Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0431552 |  |
VALOR REAL E CORRENTE DOS BENS
SOLOS
II - As infra-estruturas só podem ser consideradas como dedução específica ao valor da construção se constituírem uma sobrecarga incomportável para as existentes e na medida das despesas necessárias ao reforço das mesmas.
Por iniciativa da Câmara Municipal de ................. foi declarada a utilidade pública e a urgência da expropriação da parcela n.º .. da planta parcelar projecto de execução das obras de construção do Centro ............... em que são expropriados B.............. e C...............
Efectuada a vistoria “ad perpetuam rei memoriam” e não tendo havido acordo sobre o montante da indemnização, avançou-se para a via litigiosa e, após efectuada a arbitragem, o processo foi remetido ao Tribunal de ..................., onde a propriedade foi adjudicada à expropriante.
Por despacho de 01.03.16, proferido a fls.258, foi ordenada a suspensão da investidura na posse administrativa.
Inconformada, a expropriante deduziu agravo, apresentando alegações e respectivas conclusões.
Os agravados contra alegaram.
Ambas as partes interpuseram recurso da decisão arbitral - cfr. fls. 494 e 498.
Por sentença de 03.07.21, proferida naquele tribunal, veio a indemnização a ser fixada em 83.777,61 €, a actualizar.
Inconformadas, ambas as partes deduziram apelações, apresentando alegações e respectivas conclusões.
Os expropriados contra alegaram.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Questões a decidir
Tendo em conta que
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo civil;
- nos recursos se apreciam razões a não questões;
- os recursos não viam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
do agravo
A) – suspensão da investidura da posse;
da apelação da expropriante
B) – custo da construção;
C) – percentagem do custo;
D) – condenação em quantidade diferente do pedido;
da apelação dos expropriados
E) – contradição entre a fundamentação e a decisão;
F) – índice de construção aplicável;
G) – índice de qualidade ambiental;
H) – factor correctivo;
I) – custo de construção;
J) – infra-estruturas;
K) – valor da indemnização.
Descrição da situação
Por despacho de 00.03.01, publicado no DR nº 84, II série, de 00.04.08, foi declarada a utilidade pública e a urgência da expropriação da parcela acima indicada da planta parcelar projecto de execução das obras de construção já aludidas, em que são expropriados as pessoas também acima indicadas
Organizado o competente processo, por não ter havido acordo, foi o mesmo remetido a Tribunal.
Os valores indemnizatórios fixados ao longo do processo foram os seguintes:
A) - Pelos árbitros
Parcela – 14.094.000$00
Benfeitorias – 40.315$00
Total – 14.134.325$00
B) - Pelos peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados
Parcela – 92.880,42 €
Benfeitorias – 201,63 €
Total – 93.082,05 €
C) - Pelo perito indicado pela expropriante
Parcela – 65.091,83 €
Total – 65.091,83 €
Os factos
São os seguintes os factos que foram considerados assentes na 1ª instância:
- a parcela expropriada era um terreno florestal, que se encontrava a mato, tojo e eucaliptos;
- tem a área de 2.157 m2;
- situa-se no lugar .............., na freguesia de ............, concelho de ...............;
- em espaço de construção dispersa;
- confronta a nascente com a Travessa ..............., numa extensão de cerca de 65 metros;
- a qual se encontra pavimentada a betuminoso e tem cerca de 6/7 metros de largura;
- e possui redes publicas de distribuição de água, energia eléctrica e telefones;
- segundo o PDM de ................, o terreno da parcela expropriada encontra-se inserido em “zona de transição” integrada em “área urbana e urbanizável”;
- a expropriação é total;
Os factos, o direito e os recursos
Antes da mais, há que assinalar que, dada a data em que a declaração de utilidade pública foi proferida, aplica-se ao caso concreto em apreço o Código das Expropriações aprovado pela Lei 168/99, de 18.09 – cfr. arts. 4º da referida Lei e 24º, n.º1, do referido Código.
A – Vejamos, então, a primeira questão.
No despacho recorrido, proferido em 01.03.16, foi ordenada a suspensão da investidura administrativa da posse marcada pela expropriante em virtude da pendência de uma reclamação.
A expropriante entende que essa pendência não prejudicava a efectivação da diligência marcada por si.
Posteriormente e após o decurso dos ulteriores termos processuais, por despacho de 01.07.06, proferido a fls.336, foi ordenada a entrega efectiva da posse da parcela expropriada à expropriante, que veio a realizar-se, conforme auto de fls.356.
Deixou assim a questão levantada no agravo de ter qualquer interesse e prejudicado, pois, o conhecimento do objecto do agravo.
Desta forma, não se conhece do mesmo.
B e I – Atentemos agora na segunda e nona questões, que versam o mesmo tema.
Na sentença recorrida entendeu-se que o custo do metro quadrado da construção que seria possível efectuar na parcela expropriada se não tivesse havido a expropriação era de 550 € para o edifício e 240 € para os anexos, garagens e arrumos, aderindo assim os parecer dos peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados.
A expropriante entende que esse custo deve ser fixado em 341,18 € e 240 €, respectivamente, baseando-se nos montantes fixados administrativamente para os feitos, de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada e invocado o disposto no n.º5 do art.26º do Código das Expropriações.
Ora e ao contrário do entendimento que parece ter a expectorante, esses montantes são apenas uma referência para o cálculo do custo de construção, como, alias, já se vinha entendido no âmbito do anterior Código das Expropriações.
Di-lo expressamente o referido n.º5 do art.26º do actual Código.
E não podia deixar de ser assim, visto o disposto no n.º5 do art.23º deste Código, em que se dispõe que, sem prejuízo dos casos da mais valia e propósito de aumentar o valor da indemnização – que se não verificam no caso em apreço – “o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos arts. 26º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor”.
Ou seja e como refere Perestelo de Oliveira “in” Código das Expropriações, 2ª edição, página 101, a aplicação dos diversos critérios referidos no art. 26º do Código das Expropriações – entre os quais o relativo à determinação do custo de construção em causa – “não tem por objectivo limitar a indemnização na expropriação de terrenos aptos para construção mas uniformizar o critério da sua avaliação, dentro de parâmetros relativamente elásticos, reduzindo a inevitável subjectividade dos avaliadores e garantindo, consequentemente, uma maior igualdade no tratamento das varias situações”.
Ora, a expropriante apenas apela para os montantes tidos como referência para o cálculo do custo da construção.
Não invoca qualquer motivo para se concluir que esses valores levam à fixação do valor real e corrente da parcela expropriada.
É entendimento, largamente dominante, da nossa jurisprudência, de que, em caso de disparidade de laudos, se deve dar preferência ao dos peritos escolhidos pelo tribunal, quer pela competência técnica que lhes é reconhecida, quer pelas melhores garantias de imparcialidade que oferecem.
Tal não significa, porém, que o tribunal fique vinculado ao laudo maioritário, já que pode introduzir-lhe ajustamentos, fazer correcções, colmatar falhas, ou seguir laudo ou critérios diferentes, se os tiver por mais justos, de acordo com os elementos probatórios que possuir.
Não tem, no entanto, esta Relação, elementos que lhe permitam concluir que aplicando os montantes fixados administrativamente para o custo de construção aplicados ao caso concreto em apreço conduzam à justa indemnização com o conteúdo referido no art. 23º do Código das Expropriações, ou seja, correspondente ao valor real e corrente da parcela.
Os expropriados entendem que o valor do custo da construção deve ser fixado em 623,50 € porque tal valor foi utilizado pela expropriante na formação da indemnização amigável.
Repetem-se aqui as mesmas considerações proferidas atrás sobre a pretensão das expropriantes, acrescentando-se apenas que os valores propostos pela entidade expropriante na fase amigável não podem vincular, obviamente, os valores a encontra na fase litigiosa, tanto mais que o valor em causa é um valor parcial, que conduziu a um montante indemnizatório que não foi aceite pelos expropriados.
Pelos motivos expostos, aceita-se o valor fixado na sentença recorrida para o custo de construção.
C e G – Atentemos na terceira e sétima questões, que incidem sobre a mesma matéria.
Na sentença recorrida e aderindo também ao laudo dos peritos indicados pelo tribunal e pelos expropriados, fixou-se a percentagem fixada no n.º6 do art.26º do Código das Expropriações relativa à localização, qualidade ambiental e equipamentos em 11,5%.
A expropriante entende que essa percentagem deve ser fixada em 10%, invocando para o efeito o parecer do perito por si indicado.
Os expropriados entendem que a percentagem deve ser fixada em 15%, considerando ser a mais adequada à “realidade fáctica existente”.
Nos termos do citado normativo, a percentagem é variável, entre o mínimo de 0% e o máximo de 15%.
Como se escreveu no sumário do acórdão desta Relação, de 13.4.99 “in” BMJ, 486°-367, "a localização será boa se se situar em zona com bons acessos, dotada de infra-estruturas de serviços e de lazer, estabelecimentos educativos e de assistência e construção de nível pelo menos mediano; a qualidade de vida tem a ver com o ambiente que se respira e vive no local".
A atribuição de uma certa percentagem terá de ser feita, portanto, tendo em conta determinada realidade de facto.
Ora, no caso em apreço, os senhores peritos que subscreveram o laudo maioritário, em esclarecimento prestado a requerimento da entidade expropriante, explicitaram o seu raciocínio para concluiu por aquela percentagem, considerando que face à boa acessibilidade da fracção, à ausência de focos poluidores, à existência de amplas áreas verdes e à existência de equipamentos a mesma se impunha.
E discriminaram os valores parciais para cada um destes factores.
A lei não os impedia de procederem assim, como parece entender a expropriante, sendo até, em nosso entender, de aconselhar tal procedimento, por possibilitar uma melhor apreciação sobre a sus perícia.
Os elementos de facto que existem neste processo não permitem chegar à conclusão que percentagem referida na sentença recorrida não deve ser acolhida.
Desta forma, mantém-se a percentagem fixada na sentença recorrida.
D – Atentemos na quarta questão.
A expropriante entende que a capacidade construtiva fixada na sentença recorrida, que também nessa parte aderiu ao laudo maioritário, seria de 539,25 m2 por cada casa, quando os expropriados, no recurso da arbitragem, teriam sustentado uma capacidade de 440 m2.
Parece haver aqui um equívoco.
É que os expropriados, naquele recurso, defenderam que a área de implantação por cada lote tipo de construção seria de 220 m2, num total de 660 m2 por cada casa – cave, r/c e um andar.
Ou seja, a capacidade construtiva considerada na sentença recorrida não era superior à defendida pelos expropriados no seu recurso da arbitragem.
E – Vejamos agora a quinta questão.
Entendem os expropriados que na sentença recorrida há uma oposição entre os fundamentos e a decisão na medida em que se tendo aderido ao laudo dos peritos maioritários, que não contemplou qualquer factor correctivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, previsto no n.º10 do art. 26º do Código das Expropriações, se considerou existir esse factor e no montante de 11,5% do valor da construção.
Cremos que não têm razão.
É patente que não existe qualquer oposição entre os fundamentos e a decisão.
Haverá aquela oposição quando a fundamentação da sentença aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente - art. 668º, nº1, al. c) do Código de Processo Civil.
Ora é fácil de ver que a decisão de julgar existente aquele factor apoiou-se na apreciação de que “haverá que aplicar o factor correctivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, o qual se fixa em 11,5%, atendendo à localização, equipamentos existentes na zona e respectivas infraestruturais”.
Representando-se a sentença como um silogismo judiciário, temos que nela, como premissa maior, aparece a norma do nº10 do art. 26º do Código das Expropriações, acima referida; como premissa menor, a invocação da inexistência aí referida; e como conclusão, a aplicação do factor correctivo.
E essa aplicação fez-se, conforme a lei, ao valor da avaliação, valor este que se considerou ser o encontrado pelos peritos maioritários, a cujo laudo de aderiu.
A fundamentação da sentença apontou, pois, no sentido da decisão.
Não se verifica, assim, a nulidade invocada.
F – Atentemos agora na sexta questão.
Na sentença recorrida, aderindo ao laudo dos peritos maioritários, considerou-se ajustado adoptar um índice de ocupação de 0,5 m2/m2, acrescido de 20% da área edificável para anexos, garagens e arrumos.
Os expropriados entendem que esse índice deve ser maior.
Questão eminentemente técnica, para a sua avaliação pelo tribunal não existem outros elementos senão os pareceres do peritos.
Face a este quadro e tendo em conta a já aludida credibilidade dos peritos indicados pelo tribunal, não vemos razão para não aceitar o parecer dos mesmos.
G – Vejamos a oitava questão.
Conforme já ficou referido, na sentença recorrida aplicou-se o factor correctivo, deduzindo o valor da avaliação, considerando haver inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, fixando-o em 11,5% atendendo à localização, equipamentos existentes na zona e respectivas infraestruturais.
Os expropriados entendem que o referido factor de correcção teria por função aumentar o valor indemnizatório e não o diminuir, como foi feito na sentença recorrida.
Cremos que não têm razão.
Dispõe-se no n.º10 do art. 26º do Código das Expropriações que “o valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos nºs 4 a 9 será objecto da aplicação de um factor correctivo pela inexistência de risco e do esforço inerente à actividade construtiva, no montante máximo de 15% do valor da avaliação”.
Este preceito e conforme refere Perestelo de Oliveira “in” ob. cit. em anotação ao referido artigo, explica-se pela seguinte razão: uma vez que o valor real e corrente do imóvel é o preço que um comprador prudente pagaria pelo mesmo, numa situação normal de mercado, não podem deixar de relevar, na sua formação, para além do aproveitamento construtivo possível do terreno, as despesas que para esse efeito teriam se ser efectuadas, designadamente os custos de organização, marketing, impostos, etc., que o expropriado suportaria se tivesse podido realizar o empreendimento admitido como possível na avaliação, que os peritos e o julgador de facto devem considerar, até ao limite de 15% do valor da avaliação considerada.
Como já ficou referido, sendo a parcela expropriada apta para construção, o valor do solo deve ser calculado por referência ao valor real e corrente, numa situação normal de mercado, da construção que nele seria possível efectuar de não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal – cfr. arts. 23º e 26º do Código das Expropriações.
Numa situação normal de mercado, existem riscos inerentes à construção, como, por exemplo, acidentes na obra, mau tempo, surpresas geológicas, encarecimentos da mão-de-obra e dos materiais.
E riscos inerentes à comercialização, como, por exemplo, depreciação do imóvel, dificuldades de venda por retracção do mercado por virtude de aumento das taxas de juro de empréstimos para habitação.
Riscos estes que terão que ser tomados em conta por um comprador prudente, numa situação normal de mercado.
Atente-se no caso de quem compra um prédio antes de ser iniciada a construção para mais tarde o vender, o faz por um preço inferior ao desta venda, pois, doutra forma, não teria qualquer lucro.
E é também do conhecimento geral que mesmo quem comprou um prédio para habitação própria antes de ele ser construído – vulgo “na planta” – também beneficia de um preço inferior àquele que pagaria se o prédio já estivesse construído.
Sendo certo que nestes casos, para a formação do preço não entra apenas a ausência de risco, mas também a antecipação do financiamento.
Por tudo o que se expôs, conclui-se que o factor correctivo em causa tem por função diminuir o valor da avaliação encontrado por força da aplicação dos critérios fixados nos nºs 4 a 9 do art. 26º do Código das Expropriações com o fim de o ajustar ao valor do mercado.
Desta forma não tendo razão os expropriados quando entendem que o valor da avaliação deve ser acrescido pelo factor de correcção referido no art. 10º daquele artigo.
E esta interpretação do preceito não pode de forma alguma ser considerada material emente inconstitucional, por violação do princípio da igualdade, estabelecido no art. 13º da Constituição e do preceito de que “a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante pagamento de justa indemnização”, estabelecido no art. 62º, n.º2, dessa Lei Fundamental.
É que quanto ao princípio da igualdade, trata-se de atribuir a um expropriado igual valor do que teria direito outro cidadão que não tivesse sido expropriado.
E quanto ao direito de propriedade privada, trata-se de proceder a uma expropriação por utilidade publica com base na lei – o Código das Expropriações – e mediante o pagamento de justa indemnização – correspondente ao valor de mercado do bem expropriado.
Sendo assim, temos que concluir que bem se andou na sentença recorrida em considerar a aplicação do factor correctivo em causa.
No entanto e salvo o devido o respeito, cremos que o coeficiente aplicado peca por exagerado.
É que, em nosso entender, é de presumir que a globalidade do risco e do esforço inerente à actividade construtiva seja proporcional à percentagem global obtida por aplicação dos critérios fixados nos nºs 6 e 7 do art. 26º do Código das Expropriações.
Não existem nos autos quaisquer elementos que permitam contrariar essa presunção.
Assim, tendo em conta que o valor máximo daquela percentagem global de 25% (15%+10%) e que o valor dessa percentagem considerado no caso concreto em apreço foi de 16%, temos que em correspondência com máximo do factor correctivo de 15%, deve este, no caso concreto em apreço, ser fixado em 9,6%.
J – Atentemos agora na décima questão.
Na sentença recorrida, também aderindo ao laudo maioritário, fixou-se para execução da infra estruturação da parcela a percentagem de 10%.
Os expropriados entendem que não se justifica a aplicação dessa dedução.
Cremos que têm razão.
Nos termos do disposto no n.º9 do citado art. 26º do Código das Expropriações “se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos nºs 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter-se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas”.
Ou seja, as infra-estruturas só serão consideradas se constituírem uma “sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes” e na medida das “despesas necessárias ao reforço das mesmas”.
Não havendo essa sobrecarga, o valor fixado pela aplicação dos critérios referidos nos nºs 4 a 8 do aludido art. 26º não sofrerá qualquer dedução a esse título.
E compreende-se porquê.
É que o valor das infra-estruturas normais já está considerado na não aplicação das diversas percentagens a elas atinentes referidas no n.º7 do citado art. 26º.
Consequentemente, faltando uma ou mais dessas infraestruturas, o seu valor não é tomado em conta para o efeito de aumentar a percentagem do valor do terreno em relação ao valor da construção.
E assim, a ausência dessa ou dessas infraestruturas, provocando uma diminuição do valor do terreno, está obviamente a ser tomada em conta para o efeito do cálcu1o do mesmo valor.
Foi o que aconteceu no caso concreto.
Os peritos nomeados pelo tribunal, em cujo laudo a sentença recorrida se baseou, apenas tomaram em conta uma percentagem de 4,5% do valor do terreno em relação ao valor da construção correspondente à existência de acesso rodoviário, rede de abastecimento de água, rede de distribuição de energia eléctrica e rede telefónica.
Tomaram em conta, assim, a ausência das demais infraestruturas referidas do nº7 do citado art. 26.
É claro que estas percentagens, destinando-se a reduzirem a inevitável subjectividade dos avaliadores e a garantir uma maior igualdade no tratamento das várias situações, apenas podem constituir um padrão de cálculo dos respectivos valores, não necessariamente vinculante - cfr. L.P. Oliveira, “in” Código das Expropriações Anotado 1992 p.93.
Doutra forma, se se considerassem esses máximos rigorosos e inultrapassáveis, poderia acontecer que em casos concretos se violasse o princípio da igualdade, pondo-se a questão da sua inconstitucionalidade por violação dos arts. 62°, nºs 2 e 13°, nº1 da Constituição.
Ora, no caso concreto em apreço, não existem quaisquer elementos que nos permitam afastar-nos dos valores padrão referidos na lei para as infraestruturas.
Nem existem elementos factuais que nos permitam concluir daquele “sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes” de que dependia a aplicação de uma dedução específica para as infraestruturas.
Sendo assim, não se justifica a aplicação da dedução de 10% considerada na sentença recorrida.
Concluímos, pois, que não há que fazer qualquer dedução por despesas com infraestruturas.
K – Finalmente, vejamos a última questão.
A expropriante pretendia que a indemnização fosse fixada em 51.455,23 €.
Os expropriados em 165.750,89 €.
Face ao acima decidido, a indemnização é fixada em 93.486,40 €.
Assim:
1. Valor do m2 do terreno - 47,84 €
(0,5 m2/m2 x €550 m2 +20% x 0,5 m2/m2 x 240 m2) x 16% = 47,84 €
2. Valor da avaliação do terreno - 103.191 €
(2.157 m2 x 47,84 € = 103,191 €)
3. Aplicação do factor correctivo de 9,6, previsto no n.ºº10 do art.26º do Código das Expropriações – 103,191- 9,6 % = 93.284,80 €
3. Valor do arvoredo - 201,63 €
5 . Total - 93.284,80 € + 201,63 € = 93.486,40 €
Decisão
Nesta conformidade, acorda-se em:
a) não conhecer do objecto do agravo;
b) julgar totalmente improcedente a apelação da expropriante;
c) julgar parcialmente procedente a apelação dos expropriados
d) e assim, fixar o montante da indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados em 93.486,40 (noventa e três mil quatrocentos e oitenta e seis euros e quarenta cêntimos) a actualizar de acordo com o critério fixado na sentença recorrida.
e) agravo sem custas
f) custas das apelações de acordo com o vencimento.
Porto, 31 de Março de 2004
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo