Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1337/16.2T8AVR.P1 |  |
LOCAÇÃO
ACÇÃO POSSESSÓRIA
PRÉDIO CONTÍGUO
DESCRIÇÃO PREDIAL
II - O locatário exerce os seus poderes de gozo temporários sobre a coisa locada em nome de outrem, ao menos no que respeita ao direito real de que emerge ou em que se funda a sua posição jurídica de locatário, só passando a ser possuidor em nome próprio se proceder à inversão do título de posse (artigo 1265º do Código Civil) ou se beneficiar da denominada traditio brevi manu.
III - Por força do estatuto locatício, se for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, o locatário pode fazer uso das ações possessórias, mesmo contra o locador.
IV - Os poderes de gozo da coisa de que o locatário beneficia delimitam-se em função do título que lhe conferem esses poderes, ou seja, o contrato de arrendamento.
V - No exercício da liberdade contratual, nada obsta a que num mesmo contrato de arrendamento de um certo prédio o senhorio inclua parte de outro prédio de que também é dono e que seja contíguo, dando-os de arrendamento a um inquilino.
VI - A celebração de um contrato de arrendamento abarcando a totalidade de um prédio e parte de um prédio contíguo não basta para concluir que por esta via o senhorio pretende alterar a composição dos prédios de que é dono e que se conforme com essa alteração em consequência do gozo ao longo de mais de vinte anos exercido pelo locatário ao abrigo desse contrato de arrendamento.
VII - As descrições prediais não são suscetíveis de cancelamento (artigo 87º, nº 1, do Código do Registo Predial), podendo ser inutilizadas nos casos de duplicação de descrições (artigo 86º do Código do Registo Predial) e ainda nos casos constantes do nº 2 do artigo 87º do Código do Registo Predial.
VIII - Por identidade de razão com o previsto para a descrição, os averbamentos à descrição também não são passíveis de cancelamento.
Sumário do acórdão proferido no processo nº 1337/16.2T8AVR.P1 elaborado pelo seu relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:
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Acordam os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:
1. Relatório[1]
Em 19 de abril de 2016, na Unidade Central Cível de Aveiro, Comarca de Aveiro, AA instaurou acção declarativa sob forma de processo comum contra BB e CC pedindo a condenação dos réus a:
1. Realizarem as obras necessárias à colocação da situação original do seu prédio nomeadamente obrigando-os judicialmente a baixar a altura da sua parede lateral confinante com a viela para aquela que ali sempre existira por forma a não ferir a servidão de vistas do autor e a eliminar a janela que ali pretenderam ver ilegalmente aberta;
2. Diminuir a largura do seu beirado para aquela que sempre ali existiu face ao prédio do autor para a legalmente exigida;
3. Proceder à retirada da cobertura que pretenderam fazer na viela por forma a restaurar a situação original da mesma;
4. Recolocar ali o telheiro que existia e que decidiram por sua única e exclusiva culpa eliminar sem qualquer consentimento ou conhecimento prévio do autor, reparando a parede deste e os canos que culposamente lhe danificaram;
5. Eliminar do mesmo espaço toda e qualquer estrutura de ferro que ali inadvertidamente colocaram ao longo de toda a sua extensão para que naquele local se possa voltar a circular sem qualquer impedimento estrutural;
6. Proceder à limpeza da viela de todos os detritos de obra que ao longo destes últimos meses ali têm colocado, impedindo assim o autor de ali circular;
7. Reconhecerem o direito de propriedade do autor sobre a referida viela e armazém através da sua constituição por usucapião por se verificarem todos os legais requisitos para tal, sem prejuízo de ser decretada a constituição a favor dos réus de uma servidão legal de passagem no espaço compreendido pela viela;
8. Ao pagamento ao autor da quantia de €3.568,74, e à indemnização de €4.000,00 pelos danos morais que lhe causaram por sua culpa exclusiva, tudo com juros legais a partir da citação e até integral pagamento.
Para substanciar as suas pretensões o autor alegou, em síntese, que é dono de um prédio urbano sito na Calçada ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., sob o nº ... e inscrito na matriz sob o artigo ...; por seu turno os réus são donos de um outro prédio urbano, sito no mesmo local, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., sob o nº ... e inscrito na matriz sob o artigo ...; ambos os prédios foram adquiridos pelo autor em 23 de novembro de 2013 e em 27 de fevereiro de 2014 o autor vendeu aos réus o prédio sito na Calçada ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., sob o nº ... e inscrito na matriz sob o artigo ...; desde 17 de junho de 2013, o autor era arrendatário do prédio que ainda hoje lhe pertence; os referidos prédios confrontam lateralmente entre si através de um beco privado/viela, tendo ambos os proprietários acesso aos respetivos prédios não só pela via pública como por portas existentes no referido beco; o autor apenas vendeu aos réus 75 m2 de terreno, correspondente à zona de implantação do seu prédio, tendo estes apenas o direito a uma mera servidão de passagem sobre a dita viela; o prédio do autor tem estado sempre afeto ao comércio/estabelecimento de restauração e bar, desde há mais de 60 anos, e a viela sempre serviu os interesses desse prédio, permitindo ainda o acesso a uma zona de armazém, sita no enfiamento da propriedade do autor e imediatamente por baixo do terraço existente no primeiro andar do imóvel em questão; nesse armazém sempre foram guardados todos os suprimentos necessários ao bom funcionamento do estabelecimento comercial A...; após adquirirem o prédio que hoje lhes pertence, os réus começaram a encetar obras nesse prédio; assim, alteraram a queda original das águas do telhado que deixou de ter duas quedas de água para ter apenas uma, totalmente inclinada para a referida viela; estenderam o seu beiral por forma a cobrir toda a viela, fazendo com que as águas começassem a cair diretamente na parede do prédio do autor; numa fase posterior decidiram colocar em todo o referido beiral uma caleira (estrutura que em vários locais bate na parede do imóvel do autor), sendo que as águas que atualmente são recolhidas caem para a via pública através de canos de escoamento, chegando a fazer buracos na calçada portuguesa; os réus colocaram o escoamento da sua caleira a correr livremente para cima de uma placa de betão sita no início da entrada da via pública para a viela, local que aloja vária estruturas elétricas; atualmente, este escoamento encontra-se a ser feito por intermédio de um cano que, encostado à parede dos réus e colocado no espaço que medeia entre esta e a placa de betão, deixa as águas recolhidas caírem livremente para o chão da viela e provocam danos na estrutura de betão; o autor viu-se obrigado a mudar o seu quadro elétrico para o interior do estabelecimento; os réus destruíram um telheiro que o autor tinha na sua viela, danificando a parede deste; os réus fizeram assentar o novo telhado, que antes assentava na própria estrutura do imóvel, numa estrutura de vários pilares de ferro fixos no chão de toda a viela, impedindo o livre acesso ao armazém do autor e a livre circulação deste na viela; os réus decidiram ainda subir o telhado e, aproveitando esse acréscimo em altura, procederam à abertura de uma janela virada para a viela, o que afeta as vistas do autor; todas estas obras foram levadas a cabo sem licenciamento camarário; os réus procederam ainda à tapagem da caixa de esgotos do autor e que se encontra situada na viela.
Citados, os réus contestaram impugnando a generalidade da factualidade alegada pelo autor na petição inicial, pugnando pela improcedência da ação e deduziram reconvenção, pedindo que se declare que são donos e legítimos possuidores do pátio (que o autor chama de viela) e do armazém que o autor invoca que lhe pertencem e, em consequência, pedem igualmente o cancelamento da correção que o autor promoveu da descrição no registo predial do prédio que atualmente lhe pertence).
Na contestação-reconvenção os réus alegaram que o prédio do autor e o prédio deles resultaram da desanexação do prédio descrito na Conservatória de Registo Predial de Aveiro sob o n.º ... do Livro ...; esse prédio mãe foi vendido a DD em 03 de abril de 1915, sendo constituído por um prédio de casas altas de habitação com quintal contíguo e mais pertenças; em 16 de fevereiro de 1924 o referido DD e mulher venderam parte desse prédio a EE, isto é venderam «metade de um terreno sito na Avenida ... [atual Calçada ...], da ..., desta Comarca, cujo terreno mede de largura pelo nascente, na frente da Avenida, cinco metros e setenta e dois centímetros, com egual largura no fundo ao poente e com vinte metros e meio de comprimento de nascente a poente, confrontando assim pelo norte e poente com eles, vendedores (restante metade do terreno) sul com terreno de FF e nascente com a Avenida ... [atual Calçada ...]; esse prédio desanexado do primitivo e a edificação nele implantada ficaram descritos com o n.º ... como «Um bocado de terreno onde se acha construído um assento de casas de primeiro andar, e um pequeno pateo, sito na Avenida ... [atualmente, Calçada ...], da vila e freguesia .... «Este bocado mede de largura pelo nascente na frente da Avenida, 5,m72, com egual largura no fundo ao poente e com 20,m5 de comprimento de nascente a poente, e parte do norte e poente com DD, do sul com FF e do nascente com aquela Avenida .... Este prédio corresponde a parte do prédio n.º ... já descrito a fls 50 do livro ... e dele foi desanexado»; esse prédio, assim perfeitamente definido e delimitado, foi posteriormente transmitido aos sucessores do comprador EE e por estes ao autor; após as referidas e documentadas desanexação e venda do prédio urbano que hoje é pertença do autor, foi efetuada no remanescente do prédio descrito sob o n.º ... nova desanexação, sendo que o novo prédio com o n.º ... passou a descrever-se como “Um assento de casas de habitação e pertenças das quais faz parte um pequeno bocado de quintal sito na Avenida ... [atualmente, Calçada ...] da vila e freguesia ....
(…) As casas e respectivo pateo medem de comprimento de nascente para poente 21,m82 e o pequeno quintal fica junto, pelo poente da casa e compreende toda a largura da mesma casa e mede de comprido tanto pelo norte como pelo sul 6,m42, que se contam das traseiras da casa de EE para o poente. Confronta do norte com herdeiros de GG, do sul com EE, do nascente com a Avenida ... e do Poente com DD”; esse prédio viria a ser vendido a 12 de setembro de 1933 pelo dito DD também ao mesmo EE; este prédio foi posterior e sucessivamente transmitido aos herdeiros do referido EE, até que ingressou na titularidade dos réus; assim, o prédio que hoje é pertença do autor ficou enlaçado pelo Norte e pelo Poente pelo prédio dos réus; o que é descrito como “páteo” corresponde à referida viela fazendo a entrada do pátio parte da frente nascente da casa dos réus, o que é patente no aspeto da fachada de ambos os prédios; de igual forma o armazém faz parte do prédio dos réus; não existe qualquer servidão nem de vistas nem de passagem até porque os prédios pertenciam ao mesmo dono e só podem constituir-se servidões sobre prédios de donos distintos; no que respeita ao atual prédio descrito com o n.º ..., o autor nunca o pretendeu adquirir para si, intervindo naquela escritura e no contrato-promessa que a precedeu em representação dos réus, embora sem poderes formais; assim, o autor não pode invocar nem beneficiar de qualquer servidão por destinação de pai de família; o prédio adquirido pelos réus era o mais valioso, porque também maior e com mais pertenças, tendo sido significativamente mais caro, tendo autor e réus consciência disso; as obras feitas pelos réus estão licenciadas; a zona do prédio dos réus que o autor chama armazém era usado pelo dono da Padaria instalada no prédio que hoje pertence aos réus para aí guardar a farinha; esta Padaria viria a ser substituída por uma Drogaria e passou o dito armazém a ser utilizado para guarda dos produtos dessa Drogaria; o pátio, que o autor chama de viela era utilizado para colocar os mais diversos materiais, tendo sido alvo de modificações ao longo dos tempos; com a morte do dono dos prédios, o seu filho e herdeiro passou a aligeirar a vigilância que fazia dos mesmos, passando os inquilinos a fazer modificações sem conhecimento do proprietário, modificações que agora o autor invoca para sustentar o seu direito sobre a viela e sobre o armazém.
O autor replicou impugnando os factos alegados pelos réus em sede de reconvenção e reiterando quanto havia alegado na petição inicial, concluindo pela total improcedência da reconvenção.
O autor foi convidado a concretizar as áreas da viela e do armazém de que pretende ser reconhecido como proprietário.
Em resposta ao convite que lhe foi endereçado, após uma prorrogação do prazo para o efeito, o autor veio alegar que a “viela” apresenta uma área de 28 m2 e o “armazém” tem uma área de 14.80 m2, sendo que a sua entrada faz uma pequena reentrância face à viela com a área de 5.20 m2 e que fica imediatamente por baixo da placa de betão do prédio do autor que sustenta o seu primeiro andar; a “viela” confronta de Nascente com a Calçada ..., do Poente com HH, do Norte com o prédio dos réus, e do Sul com o prédio do autor, confrontando o “armazém” de Nascente com o prédio do autor, do Poente e do Norte com HH e do Sul com o prédio de II.
Os réus impugnaram o aperfeiçoamento da petição inicial efetuado pelo autor.
Após o registo da ação e da reconvenção, realizou-se audiência prévia com inspeção judicial, sendo feito registo fotográfico do que foi observado e lavrando-se o pertinente auto[2], requerendo as partes a realização de perícia colegial a fim de facilitar a enunciação dos temas da prova e a subsequente produção de prova, pretensão que foi deferida.
Realizou-se a perícia colegial, tendo os réus reclamado do laudo apresentado, reclamação que foi conhecida pelos Senhores Peritos.
Em 26 de janeiro de 2021, indeferiu-se arguição de nulidade por alegada alteração ilegal do pedido por parte do autor em resposta a solicitação da Conservatória do Registo Predial de Ílhavo e em ordem a proceder ao registo da ação, fixou-se o valor da causa no montante de €133.398,74, dispensou-se a realização de audiência prévia, proferiu-se despacho saneador tabelar, admitiu-se a reconvenção deduzida pelos réus, identificou-se o objeto do litígio, enunciaram-se os temas da prova e proferiu-se decisão sobre os requerimentos probatórios das partes.
