Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 88/17.5T8VLC.P1 |  |
ÓNUS DA ALEGAÇÃO
CLAÚSULAS CONTRATUAIS GERAIS
DEVER DE COMUNICAÇÃO
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REMUNERAÇÃO
II - No domínio das cláusulas contratuais gerais não basta a sua aceitação por quem subscreva o contrato no qual as mesmas constem; exige-se ainda que ao aderente tenham sido efectivamente comunicadas as cláusulas a que deva ou tenha aderido, que haja uma efectiva informação sobre as mesmas.
III - A autonomia da vontade só poderá ser validamente exercida se a vontade da parte aderente ao contrato estiver devidamente formada, o que pressupõe, desde logo, um completo conhecimento do respectivo clausulado.
IV - O dever de comunicação que recai sobre quem negoceia apresentando à outra parte um contrato com cláusulas gerais, pré-definidas, é uma obrigação de meios, não se exigindo para o seu cumprimento que o contratante, abrangido por tais cláusulas, delas tome conhecimento efectivo, mas que lhe sejam facultadas as condições para, em termos de razoabilidade e actuando com diligência, obter conhecimento sobre o seu conteúdo.
V - Esse dever de comunicação é satisfeito quando as cláusulas contratuais gerais constem do documento assinado pelo aceitante, quando este saiba ler e escrever e o documento lhe seja facultado para leitura e análise antes de nele apor a sua assinatura. VI - O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das excepções previstas na lei, que a mediadora haja desenvolvido actividade com vista à angariação de interessado para a celebração do negócio, que este se tenha concretizado com o interessado angariado pela mediadora, de forma a poder afirmar-se que a conclusão do contrato resultou da actividade desenvolvida pela mediadora.
VII - Num contrato de mediação imobiliária sob o regime de exclusividade recai sobre o comitente a obrigação de pagar a remuneração acordada, independentemente de o negócio visado não se ter concretizado, se a não realização de tal negócio a ele for imputável.
Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro
Juízo de Competência Genérica de Vale de Cambra
Relatora: Judite Pires
1ºAdjunto: Des. Aristides de Almeida
2ª Adjunta: Des. Inês Moura
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO.
1. B..., LDA., NIPC ........., com sede na Rua ..., n.º ..., ....-..., Oliveira de Azeméis, propôs contra C..., casado, NIF ........., residente na Rua ..., n.º ..., ....-..., ..., Vale de Cambra, acção declarativa com processo comum, pedindo a condenação do réu no pagamento da quantia de 7.226,25 €, acrescida de juros de mora às taxas legais dos juros comerciais, desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Para sustentar o pedido deduzido invoca a celebração entre as partes de um contrato de mediação imobiliária no âmbito do qual as mesmas acordaram ser devido pelo Réu à Autora, a título de remuneração, 5% do preço do negócio a celebrar, acrescido de IVA à taxa legal, remuneração essa que é devida pelo Réu à Autora em virtude daquele ter impedido, por sua única e exclusiva culpa, a concretização do negócio a celebrar.
O Réu apresentou contestação, impugnando os factos alegados e invocando a nulidade das cláusulas que suportam o contrato em causa em virtude de não ter sido informado sobre aspectos essenciais do mesmo.
Foi proferido despacho saneador, que declarou a instância válida e regular, fixou valor à acção, identificou o objecto do litígio e enunciou os temas de prova.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença que, julgando totalmente procedente a acção, condenou o Réu C... a pagar à Autora B..., LDA. a quantia de 5.875,00 € (cinco mil oitocentos e setenta e cinco euros), acrescida de IVA à taxa legal aplicável, a título de remuneração contratual, além de juros de mora sobre o valor global referido, contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento, à taxa de juro comercial em vigor para cada período.
2. Não se conformando com o decidido, interpôs o Réu recurso de apelação para esta Relação, formulando com as suas alegações as seguintes conclusões:
...................................
...................................
...................................
Termos em que dando provimento ao presente recurso, revogando a douta sentença e em consequência absolver o R. dos pedidos formulados pela A. V. Excias. Farão a costumada JUSTIÇA!
A apelada apresentou contra-alegações, sustentando não ter cumprido o recorrente, quanto à impugnação da matéria de facto, os requisitos legais, nomeadamente o disposto artigo 640.º. n.º 1, c) do Código de Processo Civil, pugnando, em todo o caso, pela improcedência do recurso e confirmação da sentença
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II.OBJECTO DO RECURSO.
A. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelo recorrente e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importando destacar, todavia, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito.
B. Considerando, deste modo, a delimitação que decorre das conclusões formuladas pelo recorrente, no caso dos autos cumprirá apreciar se é devida a remuneração fixada na sentença recorrida.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
III.1. Foram os seguintes os factos julgados provados em primeira instância:
1. A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária, estando inscrita e licenciada para o exercício da actividade pela licença n.º ...., emitida pelo IMPIC.
2. A Autora usa na sua actividade comercial, mediante contrato de franquia, a conhecida marca de mediação imobiliária “D...” e tem estabelecimento comercial sito na Rua ..., n.º ..., em Oliveira de Azeméis.
3. No âmbito da sua actividade comercial, em 5 de Maio de 2015, Autora e Réu celebraram um contrato denominado Contrato de Mediação Imobiliária pelo período de 9 meses e em regime de exclusividade.
4. Por força de tal contrato, a Autora obrigou-se a promover a venda e encontrar um interessado na compra do imóvel, propriedade do Réu, sito na Rua ..., n.º ..., ... – ..., Oliveira de Azeméis, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 995 da mencionada freguesia ....
5. O preço pretendido pelo Réu para o negócio e constante do dito Contrato de Mediação Imobiliária era de 117.500,00 €.
6. No âmbito do referido contrato, as partes acordaram ainda que a Mediadora, aqui Autora, receberia, a título de comissão ou remuneração, a quantia de 5%, acrescida de IVA à taxa legal, calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, no mínimo de 5.000,00 €, acrescida de IVA à taxa legal.
