Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO-PROMESSA
II - Apesar disso, o contrato prometido de compra e venda, uma vez que foi celebrado por escritura pública, é válido.
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I – B………., Ldª, intentou acção declarativa, com processo ordinário, contra C………., Ldª (ambas com a restantes identificação nos autos), pedindo que fosse declarado resolvido o contrato-promessa celebrado com a última e que, esta, fosse condenada a pagar-lhe a quantia de €1.945.311,80, correspondente à restituição do sinal em dobro, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação.Alegou para tanto e em síntese:
- Que celebrou com a R. um contrato promessa de compra e venda de sete (7) fracções autónomas que identifica e de 11 lugares de garagem na cave, pelo qual prometeu comprá-los à R. e esta prometeu vender-lhos, tendo a A. constituído um sinal de Esc. 195.000.000$00 (correspondente a €972.655,90). Entretanto, como a R. vendeu a terceiros duas dessas fracções, prometidas vender à A., ocorreu impossibilidade definitiva de cumprimento do contrato, por causa imputável à R., o que legitima a resolução do contrato pela A. e a restituição do sinal em dobro, conforme pede.
Uma vez citada, a R. contestou, alegando, em suma, o seguinte:
- O contrato promessa em causa é parte integrante do pacto simulatório de “simulação de preço” de um contrato de compra e venda celebrado entre A. e R., tendo por objecto o lote de terreno no qual vieram a ser construídos os edifícios aos quais pertencem as fracções prometidas vender; tendo, nesse pacto, o seu único fundamento e sendo a garantia por parte da A. do recebimento do seu crédito, relativamente à diferença entre o preço escriturado e já recebido e o preço efectivamente convencionado e não liquidado à data da outorga da escritura nem posteriormente; cumprindo neste caso o contrato promessa, além da função de garantia, a função de declaração de dívida da R. à A.. Assim, como as partes não pretenderam prometer comprar nem vender, o contrato em causa é nulo, por simulação absoluta;
- Ainda que assim se não entendesse e se considerasse autonomamente válido o contrato promessa, ou válido como contrato promessa de garantia, sempre teria de se considerar ilidida a presunção iuris tantum decorrente do artigo 441º, considerando-se que efectivamente a quantia apresentada na Cláusula 2ª, do Contrato Promessa não é “sinal”, não podendo consequentemente ser sujeita ao seu regime. Pois, efectivamente, sempre terá de reconhecer-se faltar a essencialidade do sinal, que é a entrega por parte do promitente-comprador de uma quantia ou quantidade de natureza fungível.
- Sendo o contrato-promessa uma garantia de cumprimento e declaração de dívida, ainda que considerado autonomamente válido, não poderia ser dissociado da sua natureza, pelo que sempre configuraria um manifesto abuso de direito e um locupletamento sem causa poder a A., com chancela judicial, receber o dobro da quantia que efectivamente lhe era devida, tal como reconhece na Cláusula Oitava do Contrato Promessa.
- Ainda que assim se não entendesse, e considerando-se o contrato promessa válido e eficaz, ter-se-ia de julgar no essencial a identificação concreta das fracções vendidas, mas sim apenas abrangidas no interesse do negócio as suas características e valor. Pelo que, ter-se-á de considerar que não houve incumprimento do negócio por impossibilidade definitiva, mesmo perante a alienação das duas fracções autónomas.
- Ainda que assim se não entendesse, a ser considerado o incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda relativamente às fracções vendidas, ter-se-á de considerar que o objecto deste contrato é cindível, atendendo aos usos e à própria lei, que considera as fracções autónomas. Pelo que, relativamente à venda de cinco apartamentos e onze aparcamentos a Ré se encontrava apenas em mora, à data da propositura da presente acção. Mora que significa, por um lado, o retardamento no cumprimento mas, por outro, a ainda possibilidade de cumprimento, carecendo a A., para poder validamente resolver o contrato promessa de interpelar admonitoriamente a R. e perder, de forma “objectivamente” escurtinável o interesse no cumprimento.
Conclui, assim, pela improcedência da acção, por dever considerar-se ilícita a “resolução contratual” formulada pela A., por esta não alegar factos que lhe permitam provar a sua fundada perda de interesse no negócio, ou que permitam ao Tribunal a quo aferi-lo.
Mais alegou que deve considerar-se que a declaração de resolução formulada pela A. tem de ser lida como inequívoca declaração de definitivo não cumprimento da sua (da Autora) obrigação de celebração dos contratos prometidos relativos aos apartamentos ou, pelo menos, aos cinco apartamentos e onze aparcamentos que a Ré ainda não alienou. Pelo que, deduziu reconvenção, pedindo que se reconheça que este incumprimento definitivo, por parte da Autora, confere à Ré o direito de, nos termos do n.º 2 do artigo 442.º, fazer sua a quantia correspondente ao sinal entregue respeitante àqueles sete apartamentos e onze aparcamentos que é de €827.764,07, ou aos cinco apartamentos e onze aparcamentos, que globalmente é de €678.365,13 (seiscentos e setenta e oito mil trezentos e sessenta e cinco euros e treze cêntimos), condenando-se efectivamente a Autora a perder a favor da Ré aquela quantia de €678.365,13.
A A. replicou, respondendo a todas as excepções invocadas pela Ré, alegando que as partes efectivamente quiseram prometer comprar e vender; suscitou a inadmissibilidade da dedução da reconvenção e contestou-a, pugnando pela sua improcedência.
Para o caso de proceder a excepção deduzida pela Ré ou a reconvenção e serem declarados nulos a escritura de 17.08.2001 e o contrato promessa de 3.07.2001, a A. formulou a seguinte alteração do pedido, a título subsidiário:
- Ser a Ré condenada a pagar-lhe a quantia correspondente à parte do preço ainda em dívida, no valor de Esc.:185.000.000$00, relativo à venda do terreno titulada pela escritura de 17.08.2001, acrescida de juros moratórios à taxa legal, a contar de 17.08.2001, no valor de Esc.:37.000.000$00, no total de Esc.:222.000.000$00 (correspondente a €1.107.331,31).
A Ré não deduziu tréplica.
Foi proferido despacho saneador, no qual foi admitida a reconvenção deduzida pela Ré, bem como o pedido subsidiário formulado pela Autora na réplica.
Fixada a matéria de facto assente e a base instrutória e instruída a causa, procedeu-se ao julgamento, tendo a matéria de facto controvertida sido decidida em conformidade com o despacho de fls. 315 e 316.
Seguidamente, foi proferida sentença pela qual foi julgada a acção procedente e, em consequência, a Ré foi condenada a pagar à A. a quantia de €1.945.311,80, acrescida de juros de mora desde a citação, calculados à taxa de juro resultante da aplicação da Portaria N.º 597/2005, de 19/7. Quanto à reconvenção, foi julgada improcedente e, em consequência, absolvida a A. do pedido reconvencional deduzido pela Ré.
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Inconformada, a R., interpôs recurso de apelação, apresentando, oportunamente, alegações, em cujas conclusões refere que:I. A douta Sentença Apelada terá de ser alterada, por a Decisão concretamente nela vertida fazer errada aplicação do direito quer quanto à selecção e determinação das normas aplicáveis à factualidade apurada, determinando uma quase contradição, quer quanto à própria interpretação jurídica correcta de tais normas e factos. Contrariando em absoluto princípios de hermenêutica e aplicação jurídica.
II. A Boa Fé é um princípio e conceito jurídico indeterminado, cuja realização terá de ser convocada e sindicada quando se busca a realização a Justiça. Princípio estruturante do edifício do cumprimento das obrigações, como prumo de orientação do comportamento a observar, cf. art. 762.°, n.° 2 do C. Civil, erigido em critério aferidor de soluções dúbias ou só casuisticamente determináveis.
A Boa Fé subjectiva só poderia ser correctamente apreendida, in casu, se o MM.° Juiz a quo não tivesse excluído, da matéria relevante para a boa decisão da causa, a completa alteração de sócios e a composição da gerência entre o momento em que estas obrigações nasceram na esfera jurídica da Ré (obrigações cuja fonte é o «Contrato-promessa» ora em análise) e a alienação de duas fracções «prometidas vender».
III. Assim, como seria relevante para a causa aquilatar do efectivo conhecimento, por parte da Ré Apelante daquele negócio jurídico. Ou, provando-se o seu desconhecimento, ter aquilatado se o desconhecimento dos actuais sócios e gerência se devia a culpa sua, por omissão dos seus deveres de se informar correctamente sobre os negócios da sociedade cujas quotas se adquiriam. Ao não incluir esta matéria na matéria de facto relevante para a boa decisão da causa o Tribunal a quo fez má aplicação do disposto no artigo 511.°, n.° 1 do CPC, bem como do n.° 2, ao não acatar a reclamação apresentada pela Ré àquela selecção excludente.
IV. Na sua Contestação/Reconvenção, a Ré, excepcionou a validade de um contrato-promessa que é simulado (ainda que relativamente simulado), logrando provar que inexistia por parte da promitente vendedora qualquer vontade real de se obrigar a emitir uma declaração de venda, intervindo num posterior contrato de compra e venda, bem como inexistia vontade da promitente compradora de se obrigar a num posterior contrato de compra e venda emitir declaração de compra.
V. Assim, prosseguiu, a ora Apelante, demonstrando ao Tribunal que o documento a que atribuíram o nomem iuris contrato-promessa de compra e venda, não era mais o que uma declaração de dívida, funcionalmente ligada a um outro contrato de compra e venda, celebrado por escritura pública de 17.08.2001, cujo preço seria (e foi) simulado.
VI. Contudo, porque a Autora intentara a Acção no pressuposto (errado) de que a sua causa de pedir era um contrato-promessa de compra e venda validamente celebrado, salvaguardando que efectivamente o Tribunal assim o viesse a considerar, a Ré, depois de excepcionar a invalidade contratual, e considerando a hipotética improcedência da excepção peremptória que invocava, subsidiariamente, intentou a sua defesa por impugnação.
Procurando demonstrar, que ainda que o contrato-promessa de compra e venda fosse considerado válido enquanto tal, o pedido da Autora não poderia proceder, e nessa perspectiva, e consequentemente, formula contra a Autora um pedido reconvencional.
Sempre salvaguardando, de forma clara, expressa e inteligível, a subsidariedade da sua defesa por impugnação, que a ser julgada procedente lhe permitia reconvir. Jamais pretendendo retirar quaisquer efeitos de um contrato que fosse julgado inválido.
VII. Autora e Ré negociaram um contrato de compra e venda de um lote de terreno, na D………., cujo preço real e aceite por ambas era de Esc. 460.000.000$00.
Por interesse de ambas, e com o intuito de se furtar às suas obrigações fiscais, acordaram em consignar na escritura o preço simulado de Esc. 275.000.000$00, dando a vendedora quitação do preço.
VIII. Salvaguardando, contudo, que a Ré pudesse não entregar voluntariamente a diferença entre o preço simulado e o preço real, Autora e Ré celebraram um outro contrato, que designaram por contrato-promessa de compra e venda, antecipadamente. Contrato no qual a Ré declarou ter recebido a quantia de Esc. 195.000.000$00, a título de sinal, quando, na realidade, como se provou na presente acção, a Autora nada lhe entregara. Nesse contrato, expressamente, a promitente vendedora assumiu a obrigação de entregar à Autora, promitente compradora a quantia de Esc. 185.504.986$00, considerando-se assim cumprido o contrato, ou seja, não tendo já de emitir qualquer declaração de venda de quaisquer imóveis.
IX. Assim, claro está que nem a «promitente vendedora» queria vender, nem a «promitente compradora» queria comprar quaisquer fracções ou lugares de garagem.
X. O Tribunal a quo considerou, efectivamente, que existia uma dependência funcional entre ambos os contratos.
XI. Prova inelutável da ligação entre os contratos, como parte da mesma negociação, e de que o contrato-promessa mais não fazia do que titular a dívida do remanescente do preço simulado é a possibilidade conferida à promitente vendedora, na cláusula B.3, de cumprir o contrato promessa, entregando a quantia de Esc. 185.504.986$00. Quantia inferior, inclusive, àquela que se declarava ser entregue a título de sinal pela promitente compradora.
XII. Toda esta factualidade foi efectivamente considerada provada e fundamento de facto em 1ª Instância. Pelo que jamais a decisão poderia ter sido a proferida. Nenhuma busca pelas diversas fontes de direito, fontes de obrigações ou de quaisquer documentos ou acervos históricos, nos permitirão encontrar contrato-promessa onde, semelhantemente, o promitente vendedor se possa desonerar da sua obrigação de venda, devolvendo à promitente compradora apenas uma parte do que prestou a título de sinal, ou mesmo apenas a título de princípio ou antecipação de pagamento.
XIII. O contrato celebrado entre Autora e Ré a 3.07.2001, não foi querido, nem pode ser tido, como um contrato-promessa de compra e venda, porque a vontade real das partes não foi celebrar esse mas outro contrato. Existindo simulação relativa o contrato celebrado há-de valer e ser regido, de acordo com a vontade real das partes, não pelo regime do contrato simulado (aparente), mas pelo regime do negócio dissimulado.
XIV. Ao considerar o negócio jurídico celebrado um contrato-promessa de compra e venda a Sentença proferida violou o disposto no artigo 241.°, n.°1, do Código Civil. Pois o contrato-promessa de compra e venda mais não é do que o negócio simulado.
XV. Violando, outrossim, as normas do instituto jurídico da interpretação e integração dos negócios jurídicos, optando a Decisão Apelada por um crivo objectivista da interpretação, maxime atendendo ao seu mero elemento literal, e ignorando ostensivamente a vontade real das partes, ainda que contrária ao que declararam no escrito particular «contrato promessa», falsa demonstratio non nocet, porém. Pelo que, com este entendimento e postergação da vontade real dos declarantes efectivamente conhecida e assentida por declarante e declaratária, o Tribunal a quo violou as normas dos artigos 236.°, n.° 2 e 238.° do C. Civil.
XVI. Salvaguardando, contudo, que o remanescente do preço (diferença entre o preço simulado e preço real do bem escriturado a 17.08.2001) não fosse voluntariamente pago pela Ré, nos termos da cláusula 8.ª do contrato-promessa, a Autora faria seus, bens da Ré.
XVII. Pelo que, entre Autora e Ré, foi celebrado um negócio jurídico que aditava a uma declaração de dívida, nada mais do que um contrato-promessa de dação em cumprimento ou de cessão de bens a credor, conforme as disposições conjugadas dos artigos 410.°, 837.° e 831.°, do C. Civil. Regime que, ao não ser aplicado, foi efectivamente violado. Sendo os artigos 837.° e 831.° aplicáveis por força do princípio da equiparação.
XVIII. Porque se reconheceu em lª Instância o nexo funcional entre os contratos celebrados, um por escrito particular a 3.07.2001 (o denominado contrato-promessa de compra e venda), e outro por escritura pública de 17.08.2001 (compra e venda de lote de terreno); e porque naquele primeiro contrato as partes mais não faziam do que acautelar o recebimento da diferença de preço (entre o preço simulado o preço dissimulado), o único interesse atendível da Autora seria o de receber aquele seu crédito acrescido de juros moratórios.
XIX. Porém, ao servir-se de um aparente (simulado) contrato-promessa, para exigir o que lhe não é devido e impedindo a Ré de fazer valer o seu interesse juridicamente atendível de não ser condenada a pagar mais do que efectivamente deve, a Autora, Apelada, agiu com manifesto Abuso de Direito. Ao não julgar procedente esta excepção o Tribunal a quo violou as normas dos artigos 334.° e ss. do C. Civil, por não aplicação, quando efectivamente deveriam ter sido aplicadas impedindo os ínvios intuitos da Autora.
XX. Ou, em alternativa, deveria a douta Sentença Apelada ter julgado procedente a excepção de enriquecimento sem causa deduzida pela Ré, evitando o locupletamento injustificado pretendido pela Autora à custa do simétrico e igualmente injustificado empobrecimento da Ré, que assim se via condenada a pagar à Autora o que efectivamente não lhe devia, com base nas regras de funcionamento de um contrato-promessa de compra e venda que a Autora bem sabia não ter sido querido por nenhum dos contraentes. Ao não julgar procedente aquela excepção o Tribunal a quo violou o artigo 473.° do C. Civil.
XXI. Porque, seja qual for o regime a aplicar ao contrato-promessa que subjaz à questão decidenda, inexistiu sinal, ao fazer aplicar a um julgado incumprimento as regras próprias do sinal, violou-se o disposto no artigo 442. do C. Civil.
Com efeito, a constituição de sinal, exige a entrega efectiva da quantia, quantia essa que não foi entregue como, claramente se provou em l Instância.
XXII. Mas, mesmo que se entendesse que na data da celebração da escritura pública (com preço simulado), aquela quantia fora entregue (por compensação como pretendeu a Sentença), o certo é que só existe sinal se o mesmo garantir o cumprimento de uma obrigação.
Ora, de facto, sendo apenas credora do remanescente do preço e não tendo outro interesse a Autora na celebração deste contrato promessa que não o de garantir o efectivo recebimento daquele montante. Dúvidas inexistem de que a mesma nada devia à Ré, a nada se obrigava e nenhum montante entregava, nem pretendia garantir uma obrigação que não assumira. Pelo que não podia senão decidir-se da inexistência de convenção de sinal.
XXIII. Ainda que se considerasse o contrato celebrado como contrato-promessa de compra e venda, o certo é que, ao consignar que o contrato se consideraria integralmente cumprido pela entrega, por parte da Ré («promitente vendedora»), da quantia de Esc. 185.504.986$00, as partes, inelutavelmente quiseram excluir a aplicação ao contrato celebrado do regime do contrato promessa, o que estava na sua disponibilidade.
XXIV. Considerando-se válido o contrato, como contrato-promessa de compra e veda (o que não se aceita, mas se convoca por mera cautela), a obrigação da Ré de comunicar à Autora a emissão de licença de habitabilidade e de constituição da propriedade horizontal, era uma obrigação pura, nos termos do regime geral do artigo 777.°. Emergindo, contudo, da escolha de local, dia e hora de marcação da escritura pública, a atribuição ou fixação de prazo certo, da obrigação de emissão das declarações próprias do contrato prometido. Este prazo certo, porém, nunca foi aposto àquela obrigação de «declarar», uma vez que a Ré jamais foi interpelada para o efeito.
XXV. O modo próprio de fixar um prazo a uma obrigação é a interpelação admonitória, prevista no artigo 808.° do C. Civil. Interpelação que igualmente cumpre o desiderato de converter a mora em incumprimento definitivo pela fixação de um novo prazo, razoável para o cumprimento, que sendo desrespeitado pelo devedor inadimplente o farão cair em incumprimento definitivo.
A lei, a doutrina e a jurisprudência consagram, contudo, casos de desnecessidade de interpelação para a verificação do incumprimento definitivo, casos em que, inclusive, aquela interpelação, além de desnecessária redundaria numa inútil perda de tempo do credor.
XXVI. Pela especificidade e dependência funcional do contrato-promessa celebrado face ao negócio escriturado em 17.08.2001, não obstante o contrato-promessa especificar as 7 fracções prometidas vender, o certo é que para a Autora era indiferente que o seu direito se referisse àquelas ou a outras fracções. Pois, primeiro nunca as quisera adquirir, e em segundo lugar, o único critério de escolha dessas fracções fora a valorização m2 dessas mesmas fracções. Pelo que existindo outras com a mesma dimensão e valor que pudesse fazer suas, o seu interesse estava perfeitamente satisfeito.
XXVII. O contrato-promessa celebrado entre Autora e Ré, mesmo que se considerasse válido como contrato-promessa de compra e venda seria génese de obrigações plurais, cindíveis entre si e apenas acidentalmente reunidas num único contrato, Não poderiam jamais ter-se por obrigações cumulativas ou conjuntivas, uma vez que a Ré se obrigava a celebrar, indistintamente uma única declaração de venda de 7 fracções e 11 lugares de garagem, ou, 7 declarações de venda de fracções e 11 declarações de venda de lugares de garagem, considerando-se cumprido, em qualquer caso, aquele contrato promessa, com este comportamento declarativo.
XXVIII. Porque assim era, o incumprimento definitivo imputável à Ré, relativamente à promessa de venda de duas fracções autónomas, ainda que existisse, jamais poderia afectar o cumprimento, por parte da Ré, relativamente a 5 fracções autónomas e 11 lugares de garagem.
XXIX. Pelo que, ainda que se considerasse aquele incumprimento definitivo, não estariam reunidos os pressupostos do direito potestativo da Autora de resolução do contrato-promessa de compra e venda relativamente a 5 fracções e 11 lugares de garagem, sendo a Resolução assim operada ilícita e havida como declaração antecipada, séria e inequívoca de incumprimento definitivo por parte da Autora.
XXX. Porque o interesse da Autora na celebração daquele contrato se satisfazia tanto com a entrega das duas fracções vendidas a terceiro (e objecto mediato do contrato-promessa celebrado entre Autora e Ré), como pela entrega do seu valor ou de outras fracções de igual tipologia e valor, que a Ré tinha efectivamente ao dispor da Autora, a alienação de duas fracções jamais poderia ser motivo de incumprimento definitivo, nem a Autora, objectivamente, perdera o interesse no cumprimento do contrato, ainda que à custa de fracções de substituição.
XXXI. A obrigação do promitente vendedor é uma obrigação fungível, pelo que poderá ser satisfeita por terceiro. Designadamente o terceiro adquirente dos bens prometidos vender (e efectivamente vendidos a este já após a celebração do contrato-promessa com efeitos meramente obrigacionais). A ilegitimidade superveniente da promitente-vendedora não pode, assim, ser julgada impossibilidade absoluta de cumprimento equiparada a incumprimento absoluto, ficando dependente de interpelação admonitória. Sendo a interpelação admonitória um direito do devedor de, evitando os seus efeitos cominatórios, no prazo que lhe é fixado, oferecer o cumprimento. No caso, não se invocou ou provou que a Ré não pudesse adquirir (aos terceiros adquirentes) as fracções para as alienar à Autora se esse prazo lhe tivesse sido concedido.
XXXII. Pelo que, não estavam preenchidos os pressupostos de Resolução do contrato-promessa, por parte da Autora. Quer porque a substituição de fracções em nada a afectasse, não podendo considerar-se senão que, objectivamente, não existia perda justificada de interesse no cumprimento, quer porque a alienação das fracções, por si só, tratando-se de obrigação fungível, não impossibilitava o cumprimento.
XXXIII. Todavia, e mesmo que houvesse de considerar-se que a obrigação assumida pela Ré, no contrato-promessa de compra e venda, era cumulativa, e que existia efectiva impossibilidade absoluta equiparada a incumprimento definitivo imputável à Ré, no que tange à alienação das duas fracções, ainda assim, o incumprimento contratual era, tão somente, parcial.
XXXIV. Admitindo o MM.° Juiz a quo a dependência funcional de ambos os contratos, não pode olvidar-se que o interesse da Autora era, em primeiro lugar o do recebimento da quantia correspondente à diferença entre o preço simulado e o preço real do lote de terreno vendido por escritura pública de 17.08.2001, e só subsidiariamente o seu interesse, era o de satisfazer o seu crédito com bens do devedor.
XXXV. Prevalecendo a vontade real das partes sobre qualquer declaração expressa, quando a mesma seja conhecida e aceite por ambas, dúvidas inexistem de que o interesse da Autora se satisfaria com a aquisição das fracções prometidas vender (já alienadas), ou com quaisquer outras de igual valor, tipologia e área.
XXXVI. E, justamente por isso, entendeu o MM.° Juiz a quo, e bem, que fosse quesitada matéria sobre a propriedade da Ré de outras fracções, no mesmo edifício, com igual tipologia e valor, o que ficou provado. Tal como foi quesitado e provado que a Autora não ficaria prejudicada pela substituição das fracções alienadas a terceiro, por outras fracções que ainda se encontravam na propriedade da Ré.
XXXVII. Porque assim é, e assim se provou, salvo o devido respeito, não pode senão considerar-se que existindo incumprimento parcial do contrato-promessa, esse incumprimento, à luz do interesse objectivamente considerado da Autora, assume escassa relevância, o que determina, sem mais que não assiste, nessas condições à Autora (credora) o direito de resolução do contrato.
XXXVIII. Ao decidir que existiu contrato-promessa validamente celebrado, e que foi parcialmente incumprido, paradoxalmente perante a matéria de facto fundamentante, o Tribunal a quo fez incorrecta aplicação do disposto no artigo 802.°, n.° 2 do C. Civil, ao considerar a reunião dos pressupostos do direito potestativo da Autora à resolução do contrato.
XXXIX. Não estando, porém, reunidos aqueles pressupostos, não pode senão considerar-se, com a boa doutrina e Jurisprudência, que efectivamente a Autora Apelada ao resolver (sem fundamento) o contrato declarou inequívoca e antecipadamente, de forma séria, a sua intenção de não cumprir o mesmo, pelo que, terá a Sentença Apelada de ser reformada no sentido da procedência da Reconvenção Deduzida.
Assim, conclui,
Procedendo este recurso e revogando-se a sentença apelada e substituindo-a por decisão que efectivamente considere que o contrato promessa de compra e venda celebrado é um contrato simulado;
Procedendo ou improcedendo a simulação relativa do contrato, sempre deve julgar-se ter inexistido convenção de sinal e existir efectivo abuso de direito ou tentativa de injustificado locupletamento à custa da Ré, por parte da Autora, ao pretender receber o que lhe não é devido e para o que não tem fundamento.
Sem prescindir e subsidiariamente, se o contrato houver de ser efectivamente considerado um contrato-promessa de compra e venda, sempre deve entender-se que efectivamente a Ré não incumpriu definitivamente o contrato porque inexistiu sequer interpelação admonitória que permitisse produzir esse efeito, ou que, mesmo que o houvesse incumprimento definitivo, esse incumprimento apenas seria parcial e inexiste, em qualquer caso fundamento para a sua Resolução, por objectivamente não existir perda de interesse da credora no cumprimento ou por o incumprimento ser de escassa relevância para o seu interesse objectivamente considerado.
Assim procedendo necessariamente a Reconvenção da Ré, na consideração subsidiária de que o contrato seja validamente considerado um contrato-promessa de compra e venda, de que a sua pretensão de ver reconhecido que inexiste sinal decaia e se considere, necessariamente, que a pretendida resolução contratual por parte da Autora, mais não configura do que uma antecipada declaração de incumprimento contratual, incumprimento definitivo e que lhe é imputável a título de culpa.
Pelo que, deverá ser revogada a decisão apelada e substituída por Acórdão que considere procedente os fundamentos deste Recurso.
Contra alegou a Recorrida, defendo a confirmação da decisão atacada.
II – Corridos os vistos, cumpre decidir.
É, em principio, pelo teor das conclusões do/a recorrente que se delimitam as questões a apreciar no âmbito do recurso (artºs 684º, nº3, 690º, nº3, 660º, nº2 e 713º, nº2, todos do CPC).
Assim, (e não obstante a vasta e criativa teia argumentativa, explanada nas transcritas conclusões), são três (3) as questões, a conhecer:
A – Da (má) aplicação do disposto no art.º 511º, nº1 e 2, do C.P.C., nos termos indicados em II e III, das conclusões;
B – Da eventual simulação, caracterização e efeitos do contrato celebrado (eventual violação dos artºs 241º, nº1, 236º, nº2, 238º, 334º e segs., 410º, 831º e 837º, todos do C.C.);
C - Dos pressupostos de resolução do contrato-promessa, por parte da A. (ou do incumprimento contratual definitivo, por banda desta).
Como factos provados, temos os seguintes:
a) A Ré, hoje designada por “C………., L.da.”, designava-se antes por “E………., LDA.”
b) A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de construção civil e obras públicas, loteamentos e urbanizações, compra e venda de prédios rústicos e urbanos, revenda dos adquiridos para esses fins e demais operações sobre imóveis.
c) A Autora, “B………, L.da.”, é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de compra e venda de prédios rústicos e urbanos.
d) No exercício das suas actividades, a Autora e a Ré (esta sob a anterior designação de “E………., L.da.”) celebraram, em 3/07/2001, o negócio jurídico constante de fls. 21 a 24 dos autos, denominado de “contrato promessa de compra e venda de fracção autónoma a construir”, cujo teor foi dado por reproduzido.
e) Neste contrato, a ora Ré declarou prometer vender à Autora e esta declarou prometer comprar, totalmente livre de quaisquer ónus ou encargos, as fracções autónomas delimitadas na planta anexo 2, designadas pelas letras:
- A.1.6 – T 3 – 6º piso,
- A. 1.5 – T 3 – 5º piso,
- A. 1.4 – T 3 – 4º piso,
- A. 1.3. – T 3 – 3º piso,
- B. 2.9 – T 2 + 1 – 9º piso,
- B. 2.7 – T 2 + 1 – 7º piso, e
- B. 2.6 – T 2 + 1 – 6º piso;
bem como onze lugares de garagem na cave, logo que construída e constituída a propriedade horizontal, conforme cláusula primeira do acima aludido negócio de fls. 21 a 24 .
f) Mais declararam as outorgantes que, como contrapartida da aquisição, a Autora pagará à Ré o preço global de Esc.:195.000.000$00, preço esse que será pago da seguinte forma: com a assinatura do presente contrato, valendo como sinal e princípio de pagamento, a Autora entrega à Ré a quantia de Esc.:195.000.000$00 (cento e noventa e cinco milhões de escudos), da qual esta lhe confere a competente quitação, conforme clausula segunda do acima referido negócio.
g) Mais declararam ainda os outorgantes que o dia, hora e local de celebração do contrato de compra e venda será escolhido pela segunda outorgante (a Autora “B………., Lda”) dentro do período de quinze dias úteis que será fixado pela primeira outorgante (a Ré “C………., Lda”), mediante carta registada com aviso de recepção expedida na sequência da obtenção da licença de habitabilidade e da constituição da propriedade horizontal, tudo conforme clausula 4ª do negócio de fls. 21 a 24 dos autos.
h) No mesmo negócio, acordaram as partes que “o presente considera-se integralmente cumprido se até 30 de Novembro de 2001 a Primeira Outorgante (a Ré e antes designada por “E1……….”) pagar à Segunda Outorgante (a Autora) a quantia de Esc.:185.504.986$00, (...) ficando neste caso o presente contrato sem efeito e as outorgantes quites entre si no que a este contrato se refere – contrato a fls. 21 a 24, clausula 8ª.
i) O empreendimento em apreço e referido no negócio de fls. 21 a 24 dos autos (referido em a) e b) do mesmo negócio) já se encontra construído e constituída a propriedade horizontal, conforme consta do documento a fls. 30 a 45 dos autos, cujo teor foi dado por reproduzido.
j) As fracções referidas sob a alínea e) supra, passaram a designar-se:
- A. 1.3 – fracção L
- A.1.4 – fracção Q
- A. 1.5 – fracção V
- A. 1.6 – fracção AC
- A. 2.6 – fracção BQ
- A. 2.7 – fracção BV
- A. 2.9 – fracção CH.
k) A Ré já obteve a licença de habitabilidade, na CM de Vila Nova de Gaia, sem que tivesse feito qualquer comunicação à Autora no sentido de designar o período de 15 dias para a realização da escritura de compra e venda das ditas fracções.
l) A Ré já vendeu a fracção “L” a F………. e a fracção “V” a G………. e H………., como resulta dos documentos a fls. 39 a 42 (certidão do registo predial atinente às citadas fracções).
m) Em 21/06/2000, a Autora “B………., L.da.” e “I………., S.A.” celebraram entre si o negócio jurídico constante de fls. 195/196 dos autos, denominado de contrato promessa de compra e venda, no qual a aludida “B………., L.da.” declara prometer vender e a “I………., S.A.” declara prometer comprar o prédio urbano sito na D………., à rua ………., freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz urbana sob o artigo 6443, conforme documento a fls. 195/196, cujo teor se deu por reproduzido.
n) Entre a “I………., S.A.” e a ora Ré (antes designada por “E………., L.da.”) foi celebrado, em 1/01/2001, o negócio jurídico de fls. 91/92, denominado de contrato de cessão de posição contratual, no qual a dita “I………., S.A.” declarou prometer ceder à ora Ré e esta declarou assumir a posição de promitente compradora que a mesma “I……….., S.A.” tem no contrato-promessa celebrado em 21/06/2000 entre a dita “I………., S.A.” e a “B………., L.da.”, conforme documento de fls. 91 e 92 dos autos, cujo teor foi dado por reproduzido.
o) Mediante escritura pública outorgada em 17/08/2001, a Autora “B………., L.da.” declarou vender à Ré (ainda designada por “E1………., L.da.”), pelo preço de duzentos e setenta e cinco milhões de escudos, valor já recebido, o prédio urbano formado por terreno destinado a construção, com a área de 1.200 m2, correspondente ao lote A-3, sito na D………., à Rua ………., descrito na segunda repartição de finanças deste concelho sob o n.º 03238 e nela registado em nome da vendedora pela inscrição G-2, inscrito na matriz sob o art. 6.443, conforme documento de fls. 94 a 98 dos autos, cujo teor se deu por reproduzido.
p) A Autora e a Ré acordaram em fazer constar da escritura de compra e venda antes referida o preço de Esc.:275.000.000$00, quando o preço real era de Esc.:460.000.000$00.
q) A Autora sabia que para celebrar a escritura de compra e venda do prédio à Ré pelo preço de Esc.:275.000.000$00, iria declarar que recebera a totalidade do preço, como declarou, o que, todavia, não era verdade pois faltava a Ré pagar-lhe mais Esc.:185.000.000$00.
