Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4685/03.8TBMAI.P1 |  |
ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Tal factualidade nos mencionados termos, traduz um incumprimento da Ré de “escassa importância”, atendendo ao interesse dos senhorios, de tal sorte que, à luz da boa fé, isto é, da lisura e da correcção, resulta injustificada, clamorosa e manifestamente desproporcionada, a aplicação da sanção da resolução do contrato.
Proc.39/09- 4685/03.8TBMAI.P1-2ª
Apelação
MAIA-P 4685/03.8TBMAI.P1
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto
Relatório
B……….,
C……….,
D………. e
E……….
intentaram acção declarativa de condenação com forma de processo comum sumário contra
F……….,
todos já melhor identificados com os sinais dos autos na qual pedem que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento identificado nos autos e a Ré condenada a entregar aos Autores o arrendado inteiramente livre de pessoas e de coisas.
Alegam, para tanto, que, por contrato verbal, sem prazo e com início em 01/02/1970, G………. arrendou a H………., para habitação deste, o prédio urbano então situado no ………. (hoje Rua ……….), nº …, da freguesia de ………., concelho da Maia, composto por uma casa de dois pavimentos, uma dependência e quintal.
O arrendatário H………. faleceu em 02/09/1997 e o arrendamento transmitiu-se, então, para a Ré, sua mulher.
Que a Ré e/ou o seu falecido marido efectuaram obras no locado, sem consentimento dos Autores, destruindo uma escada em madeira existente no interior do imóvel, de acesso do rés-do-chão ao 1º andar e vice versa, e fechando com soalho de madeira, que incorporaram na laje, também em madeira, a abertura onde a escada desembocava, isolando os dois pisos entre si, que passaram a ser autónomos.
Por outro lado, a Ré, sem consentimento dos Autores, subarrendou ou emprestou ao seu filho o 1º andar do locado, ao qual se acede por uma escada exterior, estando este aí instalado coma mulher e os filhos conferindo tais factos aos Autores o direito de resolver o contrato de arrendamento.
Regularmente citada, a Ré apresentou contestação.
Invoca a caducidade do direito de resolução do contrato, alegando que as obras realizadas no prédio arrendado terminaram no ano de 1984, tendo os Autores conhecimento das mesmas há muito mais de um ano.
Que o locado iniciou um processo de grande e elevado estado de degradação, tendo a referida escada e a respectiva grade caído em resultado da degradação da madeira de que eram feitas tendo a realização de obras pela Ré como intuito evitar perigo para a sua integridade física e manter uma habitação condigna, face à ausência de realização de obras pelos Autores, tendo a intervenção ao nível do chão mantido as características originais do locado.
A Ré permitiu que o seu filho permanecesse no andar de cima temporariamente, enquanto aguardava a entrega de uma habitação social.
Os Autores apresentaram resposta, na qual impugnaram os factos alegados pela Ré, alegando que não sabem se as obras terminaram no ano de 1984 não tendo nenhum dos Autores se deslocado ao locado nessa altura.
Elaborado despacho saneador, fixada a Matéria Assente e estruturada a Base Instrutória, procedeu-se após instrução dos autos a audiência de discussão e julgamento com o formalismo próprio conforme na acta se exara, com registo fonográfico da prova de acordo com o disposto no artigo 522-B do Código Processo Civil, como serão todas as outras disposições legais infra citadas de que se não faça menção especial após o que fixada a factualidade controvertida foi proferida a final decisão na qual se julgou totalmente improcedente a acção absolvendo-se a Ré do pedido formulado.
Inconformados com o seu teor vieram tempestivamente os Autores interpor o presente recurso de Apelação tendo para o efeito nas alegações oportunamente apresentadas aduzido a seguinte matéria conclusiva que passamos a enunciar:
1ª O presente recurso vem interposto da, aliás respeitável, sentença de folhas 213 a 226 que julgou totalmente improcedente (absolvendo a Ré, ora Apelada, do pedido) a acção que os Autores, aqui Apelantes, moveram contra aquela visando a declaração da resolução do contrato de arrendamento mencionado na alínea A) dos factos assentes e a condenação da Apelada a entregar-lhes o arrendado (prédio urbano ao tempo do arrendamento situado no ………., e hoje na Rua ………., nº …, da freguesia de ………., do concelho da Maia, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 9º), inteiramente livre de pessoas e de coisas, com as legais consequências.
2ª A referida acção fundou-se, de direito, no artigo 64º, nº 1, alíneas d) e f) do Regime do Arrendamento Urbano (de ora em diante designado por RAU) – o aplicável.
