| 16224/17.9T8PRT.P2 |  |
CONTRATO DE TRANSACÇÃO
II - Não pode ser qualificado como de empreitada o acordo celebrado entre uma entidade bancária e um condomínio habitacional, e alguns dos seus moradores, no qual se visou fixar as anomalias do mesmo e os trabalhos adequados para reparar as mesmas que seriam suportados pelo primeiro, através da contratação de um empreiteiro.
III - Se esse acordo pretende por termo a um litígio deve assim ser qualificado como uma transacção, cujo objecto é por termo a um conflito através de operações de reparação a realizar por terceiro.
IV - Inexiste, por isso qualquer dicotomia entre uma obrigação de meios ou de resultado, mas deve-se apenas apurar qual o objecto concreto da prestação através da densificação do conteúdo do contrato e, depois, verificar se este foi ou não atingido.
V - Todas as obras pedidas que não façam, pois, parte do teor desse acordo, ou das suas ampliações posteriores não podem ser objecto de condenação.
VI - Se a prestação acordada tinha por conteúdo a limpeza das pedras da fachada e a mesma foi realizada de acordo com os termos técnicos aplicáveis, não pode a mesma passar a incluir a substituição das pedras da fachada que continuem parcialmente sujas porque não era esse o objecto do contrato.
Sumário:
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I. Relatório
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CONCORDIA sito à Av.ª ..., entidade equiparada a pessoa colectiva, NIPC ...39, aqui representada pela respectiva administração eleita; II. AA, NIF ...67, Solteiro, residente na Av. ..., ..., ..., ...; III. BB, NIF ...53, residente na Av. ..., ..., ... ..., ...; IV. CC, NIF ...58, viúva, residente na Av. ..., Fracção E, ..., ...; V. DD, NIF ...62 e EE, NIF ...68, casados, residentes na Av. ..., ..., ...; VI. FF, NIF ...60, divorciado e GG, solteira, residentes na Av. ..., ..., ..., ...; VII. HH, NIF ...08 e II, NIF ...35, casados, residentes na VIII. A..., UNIPESSOAL, LDA., NIPC ...48, com sede na Rua ..., ..., ...; IX. JJ, NIF ...86, Avenida ..., ..., ..., ...; X. KK, NIF ...82 e LL, NIF ...90, casados, residentes na Avenida ..., ..., ..., ...; XI. MM, NIF ...50 e NN, NIF ...78, casados, residentes na Avenida ..., ..., ..., ..., vêm propor, acção declarativa de condenação sob forma comum, contra I. Banco 1..., S.A., Sociedade Aberta, com sede na ..., no Porto, matriculada na Conservatória do Registo Comercial do Porto com o número único de matrícula e de identificação fiscal ...01....25....82; II. Banco 2..., S.A, com sede na Rua ..., em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa com o número único de matrícula e de identificação fiscal ...02....24....47; III. B..., LDA., com sede na Rua... ... ..., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Vila Nova de Gaia com o numero único de matricula e de pessoa colectiva nº ...91.
Formularam os seguintes pedidos:
1. AS I. II. E III. RÉS CONDENADAS A PROCEDER À RECEÇÃO PROVISÓRIA DA OBRA, ASSINANDO O RESPECTIVO AUTO NOS TERMOS PROPOSTOS PELA FISCALIZAÇÃO E CONSTANTES DO DOC. N.º 20, PROCEDENDO ÀS REPARAÇÕES ALI PREVISTAS, NO PRAZO DE 30 DIAS, SENDO QUE, NO QUE TOCA À FACHADA DEVERÃO SER SUBSTITUÍDAS TODAS AS PEDRAS RELATIVAMENTE ÀS QUAIS NÃO SEJA POSSIVEL REMOVER TODA A SUJIDADE ATRAVÉS DE OUTRAS TÉCNICAS;
2. AS I. II. E III. RÉS CONDENADAS A PROCEDER ÀS SUAS CUSTAS, À EXECUÇÃO, NO PRAZO MÁXIMO DE 120 DIAS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA, DOS TRABALHOS NÃO REALIZADOS OU REALIZADOS DE FORMA DEFICIENTE, QUER NAS PARTES COMUNS, QUER NAS FRACÇÕES, CONFORME SE DISCRIMINA NO ART.º 47 DA PRESENTE PEÇA PROCESSUAL, QUE AQUI SE DÁ POR INTEGRALMENTE REPRODUZIDO;
3. AS I. E II. RÉS CONDENADAS AO PAGAMENTO AO I. A DA QUANTIADE 4766,25€ (QUATRO MIL SETECENTOS E SESSENTA E SEIS EUROS E VINTE ECINCO CÊNTIMOS), ACRESCIDA DE JUROS A CONTAR DA CITAÇÃO, CORRESPONDENTE AO VALOR DESPENDIDO PARA REPARAÇÃO DO MURO LIMITE DO TERRENO, DA RESPONSABILIDADE DAQUELAS;
4. AS I. E II. RÉS CONDENADAS AO PAGAMENTO DE UMA INDEMNIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS NÃO PATRIMONIAIS A CADA UM DOS II. E XI AUTORES, NO VALOR DE 1500,00€ (MIL E QUINHENTOS EUROS), POR FRACÇÃO, ACRESCIDO DE JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO;
5. AS I. E II RÉS CONDENADAS À ENTREGA AO I. A., NO PRAZO DE 15 DIAS, DAS CÓPIAS APROVADAS DOS PROJECTOS DE ARQUITECTURA E ESPECIALIDADES DO PRÉDIO;
6. A I. E II. RÉS CONDENADAS AO PAGAMENTO AO I. A DA QUANTIA DE 8.808,80€ (OITO MIL OITOCENTOS E OITO EUROS E OITENTA CÊNTIMOS), ACRESCIDA DE JUROS A CONTAR DESDE 1 DE JANEIRO DE 2013 E VINCENDOS, QUE SE PEDEM, QUANTIA ESSA REFERENTE A PUBLICIDADE NA FACHADA DO PRÉDIO, CONFORME DELIBERADO EM ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS;
7. A I. E II. RÉS CONDENADAS A PROCEDER À REPARAÇÃO DO PAVIMENTO DAS GARAGENS COLECTIVAS;
8. A III. RÉ CONDENADA AO PAGAMENTO AO I. AUTOR DA QUANTIA DE 5920,49€ (CINCO MIL NOVECENTOS E VINTE EUROS E QUARENTA E NOVE CÊNTIMOS), ACRESCIDA DE JUROS A CONTAR DA CITAÇÃO, CORRESPONDENTE A CONSUMOS DE ÁGUA;
A autora desistiu do pedido formulado no nº 8 da p.i. (condenação da 3ª Ré ao pagamento ao 1ª autor da quantia de 5.920,49€ (cinco mil novecentos e vinte euros e quarenta e nove cêntimos), acrescida de juros a contar da citação, correspondente a consumos de água).
Por despacho datado de 25.11.2021, nos termos do n.º 1 e da alínea a) do n.º 4 do art. 97.º e do art. 116.º, ambos do Código das Sociedades Comerciais, o Banco 2..., S.A. foi substituído pela sociedade Banco 1... S.A.
Os autos foram saneados e instruídos e após julgamento foi proferida sentença que decidiu:
a) condena-se o Banco 1..., S.A. a entregar ao 1º autor, no prazo de 15 dias, as cópias aprovadas dos projectos de arquitectura e especialidades do prédio; e a pagar ao 1º autor a quantia de 8.808,80€, acrescido de juros vencidos e vincendos, à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento.
b) condenam-se os réus “Banco 1..., SA” e “B..., Ldª”, a procederem à reparação dos vícios e defeitos elencados sob os nºs 37 a 41 dos “Factos Provados”, no prazo de 180 dias a contar do trânsito em julgado da sentença.
Essa decisão foi rectificado por despacho, com fundamento em erro de escrita, passando a constar 32 ao invés de 37.
Inconformadas as duas RR interpuseram recursos, os quais foram admitidos como de apelação com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foi proferido acórdão que concedeu provimento à arguição de nulidades da sentença, determinando “a anulação da sentença e a sua reformulação para esclarecimento das questões supra expostos (cinco contradições e três grupos de omissões), sem necessidade de renovação de prova, a realizar pelo mesmo magistrado que proferiu a sentença”.
Em 24.2.25 foi proferida nova sentença a qual decidiu “a) condena-se o Banco 1..., S.A. a entregar ao 1º autor, no prazo de 15 dias, as cópias aprovadas dos projectos de arquitectura e especialidades do prédio; e a pagar ao 1º autor a quantia de 8.808,80€, acrescido de juros vencidos e vincendos, à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento. b) condenam-se os réus “Banco 1..., SA” e “B..., Ldª”, a procederem à reparação dos vícios e defeitos elencados sob o nº 39.º no que respeita ao destacamento do tecto da garagem e do sob o nº 41.º quanto ao empolamento e destacamento do reboco, no prazo de 180 dias a contar do trânsito em julgado da sentença. C) absolvem-se os réus do demais peticionado.
Desta vez os AA inconformados vieram interpor recurso, o qual foi admitido como APELAÇÃO, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo.
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2.1. Os apelantes apresentaram conclusões, cujo teor se dá por integralmente reproduzido e que, pela sua extensão e prolixidade se resumem nos seguintes termos:
1. O Tribunal não decidiu, havendo omissão de pronúncia, com as legais consequências, sobre a invocada litigância de má fé;
2. Os AA. entendem que o facto provado 11º deveria conter a menção expressa ao respetivo documento que é o n.º 17, junto com a PI.
3. Factos Provados 19º, 20º, 21º, 22º, 23º Embora resulte implicitamente dos mesmos, deveria constar expressamente a correspondência entre estes factos provados 19º a 23º e o documento em causa que é, sem dúvida, o documento n.º 20 junto com a PI, até porque, a lista de deficiências do ponto 21º dos factos provados corresponde exactamente à fl. 3 do aludido documento.
4. Além disso, mais deveria constar dos factos provados, que tal auto 19, nunca foi assinado, não tem qualquer validade e foi urdido pelas I.e III Rés de má fé, sendo que esse facto provado 19 tem outro erro ou lapso notório e manifesto, no que toca à seguinte menção:” Após esta troca de correspondência, foi agendada para o dia 10.08.2016 uma vistoria ao imóvel”. Pelo que se entende que este deveria ter a seguinte redação “19º -Na sequência da vistoria conjunta ao imóvel, a qual ocorreu no dia 10.08.2016 foi elaborado pela C... o respectivo auto de Receção Provisória, com uma lista anexa relativa às deficiências detectadas aquando da realização da mesma, que nunca foi assinado, o qual aqui se dá por integralmente reproduzido e corresponde ao Doc. 20 junto com a PI. (sublinhado nosso).”
5. Entende-se que no facto provado 32º, deverão ser aditados três pontos constando, ainda: “16º- As fachadas do corpo A virado ao Rio Douro e do Corpo D no alçado lateral apresentam um resultado final que não traduz o mencionado no Contrato celebrado entre a I. Autoras e a I. Ré, nem nas condições técnicas especificadas no caderno de encargos e mapa de quantidades, por não ter sido removida toda a sujidade e fungos. 17º - As pedras cuja sujidade não foi possível remover por outras técnicas deverão ser substituídas. 18º - Alguns pórticos encontram-se com tinta a descascar e sinais de ferrugem”
6. Entende-se que o facto provado 32º deveria ter a seguinte redação: O edifício apresenta: (…) “16º- As fachadas do corpo A virado ao Rio Douro e do Corpo D no alçado lateral apresentam um resultado final que não traduz o mencionado no Contrato celebrado entre a I. Autoras e a I. Ré, nem nas condições técnicas especificadas no caderno de encargos e mapa de quantidades, por não ter sido removida toda a sujidade e fungos. As pedras cuja sujidade não foi possível remover por outras técnicas deverão ser substituídas. 17º - Alguns pórticos encontram-se com tinta a descascar e sinais de ferrugem”
7. Facto Provado 44º. Este facto provado encontra-se em contradição manifesta com os factos provados 12º, 13º. 15º, 16º, 17º, 18º, 19º, 20º, 21º, 22º e 23º, 24º, 25º, 26º, 27º, 28º, 29º, 30º, e 31º, que demonstram interpelações dos Autores às I. e III Rés, fixação de prazos para eliminação dos defeitos ainda existentes, a alegação de constituição em mora, e posteriormente, em incumprimento definitivo por parte destas. Entende-se que o facto provado 44º deverá ter a seguinte redação: A obra não foi rececionada provisoriamente.
8. Entende-se que o art.º 45º dos factos provados deverá ter a seguinte redação: A responsabilidade pela manutenção do muro limite do terreno a nascente do prédio é do condomínio.
9. Não concordam os Autores com os factos não provados 1. a 6.
10. Da Errada Apreciação da Matéria de Facto (suporte da convicção do tribunal) e da Errada Fundamentação de Direito. A Mm.ª Juiz deu como provados defeitos (exemplo ponto 32 e, ponto 1 a 11, 31 a 41). Não obstante, não condenou as Rés a procederem à reparação dos mesmos, alegadamente, por tais defeitos não se encontrarem no contrato, nem no Caderno de Encargos. (Foi efectuada um incorrecto na interpretação do contrato) quanto à limpeza dos fundos, pois, os AA procederam à limpeza delas nos exactos termos que foram livremente ajustados entre a 1.ª autora e as demandadas em questão. Dito de outra maneira: o resultado que aquelas rés se comprometeram a conseguir só não foi alcançado porque o método acordado para tanto se mostrou inadequado para o efeito; (sublinhado nosso)”. O contrato deve ser interpretado como visando a “ resolução dos vícios detetados definitiva e eficaz, sendo a indicação das metodologias da responsabilidade do dono da obra, aqui I. Ré. Caso as metodologias, técnicas, matérias, quantidades indicadas no aludido relatório, não tenham sido as adequadas, estaremos perante um erro de cálculo e de projeto, neste caso da D...,que só pode ser imputável à I. Ré, Banco 1… e a que os AA são completamente alheios.
11. O caderno de encargos junto ao contrato de empreitada apenas obrigou a Ré B… para com a I. Ré. Já perante a I. Autora, vincularam-se as I. e II. Rés, nos termos das clausulas do CONTRATO entre ambas celebrado, não tendo contratualizado qualquer método especifico para a resolução dos trabalhos, apenas tendo balizado e definido os mesmos, quantificado os defeitos.
12. No que respeita aos soalhos, para além do exposto supra quanto a cada uma das frações em causa, a III. Ré confessa que era impossível à aqui ré executar os trabalhos de outra forma, uma vez que a Ré dona da obra não autorizou a substituição total do soalho.”
13. DA EXISTÊNCIA DE CASO JULGADO MATERIAL
No âmbito do Proc.º nº 1159/17.3T6GDM, do Juízo Central Cível do Porto, - Juiz 6, no qual são autores os proprietários da Fração AK, fração que integra o edifício que foi intervencionado e que constitui objeto dos presentes autos, alega-se matéria relacionada com o que se discute nestes, designadamente no âmbito do incumprimento do acordo celebrado entre os aqui Autores Condomínio do Edifico ... e os Bancos Réus, tendo já sido proferida decisão transitada em julgado, a qual configura, caso julgado material, de facto e de direito, salientando-se o ali decidido quanto aos pontos 1, 11, 14, 18 e 27 dos factos provados. Na sentença proferida naqueles Autos, e que já transitou em julgado, pode ler-se: Pelo exposto, I- Julgo a presente ação parcialmente procedente, e, em consequência (…) c. condeno os réus “Banco 1..., SA”, “Banco 2..., SA” e “B..., Ldª”, a procederem aos seguintes trabalhos na fração acima identificada (…) iv. eliminação das diferentes tonalidades do soalho;
E, termina, pedindo que:
Termos em que, e nos melhores de direito, deve o presente recurso ser considerado procedente por provado, quanto a todas as questões nele suscitadas, no que toca à errada apreciação dos factos provados e não provados, à omissão de pronúncia quanto à litigância de má fé, à omissão de pronúncia quanto à já alegada existência de caso julgado material no que toca às reparações dos soalhos, assim como na errada apreciação do objeto dos autos, quer quanto à fundamentação de facto, quer de direito, mais devendo, em consequência, ser as Rés condenadas nos pedidos, assim se fazendo Justiça!
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2.2. Apenas a apelada Banco 1..., S.A., contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
I. O presente recurso é extenso e denso padecendo as suas 186! conclusões de notória e evidente falta de concisão, devendo ser liminarmente rejeitado, por se considerar as mesmas como inexistentes.
II. Caso assim não se entenda, o que por mera cautela se avança, deverá esse Venerando Tribunal convidar os Recorrentes a vir sintetizar as suas conclusões.
III. De todo o modo, sempre se dirá que os Recorrentes pretendem não a reapreciação da matéria de facto antes sim, pretendem, convencer V. Ex.as do direito que se arrogam na eliminação de inúmeros “defeitos”, em especial a substituição das pedras da fachada, e que minimamente corresponde à realidade dos factos, à matéria de facto apurada, quer pelos documentos, quer pelos Senhores Peritos e dos depoimentos das testemunhas.
IV. Atendo ao supra exposto, não podem restar dúvidas que a prova, neste aspecto, foi bem ponderada e avaliada, não assistindo razão aos Recorrentes na modificação dos pontos que indicam.
V. Por outro lado, e quanto ao Direito aplicável, as partes celebraram o contrato de empreitada a 11 de Junho de 2015, celebrado com base num caderno de encargos e um relatório técnico elaborado pela empresa D..., que identificava as patologias a reparar no edifício.
VI. O Tribunal a quo analisou os defeitos identificados nos pontos 32 a 41 dos factos provados, concluindo que apenas os defeitos constantes dos pontos 39.º (teto da garagem) e 41.º (reboco da varanda) constavam do caderno de encargos ou dos trabalhos a mais.
VII. No que à limpeza da fachada concerne, aceitam todas as partes, não teve os resultados esperados, no entanto, e como bem decidiu o Tribunal a quo esse incumprimento não procede de culpa das Rés.
VIII. Pelo contrário, estas cumpriram nos termos contratualmente definidos, utilizando o método acordado (lavagem com detergente neutro e água) porém, a ineficácia do método (que só foi detetada durante a execução da obra), era imprevisível à data da celebração do contrato.
IX. O que determina que se considere que a prestação tornou-se impossível por causa não imputável ao devedor, nos termos do artigo 790.º, n.º 1 do CC.
X. E, mesmo que assim fosse, não se poderia considerar que a Recorrida estivesse obrigada a substituir as pedras, como os Recorrentes pretendem!
XI. Igualmente, bem andou o Tribunal a quo ao indeferir o pedido de indemnização por danos não patrimoniais por absoluta falta de prova.
XII. Inexistindo caso julgado material por falta identidade jurídica das partes não é possível estender a esta acção a autoridade do caso julgado.
XIII. Devem, por isso, improceder as alegações dos Recorrentes.
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3. questões a decidir
a) determinar se as conclusões apresentadas pela apelante devem ser consideradas inexistentes ou objecto de correcção.
b) caso assim não seja, determinar se a sentença padece de omissão de pronuncia quanto à questão da litigância de má fé e violação do caso julgado
c) apreciar depois o recurso sobre a matéria de facto
d) por fim, qualificar o contrato celebrado entre as partes e face ao objecto do mesmo se as restantes anomalias constantes dos factos provados devem ou ser objecto de reparação.
4. Da inexistência ou correcção das conclusões
É, ponto assente entre nós que as conclusões devem, de forma autónoma, sintetizar as questões aduzidas pelas partes de forma congruente, sistemática e coordenada (art. 639º, nº1, do CPC).
Bastará citar o Ac do STJ de 30.11.23, nº 2861/22.3T8BRR.L1.S1 (Ana Resende): “as conclusões exercem a importante função de delimitação do objeto do recurso, e como tal sobre o recorrente recai o ónus de ali sintetizar a argumentação que apresente na motivação do recurso, procedendo à enunciação dos fundamentos de facto e/ou de direito que constituem as premissas essenciais do encadeamento lógico que conduzirá à pretendida alteração ou a anulação da decisão recorrida”.
Mas, em caso algum podem as mesmas serem consideradas inexistente.
Isto, porque o nº3, do art. 639º, do CPC dispõe que: “Quando as conclusões sejam deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não tenha procedido às especificações a que alude o número anterior, o relator deve convidar o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, no prazo de cinco dias, sob pena de se não conhecer do recurso, na parte afetada”.
Daí decorre, portanto, que as exigências processuais à formulação de alegações devem ser aplicadas de forma proporcional e adequada à finalidade do recurso, optando sempre pela posição que garanta á parte o maior acesso material a essa face essencial no exercício do seu direito de acesso aos tribunais.
Por causa disso é que: “Tal formulação deve ser interpretada, todavia, de forma flexível, deixando a aplicação da cominação somente para aqueles casos em que não é de todo possível, ou for muito difícil, determinar as questões submetidas à apreciação do tribunal superior, ou não haja qualquer síntese, não se conseguindo assim vislumbrar qualquer conteúdo útil nas alegações/conclusões, pressupondo desse modo a ininteligibilidade das questões suscitadas no recurso”[1].
Ora, no caso presente as conclusões dos apelantes podem, com algum esforço, ser entendidas e sintetizadas, pelo que nem é necessária a sua correcção nem muito menos podem ser qualificadas como inexistentes.
Improcede, pois, a questão prévia suscitada.
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5. Das nulidades da sentença
Invocam os apelantes a nulidade da sentença por omissão de pronuncia quanto a duas questões.
Dispõe o art. 615º, nº1, al, d), do CPC que a sentença será nula quando “ O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”;.
Quanto à má fé teremos de notar que de facto a sentença não aborda na sua motivação essa questão.
Note-se que essa questão não consta dos pedidos formulados na petição e foi apenas formulada no requerimento de 10.1.2018, sendo que a primeira sentença formulada também não apreciou essa questão apesar de constar do ponto 8 dos temas de prova.
Mas, teremos de notar que na parte final do dispositivo as Rés foram absolvidas dos restantes pedidos contra si formulados. Logo, é manifesto que esse pedido não procedeu.
Assim poderá existir nulidade[2] por falta de fundamentação mas não por omissão de pronuncia porque foi proferida decisão absolutória nesta questão.
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Quanto à questão do caso julgado.
No seu requerimento probatório os apelantes vieram alegar a existência de uma situação de caso julgado comprometendo-se a juntar certidão do processo Proc.º nº 1159/17.3T8GDM, sem formularem qualquer pedido.
No dia 3.8.2021 juntaram cópia simples de uma petição e pedido de emissão de certidão.
Na audiência prévia essa questão nem sequer foi enunciada ou incluída em qualquer tema de prova sem a oposição dos apelantes e nas várias audiências finais mais nenhum documento foi junto quanto a esta questão.
Em 26.9.19 foi junta aos autos uma certidão judicial, da qual resulta que os AA dessa acção foram OO e PP e que o pedido formulado dizia respeito a além, do mais:
Logo, teremos de concluir que:
a) os autores dessa acção não são partes desta (o que impede desde logo a existência de qualquer efeito de caso julgado, por força do requisito subjectivo)[3];
b) essa questão não foi formalmente enunciada como excepção
c) e a junção dessa certidão visou aduzir elementos probatórios tendentes à prova dos factos alegados pelos AA.
Logo, inexiste qualquer omissão de pronúncia geradora da nulidade da sentença já que a factualidade provada e não provada foi apreciada, valorada e justificada.
Improcedem, pois, as questões suscitadas quanto à nulidade da sentença.
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(…)
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6. Motivação de facto
1º
Os II. a XI. AA. são proprietários, respectivamente, das fracções AI, AW, E, X, BP, BT, CD, L, W e Q, do identificado prédio.
2º
A I. e II. Rés adquiriram o imóvel na qualidade de credoras hipotecárias, ainda em fase de construção.
3º
Tendo procedido à conclusão da respectiva construção.
4º
Na qualidade de comproprietárias de várias fracções do aludido prédio, celebraram a I. e II RR., diversos contratos promessa de compra e venda, outorgando posteriormente as respectivas escrituras públicas ou documentos autenticados de compra e venda de fracções autónomas, transferindo a propriedade e a posse das mesmas para os compradores, neste caso os supra II. a XI AA.
5º
Posteriormente às aludidas vendas, foram surgindo no prédio vários vícios e defeitos, quer nas partes comuns, quer no interior das fracções, muitos destes com origem nas partes comuns, os quais a I. e II. reconheceram e foram reparando.
6º
Nestas circunstâncias, após diversas diligências e contactos, foram encetadas negociações entre o I. A. e as I. e II. Rés com vista à resolução consensual do assunto em causa.
7º
As quais culminaram com a outorga de um CONTRATO, no dia 11 de Junho de 2015, no qual figuram como Primeiras Contraentes a I. e II Rés e como Segunda Contraente o I. Autor.
8º
Consta do referido contrato:
“CONSIDERANDO”:
“PRIMEIRO – Que, as PRIMEIRAS CONTRAENTES foram donas e legítimas proprietárias do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida ..., na actual união de freguesias ... (...), ... e ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o número ..., da freguesia ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...66, tendo sido emitida a Licença de Utilização número ...5/09, em 24 de Agosto de 2009, pela Câmara Municipal ... SEGUNDO – Que, progressivamente procederam à venda das respectivas fracções, mantendo-se proprietárias da fracção BA;
TERCEIRO – Que, posteriormente à venda das fracções, surgiram em algumas e, bem assim, nas partes comuns do prédio, diversos defeitos aquando da execução dos trabalhos de construção;
QUARTO — Que, no mês de Outubro do ano de 2014 as PRIMEIRAS CONTRAENTES mandataram a sociedade D... UNIPESSOAL LDA, para proceder à elaboração de um RELATÓRIO TÉCNICO identificativo de patologias verificadas no edifico identificado, com análise das possíveis causas, apresentando, complementarmente, soluções para a resolução dos problemas detectados, mais tendo elaborado o respectivo caderno de encargos, igualmente datado de 25.10.2014 e constitui o anexo I ao presente documento;
QUINTO — Que, posteriormente, em 08.05.2015, aquele caderno de encargos foi objecto de um aditamento, de modo a incluir as patologias verificadas nas fracções W e BV, o qual constitui o anexo II ao presente documento;
É livremente e de boa-fé celebrado e reciprocamente aceite o presente ACORDO que se regerá pelos considerandos supra e pelas cláusulas seguintes: CLÁUSULA PRIMEIRA.
As PRIMEIRAS CONTRAENTES, e obrigam-se a proceder, às suas custas, à reparação das patologias identificadas no caderno de encargos e respectivo aditamento constantes do Anexo I e II, conforme os considerandos quarto e quinto.
CLÁUSULA SEGUNDA
1. Para o efeito, as PRIMEIRAS CONTRAENTES vão outorgar um contrato de empreitada, com a empresa que seleccionarem, para proceder à execução dos trabalhos, nos termos e condições que entenderem, devendo, no entanto, ficar assegurado que a empreitada será executada nas melhores condições técnicas, por recurso às metodologias consideras adequadas à resolução eficaz e definitiva dos problemas detectados, cuja indicação é da responsabilidade do “Dono da Obra. (sublinhado nosso).
2. Igualmente vão as PRIMEIRAS CONTRATANTES, contratar a empresa C... Lda, NIPC ...30, para proceder à fiscalização de toda a obra, desde o seu inicio, até à sua receção definitiva, assumindo o pagamento do respectivo custo, conforme orçamento apresentado, o qual, nesta data, já se encontra devidamente aprovado e que constitui o anexo III ao presente documento.
CLÁUSULA TERCEIRA
1. Correm por conta das PRIMEIRAS CONTRAENTES, todas as despesas relacionadas directa ou indirectamente com a execução da presente obra, designadamente, os valores a pagar às empresas executantes e fiscalizadora da obra, os materiais, equipamentos e instrumentos de qualquer natureza, que se mostrem necessários à execução da obra, assim como, todas as licenças que eventualmente sejam obrigatórias, respondendo ainda, nos termos gerais de direito, por quaisquer danos causados no decurso da mesma.
(…)
CLÁUSULA QUINTA
1. Correrá por conta das PRIMEIRAS CONTRAENTES e/ou do empreiteiro, o pagamento de indemnizações por perdas e danos, doenças, incapacidades permanentes, temporários ou morte, decorrentes ou relacionados com a execução dos trabalhos e fornecimentos da empreitada, por motivos que lhe sejam imputáveis.
9º
Previamente à outorga do contrato a que se alude, a I. Ré tinha procedido à elaboração de um relatório técnico das patologias existentes no edifício, em 25.10.2014, aditado no que toca às fracções W e BV em 08.05.2015
10º
Mais tendo sido elaborados, com vista à execução da obra, caderno de encargos e um Mapa de trabalhos e quantidades.
11º
Para execução do contratado com a I. A., a I. Ré outorgou um contrato de empreitada com a III. Ré, com o seguinte teor:
“1ª
(Objecto do Contrato)
(…)
3. Os trabalhos a executar pelo Empreiteiro abrangem todos os que forem consequentes ou necessários para perfeita execução da Empreitada, não se considerando as justificações do Empreiteiro que invoque a falta de previsibilidade de quaisquer trabalhos preparatórios ou complementares, por forma à referida Empreitada ser concluída de acordo com as exigências e os elementos fornecidos pelo Dono da Obra.
(…)
6. O Empreiteiro terá direito a reclamar por (i) Erros e/omissões dos projectos e/ou das medições fornecidas pelo Dono da Obra, na medida em que os mesmos apenas fossem possíveis de ser detectados aquando da execução da Empreitada (ii), erros e omissões reclamados em fase de concurso e não aceites pelo Dono da Obra.
(…)
(Trabalhos a Mais)
1.Todos e quaisquer trabalhos que não se encontrem comtemplados no Contrato e seus anexos serão considerados trabalhos a mais, designadamente os que sejam introduzidos pelo Dono da Obra no decurso da execução do mesmo.
(…)
6ª
(Garantia de Boa Execução de Obra)
1.Para garantia de boa execução da obra e do integral cumprimento das suas obrigações, o Empreiteiro prestará, no prazo de 5 dias úteis contados da presente data, ao Dono da Obra, garantia bancária no montante equivalente a 5% do valor da Empreitada, a libertar 5 anos após a receção provisória.
(…)
13ª
(Obrigações do Empreiteiro)
1.Sem prejuízo da exceção prevista no número seguinte, o Empreiteiro obriga-se a executar os trabalhos compreendidos na Empreitada e a assegurara a correcção de defeitos dos mesmos, até receção definitiva pelo Dono da Obra, com a diligência de execução e a precaução exigíveis segundo as regras de arte.
2.O Empreiteiro é plenamente responsável pela correta execução da Empreitada, pelo que lhe serão imputadas todas as deficiências e erros relativos à execução dos trabalhos da Empreitada ou à quantidade, forma e dimensão dos materiais aplicados, salvo quando escolhidos pelo Dono da Obra e sem a concordância do Empreiteiro devidamente especificada por escrito.
3.São da conta do Empreiteiro quaisquer alterações e/ou reparações necessárias à adequada supressão de deficiências ou erros de execução verificados nos trabalhos da Empreitada e/ou das suas consequências, bem como a indemnização pelos danos directos sofridos pelo Dono da Obra que sejam àquele imputáveis.
4.Na proposta do Empreiteiro, ainda que não haja indicação expressa, estão compreendidos todos os trabalhos necessários à completa realização da Empreitada, que o mesmo se obriga a executar de acordo com as normas e regulamentos aplicáveis.
(…)
14ª
(Fiscal de Obra)
1.O Empreiteiro desde já aceita que o Dono da Obra designe um fiscal para supervisionar a obra, devendo o primeiro aceitar dentro das suas responsabilidades e possibilidades as sugestões por ele indicadas.
2.Ao fiscal designado nos termos do número anterior, caberão as seguintes funções:
a) Coordenação da preparação da obra, em conjunto com o Empreiteiro;
b) Controlo técnico, financeiro, administrativo e do cumprimento do programa de trabalhos que indicará, sobretudo, nos seguintes pontos:
i. Controlo técnico do modo de execução de todos os trabalhos;
ii. Verificação de qualidade dos materiais a aplicar de acordo com o previsto nas
Especificação Técnicas constante no Anexo IX, bem como o Relatório Técnico e efectuar a receção quando necessária;
iii. Verificação da qualidade e das quantidades de trabalhos executados mensalmente para efeito de liquidação;
iv. Verificação do cumprimento do plano especifico da obra, proposto pelo Don da Obra, com informação mensal dos desvios verificados e das medidas a tomar para correcção desses desvios,
v. Apreciação das revisões de preços, se houver lugar a tal, para efeito de liquidação;
vi. Verificação das quantidades e preços dos trabalhos a mais e a menos, no caso de existirem;
vii. Elaboração dos relatórios mensais sobre a actividade desenvolvida;
viii. Verificação do cumprimento da legislação vigente no que se refere à segurança no trabalho;
ix. Participação na receção provisória e definitiva dos trabalhos executados e elaboração do respetivo relatório.
(…)
(…)
16ª
(Receção Provisória)
1. Concluídos os trabalhos o Empreiteiro convocará o Dono da Obra por email para no prazo máximo de 15 (quinze) dias a contar da data da receção dos emails se proceder à vistoria com vista à receção provisória da obra.
2. À vistoria para efeitos de receção provisória da obra, deverão comparecer o Dono da Obra o Empreiteiro e a Fiscalização.
3. Efetuada a vistoria dentro de prazo referido no antecedente número um, se não forem contestados quaisquer defeitos na obra, será lavrado e assinado o auto de receção provisória da mesma.
4. Caso estejam constatados, algum ou alguns, defeitos na obra, esses mesmos defeitos ficarão especificados no auto de vistoria do qual constará igualmente a declaração de não receção da obra, bem como o prazo máximo para a sua eliminação a contar da data do auto, qua não deverá ser superior a 15 (quinze) dias, devendo a eliminação dos defeitos ser feita a expensas do Empreiteiro.
5. Findo o prazo concedido para a eliminação dos defeitos o Empreiteiro convocará de novo o Dono da Obra por email, para, no prazo máximo de 15 (quinze) dias a contar da data da receção se proceder a nova vistoria com vista à receção provisória da obra.
6. Verificando-se na nova vistoria a manutenção de defeitos ou deficiências na obra que impeçam a sua receção provisória, o Dono da Obra tem a faculdade de resolver o presente contrato de empreitada por incumprimento das obrigações do Empreiteiro do mesmo emergentes, nos termos e para os efeitos previstos nas Cláusula 21º e 23º do presente contrato, sem necessidade de conceder novo prazo para a eliminação dos defeitos constatados.
17ª
(Prazo de Garantia, Receção Definitiva)
1.O prazo de garantia pela boa execução da Empreitada é de cinco anos a contar da data da respetiva receção provisória, ficando o Empreiteiro obrigado a proceder imediatamente e à sua custa à eliminação dos defeitos que eventualmente se verifiquem durante este prazo e que nos termos do Contrato lhe sejam imputáveis, depois de notificado para o efeito pelo Dono da Obra nos termos previstos no artigo 1225º do Código Civil, substituindo os materiais ou equipamento e executando todos os trabalhos e reparações necessários.
2. Decorrido o prazo de garantia e uma vez realizadas, todas as reparações da responsabilidade do Empreiteiro que se mostrem necessárias, será lavrado e assinado um auto de receção definitiva da obra.
(…)
21ª
(Incumprimento)
1.Considera-se que o Empreiteiro está em incumprimento do presente Contrato se Ocorrer, entre outros, qualquer um dos seguintes factos:
(…)
g) Não proceder à eliminação ou correcção de deficiências ou à substituição de materiais ou equipamentos rejeitados pela Fiscalização, ou ainda à demolição de qualquer parte da obra que não obedeça às condições estipuladas contratualmente, dentro do prazo fixado pela Fiscalização.
(…)”
12º
Tendo a III. Ré dado os trabalhos por concluídos no dia 5 de Agosto de 2016, foi a empresa responsável pela fiscalização interpelada pelo “Dono da Obra”, aqui I. R., para proceder à elaboração do Auto de Receção Provisória.
13º
Na sequência de uma vistoria conjunta de final de obra ocorrida em 10.08.216, onde estiveram presentes ou representados, o Dono da obra (I. Ré), a B... (III. Ré) e a Fiscalização, – C... -, de ora em diante designada de C..., por esta foi enviada uma comunicação electrónica, a dois dos seus interlocutores neste processo como representantes da I. Ré/Dona da Obra, ou seja, o Sr. Dr. QQ e à D..., a qual, de resto, tinha sido a responsável pela elaboração do relatório técnico e caderno de encargos.
14º
Comunicação essa com o conhecimento da III. Ré e do I. A.
15º
Na qual se pode ler:
“Ex.mos Senhores,
No seguimento da troca de impressões que tem existido sobre o tema fachadas, acrescido do mencionado no ponto 6.9 da ata de reunião 29, datada de 20.07.2016, vimos pelo presente informar que entendemos não estarem reunidas as condições para a recepção provisória da obra nos moldes em que se encontra a fachada, mais propriamente, a fachada em pedra bujardada voltada ao rio Douro do Bloco A e a fachada topo do Bloco D. Da análise realizada ao cadernos de encargos e ao mapa de trabalhos e quantidades, é inequívoco que a essência destes dois capítulos referente ao tratamento da fachada é fazer uma "lavagem geral de todo o revestimento em pedra da fachada ventilada, de modo a remover toda a sujidade e fungos..." complementada por uma impermeabilização da mesma. Ora, depois de vários testes e ensaios, como é do conhecimento de toda a equipa que esteve envolvida neste processo, não foi possível atingir a limpeza total de algumas pedras uma vez que as mesmas estão com detritos e manchas que não saem com lavagem. O motivo é que esses detritos encontram-se alojados numa espessura da pedra que é significativa.
Essas pedras encontram-se danificadas. Para se atingir o objectivo desejado no caderno de encargos (limpeza total), é necessário substituir algumas das pedras.
Nesse sentido, e para que possamos evoluir para a recepção provisória da obra, solicitamos que o Banco 1... analise os orçamentos apresentados pela empresa B... para substituição das pedras que nos parecem ser mais relevantes, de forma a se obter uma solução que se aproxime daquela que era esperada pela Fiscalização e Condomínio, mas com certeza, também por toda a restante equipa que esteve envolvida nesta obra.
Agradecemos a vossa melhor consideração para o presente assunto, aguardando-se um feedback com a maior brevidade possível.
Cumprimentos,
RR”.
16º
O qual obteve resposta em 11.08.2016, do já identificado Sr. Dr. QQ:
“Ex.mo Sr RR,
Obrigado pela informação e situações reportadas, que não deixarão de ser oportunamente analisadas pelo Banco, na qualidade de Dono da Obra.
Aproveito a oportunidade para esclarecer que a decisão de recepção compete ao Dono Obra e não à fiscalização.
À fiscalização compete, para além do controlo e confirmação de execução dos trabalhos nos exactos termos previstos no caderno de encargos, elaborar e apresentar os relatórios e documentos para a qual foi contratada.
Agradecemos, assim, que a C... providencie pela rápida entrega dos relatórios e/ou documentos ainda em falta, por forma a evoluirmos para a recepção da obra.
Na expectativa de breves noticias, apresento os melhores cumprimentos, QQ”.
17º
Tendo a C..., por sua vez, respondido em 14.08.2016, o seguinte:
“Boa noite Dr. QQ,
Concordamos com o que refere, no sentido de que, "À fiscalização compete, para além do controlo e confirmação de execução dos trabalhos nos exactos termos previstos no caderno de encargos....”
O nosso anterior mail, vai precisamente nesse sentido, pois através da normal execução do nosso trabalho, e no próprio interesse do Banco 1..., é possível afirmar que relativamente à fachada os trabalhos não foram efectuados nos termos previstos no contrato e caderno de encargos, havendo, assim, a necessidade dos vulgos trabalhos a mais.
É nessa matéria que se foca o nosso anterior e-mail.
Neste sentido, tecnicamente, reiteramos que entendemos não estarem reunidas as condições para a receção provisória, a menos que, no respetivo auto fique a constar de forma clara e inequívoca os procedimentos a adotar no que diz respeito aos trabalhos na fachada e respetivo prazo.
Para o efeito, torna-se necessário, tal como já informamos, e para que possamos evoluir para a recepção provisória da obra, que o Banco 1... analise os orçamentos apresentados pela empresa B... para substituição das pedras que nos parecem ser mais relevantes Aguardamos o seu feedback de forma darmos continuidade à conclusão do processo, cuja elaboração do relatório final está prevista para o dia 19.08.2016.
Cumprimentos,
RR”
18º
O qual mereceu a resposta com o teor que se transcreve, no dia 16.08.2016, por parte do Sr. Dr. QQ:
“Bom dia Eng RR,
Nada mais haverá para acrescentar nesta fase dos trabalhos.
Pretendemos a recepção provisória da obra com a maior brevidade possível, ainda que a mesma inclua as reservas que o dono da obra entenda necessárias.
Agradeço ainda que nos informe quando teremos todos os documentos solicitados pelo Eng SS para nossa validação.
Melhores cumprimentos
QQ”
19º
Após esta troca de correspondência, foi agendada para o dia 10.08.2016 uma vistoria ao imóvel, tendo sido elaborado pela C... o respectivo auto de Receção Provisória, com uma lista anexa relativa às deficiências detectadas aquando da realização da vistoria, o qual aqui se dá por integralmente reproduzido.
20º
Com destaque para o seguinte teor do mesmo:
(…)
“ Pelo Eng.º TT como representante da entidade fiscalizadora foi declarado que nada haveria a opor e que a obra estava em condições de ser entregue para utilização, sob excepção das deficiências constantes na lista anexa, as quais deverão estar corrigidas até 10 (dez) de Setembro de dois mil e dezasseis, incluindo a reserva relativa ao resultado não satisfatório da lavagem de pedras da fachada nos alçados do Corpo A virado ao Rio Douro e lateral do Corpo D.”
21º
Constando da lista de deficiências detectadas o seguinte:
“LISTA DE DEFICIÊNCIAS DETETADAS EM VISTORIA PARA EFEITOS DE RECEÇÃO PROVISÓRIA
1. Correção do remate de betão nas sondagens realizadas ao pavimento da rampa de acesso às garagens 2. Correção do topo do lancil de granito de remate do passeio com o jardim
3. Correção da pintura da guarda da escada metálica de acesso à piscina que foi
danificada pelas fitas sinalizadoras colocadas em fase de execução
4. Reclamação da fracção Z – Remate de pintura na parede da sala, junto ao vão que teve intervenção exterior
5. Reclamação da fracção BI – Insuficiente vedação à entrada de ar indesejada, do vão do quarto-suite (porta da varanda)
6. Reclamação da fracção BV – Deficiente apoio de duas lajetas junto ao canto onde foi corrigido o tubo de queda de drenagem
7. As fachadas de pedra do Corpo A virado ao Rio Douro e do Corpo D no alçado lateral apresentam um resultado final expectável que não traduz o mencionado nas condições técnicas do contrato de empreitada: "lavagem geral de todo o revestimento em pedra da fachada ventilada, de modo a remover toda a sujidade e fungos...". A solução para resolução desta situação passa pela substituição das pedras danificadas cujo trabalho deverá ser consumado através da aprovação do respetivo trabalho a mais, com definição do respectivo prazo de execução.
8. Existência de pano de monomassa no Corpo A que não foi objecto de reparação, uma vez que a superfície apresenta irregularidades resultantes de intervenção anterior à presente empreitada, não tendo sido perceptível em fase de execução, a visualização de tal situação.
22º
Remetido tal auto para a I. e III. Ré, aquelas opuseram-se ao respectivo conteúdo, pretendo eliminar do texto do auto de receção provisória o seguinte:” incluindo a reserva relativa ao resultado não satisfatório da lavagem de pedras da fachada nos alçados do Corpo A virado ao Rio Douro e lateral do Corpo D.”.
23º
Mais pretendendo que fossem eliminados da Lista Anexa de Deficiências os pontos 7 e 8, na sua íntegra.
24º
O I. A. interpelou as I. e II. Rés para o cumprimento do contrato outorgado, por cartas registas com AR, expedidas em 02.11.2017 e recebidas pela I. Ré em 04.11.2016 e pela II. Ré em 07.112016.
25º
Nas quais, a I. A, alegou a não conclusão da obra no que toca:
” 1. À substituição das pedras danificadas, cuja sujidade foi impossível remover e à reparação integral de panos de monomassa já intervencionados anteriormente de forma não eficaz;
2. À intervenção na rampa da garagem que não logrou resolver o problema existente. É possível verificar no local que há escorrência permanente, sendo que, a pintura efectuada no decurso das obras já se encontra danificada;
3. A parede do núcleo interno está com vários problemas na pintura (e neste caso, não tem nada a ver com as terras e as águas que vêm da rua, etc);
4. O pavimento no início da rampa está fissurado, constantemente com água a escorrer pela rampa;
5. Por último, no decurso da obra, foi elaborado pela fiscalização o auto de ocorrência n.º 24, relativo à patologia do muro de vedação do limite do terreno, a sul continuando o I. A. a entender que tal se trata de um defeito de construção, sendo que, a reparação de tal deficiência é urgente, estando o muro em risco de ruir, tendo já as vedações cedido, colocando em risco pessoas e coisas.”
26º
Tendo fixado a I. A. em 30 dias, a contar da recepção das aludidas cartas, o prazo para a I. e II. Rés iniciarem o cumprimento das obrigações a que estão adstritos, concretamente:
“1. Procedendo à receção provisória da obra, assinando o respectivo auto nos termos propostos pela fiscalização, com as inerentes consequências, designadamente, iniciando naquele prazo a conclusão/reparação dos trabalhos em falta;
2. Procedendo ao início e posterior conclusão da reparação das patologias existentes na rampa e paredes da garagem e no muro de vedação do limite do terreno, a sul.”
27º
Findo o indicado prazo, advertiu o I. A. que consideraria que a mora se teria convertido em incumprimento definitivo.
28º
Tendo sido deliberado em assembleia de condóminos a instauração da presente acção.
29º
Não obstante a I. Ré tenha aprovado o trabalho a mais n.º 15, no valor de 10.357,00€, tal trabalho não chegou a ser executado.
30º
Não obstante tenha sido solicitado pela I. Ré, na qualidade de dona da Obra, orçamento que discutiu e negociou, para substituição de pedra bojardada no corpo A do edifício, o qual corresponde ao trabalho a mais n.º 19, no valor de 15.277,50€, não aprovou a execução dos referidos trabalhos.
31º
A I. A., em troca de correspondência com os representantes da I. Ré, sempre manifestou e deixou bem patente a sua posição no que toca à não aceitação do resultado dos trabalhos relativos à fachada, a saber:
a) Comunicação electrónica do dia 24.05.2016:
“Ora, cumpre desde já informar que a administração do condomínio não vai aceitar a obra sem que o problema das manchas existentes nas pedras das fachadas esteja cabalmente resolvido.
De resto, no ponto 2.2 do mapa de quantidades, lê-se:"Limpeza e lavagem geral de todo o revestimento da fachada ventilada de modo a remover toda a sujidade...".
Sem adiantar, nesta fase, muito mais considerações, salienta-se no entanto que, as dificuldades surgidas em obra vêm demonstrar, de forma inabalável, que não estamos perante um problema de manutenção mas de um verdadeiro defeito das pedras em causa ou falta de adequação ao fim a que foram destinadas.
Na eventual falta de outra solução eficaz para remoção de toda a sujidade conforme a obrigação de resultado a que o Millennium se vinculou, restará a respectiva substituição.
Retirar os andaimes sem que este problema esteja definitivamente resolvido não merecerá a concordância, nem a aceitação da administração, com as inerentes consequências, que pretendíamos no entanto evitar.
Com os melhores cumprimentos.
UU”
b) Comunicação electrónica do dia 1.8.2016
“Exm.º Sr. Dr. QQ,
Em resposta ao mail que segue abaixo, da Sr.ª Dr.ª VV, datado de 20.07.2016, desde logo rejeitamos todo o conteúdo do segundo parágrafo.
Relativamente aos trabalhos na fachada, os quais estão contemplados em caderno de encargos da D..., o mesmo prevê dois sub-capítulos dentro capítulo 2 referente ao tratamento das fachadas. O ponto 2.1 reporta para as acções a serem tidas quando as peças da fachada estão danificadas e o ponto 2.2 é referente ao tratamento da fachada (limpeza e aplicação de hidrorepelente).
Com respeito ao ponto 2.2, e conforme referido no articulado das medições, este tem como objectivo a "Limpeza e lavagem geral de todo o revestimento em pedra da fachada ventilada, de modo a remover toda a sujidade e fungos e a aplicação de hidrorepelente, de acordo com o previsto no ponto 2.2 do Caderno de Encargos.".
No âmbito do contrato entre a B... e o Banco 1... é este o resultado esperado por parte do condomínio. Não sendo atingido o resultado de remoção total da sujidade e fungos devem estas peças da fachada ser consideradas como danificadas dando-se o tratamento previsto no artigo 2.1, ou seja, a sua substituição.
Esta foi já, aliás, a interpretação da empresa de fiscalização, a qual, inclusivamente ficou registada na ata da reunião n.º 29, do dia 20.07.2016.
Não obstante estarmos conscientes dos esforços realizados para "poupar" a substituição destas peças danificadas, entendemos que deve o Banco 1... tomar a acção de requerer ao empreiteiro orçamento para a substituição destas peças danificadas.
Acresce que há uma verba de 10375€ referente à limpeza da fachada pela empresa E..., que se encontra aprovada pelo Banco 1... e que não foi utilizada. Esta verba pode transitar para a rubrica de substituição de pedras danificadas em fachada.
Gostaríamos ainda de abordar um tema relacionado com o muro de vedação no canto sudeste do terreno, o qual ameaça ruir e necessita de intervenção urgente e relativamente ao qual a fiscalização efectuou já o relatório de ocorrência n.º 24, sendo que, é nossa opinião que se trata de um defeito de construção, atenta a incorrecta execução do mesmo.
Ficamos assim a aguardar o favor de uma resposta urgente, sugerindo-se, se achar conveniente, o agendamento de uma reunião, eventualmente na obra, para melhor debatermos estes assuntos.
Com os melhores cumprimentos.
UU”
32º
O edifício apresenta:
1. Necessidade de Correcção do remate de betão nas sondagens realizadas ao pavimento da rampa de acesso às garagens.
2. Algumas fissuras nas paredes da garagem que indiciam deficiências significativas no funcionamento da estrutura do edifício:
3. Existência de sujidade nos panos da fachada em monomassa intervencionados e fissuras em parte deles.
4. Parede exterior (fachada) da caixa de escadas que contacta com a varanda da fracção AM, apresenta uma coloração diferente junto à ligação parede/varanda.
5. Algumas das juntas de dilatação apresentam abertura, muito superior aquilo que poderia ser considerado normal e assentamento do corpo posterior;
6. Selagem das juntas de dilatação, sendo que alguns desses selos estavam partidos, outros ligeiramente fissurados e ainda outros intactos;
7. Algumas fissuras nas paredes da garagem;
8. O apainelado de madeira junto à entrada .../... escurecido.
9. Existência de fissuras de dimensão considerável nas portas de acesso às piscinas;
10. Muro do empreendimento, a poente, apresenta fissuras, sinais de infiltração e empolamento de revestimento;
11. Infiltração de água junto à garagem da fração AW, proveniente de um tubo que queda de recolha de águas pluviais.
12. Na envolvente da fracção D, verificam-se manchas escuras nos tectos em contacto com o exterior.
13. Pavimento da varanda do recuado desnivelado.
14. Envidraçados de protecção da varanda do recuado apresentam-se riscados.
15º Destacamento de reboco no tecto da cozinha do recuado.
33º
FRAÇÃO AI
- Nos pavimentos da sala e da suite as juntas estão abertas e com “efeito mola”, com algumas tábuas mesmo a descolar.
- o soalho da suite principal apresenta duas tonalidades distintas, uma com as tábuas que foram raspadas e outra nas tábuas que foram substituídas.
34º
FRAÇÃO AW
- Infiltração na parede e tecto da garagem. Verificam-se marcas de escorrência, empolamento e crescimento de fungos.
- Existe um tubo de queda de águas pluviais mal vedado, que será uma das possíveis causas da infiltração.
35º
FRAÇÃO E
- A coloração do soalho da sala após a intervenção é distinta do restante;
-As juntas voltaram a abrir.
- Revestimento em pedra natural, apresenta fissuras apenas foram tapadas com argamassa.
36º
FRAÇÃO X
- Tecto da lavandaria apresenta infiltração e empolamento, possivelmente proveniente do terraço da fracção Q.
-- soalho da sala com sinais de infiltração e escurecimento;
- Soalho do quarto com abertura das juntas do soalho.
37º
FRAÇÃO BP
- juntas da soleira da varanda, com fissuras
- fissuras das soleiras manchadas.
- Soalho da sala com mancha e riscos.
- Soalho da sala com efeito mola.
- Empolamento de revestimento no tecto da sala.
- Colocação de pinos para aplicação de espuma sob o soalho, sem autorização do proprietário.
- O tapamento dos pinos apresenta coloração mais escura que o soalho e aplicação irregular.
- Ligeira diferença de tonalidade no soalho da suite principal.
38º
FRACÇÃO CD
- Pequenas manchas no soalho da sala, hall de entrada e quarto.
- Abertura das juntas do soalho com ruído ao andar.
39º
FRAÇÃO L
- O piso da garagem apresenta sinais de desgaste;
- Teto da garagem apresenta destacamento do recobrimento da laje fungiforme, com armaduras à vista.
- Apainelado esquerdo (visto do interior) na janela da cozinha com acabamento diferente e menos brilhante.
- Soleira aplicada junto à janela da cozinha apresenta manchas, verificando-se empolamento do soalho nessa zona.
- Sinais de infiltração junto à janela da sala, com empolamento de reboco na parede.
- Escurecimento do soalho no canto da sala.
- Abertura das juntas do soalho generalizado, mas com maior gravidade nas zonas com aparente infiltração.
- O empolamento do soalho na sala não permite a abertura do armário.
40º
FRAÇÃO W
- No soalho da sala, há distintas tonalidades na madeira e abertura das juntas do soalho.
- O revestimento da fachada e varanda continua a apresentar manchas escuras.
- Porta armário do pio lava louça empenada, dificultando a abertura.
41º
FRAÇÃO Q
- Empolamento e destacamento do reboco, na zona da varanda, junto à janela da sala, por possível infiltração pela fachada.
42º
O prédio aqui em causa encontra-se edificado na margem do Rio Douro, em primeira linha, tendo vistas inalteráveis sobre o mesmo, localizando-se à entrada da cidade do Porto, com acesso pela EN 108.
42º -A
Atentos os fatores externos a que estão sujeitas as pedras da fachada, devem as mesmas ter uma adequada manutenção.
43º
É considerado como um “condomínio fechado de luxo”, tendo amplas áreas envolventes ajardinadas, duas piscinas, campo polidesportivo, sala de condomínio, ancoradouro privativo, etc.
44º
A obra foi recepcionada provisoriamente.
45º
O muro e manutenção do mesmo é da exclusividade do condomínio.
46º
Não foi acordado qualquer trabalho relativamente ao mesmo.
47º
Entre Março de 2012 e Abril de 2014, inclusivé, a I. Ré, conforme deliberado em assembleias de condóminos, onde aquela esteve devidamente representada, ficou com a obrigação de proceder ao pagamento ao aqui I. AA. da quantia correspondente à “publicidade” por aquela aposta nas fachadas do condomínio, onde através de umas telas, anunciava a venda das fracções do imóvel.
48º
Tendo sido deliberado o pagamento da quantia de 3.50€/m2, por ser a quantia aceite pela I. Ré.
49º
A tela 96,80 m2, apurou-se um valor mensal de 338,80€, vencendo-se o primeiro pagamento no inicio do exercício de 2013.
50º
O I. A. tem reclamado da I. Ré, sem sucesso, a entrega das cópias aprovadas dos projectos de arquitectura e especialidades do prédio.
51º
Consta do Caderno de Encargos, o “Levantamento do soalho danificado e aplicação de novo soalho com as mesmas características técnicas e dimensionais. Raspagem de todo o compartimento e tratamento do pavimento com lixagens e envernizamentos nas demãos necessárias.
*
7. Motivação Jurídica
1. Da qualificação do contrato
Nos termos do art. 405º, n.º 1, do Código Civil, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.
In casu os apelantes e a sentença recorrida, por duas vezes qualificaram o acordo celebrado entre as partes como uma empreitada.
A sentença repete, aliás, que “É consensual entre as partes que entre as I. e II. Rés e a 1.ª autora houve uma convergência de vontades, no sentido de as referidas demandadas celebrarem um contrato de empreitada”.
Todavia, não é desta forma que entre nós deve ser feita a qualificação dos contratos.
Segundo a posição clássica primeiro devem interpretar-se as estipulações contratuais essenciais, naturais e acidentais acordadas pelas partes, nos termos dos arts. 236º, 237º, e 238º, do Código Civil; depois, face a essas estipulações comparar-se-iam os contratos nominados previstos pelo legislador a fim de verificar em qual deles se encontravam regulados esses mesmos elementos, ou se assim, não fosse qual a regulamentação analógica aplicável.
Esta metodologia denominada elementos do contrato[4] ou essentialia é maioritariamente assumida na nossa jurisprudência[5] e pela doutrina mais tradicional, sendo posta em causa, em especial no âmbito dos contratos atípicos por alguma doutrina mais recente[6].
Cumpre ainda salientar, como afirma MANUEL DE ANDRADE[7], que um dos factores decisivos na interpretação das declarações negociais são “os termos do negócio, os termos da lei e o modo de conduta porque posteriormente as partes prestaram observância ao negócio concluído”.
Ora, à luz destes princípios teremos de notar que nunca as partes denominaram esse acordo (que consta do documento junto com a petição e está integralmente provado) como de empreitada. E que o seu objecto foi a “resolução de problemas de construção detectados”, através da celebração sim de um contrato de empreitada com terceiro.
Ou seja, o fim principal visado pelas partes é solucionar as reclamações quanto aos defeitos de construção e consta expressamente que se visa “a reparação das patologias identificadas no caderno de encargos (…) às suas custas”, e o meio para alcançar esse litigio seria a realização e obras de construção através da celebração de um contrato de empreitada com terceiro .
Assim, não existe qualquer obra a realizar pela autora, mas pelo contrário, o mesmo visou por termo a um litigio entre as partes relativo à venda de fracções destinadas à habitação as quais apresentavam determinadas patologias ou defeitos.
Diga-se também que o nosso Código Civil define o contrato de empreitada no art. 1207º, como: "o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra mediante uma retribuição”. Ora, no caso concreto não existe qualquer remuneração para a 1º Ré, sendo que a sua prestação visa dar cumprimento à obrigação contratual a que se obrigou com os AA devido à sua obrigação na eliminação de defeitos.
Estamos, portanto, perante um contrato subsumível ao tipo legal da transacção que, nos termos do art. 1248º, do CC existe quando (…) “as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões. 2. As concessões podem envolver a constituição, modificação ou extinção de direitos diversos do direito controvertido”.
É evidente que nesse acordo a Ré Banco 1... se obrigou a realizar determinadas obras as quais constituem uma obrigação de fare e à qual pode ser aplicável, na falta de regulamentação própria estabelecida pelas partes as normas dos contratos nominados aplicáveis nos termos do art. 239º, do CC.[8]
Teremos de notar que, apesar do acordo não implicar o pagamento de qualquer quantia por parte da Autora, teremos de o qualificar como oneroso na medida em que este visa regular a reparação de defeitos existentes em habitações em virtude da celebração de contratos de compra e venda anteriores (considerandos), pelo que implicou um custo monetário prévio para os condóminos e Autora.
2. Da densificação do conteúdo do contrato
Nesta matéria a nossa lei consagra a chamada "doutrina da impressão do destinatário", visando por dar tutela plena à legítima confiança da pessoa em face de quem é emitida a declaração (artigo 236 CC); só em caso de dúvida é que deve prevalecer, nos contratos onerosos (que como vimos é o caso), o sentido que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (artigo 237 do CC).
Neste caso o acordo assumiu a forma escrita e nele consta aliás que nada foi convencionado para além do clausulado (cláusula 7).
Concluímos assim que estamos perante um contrato nominado, que adoptou a forma escrita e que se rege, em primeira linha pelas estipulações subscritas pelas partes.
Ora, o grande dissidio desta acção é que a autora pretende que sejam reparadas anomalias que segundo a Ré não constam desse acordo.
Nesta matéria o objecto da prestação aceite pelas partes é simples e preciso.
Segundo a cláusula 1:
Daí resulta, pois, que esse caderno de encargos não é um mero acordo celebrada entre as duas Rés, mas pelo contrário o objecto da prestação contratual acordada entre as partes de tal modo que faz parte da transação extra-judicial celebrada.
Logo qualquer destinatário normal concluiria que os defeitos a reparar são aqueles que constam desse caderno de encargos.
Esta conclusão resulta, como vimos da letra do contrato, como aliás das suas negociações na medida em que, por exemplo foi expressamente referido que posteriormente à elaboração desse caderno de encargos este “foi objecto de um aditamento por forma a incluir as anomalias nas fracções W e BV”.
Logo, qualquer terceiro de boa fé concluiria que as anomalias são:
a) aquelas que foram detectadas até 8.5.15 (com essa excepção);
b) e que foram incluídas e discriminadas nesse caderno de encargos
Que, aliás foi apresentado à A antes da celebração daquele acordo.
E, note-se aliás que essa conclusão é reforçada pelo comportamento das partes no cumprimento do acordo, pois, aquando da recepção da obra, esta foi realizada com a eleboração de dois autos, sendo que aquele que foi elaborado pela fiscalização contratada pela A. não incluiu qualquer ressalva quanto a muitos dos defeitos peticionados nesta acção.
Note-se aliás que a deliberação do condomínio que autorizou a instauração desta acção referiu apenas[9]:
Pretender, portanto como efectuam os AA que a Ré Banco 1... se comprometeu a reparar todas as anomalias existentes na data da obra (e até da peritagem) independentemente da sua dimensão, custo ou natureza é algo que, salvo o devido respeito não decorre do acordo estabelecido entre as partes.
Desde logo, porque, note-se do mesmo consta que
Depois, porque o sentido decisivo da declaração negocial é o que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, por alguém medianamente instruído e diligente, capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que as declarações foram produzidas.
Or, in casu foi estabelecido no caderno de encargos quanto à fachada que:
“2.2 - Tratamento da fachada
Todo o revestimento em pedra das fachadas deverá ser limpo e lavado com água e detergente neutro apropriado, devidamente diluído. O produto a aplicar deverá ser submetido à aprovação da Fiscalização. Posteriormente deverá ser aplicada no revestimento uma impregnação repelente de água, do tipo Sikagaard 700S, da Sika, de acordo com as indicações do fabricante”.
Não se vislumbra, pois, como se pode concluir que caso essa limpeza não produza resultados a ré se obrigou também a obter a reparação total da mesma através de qualquer meio”.
Note-se a abissal diferença deste objecto contratual com a que foi fixada para a Substituição de peças dos terraços e varandas danificadas [10].
Pretender, portanto tratar as peças de fachada nos mesmos termos das restantes é algo que não decorre do teor literal do acordo celebrado, nem sequer dos termos contratuais acordados por ambas as partes.
Limpar é diferente de substituir.
Acresce que essa transacção foi elaborada com base numa vistoria técnica.[11]
Foi essa vistoria que concretizou as anomalias e forma de reparação.[12]
E que no contrato de empreitada celebrado entre as Rés constava que “1.Todos e quaisquer trabalhos que não se encontrem comtemplados no Contrato e seus anexos serão considerados trabalhos a mais, designadamente os que sejam introduzidos pelo Dono da Obra no decurso da execução do mesmo”.
Parece, portanto que o objecto da prestação da Ré era a realização das obras que constam desse caderno de encargos e, se assim, for, inexiste no caso sequer qualquer impossibilidade da prestação, mas pura e simplesmente a conclusão que a prestação acordada entre as partes não incluiu a substituição da fachada mas apenas a sua limpeza, a qual foi realizada.
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Diga-se por fim, que os acordos posteriores, ocorridos durante a execução da obra, nos termos dos quais a Ré apelada se comprometeu a realizar trabalhos a mais são para a mesma vinculantes porque voluntariamente ampliou o âmbito da sua prestação.
Mas, esta mesma circunstância demonstra bem que as partes, no âmbito do cumprimento do acordo sempre consideraram relevante e essencial o objecto fixado pelo caderno de encargos que por isso limitou o âmbito da sua prestação.
3. Da determinação em concreto do objecto da obrigação de reparação
A decisão recorrida transitou no que respeita a todas as decisões favoráveis aos apelantes que não foram objecto de qualquer recurso.
Nestes termos e, além do mais, a condenação de ambas as RR a procederem à reparação dos vícios e defeitos elencados sob o nº 39.º no que respeita ao destacamento do tecto da garagem e do sob o nº 41.º quanto ao empolamento e destacamento do reboco, no prazo de 180 dias a contar do trânsito em julgado da sentença, não pode ser apreciada por este tribunal.
Quanto aos restantes defeitos que os apelantes pretendem ver reparados à custa das RR[13] teremos de salientar que:
A reparação integral da fachada não pode ser determinada.
Como vimos o objecto da prestação contratual era a sua limpeza através de um método preciso e, no decurso da causa concluiu-se que, nalgumas das pedras, “a limpeza das referidas fachadas – pelo método acordado: detergente neutro diluído em água – se revelou ineficaz para eliminar os fungos que afectam algumas das lajes que compõem tais fachadas, concluindo que apenas pela substituição delas se poderia solucionar o problema”.
Ora, limpar não é substituir e por isso essa obrigação não faz parte do objecto contratual assumida pela Ré.[14]
Depois, das deficiências descritas nos pontos 32 a 41, apenas as que estão elencadas no facto 39.º e 41 constam do caderno de encargos.
Por isso, apenas essas fazem parte do objecto da prestação da Ré.
Quanto à inclusão dos demais danos no caderno de encargos, note-se que é a própria apelante que confessa na suas alegações (art.89 e segs das mesmas) “ (… porquanto, (…) existem outros que se encontram previstos na lista de trabalhos a mais, correspondente ao Doc. 41 junto com a PI (…).
No que respeita à rampa da garagem o que consta do caderno de encargos é ponto 12.1) - Nas juntas radiais existentes na rampa de acesso à garagem deverá proceder-se à limpeza e avivamento das juntas, com eventual passagem ao de leva de rebarbadora. Após lavagem das mesmas e secagem deverá ser feita a colmatação das juntas com aplicação de mstique elástico monocomponente do tipo Sikaflex PRO-3 WF, da Sika, de acordo com as indicações do fabricante.
O que os apelantes pretendem é “Necessidade de Correção de remate de betão nas sondagens realizadas ao pavimento da rampa de acesso às garagens”.
Na conclusão 104 pretende ainda reparações nas paredes da garagem, alegando não que os trabalhos não tenham sido realizados mas que “se a solução apresentada pelo projectista não foi a melhor, nem resolveu eficaz e definitivamente o problema, então mais uma vez estamos perante um erro de projeto, que leva ao incumprimento contratual por parte da I. Ré”.
Daí resulta, portanto que o objecto contratual fixado pelas partes foi realizado[15] e que a mesma, incluindo a metodologia adoptada foi fixada pelas partes, pelo que a existir um erro técnico o mesmo foi aceite pelos AA quando discutiram e fixaram o objecto da transacção.
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Esta realidade está demonstrada, mas convém salientar a localização do edifício e o facto de a perícia ter sido realizada em finais de 2018, anos depois da realização das obras e celebração do acordo (2015/16). Deste modo, não está demonstrada a causalidade desse facto quanto ao inadimplemento da ré.
Ponto 4- Parede exterior (fachada) da caixa de escadas que contacta com a varanda da fração AM, apresenta uma coloração diferente junto à ligação parede/ varanda.
Apesar de dessa parede exterior (fachada) da caixa de escadas que contacta com a varanda da fração AM, apresentar uma coloração diferente o facto é que não está demonstrada a causalidade desse facto com qualquer incumprimento do ponto 6.1. do caderno de encargos.
Ponto 8- O apainelado de madeira junto à entrada .../... escurecido.
É a própria apelante a alegar que “O trabalho para a reparação do presente defeito encontra-se contemplado no mapa de controlo de trabalhos a mais e a menos, correspondente ao Doc. 41 junto com a PI.
Mas, o relatório pericial é claro ao esclarecer que “sim, o apainelado encontra-se escurecido; a provável causa de tal escurecimento seráuma infiltração causada por rotura de umdos sistemas de drenagem de águas residuais do edifício. (….)”.
Isto é a causa dessa anomalia depende afinal de uma causa intrínseca do funcionamento do edifício e não da prestação da ré.
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Ponto 9- Existência de fissuras de dimensão considerável nas portas de acesso às piscinas
São os próprios apelantes a não indicar qual o ponto do caderno de encargos que previa a reparação dessa anomalia sendo que o relatório pericial é inconclusivo.[16]
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Ponto 11- Infiltração de água junto à garagem da fração AW, proveniente de um tubo de queda de recolha de água
Tal obra não consta do caderno de encargos, nem resulta que esse tubo de queda seja a caleira que aí se faz menção ou outra não intervencionada.
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Ponto 12, 13, 14 e 15 - Na envolvente da fração D, verificam-se manchas escuras nos tectos em contacto com o exterior; Pavimento da varanda do recuado desnivelado; Envidraçados de proteção da varanda do recuado apresentam-se riscados; Destacamento de reboco no teto da cozinha do recuado .
De acordo com o caderno de encargos os únicos trabalhos nessa fracção foram Fracção D - paredes da sala, suite principal, quarto e cozinha – humidade. Sendo que foram identificadas as fracções onde os vidros deveriam ser substituídos que não incluem esta.
No que respeita aos danos nos chãos de madeira.
Importa frisar que o caderno de encargos previa: “Deverá proceder-se ao levantamento do soalho danificado e aplicado soalho novo, com madeira de igual espécie, características técnicas e dimensionais. Previamente deverá ser confirmado que estão reunidas as condições de humidade necessárias à aplicação do novo soalho. O acabamento deverá ser aplicado a todo o compartimento onde foi substituído soalho, começando pela raspagem geral desse compartimento. De seguida será ddo o tratamento com lixagem e envernizamentos nas demãos necessárias com verniz do tipo Durocin da CIN de acordo com o tipo de acabamento anteriormente existente e com as instruções do fabricante”.
Ou seja, o âmbito da intervenção foi limitado “às zonas danificadas”, sendo que na própria descrição das fracções apenas algumas das divisões iriam ser intervencionadas.
Portanto a possível coloração resultante dessa intervenção resultaria sempre, em maior ou menor grau, da substituição do soalho ser parcial e não total.
É evidente que isso configura um defeito estético para os proprietários das frações, mais a mais quando estas se situam num nível habitacional superior. Mas, conforme salientam os Srs. Peritos “não dispõem de informação necessária para afirmarem se a reparação foi (ou não) executada de acordo com o “caderno de encargos”. Sendo que são os próprios peritos a afirmar que existirá sempre uma diferente de cor entre o novo e o velho pavimento.
Diremos ainda que nalgumas das situações constantes da alegação a letra das fracções não está incluída no ponto E.17 do caderno de encargos.
Terá, pois, de improceder este segmento da apelação.
Ponto 10- Muro do empreendimento, a poente, apresenta fissuras, sinais de infiltração e empolamento do revestimento.
O caderno de encargos previa que “Nas zonas da fachada com barramento armado, deverá ser verificado o estado da integridade do reboco e respectiva resistência. Caso se verifique a existência de rebocos soltos, danificados, fissurados ou em mau estado, deverá proceder-se à sua remoção e substituição” (ponto 6.1.). Do relatório pericial consta que “Na vistoria efetuada, comprovou-se a existência, no muro do empreendimento, a poente, de fissuras e empolamento do seu revestimento resultantes de deficiente execução dos trabalhos. Afigura-se que, neste muro, a camada de revestimento foi deficientemente executada.”
Logo, podemos afirmar aqui que a prestação da ré não foi integralmente cumprida, pelo que este dano deverá ser reparado.
Aliás, conforme consta do art. 19º da contestação “a 3ª Ré à luz da garantia, assumirá eventuais defeitos na realização da obra de reparação após vistoria ao edifício se os defeitos decorrerem de má execução sua”.
Quanto aos danos não patrimoniais face à improcedência do recurso sobre a matéria de facto (factos não provados 1 a 6), é seguro que nenhum facto que sustente a existência desses danos está comprovado, pelo que o mesmo não possui elementos para ser sequer fixado (arts. 242 e 562º, do CC).[17]
Em conclusão, o acordo celebrado entre as partes fixou o objecto contratual da prestação da Ré o qual, como vimos, não inclui (quanto aos economicamente mais relevantes) a aplicação total de soalho novo ou a substituição das pedras da fachada não fissuradas.
Quanto às restantes reparações apenas a que diz respeito ao muro a ponte se pode incluir no âmbito dessa prestação.
4. Do pedido de condenação da ré/apelada como litigante de má fé.
Este foi formulado num requerimento autónomo nos seguintes termos “Liitgando a III. Ré, a aduzir tais afirmações, também com clara e manifesta má-fé, devendo a esse título, igualmente ser exemplarmente condenada em multa e indemnização a favor dos AA. Pois bem sabe, que o auto de receção provisório elaborado e apresentado pela fiscalização, por ser da sua competência e da sua responsabilidade, não foi aceite e, de forma habilidosa e de má-fé, a I. e III. Rés assinaram elas próprias, um auto de receção alternativo, do qual retiraram várias das reservas e dos trabalhos deficientes que constavam daquele”.
Esta factualidade está demonstrada nos autos.
Não se vislumbra, porém, qualquer conduta passível de ser considerada como litigância de má fé. Face ao dissídio sobre a recepção da obra, as RR elaboraram e assinaram um auto próprio já que note-se essa obra fez parte de um acordo contratual autónomo. Esse auto contém uma realidade diferente da defendida pela autora, mas essa diferente versão da realidade nunca, neste caso, não poderia ser considerada como integrante do art. 542º, do CPC.
Desde logo, porque a ré obteve, na sua maioria ganho de causa quanto a esses “defeitos”. Depois, porque o mesmo faz menção apenas às entidades que o assinaram não deturpando qualquer realidade.
Basicamente o que a apelante pretendia era que apenas o Doc 20 Junto com a PI pode ser considerado auto de receção provisória. Mas é evidente que as RR podem não concordar e subscrever a série de ressalvas que constam desse documento.
Improcede, pois, este pedido.
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7. Deliberação
Pelo exposto este tribunal colectivo julga a presente apelação parcialmente improcedente assim, confirmando a sentença proferida, determinando apenas que as RR. sejam condenados, nos termos do ponto b) dessa decisão, a reparar o Muro do empreendimento, a poente, (identificado no facto provado nº 32 nº10) que apresenta fissuras e empolamento de revestimento.
Custas a cargo de ambas as partes na proporção do seu decaimento que se fixa em 1% para a 1º apelada que contra-alegou, e 99% para os apelantes.
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Porto em 13.11.25
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Paulo Duarte Teixeira
Francisca Mota Vieira
Isabel Rebelo Ferreira
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[1] Supra referido aresto.
[2] A qual será oficiosamente suprida nos termos do art. 617º, nº5, do CPC.
[3] Nos termos do art. 581º, do CPC: "l. Repete-se a causa quando se propõe uma acção idêntica a outra quanto aos sujeitos, ao pedido e à causa de pedir. 2. Há identidade de sujeitos quando as partes são as mesmas sob o ponto de vista da sua qualidade jurídica. 3. Há identidade de pedido quando numa e noutra causa se pretende obter o mesmo efeito jurídico. 4. Há identidade de causa de pedir quando a pretensão deduzida nas duas acções procede do mesmo facto jurídico. Nas acções reais a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito real; nas acções constitutivas e de anulação é o facto concreto ou a nulidade específica que se invoca para obter o efeito pretendido."
[4] Pedro Pais Vasconcelos, Contratos Atípicos, Coimbra, 1995, pág. 70.
[5] Neste sentido Galvão Telles in Manual dos Contratos em Geral, 210; referindo estes parâmetros interpretativos: cfr. Ac. STJ de 1/6/73 in BMJ, 228, 186; Ac. STJ, de 24/1/85 in BMJ; 343, 318; Ac. STJ de 7/7/91 in BMJ; 409, 699; Ac. STJ de 11/6/91 in BMJ, 408, 512; Ac. RP de 22/3/83 in CJ, 83, II, 235; Ac. RC de 17/1/95 in CJ, 95, I, 31; RL de 19/1/79 in CJ, 79, I, 96.
[6] Cfr. Pedro Pais Vasconcelos, ob., cit., pág. 208 e segs. e Rui Pinto Duarte, Tipicidade e Atipicidade dos Contratos, Coimbra, 2000, pág. 90 e segs.
[7] In Teoria Geral da Relação Jurídica, II, pág. 313, nota 1, e no mesmo sentido Rui de Alarcão in Interpretação e integração dos Negócios Jurídicos, BMJ, 84, 329 e Carlos Mota Pinto, Teoria Geral (cit.), págs. 405 e 451; e Ac. do S.T.J. de 28-09-2000 in CJ/ACSTJ, 3, 49; RL 15.12.99 CJ, 5, 125 ; RC de 30.4.02, CJ., 2, 36; RP de 19.1.94, CJ, 1, 211, RE de 17.6.99, BMJ488, 421.
[8] Ac do STJ de 22.6.23, nº 2384/17.2T8PDL.L1.S1 (Cura Mariano).
[9] Doc junto com a petição.
[10] CADERNO DE ENCARGOS PROJECTO DE REABILITAÇÃO 2.1 - Substituição de peças de fachadas danificadas Nos terraços / varandas das fracções F, BU, CO, AD, AZ e CQ deverão ser substituídas as peças de revestimento em falta, partidas ou lascadas. Deverá proceder-se à remoção das peças existentes com aproveitamento dos grampos de fixação. No caso de necessidade, deverão ser aplicados grampos idênticos aos existentes, em aço inox e na sua fixação deverá haver o cuidado da impermeabilização quer na furação da parede de suporte, quer na abertura do isolamento térmico da fachada, devendo ser aplicado barramento impermeável com rede de fibra de vidro de modo idêntico ao existente.As novas peças de substituição deverão ser de igual natureza, características, dimensões e aspecto das existentes, devendo ser previamente ser submetido à aprovação da fiscalização/Dono de Obra amostra do material e a sua fixação deverá ser executado de modo idêntico ao já utilizado.
[11] Consta dos factos provados que “as PRIMEIRAS CONTRAENTES mandataram a sociedade D... UNIPESSOAL LDA, para proceder à elaboração de um RELATÓRIO TÉCNICO”.
[12] E que “As PRIMEIRAS CONTRAENTES, e obrigam-se a proceder, às suas custas, à reparação das patologias identificadas no caderno de encargos e respectivo aditamento constantes do Anexo I e II, conforme os considerandos quarto e quinto”.
[13] Os quais constam do art. 47º, da petição.
[14] Note-se que idêntico resultado foi obtido na sentença recorrida, mas com diferente fundamentação.
[15] Do relatório consta que Sim, existem algumas fissuras nas paredes da garagem se bem que não incidem, nesta zona, deficiências significativas no funcionamento da estrutura do edifício. (…)”.
[16] “Os peritos não dispõem de informação necessária para afirmarem se as obras foram (ou não) executados de acordo com o “caderno de encargos datado de outubro de 2014”
[17] Não estamos pois, perante a previsão do art. 609º, do CPC que diz respeito a uma indeterminação, apenas, do quantum do dano, cuja existência esteja comprovada.