponto 5. dos factos provados] e recuperação do imóvel arrendado, que livremente se propôs suportar e executar, a recorrente aceitou sujeitar-se a um arrendamento precário de 1 (um) ano, que, para além do mais, estabelecia que “As obras e benfeitorias não amovíveis eventualmente a realizar pela arrendatária ficarão pertença do mesmo prédio, não havendo, findo o contrato por qualquer motivo, direito a indemnização (…)”. (v. Cla. 8.ª, n.º 5, do contrato) e só cerca de 9,5 anos depois de assinado o contrato de arrendamento, é que senhorio e arrendatária, mediante aditamento celebrado em 25/10/2013 (cfr. ponto 6 dos factos provados), acordaram na alteração do prazo inicial de 1 ano para 30 anos, com início em 01/05/2004 e termo em 30/04/2034.
Ora, esta condição da duração precária do arrendamento é um facto incontornável que contraria frontalmente a tese da Autora, de que “a amplitude da cláusula que autorizava o subarrendamento” visava permitir-lhe a recuperação do investimento com as obras, pois a possibilidade anual de denúncia do contrato pelo senhorio representava uma verdadeira “espada de Dâmocles” que a qualquer momento poderia cair sobre ela e frustrar-lhe qualquer hipótese de recuperação desse investimento, de nada lhe valendo, portanto, a faculdade de subarrendamento, por mais ampla que fosse.
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Importa, por último referir que, neste âmbito, aderimos na íntegra ao raciocínio expendido a este propósito na sentença recorrida, quando conclui que a Recorrente já estaria compensada do investimento realizado com as obras.E contra isso não se argumente que as contas da Mmª Juiz a quo só teriam sentido se tivesse ficado provado o valor de mercado da renda do Prédio (o que não sucedeu, como resulta do facto não provado 24).
Com efeito, mesmo não se encontrando provado esse facto, o certo é que tal como se refere na decisão recorrida, considerando que a notificação judicial avulsa surge cerca de 15 anos após o início do arrendamento, se valor locativo mensal médio (nesses 15 anos) foi igual ou superior a € 1.947,22 (correspondente a 310.000,00:15=20.666,66:12=1.722,22+€ 225=1947,22x12=23.366,64x15=350.499,60) a autora já se encontra compensada do investimento realizado.[28]
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Isto dito, chega-se à conclusão de que não existe facticidade que nos permita concluir que o exercício potestativo pela apelada excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do seu direito (artigo 334.º do CCivil).Não existe, por conseguinte, o invocado abuso de direito.
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Improcedem, assim, as conclusões UUU) a WWW) formuladas pela recorrente.*
4- A questão da sucessão da Recorrida na posição jurídica do 1.º Proprietário.Alega a recorrente que a Recorrida, como legatária, ingressou na posição jurídica do de cujus, sendo inconcebível que tenha mais (ou diferentes) direitos daqueles que lhe foram transmitidos, razão pela qual, não é possível beneficiar da regra constante do nº 1 do artigo 1090.º do CCivil, uma vez que o exercício desse direito estava já vedado ao 1º proprietário.
Também aqui, respeitando-se entendimento diverso, senão concorda com esta asserção.
É que, como supra se conclui, no caso estava preenchida a facti species do artigo 1090.º, nº 1 do CCivil.
Ora, estando preenchida a facti species da citada norma, torna-se evidente que também ao 1º proprietário lhe era lícito exercer o citado direito decorrente do nº 1 do artigo 1090.º, nº 1, sendo que, só não o terá exercido por falta da sua vontade actuante.
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Destarte, improcedem também as conclusões XXX) a BBBB) formuladas pela recorrente e, com elas, o respectivo recurso.*
IV-DECISÃOPelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação interposta improcedente por provada e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
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Custas pela autora apelante (artigo 527.º nº 1 do CPCivil).*
Porto, 12 de Setembro de 2022Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Jorge Seabra
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[1] De facto, “é sabido que, frequentemente, tanto ou mais importantes que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reacções perante as objecções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, etc.”-Abrantes Geraldes in “Temas de Processo Civil”, II Vol. cit., p. 201) “E a verdade é que a mera gravação sonora dos depoimentos desacompanhada de outros sistemas de gravação audiovisuais, ainda que seguida de transcrição, não permite o mesmo grau de percepção das referidas reacções que, porventura, influenciaram o juiz da primeira instância” (ibidem). “Existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores” (Abrantes Geraldes in “Temas…” cit., II Vol. cit., p. 273).
[2] Miguel Teixeira de Sousa in Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, p. 348.
[3] Cfr. acórdãos do STJ de 19/10/2004, CJ, STJ, Ano XII, tomo III, pág. 72; de 22/2/2011, CJ, STJ, Ano XIX, tomo I, pág. 76; e de 24/9/2013, processo n.º 1965/04.9TBSTB.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[4] Cfr. Ac. do S.T.J. de 3/11/2009, processo n.º 3931/03.2TVPRT.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[5] Ac. Rel. Porto de 19 de Setembro de 2000, CJ XXV, 4, 186; Ac. Rel. Porto 12 de Dezembro de 2002, Proc. 0230722, www.dgsi.pt
[6] José Lebre de Freitas e A. Montalvão Machado, Rui pinto Código de Processo Civil–Anotado,Vol. II, Coimbra Editora, pag. 606.
[7] Antunes Varela, J. M. Bezerra, Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição Revista e Actualizada de acordo com o DL 242/85, S/L, Coimbra Editora, Limitada, 1985, pag. 648.
[8] António Santos Abrantes Geraldes Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2013, pag. 240
[9] Miguel Teixeira de Sousa Estudos sobre o novo processo civil, 2ª edição, Lisboa, lex, 1997, pag. 77 e José Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Coimbra, Coimbra Editora, 1999, pag. 467-468.
[10] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, Coimbra, Coimbra Editora, 1986, pp. 589-590.
[11] Cfr. José Oliveira Ascenção, O Direito, Introdução e Teoria Geral, 11.ª edição, revista, Almedina, 2001, p. 392.
[12] Sobre este tema, cf. Karl Larenz, Metodologia da Ciência do Direito, 3.ª edição, tradução, pp. 439-489; Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, 12.ª reimpressão, Coimbra, 2000, pp. 175-192; Francesco Ferrara, Interpretação e Aplicação das Leis, tradução de Manuel de Andrade, 3.ª edição, 1978, pp. 138 e seguintes.
[13] Ob. cit., pp. 147-148.
[14] Ob. cit., pp. 185-186,
[15] Ob. cit., p. 186.
[16] Cfr. citação feita por A. Varela e Pires de Lima CCivil Anotado, 4ª Ed. Pag. 563 no comentário ao artigo 46.º do RAU, preceito com redacção equivalente ao actual artigo 1090.º do CCivil.
[17] In “Subarrendamento”-Estudos em homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, III volume, Direito do Arrendamento Urbano, pags. 245.
[18] Dos Contratos Em Geral, 3.ª ed., Coimbra Editora, 1962, p. 379, nota 3, ainda no contexto do art. 62.º da Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948.
[19] In “Da Sublocação” pag. 197.
[20] In Arrendamento-Direito Substantivo e Processual-Lições ao curso do 5º ano de Ciências Jurídicas do ano lectivo 1988.1989, pág. 239, nota 3.
[21] In “Subarrendamento e direitos de preferência no novo regime do arrendamento urbano”, ROA, Ano 51, 1991, Vol. I, p. 53.
[22] Tratado de Direito Civil, Vol. XI, Coimbra, Almedina, 2018, p. 1037.
[23] Também Pinto Furtado in Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, pag. 509, em anotação ao artigo 1090.º refere “Na doutrina, já se tem entendido que, se o senhorio tiver autorizado o subarrendamento total, não poderá realizar-se esta sub-rogação. Pois haveria então um venire contra factum proprium. De acordo.”
[24] In Manual de Arrendamento e Despejo, pág. 114.
[25] Neste sentido cfr. Pires de Lima e A. Varela CCivil em anotação ao artigo 1102.º do CCivil citando o nº 27 do parecer da Câmara Corporativa, preparatório da já citada Lei 2030 e de que Pires de Lima foi relator, onde se refere “(…) o senhorio nunca pode ser beneficiado ou atingido pelo facto de autorizar uma sublocação”, no mesmo sentido Ac. dest Relação de 27/06/1991 in Col. Jur. Ano XVI, Tomo III, pág. 168 e Col. Jur. Ano II, pag. 305, 2ª coluna, 1º§.
[26] Menezes Cordeiro, Ob. citada pag. 1037.
[27] Cfr. Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Lisboa, Quid Juris, 2009, p. 429.
[28] É facto notório que atenta a localização do imóvel, nos moldes que deixaram expressos no texto, o seu valor locativo médio era superior a € 1.500,00 mensais.