Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RENDA
RESOLUÇÃO
I- Relatório
Nos presentes autos de acção declarativa, os autores ,1º - Francisco .............; 2º- Carla .............; 3°Miguel ...............; 4°- Maria ...........; 5°- Célia ........., 6°- José ............. e mulher Teresa ............. intentam acção sob a forma sumária, contra Teresa C............, pedindo :
a)- O decretamento e condenação da ré no reconhecimento da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento das rendas em tempo próprio, de acordo com o art. 64, n°1, a) do RAU;
b)- Quando assim se não entenda, deve ser decretada e a ré condenada a reconhecer a denúncia por parte dos AA. do contrato de arrendamento referido, para o próximo dia 1 de Março de 2001, com todas as consequências legais;
c)- Condenação da ré a despejar e entregar aos AA., o prédio (arrendado) em causa, livre de pessoas e bens, na mesma situação em que se encontrava no início do contrato;
d)- Condenação da ré a pagar aos AA. as rendas vencidas e não pagas desde Maio de 1988 (inclusive) até Junho de 2000, no montante de Esc. 146.000$00, bem como na importância que resultar do somatório das rendas que entretanto se vencerem após a referida data e até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo e restituição do prédio citado.
Para tanto alegam, em síntese, a falta de pagamento das rendas respeitantes ao período que peticionam.
Por sua vez os autores José ............ e mulher Teresa ............, alegaram também factos através dos quais pretenderam denunciar o contrato de arrendamento em causa por necessidade do locado para habitação própria e pediram, por isso, também o despejo com esse fundamento, no termo da próxima renovação, que ocorre em 1 de Março de 2001.
Em contestação a R. Teresa C............. impugnou os fundamentos da acção, pedindo a improcedência da acção, alegando, em síntese, que:
- o contrato de arrendamento foi verbal, na data de 3 de Setembro de 1972 e nele intervieram como senhoria, Deolinda ................, na qualidade de cabeça-de-casal da herança de Boaventura ............... e como arrendatária a demandada Teresa C................ e seu falecido marido, Diamantino ............., e não a sua mãe, Maria P............
-A renda inicial foi de 300$00 por mês, sendo agora de 1.000$00.
-Quanto às renda de Maio de 1988 a ré alegou que procedeu ao seu pagamento como sempre fizera e em relação às posteriores e ora peticioandas, perante a recusa da senhoria em passar o competente recibo, passou a proceder ao respectivo depósito no Banco ..........., o que continua a fazer.
-Relativamente aos fundamentos do despejo apresentados pelos autores José ........... e mulher Teresa .............., apesar de com proprietários em 1/12, não são, certamente, senhorios e o arrendado é uma casa de muito fraca construção; não tem casa de banho (apenas uma retrete no quintal); não tem água canalizada nem qualquer outra, sendo necessário pedi-la aos vizinhos; não reúne condições mínimas ou dignas de habitabilidade, não servindo, assim as necessidades destes autores.
-Por outro lado alegou ainda a ré que o José ........... é comproprietário em 1/12 indivisos do prédio arrendado, o que significa que, quando casou, já era comproprietário, já tinha herdado o arrendado e por isso, não faz sentido que os seus sogros viessem agora exigir a sua saída da casa onde habitam por ter herdado o arrendado, pois, quando a emprestaram, já o José ....... era comproprietário do arrendado, já o tinha herdado. E ocorre ainda que os demandantes José ............ e mulher são comproprietários de, pelo menos, mais três prédios urbanos de habitação, situados na mesma freguesia de .........., que lhes ficaram a pertencer, juntamente com a parte indivisa do prédio arrendado, na partilha da herança de seus avós, Boaventura ............ e Deolinda .................
Conclui, assim, a ré, pela não verificação dos requisitos previstos na alínea b) do n° 1 do artigo 71 ° do R. A. U., carecendo de fundamento o pedido de denúncia do contrato de arrendamento para habitação do senhorio.
Os AA. apresentaram resposta à contestação, mantendo o peticionado.
Após julgamento a acção foi julgada parcialmente procedente, por provada e em consequência decretou-se a resolução do contrato de arrendamento objecto dos autos, com fundamento na falta de pagamento da renda do mês de Maio de 1988 em tempo próprio(artº 64º, nº1, a) do DL nº 321-B/90 de 15/10),com a consequente entrega aos autores do prédio arrendado, livre e devoluto de pessoas e bens, condenando-se ainda a ré no pagamento aos autores da renda vencida em maio de 1988, no montante de 1.000$00/5€uros.
No mais que foi peticionado, a ré foi absolvida do pedido.
Inconformada com o decidido a ré recorreu, tendo concluído as suas alegações, pela forma seguinte:
1-Ao dar como não provado o quesito 18º,decretando assim a resolução do contrato de arrendamento, o Mº julgador “a quo” julgou incorrectamente a prova produzida, constante da gravação.
2. O depoimento da testemunha D. Maria G......... registado na cassete 1, lado A., voltas 2882 A 4434, criticamente analisado, impõe diferente resposta.
3. Com efeito, concluiu-se inequivocamente desse depoimento que a senhoria, em Junho de 1988, não mencionou estar em atraso a renda referente ao mês anterior, o que, na perspectiva de uma pessoa normal, seria de esperar.
4. Na verdade, não é crível nem logicamente admissível que na mesma não fosse referido que a renda de Maio estava em atraso, se tal correspondesse à realidade.
5. Considerando o tempo decorrido (mais de 12 anos) e a lógica das provas produzidas, deveria ter sido considerado provado o quesito 18°.
6. Conclusão essa que fica reforçada com a carta junta com as presentes alegações, a qual só agora foi encontrada.
7.Consequentemente, teria a acção que ser julgada improcedente na totalidade, assim se respeitando a prova produzida.
8. Mesmo que assim não fosse, o que não se concebe nem concede, o direito dos A.A. teria caducado.
9. Com efeito, a acção foi interposta mais de 12 anos após a verificação do facto que serviria de fundamento à resolução.
10. E da contestação da Ré, globalmente considerada na sua dinâmica e no seu pedido, é inquestionável a dedução, de forma tácita, da excepção peremptória da caducidade.
11. Além disso, está demonstrada a mora da senhoria.
12. Traduzida no facto de nunca ter posto à disposição da inquilina o recibo de renda.
13. Ora, a mora da senhoria obsta à resolução da acção de despejo, conforme jurisprudência unânime.
14. A douta sentença recorrida violou; por incorrecta aplicação, o disposto nos artigos 63, n°l, 64, al.a), 65 n°1 al. a) do RAU, nos artigos 333, 303 e 813 e seguintes do Código Civil, além dos demais mencionados na douta sentença recorrida.
Houve contra-alegações, onde se defende o decidido em sentença.
Corridos os vistos, cumpre decidir:
II- Fundamentos
a)- A matéria de facto provada.
1-Os AA., na proporção de 4/12 para o primeiro e 4/12 para a quarta e de 1/12 para cada um dos restantes, são donos do prédio urbano constituído por "casa de habitação de dois andares com a área coberta de 216 m2 e quintal com 700 m2, sito no lugar de .......... ou .........., da freguesia de .........., nesta comarca, a confrontar por todos os lados com caminho público, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.° ......... e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 2010, conforme documento constante de fls. 6 a 14. - al. a) da esp.;
2-Os AA. adquiriram a propriedade sobre o referido prédio por sucessão deferida em partilha judicial por morte de Boaventura .........., conforme documento constante de fls. 6 a 11. - al. b) da esp.;
3-Por contrato verbal, celebrado entre 1973/1974, os anteproprietários dos AA. obrigaram-se a proporcionar a Maria P............ (mãe da Ré) o gozo do prédio referido em A). - resp. ao quesito 1º;
4-Não foi convencionado prazo de arrendamento. - al. c) da esp.;
5-O contrato de arrendamento verbal encontra-se manifestado na Repartição de Finanças, conforme documento constante de fls. 15 a 18. - al. d) da esp.;
6-O prédio em causa destinou-se a habitação da arrendatária. - al. e) da esp.;
7-A Maria P............ faleceu em 9 de Junho de 1983, conforme certidão constante de fls. 19. - al. f) da esp.;
8-Aquando do falecimento da Maria P.........., o arrendamento transmitiu-se à Ré, sua filha. - resp. ao quesito 3º;
9-A renda actual (que já vem de antes de 1980) é de esc. 1.000$00 por mês, a pagar no 1° dia útil do mês a que disser respeito, na residência do senhorio. - al. i) da esp.;
10-A Ré procedeu ao depósito das rendas vencidas desde Junho de 1988 a Novembro de 1997, inclusive, e de Janeiro de 1998 a Setembro de 2000, inclusive, conforme teor dos documentos constantes dos autos de l 33 a 179. - al. h) da esp.;
11-A Ré procedeu ao pagamento da renda relativa ao mês de Dezembro de 1997. - resp. ao quesito 37º;
12-No decurso do mês de Junho de 1998, a Ré dirigiu-se a casa da senhoria para pagar a renda do mês de Junho, tendo, nessa ocasião, solicitado à senhoria a passagem do recibo da renda de Junho. - resp. ao quesito 19º;
13-A senhoria recusou a passagem de recibo. - resp. ao quesito 20º;
14-Dada a recusa na emissão de recibo, a demandada depositou a renda do mês de Junho de 1988 no Banco ........... - resp. ao quesito 21º;
15-Os 6°s. AA., José .............. e Teresa, casaram em 07/11/1998, conforme certidão constante de fls. 20 e 21. - al. g) da esp.;
16-Os 6°s. AA., José ............ e Teresa, estão a habitar, por favor, num apartamento que pertence aos pais da A. mulher, situado na Rua ............, .........., em ........... - resp. ao quesito 4º;
17-Trata-se de um apartamento com dois quartos, duas casas de banho (uma delas num quarto), uma sala e uma cozinha. - resp. ao quesito 5º;
18-Os AA. tiveram uma segunda filha de nome Margarida ............., que nasceu em 13 de Novembro de 2001, conforme documento constante de fls. 253. - al. j) da esp.;
19-Nesse apartamento vivem os 6°s autores, com as duas filhas menores. - resp. ao quesito 6º;
20-Trata-se de um apartamento situado num prédio com cerca de 20 anos. - resp. ao quesito 9º;
21-O prédio onde o apartamento se insere apresenta problemas de humidade, já que nele se infiltram águas do exterior. - resp. ao quesito 10º;
22-A habitação onde reside a Ré corresponde a uma casa distribuída por dois pisos. - resp. ao quesito 14º;
23-Nessa casa existem três quartos, uma sala e cozinha. - resp. ao quesito 15º;
24-Dispõe de um quintal com uma área concretamente não apurada. - resp. ao quesito 16º;
25-O arrendado não tem casa de banho (apenas uma retrete no quintal), nem tem água canalizada nem qualquer outra, sendo necessário pedi-la aos vizinhos. - resp. ao quesito 23º;
26-Quando os demandantes José .......... e mulher casaram e foram viver para casa dos pais dela já eram comproprietários de 1/12 do prédio arrendado. - resp. ao quesito 24º;
27-Desde Julho de 1998, o demandante José .......... é comproprietário em 1112 indivisos do prédio arrendado. - resp. ao quesito 25º;
28-Os demandantes José .......... e mulher foram comproprietários de três prédios urbanos de habitação, situados na mesma freguesia de ............ - resp. ao quesito 27º;
29-(... ) Que lhes ficaram a pertencer, juntamente com a parte indivisa do prédio arrendado, na partilha da herança de seus avós, Boaventura ........... e Deolinda ..............., designadamente as verbas n°s 11, 12 e 23 do Inventário n.° ........., que correu termos pelo .. Juízo Cível deste Tribunal. - resp. ao quesito 28º;
30-Tendo ficado a pertencer-lhe 1/8 indiviso das verbas n.° 11 e 12 e 1112 indivisos da verba n.° 23, os quais estão descritos na conservatória do Registo Predial deste concelho sob os n°s 1029, 1030 e 1033 de ......... e respectivamente inscritos na matriz predial urbana de .......... nos artigos 202 e 203 e omisso mas participado. - resp. ao quesito 29º;
31-Os prédios descritos nas verbas n°.s 11 e 12 da relação de bens do Inventário n.° ......., do .. Juízo Cível, deste Tribunal, foram vendidos pelos respectivos comproprietários em 29 de Dezembro de 1999. - resp. ao quesito 30º;
32-0 prédio descrito na verba n.° 23 está arrendado a Maria G.........., através de um contrato de arrendamento celebrado em 1971. - resp. ao quesito 31º;
33-Esta casa tem uma área coberta de 60 m2. - resp. ao quesito 36º.
b)- Apreciação da matéria de facto, o direito e o recurso de apelação.
É pelas conclusões que se determina o objecto do recurso (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº1 do CPC), salvo quanto às questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito em julgado.
Vejamos pois do seu mérito.
Uma vez que a decisão de absolvição da ré do pedido de despejo com fundamento na necessidade de casa para habitação dos autores José ......... e mulher, se encontra transitada, há apenas que apreciar o objecto deste recurso, que, na sua essência, tem a ver com a resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo do arrendado que foi decretado com base na falta de pagamento de uma renda de 1.000$00, reportada a 1988.
1-A primeira questão diz respeito à resposta dada ao quesito 18º que tinha a seguinte redacção “Em Maio de 1988 a ré efectuou o pagamento da renda, no montante de 1.000$00?”.
Diz a recorrente que ao dar como “não provado” o quesito 18º,decretando assim a resolução do contrato de arrendamento, o Mº julgador “a quo” julgou incorrectamente a prova produzida, constante da gravação, já que o depoimento da testemunha D. Maria G.........., criticamente analisado, impõe diferente resposta, conclusão essa que fica reforçada com a carta junta com as presentes alegações, a qual só agora foi encontrada.
É certo que do depoimento gravado da testemunha D. Maria G............ se extrai que esta foi uma vez com a ré a casa da senhoria ,tendo-lhe solicitado a passagem do recibo comprovativo do pagamento da renda com vista à sua apresentação na escola para obtenção de um subsídio por parte de sua filha que se encontrava a frequentar o ciclo, tendo-se a senhoria recusado a passar o solicitado recibo por recear dos propósitos da ré.
No essencial é este o depoimento da testemunha em causa, que ,aliás assim foi retractado na fundamentação das respostas aos quesitos, conforme fls. 390.
Contudo esta testemunha não prestou depoimento concreto sobre o pagamento da renda de Maio de 1988.
Mesmo considerando agora, que a carta de fls.449/450 de 8.6.1988, poderá entender-se como uma resposta à carta de fls. 180/182 ,do mesmo dia de 8.6.1988, daí não se pode retirar claramente que ocorreu o pagamento da renda do mês de Maio de 1988.
A resposta da senhoria alude apenas a uma renda, sem precisar o mês, mais fazendo pressupor que sendo redigida no mês de Junho de 1988,se reportava ao recibo desse mesmo mês.
De qualquer forma a ré que teve o cuidado de efectuar os depósitos das rendas de Junho de 1988 em diante não se preveniu efectuando também o depósito da renda de Maio de 1988 até à apresentação da contestação (dado que a petição abrangia as rendas desde essa data de Maio de 1988), confiando em efectuar prova, que acabou por não fazer.
Da conjugação dos elementos documentais gravados com os documentos referidos, não se pode concluir com segurança que existiu pagamento da renda do mês de Maio de 1988.
Não se pode concluir, como o faz a apelante que essa renda esteja paga e do mesmo modo também da carta agora junta com as alegações não se pode extrair mais do que o que da mesma consta, ou seja, que a senhoria se propôs passar o recibo da renda, sem referir expressamente a que mês se reportava e muito menos à renda de Maio de 1988.
Com estes elementos não podemos alterar a resposta que foi dada ao quesito 18º.
Assim, não há elementos para alterar a resposta de “não provado” que foi dada ao quesito 18º, que, assim, se mantém.
2-A ré demandada nesta acção por falta de pagamento de rendas, entre as quais a de Maio de 1988, não provou ter efectuado então o depósito da mesma, nem até à apresentação da contestação, neste caso com a indemnização legal.
Por outro lado, também é uma realidade que a anteproprietária desta casa arrendada à ré continuou sem receber as rendas que foram entretanto sendo depositadas pela ré.
Porém ficou definida na sentença a validade dos depósitos da renda efectuada em Junho de 1988 e subsequentes.
Quanto a estes depósitos e por existir mora accipiendi por parte da senhoria, à ré, era-lhe licito, como fez efectuar esses depósitos de renda no Banco ..........
E sendo, assim, os autores não podem pedir o despejo pelo não pagamento directo destas rendas, já que ficou provado que havia razão para a ré ter procedido ao respectivo depósito.
Provou-se que “No decurso do mês de Junho de 1998, a Ré dirigiu-se a casa da senhoria para pagar a renda do mês de Junho, tendo, nessa ocasião, solicitado à senhoria a passagem do recibo da renda de Junho. - resp. ao quesito 19º;A senhoria recusou a passagem de recibo. - resp. ao quesito 20º; Dada a recusa na emissão de recibo, a demandada depositou a renda do mês de Junho de 1988 no Banco .......... - resp. ao quesito 21º”.
Isto posto analisemos agora a situação da falta de pagamento da renda do mês de Maio de 1988.
Em relação a esta renda a ré invocou o seu pagamento, que não provou, não tendo, porém, efectuado depósito condicional ou outro.
Deste modo, a defesa apresentada pela ré na contestação, é incompatível com a agora defendida em sede de alegações, no sentido de que houve mora no recebimento desta renda. A ré em relação a esta renda de Maio de 1988 sustentou o seu pagamento e não a recusa do seu recebimento por parte da então senhoria. Por isso a argumentação que agora apresenta em se de alegações de recurso para que se considere válida a recusa de pagamento dessa renda, apresenta-se como facto novo que não foi objecto de sentença e como tal também não pode ser apreciado em recurso, que se destina a analisar questões decididas e não novas.
É certo que houve mora accipiendi em relação às rendas posteriores, mas isso não se aplica a esta renda.
Por isso, se a falta de pagamento das rendas de Junho de 1988 e seguintes ao senhorio (tendo, no entanto a ré procedido ao seu depósito justificadamente) não pode constituir fundamento para decretar a resolução do contrato de arrendamento com base no disposto no artº 64º nº 1-a) do RAU, já o mesmo não acontece com a falta de pagamento da renda do mês de Maio de 1988.
Também não pode ser relevado o facto de terem passados vários anos sem ser recebida esta renda pela primitiva senhoria, pois que nada impede que os agora autores como seus sucessores, partindo do não recebimento das rendas desde Maio de 1988 intentem acção a pedir a resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento.
Cumpria à ré acautelar esse depósito em falta, de Maio de 1988, já que a acção fazia incidir a falta de pagamento de rendas reportada àquela data de 1988.
3-Acontece que a ré podia ter invocado a caducidade do direito de os autores pedirem a resolução do contrato de arrendamento com este fundamento, uma vez que decorrera mais de um ano sobre a falta do pagamento da renda do mês de Maio 1988.
No caso, sabe-se que se trata de uma situação de renda de 1988 e a acção apenas foi intentada em 28.6.2000.
O certo, é que a ré não deduziu expressamente esta excepção, como lhe era imposto, não valendo aqui, a alegação de que tal resulta da contestação no seu conjunto ao pedir a improcedência da acção.
Porque se trata de matéria não excluída da disponibilidade das partes é ao arrendatário que compete deduzir tal excepção, não podendo o tribunal conhecer esta caducidade oficiosamente (cfr. Aragão Seia-Arrendamento Urbano, 4ª edição, pág.375, em anotação ao artº 65º do RAU).
Aqui chegados, estamos, pois perante uma situação em que o senhorio, por ter incorrido em mora no não recebimento de rendas de 145.000$00 (Junho de 1988 a Junho de 2000) não obteve a resolução do contrato de arrendamento.
Porém, acaba por obter essa resolução do contrato por falta de pagamento de uma só renda de 1.000$00, respeitante a Maio de 1988, a primeira das peticionadas pelos autores.
Será que é licito aos autores com este fundamento residual (falta de pagamento parcial, respeitante a uma renda de 1.000$00, num total de 145.000$00 de rendas não recebidas por mora do senhorio) obterem a resolução do contrato?
Não há dúvida que o artº 64º nº 1-a) do RAU dispõe que o senhorio pode resolver o contrato “se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório”.
No nosso caso há efectivamente, uma renda por pagar e em relação a ela não foi feito depósito liberatório nos termos do artº 1048º do CC.
E sabemos que, pelo contrato de arrendamento “uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (artsº 1022º e 1023º do CC).
Existe, pois, um incumprimento parcial por parte da ré em relação ao senhorio, ao obter o gozo do locado sem ter pago a respectiva contrapartida, correspondente a um mês.
Os autores têm direito, e por isso são credores, da respectiva contrapartida pelo gozo que proporcionaram à ré no uso do arrendado do mês de Maio de 1988.
Porém, como se disse estamos a falar de uma renda de 1.000$00 num universo de 145.000$00 de rendas que foram depositadas, onde se torna clara que se trata de uma importância escassa perante este total.
Trata-se, é certo de um incumprimento parcial imputável ao devedor, mas neste caso conforme dispõe o nº 2 do artº 802º do CC “o credor não pode resolver o negócio se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver, escassa importância”.
Cremos ser esta a situação dos autos .
À luz dos princípios da boa fé (artº 762º ) e equilíbrio contratual impõe-se que neste caso não se opere a resolução do contrato de arrendamento, já que esta escassa importância de 1.000$00 de uma renda de 1988 (cuja exercitação do direito para a receber só foi accionado em 2000) constitui uma limitação ao direito do credor de pedir a resolução do contrato de arrendamento em causa (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela-CC anotado-Volume II, 4ª edição, anotações aos artºs 802º, pág.60 e 762º, págs 4/5 e RLJ- ano 122º, pág.148).
Atendendo ao valor em causa (1000$00), que actualmente(data da acção) é objectivamente escasso, o incumprimento da ré, não deve dar lugar à resolução do contrato de arrendamento e tão só à sua obrigação de pagar a renda em dívida aos autores com a indemnização de 50% prevista no artº 1041º nº 1 do CC.
De outro modo ocorreria um desequilibro contratual das obrigações de cada uma das partes neste contrato, em que a sanção de resolução do contrato seria gravosa nesta situação. Foi isso que se pretendeu acautelar com a disposição do citado artº 802º nº 2 do CC, impondo uma limitação ao direito do credor de pedir a resolução do negócio, aplicável aqui por analogia ao caso dos autos (artºs 9º e 10º do CC).
Nestes termos, por fundamentos jurídicos diferentes, procede parcialmente a apelação.
III- Decisão.
Pelo exposto acorda-se em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação, e, em consequência, condena-se a ré a pagar aos autores a importância de 1.000$00 respeitante à renda do mês de Maio de 1988 acrescida da indemnização de 50%, absolvendo a ré do pedido de resolução do contrato de arrendamento.
Custas pela apelante e apelados em 1ª e 2ª instâncias na proporção de 4/5 para os autores apelados e 1/5 para a ré apelante.
Porto, 4 de Dezembro de 2003
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz