Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1358/20.0T8AMT-E.P1 |  |
LIQUIDAÇÃO
VALOR DE IMÓVEL
AVALIAÇÃO
ADMINISTRADOR DA INSOLVÊNCIA
DEVERES DE CONDUTA
HABILITAÇÃO DE CESSIONÁRIO
II - Não tendo o credor com garantia real inicial [cedente] impugnado o valor base fixado ao imóvel em tempo útil [no prazo de 10 dias, depois de ter tido conhecimento do mesmo], com a consequente preclusão do exercício de tal direito, não pode o cessionário [entretanto habilitado] fazer ressurgir uma faculdade processual já extinta.
III - Isto porque o cessionário, ao intervir no processo, assume-o no estado/fase em que ele se encontra no momento da substituição e fica sujeito, designadamente, aos efeitos da preclusão.
IV - Tendo, depois da fixação do valor base pelo AI, sido tentada, várias vezes, sem êxito, a alienação do imóvel, por não obter licitação de interessados, não faz sentido proceder-se à realização de uma avaliação para determinar um valor superior àquele que o mercado manifestamente não está disposto a pagar, pelo que tal avaliação se apresenta como ato inócuo e, por isso, inútil para os fins da liquidação, proibido pelos arts. 130º do CPC e 17º nº 1 do CIRE.
[apelação em separado]
Relator: Des. Pinto dos Santos
Adjuntos: Des. Rui Moreira
Des. Raquel Lima
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Acordam nesta secção cível do tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório:
No apenso de liquidação relativa à insolvência de AA, a credora habilitada A... SARL apresentou, em 15.01.2026, requerimento que concluiu do seguinte modo:
«Nestes termos, vem a ora Credora A... S.À.R.L. requerer a V. Exa., muito respeitosamente, que seja admitida a presente impugnação e, em consequência:
a) Ser desconsiderado o relatório de avaliação junto aos autos pelo Credor Banco 1..., S.A., por manifesta insuficiência técnica, falta de fundamentação e ausência de inspeção ao interior do imóvel;
b) Ser reconhecida a necessidade de realização de avaliação pericial, por perito independente nomeado pelo Tribunal, com acesso ao interior do imóvel;
c) Ser declarado que a colocação do imóvel em venda ocorreu em violação do princípio do contraditório, porquanto o imóvel foi novamente colocado em leilão sem que tivesse decorrido o prazo legal para pronúncia das partes quanto ao valor base e às condições da venda;
d) Ser determinado o imediato cancelamento do leilão em curso, bem como a suspensão de quaisquer atos de venda do imóvel até decisão definitiva sobre o valor do bem, a fixar após a realização de avaliação pericial;
e) Ser ordenado que futuras diligências de venda apenas tenham lugar após a tomada de posse do imóvel, ou, pelo menos, após a realização de avaliação efetiva e contraditada, garantindo-se a transparência, a segurança jurídica e a defesa dos interesses da massa insolvente e da totalidade dos credores.».
Notificado, o credor Banco 1..., SA respondeu pugnando pelo indeferimento do requerido pela A....
Em 23.01.2026, foi proferido o seguinte despacho [suprimem-se o relatório e os factos provados (estes serão adianta descritos no item próprio deste acórdão)]:
«(…)
Aqui chegados.
Cabe ao AI fixar o valor de base do bem, precedido da audição dos credores com garantia real, sobre a modalidade, e informando do valor base fixado ou do preço da alienação projetada a entidade determinada - art. 164/2 do CIRE.
No caso, estando a correr a venda conjunta com o AE nomeado na execução pendente contra BB que corre termos sob o n.º 3319/17.8T8LOU-J2, as diligências da venda e decisões tomadas cabem ao AE e ao AI.
O AI notificou os credores no dia 07/01/2026, dando o prazo de uma semana para se pronunciarem (art. 164/3 do CIRE) e comunicou a venda em leilão nos autos no dia 14/07/2026.
Considerando o disposto no art. 279.º do C. Civil, não se contando o dia em que o evento (comunicação por email), terminava o prazo às 24h do dia 15/01/2026.
De todo o modo, em face do teor do requerimento apresentado e a decisão que vai ser proferida, nada há determinar quanto a esse evento, a não ser que o AI deve ter em atenção ao término dos prazos que estejam em curso, designadamente os que fixa.
Está em causa a venda prosseguir conforme o AI publicitou, pelo valor base de venda: €328.289,40 e o valor mínimo de venda: €279.046,00 ou ser sujeito a nova avaliação para localizar em valor superior, como pretende o credor hipotecário graduado em 2.º lugar, A..., que apresentou uma avaliação - efetuada em desktop - advoga que o valor de mercado do bem ascende a €464.800,00.
Em primeiro lugar há que fazer notar que o credor hipotecário A... ao substituir-se ao credor inicial Banco 2... tem de aceitar os autos no estado em que se encontram.
A decisão de venda fixada no valor de €317.118,00 (valor base €373.080,00)* data de Abril de 2024.
Foram efetuadas 4 tentativas de venda em leilão pelo indicado preço, sem que tivesse sido apresentada qualquer proposta, sendo transversal o fator do “elevado preço” publicitado para esse resultado.
Nas três primeiras tentativas de venda por este modo, o “elevado valor anunciado” foi a única justificação apresentada pela inexistência de propostas.
Conforme chama a atenção o credor Banco 1..., graduado em 1.º lugar pelo pagamento adveniente da venda que se faça deste bem, o valor de um bem é aquele que alguém esteja disposto a pagar por ele, e já vimos que ninguém se interessou pelo preço proposto.
Até à presente data, apenas foram apresentadas duas propostas fora do leilão, abaixo do valor até agora repetidamente anunciado esse valor naquela sede, ascendendo a mais elevada a €225.000,00.
Neste quadro, para além de se ter de afirmar que faz sentido qualquer pedido de avaliação do imóvel deve ter sido deduzido logo quando o mesmo é apreendido e não se concorda com o valor atribuído ou quando os credores com garantia real são ouvidos quanto à primeira proposta de venda dada a conhecer aos credores hipotecários, quando estamos já a percorrer um calvário de repetidas iniciativas de leilão, com repetidos resultados vazios, sempre com o repetido valor anunciado, é de afastar qualquer realização de uma avaliação para determinar um valor superior àquele que o mercado manifestamente sequer quer pagar.
Simplificando: se está visto que não há interessados para pagarem €317.118,00, menos ainda estarão se tiverem de desembolsar um preço mais elevado, como pretende a A....
A avaliação, neste momento, é um ato inócuo e inútil para os fins da liquidação, e por isso proibida por lei - art. 130.º do CPC ex vi art. 17.º do CIRE -, donde se impõe que seja indeferido o requerido pela indicada credora a este propósito, devendo a venda prosseguir nos termos já anunciados. Qualquer nulidade que pudesse ter sido cometida não tem repercussão na decisão e prosseguimento dos autos pois o desfecho vai no sentido de os autos continuarem nos exatos termos da decisão tomada pelo AI.
Chegando-se a este resultado de não se proceder a nova avaliação como pretende a credora A..., e atendendo-se como mais adequado a todos os interesses em causa, neste momento proceder-se a redução do valor do bem a vender, qualquer nulidade que adviesse da decisão de venda anunciada ainda no último dia do prazo para o contraditório, uma vez que na presente decisão é levada em consideração o que a credora A... expôs e que não obteve acolhimento, importando também dizer expressamente que nada impede que a diligência de venda tenha o seu inicio nesta data, pois, repise-se na decisão que se toma foram considerados todos os aspetos relevantes trazidos pelas partes no exercício do contraditório.
Decisão
Pelo exposto, atento o descrito estado dos autos quanto à venda do imóvel em causa, indefere-se os pedidos a) a d) e e) segunda parte, mantendo-se a decisão de venda do imóvel pelo valor de €279.046,00: - Valor base de venda: €328.289,40€ - Valor mínimo de venda: €279.046,00.».
Inconformada, interpôs a referida credora A... SARL o presente recurso de apelação [que foi admitido com subida imediata, em separado e efeito suspensivo], cujas alegações culminou com as seguintes conclusões:
«A) É admissível a presente apelação nos termos do art. 644.º, n.º 2, al. d) e h) do CPC, aplicável ex vi artigo 17.º do CIRE, a decisão interlocutória cuja decisão afete os direitos e interesses das Partes e que interfira sensivelmente com a economia processual e a tutela jurisdicional efetiva, quadro em que se inserem as decisões que indeferem diligências periciais necessárias, com impacto significativa e direto na marcha do processo, impacto esse que pode ser relevante e irreversível.
B) A questão a decidir consiste em saber se existe algum impedimento para a realização de uma perícia com o único intuito de se verificar o real valor de mercado do imóvel, de forma a corrigir aquele mesmo valor ainda que numa fase ulterior do processo.
C) Nessa sequência, e tendo a mesma considerado que o valor base fixado no imóvel era bastante diminuto face ao relatório de avaliação que a mesma detinha, veio a ora Recorrente juntar aos autos Requerimento a informar que de acordo com o aludido relatório o imóvel detinha um valor real de mercado de 464.800,00€.
D) Por essa razão, e uma vez que o seu relatório de avaliação se encontrava bastante desajustado do valor base fixado nos presentes autos, a Recorrente requereu junto do Tribunal a quo pela realização de uma perícia, a fim de se alcançar o real valor do imóvel.
E) Paralelamente, e na sequência do último leilão que encerrou em 31 de outubro de 2025, veio o Exmo. Senhor Administrador de Insolvência juntar aos autos o último relatório elaborado pela Encarregada de Venda, o qual estabelece que foram solicitadas visitas à moradia, que não foram realizadas por falta de colaboração dos moradores, o que levou ao desinteresse dos potenciais compradores em licitar.
F) Neste sentido, a ora Recorrente ficou bastante surpreendida quando verificou que a decisão do Exmo. Senhor Administrador de Insolvência, face ao relatório emitido pelo Encarregado de Venda, foi de redução do valor base para o montante de 328.289,40€ (valor mínimo 279.046,00 €).
G) E mais surpreendida ficou ao perceber que a fixação do valor mínimo de venda por parte do Exmo. Senhor Administrador de Insolvência teve por base, somente, um relatório de avaliação junto aos autos pelo Banco 1..., S.A. o qual atribui ao imóvel um valor real de mercado no montante de 279.046,00 €.
H) O referido relatório não apresenta qualquer rigor técnico e metodológico, nomeadamente por não identificar os critérios de avaliação (método comparativo, rendimento e custo); não discrimina imóveis comparáveis, datas, valores de mercado; não indica coeficientes de ponderação nem justifica o valor final.
I) Veja-se, aliás, que na avaliação junta aos autos pelo Credor Banco 1..., S.A. consta como nota, e passa-se a citar “2) O presente Relatório de Avaliação do imóvel reflete, unicamente, o valor atribuído ao bem para efeito de concessão de crédito garantido por hipoteca, segundo os critérios e coeficientes definidos pelo Banco;
J) Desta forma, fácil é concluir que a avaliação remetida pelo Credor Banco 1..., S.A., é uma avaliação incompleta e pouco fiável.
K) O imóvel tem sido sucessivamente colocado à venda, sem que em qualquer dessas ocasiões tenha sido realizada vistoria ao seu interior, nem facultada aos potenciais interessados a possibilidade de o visitar, inviabilizando a formulação de propostas.
L) A solução que tem vindo a ser adotada traduz-se na sucessiva redução do valor base, quando a ausência de tomada de posse do imóvel e a inexistência de uma avaliação real e fidedigna constituem os verdadeiros fatores impeditivos da sua venda.
M) Sucede que a Recorrente também é titular de garantia real sobre o imóvel em causa, não podendo os seus interesses legítimos, nem os pedidos por si formulados nos autos, ser ignorados ou desconsiderados com fundamento exclusivo na existência de um “primeiro” credor hipotecário.
N) Acresce que a ora Credora procedeu à junção aos autos de um relatório de avaliação substancialmente mais completo e tecnicamente fundamentado do que aquele apresentado pelo Credor Banco 1..., S.A..
O) Tanto mais que a própria Recorrente, não obstante ter junto aos autos um relatório elaborado por entidade especializada e independente, requereu ainda a realização de avaliação pericial, a fim de se verificar qual o real valor de mercado do mesmo;
P) Sendo certo que, nada impede que tal perícia venha a considerar que o valor real do imóvel é inferior ao valor base entretanto fixado!
Q) Como tal, não se compreende a razão pelo qual o Tribunal a quo considera esse ato inútil e desnecessário.
R) Tal solução permite que, admitindo-se que o valor base fixado se acha desajustado, se procure encontrar, através de perícia, o seu real valor de mercado, de forma a corrigir aquele mesmo valor base ainda que numa fase ulterior do processo.
S) O que se pretende é que a venda se faça por referência ao valor justo, adequado e atual, o mais conforme possível com a realidade económica e conjuntural, evitando, desta forma, que uma possível venda abaixo do valor real do mercado causa um prejuízo irreversível para os Credores nos presentes autos.
T) Sendo o propósito da liquidação dos processos de insolvência o pagamento dos créditos aos credores, interessará sempre que a venda se faça pelo valor mais alto possível.
U) Por tudo quanto se deixa dito, é de concluir que, apesar das sucessivas vendas, e tendo por base o último relatório da Encarregada de Venda, deva realizar-se uma avaliação ao imóvel em apreço, a ser feito por uma pessoa idónea, garantindo, desta forma, o respeito e o cumprimento pelos princípios basilares do processo de insolvência, mormente o princípio da transparência e fiscalização, da satisfação coletiva dos credores e maximização do valor do ativo.
V) No mais, deverá ter-se em conta que a realização de uma perícia, ao contrário do que o Tribunal a quo considera, não consiste num ato inútil, mas antes é necessária e útil para garantir uma venda justa e para cumprir os fins do processo de insolvência.
W) Nestes termos, requer-se que V.Exa. que se digna conceder provimento ao presente recurso e, em consequência, revogue o despacho recorrido, determinando a imediata realização de uma avaliação pericial a ser feita por uma pessoa idónea.
Nestes termos e nos demais de Direito que Vossas Excelências doutamente suprirão deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se o despacho ora recorrido por outra que determine a imediata realização de uma avaliação pericial a ser feita por uma pessoa idónea, garantindo, desta forma, o respeito e o cumprimento pelos princípios basilares do processo de insolvência, mormente o princípio da transparência e fiscalização, da satisfação coletiva dos credores e maximização do valor do ativo.».
Não foram apresentadas contra-alegações.
Nesta Relação, foram colhidos os vistos dos Exmos. Adjuntos.
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II. Questão a apreciar e decidir:
Em atenção à delimitação constante das conclusões das alegações dos recorrentes - que fixam o thema decidendum deste recurso [arts. 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2 als. a) a c) do CPC] -, a questão a apreciar e decidir consiste em saber se lugar à realização da pretendida avaliação pericial do imóvel em apreço, para fixação de novo valor base de venda do mesmo.
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III. Factualidade a ter em conta:
O despacho recorrido considerou provados os seguintes factos:
«1. No dia 07/01/2026, o AI juntou o cumprimento do disposto no art. 164.º do CIRE (06/01/2025) propondo, na linha da avaliação apresentada pelo Banco 1... (17/12/2025), no valor de €279.046,00:
i. - Valor base de venda: 328.289,40€
ii. - Valor mínimo de venda: 279.046,00€
2. Aos 14/01/2026, o AI juntou anúncio de venda do bem em leilão pelos valores indicados, com o início no dia 23/01/2026.
3. Na execução intentada pela Banco 2..., antes de ser substituída por A..., tinha sido apresentado um relatório de avaliação datado de 03/04/2023, atribuindo ao imóvel o valor de €317.118,00, cujo VP determinado em 2021 fora fixado em €257.4102,41.
4. Depois de cumprido o contraditório, foi fixado pelo AE e pelo AI, na decisão de venda conjunta tomada em Abril de 2024, o valor do imóvel €317.118,00 (valor base €373.080,00)*.
5. Não se obteve, em Leilão cujo término era OUT. 2024, qualquer licitação.
6. Foi tomada a decisão de redução do valor do imóvel para €253.694,00 (valor base 298.463,53), alterada logo de seguida, para o valor anterior*, no seguimento de questão levantada pelo Banco 2... (28/11/2024).
7. Não se obteve, em Leilão cujo término era JAN. 2025, pelo anunciado valor*, qualquer licitação.
8. Foi tomada a decisão de redução do valor do imóvel em 20%, alterada logo de seguida, para o valor anterior*, no seguimento de questão levantada pelo Banco 2... (11/02/2025).
9. Não se obteve, em Leilão cujo término era MAR. 2025, pelo anunciado valor*, qualquer licitação.
10. Foi apresentada uma proposta de €204.500,00 (abril de 2025).
11. A Banco 2... opôs-se (09/05/2025).
12. Foi apresentada uma proposta de €225.000,00 (13/05/2025).
13. A Banco 2... opôs-se (21/05/2025).
14. Foi novamente publicitada a venda do imóvel pelo valor anterior *.
15. Não se obteve, em Leilão cujo término era OUT. 2025, pelo anunciado valor*, qualquer licitação.
16. Apenas nesse leilão foi mencionado que tinham sido solicitadas visitas à moradia que não ocorreram porque os moradores não se disponibilizaram a agendarem visitas para o efeito, o que, somado ao facto de estar ainda habitado, e ao valor elevado, desinteressava potenciais compradores a licitar.
17. Em nenhum dos restantes leilões que resultaram desertos foi referido outro fator que não o preço elevado para o vazio de apresentação de propostas.
18. A credora hipotecária A..., veio dar conta da realização de uma avaliação efetuada por entidade externa, em 30/09/2024, da qual resulta um valor de €464.800,00, dizendo que o valor de base de venda fixado não se encontrava de acordo com o seu valor real.
19. O AI veio dar conhecimento da declaração da executada no sentido de não se opor a visitas ao imóvel a potenciais interessados.
20. A A... manteve o pedido de tomada de posse (18/12/2025).
21. Aos 07/01/2026, o AI juntou o cumprimento do disposto no art. 164.º do CIRE (06/01/2025) propondo, na linha da avaliação apresentada pelo Banco 1... (17/12/2025), no valor de €279.046,00:
- Valor base de venda: 328.289,40€
- Valor mínimo de venda: 279.046,00€ [trata-se de repetição do facto nº 1]
22. Aos 14/01/2026, o AI juntou anúncio de venda do bem em leilão pelos valores indicados, com o início no dia 23/01/2026. [trata-se de repetição do facto nº 2]».
Decorre, ainda, dos autos principais e dos apensos de reclamação de créditos e de liquidação, que:
23. A Banco 2... não questionou o [nem reclamou do] valor base do imóvel de 373.080,00€ inicialmente fixado pelo AI em 15.05.2024 e do qual o tribunal ‘a quo' tomou conhecimento por despacho de 20.05.2024, apesar de ter sido notificada deste despacho em 20.05.2024 [considerando-se a notificação efetuada a 23.05.2024].
24. Quanto ao imóvel em referência, o crédito da Banco 2... foi graduado em segundo lugar, atrás do crédito do Banco 1..., SA.
25. A ora recorrente A... SARL foi habilitada como cessionária da Banco 2... por decisão de 30.10.2025, relativamente ao crédito de 172.706,33€, com garantia hipotecária, incidente sobre o imóvel em apreço.
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IV. Apreciação jurídica:
Está em causa saber se assiste razão à recorrente ao pretender a realização de uma avaliação pericial para fixação do valor base de venda do imóvel em questão.
É sabido que o processo de insolvência é um processo de execução universal e concursal que tem como finalidade a satisfação dos credores, sendo por ele abrangido, tendencialmente, todo o património do devedor e chamados todos os seus credores a intervir no processo, de modo a garantir a igualdade de todos aqueles que se encontrem nas mesmas condições - arts. 1º e 46º do CIRE [diploma a que nos reportaremos quando outra menção não for feita].
O legislador instituiu princípios basilares que regem o CIRE, destacando-se, entre eles, os da desjudicialização do processo, da ampla autonomia dos credores e do reforço dos poderes do administrador da insolvência [cfr., por ex., ponto 10 do Preâmbulo do DL 53/2004, de 18.03, que aprovou o CIRE], atribuindo, por ex., largos poderes ao administrador da insolvência na promoção e realização da alienação dos bens que integram massa insolvente, embora sujeitos à fiscalização da comissão de credores, da assembleia de credores e do juiz. E, como contrapartida, também a sua responsabilidade foi alargada, ficando civilmente responsável pelos danos causados ao devedor e aos credores da insolvência e da massa insolvente pela inobservância culposa dos deveres que lhe estão atribuídos, além de estar sujeito à possibilidade de ser destituído, a todo o tempo, por justa causa - arts. 55º, 56º, 58º, 59º, 79º e 80º do CIRE.
No âmbito dos poderes conferidos ao administrador da insolvência na fase de liquidação de bens, importa ter aqui em atenção o disposto no art. 164º que, nos nºs 1 e 2, estabelece, respetivamente, que «[o] administrador da insolvência procede à alienação dos bens preferencialmente através de venda em leilão eletrónico, podendo, de forma justificada, optar por qualquer das modalidades admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente» e que «[o] credor com garantia real sobre o bem a alienar é sempre ouvido sobre a modalidade da alienação, e informado do valor base fixado ou do preço da alienação projetada a entidade determinada».
Do nº 1 deste preceito resulta que a escolha da modalidade de alienação é “cometida, em exclusivo, ao administrador da insolvência, segundo o seu critério e tendo em conta o que entenda ser mais conveniente para os interesses dos credores”, não estando ele “vinculado a seguir deliberações que, sobre a matéria, tenham sido tomadas por outros órgãos da insolvência, mesmo que se trate da assembleia de credores” [cfr. Acórdãos da Relação de Guimarães de 28.07.2008, proc. 1566/08-2, disponível in www.dgsi.pt/jtrg, da Relação de Évora de 21.11.2019, proc. 441/17.5T8OLH-K.E1, disponível in www.dgsi.pt/jtre e da Relação do Porto de 25.05.2021, proc. 10455/16.6T8VNG-O.P1, disponível in www.dgsi.pt/jtrp; ainda, Carvalho Fernandes e João Labareda, in «Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado», 2ª ed., 2008, Quid Juris, pg. 546, anotação 4 e Pedro Ortins de Bettencourt, in «Da liquidação em processo de insolvência: uma perspetiva prática», Julgar nº 31, jan.-abr. 2017, pg. 102]. E do nº 2 [que consagra deveres de conduta processual do administrador da insolvência para com os credores com garantia real] decorre que o credor com garantia real sobre o bem a alienar é sempre ouvido sobre a modalidade da alienação, e informado do valor base fixado ou do preço da alienação projetado a entidade determinada, “para, em primeira mão, melhor lhe permitir cuidar da satisfação do seu crédito”. “Contudo, a pronúncia dos credores notificados não é vinculativa” [Carvalho Fernandes e João Labareda, ob. cit., pg. 547, anotações 5 e 6], embora daí não resulte que os poderes do administrador sejam absolutos quanto a fixação do valor do imóvel ou relativamente ao preço da alienação projetada, na medida em que “na primeira tentativa de venda o AI deverá fixar o valor de venda em respeito pelo disposto no artigo 812º do CPC, norma da qual decorre a utilização do valor de mercado, no caso dos bens móveis, e o valor mais elevado entre esse e o valor patrimonial tributário para os imóveis” - nºs 3 als. a e b) e 4 daquele normativo [Pedro Ortins de Bettencourt, est. cit., pgs. 104-105].
No caso, os credores com garantia real sobre o imóvel a alienar - o Banco 1..., SA, com crédito graduado em 1º lugar, e a Banco 2..., cujo crédito foi graduado em 2º lugar [cfr. facto 24] - foram notificados pelo tribunal, em 20.05.2024, quer da modalidade da venda, quer do valor base fixado pelo AI, quer do preço da alienação projetada. E nada disseram, aceitando o que o AI havia fixado e comunicado ao tribunal, incluindo, portanto, o valor base do imóvel - cfr. facto 23. Aliás, a Banco 2... podia ter lançado mão do que permite o nº 3 do referido art. 164º - ou seja, podia, no prazo de uma semana, ou posteriormente mas em tempo útil, propor a aquisição do imóvel, por si ou por terceiro, por preço superior ao da alienação projetada ou ao valor base fixado -, mas também não o fez. E, nas várias tentativas de alienação do imóvel levadas a cabo pelo AI, nunca o valor base fixado foi posto em causa por nenhum dos credores com garantia real; a divergência da Banco 2... reportou-se somente ao preço apresentado em diversas propostas de interessados na aquisição daquele - cfr. factos 11 e 13.
Só em 15.01.2026, depois do imóvel ter sido posto à venda várias vezes, todas sem êxito por falta de interessados que o licitassem pelo preço proposto, é que a ora recorrente, habilitada como cessionária do crédito da Banco 2... por decisão de 30.10.2025, resolveu pôr em causa o valor base fixado pelo AI. E a pergunta que se coloca é, desde logo, a de saber se podia fazê-lo.
Entendemos que não porque a habilitação de cessionário limita-se, nos termos dos arts. 262º al. a) e 356º do CPC, a produzir uma modificação nos sujeitos da lide - no caso, a substituição da Banco 2... pela A... SARL, nesta liquidação -, permitindo que o cedente seja substituído no processo pelo cessionário, que adquire, assim, a posição processual que aquele detinha [Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, in «Código de Processo Civil Anotado», vol. I, 3ª ed., reimpr. 2025, Almedina, pgs. 451-452, anotações 3 e 7]. A habilitação não ressuscita fases processuais que já tenham sido ultrapassadas, nem confere direitos ao cessionário que o cedente não exerceu no tempo processual devido. O cessionário, ao intervir no processo, assume-o no estado/fase em que ele se encontra no momento da substituição e fica sujeito, designadamente, aos efeitos da preclusão [cfr. Acórdão da Relação de Évora de 05.06.2025, proc. 460/16.8T8OLH-X.E1, disponível in www.dgsi.pt/jtre, no que se decidiu (sumário) que “[n]a interação entre as regras substantivas da cessão de créditos e as processuais previstas para a habilitação de adquirente o cessionário tem de aceitar os efeitos processuais já produzidos nos autos e, de igual modo, o princípio da preclusão condiciona a sua atuação procedimental” e que “[a] preclusão corresponde a uma perda de uma faculdade processual de realizar um ato processual ou a extinção do direito de rever o ato já praticado”].
Temos, assim, que, não tendo o credor inicial [a Banco 2... cedente] impugnado o valor base fixado ao imóvel em tempo útil [no prazo de 10 dias, depois de ter tido conhecimento do mesmo], o direito de o fazer extinguiu-se há muito [preclusão], não podendo o cessionário [a ora recorrente] fazer ressurgir uma faculdade processual já extinta.
Este um primeiro e inultrapassável obstáculo ao deferimento da pretensão da recorrente.
Mas mesmo que a recorrente pudesse [estivesse em tempo de] questionar o valor base fixado ao imóvel pelo AI, ainda assim a sua pretensão não poderia - nem poderá - ser deferida.
Com efeito, mais do que encontrar um valor com «régua e esquadro» determinado por peritos e homologado pelo tribunal, o valor de mercado de um bem [seja móvel ou imóvel] é, como se diz no despacho recorrido, «aquele que alguém esteja disposto a pagar por ele»; refere-se ao “preço que um comprador estaria disposto a pagar por um ativo num determinado mercado, num determinado momento”, podendo ser definido como “a estimativa do preço justo de um bem ou serviço num mercado livre e competitivo” [cfr. https://www.questionpro.com/blog/pt/valor-de-mercado(...)].
Ora, se assim é, tendo em atenção que até à data da dedução do requerimento da ora recorrente [15.01.2026] já a venda havia sido tentada, sem êxito, várias vezes [pelo menos três], por o imóvel não obter licitação de interessados, então, como igualmente refere o despacho recorrido, «é de afastar qualquer realização de uma avaliação para determinar um valor superior [a recorrente entende que o valor daquele é de 464.800,00€] àquele que o mercado manifestamente sequer quer pagar», pois, «se está visto que não há interessados para pagarem 317.118,00€, menos ainda estarão se tiverem de desembolsar um preço mais elevado, como pretende a A...».
E daí que, como ali [no despacho recorrido] se concluiu, a avaliação pretendida pela ora recorrente, para fixação de um novo valor base do imóvel, se apresente como «um ato inócuo e inútil para os fins da liquidação» e, por isso, proibido pelos arts. 130º do CPC e 17º nº 1 do CIRE.
Há, pois, que julgar improcedente o recurso e confirmar o despacho recorrido.
Pelo decaimento, incorre a recorrente nas custas do recurso - arts. 527º nºs 1 e 2, 607º nº 6 e 663º nº 2 do CPC.
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Síntese conclusiva:
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V. Decisão:
Pelo exposto, os Juízes desta secção cível do tribunal da Relação do Porto acordam em:
1º. Julgar improcedente o recurso e confirmar o despacho recorrido.
2º. Condenar a recorrente nas custas deste recurso, pelo decaimento.
Porto, 2026.05.26
Pinto dos Santos
Rui Moreira
Raquel Correia Lima