r) As fracções/apartamentos referidos no contrato-promessa de compra e venda possuíam, à data, o valor de €124.699,47 e os sítios de garagem o valor, à data, de €4.987,98.
s) A Ré (ainda designada por “E………., L.da.”) deu entrada com um projecto de construção de um prédio urbano a implantar no prédio denominado “D……….” e referido nos negócios referidos nas alíneas m) e n) supra.
t) Era intenção desta Ré comprar o mesmo prédio, denominado de “D……….”, ainda pertença da Autora “B………., L.da.”, para ali construir um prédio a constituir em propriedade horizontal e depois vendê-lo.
u) Apesar do teor do contrato-promessa referido na alínea d) supra, a Autora “B………., Lda” não pagou à Ré, que não o recebeu, o preço ali referido de Esc.:195.000.000$00.
v) Na data da escritura de compra e venda referida na alínea o) supra, a Autora recebeu da Ré a quantia de Esc.:275.000.000$00.
w) A Ré não pagou ainda à Autora a quantia de Esc.:185.000.000$00 referida na alínea q ) supra.
x) À Autora “B………., L.da.” não interessava que figurasse na escritura de compra e venda referida na alínea o) supra o preço de Esc.:460.000.000$00.
y) Porque isso implicava o pagamento de elevados impostos em IRC, que poderiam ascender a mais de 30% sobre a diferença entre o preço que tinha adquirido o prédio e o preço real.
z) A Ré também beneficiaria com este acordo na medida em que não pagava de imediato o restante do preço não declarado na escritura (Esc.:185.000.000$00) e o IMT, que ascendia milhares de contos.
aa) Além da poupança de despesas de escritura e registos.
ab) Em virtude dos factos referidos nas alíneas p) e q) supra, a Autora e a Ré acordaram que celebrariam, antes da dita escritura de compra e venda referida na alínea o) supra, um contrato promessa de compra e venda de determinadas fracções que fariam parte do prédio a construir naquele terreno, pelo preço de Esc.:195.000.000$00.
ac) Preço este que era a quantia em falta de Esc.:185.000.000$00, acrescida de Esc.:10.000.000$00.
ad) Assim sendo celebrado o contrato-promessa referido na alínea d ) supra.
ae) A Autora não entregou à Ré a quantia de Esc.:195.000.000$00 (referida no contrato-promessa referido na alínea d )), uma vez que a Ré não tinha pago ainda a quantia de Esc.:185.000.000$00.
af) Os apartamentos e os aparcamentos construídos pela Ré no prédio em causa são diferentes, têm áreas e valores diversos.
ag) Autora e Ré não atribuíram nenhum valor de venda singularmente a cada uma das fracções e acordaram no preço globalmente, sem referência a cada uma das fracções autónomas em concreto.
ah) Em relação às fracções já vendidas (referidas sob a alínea l) dos factos assentes), a Ré poderá vender à Autora outras de igual valor, com as mesmas características, nomeadamente de composição, piso e superfície.
ai) Venda esta que não prejudicaria a Autora.
*
Debrucemo-nos, então, sobre o suscitado.Quanto à questão elencada em A -, a mesma já foi levantada, anteriormente, pela R, e decidida por despacho que constitui fls. 224 e v., nos seguintes termos: “... a matéria de facto contida nos artºs88º a 90º da contestação nenhum relevo possui para a decisão da causa, pois que, como bem se sabe, a mudança física dos gerentes de uma sociedade por quotas em nada derroga, afasta ou limita a responsabilidade da própria Ré, enquanto pessoa jurídica distinta dos seus representantes. Consequentemente, não se vislumbra que interesse tais factos podem assumir para a decisão, sendo também certo que a própria R.... não explicita, não concretiza minimamente essa sua conclusão!...”.
Bom, é de tal forma evidente que assim é, que não vemos porque razão a Recorrente vem, de novo, manifestar esse seu interesse. Com efeito, mesmo que tais factos (“88º- Acontece ainda que como se constata pela certidão do registo comercial, doc. 1 da p.i., os sócios e gerência da R. mudaram totalmente já em data posterior a todos estes contratos.”; “89º-Para esta nova gerência, estes factos e estes contratos não eram do seu conhecimento,”; “90º- não tinham um conhecimento claro dos mesmos, nem teve nunca acesso ao contrato promessa junto aos autos, dado que foram elaborados pela gerência anterior”.) tivessem sido (ou viessem a ser) sujeitos a produção de prova e tivessem resultado provados, nada acrescentariam ao decidido ou a decidir, por, manifestamente, não terem relevância alguma para a decisão do pleito, pelos motivos claramente referidos no despacho invocado.
Logo, o normativo citado (“1. O juiz, ao fixar a base instrutória, selecciona a matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, que deva considerar-se controvertida. 2. As partes podem reclamar contra a selecção da matéria de facto, incluída na base instrutória ou considerada como assente, com fundamento em deficiência, excesso ou obscuridade ...”) não se mostra violado, carecendo a Recorrente de fundamento, quanto a tal questão.
No mais, vejamos.
O que ressalta, dos factos apurados (cuja decisão não foi impugnada), é que, das relações negociais existentes entre a A. e a R. (esta com outra designação, à data), encontramos um contrato de compra e venda, celebrado em 17/08/2001, em que, a primeira, ocupa o lugar de vendedora, enquanto que, a segunda, figura como compradora (al.o)). Para fugirem aos compromissos fiscais, ambas acordaram dar um valor diferente do real ao preço a pagar (als.p); x) e y)), por tal venda, declarando-o na escritura, sendo que, a R. (compradora) ficou a dever à A. (vendedora), parte do preço real, mais concretamente, a importância de esc. 185.000.000$00 (al.q).
Curiosamente (ou talvez não, como à frente se verá e decorre do apurado na al.ab)), poucos dias antes (pouco mais de um mês) – em 3/07/2001, as mesmas partes, haviam celebrado o negócio jurídico a que se referem as alíneas d) e e), da factualidade assente – “contrato promessa de compra e venda de fracção autónoma a construir”, onde figura como promitente compradora a A. e, como promitente vendedora, a R. (embora com outra designação), cuja marcação do dia, hora e local, para a celebração do contrato prometido, seriam escolhidos pela A. (a vendedora a que se refere o parágrafo anterior, naquele outro contrato – por ele credora da R.). Clausularam ainda, aí, que o referido contrato promessa de compra e venda de fracções (que, naturalmente, visaria a futura celebração do correspondente contrato prometido), considerar-se-ia integralmente cumprido, ficando sem efeito e as outorgantes quites entre si, se, até 30 de Novembro de 2001, a R. – promitente vendedora (devedora da A., no contrato de compra e venda celebrado em 17/8/2001) pagasse à A. – promitente compradora, a quantia de esc. 185.504.986$00.
Aqui chegados, cabe perguntar:
- Como é possível e como deve ser interpretada uma tal cláusula, num contrato destes?
- A que propósito, no âmbito de um contrato promessa de compra e venda, o mesmo se consideraria integralmente cumprido - cerca de quatro messes depois de ter sido celebrado, desde que, aquela que em principio deveria pagar o valor correspondente ao preço da prometida venda, viesse a receber (?) da promitente vendedora (?) um valor semelhante ao que viria a ficar por pagar num negócio a celebrar poucos dias depois (no qual houve a preocupação de não fazer constar o valor real do preço, com o objectivo de ludibriarem o fisco), em que a devedora, neste último, viesse a ser (imagine-se!) a promitente compradora, no indicado contrato promessa? (al. h)).
Bom, isto só se compreende, porque como é de todos conhecido este tipo de negócios leva o seu tempo a preparar e a ultimar e, assim, não obstante o contrato de compra e venda (pelo qual a Ré ficou a dever a importância apurada, à A.), ter sido celebrado por escritura, depois da data em que foi celebrado o chamado contrato promessa de compra e venda de fracções, as coincidências acima apontadas, levam-nos a concluir que este último visava acautelar o pagamento do valor que ficaria em dívida, por banda da R., com a compra do imóvel indicado, à A. e, daí, a correspondência de valores que, embora não totalmente coincidentes (o que nos leva a admitir que podem ter sido acautelados possíveis juros de mora, então contabilizados, correspondentes ao período compreendido até 30 de Novembro de 2001. Não resulta dos factos apurados e, portanto, não o podemos assegurar), apontam para esse ajuste de contas.
De tudo isto,
e tendo presente que, para haver simulação é necessário que se verifiquem três requisitos, conforme se extrai do estabelecido pelo art.º 240º, nº1, do CC. São eles: - a divergência entre a vontade real e a vontade declarada; - o intuito de enganar ou de iludir terceiros, “animus decipiendi” – aqui, a Fazenda Nacional; - o acordo simulatório ou “pactum simulationis”. Ou seja, para que ocorra simulação terá de haver divergência intencional entre a vontade e a declaração das partes, um conluio que determine a falsidade dessa declaração e, ainda o propósito de enganar ou prejudicar terceiros. Tais requisitos são cumulativos e a simulação pode revestir características de simulação absoluta, ou relativa.
Uma vez verificados esses requisitos e, logo, apurada a simulação, a consequência é a nulidade do negócio simulado, nos termos do nº2, do mesmo dispositivo citado atrás, que opera retroactivamente - eficácia “ex-tunc”.
O art.º 241º, do CC - Simulação relativa, preceitua que:” 1. Quando sob o negócio simulado exista um outro que as partes quiseram realizar, é aplicável a este o regime que lhe corresponderia se fosse concluído sem dissimulação, não sendo a sua validade prejudicada pela nulidade do negócio simulado. 2. Se, porém, o negócio dissimulado for de natureza formal, só é válido se tiver sido observada a forma exigida por lei”.
Revertendo tudo isto para o que estamos a apreciar, conclui-se que, nos encontramos perante uma simulação relativa, com repercussões sobre o chamado contrato promessa que, por isso, é nulo, não lhe devendo, nem podendo, ser assacadas quaisquer consequências (quer o dobro do sinal, pedido pela A.; quer o que constitui o pedido reconvencional, formulado pela R.); enquanto que - o contrato de compra e venda, uma vez que foi celebrado por escritura pública, é válido e, daí, ter fundamento o pedido formulado subsidiariamente pela A. (acima referenciado), dado que se mostra provado que, sendo como é um contrato sinalagmático, a R., como compradora, não cumpriu, na totalidade, com a sua obrigação – o pagamento do preço, no que respeita ao montante de esc. 185.000.000$00 (al.w).
Daí que, procedendo, em parte, a fundamentação em que esta apelação se funda – a simulação (relativa), acarreta que o pedido subsidiário formulado, oportunamente, pela A ., deva proceder.
*
III - Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida e, em sua substituição, condena-se a Ré/Recorrente, a pagar à A ./Recorrida a quantia correspondente à parte do preço ainda em dívida, no valor de Esc.:185.000.000$00, a converter no valor correspondente em Euros, relativo à venda do terreno titulada pela escritura de 17.08.2001, acrescida de juros moratórios à taxa legal, a contar de 17.08.2001, até total pagamento.Custas na respectiva proporção.
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Dê-se conhecimento desta decisão, ao MºPº, para os fins tidos por convenientes.*
Porto, 5 de Maio, de 2009
Maria da Graça Pereira Marques Mira
Mário António Mendes Serrano
António Francisco Martins