O Instituto de Segurança Social, I.P. veio informar ter sido concedido ao autor apoio judiciário na modalidade de dispensa de pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo.
A audiência final realizou-se em três sessões e em 06 de abril de 2022, foi proferida sentença[3] que terminou com o dispositivo que na parte pertinente ao conhecimento do objeto do recurso se reproduz de seguida:
“A) Julga-se a acção parcialmente procedente por provada e, em consequência, reconhece-se que o armazém descrito no ponto 35 dos factos provados integra o prédio descrito no ponto 1 dos factos provados improcedendo, no mais, a acção
B) Julga-se a reconvenção parcialmente procedente por provada e, em consequência, reconhece-se que o pátio/viela referido no ponto 34 dos factos provados integra o prédio descrito no ponto 2 dos factos provados improcedendo, no mais, a reconvenção.”
Em 30 de maio de 2022, inconformados com a sentença cujo dispositivo precede, BB e CC interpuseram recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
“I. Da reapreciação dos depoimentos gravados discriminados supra nos pontos 4.1. a 4.6. das precedentes alegações, e conforme excertos dos mesmos anteriormente transcritos, os factos 33, 41 e 47 dos Factos Provados e as alíneas c), j) e w) do elenco dos Factos Não Provados resulta que a Douta Decisão de Facto, naqueles concretos pontos, deve ser alterada nos termos descritos supra nos pontos 6.1. a 6.4. das precedentes alegações, que nessa parte e por economia se dão por reproduzidas,
II. Por consequência e por via dessa alteração da Douta Decisão de Facto se alterando a Douta Decisão de Direito, julgando-se procedente na sua totalidade o pedido reconvencional;
- mesmo que assim não se entenda, o mesmo deverá ser decidido, porquanto, dos Autos resulta que
III. O Autor nunca quis adquirir aos anteriores titulares de ambos os prédios (o falecido EE e seus sucessores) o imóvel que hoje é dos Réus/Apelantes, mas, apenas e exclusivamente, o prédio onde funcionava o “A...”, tendo intervindo na escritura celebrada com aqueles apenas na qualidade de adquirente para os Réus do prédio que hoje lhes pertence, e exclusivamente no interesse destes, como seu mandatário sem representação;
IV. Assim, os Réus adquiriram aos seus anteriores titulares o prédio que hoje lhes pertence na mesma data e no mesmo momento e simultaneamente com o Autor quando este adquiriu para si o prédio do “A...”.
V. Os Réus nada adquiriram ao Autor e este nada lhes vendeu, pois nunca quis adquirir nem adquiriu o imóvel que hoje é dos Réus e que estes adquiriram directamente aos anteriores titulares de ambos os imóveis.
VI. Deste modo, é inteiramente verdade que, como se reconhece na Douta Sentença recorrida, o prédio que hoje pertence aos Réus é composto e integra o armazém ajuizado nestes Autos, como, aliás, resulta dos títulos de aquisição dos prédios pelos anteriores titulares, cujo conteúdo, incluindo as descrições das partes que os compõem, medidas e localização exactas e pormenorizadas de cada um dos prédios são as que estão conformes com os títulos de aquisição dos mesmos pelos seus anteriores titulares e que foram levadas às respectivas descrições registrais, conforme, aliás, os documentos constantes dos Autos.
VII. Entretanto, os prédios foram arrendados e vários inquilinos e utilizados, além de vários inquilinos, por vários adquirentes, por trespasse, dos negócios ali instalados.
VIII. Por via de tais contratos, os utilizadores dos prédios nunca foram seus possuidores, mas apenas seus meros detentores e por força de contratos meramente obrigacionais, que não conferiram aos arrendatários e seus sucessores qualquer direito real sobre os prédios,
IX. Mas, tão só, o direito à sua utilização para os fins dos contratos que celebraram com os senhorios, direitos esses meramente obrigacionais, apesar de externamente e na aparência serem semelhantes aos direitos pertencentes aos respectivos titulares;
X. Apenas nessa medida, nesse enquadramento e com esses limites, podem os inquilinos ser considerados como representantes dos senhorios, mas não para praticarem actos contra eles ou alterando as coisas deles, ou os seus direitos dominiais, mas perante os terceiros em geral,
XI. Demonstrando que não há qualquer interrupção da posse e exercício dos direitos dominiais dos senhorios.
XII. Seja como fôr, os inquilinos não praticam nem estão investidos no exercício de quaisquer direitos dominiais.
XIII. Assim, os inquilinos não adquirem para os senhorios quaisquer direitos dominiais sobre o objecto do arrendament, pois os senhorios já têm todos esses direitos e isso seria um absoluto contrasenso,
XIV. Nem cabe nos poderes dos inquilinos de representação dos senhorios adquirir para estes, por usucapião, aquilo que estes já têm e que deram de arrendamento aos inquilinos,
XV. Designadamente, a zona designada nestes Autos como armazém, que os senhorios já tinham, como sempre tiveram, e que, em conformidade com os títulos documentados, sempre pertenceu e continua a pertencer ao prédio que hoje é dos Réus,
XVI. Sendo irrelevante, embora legal e constituindo prática corrente, o arrendamento parcial de prédios a vários inquilinos diferentes, ou de partes de prédios distintos, mas do mesmo dono, a favor de um mesmo inquilino, pois se trata de disposições e tratos meramente obrigacionais sem qualquer significado ou relevância real, designadamente, para efeitos de aquisição dessas diferentes partes de prédios por usucapião a favor de quem já é seu dono.
XVII. Os inquilinos são titulares e exercitam direitos meramente obrigacionais, sem qualquer expressão dominial e, exclusivamente nesse âmbito, são representantes, como meros detentores, dos senhorios, mas não lhes sendo dessa forma conferidos poderes para adquirir em para os senhorios o que quer que seja por usucapião,
XVIII. Para o que não têm animus nem poderes de representação, designadamente (o que é totalmente insólito) para adquirir para os senhorios aquilo de que eles já são donos.
XIX. A aquisição por usucapião só pode ter lugar sobre bens que não pertençam ao usucapiente, não podendo ter por objecto bens de que o usucapiente já seja titular.
XX. Assim, na douta Sentença recorrida violou-se o disposto nos Artigos 1252.º, 1253.º e 1287.º do CCivil,
XXI. Porquanto a representação em que são investidos os inquilinos na sequência de contrato de arrendamento tem natureza meramente obrigacional e limitada ao direito de os inquilinos, como meros detentores, fruírem das utilidades contratadas, não investindo os inquilinos no direito (ou dever) de andarem a adquirir para os senhorios partes que já lhes pertencem de imóveis de que já são donos, e
XXII. Por outro lado, o usucapiente, por si ou por mandatário só pode adquirir aquilo que não tem e, nunca, aquilo que já lhe pertence, pois isso seria um verdadeiro contrasenso.
XXIII. A situação representada na douta Sentença recorrida, ao contrário e muito diferentemente do que nela se afirma, não é a aquisição pelo senhorio e por usucapião da parte de um imóvel que já lhe pertencia - mas a alteração de composição de prédios pertencentes ao mesmo dono, o que, obviamente, não pode fazer-se por usucapião, mas por acto dispositivo de alteração dos títulos anteriores,
XXIV. O que nunca foi feito, por isso se mantendo, de acordo com o respectivo título e como se reconhece na douta Sentença recorrida a composição do prédio dos Réus, tal como originariamente, incluindo o armazém discutido nestes Autos.
XXV. Acresce que, como documentado e provado, o Autor nunca transmitiu nada aos Réus nem estes lhe adquiriram nada, sendo irrelevantes e ilegítimas as alterações promovidas pelo Autor nas descrições matricial e registral do prédio dos Réus, uma vez que este nunca lhe pertenceu, limitando-se o Autor a intervir na respectiva escritura de aquisição a favor dos Réus como representante destes.”
AA contra-alegou pugnando pela total improcedência do recurso interposto pelos réus.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e no efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos dos restantes membros do coletivo, cumpre agora apreciar e decidir.
2. Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelos recorrentes nas conclusões das suas alegações (artigos 635º, nºs 3 e 4 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil), por ordem lógica e sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil
2.1 Da reapreciação dos pontos 33, 41 e 47 dos factos provados e das alíneas c), j) e w) dos factos não provados;
2.2 Da impossibilidade de por via da usucapião alterar a composição de dois prédios contíguos ambos da titularidade da pessoa a favor de quem opera e por efeito de atos praticados por arrendatários.
3. Fundamentos
3.1 Da reapreciação dos pontos 33, 41 e 47 dos factos provados e das alíneas c), j) e w) dos factos não provados
Os recorrentes requerem a reapreciação dos 33, 41 e 47 dos factos provados e das alíneas c), j) e w) dos factos não provados, pretendendo que os factos provados por si impugnados sejam julgados provados nos termos que indicam[4] e que a factualidade não provada que impugnam seja julgada provada.
Para tanto apoiam-se nos depoimentos das testemunhas JJ, KK, LL, MM, NN e OO nos segmentos que destacam localizando-os temporalmente e transcrevendo-os.
Os pontos de factos impugnados têm o seguinte teor:
- Essa padaria deixou de ser explorada, em 1964/1965, passando o prédio a ser explorado como estabelecimento de drogaria, no final dos anos 60 do século passado (ponto 33 dos factos provados);
- O armazém referido em 35 e 36 [[5]] era usado até 1964/1965 para armazenar a farinha usada pela Padaria B..., em quantidade e em local arejado (ponto 41 dos factos provados);
- Desde os finais dos anos 60 do século passado que no armazém referido em 35 eram guardados bens necessários ao bom funcionamento do estabelecimento comercial A..., a saber, grades de bebidas, material de esplanada, cadeiras, mesas, caixas de loiça suplementar, entre outros (ponto 47 dos factos provados);
- O prédio que hoje é pertença do autor fique enlaçado pelo Norte e pelo Poente pelo prédio dos réus (alínea c) dos factos não provados);
- A partir da altura referida em 46 [[6]] os inquilinos passassem a fazer modificações por seu livre alvedrio e no inteiro desconhecimento do proprietário (alínea j) dos factos não provados);
- O referido em 47, 48 e 49 fosse feito [[7]], por mera cortesia dos diversos proprietários da drogaria (alínea w) dos factos não provados).
A motivação do tribunal recorrido relativamente aos pontos de facto impugnados foi a seguinte:
“No que se refere aos pontos 32 e 33 dos factos provados baseou-se a convicção do tribunal no depoimento das testemunhas, MM, NN e OO, todos três filhos do dono da pastelaria B... e que a explorou desde 1951 a 1964/65, segundo estes depoimentos. Segundo foi por eles dito o pai já adquiriu a padaria a um anterior proprietário, de nome PP
A testemunha JJ, nascido em 1959 afirmou que frequentou a drogaria instalada no local da anterior padaria, quando tinha 9/10 anos. Explicou que sempre gostou de pesca e, por isso, era amigo do dono da drogaria, QQ que consertava canas de pescas e que foi quem lhe ofereceu a sua primeira cana.
No que se refere aos pontos 41 a 45 dos factos provados foram sobretudo relevantes os depoimentos das testemunhas, MM, NN e OO, todos três filhos do dono da pastelaria B... e que a explorou desde 1951 a 1964/65, como já foi referido.
Explicaram que, nessa altura, o prédio que hoje é do Autor só tinha acesso à primeira parte da viela. De facto, logo após a porta referida no ponto 39, havia uma porta a meio da viela que a fechava para poente, sendo que, a partir dessa porta para poente, só os arrendatários do prédio hoje pertencente aos Réus e donos da padaria tinham acesso à viela. A ela não tinha acesso nem o dono do prédio EE, nem a pessoa que pouco tempo depois começou a explorar o A... – QQ.
Depois dessa porta desenvolviam-se várias construções todas pertencentes à padaria – cave onde guardavam lenha, zona do forno, casa de banho e armazém onde guardavam a farinha, armazém situado numa parte mais larga (e que corresponde ao armazém que hoje se discute como resultou da explicação dada por estas testemunhas quando confrontadas com o documento n.º 7 junto com a contestação junto a fls 599 dos autos e também com o documento constante de fls. 602) e ainda uma outra porta situada num arco.
Note-se que a dobradiça da primeira porta ainda é visível na fotografia de fls. 737 738, 739, 740, 743 e 744 (fotografias 14, 15, 16, 17, 20 e 21 feitas na inspecção ao local). Também o arco onde existiria a terceira porta é visível nas fotografias de fls. 753, 754, 755 (fotografias 30, 31 e 32 feitas na inspecção ao local.
Foi ainda relevante o relatório pericial, nomeadamente na resposta aos quesitos 19 a 24 formulados pelos Réus.
No que se refere ao ponto 46 dos factos provados depuseram também as anteriores testemunhas, referindo que o dono de ambos os prédios residia no 1º andar do prédio onde estava instalado o A....
A testemunha KK referiu que, quando explorava o A... o dono do prédio, intitulado EE, filho do anterior proprietário, só lá ia receber a renda e não entrava dentro dos prédios nem controlava o que aí se passava.
No entanto, tal não implica que as modificações na viela/pátio fossem feitas sem sua autorização, sendo que, sobre essa falta de autorização – pontos j), n), o) e v) dos factos não provados, não incidiu qualquer prova, não se fazendo também qualquer prova sobre quem construiu a fossa.
No que se refere aos pontos 47, 48 e 50 dos factos provados e w) dos factos não provados foram sobretudo relevantes os depoimentos das testemunhas LL e KK.
O primeiro é filho da pessoa que explorou o A... desde 1967 a 1985, o sub-arrendou de 1985 a 1992 e que em 1992 o trespassou a KK.
Esta testemunha explorou o Bar de 1992 a 1997.
A testemunha LL explicou que, na altura em que o pai explorava o Bar, no prédio hoje pertencente aos Réus existia uma drogaria explorada pelo QQ (que de início explorou também o A...).
No entanto, o armazém era usado pelo Bar para aí guardar as louças e mobiliário que alugavam para a realização de casamentos.
O QQ guardava, na parte exterior do armazém, que era coberta, sacos de cal, mas com autorização do pai dele.
A viela era usada também pelo pai que aí colocava as grades e assava comida. A meio da viela havia uma porta de fole mas que estava aberta. Sempre tiveram livre acesso a toda a viela.
A testemunha KK também explicou que, embora nunca lhe tivessem dito, expressamente, que o armazém pertencia ao bar, nunca questionou essa pertença e disso estando convencido, usando o armazém para colocar carvão, ou utensílios velhos.
Foi, aliás, questionado pela dona da drogaria, perguntando-lhe se podia lá colocar uns sacos de cal, ao que ele anuiu.
Não se lembra de existir qualquer porta intermédia na viela, viela que era usada quer pela drogaria, quer pelo bar.
Ele usava o lado do bar para colocar vasilhame.
(…)
No que se refere aos factos não provados, para além dos concretos pontos já analisados, há a referir que:
Quantos aos pontos a) a c) dos factos não provados, o que os documentos juntos pelos Réus provam é que na altura da venda dos antigos prédios ..., que está na origem do prédio hoje pertencente ao Autor, e ..., que está na origem do prédio hoje pertencente aos Réus, a EE, em 1924 e 1933, esses prédios tinham a descrição aí referida.
Não comprovam que hoje esses prédios tenham a mesma composição.”
Cumpre apreciar e decidir.
Procedeu-se ao exame da prova documental e pericial relevada pelo tribunal recorrido para fundamentar as respostas impugnadas, nomeadamente a planta oferecida como documento nº 10 (identificada como anexo 7 no requerimento dos réus de 16 de junho de 2016, a folhas 605 do processo físico) pelos réus com a sua contestação e junta a folhas 599 do processo físico[8], a planta junta a folhas 602 do processo físico[9], as fotografias nºs 14 a 17 e 20 e 21 e 30 a 32, todas tiradas aquando da inspeção judicial ao local em 16 de novembro de 2017 e juntas ao processo físico de folhas 737 a 740, 743 e 744 e 753 a 755, o relatório pericial junto de folhas 873 a 890 verso[10] e procedeu-se à audição da prova pessoal produzida nas diversas sessões da audiência final.
Sublinhe-se que nem sempre a gravação permite a perceção precisa do que estava sendo declarado já que várias testemunhas se deslocaram junto da Sra. Juíza que presidiu à audiência final a fim de serem confrontadas com fotografias e plantas e nem sempre houve o cuidado de identificar os elementos com que eram confrontadas e, especialmente, o cuidado de referenciar o que os depoentes iam indicando nesses elementos. Ainda assim, tendo em conta o objeto da reapreciação requerida pelos recorrentes, afigura-se-nos que este tribunal de recurso mediante a gravação da prova pessoal produzida nas três sessões da audiência final e toda a prova documental e pericial produzida nestes autos teve acesso aos elementos necessários e suficientes para conhecer dessa pretensão recursória.
Antes de respondermos à matéria de facto impugnada, façamos um breve resumo dos depoimentos testemunhais relevantes para a reapreciação dos pontos de facto impugnados pelos réus[11].
JJ, declarou ser amigo do autor e conhecer os réus, tendo nascido em .../.../1959, sendo um “aficionado” da pesca e, nessa qualidade, frequentador da Drogaria C..., explorada pelo Sr. QQ e que lhe ofereceu a sua primeira cana de pesca, segundo crê em 1968, quando completou a quarta classe. Referiu que o Sr. QQ o advertia para não ocupar o lado da viela oposto à drogaria porque não lhe pertencia, só tendo ao fundo dessa viela uma casa de banho. Declarou ainda que o Sr. QQ dizia que o armazém situado no fundo da viela, do lado esquerdo, para quem entra na viela, era do café A..., estabelecimento que pensa vir do Sr. QQ, não se recordando deste explorar esse estabelecimento. Referiu não se recordar de qualquer padaria no local.
KK, nascido em 1970[12], amigo de infância do autor e dos réus, tendo explorado o A... durante cerca de cinco anos e com início em 1992, estabelecimento que adquiriu por trespasse. Declarou que o armazém sito ao fundo da viela e do mesmo lado do seu estabelecimento era usado para depositar mobiliário usado, grades e outro material do bar e que o dono da drogaria ao lado, que, sob sugestão da Sra. Advogada do autor, identificou como o Sr. RR, também colocava coisas nesse armazém pedindo-lhe autorização para tanto. Declarou que não sabia de quem era a viela. A instâncias do Sr. Advogado dos réus referiu que a forma de utilização do armazém não lhe foi transmitida pelo dono do imóvel, que isso era intrínseco ao negócio e que o mesmo estava ocupado como se fosse pertença do Bar. O senhorio nunca o viu colocar coisas no armazém nem viu o mesmo na viela ou a vistoriar a viela.
LL, nascido em 1961, filho de SS que em 1967 adquiriu o estabelecimento A... ao QQ e que manteve a sua exploração até 1985, tendo depois cedido a sua exploração e trespassando mais tarde ao “D...”. Declarou que guardavam o mobiliário do Café no armazém sito ao fundo da viela e que o Sr. QQ da drogaria sita ao lado pediu para guardar no armazém uns “bidons” de cal e guardava amoníaco debaixo de umas escadas existentes na viela, do lado da drogaria. Declarou que a viela era dos dois estabelecimentos, o Café Bar e a Drogaria, e que ambos se serviam da mesma. Referiu que em 1967 a padaria não existia já e que o uso do armazém estava definido pelo dono dos dois prédios.
MM, nascida em 1945, referiu ser filha de um padeiro que em 1953, mediante trespasse, ocupou o espaço afeto ao fabrico e comercialização de pão contíguo ao A... e que nessa data ainda não existia, concluindo que esse espaço da Padaria é hoje o da titularidade dos réus nestes autos, ocupação que perdurou até 1965. Havia um armazém coberto onde era guardada a farinha e que ficava no seguimento da casa do senhorio, o Sr. EE, imóvel onde se instalou o A.... Depois do encerramento da Padaria ainda funcionou nesse espaço um depósito de pão destinado exclusivamente à venda de pão, não procedendo já ao seu fabrico. Na zona que era afeta a Padaria foi mais tarde aberta uma Drogaria, identificando, sob indução da Sra. Advogada do autor, o Sr. QQ como titular do A... e bem assim da Drogaria contígua. Enquanto lá funcionou a Padaria, o A... não usava qualquer parcela da viela que ficava fechada mediante uma porta sita logo a seguir à porta interior que dava acesso ao A..., nomeadamente o armazém em que eram guardadas as farinhas. Desconhece se o senhorio vigiava os arrendados.
NN, irmã da testemunha MM, nascida em 1947 (23 de fevereiro de 1947), declarou que os pais vieram há setenta anos para explorar a Padaria que funcionou no imóvel hoje da titularidade dos réus e que aí permaneceu até aos seus vinte anos, declarando mais tarde que à volta dos seus vinte anos já não andava por ali, tendo ido para o Colégio .... Declarou que havia duas casas do mesmo dono, o Sr. EE, contíguas, vivendo o senhorio numa casa alta e estando instalada na casa ao lado a Padaria. Entre as duas casas havia um corredor, em parte acessível a ambas as casas e a partir de certa altura apenas acessível aos ocupantes da Padaria, pois que existia uma porta a fechar esse espaço. Havia um espaço no fim do corredor onde se localizava um armazém destinado à recolha de farinha. Se calhar a casa do senhorio chegava até ao armazém. Declarou que seu pai faleceu em 1971 e que a “E...” ficou com o balcão em que funcionava a Padaria algum tempo depois da morte de seu pai. O fabrico do pão terminou a certa altura, passando a estar centralizada numas instalações da “E...” ficando a funcionar um balcão de venda de pão no local onde anteriormente funcionava a Padaria. A fábrica de pão da E... começou a funcionar no dia seguinte ao casamento de sua irmã, o que situou em data anterior a 1970. O senhorio não tinha chave da porta que a dada altura vedava o acesso a parte do corredor, espaço que estava exclusivamente afeto à Padaria, nomeadamente o armazém onde era guardada a farinha.
OO, irmão das testemunhas MM e NN, nascido em dezembro de 1949, declarou que mais ou menos em 1951 os pais foram explorar a Padaria que ficava contígua ao imóvel hoje da titularidade do autor. Seu pai adquiriu a Padaria nova a um Sr. de nome PP. Quer o imóvel onde funcionava a Padaria, quer a casa contígua onde habitava o senhorio eram propriedade deste, o Sr. EE. Existia um corredor entre as duas casas a que chamavam pátio a que tinham acesso ambas as casas no comprimento de seis a sete metros e que depois disso estava vedado com uma porta que tem impressão que só se abria do lado de dentro e por quem tivesse acesso à Padaria. Encostado à casa onde morava o senhorio havia um armazém onde eram guardadas as farinhas destinadas ao fabrico do pão. A instâncias da Sra. Advogada do autor declarou que mais ou menos em 1964/1965, seu pai deixou de explorar a Padaria e que depois disso funcionou ali um balcão de venda de pão. Declarou ainda que sua irmã NN não tem um conhecimento tão preciso dos factos porque fazia mais a lida da casa e não trabalhava na Padaria tanto como a testemunha e a irmã MM.
Que dizer?
No que respeita aos pontos 33 41 e 47 dos factos provados, a prova pessoal produzida em audiência e de que antes se deu notícia sucinta não dá suporte às respostas pretendidas pelos recorrentes e, pelo contrário, conforta amplamente as respostas dadas pelo tribunal recorrido.
Na realidade, descontando o depoimento da testemunha NN, menos relevante pelas razões indicadas por seu irmão e antes referidas, toda a prova pessoal antes resumida convergiu no sentido de a Padaria ter deixado de funcionar no imóvel nos meados dos anos sessenta e de ainda no final dos anos sessenta ter passado a funcionar uma Drogaria no espaço anteriormente ocupado pela Padaria.
Neste contexto, as alterações pretendidas pelos recorrentes aos pontos 33, 41 e 47 dos factos provados não têm qualquer suporte probatório, pelo que improcedem as pretensões dos recorrentes de alteração dos referidos pontos de facto.
Debrucemo-nos agora sobre a pretensão dos recorrentes de que as alíneas c), j) e w) dos factos não provados sejam julgadas provadas.
A alínea c) dos factos não provados e que os recorrentes pretendem seja dada como provada padece de alguma falta de precisão e de rigor fáctico pois que se “enlace” é um termo adequado no quadro de uma relação amorosa, não parece o termo mais feliz para retratar a confinância de prédios entre si a norte e poente do prédio ora da titularidade do autor e especialmente quando nem sequer se definem espacialmente e de modo concreto em que termos e em que extensão se dá esse “enlace”.
No que respeita ao conteúdo útil desta alínea dos factos não provados a única prova segura produzida é a documental, referente à constituição dos prédios ora do autor e dos réus e da qual resulta, inequivocamente, que o prédio hoje pertença do autor, na data da sua constituição, confrontava do norte e poente com o prédio hoje pertença dos réus.
Na verdade, atentando no teor das escrituras públicas de 16 de fevereiro de 1924 e de 12 de setembro de 1933 extratadas nos pontos 6, 11 e 12 dos factos provados, não impugnados por qualquer dos recorrentes e resultantes de prova documental autêntica não arguida de falsa por qualquer das partes, a confrontação do prédio ora da titularidade do autor na data da sua constituição a norte e a poente com o prédio ora da titularidade dos réus é inequívoca.
Porém isso já resulta dos factos provados e nenhuma vantagem existe em se repetir essa realidade factual que já resulta da factualidade provada.
Por isso, improcede esta pretensão dos recorrentes, devendo manter-se a alínea c) dos factos não provados.
Reapreciemos agora a alínea j) dos factos não provados.
No que respeita esta alínea dos factos não provados, ainda que tenha resultado de alguma prova pessoal produzida que os donos dos prédios hoje da titularidade do autor e dos réus não fariam um acompanhamento próximo do gozo que era exercido pelos seus inquilinos, não foi produzida prova concreta de que os inquilinos tenham introduzido modificações nos locados, por sua livre iniciativa e sem qualquer conhecimento dos senhorios.
Não foi sequer produzida prova dos títulos que sucessivamente foram servindo de suporte ao gozo de cada um dos inquilinos dos referidos prédios, pelo que não se sabe se as modificações nos locados que ao longo do tempo se foram verificando tinham ou não assento nesses títulos.
Como se sublinhou na motivação da decisão recorrida, a prova de que os senhorios não faziam um acompanhamento próximo do gozo que era exercido nos locados pelos seus inquilinos não equivale a que tal gozo seja exercido sem o seu conhecimento.
Por isso, improcede neste ponto a reapreciação da decisão da matéria de facto, devendo manter-se a alínea j) dos factos não provados.
No que respeita à alínea w) dos factos não provados, não foi produzida prova pessoal que permita a formação de uma convicção positiva deste tribunal quanto à realidade desta matéria, havendo ao invés prova pessoal produzida no sentido inverso de que o uso de parte do armazém por parte dos proprietários da Drogaria era consentido pelos donos sucessivos do A....
Por isso, deve manter-se intocada esta alínea, improcedendo também nesta parte a reapreciação da decisão da matéria de facto.
Em conclusão a reapreciação da decisão da matéria de facto improcede totalmente, mantendo-se intocada a decisão da matéria de facto do tribunal recorrido.
3.2 Fundamentos de facto exarados na decisão recorrida e que se mantêm por ter improcedido a reapreciação da decisão da matéria de facto e não se divisarem razões legais para a sua alteração oficiosa
3.2.1. Factos provados
3.2.1.1
O autor é dono de um prédio urbano sito na Calçada ..., em Ílhavo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o n.º ... da dita freguesia ... - ... e inscrito na matriz urbana da mesma freguesia sob o artigo ... (anteriormente inscrito sob o artigo urbano ... da referida freguesia).3.2.1.2
Os réus são donos de um prédio urbano sito na Calçada ..., em Ílhavo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o n.º ... da dita freguesia ... - ... e inscrito na matriz urbana da mesma freguesia sob o artigo ... (anteriormente inscrito sob o artigo urbano ... da referida freguesia).3.2.1.3
Anteriormente o prédio do autor estava descrito com o número ... no Livro n.º ... e o prédio dos réus estava descrito sob o número ... no Livro n.º .... 3.2.1.4
Ambos os prédios resultaram de desanexação do prédio descrito na mesma Conservatória (do Registo Predial de Aveiro) sob o n.º ... do Livro ... assim descrito: «Quintal com uma pequena casa em mau estado e mais pertenças, sito no bêco ..., da villa e freguesia ....
Confronta pelo norte com GG, pelo sul com TT, pelo nascente com a levada dos moleiros [atual Calçada ...] e pelo poente com UU e outros.»
3.2.1.5
Por escritura pública de compra celebrada em 03 de abril de 1915, o prédio-mãe foi vendido a DD na mesma escritura, aí se identificando o prédio nestes termos: «um prédio de casas altas de habitação com quintal contiguo e mais pertenças,
alodial, sito no bêco ..., à rua “...” desta vila, a confrontar do norte com viúva e herdeiros de GG, do sul com VV e outros, do nascente com a levada [atual Calçada ...] e do Poente com a dita viela de ... e com WW, descrito na conservatória d’Aveiro com o numero ... a folhas cincoenta do livro B-cincoenta».
3.2.1.6
Por escritura pública de 16 de fevereiro de 1924, o dito DD e mulher venderam a EE: «metade de um terreno sito na Avenida ... [atual Calçada ...], da ..., desta Comarca, cujo terreno mede de largura pelo nascente, na frente da Avenida, cinco metros e setenta e dois centímetros, com egual largura no fundo ao poente e com vinte metros e meio de comprimento de nascente a poente, confrontando assim pelo norte e poente com eles, vendedores (restante metade do terreno) sul com terreno de FF e nascente com a Avenida ... [atual Calçada ...]. Que no terreno vendido se incluem já as paredes começadas e com um metro de altura pouco mais ou menos a nascente, norte e sul, sendo a medida da largura atraz referida tirada por fóra das paredes, que ficam sendo pertença do comprador, ficando no entanto os vendedores com o direito de meter um cunhal ou hombreira para meter chumbadores, na parede norte e só na frente, quer dizer do lado do nascente, digo norte-nascente, mas só na parede mestra, e isto à altura da porta que eles vendedores ali fizeram[[13]]. Que o terreno vendido é alodial, nada deve à Fazenda Nacional e corresponde a parte do descrito na Conservatória desta Comarca, com o numero ..., a folhas cincoenta do livro B cincoenta. Que (...)transferem toda a posse e domínio que até hoje teem tido ao terreno vendido que fica a constituir prédio distinto».
3.2.1.7
Aquela venda e correspondente desanexação foi levada à já aludida descrição n.º ... ali sendo lavrado o averbamento n.º 3, do qual ficou a constar que «o prédio agora descrito sob o n.º ... a fls. 61 do livro ... corresponde a parte do prédio supra e foi dele desanexado». 3.2.1.8
O prédio ... ficou descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro nos seguintes termos: «Um bocado de terreno onde se acha construído um assento de casas de primeiro andar, e um pequeno pateo, sito na Avenida ... [atualmente, Calçada ...], da vila e freguesia ....
Este bocado mede de largura pelo nascente na frente da Avenida, 5,m72, com egual largura no fundo ao poente e com 20,m5 de comprimento de nascente a poente, e parte do norte e poente com DD, do sul com FF e do nascente com aquela Avenida .... Este prédio corresponde a parte do prédio n.º ... já descrito a fls 50 do livro ... e dele foi desanexado».
3.2.1.9
Após as referidas e documentadas desanexação e venda do prédio urbano que hoje é pertença do autor, foi efetuada no remanescente do prédio descrito sob o n.º ... nova desanexação, conforme averbamento n.º 5, nos termos seguintes:«... parte do prédio supra foi dele desanexada, para formar o novo prédio n.º ..., descrito a fls. 31v do l.º B 89».
3.2.1.10
Naquela descrição n.º ... o prédio é definido nos seguintes termos: «Um assento de casas de habitação e pertenças das quais faz parte um pequeno bocado de quintal sito na Avenida ... [atualmente, Calçada ...] da vila e freguesia ....
Corresponde a parte do prédio descrito sob o n.º ... a fls. 50 do livro ..., donde foi desanexado.
As casas e respectivo pateo medem de comprimento de nascente para poente 21,m 82 e o pequeno quintal fica junto, pelo poente da casa e compreende toda a largura da mesma casa e mede de comprido tanto pelo norte como pelo sul 6,m 42, que se contam das traseiras da casa de EE para o poente.
Confronta do norte com herdeiros de GG, do sul com EE, do nascente com a Avenida ... e do Poente com DD».
3.2.1.11
Por escritura de 12 de setembro de 1933 o prédio descrito em 10 [3.2.1.10] foi vendido pelos já referidos DD e mulher ao também já referido EE. 3.2.1.12
Constando expressamente da escritura que o objeto da venda é «um assento de casas de habitação e pertenças das quais faz parte um pequeno bocado de quintal, sito na Avenida ... [atualmente, Calçada ...] d’esta vila, a confrontar de norte com herdeiros de GG, do sul com prédio do comprador, do nascente com a Avenida e do poente com prédio dos vendedores, inscrito na matriz respectiva sob o artigo ..., e faz parte do prédio descrito na conservatória d’Aveiro com o numero ..., a fls. cincoenta do livro B cincoenta.
(...)
Que as casas e respectivo páteo aqui vendidas medem de comprimento de nascente para poente vinte e um metros e oitenta e dois centímetros, e o pequeno quintal (pertença do prédio aqui vendido) fica junto pelo poente da casa do comprador e compreende toda a largura da mesma casa, e mede de comprimento tanto pelo norte como pelo sul seis metros e quarenta e dois centímetros, que se contam das trazeiras da casa do comprador para o poente»[14].
3.2.1.14
Através de escritura pública de compra e venda celebrada a 23 de dezembro de 2013 no Cartório Notarial XX, em Aveiro o autor declarou comprar pelo preço global de sessenta e sete mil e quinhentos euros já recebido os seguintes prédios, sitos na freguesia ... (..., concelho de Ílhavo): - Um - Por trinta e quatro mil seiscentos e cinquenta euros, urbano, composto de casa com sótão, destinado a comércio, sito na Avenida ..., inscrito na matriz sob o artigo ... (anteriormente inscrito sob o artigo urbano ... da freguesia ... (...) - Extinta), com o valor patrimonial IMT de €39.860,00, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o número ... da freguesia ... (...), registado a favor de EE, casado com YY pela Ap. quatro, de um de abril de mil novecentos e sessenta e seis e Ap. dois, de vinte e cinco de janeiro de dois mil.
- Dois: - Por trinta e dois mil oitocentos e cinquenta euros, urbano, composto de casas altas, sito no lugar ... (... inscrito na matriz sob o artigo ... (anteriormente inscrito sob o artigo urbano ... da freguesia ... (...) - Extinta), com o valor patrimonial IMT de € 34.380,00 descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o número ... da freguesia ... (...), registado a favor de EE, casado com YY pelas Ap. quatro e Ap. cinco, ambas de um de abril de mil novecentos e sessenta e seis.
3.2.1.14
Consta ainda da escritura que ficam em arquivo duas cadernetas prediais urbanas do Serviço de Finanças de Ílhavo e que nesse dia o Notário acedeu às certidões permanentes da Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, comprovativas das descrições e inscrições em vigor mediante os códigos PP-... e PP-....3.2.1.15
Através de escritura pública de compra e venda celebrada no Cartório Notarial ZZ, em Ílhavo, em 27 de fevereiro de 2014, o autor declarou vender e os réus declararam comprar, pelo preço já recebido de trinta e nove mil oitocentos e sessenta euros o prédio urbano, composto de casa com sótão, destinado a comércio, sito na Avenida ..., freguesia e concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o número ..., lá registado a favor do vendedor pela inscrição Ap ... de 2014/01/02, prédio inscrito na matriz no artigo ... da freguesia e concelho ..., com o valor patrimonial para o efeito de IMT de € 39.960,00.3.2.1.16
Consta ainda da escritura que foi exibido: - O código de acesso ..., para consulta da certidão permanente do registo do prédio, por onde foi verificada a referida descrição e inscrição
- Caderneta predial urbana do Serviço de Finanças de Ílhavo.
3.2.1.17
As escrituras referidas nos pontos 13 a 15 [3.2.1.13 a 3.2.1.15] foram precedidas da celebração, a 08 de novembro de 2013 de contrato-promessa de compra e venda onde o aqui autor, como segundo outorgante, intervém como promitente comprador, contrato que tem o seguinte teor: “Considerando que:
(…)
B - O património da herança de EE integra os dois imóveis seguintes (…)
- Casa com sótão, com 5 divisões e uma no sótão, tendo uma porta e uma janela e uma janela no sótão, afeta a comércio, atualmente inscrita na matriz urbana da freguesia ... – Ílhavo (...), sob o artigo ... (outrora artigo ...), descrita na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o nº ..., com o valor patrimonial de 39.860,00 € (trinta e nove mil e oitocentos e setenta euros);
- Casa alta com 1 divisão no rés-do-chão, tem 3 portas no r/c e 4 janelas no 1º andar, com ombreiras de granito, afeta a comércio, atualmente inscrita na matriz urbana da freguesia ... Ílhavo, sob o artigo ... (outrora artigo ...), descrita na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o n.º ..., com valor patrimonial de 34.380,00 € (trinta e quatro mil trezentos e oitenta euros).
C – O segundo outorgante tem pleno conhecimento de que o prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... (outrora artigo ...) está arrendado a RR (…)
D – Através de carta registada de 23 de outubro de 2013, com aviso de receção, o segundo outorgante foi notificado, como inquilino do prédio inscrito sob o artigo ... (outrora artigo ...) para exercer, querendo, o direito de preferência em relação à compra conjunta daqueles imóveis.
E – Por carta registada de 29 de outubro de 2013, com aviso de receção, o segundo outorgante comunicou aos ora primeiros outorgantes a intenção de exercer aquele direito.
(…)
Os primeiros outorgantes (…) prometem vender ao segundo contraente e este promete comprar os dois imóveis identificados em B (…) pelo preço de 67.500,00 € (sessenta e sete mil e quinhentos euros), sendo 34.650,00 € (trinta e quatro mil seiscentos e cinquenta euros) pelo imóvel inscrito sob o artigo ... (outrora, artigo ...) e 32.850,00 € (trinta e dois mil e oitocentos e cinquenta euros) pelo imóvel inscrito sob o artigo ... (outrora, artigo ...).
(…)
O preço global de 67.500,00 € (sessenta e sete mil e quinhentos euros) foi pago integralmente pelo segundo outorgante no momento da assinatura do presente contrato-promessa de compra e venda (…).
(…)
A venda dos dois imóveis é conjunta, pelo que a impossibilidade ou incumprimento da compra e venda em relação a um deles implica a impossibilidade ou incumprimento em relação a ambos os prédios.”
3.2.1.18
O autor a 17 de junho do ano de 2013 havia celebrado um contrato de arrendamento para fim não habitacional tendo como objeto o prédio descrito em 1 [3.2.1.1] com o intuito de ali proceder à exploração comercial do estabelecimento denominado de A.... 3.2.1.19
O Autor adquiriu esse estabelecimento comercial por contrato de trespasse celebrado em junho de 2013, ficando a explorar este o dito estabelecimento comercial.3.2.1.20
Ao celebrar a escritura referida em 13 [3.2.1.13] o autor apenas quis adquirir para si o prédio descrito no registo predial sob o n.º .... 3.2.1.21
Os vendedores (senhorios do autor no prédio que a este atualmente pertence em exclusivo) impuseram que o autor, no exercício do direito de preferência referido em 17 dos factos provados [3.2.1.17] adquirisse ambos os prédios. 3.2.1.22
No entanto, ao autor interessava apenas a aquisição do prédio de que era arrendatário.3.2.1.23
Para não perder o negócio, ele próprio procurou e motivou o 1º réu, que conhecia e sabia poder estar interessado na aquisição do outro prédio, ao que este acedeu, depois de contactar o 2º réu, que também acedeu a entrar no negócio comprando ½ do prédio hoje pertencente aos réus. 3.2.1.24
Foi acertado entre todos que o autor interviria na escritura como adquirente de ambos os prédios, mas adquirindo o descrito sob o n.º ... para os ora réus, com a obrigação de, posteriormente, o transferir formalmente para a titularidade destes.3.2.1.25
Para realização do negócio os réus entregaram ao autor, cada um deles, a quantia de € 16.400,00. 3.2.1.26
Na Conservatória de Registo Predial de Ílhavo, segundo informação de 26/01/2016 o prédio referido em 1 [3.2.1.1] está descrito com uma área total de 147,6 m2, sendo 127,6 m2 de área coberta e 20 m2 de área descoberta, estando averbada uma retificação de área, constando da matriz predial respetiva, emitida em 07/03/2016 as mesmas áreas[15]. 3.2.1.27
No entanto, segundo informação de 18/03/2015, o mesmo prédio estava descrito com uma área total de 90 m2, sendo 65 m2 de área coberta e 25 m2 de área descoberta, constando da matriz predial respetiva, emitida após 2014, a mesma área. 3.2.1.28
Na Conservatória de Registo Predial de Ílhavo, segundo informação de 18/02/2016 o prédio referido em 2 [3.2.1.2] está descrito com uma área total de 151,89 m2, sendo 118,19 m2 de área coberta e 33,7 m2 de área descoberta, constando da matriz predial respetiva, emitida após 30/11/2015, as mesmas áreas. 3.2.1.29
No entanto, segundo informação de 16/09/2013 o mesmo prédio estava descrito com uma área total de 75 m2, todo de área coberta, constando da matriz predial respetiva, emitida já após essa data, a mesma área total de terreno. 3.2.1.30
O prédio do autor tem estado sempre afeto ao comércio desde há cerca de 60 anos, situação que hoje ainda se verifica, funcionando como um estabelecimento comercial de restauração e bar inicialmente designado por A....3.2.1.31
O qual ao longo das décadas foi alvo da exploração comercial por vários indivíduos, nomeadamente de QQ, KK e AAA.3.2.1.32
O prédio, hoje dos réus, nos finais dos anos 40 do século passado, foi arrendado para aí passar a funcionar uma Padaria de nome B..., sendo o seu primitivo dono um indivíduo de nome PP. 3.2.1.33
Essa Padaria deixou de ser explorada, em 1964/1965, passando o prédio a ser explorado como estabelecimento de Drogaria, no final dos anos 60 do século passado. 3.2.1.34
Entre os prédios descritos em 1 e 2 [3.2.1.1 e 3.2.1.2] e na confrontação norte/sul desses prédios existe uma área conhecida por pátio/viela com 33,75 m2.3.2.1.35
Ao fundo dessa viela (considerando o sentido nascente/poente), a sudoeste dessa viela, existe uma área coberta, conhecida por armazém, com 19,1 m2.3.2.1.36
Esse armazém fica situado no enfiamento do imóvel do autor e imediatamente por baixo do terraço existente no primeiro andar desse imóvel. 3.2.1.37
Sendo esse armazém protegido ao longo dos anos por um portão de ripas de madeira. 3.2.1.38
A área referida em 34 [3.2.1.34] tem acesso à via pública (Calçada ...) através de entrada direta. 3.2.1.39
Tanto o prédio que hoje pertence ao autor, como o prédio dos réus têm acesso do interior das respetivas casas para essa viela/pátio através de portas abertas nas paredes dos prédios respetivos, situação que se verifica há pelo menos 60 anos. 3.2.1.40
Encontram-se nas paredes da referida viela colocados os contadores de água e luz dos preditos edifícios, o que acontece, desde data anterior a 1992. 3.2.1.41
O armazém referido em 35 e 36 [3.2.1.35 e 3.2.1.36] era usado até 1964/1965 para armazenar a farinha usada pela F..., em quantidade e em local arejado.3.2.1.42
Para cumprir aquela finalidade a contento, o espaço foi coberto com uma placa feita de areia, seixos rolados grossos e cimento, como se usava à época, e fechado com uma porta de ripas de madeira, com abertas entre si, para garantir o arejamento. 3.2.1.43
E assim se manteve, de uso exclusivo da dita Padaria, durante muitos anos, até que a mesma deixou de ser explorada, passando o prédio a ser explorado como estabelecimento de Drogaria.3.2.1.44
O pátio/viela era utilizado para colocar os mais diversos materiais, nele estando assente a chaminé do forno sobre uma retrete para o pessoal feita em cimento (zona C na mesma planta[16]), a que se seguia, contígua e para Poente, no sentido do armazém a que se acedia pelo mesmo pátio, uns lavabos e uma pequeníssima arrecadação (dita zona C). 3.2.1.45
Trata-se de obras que, ao longo dos anos, foram sendo enxertadas desordenadamente, por vezes umas em cima das outras e com materiais de fraca qualidade (na sua maior parte, adobes), que muito se deterioraram com o tempo. 3.2.1.46
Em data não concretamente apurada faleceu o dono dos prédios, EE, que residia no 1.º andar do prédio que atualmente pertence ao autor, sucedendo-lhe um seu único filho que aí não residia e que não costumava visitar os prédios, não controlando o que aí se passava. 3.2.1.47
Desde os finais dos anos 60 do século passado que no armazém referido em 35 [3.21.35] eram guardados bens necessários ao bom funcionamento do estabelecimento comercial A..., a saber, grades de bebidas, material de esplanada, cadeiras, mesas, caixas de loiça suplementar, entre outros. 3.2.1.48
Numa altura em que o predito estabelecimento comercial alugava mesas, cadeiras, loiça, copos e talheres para a realização de banquetes em diferentes localizações do Concelho de Ílhavo, era naquele espaço que tudo isto se encontrava armazenado e era pela referida viela que estes bens eram transportados, para e da via pública, quer aquando do seu aluguer, quer posteriormente na altura da sua entrega após a realização dos vários eventos.3.2.1.49
A máquina de café de uma das anteriores explorações comerciais do A... foi retirada do referido armazém pelo aqui autor após a celebração da escritura de compra e venda entre este e os réus, quando se procedeu à competente limpeza do espaço, bem como uma arca congeladora e um fogão ali também armazenados e pertença do A....3.2.1.50
Desde a altura referida em 47 [3.2.1.47], as sucessivas explorações comerciais do A..., foram permitindo que os arrendatários da Drogaria referida em 43 [3.2.1.43] também guardassem no armazém descrito em 35 [3.2.1.35] algum material, como por exemplo, químicos. 3.2.1.51
O inquilino que de início explorou a Drogaria instalou no pátio/viela, encostadas à parede sul da casa que hoje pertence aos réus, várias prateleiras em adobes, para acondicionamento de produtos, as quais eram protegidas por chapas onduladas, suportadas por algumas vergas de ferro e arames, mantendo-se isso no dito pátio/viela mesmo depois que a Drogaria deixou de funcionar. 3.2.1.52
O autor colocou à entrada da viela uma nova porta, na medida em que a anterior estava totalmente degradada.
3.2.1.53
Na altura referida em 32 [3.2.1.32] a frente do prédio, incluindo a entrada para o pátio, tinha a configuração e aspeto tal como se mantém na atualidade. 3.2.1.54
Na parte de trás do A..., em momento não concretamente apurado, foram construídos os sanitários do Café. 3.2.1.55
O interior da entrada da viela para a via pública é coberto por uma placa de betão suportada pelas paredes dos prédios de autor e réu mas encastrada na estrutura do prédio do autor, sendo essa mesma estrutura que suporta, pelo menos parcialmente, a parede que a separa da via pública e que deverá possuir uma idade não inferior a 20-25 anos. 3.2.1.56
Alguns inquilinos do A... colocaram alguns aparelhos elétricos na placa referida em 55 [3.2.1.55], nomeadamente o sistema de exaustão de antigos proprietários do estabelecimento comercial e a unidade de ar condicionado.3.2.1.57
A aparência da entrada da viela/pátio, em termos de pintura, é similar à frente nascente da casa que hoje é dos réus, distinguindo-se da frente, também nascente, da casa do autor. 3.2.1.58
O espaço (largura) correspondente ao prédio com os n.ºs de porta ... (que integram o prédio referido em 1) [3.2.1.1] tem 5,80 metros.3.2.1.59
A laje da entrada de referida viela assente por baixo da porta desta é uma continuação da laje de entrada do prédio do autor, com a mesma coloração e material.
3.2.1.60
Na extremidade nascente da parede norte da casa que hoje pertence ao autor está chumbada uma das ombreiras da porta que sempre delimitou e deu acesso, pelo nascente à viela/pátio. 3.2.1.61
O prédio que hoje é do autor não tem quaisquer beirados ou quedas de águas pluviais para a viela/pátio.3.2.1.62
A antiga caixa de águas do prédio dos autores, que servia como boca de incêndio para a via pública encontra-se na parede da fachada da entrada da viela. A dos réus encontra-se na parede da fachada do seu prédio. 3.2.1.63
A parede existente acima da porta de acesso à “viela” está construída com recurso a alvenaria de tijolo cerâmico de argila cozida corrente, rebocada e pintada pela face exterior (Calçada ...) e não revestida pela face interior (da “viela”). 3.2.1.64
O terraço do A/cobertura do pátio do autor, existente entre as traseiras da casa que hoje é do autor e o armazém está executado com uma solução sensivelmente idêntica, isto é, os muretes perimetrais estarão construídos com recurso a alvenaria de tijolo cerâmico de argila cozida corrente, rebocados em ambas as faces e no seu topo superior, aparentando terem a mesma data de construção. 3.2.1.65
Quanto ao elemento horizontal está construído com recurso a uma laje aligeirada com abobadilhas cerâmicas. 3.2.1.66
A cobertura do armazém é feita de laje maciça em betão armado. 3.2.1.67
Após a celebração da escritura pública de compra e venda entre autor e réus, estes começaram a encetar obras no seu prédio.3.2.1.68
Alteraram o telhado que deixou de ter duas quedas de água para ter apenas uma queda inclinada totalmente para a supra referida viela/pátio. 3.2.1.69
A cobertura do prédio dos réus possui, atualmente, e na sequência das obras, duas águas com desenvolvimentos sobre a “viela”, uma primeira na sua metade inicial com um desenvolvimento inferior e outra, na segunda metade, com um desenvolvimento superior. 3.2.1.70
Estenderam o seu beiral por forma a cobrir quase totalmente a viela. 3.2.1.71
As águas que do beiral original antigamente caíam para a viela começaram então a cair diretamente para a parede do prédio do autor.3.2.1.72
Atualmente existem dois tubos de queda, cada um correspondente a uma das metades da cobertura referida em 68 [3.2.1.69] e que descarregam as águas pluviais incidentes na cobertura do prédio dos réus no pavimento da viela.3.2.1.73
O tubo de drenagem da primeira metade da cobertura descarrega as águas pluviais incidentes sobre a placa de betão existente no início da viela, processando-se depois o escoamento para o pavimento imediatamente abaixo. 3.2.1.74
O volume de água que anteriormente caía daquele beiral para a viela devido à configuração da queda de água do telhado primitivo (duas quedas) era muito menor. 3.2.1.75
O escoamento das águas sobre a laje em betão agrava a corrosão das armaduras desta laje.3.2.1.76
As águas recolhidas caem para a via pública através de canos de escoamento, o que provoca buracos na calçada portuguesa em virtude do aumento exponencial do volume de água ora recolhido, aumento devido à alteração na configuração do telhado. 3.2.1.77
A caleira colocada está encostada à parede do prédio do autor, tocando neste pontualmente, ocorrendo esta situação no local onde a viela/pátio fica mais estreita devido a construções recentes. 3.2.1.78
Devido a estas mesmas situações o autor viu-se obrigado a mudar o seu quadro elétrico para o interior do estabelecimento comercial. 3.2.1.79
O telhado que antigamente assentava na própria estrutura do imóvel em si foi desmontado para passar a assentar numa estrutura de vários pilares de ferro dispostos não só dentro dos limites da antiga construção pertencente aos réus mas também passando a estar fixos no chão de toda a viela.3.2.1.80
Com isto impediram e continuam a impedir o livre acesso ao armazém referido em 35 [3.2.1.35] e a livre circulação na viela. 3.2.1.81
Os réus decidiram ainda subir o telhado e, aproveitando esse acréscimo em altura, procederam à abertura de uma janela virada para a viela. 3.2.1.82
Com este acréscimo em altura do predito prédio dos réus as janelas de que o autor dispõe no primeiro andar do seu imóvel ficaram diminuídas na sua paisagem na medida em que agora apenas vê a parede que os réus ali decidiram subir e construir. 3.2.1.83
Os réus procederam ainda à tapagem parcial das caixas de esgoto que servem o prédio do autor e que se encontram na viela.3.2.1.84
O telheiro referido em 51 [3.2.1.51] foi destruído com as obras.3.2.1.85
Os réus levaram a efeito obras que necessitavam de licenciamento, sem previamente o possuírem, sendo que esse pedido de licenciamento foi deferido a 16 de março de 2016. 3.2.1.86
Em 25 de janeiro de 2019 e 11 de março de 2019, não estava afixado qualquer aviso de obras no exterior do prédio dos réus.3.2.1.87
Tanto os arrendatários do prédio que hoje pertence aos réus, como os arrendatários do prédio que hoje pertence ao autor, pelo menos desde o final dos anos sessenta do século passado, usavam a dita viela/pátio na convicção de que o podiam fazer. 3.2.2 Factos não provados
3.2.2.1
O prédio descrito em 8 [3.2.1.8] fosse transmitido aos sucessores do comprador EE e por estes ao autor, na forma assim perfeitamente definida e delimitada. 3.2.2.2
O prédio descrito em 12 [3.2.1.12] fosse transmitido aos sucessores do comprador EE e por estes aos réus, tal como se encontra descrito na escritura.3.2.2.3
O prédio que hoje é pertença do autor fique enlaçado pelo Norte e pelo Poente pelo prédio dos réus. 3.2.2.4
O primitivo proprietário e vendedor de ambos os prédios (DD) logo chumbasse na extremidade nascente da parede norte da casa que hoje pertence ao autor a ombreira da porta que sempre delimitou e deu acesso, pelo nascente, ao dito pátio do prédio dos réus. 3.2.2.5
O primitivo dono da F... para obter o licenciamento para ali produzir e vender ao público pão fino, como pretendia, tivesse de melhorar o imóvel, designadamente, na sua frontaria, para o que requereu e obteve o respetivo licenciamento em finais de 1949/inícios de 1947. 3.2.2.6
A porta da frente anteriormente existente no prédio fosse substituída por outras em época mais modernas. 3.2.2.7
Porque apesar de antiga e desadequada ao negócio, era de boa qualidade, fosse colocada em substituição de uma outra na parede Sul do prédio adjacente ao pátio a que o autor chama viela, indo com chapas de outros sinais de identificação de fornecimentos de água e luz, que não valia a pena retirar. 3.2.2.8
O adquirente do prédio do autor a DD, e que vivia no primeiro andar, explorasse no respetivo rés do chão (isto ainda antes e durante a segunda grande guerra) uma espécie de mercearia, onde vendia broa produzida no prédio contíguo pelo norte (hoje pertença dos réus).3.2.2.9
No armazém referido em 35 [3.2.1.35] os donos da Drogaria instalada no prédio dos réus aí guardassem cimento. 3.2.2.10
A partir da altura referida em 46 [3.2.1.46] os inquilinos passassem a fazer modificações por seu livre alvedrio e no inteiro desconhecimento do proprietário. 3.2.2.11
Fosse nesse contexto que fosse aberta uma porta no início do pátio, dando acesso ao mesmo ao inquilino de então pela casa que hoje é do autor, concretamente, pela parte de trás do balcão do café/bar ali existente, a fim de facilitar e depositar sacos de carvão para churrascos.3.2.2.12
Essa abertura fosse feita, aproveitando-se uma placa de cobertura. 3.2.2.13
Essa cobertura esteja completamente encastrada, bem como as respetivas vigas, na parede sul da casa hoje é dos réus. 3.2.2.14
Fosse sem conhecimento e autorização do dono e senhorio que foram colocados no pátio/viela contadores de água e luz. 3.2.2.15
O autor, ainda na qualidade de inquilino, sem conhecimento e autorização do senhorio, abrisse uma fossa no dito pátio. 3.2.2.16
O inquilino do prédio dos réus, RR, procedesse ao trancar da viela no breve período compreendido entre a gerência anterior levada a cabo por AAA e sob a denominação comercial de “G...” e a atual, por conta do autor, na medida em que, não estando naquela altura aquele espaço a ser utilizado por ninguém, este era um local alvo de algum vandalismo. 3.2.2.17
Os contadores de água e luz dos edifícios hoje pertencentes a autor e réus estejam no pátio/viela desde o início do fornecimento desses mesmos serviços, desde há cerca de 60 anos. 3.2.2.18
O falecimento de EE acontecesse no ano de 1961.3.2.2.19
Os proprietários e os diversos fornecedores do A... que ali se dirigiam a fim de fazer a entrega das diversas encomendas acediam pela referida viela ao armazém, descarregando diretamente nesse local os referidos bens, sendo que posteriormente, os funcionários do estabelecimento comercial, sempre que necessário fosse, a ele se deslocavam pela porta lateral que dava acesso direto à viela, sem necessidade de passar pela via pública para trazer para dentro do café aquilo de que necessitassem.3.2.2.20
A construção referida em 63 e 64 [3.2.1.64 e 3.2.1.65] dos factos provados fosse feita em 1957, sendo que a cobertura do armazém fosse muito anterior.3.2.2.21
Sendo a cobertura referida em 63 e 64 [3.2.1.64 e 3.2.1.65] efetuada para nele serem construídos os sanitários do café que era explorado no rés do chão do prédio hoje pertencente ao autor. 3.2.2.22
O referido em 56 [3.2.1.56] fosse feito sem conhecimento e autorização do então senhorio. 3.2.2.23
O referido em 47, 48 e 49 [3.2.1.47, 3.2.1.48 e 3.2.1.49] fosse feito, por mera cortesia dos diversos proprietários da drogaria. 3.2.2.24
O autor viva com receio que, em consequência das obras levadas a cabo na propriedade dos réus, se veja este num futuro muito próximo confrontado com prejuízos gravíssimos e irreparáveis na sua propriedade na medida em que a chaminé antiga e de tijolo de burro que lá se encontra situada esteja manifestamente a tombar. 3.2.2.25
Uma parede lateral já apresente fissuras grandes e se encontre meramente suportada por um ferro a ela encostado e trilhado unicamente numa telha do telhado contíguo, e o mesmo se passe com uma das paredes do prédio dos réus sita à entrada da viela e suportada com a ajuda de um barrote de madeira… 3.2.2.26
Por o espaço destinado ao armazém não poder ser utilizado nem tão-pouco acedido pelo autor devido à conduta dos réus, despendesse o autor desde 09/12/2015 até 10/03/2016, o montante de 568.74 Euros, por conta do valor pago diariamente a dois funcionários para que estes, demorando uma hora por dia, se desloquem a casa da mãe do autor para ali irem proceder ao carregamento dos suprimentos necessários ao bom funcionamento do estabelecimento comercial, a saber, grades de bebidas, bens perecíveis vários, depósito de vasilhame diário, entre outros. 3.2.2.27
O autor, em virtude de tal situação se veja impedido de conseguir obter a competente licença camarária para instalação no local de uma esplanada, já que não tem como proceder à guarda do equipamento necessário para tal, a saber cadeiras, mesas e guarda-sóis.3.2.2.28
O autor se deparasse em 13 de dezembro de 2015 com a entrada de água dentro do seu estabelecimento comercial. 3.2.2.29
A abertura referida em 80 [3.2.1.81] não diste o intervalo de 1,50 metros do prédio do aqui autor.3.2.2.30
Na retificação da área aludida no ponto 26 [3.2.1.26] dos factos provados esteja incluída a área do pátio/viela.4. Fundamentos de direito
Da impossibilidade de por via da usucapião alterar a composição de dois prédios contíguos ambos da titularidade da pessoa a favor de quem opera e por efeito de atos praticados por arrendatários
Os recorrentes impugnam a decisão recorrida pretendendo a sua revogação na parte em que julgou procedente a pretensão do autor no sentido do reconhecimento de que o armazém descrito no ponto 35 dos factos provados é propriedade do autor e a consequente procedência da sua pretensão reconvencional de que o referido armazém é de sua propriedade e de cancelamento da correção que o autor promoveu da descrição no registo predial do prédio que atualmente lhe pertence.
Para tanto argumentam que nada adquiriram do autor pois que este apenas quis adquirir o imóvel de que é hoje dono, que a usucapião enquanto modo de constituição de direitos reais não pode operar a favor de quem é já dono, nomeadamente para produzir a alteração da composição de prédios de que já se é dono e, finalmente, que nunca um simples detentor, como é um arrendatário, pode produzir essa alteração na esfera jurídica do seu senhorio, medindo-se a extensão do direito do detentor pelo contrato que lhe confere o gozo da coisa.
Na sentença recorrida sustentou-se, em síntese, o seguinte:
“Assim, os actos a considerar serão sempre os dos arrendatários de ambos os prédios.
Nos termos do art. 1252º n.º 1 do Código Civil “a posse tanto pode ser exercida pessoalmente como por intermédio de outrem.
Ora, no caso, não tendo resultado provado que os actos praticados pelos antecessores do autor tenham sido praticados contra a vontade do senhorio, tem pleno cabimento a aplicação desta norma.
Assim, tudo se passa como se os actos praticados pelos arrendatários, o fossem pelo próprio senhorio.
Quanto ao armazém:
Entende-se que resulta dos pontos 47 a 50 que os arrendatários do prédio que hoje pertence ao Autor usavam o armazém com a convicção que esse armazém pertencia ao prédio arrendado. Tanto assim é que os donos da drogaria, instalada no prédio dos Réus pediam permissão para aí colocar alguns produtos.
Dir-se-á que, como ambos os prédios pertenciam ao mesmo proprietário, não se pode configurar um caso de aquisição por meio da posse pois que ninguém pode adquirir o que já lhe pertence.
Ora, embora os prédios pertencessem ao mesmo dono, são duas realidades físicas e jurídicas distintas.
Assim, se o proprietário comum de ambos os prédios permite que, ao longo de mais de 50 anos, o arrendatário de um prédio seu (prédio x), use determinada parte de um outro prédio (prédio y), também a si pertencente, convencido que essa parte pertence ao prédio x, tem de concluir-se que, a partir desse momento passa a exercer a posse sobre essa parte determinada do prédio y como pertencendo ao prédio x e não mais ao prédio y, por intermédio do seu arrendatário, contrariando os títulos previamente existentes.
Ao fim de, no máximo 20 anos de uma posse pública e pacífica essa parte do prédio y passará a integrar o prédio x – arts. 1261º, 1262 e 1296º, todos CPC.
Assim, no caso, existindo uma posse pública e pacífica e com mais de 20 anos do armazém, por parte do proprietário do prédio hoje pertencente ao autor, exercida por meio do arrendatário que ocupava esse mesmo prédio, entende-se que esse proprietário (mesmo sendo também o proprietário do prédio dos Réus, isto é proprietário do prédio que viu a sua área diminuída) adquiriu, por usucapião, como proprietário do prédio hoje pertencente ao Autor, o dito armazém que passou a integrar o prédio referido no ponto 1 dos factos provados, pertencente ao Autor.”
Cumpre apreciar e decidir.
No mandato sem representação, o mandatário age em nome próprio, adquirindo os direitos e assumindo as obrigações decorrentes dos atos que celebra e ainda que o mandato seja conhecido dos terceiros que participem nos atos ou sejam destinatários dos mesmos (artigo 1180º do Código Civil).
Porque assim é, o mandatário é obrigado a transferir para o mandante os direitos adquiridos em execução do mandato (artigo 1181º, nº 1, do Código Civil).
No caso dos autos provou-se o seguinte:
- Ao celebrar a escritura referida em 13 [3.2.1.13] o autor apenas quis adquirir para si o prédio descrito no registo predial sob o n.º ... (ponto 3.2.1.20 dos factos provados);
- Os vendedores (senhorios do autor no prédio que a este atualmente pertence em exclusivo) impuseram que o autor, no exercício do direito de preferência referido em 17 dos factos provados [3.2.1.17] adquirisse ambos os prédios (ponto 3.2.1.21 dos factos provados);
- No entanto, ao autor interessava apenas a aquisição do prédio de que era arrendatário (ponto 3.2.1.22 dos factos provados);
- Para não perder o negócio, ele próprio procurou e motivou o 1º réu, que conhecia e sabia poder estar interessado na aquisição do outro prédio, ao que este acedeu, depois de contactar o 2º réu, que também acedeu a entrar no negócio comprando ½ do prédio hoje pertencente aos réus (ponto 3.2.1.23 dos factos provados);
- Foi acertado entre todos que o autor interviria na escritura como adquirente de ambos os prédios, mas adquirindo o descrito sob o n.º ... para os ora réus, com a obrigação de, posteriormente, o transferir formalmente para a titularidade destes (ponto 3.2.1.24 dos factos provados).
Desta factualidade resulta que o autor, agindo em nome próprio, mas no interesse e por conta dos réus, adquiriu o imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o nº ... da freguesia ... assumindo a obrigação de depois o transferir para a titularidade dos réus.
Assim, não obstante o autor não tivesse um interesse próprio na aquisição do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o nº ... da freguesia ..., tendo-o adquirido em seu próprio nome mas por conta e no interesse dos réus, por força das regras que disciplinam o mandato sem representação, o autor adquiriu o imóvel destinado aos réus para si, transferindo depois o direito de propriedade sobre o mesmo prédio por novo negócio jurídico de compra e venda para a esfera jurídica dos réus.
O negócio de compra e venda referente ao imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o nº ... da freguesia ... celebrado pelo autor em 23 de dezembro de 2013 não padece de qualquer patologia que determine a sua ilisão do tráfico jurídico pois foi realmente querido pelo autor embora o seu destino último e próximo fosse a posterior transmissão do direito de propriedade sobre o mesmo para a titularidade dos réus, como entre autor e réus havia sido acordado.
Neste contexto, ao contrário do que sustentam os recorrentes, não oferece dúvidas que os réus adquiriram ao autor o imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo sob o nº ... da freguesia ....
A posse tanto pode ser exercida pessoalmente como por intermédio de outrem (artigo 1252º, nº 2, do Código Civil), sendo havidos como detentores ou possuidores precários, além do mais, os representantes ou mandatários do possuidor e, de um modo geral, todos os que possuem em nome de outrem (alínea c) do artigo 1253º do Código Civil).
O locatário é precisamente um daqueles sujeitos de direito que exerce os seus poderes de gozo temporários sobre a coisa locada em nome de outrem, ao menos no que respeita ao direito real de que emerge ou em que se funda a sua posição jurídica de locatário[17], só passando a ser possuidor em nome próprio se proceder à inversão do título de posse (artigo 1265º do Código Civil) ou se beneficiar da denominada traditio brevi manu[18].
Não obstante isso, por força do estatuto locatício, se for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, o locatário pode fazer uso das ações possessórias, mesmo contra o locador (artigo 1037º, nº 2, do Código Civil).
No entanto, os poderes de gozo da coisa de que o locatário beneficia delimitam-se em função do título que lhe confere esse poder, ou seja, o contrato de arrendamento.
Ora, no exercício da liberdade contratual (artigo 405º, nº 1, do Código Civil), nada obsta a que num mesmo contrato de arrendamento de um certo prédio o senhorio inclua parte de outro prédio de que também é dono e que seja contíguo, dando-os em conjunto de arrendamento a um só inquilino.
Contudo, a celebração de um contrato de arrendamento abarcando a totalidade de um prédio e parte de um prédio contíguo não basta para concluir que por esta via o senhorio pretende alterar a composição dos prédios de que é dono e que se conforme com essa alteração em consequência do gozo ao longo de mais de vinte anos exercido pelo locatário ao abrigo desse contrato de arrendamento.
A nosso ver, a admitir em tese a usucapião para alterar a composição de prédios contíguos do mesmo dono, sempre seria necessário que o senhorio expressasse essa vontade com a celebração desse contrato, não podendo o locatário impor ao senhorio a alteração da composição dos prédios por mero efeito do contrato de arrendamento e menos ainda por efeito de um gozo sem título.
No caso dos autos provou-se o seguinte:
- Desde os finais dos anos 60 do século passado que no armazém referido em 35 [3.21.35] eram guardados bens necessários ao bom funcionamento do estabelecimento comercial A..., a saber, grades de bebidas, material de esplanada, cadeiras, mesas, caixas de loiça suplementar, entre outros (ponto 3.2.1.47 dos factos provados);
- Numa altura em que o predito estabelecimento comercial alugava mesas, cadeiras, loiça, copos e talheres para a realização de banquetes em diferentes localizações do Concelho de Ílhavo, era naquele espaço que tudo isto se encontrava armazenado e era pela referida viela que estes bens eram transportados, para e da via pública, quer aquando do seu aluguer, quer posteriormente na altura da sua entrega após a realização dos vários eventos (ponto 3.2.1.48 dos factos provados);
- A máquina de café de uma das anteriores explorações comerciais do A... foi retirada do referido armazém pelo aqui autor após a celebração da escritura de compra e venda entre este e os réus, quando se procedeu à competente limpeza do espaço, bem como uma arca congeladora e um fogão ali também armazenados e pertença do A... (ponto 3.2.1.49 dos factos provados);
- Desde a altura referida em 47 [3.2.1.47], as sucessivas explorações comerciais do A..., foram permitindo que os arrendatários da Drogaria referida em 43 [3.2.1.43] também guardassem no armazém descrito em 35 [3.2.1.35] algum material, como por exemplo, químicos (ponto 3.2.1.50 dos factos provados).
Será que face a esta factualidade se pode concluir, como se concluiu na decisão recorrida, que se o proprietário comum de ambos os prédios permite que, ao longo de mais de 50 anos, o arrendatário de um prédio seu (prédio x), use determinada parte de um outro prédio (prédio y), também a si pertencente, convencido que essa parte pertence ao prédio x, tem de concluir-se que, a partir desse momento passa a exercer a posse sobre essa parte determinada do prédio y como pertencendo ao prédio x e não mais ao prédio y, por intermédio do seu arrendatário, contrariando os títulos previamente existentes?
A nosso ver, a conclusão do tribunal recorrido não tem suporte factual, na medida em que não se divisa na factualidade provada qualquer facto donde se possa retirar que quer o senhorio, quer os sucessivos locatários estavam convencidos de que o armazém em disputa nestes autos se integrasse no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., sob o nº ....
Na realidade, apenas se provou que o gozo do armazém que até meados dos anos sessenta era exercido pelos inquilinos do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., sob o nº ... (vejam-se os factos provados sob os nºs 3.2.1.41 a 3.2.1.43) e em cujo prédio se integrava, passou a partir do final dos anos sessenta a ser exercido pelos locatários do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., sob o nº ....
Não se provou se os locatários do prédio descrito sob o nº ... passaram a usar o referido armazém porque isso lhes foi consentido pelo senhorio por via contratual ou porque se aproveitaram do referido armazém se achar vago, beneficiando eventualmente da tolerância ou ignorância do senhorio nesse gozo sem cobertura contratual. Dito de outro modo, não se provou a causa do gozo do referido armazém por parte dos sucessivos locatários do prédio descrito sob o nº ....
Não se provando a causa do gozo do armazém por parte dos sucessivos inquilinos do prédio atualmente da titularidade do autor, não é sequer possível afirmar que essa atuação no que respeita ao armazém fosse em nome do senhorio pois que para tanto necessário seria que resultasse da factualidade provada que tal gozo tinha como fonte um contrato de arrendamento.
Repare-se ainda que resulta da factualidade provada que o senhorio dos dois prédios e dono comum dos mesmos era a partir de certa altura um proprietário absentista, desconhecendo-se quando precisamente faleceu o senhorio que o antecedeu e que morava no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., sob o nº ... (vejam-se os factos provados sob os nº 3.2.1.46).
A fotocópia não certificada da descrição predial nº ... da Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, freguesia ..., inscrita em Livro sob o nº ..., livro nº ..., junta a folhas 40 e 41 do processo físico, dá conta da transmissão de 1/5 desse imóvel, por via hereditária, a favor de EE e por sucessão hereditária, sendo sujeito passivo EE, no estado de casado com BBB, no regime de separação de bens, mediante a apresentação nº 4, de 01 de abril de 1966 e de 4/5 do mesmo imóvel, com a mesma causa, sendo sujeito passivo EE, no estado de casado com BBB, no regime de separação de bens, mediante a apresentação nº 2 de 25 de janeiro de 2000.
Já no documento nº 1 oferecido pelos réus com a sua contestação (folhas 571 a 575 do processo físico), referente ao prédio descrito sob o nº ... consta a inscrição nº ..., resultante da apresentação nº 4, de 01 de abril de 1966, com o seguinte teor:
- “Inscrevo a favor de EE, funcionário público, casado com YY, residente nesta cidade, Avenida ..., a aquisição de uma quinta parte indivisa do prédio descrito sob o nº ..., a fls. 61 do livro ..., da totalidade do descrito sob o nº ..., a fls. 31 do livro ... e de metade indivisa do descrito sob o nº ..., a fls. 75 do livro ..., por lhe haverem ficado a pertencer, no valor de 164920$00, como único e universal herdeiro de seu pai EE, comerciante, casado sob o regime de absoluta separação de bens com BBB e residente que foi em Ílhavo”.
Deste conjunto de dados pode-se concluir que pelo menos a partir de abril de 1966 o senhorio dos dois prédios contíguos era o já referido proprietário absentista, por haver sucedido a seu pai EE.
Pode assim com segurança afirmar-se que o gozo do armazém integrado no imóvel da titularidade atual dos réus por parte dos locatários do prédio hoje da titularidade do autor se processou sempre sem conhecimento do respetivo senhorio que não costumava visitar os prédios, não controlando o que aí se passava.
Neste circunstancialismo, como concluir que o senhorio de ambos os prédios permitiu que os locatários do imóvel hoje da titularidade do autor gozassem do armazém que se integrava no imóvel de que também era dono e que era contíguo ao que hoje é pertença do autor?
A nosso ver, também sob este prisma, não existe base factual que suporte esta conclusão do tribunal recorrido e que permita o eventual funcionamento da usucapião como modo de alteração da composição de prédios contíguos do mesmo dono e por efeito do gozo exercido pelo locatário em seu nome.
Deste modo, não resulta dos factos provados o substrato possessório necessário para que possa operar a usucapião enquanto modo de aquisição originária do direito de propriedade (artigo 1316º e alínea c) do artigo 1317º, ambos do Código Civil) relativamente ao armazém em disputa nestes autos, devendo ser revogada a sentença recorrida na parte em que reconheceu que o armazém descrito no ponto 35 dos factos provados integra o prédio descrito no ponto 1 dos factos provados.
E existe base factual para que seja julgado procedente o pedido reconvencional de que seja reconhecido aos réus o direito de propriedade sobre o armazém que o autor reivindicou nestes autos?
A nossa resposta à interrogação que se acaba de formular é inequivocamente afirmativa e isto desde logo porque o próprio autor o reconhece na medida em que pretendeu nestes autos que o direito de propriedade dos réus sobre o referido armazém se extinguiu por força da constituição do mesmo direito a seu favor e por efeito da usucapião, direito que neste acórdão não se reconheceu ao autor, revogando-se por isso nesta parte a sentença recorrida.
Além disso, os réus têm título bastante – a escritura pública de compra e venda de 12 de setembro de 1933 – que suporta tal pretensão como resulta dos seguintes factos provados:
- Após as referidas e documentadas desanexação e venda do prédio urbano que hoje é pertença do autor, foi efetuada no remanescente do prédio descrito sob o n.º ... nova desanexação, conforme averbamento n.º 5, nos termos seguintes:
«... parte do prédio supra foi dele desanexada, para formar o novo prédio n.º ..., descrito a fls. 31v do l.º B 89» (ponto 3.2.1.9 dos factos provados);
- Naquela descrição n.º ... o prédio é definido nos seguintes termos:
«Um assento de casas de habitação e pertenças das quais faz parte um pequeno bocado de quintal sito na Avenida ... [atualmente, Calçada ...] da vila e freguesia ....
Corresponde a parte do prédio descrito sob o n.º ... a fls. 50 do livro ..., donde foi desanexado.
As casas e respectivo pateo medem de comprimento de nascente para poente 21,m 82 e o pequeno quintal fica junto, pelo poente da casa e compreende toda a largura da mesma casa e mede de comprido tanto pelo norte como pelo sul 6,m 42, que se contam das traseiras da casa de EE para o poente.
Confronta do norte com herdeiros de GG, do sul com EE, do nascente com a Avenida ... e do Poente com DD» (ponto 3.2.1.10 dos factos provados)
- Por escritura de 12 de setembro de 1933 o prédio descrito em 10 [3.2.1.10] foi vendido pelos já referidos DD e mulher ao também já referido EE (ponto 3.2.1.11 dos factos provados);
- Constando expressamente da escritura que o objeto da venda é «um assento de casas de habitação e pertenças das quais faz parte um pequeno bocado de quintal, sito na Avenida ... [atualmente, Calçada ...] d’esta vila, a confrontar de norte com herdeiros de GG, do sul com prédio do comprador, do nascente com a Avenida e do poente com prédio dos vendedores, inscrito na matriz respectiva sob o artigo ..., e faz parte do prédio descrito na conservatória d’Aveiro com o numero ..., a fls. cincoenta do livro B cincoenta.
(...)
Que as casas e respectivo páteo aqui vendidas medem de comprimento de nascente para poente vinte e um metros e oitenta e dois centímetros, e o pequeno quintal (pertença do prédio aqui vendido) fica junto pelo poente da casa do comprador e compreende toda a largura da mesma casa, e mede de comprimento tanto pelo norte como pelo sul seis metros e quarenta e dois centímetros, que se contam das trazeiras da casa do comprador para o poente» (ponto 3.2.1.12 dos factos provados).
Desta factualidade resulta que o prédio ora dos réus circunda do lado sul e poente o prédio ora da titularidade do autor pelo que o armazém em disputa nestes autos situado a sul e poente do prédio do autor, não sendo propriedade deste, só pode ser propriedade dos réus.
Procede por isso nesta parte o recurso devendo declarar-se que os réus são proprietários do armazém referido no ponto 3.2.1.35 dos factos provados.
E procede a pretensão dos recorrentes de que seja decretado o cancelamento da correção que o autor promoveu da descrição no registo predial do prédio que atualmente lhe pertence?
No que respeita esta pretensão provou-se o seguinte:
- Na Conservatória de Registo Predial de Ílhavo, segundo informação de 26/01/2016 o prédio referido em 1 [3.2.1.1] está descrito com uma área total de 147,6 m2, sendo 127,6 m2 de área coberta e 20 m2 de área descoberta[19], estando averbada uma retificação de área, constando da matriz predial respetiva, emitida em 07/03/2016 as mesmas áreas[20] (facto provado 3.2.1.26);
- No entanto, segundo informação de 18/03/2015, o mesmo prédio estava descrito com uma área total de 90 m2, sendo 65 m2 de área coberta e 25 m2 de área descoberta, constando da matriz predial respetiva, emitida após 2014, a mesma área (facto provado 3.2.1.27).
Nos termos do nº 1 do artigo 8º do Código do Registo Predial, a impugnação judicial de factos registados faz presumir o pedido de cancelamento do respectivo registo.
Factos registados são os que estão enumerados no artigo 2º do Código do Registo Predial.
No caso dos autos está em causa um averbamento à descrição por efeito de retificação de área, ao que tudo indica de acordo com o disposto no artigo 28º-B do Código do Registo Predial.
As descrições não são suscetíveis de cancelamento (artigo 87º, nº 1, do Código do Registo Predial), podendo ser inutilizadas nos casos de duplicação de descrições (artigo 86º do Código do Registo Predial) e ainda nos casos constantes do nº 2 do artigo 87º do Código do Registo Predial.
No entanto, os elementos das descrições podem ser alterados, completados ou retificados por averbamento (artigo 88º, nº 1 do Código do Registo Predial).
Porém, as alterações resultantes de averbamentos não prejudicam os direitos de quem neles não teve intervenção, desde que definidos em inscrições anteriores (artigo 88º, nº 2, do Código do Registo Predial).
Além disso, a presunção iuris tantum emergente do artigo 7º do Código do Registo Predial, como é jurisprudencialmente referido de modo quase unânime, não abarca a composição e as confrontações da descrição predial, cingindo-se à existência do direito registado e à sua titularidade, bem como à existência de eventuais ónus registados[21].
E bem se compreende o alcance limitado de tal presunção, na medida em que aqueles elementos da descrição, não são percecionados pelo Sr. Conservador do Registo Predial que procede ao registo, antes derivam de declarações dos interessados, ainda que documentadas, mas sem a garantia de fiabilidade dos documentos que titulam a realização dos negócios com eficácia real, por falta da intervenção de uma entidade certificadora e dotada de fé pública na recolha e perceção dos dados de factos que vão instruir as declarações dos interessados.
Por isso, o que consta da descrição do registo predial quanto à área, composição e confrontações do prédio de que o autor se afirma dono, não está abrangido pela presunção legal vertida no artigo 7º do Código do Registo Predial.
No caso em apreço, atenta a documentação junta de folhas 297 a 301, 404 a 406, 410, 411 e 415, pode concluir-se com segurança que o averbamento à descrição se processou nos termos previstos no artigo 28º-C, nº 2, alínea b), i), do Código do Registo Predial.
Não estando legalmente previsto o cancelamento de averbamentos à descrição predial e não sendo caso de inutilização do averbamento em causa, por identidade de razão com o expressamente previsto para a descrição e ainda porque os averbamento à descrição a integram, há que concluir que a pretensão dos réus reconvintes de cancelamento do referido averbamento à descrição improcede, devendo neste segmento manter-se a decisão recorrida.
Pelo exposto, conclui-se pela parcial procedência do recurso, devendo revogar-se a sentença recorrida na parte em que reconheceu ao autor o direito de propriedade sobre o armazém mencionado no ponto 3.2.1.35 dos factos provados e bem assim na parte em que julgou improcedente o pedido reconvencional formulado pelos réus no sentido de lhes ser reconhecido o direito de propriedade sobre o armazém mencionado no ponto 3.2.1.35 dos factos provados, mantendo-se no mais a decisão sob censura.
As custas do recurso e da reconvenção são na exata proporção do decaimento das partes que se fixa em 90% para o autor e em 10% para os réus, sendo as custas da ação da total responsabilidade do autor, mas sem prejuízo em qualquer caso do apoio judiciário concedido ao autor (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
5. Dispositivo
Pelo exposto, os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto por BB e CC e em que é recorrido AA e, em consequência:
a) revoga-se parcialmente a sentença recorrida proferida em 06 de abril de 2022, na parte em que julgou a ação parcialmente procedente reconhecendo que o armazém descrito no ponto 35 dos factos provados [ponto 3.2.1.35 dos factos provados deste acórdão] integra o prédio descrito no ponto 1 dos factos provados [ponto 3.2.1.1 dos factos provados deste acórdão], absolvendo-se BB e CC deste pedido;
b) revoga-se parcialmente a sentença recorrida proferida em 06 de abril de 2022, na parte em que julgou improcedente a pretensão reconvencional formulada por BB e CC de que se reconheça que o armazém descrito no ponto 35 dos factos provados [ponto 3.2.1.35 dos factos provados deste acórdão] integra o prédio descrito no ponto 2 dos factos provados [ponto 3.2.1.2 dos factos provados deste acórdão] e, em consequência, julgando-se parcialmente procedente a reconvenção, declara-se que o armazém descrito no ponto 35 dos factos provados [ponto 3.2.1.35 dos factos provados deste acórdão] integra o prédio descrito no ponto 2 dos factos provados [ponto 3.2.1.2 dos factos provados deste acórdão];
c) no mais, com exceção da condenação tributária, mantém-se a decisão recorrida proferida em 06 de abril de 2022;
d) as custas do recurso e da reconvenção são na exata proporção do decaimento das partes que se fixa em 90% para o autor e em 10% para os réus, sendo as custas da ação da total responsabilidade do autor, mas sem prejuízo, em qualquer caso, do apoio judiciário concedido ao autor, sendo aplicável a secção B, da tabela I, anexa ao Regulamento das Custas Processuais, à taxa de justiça do recurso.
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O presente acórdão compõe-se de cinquenta páginas e foi elaborado em processador de texto pelo primeiro signatário.
Porto, 27 de fevereiro de 2023
Carlos Gil
Mendes Coelho
Joaquim Moura
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[1] Segue-se, com alterações, o relatório da decisão recorrida.
[2] A reportagem fotográfica é extremamente minuciosa (compõe-se de cento e quarenta e quatro fotografias) e cuidada, estando organizada de forma lógica, desde a observação das fachadas dos prédios do autor e dos réus, prosseguindo pela entrada na “viela” que é disputada nestes autos pelas partes, até ao armazém, também reivindicado por ambas as partes, dando ainda nota detalhada dos trabalhos realizados pelos réus e às variadas consequências dos mesmos. No auto de inspeção, consignaram-se as seguintes medidas: “1 – A fachada do prédio n.º ..., tendo como limite o revestimento de pedra mármore aí existente, mede 1,43 metros; 2 – O espaço (largura) correspondente ao prédio n.º ... é de 1,35 metros; 3 – O espaço (largura) correspondente aos prédios ... [neste ponto está inserida a nota de rodapé nº 1 com o seguinte teor: “Deduz-se ser o n.º39 por estar entre os n.ºs 37 e 41, não tendo sido aposto aquele n.º por cima da respectiva porta.] (largura) é de 5,80 metros; 4 – A largura da viela/pátio a que se acede pelo prédio n.º ... é de 1,50 metros; 5 – A largura da parte mais estreita da viela/pátio a que se acede pelo prédio n.º ..., desde a construção que se encontra implantada em material de chapa, é de 1,50 metros; 6 – O comprimento desde a entrada da porta n.º 41 até ao pilar no fundo da viela/pátio é de 22,34 metros; 7 – A casa de banho, no fundo da viela/pátio, tem como medidas 2,72 m (comprimento) e 1,09 m (largura); 8 – O muro circundante do terraço do prédio n.º ... tem as seguintes dimensões: 8.1 – De comprimento, até ao alinhamento com a chaminé do prédio n.º ..., ..., ... metros; 8.2 – De comprimento, até ao alinhamento com a telha de chapa, 7,20 metros; 8.3 – De largura, sensivelmente, 5,73 metros.” Salvo melhor opinião, existe um lapso de escrita na medida indicada no ponto 1 do auto de inspeção, pois que, com auxílio das fotografias juntas aos autos, nomeadamente a folhas 724, 725, 726 e 727, é possível afirmar que a diferença da largura das duas fachadas não é tão grande como a que resulta dos pontos 1 e 3 do auto de inspeção e eventualmente não será superior a um metro. Por isso, onde ficou escrito “1,43 metros”, deveria ter ficado escrito “5,43 metros” ou “4,43 metros”. Anote-se que não é possível definir com rigor o alcance do lapso cometido porque há fotografias tiradas a diferentes distâncias e em ângulos que não permitem uma definição precisa da largura de cada um dos prédios. Finalmente, na perícia colegial que se realizou no âmbito destes autos, não existem quaisquer medições que permitam retificar de forma segura este evidente lapso.
[3] Notificada às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 07 de abril de 2022.
[4] Assim, pretendem que aos referidos pontos sejam dadas as seguintes respostas: “Essa padaria deixou de ser explorada em 1972/1973 passando o prédio a ser explorado como estabelecimento de drogaria no início dos anos 70 do século passado” (proposta de resposta ao ponto 33 dos factos provados); “O armazém referido em 35 e 36 era usado até 1972/1973 para armazenar a farinha usada pela F... e depois disso para armazenar mercadorias da drogaria em quantidade e local arejado” (proposta de resposta ao ponto 41 dos factos provados); “Desde o início dos anos 70 do século passado que no armazém referido em 35 também passaram a ser guardados bens necessários ao bom funcionamento do estabelecimento comercial A..., a saber, grades de bebidas, material de esplanada, cadeiras, meses, caixas de loiça suplementar, entre outros” (proposta de resposta ao ponto 47 dos factos provados).
[5] O conteúdo dos pontos 35 e 36 dos factos provados é o seguinte: “Ao fundo dessa viela (considerando o sentido nascente/poente), a sudoeste dessa viela, existe uma área coberta, conhecida por armazém, com 19,1 m2” (ponto 35 dos factos provados); “Esse armazém fica situado no enfiamento do imóvel do autor e imediatamente por baixo do terraço existente no primeiro andar desse imóvel” (ponto 36 dos factos provados).
[6] O conteúdo do ponto 46 dos factos provados é o seguinte: “Em data não concretamente apurada faleceu o dono dos prédios, EE, que residia no 1.º andar do prédio que atualmente pertence ao autor, sucedendo-lhe um seu único filho que aí não residia e que não costumava visitar os prédios, não controlando o que aí se passava.”
[7] O conteúdo dos pontos 47, 48 e 49 dos factos provados é o seguinte: “Desde os finais dos anos 60 do século passado que no armazém referido em 35 eram guardados bens necessários ao bom funcionamento do estabelecimento comercial A..., a saber, grades de bebidas, material de esplanada, cadeiras, mesas, caixas de loiça suplementar, entre outros”; “Numa altura em que o predito estabelecimento comercial alugava mesas, cadeiras, loiça, copos e talheres para a realização de banquetes em diferentes localizações do Concelho de Ílhavo, era naquele espaço que tudo isto se encontrava armazenado e era pela referida viela que estes bens eram transportados, para e da via pública, quer aquando do seu aluguer, quer posteriormente na altura da sua entrega após a realização dos vários eventos”; “A máquina de café de uma das anteriores explorações comerciais do A... foi retirada do referido armazém pelo aqui autor após a celebração da escritura de compra e venda entre este e os réus, quando se procedeu à competente limpeza do espaço, bem como uma arca congeladora e um fogão ali também armazenados e pertença do A....”
[8] Trata-se de uma planta topográfica datada de Novembro de 2015, à escala de 1/200, elaborada por CCC, topógrafo, a requerimento dos réus e referente alegadamente ao artigo ..., estando apostos nessa planta, além do mais, os seguintes dizeres impressos: “Área total: 151,89 m2 Área de implantação do edifício (A): 94,94 m2 Área do 1º andar (B): 44,31 m2 Área do W.C. (C): 4,10 m2 Área descoberta “Viela” (D): 33,75 m2 Área de “arrumos” (E): 19,11 m2. Na mesma planta estão apostos diversos dizeres manuscritos e bem assim diversas medidas em metros lineares.
[9] Esta planta é a mesma que se refere na nota anterior apenas divergindo dela na ausência na mesma de quaisquer dizeres manuscritos.
[10] Os quesitos e as respostas aos quesitos 19 a 24 formulados pelos réus têm o seguinte teor: “Quesito 19 Esse espaço está fechado com uma porta antiga, de ripas de madeira, com aberturas entre si? Resposta: À data das vistorias o referido armazém apresentava uma porta com as características indicadas neste quesito, a qual apresentava-se aberta. Quesito 20 Habitualmente utilizadas para garantir arejamento? Resposta: Os peritos consideram que sim. Quesito 21 No pátio/viela a que vem sendo feita referência (zona D, na já referida planta/doc. n.º 10, junto com a contestação) esta assente a chaminé do forno existente no prédio dos Réus? Resposta: Na primeira vistoria realizada foi possível constatar que na viela e encostada à casa de banho aí existente (zona C da referida planta), localiza-se uma chaminé em tijolo burro de secção sensivelmente quadrada. Quesito 22 E uma retrete feita em cimento (zona C na mesma planeta[sic])? Resposta: Os Peritos consideram que sim. Quesito 23 A que se segue, contígua e para Poente, no sentido do dito armazém, a que se acede pelo mesmo pátio, uns lavabos e uma pequeníssima arrecadação (dita zona C)? Resposta: Os Peritos consideram que sim. Quesito 24 Trata-se de obras feitas com materiais de fraca qualidade (na sua maior parte, adobes e tijolo burro) típicos, tal como os materiais e técnica utilizados na cobertura do armazém, das décadas de 40/50 do século passado? Resposta: Os Peritos consideram que sim.” [11] Desconsideraram-se os depoimentos do autor e dos réus quer por força da sua parcialidade quer ainda porque por força da sua idade (o autor tinha 52 anos na data da prestação do depoimento, o réu CC nasceu em 1976 e parecia ser amigo de infância do réu BB) não denotarem terem razão de ciência que lhes permitisse a prestação de depoimentos fiáveis acerca dos pontos de facto em reapreciação neste recurso. A testemunha DDD, esposa do réu BB, não revelou conhecimento dos factos cuja reapreciação foi requerida pelos réus.
[12] É pena que aquando da identificação dos diversos depoentes não se pergunte a data de nascimento de cada um deles já que, especialmente em matéria de direitos reais, se trata de um elemento relevante para aferir da razão de ciência dos depoentes, evitando-se também algumas dificuldades na localização temporal dos factos.
[13] Salvo melhor opinião, no documento de que é feita a transcrição o verbo está no conjuntivo e não no passado, devendo ler-se “fizerem” em vez de “fizeram”.
[14] Consta ainda deste título o seguinte: “Que as aguas tanto pluviais como vertentes das beiras, na direcção e comprimento apenas da oficina e quintal dos vendedores devem dar (palavra ilegível – será expediente?) por um cano que ha-de construir-se à custa do comprador e vendedores em direcção ao antigo cano que dava e dá saída às aguas do prédio aqui vendido, digo as aguas da casa do prédio aqui vendido, seguindo para a levada.”
[15] Estas alterações terão tido origem no requerimento do autor de 14 de outubro de 2015 para atualização de prédio urbano na matriz, oferecido pelo autor como documentos 40-C.1, 40-C.2 e 40-C.3, juntos ao processo físico de folhas 404 a 406, 410, 411 e 415. Estranhamente, no referido documento, na parte relativa aos elementos do prédio indica-se que o mesmo se localiza no nº .. da Calçada .... Os dados relativos a áreas constantes deste requerimento são os que constam do levantamento topográfico datado de outubro de 2015 e oferecido pelo autor como documento nº 40, junto ao processo físico de folhas 297 a 300.
[16] Presume-se que se esteja a referir à zona C desenhada na planta oferecida pelos réus e junta a folhas 602 do processo físico.
[17] Neste sentido veja-se A Posse, Almedina 2018, José Alberto Vieira, páginas 611 a 618.
[18] Sobre esta figura, por todos, veja-se A Posse, Almedina 2018, José Alberto Vieira, páginas 132 a 134, ponto V.
[19] No levantamento topográfico de folhas 298 esta área está identificada como área coberta e, dada a sua localização e configuração gráfica, tudo indica que se refere ao armazém cuja titularidade em termos de direito de propriedade se discute nestes autos. No entanto, porventura por lapso, nas referidas plantas representa-se o prédio do autor como confinando a nascente com a Avenida ..., quando nestes autos se refere sempre que essa confrontação é com a Calçada ....
[20] Estas alterações terão tido origem no requerimento do autor de 14 de outubro de 2015 para atualização de prédio urbano na matriz, oferecido pelo autor como documentos 40-C.1, 40-C.2 e 40-C.3, juntos ao processo físico de folhas 404 a 406, 410, 411 e 415. Estranhamente, no referido documento, na parte relativa aos elementos do prédio indica-se que o mesmo se localiza no nº .. da Calçada .... Os dados relativos a áreas constantes deste requerimento são os que constam do levantamento topográfico datado de outubro de 2015 e oferecido pelo autor como documento nº 40, junto ao processo físico de folhas 297 a 300, resultando desse levantamento a inclusão no prédio do autor do armazém em disputa nestes autos, atribuindo-se-lhe a área de 20,00 m2 (veja-se assim folhas 298 do processo físico).
[21] Vejam-se os seguintes acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, todos acessíveis no site da DGSI: de 12 de fevereiro de 2008, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro Sebastião Póvoas, no processo nº 08A055; de 14 de novembro de 2013, relatado pelo Sr. Juiz conselheiro Serra Baptista, no processo nº 74/07.3TCGMR.G1.S1; de 03 de março de 2015, relatado pelo Sr. Juiz conselheiro Júlio Gomes, no processo nº 210/12.8TBGMR-D.G1.S1 e de 11 de fevereiro de 2016, relatado pelo Sr. Juiz Conselheiro Lopes do Rego, no processo nº 6500/07.4TBBRG.G2.S3.