Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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SINAL
RESOLUÇÃO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
II - Não contendo o contrato qualquer prazo para a celebração da escritura definitiva, a interpelação pode ser feita por qualquer das partes à outra e a não comparência apenas inicia a mora.
III - Para que este se transforme em incumprimento definitivo deverá então passar a existir perda de interesse do credor pela prestação e a não realização da escritura dentro de novo prazo razoavelmente fixado.
IV - Não haverá interesse na interpelação admonitória se logo for declarado o não cumprimento ou a vontade de não cumprir.
I. Relatório
A..................., residente na Rua ......, nº 411, 2º, Porto, instaurou acção declarativa, com processo ordinário,
contra
B.........., igualmente residente na Rua ......., nº 441, 4º, no Porto, pedindo que seja condenado a pagar-lhe a quantia global de € 59.855,75, a título de restituição em dobro do sinal prestado em antecipação e por conta do preço do contrato prometido, acrescida de juros moratórias calculados à taxa legal, vencidos e vincendos, até integral pagamento.
Pedido posteriormente ampliado em mais 20.500,00 €, como indemnização pelos prejuízos sofridos com a resolução do contrato.
Alega, no essencial, que o réu incumpriu definitivamente o contrato-promessa que haviam celebrado entre si, contrato esse que tinha por objecto uma fracções autónoma para habitação, motivando com esse incumprimento a sua resolução. Com base na restituição em dobro do sinal e juros vencidos e nos prejuízos sofridos encontra o montante indemnizatório peticionado.
Contestou o réu, alegando que a fracção objecto do contrato-promessa estava penhorada perante a Fazenda Nacional quando foi celebrado este contrato, o que o autor sabia. Por isso, ficou acordado entre eles que só após a resolução desta questão seria celebrada a escritura definitiva, passando logo o autor e família a habitar esta fracção.
Caso venha a ser reconhecida a validade de resolução do contrato, pretende ver compensado o crédito resultante da ocupação do imóvel, que computa em 798,08 € mensais, com o crédito do autor, na parte correspondente.
Replicou o autor para afirmar que o réu lhe prometeu vender a fracção livre de quaisquer ónus ou encargos e que ocupou a casa na sequência do contrato-promessa pelo que nenhuma importância a título de renda é devida.
Saneado o processo e fixados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, prosseguiu o processo para julgamento e na sentença, subsequentemente, proferida, foi a acção julgada improcedente.
Inconformado com o assim decidido, apelou o autor, pugnando pela revogação da sentença recorrida.
Contra-alegou o apelado, defendendo a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as suas alegações, verifica-se que o inconformismo do apelante radica no seguinte:
1- Nos presentes autos o diferendo existente entres as partes prende-se com um incumprimentos contratual de uma promessa de venda.
2- Todos os factos dados como provados nos presentes autos, conjugados com a legislação aplicável apontam para uma decisão diferente da proferida.
3- O Recorrente ao interpelar o Recorrido em 24-6-01, para a assinatura dos registos provisórios e este ao efectuá-la, fê-lo com a intenção de o interpelar admonitoriamente.
4- Os registo provisórios caducam no prazo de 6 meses, pelo que teve o Recorrido esse interregno de tempo para regularizar a situação da fracção prometida vender, através do levantamento da penhora que sobre ele impende e proceder á realização da escritura nos termos acordados.
5- Em 2 de Janeiro de 2002 o Recorrente interpelou o Recorrido para a realização da escritura a realizar em 18 de Janeiro de 2002, data essa que culminava quase com a caducidade dos registos provisórios.
6- Ao não comparecer entrou o Recorrente em incumprimento definitivo.
7- O Recorrido ao proceder á resolução do contrato através da sua carta datada de 24-01-02, manifestou de forma inequívoca a perda do interesse na manutenção do contrato.
8- Perda de interesse essa resultante até da própria caducidade dos registos provisórios.
9- O facto de o Recorrido permanecer na posse da fracção não é sintomático do seu interesse na manutenção do contrato, mas tão somente para salvaguarda do seu direito de regresso contra Recorrido, acautelado pelo direito de retenção nos termos do disposto no art° 759 do C.Civil.
10- Atenta a actual redacção do n°3 do art° 442 do C.Civil, introduzida pelo Dec. Lei 379/86 de 11/11, é entendimento dominante que a simples mora no cumprimento do contrato-promessa sinalizado, é por si só suficiente para o recurso às sanções previstas no n°2 do 442 do C.Civil.
11- Resultando provado dos autos a mora do Recorrido, sempre deveria ter sido a sentença no sentido de condenar, na obrigação da restituição do sinal em dobro.
12- Pelo que nessa parte viola a sentença em questão o disposto no art° 442 e 804 e segs. do C. Civil
13- A sentença recorrida, não se pronuncia acerca do articulado superveniente aduzido aos autos pelo Recorrente e não contestado pelo Recorrido, onde se peticiona a condenação do mesmo no pagamentos dos prejuízos sofridos pelo incumprimento contratual por parte deste.
14- Sendo dado como assente, que estava o Recorrido em mora para com o Recorrente, não poderia o Meritíssimo Juiz a quo de deixar de se pronunciar sobre tal pedido.
15- Em conformidade com o art° 804 do C.Civil, a simples mora constitui o devedor na obrigação de indemnizar os danos causados.
16- Resultando provado dos autos a existência dos danos e o montante dos prejuízos, a não pronúncia sobre tal pedido constitui nulidade da sentença nos termos do disposto no n° 1l do art° 668 do C.P.C.
17- Por último deveria ter sido tomado em consideração na elaboração da sentença e na decisão proferida a boa fé contratual das partes e a sua conduta ao longo do cumprimento das obrigações assumidas.
18- Que resulta evidente nos presentes autos não ter sido observada e cumprida de forma proba e digna pelo recorrido, constituindo-se este nos termos do n° 2 do art° 762 do C.Civil na obrigação de indemnizar o Recorrente pelos prejuízos sofridos.
19- Pelo que também por aí, sempre deveria o Recorrido nos termos do disposto no n°2 do artº 762 do C.Civil, ter sido condenado no pagamento da indemnização peticionada.
B- Face às conclusões das alegações, delimitativas do âmbito do recurso, são, no essencial, duas as questões a dilucidar:
- nulidade da sentença por omissão de pronúncia
- resolução do contrato-promessa
III. Fundamentação
A- Os factos
Foram dados como provados na 1ª instância os seguintes factos, que se têm como assentes:
1- O réu é dono da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao 4° andar do prédio sito na Rua ........., n° 441 no Porto e descrita na 2a Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n° 1106/20010406-C.
2- Em 9 de Junho de 2001 autor e réu celebraram o contrato que se mostra junto por cópia a fls. 9 dos autos, mediante o qual o réu se comprometeu a vender ao autor que se comprometeu a comprar a fracção identificada em 1° pelo preço de 20.000.000$00 a ser liquidado nas seguintes condições:
- 6.500.000$00 a liquidar com a assinatura do contrato a título de “sinal” e início de pagamento;
- o remanescente em dívida no montante de 13.500.000$00 seria liquidado:
4.500.000$00 no acto da escritura;
9.000.000$00 a liquidar em dois anos, não havendo lugar à cobrança de qualquer juro nesse período.
3- No contrato referido em 2° não ficou determinado o prazo para a realização da escritura de compra e venda.
4- No aludido contrato ficou ainda consignado que o réu se comprometia a vender a fracção referida em 1° livre de quaisquer ónus ou encargos.
5- Sobre a fracção identificada em 1° incide uma penhora que se encontra inscrita no registo sob a inscrição F1 - apresentação 89 de 17 de Maio de 1999.
6- A Fazenda Pública em 17 de Maio de 1999 para garantia de crédito tributário no montante de 5.935.847$00 penhorou todo o prédio sito na Rua ........., n°s 435/439/441, que ainda não estava constituído em propriedade horizontal.
7- O prédio referido em 6° foi constituído em propriedade horizontal, constituição essa que foi registada em 6 de Abril de 2001, passando a penhora a que se alude em 6° a incidir sobre todas as fracções autónomas.
8- Na sequência da penhora da Fazenda Pública a que se alude em 5° o réu providenciou para que a penhora fosse restringida à fracção “C”, o que era do conhecimento do autor.
9- O réu assinou o pedido de registo provisório a favor do autor, para que este pudesse recorrer ao crédito, registos estes que deram entrada na competente Conservatória do Registo Predial em 24 de Julho de 2001.
10- O autor e toda a sua família (pai, mãe, irmã e avó) habitam a fracção autónoma referida em 1° desde Agosto de 1999.
11- O réu em 19 de Novembro de 2001, celebrou com C........ um contrato de compra e venda relativamente à fracção sita no 3° andar, livre de quaisquer ónus ou encargos, nos termos constantes da escritura que se mostra junta por cópia de fls. 64 a 66 dos autos.
12- O autor, por intermédio do seu mandatário, interpelou, por carta registada com aviso de recepção, o réu em 2 de Janeiro de 2002, para a realização da escritura em 18 de Janeiro de 2002, pelas 14 horas e 30 minutos, nas instalações do Banco Espírito Santo na Rua .........
13- O réu recepcionou a missiva a que se alude em 12° não tendo comparecido no local e hora designada nem se fez representar.
14- O autor, por intermédio do seu mandatário, em 24 de Janeiro de 2002 enviou ao réu, que recebeu, a carta registada com aviso de recepção cuja cópia se mostra junta a fls. 12 dos autos.
15- Em 29 de Novembro de 2002 o autor recebeu a carta que se mostra junta a fls. 161 dos autos.
16- O réu foi alvo de diversas liquidações de contribuição autárquica.
17- O autor na perspectiva de aquisição da fracção identificada em 1° solicitou ao Banco Espírito Santo a aprovação de crédito sob o regime de “crédito bonificado”, o que lhe foi concedido.
18- O que importaria o pagamento de uma prestação mensal de € 149,64.
19- E com isso o autor não despenderia a importância de € 20.500,00 correspondente ao diferencial do montante de juros que seriam devidos de acordo com o regime de “crédito bonificado” e aqueles que seriam devidos em conformidade com o “regime geral”.
B- O direito
1- nulidade da sentença por omissão de pronúncia
Entende o apelante que a sentença recorrida é nula por não se ter debruçado sobre o pedido de indemnização deduzido no articulado superveniente.
A apelante estribou este pedido de indemnização no incumprimento definitivo do contrato por parte do promitente vendedor, incumprimento que levou à resolução do contrato.
Na sentença considerou-se que só o incumprimento definitivo poderia levar à resolução do contrato-promessa. E como esse incumprimento não se verificou, não havia fundamento para resolver o contrato e, consequentemente, suporte para o promitente comprador poder ser ressarcido nos termos peticionados.
O Mmº juiz debruçou-se sobre esta concreta questão. Agora já não apreciou em todas as suas incidências o pedido indemnizatório formulado no articulado superveniente, nem tinha que o fazer, por esta questão ter ficado prejudicada a partir do momento em que concluiu que foi infundada a resolução do contrato.
Daí que, face ao estatuído no nº 2 do art. 660º C.Pr.Civil, não enferme a sentença do vício de nulidade por omissão de pronúncia.
Diga-se, todavia, que a indemnização peticionada não tem cabimento legal.
A não ser que haja estipulação em contrário, a existência de sinal impede os contraentes de exigir qualquer outra indemnização pelo não cumprimento, além da sanção da perda do sinal ou da restituição em dobro ou o pagamento do valor actual da coisa, em conformidade com o disposto no nº 4 do art. 442º C.Civil.
E a resolução do contrato, que é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico - art. 433º C.Civil, não contempla a indemnização pelo agravamento da taxa de juro aqui peticionada.
Mas uma vez resolvido o contrato, o promitente comprador deixava de ter necessidade de contrair empréstimo em vista da aquisição do prédio prometido comprar, já que esta situação não iria acontecer. Não necessitando do empréstimo em vista deste fim, não havia juros a pagar. Logo nenhum prejuízo teria sofrido.
3- resolução do contrato-promessa
Ainda que não seja pacífico, vem maioritariamente sendo entendido que a simples mora não desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442º C.Civil, sendo para tal necessário que ocorra uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa [cfr. acs. S.T.J., de 98/05/26, 00/02/08 e 01/07/12, in C.J., VI-2º,100, VIII-1º,72 e IX-3º,30, respectivamente].
Entendimento este que, antes das alterações introduzidas pelo dec-lei 379/86, de 11 de Novembro, era, pode dizer-se, unânime.
Defende Antunes Varela[Das Obrigações em Geral, I, 10ª, pág. 353] que esta solução, de longe a mais razoável e criteriosa de iure condendo, e a única defensável em face da redacção primitiva dada ao art. 442º pelo diploma de Julho de 1980, não parecia ser a que melhor correspondia à versão actual deste preceito.
A solução oposta parecia ser a única hoje em dia defensável, em nome da coerência da lei e da unidade do sistema jurídico.
Mas o nº 3 do art. 442º é formalmente compatível com o pressuposto do incumprimento definitivo - a excepção de cumprimento só fica afastada no caso de o incumprimento se basear em alguma das hipóteses previstas no art. 808º, ou seja, no caso de a outra parte haver perdido o interesse na prestação, em consequência da mora, ou de a promessa não haver sido cumprida no prazo suplementar fixado pelo credor (cfr. Almeida Costa[in R.L.J., 119º-352]). E a ter-se como suficiente a simples mora, não haveria sequer necessidade de consagração daquela excepção de cumprimento, uma vez que sempre seria então admissível que o devedor oferecesse a prestação ao credor, como meio de purgação da mora (cfr. Galvão Telles[Direito das Obrigações, pág. 300]).
Aliás, se o legislador pretendesse alterar o regime sancionatório da falta de cumprimento do contrato-promessa consagrado na primitiva redacção do art. 442º, não deixaria de o ter feito de um modo expresso.
Por isso se nos afigura mais correcta a interpretação de que só o incumprimento definitivo justifica a resolução do contrato-promessa e a exigência do sinal em dobro do promitente vendedor faltoso.
Na situação vertente, temos que, do documento que corporizou o contrato-promessa, não constava qualquer prazo para realização da escritura de compra e venda. E o autor interpelou, por carta registada com aviso de recepção, o réu em 2 de Janeiro de 2002, para a realização da escritura em 18 de Janeiro de 2002, pelas 14 horas e 30 minutos, nas instalações do Banco Espírito Santo na Rua ............. . O réu, apesar de ter recebido essa carta, não compareceu no local e hora designada nem se fez representar.
O réu caiu em mora ao não comparecer para outorgar a respectiva escritura de compra e venda.
Impõe-se, todavia, averiguar se a mora do réu se transformou em incumprimento definitivo.
De acordo com o art. 808º C.Civil a mora pode transformar-se em incumprimento definitivo nos casos de perda de interesse do credor pela prestação e não realização desta dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
Enquanto o interesse do credor na prestação se mantiver e se quiser que a mora do devedor se converta em falta de cumprimento, terá ele que dar nova oportunidade ao devedor em mora para que cumpra a sua obrigação. A interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no nº 1 do art. 808º, como assegura Antunes Varela[ob. cit., pág. 346], não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe.
Pode acontecer que a simples mora inviabilize logo a realização do contrato, como genericamente o admite o art. 808º, no seu nº 1, ao preconizar que a obrigação se tem como não cumprida quando a mora faça desaparecer o interesse do credor na prestação.
Nestes casos já não haverá necessidade da interpelação admonitória para resolução do contrato. Mas essa perda de interesse é apreciada objectivamente, tal como se dispõe no nº 2 do art. 808º, isto é, há-de revelar-se através de dados, de comportamentos que indubitavelmente demonstrem que a perda de interesse se equipara ao não cumprimento definitivo da obrigação.
Pensamos que os factos apurados não permitem objectivamente concluir pela perda de interesse do apelante na não manutenção do contrato-promessa.
É certo que o réu se comprometeu a vender ao autor a fracção livre de quaisquer ónus ou encargos e que sobre ela incidia uma penhora para garantia de um crédito tributário. Mas também é verdade que o autor tinha conhecimento desta penhora quando o contrato-promessa foi outorgado.
A perda do interesse do autor não colhe com este argumento, já por que esse ónus existia aquando da celebração do contrato, o que ele sabia, e ainda por que podia ser removido até à data da celebração da escritura.
A existência deste ónus não constituiu então obstáculo à celebração do contrato-promessa, tendo até o autor passado a habitar a fracção prometida vender desde Agosto de 1999.
Tendo o autor conhecimento da incidência daquele ónus sobre a fracção prometida vender, exigia-se-lhe que ao designar dia para marcação da escritura de compra e venda o fizesse com uma dilação razoável, precisamente para permitir solucionar a questão subjacente ao ónus e facultar até ao evento a sua remoção.
Todavia, interpelou o réu, em 2 de Janeiro de 2002, por carta registada, para realização da escritura em 18 de Janeiro de 2002. Com a simples antecedência de 16 dias exigiu que o réu removesse todos os problemas que obstaculizavam a realização daquela escritura. Era um prazo reduzido para a natureza dos problemas a solucionar. Não foi razoável a dilação com que a escritura foi marcada de modo a gerar incumprimento definitivo.
Extrai ainda o apelante da assinatura pelo apelado do registo provisório da venda e de esse registo ter a duração de seis meses a conclusão de que este era um prazo peremptório e o seu decurso inviabilizaria por si o contrato, sem necessidade de qualquer ulterior interpelação para cumprimento.
Efectivamente, o réu assinou o pedido de registo provisório a favor do autor, para que este pudesse recorrer ao crédito, registos estes que deram entrada na competente Conservatória do Registo Predial em 24 de Julho de 2001.
Para além de não estar demonstrado que o promitente vendedor tivesse conhecimento da eficácia temporária deste registo, a sua caducidade não inviabilizava por si a concessão do crédito habitacional, podendo perfeitamente o registo e a pretensão ser renovados.
Por isso se tem de concluir que o decurso do prazo de eficácia do registo também não permite concluir que o apelante tenha perdido interesse na não manutenção do contrato-promessa ou que o contrato tenha automaticamente ficado prejudicado.
E, como se refere na douta sentença recorrida, não deixa de ser sintomática a atitude do autor ao continuar a residir na fracção em causa, o que constitui um sinal claro do interesse na manutenção do negócio.
A denegação do crédito à habitação, dado objectivo surgido posteriormente à propositura da acção, que poderia assumir algum relevo, não foi invocado como fundamento da perda do interesse na manutenção do contrato, mas apenas como base da indemnização peticionada no articulado superveniente.
Não se vislumbrando objectivamente perda de interesse do promitente comprador na manutenção do contrato-promessa, impunha-se-lhe que desse nova oportunidade ao promitente-vendedor em mora para que cumprisse a sua obrigação, assinalando-lhe um prazo razoável, para outorgar a escritura definitiva, após removido o ónus que sobre a fracção incidia.
Não o tendo feito, a mora não se converteu em incumprimento definitivo e, como tal, não existe fundamento para resolução do contrato-promessa, nem para exigir a restituição do sinal em dobro, nem a indemnização peticionada.
Nenhuma censura nos merece, pois, a sentença recorrida.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelo apelante
Porto, 27 de Abril de 2004
Alberto de Jesus Sobrinho
Durval dos Anjos Morais
Mário de Sousa Cruz