Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DENÚNCIA
RENDA
II – Cessando o contrato de arrendamento apenas no fim do prazo contratualmente previsto, mantêm-se os sujeitos contratuais vinculados às obrigações que sobre eles impendem, designadamente, a de o inquilino pagar a renda.
Decisão recorrida – Proc. Nº …/O&4TJPRT
. Juízos Cíveis do Porto - .º Juízo
. de 12 de Junho de 2008,
. Julga parcialmente procedentes a acção, e por via disso condena os RR. a pagarem à autora a quantia de € 9.602,87 (nove mil, seiscentos e dois euros e oitenta e sete cêntimos), acrescida de juros à taxa comercial desde a data de vencimento de cada renda até efectivo pagamento, sobre o respectivo montante.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
B………., S.A., A nestes autos, interpôs o presente recurso de apelação da sentença acima mencionada, tendo, para esse efeito formulado, a final da sua alegação, as seguintes conclusões:
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Não foram apresentadas contra-alegações.
À decisão a proferir interessam os seguintes factos considerados provados na sentença recorrida:
1 - A Autora tem como objecto o exercício de comissões, representações, consignações, exportações, importações ou qualquer outro ramo de comércio ou indústria legalmente permitido e deliberado em Assembleia-geral (cfr. art° 4° do pacto social actualizado que se junta a fls. 68 a 71).
2 - Foi celebrado, no dia 01 de Junho de 2002, um contrato, denominado contrato-promessa de arrendamento comercial com os Réus C………., D………. e E………., junto a fls. 72 a 82.
3 - Através do referido contrato, a Autora prometeu dar de arrendamento à sociedade a constituir pelos Réus, a também Ré F………., Lda., a fracção autónoma designada pelas letras CC, correspondente ao escritório n° .. sito no .º andar, esquerdo, frente com entrada pelo n° … da Rua ………., Porto e uma divisão contígua à fracção CC, a qual faz parte da Fracção CA do mesmo prédio urbano.
4 - O local arrendado destinava-se ao exercício da actividade da Ré F………., Lda, nomeadamente a distribuição comercial de telecomunicações móveis e fixas e comércio de equipamento (cfr. certidão do registo comercial da Ré F………., Lda, junta a fls. 79 a 81).
5 - O acordo teve início no dia 1 de Junho de 2002 e foi feito pelo prazo de três anos, sucessivamente renovável por iguais períodos de tempo, se nenhuma das partes o denunciasse (cfr. cláusula 2ª do contrato junto a fls. 72 a 81).
6 - Conforme resulta da cláusula 3ª do contrato-promessa de arrendamento junto a fls. 72 a 81, a renda anual acordada foi de € 8.040,00 (oito mil e quarenta euros), a ser paga em duodécimos de € 670,00 (seiscentos e setenta euros), nos primeiros oito dias do mês anterior àquele a que respeita através de transferência bancária, sendo certo que a actualização da mesma estava sujeita ao acordado nos n°s 2 e 3 da referida cláusula.
7 - Os Réus, entretanto, constituíram a Ré F………., Lda., que passou a efectuar o pagamento da correspondente renda, conforme recibos que se juntam a fls. 82 a 85.
8 - Os Réus constituíram-se fiadores e principais pagadores, assumindo solidariamente com a Ré F………., Lda., a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas do contrato-promessa e do contrato prometido e suas renovações, conforme resulta do referido contrato junto a fls. 72 a 81.
9 - Pelo menos desde Junho de 2002, até Outubro de 2003, os Réus E………., C………. e D………., ocuparam essas instalações e pagaram a contrapartida referida em F.
10 - Em 28 de Janeiro de 2004, foi celebrada a escritura, divisão e cessão de quotas, junta aos autos a fls. 120 a 124.
11 - A sociedade Ré foi constituída/inscrita no registo comercial em 10 de Setembro de 2002, conforme certidão de fls. 79 a 81.
12 - A ré F………., Lda ocupou as instalações referidas em c) pelo menos até 30.11.2004.
13 - Os documentos juntos aos autos de fls. 82 a 103 são contabilisticamente factura/recibo, só valendo como recibo quando acompanhados de comprovativo de pagamento.
14 - Até à data da citação, o Réu C………. não foi notificado pela Autora para proceder ao pagamento da quantia devida pela ocupação desse espaço.
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Verifica-se quer da decisão proferida sobre a matéria de facto considerada provada quer, depois, mais explicitamente, da sentença que o Tribunal recorrido qualificou, e bem, como contrato de arrendamento para exercício do comércio o contrato celebrado pelas partes e invocado nestes autos, pese embora ter sido denominado contrato-promessa de arrendamento.
O referido contrato de arrendamento teve início no dia 1 de Junho de 2002 e foi feito pelo prazo de três anos, sucessivamente renovável por iguais períodos de tempo, se nenhuma das partes o denunciasse.
Não ficou provado que haja havido qualquer denúncia válida desse contrato. Apurou-se que a ré deixou de utilizar o locado em 30 de Novembro de 2004. Não foi considerado provado sequer que a ré nesta data ou posteriormente tivesse feito a entrega formal do locado pela entrega das chaves ao senhorio.
O Tribunal recorrido entendeu que as rendas só seriam devidas não até ao termo do prazo do contrato mas até ao momento em que os locatários efectivamente ocuparam o locado.
Através do presente recurso pretendem os apelantes que seja considerada inexistente a denúncia do contrato que deveria ter sido efectuada pelos réus relativamente ao contrato de arrendamento existente entre ambas as partes e que, consequentemente, a mesma seja condenada a pagar-lhes a quantia correspondente às rendas devidas até ao fim do prazo de renovação do contrato, acrescida de juros de mora.
No caso vertente estamos perante um contrato de arrendamento urbano para comércio, atentas as finalidades para que foi contratado, e estabelecido sem duração efectiva, uma vez que as partes estabeleceram tal contrato pelo prazo de três anos, com início em 01/06/2002, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo.
Nos termos do art. 50º do RAU (Regime do Arrendamento Urbano), este arrendamento pode cessar, entre outros fundamentos, por denúncia, situação em apreço nos autos.
Denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação do contrato ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado.
Nos contratos sem duração efectiva, como é o caso, nos termos do art. 68º do RAU, o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato procedendo à denúncia nos termos regulados no artigo 1055º do Código Civil.
Já a denúncia do contrato pelo senhorio se mostra mais condicionada e apenas é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida. Resulta desta norma a impossibilidade do senhorio se opor à renovação automática do contrato no termo do prazo, uma vez que são taxativos os fundamentos de denúncia por ele efectuada.
A denúncia do arrendatário deve ser feita por escrito nos termos do disposto no n.º 3 do art. 53 e observar os prazos previstos no artigo 1055º do Código Civil e a do senhorio, neste tipo de contratos, deve ser feita judicialmente nos termos do art. 70º do RAU.
Não se tendo provado que existiu qualquer denúncia por parte do locatário, muito menos respeitando a antecedência que lhe é imposta por lei, não tendo sido por este invocada qualquer causa justificativa para que o locatário terminasse unilateralmente o referido contrato, só pode concluir-se que ele se manteve vinculado ao mesmo pelo menos até ao termo do prazo do mesmo.
Segundo o n.º 1 do art. 1055º do Código Civil, a denúncia tem de ser comunicada ao outro contraente com uma antecedência mínima nele indicada. Trata-se de uma norma imperativa, destinada a proteger tanto o senhorio como o inquilino. Conforme salientam Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. 2º, 1996, pág. 321, “o estabelecimento de uma antecedência mínima para a realização da denúncia justifica-se pela necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfação das suas necessidades, como do locador, para que possa tirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar”.
Por aplicação da alínea b) do art. 1055º, do CC a denúncia teria de ser comunicada pelo arrendatário, ou seja, pelos apelados, ao senhorio com a antecedência mínima de sessenta dias.
Note-se que de acordo com o n.º 2 do art. 1055º, “a antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação”. Assim, mesmo que se entenda que a circunstância de o arrendatário ter deixado de ocupar o locado serve de comunicação ao locador de que não pretende a renovação do contrato, ela apenas pode produzir efeitos para o fim do prazo do contrato. Neste caso, não só não ficou provada a existência de uma denúncia formal do contrato como não foi possível definir quando forem entregues ao locador as chaves do locado, ou se foram entregues.
Deste modo, no caso dos autos, o contrato de arrendamento apenas cessou no fim do prazo contratualmente previsto, isto é 1 de Junho de 2005. E, consequentemente, até lá a ré manteve-se vinculada às obrigações que sobre ela impendiam enquanto inquilina, de entre as quais avultam a obrigação de pagar a renda.
Refira-se que, não resulta minimamente dos autos que a apelante tenha renunciado ao seu direito de receber as rendas devidas até ao termo do prazo do contrato.
Assim, dentro dos limites do pedido formulado pela apelante quer na acção quer neste recurso, altera-se a sentença recorrida pelos fundamentos acabados de expor e, em consequência condenam-se, solidariamente os R.R. a pagarem à apelante a quantia de 14 231,21€ (8 rendas x 718,24 euros + 11 rendas x 771,39 euros) acrescidas de juros de mora contados à taxa legal desde a data em que era devida cada uma dessas rendas até integral e efectivo pagamento.
Em conclusão:
1- A denúncia do arrendatário deve ser feita por escrito nos termos do disposto no n.º 3 do art. 53 e observar os prazos previstos no artigo 1055º do Código Civil do RAU
2- O contrato de arrendamento apenas cessou no fim do prazo contratualmente previsto, e, consequentemente, até lá a ré manteve-se vinculada às obrigações que sobre ela impendiam enquanto inquilina, de entre as quais avultam a obrigação de pagar a renda.
3- Não resulta dos autos que a apelante tenha renunciado ao seu direito de receber as rendas devidas até ao termo do prazo do contrato.
Deliberação:
Acorda-se, em vista do exposto, nesta Relação, em julgar procedente o recurso de apelação e, em consequência revogar a sentença recorrida e condenar, solidariamente, os R.R. a pagarem à apelante a quantia de 14.231,21€ (8 rendas x 718,24 euros + 11 rendas x 771,39 euros) acrescidas de juros de mora contados à taxa legal desde a data em que era devida cada uma dessas rendas, até integral e efectivo pagamento.
Custas pelos apelados.
(Processado e revisto com recurso a meios informáticos (art. 138ºnº 5 do Código de Processo Civil).
Porto, 2008.12.11
Ana Paula Fonseca Lobo
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira