Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 778/20.5T8VFR.P1 |  |
PRAZO DA ESCRITURA
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
II - Não estando demonstrado que o prazo previsto no contrato promessa para a celebração da escritura fosse um prazo fixo, absoluto e essencial (cuja prova incumbia à promitente-vendedora que considerou resolvido o contrato) o mero decurso daquele prazo, perante a inércia de ambas as partes, determinou apenas e só uma situação de mora da responsabilidade de ambas as partes, sendo ainda possível a celebração do contrato prometido.
III - Estamos perante uma condição resolutiva, quando as partes acordam condicionar a eficácia do negócio prometido a uma eventual recusa por parte da entidade bancária ao financiamento bancário pedido pelos promitentes-compradores, ficando logo acordado que, verificada essa condição, a consequência seria a promitente-vendedora devolver, no prazo máximo de 3 dias úteis, o valor recebido dos promitentes-compradores a título de sinal.
IV - Verificada a condição, os promitentes compradores ficaram automaticamente desvinculados do cumprimento da obrigação de celebrar o contrato prometido, sendo inoperante a posterior resolução do contrato-promessa operada pela promitente vendedora.
Origem: Juizo Central Cível de Santa Maria da Feira –
Recorrente: AA
Recorridos: BB
CC
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Sumário (elaborado pela Relatora):
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I. RELATÓRIO:
1. BB e CC intentaram acção declarativa de condenação, sob processo comum, contra AA, peticionando a condenação da Ré a pagar-lhes a quantia de €21.000,00 acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, calculados à taxa legal, até efectivo e integral pagamento.
Como fundamento da referida pretensão, alegaram em síntese que, celebraram em 14.10.2019 um contrato promessa de compra e venda de um prédio urbano, tendo entregue a importância de €21.000,00 a título de sinal, contrato prometido esse que ficou condicionado a uma eventual recusa de financiamento a conceder aos Autores por parte da entidade bancária, pelo que, verificada tal recusa a Ré obrigou-se a devolver-lhes o referido sinal no prazo de 3 dias úteis, recusa essa que ocorreu e da qual foi dado conhecimento à Ré, sem que esta lhes tenha devolvido o sinal pago.
Mais alegaram a nulidade do contrato promessa, quer por falta de reconhecimento presencial das assinaturas, quer por não fazer alusão à existência de licença de utilização.
2. A Ré/Apelante deduziu contestação, impugnando os factos alegados pelos Autores, alegando que os Autores actuam em abuso de direito ao invocarem a nulidade do contrato promessa, porquanto o prédio tinha licença de utilização que já lhes havia sido enviada e a falta de reconhecimento das assinaturas ocorreu por culpa dos Autores, assim como o contrato promessa foi por si validamente resolvido uma vez que após a interpelação efectuada, os Autores não juntaram, no prazo de 8 dias que lhes foi concedido, o documento de recusa de financiamento pelo banco, nem realizaram a escritura de compra e venda.
Com base naqueles fundamentos, formulou pedido reconvencional, para que fosse reconhecido que:
a) Se verificou o incumprimento do contrato promessa de compra venda celebrado entre Reconvinte e Reconvindos por violação das obrigações previstas no contrato, por violação da cláusula 4.ª alínea b) do CPCV e por não ter sido possível validar a recusa por forma a evitar o incumprimento;
b) A resolução por justa causa do contrato promessa de compra e venda ocorrido foi válida e eficaz, sendo reconhecido o direito à Reconvinte de fazer seu o sinal prestado, resolução essa que se encontrava estipulada nos termos da cláusula 9.º alínea a) do contrato promessa de compra e venda e que se tornou eficaz em 09/02/2020, findo o prazo concedido para porem fim à mora.
3. Os Autores apresentaram réplica, impugnando os factos alegados como fundamento do pedido reconvencional, concluindo pela improcedência da reconvenção.
Mais peticionaram a condenação da Ré/Reconvinte como litigante de má-fé em multa e numa indemnização à Autora, equivalente às despesas que a mesma terá de suportar com o presente pleito, incluindo os honorários dos seus mandatários forenses, segundo as regras da comarca.
4. Concedido prazo aos Autores para exercerem o contraditório relativamente à matéria de excepção deduzida na contestação, pelos mesmos foi deduzida oposição à suscitada actuação em abuso de direito, bem como mantiveram a arguição da nulidade do contrato por falta de reconhecimento presencial das assinaturas, admitindo, no entanto, a inexistência da nulidade do contrato promessa por falta de licença de utilização e, no mais, concluíram como na petição inicial.
5. A Ré/Reconvinte, no exercício do princípio do contraditório, pediu a sua absolvição do pedido de condenação em litigância de má-fé.
6. Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, no âmbito do qual foi fixado o objecto do litígio, bem como os temas de prova, que não foi objecto de reclamação.
7. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, nos seguintes termos:
“1. Julga-se procedente a acção e, em consequência, condena-se a Ré a pagar aos Autores a quantia de €21.000,00 (vinte e um mil euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde 19 de Fevereiro de 2020 até efectivo e integral pagamento;
2. Julga-se improcedente a reconvenção e, em consequência, absolvem-se os Autores/Reconvindos do peticionado.
* Custas a cargo da Ré/Reconvinte.
* Registe e notifique.”
8. Inconformada, a Ré/Apelante interpôs recurso de apelação da sentença final, formulando as seguintes
CONCLUSÕES
1 - Vem o presente Recurso da sentença proferido nos autos despacho, que afinal julga procedente a ação e, em consequência, condena a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 21.000,00 (vinte e um mil euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde 19 de Fevereiro de 2020 até efetivo e integral pagamento; e julga improcedente a reconvenção e, em consequência, absolvem-se os Autores/reconvindos do peticionado.
2 - Não pode a recorrente conformar-se com a sentença porquanto considera, que a mesmo viola ou faz errada interpretação do disposto nos artigo 432.º n.º 1, 442.º, nº 2, 804.º e 808.º do Código Civil, no que concerne à não consideração do incumprimento definitivo do contrato pelos Autores e da Resolução por Justa Causa pela Ré.
3 - Não se concorda, por outro lado, com a valoração que o Tribunal recorrido faz da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, bem como o julgamento fáctico da matéria de facto provada, que no nosso entendimento impunha decisão contrária.
4 - Não pode a recorrente aceitar que se considere que os Autores não entraram incumprimento definitivo mesmo antes do da interpelação, ou que não estivessem em mora e que esta, com a interpelação da Ré, aqui recorrente, não tenha sido convertida em incumprimento definitivo e em consequência, operado a resolução por justa causa da recorrente.
5 - O tribunal a quo não teve em consideração os prazos estipulados no contrato, que salvo melhor entendimento, são essenciais na interpretação do negócio prometido.
6 - As partes convencionaram um prazo fixo para a celebração do contrato definitivo – 60 dias desde a assinatura, não tendo sido os recorridos diligentes no cumprimento de nenhum dos prazos contratuais, nem o cumprimento do contrato definitivo em 60 dias, nem a possibilidade de prorrogação do prazo.
7 – Os recorridos, não estavam em mora aquando do envio da interpelação, já estavam em incumprimento definitivo: já tinha sido ultrapassado o prazo de 60 dias para a celebração do contrato definitivo, não comunicaram atempadamente a recusa da concessão de crédito por parte da instituição financeira, ou, se a mesma ainda não tinha formalizado a resposta ao pedido, tão pouco, usaram da possibilidade de prorrogação do prazo, estipulado contratualmente.
8- Os recorridos remeteram-se ao silêncio, vindo a terreiro apenas e só quando a recorrente decidiu avançar, interpelando-os
9- A cláusula nona do contrato promessa que “ no caso de os promitentes-compradores não cumprirem o estabelecido no presente contrato, a promitente vendedora tem o direito de imediata e automaticamente resolver o presente contrato e optar por fazer suas todas as importâncias recebidas a titulo de sinal “ – itálico nosso.
10- Na sua boa-fé, a recorrente concede, através da interpelação, ainda mais 8 dias para a efetivação do negócio que já estava incumprido definitivamente, e mesmo assim, os recorridos no prazo de 8 dias nada dizem.
11-O incumprimento definitivo ocorre na inobservância do prazo fixo essencial para a prestação - com o devido respeito por opinião diversa, tendo-se estabelecido um prazo fixo para a realização do contrato definitivo, e não tendo os recorridos usado da possibilidade de prorrogação do prazo, nem apresentado formalmente a recusa de financiamento,
12-O incumprimento definitivo operou-se em Dezembro de 2019!
13- Mas, mesmo que assim não se entenda, pelo menos estavam os recorridos, em mora, e receberam uma interpelação admonitória, válida, estabelecida na lei nos termos dos artigos 804.º e seguintes do Código Civil, tendo-lhe sido concedido prazo para a realização do contrato definitivo,
14- Verificando-se assim outra circunstância que em que ocorre incumprimento definitivo.
15- Pelo exposto não pode a recorrente aceitar e conformar-se com a tribunal a quo que decidiu que não existe incumprimento definitivo, e que opera a condição resolutiva do contrato por recusa do financiamento bancário,
16- Quando essa condição resolutiva já tinha caducado pelo decurso do prazo para a celebração do negócio!
17 - Reconhece o tribunal a quo que o contrato prometido deveria ser realizado até 27/12/2019, para de seguida se contradizer, ao fazer valer uma condição resolutiva do contrato promessa que só foi conhecida e formalmente comunicada em 13/02/2020.
18 - Pela vontade negocial das partes, estas bilateralmente estabeleceram que a condição da recorrente devolver o sinal recebido no caso de recusa do financiamento, estava dependente da comunicação por escrito da mesma, com a respetiva declaração bancária, o que só veio a acontecer em Fevereiro de 2020.
19 - A sentença viola ou faz errada interpretação do disposto nos artigo 432.º n.º 1, 442.º, nº 2,804.º e 808.º do Código Civil, no que concerne à não consideração do incumprimento definitivo do contrato pelos recorridos.
Concluiu, pedindo que, face a tudo o que foi alegado e à prova produzida em sede de julgamento, bem como os documentos juntos nos A., o tribunal a quo fez uma errónea interpretação da matéria, devendo a sentença recorrida ser substituída por outra que absolva a recorrente do pedido e condene os recorridos no pedido reconvencional deduzido.
9. Os Autores/Apelados ofereceram contra-alegações, pugnando pela confirmação do julgado.
10. Foram observados os vistos legais.
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II. DELIMITAÇÃO do OBJECTO do RECURSO:O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. artigos 635º, nº 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Por outro lado, ainda, sem prejuízo das matérias de conhecimento oficioso, o tribunal de recurso não pode conhecer de questões não antes suscitadas pelas partes perante o Tribunal de 1ª instância, sendo que a instância recursiva, tal como configurada no nosso sistema de recursos, não se destina à prolação de novas decisões, mas à reapreciação pela instância hierarquicamente superior das decisões proferidas pelas instâncias. [1]
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As questões a decidir no presente recurso são as seguintes:1ª- Impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
2ª- Incumprimento definitivo do contrato promessa por parte dos Apelados.
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III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:1. O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
A) Mediante escrito particular, datado de 14 de Outubro de 2019, denominado de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, AA, na qualidade de 1.ª outorgante e designada como promitente-vendedora, e BB e CC, na qualidade de 2.ºs outorgantes e promitentes-compradores, declararam o seguinte:
“- Celebram entre si o presente contrato promessa de compra e venda que aceitam reciprocamente e que se rege pelas cláusulas que se seguem:
Cláusula Primeira (Objecto)
A promitente-vendedora é legítima possuidora e proprietária do seguinte imóvel:
Habitação unifamiliar e anexos, situado na Travessa ..., em lugar do ..., código postal ... da freguesia ..., concelho de Santa Maria da Feira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o número ...05, e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...11.
Cláusula segunda (Situação do imóvel)
a) O imóvel objeto do presente contrato de compra e venda será vendido livre de quaisquer ónus ou pendências judiciais e não foi feito sobre o mesmo nenhum outro contrato promessa de compra e venda;
b) Os promitentes-compradores declaram que conhecem e aceitam, plena e integralmente, a situação física, jurídica e administrativa do imóvel atrás identificado à data do presente contrato;
c) A promitente-vendedora compromete-se a entregar o imóvel no estado de conservação em que se encontra à data da assinatura deste contrato.
O imóvel será entregue com cozinha equipada com os electrodomésticos de embutir que se encontram instalados actualmente.
d) Do imóvel, faz parte integrante um anexo que neste momento se encontra arrendado, mas que, segundo a promitente-vendedora, o contrato de arrendamento permite aos promitentes-compradores a possibilidade de continuar ou não com o mesmo;
Cláusula Terceira (Preço)
a) Pelo presente contrato a promitente-vendedora, promete vender aos promitentes-compradores, e estes, por seu lado, prometem comprar-lhe o imóvel identificado na cláusula primeira, pelo preço global de €210.000,00 (duzentos e dez mil euros);
b) A inalterabilidade do preço fixado na alínea anterior é condição essencial do presente contrato, renunciando os outorgantes a todas e quaisquer faculdades para a sua revisão e/ou modificação, bem como para deduzir pedidos indemnizatórios ou ver compensadas quaisquer despesas havidas para conformar o imóvel ao fim a que se destina, em concordância com o espírito da alínea b) da cláusula segunda;
Cláusula Quarta (Forma de pagamento e prazo)
O pagamento do valor referido na alínea a) da cláusula terceira será realizado da seguinte forma:
a) Como sinal e princípio de pagamento, os promitentes-compradores entregam na data de assinatura deste contrato à promitente-vendedora, quantia de € 21.000,00 (vinte e um mil euros) a título de sinal através de transferência bancária para a conta desta, com o IBAN (…), valor o qual se dará a devida quitação após boa cobrança;
b) O remanescente, no total de €189.000,00 (cento e oitenta e nove mil euros) será pago no ato da Escritura Pública de Compra e Venda, que se realizará no prazo máximo de 60 dias a contar da data de assinatura deste contrato;
c) O prazo estipulado na alínea b) da presente cláusula poderá ser prorrogado, desde que para tal exista acordo de ambas as partes;
d) A parte contratante que pretende beneficiar de qualquer prorrogação acima prevista deverá avisar a outra parte, mediante carta registada a expedir com a antecedência mínima de 15 dias;
Cláusula quinta (Condicionantes do Negócio – Financiamento)
a) Acordam as partes condicionar a eficácia do negócio ora prometido a uma eventual recusa por parte da entidade bancária ao financiamento bancário pedido pelos promitentes-compradores;
b) Esta recusa só pode ser validade por documento autenticado subscrito pela entidade bancária em que o pedido for instruído, em que constem taxativamente os motivos da recusa;
c) Caso o financiamento seja recusado cumprindo a alínea b) da Cláusula Quinta, a promitente-vendedora compromete-se a devolver pela mesma via, no prazo máximo de 3 dias úteis o valor pago a título de sinal pelos promitentes-compradores;
Cláusula Sexta (Tradição Material do Imóvel)
A tradição material do imóvel concretiza-se pela outorga de escritura de compra e venda, com a entrega das chaves na data de assinatura da escritura.
Cláusula Sétima (Forma do presente contrato)
Ambas as partes concordam em prescindir do reconhecimento notarial das assinaturas que obrigam o presente contrato promessa de compra e venda, e:
a) Declaram as partes que devido ao facto de os promitentes compradores se encontrarem actualmente fora do país, aceitam que estes assinem o presente contrato, à distância conferindo a este o mesmo valor legal como se tivesse sido assinado presencialmente por ambos.
b) O contrato será enviado pela mediadora imobiliária para o e-mail dos promitentes compradora sendo depois imprimido, assinado, digitalizado e enviado por estes de volta pela mesma via à mediadora imobiliária. Após receber o contrato assinado, a mediadora imobiliária imprime-o em duplicado e reúne pessoalmente com a promitente vendedora para que seja assinado por esta ficando uma cópia em sua posse, sendo depois enviada uma via do contrato devidamente assinado por todos para os promitentes compradores, ficando a outra cópia física na posse da mediadora.
Cláusula Oitava (Despesas contratuais (…).
Cláusula Nona (Mora, Incumprimento e Desistência do Contrato)
a) No caso de os promitentes-compradores não cumprir o estabelecido no presente contrato, a promitente vendedora tem o direito de imediata e automaticamente, resolver o presente contrato e optar por fazer suas todas as importâncias recebidas a título de sinal.
b) Se o incumprimento do presente contrato se dever à promitente vendedora, os promitentes compradores têm o direito de exigir o dobro de todas as importâncias entregues à promitente vendedora a título de sinal.
c) O incumprimento do presente contrato promessa por qualquer das partes, não afasta a possibilidade de o promitente não faltoso requerer, em alternativa, a execução específica nos termos do artigo 830º do Código Civil.
Cláusula Décima (Modificações / Alterações do Contrato)
O presente Contrato constitui o integral acordo existente entre as partes e toda e qualquer modificação ou emenda deverá ser celebrada por escrito entre as partes, sob a forma de “Aditamento”, que terá a mesma validade e eficácia que o presente Contrato.
Clausula Décima Primeira (Notificações)
a) Todas as notificações que venham a ser necessárias fazer na vigência do presente contrato, serão feitas para as moradas das partes indicadas.
b) A alteração de moradas por qualquer (…).
c) O envio de carta registada com aviso de recepção para a morada dos promitentes compradores ou para a morada da promitente vendedora será prova bastante que se efectuou qualquer notificação.
Em tudo o que for omisso no presente contrato, aplicar-se-ão as correspondentes disposições legais em vigor.
Cláusula Décima Segunda (Resolução de litígios)
(…).
Cláusula Décima Terceira (Mediação Imobiliária)
Tomam conhecimento as partes de que este promessa de compra e venda, e a escritura que lhe seguirá nos prazos previstos, tem a mediação de DD, titular da licença (…), proprietário da marca registada ..., (…), e de A..., Sociedade Unipessoal, Lda., titular de licença (…).”;
B) O acordo referido em A) foi assinado pelas partes em 28/10/2019;
C) Em 28/10/2019, os Autores entregaram à Ré a quantia de €21.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento;
D) A Ré enviou aos Autores, para a morada destes constante do contrato promessa, carta regista com a/r datada de 23/01/2020, com o seguinte teor:
“Assunto – interpelação admonitória – incumprimento definitivo
Eu, AA, (…), na qualidade de proprietária do imóvel (…), objeto do Contrato Promessa de Compra e Venda assinado no dia 14 de Outubro de 2019, com um prazo para a realização da escritura pública de 60 dias após a data de assinatura do contrato outorgado entre mim e V/s Exc.as (…), venho por este meio interpelar Vossas Exc.as para o cumprimento do contrato definitivo, uma vez que Vossas Exc.as se encontram em mora, porquanto, o prazo estipulado no contrato promessa para a outorga do contrato definitivo foi já amplamente ultrapassado.
Assim, interpela-se Vossa Exc.a para no prazo de oito dias, interromper a mora, e realizar o contrato definitivo, caso tal não suceda, tem-se por resolvido o contrato promessa, supra identificado dado o incumprimento definitivo de Vossa Exc.a”;
E) O a/r da carta dirigida aos Autores foi assinado pela Autora em 31/01/2020;
F) Mediante carta registada com a/r, datada de 07/02/2020, os Autores, através de advogado, comunicaram à Ré o seguinte:
“Fui contactado pelos meus constituintes (…) que celebraram consigo contrato promessa de compra e venda de uma moradia sita em ..., datado de 14 de Outubro de 2019, nas outorgado apenas a 28/10/2019 (data em que foi efectuada a transferência para a sua conta do montante de 21.000,00 €, correspondente ao valor do sinal e princípio de pagamento acordado entre as partes).
Como é do vosso conhecimento, ainda antes da celebração do referido contrato promessa, os meus constituintes em simulação efectuada pelo Banco 1... gozavam de todas as condições para lhes ser concedido financiamento (…).
Sucede que apresentado o pedido pelos meus constituintes àquela entidade bancária para financiamento da aquisição aqui em apreço, a mesma veio recusada. Disso mesmo foi V. Exa. informada verbalmente, seja pelos meus constituintes, seja pela empresa mediadora A..., Sociedade Unipessoal, Lda. (…). Ainda não é possível juntar comprovativo escrito da respectiva recusa, por a responsável pela agência de Santa Maria da Feira do Banco 1... se encontrar ausente de serviço há já alguns dias, aguardando-se que durante a próxima semana o mesmo nos seja entregue.
Foi, por isso com muita surpresa, que os meus constituintes receberam a sua carta data de 21/01/2020, onde interpelam os meus constituintes à outorga do contrato definitivo no prazo de 8 dias, quando sabe perfeitamente que a entidade bancária Banco 1... recusou a concessão de financiamento aos meus constituintes para este fim. Os meus constituintes, tendo obtido aquela recusa, tentaram ainda ultrapassar as razões que fundamentam a recusa bancária, sem sucesso, não se prevendo que nos próximos 8 dias tal seja possível.
Por outro lado, foram informados os meus constituintes pela própria Dª AA que havia já acordado com outros interessados a venda da mesma moradia, o que nos leva a concluir que para além da recusa daquela entidade bancária em conceder o sobredito financiamento, o que torna ineficaz o contrato promessa celebrado entre V. Exa. e os meus constituintes (condição de eficácia estipulado na cláusula quinta do contrato), (…).
Desse modo, quer por uma razão, quer por outra, serve a presente para interpelar V. Exa. para restituir aos meus constituintes no prazo de 3 dias, o montante de 21.000,00€ (…) nos termos da alínea c) da cláusula quinta do contrato promessa celebrado com os meus constituintes, por transferência para a conta (…).
Decorrido o prazo ora estabelecido e, não sendo efectuado o solicitado reembolso, serei forçado a obter a respectiva cobrança por via judicial (…)”;
G) Tal carta foi recebida pela Ré em 20/02/2020;
H) Mediante declaração escrita datada de 12/02/2020, o Banco 1... comunicou ao Autor a recusa do empréstimo no valor de €189.000,00, informando que “para a rejeição do seu pedido de crédito foi determinante a análise da Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal onde verificamos que as suas responsabilidades ascendem a: Crédito vencido ou abatido ao ativo €11.650,00”;
I) As partes sabiam que os Autores só teriam condições para adquirir o imóvel em questão caso lhes fosse concedido financiamento bancário para pagar o preço remanescente;
J) Apesar das diligências efectuadas junto da entidade bancária – Banco 1... – seja pelos Autores, seja por intermédio de A..., mediadora imobiliária, tal instituição recusou a concessão de tal crédito;
K) Antes da instituição bancária ter reduzido a escrito tal recusa e da carta datada de 23/01/2020, já a Ré fora informada verbalmente, pelos Autores e pela referida A..., que seria recusado o empréstimo, aguardando apenas a sua confirmação por escrito;
L) Em 13/02/2020, os Autores, através do seu mandatário, remeteram à mandatária da Ré, por email, o comprovativo da recusa do empréstimo a conceder pelo Banco 1...;
M) A agente imobiliária que representava os Autores e interlocutória destes junto do Banco, recebeu o contrato promessa, analisou e deu o seu ok à outorga;
N) Os Autores não deixariam de celebrar o negócio por falta de reconhecimento de assinaturas;
O) À data de outorga do contrato, o imóvel possuía licença de utilização e esta foi enviada aos Autores;
P) A Ré, entretanto, procedeu à venda do imóvel a terceira pessoa.
2. O Tribunal de 1ª instância julgou não provados os seguintes factos:
a) O contrato foi primeiro assinado pela Ré e depois, alguns dias mais tarde, foi assinado, na Suíça, pelos Autores;
b) O 1.º parágrafo da cláusula 7.ª (“ambas as partes concordam em prescindir do reconhecimento notarial das assinaturas que obrigam o presente contrato promessa de compra e venda”), foi redigido e negociado no superior interesse dos promitentes compradores, por forma a agilizar o seu processo de compra e venda por se encontrarem na Suíça aquando das negociações;
c) Os Autores optaram por não querer o reconhecimento de assinaturas por forma a reduzir os custos associados, informação da qual deram nota às imobiliárias;
d) A Ré apenas aceitou fazê-lo para os ajudar, porque lhe foi pedido que não houvesse o reconhecimento para evitar maus custos e para tornar o processo mais célere para os Autores;
e) O empréstimo foi recusado pelo facto de os Autores terem um arresto;
f) Os Autores tiveram o projecto de contrato-promessa em seu poder por 3 dias, para se decidirem;
g) Aquando da carta de 23/01/2020, a Ré já tinha acertado com outro interessado a venda do imóvel;
h) Os Autores limitaram-se a rubricar e assinar o contrato tal e qual lhes foi explicado pelo agente imobiliário da Ré, sendo a inclusão do 1.º parágrafo da cláusula 7.ª (dispensa do reconhecimento notarial das assinaturas) da única e exclusiva responsabilidade do mesmo.
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IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.
1ª Questão- Impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Perante as exigências estabelecidas no art. 640º do CPC, constituem ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, a seguinte especificação:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
“Quer isto dizer que recai sobre a parte Recorrente um triplo ónus:
Primeiro: circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento;
Segundo: fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa;
Terceiro: enunciar qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas.
Ónus tripartido que encontra nos princípios estruturantes da cooperação, da lealdade e boa fé processuais a sua ratio e que visa garantir, em última análise, a seriedade do próprio recurso instaurado, arredando eventuais manobras dilatórias de protelamento do trânsito em julgado da decisão.”[2]
São as conclusões das alegações de recurso que estabelecem os limites do objecto da apelação e, consequentemente, do poder de cognição do Tribunal de 2ª instância, de modo que, na impugnação da matéria de facto devem constar das conclusões de recurso necessariamente os concretos pontos de facto impugnados e a decisão alternativa que o recorrente propõe para cada um dos factos impugnados, admitindo-se, tal como alguma jurisprudência e doutrina, que a análise pormenorizada dos concretos meios probatórios possam constar apenas do corpo das alegações propriamente ditas, tal como as passagens das gravações ou transcrições dos depoimentos de que o recorrente se socorre.
Neste sentido Ac STJ de 24/3/2021, em cujo sumário se pode ler: “Para efeitos do disposto no artigo 640.º do CPC, de acordo com a abundante jurisprudência do STJ, importa distinguir, de um lado, entre as exigências da concretização dos pontos de facto incorretamente julgados (art.º 640.º, n.º 1, al. a)), da especificação dos concretos meios probatórios convocados (art.º 640.º, n.º 1, al. b)) e da indicação da decisão a proferir (art.º 640.º, n.º 1, al. c)) - que têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto - e, de outro lado, a exigência da indicação exata das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados (art.º 640.º, n.º 2, al. a)) - que visa facilitar o acesso aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação.
Enquanto a inobservância das primeiras (art.º 640.º, n.º 1, als. a), b) e c)) implica a rejeição imediata do recurso na parte infirmada, o incumprimento ou o cumprimento deficiente da segunda (art.º 640.º, n.º 2, al. a)) apenas acarreta a rejeição nos casos em que dificultem, gravemente, a análise pelo tribunal de recurso e/ou o exercício do contraditório pela outra parte.”[3]
No caso sub judice a Apelante não fez constar das conclusões de recurso os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados.
Tal como exemplarmente sintetiza o recente Ac STJ de 19/1/2023, “Entre os corolários do ónus de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consagrado no nº 1 do art. 640ºdo Código de processo Civil, está o de que o recorrente deve sempre indicar nas conclusões de recurso de apelação os concretos pontos de facto que julgou incorrectamente julgados.
(…)Em decisões sobre o modo de exercício dos poderes previstos no art. 640.º do Código de Processo Civil, o Supremo Tribunal de Justiça tem distinguido um ónus primário e um ónus secundário — o ónus primário de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação, consagrado no n.º 1, e o ónus secundário de facilitação do acesso “aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida”, consagrado no n.º 2 [4].
(…) o ónus primário de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação, consagrado no n.º 1, analisa-se ou decompõe-se em três:
Em primeiro lugar, “[o] recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que julgou incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões” [5]. Em segundo lugar, “deve […] especificar, na motivação, os meios de prova que constam do processo ou que nele tenham sido registados que […] determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos” [6]. Em terceiro lugar, deve indicar, na motivação, “a decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas” [7].
Se as conclusões de recurso balizam o conhecimento do tribunal ad quem, compreende-se a exigência de nelas constarem os concretos pontos de facto impugnados, sob pena de poder ser apreciado algum ponto de facto com o qual a parte recorrente se conformou, desvirtuando-se o principio da auto-responsabilidade das partes.”[4]
Por conseguinte, a especificação dos concretos pontos de facto cuja impugnação pretende o recorrente, deve constar das conclusões recursórias, sob pena de rejeição imediata do recurso da impugnação da matéria de facto, por incumprimento do ónus previsto no art. 640º do CPC (omissão absoluta).[5]
Essa omissão resulta evidente no presente recurso, não constando em nenhuma das conclusões de recurso concretamente impugnados qualquer dos pontos dos factos provados, ou dos factos não provados elencados na sentença recorrida.
A Apelante apesar de no corpo das alegações ter feito alusão ás alíneas I), J) e K) dos factos provados, alegando que o tribunal a quo fez uma errónea valoração da prova carreada nos autos, transcrevendo segmentos da prova testemunhal e por declarações de parte gravada, não verteu tal matéria nas conclusões de recurso.
Nestas, a Apelante limitou-se a afirmar sob a Conclusão 3ª que “não se concorda, por outro lado, com a valoração que o Tribunal recorrido faz da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, bem como o julgamento fáctico da matéria de facto provada, que no nosso entendimento impunha decisão contrária”.
Perante as conclusões de recurso em apreço o tribunal ad quem vê-se perante uma alusão vaga, genérica e de mero inconformismo por parte da Apelante atinente ao julgamento da matéria de facto, delas não constando, desde logo, quais os concretos pontos de facto impugnados, núcleo mínimo cuja alegação nas conclusões era indispensável para que se pudesse conhecer da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Já Abrantes Geraldes ensina, de forma lapidar, “A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto;
b) Falta de especificação nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;
c) Falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc);
d) Falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e) Falta de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação;
f) Apresentação de conclusões deficientes, obscuras ou complexas, a tal ponto que a sua análise não permita concluir que se encontram preenchidos os requisitos mínimos que traduzam algum dos elementos referidos.
Importa observar ainda que as referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo.”[6]
Em suma, analisadas as conclusões de recurso da Apelante nada mais traduzem do que puro inconformismo com a valoração da prova efectuada pelo tribunal a quo, não tendo sido minimamente cumprido o ónus primário de especificação dos concretos pontos de facto que a recorrente considera incorrectamente julgados, tendo descurado completamente os ónus impostos pelo referido art. 640º nº 1 al. a) a c) do CPC.
E, quanto ao recurso da decisão da matéria de facto, contrariamente ao recurso da matéria de direito ( art. 639º nº 3 do CPC), não existe a faculdade de ser prolatado despacho de aperfeiçoamento, não podendo o efeito da rejeição previsto no art. 640º do CPC ser precedido de convite ao aperfeiçoamento.[7]
Deste modo, rejeita-se o recurso relativo à impugnação da matéria de facto, não se conhecendo deste segmento recursório, por total omissão de cumprimento dos ónus consagrados no art. 640º nº 1 do CPC.
2ª Questão - Incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos Apelados.
Tal como o denominaram e não se mostra questionado em sede de recurso, foi celebrado entre Autores e Ré um contrato promessa de compra e venda de imóvel, nos termos do disposto no art.º 410º do CC.
Conforme disposto no 410.º n.º 1 do CC, o contrato-promessa consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato.
Por conseguinte, o contrato promessa gera para os contraentes uma obrigação que tem por objecto uma prestação de facto positivo, um “facere”, que se traduz na emissão de uma declaração de vontade necessária à conclusão do negócio prometido.
Assim, na promessa bilateral de compra e venda, a prestação a que os contraentes se obrigam é outorgarem um futuro contrato de compra e venda.
De acordo com a factualidade apurada nos autos, pelo contrato datado de 14.10.2019, a Apelante/promitente-vendedora, prometeu vender aos Apelados/promitentes-compradores e estes, por seu lado, prometeram comprar-lhe o imóvel descrito na cláusula primeira, pelo preço global de €210.000,00, tendo sido entregue pelos promitentes- compradores à promitente- vendedora, na data de assinatura daquele contrato promessa, a quantia de €21.000,00 a título de sinal, ficando obrigados a pagar-lhe o remanescente no acto da escritura pública de compra e venda.
Relativamente ao prazo de realização do contrato prometido, ficou consignado na cláusula Quarta, alínea b) que “o acto da Escritura Pública de Compra e Venda se realizará no prazo máximo de 60 dias a contar da data de assinatura deste contrato”.
Sustentou a Apelante que resolveu com justa causa o contrato promessa celebrado com os Apelados, quer porque os Apelados entraram em incumprimento definitivo do contrato antes mesmo da interpelação que lhes enviou, quer porque a mora sempre se teria convertido em incumprimento definitivo em consequência da interpelação.
Para o efeito, a Apelante argumentou que o tribunal a quo não teve em consideração os prazos estipulados no contrato, tendo as partes convencionado um prazo fixo para a celebração do contrato definitivo- 60 dias desde a assinatura- concluindo que os Apelados não estavam em mora aquando do envio da interpelação, já estavam em incumprimento definitivo.
Esta posição, agora sustentada pela Apelante, contraria frontalmente a posição assumida nos articulados oferecidos nestes autos e, mormente o teor da carta por si enviada aos Apelados datada de 23.01.2020, da qual consta expressamente que os interpelou para o cumprimento do contrato definitivo, uma vez que aqueles se encontravam em mora, por ter sido ultrapassado o prazo estipulado no contrato promessa para a outorga do contrato definitivo.
Conforme consta dessa carta, a Apelante nela interpela os Apelados para no prazo de oito dias, interromper a mora e realizar o contrato definitivo e, caso tal não sucedesse, teria por resolvido o contrato-promessa por incumprimento definitivo dos Apelados.
Caso a Apelante considerasse, como agora sustenta, que haviam acordado num prazo fixo absoluto para a celebração do contrato prometido e que a ultrapassagem do mesmo conduzia ao imediato incumprimento do contrato (como o podiam ter clausulado em sede de cláusula resolutiva expressa) não existiria qualquer razão para ter concedido novo prazo suplementar sob pena de resolução.
Tal como ficou vertido no Ac STJ de 24/5/2022, “as obrigações de prazo certo são as que têm um termo de vencimento estabelecido pelas partes, no próprio negócio constitutivo ou em ulterior acordo, as que resultem da lei ou as que sejam fixados judicialmente. Daí que se vençam sem necessidade de interpelação (…) o prazo certo é, como se disse, o prazo fatal, aquele que foi acordado em termos finais e, em princípio, improrrogáveis pois a não ser assim, o seu decurso gera uma simples mora que terá de ser convertida em incumprimento (definitivo).”[8]
Já Vaz Serra escrevia que, “a estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado: pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida (com a prestação ulterior), caducando, por isso, o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação de termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo da prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito a resolvê-lo.
Na primeira destas hipóteses, o contrato tem por objecto uma prestação que só pode ser feita no prazo determinado e se torna, assim, impossível se não for realizada dentro dele: trata-se, pois, de um negócio fixo absoluto; na segunda, a prestação pode ainda ser feita ulteriormente, cabendo, todavia, ao credor, se o contrato for bilateral, o direito de resolução deste, quando o prazo não for observado, mas sendo o devedor, se o credor não resolver o contrato, obrigado a cumpri-lo: agora, trata-se de um negócio fixo usual, relativo ou simples.”[9]
Ora, não tendo ficado exarado no contrato promessa a quem competia marcar a escritura pública de compra e venda, também não se pode dizer que tal obrigação recaía sobre os Apelados e que, ultrapassado o referido prazo de 60 dias, estes tenham incumprido a obrigação de celebração do contrato prometido concedendo à Apelante o direito de imediata e automaticamente resolver o contrato, à luz da Cláusula Nona alínea a) do contrato.
Do contrato junto aos autos, devidamente interpretadas as declarações de ambos os contraentes, resulta à saciedade que as partes não convencionaram um prazo fixo e absoluto para a celebração da escritura de compra e venda, tendo inclusivamente clausulado a hipótese desse prazo ser prorrogado por acordo, pelo que, decorrido o prazo dos 60 dias a contar da sua assinatura (o contrato foi assinado em 28.10.2020) qualquer uma das partes ou ambas, quando muito, entrariam em mora.
Não estando demonstrado que o prazo previsto no contrato promessa para a celebração da escritura fosse um prazo fixo, absoluto e essencial (cuja prova incumbia à promitente-vendedora que considerou resolvido o contrato) o mero decurso daquele prazo, perante a inércia de ambas as partes, determinou apenas e só uma situação de mora da responsabilidade de ambas as partes, sendo ainda possível a celebração do contrato prometido.
Foi assim e bem, que a Apelante interpretou e actuou, vendo-se na necessidade de enviar aos Apelados uma carta que consubstanciasse uma interpelação admonitória, concedendo-lhes um prazo para realização do contrato definitivo, sob pena de considerar resolvido tal contrato promessa.
Mesmo que os Apelados não tivessem justificação para terem ultrapassado tal prazo sem a escritura pública ter sido marcada, a Apelante também nada fizera até então para marcar a escritura de compra e venda, logo, apesar de em Janeiro de 2020 já se mostrar ultrapassado o referido prazo dos 60 dias, essa ultrapassagem do prazo era manifestamente insuficiente para fundamentar uma resolução contratual, pois que a não realização do contrato definitivo ainda não traduzia qualquer incumprimento definitivo por parte dos Apelados.
Para que se verifique causa justificativa da resolução não basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, não haja sido outorgado o contrato definitivo.
Verificada essa situação, sendo a prestação ainda possível, terá o contraente faltoso incorrido numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, conforme previsto nos art.ºs 804º,n.º2 e 805.º n.º2 do CC.
Seguindo-se a posição dominante na Jurisprudência e Doutrina, a simples mora não autoriza o contraente fiel, sem mais, a resolver o contrato.
Com efeito, a mora na prestação não confere direito à resolução do contrato sem que se proceda previamente à sua conversão em incumprimento definitivo.
A aplicação das sanções previstas no art. 442º CC pressupõe o incumprimento definitivo do contrato- promessa, não bastando a simples mora (neste sentido Cfr. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 5ª Ed, p.95, nota 2; Calvão da Silva, Sinal e contrato- promessa, 4ª Ed, p.85 ss; Brandão Proença, Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, BFDC, 2ª Ed,p.125 ss; entre outros Ac STJ de 24/5/2022, Proc. Nº 3025/20.6T8FAR.E1.S1 e Ac STJ de 23/6/2022, Proc. Nº 831/19.8PVZ.P1.S1, www.dgsi.pt).
E a mora só se converte em incumprimento definitivo pela perda subsequente do interesse do credor (apreciada objectivamente) ou pela interpelação admonitória (art. 808º nº 1 e 2 CC), à qual a doutrina e jurisprudência acrescenta a recusa categórica de cumprimento.
Assim, o incumprimento definitivo do contrato promessa deve ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações estabelecidas no art.º 808º do CC.
Dispõe o art. 808º nº 1 do CC que “se o credor em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”
Estando um promitente em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o credor pode converter “a mora debitoris” em incumprimento definitivo fixando ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar não cumprida a obrigação.
É a chamada interpelação admonitória, declaração receptícia, que deve conter três elementos: a intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório de um prazo para o cumprimento; cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo.
E foi fazendo uso dessa faculdade de converter a mora em incumprimento definitivo por meio de emissão de interpelação admonitória, que a Apelante dirigiu aos Apelados a carta datada de 23.01.2020, intimando-os para celebrarem o contrato prometido, num determinado prazo, sob pena de resolução
Não obstante, o contrato celebrado entre Apelante e Apelados tem uma nuance que releva, de sobremaneira, para aferirmos se os Apelados entraram em incumprimento definitivo decorrido que se mostrou o prazo suplementar conferido na interpelação admonitória.
Conforme ficou expressamente consagrado na Cláusula quinta (Condicionantes do Negócio-Financiamento) as partes acordaram condicionar a eficácia do negócio prometido a uma eventual recusa por parte da entidade bancária ao financiamento bancário pedido pelos promitentes-compradores e, ficou logo acordado que, verificada essa condição (comprovada por documento autenticado subscrito pela entidade bancária em que o pedido for instruído, do qual constem taxativamente os motivos da recusa) a consequência seria a promitente-vendedora devolver, no prazo máximo de 3 dias úteis, o valor recebido dos promitentes-compradores a título de sinal.
Essa cláusula nada mais é do que a consagração de uma condição resolutiva do contrato-promessa, isto é, o contrato-promessa iniciou os seus efeitos, foi pago o sinal e estipulado um prazo previsível para celebração da futura compra e venda do imóvel prometido, no entanto esta só seria celebrada se o financiamento bancário fosse obtido pelos promitentes-compradores e, caso não o fosse o contrato-promessa extinguir-se-ia com efeitos retroactivos, ficando a promitente-vendedora obrigada a restituir tudo o que recebera no âmbito do contrato-promessa e por conta do contrato prometido.
Assim o prevê o art. 270º do CC, que “as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva.”
Em anotação a este preceito legal, Manuel Pita esclarece que, “Este preceito afirma o princípio da autonomia privada em matéria de condicionalidade dos negócios e fornece os elementos que permitem definir a condição e as suas modalidades, a suspensiva e a resolutiva.
A condição é uma cláusula do negócio mediante a qual as partes colocam a produção dos seus efeitos na dependência de um acontecimento futuro e incerto. Entre o momento da celebração do negócio e o momento da verificação da condição os efeitos do negócio estão pendentes por vontade dos declarantes.
A condição coloca um estado de incerteza sobre os efeitos do negócio. Quando a incerteza atinge o início da produção dos efeitos, a condição diz-se suspensiva. P.ex, se A e B celebram um contrato de compra e venda de um imóvel, mas convencionam que os seus efeitos só se produzem se o comprador conseguir financiamento bancário para a construção de uma moradia nesse local, os efeitos da compra e venda ficam suspensos da ocorrência no futuro do empréstimo bancário: a condição é suspensiva.
A incerteza pode incidir sobre a continuação dos efeitos que o negócio começou a produzir, caso em que se diz resolutiva. O comprador e o vendedor poderiam ter acordado que o negócio começaria a produzir efeitos, pagando o comprador imediatamente metade do preço e adquirindo a propriedade, de forma a poder negociar mais facilmente o empréstimo bancário, mas estipulando que a compra e venda ficaria sem efeito se o empréstimo não fosse obtido no prazo de três meses. Neste caso, a compra e venda começou a produzir efeitos desde a celebração, mas esses efeitos podem ser destruídos se o acontecimento futuro e incerto não se verificar: a condição é resolutiva.”[10]
Já Abel Delgado escrevia que o contrato-promessa pode ser condicional, dando como exemplo precisamente “o caso, v.g., de se convencionar que a celebração do contrato prometido fica dependente de o comprador obter um empréstimo (…)”, esclarecendo que, “condição é a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir ( condição resolutiva)(…) e que saber se a condição é suspensiva ou resolutiva é problema de pura interpretação da vontade das partes.
(…)No caso de a condição ser resolutiva, o negócio produz os seus efeitos normais, como se o acto fosse puro e simples, sendo o devedor condicional titular de uma expectativa, com valor prático-jurídico; o acordo começa a produzir efeitos imediatamente.
(…) Verificada a condição, os efeitos do negócio deixam de existir «ipso iure» e retroactivamente; os efeitos que se tinham começado a produzir após a celebração do contrato, extinguem-se.”[11] ( sobre esta temática, também José Carlos Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, A dualidade execução específica-resolução, pág. 58; Fernando de Gravato Morais, Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, pág. 166).
Como critério para determinar se estamos perante uma condição suspensiva ou resolutiva, em função sempre de interpretação da vontade das partes, Ana Afonso ensina que “se as partes querem aguardar a verificação do evento de carácter futuro e incerto para que o negócio comece a produzir os seus efeitos, a condição é suspensiva; se as partes querem que o negócio produza logo os seus efeitos, subordinando-se, porém, à verificação de certo evento, sob pena de extinção, então a condição é resolutiva.”[12]
No contrato-promessa ficou convencionado que a eficácia do negócio prometido ficava condicionada a uma eventual recusa do financiamento bancário, pelo que, a verificação da condição- recusa do financiamento-expressamente acordada por ambas as partes, extinguiria o contrato-promessa.
A referida Cláusula Quinta contém em si mesma uma condição resolutiva do contrato promessa.
A condição resolutiva é aquela em que a verificação do facto condicionante determina a cessação da eficácia do negócio, tendo, por princípio, efeito retroactivo (neste sentido também A. Varela e P. Lima, CC Anotado, Vol. I, pág. 233).
O regime regra é o de que a condição tem efeitos retroactivos à data da conclusão do negócio, conforme previsto nº art. 276º do CC, tal como ficou acordado no contrato-promessa celebrado entre Apelante e Apelados, ao prever que em caso de recusa de financiamento bancário aos promitentes compradores (condição de eficácia) a promitente vendedora lhes devolveria o sinal.
Tal como refere Manuel Pita, em anotação ao art. 275º do CC, “a verificação da condição extingue o período de pendência e torna o negócio definitivamente eficaz, na condição suspensiva, ou ineficaz, na condição resolutiva. Este efeito é automático, não estando dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial.”
O mesmo entendimento sustenta Daniela Farto Baptista, ao referir que “ a clausula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroativa entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroativa plena.”[13]
Por conseguinte, verificada a recusa do financiamento bancário aos Apelados, a qual constituía a condição de eficácia do contrato prometido, condição essa a que ficou subordinado o contrato por acordo expresso entre Apelante e Apelados, mostra-se desprovida de sentido a interpelação admonitória realizada pela Apelante com vista a compelir os Apelados a realizarem o contrato prometido, porquanto sabendo a Apelante que a condição se verificara- porque assim lhes fora comunicado pelos promitentes compradores- o contrato ficara automaticamente extinto.
Também Ana Afonso refere que “ a aposição de uma cláusula de condição a um negócio jurídico corresponde ao exercício da autonomia privada, servindo o interesse dos sujeitos do negócio de se precaverem quanto à evolução futura de acontecimentos que não controlam e dos quais depende a mais perfeita concretização dos seus interesses negociais”[14], como ocorreu no caso sub judice, protegendo os promitentes compradores da eventual impossibilidade de cumprir por falta de financiamento bancário, condição que a própria promitente vendedora aceitara.
Embora estivesse convencionado que a comprovação dessa recusa de financiamento devia ser feita por documento autenticado subscrito pela entidade bancária, certo é que esse documento veio a ser emitido e entregue à Apelante, não sendo a ausência de entrega de tal documento aquando da data da comunicação da recusa à Apelante, impeditivo da produção da ineficácia do negócio, com a inerente obrigação da Apelante devolver aos Apelados o valor por aqueles pago a titulo de sinal.
Em suma, nenhum incumprimento definitivo do contrato pode ser imputado aos Apelados, sendo totalmente inoperante a resolução posteriormente operada pela Apelante, por o contrato se ter extinto com a verificação da condição resolutiva aposta no contrato-promessa, tendo os promitentes compradores ficado automaticamente desvinculados do cumprimento da obrigação de celebrar o contrato prometido.
Em termos similares consta de decisão proferida pelo Ac STJ de 7/9/2021, que “a não aprovação do empréstimo (…) fez operar a condição resolutiva do negócio, extinguindo os respectivos efeitos, sem penalização para o promitente-comprador.
Tendo operado a condição resolutiva não pode o promitente-vendedor, em momento posterior, invocar a mora do promitente-comprador e fixar prazo para cumprimento do contrato definitivo com a cominação de ficar desonerado das suas obrigações contratuais.[15]
A conduta da Apelante, ao ficcionar um incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos promitentes compradores por efeito de uma interpelação admonitória que foi por si endereçada àqueles, bem sabendo que a condição para a celebração do contrato não se havia concretizado e assim se havia extinto o contrato-promessa e a obrigação de celebrar o contrato prometido, só para não devolver o sinal recebido conforme se comprometera no contrato-promessa, consubstancia igualmente uma violação ostensiva do princípio da boa-fé, que deve nortear a conduta dos contraentes na celebração, execução e cessação dos contratos.
“A boa fé- que está presente, quer na preparação como na formação do contrato (art. 227º do C. Civil), quer, também, no cumprimento das obrigações e no exercício do direito correspondente (art. 762º do mesmo Código)- é um princípio que constitui uma trave mestra, certa e segura da nossa ordem jurídica, vivificando-a por forma a dar solução a toda a gama de problemas de cooperação social que ela visa resolver no campo obrigacional.”[16]
Em suma, a sentença recorrida identificou bem a questão em apreciação, abordou a problemática subjacente à cláusula condicional a que ficou subordinada a celebração do contrato prometido e concluiu pela não verificação de incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos Apelados que permitisse à Apelante considerar ter resolvido validamente tal contrato, concordando-se inteiramente com o sentido decisório e seus fundamentos, assim se julgando improcedentes os argumentos recursivos.
**
V. DECISÃO:Em razão do antes exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação do Porto, em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Apelante/Ré, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da Apelante, que ficou vencida.
Notifique.
Porto, 16/5/2023
Maria da Luz de Seabra
Artur Dionísio Oliveira
João Proença
(O presente acórdão não segue na sua redação o Novo Acordo Ortográfico)
_____________________
[1] F. Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 8ª edição, pág. 147 e A. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2ª edição, pág. 92-93.
[2] Cadernos Temáticos De Jurisprudência Cível Da Relação, Impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consultável no site do Tribunal da Relação do Porto, Jurisprudência
[3] Proc. Nº 7430/17.7T8LRS.L1.S1, www.dgsi.pt
[4] Proc. Nº 3160/16.5T8LRS-A.L1.S1, www.dgsi.pt
[5] Ac STJ de 6/7/2022, Proc. Nº 28533/15.7T8PRT.P1.S1; Ac STJ de 17/11/2020, Proc. Nº 846/19.6T8PNF.P1.S1; Ac STJ de 11/9/2019, Proc. Nº 42/18.0T8SRQ.L1.S1; Ac STJ de 7/7/2016, Proc. Nº 220/13.8TTBCL.G1.S1; Ac STJ de 8/10/2019, Proc. Nº 3138/10.2TJVNF.G1.S2; Ac STJ de 13/11/2019, Proc. Nº 4946/05.1TTLSB-C.L1.S1, www.dgsi.pt
[6] Recursos no Novo CPC, 2ª edição, pág. 135
[7] Neste sentido Abrantes Geraldes, Ob. Cit, pág. 134; Ac STJ de 19/12/2018, Proc. Nº 2364/11.1TBVCD.P2.S2; Ac STJ de 2/6/2016, Proc. Nº 781/07.0TYLSB.L1.S1, www.dgsi.pt
[8] Proc. Nº 3025/20.6T8FAR.E1.S1, www.dgsi.pt
[9] RLJ ano 104º, 323-327 e ano 110º, 299-304
[10] CC Anotado, Vol. I, 2017, Ana Prata (Coord), pág. 329/330
[11] Do Contrato-Promessa, 3ª edição, pág. 99 a 104
[12] Comentário Ao Código Civil, Parte Geral, UCP, pág. 663
[13] Comentário Ao Código Civil, Direito das Obrigações, UCP, pág. 138
[14] Comentário Ao Código Civil, Parte Geral, UCP, pág. 661
[15] Proc. Nº 12868/19.2T8LSB.L1.S1, www.dgsi.pt
[16] Ac STJ de 23/6/2022, Proc. Nº 831/19.8T8PVZ.P1.S1, www.dgsi.pt