Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NULIDADE
FALTA DE MOTIVAÇÃO
ARRENDAMENTO
SENHORIO
OBRAS
ABUSO DE DIREITO
CONSTITUIÇÃO
VIOLAÇÃO
DIR CIV - DIR CONTRAT.
DIR CONST - DIR FUND.
RAU90 ART11 ART13.
CCIV66 ART234 ART1043.
CONST97 ART13 N1 N2 ART62.
II - Tendo sido a Câmara Municipal que, após vistoria às condições higiénicas e de salubridade do locado, mandou que os senhorios, procedessem à realização das obras ora exigidas pela Autora, é a eles que incumbem esses trabalhos, não existindo qualquer abuso de direito por parte da arrendatária.
III - A desproporção quantitativa aferida pelo valor das obras de reparação do locado e o montante da renda a pagar pelo inquilino não configura violação de qualquer princípio constitucional.
Maria..., residente no Lugar de..., freguesia de..., Santa Maria da Feira, intentou, no 2º Juízo Cível do T.J. da comarca de Santa Maria da Feira (acção sumária nº ../99), a presente acção declarativa de condenação, com processo comum e forma sumária, contra Henrique... e mulher Inês..., residentes no Lugar de..., freguesia de..., Santa Maria da Feira, pedindo a condenação destes a reconhecer que aquela é arrendatária de uma parte do prédio urbano que habita, propriedade dos RR., sito na freguesia de... e que o locado apresenta uma situação de degradação acentuada e progressiva e necessita de obras urgentes e ainda a realizarem as obras descritas no auto de vistoria efectuado pelos serviços competentes da Câmara Municipal de Santa Maria da Feira.
A fundamentar o seu pedido alega que é arrendatária de uma parte do prédio urbano propriedade dos RR., onde reside com dois filhos, a qual se encontra degradada, necessitando das obras constantes do auto de vistoria efectuado pela Câmara Municipal, obras essas que os senhorios não efectuaram no prazo determinado por tal entidade, tendo antes declarado autorizá-la a fazê-las e que ela, A., não tem possibilidades económicas para as efectuar.
Os RR. contestaram, nos termos constantes de fls. 18 a 20, impugnando os factos alegados pela A. e alegando que a A., quando foi para o locado, aceitou as condições em que o mesmo se encontrava e que são basicamente as mesmas que actualmente existem e ainda que, atento o valor da renda paga pela A. e o montante das obras a efectuar e bem assim o facto de a A. já não permanecer durante grande parte do tempo no locado, ficando num apartamento em Santa Maria da Feira, exigir a realização das obras constitui um abuso de direito.
A A. respondeu nos termos de fls. 24 a 26, impugnando os factos alegados pelos RR. e defendendo a improcedência da excepção invocada.
Foi elaborado despacho saneador, onde se relegou para final o conhecimento da excepção do abuso de direito, foram fixados os factos assentes e elaborou-se a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e, a final, o Ex.mo Juiz proferiu sentença em que, julgando parcialmente procedente a acção, condenou os RR. a, reconhecendo que a A. é arrendatária de parte - constituída por dois quartos e uma sala comum no 1º andar, e uma cozinha, uma despensa, um quarto de banho e um quarto de dormir no rés-do-chão - do prédio urbano identificado no ponto 1. da matéria de facto e que o locado apresenta a situação descrita nos pontos 8., 10. e 15. da matéria de facto, realizar as seguintes obras:
- colocar telhas novas em substituição das telhas que forem encontradas partidas ou danificadas;
- picar e cerezitar a parede vertical que na cobertura faz a união entre os telhados com inclinação de águas diferentes;
- colocar caleira que garanta o correcto e funcional encaminhamento das águas da chuva para tubos de queda vertical a colocar ao longo das paredes exteriores e encaminhados para caixas de visita a executar;
- picar, rebocar e colocar gesso nos tectos da sala comum e quarto de dormir;
- picar e rebocar as paredes do quarto de dormir e da sala comum;
- pintar as paredes interiores do quarto de dormir e da sala comum.
