Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4183/16.0T8VNG-E.P1 |  |
EFICÁCIA REAL
TRADIÇÃO DA COISA
RECUSA DE CUMPRIMENTO PELO ADMINISTRADOR DA INSOLVÊNCIA
II - Ressalvados estes casos em que se verificam cumulativamente os dois requisitos – eficácia real do contrato-promessa e tradição da coisa – é legal a opção de recusa de cumprimento, por parte do administrador da insolvência.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
AA e marido BB intentaram a presente ação de verificação ulterior de créditos contra o devedor CC, a Massa Insolvente de CC, representada pelo Administrador de Insolvência, e os credores do insolvente CC, pedindo a condenação destes:
– A reconhecer que o 1º réu celebrou contrato-promessa, pelo qual prometeu vender aos autores, livre de ónus e encargos, o prédio urbano identificado no artigo 1º da petição inicial;
– A reconhecer que nos termos do aditamento ao contrato promessa, o 1º réu comprometeu-se a celebrar a escritura pública de compra e venda do prédio urbano descrito no artigo 1º da petição inicial até ao dia 15 de dezembro de 2016;
– A reconhecer que, interpelada a Massa Insolvente, na pessoa do Sr. Administrador da Insolvência, não cumpriu tal contrato-promessa, porquanto até à presente data não celebrou a escritura pública de compra e venda, por causas só a si imputáveis e, em consequência, seja ordenada a outorga da escritura pública de compra e venda do prédio urbano identificado no artigo 1º supra.
Caso assim não se entenda:
– A reconhecerem os réus que os autores são credores da quantia de €88.000,00, correspondente ao dobro do sinal entregue ao 1º réu pelo incumprimento do contrato-promessa de compra e venda descrito no artigo 2º da petição inicial;
– Bem como reconhecerem os réus que os autores são credores da quantia de €28.706,02 relativa ao valor das benfeitorias realizadas no prédio urbano descrito no artigo 1 supra;
– A reconhecerem os réus que os créditos descritos no ponto 4 e 5 deste pedido são créditos que gozam de direito de retenção, nos termos do artigo 759º do C.C., devendo ser o crédito no valor de €116.706,02, verificado e graduado como privilegiado;
– A reconhecerem os réus que os autores são credores de todas as despesas que vierem a ser realizadas, decorrentes da celebração do contrato-promessa, verificando-se e graduando-se tal crédito, o qual é de natureza privilegiada.
Caso assim também não se entenda:
– Deve a 2ª ré Massa Insolvente ser condenada a reconhecer que o sinal e reforço do mesmo entregue pelos autores ao 1º réu e as benfeitorias realizadas no prédio urbano descrito no artigo 1º consubstanciam um enriquecimento sem causa da Massa Insolvente e, em consequência, ser a 2ª ré condenada a devolver aos autores a quantia global de €72.706,02, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral e efetivo pagamento.
Os autores alegam, para o efeito e em síntese, que, em 09/08/2016, o CC, ora insolvente, celebrou um contrato-promessa de compra e venda com o Sr. BB e com a Sra. D. AA, relativo ao prédio urbano sito na Rua ..., na Freguesia..., Freguesia... e Freguesia..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o nº ...36 e inscrito na matriz sob o artigo ...92 (que teve origem no artigo ...6 da extinta freguesia ...), sobre a qual incidia uma hipoteca legal titulada pela Entidade Bancária....
Os autores alegam, igualmente, que, para o efeito, procederam ao pagamento, a título de sinal e seu reforço, do montante de €19.000,00 e €25.000,00, respetivamente, comprometendo-se o insolvente a outorgar a respetiva escritura definitiva de compra e venda, e mediante o pagamento do remanescente do imóvel (€176.000,00).
Mais alegaram os autores que, a partir da data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, ficaram imediatamente investidos na posse do referido prédio urbano, iniciando o licenciamento camarário, bem como as obras destinadas à conclusão do projeto, pagando todas as despesas relacionadas com a construção da casa, tendo, em obras e para tal fim, despendido o montante de €28.706,02.
Por fim, os autores sustentam que se encontram a residir no imóvel desde finais de novembro de 2016, só tendo tido conhecimento da insolvência do DD, em inícios de novembro de 2016, pelo que, propugnam pela validade do contrato-promessa de compra venda celebrado, nos termos do disposto no artigo 81º do CIRE e, tendo obtido a traditio do imóvel, gozam do direito de retenção.
A ré Massa Insolvente de CC apresentou contestação, invocando o erro na forma do processo, uma vez que, sendo a presente acção de verificação ulterior de créditos, visa apenas e tão só, o reconhecimento de direitos de credito dos credores sobre o insolvente (cfr. artigo 146º do CIRE).
Porém, e sem prescindir, alegou que o contrato-promessa em causa não é passível de ser integrado no artigo 102º do CIRE, pelo que, não competirá ao A.I. optar pela sua execução ou não cumprimento, pois, aquele contrato foi celebrado em 09.08.2016, em data posterior à declaração de insolvência, em 06.07.2016, celebrado pelo insolvente na qualidade de promitente vendedor, sem que para o efeito tivesse legitimidade, pelo que, terá de se reger pelo artigo 81º do CIRE.
Estando o imóvel onerado com hipoteca a favor da Entidade Bancária..., só podendo ser cancelada através do expurgo da hipoteca ou com a anuência do credor hipotecário e, neste caso, o valor a pagar pelos autores é manifestamente inferior ao crédito hipotecário.
A eficácia/ineficácia do contrato-promessa de compra e venda celebrado, o qual entende ser um contrato atípico que terá de se reger pelo artigo 81º do CIRE, uma vez que a declaração de insolvência importa que o devedor fique privado dos poderes de administração e disposição do seu património (artigo 46º do CIRE), pelo que, da violação deste efeito pelo insolvente, os actos por ele praticados de administração ou de disposição dos bens integrantes da massa insolvente, são ineficazes, carecendo de legitimidade substantiva para a prática do acto de cumprimento do contrato-promessa.
Alegou, ainda, que os autores requereram lhes fosse reconhecido o direito ao sinal em dobro do que prestaram, em virtude do incumprimento do contrato-promessa celebrado, o que não é possível, pelo facto de tal contrato não ser passível de cumprimento ou incumprimento pelo AI.
Quanto ao reconhecimento do direito dos autores à quantia de €28.706,02 a título de obras, invoca o desconhecimento do valor que efetivamente foi pago.
Quanto ao pedido subsidiário formulado pelos autores de condenação da MI ao pagamento a título de enriquecimento sem causa no montante de €72.706,02, invoca a credora que o mesmo não pode ser apreciado na presente ação atento o disposto no artigo 146º do CIRE.
A credora ré Entidade Bancária... apresentou contestação, invocando, por um lado, a exceção de erro na forma do processo, por entender que a presente ação não é o meio processual próprio para os autores fazerem valer os direitos que invocam, uma vez que, atentos os pedidos deduzidos sob os nºs 1 a 3 e 8 – que seja ordenada a outorga da escritura pública de compra e venda do prédio alegadamente prometido vender pelo insolvente e, como segundo pedido subsidiário, ou alternativo, a condenação da massa insolvente no pagamento de €72.706,02, com fundamento no alegado enriquecimento ilícito –, a ação de verificação ulterior de créditos destina-se apenas ao reconhecimento de créditos sobre o insolvente que não tenham reclamado no prazo fixado na sentença declaração de insolvência.
Por outro lado, impugna o demais alegado na petição inicial, alegando que o contrato celebrado tem natureza meramente obrigacional, pois não foi estipulada a transmissão da posse do imóvel prometido para os autores, os quais só em finais de novembro de 2016 passaram a residir nele, quase um mês depois de terem tido conhecimento da declaração de insolvência. Mais, o valor de mercado do imóvel à data do contrato-promessa, no estado em que se encontrava, era de €360.000,00, o que os autores não ignoravam, tendo o mesmo sido prometido vender por €220.000,00, e o contrato foi celebrado depois da declaração de insolvência do promitente vendedor, quando já não podia dispor do seu património.
Os autores responderam às exceções deduzidas por requerimento de 28.08.2017, alegando quanto ao alegado erro na forma do processo, que o mesmo não se verifica na medida em que os pedidos formulados pelos autores se ajustam à finalidade figurada pela lei para a forma processual utilizada, sendo admissível a cumulação de pedidos, por não se verificar uma tramitação manifestamente incompatível e existir interesse na apreciação conjunta das pretensões, pelo que, deve improceder tal exceção.
Quanto à falta de competência para a recusa ou cumprimento e da ineficácia do contrato- promessa, os autores celebraram o contrato em crise nos autos de boa-fé, sendo, assim, aplicável o disposto no artigo 81º, nº 6, do CIRE, sendo o contrato celebrado entre os autores e o insolvente existente, válido e eficaz, e, ainda que meramente obrigacional, pode e deve o Sr. Administrador da Insolvência optar, ou não, pelo seu cumprimento, por força do disposto no nº 4 do citado artigo 81º do CIRE, em representação do devedor, não se encontrando a Massa Insolvente impedida objetivamente de cumprir o contrato-promessa, falecendo, assim, a sua argumentação na defesa desta exceção.
No que respeita à falta de legitimidade dos autores para reclamarem o sinal em dobro, aplica-se o artigo 81º, nº 8, alínea c), do CIRE, que à contraparte é lícito opor à massa todos os meios de defesa que lhe seja lícito invocar contra o insolvente.
Quanto à inexistência de direito de retenção e ausência de traditio na data do contrato, inexistem razões de facto e de direito que fundamentem as suas invocadas exceções, pelo que, devem as mesmas improceder.
Procedeu-se a julgamento e, a final, proferida sentença, na qual a ação foi julgada parcialmente procedente e, em consequência:
– Reconhecido como eficaz em relação à massa insolvente, o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 09.08.2016, com efeitos meramente obrigacionais (sem eficácia real/nem tradição da coisa);
– Reconhecido o direito de crédito dos autores sobre a massa insolvente, no montante de €44.000,00, correspondente à devolução em singelo do sinal e reforço de sinal prestado, qualificando-o como comum; e
– Reconheçido o direito de crédito dos autores sobre a massa insolvente, no montante de, pelo menos, €28.706,02, correspondente às benfeitorias realizadas no imóvel objeto de contrato-promessa de compra e venda, qualificando-o como comum.
Inconformados, os autores recorreram para esta Relação, formulando as seguintes conclusões:
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A credora Entidade Bancária... apresentou contra-alegações, concluindo pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Fundamentação de facto:
1. Por contrato-promessa de compra e venda outorgado em 09 de agosto de 2016, o 1º réu prometeu vender aos autores, livre de ónus e encargos, e estes prometeram comprar, o prédio urbano sito na Rua ..., da União de Freguesias ..., Freguesia... e Freguesia..., concelho ..., com área de 378 m2, onde se encontra implantada uma moradia de casa com cave, Piso..., andar e aproveitamento da cobertura, destinada a habitação, com a área de construção de 224 m2, a confrontar de Norte com Lote..., Sul com Lote..., a Nascente com Lote..., e de Poente com Rua ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., com o número ...36, freguesia ..., concelho ..., e inscrito na matriz sob o artigo ...92 da referida União das Freguesias ..., Freguesia... e Freguesia... – cfr. documento nº1 junto à PI.
2. O preço da prometida compra e venda foi de €220.000,00, quantia que seria paga da seguinte forma:
– A título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €19.000,00;
– A quantia de €25.000,00, como reforço do sinal, no dia 31 de agosto de 2016; e
– A restante parte do preço, a quantia de €176.000,00, na data da outorga da escritura definitiva do contrato de compra e venda – cfr. documento nº 1 junto à PI.
3. Mais ficou convencionado entre o 1º réu e autores que a escritura de compra e venda seria outorgada até 15 de outubro de 2016, ficando estes responsáveis pela marcação da referida escritura- cfr. cit. documento nº 1 junto à PI.
4. A prometida compra e venda foi sujeita a intervenção imobiliária pela Imobiliária..., licença AMI nº Número..., a qual tratou da recolha dos elementos e informações necessárias à celebração do contrato-promessa, assim como elaborou o mesmo a fim de ser assinado pelas partes outorgantes – cfr. cit. documento nº 1 junto à PI.
5. Por aditamento ao contrato-promessa de compra e venda referido, em 23 de setembro de 2016, o primeiro réu e os autores, acordaram em alterar a cláusula 4ª do referido contrato, passando a escritura de compra e venda a ter realização até ao dia 15 de dezembro de 2016 – cfr. documento nº 7 junto à PI.
6. Em 04.11.2016, o 1º autor dirigiu um e-mail ao Senhor Administrador da Insolvência, dando nota da celebração do contrato-promessa de compra e venda da moradia sita na rua ... com o insolvente, solicitando uma reunião com carácter urgente – cfr. documento nº 35 junto à PI.
7. O Senhor Administrador da Insolvência, Sr. Dr. EE, respondeu ao e-mail, em 05 de novembro de 2016, fornecendo informações sobre o processo de insolvência do 1º réu e diligenciando pela marcação de uma reunião em 08 de novembro de 2016 – cfr. doc. nº 34, junto à PI.
8. Em 08 de novembro de 2016, os autores, através da aqui signatária, juntaram procuração forense ao processo a fim de consultar o mesmo – cfr. documento nº 35, junto á PI.
9. No dia 08 de novembro de 2016, o 1º autor compareceu na reunião aprazada pelo Senhor Administrador da Insolvência que lhe fez uma resenha de todos os factos atinentes ao processo de insolvência do 1º réu.
10. Mais referiu o Senhor Administrador da Insolvência que tinha conhecimento do contrato promessa de compra e venda desde a Assembleia de Credores realizada no dia 28 de setembro de 2016 e que, em sua opinião, não lhe cabia optar pelo cumprimento ou recusa do contrato-promessa, quer pelo mesmo ter sido celebrado após a declaração de insolvência, quer pelo mesmo se encontrar apreendido nos autos de insolvência do 1º réu desde 23 de agosto de 2016.
11. Por carta datada de 18 de novembro de 2016, remetida por correio registado com aviso de receção, os autores notificaram o Senhor Administrador da Insolvência para optar pelo cumprimento ou recusa da celebração da escritura pública de compra e venda – cfr. documento nº 36, junto à PI.
12. Por carta datada de 20 de dezembro de 2016, o Senhor Administrador da Insolvência respondeu aos autores que não poderia tomar qualquer decisão - documento nº 37, junto à PI.
13. À data da outorga do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os autores e o 1º réu, não se encontrava averbada na certidão de nascimento a declaração de insolvência do 1º réu – cfr. documento nº 38 junto à PI.
14. De igual modo, à data da outorga do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os autores e 1º réu, não se encontrava inscrita na certidão predial do prédio urbano identificado no artigo 1º supra a declaração de insolvência – cfr. cit. doc. nº 2 junto à PI.
15. À data da outorga do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os autores e o 1º réu, encontrava-se averbada na certidão de nascimento a nomeação de um administrador judicial provisório num PER – averbamento n.º 3 de 22.04.2015 -, por despacho proferido em 18.03.2015 – cfr. doc. nº 38 junto à PI.
16. O vendedor, ora insolvente, que foi aconselhado pelo seu advogado na altura, a vender a casa a qualquer custo porque se dissesse que estava insolvente não mais venderia a casa, pelo que, tendo o autor proposto €220.000,00, o seu advogado aconselhou-o a aceitar e o insolvente aceitou vender pelo montante proposto.
17. O contrato-promessa foi elaborado pela advogada da Imobiliária... e o vendedor, ora insolvente, recebeu o total de €44.000,00 a título de sinal e reforço de sinal e facultou as chaves para os compradores iniciarem as obras no interior, mas não para morarem lá, isso, só quando celebrassem a escritura pública, e procederem aos procedimentos necessários junto da Câmara Municipal....
18. O vendedor, ora insolvente, entregou os €44.000,00 que recebeu à mãe para pagamento de dívidas, nomeadamente, ao Empresa... e Instituição Bancária....
19. No contrato-promessa de compra e venda celebrado em 09.08.2016 e no aditamento ao mesmo efetuado em 23.09.2016, não ficou a constar a entrega das chaves, nem entrega do imóvel.
20. O A.I. procedeu em 05.08.2016 à apreensão para a massa insolvente, de dois imóveis – a residência do insolvente e o sito na Freguesia... e ora em crise – e um veículo automóvel.
21. O A.I. apenas teve conhecimento da existência do contrato-promessa em causa nestes autos celebrado em 09.08.2016, na data da realização da assembleia de credores, realizada em 26.09.2016.
22. Em novembro 2016, não havia ainda registo da insolvência na Conservatória Registo Predial. cfr. documento 2 junto à PI.
23. Os autores estão a residir no imóvel desde, pelo menos, finais de novembro de 2016.
24. Na data indicada em 1), o valor de mercado do imóvel, no estado em que se encontrava, ou seja, por concluir, era, segundo as duas perícias realizadas por peritos nomeados pelo tribunal para avaliação do imóvel, a primeira de €260.000,00 e a segunda de €260.514,31, cfr. relatórios dos peritos de 20.12.2018 e 02.04.2019.
25. Na data indicada em 1), o imóvel encontrava-se em bruto, com divisórias e revestimento em tijolo e cimento, com janelas e divisórias no interior, sem portas, sem armários e exterior por acabar, sem água e sem luz, cfr. fotos juntas aos autos, nomeadamente, as juntas ao documento 32 junto à PI, ao requerimento da Entidade Bancária... de 16.01.2019 e no relatório do perito de 02.04.2019.
26. Na data indicada em 1), os autores não tinham conhecimento que o vendedor CC tinha sido declarado insolvente.
27. O vendedor, ora insolvente, em momento algum, informou os autores ou a imobiliária ou quem quer que fosse, que tinha sido declarado insolvente.
28. O insolvente instaurou um PER em 09.03.2015, registado na Conservatória do Registo Civil, no qual não houve aprovação de um plano de recuperação, tendo sido proferido despacho em 30.03.2016 a ordenar a extração de certidão e remessa à distribuição como processo de insolvência, cfr. documento 38 junto à petição inicial e apenso A.
29. Por sentença proferida em 06.07.2016 e transitada em julgado, foi declarada a insolvência de CC, cfr. processo principal.
30. Os autores, para remodelação do imóvel, despenderam, pelo menos, €28.706,50, cfr. documento nº 8 junto à petição inicial.
Facto não provado:
a) Que o vendedor, ora insolvente, pretendeu entregar ou transferir a propriedade do imóvel para os autores, no momento da celebração do contrato-promessa.
São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respetivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do novo C.P.C.
As questões a decidir são as seguintes: impugnação da decisão relativa à matéria de facto, no que concerne ao ponto 17 dos factos provados e à alínea a) dos factos provados não provados; legalidade da recusa de celebração do contrato prometido por parte do administrador da insolvência.
I. Os casos em que, pela via do recurso, se há-de reapreciar a prova produzida em primeira instância, terão de ser, concretamente, evidenciados pelo recorrente, destacando-os dos demais, indicando os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na ata, nos termos do nº 2, do citado artigo 155º (artigo 640º, nº 2, alínea a), do C. P. C.).
Os apelantes, mencionando os concretos meios probatórios, constantes do processo que, em seu entender, impõem decisão diversa da recorrida, preenchem aqueles requisitos legalmente impostos, para que se possa apreciar o alegado erro na apreciação da matéria de facto.
Os factos que os recorrentes consideram incorretamente julgados são os seguintes: “O vendedor, ora insolvente…facultou as chaves para os compradores iniciarem as obras no interior, mas não para morarem lá, isso, só quando celebrassem a escritura pública e procedessem aos procedimentos necessários junto da Câmara Municipal...”; “O vendedor, ora insolvente, pretendeu entregar ou transferir a propriedade do imóvel para os autores, no momento da celebração do contrato-promessa”.
Com base nas próprias declarações de parte prestadas em audiência de julgamento, que transcrevem, pretendem os autores/apelantes que a parte supra citada do ponto 17 seja considerada não provada e que a alínea a) passe a fazer parte dos factos provados.
Ou seja, os recorrentes sobrevalorizam as suas declarações de parte, em detrimento das que o vendedor, ora insolvente, também prestou.
No contrato-promessa celebrado em 9.8.2016 e no aditamento ao mesmo efetuado em 23.9.2016, como consta do ponto 19 dos factos provados, não é feita qualquer referência à entrega das chaves, nem à entrega do imóvel.
Daí que se deva considerar acertado inferir que as declarações de parte dos recorrentes não só não infirmam o julgamento efetuado como, uma vez conjugadas com a particularidade de o contrato-promessa e o aditamento ao mesmo efetuado não fazerem referência a uma qualquer vontade das partes de procederem à tradição do imóvel aos promitentes-compradores, reforçam a versão que veio a ser provada – as chaves do imóvel foram entregues para que os autores iniciassem as obras, mas não para lá ficarem a morar, o que apenas ocorreria, aquando da celebração da escritura, no dia 15 de outubro de 2016.
A testemunha FF, irmã da autora AA, inspetora tributária, verificou o contrato-promessa e referiu que estava tudo dentro da normalidade, não estipulando o mesmo a entrega da casa. Depois de assinado o contrato-promessa, em agosto de 2016, o promitente vendedor entregou-lhes as chaves e as obras iniciaram-se logo a seguir a agosto.
Porventura, o estado do imóvel como descrito no ponto 25 dos factos provados e a proximidade da celebração da escritura são factores que poderão ter contribuído para que os promitentes-compradores, na data da celebração do contrato-promessa e até na do subsequente aditamento, não colocassem como necessidade premente a tradição daquele.
Os recorrentes não reúnem, pois, qualquer meio probatório idóneo à demonstração de que, aquando da celebração do contrato-promessa, houve tradição do imóvel.
Nestes termos, no que se refere aos factos que foram objeto de impugnação, a convicção desta Relação é a de que os concretos meios probatórios especificados pelos autores e que foram objeto de reapreciação – documentos e declarações de parte – não permitem que a respetiva factualidade seja alterada, considerando-se, por isso, correta a forma como o tribunal a quo a decidiu.
II. Está em causa a celebração de um contrato-promessa, sem tradição do imóvel seu objeto e desprovido de eficácia real.
Na sentença recorrida considerou-se que o AI não era obrigado a cumprir o contrato-promessa, antes se deparando com o exercício do direito potestativo de promover a melhor solução para os interesses da massa insolvente e dos credores.
Os apelantes, por sua vez, pressupondo que houve tradição do imóvel, defendem a aplicação da disciplina do artigo 104º, nº 1, do CIRE, sendo o caso tratado como um contrato de compra e venda com reserva de propriedade.
Não se provou ter ocorrido tradição do imóvel, mas ainda que assim não fosse, a solução sempre seria a mesma.
O Acórdão de Fixação de Jurisprudência, de 20.3.2014, publicado no DR, 1ª Série, nº 95, de 19.5.2014, estabeleceu o entendimento de que, «no âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755º, nº 1, alínea f), do C.C.».
Deste entendimento uniformizador resulta uma interpretação restritiva da al. f) do nº1 do artigo 755º do C.C, por força da qual apenas se encontra protegido pela prevalência do direito de retenção o promissário da transmissão de imóvel que, obtendo a sua tradição, seja simultaneamente um consumidor.
Na fundamentação deste AUJ é dito o seguinte: «No entanto, o artigo 106º supracitado não menciona a situação relativamente vulgar em que o contrato-promessa, mau grado de natureza obrigacional, foi acompanhado de tradição da coisa para o promitente-comprador; é também o caso que aqui analisamos. Dúvidas não há, que não se verificando a tradição da coisa e tendo o contrato efeito meramente obrigacional, ao administrador cabe ponderar e decidir pelo cumprimento ou não cumprimento do mesmo; isto só não sucede caso alguma das partes tenha cumprido na íntegra a sua obrigação e havendo incumprimento definitivo. Contudo, havendo tradição da coisa, a norma não esclarece qual a consequência daí resultante; todavia, tal omissão é ultrapassada, fazendo apelo ao "lugar paralelo" resultante da conjugação dos artigos 106º, nº 2, e 104º, nº 1, do CIRE (respeitante à venda com reserva de propriedade) aplicável no caso em análise, já que as razões determinantes do que ali vem exposto quanto ao que lá se regula (compra e venda a prestações) são idênticas às que aqui estão em causa. Subjacente a esta tomada de posição está a forte expectativa que a traditio criou no promitente-comprador quanto à solidez do vínculo. Cimentada esta confiança, e corporizada destarte a posse, existe, na prática, do lado do adquirente um verdadeiro animus de agir como possuidor, não já nomine alieno, mas antes em nome próprio; a partir do momento em que o insolvente entregou as chaves dos prédios ao promitente-comprador, materializou a intenção de transferir para este os poderes sobre a coisa, faltando apenas legalizar uma situação de facto consolidada».
Daqui concluiu o acórdão da Relação do Porto, de 26.4.2018, ter o AUJ considerado que o artigo 106º, nº 1, do CIRE, estabeleceu uma previsão para a situação do contrato-promessa com eficácia real e com tradição da coisa. Mas não se referiu à situação concreta do contrato-promessa com efeitos meramente obrigacionais com tradição do imóvel, existindo aqui uma lacuna legal a preencher por recurso à analogia com o artigo 104º, nº 1, do CIRE, no qual se estabelece que, no contrato de compra e venda com reserva de propriedade em que o vendedor seja o insolvente, a outra parte poderá exigir o cumprimento do contrato se a coisa já lhe tiver sido entregue na data da declaração de insolvência.
Esta disciplina do contrato de compra e venda com reserva de propriedade seria então de aplicar ao caso do contrato-promessa de compra e venda, sem eficácia real, mas com tradição da coisa, não tendo o administrador da insolvência, neste caso, o direito de se recusar ao cumprimento.
A fundamentação do acórdão de fixação de jurisprudência não faz parte do segmento uniformizador e, por tal motivo, pensamos que a solução do caso deve ser encontrada no regime específico da insolvência previsto nos artigos 102º, nºs 1 e 3, alínea c), 104º, nº 5 e 106º, nº 1 e 2, do CIRE.
O artigo 102º, nº 1, do CIRE, prevê o princípio geral quanto aos negócios ainda não cumpridos à data da declaração de insolvência, estabelecendo que o cumprimento fica suspenso até que o administrador declare optar pela execução ou recusar o cumprimento.
No nº 3 do mesmo preceito prevê-se que, recusado o cumprimento pelo administrador da insolvência, a outra parte tem direito a exigir, como crédito sobre a insolvência, o valor da prestação do devedor, na parte não cumprida, deduzido do valor da contraprestação correspondente que ainda não tenha sido realizada.
Por sua vez, o artigo 106º, nº 1, do mesmo diploma, dispõe que, no caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador.
No nº 2 do mesmo preceito, estabelece-se que à recusa de cumprimento de contrato-promessa de compra e venda pelo administrador da insolvência é aplicável o disposto no nº 5 do artigo 104º, com as necessárias adaptações, quer a insolvência respeite ao promitente-comprador, quer ao promitente-vendedor.
Neste contexto legal, se ao contrato-promessa tiver sido atribuída eficácia real, nos termos do artigo 413º do C.C., e se tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato.
Ressalvados estes casos em que se verificam cumulativamente os dois requisitos – eficácia real do contrato-promessa e tradição da coisa – é legal a opção de recusa de cumprimento, por parte do administrador da insolvência.
Ou seja, como se refere no acórdão do STJ, de 12.5.2011, “o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de um contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa para o promitente-comprador.
Não se verificando os requisitos especialmente previstos pelo artigo 106º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, é aplicável o disposto no 102º à recusa de cumprimento de um contrato-promessa de compra e venda, por parte do administrador da insolvência”.
No mesmo sentido, diz-se no acórdão do STJ, de 18.9.2018, que “a opção do administrador da insolvência pelo não cumprimento da promessa de venda feita pelo insolvente, dotada de eficácia meramente obrigacional, constituiu um ato lícito e não culposo”. Ver, ainda, o acórdão do STJ, de 29.7.2016, in www.dgsi.pt.
O administrador da insolvência, no caso em apreço, só podia recusar a celebração do contrato prometido, de acordo com princípio geral quanto aos negócios ainda não cumpridos previsto pelo nº 1 do artigo 102º do CIRE, e por não ocorrer a referida situação excecional em que tal recusa é vedada pelo artigo 106º, nº 1, do mesmo diploma.
Neste enquadramento, como se decidiu, os autores apenas têm direito à restituição do sinal que entregaram ao promitente-vendedor (€44.000,00), acrescido das benfeitorias que realizaram no imóvel (€28.706,02), créditos que têm natureza comum, por não integrarem nenhuma das categorias do artigo 47º, nº 4, do CIRE, e não preencherem os requisitos previstos no artigo 755º, nº 1, do C.C.
Não se verifica qualquer violação dos princípios constitucionais consagrados nos artigos 20º, 62º e 205º da CRP.
Improcede, assim, o recurso dos autores AA e marido BB.
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e, consequentemente confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Sumário:
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Porto, 7.2.2022
Augusto de Carvalho
José Eusébio Almeida
Carlos Gil