| 539/24.2T8MTS.P1 |  |
FALTA DE CONTESTAÇÃO
CONFISSÃO FICTA
PROVA DO ARRENDAMENTO
II - Não se consideram confessados os factos cuja prova dependa de documento escrito (art. 568.º, al. d), do CPC e art. 364.º do CC), não podendo a existência válida de contrato de arrendamento urbano ser demonstrada por confissão ficta.
III - A exigência de forma escrita do contrato de arrendamento (art. 1069.º, n.º 1, do CC) constitui formalidade ad probationem, podendo apenas ser suprida por confissão expressa ou pelo regime especial do n.º 2 do mesmo artigo, faculdade conferida exclusivamente ao arrendatário.
IV - Não tendo o arrendatário alegado nem provado os pressupostos desse regime, a relação existente corresponde a um acordo verbal de arrendamento sem observância da forma legalmente exigida, determinando a nulidade do negócio (art. 220.º do CC).
V - Declarada a nulidade, o ocupante deve restituir o imóvel e pagar ao proprietário compensação pela utilização do locado, correspondente ao respetivo valor locativo, nos termos do art. 289.º, n.º 1, do CC.
(Sumário da responsabilidade da Relatora)
Relatora: Isabel Peixoto Pereira
1º Adjunto: Paulo Duarte Mesquita
2º Adjunto: Maria Manuela Barroco Esteves Machado
Acordam os juízes da 3.ª secção do Tribunal da Relação do Porto:
I.
AA instaurou ação declarativa de condenação em processo comum, contra BB, concluindo a final pelos seguintes pedidos, após correção dos iniciais oficiosamente suscitada, nos termos que dos autos resultam:
a) Se declare “a resolução do contrato de arrendamento transmitido à Ré (arrendatária), relativamente ao arrendado identificado no item 1º da petição inicial: a. por falta de pagamento de rendas, (artº 1083º/3 CC) b. ou, subsidiariamente (que não alternativamente, como inicialmente referido), pelo fundamento a que alude o artº 1083º/2/d), CC (e 14º/2 NRAU); c. ou ainda pelo fundamento a que alude o artº 1083º/2/e) CC) (cedência de uso não autorizada),
b) Condenando-se em consequência a Ré a proceder à entrega imediata do arrendado, livre e desocupado de pessoas e bens, no estado em que lhe foi antes entregue, sob pena de imediata execução para entrega do arrendado;
c) Mais se condenando a Ré a pagar a quantia de 4.401,32€ equivalente ao valor de rendas vencidas e parcialmente não pagas, de 1.3.2023 até à data da entrada em juízo da petição inicial e a pagar também as rendas vincendas até ao trânsito em julgado da sentença que decida o despejo;
d) Condenando-se também a pagar ainda a quantia equivalente ao dobro da renda (900,00€) por cada mês de atraso até à efetiva entrega do locado, nos termos do artº 1045º/2 CC
e) Sempre em juros, desde a citação e até efetivo pagamento.
Reconduziu-se ao seu direito de propriedade sobre um imóvel, dado de arrendamento ao marido da Ré, na década de 70 do século passado e por morte daquele primitivo arrendatário transmitido à Ré, sendo que a Ré, desde 01.03.2023 apenas procede ao pagamento de parte da renda (50 EUR), a qual se cifra mensalmente em 450 EUR, desde aquele mês de Março de 2023, por via do aumento extraordinário da renda operado pelo Autor, sem oposição da Ré.
Mais alega que a R. já não reside no imóvel pelo menos desde Janeiro de 2021.
Citada a R. regularmente e advertida do prazo para contestar e cominação aplicável, a R. não contestou.
Foi proferido despacho a convidar o A. a juntar certidões de assento de casamento e óbito alegados na PI, o que fez.
Foi ainda o A. notificado para juntar aos autos o contrato de arrendamento ou para dizer o que tivesse por conveniente, vindo o mesmo confessar não possuir o referido escrito de arrendamento, juntando outros documentos com vista à prova daquele.
Foi proferido despacho, considerando confessados os factos articulados pelo A. susceptíveis de confissão e convidado o A. para alegar, o que fez.
Foi então proferida decisão que julgou a acção totalmente improcedente, nos termos e com o fundamento seguinte: «É líquido que o A. fundamenta o seu pedido nas normas jurídicas referentes ao arrendamento urbano para habitação, desde logo, nos arts. 1083º/3 CC, 1083º/2/d), CC e 14º/2 NRAU e 1083º/2/e) CC. Ora, sucede que àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado - art. 342.º n.º1 CC. No caso dos autos, não obstante a factualidade provada, não logrou o A. a prova sequer de que foi celebrado entre o terceiro anterior proprietário do imóvel e o cônjuge da R. qualquer contrato de arrendamento, nem que tal contrato se tivesse transmitido para a R., de onde resultassem para esta quaisquer obrigações, designadamente a de pagamento de renda nos termos previstos no art. 1038.º al. a) CC. Na verdade, não se vê que a tal baste a prova do facto 9., que se refere a um aluguer, não podendo extrapolar-se ademais que o facto de a missiva ter sido remetida para a morada coincidente com aquela que consta da carta remetida pelo A. permita concluir que aquela missiva se reporte a um contrato de arrendamento daquele imóvel. Aliás, atente-se que o A. sequer alega a existência de qualquer encontro de vontades entre terceiro (anterior proprietário) e o marido da R., termos concretos desse acordo, tão pouco indicando a data - ano menos por referência ao ano, antes fazendo-o por referência a uma década inteira - em que o mesmo tenha ocorrido, o que ademais, tendo em conta a natureza das normas jurídicas nas quais sustenta o pedido poderia logo pôr em causa a questão de aplicação das leis no tempo. Por outro lado, não pode o Tribunal deixar de apontar a circunstância de o A. não raras vezes alegar de forma hipotética, não alegando em concreto os factos que poderiam constituir a causa de pedir em que assenta a sua pretensão. Ora, a alegação de factos, a que a parte está obrigada e sobre os quais terá de recair a prova a realizar e o seu ónus, não se compadece com alegação de hipóteses. É à parte que cabe assumir a alegação do facto concreto, correndo o risco de ver o mesmo não provado, não cabendo ao Tribunal indagar, se a hipótese invocada se verifica ou não. Atenta essa circunstância, fica prejudicada igualmente a questão da suscitada nulidade, a qual sempre estaria dependente da prova de algum acordo ao qual faltasse a forma legalmente prescrita. Não resta assim senão julgar a acção improcedente.»
É desta decisão que vem interposto recurso, mediante as seguintes (extensas) conclusões:
1ª - Verifica-se uma contradição e obscuridade na Sentença quando, para os mesmos factos (existência de um contrato de arrendamento e sua transmissão à Ré) a Sentença inicia a sua fundamentação apontando uma situação de falta de prova de acordo com o regime previsto no artº 342º/1 CC mas, logo depois, parece apontar (e usar como fundamento da decisão) uma insuficiência na alegação de factos.
2ª - Apesar de se presumir que o fundamento seja apenas o de falta de prova (já que a Sentença demonstra ter percebido cabalmente o que é que o A. alegou, quais as partes, qual objeto em causa (contrato de arrendamento) e quais os fundamentos do pedido de cessação do referido contrato, isto é, entendeu e até resumiu a causa de pedir) deverá preliminarmente ser a mesma corrigida, concretizando-se e mostrando-se esclarecido qual (dos 2) foi o fundamento que conduziu à improcedência da ação, certo que, embora conexionados, alegação e prova são elementos (e ónus) distintos e a insuficiência do 2º pressupõe o cumprimento do 1º (um afasta o outro).
3ª - Depois de resolvida a nulidade acima apontada (contradição e obscuridade na identificação do fundamento de improcedência), restará cautelarmente abordar e analisar, num esforço necessariamente duplo, ambos os fundamentos relatados na Sentença apenas para concluir que não se verifica nenhum (nem insuficiência de alegação nem insuficiência de prova).
4ª - Apesar de ter elencado vários factos provados na sentença, esta omitiu (errando na “acusação da sua falta”) a existência de vários factos axiais (causa de pedir) alegados em itens 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 12º, 13º, 14º, 26º, 28º, 30º da petição inicial, os itens 2º e 4º do requerimento do A. de 3.4.2025 e os itens 5º, 10º e 11º do requerimento do A. de 21.1.2025.
5ª - Em tais itens, o A. expressamente alegou:
- o nascimento e existência de um contrato de arrendamento;
- as partes intervenientes;
- o objeto do arrendamento (a fração propriedade do A.),
- a data aproximada da celebração do contrato (1974-1975),
- que em 1986 foi enviada carta ao primitivo inquilino, marido da Ré, com atualização da renda, enviando tal carta para a morada do locado.
- o facto do contrato ter sido transmitido em 22.12.1997 para a Ré, cônjuge no primitivo arrendatário, por falecimento deste, identificando-a inequivocamente como atual arrendatária;
- o facto de, na sequência da carta dirigida à arrendatária Ré em 6.1.2023, a mesma ter passado a pagar a renda mensal ao Autor;
- qual o valor da renda mensal antes e depois de 27.2.2023;
- o facto da Ré, arrendatária, ter morado na fração até Janeiro de 2021;
- o facto da Ré, porque arrendatária da fração, ter incumprido o seu dever contratual de lá residir de forma permanente;
6ª - Demonstra-se assim ser errada a apreciação feita na Sentença:
a) De que o A. apenas situou o contrato numa “década inteira” porque, em req. de 3.4.2025 conseguiu resumir a 2 anos: 1974-1975 (e justificou suficientemente a situação);
b) - não se poderá confundir a transparência e sinceridade na alegação factual feita pelo Autor (manifestado compreensivelmente desconhecer apenas a data exacta do início do contrato de arrendamento, considerando que o A. não foi o outorgante do contrato de arrendamento, celebrado há mais de 50 anos, como sucede numa míriade de casos análogos) com a insuficiência de alegação porque, de todo o modo, todos os aspetos essenciais do contrato de arrendamento foram efetivamente alegados: objeto (locado), partes atuais e renda atual.
c) refuta-se a crítica na expressão inicialmente usada de que o contrato “terá sido transmitido para a Ré” porque o Autor alegou e identificou, de forma expressa e inequívoca, tanto na PI como em vários momentos (nomeadamente nos itens acima transcritos) que a Ré é a atual arrendatária.
7ª - A descrição que a Sentença “a quo” faz sobre o que foi alegado pelo A. demonstra que o Tribunal entendeu cabalmente a causa de pedir (contrariando a sua acusação de insuficiência de alegação). Destarte, não poderia ser esse o motivo para fazer improceder a causa considerando que … “uma falha processual - maxime que não acarrete, de forma significativa, comprometimento da regularidade processual ou que não reflicta considerável grau de negligência - não poderá colocar em causa, de forma irremediável ou definitiva, os fins substantivos do processo, sendo de exigir que a arquitectura da tramitação processual sustente, de forma equilibrada e adequada, a efectividade da tutela jurisdicional, alicerçada na prevalência da justiça material sobre a justiça formal, afastando-se de soluções de desequilíbrio entre as falhas processuais - que deverão ser distinguidas, consoante a gravidade a e relevância - e as consequências incidentes sobre a substancial regulação das pretensões das partes.” Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 434/2011
8ª - Depois do Tribunal ter emitido 5 despachos (em 16.10.2024, 17.1.2025, 19.2.202, 18.3.2025 e 18.6.2025) nos quais solicitou a mera junção de certidões (1), convidou o A. a alegar por escrito nos termos do artº 567º/2 (2), pediu esclarecimentos quanto aos pedidos formulados (3), pediu ajunção do contrato de arrendamento escrito (4) e, finalmente, tornou, pela 2ª vez, a convidar o A. a alegar por escrito nos termos do artº 567º/2 CPC (5), isto é, sem ter manifestado ter qualquer dúvida ou acusar insuficiência ou obscuridade na alegação da causa de pedir, confiando o A. (naturalmente e como ainda se acredita) não terem subsistido quaisquer dúvidas ao Tribunal sobre o contrato, seu objeto, partes e termos atuais (nomeadamente renda)…
9ª - … nada fazia prever ou justificaria que o Tribunal considerasse improcedente a ação usando, como um dos 2 fundamentos (e em contradição com o restante) a insuficiência da alegação da causa de pedir pois que, se dúvidas tivesse, então deveria ter formulado um convite de suprimento ou esclarecimento (590º/2 a /4 CPC) quanto à matéria em causa.
10ª - Não o fazendo, cometeu uma nulidade processual, pela “omissão de um acto que a lei prescreve e a situação é especialmente ostensiva porquanto a Sra. Juiz, além de omitir a prolação de despacho de convite ao aperfeiçoamento, extraiu da deficiência da p.i. efeitos que se projectaram na improcedência da acção. Ac. RP, 30.4.2020, p. 639/18.8T8PRD.P1), que importa ser sanada.
11ª - O primeiro “passo” que julgamos dever ser dado, na substituição que julgamos que o Tribunal de recurso deverá operar, emitindo a decisão que deveria ter sido tomada pela 1ª instância e inexplicavelmente o não foi (faculdade in artº 665º CPC) será o aperfeiçoamento e “completamento” da seleção da matéria de facto que deva ser dada como provada.
12ª - Aos 9 factos provados elencados pelo Tribunal “a quo” e considerando a alegação de facto do A. acima transcrita (págs. 6, 7 e 8 supra aqui reproduzida e concl. 4ª supra) deveriam (e deverão) ser acrescentados mais os seguintes (optando-se pela continuação da numeração feita pela Sentença):
Facto 10 - (2º PI) - A fração do A. descrita em facto provado 1 foi arrendada pelos anteproprietários (senhorios) ao Sr. CC (inquilino), entretanto falecido, e que foi casado com a Srª BB (aqui Ré)”
Facto 11 - (3º PI, itens 2º e 5º req. de 21.1.2025 e facto 4 provado) - Tal contrato de arrendamento foi iniciado na década de 70, mais propriamente entre 1974 e 1975, e quando o referido marido faleceu, em 22.12.1997, o contrato foi transmitido para a dita Srª BB, sendo esta a atual titular do contrato de arrendamento enquanto inquilina.”
Facto 12 - (4º, 5º e 12º PI) - A renda do locado nos últimos anos, até 27 de Fevereiro de 2023, era de 49,88€, passando a ser de 450,00€ desde 1 de Março de 2023.
Facto 13 - (14º PI) - Na sequência da carta da referida em facto provado 4, a renda passou a ser transferida para o novo IBAN do aqui A., isto é, a Ré teve efetivo conhecimento da carta”.
Facto 14 - (itens 10º e 11º req. de 21.1.2025) a Ré possui rendimentos mais que suficientes que lhe permitiriam suportar o pagamento da renda, como decorre da informação (pág. 6 do doc junto em 29.10.2024) prestada pela Segurança Social no âmbito do indeferimento de Apoio Judiciário que a Ré “ousou” pedir, de onde resulta que o seu rendimento anual, líquido de impostos e deduções, é de 16.240,00€, o dobro do que seria necessário para beneficiar de Apoio Judiciário.
13ª - Além de tal elenco, deverá corrigir-se: o facto provado 9 (onde se lê 1897 deverá evidentemente ler-se 1987), o facto provado 1 (que deverá ser completado no sentido de que a fração D se situa no “2º andar esquerdo do prédio constituído em propriedade horizontal” - documentos 1 e 2 juntos com a PI) e o facto provado 7 (deverá ser completado com o facto da quantia de 50,00€ ter continuado e continuar a ser paga “pela Ré”, arrendatária, porque é o que resulta dos docs 7 e 8 juntos com a PI).
14ª - Os factos 10, 11, 12 acima referidos encontram suporte nos recibos de renda (docs 3 e 4 PI) relativos ao contrato de arrendamento em análise, nos quais o Sr. CC e depois da Ré BB constam como inquilinos da fração do A. e que a renda devida, em 2020, era de 49,88€.
15ª - O facto 11 (2ª parte) decorre do confronto da análise das certidões civis (óbito e de casamento), juntas em requerimento do A. de 19.12.2024, com o disposto nas disposições legais que regem (e regiam à data) a transmissão automática da qualidade de arrendatário ao cônjuge sobrevivo, isto é, do 1º inquilino CC para a Ré, sua mulher, nomeadamente o artº 85º/1/a) e /2 do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90) em vigor em 1997.
16ª - O facto 10 encontra também se suporta nos mesmos documentos 3 e 4 juntos com a PI e ainda nos docs. 2 e 3 juntos em 3.4.2025, isto é, na carta de atualização da renda do arrendado sito na ....
17ª - Existe erro de análise quando a Sentença diz que do facto da carta de 1987 sido enviada para a mesma morada da carta enviada pelo A. isso não prova que essa morada seja o locado. Isto porque: a) de acordo com os recibos de renda de docs. 3 e 4 da PI, identifica-se aí o arrendado como sendo na na Rua ... (justamente a fração D do Autor), isto é, precisamente o local para onde as cartas foram enviadas. b) de igual forma, do documento 3 junto em 3.4.2025 (recibo dos CTT da carta de 2.12.1986) consta a anotação “... - renda” isto é, demonstrador que o envio da carta foi feito para a morada do arrendado.
18ª - O facto 12 encontra também suporte na carta de 6.1.2023 que o Tribunal passou para factos provados 4 e 6.
O facto 13 está espelhado nos documentos 7 e 8 juntos com a PI (comprovativos de pagamento) e com a matéria provada em facto 4 que atestam que a Ré, BB, começou a pagar as rendas para a conta do A. com o IBAN por este fornecido.
O facto 14 resulta das informações da Seg. Social recebidas nos autos em 4.3.2024,
em 9.9.2024 e em 10.10.2024.
19ª - A confissão advém de uma situação de revelia relativa e operante pois que a
Ré, devidamente citada dos presentes autos (facto confirmado pelo Tribunal), não
juntou procuração mas teve intervenção nos autos: neles fez juntar um requerimento juntamente com um comprovativo, subscrito pela própria Ré, em como havia pedido Apoio Judiciário.
20ª - Tal confissão também é apta a dar como provados todos os factos alegados, e poderia pensar-se que com a exceção do facto 10 e 1ª parte do facto 11 acima requeridos pois que, para esses, ordenaria a lei que a respetiva prova se fizesse por “documento escrito” (568º/d) CPC). Porém, entendemos que tal não releva para os presentes autos ou, no mínimo, não poderia ter justificado o destino que a Sentença “a quo” lhe deu:
21ª - 1ª nota - mais do que a alegação e prova da celebração de um contrato (há mais de 50 anos), o que se alegou e se acredita que constitui a causa de pedir axial neste caso é a existência de uma relação contratual atual de arrendamento entre o A. e a Ré (no limite, a transferência para a Ré da qualidade de arrendatário em 1997).
Tornando-se secundária a prova da declaração negocial do contrato inicial, celebrado há 50 anos - e apenas para isso obrigaria o artº 364º/2 CC a junção do contrato.
22ª - 2ª nota - Subsidiariamente, mesmo que exigível fosse que o contrato revestisse a forma escrita (contrato inicial celebrado em 1974/1975), isso não implicaria que tais factos não pudessem ser provados de outros meios, igualmente documentais.
Mais: constituiria uma enorme e intolerável fonte de injustiça e de ilegalidade (abuso de direito) que um arrendatário pudesse impedir o direito de um senhorio de poder exercer os seus direitos, apenas bastando ao arrendatário assumir uma posição de revelia (relativa, consciente).
23ª - De facto, tratando-se no nosso caso de um contrato de arrendamento de 1974/1975 somos levados a concluir que embora a Lei vigente à data exigisse já a forma escrita para o arrendamento, não obrigava a que a sua prova fosse exclusivamente feita por documento, eliminando-se assim os limites da prova e da confissão (364º/2 CC e 568º/d) CPC). Entre muitos: a) … “V- Os contratos de arrendamento para habitação celebrados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro podem ser provados por testemunhas; só a partir do Regime os Arrendamento Urbano a lei passou a prescrever que “a inobservância da forma escrita só pode ser suprimida pela exibição os recibo de renda” Ac RL de 30.1.2007, proc. 9172/2006-7 b) Ou também “I - De acordo com o disposto no Decreto-Lei n. 13/86, de23 de Janeiro e artigo 6 do Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, o contrato de arrendamento para habitação pode ser provado por qualquer meio de prova” (…) Ac STJ de 3.2.1992 proc. 082841
subsidiariamente
24ª - 3ª nota - E se tudo “falhasse”, se contrato escrito essencial fosse, não poderemos perder de vista qual a respetiva e única consequência jurídica processual prevista no artº 568º/d) CPC: a impossibilidade de usar a confissão ficta para provar aquilo (e apenas aquilo) que exige documento escrito. Nada mais do que isso. Não determina necessariamente a improcedência da ação que passe por tal prova da declaração negocial.
25ª - É que a existência de um contrato de arrendamento escrito, como é por demais pacífico, é uma exigência ad probationem e não ad substantiam (1069º CC e artº 14º/2 do regime transitório previsto na Lei 13/2019 de 12.02).
26ª - E porque assim é (e como também decorre da própria lei - 364º/2 CC), quando o documento é apenas necessário para provar um facto, então poderá ser substituído por ”confissão expressa, judicial ou extrajudicial”.
27ª - Errou assim a Sentença “a quo” pois que, se o 568/d) CPC impede a produção de efeitos do artº 567º CPC então… não se poderia ter aplicado (e foi-o em 2 despachos…) o disposto no artº 567º/2 CPC, devendo antes determinar-se o prosseguimento dos autos, ainda que apenas para averiguação dos elementos não provados por confissão ficta (lembrando: os factos que envolvem a declaração negocial do contrato primitivo ou, no limite, se não se considerasse abrangido pela confissão, a transmissão da qualidade de arrendatária para a Ré) que, ainda assim, poderiam ser provados por outro meio de prova, nomeadamente confissão judicial (depoimento de parte).
28ª - Entre muitos e como justamente concluiu o acórdão do STJ de 12.1.2022 proc. 4268/20.8T8PRT.P1.S1 (acima melhor transcrito): III. A confissão expressa é susceptível de ser obtida por depoimento de parte, o que o juiz pode determinar em qualquer estado do processo, nos termos do artigo 452.º, n.º 1, do CPC.”
29ª - Não o fazendo ou impedindo o A. de o requerer, impediu o Tribunal que o Autor pudesse exercer os seus direitos processuais e, assim, de recorrer a juízo para exercer o seu direito, “premiando” a Ré com uma improcedência tão precoce como indevida e compreensivelmente frustrante para o Autor (bastar-nos-ia que nos “colocássemos no seu lugar”), pela incontornável circunstância de, como referido, a ser como o Tribunal entende, então será manifestamente impossível provar um contrato de arrendamento e de o fazer cessar por incumprimento do arrendatário (incumprimento esse manifesto e até já provado!!).
30ª - Mas (por hipótese meramente académica que não se consente), se comprovada a relação atual de arrendamento não estivesse (cerne da causa), se a lide não dispensasse a junção de um contrato de arrendamento originário escrito, se essa prova não pudesse ser feita por confissão judicial (depoimento de parte), … então restaria a conclusão de que nos encontramos perante um contrato nulo por vício de forma, sem olvidar que a Ré, conscientemente, decidiu não contestar a petição inicial nem se opor aos requerimentos que mais tarde foram apresentados pelo Autor.
31ª - Apesar de existirem algumas diferenças (mas com grandes semelhanças, nomeadamente por se tratar de um caso de revelia e cuja comparação torna a procedência da nossa situação ainda mais evidente), citemos os argumentos do acórdão da Rel. Coimbra de 24.1.2023 (acima melhor transcritos) aos quais aderimos: “Devendo o contrato de arrendamento ser celebrado por escrito e não estando junto aos autos este documento, nem podendo ser substituído por outro meio de prova que não a confissão expressa, deve considerar-se que o acordo referido no ponto 3, integra o tipo contratual de locação para habitação, sem obediência aos requisitos de forma previstos no artº 1069 nº1 do C.C. e assim nulo, por não poder aproveitar ao pretenso senhorio a excepção contida no nº2 deste preceito.”
32ª - Continuando: “Assim sendo, a peticionada entrega do locado, não se funda no incumprimento do contrato e sua resolução (muito menos na sua caducidade como invoca a decisão recorrida) mas antes na declaração de nulidade do contrato de arrendamento.
Esta declaração de nulidade tem os efeitos previstos no art.º 289º, nº 1, do Cód. Civil, ou seja, efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.”
33ª - E a nulidade e respetiva consequência deve ser declarada e objeto de condenação ainda que não seja assim pedida ipsis verbis, porque: “Conforme a doutrina do então Assento nº 4/95, hoje com valor de AUJ, quando o tribunal conhecer da nulidade do negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, devem retirar- se as consequências da invalidade do contrato, ou seja, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do art.º 289º do Cód. Civil., mesmo que o não haja sido peticionado, que no caso em apreço foi.” isto é a questão da nulidade (e suas consequências) é uma questão de conhecimento oficioso conforme resulta do disposto nos artºs 220º e 286º CC, nulidade que deveria ter sido subsidiariamente objeto de conhecimento e não foi (nova nulidade da Sentença “a quo” que afastou o seu conhecimento justamente invocando uma inexistente insuficiência na alegação da causa de pedir)
34ª - Julgar o contrário do que acima defendemos seria cair numa situação tão absurda quanto perversa de denegação de acesso à Justiça em frontal violação da respetiva garantia constitucional.
35ª - De facto (como acima referido), constituiria uma enorme e intolerável fonte de injustiça e de ilegalidade (abuso de direito) que um arrendatário pudesse impedir o direito de um senhorio de poder exercer os seus direitos, apenas lhe bastando por assumir uma posição de revelia (relativa, consciente), no caso do senhorio não possuir, sem culpa, um exemplar de um contrato de arrendamento, porventura assinado há décadas por anteproprietários (como é justamente o caso).
36ª - Estaria descoberta a forma, fraudulenta, de impedir o exercício de direitos legítimos, deturpando por completo a ratio iuris da Lei que não é outra senão a de proteger o arrendatário contra uma nulidade por falta de contrato escrito à qual seja alheio, e não de lhe conceder uma vantagem usada com fins ilegais e opostos à ratio legis pretendida: a de, com sua mera inércia, impedir a demonstração da existência e validade do contrato.
37ª - “Ocorre uma situação típica de abuso do direito quando alguém, detentor de um determinado direito, consagrado e tutelado pela ordem jurídica, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objectivo natural e da razão justificativa da sua existência e ostensivamente contra o sentimento jurídico dominante” (334º CC).
38ª - Destarte, em tese dupla (ou triplamente) subsidiária, sob pena de abuso do direito da faculdade que a lei lhe concede 1069º/2 CC (cuja ratio legis é precisamente para que o arrendatário não se veja afectado pela nulidade de um contrato de arrendamento por falta de escrito e não o seu contrário, como a Ré arrendatária pretende com a sua inércia conseguir) não poderia (nem poderá) a Ré beneficiar de uma situação, por ela causada, de inviabilização da prova que a Lei entende inultrapassável sem documento escrito e que a Ré entende beneficiar de forma a perpetuar um contrato que sabe existir, que sabe ter incumprido e que, assim, se mostre inatacável.
Violou a Sentença “a quo”, entre outros, o disposto nos artigos 220º, 286º, 334º, 364º, 1069º, do CC e 567º, 568º e 615º do CPC.
Conclui pela revogação da sentença, pedindo a substituição por outra que declare a ação do A. totalmente procedente por provada.
II.
São as seguintes as questões a decidir nesta sede:
- a da nulidade da sentença por contraditoriedade da fundamentação e ininteligibilidade;
- a da nulidade da sentença por omissão do proferimento de despacho de convite ao aperfeiçoamento da petição;
- a do erro no julgamento da matéria de facto, por desconsideração de factos provados por confissão;
- a das consequências em termos de apreciação jurídica da aquisição probatória do contrato de arrendamento convocado como causa de pedir.
A) Da nulidade da sentença
1.
A nulidade da sentença por contradição entre a fundamentação e o dispositivo ocorre quando o raciocínio lógico-jurídico adotado na fundamentação conduz a um resultado oposto ao decidido no dispositivo. Esta oposição insanável, prevista no art. 615.º, n.º 1, alínea c) do CPC, invalida a decisão por violação da coerência lógica e, se não for corrigida, gera a sua anulação.
A sentença é nula quando os fundamentos de facto ou de direito conduzem a uma conclusão contrária à que foi plasmada no dispositivo (disposições finais/decisória).
É um vício formal de construção lógico-jurídica, distinguindo-se do erro de julgamento (vício substancial).
A decisão torna-se incoerente, sendo imperativo o recurso para declarar a nulidade e exigir nova fundamentação ou correcção da decisão.
A nulidade por contradição entre os fundamentos e a decisão contemplada no artigo 615.º, n.º 1, al. c), do Código de Processo Civil pressupõe um erro de raciocínio lógico consistente em a decisão emitida ser contrária à que seria imposta pelos fundamentos de facto ou de direito de que o juiz se serviu ao proferi-la: a contradição geradora de nulidade ocorre quando os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto ou, pelo menos, de sentido diferente.
Consiste tal nulidade na contradição entre os fundamentos exarados pelo juiz na fundamentação da decisão e não entre os factos provados e a decisão.
O vício de oposição/contradição, em matéria de nulidade da sentença, tem de ocorrer entre os fundamentos, por um lado, e a decisão (dispositivo), por outro, em termos de os fundamentos adotados apontarem num sentido (decisório) e o dispositivo seguir direção oposta ou divergente (contraditória), gerando uma divergência insanável entre o caminho argumentativo seguido na fundamentação e a estatuição/veredito plasmado no dispositivo.
A contradição deve ser insanável; se o dispositivo for claro, mesmo com fundamentação deficiente, o vício pode não se verificar.
A contradição deve ser distinguida da obscuridade ou ambiguidade, que ocorrem quando a decisão é ininteligível ou suscetível de várias interpretações.
A obscuridade ou ambiguidade é limitada à parte decisória - com exclusão de desconformidades de fundamentação -, só relevando quando gera ininteligibilidade.
É que, como referem Abrantes Geraldes e outros[1], a decisão “é obscura quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes”. Porém, explicitam José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre[2] que, no regime atual, “a obscuridade ou ambiguidade,limitada à parte decisória, só releva quando gera ininteligibilidade, isto é, quando umdeclaratário normal, nos termos dos arts. 236-1 CC e 238-1 CC, não possa retirar da decisão um sentido unívoco, mesmo depois de recorrer à fundamentação para a interpretar. Sendo assim, se o vício não for corrigido, a sentença não poderá aproveitar-se, sendo nula, nos termos gerais dos arts. 280-1 CC e 295 CC.”
Ou seja, importa apenas aferir se o dispositivo da sentença (parte decisória, desconsiderando, pois, a fundamentação), nos termos em que formulado, padece de obscuridade ou ambiguidade que implique ininteligibilidade.
Ora, nada disto se verifica na situação decidenda:
Inexistente qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão, já que o relatório da sentença, a que apela o recorrente, não se constitui como fundamento da decisão, sendo-o apenas e só a matéria de facto, sua motivação e fundamentação jurídica, com o que prefigurável apenas e só um erro de julgamento, que não a contraditoriedade geradora de nulidade.
Sempre não integra essa incongruência a alusão à falta de alegação cabal da causa de pedir e a decisão de improcedência, verificando-se, quando muito, um erro de juízo quanto aos efeitos da convocada alegação insuficiente.
Outrossim manifestamente não se verifica qualquer ininteligibilidade da decisão, claríssima, de improcedência da ação e da totalidade das pretensões.
Não colhe, pois, a argumentação relativa à dupla nulidade da sentença.
2.
Quando a petição inicial seja deficiente, isto é, quando não contenha todos os factos necessários à procedência da ação ou se apresente articulada de forma incorreta ou defeituosa, deve o tribunal, mesmo perante a revelia, convidar o autor ao seu aperfeiçoamento, nos termos do art. 590.º do Código de Processo Civil. Assim o sustenta António Abrantes Geraldes (Temas da Reforma do Processo Civil, Almedina, 1997, p. 188), impondo-se, em caso de aperfeiçoamento, a subsequente notificação do réu para exercício do contraditório.
Admitindo-se de resto que constitua causa de nulidade da sentença a falta de prolação de despacho de correção do articulado inicial quando aquela se impusesse, nos termos e para os efeitos do artigo 195º do CPC, na interpretação que temos como preferível, a sufragada por Paulo Ramos de Faria e Nuno de Lemos Jorge, em As outras nulidades da sentença cível, Julgar Online, setembro de 2024, p. 1 a 79, entendendo que caberá recurso (normal) por error in judicando no julgamento pressuponente (a decisão de decidir sem a prolação necessária do despacho de aperfeiçoamento que se impunha) e que, tratando-se de uma situação que não é regulada por norma especial, deverá reger-se no quadro da regra geral do n.º 1 do artigo 195.º do CPC, na parte em que dispõe que a omissão de uma formalidade que a lei prescreve produz nulidade quando a irregularidade cometida possa influir na decisão da questão, caso em que a eventual nulidade da decisão decorre de um efeito consequencial, obtido por via do n.º 2 do art. 195.º do CPC, e não da subsunção às causas autónomas de nulidade das decisões previstas no art. 615.º do mesmo diploma[3].
Na situação decidenda também não se verifica esta hipótese.
A um tempo, se faltasse a alegação mesma do contrato, a situação não o seria de insuficiência corrigível ou integrável da causa de pedir, mas de insuscetibilidade desta, na medida em que ausente facto essencial ou estruturante da causa de pedir gerador de ineptidão, insuprível.
Por outro lado, compulsado o articulado inicial, temos para nós que, quando se considere para além do mais estar em causa um ato jurídico não negocial, ao qual, nos termos e para os efeitos do art. 295º do CC, são aplicáveis as disposições gerais de interpretação e integração dos negócios jurídicos, a partir do contexto da declaração, tendo presente que o declaratário não deixa de sê-lo bem assim a Ré, está cabalmente alegada a outorga de um contrato de arrendamento em ocasião indeterminada da década de 70 do século passado, ulteriormente concretizada entre os primitivos proprietários e o marido da Ré e a transmissão para esta do contrato, por morte do primitivo arrendatário.
É que, quanto ao segmento na decisão recorrida, nos termos do qual: “o A. sequer alega a existência de qualquer encontro de vontades entre terceiro (anterior proprietário) e o marido da R”, resulta este totalmente incompreensível e frontalmente contrariado pelo teor dos artigos 2º e 3º da petição…
Reconheça-se a impropriedade do uso do tempo verbal, que não resulta contudo numa alegação hipotética[4], considerado o texto e o contexto da declaração.
Ininvocável também qualquer objeção relacionada ao uso do termo jurídico mesmo (arrendamento) para caraterizar, justamente, o acordo de vontades pelo qual alguém cede a outrem o gozo de coisa imóvel, mediante o pagamento de uma renda…
Ainda quando os factos conclusivos estejam diretamente relacionados com o thema decidendum, apenas são a desconsiderar quando impeçam ou dificultem de modo relevante a percepção da realidade concreta, seja ela externa ou interna, ditando simultaneamente a solução jurídica, normalmente através da formulação de um juízo de valor.
Não é claramente o que acontece com a menção a arrendamento. Desde logo, o termo ou expressão jurídico vem a ser o correntemente usado, sendo certo que não é minimamente equívoco ou duvidoso o significado corrente ou comum de arrendamento. Não há qualquer dúvida sobre o significado real da expressão utilizada, que tem um sentido comum, que não um conteúdo tão só jurídico. O sentido comum, universal, generalizado da expressão, vem a ser o correspondente ao conceito legal, com o que se impõe concluir que não estamos perante matéria de conclusiva de direito e que tal expressão pode ser submetida a prova e integrar a decisão sobre matéria de facto.
Tudo para dizer, pois, que não se evidencia a falta de alegação pelo Autor de qualquer facto estruturante da causa de pedir, a saber, o contrato de arrendamento, a transmissão deste, a determinar, pois, a qualidade de arrendatária da Ré e também o valor atual da renda, tudo elementos bastantes ou suficientes à apreciação da pretensão.
Não se evidenciando qualquer necessidade de correção ou integração factual, mister é concluir não existir a nulidade integrada pela falta de proferimento do despacho que a lei impõe para uma tal situação.
A sentença não é, pois, nula.
B) Do erro de julgamento em matéria de facto
No âmbito destes autos foram, face à ausência de contestação da ré, considerados confessados os factos alegados pelo Autor, face à aplicação do disposto no artº 567º do CPC.
A ausência de contestação do réu é considerada processualmente como norteada pelo princípio do dispositivo e, logo, por uma ideia de liberdade, pois sobre o demandado não recai o dever, mas antes o ónus de contestar. Logo, a revelia operante tem por efeito a confissão dos factos articulados pelo autor, tal como estabelece o art.567.º/1, in fine, sendo que este regime tem lugar quando o réu, apesar de não contestar, tenha sido ou deva considerar-se citado regularmente na sua própria pessoa, ou, pelo menos, haja juntado procuração a mandatário judicial, no prazo da contestação. O efeito deste comportamento omissivo do réu é a chamada “confissão tácita ou ficta”.
Deste modo, o tribunal perante a ausência de contestação tem de verificar se a acção é fundada, ou seja, se os factos alegados e provados justificam o pedido à luz do direito, num cominatório dito semi-pleno, pois o que a revelia gera é a prova ficta (ficta confessio) dos factos alegados pelo autor[5]. Todavia, e ainda que exista subjacente à revelia uma vontade pressumida de não contestar e, logo, de aceitar os factos trazidos pelo autor, tal ficará mitigado quer pelas circunstâncias que não permitem a confissão, quer ainda por eventuais afirmações manifestamente inverossímeis ou totalmente contrários aos elementos probatórios trazidos aos autos.
Logo, não se pode olvidar que, confessados os factos, a causa é julgada “conforme for de direito” (nº 2, in fine, do art. 567º do CPC) e esse julgamento pode conduzir ou não à procedência da acção, já que há confissão dos factos, mas não do direito, estando-se perante o chamado efeito cominatório semi-pleno associado à revelia operante (Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, Coimbra, 2018, p. 630).
Conforme se decidiu no Ac. do STJ de 26-11-2015, Rel. Lopes do Rego, Proc. 7256/10.9TBCSC.L1.S4, publicado em www.dgsi.pt:«2.-O efeito cominatório semi-pleno, decorrente da situação de revelia operante da R./demandada, apenas determina que se devam ter por confessados os factos efectivamente alegados pelo demandante - cabendo ao juiz sindicar da suficiência e concludência jurídica da factualidade assente por confissão ficta, em termos do preenchimento ou não da fattispecie subjacente ao pedido deduzido.».
Vejamos.
As exceções ao efeito cominatório semipleno encontram-se previstas no art. 568.º do Código de Processo Civil, relevando, no caso, a constante da alínea d), que estabelece que não se consideram confessados os factos cuja prova dependa de documento escrito. Como referem José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre (ob. cit., p. 543-544), quando a lei (art. 364.º do Código Civil) ou as partes (art. 223.º do mesmo diploma) exigem documento escrito como forma ou meio de prova de um negócio jurídico, tal exigência não pode ser suprida pelo silêncio da parte ou por declaração confessória. Nessa medida, a revelia apenas produz efeito quanto aos factos que não careçam de prova documental. De resto, nos termos do art. 364.º, n.º 1, do Código Civil, quando a lei exigir documento autêntico, autenticado ou particular como forma da declaração negocial, este não pode ser substituído por outro meio de prova nem por documento de força probatória inferior.
De todo o modo,
Dispunha o artigo 1088 do Código Civil, vigente até 1974, que "se o arrendamento for válido independentemente de título escrito e este não existir, o arrendatário só pode provar o contrato desde que exiba recibo de renda".
No arrendamento para habitação, "o contrato respectivo podia ser apenas verbal, mas o arrendatário só provava a existência do mesmo contrato desde que exibisse o recibo de renda que era aliás, mera formalidade probatória e não formalidade substancial.
O Código não considerava essencial qualquer formalidade externa para a validade do contrato de arrendamento (regra da consensualidade) salvo nos casos previstos no artigo 1029 em que era exigida escritura pública.
Surgiu, porém, o Decreto-Lei 445/74, de 12 de Setembro cujo artigo 14 dispunha que "de futuro os contratos de arrendamento para habitação constarão obrigatoriamente de documento assinado por ambos os contratantes".
Passava, assim, a ser obrigatório o contrato escrito nos arrendamentos habitacionais.
Com a finalidade, apregoada no seu preâmbulo, de proteger o direito à habitação e defender as classes economicamente mais desfavorecidas, surge depois, o Decreto-Lei 188/76, de 12 de Março, cujo artigo 1 no seu número 1, reafirmou o principio de que o contrato de arrendamento para habitação seria sempre reduzido a escrito.
Porém, e conforme o n. 2 do mesmo artigo 1, a falta de contrato escrito presumia-se imputável ao locador e a respectiva nulidade só podia ser invocada pelo locatário. Conforme o n. 3, o dito locatário podia provar a existência do contrato por qualquer meio de prova admitida em direito, desde que não tivesse invocado a nulidade. O artigo 2, n. 1 manda aplicar o disposto no n. 3 do artigo anterior aos arrendamentos já existentes mesmo que haja acção pendente, ainda que já decretada a entrega de prédio, desde que não efectuada.
Isto significava que mesmo para arrendamentos anteriores ao dito diploma, o locatário podia provar a existência do contrato respectivo com qualquer meio de prova admitida em direito e não, apenas, através da exibição do recibo de renda. Assim implicitamente era revogado o disposto no artigo 1088 do Código Civil.
Nesta sequência de diplomas legais sobre o arrendamento para habitação e com a finalidade, além de outras, de consolidar normas dispersas por outros diplomas, que são revogados, é publicado o Decreto-Lei 13/86, de 23 de Janeiro (que revogou o Decreto-Lei 188/76 (no artigo 21) cujo artigo 1 dispõe, no n. 1, que o contrato de arrendamento para habitação será sempre reduzido a escrito, sendo, conforme o n. 2, a falta de contrato escrito presumidamente imputável ao senhorio e só podendo a respectiva nulidade ser invocada pelo arrendatário.
No n. 3 dispunha-se que "o arrendatário pode provar a existência do contrato por qualquer meio de prova admitido em direito, desde que não haja invocado a nulidade”. Conforme o n. 4, o disposto no n. 3 era aplicável aos arrendamentos já existentes à data da entrada em vigor do Decreto-Lei 13/86.
O Decreto preambular do R.A.U. - Decreto-Lei 321-B/91 de 15 de Outubro - no seu artigo 3, n. 1, alínea j) revogou o Decreto-Lei 13/86, mas ficaram ressalvados junto à aplicação do artigo 1 deste diploma os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor do R.A.U., dado o estipulado no artigo 6 do mesmo diploma preambular.
Quer dizer: com a entrada em vigor do R.A.U. os contratos de arrendamento urbano deviam ser celebrados por escrito, - artigo 7 - mas manteve-se o disposto no artigo 1 do Decreto-Lei 13/86 para os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei 321-B/90.
Verifica-se assim, na sequência dos diplomas que enunciamos, o seguinte: No Código Civil o contrato de arrendamento para habitação não tinha que ser reduzido a escrito, mas o locatário só podia provar a sua existência através da exibição do recibo de renda.
A partir do Decreto-Lei 445/74 passou a ser obrigatório que o dito contrato fosse reduzido a escrito. Porém, o locatário podia provar, a partir do Decreto-Lei 188/76, a existência do contrato de arrendamento não reduzido a escrito - verbal - através de qualquer meio de prova admitida em direito, mesmo em relação a arrendamentos já existentes, o que foi reafirmado no Decreto-Lei 13/86 e se mantém com a entrada em vigor do R.A.U. para os arrendamentos pretéritos a este.
Na medida da alegação/concretização/integração pelo Autor mesmo de que o contrato terá sido outorgado em 74/75, tem-se por obrigatória a respetiva redução a escrito.
Estamos, pois, perante um vício formal do contrato.
E sempre e decisivamente, tendo em conta a nova redacção do art. 1069º do CC (introduzida pela Lei nº 13/2019 de 12.02) e a norma transitória nele inscrita (nº 2 do art. 14º), apenas a ré podia alegar e fazer a prova da existência do contrato de arrendamento (verbal), por qualquer forma admitida em direito, demonstrando, nomeadamente, a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses.
Com efeito, estabelece o artigo 1069.º do CC (na redacção introduzida pela Lei 13/2019 de 12/02) sob a epígrafe “Forma” que: “1 - O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. 2 - Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses”.
Não há dúvidas de que, por força do nº 2 do artigo 12.º do CC, as condições de validade substancial ou formal de um contrato se aferem, em geral, pela lei vigente ao tempo em que foi celebrado.
Ora, à datada alegada[6] celebração do contrato (1974/75), para a validade do contrato, o citado artigo 1069º, do CC, exigiaa forma escrita - aliás, desse inciso até a alteração introduzida pela Lei 13/2019, constava apenas o seu corpo (agora nº 1) cuja redacção inicial foi alterada pela Lei 31/2012 de 14/08 que suprimiu a referência à duração do contrato.
Sucede que é inequívoco que o legislador, no artigo 14º, nº 2 da lei 13/2019 (Norma transitória), impôs que“o disposto no nº 2 do artigo 1069º do CC, com as alterações introduzidas pela presente lei, se aplica igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma”.
O legislador com esta norma transitória quis estabelecer que:
“No que respeita à aplicação da lei no tempo, tais alterações aplicam-se não só aos contratos futuros, mas também aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2, do Código Civil.Acresce que o legislador esclareceu expressamente que algumas alterações têm aplicação mesmo a situações constituídas antes da entrada em vigor da presente lei (artigo 14.º). Assim acontecequanto à forma do contrato, prevista no n.º 2 do artigo 1069.º, e quanto ao disposto no artigo 1041.º”[7].
Assim, “o n.º 2 do art. 14.º prevê que a regra nova do art. 1069º, n.º 2 (permite ao arrendatário preservar a validade do contrato, provando a sua execução) seja aplicável a arrendamentos existentes à data da entrada em vigor da lei. Apesar de se tratar de uma prescrição sobre forma, caso em que as regras de aplicação da lei no tempo definem a aplicação da lei vigente no momento da celebração do contrato (art. 12.º, n.º 2 do CC),não se trata de requisitos de validade formal que as partes devessem ter observado aquando da celebração do contrato, pelo quenão se compromete a regra geral de que a lei só dispõe para o futuro e fica assim resolvida a dúvida que se pudesse suscitar sobre a aplicação da regra nova (Nota 46: Conforme esclarece Pinto Furtado, op. cit., p. 312, às modificações ao contrato de arrendamento anteriormente celebrado aplica-se a nova regra e não a disposição vigente no momento da sua celebração)”[8].
Com efeito, “mantendo-se inalterada a obrigação de celebração por escrito dos contratos de arrendamento, é aditado ao preceito o nº 2 que, na ausência de contrato escrito, vem permitir ao arrendatário a demonstração da existência do vínculo contratual estabelecido por qualquer forma admitida em direito, demonstrando que utiliza o locado sem a oposição do senhorio e que efectuou o pagamento da respectiva renda mensal por um período de sei meses, abrangendo, a referida alteração, não apenas os contratos celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13/2019, mas também os arrendamentos existentes anteriormente a essa data, nos termos do nº 2 do art. 14º deste último diploma”[9].
As razões que terão levado o legislador a alterar estas exigências formais decorrerão do facto de “na prática, existir ainda um número significativo de arrendamentos em que, por diversas razões, as partes optam por não reduzir a escrito o vínculo contratual, contribuindo assim para uma maior vulnerabilidade dos arrendatários visados que dificilmente teriam como demonstrar a existência do mesmo”[10].
“Nestes casos, a sanção para a falta de forma não será assim a nulidade, mas a invalidade mista. Para além (de que) poderá ainda ocorrer uma inalegabilidade formal, no caso de a invocação da nulidade por falta de forma se apresentar como contrária à boa-fé, por haver abuso de direito na sua invocação”[11].
Nos termos do artigo 220.º do Código Civil - “A declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei” - o legislador estabelece, de forma peremptória, que a inobservância da forma legalmente exigida determina a nulidade do negócio jurídico.
Não se justifica convocar na situação decidenda o regime constante do n.º 2 do referido artigo 1069º do CC, uma vez que a sua aplicação pressuporia que a Ré tivesse apresentado contestação e alegado factualidade suscetível de preencher os requisitos aí previstos. Conforme alegado pelo Autor, inexiste qualquer documento escrito que formalize o contrato de arrendamento, pelo que nos encontramos perante um acordo meramente verbal.
No que respeita agora à fixação da matéria de facto a considerar provada, temos para nós ter de haver-se como adquirida, por admissão, a realidade do contrato de arrendamento.
Questão distinta é a qualificação jurídica desse facto, designadamente quanto à observância ou não da forma legalmente exigida.
Em conclusão, cabe ter por confessado o facto relativo à existência de uma relação de arrendamento não formalizada, ao abrigo dos artigos 566.º e 567.º do Código de Processo Civil, sem que tal solução implique desconsiderar o regime previsto no artigo 568.º do Código de Processo Civil.
Na verdade, ainda quando estejamos perante um facto cuja prova depende necessariamente de documento escrito, em razão do que a demonstração da existência de um contrato válido de arrendamento entre Autor e Ré, tendo por objeto um prédio urbano destinado a habitação, exigiria a prova documental correspondente, designadamente mediante documento particular que titulasse o referido contrato, o que não ocorreu, nem por iniciativa do Autor, enquanto senhorio, nem da Ré, enquanto alegada arrendatária, que sequer supriu a nulidade mediante a referida disposição, não deixa de estar adquirida, por admissão emergente da falta de contestação, a realidade material subjacente.
Não tendo sido apresentado pelo Autor qualquer contrato escrito, a situação deve ser juridicamente reconduzida à de um contrato de arrendamento celebrado sem observância da forma escrita legalmente imposta, como se decidirá.
Tudo para justificar, nesta sede, o erro de julgamento da sentença recorrida no que tange à impossibilidade de aquisição da realidade alegada na petição, em termos suficientes, como acima sufragado.
São, pois, os seguintes os factos a ter como assentes, por via da falta de contestação pela Ré, a que acresce a junção de prova documental bastante daqueles outros quanto à qual imprescindível, nos termos justificados no respetivo facto:
1. O Autor é dono e legítimo proprietário da fração “D”, para habitação, localizada no 2º andar esquerdo do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., da freguesia ... (hoje união de freguesias ... e ...), concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória de Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...72 de Matosinhos e inscrito sob o artº ...67 da respetiva matriz urbana, sendo seu titular inscrito pelas ap. de registo ...6 de 20/6/2008 e único proprietário após o cancelamento de usufruto averbado pela ap. de registo ...28 de 13/10/2021 - docs. 1 e 2 1 com a petição.
2. A fração foi, em 1974/1975 dada de arrendamento pelos anteproprietários (senhorios) a CC (inquilino), entretanto falecido, casado ao tempo com a Srª BB (aqui Ré) - doc. 3 com o requerimento de 21.01.2025 pelo Autor.
3. Após a morte do primitivo arrendatário o contrato transmitiu-se à/para a Ré.
4. A renda era-o, à data de 27 de Fevereiro de 2023, de 49,88€.
5. O Autor enviou uma notificação à aludida arrendatária (aqui Ré) datada de 6.1.2023 através da qual (doc. 5 com a petição): a. Informou a Ré que era o atual proprietário da fração, juntou comprovativo da inscrição na matriz predial e informou que o IBAN para onde deveria passar a depositar ou transferir os valores das rendas seria a sua conta bancária PT50.....207.9 (do A.) b. Comunicou à arrendatária a decisão de atualizar o contrato de arrendamento com transição para o NRAU e actualização de renda, propondo que a renda mensal passasse a ser de 450,00€, devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da receção dessa comunicação.
6. Por tal carta, mais se comunicou que o contrato de arrendamento com prazo certo passaria a ter a duração de 1 ano a contar da sua atualização (doc. 5).
7. E foi a Ré ainda expressamente advertida para o disposto do artº 30º do NRAU e das opções de reacção que estavam ao seu dispor (doc. 5).
8. Alertando-se expressamente a Ré que “a falta de resposta a este carta e/ou da invocação de qualquer das circunstâncias excecionais acima referidas, pressupõe a aceitação da atualização da renda e da duração do contrato para o valor e prazo agora propostos”. (doc. 5)
9. Tal notificação foi pessoalmente entregue a DD no dia 13.1.2023, que se identificou como sendo filha da Ré, que declarou estar em condições de receber a notificação e que se comprometeu a entregar à sua mãe, a aqui Ré (doc. 5).
10. Volvidos mais de 30 dias, por carta do A. de 24.2.2023 e recebida a 27.2.2023, foi a Ré notificada que “na sequência da comunicação datada de 6 de Janeiro de 2023, recebida pessoalmente pela sua filha DD em 13 de Janeiro de 2023 e não tendo Vª Exª respondido em conformidade, presume-se a aceitação da atualização da renda para 450,00€ e a duração do contrato ali proposto” - (doc. 6ª e 6b)
11. A renda paga pela Ré tem sido a de 50,00€, mediante transferência para o novo IBAN do aqui A.
12. Desde Janeiro de 2021 que a Ré não permanece no arrendado, fazendo a sua vida doméstica na casa de um filho, sendo aí que dorme, toma refeições, recebe visitas, convive com familiares, recebe correspondência, etc…, enfim faz a sua vida habitual.
*
C) Do enquadramento jurídico da causa
Como se adiantou, tem-se por caraterizada a outorga de um arrendamento formalmente inválido, encontrando-se, pois, ferido de nulidade por violação do requisito formal, nos termos do artigo 220.º do Código Civil.
Nesta conformidade, impõe-se concluir que não se encontra demonstrada a existência de uma válida relação contratual de arrendamento entre Autor e Ré, precisamente por falta de observância da forma legal exigida - a redução a escrito, como acima sustentado.
Como já referido, a Ré dispunha da possibilidade de fazer prova da existência do contrato ao abrigo do n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, faculdade que o legislador confere exclusivamente ao arrendatário e não ao senhorio. Todavia, podendo fazê-lo, optou por não exercer tal prerrogativa.
Assim, a Ré não procedeu à demonstração, nos autos, da existência de um contrato de arrendamento válido e eficaz, quer mediante apresentação de documento escrito comprovativo do contrato, quer mediante confissão expressa, quer ainda através da utilização do regime probatório previsto no n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil aplicável às situações em que o contrato não foi reduzido a escrito.
Deste modo, caso pretendesse demonstrar a existência de uma relação de arrendamento, incumbia à Ré fazê-lo no momento processualmente adequado, isto é, através da apresentação de contestação. Recaía sobre si o ónus de alegar e provar que utilizava e fruía o imóvel de forma legítima, designadamente demonstrando que tal utilização decorria de uma relação contratual de arrendamento.
Nada obsta, portanto, à declaração de nulidade. Competia à Ré provar a existência de um título jurídico que legitimasse a ocupação do imóvel objeto do alegado contrato de arrendamento. Todavia, encontra-se precludida a possibilidade de a apelante invocar qualquer título legitimador da utilização do imóvel pertencente ao Autor, na medida em que não exerceu oportunamente a faculdade processual de apresentar contestação, momento em que deveria ter concentrado toda a sua defesa, nos termos dos artigos 572.º e 573.º do Código de Processo Civil.
Prosseguindo.
Não logrando o senhorio demonstrar a existência de contrato de arrendamento reduzido a escrito - formalidade legalmente exigida - fica configurada uma situação de contrato não formalizado por escrito, circunstância que apenas lhe permite lançar mão dos meios de tutela próprios do direito de propriedade.
Diversamente, ao arrendatário - e apenas a este - o legislador reconhece a faculdade de demonstrar a existência da relação locatícia mediante outros meios de prova, desde que alegue e prove que a ausência de forma escrita não lhe é imputável. Nessa hipótese, pode “provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses”, nos termos do artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro (Diário da República n.º 30/2019, Série I, de 12.02.2019, em vigor desde 13.02.2019).
Este quadro normativo deve ainda ser conjugado com o disposto no artigo 364.º, n.º 1, do Código Civil, segundo o qual: “Quando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior.”
Daqui decorre que a exigência de forma escrita não pode ser afastada mediante prova indireta ou substitutiva que não respeite o regime legal aplicável, razão pela qual a confissão - designadamente a confissão ficta - não se mostra apta a suprir a falta de documento.
A jurisprudência tem sido constante em afirmar que a existência “válida” de contrato de arrendamento não pode ser demonstrada através de confissão ficta. Com efeito, tratando-se de formalidade ad probationem, o documento escrito apenas pode ser suprido por confissão expressa, nos termos do artigo 364.º, n.º 2, do Código Civil, quando invocada pelo senhorio. Neste sentido se pronunciou, entre outros, o Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 12.01.2022, processo n.º 9715/19.9T8LRS.L1.S1, relatado pelo Conselheiro João Cura Mariano, disponível em www.dgsi.pt, no qual se afirma: “Posteriormente, a Lei n.º 13/2019, de 12/02, veio aditar um número 2, ao artigo 1069.º, do Código Civil, permitindo que o arrendatário, na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não lhe seja imputável, possa provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito (…) demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário, sem oposição do senhorio, e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses. (…) No entanto, a introdução deste novo número veio evidenciar que a exigência da forma escrita para os contratos de arrendamento é meramente ad probationem, pelo que, nos termos do artigo 364.º, n.º 2, do Código Civil, a celebração do contrato de arrendamento pode ser provada por confissão expressa, judicial ou extrajudicial (...). Esta confissão tem que ser expressa, pelo que estão excluídas as confissões resultantes da não impugnação de factos nos articulados (...).” No mesmo alinhamento se situam, entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.01.2022, processo n.º 4268/20.8T8PRT.P1.S1, relatado pela Conselheira Catarina Serra, e o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 24.01.2023, processo n.º 343/19.0T8ACB.C1, relatado pela Desembargadora Cristina Neves, cujo sumário estabelece: “I - A exigência de redução a escrito dos arrendamentos urbanos, constante do art.º 1069.º, n.º 1, do Código Civil, constitui formalidade ad probationem, podendo o documento escrito ser substituído, para efeitos de prova, ao abrigo do artigo 364.º do Código Civil, por confissão expressa, quando invocado pelo senhorio. II - Esta exigência não se mostra suprida pela cominação decorrente da revelia absoluta da parte ré, pois que a confissão daí resultante constitui confissão ficta, abrangendo apenas factos que não exijam forma especial para a sua prova (artigos 567.º, n.º 2, e 568.º, alínea d), do Código de Processo Civil).”[12]
Ponderado o enquadramento normativo e jurisprudencial exposto, não pode conceder-se a procedência da ação, nos exatos termos em que vinha peticionada.
Na verdade, confrontando o quadro jurídico exposto com a factualidade provada, impõe-se concluir que a relação existente entre as partes corresponde a um contrato de arrendamento celebrado verbalmente, sem observância da forma escrita legalmente exigida, circunstância que determina a respetiva nulidade.
A resolução contratual pressupõe a existência de uma relação contratual válida e eficaz, apta a produzir efeitos jurídicos. Todavia, encontrando-se o negócio ferido de nulidade, esta produz efeitos retroativos, nos termos do artigo 289.º, n.º 1, do Código Civil, segundo o qual deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, não sendo possível a restituição em espécie, o respetivo valor. Tendo sido requerida a entrega do locado, tal pretensão encontra fundamento na declaração de nulidade e não na resolução contratual. Neste sentido se pronunciou o Assento n.º 4/95, publicado no Diário da República de 17.05.1995 (atualmente com valor de Acórdão de Uniformização de Jurisprudência), que fixou a seguinte orientação: “Quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na ação tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil.”
Consequentemente, deve ser ordenada a entrega do imóvel ao Autor, pedida, como decorrência direta da declaração de nulidade.
Resta apreciar o pedido relativo ao pagamento das quantias reclamadas a título de rendas vencidas e vincendas.
Importa, porém, sublinhar que a condenação no pagamento de quantias correspondentes à compensação pela ocupação do imóvel não pode ter como fonte o contrato de arrendamento, porquanto o acordo celebrado entre as partes é nulo e, por conseguinte, incapaz de produzir obrigações contratuais.
Por essa razão, inviável conceder a sanção reclamada e imediatamente decorrente do regime legal do arrendamento, para a hipótese de mora na entrega devida.
Todavia, resulta provado que, durante um período temporal significativo, a Ré fruiu do imóvel pertencente ao Autor sem que este tivesse recebido a contrapartida económica ajustada.
Não sendo possível proceder à restituição em espécie dessa utilização, impõe-se a restituição do respetivo valor, solução que encontra fundamento no artigo 289.º, n.º 1, do Código Civil.
Nos autos ficou demonstrado que, em razão do mecanismo legal de atualização do valor das rendas, foi fixada em 450 EUR, a partir de 01 de Março de 2023, a renda correspondente ao gozo do imóvel.
Não tendo sido alegado nem demonstrado qualquer outro valor de referência para a fruição do locado, deve esse montante ser considerado como critério de quantificação da compensação devida pela ocupação. Neste sentido se pronunciaram, entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 24.01.2023 (proc. n.º 343/19.0T8ACB.C1), relatado pela Desembargadora Cristina Neves, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24.10.2024 (proc. n.º 681/23.7T8MTA.L1-2), relatado pela Desembargadora Rute Sobral, e o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 26.09.2024 (proc. n.º 12464/23.0T8PRT.P1), relatado pelo Desembargador José Manuel Correia.
Por todo o exposto, a apelação, como a acção, deve proceder parcialmente.
Assim é que, declarada a nulidade do contrato de arrendamento, por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como também a pagar-lhe uma compensação pela utilização do mesmo, correspondente, em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver. Também Vaz Serra, embora partindo do pressuposto de que a restituição de prestações feitas em execução de um contrato nulo é um caso de restituição do indevido, opina que o valor do uso obtido deve coincidir com as prestações convencionadas (RLJ ano 109, pág. 313). Como quer que seja, neste caso, e da forma como a jurisprudência tem aplicado - e é de aplicar neste tipo de casos - a norma (art. 289/1 do CC) que prevê as consequências da nulidade, o resultado é praticamente igual ao que decorreria da validade do contrato (como pressuposto no assento 4/95 já referido).
Sendo nulo o contrato, deverá pois ser restituído tudo o que tiver sido prestado (n.º 1 do art. 289º do Código Civil), sendo que, na hipótese de impossibilidade da restituição em espécie, se deve operar a restituição do valor correspondente. A restituição pelo valor equivalente após a declaração de nulidade abrange assim tudo o que tiver sido prestado e afirma-se nas hipóteses em que a coisa tenha sido consumida ou desaparecido ou em que se haja constituído sobre ela um direito de terceiro, que deva ser respeitado no termos do art. 291º[13] e ainda nas situações em que, ao empreender-se a liquidação decorrente da declaração da nulidade do negócio, existem prestações já cumpridas prática e economicamente, “em termos de não ser possível desfazê-las retroativamente”[14]. É que, como bem salienta Castro Mendes[15], enquanto pensamos em efeitos jurídicos, livremente determinados pela lei, ou então em efeitos facilmente destrutíveis, é fácil dar à anulação efeitos retroactivos. Sucede porém que o negócio jurídico pode produzir além disso efeitos práticos indestrutíveis, inviabilizando a restituição em espécie ou in natura, só devendo, por conseguinte o transmissário a restituição em sucedâneo patrimonial ou em valor (art. 289º, n.º 1, in fine do Código Civil).
Na hipótese dos autos, a prestação do autor, decorrente do contrato nulo, está prática e economicamente cumprida: este proporcionou à Ré o gozo do prédio objeto do contrato, para os fins neste estipulado, tendo a Ré gozado e fruído do arrendado nos termos do contrato viciado.
Anulado o contrato, cada parte deve restituir o que recebeu, em espécie ou em valor. O senhorio poderia ser obrigado a restituir em espécie a totalidade das rendas recebidas. Todavia, deve o inquilino a parte objetivamente correspondente à sua utilização do prédio, o que, com Castro Mendes[16], nos parece uma extensão absolutamente admissível da imposição da restituição em valor, “se a restituição em espécie não for possível”, determinada pelo art. 289º, n.º 1. Os dois deveres compensam-se, havendo apenas que curar da equivalência entre o valor da renda estipulado pelas partes e o valor objetivo do uso e fruição do prédio[17].
Certo não estar em causa na situação decidenda o montante acordado reciprocamente da renda a pagar, de forma livre.
De todo o modo, quando se considerem as razões, devidamente anotadas no Preâmbulo do diploma respetivo e o modo de cálculo do valor da renda atualizada, nos termos do artigo 30º do NRAU, que subjazeu ao aumento do valor da renda, sendo que no caso não resultou que a Ré se tenha oposto pelo modo legalmente previsto, com o que, hoc sensu, “consensualizado” o valor devido, não é temerário afirmar que a mesma corresponde ao valor locativo efetivo da fração. Acresce que não foi alegado nem se demonstrou qualquer facto do qual se infira que a renda assim fixada entre as partes reflete uma valorização excessiva ou deficitária do espaço arrendado.
Termos em que, demonstrada a concessão do gozo da fração à ré nos termos do contrato viciado e o não pagamento do montante integral, mas apenas de 50 EUR, das rendas dos meses de Março de 2023 e ss. e concluindo-se pela equivalência entre o valor fixado entre as partes como renda mensal e o valor locativo objetivo do arrendado, nos termos da interpretação que se fez do art. 291º, n.º 1 do Código Civil, se condena a ré a pagar ao autor o montante global de 4.400 EUR, correspondendo a 400 EUR mensalmente devidos e não pagos (450-50 demonstradamente satisfeitos) em 11 dos meses em que se manteve a ocupação.
Acrescem os juros de mora, contudo apenas os vencidos a partir desta decisão, visto que a obrigação apenas se tornou líquida mediante o arbitramento/juízo de equivalência das prestações a restituir por força da nulidade, nesta sede.
Pelo exposto supra não carece de demonstração a conclusão de que quanto às rendas pagas não há que condenar o senhorio na restituição, porquanto elas vêm a ser o correspondente do gozo do locado pela ré enquanto se manteve a ocupação do prédio.
Por isso se defendeu supra que a possibilidade de ordenar a restituição do prestado como consequência da declaração da nulidade do negócio não colidia, no caso vertente, com o princípio do pedido que estrutura o nosso sistema processual civil. É que as rendas que vêm pedidas não são, na hipótese dos autos, senão o equivalente económico da prestação do autore. Daí que sejam devidas pela ré, não como contraprestação de um contrato bilateral, mas antes como valor ou equivalente económico da mesma prestação, a restituir nos termos do art. 289º do Código Civil, sendo-o ainda até ao momento em que haja de cessar a ocupação ou gozo do arrendado, razão pela qual procede, com fundamento distinto, o pedido de pagamento das rendas vincendas.
III.
Termos em que, no parcial provimento do recurso, se revoga a decisão recorrida, decidindo-se, no pressuposto, adquirido processualmente, de que o A. é dono e legítimo proprietário da fração “D”, para habitação, localizada no 2º andar esquerdo do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., da freguesia ... (hoje união de freguesias ... e ...), concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória de Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...72 de Matosinhos e inscrito sob o artº ...67 da respetiva matriz urbana, sendo seu titular inscrito pelas ap. de registo ...6 de 20/6/2008:
a) declarar nulo por vício de forma o contrato de arrendamento para habitação sobre aquela fração celebrado e transmitida a posição de arrendatária à Ré;
b) por força dessa nulidade, condenar a Ré a restituir ao Autor a identificada fracção cujo gozo lhe fora concedido, livre e devoluta de pessoas e coisas;
c) mais a condenando a restituir/satisfazer ao Autor a quantia de 4.400 EUR, acrescida esta de juros à taxa legal das obrigações civis desde a citação e até integral pagamento e bem assim, com referência aos meses de Fevereiro e seguintes de 2024, a quantia de 450 EUR mensais durante os meses em que se mantiver a ocupação da fração e até à sua efectiva entrega.
Absolve-se a Ré do mais peticionado.
Custas na proporção do decaimento (desde logo, quanto ao excesso de 401,32 EUR peticionados pelo Autor).
Notifique.
Porto, 26 de Março de 2026
Isabel Peixoto Pereira
Paulo Duarte Mesquita
Manuela Machado
__________________
[1] Cfr. Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Almedina, Coimbra, 2018, p. 738.
[2] Código de Processo Civil Anotado, vol. 2.º, 4.ª ed., Almedina, Coimbra, 2019, p. 735.
[3] Cfr. a posição por nós defendida, como Relatora, no Acórdão desta Relação de 06.03.2025, Processo 1383/21.4T8OVR. P1, na base de dados da dgsi.
[4] É-o já a referência a uma eventual e sempre desconhecida entrega ou cedência pela Ré a outrem da habitação, razão pela qual, nessa parte, totalmente correcta a desconsideração dessa “eventualidade abstramente possível”, como vagamente aludida na parte final da petição, pese embora a invocação como causa da pretensão.
[5] Referem José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, em Código de Processo Civil Anotado, vol. 2.º, 3.ª ed., Almedina, p. 533, a propósito do n.º 1 do art. 567.º do Código de Processo Civil, que, atenta a especificidade do respetivo regime, será mais rigoroso qualificar tal efeito como admissão dos factos. Ainda assim, a admissão dos factos não determina necessariamente a procedência da ação, uma vez que, nos termos da parte final do n.º 2 do art. 567.º do Código de Processo Civil, o juiz deve decidir a causa “conforme for de direito”. Estamos, pois, perante um efeito cominatório semipleno. Como salientam os autores citados (ob. cit., p. 535-536), a admissão dos factos não impede o tribunal de absolver o réu da instância por falta insanável de pressupostos processuais, de julgar a ação apenas parcialmente procedente, de a julgar improcedente quando dos factos admitidos não resulte o efeito jurídico pretendido, ou mesmo de ajustar o montante indemnizatório aos justos limites, nos termos do art. 566.º, n.º 2, do Código Civil.
[6] Por integração ulterior pelo Autor, de resto, nos termos que dos autos emerge, notificada à Ré, em cumprimento do princípio do contraditório.
[7] Maria Olinda Garcia, in “Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019”, - Julgar online, Março de 2019, pág. 8.
[8]Ana Isabel Afonso, in “Sobre as mais recentes alterações legislativas ao regime do arrendamento urbano” (Estudos de Arrendamento urbano, Vol. I), UCP Porto, Maio de 2020, pág. 37.
[9]Edgar Valente, in “Arrendamento urbano- Comentário às alterações legislativas introduzidas ao regime vigente”, págs. 23/4.
[10] Edgar Valente, in “Arrendamento urbano- Comentário às alterações legislativas introduzidas ao regime vigente”, pág. 23.
[11] Menezes Leitão, in “Arrendamento urbano” (9ª edição), pág. 59.
[12] Com efeito, importa novamente reiterar que a redação do artigo 1069.º do Código Civil introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro é aplicável aos contratos de arrendamento existentes à data da sua entrada em vigor. Assim o decidiu o Supremo Tribunal de Justiça no já referido Acórdão de 25.03.2021 (proc. n.º 11189/18.2T8LSB.L1.S1), ao afirmar que a aplicação do novo regime probatório aos arrendamentos em vigor - prevista no artigo 14.º, n.º 2, da referida lei - abrange igualmente situações apreciadas em ações pendentes.
No mesmo sentido se pronunciaram, entre outros, a mais dos já citados no texto, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04.10.2021 (proc. n.º 24466/18.3T8PRT.P1), relatado pelo Desembargador Pedro Damião e Cunha, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 30.06.2021 (proc. n.º 769/19.9T8OLH.E1), relatado pelo Desembargador Mário Coelho, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24.01.2024 (proc. n.º 681/23.7T8MTA.L1-2), relatado pela Desembargadora Rute Sobral, e o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 11.12.2024 (proc. n.º 1662/23.6T8FIG.C1), relatado pelo Desembargador Pires Robalo.
Por sua vez, no já citado Acórdão de 12.01.2022 (proc. n.º 4268/20.8T8PRT.P1.S1), o Supremo Tribunal de Justiça sublinhou que a faculdade conferida ao arrendatário de recorrer a qualquer meio de prova admissível em direito se encontra subordinada à condição de a falta de forma escrita não lhe ser imputável, reafirmando que a redução do contrato a escrito constitui requisito meramente ad probationem.
[13] Os exemplos são de A. Varela e P. de Lima, Código Civil anotado, Vol. I, anotação ao art. 289º.
[14] Cfr. Ac. Relação de Lisboa, de 17.01.91, CJ, Ano XVI, t. I, p. 133 ss..
[15] In TGDC, edição da AAFDL ,Vol. II, p. 444 e 445.
[16] Loc. cit., p. 447.
Apenas discordamos do recurso que o autor faz ao instituto do enriquecimento sem causa, porquanto entendemos que a solução apontada decorre directamente dos efeitos legalmente estatuídos para a declaração de nulidade, sendo que, por outro lado, o objecto da restituição e o que resultaria da aplicação das regras do instituto referido não coincidem. Neste último sentido, Mota Pinto, TGDC, Coimbra, 3ª ed., p. 617.
[17] Segundo Castro Mendes, loc. cit., o senhorio haveria de restituir ao inquilino ou, no caso inverso em que o prédio foi arrendado por preço muito baixo, o inquilino deveria pagar ao senhorio a soma que excede ou falta ao valor objetivo do uso e fruição do prédio.