Inconformados com esta sentença recorreram os réus que alegaram e concluíram do modo seguinte:
1. Para se chegar à decisão sobre se o tipo de obras a realizar são extraordinárias é necessário obter prova segura do seu custo efectivo;
2. Decidir que as obras propostas pela A. com base na sua impressão é uma decisão infundada que o direito e a ordem jurídica não permitem, violando-se os arts. 11º, nº 3 e 16º, nº 2 do RAU e constitui uma NULIDADE da sentença nos termos do art.º 668º, nº 1, b), do CPC.;
3. E, se se entender que o valor concreto das obras propostas não é absoluto para qualificar as obras como extraordinárias, contudo ele é essencial e imprescindível para se apurar se se verifica o invocado ABUSO DE DIREITO, logo, constitui a sua falta, por isto, uma NULIDADE da sentença, art. 668/1,b) do CPC.;
4. Tendo o contrato de arrendamento sido celebrado há cerca de 20 anos, a pedido da A., aquando do seu casamento e fixada uma renda baixa devido às condições do prédio e a uma boa relação pessoal dos RR. com o marido da A., conhecendo os arrendatários as condições do prédio à data e pagando a A.. actualmente a renda mensal de 2.582$00, obrigar os AA. a fazerem obras avultadas, constitui uma clamorosa injustiça, uma ofensa do princípio da boa-fé (venire contra factum proprium), excedendo manifestamente os limites impostos pela boa-fé, bons costumes e fins do direito, art.º 334º C.C.;
5. Sendo certo que as rendas pagas pela A. durante cerca de 20 anos não dão para custear as obras mesmo admitindo o valor dito pela A. de 250.000$00 (doc. da C.M.), tal significaria como que uma “expropriação” aos RR. de quantia de dinheiro que sairia do seu património em proveito da A. pois, seguindo aos critérios da lei, arts. 13º, nº 2, artº 38º e 79º do RAU, o montante de aumento mensal seria de 1.600$00, tornando-se necessários cerca de 13 anos para ser recuperada aquela quantia, violando-se os princípios constitucionais da defesa da propriedade privada e do princípio da igualdade, arts. 13º, nº 2 e 62º da CRP.;
6. A conduta da A. configura uma notória situação de violação da boa fé, artº 762/2/CC, uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito e as consequências que outros têm que suportar, constituindo um claro ABUSO DE DIREITO, pelo que é legítima a oposição dos RR. à realização das obras propostas, tudo se passando como se a A. agisse sem direito, nos termos do artº 334º do C.C..
Terminam pedindo que seja revogada a sentença recorrida, declarando-se verificada a NULIDADE arguida do artº 668º, nº 1, d), do CPC, ou que se julgue verificada a violação, quer dos princípios constitucionais da propriedade privada e da igualdade (arts. 13º, 2 e 62º da CRP), quer uma situação ilegítima e abusivo do direito.
Contra-alegou a recorrida Maria..., pedindo a manutenção do julgado.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
A sentença recorrida fundamenta-se nos factos seguintes:
1- A A. é arrendatária de uma parte de um prédio urbano, propriedade dos RR., prédio que foi uma antiga casa agrícola e se situa no Lugar de..., freguesia de..., concelho de Santa Maria da Feira – A) da matéria de facto assente;
2- A parte do prédio arrendada à A. é constituída por dois quartos e uma sala comum no 1º andar e uma cozinha, uma despensa, um quarto de banho e um quarto de dormir no rés-do-chão – B) da matéria de facto assente;
3- Actualmente a A. paga, a título de renda mensal, 2.582$00 – C) da matéria de facto assente;
4- O contrato de arrendamento foi celebrado há cerca de 20 anos a pedido da A. aquando do seu casamento, tendo sido fixada uma renda baixa devido às condições do prédio e a uma boa relação pessoal dos RR. com o marido da A. – D) da matéria de facto assente;
5- Mercê de desavenças ocorridas entre a A. e os RR., estes últimos recusaram-se a receber as rendas e, face a essa recusa, a A. passou a depositá-las na Caixa Geral de Depósitos - respostas aos pontos 1º e 2º da base instrutória;
6- No arrendado reside (reportado às datas da petição inicial e da selecção da base instrutória), além da A., ora viúva, o seu filho de nome Justino Daniel Oliveira de Almeida, com 14 anos de idade - respostas aos pontos 3º e 9º da base instrutória;
7- A A. fica ocasionalmente (reportado às datas da petição inicial e da selecção da base instrutória) em casa da mãe para lhe fazer companhia e porque faz limpeza numa casa próxima - resposta ao ponto 21º da base instrutória;
8- O arrendado apresenta deteriorações e humidades - resposta ao ponto 15º da base instrutória;
9- No início do ano de 1998 a A. solicitou à Câmara Municipal de Santa Maria da Feira uma vistoria às condições de higiene e salubridade do arrendado, vistoria que foi realizada pelos serviços técnicos do Município em 06.04.98 – E) da matéria de facto assente;
10- No respectivo auto, inserto a fls. 10 e segs. dos autos, descreve-se o espaço vistoriado, constituído por dois quartos e uma sala comum, da seguinte forma:
- Na sala comum existe humidade no tecto e na parede poente; o tecto apresenta rachaduras advindas do excesso de humidade e queda de parte do estuque; são visíveis as infiltrações de água da chuva que nalguns pontos formam poças de água no soalho.
- O quarto com janela para a fachada lateral direita apresenta humidade na parede exterior e queda de reboco interior e estuque do tecto, sendo visíveis poças de água no soalho resultantes das infiltrações de água da chuva – F) da matéria de facto assente;
11- No mesmo são apontados os seguintes trabalhos de correcção:
- colocação de telhas novas em substituição das telhas que forem encontradas partidas ou danificadas.
- picar e cerezitar convenientemente a parede vertical que na cobertura faz a união entre os telhados com inclinação de águas diferentes, sendo conveniente e necessária a colocação de caleira que garanta o correcto e funcional encaminhamento das águas da chuva para tubos de queda vertical a colocar ao longo das paredes exteriores e encaminhados para caixas de visita a executar.
- picar, rebocar e colocar gesso nos tectos da sala comum e quarto de dormir.
- picar e rebocar as paredes do quarto de dormir e da sala comum.
- pintar as paredes interiores do quarto de dormir e da sala comum – G) da matéria de facto assente;
12- Na sequência da vistoria realizada, a Câmara Municipal de Santa Maria da Feira, em 21.04.98, notificou os RR. do teor do respectivo auto, concedendo-lhes o prazo de 180 dias, a contar da data de recepção da carta, para a realização das obras mencionadas no ponto anterior – H) da matéria de facto assente;
13- Em 26.05.98 o ora R. Henrique... comunicou à Câmara Municipal de Santa Maria da Feira que não era sua intenção realizar as obras impostas pela Comissão das Condições de Higiene e Salubridade e que dava autorização à arrendatária, ora A., para as efectuar – I) da matéria de facto assente;
14- Desde data não concretamente apurada, mas anterior à propositura da acção, o arrendado começou a apresentar a situação descrita no ponto 10 - resposta ao ponto 4º da base instrutória;
15- Nas divisões do 1º andar entra a chuva, sendo impossível aí pernoitar - resposta ao ponto 20º da base instrutória;
16- Pelo menos uma vez a A. solicitou ao R. marido que fizesse obras no arrendado devido à situação em que o mesmo se encontrava - resposta ao ponto 5º da base instrutória;
17- Apesar do referido no ponto anterior, os RR. nunca fizeram quaisquer obras no arrendado - resposta ao ponto 6º da base instrutória;
18- A filha da A., reside (reportado às datas da petição inicial e da selecção da base instrutória) em casa da avó materna, sita no Largo do..., freguesia de..., situação que se deveu também ao facto de o único quarto habitável do arrendado ser o rés-do-chão, onde pernoitam (reportado às datas da petição inicial e da selecção da base instrutória) a mãe e o irmão - respostas aos pontos 10º e 19º da base instrutória;
19- O vencimento-base mensal (reportado à data de Janeiro de 1999) auferido pela A. pelo seu trabalho no departamento de jardinagem da Câmara Municipal de Santa Maria da Feira é de 77.500$00 - resposta ao ponto 7º da base instrutória;
20- Para além do referido no ponto anterior e do rendimento obtido com algumas limpezas que faz, a A. não tem outros bens ou rendimentos - resposta ao ponto 8º da base instrutória;
21- A A. e o marido na altura em que celebraram o contrato de arrendamento conheciam as condições do prédio à data - resposta ao ponto 14º da base instrutória;
22- O R. marido é reformado das forças armadas, a R. mulher é doméstica e não têm filhos a seu cargo - resposta ao ponto 22º da base instrutória;
23- Os RR. têm várias casas e algumas lojas arrendadas em..., que lhes proporcionam rendimentos - resposta ao ponto 23º da base instrutória.
Passemos agora à análise das censuras feitas à sentença recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do C.P.C.).
As questões postas em ambos os recursos são as de saber:
- se a sentença recorrida é nula nos termos do art.º668º, nº 1, b), do CPC.;
- se a conduta da autora configura e constitui ABUSO DE DIREITO;
- se estão violados os princípios constitucionais da defesa da propriedade privada e do princípio da igualdade- arts. 13º, nº 2 e 62º da CRP.;
I- Nulidade da sentença.
A sentença é nula quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão - artigo 668º, nº 1, alínea b), do C.P.C.
A “ratio” deste imperativo legal, que concede tão grande importância à motivação da sentença, tomando-a nula se esta for omitida, é fácil de descortinar; no dizer do Prof. Alberto dos Reis (in Cód. Proc. Civil Anot.; Vol. V; pág. 139):
- Razão substancial. A sentença deve representar a adaptação da vontade abstracta da lei ao caso particular submetido à apreciação do Juiz; ao comando geral e abstracto da lei o magistrado substitui um comando particular e concreto. Não se podendo este comando gerar arbitrariamente, cumpre ao Juiz demonstrar que a solução dada ao caso é legal e justa, ou, por outras palavras, que é a emanação correcta da vontade da lei.
- Razões práticas. As partes precisam de ser elucidadas a respeito dos motivos da decisão. Sobretudo a parte vencida tem o direito de saber por que razão lhe foi desfavorável a sentença.
Tenha-se, porém, em atenção que o que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação, não se podendo considerar nula a sentença que se caracteriza por uma motivação deficiente, medíocre ou errada (Prof. A. dos Reis; ob. cit.; pág. 140). Esta doutrina é a que tem sido seguida pela nossa jurisprudência (v. g. Ac. do S.T.J. de 14/01/93; BMJ; 423º; pág. 519).
Cuida a sentença recorrida na procura da fundamentação jurídico-positiva que determinou a solução do litígio em que as partes estão envolvidas e, por isso, não enferma da nulidade que os recorrentes lhe apontam.
II- Abuso do direito
O RAU (artigo 11º) define os vários tipo de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento:
- obras de conservação ordinária - reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública, e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração;
- obras de conservação extraordinária - ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano;
- as obras de beneficiação - todas as restantes.
Sem prejuízo de o locatário ser obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (artº 1043º do C.Civil) ou de as partes terem convencionado, por escrito, que fiquem a cargo do arrendatário (artº 120º do RAU), as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio – artº 11º do RAU.
As obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficam também a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar (artº 13º do RAU).
Deste modo podemos dizer, em tese geral, que “o senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário – artº 13º” (Aragão Seia; Arrendamento Urbano; pág. 167).
Salientemos também que tem o arrendatário o direito de, fazendo-se substituir ao senhorio na realização das obras de reparação necessárias à conservação e consolidação do locado, proceder no imóvel arrendado às reparações que se mostrarem urgentes, assistindo-lhe o direito de ser reembolsado das despesas assim feitas e ainda de ser indemnizado pelos prejuízos que essa renovação tardia lhe ocasionou.
Como ficou provado, tendo sido a Câmara de Santa Maria da Feira que, após vistoria às condições higiénicas e de salubridade do locado, mandou que os senhorios procedessem à realização das obras ora exigidas pela autora, temos de ter como certo que aos recorrentes incumbem estes trabalhos.
Invocam em seu favor os proprietários do imóvel arrendado que a pretensão da locatária se insere num abuso do seu direito, tendo em consideração que o locado é uma casa antiga de lavoura, cuja ocupação foi pedida pela autora conhecendo as limitações do prédio e ocupando-o cerca de 20 anos a pagar uma renda simbólica, actualmente de 2.582$00.
Não lhes assiste, contudo, razão.
A figura do abuso do direito está na lei para tornar mais ético o nosso ordenamento jurídico, com vista a impedir a conjugação de forças antijurídicas que, por vezes, a imposição fria e rígida da lei possa levar a cabo, em confronto com o ideal de justiça que sempre deve andar, indissoluvelmente ligado, à aplicação do direito e dentro da máxima “perde o direito quem dele abusa” e em oposição ao velho adágio romano “qui suo jure utitur neminem laedit”.
“É uma cláusula geral, uma válvula de segurança, uma janela por onde podem circular lufadas de ar fresco, para obtemperar a injustiça gravemente chocante e reprovável” – Ac. do STJ de 21.09.1993, C.J.; tomo III; pág. 21.
Daí que, embora se não vejam grandes dificuldades para a institucionalizar, já se encontram alguns estorvos quando se procura saber se em cada caso concreto esta forma de expressão tem ou não acolhimento.
O abuso do direito está consagrado na nossa lei – artº 234º do C.Civil que dispõe:
- É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
“Trata-se do exercício anormal do direito próprio. O exercício do direito em termos reprovados pela lei, ou seja, respeitando a estrutura formal do direito, mas violando a sua afectação substancial, funcional ou teleológica. Para que haja lugar ao abuso do direito é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito” (Prof. A. Varela; Obrigações; I Vol.; pág. 514 /516).
Na fórmula “manifesto excesso dos limites impostos pela boa-fé” vêm a doutrina e a jurisprudência incluindo os casos denominados da chamada conduta contraditória (“venire contra factum proprium”).
Como ficou provado a A. tomou de arrendamento o locado há mais de 20 anos e a seu pedido aquando do seu casamento. Também está assente que foi fixada uma renda muito baixa, tudo devido às condições do prédio e a uma boa relação pessoal dos RR. com o marido da A..
Desta factualidade não podemos deixar de ajuizar que, na altura em que foi celebrado o contrato de arrendamento, o imóvel arrendado estaria em precárias condições de habitabilidade e que, só por isso, é que foi acordada uma renda de baixo valor monetário e que o acordo teve lugar mercê do bom relacionamento entre as partes contratantes.
Mas com o tempo que já decorreu após a concretização desse contrato - mais de 20 anos – ter-se-á agravado o estado de habitabilidade do arrendado e não se pode eticamente impor à inquilina que, tomando por tempo indefinido o seu sentimento de gratidão reportado ao tempo do seu casamento, continue a sofrer, agora já viúva, as agruras das más condições de salubridade e higiene que aos senhorios cumpre eliminar.
Tenha-se também em consideração que estão postos ao serviço dos proprietários dos imóveis arrendados os expedientes legalmente permitidos e julgados justos para a sempre desejada actualização das rendas devidas pelo seu uso; e não serve de fundamento para clamar contra a injustiça da ocupação a invocação do pagamento de uma renda baixa.
Não há, assim, alguma atitude que a autora tenha tomado e que mereça a censura que os recorrentes lhe apontam.
III- Violação dos princípios constitucionais.
A nossa Lei Fundamental consagra o princípio de que todos os cidadãos têm a mesma dignidade social e são iguais perante a lei e ninguém pode ser privilegiado, beneficiado, prejudicado, privado de qualquer direito ou isento de qualquer dever em razão de ascendência, sexo, raça, língua, território de origem, religião, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica ou condição social – artº 13º, nº 1 e 2.
Como regra programática que é, há-de ter a sua concretização através de medidas de índole sócio-cultural e de modo que todo o vulgar indivíduo tenha oportunidade de alcançar os objectivos por si pretendidos, em iguais circunstâncias com os demais – só se poderá dizer que o princípio da igualdade foi violado quando, perante situações de facto rigorosamente iguais, a Administração opta por comportamentos diferenciados (Acs. Dout. do STA, 442, 1253).
Saliente-se que este princípio vale na nossa ordem jurídica por via directa da nossa Constituição, sem que seja necessária a intervenção do legislador ordinário - os direitos fundamentais, entenda-se aqueles que nos termos da Constituição beneficiam do regime dos direitos, liberdades e garantias, impõem-se imediatamente perante quaisquer poderes estaduais, mesmo que não haja uma mediação legislativa concretizadora (Gomes Canotilho; Direito Constitucional; pág. 562).
Quando a lei ordinária regula situações que, de forma racional e coerente com a unidade do sistema jurídico, apresentam um estatuto diferenciado no seu regime, não estamos perante um caso de violação da Lei Fundamental - o princípio constitucional da igualdade do cidadão perante a lei é um princípio estruturante do Estado de Direito Democrático e do sistema constitucional global, que vincula directamente os poderes públicos, tenham eles competência legislativa, administrativa ou jurisdicional. Porém, o princípio da igualdade, entendido como limite objectivo da discricionariedade legislativa, não veda à lei a realização de distinções, proíbe-lhe, antes, a adopção de medidas que estabeleçam distinções discriminatórias, ou seja, desigualdade de tratamento materialmente infundadas, sem qualquer fundamento razoável ou sem qualquer justificação objectiva e racional. Em suma: o princípio da igualdade, enquanto princípio vinculativo da lei, traduz-se numa ideia geral de proibição do arbítrio (Ac. do T.C. nº 186/90 de 06.06.1990 in Bol. do Min. da Just., 398, 81).
Também “a todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte” (artigo 62º da CRP). E é em observância deste mesmo princípio constitucional que o legislador ordinário autoriza que o dono do prédio ou fracção possa ceder o seu uso e fruição a outrem mediante a retribuição acordada.
Porém, optando por esta via sócio-económica terá o proprietário de aceitar o novo estatuto jurídico-positivo criado que esta nova situação que livremente tomou de modo que, continuando embora a ser o dono do imóvel, para o locatário passou o direito de gozo das suas potencialidades enquadradas no âmbito das faculdades de ordem habitacional que dele se pode tirar.
A invocada desproporção quantitativa aferida pelo valor das obras de reparação do locado e o montante da renda a pagar pelo inquilino não configura violação destes dois princípios constitucionais.
Pelo exposto, julgando improcedente o recurso, mantém-se a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Porto, 04 de Março de 2002.
António da Silva Gonçalves
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa