Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1738/09.2TBVRL.P1 |  |
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
REALIZAÇÃO DE OBRAS
VIOLAÇÃO DE DEVERES DE CONDUTA
INDEMNIZAÇÃO
II – Se o contrato previa que a realização de “todas as obras” de que careça o local arrendado ficassem a cargo do cessionário, mas se, do contrato, não ressalta de qualquer forma que o Réu/cessionário se vinculasse à realização de prestações para lá do interior do estabelecimento, nos termos do artº 1111º nº2 CCiv, cabia ao cedente, considerada a respectiva ligação contratual ao cessionário/réu, responsabilizar-se pelas necessárias “obras de conservação” relativas ao exterior do locado, nomeadamente as relativas aos pedidos de ligação ao saneamento público, bem como a impermeabilização do telhado, sem prejuízo do posterior direito que lhe coubesse na responsabilização reflexa do proprietário.
III – Não o fazendo, o cedente violou um dever de conduta previsto no programa genérico do contrato, bem como constituiu-se na obrigação de ressarcimento do património do cessionário, nos termos do disposto nos artºs 798º e 1111º nº2 CCiv.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Súmula do Processo
Recursos de apelação interpostos na acção com processo comum e forma ordinária, nº 1738/09.2TBVRL, do 2º Juízo da comarca de Vila Real.
Autor – B….
Réus – C… e D….
Pedido
Que se condenem os Réus:
a) A restituírem o locado ao Autor, por despejo.
b) A procederem ao pagamento da quantia de € 5.100, a título de rendas em atraso.
c) A pagar as rendas vincendas até à efectiva entrega do locado.
d) A pagar os juros vincendos, desde a data da citação, até integral pagamento dos valores de renda em dívida, ou, em alternativa,
e) A pagar as rendas em atraso, com o acréscimo de 50%, conforme penalização legal, no montante de € 7.650.
Pedido Reconvencional
Que se condene o Reconvindo a reparar por si ou à sua custa os defeitos indicados nos artºs 14º e 16º da Contestação, e ainda a indemnizar o Reconvinte pelos prejuízos que lhe causou e lhe causa na exploração do estabelecimento, indemnização essa a determinar em liquidação de sentença, e a indemnizar o Reconvinte por danos não patrimoniais, no montante de € 3.000.
Tese do Autor
É arrendatário do estabelecimento comercial correspondente ao rés-do-chão esquerdo e centro de um prédio urbano, onde instalou um café e restaurante “E…”.
Por contrato de 22/3/07, cedeu ao Réu a exploração do dito estabelecimento, mediante renda de € 850,00.
Desde Junho de 2009 que o Réu deixou de pagar as rendas devidas.
O interveniente consta no contrato como fiador do Réu.
Tese do Réu Contestante (C…)
O locador não assegurou o gozo do locado para o fim do contrato.
A fossa séptica entupia, o que causava cheiros nauseabundos, afectando a clientela do estabelecimento, e a água infiltrava-se por diversos pontos do telhado, pelos focos de luz e junto às janelas. Tal veio a causar diversos encerramentos do estabelecimento.
Avisado do facto, o Autor nada fez.
Sentença
Na sentença proferida pelo Mmº Juiz “a quo”, a acção foi julgada procedente pela seguinte forma:
“a) Julga-se procedente a presente acção e condena-se o R. C… a restituir ao A., B…, o estabelecimento referido em 1) e 2) dos factos provados.”
“b) Condenam-se os RR. C… e D… a pagar a quantia de € 5.100,00 (cinco mil e cem euros) correspondente às contraprestações em atraso, bem como as vincendas até efectiva entrega do estabelecimento comercial.”
“c) Condenam-se os RR. em juros de mora vincendos comerciais desde a data da citação até integral pagamento sobre cada um dos valores mensais (€850.00) em dívida.”
“d) Julga-se improcedente o pedido reconvencional e dele se absolve o A./reconvindo.”
Conclusões do Recurso do Réu C…:
A) O enchimento da fossa séptica, que provocou cheiros nauseabundos no estabelecimento, neste caso de restauração, DADO POR PROVADO, é insusceptível de permitir o gozo parcial do locado, mas sim de impedir o gozo na sua totalidade, como erradamente foi interpretado pelo Tribunal.
B) O telhado do estabelecimento permite a infiltração de água, sendo necessário colocar recipientes para que não fique inundado o salão, sala de jantar.
C) Obras, trabalhos que são da responsabilidade do Autor, por se tratarem de obras essenciais, estruturais.
D) Errado critério, para se aquilatar da proporcionalidade entre o valor da contrapartida e as despesas efectuadas com o esvaziamento da fossa séptica, ainda que descontadas algumas na contrapartida paga pelo Recorrente.
E) Pois, não só ocorreu em uma ou outra vez, mas a mesma fossa séptica não está ainda ligada ao saneamento.
F) Pelo que o problema subsiste.
G) Atento os factos dados por provados, 7, 8, 9 e 10 (Matéria de facto), impunha-se a verificação dos prejuízos, atento que é impossível exercer actividade na companhia dos cheiros.
H) Até pelo critério da lógica, experiência comum da razoabilidade e normalidade que este tipo de deficiências acarretam.
I) Tanto assim que a Asae, ainda que também por outras razões confirmou a inadequação para o exercício da actividade de restauração, ordenando o seu encerramento (doc. junto aos autos), verifica-se pois erro de julgamento, artigo 616, nº2, al.B).
J) Tendo feito errada interpretação dos factos dados por provados.
K) Tudo evitado se o Recorrido tivesse dado cumprimento á comunicação do Réu, já no ano de 2008 e que pacientemente o Recorrente suportou até 2009,altura dos factos e da propositura da acção, para a necessidade da resolução da fossa séptica e das infiltrações.
L) Que ainda não foram estabelecidas as condições de salubridade por parte do Apelado, encontrando-se o Apelante privado do direito do gozo pleno do locado. Encontrando-se encerrado pela ASAE.
M) O Apelado está em incumprimento contratual relativamente ao Apelante, violando a lei, os princípios da boa-fé e dos bons costumes.
N) Errada interpretação e apreciação dos factos provados nos autos, e no direito aplicável, incorrecta qualificação jurídica dos factos.
O) Condenar-se o Recorrente em contrapartidas para além do encerramento do estabelecimento de restauração pela Autoridade Segurança Alimentar e Económica é imoral e descabido legalmente.
P) Pelo que deve nesta parte deve improceder o pedido.
Q) Relegar-se para execução de sentença para se aquilatar se haveria lugar á alegada contrapartida devida ao Recorrido se encontra ou não preenchida, quer pelos transtornos sofridos, pelas despesas e inactividade, ou diminuição desta que forçosamente ocorrem sempre com este tipo de problemas, originadas pelos defeitos retro referidos.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser revogada a douta sentença recorrida, reconhecendo-se a verificação dos pressupostos da exceptio non adimpleti invocada, condenando-se o Apelado.
Caso assim não se entenda deve a condenação ocorrer até ao encerramento do estabelecimento pela ASAE, e não até á entrega efectiva do estabelecimento e, quanto ao mais, relegar-se para execução de sentença, conforme retro foi alegado.
Conclusões do Recurso do Réu D…:
1. O presente recurso vem interposto da decisão final dos presentes autos que declarou a procedência da acção e absolveu o A. dos pedidos contra si formulados, em sede reconvencional.
2. O objecto do presente recurso prende-se com a interpretação e aplicação da lei à factualidade dada como provada, bem como a impugnação da matéria de facto dada como provada, nos termos do art.º 662º n.º 1 do CPC.
3. Relativamente à matéria de facto dada como provada, o R. pretende ver alterada a resposta dada aos pontos 2º, 3º, 4º, 5º, 8º, 9º, 10º, 15º, 12º, 13º e 14º.
4. Para tanto, o R. fundamenta a sua pretensão nos registos gravados da audiência, registados através do gravador portátil em uso no tribunal bem como, no documento de fls. 122 e seguintes;
5. Devem, portanto, merecer resposta positiva os pontos 2º, 3º, 4º, 5º, 8º, 9º, 10º e 15º dos factos dados como não provados; deve dar-se resposta positiva aos pontos 13º e 14º dos factos dados como provados e dar-se uma resposta restritiva ao ponto 12º;
6. Relativamente à subsunção de direito ao caso em concreto, entendem os Recorrentes que, uma vez alteradas as respostas aos pontos da matéria de facto sobreditos, ficará amplamente demonstrado que estão reunidos os pressupostos para ser julgada procedente a excepção de não cumprimento e o pedido reconvencional.
