Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRIGAÇÃO DE ENTREGA
DOCUMENTO
II - Ao vendedor cabe tão só assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina; a utilização que o comprador pretende dar à coisa ou o modo da sua fruição concreta, dentro do fim a que se destina, não é elemento do contrato de compra e venda.
..ª Secção Cível
Proc. n.º …/97 da ..ª Vara Cível do Porto
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I
1. Nos presentes autos de acção declarativa de condenação com processo comum ordinário que correm termos na ..ª Vara Cível do Porto com o n.º …/97, que B………. moveu contra C………., R.L., e em que foram admitidos a intervir como associados da demandada D………., S.A., E………., S.A., F………., S.A., G………. e H………., o Autor deduziu a seguinte pretensão:
Que a Ré seja condenada:
a) a levar a cabo as obras necessárias e suficientes para ser licenciado pela Câmara Municipal ………. o prédio da Rua ………. n.ºs .., .. e .., designadamente, a construção das instalações sanitárias cuja construção suprimiu;
b) a pagar ao Autor:
1) a quantia de 1.959.869$00, acrescida de juros de mora desde a data da citação até integral pagamento;
2) os prejuízos, a liquidar em execução de sentença, desde a propositura desta acção até que, feitas as referidas atrás obras, a sala esteja em condições de ser vistoriada pela Câmara Municipal ……….;
c) Em custas e procuradoria condigna.
Regularmente citada, a Ré contestou, alegando, em síntese, que, na data em que vendeu ao Autor a fracção de que este é proprietário no prédio supra identificado, a falta de licença de utilização não era impeditiva da celebração de contratos de arrendamento, formalidade que só passou a ser exigida em consequência de alteração legislativa publicada posteriormente e que, por isso, não lhe pode ser imputável. Acrescenta, todavia, que as obras que estavam a impedir a obtenção daquela licença não foram efectuadas pela Ré, mas por condóminos do prédio, tendo-se a Ré limitado, por ser a titular da licença inicial e em colaboração com o condomínio, a efectuar as diligências necessárias para sanar as irregularidades cometidas. Concluindo pela improcedência da acção.
O autor ainda respondeu, para dizer que a lei vigente ao tempo da venda da fracção ao Autor, designadamente o art. 8.º do RGEU, já impunha que a utilização de qualquer edificação nova carecia de licença municipal, e que a única alteração legal criada posteriormente refere-se, apenas, à obrigatoriedade da sua exibição para a celebração de contratos. Assim concluindo que quando a Ré vendeu ao Autor a fracção em causa nos autos este já não podia utilizá-la por falta de licença camarária imputável à Ré.
Requereu ainda a intervenção principal provocada na lida das entidades acima identificadas, intervenção que veio a ser admitida.
2. Após o despacho saneador, incluindo a selecção da matéria de facto assente e a fixação da base instrutória (fls. 193-204), o Autor apresentou o articulado superveniente que consta a fls. 349-360, a que a Ré se opôs, considerando-o, além do mais, um expediente para alterar a causa de pedir e, por isso, inadmissível.
Tal articulado veio a ser admitido por despacho a fls. 425-429, que, em consequência, também aditou à base instrutório os novos factos descritos nesse articulado que considerou terem interesse para a decisão.
A Ré interpôs recurso de agravo desse despacho (fls. 435 e 444), que foi admitido com subida diferida, com o recurso da decisão final, e efeito meramente devolutivo.
A Ré concluiu a sua alegação do agravo do seguinte modo:
1º. Com a dedução do articulado “superveniente” e a alegação de uma factualidade integralmente diversa da articulada na petição inicial, pretende o A. acrescentar outros e diferentes fundamentos para alicerçar a sua pretensão.
2º. Ora, esta factualidade não é subsumível à causa de pedir inicialmente invocada e, por isso, a sua alegação consubstancia uma alteração do facto concreto que serve de fundamento jurídico à pretensão, uma alteração dos factos integradores e consubstanciadores da causa de pedir − e, enquanto tal, da própria causa de pedir.
3º. É dado adquirido que a causa de pedir pode ser alterada ou ampliada na réplica − caso o processo a comporte ou, então, ela só será admissível no caso de ser consequência de confissão feita pelo réu e aceite pelo autor – cfr. n.º1 do art. 273.º do Cód. Civil – e nenhum destes pressupostos se verifica “in casu”.
4º. Assim, o A. não faz jus à alteração da causa de pedir contida no articulado de fls… que, em consequência, não deverá ser admitido.
5º. O articulado “superveniente” apresentado pelo A. foi admitido sem que, previamente, tenha sido produzida prova da superveniência dos factos respectivos – ocorre nulidade, o que se invoca.
6º. Sem prescindir, o articulado é totalmente extemporâneo – a factualidade nele contida foi carreada para os autos pelos vários intervenientes processuais ou, até, pelo A. (através dos documentos que juntou) em data anterior ao termo do prazo para a apresentação do último articulado – inexiste, assim, conhecimento superveniente que legitimasse a dedução do articulado.
7º. Por tudo quanto se expendeu, deverá o articulado apresentado ser julgado inadmissível e, em consequência, ser ordenado o seu desentranhado e restituição à parte.
8º. Foi violado o disposto nos arts. 273.º e 506.º do Cód. Proc. Civil.
Apenas o Autor contra-alegou, concluindo pelo não provimento do agravo.
O Sr. Juiz manteve o despacho agravado (fls. 671).
3. Entretanto, através do requerimento que consta de fls. 513-519, o Autor veio deduzir o incidente de liquidação do pedido, solicitando, a final, a condenação da demandada ou demandados considerados responsáveis a pagar ao Autor, para além da verba constante da petição inicial, a quantia de 3.317.715$00, a título de indemnização pelos danos ora liquidados, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação da liquidação até integral pagamento.
Alega, em síntese, que, a partir de 14-12-2000, o prédio passou a reunir condições para serem emitidas as licenças de utilização parcelares, pelo que entende ser-lhe devido o valor das rendas que deixou de auferir até esse momento (46 meses à razão de 65.000$00 por mês), no montante de 2.990.000$00, bem como a quantia correspondente às despesas de condomínio e seguro multi-riscos que pagou até àquela data, no valor de 250.992$00, e as despesas de água, no valor de 76.723$00.
A Ré e as intervenientes D………., S.A., E………., S.A., N………. e F………., S.A. deduziram oposição ao referido incidente, considerando-o inadmissível e improcedente.
Por despacho que consta a fls. 668, o incidente foi admitido e a factualidade ali descrita julgada pertinente para a decisão foi adicionada à base instrutória.
A Ré interpôs recurso de agravo desse despacho (fls. 676), que também foi admitido com subida diferida e efeito meramente devolutivo (fls. 684).
A Ré extraiu da sua alegação do agravo as conclusões seguintes:
1º. O A. articulou o pedido de indemnização a liquidar em execução de sentença, com as obras que pediu a R. fosse condenada a executar, fixando esses alegados prejuízos pelo tempo que mediasse entre a propositura da acção e a realização das obras.
2º. Ao arrepio daquela “construção” do pedido, pretende agora levar a cabo a liquidação, não porque tenham sido efectuadas obras, mas porque foi outorgada uma escritura – o que teria feito cessar os alegados prejuízos.
3º. O que vale por dizer que o A. está a pretender realizar a liquidação por recurso a factualidade diversa daquela para que a previu e peticionou, e na qual fundamentou inicialmente a impossibilidade de quantificar, logo na petição inicial, os alegados prejuízos.
4º. Inexiste, mesmo, a necessária e indispensável articulação entre o que se alegou na petição inicial e o que se alegou agora como fundamento para o pedido ser liquidado neste momento. Sem prescindir:
5º. Diversamente do que se escreveu no despacho sob censura, não está o recorrido a liquidar “o pedido por si formulado na al. b), ponto 3”.
6º. Na verdade, nem o pedido indemnizatório a liquidar em execução de sentença é independente do pedido de condenação à realização de obras, formulado na alínea a) do pedido, nem o mesmo se encontra associado à emissão do “certificado de habitabilidade” (de tal sorte que seria desta que adviriam os prejuízo cuja quantificação se relegou para execução de sentença).
7º. É que, na tese do A., e tal como resulta da formulação do pedido, os prejuízos a liquidar em execução de sentença advir-lhe-iam da falta de obras, falta essa que, no seu entendimento, vedaria a vistoria − por isso, peticionou indemnização por prejuízos até à realização de obras (e não até à emissão de “certificado de habitabilidade”, como se escreveu no despacho de que vem de recorrer-se).
8º. Causa directa dos prejuízos seria a falta de obras, falta essa que se repercutiria na não realização da vistoria e na não emissão do “certificado de habitabilidade” – enquanto tal, não são causa imediata desses prejuízos, mas sim uma consequência da falta das obras em cuja realização pediu a R. fosse condenada.
9º. De resto, a referência que o A. faz no pedido à vistoria, mais não consubstancia do que a “medida” das obras a realizar – “feitas as obras…a sala esteja em condições de ser vistoriada…”, não sendo ela mesma abrangida imediatamente pelo pedido e, muito menos, a causa directa e imediata dos prejuízos cuja quantificação se relegou para execução de sentença. Por outro lado:
10º. O pedido de liquidação formulado pelo recorrido encobre uma alteração do pedido.
11º. Na petição inicial o A. associou os prejuízos à realização de obras, no pedido de liquidação vem sustentar que os prejuízos, afinal, são até à realização de uma escritura e que a vistoria não está dependente da implementação de qualquer obra.
12º. Assim, pretende o A., por recurso à factualidade que aduziu no articulado superveniente, obter por via da liquidação, um efeito jurídico diverso daquele que preconizou na petição inicial, ou seja, uma indemnização por prejuízos sofridos por todo o tempo que decorreu até à realização de uma escritura.
13º. Isto mesmo consubstancia uma alteração ou transformando o pedido que lhe está vedada nesta fase processual.
14º. Por tudo quanto se expendeu, manifesto é concluir que é ilegal, inadmissível e improcedente a liquidação deduzida pelo recorrido, o que deverá determinar a revogação da decisão que a admitiu, proferindo-se outra que julgue pela inadmissibilidade da liquidação agora apresentada.
15º. Foi violado o disposto nos arts. 378.º a 380.º e 273.º do Cód. Proc. Civil.
Apenas o Autor contra-alegou, concluindo pelo não provimento do agravo.
O Sr. Juiz manteve o despacho agravado (fls. 723).
4. Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 1523-1545, que julgou a acção totalmente improcedente por não provada e absolveu do pedido a Ré e todos os intervenientes chamados no decurso do processo.
4.1. Desta decisão apelou o Autor, restringindo o objecto do recurso à decisão que absolveu a Ré C………., RL do pedido e excluindo do recurso todos os demais réus que haviam sido chamados à acção.
Da extensa alegação que elaborou extraiu as conclusões seguintes (tendo já em conta a correcção requerida a fls. 1611):
a) O presente recurso é restrito à ré C………., RL.
b) A resposta aos arts. 1.º e 2.º da base instrutória, deve ser alterada, ao abrigo do disposto no art. 712.º-1, alínea b), do CPC e incluída na fundamentação de facto da sentença a matéria dos arts. 46.º e 47.º, que, por lapso, dela não constam, apesar de terem sido dados como provados.
c) Entre o autor e a ré C………., RL foi celebrado um contrato de compra e venda de uma sala, que o autor adquiriu com o intuito de dá-la de arrendamento.
d) No contrato de compra e venda, além da prestação principal (entrega da coisa e pagamento do preço), existem prestações acessórias, a cargo do vendedor, sem as quais fica vedada, ao adquirente, a plena fruição do bem.
e) Entre essas prestações acessórias, incluem-se a entrega de documentos e, dentro destes, a das respectivas licenças de construção e utilização.
f) À data da celebração da escritura referida em c), supra, apenas foi exibida a licença de construção (que já era, até, do conhecimento do notário que lavrou a escritura), pois a mais não obrigava a lei, confiando, o autor, na sua boa-fé, que a ré vendedora, tratando-se de uma das mais prestigiadas construtoras do Porto, e mesmo do país, não deixaria de diligenciar pela obtenção da licença de utilização, como, de resto, era sua obrigação.
g) Entretanto, o autor, manteve a sala arrendada, desde 1987 a 1994 (tendo, o último contrato, início em 21-02-91), celebrando as respectivas escrituras públicas, para as quais, como é sabido, não era exigida a exibição de qualquer licença.
h) Porém, com a entrada em vigor do art. 9.º do RAU (em 01-01-92), passou a exigir-se a exibição de uma licença de utilização, passada pela Câmara Municipal, que atestasse a conformidade e aptidão do local arrendado para o fim a que se destinava, bem como as condições de boa conservação e salubridade.
i) Quando aquele último contrato de arrendamento foi denunciado (em Janeiro de 1994), o autor iniciou diligências para voltar a arrendar a sala e, como já estava em vigor o referido art. 9.º, requereu a vistoria à CM. para efeitos de obtenção da dita licença.
j) Tal vistoria foi indeferida, com o fundamento de inexistência de licença de utilização para o prédio onde se encontrava a sala, ora sem vistoria e sem licença, o autor deixou de poder arrendar.
l) Através das diligências que, a partir daí, o autor levou a cabo, veio a constatar que os motivos que obstavam à emissão da mesma, prendiam-se com irregularidades nas partes comuns do edifício, conforme se encontra provado na presente acção.
m) Assim como, pela falta de celebração de uma escritura de cedência de uma parcela de terreno ao domínio público, a realizar entre a ré C………., RL e a CM. (facto do qual só muito mais tarde veio a ter conhecimento).
n) Ora, não tendo a ré, culposamente, cumprido integralmente as prestações a que estava vinculada, por força do contrato referido em c), supra, e por força da própria lei, que lhe impõe a obrigação de obter a licença de utilização, verifica-se um incumprimento defeituoso do contrato, cuja consequência é a indemnização dos prejuízos sofridos pelo autor.
o) Tais prejuízos foram alegados e provados pelo recorrente, designadamente, as rendas que deixou de auferir (desde 1994) até ter sido possível a emissão da licença de utilização (Dezembro de 2000) e as despesas que passou a suportar com água, condomínio e seguros, que, antes, eram suportadas pelos arrendatários.
p) Com efeito, foi dado como provado que, após a sala ter ficado devoluta (em Fevereiro de 1994), surgiram interessados em arrendá-la que só não ficaram com ela pelo facto de o autor não poder celebrar a respectiva escritura (acabando aqueles por arrendar outra sala idêntica, pelo mesmo valor pedido pelo autor).
q) Provada a impossibilidade de o autor arrendar a sala, por culpa exclusiva da ré (a quem incumbia o ónus de afastar a presunção de culpa que sobre ela recaía, o que não fez), que não promoveu, em tempo razoável, a obtenção da licença de utilização, e provados os prejuízos daí decorrentes, teria esta, necessariamente, que ser condenada no pedido contra ela formulado.
r) Além de não se mostrar correctamente aplicado o direito à matéria fáctica, por ela dada como provada, a M.ma Juíza acabou, no essencial, por fundamentar a improcedência da acção numa suposição sobre a hipotética culpa da CM. pela demora na obtenção da licença de utilização, matéria nem ao de leve alegada, quer pela ré, quer por qualquer outra parte, logo, não constante, nem dos factos assentes, nem da base instrutória, relativamente à qual o autor não pôde exercer o contraditório, nem oferecer contraprova, violando-se, assim, princípios fundamentais do nosso processo civil (o do contraditório e o da igualdade das partes).
s) Porém, ainda que tal matéria seja considerada, o que só por hipótese se admite, a mesma não poderá conduzir à improcedência da acção, visto que, perante o autor, quem responde é a ré, pois foi com ela que celebrou o contrato e era a ela que incumbia (por força do mesmo e da própria lei) a obtenção da licença.
t) A sentença recorrida violou, pois, os arts. 364.º-1, 371.º-1, 372.º-1, 882.º-2, 798.º, 799.º-1, 562.º, 563.º, 564.º-1, 406.º-1, todos do CC; os arts. 3.º-3, 3.º-A, 264.º e 659.º-3, do CPC; o art. 44.º-1 do DL n.º 74/86 de 23/04 (ao censurar o autor por ter celebrado a escritura sem licença de utilização, quando a própria lei não impunha a sua exibição); o DL. n.º 166/70 de 15-04, 445/91 de 20-11 e 268/94 de 21-10, que impõem ao construtor/vendedor a obtenção da licença de utilização.
4.2. A Ré contra-alegou e requereu, subsidiariamente, a ampliação do objecto da apelação, nos termos do art. 684.º-A do Código de Processo Civil, concluindo:
1) A alegação do recorrente é extemporânea, pois que, foi apresentada depois do termo do prazo legal para o efeito, sem que o recorrente se tenha apostado a requerer e liquidar, de imediato, a multa devida pela sua apresentação tardia, pelo que deverá, “data venia”, julgar-se deserto o recurso por falta de apresentação tempestiva da alegação (cfr. arts. 145.º-3 e 5, 291.º-2 e 690.º-3 do Cód. Proc. Civil).
2) Como quer que seja, e por muito que se entenda pela tempestividade da apresentação da alegação (o que se não concede), deverão ser desatendidas toda e cada uma das conclusões e fundamentos expendidos na alegação do recorrente e, em consequência, confirmar-se a decisão que absolveu a R. do pedido.
Subsidiariamente:
3) Prevenindo a necessidade da sua apreciação, por eventual procedência das questões suscitadas pelo A./recorrente (o que se não espera nem concede, e só por mero esforço de raciocínio se alega), e fazendo-o em ampliação do objecto do presente recurso (arts. 684.º-A do Cód. Proc. Civil), deverá julgar-se nula a sentença.
4) Na verdade, em função das respostas dadas à matéria dos quesitos 32.º e 33.º da BI deveria a sentença ter conhecido e decidido da extemporaneidade da dedução do articulado superveniente,
5) e, consequentemente, julgado não escrita, nem passível de valoração e ponderação, a matéria a que se reportam os quesitos 32.º a 44.º da BI e alínea G) da matéria assente.
6) Não o tendo feito, deixou de se pronunciar sobre questão que deveria ter apreciado, o que determina nulidade nos termos do disposto no art. 668.º-1- d) do Cód. Proc. Civil, que se argúi;
7) Assim, deverá declarar-se nula a sentença e, consequentemente, proferir a Relação nova decisão (para o que os autos fornecem todos os elementos para o efeito) que julgue, desde logo, pela extemporaneidade da dedução do articulado superveniente, e pela não apreciação e valoração, “in casu”, da matéria respectiva.
8) E, no mais, absolva a R. dos pedidos formulados pelo A.
9) Foi violado o disposto nos arts. 506.º e 660.º do Cód. Proc. Civil.
10) Por último, e para a hipótese, que se não admite nem concede, de procedência das questões suscitadas pelo recorrente, requer a subida dos agravos de fls... retidos, e que foram admitidos a fls. 452 e 684 dos autos (arts. 710.º-1, 2.ª parte, e 748.º-1 do Cód. Proc. Civil).
TERMOS EM QUE, sendo extemporâneo a alegação e, de todo o modo, improcedentes e infundamentadas cada uma das conclusões de recurso do recorrente, deve a decisão sob censura ser confirmada, com todas as legais consequências.
Subsidiariamente, e nos termos do disposto no art. 684º-A do Cód. Proc. Civil, deverá decidir-se pela nulidade da sentença, julgando-se em conformidade com as conclusões anteriores, tudo com as legais consequências.
4.3. O Autor ainda respondeu à ampliação do objecto do recurso de apelação requerida pela Ré, para concluir do seguinte modo:
I − Quanto à invocada nulidade da sentença:
a) Da prova documental e testemunhal supra referida, resulta provado que o recorrente só teve conhecimento dos factos incluídos nos arts. 32.º e 33.º da base instrutória após 30-10-1997, termo do prazo até ao qual podia apresentar o seu último articulado.
b) Só assim não poderia ser entendido se a recorrida tivesse alegado e provado factos que demonstrassem o conhecimento anterior por parte do recorrente.
c) Com efeito, tendo este provado os factos constitutivos do seu direito, cabia à recorrida o ónus de provar os impeditivos ou extintivos do mesmo, o que não fez (nem tão pouco os alegou).
d) Pelo exposto, deve julgar-se provada e procedente a superveniência dos factos incluídos nos arts. 32.º e 33.º da base instrutória.
II − Quanto à invocada extemporaneidade das alegações do recorrente:
e) Por lapso, da signatária, na contagem do prazo das alegações, julgou esta que o termo do mesmo ocorria a 31-01-2007, quando, efectivamente, ocorria a 30.
f) Pelo que, quando dele se apercebeu (em 02-02-2007), logo solicitou a passagem de guias para pagamento da multa prevista no n.º 5 do art. 145.º do CPC, a qual foi liquidada pela secretaria em € 66,00, valor que foi pago dentro do prazo de que dispunha para tal (Port. n.º 42/2004, de 14-01).
g) Caso se entenda que o recorrente não procedeu ao pagamento atempado da multa devida nos termos do n.º 5 do art. 145.º, por ter solicitado e pago as respectivas guias apenas no 2.º dia após a prática do acto, não deve, ainda assim, o recurso ser julgado deserto com fundamento na intempestiva apresentação das alegações, pois o direito do faltoso não preclude até ser notificado pela secretaria, ou pelo próprio tribunal, nos termos e para os efeitos do n.º 6 e deixar passar o prazo que, então aí, lhe for fixado, e até hoje não foi aquele notificado nos termos e para os efeitos do n.º 6 do artigo que se vem referindo.
h) Pelo que deve julgar-se atempadamente paga a multa devida pela apresentação tardia das alegações, ou, caso assim não se entenda, julgar-se improcedente a preclusão do direito do recorrente, e consequente deserção do recurso, por ainda não ter ocorrido a notificação prevista no n.º 6 do art. 145.º do CPC.
4.4. Notificada desta resposta do Autor/recorrente, a Ré, através do requerimento que consta a fls. 1708-1709, veio questionar e opor-se a que aquele tenha, no articulado da resposta à contra-alegação, pugnado pela alteração da decisão em matéria de facto quanto aos quesitos 32.º e 33.º da base instrutória, o que diz constituir inadmissível ampliação do objecto do recurso, que ficara já delimitado, no que à decisão sobre a matéria de facto concerne, pelas conclusões que o recorrente formulara naquela sua primeira alegação, de que não consta a impugnação da resposta dada a estes dois quesitos.
Acrescenta ainda que o Autor, ao aproveitar aquele seu articulado para responder à questão da extemporaneidade da sua alegação, fê-lo para além do prazo de 10 dias que a lei lhe faculta (art. 153.º do Código de Processo Civil), devendo considerar-se extemporâneo.
5. Por despacho que consta a fls. 1724, o Sr. Juiz pronunciou-se sobre as questões suscitadas da extemporaneidade das alegações do recorrente, relativas ao recurso de apelação, e da nulidade da sentença por omissão de pronúncia, o que fez nos seguintes termos:
«Como se constata dos elementos referenciados pelas partes e que resultam dos autos, o A. apresentou as suas alegações um dia após o término do prazo peremptório estipulado para o efeito.
Ao abrigo do disposto no art. 145.º, n.º 6, do Cód. Proc. Civil, a respectiva parte recorrente, devidamente notificada, procedeu ao pagamento da multa aplicável à prática do acto dentro do prazo dilatório.
Como tal, e diferente da situação referenciada no documento a fls. 1656, em que o aí interessado não procedeu à liquidação da multa, julgo tempestivo o acto praticado.
Notifique.
*
Quanto à nulidade da sentença invocada, no tocante ao articulado superveniente, bem como às demais, julgo não ter sequer relevância a questão, dado que a acção foi julgada improcedente no seu todo, tornando-se, como é, inútil a sua apreciação, no mais se constatando entendimento diferente do plasmado na decisão final.Mantém-se, pois, o decidido.»
A Ré também recorreu deste despacho, na parte em que julgou tempestiva a apresentação das alegações relativas à apelação, recurso que foi admitido como agravo, com subida imediata nos próprios autos e efeito suspensivo (fls. 1743).
Este agravo foi, entretanto, já decidido por esta Relação, através do acórdão de 19-12-2007, a fls. 1799-1804, que negou provimento ao agravo mas determinou que o apelante fosse notificado, nos termos previstos no n.º 6 do art. 145.º do Código de Processo Civil, para pagar a diferença entre o montante da multa liquidada a fls. 1607 e o montante devido nos termos daquele preceito legal.
Notificado desta decisão, o apelante apresentou-se na secretaria desta Relação e solicitou guias para efectuar o pagamento da diferença da multa liquidada nos termos do n.º 6 do art. 145.º do Código de Processo Civil. Multa que já pagou, conforme se comprova a fls. 1809.
Ficou, deste modo, definitivamente resolvida a questão da admissibilidade das alegações do apelante, ao abrigo das disposições dos n.ºs 5 e 6 do art. 145.º do Código de Processo Civil.
6. Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas suas conclusões, que hão-de constituir a síntese das respectivas alegações, ou seja, a síntese dos fundamentos por que se pede a alteração ou a anulação da decisão recorrida (arts. 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), as questões suscitadas em cada um dos recursos anteriormente enunciados são as seguintes:
a) No 1.º agravo, interposto pela Ré do despacho que admitiu o articulado superveniente apresentado pelo Autor, aludido supra sob o n.º 2, a recorrente defende que esse articulado é legalmente inadmissível com base em três fundamentos:
1) porque é extemporâneo, já que tem por base a factualidade trazida aos autos pelos intervenientes chamados à lide e até pela Ré, em data anterior ao termo do prazo do último articulado;
2) porque não foi produzida prova da superveniência dos factos ali articulados;
3) e porque a matéria articulada configura uma alteração da causa de pedir, violando o preceito do n.º 1 do art. 273.º do Código de Processo Civil.
b) No 2.º agravo, também interposto pela Ré do despacho que admitiu o incidente da liquidação, aludido supra sob o n.º 3, a recorrente defende que o incidente é ilegal e inadmissível porque constitui uma ampliação do pedido deduzido na petição inicial que já não era permitida na fase processual em que foi requerido o incidente.
c) A apelação interposta da sentença pelo Autor coloca as seguintes questões:
1) Em matéria de decisão de facto, pretende o apelante:
- a alteração das respostas dadas aos quesitos 1 e 2 da base instrutória com fundamento em documentos autênticos constantes dos autos,
- e a inclusão na fundamentação da sentença da matéria de facto constante dos quesitos n.º 46 e 47, que diz terem sido considerados provados mas teriam sido omitidos na sentença.
2) Em matéria de direito, considera que o conjunto dos factos provados leva a concluir que a Ré, culposamente, não cumpriu integralmente a prestação a que estava obrigada por força do contrato de compra e venda que celebrou com o Autor, concretamente no que respeita à obrigação de obter e entregar ao Autor a licença de utilização do prédio a que pertence a fracção autónoma objecto daquele contrato de compra e venda, cuja consequência é a indemnização dos prejuízos a este causados com esse incumprimento, nos termos peticionados. Deste modo pretendendo a revogação da sentença proferida na 1.ª instância, que absolveu a Ré do pedido, e seja proferida nova decisão que condene a Ré no pedido.
d) Por sua vez, no tocante a esta apelação, a Ré (apelada) requereu a ampliação do seu objecto em que, subsidiariamente, arguiu a nulidade da sentença por não ter conhecido e decidido da extemporaneidade do articulado superveniente do Autor, o que, a ser julgado extemporâneo, inutilizaria a matéria de facto contida nos quesitos 32 a 44 da base instrutória e a especificada como assente na alínea G).
São, pois, estas as questões a resolver, com a particularidade de que, como consta supra, a Ré (apelada) apenas manifesta interesse na decisão dos dois agravos retidos, interpostos anteriormente à sentença, bem como na apreciação da questão suscitada em sede de ampliação do objecto da apelação, no caso de vir a proceder a apelação do Autor e levar à revogação da sentença apelada. Pretensão que se conforma com o disposto nos arts. 710.º, n.º 1, parte final, e 684.º-A, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Deste modo, há que começar por apreciar as questões suscitadas pela apelação do Autor.
Foram colhidos os vistos legais.
II
7. Na 1.ª instância foram julgados provados os factos seguintes:
1) Por escritura de 14-11-1986, lavrada no 4.º Cartório Notarial do Porto, o A. comprou à Ré a sala n.º .., correspondente à fracção “AD” do prédio situado na Rua ………., n.ºs .., .. e .. e Rua ………., n.º …, descrito na 2.ª C.R.P. do Porto, sob o n.º 98, da freguesia de ………. e encontrando-se a fracção inscrita na matriz predial urbana a dita freguesia sob o art. 10.600-AD – al. A) da matéria de facto assente.
2) A 1.ª chamada é proprietária da fracção correspondente à loja n.º 1, desse mesmo prédio – al. B) da matéria de facto assente.
3) A 2.ª chamada é proprietária da fracção correspondente à loja n.º 3, também desse prédio – al. C) da matéria de facto assente.
4) O 3.º chamado é proprietário da fracção correspondente à loja n.º 4 e 6, do referido prédio – al. D) da matéria de facto assente.
5) A 4.ª chamada é proprietária da fracção correspondente à sala n.º 10, desse mesmo prédio – al. E) da matéria de facto assente.
6) A 5.ª chamada é a administradora do condomínio desse prédio – al. F) da matéria de facto assente.
7) Em 14-12-2000 foi celebrada a escritura de cedência gratuita de uma parcela de terreno constante de fls. 367, aqui dada por reproduzida – al. G) da matéria de facto assente.
8) A sala referida na al. A) da matéria de facto assente foi dada de arrendamento, por contrato datado de 26-02-1987, constando a fls. 29 fotocópia e a fls. 171 certificado dessa cópia relativo a contrato intitulado de “arrendamento”, em que o A. declara dar de arrendamento à I………., Lda, a referida sala, mediante o pagamento de uma renda de 85.000$00 mensais – resposta à matéria do art. 1.º da base instrutória.
9) De fls. 223 e 229 dos presentes autos, consta certificado de contrato intitulado de “arrendamento”, em que o A. declara dar de arrendamento a referida sala aos aí identificados 2.ºs outorgantes – resposta à matéria do art. 2.º da base instrutória.
10) O prédio aludido em A) era praticamente novo, estando localizado a cerca de 200m da Rotunda ………. e que o A. o pretendia arrendar por 65.000$00 – resposta à matéria do art. 3.º da base instrutória.
11) Surgiram eventuais interessados em celebrar o respectivo contrato por uma renda mensal de cerca de 65.000$00/mensais – resposta à matéria do art. 4.º da base instrutória.
12) Os eventuais interessados ocuparam uma outra sala, na zona do centro do Porto, pagando uma prestação na mesma ordem de valores, tendo-lhes o A. dito, na altura, que não podia celebrar escritura porque tinha alguns problemas administrativos por resolver relacionados com a dita sala – resposta à matéria do art. 5.º da base instrutória.
13) O A. requereu à CM., em 06-01-1994, a emissão do certificado de vistoria – resposta à matéria do art. 6.º da base instrutória.
14) O requerimento mencionado no art. 6.º, da base instrutória, foi indeferido pela CM., conforme bilhete postal datado de 14-02-1994, cuja cópia foi junta a fls. 34, por o prédio não ter licença de utilização, tendo a DR de Saúde do Porto, emitido parecer, datado de 09-02-1993, em que referia, relativamente ao adit.ª n.º …../92, da Licença n.º …/86, respeitante ao proc. n.º …../92, que o mesmo “não satisfaz uma vez que não respeita o DL 243/86 relativamente ao pé direito do estabelecimento e necessidade de instalações sanitárias por piso” – resposta à matéria do art. 7.º da base instrutória.
15) A CM. manteve a mesma posição de indeferimento, a 04-09-1995, por despacho de 03-08-1995, relativamente à alt. n.º …../92, reqt.º/adit.º …../94, da licença n.º …/86, respeitante ao processo n.º …../92, em face da informação da Delegação de Saúde, que informava que “não é de tolerar a supressão das instalações sanitárias” – resposta à matéria do art. 8.º da base instrutória.
16) Com data de 26-03-1985, a ré apresentou projecto de alterações, fazendo constar da respectiva memória descritiva, quanto às alterações na cave 1, “acerto de compartimentação dos armazéns (mantendo-se no entanto o mesmo número de unidades) e respectivas instalações sanitárias, bem como da localização definitiva das escadas de acesso aos estabelecimentos do r/chão, construção de mais um sanitário junto da caixa de escadas” – resposta à matéria do art. 9.º da base instrutória.
17) Com data de 07-08-1992, registado a 26-08-1992, a ré requereu à CM. a aprovação do pedido de aditamento à licença n.º …/86, da obra de alterações de interiores no r/c − Loja ., solicitando, entre o mais o que consta da matéria descritiva de fls. 771, e que aqui se dá por reproduzida, a supressão das instalações sanitárias no piso térreo – resposta à matéria do art. 10.º da base instrutória.
18) Em 17-02-1994, a ré informou a CM. que estava “a proceder à execução de um aditamento ao projecto de modo a dar satisfação à informação da Administração Regional de Saúde” e que em breve ali daria entrada – resposta à matéria do art. 11.º da base instrutória.
19) Quer em 09-02-1993, quer 06-12-1994 e 11-04-1995, a Administração Regional de Saúde do Norte emitiu parecer considerando, entre o mais, não satisfazer os aditamentos apresentados a necessidade de instalações sanitárias por piso – resposta à matéria do art. 12.º da base instrutória.
20) A CM. deu conhecimento à ré, com data de 13-09-1994, de que o processo não satisfazia quanto à sua organização, notificando-a para, no prazo de 20 dias, apresentar desenhos correspondentes às obras executadas no local – resposta à matéria do art. 13.º da base instrutória.
21) Relativamente à sala id. na al. A), da matéria de facto assente, foram pagos os consumos de água e despesas de condomínio, incluíndo as de seguro multi-risco, nos montantes que constam de fls. 521 a 553 – resposta à matéria do art. 17.º da base instrutória.
22) Com datas de 03-09-1994 e 13-01-1997, o A. enviou à Ré duas cartas a expôr a situação nos termos que constam de fls. 61/64, recebidas em 06-09-1996 e 15-01-1997 – resposta à matéria do art. 18.º da base instrutória.
23) Vários condóminos, por sua iniciativa, efectuaram nas suas fracções várias obras de alterações ao projecto aprovado, sem terem as competentes autorizações das entidades licenciadoras – resposta à matéria do art. 19.º da base instrutória.
24) Essas alterações consubstanciavam um dos entraves à obtenção da licença de utilização para o prédio – resposta à matéria do art. 20.º da base instrutória.
25) E mesmo nas partes comuns houve, pelo menos, um proprietário de uma loja no r/c que ocupou com obras não licenciadas o terraço ou pátio a ela adjacentes, o que se mantém até hoje – resposta à matéria do art. 21.º da base instrutória.
26) As alterações das lojas ., ., . e ., foram efectuadas à revelia da Ré – resposta à matéria do art. 24.º da base instrutória.
27) Os aditamentos foram apresentados a partir do levantamento no local das alterações que esses proprietários tinham feito unicamente pelo facto da Ré ser a titular da licença inicial e numa atitude de colaboração com o condomínio para tentar sanar as irregularidades cometidas por esses condóminos – resposta à matéria do art. 25.º da base instrutória.
28) O gabinete técnico dos J………. entendeu, quanto á segurança contra incêndios, serem de tomar as medidas referidas na cópia junta a fls. 809, destes autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – resposta à matéria do art. 26.º da base instrutória.
29) Quase um ano antes da escritura de compra e venda o chamado G………. tinha dado de arrendamento a sua fracção – resposta à matéria do art. 29.º da base instrutória.
30) As obras no terraço adjacente à fracção do chamado G………. não foram impeditivas da emissão da licença de habitabilidade – resposta à matéria do art. 30.º da base instrutória.
31) O chamado G………. mal teve conhecimento, através da sua representante, que a CM. poderia obstar à emissão da licença, face às obras efectuadas no terraço, dispôs-se a repor a situação, caso tal fosse necessário – resposta à matéria do art. 31.º da base instrutória.
32) As medidas indicadas pelos Bombeiros, referidas na resposta à matéria dada ao art. 26.º, da base instrutória, foram tomadas, tendo a Ré suportado o seu custo – resposta à matéria do art. 32.º da base instrutória.
33) Na circular enviada pela chamada H………., em 2000, constava a informação de que seria necessário ceder gratuitamente à CM. uma parcela de terreno com a área global de 347m2 (área descoberta), destinada a ser integrada no domínio público, conforme consta da cópia junta a fls. 784/785, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – resposta à matéria do art. 33.º da base instrutória.
34) ...Tendo em vista a correcção de alinhamentos, de acordo com o projecto aprovado para o local – resposta à matéria do art. 34.º da base instrutória.
35) ...Correspondendo tal parcela de terreno ao local onde deveriam ser feitos pela ré os passeios e o arruamento exterior do prédio aludido na al. A), da matéria de facto assente, tal como constava do título da constituição da propriedade horizontal – resposta à matéria do art. 35.º da base instrutória.
36) A Ré foi informada de que era necessário apresentar nova planta topográfica, dado que a anterior tinha sido indeferida por não estar de acordo com a carta da cidade – resposta à matéria do art. 37.º da base instrutória.
37) Em 2001, na vistoria que estava a ser levada a cabo pela CM. foi apontada a existência de ventilação insuficiente na garagem – resposta à matéria do art. 38.º da base instrutória.
38) A Divisão de Gestão de Solos da CM. fez depender a concessão do alvará de habitabilidade da realização de um auto de delimitação de uma parcela de terreno com a área de 347m2, a integrar o domínio público e para efeito de arruamento e aparcamento de viaturas em frente ao edifício referido na al. A), da matéria de facto assente – resposta à matéria do art. 39.º da base instrutória.
39) A R. através de pedido entrado na CM. em 04-03-1986 iniciou esse processo pela declaração de cedência gratuita do terreno – resposta à matéria do art. 40.º da base instrutória.
40) E, em 02-08-1994 e 13-04-1999, apresentou novos requerimentos a solicitar a sua conclusão – resposta à matéria do art. 41.º da base instrutória.
41) Todos os trabalhos exteriores de calcetamento dos arruamentos, lugares de estacionamento e passeios respectivos foram integralmente concluídos pela ré em 1987 – resposta à matéria do art. 42.º da base instrutória
42) Acontece que, aquando da vistoria da CM. em 1997, os passeios e arruamentos apresentavam já 10 anos de uso e desgaste, entendendo aquela tornar-se necessário corrigir e rectificar aquele estado de degradação – resposta à matéria do art. 43.º da base instrutória.
43) ...Suportando ambas os custos desses trabalhos executados e concluídos no início de 1998 – resposta à matéria do art. 44.º da base instrutória.
44) A partir da data referida em G), da matéria de facto assente, o prédio passou a reunir condições para serem emitidas as licenças de utilização parcelares – resposta à matéria do art. 45.º da base instrutória.
8. Quanto a esta matéria, pretende o apelante que sejam alteradas as respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2 da base instrutória ― que figuram anteriormente descritas sob os itens 8) e 9) dos factos provados ― e que sejam incluídos na fundamentação da sentença os factos constantes dos quesitos n.º 46 e 47.
8.1. No tocante às respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2, entende o apelante que as certidões das quatro escrituras de arrendamento que juntou as autos e constam a fls. 165, 170, 223 e 229 são documentos autênticos (art. 363.º, n.ºs 1 e 2, do CC) e fazem prova plena dos factos que nelas são atestados (art. 371.º, n.º 1, do CC), pelo que, não tendo sido arguida a sua falsidade e tratando-se de factos que não podem ser provados por outro meio de prova ou por outro documento (art. 364.º, n.º 1, do CC), as respostas a dar aos quesitos n.º 1 e 2 deverão ser as seguintes:
1- O autor deu de arrendamento a sala em 26-02-87 e em 21-01-91 (desta vez à I………., Lda), pagando, esta, uma renda mensal de 85.000$00, despesas de condomínio e seguro multiriscos;
2- Entre as datas atrás referidas, celebrou mais dois contratos de arrendamento, um em 25-09-87 e outro em 19-09-89.
A apelada opõe-se a esta alteração, dizendo que o teor destes documentos foi por si impugnado e, em todo o caso, não fazem prova plena dos factos que a apelante pretende ver provados; além disso, tendo o tribunal recorrido baseado a sua decisão não só naqueles documentos mas também em depoimentos de testemunhas que não foram registados em audiência, inexiste fundamento para alterar as respostas dadas aos dois quesitos.
Para a correcta apreciação da questão, importa ter em conta os seguintes elementos:
1) Os dois quesitos em causa contêm factos alegados pelo Autor na sua petição inicial e estão formulados na base instrutória com o seguinte teor:
1- A sala referida em A) foi dada de arrendamento, pela 1.ª vez, em 26-02-1987 e, pela última, em 21-01-1991 à I………., Lda, que a ocupou até 28-02-1994, pagando uma renda de 85.000$00/mês, despesas de condomínio e seguro multiriscos?
2- Entre a 1.ª e a 2.ª das referidas datas, nunca a mencionada sala esteve devoluta, sendo de prever a sua constante ocupação?
2) O tribunal recorrido respondeu a estes dois quesitos do seguinte modo:
1º. Provado que a sala referida na al. A) da matéria de facto assente, foi dada de arrendamento, por contrato datado de 26-02-1987, constando a fls. 29 fotocópia e a fls. 171 certificado dessa cópia, relativo a contrato intitulado de “arrendamento”, em que o A. declara dar de arrendamento à I………., Lda, a referida sala, mediante o pagamento de uma renda de 85.000$00 mensais.
2º. Provado o que consta da resposta dada ao art. 1.º supra e que igualmente de fls. 223 e 229 dos presentes autos consta certificado de contrato intitulado de “arrendamento”, em que o A. declara dar de arrendamento a referida sala aos aí identificados 2.ºs outorgantes.
3) O tribunal recorrido fundamentou estas duas respostas do seguinte modo (fls. 1506 do despacho de fls. 1500-1511):
“Concretamente, a resposta dada ao art. 1.º da base instrutória baseia-se no teor dos documentos juntos aos autos a fls. 23/165, 29/171 e 222, em que se encontra apenas a participação às Finanças do arrendamento a K………., resultando a resposta, por sua vez, dada à matéria do art. 2.º da base instrutória também do teor dos documentos juntos a fls. 223 e 229”.
4) No momento da leitura do despacho com as respostas dadas à base instrutório, o Autor reclamou, ao abrigo do disposto no art. 653.º, n.º 4, do Código de Processo Civil, contra as respostas dadas aos quesitos n.º 1, 15 e 33 (cfr. fls. 1513-1514), tendo o tribunal recorrido, na decisão proferida sobre essa reclamação, na parte em que manteve a resposta dada ao quesito n.º 1, acrescentado o seguinte esclarecimento:
“A razão de ser de o tribunal ter respondido por essa forma à matéria do artigo 1.º da base instrutória prende-se com o facto de … apenas se ter participado às finanças o contrato de 26-02-1987 … o mesmo não acontecendo quanto aos demais indicados pelo Autor … e sem que tivesse, ainda assim, junto os respectivos recibos de renda, daí que o tribunal ficasse sem saber se o que constava de tal documento intitulado de arrendamento tivesse passado do papel para a efectiva situação real de ocupação” (fls. 1516).
5) O documento de fls. 23 (23-27) é fotocópia da escritura certificada a fls. 165-169, lavrada em 26-02-1987 no 4.º Cartório Notarial do Porto, em que o Autor e mulher declaram que dão de arrendamento a K………. a sala n.º 32 situada no 3.º andar do prédio aqui em causa, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 01-12-1986, para escritório de mediação de compra e venda, pela renda anual de 384.000$00, pagável em duodécimos de 32.000$00.
6) O documento de fls. 29 (29-32) é fotocópia da escritura certificada a fls. 171-174, lavrada em 21-02-1991 no 7.º Cartório Notarial do Porto, em que o Autor e mulher declaram que dão de arrendamento a I………., Lda, a sala n.º .. situada no ..º andar do prédio aqui em causa, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 01-03-1991, para escritório, pela renda anual de 1.020 contos, pagável em duodécimos de 85 contos.
7) O documento de fls. 222 é uma declaração feita aos Serviços de Finanças do 1.º arrendamento da sala anteriormente referido no item 5).
8) O documento de fls. 223-227 é certidão da escritura lavrada em 25-09-1987 no 4.º Cartório Notarial do Porto, em que o Autor e mulher declaram que dão de arrendamento a L………., a sala n.º .. situada no ..º andar do prédio aqui em causa, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 01-10-1987, para escritório de mediação de compra e venda de imóveis, pela renda anual de 456 contos, pagável em duodécimos de 38 contos.
9) O documento de fls. 229-233 é certidão da escritura lavrada em 19-09-1989 no 7.º Cartório Notarial do Porto, em que o Autor e mulher declaram que dão de arrendamento à sociedade M………., Lda, a sala n.º .. situada no ..º andar do prédio aqui em causa, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 01-10-1989, para escritório de aluguer, gestão e administração de bens imóveis e mediação de compra e venda, pela renda anual de 816.000$00, pagável em duodécimos de 68.000$00.
10) Não consta dos autos que tenha sido arguida a falsidade das escrituras de arrendamento anteriormente referidas.
11) Das actas de audiência de julgamento não consta que alguma testemunha tenha deposto sobre os factos dos quesitos n.º 1 e 2.
12) Também não consta das mesmas actas que tenham sido registados os depoimentos prestados em audiência de julgamento pelas testemunhas aí inquiridas.
Perante este conjunto de elementos, impõe-se apreciar: 1) se, neste caso, podem ser alteradas em segunda instância as respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2 da base instrutória; e 2) se os documentos apresentados pelo Autor e constantes dos Autos a fls. 165-169, 171-174, 223-227 e 229-233 fazem prova plena dos arrendamentos alegados pelo Autor, ou, mesmo não fazendo prova plena, se impõem alteração nas respostas dadas aos dois referidos quesitos.
8.2. O preceito do n.º 1 do art. 712.º do Código de Processo Civil dispõe que a decisão do tribunal de 1.ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação quando se verifique alguma das seguintes situações:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690.º-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
No presente processo, consta das actas da audiência de julgamento que foi produzida prova testemunhal, cujos depoimentos não foram registados. Acresce que, na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, o tribunal recorrido começa logo por dizer que a sua convicção “relativamente aos factos dados como provados e não provados fundou-se no depoimento conjugado de todas as testemunhas inquiridas em sede de audiência de julgamento, com os documentos juntos aos autos e sua análise”.
Esta referência genérica ao contributo dos depoimentos das testemunhas na formação da convicção relativamente aos factos julgados provados e não provados poderia levar à interpretação de que também as respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2 teriam sido influenciadas pelos depoimentos das testemunhas, ou de algumas delas, e, como tais depoimentos não foram registados, o Tribunal da Relação estava legalmente impedido, em face do preceito da al. a) do n.º 1 do art. 712.º do Código de Processo Civil, e materialmente impossibilitado de reanalisar as respostas dadas a esses dois quesitos, por não ter possibilidades de acesso a algumas das provas em que se teria baseado a decisão recorrida. Cremos ter sido esta a interpretação da apelada quando contra-alega que “tendo o tribunal recorrido baseado a sua decisão não só naqueles documentos mas também em depoimentos de testemunhas que não foram registados em audiência, inexiste fundamento para alterar as respostas dadas aos dois quesitos”.
Sucede que, não obstante aquela referência genérica, na parte do despacho que se refere concretamente à fundamentação das respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2, o tribunal recorrido especifica, de forma muito precisa, que se baseou apenas “no teor dos documentos juntos aos autos a fls. 23/165, 29/171 e 222”, quanto à resposta dada ao n.º 1, e “no teor dos documentos juntos a fls. 223 e 229” quanto à resposta dada ao n.º 2 ― cfr. fls. 1506 dos autos e transcrição supra dessa parte do despacho, no item 3) do n.º 8.1. O sentido restrito dessa fundamentação ao teor dos documentos é ainda corroborado pelo esclarecimento aditado no despacho que decidiu a reclamação do autor contra a resposta dada ao quesito n.º 1, a fls. 1516 ― também transcrito supra, no item 4) do n.º 8.1 ― em que é feita apenas referência ao teor daqueles documentos.
Isto quer dizer que todas as provas em que o tribunal recorrido baseou a sua decisão no que respeita às respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2 foram documentos que constam dos autos e podem ser reanalisados em recurso pelo Tribunal da Relação, nos termos previstos na primeira parte da al. a) do n.º 1 do art. 712.º do Código de Processo Civil.
Perde, assim, relevância saber se os factos constantes destes dois quesitos apenas podiam ser provados pelas respectivas escrituras de arrendamento, já que, independentemente do aspecto teórico da questão, foram apenas esses documentos os meios de prova de que o tribunal recorrido se serviu na sua decisão.
Deve-se, todavia, acrescentar que a exigência legal a que alude o n.º 1 do art. 364.º do Código Civil refere-se, apenas, ao acto formal da celebração do contrato para o qual a lei exige documento autêntico. Tal exigência, porém, não atinge nem a interpretação das cláusulas inseridas no contrato (art. 393.º, n.º 3, do Código Civil), nem, muito menos, os factos exteriores ao contrato, como são os relativos à sua execução e de que é exemplo a efectiva ocupação do locado no âmbito do contrato de arrendamento.
Ora, o facto nuclear que está contido no contexto dos quesitos n.º 1 e 2 é, precisamente, se o locado produziu rendimentos para o Autor, nos períodos de tempo aí referidos, por virtude da sua ocupação efectiva a título de arrendamento. De modo a poder-se razoavelmente inferir (art. 349.º do Código Civil) que era susceptível de ter continuado a produzir mais rendimentos, através de prováveis novos arrendamentos, em que se teriam consubstanciado as perdas do Autor. E quanto a estes factos (ocupação efectiva do locado e produção de rendimentos) não se estende nem a exigência legal da escritura, nem a força probatória plena dos documentos autênticos a que alude o n.º 1 do art. 371.º do Código Civil.
8.3. O que, verdadeiramente, aqui assume relevância é saber se as escrituras de arrendamento que o apelante juntou aos autos fazem, como diz, prova plena dos factos relativos aos arrendamentos da fracção por si alegados e incluídos naqueles dois quesitos e, nesta medida, impõem alteração ou correcção nas respostas dadas a esses quesitos.
Como consta descrito supra sob os itens 5), 6), 8) e 9) do n.º 8.1, os documentos a que o apelante se refere, constantes de fls. 165-169, 171-174, 223-227 e 229-233, em que se basearam as respostas do tribunal recorrido aos quesitos n.º 1 e 2 da base instrutória, são certidões de teor de escrituras realizadas perante notário, em que, sumariamente, o aqui apelante e sua esposa declaram que dão de arrendamento às pessoas e sociedades comerciais aí identificadas a sala n.º .. situada no .3.º andar do prédio aqui em causa, pelo prazo de um ano prorrogável por iguais períodos, com início nas datas em cada uma referidas, mediante o pagamento da renda aí estipulada, para fins de escritório de mediação de compra e venda de imóveis.
Tratando-se de certidões de teor extraídas de documentos arquivados nas repartições notariais, têm a força probatória dos originais (art. 383.º, n.º 1, do Código Civil).
Os originais são documentos autênticos (art. 363.º, n.º 2, do Código Civil), porque exarados, com as formalidades legais, no respectivo livro de escrituras, por notário, que era a autoridade competente para a realização de escrituras públicas (arts. 1.º, 2.º, 5.º e 89.º do Código de Notariado aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47.619, de 31-03-1967, então em vigor) e, designadamente, as relativas a contratos de arrendamento para fins comerciais, exigidas pelos arts. 1029.º, n.º 1, al. b), do Código Civil e art. 89.º, al. j), do Código de Notariado anteriormente referido, ambos em vigor à data da celebração dessas escrituras, e depois também pelo art. 7.º, n.º 2, al. b), do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, já em vigor à data da celebração da quarta escritura.
Nos termos do disposto no n.º 1 do art. 371.º do Código Civil, “os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pelo autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora; os meros juízos pessoais do documentador só valem como elementos sujeitos à livre apreciação do julgador”.
Como dizem Antunes Varela/J. Miguel Bezerra/Sampaio e Nora (em Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 1984, p. 504-506), esta disposição legal distingue duas categorias de factos a que é conferida força probatória plena:
1) A primeira é a dos factos que o documento refere como praticados pela entidade documentadora (por ex: que “escreveu”, que “leu” e que “explicou” às partes o teor do documento). Todos estes factos têm-se não só como verdadeiros mas também cobertos pela força probatória plena do documento autêntico e a parte que pretender impugná-los terá de provar o contrário arguindo a sua falsidade.
2) A segunda é a dos factos atestados pela entidade documentadora com base nas suas percepções − são factos que, embora não praticados pela autoridade ou funcionário público competente, são por ela percepcionados através dos seus próprios sentidos (por ex: que A e B compareceram perante si, como outorgantes, que A declarou dar de arrendamento a B, a loja X, para o exercício da actividade comercial de …, mediante o pagamento da renda de Y, e o B declarou aceitar a cedência da dita loja nas sobreditas condições). Também estes factos estão abrangidos pela força probatória dos documentos autênticos mas a força probatória plena só vai até onde alcançam as percepções da entidade documentadora. Não mais do que isso.
Reportando-nos em concreto aos factos constantes dos quesitos n.º 1 e 2, parece evidente que não se enquadram em nenhuma das duas categorias de factos a que o n.º 1 do art. 371.º do Código Civil confere força probatória plena, já que nem se referem a factos praticados pelo notário, nem se referem a factos percepcionados pelo notário. Com efeito, o que aí se refere é que a sala “foi dada de arrendamento”, e que o último arrendatário “a ocupou até 28-02-1994, pagando uma renda de 85.000$00/mês, despesas de condomínio e seguro multiriscos” (n.º 1) e ainda que “entre a 1.ª e a 2.ª das referidas datas nunca a mencionada sala esteve devoluta sendo de prever a sua constante ocupação” (n.º 2).
Ora, em termos de factos concretos, uma coisa é “dar de arrendamento”, “ocupar o locado” e “pagar uma quantia determinada de renda”; outra coisa diferente é “declarar dar de arrendamento mediante o pagamento de certa renda”. Só este último facto, relativo às declarações proferidas na sua presença, é que pode ser percepcionado pelo notário, e, portanto, só este último facto está abrangido pela força probatória plena. Ficam claramente fora da percepção do notário, e portanto, fora da força probatória plena, os factos que se referem “ao foro interno dos outorgantes”, como é o de saber se, efectivamente, quiseram ou não arrendar, e os “factos exteriores, não ocorridos no acto da escritura”, como são os que se referem ao cumprimento das declarações negociais proferidas perante o notário e à execução do arrendamento, de que é exemplo o facto da ocupação do locado. É que, como concluem os autores supra citados, “o documento autêntico faz prova plena em relação à materialidade das afirmações atestadas, mas não quanto à sinceridade, à veracidade ou à validade das declarações emitidas pelas partes”.
Concluiu-se, assim, que as quatro certidões das escrituras de arrendamento constantes dos autos apenas fazem prova plena de que nos dias e horas nelas referidas, compareceram, perante os respectivos notários, o ora Autor e sua esposa que, na qualidade de proprietários da fracção imobiliária aí identificada, declararam cedê-la de arrendamento, em cada um dos períodos aí referenciados, ao inquilino identificado em cada escritura, pela renda e demais circunstâncias descritas. Mas não fazem prova plena de que esses arrendamentos foram efectivamente concretizados e que a fracção foi ocupada pelos inquilinos nas descritas condições.
Dito isto, porém, a questão da prova relativamente aos factos constantes dos dois quesitos não fica de todo resolvida. O que fica resolvido é que os factos constantes dos dois quesitos não estão cobertos pela força probatória plena dos documentos autênticos a que alude o n.º 1 do art. 371.º do Código Civil. E, deste modo, os factos em causa não podem ser julgados provados com esse fundamento.
Mas isso não quer dizer que os quatro documentos sejam irrelevantes ou não possam ser atendidos nas respostas a dar aos dois quesitos, sob pena de se esvaziar de qualquer sentido útil o preceito do n.º 1 do art. 363.º do Código Civil. De tal modo que o tribunal recorrido também os teve em conta na sua decisão. O que quer dizer é que a sua valoração probatória, relativamente a tais factos não abrangidos pela força probatória plena, é apreciada livremente, tendo em conta não só o seu conteúdo mas também o conjunto de circunstâncias concretas em que essas escrituras foram realizadas, como as relativas ao momento e à exigência legal para o tipo de negócio jurídico nelas mencionado, em conjugação com outros elementos de prova documentados nos autos, especialmente o que esteve na razão invocada pelo tribunal de 1.ª instância para restringir a resposta dada a estes quesitos. Tudo valorado segundo juízos de probabilidade, as regras da experiência e os princípios da lógica e da normalidade da vida.
Ora, neste âmbito, estamos perante escrituras de arrendamento realizadas entre 26-02-1987 e 21-02-1991. Mais de seis anos antes da propositura desta acção. Ninguém lhe opôs tratar-se de negócios simulados, e, em boa fé, ninguém ousará supor que o Autor simulou a celebração de quatro escrituras de arrendamento apenas para a hipotética possibilidade de, anos mais tarde, justificar um pedido de indemnização por danos, como se esta acção pudesse ser previsível a essa distância. Até porque uma escritura comporta encargos próprios com a sua realização e outros inerentes aos actos que titulam, designadamente de natureza fiscal. É, assim, de admitir, em boa fé, como consta da lei (arts. 227.º, n.º 1, e 762.º, n.º 2, do Código Civil), que os arrendamentos existiram e subsistiram pelos períodos a que aludem as escrituras.
Como já se disse atrás, com a indicação das respectivas normas legais, à data era exigível a formalização dos contratos de arrendamento urbano para fins comerciais, industriais ou exercício de profissões livres através de escritura pública.
A estes factos nenhuma prova testemunhal foi indicada e produzida em audiência de julgamento que pudesse contrariar ou, ao menos, fazer duvidar do conteúdo das escrituras acerca da subsistência dos arrendamentos.
Na resposta dada ao quesito n.º 1, o tribunal recorrido aceitou como prova suficiente a escritura do primeiro arrendamento para dar como provado que “a sala referida na al. A) da matéria de facto assente, foi dada de arrendamento, por contrato datado de 26-02-1987”. Sem que qualquer das partes se tenha insurgido contra essa valoração probatória, conformando-se com o facto. Mas quanto aos três restantes arrendamentos, o tribunal recorrido limitou-se a dar por reproduzido o teor das escrituras, em que fazem prova plena.
Ora, é quanto a esta diferente valoração do mesmo tipo de documentos que não nos parece aceitável a decisão do tribunal recorrido. E muito menos nos parece aceitável a razão invocada para essa divergência. Com efeito, o facto de só ter sido declarado aos Serviços de Finanças o 1.º arrendamento (documento a fls. 222), em nada interfere com a veracidade dos arrendamentos nos precisos termos constantes das demais escrituras. Primeiro, porque, se é verdade que não consta dos autos a declaração fiscal dos arrendamentos seguintes, não é menos verdade que também não consta que não tenha sido apresentada e, sobretudo, não consta que tenha sido declarada a cessação do arrendamento. E, portanto, perante o Fisco continuava a subsistir a situação de prédio arrendado para efeitos de tributação no respectivo imposto.
Acresce, porém, que é precisamente nos anos de 1988 e 1989 que ocorre a grande reforma tributária, que, em matéria de impostos sobre imóveis e rendimentos prediais, veio a criar, em substituição da Contribuição Predial até então vigente, o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), através do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro, a que ficaram sujeitos os rendimentos dos prédios urbanos obtidos por via da sua cedência a titulo de arrendamento (cfr. art. 1.º, n.º 1, categoria F, e art. 9.º do respectivo Código aprovado por aquele decreto-lei), e a Contribuição Autárquica, através do Decreto-Lei n.º 442-C/88, de 30 de Novembro, que era um imposto municipal que tributava o designado valor patrimonial dos prédios (arts. 1.º e 7.º do respectivo Código).
Tanto o Código do IRS (art. 116.º) como o Código da Contribuição Autárquica (art. 26.º) continham uma norma que obrigava os notários a remeter à Direcção-Geral das Contribuições e Impostos (DGCI), até ao dia 10 de cada mês, uma relação dos actos praticados nos cartórios notariais susceptíveis de produzir rendimentos sujeitos àqueles impostos. Deste modo habilitando os Serviços de Finanças a fiscalizar o cumprimento das obrigações fiscais pelos contribuintes e, sendo caso disso, a liquidar os impostos que fossem devidos.
Isto serve para explicar a inocuidade, para os efeitos probatórios das escrituras aqui em causa, da eventual falta de declaração fiscal relativamente às três últimas escrituras. Mesmo que o senhorio não o tivesse feito, os notários ter-se-iam encarregado de as comunicar à DGCI e esta de interpelar o senhorio e liquidar os respectivos impostos.
Feita esta explicação, não vemos motivos para interpretar de forma diferente as quatro escrituras, em termos de relevância probatório quanto aos respectivos arrendamentos. E, por isso, há que, nesta parte, dar provimento ao recurso e alterar as respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2 do seguinte modo:
n.º 1 – provado apenas que a sala referida em A) da matéria assente foi dada de arrendamento, pela 1.ª vez, em 26-02-1987 e, pela última, em 21-01-1991, à I………., Lda, para escritório, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 01-03-1991, pela renda anual de 1.020.000$00, pagável em duodécimos de 85.000$00”.
Não provado que a I………., Lda, ocupou a sala até 28-02-1994 e que pagava, além da renda, as despesas de condomínio e seguro multiriscos (o facto relativo ao período de ocupação da sala fica completamente fora do conteúdo e do valor probatório da escritura e nenhuma outra prova foi produzida sobre este facto).
n.º 2 – provado apenas que, entre aquelas duas datas, o Autor celebrou mais dois contratos de arrendamento da mesma sala, para fins de escritótio, um por escritura de 25-09-1987 e outro por escritura de 19-09-1989.
Não provado que entre as mesmas datas a sala nunca esteve devoluta e que era de prever a sua constante ocupação ― por nenhuma prova ter sido produzida sobre estes factos.
Assim, em relação à matéria de facto provada supra descrita nos itens 8) e 9) do n.º 7, que continham as respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2, passam a constar as alterações ora realizadas quanto a esses factos, com a seguinte redacção:
8) A sala referida em 1) ― que contém o facto que constava da al. A) do despacho de condensação da matéria de facto assente ― foi dada de arrendamento, pela 1.ª vez, em 26-02-1987 e, pela última, em 21-01-1991, à I………., Lda, para escritório, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 01-03-1991, pela renda anual de 1.020.000$00, pagável em duodécimos de 85.000$00 − (resposta dada ao quesito n.º 1).
9) Entre aquelas duas datas, o Autor celebrou mais dois contratos de arrendamento da mesma sala, para fins de escritótio, um por escritura de 25-09-1987 e outro por escritura de 19-09-1989 − (resposta dada ao quesito n.º 2).
No mais se mantêm inalterados, pelo menos para já, os demais factos provados.
8.4. No tocante à inclusão na fundamentação da sentença da matéria de facto que constava dos quesitos n.º 46.º e 47.º, parece que, se algum lapso existe, não se deve a omissão na sentença, mas, e salvo o devido respeito, a deficiente interpretação do apelante.
Com efeito, o quesito n.º 46, na redacção corrigida pelo despacho de fls. 1291 (a redacção indicada pelo apelante corresponde à redacção original do quesito, antes da apontada correcção) estava formulado do seguinte modo:
46 - No período de 24-02-1997 a 14-12-2000, o autor, para além de se manter sem receber rendas, pagou a quantia de Esc. 250.992$00 de despesas de condomínio e seguro multiriscos?
E o quesito n.º 47 tinha a seguinte formulação:
47 - Bem como a quantia de Esc. 76.723$00, referentes às despesas mínimas de consumo de água?
As respostas que o tribunal recorrido deu a estes dois quesitos, (a fls. 1506 do despacho de fls. 1500-1511), foi a seguinte:
“Provado o que consta da resposta dada ao art. 17.º.”
A resposta dada ao artigo (ou quesito) 17.º é a seguinte:
“Provado que, relativamente à sala id. na al. A) da matéria de facto assente, foram pagos os consumos de água e despesas de condomínio, incluindo as de seguro multi-risco, nos montantes que constam de fls. 521 a 553.”
Esta matéria foi descrita na sentença, nos exactos termos que está descrito supra sob o item 21) dos factos provados. E se nenhuma relevância teve na decisão final proferida é porque respeitava à matéria dos danos que o Autor alegava ter sofrido, cuja apreciação ficou prejudicada pela solução dada a outras questões previamente apreciadas, em conformidade com o que dispõe o art. 660.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.
Não se configura, pois, a apontada omissão e, neste âmbito, nada há a corrigir na sentença recorrida.
III
9. Em matéria de direito, o apelante enquadra a análise jurídica da responsabilidade civil da apelada em três aspectos: 1) O dever de entrega ao comprador da licença de utilização do imóvel ou fracção como mera decorrência da compra e venda; 2) O dever que recai sobre o construtor de prédio urbano constituído no regime de propriedade horizontal de também obter a licença de utilização relativa às partes comuns; 3) E o regime jurídico vigente no período a que respeita o objecto da acção relativo à exigência de exibição da licença de utilização para efeitos da formalização, por escritura pública, dos contratos de arrendamento para fins comerciais.
A sentença recorrida pronunciou-se sobre estes três regimes e concluiu que não ficou demonstrada a responsabilidade da Ré no atraso da obtenção da licença de utilização da fracção vendida ao Autor, com a argumentação de que as causas que impediram o Autor de realizar escrituras de arrendamento foram, por um lado, as alterações legislativas que ocorreram após 1990, designadamente com o Decreto-Lei n.º 391-B/90, de 30/10, que aprovou o Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, passando a exigir a exibição da licença de utilização, e, por outro lado, a Câmara Municipal ………., que é a entidade competente para emitir essa licença, a qual terá retardado a sua emissão por questões burocráticas que não se prendiam directamente com o cumprimento de obrigações pela Ré.
É diferente a análise que faz o apelante, dizendo que o conjunto da matéria de facto provada leva a concluir que a Ré, culposamente, não cumpriu integralmente a prestação a que estava obrigada por força do contrato de compra e venda que celebrou com o Autor, concretamente no que respeita à obrigação de obter e entregar ao Autor a licença de utilização do prédio a que pertence a fracção imobiliária objecto daquele contrato de compra e venda, cuja consequência é a indemnização dos prejuízos a este causados com esse incumprimento, nos termos peticionados. Deste modo pretendendo a revogação da sentença proferida na 1.ª instância, que absolveu a Ré do pedido, e que seja proferida nova decisão que condene a Ré no pedido.
Por sua vez, a apelada começa por fazer notar que a argumentação do apelante sobre a responsabilidade civil que lhe imputa utiliza factos que não se provaram, ou não se provaram nos exactos termos que refere, para daí extrair “ajurídicas e improcedentes ilações, conclusões e deduções por forma a inculcar como adquirido aquilo que, julgada a causa, não se provou”; que a tese do apelante sobre o “licenciamento” das partes comuns do prédio não tem em conta que, tratando-se de partes do edifício não habitáveis, não são passíveis de licenciamento, quer na vigência do D.L. 445/91, de 20-11, quer na redacção que lhe foi introduzida pelo DL. 250/94, de 15-10; que não se provou a existência de qualquer entrave à obtenção da licença de utilização que seja da responsabilidade da Ré e também não se provou existir nexo de causalidade entre o não arrendamento da sala do recorrente e a inexistência da licença de utilização.
Importa, assim, apreciar: 1) se a Ré tinha a obrigação jurídica de entregar ao Autor a licença de utilização relativa à fracção imobiliária que lhe vendeu; 2) se também competia à Ré obter a licença de utilização relativa às partes comuns do edifico; 3) se a falta de alguma dessas licenças deve ser imputada à Ré; 4) e, finalmente, se foi a falta de alguma dessas licenças a causa do não arrendamento pelo Autor da fracção adquirida à Ré.
9.1. Em termos teóricos, não parece que haja qualquer divergência relevante quanto à interpretação de que, no contrato de compra e venda, a obrigação de entregar a coisa, a que alude a al. b) do art. 879.º do Código Civil, inclui a entrega dos documentos relativos à coisa ou direito vendido. É o que estabelece o n.º 2 do art. 882.º do Código Civil, ao dispor que “a obrigação de entrega abrange, salvo estipulação em contrário, as partes integrantes, os frutos pendentes e os documentos relativos à coisa ou direito”.
E, em abstracto, também não parece que possam suscitar-se dúvidas essenciais de que, na venda de imóvel ou fracção autónoma, a entrega do imóvel ou fracção deve ser acompanhada da documentação que lhe diz respeito, como sejam os títulos de propriedade, títulos do registo, documentos fiscais, contratos de arrendamento, alvarás, licenças e autorizações administrativas, na medida em que tais documentos estejam associados ao direito de fruir e dispor plenamente da coisa (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, em Código Civil Anotado, vol. II, Coimbra Editora, 1968, p. 127/128). E também nos parece coerentemente aceitável que, entre os documentos a entregar pelo vendedor ao comprador, se deva incluir a licença de utilização ou de habitabilidade do imóvel ou fracção objecto da compra e venda, como entende o apelante.
Porém, na delimitação em concreto do objecto desta prestação, não pode deixar se atender ao que dispõe o n.º 1 do art. 882.º do Código Civil, no sentido de que “a coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda”. O que, reportado à obrigação de entrega dos documentos, não pode deixar de ser entendida como abrangendo apenas os documentos que o vendedor tem consigo na data da venda ou que se comprometeu a obter e a entregar em momento posterior. De modo que, se, na data da venda, o vendedor nenhum documento tinha consigo relativo à coisa vendida e se também nada lhe foi exigido e acordado quanto à obtenção e entrega de documentos nem foi estipulado qualquer prazo para a sua entrega, não vemos como possa imputar-se ao vendedor a obrigação de entregar documento que não tinha nem se comprometeu a obter e a entregar.
Ora, os factos provados revelam que, na data da venda, a Ré não tinha consigo, nem tinha ainda obtido, a licença de utilização da fracção vendida ao Autor. A qual só foi obtida já no decurso da pendência desta acção. Aceitando o Autor realizar a compra e venda sem a licença de utilização e sem estipular prazo para a sua obtenção e entrega pela Ré, não vemos fundamento legal para imputar a esta o incumprimento ou cumprimento imperfeito da sua prestação relativa à entrega da coisa, por motivo da não entrega da dita licença de utilização. É que, nos termos do disposto no n.º 1 do art. 762.º do Código Civil, o devedor cumpre a obrigação quando realização a prestação a que se vinculou. E, neste caso, não está alegado e provado que a Ré se tenha vinculado a entregar ao Autor, em determinado prazo, a licença de utilização. E se, no decurso da negociação do contrato, o Autor tem exigido da Ré a entrega desta licença, imediatamente ou em prazo certo, a Ré sempre poderia ter recusado vender ao Autor, por não poder comprometer-se a entregar a dita licença no prazo por este exigido. O que explica que, nada tendo sido convencionado entre as partes sobre a entrega da licença de utilização, não pode o Autor imputar à Ré qualquer incumprimento contratual relacionado com o atraso na obtenção dessa licença.
Terá sido neste contexto, ao que nos parece, que a sentença recorrida, fazendo menção da formação jurídica do apelante e da sua qualificação profissional de advogado, argumenta que este aceitou fazer a escritura de compra e venda da fracção imobiliária que comprou à Ré sem exigir a esta a entrega imediata, ou em momento posterior, da licença de utilização relativa àquela fracção. Concordamos com o apelante quando diz que a sua qualificação académica e profissional não podem ser invocados como fundamento de análise e solução jurídica do caso concreto, e muito menos motivo de oneração da sua posição contratual. Mas já lhe é oponível o dever geral de conhecer a lei (art. 6.º do Código Civil) e, como o próprio bem refere, à data da compra e venda, a lei já exigia que a utilização de qualquer edificação nova carecia de licença municipal e que esta só podia ser concedida após a realização de vistoria, destinada a verificar se a obra obedeceu às condições da licença, ao projecto aprovado e às disposições legais e regulamentares aplicáveis (v. art. 8.º, proémio e §1.º, do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.382, de 07-08-1951). Pelo que, se o apelante entendia que necessitava da licença de utilização para a fruição concreta que pretendia fazer da fracção, deveria ter exigido a sua entrega, imediatamente no acto da entrega da coisa ou dentro de prazo determinado. O que não aconteceu.
9.2. Acresce que ao vendedor cabe tão só assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina (art. 913.º do Código Civil). A utilização que o comprador pretende dar à coisa ou o modo da sua fruição concreta, dentro do fim a que se destina, não é elemento do contrato de compra e venda (arts. 874.º e 879.º do Código Civil). No caso específico da compra e venda de prédios urbanos, quer se destinem a habitação, que se destinem a outros fins (comerciais, industriais, escritórios, etc.), não tem que constar do contrato qual a utilização concreta que o comprador lhes vai dar: se os vai utilizar para si próprio, se os vai arrendar ou se pretende revendê-los. Pelo que, se não figurar do respectivo contrato qual a utilização específica a dar à coisa objecto da compra e venda, não pode presumir-se que a coisa foi adquirida para uma determinada utilização (por ex. o arrendamento).
Ora, no caso desta compra e venda entre o Autor e a Ré, destinando-se a fracção comprada a fins não habitacionais, designadamente a escritório, nenhum vício é apontado pelo Autor que a tornasse inapta para essa finalidade. Em que efectivamente o Autor a utilizou e fruiu durante vários anos, através de sucessivos arrendamentos da fracção realizados entre 1987 e 1991 e formalizados na forma legal.
Não consta dos factos provados que tenha cessado e, neste caso, em que data cessou, o último arrendamento celebrado pelo Autor por escritura de 21-01-1991. O Autor diz que foi em 1994, mas esse facto não consta provado. O que a este respeito consta provado é que o Autor pretendia arrendar (em que data?...) a sua fracção por 65.000$00 (resposta ao quesito 3.º da base instrutória), que surgiram eventuais interessados em celebrar o respectivo contrato por essa renda mensal (resposta ao quesito 4.º da base instrutória), que tal não aconteceu porque o Autor lhes disse que não podia celebrar escritura, porque tinha alguns problemas administrativos por resolver relacionados com a dita sala (resposta ao quesito 5.º da base instrutória) e que o Autor requereu à Câmara Municipal ………., em 06-01-1994, a emissão do certificado de vistoria (resposta ao quesito 6.º da base instrutória), mas foi-lhe indeferido, porque o prédio não tinha licença de utilização (resposta ao quesito 7.º da base instrutória), como foi indeferido um segundo pedido feito em 1995 (resposta ao quesito 8.º da base instrutória).
Ou seja, admitindo que, como diz o apelante, o último arrendamento celebrado em 1991 terá cessado em 1994 e que, a partir daí, não pode celebrar outros arrendamentos por falta da licença de utilização, nem assim parece que esse facto possa ser imputado à Ré, pelo menos a título de responsabilidade exclusiva.
É que, como também escreve o apelante nas suas alegações, tanto no regime do o Decreto-Lei n.º 166/70, de 15/04 (arts. 5.º, n.º 1, e 17.º), como no regime do Decreto-Lei n.º 445/91, de 20/11 (arts. 1.º, n.º 1, al. b), 14.º, n.º 1, e 26.º), o pedido de licença competia ser feito pelo proprietário, titular de outro direito real, locatário (especialmente autorizado pelo proprietário) ou mandatário. Ora, do que se depreende dos próprios termos da acção e dos factos provados, em 1994 todo ou grande parte do edifício aqui em causa estaria vendido em fracções autónomas e a administração das partes comuns já estava entregue aos condóminos. O que quer dizer que o edifício já não pertencia em propriedade à Ré. Cabia então aos novos proprietários, e não em exclusivo à Ré, diligenciar pela obtenção da referida licença.
9.3. E na análise desta questão relacionada com a obtenção e necessidade da licença de utilização também não podem deixar de ser ponderadas as alterações legislativas que se produziram nesse período de tempo, como foi considerado na sentença recorrida. Sendo certo que foram essas alterações legislativas que, por um lado, vieram obstar a que o Autor pudesse realizar novas escrituras de arrendamento a partir de 1991 e, por outro lado, fizeram depender, nos edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, a concessão da licença de utilização das fracções autónomas da permissão de utilização das partes comuns.
No primeiro caso, foi o art. 9.º do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, que veio criar a obrigatoriedade de que, nos contratos de arrendamento urbano, a aptidão dos edifícios ou suas fracções para o fim pretendido pelo contrato fosse “atestada pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato”. O que implicava, nos casos de celebração de contratos de arrendamento urbano através de escritura pública, como era exigido para os arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (art. 7.º, n.º 1, al. b) do RAU), a exibição daquela licença perante o respectivo notário. Essa exigência não era feita anteriormente à entrada em vigo do RAU, de tal modo que o Autor não teve dificuldade em realizar quatro escrituras de arrendamento entre 1987 e 1991, sendo que a última, paradoxalmente, já foi realizada na vigência do RAU.
Ora, não parece adequado, em termos de nexo de causalidade, imputar à Ré os as consequências lesivas que terão resultado para o Autor desta nova exigência legal surgida oito anos depois da venda, que o terão impedido de realizar novos arrendamentos (se bem que não o impediram de realizar a quarta escritura de arrendamento, em 21-01-1991).
Acresce que, face ao teor do preceito em causa (n.º 1 do art. 9.º do RAU), ainda que a Ré lhe tivesse entregue, no momento da venda, a licença de utilização da fracção, essa licença já não serviria para celebrar escrituras de arrendamento em 1994, por terem decorrido mais de oito anos. Sempre o Autor teria que requerer à Câmara Municipal competente, a realização de nova vistoria e a emissão de nova licença de utilização. O que não pode deixar de significar que a causa da não realização de novos arrendamentos pelo Autor, a partir de 1994, não pode ser encontrada no alegado incumprimento pela Ré do contrato de compra e venda realizado oito anos antes pela não entrega da licença de utilização.
A segunda alteração que se produziu no regime legal que vigorava na data da compra e venda tem que ver com a licença de utilização para as partes comuns dos edifícios constituídos no regime de propriedade horizontal. Tanto o Decreto-Lei n.º 166/70 como o Decreto-Lei n.º 445/91, na sua redacção originária, não se referiam a esta licença. Foi o Decreto-Lei n.º 250/94, de 15/10, que veio introduzir esta nova exigência, através de alteração ao art. 26.º do Decreto-Lei n.º 445/91, cujo n.º 3 passou a dispor que: “No caso de constituição de propriedade horizontal, a licença de utilização e respectivo alvará podem ser atribuídos para o edifício na sua totalidade ou para cada uma das suas fracções autónomas; a emissão de licença de utilização para as fracções autónomas pressupõe a permissão de utilização das partes comuns do prédio”.
Ora, também não parece adequado, em termos de causalidade, imputar à Ré os efeitos decorrentes desta nova exigência legal. Se assim não fosse, em 1994, quando a pediu, o Autor não teria encontrado, para obter licença de utilização da sua fracção, as dificuldades que lhe foram depois colocadas relacionadas com as partes comuns do edifício. E mesmo essas dificuldades, respeitando alguma delas a actos da Ré, na qualidade de construtora, outras respeitavam a actos de outros condóminos.
Daí que, e concluindo, não se encontra fundamento nos factos provados para imputar à Ré o incumprimento do contrato de compra e venda que celebrou com o Autor, designadamente quanto à prestação da entrega da coisa, nem outro fundamento para a responsabilizar pelos eventuais prejuízos que o Autor possa ter sofrido pelo não arrendamento da sua fracção a partir de 1994. Deste modo e nesta parte improcedendo a apelação interposta pelo Autor.
A improcedência da apelação do Autor e a consequente confirmação da decisão de direito proferida na sentença recorrida conduz à inutilização do conhecimento dos agravos retidos, interpostos pela Ré, e, bem assim, ao conhecimento da ampliação que a Ré tinha deduzido na sua contra-alegação.
IV
Por tudo quanto exposto ficou, acorda-se em:
1) Julgar parcialmente procedente a apelação do Autor no que respeita às respostas dadas aos quesitos n.º 1 e 2 da base instrutória, as quais se alteram para:
n.º 1 – Provado apenas que a sala referida em A) da matéria assente foi dada de arrendamento, pela 1.ª vez, em 26-02-1987 e, pela última, em 21-01-1991, à I…….., Lda, para escritório, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 01-03-1991, pela renda anual de 1.020.000$00, pagável em duodécimos de 85.000$00”.
Não provado que a I………., Lda, ocupou a sala até 28-02-1994 e que pagava, além da renda, as despesas de condomínio e seguro multiriscos (o facto relativo ao período de ocupação da sala fica completamente fora do conteúdo e do valor probatório da escritura e nenhuma outra prova foi produzida sobre este facto).
n.º 2 – Provado apenas que, entre aquelas duas datas, o Autor celebrou mais dois contratos de arrendamento da mesma sala, para fins de escritótio, um por escritura de 25-09-1987 e outro por escritura de 19-09-1989.
Não provado que entre as mesmas datas a sala nunca esteve devoluta e que era de prever a sua constante ocupação ― por nenhuma prova ter sido produzida sobre estes factos.
2) No mais, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida.
3) Custas pelo apelante, considerando que a parte da apelação que procedeu não interferiu com a decisão final sobre o pedido, em que o apelante decaiu totalmente (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 12-02-2008
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues