Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COISA DEFEITUOSA
CUMPRIMENTO DEFEITUOSO
I.
B………. e mulher C………. intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra D………, Lda.
Pediram a condenação da ré no pagamento da quantia de € 6.144,68, acrescida de juros vencidos, que ascendem a € 850,75 à data da propositura da acção, e nos vincendos, à taxa legal de 4% até efectivo e integral pagamento.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que adquiriram à Ré uma fracção autónoma, pelo preço de € 85.419,00, constituída, para além do mais, por dois quartos. Posteriormente à celebração da escritura vieram a constatar que a fracção autónoma adquirida se encontra fiscal e registralmente descrita como tendo tipologia 1. A Ré, com a sua conduta, agiu dolosamente, bem sabendo quais as características da fracção autónoma vendida, que seria sempre de preço inferior. Pretendem assim a redução do preço da fracção autónoma, entendendo que deveriam ter pago o mesmo valor dos apartamentos de tipologia 1 vendidos no mesmo edifício e, ainda, que seja a Ré condenada a suportar o prejuízo sofrido com a diferença das prestações mensais para amortização do empréstimo que contraíram para pagamento do preço.
A Ré contestou para, no essencial, se defender por excepção, invocando a caducidade do direito invocado pelos Autores e impugnar a versão dos factos apresentada, alegando que era do conhecimento daqueles a situação da fracção autónoma e que adquiriram exactamente o apartamento que pretendiam.
Concluiu pela improcedência da acção.
Os Autores apresentaram resposta à contestação mantendo, no essencial, a versão dos factos contida na petição inicial.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença, decindo-se:
a) Julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenar a Ré no pagamento da quantia de € 4.500,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento;
b) Condenar a Ré no pagamento da quantia referente à diferença entre os encargos bancários que os Autores suportaram pelo empréstimo bancário contraído junto da E………. no montante de €85.419,00 e os encargos bancários que suportariam caso contraíssem um empréstimo no valor de € 80.919,00, a liquidar em sede incidental e até ao montante máximo de € 525,68, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento.
c) Julgar, no mais, improcedente a acção.
Discordando desta decisão, dela interpôs recurso a ré, de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
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Não foram apresentadas contra-alegações.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
- Se existe cumprimento defeituoso ou erro vício na venda da fracção aos autores;
- Caducidade da acção.
III.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1) Em 16 de Maio de 2002, Autores e Ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda, mediante o qual a Ré prometia vender aos Autores e estes por sua vez prometiam comprar, a fracção autónoma, designada pelas letras “AV”, correspondente a uma habitação do tipo T2 Dúplex, localizada no segundo andar esquerdo traseiras, com entrada pelo n.º … e uma garagem individual na cave, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ………. n.ºs …, …, … e … e Rua ………. n.ºs .. a .. da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 01697 (doc. de fls. 8 a 10, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido); (alínea a) da matéria assente);
2) Por escritura pública lavrada em 6.09.2002, os Autores compraram à Ré a referida fracção autónoma identificada pelas letras “AV”, pelo preço de €85.419,00 (doc. de fls. 11 a 16, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido) - (alínea b) da matéria assente);
3) Na declaração para inscrição ou alteração de prédios urbanos na matriz (mod. 129 B), a fracção autónoma identificada pelas letras “AV” está descrita como tendo duas divisões assoalhadas, uma cozinha, duas casas de banho, um vestíbulo e corredor, um terraço e uma garagem, correspondendo-lhe uma área de 90,60m2 e o valor de 3.150.000$00 (doc. de fls. 17 a 19, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido) - (alínea c) da matéria assente);
4) Na escritura de constituição da propriedade horizontal, constante de fls. 20 a 61 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, a fracção autónoma designada pelas letras “AV” encontra-se descrita nos seguintes termos: “Habitação vão do telhado no segundo andar esquerdo traseiras corpo três, devidamente assinalada com a respectiva letra, com entrada pelo número ………. da Rua ………., freguesia de ………., deste concelho, compreendendo sala comum, cozinha com lavandaria, um quarto, dois banhos, hall e uma varanda com oito virgula seis zero metros quadrados. Compreende ainda uma garagem individual para aparcamento de veículo com a área de vinte e quatro vírgula dois zero metros quadrados de área na cave devidamente demarcada e assinalada com a respectiva letra e entrada pelo número ………. da Rua ………. . Possuindo noventa vírgula seis zero metros quadrados de área coberta total. Atribuem à fracção o valor de três milhões cento e cinquenta mil escudos, correspondente a dois vírgula dez por cento do valor total do prédio” (alínea d) da matéria assente);
5) Constando apenas um quarto das respectivas plantas do 2º andar e de aproveitamento do vão do telhado emitidas pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia (doc.s de fls. 62 e 63 cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido) (alínea e) da matéria assente);
6) A Ré procedeu, ao nível do piso superior, à alteração do hall para um quarto e um hall mais pequeno (alínea f) da matéria assente);
7) A tipologia constante do título de constituição da propriedade horizontal não corresponde à realidade física já que a fracção em causa integra, de facto, dois quartos (facto 15º);
8) Na escritura de constituição da propriedade horizontal, constante de fls. 20 a 61, a fracção autónoma designada pelas letras “AS” encontra-se descrita nos seguintes termos: “Habitação vão do telhado no segundo andar esquerdo frente corpo três, devidamente assinalada com a respectiva letra, com entrada pelo número ………. da Rua ………., freguesia de ………., deste concelho, compreendendo sala comum, cozinha com lavandaria, um quarto, dois banhos, hall e uma varanda com quatro virgula nove zero metros quadrados. Compreende ainda uma garagem individual para aparcamento de veículo com a área de vinte e quatro vírgula sete zero metros quadrados de área na cave devidamente demarcada e assinalada com a respectiva letra e entrada pelo número ………. da Rua ………. . Possuindo oitenta sete vírgula cinco metros quadrados de área coberta total. Atribuem à fracção o valor de dois milhões novecentos e oitenta e cinco mil escudos, correspondente a um vírgula noventa e nove por cento do valor total do prédio” (alínea g) da matéria assente);
9) Tal habitação foi alienada pela Ré pelo preço de €79.800,00 (alínea h) da matéria assente);
10) Em Outubro de 2004 tiveram os Autores conhecimento que no documento identificado no facto provado sob o n.º 3 a fracção autónoma correspondia a um T1 duplex (facto 1º);
11) Ao celebrar quer o contrato-promessa, quer a escritura de compra e venda, bem sabia a Ré que a fracção “AV” correspondia a um T1 dúplex e não a um T2 dúplex (facto 2º);
12) A Ré agiu com intenção e consciência de enganar os Autores (facto 4º);
13) Por forma a adquirirem um bem que na realidade não corresponde ao projectado, licenciado e fiscalmente inscrito (facto 5º);
14) A Ré sabia que um imóvel licenciado e fiscalmente inscrito como um T1 duplex tem, no mesmo local, um valor patrimonial inferior ao de um T2 duplex (facto 6º);
15) Para pagamento da fracção “AV”, os Autores contraíram um empréstimo junto da E………. no montante de €85.419,00 (facto 9º);
16) Ficando a pagar, a título de prestações mensais, a quantia de €296,56 (facto 10º);
17) Caso os Autores tivessem contraído um empréstimo no valor de €79.800,00, as prestações mensais ascenderiam a €281,49 (facto 11º);
18) Os Autores, antes de adquirirem a fracção autónoma, deslocaram-se ao imóvel onde a mesma se integra, observando minuciosamente a sua construção e divisões da mesma (facto 12º);
19) Fizeram-no acompanhados do mediador, quando tal fracção estava praticamente pronta (facto 13º);
20) Os Autores pretendiam comprar um apartamento com dois quartos (facto 14º);
21) A presente acção foi proposta em 16 de Setembro de 2005.
IV.
Na sentença, afirma-se que nos autos resultou demonstrado que pretendendo os Autores adquirir uma fracção autónoma de tipologia 2, isto é, com dois quartos, pela Ré foi vendido um apartamento correspondente a tal desiderato. Contudo, a tipologia do apartamento vendido resultou de uma alteração que a Ré levou a cabo na construção que foi licenciada e aprovada, introduzindo-lhe mais uma assoalhada. E esta divergência entre o projecto e licenciado e o querido pelos compradores traduz-se, a nosso ver, numa falta de qualidades asseguradas pelo vendedor.
Crê-se que não se decidiu bem.
Os autores pretenderam comprar um apartamento, tipo T2 e foi um apartamento deste tipo que efectivamente compraram.
Aliás, na escritura de compra e venda nem alusão se faz a essa característica, apenas se identificando a fracção adquirida (… fracção autónoma designada pelas letras AV, correspondente a uma habitação com vão do telhado, no segundo andar …).
Note-se que antes de efectuarem a compra, os autores se deslocaram ao imóvel, observando minuciosamente a construção e as divisões da respectiva fracção, quando esta estava praticamente concluída (factos 18º e 19º).
Os vícios que podem afectar a coisa vendida são os previstos no art. 913º do CC: vício que desvalorize a coisa; vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina[1].
A noção de vício, como salienta Calvão da Silva[2], é funcional, postergando a lei a definição conceitual e privilegiando a idoneidade do bem para a função a que se destina; o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera.
Nesta medida, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina.
Será, pois, por este critério que deve aferir-se se a coisa é defeituosa: face ao destina da coisa fixado pelas partes ou, na sua falta, segundo a função normal das coisas da mesma categoria.
Segundo tal critério, não existiu, no caso, cumprimento defeituoso da ré: não se verifica, de acordo com o negócio celebrado, qualquer discrepância ou falta de correspondência entre as qualidades devidas e as qualidades reais da coisa vendida. A divergência apontada na sentença não contende com as qualidades e atributos da coisa vendida.
Inexistindo cumprimento defeituoso, fica, necessariamente, prejudicada a questão da caducidade, suscitada pela Recorrente para a hipótese de a questão ser enquadrada e decidida no âmbito daquele.
Mas existirá erro relevante?
Esse erro, a existir, só poderia ser o erro sobre o objecto do negócio, previsto no art. 251º do CC.
Como aí se dispõe, o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira ... ao objecto do negócio torna este anulável, nos termos do art. 247º. Isto é, será relevante se o declaratário conhecia ou não devia ignorar a essencialidade para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.
O objecto não se identifica, neste caso, com os efeitos do negócio, mas com aquilo sobre que versa o negócio. É o objecto mediato e não o objecto imediato ou conteúdo do negócio que está em causa[3].
Por outro lado, o erro deve exercer uma intervenção essencial no processo formativo da vontade, só assim produzindo, verificados os demais requisitos, a anulabilidade do negócio. Se o erro é incidental, isto é, se influiu apenas nos termos do negócio – o errante sempre contrataria, embora noutras condições – o negócio deve valer nos termos em que teria sido concluído sem o erro[4].
No caso, como se disse, os autores, antes de adquirirem a fracção, observaram minuciosamente a sua construção e as divisões da mesma.
Como afirma a apelante, o comprador valoriza o que vê e não o que consta do título, não havendo qualquer dúvida de que foi essa fracção, esse T2, que pretenderam adquirir.
De qualquer modo, nada se provou sobre a relevância, na formação da vontade de contratar, da discrepância entre a realidade da fracção e a que consta do título de constituição de propriedade horizontal e da inscrição matricial. Nem se vê que nexo intercorre entre essa discrepância e o preço por que foi efectivamente vendida a fracção.
Essa discrepância carece de rectificação, da responsabilidade da ré, já que aquela lhe é imputável. Não é isto, porém, o que vem pedido na acção.
Daí que se entenda que esta não deve proceder.
Será de acrescentar ainda o seguinte:
Mesmo admitindo a solução acolhida na sentença, de que existe cumprimento defeituoso, por falta das qualidades da coisa asseguradas pelo vendedor, cremos que não existiria fundamento para fixar qualquer quantia a título de redução do preço, mesmo em menor medida, como aí se ajuizou.
O apartamento que os autores escolheram como termo de comparação foi vendido por € 79.800,00 (supra 8º e 9º).
O apartamento dos autores foi vendido por € 85.419,00.
Uma diferença de preços, portanto, de € 5.619,00.
O apartamento dos autores tem maior área, embora apenas mais 3,1 m2 (87,5 m2 – 90,6 m2).
Diz-se na sentença, para justificar menor redução do que a pedida, que o apartamento dos autores se situa na frente e o escolhido como padrão nas traseiras; esta afirmação não parece correcta, como decorre das escrituras de fls. 15 e 68 e do documento de fls. 18vº.
De qualquer modo, não consta dos autos o preço médio de venda dos apartamentos T2 (e foram vendidos vários apartamentos deste tipo – cfr. fls. 25 e segs.), o que poderia ser interessante.
O que parece difícil de aceitar é que, ao nível dos preços indicados, exista apenas uma diferença de € 5.600,00 entre os preços de venda dos apartamentos T1 e apartamentos T2. Dados da experiência comum revelam que essa diferença é, em regra, substancialmente superior.
Portanto, o preço do apartamento vendido aos autores não corresponderá, em princípio, ao de um apartamento T2. Existem, por outro lado, como vimos, razões que justificam uma diferença de preço, para mais, em relação ao apartamento T1, escolhido para comparação; quiçá correspondente à do preço praticado.
Assim, a redução do preço do apartamento dos autores, operada na sentença, carece de adequada fundamentação, inexistindo até elementos que justifiquem que haja de proceder-se a qualquer redução.
Daí que se nos afigure que a acção não poderia, de qualquer modo, proceder.
V.
Em face do exposto, julga-se a apelação procedente, revogando-se a sentença recorrida e, em consequência, na improcedência da acção, absolve-se a ré dos pedidos formulados pelos autores.
Custas em ambas as instâncias pelos autores.
Porto, 9 de Outubro de 2008
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
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[1] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. II, 4ª ed., 205.
[2] Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 5ª ed., 44.
[3] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 4ª ed., 235.
[4] C. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª ed., 508; Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 3ª ed., 153.