7. Normas jurídicas violadas: 428º do C.C.
Factos Provados
1) O A. é arrendatário do estabelecimento comercial correspondente ao rés-do-chão esquerdo e rés-do-chão centro do prédio urbano sito no …, freguesia …, inscrito na matriz sob o nº 1851.
2) No referido local instalou o A. um estabelecimento de café e restaurante, denominado "E…".
3) Por contrato celebrado em 22 de Março de 2007, o A. cedeu a exploração do referido estabelecimento ao R. C….
4) Mediante uma contrapartida monetária mensal de € 850,00.
5) Desde Junho de 2009 que o R. C… deixou de pagar a contrapartida monetária referida em quatro.
6) O R. D… intervém no "contrato de cedência de exploração de estabelecimento para comércio”, datado de 22/03/2007, na qualidade de fiador.
7) Nos verões de 2008 e de 2009, a fossa séptica, encheu-se e provocou no estabelecimento de comércio, referido em A., cheiros nauseabundos.
7-A) Tal facto provocou o entupimento das sanitas das casas de banho (resposta ao quesito 3º, tal como adoptada nesta instância).
7-B) A situação descrita em 7 e 7-A foi objecto de reparos e reclamações dos clientes, junto do Réu (resposta ao quesito 4º, tal como adoptada nesta instância).
8) O telhado do estabelecimento comercial permite a infiltração de água em vários pontos do salão, focos de electricidade e junto das janelas (resposta ao quesito 5º, tal como adoptada nesta instância).
9) Sendo necessário colocar recipientes para apanhar a água, a fim de evitar que esta alague a salão.
10) O R., C…, comunicou ao A., da necessidade de proceder à reparação do telhado e fossa séptica.
10-A) O Réu deixou de vender lanches e jantares, na altura dos cheiros provenientes da fossa séptica (resposta ao quesito 10º, tal como adoptada nesta instância).
11) O A. pagou, durante 15 anos, aos serviços do SMAS o valor correspondente à utilização dos esgotos (resposta ao quesito 12º, tal como adoptada nesta instância).
12) Na altura em que tomou conhecimento da existência dessa fossa séptica, o Autor desenvolveu esforços com vista à sua ligação à rede pública.
13) E, para não prejudicar o R., chegou a deduzir do valor da contrapartida monetária mensal, o gasto correspondente à remoção e limpeza dos dejectos da fossa séptica, apenas tendo sido ligada à rede de saneamento as águas residuais mas não a fossa.
Fundamentos
As questões colocadas pelos presentes recursos são, em substância, as seguintes:
- saber se devem merecer resposta positiva os pontos de facto nºs 2º a 4º, 8º a 10º e 15º, dados em 1ª instância como “não provados”; se, no ponto 5º, a resposta deverá ser a de integralmente provado; se, no ponto nº 12º se deve dar como provado apenas que “o Autor pagou durante 15 anos, aos serviços do SMAS, o valor correspondente à utilização dos esgotos”; se os pontos nºs 13º e 14º devem ser respondidos negativamente, ao invés da resposta “provado” adoptada em 1ª instância;
- saber se os factos provados deveriam conduzir à procedência do pedido reconvencional, ou ao menos, da excepção de não cumprimento do contrato.
Apreciemos de seguida as ditas questões.
I
Vejamos, em primeiro lugar, a matéria relativa à impugnação dos factos apurados e não apurados, para o que foram ouvidos na íntegra os suportes áudio (cassetes) relativos ao julgamento realizado.Quanto à matéria de facto julgada “não provada”.
Na sequência da resposta ao quesito 1º, perguntava-se se “esses cheiros originavam mau estar e vómitos nos clientes que ali tomavam refeições”.
Sendo certo que os cheiros provenientes da fossa se encontram comprovados na resposta ao quesito 2º, o que se verificou do depoimento da testemunha F... é que os clientes, seja por via das águas (no tempo das chuvas), seja por via dos cheiros (no Verão), deixaram de frequentar o estabelecimento, mas nenhuma testemunha aludiu a ocorrência de mau estar e vómitos nas concretas pessoas que frequentavam o estabelecimento.
Desta forma, a resposta “não provado” é de manter.
No quesito 3º perguntava-se, mais uma vez na sequência da resposta ao quesito 1º, se o encher da fossa séptica “provocou o entupimento das sanitas das casas de banho”.
Esta matéria foi confirmada pela testemunha F…, comerciante vizinho e cliente assíduo do estabelecimento, não sendo contraditada por qualquer outro depoimento – inexistiu outro depoimento tão concretizado, sobretudo reportado ao período temporal a que o processo se reporta (G… mostrou conhecimento vago; H…, fiscal municipal, reportou-se a uma data próxima do fecho do estabelecimento pela Asae – 2011).
Nada obsta assim a que se aceite a referida prova positiva, revogando-se a resposta dada ao quesito, que agora deve passar a “provado”. Do facto demos já nota, supra, no elenco dos factos provados.
No quesito 4º perguntava-se se “a situação descrita em 1, 2 e 3 foi objecto de reparos e reclamações dos clientes, junto do Réu”.
Tal como descrito na fundamentação da resposta anterior, a matéria foi confirmada pela referida testemunha F…, e não validamente contraditada por qualquer outro meio de prova, designadamente testemunhal.
Desta forma, e por igual, julgamos agora o facto “provado”, embora com a restrição de que nos não podemos reportar à resposta ao ponto 2, em que não acompanhamos as doutas alegações de recurso.
Assim, a resposta que adoptamos, nesta instância, ao quesito 4º é: “provado apenas que a situação descrita em 1 e 3 foi objecto de reparos e reclamações dos clientes, junto do Réu”. Mais uma vez, do facto demos nota supra, no elenco dos factos provados.
No quesito 5º perguntava-se se “o telhado do estabelecimento comercial permite a infiltração de água em vários pontos do salão, focos de electricidade e junto das janelas”. Respondeu-se restritivamente: “provado apenas que o telhado do estabelecimento comercial permite a infiltração de água”.
Afigura-se-nos justificada a posição do Recorrente – o facto de a água da chuva escorrer das placas de tecto, das janelas e dos pontos de luz foi expressamente mencionado (e não contraditado por outro meio de prova) no depoimento de F…. Mas também a testemunha G… mencionou a chuva que caía do tecto e das janelas.
Não se nos afigura justificada a restrição da resposta, pelo que o quesito vai integralmente provado nesta instância, como demos nota supra.
No quesito 8º perguntava-se se “o Autor não providenciou pelas reparações”.
Ora, uma coisa é saber se as reparações necessárias foram feitas, e dos depoimentos prestados resulta que ainda hoje o estabelecimento de churrascaria não se encontra ligado à rede pública de saneamento – veja-se depoimentos de I…, filha do Autor, e J…, senhorio e dono do prédio (nem qualquer destas testemunhas referenciou obras, que eram necessárias, na cobertura ou no telhado, para acabar com as infiltrações).
Outra coisa, diferente, é saber se não foram feitas diligências, concretamente pelo Autor. A prova é fraca, não resultando uma convicção evidente do facto negativo. De ambos os depoimentos se retira que eram efectuadas limpezas regulares da fossa, bem como do depoimento de J… (conjuntamente com o documento de fls. 50) se retira que foi pedida (e paga) uma ligação ao saneamento, executada em 2011, segundo a testemunha (não abrangendo o rés-do-chão da churrascaria, por motivos que se desconhecem).
Pelos apontados motivos, seria evidentemente desaconselhada a resposta provado a esta matéria, pelo que mantemos e confirmamos a não prova do quesito.
No quesito 9º perguntava-se se “o Réu, face à situação referida em 1, 2 e 3, se viu obrigado a encerrar o estabelecimento comercial nos dias de chuva”.
Salvo o devido respeito pela impugnação recursória, não nos parece que a prova sustente suficientemente a resposta positiva ao quesito.
A testemunha F… mencionou que “ele teve que fechar aquilo”, mas não sabemos se se reportou essa testemunha a um fecho e a um abandono definitivo do estabelecimento, mesmo que provocado pelas autoridades de inspecção; a testemunha K…, irmão do Autor, reportou-se a um fecho para obras, não a um fecho do estabelecimento por outros motivos; o testemunho de L…, vizinho, também se não nos afigurou suficientemente consistente ou particularizado.
Confirmamos assim a não prova desta matéria.
No quesito 10º perguntava-se se “o Réu deixou de vender lanches e jantares, na altura dos cheiros provenientes da fossa séptica”. Respondeu-se “não provado”.
Pensamos agora que a impugnação do recurso tem fundamento. Na verdade, o depoimento da testemunha F… (“as pessoas começaram a não ir”) é elucidativo da degradação do estabelecimento e da falta de negócio, que a falta de condições e de higiene proporcionava. O referido depoimento não foi contraditado e é, de resto, conforme com o quadro geral que resultou do julgamento.
Desta forma, à matéria referida, adoptamos nesta instância a resposta “provado”, como já demos nota supra.
No quesito 12º perguntava-se se “O A. pagou, durante 15 anos, aos serviços do SMAS o valor correspondente à utilização dos esgotos, motivo porque desconhecia a situação da existência de descarga em fossa séptica”. Foi respondido “provado”, pretendendo-se agora a resposta restritiva “provado apenas que o A. pagou, durante 15 anos, aos serviços do SMAS o valor correspondente à utilização dos esgotos”.
A impugnação recursória justifica-se – se é certo que a testemunha I… confirmou o pagamento da taxa de saneamento nas facturas da água, mais tendo declarado que seu pai ficou surpreendido quando soube da ausência de ligação à rede pública, tais declarações foram expressamente contraditadas pelo senhorio J…, que referiu o conhecimento do facto por parte do Autor, bem como esse conhecimento é absolutamente conforme com a normalidade da vida, tendo o Autor explorado o estabelecimento durante mais de dez anos.
Adopta-se assim, nesta instância, a resposta restritiva, tal como requerida em via de recurso, como demos já nota supra no elenco dos factos.
No quesito 13º perguntava-se se “na altura em que tomou conhecimento da existência dessa fossa séptica, o A. desenvolveu esforços com vista à sua ligação à rede pública”.
Não concordamos com as doutas alegações de recurso, no sentido de que este facto se não encontra demonstrado. É certo que as declarações das testemunhas I… e J… foram pouco precisas, mas denunciaram os esforços do senhorio e do Autor/cedente no sentido do adiantamento em dinheiro para ligação ao saneamento (por parte do A. e por parte do dono do imóvel); resultam dúvidas sobre se essas diligências abrangeram a ligação do estabelecimento à rede pública, posto que essa ligação, como visto, ainda se não encontra efectuada, mas o que importa, na economia do quesito é saber se “foram desenvolvidos esforços” para a ligação à rede pública – e, nessa matéria específica, os depoimentos citados, não contraditados, são afirmativos.
Desta forma, a resposta “provado” é a que adoptamos nesta instância e vai confirmada.
No quesito 14º perguntava-se se o Autor “para não prejudicar o R., chegou a deduzir do valor da contrapartida monetária mensal, o gasto correspondente à remoção e limpeza dos dejectos da fossa séptica”. Respondeu-se: “E, para não prejudicar o R., chegou a deduzir do valor da contrapartida monetária mensal, o gasto correspondente à remoção e limpeza dos dejectos da fossa séptica, apenas tendo sido ligada à rede de saneamento as águas residuais mas não a fossa”.
Neste ponto não acompanhamos a douta impugnação recursória, já que se nos afigura que a resposta positiva, acompanhada da referida explicação, é o que resulta “in totum” dos depoimentos, neste ponto não contraditados, das testemunhas I… e J….
Confirmamos assim a resposta adoptada.
No quesito 15º perguntava-se se “o R./Reconvinte, por se ver privado de usufruir na plenitude do gozo do estabelecimento comercial, anda abatido e incomodado”.
A única prova positiva veio do depoimento, neste particular vago e apontando para uma mera decepção, não para um prejuízo moral ou psíquico, da testemunha F… (“ele andava chateado por não trabalhar”).
Confirma-se a resposta “não provado” dada em 1ª instância.
II
Saber agora se os factos provados podem sustentar a procedência do pedido reconvencional, ou ao menos, a procedência da excepção de não cumprimento do contrato.Cremos porém que, no caso dos autos, não cabe falar de “excepção de não cumprimento do contrato”.
Na verdade, a referida excepção de contrato não cumprido (artº 428º C.Civ.) trata-se, em sentido processual, de uma forma de defesa, classificável como dilatória de direito material ou peremptória (artº 487º nº2 CPCiv).
Ora, o Apelante não invocou expressamente tal excepção nos articulados, tornando-se esta uma questão nova no processo, encontrando-se vedado a esta Relação o conhecimento da mesma, dado os recursos não se destinarem à apreciação de questões novas.
Mais, e com efeito, o Réu/Reconvinte não visa a paralisação ainda que momentânea, dos direitos em causa no processo, invocados por qualquer dos contratantes, enquanto forma de defesa – pretende, isso sim, actuar o respectivo direito a receber o montante indemnizatório pelo incumprimento do seu co-contratante, no decurso da execução do contrato.
Desta forma, também, a indagação sobre se a condenação por rendas em dívida deverá ocorrer apenas até ao encerramento forçado do estabelecimento por parte das autoridades sanitárias (Asae), colocada agora por esta via de recurso, no dia 8/9/2011, não pode cercear o direito do Autor a receber as rendas, posto que também não se encontra na disposição das instalações locadas.
Em suma, o recurso não pode repristinar uma matéria não discutida pelas partes nos articulados, nomeadamente não suscitada na “contestação/reconvenção”, ainda que a douta sentença recorrida se lhe haja referido, a nosso ver sem razão para tal.
Portanto, e em bom rigor, aquilo que o processo comporta, vistas as doutas impugnações recursórias, é apenas a discussão de dois pontos do pedido reconvencional relativos a:
a) saber se o Reconvindo cabe ser condenado a reparar os defeitos relativos ao enchimento da fossa séptica e às infiltrações de água;
b) se lhe cabe indemnizar o Reconvinte, pelos prejuízos que a inexecução contratual lhe causou e causa.
III
Consensualmente, encontramo-nos nos autos perante a figura contratual da cessão de exploração, que, ao longo dos termos do contrato, as partes também classificaram como “arrendamento”.O contrato em causa foi já celebrado na vigência das alterações de 2006 ao Código Civil, trazidas em conjunto com o NRAU, pelo que cabe considerar, para a disciplina do “fatti species”, o disposto no artº 1109º nº1 CCiv, que expressamente classifica o referido contrato como “locação de estabelecimento”, implicando “a transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado”, aplicando ainda ao mesmo contrato as disposições do arrendamento para fins não habitacionais, com as necessárias adaptações.
Esta classificação do contrato como verdadeiro arrendamento era polémica no direito de pregresso, sendo certo que a lei – artºs 111º nº1 RAU e 1085º nº1 CCiv66 – negava ao contrato a classificação como arrendamento, isto desde que não nos encontrássemos perante a figura do trespasse de estabelecimento.
Naturalmente que aqueles que não encontravam autonomia no conceito de estabelecimento comercial tenderiam a ver no contrato de cessão de exploração um mero contrato inominado – cf. Sentença do Juiz de Círculo de Faro, Consº Sousa Inês, de 6/5/83, in ROA 1987/II/473; outros vê-lo-iam mais como locação, atribuindo ao estabelecimento comercial uma natureza móvel – artºs 204º e 205º CCiv, cf. o elucidativo Ac.R.L. 9/6/94 Col.III/116, relatado pelo Consº Eduardo Batista; outros vê-lo-iam como um aluguer, em potência coligado com outro contrato (subarrendamento, comodato, compra e venda ou usufruto) – cf. Consº Pinto Furtado, Curso, 2ª ed. (1988), pgs. 395 a 399.
Seja como for, e mesmo que se continue a considerar a figura como um contrato misto (nesse sentido, ainda o Consº Pinto Furtado, Curso, 4ª ed., II vol., 2008, pgs. 762 e 763), a lei expressamente o classifica agora como “locação”, regido pelas normas do arrendamento para fins não habitacionais.
IV
As perguntas que enunciámos tinham a ver com “saber se o Reconvindo cabe ser condenado a reparar os defeitos relativos ao enchimento da fossa séptica e às infiltrações de água”, e, por outro lado, “saber se lhe cabe indemnizar o Reconvinte, pelos prejuízos que a inexecução contratual lhe causou e causa”.Não há dúvida que, na economia da locação, cumpre ao senhorio, de acordo com o disposto na al.b) do artº 1031º CCiv, assegurar ao arrendatário o gozo da coisa arrendada, cabendo-lhe pois, a ele senhorio, na execução do contrato, “as prestações necessárias ao cabal exercício desse gozo” (Consº Pinto Furtado, Curso, 4ª ed., II vol., pg. 490).
Nos termos do disposto no artº 1111º nº1 CCiv, precisamente para os arrendamentos não habitacionais, “as regras relativas à responsabilidade pela realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes”.
A noção de obras de conservação é proveniente do anterior RAU, no seu artº 11º, prevendo a norma as obras de conservação ordinária e extraordinária, e fazendo a respectiva distinção. A lei actual não possui definições e distinções semelhantes, embora, como vimos, o conceito seja utilizado em diversas normas do Código Civil revisto.
O arrendado dos autos, para que se verifique o integral gozo do mesmo pelo arrendatário, para os fins do arrendamento (café/restaurante), necessita de uma ligação da fossa à rede pública de saneamento (de forma a que se verifiquem os cíclicos problemas dos cheiros), bem como necessita de obras de reparação do telhado, a fim de impedir as infiltrações de água pelos tectos e pelas janelas, no tempo das chuvas. Tais inconvenientes para o pleno gozo do locado causaram ao Réu os prejuízos decorrentes da perda de negócio.
Na nossa definição, trata-se de obras de conservação ordinária do arrendado, a priori da responsabilidade do senhorio, salvo se outra responsabilidade tiver sido convencionada.
Na cláusula 3ª do contrato estabeleceu-se que “fica exclusivamente a cargo do cessionário a realização de todas as obras de que careça o local arrendado ou de quaisquer outras, bem como o respectivo custeio, bem como o pagamento de todas as taxas legais, licenças, encargos, coimas e outras despesas com elas conexas ou com a sua execução, não sendo da responsabilidade do cedente a obtenção de quaisquer licenças administrativas ou outras legalmente exigíveis”; mais se previu que – “quaisquer outras obras, para além das descritas nos números anteriores, dependem da prévia autorização, por escrito do senhorio, com excepção das obras de limpeza e conservação”.
Como é doutrina do ordenamento jurídico português (artº 236º nº1 CCiv), “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”.
A doutrina da impressão do destinatário, recondutível ao âmbito do princípio da protecção da confiança, impõe ao declarante um ónus de clareza na manifestação do seu pensamento, desde forma se concedendo primazia ao ponto de vista do destinatário da declaração, a partir de quem tal declaração deve ser focada (Prof. P. Mota Pinto, Declaração Tácita e Comportamento Concludente, pg.206). Todavia, a lei não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário, significando o entendimento subjectivo deste, mas apenas concede relevância ao sentido que apreenderia o declaratário normal, colocado na posição do real declaratário – a pessoa com capacidade, razoabilidade, conhecimento e diligência medianos (ut Prof. P. Mota Pinto, op. cit., pg.208); não se impõe ao declaratário uma investigação sobre o que o declarante pretendeu significar com esse comportamento, mas antes a apreensão do sentido objectivo que resulta da declaração, independentemente da cognoscibilidade da verdadeira intenção do declarante (esta não relevando para o caso, por se não encontrar no cerne do recurso).
Temos pois por seguro que a realização de “todas as obras”, por parte do cessionário, não deixaria de implicar a autorização do senhorio (isto é, da contraparte do Autor cedente, no contrato de arrendamento), para obras que não fossem de “limpeza ou conservação”, ou então que não fossem taxas, licenças ou outros encargos co-naturais do estabelecimento.
Obras como as necessárias à plena fruição do locado – arranjo de telhado ou ligação da fossa séptica à rede pública – não deixariam de implicar uma “autorização” rectius a cooperação de terceiros, e seria inútil a previsão de quaisquer responsabilidades por obras que não envolvessem o proprietário do rés-do-chão onde se instalava o locado, enquanto res inter alios para o proprietário – acresce que, do contrato, não ressalta de qualquer forma que o Réu/cessionário se vinculasse à realização de prestações a favor do terceiro, proprietário do prédio e locador, no inicial contrato de arrendamento, ainda que tais prestações, reflexamente, proporcionassem uma adequada usufruição do locado.
Todavia, da cessão de exploração sempre resultava que o cedente tinha, no contrato, a posição de senhorio, nos termos dos já citados artºs 1109º nº1 e 1111º nº1 CCiv (já assim seria, no direito anterior, por aplicação do regime do subarrendamento a este aspecto do contrato de cessão de exploração).
Quanto às relações contratuais entre o cedente e o proprietário (senhorio do primeiro), eram, para o Réu/cessionário, res inter alios.
Daí que, em actuação da boa fé necessária à execução do contrato (artº 762º nº2 CCiv), o ora Autor não se tenha alheado, antes tenha intensamente colaborado na resolução do problema da fossa séptica, como os autos demonstram.
Em suma, obras como aquelas de que o arrendado necessitava não encontravam previsão no contrato, como responsabilidade de Autor ou do Réu.
Nos termos da disposição supletiva do artº 1111º nº2 CCiv, cabia assim ao senhorio executar as necessárias “obras de conservação”; aplicando ao contrato de cessão de exploração as regras do arrendamento para fins não habitacionais, tal responsabilidade caberia mutatis mutandis ao cedente/Autor.
Podemos classificar as necessárias obras na fossa séptica e no telhado como “obras de conservação ordinária” (por aplicação do critério de pregresso, do artº 11º RAU), isto é, “obras de reparação e limpeza geral do prédio e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato”.
E assim, face às instâncias do Réu/cessionário, ao cedente cabia ter desenvolvido as diligências necessárias ao cumprimento do seu dever de executar as obras de conservação, sob pena de violação de um dever de conduta previsto no programa genérico do contrato, bem como da sua subsequente constituição na obrigação de ressarcimento do património do cessionário, nos termos do disposto nos artºs 798º e 1111º nº2 CCiv.
Tal obrigação constitui o fundamento da procedência da parte do pedido reconvencional onde se alude à condenação do Reconvindo “a reparar por si ou à sua custa os defeitos indicados nos artºs 14º e 16º da Contestação, e ainda a indemnizar o Reconvinte pelos prejuízos que lhe causou e lhe causa na exploração do estabelecimento, indemnização essa a determinar em liquidação de sentença”.
Nesta parte, procede a impugnação recursória.
A fundamentação poderá ser resumida desta forma:
I – Ao invés do direito de pregresso, a lei vigente, no artº 1109º nº1 CCiv, expressamente classifica o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial como “locação de estabelecimento”, aplicando ainda ao mesmo contrato as disposições do arrendamento para fins não habitacionais.
II – Se o contrato previa que a realização de “todas as obras” de que careça o local arrendado ficassem a cargo do cessionário, mas se, do contrato, não ressalta de qualquer forma que o Réu/cessionário se vinculasse à realização de prestações para lá do interior do estabelecimento, nos termos do artº 1111º nº2 CCiv, cabia ao cedente, considerada a respectiva ligação contratual ao cessionário/réu, responsabilizar-se pelas necessárias “obras de conservação” relativas ao exterior do locado, nomeadamente as relativas aos pedidos de ligação ao saneamento público, bem como a impermeabilização do telhado, sem prejuízo do posterior direito que lhe coubesse na responsabilização reflexa do proprietário.
III – Não o fazendo, o cedente violou um dever de conduta previsto no programa genérico do contrato, bem como constituiu-se na obrigação de ressarcimento do património do cessionário, nos termos do disposto nos artºs 798º e 1111º nº2 CCiv.
Dispositivo (artº 202º nº1 da Constituição da República):
Julgam-se parcialmente procedentes, por provados, os recursos interpostos e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida na parte em que absolveu o Autor, na íntegra, do pedido reconvencional, julgando-se agora parcialmente procedente tal pedido, em consequência, condenando-se o Reconvindo a reparar por si ou à sua custa os defeitos indicados nos artºs 14º e 16º da Contestação, e ainda a indemnizar o Reconvinte pelos prejuízos que tais defeitos lhe causam e causaram na exploração do estabelecimento, indemnização essa a determinar em liquidação de sentença.
No mais, confirma-se a douta sentença recorrida.
Custas de ambos os recursos pelos respectivos Apelantes e pelo Apelado, na proporção de metade.
Porto, 25/II/2014
Vieira e Cunha
Maria Eiró
João Proença