Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4485/08.9TBMTS.P1 |  |
FINS
II- Sendo de escassa importância a dimensão do fim diverso, porque se reconduziu a um acto esporádico ou porque, embora permanente, se traduza numa diversificação insignificante e negligenciável do destino legítimo, não dará lugar a resolução do contrato.
Processo nº 4485/08.9TBMTS.P1 vindo do 5º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Matosinhos.
1º Adj.: Des. Maria de Deus Correia
2º Adj.: Des. Maria Adelaide Domingos
192-P-desp-10-4485
Acordam os Juízes na 5ª Secção Judicial do Tribunal da Relação do Porto:
I - RELATÓRIO
B……………., solteiro, maior, residente na ………, …., …° esquerdo, ….., Matosinhos, intentou em 20 de Junho de 2008 acção declarativa de condenação e de despejo com processo comum sumário demandando C…………., casada, residente na Rua ………., nº …., …° centro esquerdo, Matosinhos, alegando fundamentalmente que:
O Autor é legítimo proprietário do prédio urbano, sito na Rua ……., nº 8, freguesia e concelho de Matosinhos, registado a seu favor na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 1424 dessa freguesia. O R/C e sobreloja de tal imóvel encontram-se arrendado à Ré mediante a renda mensal actual de 217€, sendo que 40€ correspondem à renda da parte habitacional e 177€ da parte destinada ao comércio, sendo emitidos recibos separados para cada uma das partes, em virtude de contrato de trespasse celebrado entre esta e D………….. e esposa E………….., mediante o qual estes lhe transferiram o estabelecimento lá instalado" com todo o seu activo e passivo, incluindo o direito ao respectivo arrendamento, móveis, utensílios, alvarás, licenças e todos os demais elementos que o integram em toda a universalidade" pelo preço de oito milhões de escudos. A estes trespassantes havia sido transmitido o direito ao arrendamento desse imóvel por contrato celebrado com o falecido F…………., avô do Autor, por escritura de 14 de Abril de 1960, lavrada no Cartório Notarial de Matosinhos, que se junta.
Tal arrendamento, com dualidade de fins, destinava-se ao comércio de casa de pasto, vinhos e habitação. Teve início a 1 de Abril de 1960, com a duração de um ano, renovável sucessivamente por iguais períodos de tempo, não podendo ser sublocado, no todo ou em parte, sem consentimento escrito do senhorio.
O locado é composto por um andar ao nível do solo, destinado ao comércio, e sobreloja, afecta à habitação do comerciante, que consiste num alpendre em madeira, que inicialmente era a todo o comprimento da parede nascente do rés-da-chão, suspenso a cerca de dois metros do solo, com acesso exclusivo por uma escada interior. A parte sul deste alpendre sido posteriormente demolido pelos arrendatários D…………… e esposa E…………, de modo o arrendado passou, assim, nessa altura, a ter uma casa de banho e outra divisão no R/C, esta destinada a habitação (quarto de dormir), e acesso com escada em betão para o alpendre, o qual está assente sobre placa de cimento na metade sul e em madeira na metade norte.
No seguimento de tais obras, a sobreloja ficou composta de dois quartos de dormir e hall de acesso aos mesmos.
Em virtude do trespasse celebrado entre aqueles arrendatários e a Ré foi para esta transmitida o estabelecimento comercial instalado nesse imóvel bem como o direito ao arrendamento comercial e habitacional do mesmo.
No entanto, a Ré jamais habitou o referido imóvel, designadamente a parte do mesmo que, na sequência da transacção supra referida, a tal ficou destinada, ou seja, um quarto de dormir e casa de banho (para os habitantes) no rés-do-chão e dois quartos na sobreloja. A Ré utiliza todo o arredado para o comércio e armazenagem dos produtos necessários ao funcionamento do estabelecimento que a Ré explora no arrendado, tais como alimentos, bebidas e carvão. O hall do primeiro andar do locado é utilizado como sala de refeições do estabelecimento comercial, o quarto da parte sul do 1º andar foi transformado em escritório e armazém do estabelecimento, o quarto da parte norte do 10 andar serve de quarto de arrumos de material de apoio ao estabelecimento e o quarto existente ao nível do R/C encontra-se a servir como local de armazenagem de alimentos, bebidas e carvão e a casa de banho da habitação passou a ser usada para apoio ao comércio.
Assim, em desrespeito pela dualidade de fins do arrendamento que lhe foi transmitido por via do trespasse, a Ré encontra-se a utilizar todo o arrendado para o comércio. O imóvel padece de um maior desgaste, e diminui, com a carga e descarga de materiais de suporte ao estabelecimento, a segurança da estrutura que suporta a sobreloja, já que as suas áreas habitacionais estão a ser frequentadas pelos clientes que ali comem e bebem diariamente.
A Ré vem efectuando diversas obras no interior do arrendado, jamais consentidas pelo Autor, que enumera, e que colocam em causa a estabilidade do edifício, bem como a segurança dos que o frequentam, e alteram substancialmente a estética e as funcionalidades do locado.
Apesar de se emitirem dois recibos, um para a parte habitacional e outro para a parte comercial, tal não significa ser viável a manutenção de uma parte arrendada sem a outra, já que estas formam uma unidade incindível, por tal ter sido a vontade das partes contratantes e ainda em virtude de ambas as partes do arrendado partilharem os mesmos acessos ao exterior, conforme já referido.
Fazendo apelo ao disposto no artigo 1083º, 1 e 2, c), do C. Civil, o Autor pretende resolver o contrato de arrendamento com base no uso do locado para uso diverso daquele a que se destina, e ainda com base nas obras efectuadas pelo inquilino, não consentidas pelo senhorio, que alteram substancialmente o arrendado, potenciam a sua degradação e põem em causa a segurança do imóvel.
O Autor pede a condenação da Ré a ver resolvido o contrato de arrendamento, e a restituir ao Autor de imediato o imóvel livre de pessoas e bens.
Citada, a Ré contesta, excepciona, impugna e reconvém, concluindo pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção referente à indemnização pelas obras de conservação efectuadas pela Ré e da responsabilidade do Autor.
Responde o Autor, concluindo pela improcedência da excepção, do pedido reconvencional, insistindo pela bondade da pi e seus pedidos.
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Saneou-se o processo. Admitiu-se liminarmente o pedido reconvencional deduzido pela Ré. Elencaram-se os factos assentes e teceu-se a base instrutória.Realizou-se audiência de discussão e julgamento com gravação da prova, e inspecção judicial ao local. Fixou-se a matéria de facto, motivadamente.
Os factos dados como provados na 1ª instância são os seguintes:
1. O autor é legítimo proprietário do prédio urbano sito na Rua ……., nº8, freguesia e concelho de Matosinhos, inscrito na matriz sob o nº 4972 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, sob o nº 1424.
2. Por contrato celebrado por escritura pública de 14 de Abril de 1960, F………….., avô do Autor, deu de arrendamento a D………… e esposa F………….., pelo prazo de um ano renovável sucessivamente por iguais períodos de tempo, o rés-do-chão e a sobreloja do referido prédio - tudo conforme o documento junto a fls. 19 e segs..
3. Tal arrendamento destinou-se ao comércio de casa de pasto, vinhos e habitação.
4. Do locado fazia parte ainda uma sobreloja que consiste num alpendre de madeira que estava destinado à habitação dos arrendatários.
5. O qual, inicialmente, era a todo o comprimento da parede nascente do rés-do-chão, suspenso a cerca de dois metros do solo, com acesso exclusivo por uma escada interior.
6. A parte sul deste alpendre foi demolida pelos arrendatários D………….. e E…………..
7. Que formaram um novo compartimento no ângulo norte / nascente do dito rés-do-chão.
8. Nele foram feitas duas divisórias, uma destinada a quarto de dormir e outra a casa de banho.
9. Após a realização das obras, o alpendre passou a estar assente sobre placa de cimento na metade sul e sobre madeira na metade norte.
10. No seguimento das mesmas, a sobreloja ficou composta por dois quartos de dormir e hall de acesso aos mesmos.
11. Posteriormente à sua realização, tais obras foram autorizadas pela então senhoria do imóvel.
12. Por contrato de trespasse celebrado por escritura pública datada de 21 de Junho de 2000, os referidos D………… e esposa E…………… trespassaram à ré o estabelecimento comercial de casa de pasto localizado no referido imóvel - tudo conforme o documento junto a fls. 16 e segs..
13. Por carta datada de 22 de Fevereiro de 2005, o autor comunicou à ré que passaria a ser o único proprietário do imóvel e que passaria a receber as rendas no estabelecimento comercial.
14. A ré paga ao autor a renda mensal de €217,00, sendo que o autor emite e entrega à ré dois diferentes recibos, um correspondente à parte do locado destinada ao comércio, pelo valor de €177,00, e um outro referente à parte do locado destinado à habitação, pelo valor de €40,OO.
15. O acesso ao rés-do-chão e à sobreloja do locado faz-se pelas mesmas portas exteriores, pela já referida Rua ………… e por outra porta da Rua do ……..
16. A ré jamais habitou o referido imóvel.
17. O locado é composto por um andar ao nível do rés-do-chão, destinado ao comércio.
18. O quarto da parte norte do primeiro andar é utilizado pela ré para arrumo do material de apoio ao estabelecimento.
19. O quarto existente ao nível do rés-do-chão encontra-se igualmente a servir de local de armazenagem de alimentos, bebidas e carvão.
20. A casa de banho que existe no rés-do-chão do locado é usada pelos clientes do estabelecimento.
21. Na sequência de uma vistoria para verificação das condições de salubridade, solidez e segurança do locado e risco de incêndio, solicitada à Câmara Municipal de Matosinhos, os peritos apresentaram o auto de vistoria que consta de fls. 86 a 88, datado de 3 de Julho de 2001 - cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido - no qual se conclui pela necessidade de realizar as obras de intervenção que ali são discriminadas.
22. Os comproprietários do imóvel locado tiveram conhecimento da vistoria referida em 21.
23. A ré vem usando o hall do primeiro andar do locado como sala de refeições.
24. A ré retirou uma coluna de sustentação da sobreloja.
25. Fechou a janela dupla que dava luz para o quarto do rés-do-chão.
26. E fechou a janela da sobreloja que estava voltada para o interior do estabelecimento.
27. E tapou a abertura existente ao cimo das escadas que acedem ao primeiro andar, com cerca de 60 cm de largura e altura superior a 1 metro.
28. O alpendre não tem janelas para o exterior.
29. A ré procedeu à reparação e limpeza do telhado.
30. Dotou o prédio de condutores de água pluviais.
31. Reparou as fachadas com pintura das mesmas.
32. E reparou caixilharias de madeira de portas e janelas danificadas.
33. Nas obras referidas em 32. a Ré despendeu o montante de 1.200,00€.
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Na 1ª instância, da aplicação do direito a estes factos, e atentos os pedidos, decidiu-se:Face ao exposto, julga-se a acção totalmente improcedente, por não provada, e em consequência absolvo a Ré C…………… do pedido e decide-se não conhecer da reconvenção deduzida.
Custas da acção pelo autor.
Sem custas quanto à reconvenção.
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Inconformado, recorre o Autor, recurso admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo. *
O Apelante conclui assim:1- Dos factos provados se conclui que a parte do imóvel objecto do contrato de arrendamento que, de acordo com este, se destinaria a habitação dos arrendatários, ou seja, a sobreloja bem como uma casa de banho e um quarto sitos no rés-do-chão estão a ser utilizados, pela Ré, para o exercício da actividade comercial.
2- E assim, no hall do primeiro andar ou sobreloja, a Ré instalou uma sala de refeições e vem usando o restante espaço do mesmo piso e no quarto do rés- do-chão para armazém de apoio ao restaurante e arrumos do mesmo e transformou a casa de banho da habitação, na casa de banho do restaurante.
3- Tal utilização, para além de contratualmente ilícita, acarreta um acréscimo de desgaste para o imóvel: a utilização de uma sobreloja para a habitação provoca muito menor desgaste e menor risco para a segurança de todo o imóvel do que o uso, necessariamente intensivo e por muitas pessoas, da mesma sobreloja, se utilizada para sala de refeições, armazém e arrumos do restaurante.
4- Se o imóvel não tinha condições de habitabilidade, muito menos possuiria condições de utilização designadamente por razões de segurança, higiene, salubridade (sem janelas) para ser utilizada a parte principal da sobreloja como restaurante, ou, mais especificamente para sala de refeições (facto provado 23)
5- Na perspectiva da relação contratual, um tal desvio do uso além de provocar um forte desequilíbrio nas prestações sinalagmáticas inerentes ao contrato - o valor da renda fixada para essa parte do imóvel, incomparavelmente inferior à renda devida pela parte comercial, muito embora a dimensão dos respectivos espaços se equivalessem foi-o tendo em conta semelhante destino - aumenta de modo inequívoco o desgaste dessa parte do imóvel e os riscos inerentes à segurança do mesmo.
6- Por isso semelhante alteração da finalidade do arrendamento integra a causa de resolução prevista no art 1083, nº 2 c) do C Civil: o imóvel, nessa parte, tem vindo a ser usado para finalidade diversa daquela a que contratualmente e, em face do acréscimo de risco de deterioração e desgaste do imóvel e da própria segurança do mesmo decorrente de um uso intensivo por muitas pessoas, inerentes à finalidade para que tem vindo a ser utilizado, máxime quanto à nova sala de refeições criada na sobreloja, não é exigível ao autor que mantenha vigente esse contrato.
7- O art.1028, nº 3 C Civil não obsta a que o senhorio resolva o contrato de arrendamento para fins plúrimos, se a causa da resolução se reportar à finalidade secundária e por conseguinte, à parte do arrendado em que esta deveria ser exercida.
8- A resolução do contrato com fundamento em uso do imóvel para finalidade diferente (verificada que seja a cláusula geral de não exigibilidade à outra parte de manutenção do contrato) cabe tanto no regime legal dos contratos de arrendamento destinados a comércio, como nos contratos de arrendamento destinados a habitação.
9- E assim, a circunstância de a actuação contratualmente ilícita da Ré, enquanto arrendatária, se reportar à parte do imóvel destinado a habitação (fim secundário) não obsta à resolução do contrato por iniciativa do A, senhorio, na medida em, que o regime legal do arrendamento para comércio (finalidade principal) prevê expressamente a resolução do contrato por uso do arrendado para fim diverso do convencionado.
10- Decidindo pela improcedência da causa de resolução de uso de parte do arrendado para fim diverso do convencionado, o tribunal "a quo" violou o disposto no art 1083, nO 2 c) e 1028, n° 3 do C Civil
Termos em que deverá ser concedido provimento ao recurso, revogando-se a decisão recorrida e substituindo-se por outra que julgue a acção provada e procedente e decrete a resolução do contrato de arrendamento vigente entre A e Ré, descrito na petição inicial, condenando-se esta a restituir, de imediato, o imóvel, ao Autor, livre de pessoas e coisas.
A Apelada responde assim:
1 – Dos factos provados conclui-se que a parte do imóvel objecto do contrato de arrendamento, que de acordo com este se destinaria a habitação dos arrendatários, não tem condições de habitabilidade, o que impediria, nas condições actualmente exigíveis, quer o fim da habitação, quer o fim principal;
2 – A utilização efectuada é meramente acessória à actividade comercial exercida designadamente de arrumos e material conexo;
3 – Trata-se de um contrato de duplo fim em que o comercial prevalece para efeito do regime aplicável, sobre o habitacional;
4 – A resolução não pode operar por uma causa relativa ao fim habitacional, que se mostra meramente acessório ao fim comercial que ali é exercido;
5 – O regime das causas de resolução aplicável terá de ser o do fim comercial;
6 – O fim principal e o subordinado no contrato de arrendamento misto devem ser determinados por via da interpretação das declarações negociais das partes e das demais circunstâncias envolventes essencialmente no confronto da lei substantiva ao tempo da sua celebração;
7 – Apurado ser o fim principal do contrato de arrendamento, o exercício da actividade comercial, passa a ser-lhe aplicável o regime que lhe é próprio quanto às causas de resolução, com preterição o regime de resolução relativo ao fim subordinado habitacional.
Pugna pela manutenção da decisão recorrida.
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Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.*
II- ENQUADRAMENTO JURÍDICOAs alegações do recurso delimitam o objecto e o âmbito do mesmo – artigos 690º- 1 e 684º- 3 do C.P.C., exceptuando aquelas questões que sejam de conhecimento oficioso - art. 660º - 2 – fim do mesmo diploma.
O tribunal deve resolver todas as questões que lhe sejam submetidas, dentro desse âmbito, para apreciação, com excepção das questões cuja decisão tenha ficado prejudicada pela solução dada a outras – artigo 660º - 2 -1ª parte do C.P.C.. “Questões“ são as concretas controvérsias centrais a dirimir.
III – OBJECTO DO RECURSO
O Recorrente não impugna a matéria de facto dada como provada na 1ª instância.
Não está em causa a decisão de julgar improcedente a excepção da caducidade, como se fez na 1ª instância, pois que a parte prejudicada nesta parte não a impugna.
Não está em causa a resolução do contrato de arrendamento com base na realização de obras alegadamente não autorizadas e alegadamente alteradoras da estrutura do locado, que na 1ª instância foi julgada improcedente, pois que o recurso não coloca em crise tal decisão.
Não está colocada em crise a consideração de que o pedido reconvencional deduzido pela Ré fundado em despesas feitas com a reparação do locado, só é de apreciar, para a hipótese de proceder o pedido do Autor.
A questão a decidir consiste em:
1- escolher, interpretar e aplicar as correspondentes normas jurídicas aos factos provados, no sentido de aquilatar da razão ou falta dela para as pretensões do Autor e da Ré.
IV – mérito da Apelação
Na presente acção o Autor pretende que seja reconhecido o direito à resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Ré. Em causa o fundamento invocado do artigo 1083º, 1 e 2 c) do C.Civil. Trata-se de arrendamento urbano.
Dispõe tal normativo que:
1- Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte;
2- É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
(…)
c) uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
(…)
Ao caso dos autos é de aplicar o dito NRAU introduzido pela Lei nº 6/2006, de 27-2, bem como as alterações por essa lei introduzidas no C. Civil, que se aplicam aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor (28-6-2006) bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, interpretando tais normas à luz do artigo 12º do C.Civil, ( aplicação da lei no tempo ).
A lei prevê agora um conceito genérico indeterminado de incumprimento como fundamento da resolução do contrato de arrendamento urbano, fazendo depois uma enumeração meramente exemplificativa dos casos de incumprimento para o inquilino e para o senhorio.
Pelo teor da escritura do contrato, de fls. 19 e ss, datado de 1960, verificamos que o estabelecimento dado de arrendamento era comercial de casa de pasto e vinhos, e estava instalado no r/c do nº 10 da Rua …….., Matosinhos. O r/c arrendado destina-se ao comércio de casa de pasto, vinhos e habitação.
Na escritura de trespasse de fls.31 e ss, pela qual a ora Ré adquire o estabelecimento, das mãos dos anteriores arrendatários, não se fala da habitação. Efectivamente o trespasse não é modo de transmitir o arrendamento destinado a habitação. Após o trespasse, o senhorio, certamente depois de ter efectuado diligências, aceitou o trespassário, aceitando igualmente transmitir para a Ré a vertente habitacional do contrato, passando a cobrar à Ré a renda e a emitir a esta um recibo separado para a parte comercial e outro recibo separado para a parte habitacional.
Por estes documentos contratuais não se discrimina a área comercial nem a área habitacional, sendo porém de aceitar existir uma divisão física entre cada uma delas.
Como se escreve no facto 17: O locado é composto por um andar ao nível do rés-do-chão, destinado ao comércio.
Porém, está provado que já em tempo dos ante-senhorios e dos anteriores inquilinos, e até por via de uma transacção homologada judicialmente – circunstâncias estas que se não podem olvidar, e que vinculam o adquirente Autor e a trespassária Ré – do arrendado fazia parte uma sobreloja, com duas divisões, para habitação, e do r/c, existia ainda uma casa de banho e uma outra divisão, destinadas à habitação. Destinados à casa de pasto há a cozinha, uma casa de banho e o espaço para refeições.
Que contrato temos?
Não estamos perante um arrendamento misto, pois o prédio objecto do contrato não é misto, não tem uma parte urbana e outra rústica (artigo 1066º do C. Civil, onde a destrinça se faz pelo tipo de prédio ).
Como se trata de um só contrato, documentado em apenas um documento, e como nesse documento os contraentes o tratam assim, face ao teor literal do documento, não temos dúvidas em afirmar que os contraentes destinaram para o contrato dois fins. Estamos perante um contrato de arrendamento de fins múltiplos, ou com pluralidade de fins, a que se refere o artigo 1028º do C.Civil. Fim no sentido de fim objectivo do contrato, causa-função.
Actualmente, atendendo ao fim que as partes estabelecem para o contrato, o arrendamento urbano fica dividido em duas grandes categorias: arrendamentos para habitação – cujo regime especial consta dos artigos 1092º a 1107º do C. Civil -, e arrendamentos para fins não habitacionais – cujo regime especial figura nos artigos 1108º a 1113º do C. Civil.
Estamos assim perante um contrato único com pluralidade de fins – habitacional e não habitacional (comercial, em sentido jurídico, como o assume o Código Comercial, diferente do sentido económico, pois numa casa de pasto confeccionam-se refeições e não apenas se praticam actos de comércio vendendo comida).
- Havendo um contrato de arrendamento com pluralidade de fins, sendo-lhe aplicável o disposto no artigo 1028 do Código Civil, há a distinguir quatro situações: a) a não subordinação de um dos fins ao outro
( situação regra do nº 1, a que se aplica a 1ª parte do nº 2 ). b) a de não resultar do contrato ou das circunstâncias que o acompanham a discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades ( 2ª parte do nº 2 ). c) a de as várias finalidades serem solidárias entre si ( parte final do nº 2 ). d) a de haver subordinação dos fins a um fim principal ( a do nº 3 )- Ac. T.R.P. de 15-3-94 proferido no p. nº 9330980, consultável no site da dgsi.net -.
A prevalência de um dos fins deve resultar explicitamente do contrato de arrendamento ou inferir-se das circunstâncias de facto que envolveram o negócio jurídico; o que releva é saber qual é, na intenção dos contraentes, atendendo à finalidade do contrato, a parte principal - Ac. T.R.P. de 6-7-2001, proferido no p. nº 0150910, consultável no mesmo site.
Atendendo ao teor do contrato, ao facto da renda pela parte comercial ser de maior valor, ao facto da área habitacional não possuir licença de habitabilidade, condições de habitabilidade, designadamente revelar falta de luz directa, e servir-se da entrada que da rua dá para a área de refeições, tudo aponta para uma subordinação do fim " habitacional " ao fim " estabelecimento comercial ".
Este entendimento está de acordo com a posição das partes, pois que o próprio Autor no artigo 20º da pi refere que a Ré jamais habitou no referido imóvel, e não peticiona que a ocupação com essa natureza tenha lugar, pois sabe que a parte habitacional não reúne condições de dignidade, e por ser promíscua com a área do estabelecimento comercial não seria aceite pelas autoridades administrativas, apesar de, contratualmente, o contrato, com dualidade de fins, ser uma unidade incindível, como aliás o Autor defende no artigo 39º da mesma peça.
Dispõe então o artigo 1028º, 3 do C. Civil que: se um dos fins for principal, e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal; os outros regimes só são aplicáveis na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre incompatível com o fim principal.
Consagra este dispositivo a teoria a absorção.
Prevalece no caso o regime do contrato de arrendamento para o fim não habitacional.
Os arrumos, o facto de uma divisão ter armazenado carvão e vinhos, ou ainda pastas de arquivo (facturas e outros suportes contabilísticos da actividade empresarial), são tudo desenvolvimento da mesma actividade comercial, são acessório do fim principal do contrato.
O fim habitacional do contrato, e a funcionalidade das áreas do prédio que foram com o tempo sendo destinadas a habitação, e onde se insere o estabelecimento de casa de pasto, estão acessoriamente ligadas à exploração do estabelecimento. Há uma conexão do fim habitacional contratado que é acessório, face ao fim comercial da exploração do estabelecimento, que é principal.
Também na 1ª instância se aportou a este ponto, como se pode ver do passo que passamos a transcrever:
Ora, o fundamento que é invocado pelo autor é a utilização que a ré tem vindo a fazer da parte habitacional do locado, de forma acessória à actividade comercial que exerce na restante parte do locado. E o que resulta da factualidade assente é que:
- A ré jamais habitou o referido imóvel.
- O quarto da parte norte do primeiro andar é utilizado pela ré para arrumo do material de apoio ao estabelecimento.
- O quarto existente ao nível do rés-do-chão encontra-se igualmente a servir de local de armazenagem de alimentos, bebidas e carvão.
- A casa de banho que existe no rés-do-chão do locado é usada pelos clientes do estabelecimento.
Assim, dúvidas não temos que, efectivamente, a ré faz um uso da dita parte habitacional que se mostra acessório ou complementar da actividade comercial que exerce no locado.
E nos termos do disposto na alínea c) do n.02 do art. 1083.° do C.C., considera-se fundamento para a resolução pelo senhorio, o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina.
O Autor considera que a Ré alargou à parte habitacional a utilização que vem fazendo da parte comercial, do arrendado, o que traduz o uso da parte do prédio para fim diverso daquele a que se destina, defendendo que há incumprimento do arrendamento por parte do inquilino, lugar à resolução do mesmo, e despejo total.
A sentença recorrida argumenta então que:
Porém, não obstante essa utilização que é feita pela ré, como resulta do exposto, trata-se no caso espécie de um contrato de arrendamento de duplo fim, em que o comercial prevalece para efeito do regime legal aplicável sobre o fim habitacional.
Assim, a resolução não pode operar por uma causa relativa a este fim habitacional, o qual se mostra meramente acessório ao fim comercial que ali é efectivamente exercido, porquanto atenta a prevalência do fim comercial, o regime das causas de resolução do contrato aplicável terá de ser aquele atinente à natureza deste fim prevalecente - neste sentido, vide o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5/07/2007, segundo o qual "trata-se no caso espécie de um contrato de arrendamento de duplo fim, em que o industrial prevalece para efeito do regime legal aplicável sobre o fim habitacional, e, consequentemente, a resolução não pode operar por uma causa relativa a este último fim. A conclusão é, por isso, no sentido de que não ocorre na espécie a causa de resolução do contrato de arrendamento invocada pela recorrente."
(…) Face ao exposto, atenta a natureza de pluralidade de fins do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, só as causas de resolução atinentes ao fim comercial (porque prevalecente) podem ser invocadas como fundamento de resolução, pelo que a resolução não pode operar por uma causa relativa ao fim habitacional, improcedendo o fundamento invocado pelo autor para a resolução do contrato de arrendamento.
E o pomo da discórdia é precisamente este, defendendo o Apelante na conclusão 7ª do seu recurso que: - O art.1028, nº 3 C Civil não obsta a que o senhorio resolva o contrato de arrendamento para fins plúrimos, se a causa da resolução se reportar à finalidade secundária e por conseguinte, à parte do arrendado em que esta deveria ser exercida.
O argumento do Ac. do S.T.J. de 5-7-2007 proferido no processo nº 07B193, consultável no site da dgsi.net., referido na sentença recorrida, é este:
…, resulta do nº 3 do artigo 1028º do Código Civil, inspirado pelo princípio da absorção no âmbito dos contratos mistos, que se um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal, sendo os outros regimes aplicáveis apenas na medida em que não contrariem ou se mostrem incompatíveis com o fim principal.
Em consequência, no quadro da prevalência do fim principal no confronto do fim subordinado do contrato de arrendamento, o regime próprio do primeiro é o aplicável às causas de resolução do contrato de arrendamento e a outros pontos da relação jurídica envolvente.
Expurga-se daqui – como argumento - que, estando a ora Ré a cumprir o contrato de arrendamento, que é único, na parte relativa ao fim principal, que diz respeito à exploração do estabelecimento comercial, este cumprimento não pode ser posto em causa e afectado por eventual incumprimento relativo à parte do contrato relativa ao fim subordinado.
No caso versado no Ac. do S.T.J. o arrendamento era de habitação e industrial, com predomínio do segundo sobre o primeiro. O Senhorio invocava que o inquilino tinha deixado de residir no arrendado. A parte industrial do contrato dizia respeito a um cabeleireiro. De facto o inquilino foi, atenta a idade e a doença, para um lar, mas o cabeleireiro continuou a ser explorado por outrem.
No aresto, o S.T.J., considerou ainda que:
…Embora o antecessor dos recorridos tenha deixado de residir no locado, cuja parte destinada ao fim habitacional continuou a ser utilizada instrumentalmente em relação à parte destinada ao estabelecimento, porque o regime unitário aplicável é o relativo à indústria, a referida falta de residência não pode servir de fundamento à resolução do contrato.
Será este argumento aplicável ao caso dos autos?
Se o Autor fundasse a causa de pedir alegando que a Ré não habitava no locado, transpondo a argumentação expendida pelo Supremo Tribunal de Justiça no Ac. em referência, podíamos dizer que a falta de residência não podia servir de fundamento à resolução do contrato uma vez que o locado continuava a ser utilizado para estabelecimento comercial, fim principal, a que o fim habitacional se submete.
O caso dos autos é diferente. O argumento, uma vez transposto para ele, não quadra, porque: (1)- o caso do artigo 1083º, 2 al. c) do C.Civil é fundamento de resolução tanto dos arrendamentos habitacionais como dos arrendamentos não habitacionais, - coincidência que o Apelante traz à conclusão 8ª do recurso, e (2) parece não respeitar o devido alcance do artigo 1028º, 3 do C. Civil.
Expliquemos então:
Pinto Furtado, no Manual de Arrendamento Urbano, 5ª edição, de 2009, Almedina, 1º vol., sintetiza assim o sentido do artigo 1028º, 3 do C. Civil:
Se o contrato visa, nas suas componentes, a um fim principal entre outros, que são subordinados, vigora só o regime próprio do fim principal; os outros regimes só serão aplicáveis se e até onde não contrariarem o fim principal, e desde que tal aplicação se não mostre incompatível com este. É a regra da absorção.
Parece-nos que, defendendo que uma causa de resolução relativa ao fim subordinado do arrendamento, não afecta o contrato no todo quando o fim principal é cumprido, podemos abrir a porta a esquecer completamente o fim subordinado do arrendamento, tornando irrelevante qualquer seu incumprimento grave.
Voltemos a centrar o caso dos autos: a Ré alarga a utilização comercial do arrendado para a área destinada por vinculação negocial a habitação da mesma Ré. Há uma infracção do contratado, mesmo que para o senhorio não haja prejuízo, ou até possa haver vantagens. Este entendimento não é minimamente afectado pela exigência da nova formulação arrendatícia do Código Civil, de o incumprimento só relevar quando se torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Se o fim do arrendamento foi designado especificamente, claro que se torna inexigível ipso facto a manutenção do arrendamento, se ele for mudado em infracção ao contratado Pinto Furtado, obra referida, 2º vol., pág. 1057.
E o mesmo autor, a pág. 1059 esclarece que questão distinta será a de eventualmente ser a de escassa importância a dimensão do fim diverso, já porque se reconduziu a um acto esporádico, já porque, embora permanente, se traduza numa diversificação insignificante e negligenciável do destino legítimo. Segundo o Direito geral, cujo princípio vigora no arrendamento, o credor não poderá resolver o negócio jurídico “ se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância “ – artigo 802º, 2 do C.C.. Remata: importa é que não sirva isto para, na prática, se fazerem entrar pela janela comportamentos do arrendatário a que a lei fechou a porta.
A solução
A nosso ver a solução para o caso passa por considerar que efectivamente a Ré dá à parte destinada por vontade dos outorgantes no contrato a habitação, uso diverso daquele a que se destina, o que é vedado pelo artigo 1083º, 1 e 2 c) do C.Civil.
A Ré desde que “sucedeu” na posição contratual dos anteriores inquilinos, não reside na área habitacional do locado, mas desenvolve na área destinada ao estabelecimento comercial a actividade respectiva, de acordo com o contratado.
O contrato de arrendamento é uno e indivisível, de fim plural, sendo o fim comercial o principal e o fim habitacional o secundário, ou subordinado.
Pelo menos a parte habitacional do locado não tem licença de utilização, nem tem condições para vir a ter, face às actuais exigências administrativas e regulamentares.
O caso dos autos será um caso limite. Consideramos que a utilização funcionalmente ligada ao fim comercial que a Ré vem fazendo da área destinada à habitação, embora permanente, se traduz numa diversificação tolerável e negligenciável do destino legítimo.
Quer porque funcionalmente conexa ao fim principal do contrato, quer porque é dificilmente explicável que a Ré não utilizando para habitar aqueles espaços, não possa fazer deles a utilização que efectivamente faz, desde que cuidadosa, residual, complementar à actividade do estabelecimento. Quer ainda porque todos sabemos que se era aceite em 1960 a coexistência de uma habitação com uma casa de pasto, hoje em dia, a necessidade de requisitos físicos e em sede de licenças de utilização, quer para a habitação, quer para a área de serviço e confecção de refeições ao público, sobrepõe-se à vontade contratualmente expressa. Há que atender a essa realidade. O que obriga o julgador a ser muito ponderado e cuidadoso.
Toda a exegética da sentença recorrida e deste aresto considera o contrato e a vontade conjectural dos contraentes. A modernidade impõe que se olhe para os contratos antigos à luz de outros pontos de vista, que não deixam de causar dificuldades. Uma coisa é o que o contrato é. Outra o que o contrato vale. E o artigo 1067º, 3 do C.Civil dispõe a este propósito que: na falta de licença de utilização o arrendamento vale como habitacional se o lugar for habitável, ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.
Algum relevo merece o destino que tem vindo a ser dado à parte habitacional do arrendamento.
Improcedem as conclusões da Apelação.
V-DECISÃO:
Pelo que fica exposto, acorda-se neste Tribunal da Relação em julgar a Apelação improcedente, e embora com outros fundamentos, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelo Apelante.
Porto, 31 de Maio de 2010.
Rui António Correia Moura
Maria de Deus Simão da Cruz Silva D. Correia
Maria Adelaide de Jesus Domingos