7. No âmbito do referido contrato, as partes acordaram no demais que resulta das cláusulas que constituem tal contrato.
8. A Autora, como Mediadora, encetou as habituais diligências para a angariação de interessados na realização do negócio objecto do referido contrato de mediação imobiliária, designadamente publicitando o negócio no sítio da Internet da rede imobiliária “D...” e na montra do estabelecimento comercial, cruzando informações de possíveis interessados constantes da base de dados da rede imobiliária da franquia “D...”, enfim, desenvolvendo acções de prospecção, promoção e de recolha de informações do negócio.
9. Em resultado de tais diligências e acções, E... tomou conhecimento, através Autora, que o imóvel em causa se encontrava para venda, tendo contactado a Autora, pedido o agendamento de visita ao imóvel e tendo tomado conhecimento das condições do imóvel e do negócio, designadamente o preço, através da Autora.
10. Em resultado de tais acções e diligências de promoção, a Autora manteve contactos com aquela interessada E... e promoveu a visita ao imóvel.
11. No dia 23.01.2016, a Autora acompanhou, através de colaborador, a visita ao imóvel pela interessada E....
12. No dia 25.01.2016, mediante a intermediação da Mediadora aqui Autora, a referida interessada E... apresentou uma proposta de compra, através do preenchimento da competente “Ficha de Reserva”, pelo valor de 117.500,00 €, que o Réu aceitou, assinando essa mesma “Ficha de Reserva”.
13. Não obstante, o Réu jamais acedeu a marcar uma reunião com a interessada E... para agendar a marcação da escritura no prazo consignado, apesar dos insistentes contactos da Autora, como Mediadora, para promover e agilizar o encontro das partes, compradora e vendedor, com vista à marcação da escritura.
14. O Réu recusou-se a celebrar o negócio com a Interessada E.... 15. Após várias insistências, em 15.02.2016, a Autora enviou ao Réu uma carta a solicitar o agendamento da necessária escritura para realização do negócio com a Interessada E....
16. O que o Réu nunca fez, jamais tendo acedido aos pedidos de marcação da escritura com a Interessada E....
17. A Autora tentou mediar as posições e gerir os interesses, não tendo, contudo, conseguido que o Réu acedesse em marcar uma data para a celebração da escritura, pois este sempre se recusou a fazê-lo, deixando esgotar o prazo de 30 dias consignado para o efeito e constante da “Ficha de Reserva”.
18. O Réu não podia influenciar o conteúdo das cláusulas do contrato em causa, as quais já se encontravam integralmente impressas, prontos a ser utilizados por qualquer destinatário, quando o Réu nele apôs a sua assinatura, nos locais para o efeito assinalados.
19. A Autora informou e esclareceu o Réu acerca dos principais e mais complexos aspectos compreendidos nas cláusulas do descrito contrato, designadamente, a duração do contrato, o seu regime de exclusividade da mediadora aqui Autora na promoção do negócio objecto do mesmo, a remuneração devida e em que circunstâncias, entre outros.
III.2. A mesma instância deu como não provados os seguintes factos:
1. O Réu recusou-se a celebrar o negócio com a interessada E... conforme descrito nos factos provados porque pretendia celebrá-lo por um valor declarado inferior ao valor real do negócio,
2. O que, aliás, a Autora anotou na “Ficha de Reserva”, demonstrando grande admiração pela “condição” imposta pelo Réu para celebração do negócio, completamente nova e descontextualizada.
3. O Réu jamais concordou com a proposta de compra e venda da interessada E... porque nunca concordou com o preço de venda de 117.500,00 €.
IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
1. Reapreciação da matéria de facto.
1.1. Questão prévia: admissibilidade do recurso quanto à impugnação da decisão que recaiu sobre a matéria de facto.
De acordo com o n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, “quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
E de acordo com o n.º 2 do mesmo dispositivo, “no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens de gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevante”.
Como esclarece Abrantes Geraldes[1], “a rejeição do recurso, na parte respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto, deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto;
b) Falta de especificação nas conc1usões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;
c) Falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);
d) Falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda, quando tenha sido correctamente executada pela secretaria a identificação precisa e separada dos depoimentos;
e) Falta de apresentação da transcrição dos depoimentos oralmente produzidos e constantes de gravação quando esta tenha sido feita através de mecanismo que não permita a identificação precisa e separada dos mesmos;
f) Falta de especificação dos concretos meios probatórios oralmente produzidos e constantes de gravação quando, tendo esta sido efectuada por meio de equipamento que permitia a indicação precisa e separada, não tenha sido cumprida essa exigência por parte do tribunal;
g) Apresentação de conclusões deficientes, obscuras ou complexas, a tal ponto que a sua análise não permita concluir que se encontram preenchidos os requisitos mínimos para que possa afirmar-se a exigência de algum dos elementos referidos nas anteriores alíneas b) e c)”.
E acrescenta o mesmo autor: “importa observar ainda que as referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor, próprio de um instrumento processual que visa pôr em causa o julgamento da matéria de facto efectuado por outro tribunal em circunstâncias que não podem ser inteiramente reproduzidas na 2ª instância. Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo”[2].
Já no preâmbulo do Decreto - Lei n.º 39/95, de 15/02, que introduziu o artigo 690º-A do Código de Processo Civil, na versão anterior à do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, se fazia constar: “a consagração de um efectivo duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto não deverá redundar na criação de factores de agravamento da morosidade na administração da justiça civil. Importava, pois, ao consagrar tão inovadora garantia, prevenir e minimizar os riscos de perturbação do andamento do processo, procurando adoptar um sistema que realizasse o melhor possível o sempre delicado equilíbrio entre as garantias das partes e as exigências de eficácia e celeridade do processo... A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência - visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso. Não poderá, deste modo, em nenhuma circunstância, admitir-se como sendo lícito ao recorrente que este se limitasse a atacar, de forma genérica e global, a decisão de facto, pedindo, pura e simplesmente, a reapreciação de toda a prova produzida em 1.ª instância, manifestando genérica discordância com o decidido.
A consagração desta nova garantia das partes no processo civil implica naturalmente a criação de um específico ónus de alegação do recorrente, no que respeita à delimitação do objecto do recurso e à respectiva fundamentação”.
Tal orientação foi claramente reafirmada na reforma legislativa de 2007, como expressamente decorre do artigo 685º-B, já referido, tendo sido até reforçada pelo novo Código de Processo Civil aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho[3].
Como é afirmado por Abrantes Geraldes[4], “com o art. 640º do novo CPC o legislador visou dois objectivos: sanar dúvidas que o anterior preceito suscitava e reforçar o ónus de alegação imposto ao recorrente, prevendo que deixe expresso a decisão alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova”.
Das normas em causa ressaltam essencialmente duas conclusões:
A primeira reporta-se ao âmbito da impugnação da matéria de facto: só é possível uma impugnação delimitada, discriminada, não sendo admissível uma oposição genérica, indiferenciada do decidido. Como salienta Lopes do Rego[5], «…o alegado “erro de julgamento” normalmente não inquinará toda a decisão proferida sobre a existência, inexistência ou configuração essencial de certo “facto”, mas apenas sobre determinado e específico aspecto ou circunstância do mesmo, que cumpre à parte concretizar e delimitar claramente».
A segunda refere-se à indicação dos meios probatórios que suportam a divergência quanto ao julgamento da matéria de facto: o recorrente deve indicá-los, de forma precisa e individualizada, reportando-os ao concreto segmento da decisão impugnada, pois que não é mister da segunda instância proceder à reapreciação da globalidade dos meios de prova produzidos.
E no caso específico da prova testemunhal gravada, o cumprimento desse ónus reclama, sob pena de imediata rejeição do recurso, a indicação exacta das passagens da gravação em que se funda o recurso.
O ónus específico que o anterior artigo 685.º-B do Código de Processo Civil e actualmente o artigo 640.º do NCPC faz recair sobre o recorrente mais não é do que uma manifestação de princípios processuais fundamentais como o da cooperação, da lealdade e da boa-fé, assegurando a seriedade do próprio recurso interposto, evitando que o mesmo seja usado com fins meramente dilatórios, com o único propósito de protelar o trânsito da decisão[6].
De acordo com as “linhas orientadoras da nova legislação processual civil”[7], um dos objectivos essenciais da reforma do processo civil consistia em assegurar a “efectiva existência de um segundo grau de jurisdição na apreciação de questões de facto, em articulação com o princípio do registo das audiências e da prova nela produzida”, mas para que tal não constituísse um factor de acentuada morosidade na segunda instância, ressalva-se a necessidade de alteração do “ónus de alegação e formulação de conclusões pelo recorrente que impugne a matéria de facto, incumbindo-lhe a indicação precisa, clara e determinada dos concretos pontos de facto em que diverge da apreciação do tribunal, devendo fundamentar a sua divergência com expressa advertência às provas produzidas - procurando-se, por esta via, tornar praticável uma verdadeira reapreciação dos concretos pontos de facto controvertidos, sem custos desmedidos em termos de morosidade na apreciação dos recursos”.
Como esclarece o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22.10.2015[8], “importa ter presente que, no domínio do nosso regime recursal cível, o meio impugnatório mediante recurso para um tribunal superior não visa propriamente um novo julgamento global da causa, mas apenas uma reapreciação do julgamento proferido pelo tribunal a quo com vista a corrigir eventuais erros da decisão recorrida. Significa isto que a finalidade do recurso não é proferir um novo julgamento da ação, mas julgar a própria decisão recorrida.
[...] no que respeita à impugnação da decisão de facto, esta decisão consiste no pronunciamento que é feito, em função da prova produzida, sobre os factos alegados pelas partes ou oportuna e licitamente adquiridos no decurso da instrução e que se mostrem relevantes para a resolução do litígio. Essa decisão tem, pois, por objeto os juízos probatórios parcelares, positivos ou negativos, sobre cada um dos factos relevantes, embora com o alcance da respetiva fundamentação ou motivação.
Neste quadro, a apreciação do erro de julgamento da decisão de facto é circunscrita aos pontos impugnados, embora, quanto à latitude da investigação probatória, o tribunal de recurso tenha um amplo poder inquisitório sobre a prova produzida que imponha decisão diversa, como decorre do preceituado no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, incluindo os mecanismos de renovação ou de produção dos novos meios de prova, nos exatos termos do n.º 2, alíneas a) e b), do mesmo artigo, sem estar adstrito aos meios de prova que tiverem sido convocados pelas partes e nem sequer aos indicados pelo tribunal recorrido.
De resto, como é hoje jurisprudência seguida por este Supremo Tribunal, a reapreciação da decisão de facto impugnada pelo tribunal de 2.ª instância não se limita à verificação da existência de erro notório por parte do tribunal a quo, mas implica uma reapreciação do julgado sobre os pontos impugnados, em termos de formação, por parte do tribunal de recurso, da sua própria convicção, em resultado do exame das provas produzidas e das que lhe for lícito ainda renovar ou produzir, para só, em face dessa convicção, decidir sobre a verificação ou não do erro invocado, mantendo ou alterando os juízos probatórios em causa.
São portanto as referidas condicionantes da economia do julgamento do recurso e da natureza da decisão de facto que postulam o ónus, por banda da parte impugnante, de delimitar com precisão o objecto do recurso, ou seja, de definir as questões a reapreciar pelo tribunal ad quem, especificando os concretos pontos de facto ou juízos probatórios, nos termos da alínea a) do n.º 1 do art.º 640.º do CPC. Tal especificação pode fazer-se de diferentes modos: o mais simples, por referência ao ponto da sentença em que se encontram inseridos; ou então pela transcrição do próprio enunciado”.
E assinala o acórdão do mesmo Supremo Tribunal de Justiça de 29.10.2015[9]: “para além de sempre ter vigorado um rigoroso ónus de delimitação do objecto da impugnação deduzida pelo apelante e de fundamentação minimamente concludente de tal impugnação (traduzido na necessária e cabal indicação dos pontos de facto questionados e dos meios probatórios que imponham decisão diversa sobre eles, complementado entretanto pela vinculação do recorrente a indicar qual o exacto sentido decisório que decorreria da correcta apreciação dos meios probatórios em causa, assim mostrando claramente onde estava situado o invocado erro de julgamento), estabelecia ainda o regime originário, emergente do DL 329-A/95 um ónus de transcrição das passagens da gravação em que o recorrente se fundava para demonstrar a existência do erro na apreciação das provas gravadas ou registadas (facultando-se assim ao Tribunal da Relação um suporte físico escrito, tendente a facilitar grandemente a tarefa de reapreciação dos depoimentos e, pela onerosidade da tarefa de transcrição, inteiramente a cargo do recorrente, desmotivando impugnações manifestamente infundadas e ostensivamente inviáveis).
Por outro lado, procurou inviabilizar-se a possibilidade de formulação de convites ao aperfeiçoamento, geradores de incidentes dilatórios, no que se refere ao adequado cumprimento dos ónus a cargo do apelante, cabal e claramente definidos pela lei de processo, por se considerar tal possibilidade geradora de possíveis abusos e potenciadora de atrasos processuais: a falta de cumprimento adequado pelo recorrente dos ónus, claramente definidos na lei, seria, pois, indício de uma falta de consistência e seriedade na impugnação da matéria de facto que, sem mais, deveria ditar o imediato insucesso do recurso, nessa parte.
[...] O actual CPC não trouxe consigo alteração relevante no ónus de delimitação e fundamentação do recurso em sede de matéria de facto, já que o nº 1 do artigo 640º:
– manteve, sob pena de rejeição do recurso quanto à matéria de facto, o ónus de indicação obrigatória dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (al. a) e de especificação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos de facto impugnados diversa da recorrida (al. b), exigindo ainda ao recorrente que especifique expressamente a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (al. c);
- e à mesma rejeição imediata conduz, no actual CPC, a falta de indicação exacta das passagens da gravação em que se funda o recurso, sem prejuízo de o recorrente poder apresentar a “transcrição dos excertos” relevantes.
Percorrendo, deste modo, os regimes processuais que têm vigorado quanto a este tema, é possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação - que tem subsistido sem alterações relevantes; e um ónus secundário – tendente, não tanto a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida – que tem oscilado, no seu conteúdo prático, ao longo dos anos e das várias reformas – indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização das passagens da gravação relevantes”.
O legislador fulmina com a rejeição do recurso, relativamente à impugnação da matéria de facto, a falta de cumprimento de qualquer dos ónus impostos pelos nºs 1 e 2 do artigo 640.º da lei processual civil, sem possibilidade sequer de correcção dessa omissão na sequência de despacho de aperfeiçoamento, que não tem de ser proferido para sanar tais situações[10].
O recorrente, depois de proceder à transcrição integral das declarações de parte e do depoimento da testemunha F..., refere, no corpo das suas alegações, que “o Tribunal recorrido ao não dar como provados os fatos alegados pelo R. na sua Contestação, não considerando os documentos juntos, não relevando o depoimento prestado pelas partes e pela única testemunha da A., que impunham de per si uma decisão diferente da proferida, o que com este recurso se requer, violou deste modo o disposto no artigo 607.º n.º 4 do CPC”.
Não concretiza, todavia, o recorrente quais os factos, de entre os por si alegados na contestação, que devendo, na sua perspectiva, ser julgados provados foram desconsiderados pelo tribunal de primeira instância ao apreciar a matéria de facto submetida a julgamento, tal como não identifica os documentos que, no seu entendimento, sustentam decisão diversa da proferida.
O cumprimento do ónus de alegação determinado pelas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil impunha ao recorrente não só a indicação concreta e precisa dos pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados como também a identificação e individualização dos meios de prova que poderiam, no seu entender, fundamentar decisão diversa da proferida.
Esse ónus claramente não se mostra cumprido pelo recorrente, que nem sequer concretiza os segmentos da matéria de facto[11] que considera incorrectamente julgados, não formulando ele, de resto, qualquer pedido de alteração da decisão relativa à matéria de facto.
Assim, por não ter o recorrente satisfeito o ónus imposto pela alínea a) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, rejeita-se o recurso no que concerne à [eventualmente pretendida] reapreciação da matéria de facto.
2. Da aplicação do Direito aos factos provados.
2.1. Natureza do contrato.
Como esclarece o acórdão da Relação do Porto de 15.07.2009[12], “O contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços.
Logo, na óptica do mediador, a sua obrigação consubstancia-se em proporcionar ao comitente um certo resultado da sua actividade – artº 1154º do CC - a qual, neste contrato, se traduz, essencialmente, na prática, por conta própria, de actos materiais.
Característica esta que o distingue do contrato de mandato o qual implica a prática, por conta de outrem, de actos jurídicos.
Tal resultado é a obtenção ou concretização de um negócio atinente a um determinado bem imóvel.
E só no momento da concretização desse negócio com a entidade terceira por ele angariada é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação.
Tanto assim que, por via de regra – salvo os dois casos excepcionais: regime de exclusividade e celebração de contrato-promessa, consagrados no n.º 2 do art.º 18.º - apenas neste momento lhe assiste jus à remuneração contratada”.
Segundo Antunes Varela[13], “o contrato de mediação imobiliária é uma das modalidades do contrato de prestação de serviços, segundo o qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte. Isto, normalmente, como é óbvio, em contrapartida de uma remuneração, uma vez que tal contrato se tem, em princípio, como oneroso”.
O contrato de mediação imobiliária - pois assim deve qualificar-se a relação negocial estabelecida entre Autora e Réu - encontra actualmente na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, a sua regulamentação específica.
O artigo 2.º, n.º 1 da referida Lei define deste modo a actividade de mediação mobiliária:
A actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.
E acrescenta o n.º 2 do mesmo normativo:
A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se também no desenvolvimento das seguintes acções:
a) Prospecção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes;
b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.
Ao contrário do que sucedia no âmbito de aplicação do anterior Decreto-Lei n.º 411/2004[14], actualmente a actividade do mediador já não é definida por uma obrigação de diligenciar, mas antes de procurar (... destinatários para a realização de negócios).
Constitui actualmente obrigação do mediador diligenciar no sentido de procurar interessado no negócio visado no contrato. Mas não constitui obrigação do mesmo . encontrar interessado que concretize o negócio. Não depende, com efeito, do mediador a realização do negócio visado, o qual depende apenas das vontades do seu cliente e do interessado encontrado. Daí que não faça parte da obrigação do mediador garantir o negócio, mas, sim, a procura de destinatário para o mesmo.
Como precisa Higina Orvalho Castelo[15], “O mediador desenvolverá a actividade pretendida pelo seu cliente no interesse de ambos, sabendo que só será remunerado se for bem sucedido na procura e se, na sequência disso, o cliente vier a celebrar o contrato desejado, celebração que se mantém na disponibilidade deste. A faculdade do mediador tem como contraponto a liberdade do cliente relativamente à celebração do contrato desejado – sem prejuízo de casos especiais, como o contrato com cláusula de exclusividade ou o contrato de leilão, e da proibição do abuso de direito”.
Segundo o acórdão do STJ de 1.04.2014[16], “Para que ocorra uma mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilitação envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra, não se exigindo a sua posterior consumação, pois que este resultado é independente da vontade do mediador, a não ser que se haja responsabilizado expressamente de o obter, através de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação”.
2.2. Da alegada violação do dever de informação.
Argumenta o Réu na contestação apresentada que, contendo o contrato celebrado entre ele e a Autora cláusulas contratuais gerais, de acordo com os artigos 1.º e 2.º do D.L. 446/85, de 25 de Outubro, esta não o informou acerca de aspectos essenciais do contrato, nomeadamente as consequências do incumprimento do mesmo, pelo que são nulas as cláusulas do contrato.
Já no Acórdão da Relação do Porto de 24.04.2008[17] se precisava: “como é sabido, uma das características mais marcantes do direito contratual contemporâneo é ele um número significativo de contratos - dos mais importantes da vida económica e empresarial moderna - ser celebrado em conformidade com as cláusulas previamente redigidas por uma das partes (ou até por terceiro), sem que a outra parte possa alterá-las. Tais contratos são designados por contratos de adesão, fórmula que traduz a posição da contraparte e realça o significado da aceitação: mera adesão a cláusulas pré formuladas por outrem.
Nesta noção, avultam três características essenciais: a pré-disposição, a unilateralidade e a rigidez. São elas, as características que definem os contratos de adesão em sentido estrito.
Trata-se de contratos normalmente celebrados com base em cláusulas ou "condições gerais" previamente redigidas. Assim, a aludida pré-disposição consiste, via de regra, na elaboração prévia de cláusulas que irão integrar o conteúdo de todos os contratos a celebrar no futuro ou, pelo menos, de certa categoria de contratos: trata-se, “hoc sensu”, de cláusulas contratuais gerais. A esta característica da generalidade anda associada uma outra, a indeterminação: as cláusulas são previamente redigidas para um número indeterminado de pessoas”.
E do Acórdão da mesma Relação de 17.02.2009[18] extrai-se: “as cláusulas contratuais gerais consubstanciam-se como estipulações predispostas ou predefinidas, em vista de uma pluralidade de contratos ou de uma generalidade de pessoas, para serem aceites em bloco - sem negociação individualizada capaz de influir na modelação do respectivo conteúdo - ou possibilidade de alterações singulares. Pré-formulação, generalidade e imodificabilidade são, pois, as suas características essenciais. O que está em consonância com os propósitos de racionalização, certificação e uniformização que marcam a essência do fenómeno económico hodierno, no quadro da lógica, tipicamente empresarial, que recorre a este particular modo de contratação”.
A despeito dos aspectos críticos que possam apontar-se às cláusulas contratuais gerais, é indiscutível a sua crescente necessidade: a exigência de realização efectiva de negociações pré-contratuais - individualizadas - para a concretização de todos os contratos acarretaria um significativo retrocesso na actividade jurídico-económica, em que as necessidades de rapidez e de normalização ligadas às modernas sociedades técnicas impõem o recurso àquele tipo de cláusulas.
O Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro constitui a expressão de uma intervenção legislativa necessária à regulamentação, tão cuidada quanto possível, da questão das cláusulas contratuais gerais.
Em plena vigência deste diploma, emanou do Conselho Europeu a Directriz nº 93/13/CEE, de 5 de Abril de 1993, relativa às cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores, definindo o seu artigo 3º/1 como cláusula abusiva a que, não tendo sido objecto de negociação individual, e a despeito da exigência de boa fé, der origem a um desequilíbrio significativo em detrimento do consumidor, entre os direitos e obrigações decorrentes do contrato.
Para satisfazer a referida Directriz (embora provavelmente tal não fosse necessário), foi publicado o Decreto-Lei nº 220/95, de 31 de Agosto, que introduziu algumas alterações ao Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro, designadamente em relação ao seu artigo 3º, nº1.
Segundo o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro, com a redacção introduzida, entretanto, pelo Decreto-Lei nº 249/99, de 7 de Julho, “as cláusulas contratuais gerais elaboradas sem negociação individual, que proponentes ou destinatários indeterminados se limitem, respectivamente, a subscrever ou aceitar, regem-se pelo presente diploma”.
Por sua vez, o nº 2 do citado dispositivo determina que “o presente diploma aplica-se igualmente às cláusulas inseridas em contratos individualizados, mas cujo conteúdo previamente elaborado o destinatário não pode influenciar”.
Do artigo 2.º do mencionado diploma retira-se que todas estas cláusulas ficam abrangidas por ele independentemente da sua forma de comunicação ao público, da extensão que assumam ou que venham a apresentar nos contratos a que se destinem, do conteúdo que as enforme, e de terem sido elaboradas pelo proponente, pelo destinatário ou por terceiros.
No domínio das cláusulas contratuais gerais não basta a sua aceitação. Como prescrevem os artigos 5.º, 6.º e 7.º do Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro, exige-se que ao aderente tenham sido efectivamente comunicadas as cláusulas a que deva ou tenha aderido, que haja uma efectiva informação sobre as mesmas e a inexistência de cláusulas prevalentes.
Com efeito, determina o primeiro daqueles normativos:
1. As cláusulas contratuais gerais devem ser comunicadas na íntegra aos aderentes que se limitem a subscrevê-las ou a aceitá-las.
2. A comunicação deve ser realizada de modo adequado e com a antecedência necessária para que, tendo em conta a importância do contrato e a sua extensão e complexidade das cláusulas, se torne possível o seu conhecimento completo e efectivo por quem use de comum diligência.
3. O ónus da prova da comunicação adequada e efectiva cabe ao contratante determinado que submeta a outrem as cláusulas contratuais gerais.
E de acordo com o artigo 6.º, n.º 1 do referido Decreto-Lei, “o contratante determinado que recorra a cláusulas contratuais gerais deve informar, de acordo com as circunstâncias, a outra parte dos aspectos nela compreendidos cuja aclaração se justifique”, sendo que “devem ainda ser prestados todos os esclarecimentos razoáveis solicitados”.
Importa, porém, reter que “o recurso a cláusulas contratuais gerais não deve fazer esquecer que elas questionam, na prática, apenas a liberdade de estipulação e não a liberdade de celebração.
Assim, elas incluem-se nos diversos contratos que as utilizem - os contratos singulares - apenas na conclusão destes, mediante a sua aceitação - artigo 4º da LCCG: não são, pois, efectivamente incluídas nos contratos as cláusulas sobre que não tenha havido acordo de vontades.
As cláusulas contratuais gerais inserem-se no negócio jurídico, através dos mecanismos negociais típicos. Por isso, os negócios originados podem ser valorados, como os restantes, à luz das regras sobre a perfeição das declarações negociais: há que lidar com figuras tais como o erro, a falta de consciência da declaração ou a incapacidade acidental”[19].
Ainda segundo o mesmo Autor, “o ponto de partida para as construções jurisprudenciais dos regimes das cláusulas contratuais gerais residiu na condenação de situações em que, ao aderente, nem sequer haviam sido comunicadas as cláusulas a que era suposto ter aderido. Foi também a partir daqui que a doutrina iniciou uma elaboração autónoma sobre as cláusulas contratuais gerais. Temos, então, aqui em questão a análise dos deveres pré-contratuais de comunicação e de informação das cláusulas a inserir no negócio e de prestação dos esclarecimentos necessários a um exercício idóneo da autonomia privada -o que já resultava do citado artº 227º, nº1 do CC."[20].
A autonomia da vontade só poderá ser validamente exercida se a vontade da parte aderente ao contrato estiver devidamente formada, o que pressupõe, desde logo, um completo conhecimento do respectivo clausulado.
Neste contexto, “os deveres de informação e de esclarecimento designadamente os relativos ao conteúdo contratual, sua composição e seu significado, assumem particular relevância quando se esteja perante dois sujeitos cujo poder negocial se apresente desequilibrado, revestindo então essas obrigações maior amplitude para aquela das partes que detenha uma posição negocial susceptível de lhe permitir impor à contraparte cláusulas, que esta, em consequência da sua debilidade contratual, não aperceba no seu integral significado ou de que, mais simplesmente, nem sequer tome conhecimento"[21].
Deve ser dada efectividade a esse dever de informação de molde a que o aderente tenha pleno conhecimento e compreenda o alcance das cláusulas pré-definidas pela outra parte antes de subscrever o contrato que a mesma lhe apresenta. Como afirma o Acórdão da Relação de Lisboa de 05.02.2009[22]: “o dever de comunicação a que alude o artigo 5.º do DL nº 445/85, de 25/10, consiste em ser disponibilizado ao aderente o texto do contrato, previamente à assinatura do mesmo, pelo período que ao caso se mostre mais adequado. O objectivo é o de possibilitar ao aderente uma análise de todas as cláusulas contratuais que não haja negociado directamente. Não se provando que determinadas cláusulas contratuais, apesar de inseridas numa rubrica intitulada “condições específicas”, tenham sido objecto de negociação prévia – e o respectivo ónus incumbe à parte que pretende prevalecer-se do seu conteúdo – ficarão as mesmas abrangidas pelo regime aplicável às cláusulas contratuais gerais, nos termos do artigo 1.º, n.º 3 do DL nº 446/85”[23].
Resulta nos autos comprovado que:
- O Réu não podia influenciar o conteúdo das cláusulas do contrato em causa, as quais já se encontravam integralmente impressas, prontos a ser utilizados por qualquer destinatário, quando o Réu nele apôs a sua assinatura, nos locais para o efeito assinalados: ponto 18.º dos factos provados;
- A Autora informou e esclareceu o Réu acerca dos principais e mais complexos aspectos compreendidos nas cláusulas do descrito contrato, designadamente, a duração do contrato, o seu regime de exclusividade da mediadora aqui Autora na promoção do negócio objecto do mesmo, a remuneração devida e em que circunstâncias, entre outros: ponto 19.º dos factos provados.
No que especificamente concerne ao regime de contratação, previa o contrato celebrado entre as partes, na cláusula 4.ª, n.º 1, duas modalidades – não exclusividade e exclusividade -, sendo concedida às partes outorgantes a liberdade de celebração do contrato de acordo com uma das modalidades nele expressamente previstas.
No contrato aqui em discussão foi aposta uma cruz no quadrado correspondente ao regime de exclusividade, uma das duas modalidades contempladas na mencionada cláusula.
O contrato foi assinado pelo Réu, que também não nega que o regime acordado entre as partes tenha sido o da exclusividade.
O n.º 2 da mencionada cláusula esclarece, de forma expressa, que “nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade, só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência, sendo-lhe devida a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação não se concretize por causa imputável ao(s) Segundo(s) Contratante(s)”, sendo a segunda parte desta cláusula expressão do que se acha consagrado no artigo 19.º, n.º 2 do RJAMI.
Em suma: o réu anuiu em celebrar com a autora o contrato de mediação imobiliária constante dos autos no regime de exclusividade.
A lei define os termos remuneratórios do contrato celebrado segundo tal regime, estabelecendo que é devida a remuneração acordada mesmo que o negócio visado não se concretize, desde que tal ocorra por facto imputável ao cliente proprietário do imóvel.
Essa informação consta de forma expressa do contrato que o réu subscreveu e de cujas cláusulas se deve ter inteirado antes de nele ter aposto a sua assinatura.
Não consta dos factos assentes, e nem o réu o alegou, que tivesse ele manifestado à autora quaisquer dúvidas quanto ao conteúdo de algumas cláusulas do contrato, nomeadamente as referentes à remuneração devida, solicitando-lhe esclarecimentos e que esta se negasse a prestá-los.
Ter-se-á de concluir que não violou a autora qualquer dever de comunicação ou de informação quanto às cláusulas do contrato que foi celebrado entre ela e o réu, inexistindo, assim, qualquer vício que afecte o referido contrato.
2.3. Da remuneração devida à autora.
Tendo natureza bilateral, o contrato de mediação caracteriza-se pela sua onerosidade, constituindo a remuneração elemento essencial do contrato.
Dispõe o artigo 19.º do RJAMI, sob a epígrafe Remuneração da Empresa, estabelece:
1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato - promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respectivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objecto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica -se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
Como se extrai da letra do artigo 2.º, n.º 1 do aludido diploma, a obrigação do mediador consiste em procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização de negócio no sector imobiliário. Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir tal negócio, sendo indiferente que nele intervenha.
Em contrapartida, é obrigação do comitente remunerar o mediador pelos serviços prestados no âmbito da sua actividade.
Para Pinto Monteiro[24], “a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador (…) é independente do cumprimento do contrato, diversamente do que sucede com a retribuição do agente (…), podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado”.
Constitui entendimento pacífico, na doutrina e na jurisprudência, que no contrato de mediação imobiliária a regra[25] é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, que a comissão do mediador apenas é devida quando a sua actividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração (e perfeição) do negócio, por via da aproximação do comitente com terceiros para o efeito.
Defende-se no acórdão da Relação de Lisboa de 2.02.2014[26] que “a mediadora imobiliária tem direito à retribuição convencionada quando a sua actuação é determinante/causal para a concretização da venda, tendo sido as diligências por si desenvolvidas que conduziram à aproximação dos interesses na concretização do negócio, proporcionando que o mesmo se tivesse efectivamente concluído”.
De acordo com o entendimento dominante da jurisprudência do STJ, “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela”[27].
Tratando-se de mediação em regime de exclusividade, o direito à remuneração pressupõe que o mediador demonstre que praticou todos os actos necessários à concretização do negócio visado entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, só por conduta imputável ao primeiro, tal negócio não se concretizou.
Na situação concreta aqui debatida, resultou, entre o mais, demonstrado que:
- A Autora, como Mediadora, encetou as habituais diligências para a angariação de interessados na realização do negócio objecto do referido contrato de mediação imobiliária, designadamente publicitando o negócio no sítio da Internet da rede imobiliária “D...” e na montra do estabelecimento comercial, cruzando informações de possíveis interessados constantes da base de dados da rede imobiliária da franquia “D...”, enfim, desenvolvendo acções de prospecção, promoção e de recolha de informações do negócio.
- Em resultado de tais diligências e acções, E... tomou conhecimento, através Autora, que o imóvel em causa se encontrava para venda, tendo contactado a Autora, pedido o agendamento de visita ao imóvel e tendo tomado conhecimento das condições do imóvel e do negócio, designadamente o preço, através da Autora.
- Em resultado de tais acções e diligências de promoção, a Autora manteve contactos com aquela interessada E... e promoveu a visita ao imóvel.
- No dia 23.01.2016, a Autora acompanhou, através de colaborador, a visita ao imóvel pela interessada E....
- No dia 25.01.2016, mediante a intermediação da Mediadora aqui Autora, a referida interessada E... apresentou uma proposta de compra, através do preenchimento da competente “Ficha de Reserva”, pelo valor de 117.500,00 €, que o Réu aceitou, assinando essa mesma “Ficha de Reserva”.
E, por outro lado, também se mostra comprovado que:
- Não obstante, o Réu jamais acedeu a marcar uma reunião com a interessada E... para agendar a marcação da escritura no prazo consignado, apesar dos insistentes contactos da Autora, como Mediadora, para promover e agilizar o encontro das partes, compradora e vendedor, com vista à marcação da escritura.
- O Réu recusou-se a celebrar o negócio com a Interessada E....
- Após várias insistências, em 15.02.2016, a Autora enviou ao Réu uma carta a solicitar o agendamento da necessária escritura para realização do negócio com a Interessada E....
- O que o Réu nunca fez, jamais tendo acedido aos pedidos de marcação da escritura com a Interessada E....
- A Autora tentou mediar as posições e gerir os interesses, não tendo, contudo, conseguido que o Réu acedesse em marcar uma data para a celebração da escritura, pois este sempre se recusou a fazê-lo, deixando esgotar o prazo de 30 dias consignado para o efeito e constante da “Ficha de Reserva”.
Do acervo factual descrito resulta patenteado ter a autora praticado os actos necessários à concretização do negócio de compra e venda do imóvel entre o réu e a terceira interessada, cuja consumação não se verificou por razões alheias à sua vontade.
Em contrapartida, também ficou evidenciado que o visado negócio de compra e venda do imóvel pertencente ao réu apenas não se concretizou por facto imputável a ele próprio, que, apesar das várias diligências e insistências, sempre se recusou a marcar a escritura da respectiva formalização.
Não logrando o réu comprovar as razões invocadas para explicar tal comportamento, designadamente o facto de nunca haver concordado com o preço de venda de 117.500,00 € - preço que consta da cláusula 2.ª, n.º 1 do contrato e da ficha de reserva, ambos por ele assinados -, terá necessariamente de se considerar que procede de culpa sua a não concretização do negócio visado com a celebração do contrato de mediação imobiliária celebrado com a autora.
Como dá conta a sentença recorrida, “...não restam dúvidas de que o Réu não logrou provar qualquer facto de onde se possa concluir um motivo justificativo da recusa da formalização do contrato. Apenas, se apurou que o mesmo não cumpriu a obrigação contratualmente assumida com a autora, sendo que não afastou a presunção de culpa que sobre si impendia, só assim se desresponsabilizando do pagamento da remuneração peticionada pela Autora nesta ação”.
Por consequência, sobre ele recai a obrigação de satisfazer a remuneração acordada com a autora, nos termos do artigo 19.º, n.º 2 do RJAMI.
Improcede, deste modo, o recurso, sendo de confirmar o decidido. *
Síntese conclusiva:......................................................
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Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em:- Rejeitar o recurso quanto à reapreciação da matéria de facto;
- Julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença impugnada.
Custas: pelo apelante.
Porto, 11.04.2019
(Acórdão processado informaticamente e revisto pela 1.ª signatária).
Judite Pires
Aristides Rodrigues de Almeida
Inês Moura
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[1] “Recursos em Processo Civil, Novo Regime”, págs. 146, 147.
[2] Cfr. ainda acórdão da Relação de Coimbra de 11.07.2012, processo nº 781/09.6TMMGR.C1, www.dgsi.pt.
[3] Artigo 640º do novo diploma; cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2013, pág. 123 a 130 e Exposição de Motivos da Proposta de Lei n.º 113/XII, apresentada à Assembleia da República, de cuja aprovação veio a resultar o referido Código, disponível em www.parlamento.pt.
[4] “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2013, Almedina, pág. 126.
[5] “Comentários ao Código de Processo Civil”, vol. I, pág. 608.
[6] Cfr. citado Preâmbulo.
[7] Ministério da Justiça e revista Sub Judice, 1992, IV.
[8] Processo nº 212/06.3TBSBG.C2.S1, www.dgsi.pt.
[9] Processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1, www.dgsi.pt.
[10] Abrantes Geraldes, ob. cit., pág. 142, Amâncio Ferreira, “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 3ª ed., pág. 466, Lopes do Rego, ob. cit., pág. 150; cfr. ainda, entre outros, acórdãos da Relação de Coimbra de 14.02.2012, processo nº 1110/08.1TBILH.C1, de 20.03.2012, processo nº 21/09.8TBSRE.C1, de 15.05.2012, processo nº 285/09.7TBAVR.C1, todos em www.dgsi.pt.
[11] Quer por referência à própria decisão da matéria de facto, quer em relação aos alegados nos articulados.
[12] Processo nº 2187/07.2TBVRL.P1, www.dgsi.pt.
[13] “Código Civil Anotado”, Volume II, 4ª edição, 785.
[14] Que prescrevia que “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise[...]”.
[15] “O Contrato de Mediação”, pág. 401.
[16] Processo 894/11.4TBGRD.C1.S1, www.dgsi.pt.
[17] Processo nº 0832041, www.dgsi.pt.
[18] Processo nº 0827638, www.dgsi.pt.
[19] Menezes Cordeiro, “Manual de Direito Bancário”, 1998, págs. 427 e 428.
[20] "Tratado de Direito Civil Português", vol. I, pág. 370.
[21] Ana Prata, "Notas sobre responsabilidade pré-contratual", Almedina, pág. 51.
[22] Processo nº 10941/08, www.dgsi.pt.
[23] Cf. ainda Acórdão da Relação do Porto, 22.06.2009, www.trp.pt/jurisprudenciacivel, e da mesma Relação, de 24.04.2008, www.dgsi.pt.
[24] Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ 360º, 85.
[25] Vigorando a liberdade contratual, podem as partes convencionar de modo diverso, sendo livres de acordar, por exemplo, que é devida indemnização mesmo que o negócio não se venha a concretizar.
[26] Proc. 2330/13.2TBSXL.L1, www.dgsi.pt.
[27] Acórdão do STJ de 18/03/97, CJ (Acórdãos do STJ), Ano V, Tomo I, 158.