3ª Ficou provado que aquando do início do contrato de arrendamento ajuizado o prédio objecto do mesmo constituía uma moradia unifamiliar [alínea I) dos Factos Assentes], como tal e para esse fim tendo sido cedida ao marido da Apelada [alínea J)], sendo que do rés-do-chão da mesma acedia-se interiormente ao andar, e vice-versa, através de uma escada de madeira, com cerca de 80 cm a 1 m de largura, que fazia parte integrante do prédio, situada ao longo de parte da parede do lado direito quem entrava no rés-do-chão do prédio e encostada a ela do lado esquerdo quem subia a escada [alínea N)], tendo a abertura onde, no andar, desembocava a referida escada cerca de 2,00 m2 [alínea P)], havendo a Apelada fechado, com soalho em madeira que incorporou na laje, também em madeira, que serve de tecto ao rés-do-chão e de pavimento ao andar, a abertura onde, neste, a dita escada desembocava (resposta ao artigo 4º da Base Instrutória), em consequência do que o imóvel – que era uma única moradia composta de rés-do-chão e andar – passou a ser constituído por dois pisos, autónomos entre si (artigo 6º da Base Instrutória, dado como provado), acedendo-se actualmente ao andar do imóvel por uma escada exterior (artigo 7º da Base Instrutória, dado como provado), e tudo havendo sido feito sem que os Apelantes tivessem dado o seu consentimento escrito [alínea Q) dos Factos Assentes].
4ª A Apelada transformou uma moradia unifamiliar, de rés-do-chão e andar, inter-comunicantes interiormente, num imóvel de dois pisos autónomos entre si, acedendo-se actualmente ao segundo desses pisos por uma escada exterior.
5ª As obras feitas pela Apelada alteraram substancialmente ou consideravelmente a disposição interna das divisões do imóvel despejando (posto que a alteração da disposição interna das divisões do imóvel abrange também a planificação interna dele), havendo transformado esse imóvel num prédio constituído por dois pisos autónomos entre si (afrontando, assim, a regra de ouro de que só ao proprietário assiste o direito de transformar o seu imóvel tendo o arrendatário apenas o gozo do mesmo e estando obrigado a respeitar a sua estrutura e configuração).
6ª Verifica-se, pois, salvo o devido respeito e sem margem para dúvidas, o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no artigo 64º, nº 1, alínea d), do RAU – o que deveria ter conduzido à procedência da acção à qual conduzirá, no entanto e agora (os Apelantes estão certos disso), o provimento do presente recurso.
7ª Ficou também provado que a Apelada consentiu que o seu filho permaneça no andar de cima do prédio [alínea R) dos Factos Assentes] e que nesse andar esteve temporariamente instalado um filho da Apelada, a mulher e os filhos [resposta ao artigo 8º da Base Instrutória).
8ª Desta matéria de facto resulta de forma inequívoca, sempre salvo o devido respeito, que a Apelada emprestou a seu filho e à mulher e aos filhos destes parcialmente (o andar de cima) o prédio arrendado.
9ª Esse empréstimo é inapelavelmente causa de resolução do contrato de arrendamento, posto resultar claro da alínea f) do nº 1 do artigo 64º do RAU que o fundamento de resolução nela previsto só não ocorreria se se houvesse verificado a situação prevista no artigo 1049º do Código Civil, ou seja, se os Apelantes tivessem reconhecido o filho da Apelada e a respectiva mulher e filhos destes como beneficiários do empréstimo, ou se os Apelantes houvessem autorizado esse empréstimo – situações, estas, que não aconteceram nem sequer foram alegadas e, muito menos, provadas.
10ª O filho, a nora e os netos da Apelada são terceiros em relação a ela, sendo inaplicável ao caso dos autos o artigo 76º do RAU.
11ª Dos autos e, singularmente, do narrado pela Apelada no artigo 32º da sua contestação resulta que ao menos temporariamente (não se sabe durante quanto tempo), até a seu filho ser entregue uma habitação social, aquela renunciou ao uso e à fruição do andar do arrendado, emprestando-o a seu filho (e à mulher e filhos de ambos).
12ª O que a lei visava com a alínea f) do nº 1 do artigo 64º do RAU [e visa, agora, com a alínea e) do nº 1 do artigo 1083º do Código Civil, como continua a visar com a alínea f) do artigo 1038º do mesmo diploma legal] é não permitir que sem autorização do senhorio e fora dos quadros previstos nos artigos 64º, nº 1, alínea f), in fine, e 76º, ambos do RAU, outrem, que não o arrendatário, usasse ou fruísse, total ou parcialmente e concomitantemente ou não com aquele, o arrendado.
13ª Ora, no caso dos autos, sem autorização dos Apelantes e sem que se verifique qualquer das situações contempladas nos artigos citados no parágrafo antecedente, a Apelada consentiu que outrem, que não ela, usasse e fruísse o andar do arrendado.
14ª E é irrelevante que esse uso ou fruição tenha sido temporário.
15ª A conduta da Apelada consubstanciada no facto de ter fechado, com soalho em madeira que incorporou na laje, também em madeira, que serve de tecto ao rés-do-chão e de pavimento ao andar, em consequência do que o imóvel – que era uma moradia unifamiliar composta de rés-do-chão e andar – passou a ser constituído por dois pisos autónomos entre si, visou permitir ao filho da Apelada e ao respectivo agregado instalarem-se, como se instalaram, de forma independente no andar.
16ª Ao menos por omissão (esta no que concernia ao dever de conservar a escada, ocasionando, por não ter cumprido esse dever, que ela deixasse, como deixou, de existir) a Apelada agiu por forma a causar no prédio deteriorações consideráveis, sendo certo, como é, quanto a estas, que os actos que as podem originar e aos quais alude o artigo 64º, nº 1, alínea d), do RAU, tanto podem ser por acção como por omissão.
17ª A eliminação da escada do prédio ajuizado – ainda que por omissão, e não por acção, da Apelada –, pela extensão da deterioração que causa ao prédio, pela extensão dessa mesma deterioração [a escada, em madeira, tinha cerca de 80 cm a 1 m de largura, fazia parte integrante do prédio e permitia o acesso, interiormente, do rés-do-chão ao andar do prédio – alínea N) dos Factos Assentes], pelo custo, evidente, da sua reposição em confronto com o valor e tamanho de um prédio que se situa no………., da freguesia de ………., do concelho da Maia, composto por uma casa de dois pavimentos com uma superfície coberta de 79 m2 [alíneas A) e B) dos Factos Assentes], constitui, manifestamente, uma deterioração considerável nos termos e para os efeitos da alínea d) do nº 1 do artigo 64º do RAU.
18ª Decidindo como decidiu a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 64º, nº 1, alíneas d) e f), do Regime do Arrendamento Urbano, 1038º, alínea f), do Código Civil, 76º do Regime do Arrendamento Urbano e 659º, nº 3, do Código de Processo Civil.
Termina pedindo que seja concedido provimento à apelação, com as legais consequências.
Não foram apresentadas contra alegações.
Mostram-se colhidos os vistos dos Exmºs Juízes Adjuntos pelo que importa apreciar e decidir.
THEMA DECIDENDUM
A delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso, art. 684 nº3 e 690 nº1 e 3.
As questões que estão subjacentes no âmbito de apreciação do presente recurso são aquelas que se encontram colocadas no âmbito da decisão proferida e que essencialmente se traduzem na existência de factualidade susceptível de subsunção jurídica para a fundamentação e decretação da resolução contratual de arrendamento do prédio já melhor identificado nos autos:
a) Existência de alterações substanciais no locado, sem consentimento.
b) cedência do locado ao filho da Ré nas condições estabelecidas da factualidade assente.
DOS FACTOS E DO DIREITO
Para melhor facilidade expositiva e de compreensão do objecto do presente recurso vamos passar a reproduzir em nota de rodapé a factualidade considerada assente e provada sobre a qual se estruturou a decisão proferida que é do seguinte teor que não sofreu por parte dos Apelantes de qualquer impugnação:[1]
As questões que são colocadas no âmbito do presente recurso traduzem-se como supra se referiu no que já foi objecto de apreciação do Tribunal a quo ou seja a existência de alterações substanciais no locado bem como a cedência do mesmo ao filho da Ré nas condições já supra estabelecidas da factualidade assente.
Como se refere entre as obrigações do arrendatário estabelece-se a de não fazer do prédio uma utilização imprudente do locado sendo certo que, tal como vem sendo entendido uniformemente, o arrendatário pode realizar pequenas deteriorações para assegurar o seu conforto e comodidade, que deve reparar antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.
O arrendatário pode assim provocar no prédio arrendado as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, sem qualquer obrigação de as reparar antes da entrega ao senhorio e por outro lado sem autorização por escrito do senhorio, o arrendatário não pode efectuar no prédio arrendado: obras que alterem substancialmente a estrutura externa; obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões e actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis ex vi art. 64º nº 1. al. d) do RAU aplicável in casu como bem se decidiu na 1ª instancia.
A lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial ou de deteriorações consideráveis.
Só caso a caso, é possível proceder a essa determinação sem esquecer que o arrendatário tem apenas o gozo do prédio cedido pelo senhorio, pertencendo apenas a este o direito de transformação [2] como aliás já se decidiu em Acórdão desta Relação de 27/3/1995 in BMJ 445-610 para se formular um juízo seguro sobre as alterações, o julgador deve fazer uso de um critério de razoabilidade, considerando a boa-fé do inquilino e a situação do senhorio, que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo.
Como se refere na obra do Juiz Conselheiro Aragão Seia Arrendamento Urbano pág. 347 em Anotação ao normativo em causa “por deteriorações consideráveis dever-se-á entender aquelas que revestem um certo vulto, quer pela sua extensão, quer pelo custo da sua reparação, quer ainda com o valor e tamanho do prédio onde são praticadas.”
Igualmente cabe dizer que para efeito de resolução do contrato deve entender-se que as “deteriorações” exprimem a ideia de tornar pior, danificar, estragar, deteriorar, arruinar ou degradar e que as “alterações” se ligam à ideia de modificar, tornar diferente, excluindo na finalidade imediata a ideia o propósito de danificar.
No caso dos autos, os Autores alegam que a Ré e /ou o seu falecido marido efectuaram obras no locado, sem consentimento dos Autores, destruindo uma escada em madeira existente no interior do imóvel, de acesso do rés-do-chão ao 1º andar e vice versa, e fechando com soalho de madeira, que incorporaram na laje, também em madeira, a abertura onde a escada desembocava, isolando os dois pisos entre si, que passaram a ser autónomos.
A Ré, para além de invocar numa primeira linha de defesa a caducidade do direito de resolução do contrato, alegou também que no locado se verificou um processo de elevado estado de degradação, tendo a referida escada e a respectiva grade caído em resultado de tal estado de degradação da madeira, material de que eram feitas e que a sua realização teve como intuito evitar perigo para a sua integridade física e manter uma habitação condigna, face à ausência de realização de obras pelos Autores, tendo a intervenção ao nível do chão mantido as características originais do locado.
Ora, como se verifica da factualidade considerada assente e provada não se apurou a causa pela qual a escada de madeira, o respectivo corrimão e a grade de protecção de madeira, já não existem e a única obra realizada pela Ré foi fechar, com soalho em madeira, que incorporou na laje, também em madeira, e que serve de tecto ao rés-do-chão e de pavimento ao andar, a abertura onde, neste, a referida escada desembocava.
Quanto ao direito de resolução invocado pelos Autores, o mesmo improcede porque os Autores não lograram provar que a Ré e/ou o seu falecido marido destruíram a escada, o corrimão e a grade de protecção.
É certo que a Ré realizou uma obra, pela qual foi fechada a abertura onde, no primeiro andar, a referida escada desembocava, passando o prédio a ter dois pisos autónomos sem comunicação interior entre si.
Contudo, resultou também provado que se acede ao andar do prédio por uma escada exterior, nada tendo sido alegado quanto ao facto desta escada já existir.
Contrariamente ao alegado pelos Autores afigura-se-nos que o imóvel não deixou de ter a característica de morada unifamiliar e tal como se alude na decisão proferida que se reproduz “Basta recordar que aquando do início do arrendamento a cozinha ficava no rés-do-chão e a casa de banho era exterior, sendo certo que nada foi alegado pelos Autores que permita concluir que esta situação foi alterada, assim como nada foi alegado pelos Autores que permita concluir que a escada exterior de acesso ao andar não existia à data da celebração do contrato.
A única alteração é constituída pelo facto de existir uma abertura no tecto do rés-do-chão e no chão do andar e tal abertura ter sido tapada, sendo certo que a ausência de imputação a facto voluntário da Ré da existência de tal abertura, por não se ter provado que a mesma destruiu a escada, constitui facto desfavorável aos Autores, razão pela qual, nesta parte, a acção tem de improceder.”
Na verdade assim temos de considerar pois que, além de não terem os AA. logrado provar por parte da Ré a efectivação ou concretização de quaisquer deteriorações stricto sensu “consideráveis” ou seja, com o propósito supra assinalado de destruir ou de danificar ou prejudicar e ainda de relevo, o que se assinala é que se limitou, como se nos afigura obvio, é que perante a queda ou deterioração da escada de madeira existente e que permitia o acesso ao primeiro andar e por virtude da circulação e vivencia neste se tenha procedido à reparação nos termos e moldes em que se processou, colocando no seu lugar piso correspondente à mesma e igualmente a nível do piso superior o tecto correspondente de molde a não ficar o vão da escada em aberto (Cfr. resposta ao quesito 4º “A Ré fechou, com soalho em madeira que incorporou na laje, também em madeira, que serve de tecto ao rés-do-chão e de pavimento ao andar, a abertura onde, neste, a referida escada desembocava”)
Em situação antagónica à presente pela colocação de uma escada veja-se o mesmo Acórdão já referido deste Tribunal supra aludido por forma a poder ligar-se o r/c ao 1º andar no qual se não considerou igualmente de fundamento suficiente tal facto nem determinante da resolução do contrato.
Na verdade as deteriorações que se visam no normativo e os actos causadores das mesmas são todos aqueles que se não possam justificar nos termos do artigo 1043º Código Civil ou no artigo 4º do RAU e as presentes justificam-se plenamente no arrendado por forma a poder permitir à locatária e assegurar o seu conforto e comodidade.
No que concerne ao demais da presente acção e fundamento alegado para resolução do contrato importa para além do que foi afirmado na decisão que inteiramente se sufraga o seguinte.
De acordo com o artigo 64º nº 1 al. f) do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049º do Código Civil.
Esta alínea está em consonância com a al. f) do art. 1038º do CC, onde se estabelece a obrigação do locatário não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar.
Os Autores alegaram que a Ré, sem o seu consentimento, subarrendou ou emprestou ao seu filho o 1º andar do locado, ao qual se acede por uma escada exterior, no qual este se encontra instalado com a mulher e os filhos e que por tais factos lhe deve ser reconhecido o direito de resolverem o contrato de arrendamento.
Com relevância para a questão em apreciação os contributos fácticos considerados assentes e provados são os seguintes:
“18. A Ré consentiu que o seu filho permaneça no andar de cima do prédio urbano” (alínea R dos Factos Assentes) e ainda “26. No piso de cima esteve temporariamente instalado um filho da Ré, a mulher e os filhos” (Reposta ao quesito 8º).
Na decisão proferida pelo Tribunal a quo seguiu-se a posição, perante a factualidade vertida, que não se poderia considerar estarmos inseridos na existência de um subarrendamento ou empréstimo do prédio arrendado ou extrair dos mesmos a conclusão jurídica da existência de tais quadros jurídicos desde logo porque não houve instalação de terceiros no imóvel arrendado, mas sim instalação temporária do filho da Ré e do seu agregado familiar (mulher e filhos).
Alinha-se ainda a fundamentação de que se trata de uma ocupação lícita do arrendado por familiares directos da Ré arrendatária, a coberto do disposto no art. 76º do RAU.
E ainda porque igualmente resultou provado que a referida instalação do filho da Réu foi temporária e não resulta dos factos provados que a Ré se tenha demitido ou renunciado, total ou parcialmente, ao uso e fruição do arrendado citando a propósito a doutrinação tecida por Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano - págs. 124 a 128).
Vejamos.
A alínea f) nº 1 do artigo 64 do R.A.U. que prescreve: "O Senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário ... subarrendar, ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao Senhorio, salvo o disposto no artigo 1049 do Código Civil".
As situações descritas na norma transcrita estão em consonância com a violação das obrigações impostas ao arrendatário na alínea f) do artigo 1038º do Código Civil, o que equivale dizer que a taxatividade das situações enumeradas naquela alínea f) nº 1 do artigo 64º do R.A.U. impõe que se considere também taxativas as obrigações impostas ao locatário na alínea f) do artigo 1038º do Código Civil e não exemplificativas como defende Henrique Mesquita in Revista Legislação e Jurisprudência, ano 126, página 345.
Só a violação das obrigações impostas na alínea f) do artigo 1038º do Código Civil é que confere ao senhorio o direito de resolução do contrato de arrendamento, de sorte que a inserção de quaisquer outras obrigações por parte do arrendatário, em homenagem ao princípio basilar dos contratos - o da liberdade contratual artigo 405º do Código Civil - apenas conferirá ao senhorio um direito a indemnização e nunca o direito a resolução, no caso da sua violação.
O fundamento invocado na acção foi o empréstimo, ou subarrendamento empregue com o alcance de comodato que o artigo 1129º do Código Civil define como contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir.
Algumas notas sobre tal instituto cabe aflorar comparativamente a outras situações jurídicas e qualificadas na sua proximidade.
O contrato de comodato é de sua natureza real, quoad constitutionem – no sentido de que só se completa pela entrega da coisa, dizendo a lei intencionalmente que é o contrato pelo qual uma das partes entrega … certa coisa, e não pelo qual ela se obriga a entregar.[3]
Este contrato exige a entrega da coisa para o seu aperfeiçoamento e para a constituição do próprio contrato atenta como se referiu a sua natureza real não existindo uma obrigação de entrega para o comodante uma vez que o contrato constitui-se efectiva-se com a mesma.
Para que surja tal qualificação jurídica torna-se essencial, salvo melhor entendimento face ao exposto, que exista entrega da coisa que constitui o seu objecto móvel ou imóvel a fim de que a pessoa a quem é cedido se possa servir da mesma com a obrigação de a restituir.
A precaridade do uso que é facultado ou utilização da coisa ao comodatário transparece inequivocamente, quer das obrigações especificas que legalmente lhe são impostas no regime de tal instituto, quer igualmente no regime estabelecido para a restituição da coisa, a qual, sendo emprestada ou cedida para fim determinado, deve ser restituída logo que tal uso termine independentemente de interpelação feita pelo comodante para o efeito, e ainda, se porventura não for convencionado prazo para a restituição nem determinado o uso da coisa, o comodante não fica vinculado a não repetir a coisa, sendo o comodatário obrigado a restituir logo que lhe seja exigida. Cfr. artigo 1137º nº2 do Código Civil.
Relativamente aos casos em que ao comodante assiste a faculdade de denuncia “ad nutum” sustenta-se que não deve falar-se em comodato mas sim em precário gratuito[4] consistindo a diferença entre ambos no facto de no comodato a duração estar determinada por acordo das partes (expressa ou tácita) enquanto no precário o prazo fica totalmente dependente da vontade do concedente, referindo o mencionado Autor, em nota, que se deve conceber o precário como uma variante do comodato sendo certo ainda que enquanto o comodante está obrigado a deixar gozar a coisa, no precário a obrigação não existe “o concedente em precário não está obrigado a deixar gozar a coisa, mas unicamente a não considerar lesivo do próprio interesse o gozo do precarista”, podendo fazer cessar este gozo em qualquer momento, não dispondo este de que qualquer direito de gozo, não dispondo de qualquer pretensão em face do concedente e assistindo-lhe apenas um meio de defesa se este invocar a ilegitimidade do gozo para pedir uma indemnização.
Por efeito do comodato o comodatário apenas tem em regra o poder de usar e não de fruir tornando-se para esse efeito necessário convenção expressa, conforme resulta do artigo 1132º do Código Civil sendo as demais obrigações inerentes a tal estatuto contratual as enunciadas no art. 1 135º dentre as quais se evidenciam as de “guardar e conservar a coisa emprestada, facultar o exame dela ao comodante, não aplicar a fim diverso daquele a que se destina não fazer dela uma utilização imprudente”
Ora, se bem atentarmos em tudo quanto vem de ser exposto e cotejarmos com a situação factual retratada nos autos, o que se verifica é que conforme se considera igualmente assente e provado passaram a viver na casa não só a Ré como o filho e os netos destes, ou seja, em verdadeira economia comum porque nada em contrário resulta da matéria provada isto é que separadamente constituíssem agregados familiares autónomos ou mesmo se se quiser que porventura tivessem entre si economias domésticas separadas habitando designadamente partes autónomas e concretas da casa com exclusão de outrem, designadamente que o casal então constituído pelo filho da Ré e sua mulher e os filhos habitassem uma parte da casa e a R. outra distinta daquela, em que, na verdade, pudessem existir dois núcleos ou agregados habitacionais distintos note-se que v.g. apenas se alude a existência de uma casa de banho.
Entendemos assim, salvo o devido respeito pela opinião contrária emitida, que a ocupação por parte do filho da Ré, relativamente ao prédio não poderá considerar-se um comodato, mas antes sim, de que estamos perante uma situação jurídica que igualmente não sendo a que também foi supra aflorada de precário gratuito porque igualmente se não evidencia, no caso dos autos, uma exclusividade de utilização ou uso sobre a coisa, visto que também, stricto sensu, se não pode afirmar que haja sido entregue quer ao filho quer à mulher deste para utilização e nas condições do que se apelida como se referiu de empréstimo, de molde a que dela pudesse usar ou servir-se com a obrigação de a restituir.
E não, porque efectivamente o que se verifica é que a R., sempre manteve a posse efectiva da coisa, o prédio, não existindo qualquer uso exclusivo e autónomo em relação às partes componentes da casa, salvo é evidente a que se impõe ou terá imposto pela privacidade inerente à vida de cada, no dia a dia, mas de qualquer modo, sempre o contrário não resulta dos autos, ou seja que efectivamente o filho da Ré tenha ficado com o uso exclusivo da casa pela sua entrega efectiva e sem que a mesma não tivesse mantido e usado igual e concomitantemente o mesmo prédio no seu conjunto ou nos seus mais diversos elementos componentes no seu todo.
Em nosso entendimento o que se verifica é uma situação equiparável à que se pode apelidar, aliás de harmonia com uma categoria jurídico civilista de mera detenção ou possuidor precário definida em conformidade com o disposto no art. 1253º alínea b) do Código Civil
“como os que simplesmente se aproveitam da tolerância do titular do direito”
Como refere A. Varela in Código Civil Anotado Vol. III em anotação ao preceito legal referido “As três categorias referidas no artigo não correspondem muitas vezes a casos perfeitamente diferenciados. Pode mesmo dizer-se, sem grande erro, que as três alíneas se referem mais a aspectos do mesmo fenómeno – falta de animus possidendi – do que a situações distintas…”
Na primeira não são considerados possuidores os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito, cabendo nesta hipótese os casos de posse em nome alheio distinguindo-se do que se apelidava dos actos facultativos in Código 1867 art.474º §1º que supõem a inércia do titular. Este não age e em consequência disso o vizinho tem um benefício.
Na alínea b) prevêem-se os actos de tolerância:
“são os actos praticados por um individuo que não é titular da coisa ou do direito sobre que incidem, e que, em virtude de motivos de amizade, de parentesco ou de vizinhança, a lei supõe praticados com o consentimento daquele titular e não significam portanto a afirmação de um direito próprio”
O aproveitamento da tolerância do titular do direito traduz-se em actos de intromissão excepcional no âmbito do direito enquanto que os referidos facultativos assentam em faculdades normalmente contidas no direito. Os actos facultativos têm como causa a inércia do titular do direito real; os actos de tolerância baseiam-se no seu consentimento, expresso ou tácito. [5]
Ora a situação que se nos prefigura relativamente à posição do filho da Ré da mulher e netos respectivamente, tal como foi e se apresenta em termos de enquadramento jurídico mais não é, em nosso entendimento, do que a de simples detentor ou possuidor precária que o acto de tolerância da Ré enquanto arrendatária do imóvel lhe facultarou no uso e utilização contemporânea e simultânea com eles próprios do prédio, consentindo nesse mesmo acto, é evidente pelas mencionadas razões de parentesco e filiação
Assim sendo é evidente que não existirá, salvo melhor entendimento, qualquer contrato comodatício.
Mas mesmo considerando por mera razão argumentativa e fundamentadora tratar-se de tal caracterização a factualidade verificada in casu pela cedência aludida importa dizer o seguinte.
O disposto no artigo 64º do R.A.U. conhece um limite negativo, de acordo com o estatuído termos do artigo 802º nº 2, do Código Civil que estatui: "O credor não pode, todavia, resolver o negócio, se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância", na medida em que encerra um princípio geral de resolução que o artigo 1093º do Código Civil (a que corresponde o artigo 64 do R.A.U.) não deve ter querido afastar, conforme sublinha Lobo Xavier in Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 116, páginas 180 e notas 30, 31 e 32.
Apreciando o âmbito de aplicação de tal normativo cabe dizer que conforme doutrinam o Prof. Antunes Varela in Das Obrigações em Geral Vol II página 107 e Vaz Serra, Impossibilidade Superveniente e Cumprimento Imperfeito imputáveis ao devedor, in BMJ 47- págs 58 e seguintes a "escassa importância", traduz-se no carácter propriamente insignificante do não cumprimento.
Quando poderá dizer-se ser "insignificante o não cumprimento do negócio” de molde a que o Juiz não aceite o pedido de resolução do mesmo ou por outras palavras, quando deve considerar-se resolutivamente relevante o incumprimento por parte do devedor?
A resposta será encontrada através da adopção do critério (subjectivo ou objectivo) adoptado pelo legislador para a valoração da importância do incumprimento para o exercício do direito de resolução.
BRANDÃO PROENÇA[6] aponta que a leitura das normas dos artigos 792º nº 2, 793º nº 2, 801º nº 2, 802º nº 2 e 808º nº 2, mostra claramente que o nosso legislador importou (da doutrina e Jurisprudência italianas) o critério objectivo: “a gravidade do incumprimento resultará, grosso modo, da projecção do concreto inadimplemento (da sua natureza e da sua extensão) no interesse actual do credor, ou seja, será "aferido" pelas utilidades concretas que a prestação lhe proporciona ou proporcionaria".
E acrescenta:
"A projecção referida apresenta um manifesto "conteúdo ético", pois que tudo se traduz numa apreciação da importância do incumprimento segundo um princípio de boa fé, concretizado pelo Juiz na acção resolutiva ou na acção de apreciação de declarada resolução"
Resulta do preceituado no nº 2 do artigo 802ºdo Código Civil "conjugado como está com o disposto nos artigos 762º nº 2 e 334º, que o direito de resolução conhece como limite o incumprimento parcial, atendendo ao interesse do credor, apreciado através de "critério objectivo", ser de escassa importância de tal sorte que aquela gravosa consequência, a da resolução do contrato, face aos ditames da boa fé, deixa de encontrar justificação.
Assim o artigo 64º do R.A.U. ao tipificar os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, revela ser a resolução a última sanção, como razão extrema, excluída para infracções mínimas, as de escassa importância, as que de modo algum frustram o plano contratual ou afectam a base de confiança própria de um contrato "intuitus personae" como é o arrendamento [7].
Perante o exposto, em conjugação com a factualidade considerada assente e provada, no caso "sub judice", a Ré consentiu que o seu filho permanecesse no locado no andar de cima do prédio onde esteve temporariamente instalado com a mulher e os filhos podendo assim configurar-se uma situação de comodato ainda que algumas reservas a nosso ver sobre tal qualificação, possam subsistir sendo certo que aquele ficou imediatamente a poder usar o local arrendado
Ora tal factualidade nos mencionados termos, mesmo assim em nosso entendimento, traduz um incumprimento da Ré de "escassa importância", atendendo ao interesse dos senhorios, de tal sorte que, à luz da boa fé, isto é, da lisura e da correcção, não se justifica, ou melhor, resulta injustificada, clamorosa e manifestamente desproporcionada, a aplicação da sanção da resolução do contrato pelo que se tem de concluir não assistir aos Autores o direito à resolução do contrato de arrendamento em causa, mercê do preceituado no artigo 802º nº 2, do Código Civil.
Mas ainda e por outro lado ou ordem de razões se poderá mais dizer o seguinte:
Dispõe o artigo 76º do RAU sob a epígrafe “Pessoas que podem residir no prédio” que:
1 - Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:
a) Todos os que vivam com ele em economia comum;
b) (…)
2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.
O Exmº Juiz Conselheiro Dr. Estilita de Mendonça citado por Aragão Seia em comentário ao normativo referido na obra já aludida refere que viver em economia comum se traduz em viver em interdependencia de cómodos, de meios e interesses o que não exige que seja apenas uma pessoa a suportar as despesas, pois todos podem contribuir para as mesmas em união de interesses embora se tenha de excluir qualquer ideia de obtenção de lucro por qualquer desses membros e acrescenta: “É licita, pois a hospitalidade concedida pelo locatário, esse paternal convívio que dignifica o homem e pelo no arrendamento se pode instalar, em visita ou acolhida, o parente ou amigo. Isto constitui, positivamente uma forma do próprio locatário gozar a coisa arrendada”
Cabe dizer que se sufraga integralmente este entendimento e corrobora em sustentação do que vem sendo apreciado.
Finalmente o nº 2 do normativo integra uma presunção juris et jure de que as pessoas aí referidas como é o caso viveriam em economia comum com a arrendatária e daí que conforme jurisprudência deste Tribunal in Ac. de 28/10/1982 in BMJ 320-453 esta tem na sua base como pressuposto uma dada situação de facto que é precisamente a convivência do arrendatário e as pessoas relativamente às quais é estabelecida a presunção e daí que enquanto a convivência se verificar a presunção mantem a sua razão de ser e tem por isso plena aplicação o que não foi contrariado nem ilidido como aos AA. incumbiria.
DELIBERAÇÃO
Nestes termos, em face do que vem de ser exposto, perante a improcedência das conclusões elencadas pelos Recorrentes nega-se a Apelação confirmando integralmente os Juízes que compõem este Tribunal, por unanimidade, a decisão proferida pelo Tribunal a quo de harmonia com o estatuído no artigo 713º nº 5.
Custas pelos Apelantes
Porto, 19/1/10
Augusto José Baptista Marques de Castilho
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo (D.V.)
__________________________
[1] 1. Por contrato verbal, G………. cedeu, mediante retribuição, a H………., o gozo temporário do prédio urbano então situado no ………. (hoje Rua ……….), nº …, da freguesia de ………., concelho da Maia, inscrito na respectiva matriz sob o art. 9º (A).
2. O referido prédio era composto por uma casa de dois pavimentos, com a superfície coberta de 79 m2, uma dependência com a superfície coberta de 21 m2 e quintal com a superfície de 435 m2 (B).
3. Estava descrito na Conservatória do Registo Predial competente sob o nº 11670, a fls. 121 vº do livro B-30 e hoje respeita-lhe a ficha nº 00538/271289, da freguesia de ………. (C).
4. O direito de propriedade relativo ao referido prédio encontra-se actualmente inscrito a favor dos Autores, através das inscrições G-4 (Ap. 10/271289) e G-6 (Ap. 31-33/141292), nos termos que constam do documento junto aos autos a fls. 6 a 8, cujo teor aqui é dado como reproduzido (Teor do referido documento).
5. A cedência teve início em 01/02/1970 e não foi convencionado prazo (D).
6. A renda mensal acordada foi de 450$00, actualmente cifra-se em € 3,15, vence-se no primeiro dia útil do mês a que respeita e desde Janeiro de 2000 é paga por meio de depósito bancário efectuado em conta aberta em nome da 1ª Autora (E).
7. O prédio cujo gozo foi cedido destinou-se contratualmente a habitação do referido H………. (F).
8. H………. faleceu em 02/09/1997 (G).
9. O arrendamento transmitiu-se, então, para a Ré, que era casada com o H………. (H).
10. Aquando do início do respectivo contrato, o prédio objecto do mesmo constituía uma morada unifamiliar (I).
11. Como tal, e para esse fim, foi cedida ao H………. (J).
12. O rés-do-chão do referido prédio era dotado de um hall e de duas dependências, uma das quais constituía a cozinha (L).
13. A casa de banho era exterior (M).
14. Do rés-do-chão acedia-se interiormente ao andar, e vice-versa, através de uma escada de madeira, com cerca de 80 cm a 1m de largura, que fazia parte integrante do prédio, situada ao longo de parte da parede do lado direito quem entrava no rés-do-chão do prédio e encostada a ela do lado esquerdo quem subia a escada (N).
15. Do lado direito de quem subia a referida escada era a mesma resguardada por um corrimão também em madeira (O).
16. A abertura onde, no andar da residência, desembocava a referida escada tinha cerca de 2 m2 e era rodeada em dois dos seus lados por uma grade em madeira que lhe servia de protecção (P).
17. Não existiu consentimento escrito dos Autores para a realização de quaisquer obras (Q).
18. A Ré consentiu que o seu filho permaneça no andar de cima do prédio urbano (R).
19. O andar do referido prédio tinha duas dependências (1º).
20. A referida escada em madeira desembocava numa das dependências (2º).
21. A referida escada já não existe (3º).
22. A Ré fechou, com soalho em madeira que incorporou na laje, também em madeira, que serve de tecto ao rés-do-chão e de pavimento ao andar, a abertura onde, neste, a referida escada desembocava (4º).
23. A grade em madeira referida em P) já não existe (5º).
24. O referido prédio passou a ser constituído por dois pisos autónomos entre si (6º).
25. Actualmente acede-se ao andar do referido prédio por uma escada exterior (7º).
26. No piso de cima esteve temporariamente instalado um filho da Ré, a mulher e os filhos (8º).
27. A escada de madeira e a grade em madeira já não existem (12º).
28. Correu na Câmara Municipal ………. um processo de salubridade, com o nº ../82, em que era requerente a Autora B………. (13º).
29. Na sequência de tal processo foi feita uma vistoria ao prédio e foi elaborado um orçamento das respectivas obras (14º).
30. Os Autores não fizeram tais obras (15º).
[2] Cfr. Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 5º Ed, pags. 370 e segs
[3] Neste sentido A. Varela e Pires de Lima in Código Civil Anotado Vol. II. Pág 741
[4] Veja-se a este propósito o estudo monográfico sobre “Direitos Pessoais de Gozo” de José Andrade Mesquita pág. 48.
[5] H. Mesquita Lições Direitos Reais pág.71 nota 1.
[6] A Resolução do Contrato no Direito Civil, 1982, página 142 e ainda neste sentido a Jurisprudência do Supremo Tribunal - Acórdão de 23 de Março de 1995 - na Revista n. 86699, 2ª Secção.
[7] Lobo Xavier in Rev. Leg. e Jurisp. ano 116, pags 180-181 e notas 30, 31 e 32; Brandão Proença in ob. cit. , págs 114 e seguintes