Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 14276/18.3T8PRT.P1 |  |
PRÉDIO NÃO CONSTITUIDO EM PROPRIEDADE HOTIZONTAL
ARRENDATÁRIO COMERCIAL
PARTE DE IMÓVEL
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto
I. RELATÓRIO
A Autora B…, L.da, instaurou a presente ação declarativa de condenação com forma de processo comum contra C…, na qualidade de sua senhoria, D…, L.da, na qualidade de adquirente do imóvel onde se integra o espaço arrendado à autora, e pede o reconhecimento à autora do seu direito em preferir na venda efetuada e ser declarada em sentença que a propriedade do prédio identificado seja da autora, condenando-se as rés em conformidade. Para o efeito, deverão as rés ser condenadas a reconhecer o direito de preferência da autora em adquirir o prédio identificado sito à rua …, …/… no porto e pelo valor escriturado, ordenando-se a substituição da ré D…, L.da, na titularidade e posse do aludido prédio e consequente substituição em sede de registo predial desta pela autora, cancelando-se o registo atual em nome daquela”.I. RELATÓRIO
Alega a autora, no essencial, o seguinte:
1.º − A ré C… foi e até ao dia 21 de Março de 2018, proprietária do prédio urbano sito à Rua …, … no Porto, composto de R/C, cave e dois andares, não constituído em propriedade horizontal.
2.º − Por escritura pública de arrendamento celebrada a 31 de Janeiro de 2013, a esta ré deu de arrendamento para comércio o R/C, cave e sobre loja do mencionado prédio à autora.
3.º − Por escritura publica de compra e venda celebrada no dia 21 de Março de 2018, a ré C… declarou vender a totalidade do prédio identificado à ré D…, Lda.
4.º − Por carta datada de 23 de Abril de 2018, foi dado conhecimento à autora da pretérita outorga da escritura pública de compra e venda.
5.º − Nunca à autora foi dada a oportunidade de preferir esse, apesar de ser arrendatária há mais de 3 anos.
Pretende a autora, enquanto titular de um arrendamento para um fim não habitacional, exercer um direito de preferência na compra do imóvel onde, numa sua parte não autónoma, exerce o seu comércio.
Findos os articulados foi ordenado o registo da acção, foi admitido um 3º articulado para facultar à autora a pronúncia sobre as excepções invocadas na contestação e notificadas as partes para informarem se se opunham à dispensa da audiência prévia.
Foi apresentada resposta.
De seguida o tribunal a quo proferiu sentença que julgou a ação manifestamente improcedente.
A autora interpôs recurso de apelação e formulou as seguintes Conclusões :
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Pede a revogação da decisão recorrida, com as legais consequências, ou seja, ser ordenada a substituição da Recorrida D…, Lda pela Recorrente em sede de titularidade e posse do prédio aqui identificado e, consequente substituição para efeitos de registo predial, cancelando-se o registo de propriedade existente a favor desta Recorrida.
Foram apresentadas contra-alegações pelas Rés.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO.
A questão que está colocada a este Tribunal da Relação consiste em apreciar e decidir se existe ou não direito de preferência à autora-recorrente num caso em que o contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais incide sobre uma parte de prédio urbano que não está constituído em regime de propriedade horizontal.III - FUNDAMENTAÇÃO.
3.1- Os factos que relevam e que foram tidos em consideração pelo tribunal recorrido são os seguintes:1.º − A ré C… foi e até ao dia 21 de Março de 2018, proprietária do prédio urbano sito à Rua …, … no Porto, composto de R/C, cave e dois andares, não constituído em propriedade horizontal.
2.º − Por escritura pública de arrendamento celebrada a 31 de Janeiro de 2013, a esta ré deu de arrendamento para comércio o R/C, cave e sobre loja do mencionado prédio à autora.
3.º − Por escritura publica de compra e venda celebrada no dia 21 de Março de 2018, a ré C… declarou vender a totalidade do prédio identificado à ré D…, Lda.
4.º − Por carta datada de 23 de Abril de 2018, foi dado conhecimento à autora da pretérita outorga da escritura pública de compra e venda.
5.º − Nunca à autora foi dada a oportunidade de preferir esse, apesar de ser arrendatária há mais de 3 anos.
3.2- Do Mérito do Recurso.
3.2.1-Pretende a autora, enquanto titular de um arrendamento para um fim não habitacional, exercer um direito de preferência na compra do imóvel onde, numa sua parte não autónoma, exerce o seu comércio. E a sentença recorrida acolheu o entendimento seguinte:No domínio de aplicação do art.1091.º n.º 1 al. a) do Código Civil na redação anterior à Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro o arrendatário de parte indivisa de imóvel não tem direito de preferência na venda deste e só o teria se o imóvel estivesse constituído em propriedade horizontal e a preferência fosse exercida sobre uma fração autónoma e esta, na integra, constituísse o objeto de arrendamento.
A base da discórdia que suscitou a interposição da presente ação está no facto de o objeto da venda corresponder a um prédio (todo o prédio, naturalmente) não submetido ao regime de propriedade horizontal. Por esse motivo, ao local especificamente arrendado à A. não correspondia qualquer fração autónoma.
Desde já assinalamos, que a resposta que será dada à questão colocada, depois de mais alongada exposição-justificação, passa pela confirmação da decisão recorrida.
E resulta das conclusões do recurso que os argumentos da recorrente são os seguintes:
- a sentença recorrida parte de pressuposto errado, na medida em que afirma que o reconhecimento do direito de preferência ao arrendatário cria embaraço ao proprietário;
- cabe à lei e não ao julgador decidir sobre a restrição ao direito de propriedade.
- afirma que a imperatividade da norma contida no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a) do CC), a qual, na interpretação da recorrente, reconhece o direito de preferência ao arrendatário.
- alega não concordar com a alegação que consta da sentença da qual se recorre, de que um arrendamento que não seja para fins habitacionais não tem, em si, subjacente um interesse de ordem superior, o que impediria a consagração de uma norma excecional limitativa do direito de livre disposição do proprietário.
A lei não faz, e nunca fez, qualquer distinção entre arrendatários, se o legislador tivesse a intenção de fixar regimes diferentes quanto ao direito de preferência para um arrendatário de uma fração e para um arrendatário de uma parte de um prédio que não está sujeito ao regime de propriedade horizontal, já o teria feito, pois oportunidades, em sede de alterações legislativas, não lhe faltaram, a última das quais bem recente, com a lei n.º 64/2018 de 29 de outubro.
Por referência à Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, referência que o próprio Tribunal a quo usou, mas apenas no que respeita ao regime da preferência para os arrendamentos para fins habitacionais expressamente consagrado no n.º 8 do artigo 1091.º do CC, o que não é aqui o caso, cumpre também realçar os modos que a lei consagra no caso de venda de um imóvel não sujeito ao regime de propriedade horizontal, facultando aos arrendatários a possibilidade de exercerem os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na respetiva proporção, a totalidade do imóvel, ou, conforme se conclui por uma interpretação a contrario, exercer o seu direito de preferência de forma independente ou separada (vide n.º 9 do artigo 1091.º do CC).
É assim a própria Lei de 2018 que, quanto a nós, veio a contribuir, ao contrário do que se alude na sentença recorrida, para o esclarecimento da questão relacionada com a expressão “local arrendado”, pois a referida norma expressamente contempla o reconhecimento do direito de preferência a arrendatários de imóveis não sujeitos ao regime de propriedade horizontal e à possibilidade de exercer, em conjunto ou separadamente, o direito de preferência. Além disso,
E mesmo nos arrendamentos para fins habitacionais, é também o atual regime evidenciador do reconhecimento do direito de preferência aos arrendatários que ocupam apenas uma parte do prédio não constituído em propriedade horizontal como bem expressa o artigo 1091.º, n.º 8 do CC, dizendo que, quando o arrendado é para fins habitacionais, o direito de preferência existe nas mesmas condições em que é reconhecido a um arrendatário de uma fração autónoma, pelo que .afirma que em face da Lei de 2018, no caso de arrendamento para fins não habitacionais, o reconhecimento do direito não está limitado às condições semelhantes ao arrendatário de uma fração autónoma, mas sim ao prédio no seu todo, podendo tal direito ser exercido em conjunto com os demais arrendatários ou individualmente, sendo certo que em ambos os casos, existe o reconhecimento do direito de preferência e é este o sentido da interpretação que se entende dever dar-se à norma do artigo 1091.º do CC, considerando-a no seu todo e, em particular no seu n.º 1, alínea a), n.º 8 e n.º 9. Aliás,
afirma que não existe qualquer fundamento legal para reconhecer o direito de preferência a estes arrendatários quando o arrendamento é para fim habitacional e não o reconhecer, quando não é.
afirma que extrair do n.º 8 do artigo 1091.º do CC que o reconhecimento do direito de preferência não existe para arrendamentos com fins não habitacionais, é violador da norma jurídica em causa, violação esta que o Tribunal a quo igualmente cometeu.
alega que o senhorio de espaços não autonomizáveis tem direito de preferência em caso de trespasse, pelo que, em caso de venda pelo proprietário, deve ser reconhecido ao arrendatário o direito de preferência no caso de venda do imóvel.
3.2.2 Apreciando e decidindo:
A resolução do litígio está essencialmente dependente da interpretação que se faça do art. 1091º do CC, na versão vigente em 21 de Março de 2018, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, nos termos do qual “o arrendatário tem direito de preferência … na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de 3 anos”.No que concerne ao afirmado embaraço criado pelo direito de preferência relativamente ao direito de propriedade, (afirmação feita na sentença recorrida contra a qual a recorrente não concorda) trata-se de uma afirmação corrente na jurisprudência e na doutrina.
Não obstante, para sermos rigorosos, sempre diremos,
- seguindo de perto as considerações teóricas vertidas no AC. Tribunal Constitucional nº 583/2016, de 09/12, publicado no Diário da República n.º 235/2016, Série II de 2016-12-09 (que decidiu não julgar inconstitucional a norma extraída da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio)
- que o estabelecimento na lei de direitos de preferência não afeta, só por si, o conteúdo constitucionalmente reconhecido ao direito de propriedade em qualquer das suas dimensões. (teoricamente, o direito de propriedade abrange pelo menos quatro componentes: a) o direito a adquirir; b) o direito a usar e fruir dos bens de que se é proprietário; c) o direito de a transmitir; d) o direito de não ser privado dela’.)[1] a anotação ao artigo 62.º da Constituição de Gomes Canotilho e Vital Moreira (Constituição da República Portuguesa Anotada, 2.ª edição, 1.º vol., Coimbra, 1984, p. 334,)
E na p. 335 da obra citada, especificamente sobre o direito de transmissão da propriedade (dimensão que agora poderia estar em causa) referem aqueles autores: um dos aspetos explicitamente garantidos é a liberdade de transmissão, inter vivos ou mortis causa (n.º 1, in fine), não podendo haver bens vinculados ou sujeitos a interdição de alienação. Este direito deve ser entendido no sentido restrito de direito de não ser impedido de a transmitir, mas não no sentido genérico de liberdade de transmissão, a qual pode ser mais ou menos profundamente limitada por via legal, quer quanto à transmissão inter vivos (obrigações de venda, direito de preferência, etc.) quer quanto à transmissão mortis causa...’.
Assim, o estabelecimento na lei de direito de preferência não afecta o direito de propriedade no seu conteúdo essencial. É que o estabelecimento de um direito de preferência no caso de alienação do prédio não obriga o proprietário a vender, nem o impede de vender, mas apenas o obriga a, caso decida vender, atribuir preferência nessa alienação, em igualdade de circunstâncias, no caso ao arrendatário do prédio.
Em causa não está a liberdade de alienação, mas apenas a liberdade de escolha da outra parte no negócio, que pode efetivamente ver-se limitada pela lei ordinária, através da atribuição de um direito de preferência, em atenção à necessidade de proteção de outro tipo de interesses, sem que com isso se viole o disposto no artigo 62.º da Constituição.
Do que antecede resulta que o estabelecimento na lei de direitos de preferência não afeta, só por si, o conteúdo constitucionalmente reconhecido ao direito de propriedade em qualquer das suas dimensões. Designadamente o direito a transmitir a propriedade não se vê afetado no seu conteúdo essencial. É que o estabelecimento de um direito de preferência no caso de alienação do prédio não obriga o proprietário a vender, nem o impede de vender, mas apenas o obriga a, caso decida vender, atribuir preferência nessa alienação, em igualdade de circunstâncias, no caso ao arrendatário do prédio.
Em causa não está a liberdade de alienação, mas apenas a liberdade de escolha da outra parte no negócio, que pode efetivamente ver-se limitada pela lei ordinária, através da atribuição de um direito de preferência, em atenção à necessidade de proteção de outro tipo de interesses, sem que com isso se viole o disposto no artigo 62.º da Constituição.[2]
E como se refere no citado Ac. do Tribunal Constitucional “ Acresce que a limitação à liberdade de escolha da outra parte do negócio, traduzida na consagração do direito de preferência, não constitui uma limitação arbitrária ou materialmente infundada. A justificação para essa limitação encontramo-la na breve exposição de motivos que acompanha a Lei 63/77, de 25 de agosto, fonte histórica do atual artigo 47.º, n.º 1, do RAU. Aí se refere: ‘No domínio dos direitos e deveres sociais, dispõe a Constituição da República que ao Estado compete, além do mais, adotar uma política de acesso à habitação própria (artigo 65.º, n.º 2, da Constituição). Poderá contribuir para a referida política, ainda que em grau reduzido, conferir aos arrendatários habitacionais direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento dos imóveis respetivos’”.
Avancemos.
Como é sabido o direito legal de preferência não passa de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário, só existindo direito potestativo de o exercer com a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência.
Assim, no caso dos autos, porque o negócio translativo da propriedade ocorreu no dia 21 de Março de 2018, é aplicável o disposto no artº 1091 nº1 a) na redacção introduzida pela lei 6/2006, de 27/02
Ora, com a entrada em vigor da Lei 06/2006 de 27/02, que aprovou o NRAU, passou a dispor-se no artº 1091 nº1 a) do C.C. que “1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;” (objecto este preceito de alteração pela lei 64/2018 de 29/10, aqui não aplicável).
Todavia, para se alcançar uma interpretação adequada da norma aplicável importa fazer uma referência à evolução legislativa ocorrida em sede de direito de preferência dos arrendatários.
No arrendamento urbano, numa primeira fase (1924/1967), o direito de preferência era concedido unicamente arrendatário comercial.
Somente com a lei 63/77 de 25 de Agosto, é que foi expressamente consagrada a preferência do arrendatário para habitação nos casos de compra e venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado, tendo em vista a defesa dos interesses do arrendatário, resultante das alterações políticas e ideológicas que se seguiram ao 25 de Abril de 1974, que culminaram com a criação da presente Constituição da República Portuguesa.
Estabeleceu-se então no n.º 2 do art. 1º da Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto que “o locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano também goza do direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção” e, nos termos do art. 3º da referida Lei, “ao direito de preferência previsto na lei é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos arts. 416º a 418º e 1410º do Código Civil”.
Este diploma legal, foi posteriormente revogado pelo art. 3º, n.º 1, al. d), do Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, prevendo agora o seu artº 47 nº1 que o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, tinha o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano. E o nº2 desta norma dispunha: “Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante”.
Face à redacção deste preceito e sua menção a prédio urbano ou local arrendado, bem como face ao disposto no nº2 do mesmo artigo, surgiram divergências quer doutrinárias, quer jurisprudenciais, relativamente à existência de direito de preferência exercido pelo arrendatário de uma parcela de imóvel não constituído em propriedade horizontal, entendendo então a maioria da doutrina[3] e jurisprudência[4] que, não tendo sido constituída a propriedade horizontal, ao arrendatário assistia o direito de preferência na venda da totalidade do imóvel em que o locado se integrava, uma vez que a parcela locada, mas não autónoma, não poderia ser objecto de venda; se a propriedade horizontal estivesse constituída, o direito de preferência limitar-se-ia à fracção respectiva.[5]
Assim, conforme referido por Luís Miguel Monteiro[6], por um lado, não obstante a inclusão no RAU desta expressão, o preferente de parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal podia mesmo assim exercer o seu direito relativamente à totalidade, uma vez que, por um lado, o legislador mantivera as designações de “prédio urbano” e “fracção autónoma” no art.º 47º n.º 1, o que implicaria que a limitação ao local arrendado apenas diria respeito aos casos de venda de prédio já constituído em propriedade horizontal. Por outro lado, a lei, ao possibilitar o recurso à licitação entre os vários preferentes, através do n.º 2 do art.º 47º do RAU, estaria indirectamente a admitir o exercício da preferência dos diversos arrendatários em relação à totalidade do prédio.
Semelhantes argumentos eram também esgrimidos por uma boa parte da jurisprudência, que por regra partilhava a mesma opinião, da qual é exemplo o Acórdão do STJ de 12/01/2012, proferido no proc. n.º 72/2001 -L1.S1.
Sendo esta a posição maioritária face ao disposto no artº 47 do RAU, com a entrada em vigor da Lei 6/2006 de 27/02, que aprovou o NRAU, foi alterado este regime, agora objecto de regulação no artº 1091ºdo C.C.
E como referimos, passou a dispor-se no artº 1091 nº1 a) do C.C. que “1 - O arrendatário tem direito de preferência: a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;” (objecto este preceito de alteração pela lei 64/2018 de 29/10, aqui não aplicável).
Com esta redacção do artº 1091 do C.C., eliminou-se a referência ao prédio urbano ou fracção autónoma, eliminando-se ainda a possibilidade de licitação entre dois ou mais locatários preferentes, restringindo-se o direito de preferência do arrendatário ao local arrendado.
E da nova redacção resulta para nós, acolhendo a posição de Abílio Neto, in Abílio Neto, Código Civil, Anotado, pág. 970, que “ao deixar de se fazer menção ao arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma (...) e de prevenir a hipótese de que, sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação (...) o legislador quis significar que só o arrendatário de fracção autónoma goza de direito de preferência, e não o arrendatário de um fogo em prédio não submetido ao regime de propriedade horizontal, o qual deixa de exercer a preferência em relação à totalidade do prédio, (sem prejuízo de não ignorarmos que persistiam no âmbito daquele diploma as discussões doutrinárias e jurisprudenciais que já se colocavam na redacção do RAU, mormente no que se reporta ao arrendatário de parcela de prédio não constituído em propriedade horizontal.[7] Nesse sentido cf. - Ac. STJ de 12-1-12, processo nº72/2001, ainda os Acs. do STJ de 25-3-10, 5541/03 e de 29-9-15, 1555/08, todos em www.dgsi.pt.
A propósito, por relevante urge referir o recente Acórdão do STJ de 18-10-18, Relator-Abrantes Geraldes, o qual, seguiremos de perto, pela inteligência e argúcia na exposição do raciocínio, no qual, se faz menção ao argumento histórico que evidencia a intenção do legislador ao aportar nova redacção ao artigo 1091º, nº1, al. a) do CC, com a Lei nº 6/2016.
“a) O NRAU teve como precedente legislativo mais imediato a Proposta de Lei n.º 140/IX (“Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o regime dos novos arrendamentos urbanos”, no DAR, II série A, n.º 5/IX/3, suplemento de 30-9-04), o qual continha um preceito que pretendia eliminar pura e simplesmente o direito de preferência dos arrendatários na alienação dos prédios arrendados.
Nos termos do anexo a essa Proposta de Lei, o art. 1096º do CC passaria a ter a seguinte redação: “nos arrendamentos urbanos regidos pela presente secção, nenhuma das partes tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do direito da outra, salvo preceito expresso em contrário.”, objetivo que, segundo a justificação, corresponderia a “uma velha aspiração destinada a libertar a riqueza imobiliária, permitindo a transparência requerida pela efetividade de um mercado.”
Como se refere no acórdão recorrido, Menezes Cordeiro, impulsionador de tal projetada reforma, explicitou o seu entendimento, no artigo “A modernização do Direito português do arrendamento urbano”, em O Direito, 136º, II-III, pp. 235- 253, do seguinte modo: “muito importante é o desaparecimento da apertada teia de preferências, antes existente – 1096º. Desde o período liberal, são pacíficos os inconvenientes dos gravames que recaem sobre a propriedade. Meros sobrecustos não produtivos, as preferências exprimiam-se por abundante litigiosidade, complicando os negócios e entravando a livre circulação da propriedade.” (p. 251).
É este antecedente que explica de algum modo a razão de ser que esteve subjacente à modificação do texto legal, a qual, sem abolir por completo o direito de preferência, procurou contrariar o sentido que a jurisprudência e a doutrina maioritárias extraíam do regime anterior.
Essa solução tinha sido confirmada pelo Ac. do STJ de 24-5-18, 1832/15, de cujo sumário consta que:
“Atento o teor do art. 1091º, nº 1, al. a), do CC, o direito de preferência conferido ao arrendatário está confinado ao andar ou à parte do prédio que constitui o objeto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transaccionável, deve estar juridicamente autonomizado;
O arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada”.
Em face do exposto, conforme é referido no douto Ac do STJ de 18-10-18, “Algum significado se há de atribuir, pois, ao facto de o legislador ter introduzido uma modificação no texto legal, num contexto em que, para além de se discutir a própria admissibilidade de preferências legais em sede de arrendamento urbano, eram conhecidas as divergências doutrinárias e jurisprudenciais em torno da questão.”
E, conforme se refere nesse acórdão, esta foi, aliás, a tese adotada no Ac. do STJ de 21-1-16, com intervenção daquele relator e do 1º adjunto.
Desde então os argumentos que foram terçados não justificam qualquer modificação da posição então assumida.
Assim, entre outros, são estes os argumentos que reforçam a tese adoptada.
O legislador não manteve a redacção do artº 47 nº1 do RAU.
É manifesto que num contexto de dúvidas surgidas na redacção do anterior preceito do RAU, o legislador não visasse com a eliminação das expressões “prédio urbano ou de sua fracção autónoma” e com eliminação da possibilidade de abertura de licitação entre os preferentes, o dirimir destas dúvidas, esclarecendo agora que este direito assiste apenas ao arrendatário de fracção autónoma, na venda da sua fracção.
Concluímos, assim, seguindo o douto Ac do STJ de 18-10-18, supra citado que “ apenas o locatário de fracção autónoma em propriedade horizontal, tem direito de preferência na venda da sua fracção e não sobre a totalidade do prédio, sendo que actualmente “A consagração do direito de preferência do arrendatário na compra e venda do local arrendado sugere, só por si, que o legislador teve em vista o locado e não também o prédio urbano indiviso que o abrange mas nele não se esgota. É indefensável o alargamento do local arrendado ao prédio onde se insere o locado porque a parte sobrante não foi objecto do arrendamento e não se pode considerar arrendado; já o local poderá ter maior ou menor extensão física, comportando tanto o andar, a garagem, ou o prédio. (…) local arrendado é, repete-se, o exacto espaço que as partes acordaram ser objecto do arrendamento: nem mais, nem menos.”[8]
E conforme se escreveu nesse acórdão do STJ de 18-10-18. “Aquele resultado, correspondendo ao que, noutro contexto, foi defendido por Oliveira Ascensão (v.g. em Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Teles, vol. III, p. 254), em face do novo preceito, por Menezes Cordeiro, em Leis do Arrendamento Urbano anot., onde refere, além do mais, que “o RAU de 1990 (art. 47º) limitou a preferência à venda do «local arrendado», locução mantida pela Lei 6/06 vertida no art. 1091º, hoje em vigor. Ora, devemos presumir que o legislador escolheu as suas palavras com critério, dizendo o que quis dizer: designadamente o de 2006 que já conhecia o alcance prático da polémica”.
A lei, ao atribuir a preferência ao arrendatário visou facultar-lhe o acesso à habitação ou a instalações próprias, pondo termo ao arrendamento. Ora, admitir a preferência no mercado, dando uma vantagem ao arrendatário transcende o fim da lei. Transformar o inquilino de um fogo em dono do prédio (só) porque este não estava em propriedade horizontal, é uma operação de todo fora do objetivo legal que apenas visaria lucrativos negócios imobiliários” (p. 262).
Noutro passo, atribuindo relevo ao elemento histórico, o mesmo autor aduz ainda que o RAU de 2004 pretendeu pôs cobro às preferências dos arrendatários, tendo em conta o uso meramente especulativo que estaria associado a situações vinculísticas, como ocorria com o contrato de arrendamento (p. 261).”
Para reforçar a solução por nós acolhida, impõe - se atentar na redacção actual do artigo 1091º do CCivil, introduzida pela Lei nº 64/2018, de de 29-10:
“Artigo 1091.º
1 - ...a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;
b) - ...
2 - ...
3 - ...
4 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção.
5 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes.
6 - No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.
7 - Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo.
8 - No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:
a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;
c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quotaparte do prédio a que corresponde o locado.
9 - Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.”
Ora, como refere a recorrida D… nas contra-alegações “ Esta alteração legislativa só é entendível se se considerar que a redação anterior do normativo em causa não era suficientemente protetora dos interesses dos arrendatários habitacionais, impedindo-os de exercer a preferência se o imóvel a vender não estivesse constituído em propriedade horizontal e os arrendamentos abrangessem apenas parte do imóvel.
Com efeito, na tese sufragada pela minoria e que a Autora naturalmente aqui pretende fazer valer, nem se entenderia por que motivo veio o legislador, afinal, restringir o direito de preferência reduzindo-o à quota-parte do imóvel ocupado pelo arrendatário (quando, naquela tese, ele tinha já a preferência sobre a unidade predial independentemente da percentagem que ocupava à luz do arrendamento), nem muito menos se perceberia o teor (nesse caso, perfeitamente inútil) do nº 9.”
E desta alteração legislativa, nomeadamente do nº 9 dessa norma facilmente se retira a conclusão de que os titulares de arrendamento para fins não habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal não gozam de direito de preferência na venda do imóvel.
Logo, não assiste qualquer razão à recorrente quando alega “ que cada um dos arrendatários habitacionais de parte do imóvel tinha já o direito de preferência na alienação da totalidade do imóvel”
Ora, se assim fosse, o nº 9 seria inútil! Na verdade, se um desses arrendatários, já de per si, detinha tal direito, naturalmente que o poderia exercer só por si ou em conjunto com os demais que detinham igual direito!
Por isso, não se entende o argumento contido nas conclusões XV a XIX do recurso: ao invés do que lá se pretende fazer crer, se esse direito existisse “separadamente” ou “individualmente” não havia necessidade de o consagrar “em conjunto com os demais arrendatários”; tratar-se-ia de um “minus” em relação àquele direito ou, se preferirmos, de uma natural consequência daquele direito “individual”.
Mais.
Quanto à alegação da recorrente no sentido da lei não distinguir arrendatários, acolhemos a argumentação da recorrida D…: “ naturalmente que os interesses em causa, consoante se trate de arrendamento para habitação ou de arrendamento para o exercício de uma qualquer atividade económica, são completamente díspares, merecendo o direito à habitação que aquele arrendamento visa satisfazer uma muito maior proteção legal incluso em sede de lei constitucional do que este último.
E por isso, no confronto entre a proteção do direito do arrendatário não habitacional a adquirir imóvel objecto do arrendamento e o direito de propriedade do senhorio, também com proteção constitucional e que sofre uma compressão na liberdade de disposição (importante cambiante daquele direito) o legislador optou por dar primazia a este recusando essa limitação.
Quanto ao titular de arrendamento não habitacional naturalmente que existem interesses, dignos de tutela, que o direito de preferência na aquisição do respetivo imóvel visa proteger. Todavia, trata-se de um interesse menos relevante, menos merecedor de protecção que o interesse do arrendatário habitacional e que por isso, nessa concreta situação de conflito com o direito de propriedade do senhorio (referimo-nos ao direito de preferência do arrendatário não habitacional, de parte do imóvel, na alienação da totalidade deste) o legislador entendeu subjugar, dando prevalência a este direito e como tal não reconhecendo essa preferência.
Argumenta ainda a recorrente que a tese acolhida na decisão recorrida não tem suporte na lei porquanto o legislador não exclui de forma expressa os arrendatários de fins não habitacionais de parte não autonomizável do imóvel em que se insere do reconhecimento do direito de preferência e a propósito convoca as normas vertidas no artigo 47º e 5º, nº2, als a) a e) da RAU.
Nesta parte, o argumento convocado não impressiona. Efectivamente se atentarmos nas normas citadas, bem como no artigo 64º, nº2, da RAU, resulta que o legislador teve necessidade de expressamente de assinalar a recusa de aplicação genérica do RAU (com as exceções previstas no art 6) a todos aqueles contratos previstos no art 5º.
Acresce que, a identificação dos contratos não estava feita na lei através da referência a subarrendamentos totais, mas a subarrendamentos totais celebrados numa altura transitória em que o arrendatário estava ausente, nem a mesma se reportava especificamente a direitos de preferência, mas antes e de uma forma mas genérica à recusa de aplicação da quase totalidade das normas do RAU a esses e aos demais contratos previstos nesse art 5º.
Concluímos, assim que o argumento invocado não tem reveste qualquer relevância para a questão que é objecto de recurso.
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Finalmente invoca ainda a Autora que, passámos a citar:
“105º-Tal como é inconcebível que o senhorio de tais espaços não autonomizáveis veja reconhecido o seu direito de preferência em caso de trespasse (vide artigo 1112.º, n.º 4 do CC) e, o inverso, em caso de venda pelo proprietário, ao arrendatário não lhe seja reconhecido direito de preferência. A ser assim,Finalmente invoca ainda a Autora que, passámos a citar:
106.º O que não se concebe, seria profunda a injustiça e o desequilíbrio entre as partes, senhorio e arrendatário e não se encontra qualquer justificação legal ou de qualquer outra ordem para tirar tal ilação.
107.º É pois entendimento pacifico que o senhorio tem direito de preferência, em caso de trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário, pelo que
108.º E desde logo por uma questão de equilíbrio entre as partes, no limite, a não existir direito de preferência do arrendatário, sempre teria o mesmo que ser alvo de convenção em contrário o que, de todo, o legislador, pretendeu afastar.”
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Apreciando e decidindo:
Com o devido respeito, o argumento veiculado e sustentado na referida a comparação não é consistente.Apreciando e decidindo:
Conforme refere a recorrida D… nas Contra-alegações: “Trata-se de duas situações cujos pressupostos são bem diferentes; o proprietário é titular do respetivo direito que incide sobre todo o espaço, incluso aquele onde o arrendatário que pretende trespassar o seu estabelecimento exerce tal atividade – daí o referido direito de preferência do senhorio; o arrendatário de parte do imóvel que pretende preferir na venda da totalidade do imóvel não é arrendatário nem detém qualquer direito sobre a parte do imóvel que está fora do objecto do seu contrato de arrendamento“.
Pelo que, não existem razões, com base nesse argumento, para afastar a interpretação por nós acolhida no tocante à al. a) do nº1, do artigo 1091º do CC.
Concluímos assim pela improcedência total do recurso, mantendo a decisão recorrida.
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Sumário.
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IV - DISPOSITIVO:
Pelo exposto, os Juízes do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto, confirmando a decisão recorrida.IV - DISPOSITIVO:
Custas a cargo da recorrente.
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Porto, 21-03-2019Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
Mário Fernandes
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[1] Aqui acompanhamos de perto a exposição seguida no AC. Tribunal Constitucional nº 583/2016, que decidiu não julgar inconstitucional a norma extraída da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio.
[2] Nesse sentido refere Jorge Alberto Aragão Seia, em anotação ao artigo 47.º do RAU (Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, 3.ª edição Revista e Atualizada, Coimbra: Almedina, 1997, pp. 243 e 244) ‘[p]or outro lado, também não se pode dizer que o proprietário vê limitado o seu direito na alienação do prédio, quando se confere o direito ao arrendatário de preferir na venda de parte ou da sua totalidade, se o local arrendado é vendido globalmente com outras partes ou a totalidade do prédio. É que, não lhe é retirado o direito de alienar parte do prédio ou a sua totalidade, mas apenas se lhe impõe que, tanto por tanto, venda ao arrendatário. Não existe qualquer inconstitucionalidade.’
[3] Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2º ed., Almedina, pág. 616; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª Edição, Almedina, 2002, pag. 314; Luís Miguel Monteiro, Direito e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, Lisboa, 1992, AAFDL; Agostinho Cardoso Guedes, o Direito de Preferência (2006), 172-208.
[4] 4] Acs. de 26.09.1991, BMJ 409.º - pag. 779, de 08.10.1992, BMJ 420.º- pag. 502; de 28.01.1997, CJ, STJ. T.V, ano I, pag. 77; de 13.02.1997, CJ, STJ, T.V, ano I, pag. 104; de 10.12.1997, BMJ – 472.º-454; de 30.04.1997, processo n.º 885/96, 2.ª secção, Cons. Pereira da Graça; de 02.06.1999, Co. Ac. STJ, VII, 2.º, 129; de 22.10.1999, BMJ, 490-270; de 06.07.2004, proc. 07B1554 e de 31.05.2007, processo n.º 07B1554, Acórdão da Relação de Lisboa de 30/04/96, transcrito por Pais de Sousa - “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano” pág. 154; acórdão da Relação de Lisboa de 30/04/1996, in CJ 1996, II, pág. 133; acórdão da R. de Coimbra de 19/11/96, Col.Jur.1996, V, 13.
[5] Em sentido contrário Ac. STJ do STJ de 30.04.1997, BMJ 466º - 501; Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed., p. 204 e Oliveira Ascensão, Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano, in R.O.A., ano 51.º, I, 1991, p.68.
[6] Direitos e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano (RAU), FDL
[7] Vidé Ac. da R. Coimbra de 23/06/15, relator Carlos Moreira, proc. nº 1275/12.8TBCBR.C1; Ac. T.R. Guimarães de 07/12/17, relator Maria dos Anjos Nogueira, proc. nº 1130/15.0T8VNF-F.G1, disponíveis para consulta in www.dgsi.pt
[8] No mesmo caminho Laurinda Gemas, em Arrendamento Urbano, p. 435, ou por Maria Olinda Garcia, em O Arrendamento Plural. Quadro Jurídico e Natureza Jurídica, p. 163, aludindo-se em ambas as obras ao princípio da coincidência entre o objeto do locado e o objeto da compra e venda (contra Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, 5ª ed., vol. II, p. 817).