Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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IMPOSSIBILIDADE ORIGINÁRIA
IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE
II - Assim, a impossibilidade originária de cumprimento da prestação a que estavam adstritos os Autores, não existia no momento em que esse contrato promessa foi outorgado e só surgiu depois.
III - Esta é uma impossibilidade superveniente à celebração do contrato.
Acordam os juízes nesta Relação:
Os recorrentes B………. e esposa C………., residentes na Rua ………., n.º …, habitação ../.., no Porto, D………., viúvo, residente na Rua ………., n.º ….., no Porto, E………., casada e residente na Rua ………., n.º ….., no Porto, F………., viúva, residente na Rua ………., n.º …., no Porto; G………., divorciada, residente na ………., n.º …., habitação .., no Porto; H………. e marido I………., residentes na Rua ………., n.º …, habitação .., no Porto; e J………., viúva, com residência na ………., n.º …., ………., em Vila Nova de Gaia, vêm interpor recurso da douta sentença proferida nas Varas Cíveis da comarca do Porto, nos autos de acção declarativa de condenação, com processo ordinário, que aí instauraram contra os ora recorridos K………. e esposa L………., residentes na Rua ………., n.º ., na Póvoa de Varzim e M………., solteira, residente na ………., n.º ….., ………., Caminha, intentando ver agora revogada a decisão da 1.ª instância que julgou totalmente improcedente a acção e absolveu os Réus dos pedidos formulados – de declaração da nulidade de contrato-promessa, de restituição do bem e de indemnização – (com o fundamento aduzido na sentença recorrida de que não está provada a impossibilidade originária da prestação a que os Autores se obrigaram através do contrato promessa em causa, em virtude de o mesmo ter alegadamente por objecto uma fracção autónoma inexistente, impossível por isso de alienar ou transmitir, a partir do momento em que os Réus mantêm o seu interesse no cumprimento desse contrato), alegando, para tanto, em síntese, que não podem conformar-se com o conteúdo da douta sentença que tal declarou, pois que a referida impossibilidade da prestação existe, não tendo os recorrentes conseguido fazer a autonomização da fracção que prometeram vender – embora tenham obtido a autorização da Câmara Municipal do Porto para tal fim, porém, não lograram obter a autorização de todos os condóminos do edifício em que se integra a fracção em causa. Tudo está, pois, em saber se as obrigações advindas para as partes do contrato-promessa “enfermam de impossibilidade originária” (defendida pelos recorrentes), ou “de impossibilidade superveniente decorrente da não ocorrência de uma condição” (assim entendido pela sentença recorrida, de acordo com a previsão do n.º 2 do artigo 401.º do Código Civil). “Conforme resulta da matéria de facto dada por assente em primeira instância, a ‘fracção’ prometida vender não existia, à data da outorga do contrato de compra e venda” (“e continuou a inexistir até à data da propositura da acção”). Essa inexistência, “em termos da mesma constituir uma realidade jurídica autónoma, com uma descrição registral própria e com uma inscrição matricial autónoma, impede, pois, e impedia já, a outorga da escritura de compra e venda”, pelo que deve ser agora dado provimento ao recurso, revogando-se a douta sentença impugnada.
Respondem os recorridos K………. e L………. para dizerem, também em síntese, que não assiste razão aos recorrentes, pois que não resulta da matéria fáctica apurada ter existido uma qualquer impossibilidade de cumprimento do contrato que fosse contemporânea da constituição do vínculo obrigacional (veja-se que “à data da celebração do contrato promessa, os AA detinham já a autorização camarária para procederem à divisão da fracção prometida vender e comprometeram-se a diligenciar no sentido de obterem consentimento da assembleia de condóminos” – parecendo, pois, “não só óbvio, como sobretudo indesmentível, que à data da celebração do contrato não havia nenhuma recusa de consentimento”, que só mais tarde veio a ocorrer; pois que, perguntam, se esse mesmo consentimento “nem sequer havia sido pedido, como se pode com seriedade afirmar que nessa ocasião ele já tinha sido negado?”). “Acresce que, ao contrário daquilo que afirmam os recorrentes, a impossibilidade de cumprimento do contrato não deriva de uma inexistência legal, mas sim de uma inexistência física da fracção prometida alienar”, como não deixou de assinalar também a sentença recorrida (“uma vez que legalmente é possível o fraccionamento”, tal obstará à nulidade do contrato). “Por isso a promessa de venda não é ilegal, nem sequer de todo absolutamente impossível”, pelo que a sentença deverá ser confirmada, negando-se provimento ao recurso.
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Vêm dados por provados os seguintes factos:
1) A fracção autónoma designada pela letra ‘H’, correspondente a dois estabelecimentos comerciais, no rés-do-chão, com entrada pelos n.os .. e .., do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na ………., freguesia ………., concelho do Porto, encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n.º 56.231, do Livro B-164, com inscrição de aquisição a favor dos aqui Autores, por sucessão ou permuta (alínea A) da Especificação).
2) A fracção autónoma acima identificada designada pela letra ‘H’ é constituída por dois espaços físicos, autónomos, devidamente separados e individualizados entre si, qualquer um deles com saída directa para a via pública (alínea B) da Especificação).
3) Em 06 de Março de 1995, entre os Autores e a Ré M………., foi ajustado e reduzido a escrito um acordo, junto a fls. 32 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, por força do qual os primeiros prometiam vender à segunda, pelo preço global de esc. 35.000.000$00 (correspondente a 174.579,26 euros), metade da referida fracção autónoma identificada com aquela letra ‘H’, metade essa correspondente à ‘loja comercial’ ou espaço, com a área de 70 m2, com entrada pelo número 29, sita no rés-do-chão do identificado prédio (alínea C) da Especificação).
4) Tal contrato foi objecto do aditamento constante do documento junto a fls. 92 dos autos, cujo teor aqui se dá igualmente por reproduzido na íntegra (alínea D) da Especificação).
5) Para que a referida compra e venda fosse possível, obrigavam-se os promitentes vendedores a individualizar tal espaço, constituindo uma nova fracção autónoma completamente individualizada, para que assim a pudessem transmitir como prédio autónomo, física e juridicamente transmissível como tal (alínea E) da Especificação).
6) Nos termos do mencionado acordo, ficou ainda convencionado entre as partes que o preço devido pela compra e venda e transmissão seria pago em três prestações, sendo que a primeira, no valor de 24.939,89 euros, se venceria no acto de outorga do contrato promessa, a segunda, no valor de 9.975,95 euros, se venceria cento e vinte dias após a outorga do referido contrato e a terceira, e última, num montante de 139.663,41 euros, se venceria no acto de outorga da escritura pública de compra e venda que se prometia celebrar (alínea F) da Especificação).
7) Essa escritura de compra e venda deveria ser outorgada no prazo previsível de um ano, a contar da data de celebração do invocado contrato-promessa, sendo que competiria aos promitentes vendedores a sua marcação, após notificação prévia, por escrito e com antecedência de oito dias (alínea G) da Especificação).
8) Por acordo reduzido a escrito ajustado entre os Autores, o Réu K………. e a Ré M………., datado de 17 de Maio de 1996 e junto a fls. 86 e 90 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, foi entre todos convencionado que a inicial promitente compradora cedia ao réu K………. a posição contratual que para ela decorria do contrato promessa de compra e venda aludido em 3), sendo assim transmitido para este todos os direitos e obrigações inerentes ao referido contrato (alíneas H) e I) da Especificação).
9) O Réu K………. passou a ocupar a fracção mencionada em 1) desde Abril de 1996 (alínea J) da Especificação).
10) O Réu K………. pagou ao Autor B………., este em representação de todos os promitentes vendedores, através de cheque sacado sobre o N………., o montante de 7.000.000$00 (sete milhões de escudos) a título de reforço de sinal, tendo o Autor B………. emitido o respectivo recibo de quitação (alínea K) da Especificação).
11) Os primeiros Réus são sócios de uma sociedade que explora um estabelecimento comercial na fracção referida em 1) – (resposta ao quesito 4).
12) Até à presente data não foi celebrada a prometida escritura de compra e venda (resposta ao quesito 5).
13) Antes da formalização por escrito do contrato promessa aludido em 3), os Autores requereram, junto da Câmara Municipal do Porto, licenciamento para divisão da referida fracção autónoma, em duas fracções, sendo que uma delas seria precisamente aquela que acabariam por prometer vender (resposta ao quesito 7).
14) A referida autorização foi concedida pela Câmara Municipal do Porto (resposta ao quesito 8).
15) Em Março de 1997 foi realizada uma Assembleia de Condomínio do edifício supra mencionado em 1), que teve como ponto de ordem de trabalhos o pedido de divisão da fracção ‘H’ em duas fracções distintas, pedido a que se opuseram dois dos presentes nessa reunião (respostas aos quesitos 9 e 10).
16) Os Autores poderiam ter arrendando a mencionada fracção pelo preço de 750,00 (setecentos e cinquenta euros) – (resposta ao quesito 12).
17) Se a 2.ª Ré soubesse que os condóminos recusavam a autorização, jamais celebraria o contrato promessa de compra e venda com os AA. (resposta ao quesito 23).
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Ora, a questão que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ‘ad quem’ é a de saber se se verifica a invocada pelos Autores impossibilidade originária da prestação – que estava subjacente ao contrato promessa celebrado entre as partes –, e que acarrete a sua nulidade, ou, como decidiu o Tribunal ‘a quo’, se se trata antes de uma impossibilidade superveniente, que salvaguarde ainda a validade do negócio. É isso que ‘hic et nunc’ está em causa, como se vê das conclusões do recurso apresentado.
Vejamos.
Os pedidos que haviam sido formulados na acção eram os seguintes:
a) “Serem os AA. reconhecidos e declarados, donos, senhores e legítimos possuidores, em comum e na proporção dos respectivos quinhões, de prédio urbano constituído por fracção autónoma destinada a comércio, identificada pela letra ‘H’ com entrada pelos números .. e .. de prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito na ………., freguesia de ………., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 56.231 – fracção ‘H’ e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 808-H”;
b) “Ser declarado nulo, por impossibilidade originária da prestação, o contrato promessa de compra e venda outorgado e reduzido a escrito em 06 de Março de 1995, celebrado entre os Autores e a Ré M………., por força do qual os primeiros prometiam vender à segunda e prometia esta comprar, pelo preço de trinta e cinco milhões de escudos, ‘metade’ da fracção autónoma supra identificada na alínea a) deste pedido, ‘devidamente autonomizada e constituída uma nova fracção”;
c) “Ser, de igual modo, e com fundamento na referida ‘impossibilidade originária da prestação’, declarado nulo o acordo de cessão de posição contratual ajustado e reduzido a escrito entre os AA. e os Réus”;
d) “Por força da referida nulidade, serem os Réus condenados a restituir aos Autores a posse e detenção do prédio supra identificado na alínea a) deste pedido, e mais concretamente a metade fisicamente demarcada da referida fracção, com a área de 70 m2 e com entrada pelo n.º 29, sita no rés-do-chão do prédio identificado na mesma alínea a) deste pedido, entregando-o aos AA., livre de pessoas e bens”;
e) “Por força, ainda, da referida nulidade, serem os Réus condenados solidariamente a indemnizar os Autores, na quantia mensal de 750,00 euros, quantia essa a ser calculada e contabilizada desde o dia 06 de Março de 1995 até à data da efectiva desocupação do imóvel, e que actualmente atinge o montante de 79.500,00 euros, à qual se deverá subtrair, por compensação, o montante de 34.915,00 euros (equivalente a esc. 7.000.000$00) respeitante ao sinal e reforço de sinal prestado aos AA.”;
Subsidiariamente, e no que respeita ao pedido da alínea e),
f) “Ser a Ré M………., condenada a indemnizar os Autores na quantia de 750,00 euros mensais, quantia essa a ser contabilizada e calculada desde a data de 06 de Março de 1995 até à data de 31 de Dezembro de 1996, data a partir da qual ‘transmitiu’ a posse do imóvel acima identificado para os Réus K………. e L……….”;
E, cumulativamente,
g) “Serem os Réus K………. e L………. condenados a pagar aos Autores a referida quantia de 750,00 euros mensais, quantia essa a contabilizar desde a referida data de 01 de Janeiro de 1997 até à data em que restituírem aos AA. o prédio identificado neste articulado, à qual se deverá subtrair, por compensação, o montante de 34.915,00 euros respeitante ao sinal e reforço de sinal prestado aos AA.”.
A douta sentença recorrida julga, porém, tudo improcedente, partindo do princípio que, contrariamente ao invocado pelos Autores, o contrato-promessa em causa não enferma de nenhuma impossibilidade originária, antes configura “prestação tornada possível mediante o cumprimento de um dever de conduta vocacionado e destinado a isso mesmo, ou, mediante a ocorrência de condição suspensiva” (sic).
Adiantando.
Nos termos do art.º 401.º do Código Civil, “A impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico” (seu n.º 1); “O negócio é, porém, válido se a obrigação for assumida para o caso de a prestação se tornar possível, ou se, estando o negócio dependente de condição suspensiva ou de termo inicial, a prestação se tornar possível até à verificação da condição ou até ao vencimento do termo” (nº 2); “Só se considera impossível a prestação que o seja relativamente ao objecto, e não apenas em relação à pessoa do devedor” (n.º 3).
Ora, foi nesse n.º 2 que o Mm.º Juiz ‘a quo’ se fundou para julgar a acção totalmente improcedente, considerando que a impossibilidade em apreço apenas configurava uma impossibilidade superveniente, enquadrada nesse normativo.
E fê-lo bem, salva naturalmente melhor opinião que a nossa, deixando-se aqui expressamente exarado que se tem de respeitar também, por completo, a opinião veiculada pelos AA. em sede de recurso. A questão é, efectivamente, de fronteira – reconhecemo-lo – e bastará entendê-la de uma ou de outra maneira para as consequências jurídicas serem diametralmente opostas e também a sorte da acção diversa. O Direito é mesmo assim – podendo, por vezes, parecer que aí tudo se resume a um mero jogo de palavras: impossibilidade originária ‘versus’ impossibilidade superveniente. Ao Tribunal competirá, porém, tomar opções.
E, assim, vêm os recorrentes dizer que “no momento em que se outorgou o contrato promessa de compra e venda, ocorria já a impossibilidade jurídica de formalizar a compra e venda prometida”.
O Mm.º Juiz ‘a quo’ que essa impossibilidade surgiu depois, na sequência da recusa por parte doutros condóminos em aceitar a constituição de uma nova fracção no prédio (precisamente aquela que os AA. tinham prometido vender).
A ‘história’ conta-se em poucas linhas, e vem descrita nos factos já dados por provados na 1.ª instância, que supra se enunciaram – e que agora nem são objecto do recurso: os AA. prometeram vender um espaço de um prédio/fracção de que eram donos, espaço esse fisicamente individualizável (e que, na prática, estava efectivamente individualizado, era autónomo e tinha saída directa para a via pública); para isso obrigavam-se os promitentes vendedores a individualizar juridicamente o espaço, constituindo uma nova fracção autónoma, para o que se muniram até, previamente à celebração da promessa, da competente autorização da Câmara Municipal respectiva (que, efectivamente, a concedeu), faltando só a autorização dos donos das restantes fracções, a qual, porém, não foi conseguida, pese embora o assunto tenha sido debatido em Assembleia de Condóminos.
E, realmente, essa autorização dos condóminos era necessária.
Nos termos fixados no artigo 1419.º, n.º 1 do Código Civil, “sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos” (redacção anterior à que lhe foi introduzida recentemente pelo Decreto-lei n.º 116/2008, de 04 de Julho).
E aquele artigo 1422.º-A, n.º 3 estatui que “não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição”, estando assente na jurisprudência que a falta de acordo de algum deles não poderá ser suprida por decisão judicial (vidé o douto Acórdão da Relação de Lisboa de 12 de Junho de 1984, citado por Abílio Neto no seu ‘Código Civil Anotado’, 1987, 6.ª Edição, na anotação n.º 3 ao artigo 1419.º, a páginas 847).
Assim, bem vista a realidade fáctica subjacente ao caso, efectivamente, a invocada pelos Autores impossibilidade originária de cumprimento da prestação a que estavam adstritos, não existia no momento em que esse contrato promessa foi outorgado; verdadeiramente, tal impossibilidade só surgiu depois, não sendo contemporânea do mesmo. No momento em que o contrato foi outorgado estava perfeitamente aberta a possibilidade do negócio definitivo se concretizar, até já dispondo os promitentes vendedores, para esse efeito, da necessária autorização administrativa da Câmara Municipal e não sendo visível nenhuma ilegalidade na operação –, pelo que não poderá situar-se aí a impossibilidade da prestação.
O problema surgiu depois, quando esses mesmos promitentes vendedores foram em busca da autorização dos demais condóminos para a constituição da nova fracção autónoma dentro do condomínio e esbarraram com a oposição de alguns deles – dificultando, assim, naturalmente, a possibilidade dos AA. virem a cumprir a sua parte no contrato promessa celebrado.
Mas esta é uma impossibilidade superveniente à celebração do contrato – pelo que se não poderá dizer, como os recorrentes, que “no momento em que se outorgou o contrato promessa de compra e venda, ocorria já a impossibilidade jurídica de formalizar a compra e venda prometida” (senão, nunca se poderiam celebrar negócios, por exemplo, sob condição).
De outro modo, como ficou também provado (vidé a resposta ao quesito 23 da base instrutória), a existir tal impossibilidade originária, nem a promitente compradora teria celebrado o contrato promessa de compra e venda, parecendo ainda óbvio que nem os promitentes vendedores se teriam comprometido, como o fizeram, a diligenciar no sentido de obterem a individualização da fracção em termos de poder ser adquirida e registada em nome de quem a viesse a comprar. Ninguém estaria, pois, interessado no negócio, mas a verdade é que vendedores e compradores, ainda assim, contrataram (e fizeram-no sabendo as condições de natureza física e jurídica em que se encontrava o objecto do negócio, à data não passando pela cabeça de ninguém que ele era, logo nessa ocasião, impossível de concretizar).
Dessarte, atento o regime estabelecido do artigo 401.º do Código Civil (já supra transcrito), o contrato promessa em causa não é nulo, tendo-se constituído validamente as obrigações que dele decorriam e apresentando-se, pois, correcto o raciocínio encetado pelo Mm.º Juiz ‘a quo’ na douta sentença recorrida.
[É para notar que, lidas as alegações de recurso – ‘maxime’ as respectivas conclusões –, se verifica ser esta a única questão que os recorrentes vêm colocar a este Tribunal, pese embora tenham sido trilhados, na douta sentença recorrida, outros caminhos no que ao aspecto jurídico da causa diz respeito, que não serão, por isso, naturalmente, apreciados nesta sede, consabido que, nos termos que se extraem dos arts. 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 do Código Processo Civil, o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões que os recorrentes apresentam __ “nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso”, diz-se naquele primeiro normativo.]
Como assim, num tal enquadramento fáctico e jurídico, nada há a alterar ao decidido, mantendo-se a douta sentença da 1.ª instância na ordem jurídica e improcedendo o recurso.
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Decidindo.
Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Registe e notifique.
Porto, 21 de Outubro de 2008
Mário João Canelas Brás
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva