Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4550/08.2TBMTS.P1 |  |
RAU
Apelantes: B………. e C……….
Apelados: D………. e E……….
SUMÁRIO (elaborado pela Relatora):
Tratando-se de edifício construído em data anterior à da entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.382, de 07/08/1951, que não tenha sofrido reconstrução, ampliação ou alteração posterior, não é exigível a licença de utilização para a válida celebração do contrato de arrendamento, ainda que a este contrato seja aplicável o RAU.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – RELATÓRIO
B………. e marido, C………. intentaram a presente acção em processo comum, sob a forma ordinária, contra D………. e esposa, E………. pedindo a condenação destes a verem anulado, declarado nulo ou resolvido um contrato de arrendamento respeitante a um prédio urbano que estes arrendaram à primeira, bem como a pagarem-lhes a quantia de €68.644,84 (após redução do pedido - cfr. fls. 238), acrescida do valor de €5.500, que os autores lhes irão pagar em prestações mensais de €500,00 a partir Julho de 2008, tudo acrescido com juros de mora a contar desde a data da citação até integral pagamento, declarando-se ainda o seu direito de retenção sobre o locado, quer paguem ou não a renda, até que lhes seja paga a indemnização pedida.
Em síntese, para fundamentarem a sua pretensão, alegam que a autora tomou de arrendamento aos réus o rés-do-chão de um prédio urbano, no qual se encontrava instalado um estabelecimento de café, com o fim de ali passar a desenvolver a actividade de café e restauração.
Complementarmente, a autora celebrou um contrato de trespasse com uma sociedade representada pelos mesmos réus, que teve por objecto o estabelecimento de café que estava instalado nesse local, sendo que os réus sabiam ser essencial para a realização do negócio a aptidão do arrendado para o exercício da actividade de restauração, o que lhe foi garantido pelos réus.
Porém, logo após o início da exploração, em Janeiro de 2006, os serviços municipais de fiscalização informaram-nos da impossibilidade de ali servirem refeições, por falta de alvará adequado.
Perante isso, por os réus lhes terem garantido que, com pequenas obras, tudo seria licenciado, todos acordaram na realização das mesmas, a abrangerem também o primeiro andar do imóvel, sendo que as efectuadas no rés-do-chão deveriam ser pagas pelos autores.
Mas vieram depois a verificar que nem com tais obras poderia ser licenciado o funcionamento de qualquer estabelecimento de restauração nesse local, por falta de condições técnicas e espaço físico, o que já tudo era do conhecimento dos réus, que o haviam escondido aos autores. De resto, o arrendado nem tinha licença de utilização.
Assim, além do valor já pago por conta do preço do trespasse, num total de €39.500,00, os autores reclamam a devolução do valor que entretanto continuarão a pagar aos réus e a indemnização pelo lucro de €15.000,00 que sempre iriam alcançar quando, no futuro, viessem eles próprios a trespassar o estabelecimento a outrem, dado o giro que já lhe acrescentaram, bem como do valor de €1.439,84 que gastaram na aquisição de novo equipamento e reparação do previamente existente, e, ainda, a indemnização pelo valor que gastaram nas obras referidas, sendo €1.815 em serralharia e €10.285 em serviços de trolha, pichelaria e electricidade, bem como pelo valor de €605,00 pagos para certificação de condições de acústica.
Constaram os réus aceitando terem celebrado os invocados contratos de arrendamento e de trepasse, mas que o alvará que acompanhou o contrato de trespasse (facto omitido pelos autores) apenas contemplava a exploração de um estabelecimento de café.
Mais invocaram que foi a pedido dos autores, e para no futuro evitar a realização de novo contrato, que aceitaram que no contrato de arrendamento ficasse a constar a menção à actividade de restauração.
Os réus negaram, ainda, terem acordado na realização conjunta de obras, apenas se tendo limitado a autorizar as realizadas pelos autores, que pediram licenciamento de obras apenas para o rés-do-chão e que foram estes que acordaram com o arquitecto as obras a realizar, com o objectivo de virem a desenvolver a actividade de restauração, sendo certo que foi na sequência destas obras que o locado não só não se tornou apto para o exercício dessa actividade, como perdeu aptidão para o exercício da actividade anteriormente licenciada.
Mais alegaram que os autores agem com abuso, pois bem conheciam o alvará que lhes foi transmitido, bem como que o arrendado estava isento de licença de utilização, atenta a data da sua construção, pelo que tal não pode constituir fundamento para a anulação do contrato.
No mais, negam que os autores tenham direito às benfeitorias, nem que lhes assiste direito de retenção.
Finalmente, pedem a condenação dos autores como litigantes de má fé.
Na réplica, os autores contestaram a matéria exceptiva constante da contestação e concluírem como na petição inicial.
Após ter sido elaborado despacho saneador e fixada a matéria de facto, procedeu-se a julgamento.
Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo os réus do pedido.
Inconformados, apelaram os autores, pugnando pela alteração parcial da matéria de facto e pela alteração do julgado no que concerne à matéria relacionada com a licença de utilização, pedindo que se julgue nulo o contrato de arrendamento e, consequentemente, procedente o pedido de indemnização formulado e declarado o direito de retenção sobre o locado.
Nas suas contra-alegações os apelados defenderam a manutenção da sentença recorrida.
Conclusões da apelação:
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II- FUNDAMENTAÇÃO
A- Objecto do Recurso:
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objecto do recurso nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 685.º-A, n.º 1 do Código de Processo Civil (CPC), redacção actual, sem prejuízo do disposto no artigo 660.º, n.º 2 do mesmo diploma legal, as questões a decidir são:
I. Impugnação da matéria de facto.
II. Exigência de licença de utilização para a celebração do contrato de arrendamento em apreciação nos autos.
B- De Facto:
A 1.ª instância deu como provada a seguinte matéria de facto:
Da Matéria Assente:
A. Em 1 de Janeiro de 2006 a A e os RR celebraram um acordo que denominaram contrato de arrendamento, tendo por objecto o rés-do-chão com entrada pelo nº. …. da R. ………., ………., Porto.
B. Nos termos do referido contrato o locado destinava-se a estabelecimento de café e restauração e o arrendamento tinha o prazo de um ano, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos, sendo a renda convencionada de € 4.200,00 anuais paga em duodécimos de € 350,00.
C. No rés-do-chão referido em A) encontrava-se instalado um estabelecimento comercial de café denominado “F……….”.
D. A A ficou autorizada a executar as obras necessárias para adaptação da actividade que pretendia desenvolver.
E. Ficou acordado que os custos inerentes às obras a efectuar no rés-do-chão (incluindo arquitecto) seriam suportados pelos AA.
F. No dia 3 de Janeiro de 2006 a A celebrou com a sociedade G………., Lda um acordo denominado de contrato de trespasse tendo por objecto o estabelecimento denominado “F……….” instalado no rés-do-chão referido em A).
G. O preço declarado no documento que titula o referido contrato foi de € 20.000,00, pagável em prestações mensais, iguais e sucessivas de € 500,00 com início em 1 de Fevereiro de 2006.
H. Aquando da celebração do referido contrato de trespasse foi entregue aos AA uma cópia do Alvará nº 6889, cuja cópia se mostra junta de fls 86 a 90 dos autos, dando-se o seu conteúdo por reproduzido para todos os efeitos legais.
I. Os AA encontram-se a explorar o referido estabelecimento desde Janeiro de 2006.
J. O imóvel onde se encontra o referido estabelecimento é composto de rés-do-chão e primeiro andar destinado a habitação e é propriedade dos RR.
K. (Sem texto)
L. O pedido de licenciamento de obras efectuado pelo R e que deu origem ao processo nº. …../07 da C. M. do ………. foi rejeitado liminarmente por decisão de 8/1/08 – Doc. de fls 20 dos autos, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
M. Em virtude das alterações efectuadas no locado o alvará sanitário referido em H) foi declarado inválido – Doc. de fls 20, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
N. Os AA contrataram um arquitecto para a realização do projecto e orientação das obras.
O. A A. B………., apresentou na C.M. do ………., na qualidade de arrendatária, a comunicação cuja cópia se mostra junta de fls 67 e cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
P. Em 21 de Maio de 2007 o R. subscreveu a declaração cuja cópia se mostra junta de fls 66 dos autos, declarando que não se opõe às obras que a A pretende realizar – Doc. de fls 66 dos autos cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
Q. O R. D………., na qualidade de proprietário, apresentou na C.M. do ………. a comunicação cuja cópia se mostra junta de fls 71 dos autos e cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
R. O prédio dado de arrendamento pelos RR aos AA foi inscrito na matriz em data anterior a 1 de Agosto de 1951 – Doc. de fls 84 e 85 cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
Da Base Instrutória:
S. O preço real do negócio referido em F) e G) foi de € 45.000,00, tendo os A.A. entregado ao R. enquanto um dos sócios gerentes da sociedade “G………., Ldª”, como princípio de pagamento, a quantia de € 25.000,00 - (1.º).
T. A quantia de € 25.000,00 não ficou a constar do documento que titula o contrato - (2.º).
U. Todas as obras projectadas pelo arquitecto foram realizadas pelos AA - (7.º)
V. Para pagamento do trespasse em causa os AA já pagaram a quantia de € 25.000,00 - (12.º).
W. Os AA dinamizaram o estabelecimento, servindo refeições, atendendo e cativando clientes com simpatia e com a qualidade do serviço prestado, passando o mesmo a ser frequentado por mais clientela - (13.º).
X. Os AA adquiriram uma máquina registadora pelo preço de € 272,25 – (15.º).
Y. Os AA adquiriram uma máquina de lavar copos pelo valor de € 469,48 – (16.º).
Z. Os AA procederam à reparação do balcão frigorífico no que despenderam € 698,11 – (17.º).
AA. Os AA pagaram ao Arquitecto a quantia de € 909,00 – (18.º).
BB. Em serviço de serralharia os AA despenderam a quantia de € 1.815,00 – (19.º).
CC. E em serviço de trolha, pichelaria e electricidade gastaram a quantia de € 10.285,00 – (20.º).
DD. Para o processo …../07 da Câmara Municipal do ………., ao qual deu origem a comunicação referida em O), a A. teve que obter uma creditação demonstrando que o estabelecimento respeitava os requisitos legais de acústica, com o que gastou a quantia de € 605,00 – (21.º).
EE. Os AA solicitaram aos RR que no contrato de arrendamento ficasse a constar a actividade de restauração – (22.º).
FF. Argumentando que se mais tarde pretendessem e conseguissem obter o respectivo Alvará de restauração, não seria necessário alterar o contrato de arrendamento – (23.º).
C- De Direito:
Identificadas as questões decidendas, passemos à sua análise.
I- Impugnação da matéria de facto:
Defendem os apelantes que as respostas dadas aos pontos 22.º e 23.º da base instrutória devem ser alteradas de “Provado” para “Não provado”.
A matéria factual em causa é a seguinte:
Ponto 22.º:
“Os AA solicitaram aos RR que no contrato de arrendamento ficasse a constar a actividade de restauração?”
Ponto 23.º:
“Argumentando que se mais tarde pretendessem e conseguissem obter o respectivo Alvará de restauração, não seria necessário alterar o contrato de arrendamento?”
Para fundamentarem o pedido, invocam em síntese, o seguinte:
a)- Da cláusula 1.ª do contrato de arrendamento resulta que o arrendado tem como objecto a exploração de um estabelecimento comercial de café e restauração;
b)- A decisão fáctica suportou-se exclusivamente no depoimento da testemunha H……….;
c)- Porém, por se tratar de uma convenção adicional do conteúdo do contrato de arrendamento, sobre ela não pode recair prova testemunha, conforme resulta do artigo 394.º, n.º 1 do Código Civil;
d)- Mesmo que tal prova fosse admissível, as regras da experiência impunham diferente valoração do depoimento, já que a testemunha é filho dos réus, está de relações cortadas com o autor e no final do depoimento, a instâncias do tribunal e em relação a matéria desfavorável aos réus (pontos 1.º e 2.º da base instrutória), foi notório o esforço para contrariar a veracidade desses factos.
O tribunal recorrido, por sua vez, para fundamentar a decisão positiva sobre esta factualidade estribou-se no depoimento da referida testemunha H………., que considerou prestado de forma lógica e objectiva e revelou-se coerente com os documentos de fls. 8 a 18, 83 e 86 a 90, destacando sinopticamente o teor do depoimento e, posteriormente, analisou entrecruzadamente o depoimento e os referidos documentos (cfr. fls. 267 a 268).
Vejamos, então, se assiste razão aos apelantes.
Comecemos pela admissibilidade do depoimento, dada a sua precedência lógica.
O artigo 394.º, n.º 1 do Código Civil proíbe a prova testemunhal se a mesma tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo do documento, mormente particular, ainda que sejam anteriores, contemporâneas ou posteriores à formação do documento.
No caso presente, o que se discute é uma cláusula inserta no conteúdo de um contrato de arrendamento, ou seja, não se discute qualquer acordo, anterior, contemporâneo ou posterior, que tenha sido estabelecido e não conste do conteúdo do contrato.
Bem pelo contrário, o que se visa apurar não é a existência de factos que se opõem ou adicionem ao que no documento se declara, ou seja, que as partes acordaram em inserir no conteúdo do contrato também a menção à restauração, como efectivamente consta da dita cláusula, mas apenas e tão só saber a proveniência daquela cláusula quanto à sua autoria (partiu duma solicitação dos autores aos réus?) e qual a finalidade da mesma (evitar uma renegociação posterior do contrato se fosse obtido o alvará de restauração?).
No fundo, está em causa o apuramento das circunstâncias e motivos que determinaram o conteúdo daquela cláusula.[1]
Por conseguinte, não estando em apreciação uma convenção extracontratual que contrarie o conteúdo do documento ou que lhe adicione outra realidade, não se encontram preenchidos os pressupostos do artigo 394.º, n.º 1 do Código Civil, sendo admissível a prova testemunhal sobre a matéria factual em discussão, atento o princípio constante do artigo 655.º, n.º 1 do CPC.
Assim sendo, para o apuramento desta factualidade estava em apreciação não apenas a prova documental junta aos autos, mormente o referido documento que consubstancia o contrato de arrendamento (fls. 2 a 12), o documento que consubstancia o contrato de trespasse (fls. 13 a 18), o aditamento ao contrato de trespasse (fls. 83) e a documentação referente ao alvará de licença para exploração de um estabelecimento de café no arrendado (fls. 86 a 90), mas também o depoimento da referida testemunha H………..
Defendem os apelantes que da prova documental (restringindo-a apenas ao contrato de arrendamento) não resulta a prova da factualidade em apreciação e que o tribunal apenas se estribou na prova testemunhal, que valorou de forma indevida.
Lida a fundamentação fáctica não se pode concordar com os apelantes, já que o tribunal expressamente chama à colação os documentos, discriminando-os, e que não se restringem apenas ao contrato de arrendamento, cotejando o seu conteúdo com o depoimento da testemunha.
E, dessa forma, concluiu que há coerência entre o que resulta da análise dos documentos e o que disse a testemunha, especialmente no que concerne ao seu depoimento quando à participação do Sr. Dr. I………., advogado que interveio no reconhecimento das assinaturas constantes dos documentos.
O que está em perfeita sintonia com o depoimento da testemunha quando refere que este senhor Advogado participou nas negociações entre as partes e prestou colaboração jurídica aos réus, elaborando as minutas dos contratos celebrados.
Acrescenta, ainda, o tribunal que resulta dos documentos que as partes negociaram em conjunto os dois contratos (arrendamento e trespasse), que os réus, não obstante saberem que só existia alvará para exploração de café, pretendiam também vir a explorar a actividade de restauração e que iriam realizar obras com essa finalidade.
Ora, todos estes factos foram relatados pela referida testemunha, pelo que o tribunal a quo, e bem, cotejou ambos os meios de prova e aferiu da coerência do depoimento da testemunha em face da prova documental junta, assinalando que a credibilidade do depoimento resultou desse cruzamento de informação, aliado ao modo como o depoimento foi prestado.
Porém, os apelantes questionam a valoração que foi feita do depoimento testemunhal, alegando a relação de parentesco, a animosidade da testemunha em relação ao autor e que teria denotado a sua parcialidade quando foi inquirido à matéria dos factos 1.º e 2.º da base instrutória.
Importa, desde já, realçar que os apelantes não questionam que o conteúdo do depoimento corresponda à súmula elaborada pelo tribunal quando fundamentou a decisão fáctica.
E, na verdade, ouvido o depoimento, constatou-se que o mesmo está fielmente extractado. A testemunha efectivamente depôs sobre aquela factualidade, precisamente naqueles termos, e não vislumbramos qualquer faceta do depoimento que seja relevante e que não tenha sido mencionada, não deixando de ser sintomático o facto de os apelantes também não invocaram qualquer omissão relevante.
Portanto, a questão centra-se na valoração do depoimento.
No que concerne às relações de parentesco, a lei permite o depoimento dos filhos nas causas em que os pais são partes, como também permite a recusa, sendo que compete ao tribunal informar o depoente desse direito de recusa, conforme resulta do artigo 618.º do CPC.
Esse dever foi cumprido, conforme consta da acta de discussão e julgamento e se constatou na gravação áudio.
Só por causa dessa especial relação familiar, não se pode menosprezar em termos probatórios, o valor desse depoimento, sem prejuízo do mesmo sempre ter de ser aferido em face dessa circunstância objectiva.
Na verdade, sempre se dirá, que o relevante em cada caso, é o modo como é prestado o depoimento, a razão de ciência subjacente, o que, aliás, se aplica a qualquer depoimento, já que não há depoimentos “bacteriologicamente puros”[2], pois há sempre um conjunto de circunstâncias objectivas e subjectivas, com capacidade de influenciarem, ainda que inconscientemente, o modo como os factos são retidos e verbalizados pelo depoente.
Também referem os apelantes a animosidade da testemunha relativamente ao autor.
Na verdade, a testemunha nada referiu no interrogatório preliminar a que alude o artigo 653.º, n.º 1 do CPC, e a instâncias do ilustre Advogado dos autores referiu que, contrariamente ao que antes sucedia, não cumprimentou o autor quando o encontrou no tribunal, na altura do julgamento.
Ora, o que o artigo 653.º, n.º 1 do CPC manda perguntar é se o depoente é “amigo ou inimigo de qualquer das partes”, o que qualitativamente difere de saber se as partes e as testemunhas se cumprimentam ou não quando se encontram, ainda que tenha havido alteração desse comportamento em face do desencadear do litígio.
É manifesto que a lei não cuida de razões menores para credibilizar ou desacreditar o depoimento das testemunhas (artigos 616.º a 618.º, 635.º e 636.º do CPC), embora todos essas informações sejam pertinentes e contribuem de forma decisiva para a formação do julgador e para a análise crítica das provas produzidas (artigo 653.º, n.º 2 do CPC).
Da audição do depoimento da testemunha em causa não se retira qualquer sinal que indicie que a relação de parentesco ou a alegada animosidade tenha influenciado o depoimento de forma a torná-lo menos credível.
O depoimento foi prestado num registo de grande cordialidade, com respostas objectivas e sintéticas. Os pormenores referidos quanto às circunstâncias como a testemunha, o autor e o réu se deslocaram para a reunião (no carro da testemunha), a localização aproximada do escritório onde ocorreu a reunião (perto do Hospital ……….), o modo como relatou o que se discutiu (concretizando o que cada um dos intervenientes disse), as respostas dadas quando não tinha a certeza (“que eu saiba não”), a explicação adiantada para a inserção no contrato de arrendamento da referência à restauração, que corresponde, em parte, ao alegado pelos autores (não ser necessário alterar o contrato) e aquilo que a testemunha também pensou (o autor quis precaver-se contra um aumento de renda), o modo como manteve o sentido do depoimento na fase da contra-instância, reiterando de forma firme o que já tinha mencionado, indiciam, a nosso ver, que se trata de uma depoimento objectivo, seguro, revelando conhecimento directo dos factos, não se descortinando que haja motivo sério para se questionar a credibilidade que lhe foi dada.
Por isto tudo, não vislumbramos que a relação de parentesco com os réus, a eventual animosidade contra o autor, mereça qualquer reparo e que ensombre de forma drástica a credibilidade do depoimento.
Finalmente, também não concordamos que as respostas dadas às instâncias da Mm.ª Juíza, na parte final do depoimento, e que manifestamente se reportavam a matéria diferente daquela inicialmente perguntada, revelem a parcialidade invocada pelos apelantes.
A testemunha respondeu ao que lhe perguntaram, relatando o que disse saber sobre o perguntado e reconheceu que sobre alguns aspectos das questões colocadas nada sabia.
Daqui não é legítimo inferir que tenha querido contrariar a veracidade dos factos constantes dos pontos 1.º e 2.º, e, em boa verdade se diga, que a testemunha nem sequer foi directamente confrontada com a factualidade ali referida, pois apenas foi inquirida sobre uma ida a uma instituição bancária, acompanhando um irmão do autor, e com o documento junto a fls. 19.
Do exposto, conclui-se que, do reexame da prova sobre a matéria em apreciação (documental e testemunhal), o tribunal a quo baseou a sua convicção numa análise objectiva e imparcial da mesma, não se vislumbrando razão para afastar o juízo de valor do julgador em prol do da parte.
Consequentemente, improcede a apelação no que concerne à impugnação da matéria de facto.
II- Exigência de licença de utilização para a celebração do contrato de arrendamento em apreciação nos autos.
Quanto a esta questão, a sentença recorrida pronunciou-se nos seguintes termos:
“Apurou-se (…) que o prédio dado de arrendamento pelos RR aos AA foi inscrito na matriz em data anterior a 7 de Agosto de 1951, pelo que não se lhe aplica a exigência de licença de utilização introduzida, para os prédios de construção ou modificação ulterior, pelo Regulamento Geral das Edificações Urbanas aprovado pelo DL 38382, de 7/8/1951.”
A final concluiu que, também, por esta razão jurídica, improcedia o pedido de revogação do contrato de arrendamento formulado pelos autores.
Os apelantes discordam, alegando que tendo o contrato de arrendamento sido celebrado durante a vigência do RAU, por força do seu artigo 9.º, n.º 1 e 4, não existe qualquer excepção à obrigatoriedade da existência de utilização relacionada com o ano de construção. Donde, não estando o locado habilitado com licença de utilização o contrato deveria ter sido validamente resolvido.
Restringem, pois, os apelantes o objecto do recurso à resolução do contrato por via dessa falta de licença de utilização.
Adianta-se, desde já, que discordamos do raciocínio dos apelantes, pelas razões que passamos a concretizar.
No que concerne aos factos provados, resulta que, em 01/01/2006, autora e réus celebraram um acordo que denominam contrato de arrendamento, tendo por objecto um rés-do-chão de um imóvel onde funcionava um estabelecimento de café. Não obstante, ficou a constar do contrato que o objecto do mesmo se reportava a um estabelecimento comercial de café e restauração (descuramos, nesta sede, e por ora, a razão subjacente a esta menção).
Nessa data, vigorava o alvará municipal n.º .…., que habilitava a exploração de um estabelecimento de café naquele local.
O imóvel em causa foi inscrito na matriz em data anterior a 01/08/1951.
No que concerne ao regime jurídico a aplicar a esta situação, importa, em primeiro lugar, ter em conta que licença de utilização é um documento administrativo emitido pela autoridade municipal, cuja exigência “…radica (…) na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos, reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer de segurança, salubridade ou estética.”[3]
Porém, a exigência desta licença de utilização apenas surgiu com a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.383, de 07/08/1951 (artigo 8.º, cuja redacção é a seguinte: “A utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada, quando da alteração resultem modificações importantes nas suas características carece de licença municipal”).
No que concerne aos arrendamentos comerciais, veio posteriormente o artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 329/91, de 04/12, prescrever requisitos para a celebração das respectivas escrituras públicas, quando prescreveu o seguinte:
“Só poderão ser efectuadas escrituras de arrendamento para comércio, indústria ou profissão liberal mediante a apresentação pelo locador de licença camarária donde conste ser essa a finalidade do imóvel ou que autorize a mudança de finalidade, se for outra…”
Com a entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10 (que vigorou entre 01/01/1992 até 27/06/2006, conforme artigos 2.º, n.º 2 do RAU e artigos 60.º, n.º 1 e 65.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02), passou a exigir-se que, no contrato de arrendamento urbano, quando o objecto ou o seu fim o implique, a menção da existência da licença de utilização, seja para arrendamentos comerciais ou habitacionais (artigo 8.º, n.º 2, alínea c) do RAU).
Prescrevendo, por sua, o artigo 9.º, n.º 1:
“Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato”.
No n.º 4 do mesmo artigo 9.º, exigia-se “A existência de licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato nos termos do nº 2, alínea c), do artigo anterior, não podendo ser celebrada qualquer escritura pública de arrendamento sem essa menção”.
Portanto, a falta de licença só obstava à outorga da escritura pública.
Porém, este n.º 4 do artigo 9.º viu a sua redacção alterada através do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22/4, que passou a ter a seguinte redacção:
“A existência de licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos da alínea c), do nº2, do artigo anterior, não podendo ser celebrado qualquer contrato de arrendamento sem essa menção”.
Assim, apesar de licença de utilização surgir como um requisito formal do contrato de arrendamento, tornando uma menção necessária quando o seu objecto ou fim o impliquem, sendo a sua falta impeditiva da celebração do contrato, só após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22/04, é que a falta da menção da licença de utilização passou a ser impeditiva da celebração do próprio contrato de arrendamento, já que até esse data apenas obstava à realização do contrato de arrendamento urbano mediante escritura pública.[4]
O incumprimento do prescrito no referido artigo 9.º quanto à licença de utilização era cominado com uma coima, com a eventual nulidade do contrato de arrendamento, concedendo-se, ainda, ao arrendatário a faculdade de resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais ou, ainda, a possibilidade do arrendatário requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias (n.ºs 5, 6 e 7).
Contudo, o artigo 9.º do RAU só se aplica aos contratos de arrendamento celebrados após a sua entrada em vigor (01/01/1992), uma vez que prescrevendo regras sobre as condições de validade do arrendamento, só rege para futuro, por força do regime geral estabelecido em matéria de aplicação na lei no tempo exarado no artigo 12.º, n.º 1 e n.º 2, 1.ª parte, do Código Civil, não tendo eficácia retroactiva.[5]
No caso dos autos, o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, em 01/01/2206, insere-se dentro da vigência do RAU.
Portanto, a questão que se coloca é da conciliação entre a exigência legal de licença de construção apenas para as construções novas, reconstruídas, ampliadas ou alterada posteriormente à data da entrada em vigor do RGEU – sendo que o imóvel dos autos foi construído posteriormente –, e a obrigatoriedade de licença de utilização prevista no RAU (ou pelo menos, da sua solicitação - cfr. n.º 2 do artigo 9.º do RAU em relação à celebração de contratos onde é invocada a urgência na celebração), já que ao contrato de arrendamento dos autos se aplica o RAU.
Na mera interpretação literal do artigo 9.º do RAU não se encontram salvaguardas as situações como a descrita nestes autos, já que o n.º 1 daquela norma não excepciona a exigência da licença de utilização, nada mencionando relativamente à data da construção do imóvel arrendado.
E, nessa perspectiva, a alegação dos apelantes tem cabimento, já que acentuam precisamente esta vertente da interpretação do texto legal.
Porém, as normas jurídicas não podem apenas ser interpretadas atendendo apenas ao seu elemento literal, conforme decorre do artigo 9.º do Código Civil.
Assim, na interpretação da lei devem considerar-se, como ensina Oliveira Ascensão, os seguintes elementos: 1) O elemento gramatical ou literal; 2) Os elementos lógicos, que são: a) o sistemático, que tem em conta a unidade do sistema jurídico; b) O histórico, constituído por precedentes normativos, trabalhos preparatórios e occasio legis; c) O teleológico, que é a justificação social da lei.[6]
Na situação em preço, releva especialmente o elemento lógico-sistemático com reporte à unidade do sistema jurídico, já que “O elemento sistemático compreende a consideração de outras disposições que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretada, isto é, que regula a mesma matéria (contexto da lei), assim como a consideração de disposições legais que regulam problemas normativos paralelos ou institutos afins (lugares paralelos). Compreende ainda o “lugar sistemático” que compete à norma interpretada no ordenamento global, assim como a sua consonância com o espírito ou unidade intrínseca de todo o ordenamento jurídico.”[7]
Assim sendo, é inegável que a matéria relativa à obrigatoriedade de licença de utilização para a celebração de contratos de arrendamento ao abrigo da vigência do RAU não pode deixar de se encontrar correlacionada com prescrição normativa que apenas exige a licença de utilização após a entrada em vigor do RGEU.
Em nome dessa racionalidade lógico-sistemática, que o ordenamento jurídico deve privilegiar e o intérprete deve procurar na interpretação e aplicação da lei, não pode defender-se que, mesmo em relação a construções anteriores à data de entrada em vigor do RGEU, sem que tenha ocorrido qualquer alteração ou modificação por via de obras posteriores, seja exigível a existência de licença de utilização para que validamente seja celebrado um contrato de arrendamento.
Neste mesmo sentido, se pronunciou um acórdão desta Relação do Porto:
“A licença de utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada passou a ser exigida (apenas) com o DL 38.382, de 7/8/1951, só sendo obrigatória para as edificações posteriores à sua entrada em vigor. As construções existentes, nessa data, não ficaram abrangidas por tal determinação, o que só viria a suceder quando e se fossem reconstruídas, ampliadas ou alteradas. Daí que a menção da existência (e a existência) da licença só é obrigatória para as edificações posteriores à entrada em vigor desse diploma, uma vez que só então se tornou obrigatória tal certificação pela autoridade municipal.”[8]
Este também foi o sentido que o legislador acabou por acolher no actual regime do arrendamento urbano.
Assim, o Decreto-lei n.º 160/2006, de 08/08, que aprovou os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração, prescrevendo no seu artigo 5.º, n.º 2 que a exigência de licença de utilização “…não se aplica quando a construção do edifício seja anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas…”
Embora este diploma não se aplique ao contrato de arrendamento ajuizado, não deixa ser relevante que o próprio legislador, em nome da “harmonia do sistema”, conforme refere no preâmbulo do referido diploma, venha explicitar a dispensabilidade da licença de utilização por referência à entrada em vigor do RGEU.
Em conclusão:
Tratando-se de edifício construído em data anterior à da entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.382, de 07/08/1951, que não tenha sofrido reconstrução, ampliação ou alteração posterior, não é exigível a licença de utilização para a válida celebração do contrato de arrendamento.
Consequentemente, verificando-se que o edifício dos réus foi construído em data anterior à entrada em vigor do RGEU e não estando demonstrado que tenha ocorrido quaisquer alterações posteriores, não era exigível a existência de licença de utilização aquando da celebração do contrato de arrendamento, pelo que não assiste aos autores, socorrendo-se dos n.ºs e 6 do artigo 9.º do RAU, o direito de resolverem aquele contrato e peticionaram qualquer indemnização ao abrigo daquele normativo.
Improcede, pois, a apelação.
Sem conceder, sempre se acrescenta, que chegaríamos a igual solução, ainda que juridicamente se entendesse que era exigível a licença de utilização, por via da aplicação do instituto do abuso de direito.
Vejamos, porquê.
Estipula o artigo 334.º do Código Civil:
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Na raiz da ilegitimidade (melhor dizendo, da ilicitude[9]) da conduta está um comportamento contraditório com um outro assumido anteriormente, vulgarmente referenciado como um venire contra factum proprium, apesar de também poder assumir outras vertentes que para o caso não relevam.
Em qualquer caso, o princípio da confiança, da boa-fé e a desproporcionalidade que resulta do exercício do direito em face das consequências para terceiros, determina que, por razões de ordem pública, se considere ilegítimo o exercício do direito.
Na verdade, à partida, o instituto do abuso de direito não suprime direitos, mas ao incidir sobre o seu exercício, pode condicioná-los, podendo chegar à supressão se tal se afigurar necessário.
Releva, assim, na aferição dos seus pressupostos de aplicação, sobretudo na vertente do venire contra factum proprium, analisar as circunstâncias e o contexto em que ocorreu a definição do direito a exercer (necessário para aferir se o titular excedeu os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social aludido no artigo 334.º), porque só assim se poderá concluir se ocorreu violação grave do princípio da confiança, que a par do princípio da boa fé, são os pilares que suportam a ponderação global e objectiva da existência duma situação abusiva repudiada pelo sistema jurídico.
No caso presente, o locado tinha uma licença de utilização em vigor à data da celebração do contrato de arrendamento, ainda que apenas se reportasse à exploração de um estabelecimento de café, excluindo, assim, a menção à actividade de restauração, que, aliás, até os autores começarem a explorar o estabelecimento não se provou que essa actividade de restauração ali tenha sido exercida, conforme decorre da matéria de facto provada (cfr. supra alíneas B, C, D e W).
Ora acontece que foi a pedido dos autores que no contrato de arrendamento ficou a constar a actividade de restauração, com o argumento que se mais tarde conseguissem o alvará de restauração, já não teriam de alterar o contrato (é o que resulta dos supra pontos fácticos EE e FF).
Assim sendo, a desconformidade entre o teor do contrato e o alvará não pode deixar de ser imputada, em primeira linha, aos próprios autores.
Por isso, pugnarem nesta acção que pretendem ver resolvido o contrato de arrendamento por via dessa desconformidade (e embora a causa de pedir seja mais ampla e mais complexa, este é um dos seus vectores), tal comportamento, em face do que resultou provado, não poderia deixar de ser enquadrado como um abuso de direito, com a virtualidade de paralisar os efeitos resolutivos peticionados. Também, por esta via, a apelação teria de ser julgada improcedente.
Dado o vencimento, as custas devidas serão suportadas pelos apelantes (artigo 446.º, n.º 1 e 2 do CPC).
III- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 04 de Outubro de 2010
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Ana Paula Pereira Amorim
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
_________________________
[1] No sentido da admissibilidade de prova testemunhal nestas situações, cfr. Ac. STJ, de 18.04.2006, proc. 06A712, www.dgsi.pt.
[2] A expressão é usada por Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II Vol. 3.ª ed., Almedina, 2000, página 212.
[3] Ac. STJ, de 19.02.2008, proc. 08A194, em www.dgsi.pt. [4] Ac. STJ, de 19.02.2008, proc. 08A194 e Ac. RP, de 09.11.2006, proc. 0634276, em www.dgsi.pt.
[5] Entre outros, cfr. Ac. STJ, de 10.10.2006, proc. 06A2275, em www.dgsi.pt.
[6] Oliveira Ascensão, O Direito – Introdução e Teoria Geral, 2.ª ed., Fundação Calouste Gulbenkian, página 342.
[7] Parecer da PGR n.º 61/91, de 14.05.1992 e Parecer n.º 62/93, de 12.05.1994, DR II Série, de 19.10.1994, página 10587, apud Abílio Neto, Código Civil Anotado, 16.ª ed., Ediforum, 2009, página 21.
[8] Ac. RP, de 03.12.2009, proc. 2671/04.0TBVNG.P1, em www.dgsi.pt.
[9] Menezes Cordeiro, “Tratado de Direito Civil Português”, I, Parte Geral, Tomo IV, Almedina, 2007, página 239.