Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2576/06.0TBSTS.P2 |  |
RESPONSABILIDADE DO EMPREITEIRO
INÍCIO DA CONTAGEM DE PRAZO
II – O prazo de cinco anos estabelecido no art. 1225º, nº 1, do CC fixa o período em que o defeito da obra se deve manifestar e não a data limite para o exercício dos direitos por parte do proprietário da coisa.
III – No que concerne às partes comuns de edifício construído em propriedade horizontal o início do prazo estabelecido no nº 1 do art. 1225º do CC começa a correr, salvo acto expresso de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do edifício do construtor/vendedor para os órgãos de administração do condomínio, na data em que a administração de condóminos elege o administrador do condomínio.
IV – No que respeita aos defeitos atinentes a cada uma das fracções autónomas o início do sobredito prazo ocorrerá com a sua entrega ao condómino adquirente (ao primeiro adquirente da fracção em causa).
V – O ónus da prova da caducidade do referido prazo compete ao construtor / vendedor.
Relator: João Ramos Lopes
Adjuntos: Desembargadora Maria de Jesus Pereira
Desembargador Henrique Araújo.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
RELATÓRIO
Apelante: B…, Ldª.
Apelados: Condomínio …, prédio sito na Rua …, .. a …, …, Trofa;
C… e esposa, D…;
D… e esposa, F…;
G…;
H… e esposa, I…;
J… e marido, K…;
L… e esposa, M…;
N… e esposa, O…;
P…;
Q…; e
S….
Tribunal Judicial de Santo Tirso – 3º Juízo Cível.
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Intentaram os recorridos (em 24/05/2006) a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra a recorrente, alegando os segundos a décimo primeiro recorridos terem adquirido fracções autónomas de prédio urbano que identificam e que por esta recorrente foi construído – edifício constituído em propriedade horizontal, sendo o primeiro recorrido o condomínio –, verificando-se a existência de diversos defeitos – que elencaram – cuja reparação se impõe e que afectam quer as partes comuns do imóvel quer ainda cada uma das fracções dos segundos a décimo primeiro recorridos.Com tais fundamentos peticionaram a condenação da recorrente a:
- efectuar as reparações que descrevem no artigo 67º da petição;
- reparar os defeitos descritos nos arts. 70º, 74º, 76º, 78º, 81º, 83º, 85º, 88º, 91º e 94º da petição inicial;
- subsidiariamente, a pagar-lhes uma indemnização no valor de 100.000,00€ (cem mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Contestou a recorrente, defendendo-se por impugnação e por excepção, invocando a ilegitimidade activa do primeiro autor (o Condomínio) e bem assim a excepção peremptória da caducidade, sustentando esta alegando: que o condomínio ficou constituído com a constituição da propriedade horizontal (em 9/06/2000), pelo que qualquer acção com base em vícios de construção relativos às partes comuns teria de ser intentada até 8/06/2005; que do alegado na petição resulta que os pretensos defeitos (nas partes comuns e em cada uma das fracções) são do conhecimento dos condóminos/proprietários desde Janeiro de 2005; que alguns dos demandantes adquiriram as respectivas fracções há mais de 5 anos relativamente à data em que foi intentada a acção.
Replicaram os autores, defendendo a improcedência das invocadas excepções, alegando, no que especialmente se refere à invocada excepção de caducidade: que a entrega a que se refere o nº 1 do art. 1225º do Cód. Civil deve ser entendida como a última entrega de fracção autónoma pela construtora/vendedora, sendo certo que, no caso, à data da réplica, ainda não haviam sido vendidas pela recorrente todas as fracções do edifício; que os defeitos descritos no art. 61º da petição, cuja reparação é peticionada, ressurgiram entre meados de Janeiro de 2005 e finais de Julho do mesmo ano, tendo sido denunciados em 27/07/05; que os restantes defeitos sempre foram reconhecidos pela recorrente; que, relativamente às fracções autónomas, os respectivos defeitos também foram reconhecidos pela ré.
Findos os articulados, foi proferido despacho saneador que julgou e declarou o autor Condomínio como parte legítima (julgando improcedente a arguida excepção de ilegitimidade), afirmando no mais a validade e regularidade da instância e organizando o despacho sobre a base instrutória (que veio a sofrer reclamação deduzida pelos autores, parcialmente atendida).
Desse despacho, designadamente na parte em que julgou improcedente a invocada excepção da ilegitimidade activa do autor condomínio, interpôs recurso a ré, recebido como agravo, com subida deferida e efeito devolutivo, nele sustentando não ter o administrador do condomínio competência ou legitimidade para intentar esta acção, na qual reclama a execução de obras de reparação de defeitos das partes comuns do edifício afecto ao regime da propriedade horizontal, já que, nos termos dos arts. 1420º, nº 1, 1436º e 1437º, 1, do C.C. compete a todos os condóminos intentá-la.
Os autos prosseguiram os seus termos e, realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou procedente a acção, condenando a ré a reparar os defeitos que identificou (quer nas partes comuns, quer nas fracções autónomas de cada um dos autores).
Dessa decisão apelou a ré, sustentando a caducidade dos invocados direitos dos autores – e mencionando, na apelação, manter interesse no agravo anteriormente interposto.
Por acórdão desta Relação de 12/10/2010 foi decidido:
- negar provimento ao agravo e assim, confirmar o despacho recorrido que julgou o autor como parte legítima para a presente acção;
- anular, nos termos do art. 712º, nº 4 do C.P.C., a decisão proferida pela 1ª instância, com a consequente anulação do julgamento, com vista a que o tribunal, depois de produzida a prova necessária, respondesse aos factos controvertidos com os números 1º a 9º, 12º a 18º, 21º a 27º, 29º, 30º, 33º a 42º, 49º a 53º, 55º, 57º, 59º, 61º e 63º da base instrutória.
Realizada audiência de discussão e julgamento, o Tribunal de 1ª instância respondeu aos factos controvertidos assinalados e proferiu depois sentença que condenou a ré a reparar os defeitos que discriminou (quer nas partes comuns, quer nas fracções autónomas de cada um dos autores).
Novamente inconformada com o decidido, apela a ré, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1ª- O administrador do condomínio veio reclamar a execução de obras de reparação de defeitos das partes comuns do prédio. O prédio está concluído e afecto ao regime da propriedade horizontal, desde data anterior a 9.6.2000 (data em que a propriedade horizontal foi registada). Os defeitos alegados eram conhecidos em Janeiro de 2005, e a acção foi intentada em 24.5.2006. Destes factos decorre que:
i) O administrador não tem competência ou legitimidade para intentar esta acção, pois compete a todos os condóminos intentá-la (art.ºs 1420.º, 1, 1436.º e 1437.º, 1 do CC);
ii) O eventual direito à reparação de defeitos caducou porque a acção não foi intentada no prazo de 5 anos após a conclusão da propriedade horizontal nem dentro do prazo de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
2ª- Os demais recorridos vêm exigir contra a recorrente a execução de obras de reparação de alegados defeitos da fracção que cada um deles possui no prédio aludido na conclusão anterior, e melhor identificado nos articulados, sendo que:
a) Os recorridos C… e mulher assentam o seu pedido nos factos dos art.ºs 3, 6, 8, 9 e 70 a 73, da petição, dos quais ressaltam os factos de terem adquirido a fracção em 12.01.2001, alegarem conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e terem intentado a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque a acção não foi intentada nem no prazo de 5 anos após a aquisição da fracção, nem no de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
b) Os recorridos E… e mulher assentam o seu pedido nos factos dos art.ºs 4, 68, 69 e 74 a 75 da petição, dos quais resultam os factos de terem adquirido a fracção em 15.09.2000, alegarem conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e terem intentado a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque a acção não foi intentada no prazo de 5 anos após a aquisição da fracção, nem no prazo de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
c) Os recorridos G… assenta o seu pedido nos factos dos art.ºs 5, 68, 69, 76 e 77 da petição, dos quais ressaltam os factos de ter adquirido a fracção em 6.4.2001, alegar conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e ter intentado a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque a acção não foi intentada no prazo de 5 anos após a aquisição da fracção, nem no de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
d) Os recorridos H… e mulher assentam o seu pedido nos factos dos art.ºs 6, 68, 69 e 78.º a 80 da petição, dos quais ressaltam os factos de terem adquirido a fracção em 31.10.2000, alegarem conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e terem intentado a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque a acção não foi intentada no prazo de 5 anos após a aquisição da fracção, nem no de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
e) Os recorridos J… e marido assentam o seu pedido nos factos dos art.ºs 7, 68, 69, 81 e 82 da petição, deles ressaltando que tiveram conhecimento dos alegados defeitos em Janeiro de 2005 e que só intentaram a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque não intentaram a acção no prazo de 6 meses após o conhecimento e denúncia do alegado defeito (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
f) Os recorridos L… e mulher assentam o seu pedido nos factos dos art.ºs 7, 68, 69, 83 e 84 da petição. A fracção de que são donos foi vendida pela recorrente a T…, em 19.6.2001, a qual a vendeu aos recorridos em 24.3.2005. Decorre dos factos por eles alegados que tiveram conhecimento dos alegados defeitos, quando compraram a fracção, e que só intentaram a acção e 24.5.2006. Destes factos resulta que não é a recorrente quem responde pelos eventuais defeitos, porque não vendeu a fracção aos recorridos (art.º 913.º do CC), sendo certo que o eventual direito dos recorridos sempre já caducou por não terem intentado a acção no prazo de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
g) Os recorridos N… e mulher assentam o seu pedido nos factos dos art.ºs 9, 68, 69 e 85 a 87 da petição, dos quais ressaltam os factos de terem adquirido a fracção em 101.10.2000, alegarem conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e terem intentado a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque a acção não foi intentada no prazo de 5 anos após a aquisição da fracção, nem no de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
h) A recorrida P… assenta o seu pedido nos factos dos art.ºs 10, 68, 69 e 88 a 90 da petição, dos quais ressaltam os factos de ter adquirido a fracção em 25.10.2000, alegar conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e ter intentado a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque a acção não foi intentada no prazo de 5 anos após a aquisição da fracção, nem no de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
i) A recorrida Q… assenta o seu pedido nos factos dos art.ºs 11, 68, 69, 92 e 93 da petição, dos quais ressaltam os factos de ter adquirido a fracção em 27.12.2000, alegar conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e ter intentado a acção em 24.5.2006. O seu eventual direito caducou porque a acção não foi intentada no prazo de 5 anos após a aquisição da fracção, nem no de 6 meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
j) O recorrido S… assenta o seu pedido nos factos dos art.ºs 12, 68, 69 e 94 a 96 da petição, dos quais ressaltam os factos de alegar conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005 e ter intentado a acção em 24.5.2006. Como não intentou esta acção no prazo de 6 meses após o conhecimento e denuncia dos alegados defeitos, o seu eventual direito caducou (art.ºs 916.º, 3 e 917.º do CC).
Como as normas invocadas nestas conclusões foram violadas, a douta decisão recorrida deverá ser revogada.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Questões a apreciar.Da delimitação efectuada pelas conclusões das alegações da apelante, podem sintetizar-se as seguintes questões:
1ª- a legitimidade do condomínio, primeiro apelado, para a presente acção;
2ª- a existência da responsabilidade da apelante relativamente aos autores L… e mulher, M…, uma vez que não adquiriram da ré a fracção de que são proprietários (adquiriram-na de pessoa a quem a ré a havia alienado);
3ª- a invocada caducidade dos direitos dos autores.
Esta delimitação do thema decidendum emanada das conclusões das alegações da apelante não se impõe a este tribunal, em toda a sua extensão, já que a primeira das questões acima elencadas não pode ser apreciada.
Na verdade, no acórdão desta Relação de 12/10/2010 (cfr. fls. 811 a 860), julgou-se não provido o recurso de agravo interposto pela aqui apelante e, consequentemente, manteve-se a decisão então recorrida que, considerando improcedente a invocada excepção dilatória da ilegitimidade activa do autor Condomínio para a presente acção, o julgou como parte legítima.
Tal referido acórdão desta Relação, por não impugnado, transitou em julgado, passando a ter força obrigatória dentro do processo – o decidido tornou-se imodificável.
O trânsito em julgado corresponde à preclusão dos recursos ordinários: nos casos de decisões que respeitem à relação material litigada, importará a formação de caso julgado material ou substancial (art. 671º, nº 1 do C.P.C.), que tem força obrigatório dentro e fora do processo; nos casos de decisões que respeitem a questões de carácter processual (como é o caso da questão relativa à legitimidade activo do autor condomínio para a presente acção), importará a formação de caso julgado formal (art. 672º do C.P.C.), que tem força obrigatória apenas dentro do processo.
O mencionado Acórdão desta Relação foi notificado às partes, não tendo sido alvo de qualquer impugnação. Transitou em julgado e, por isso, o decidido passou a ter força obrigatória dentro do processo, tornando-se imodificável.
O objecto recursório proposto pela apelante no que respeita à questão da legitimidade do condomínio é idêntico ao objecto do recurso analisado no referido acórdão desta Relação – repete a apelante, no presente recurso, a argumentação já expendida e apreciada no anterior agravo, ou seja, a ilegitimidade activa do autor condomínio para a presente acção, sustentando que o pedido concernente à reparação dos defeitos das partes comuns do prédio compete a todos os condóminos, nos termos dos arts. 1420º, nº 1, 1436º e 1437º, nº 1 do C.C..
Porque tal questão foi já decidida com trânsito em julgado no referido acórdão desta Relação de 12/10/2010, está, pois, defeso a este tribunal apreciar novamente a questão, pois que o caso julgado (excepção dilatória de oficioso conhecimento) contém para o tribunal um comando de omissão que lhe estabelece o não proferimento de decisão idêntica ou diversa da anterior[1]. O caso julgado garante ‘não apenas a impossibilidade de o tribunal decidir sobre o mesmo objecto duas vezes de maneira diferente, mas também a inviabilidade do tribunal decidir sobre o mesmo objecto duas vezes de maneira idêntica’[2], tendo por fim obstar que o órgão jurisdicional seja colocado perante a situação de contradizer ou de repetir a decisão transitada’, representado comando imperativo de não proferir decisão idêntica ou diversa da decisão transitada – ‘a existência da decisão anterior constitui um impedimento à decisão de idêntico objecto posterior’[3].
A verificação do caso julgado obsta a que este tribunal possa apreciar a referida questão, acima elencada em primeiro lugar.
Assim, o objecto do recurso, delimitado, por um lado, pelas conclusões das alegações e por outro, pela impossibilidade de ser apreciada a primeira questão (já que sobre ela existe decisão transitada em julgado), resume-se às duas últimas das acima sintetizadas questões.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.*
FUNDAMENTAÇÃO
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Fundamentação de factoFUNDAMENTAÇÃO
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Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1- A ré é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à actividade de construção civil e venda de imóveis, no âmbito da qual construiu o edifício constituído em propriedade horizontal, denominado …, sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa.
2- U… foi eleito para o cargo de administrador do condomínio …, na Assembleia de Condóminos realizada no dia 18 de Fevereiro de 2006.
3- C… e D… adquiriram à ré, em 12/01/2001, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 1º Cartório Notarial de Santo Tirso, as fracções autónomas designadas pelas letras ‘BZ’ e ‘R’, correspondendo a primeira à habitação … sita no 1º andar direito e a segunda ao lugar de aparcamento na cave com o nº .., ambas pertencentes ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descritas na Conservatória do Registo Predial da Trofa, respectivamente sob os nº 02334/141098 BZ e 02334/141098 R, registadas na dita Conservatória a seu favor pelas inscrições G1 e inscritas na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
4- E… e F… adquiriram à ré, em 15/09/2000, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 1º Cartório Notarial de Santo Tirso, as fracções autónomas designadas pelas letras ‘DI’ e ‘A’, correspondendo a primeira à habitação … sita no 3º andar direito e a segunda ao lugar de aparcamento na cave com o nº ., ambas pertencentes ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descritas na Conservatória do Registo Predial da Trofa, respectivamente sob os nº 02334/141098 DI e 02334/141098 A, registadas na dita Conservatória a seu favor pelas inscrições G1 e inscritas na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
5- G… adquiriu à ré, em 06/04/2001, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 1º Cartório Notarial de Santo Tirso, as fracções autónomas designadas pelas letras ‘DY’ e ‘P’, correspondendo a primeira à habitação … sita no 4º andar frente e a segunda ao lugar de aparcamento na cave com o nº .., ambas pertencentes ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descritas na Conservatória do Registo Predial da Trofa, respectivamente sob os nº 02334/141098 DY e 02334/141098 P, registadas na dita Conservatória a seu favor pelas inscrições G1 e inscritas na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
6- H… e I… adquiriram à ré, em 31/10/2000, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 1º Cartório Notarial de Santo Tirso, as fracções autónomas designadas pelas letras ‘EQ’, ‘F’ e ‘U’, correspondendo a primeira à habitação … sita no 5º andar direito, a segunda ao lugar de aparcamento na cave com o nº . e a terceira a uma divisão para arrumos na cave com o nº 22, todas pertencentes ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descritas na Conservatória do Registo Predial da Trofa, respectivamente sob os nº 02334/141098 EQ, 02334/141098 F e 02334/141098 U, registadas na dita Conservatória a seu favor pelas inscrições G1 e inscritas na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
7- J… adquiriu à ré, em 06/06/2001, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 1º Cartório Notarial de Santo Tirso, a fracção autónoma designada pela letra ‘EH’ correspondente à habitação … sita no 4º andar direito do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descrita na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob os nº 02334/141098 EH, registada na dita Conservatória a seu favor pela inscrição G1 e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
8- L… e M… adquiriram a T… e marido, V…, em 24/03/2005, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no Cartório Notarial da Trofa, que por sua vez haviam adquirido à ré em 19/06/2001[4], a fracção autónoma designada pela letra ‘EU’ correspondente à habitação … sita no 5º andar esquerdo do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descrita na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o nº 02334/141098 EU registada na dita Conservatória a seu favor pela inscrição G2 e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
9- N… e O… adquiriram à ré, em 10/10/2000, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 2.º Cartório Notarial de Santo Tirso, as fracções autónomas designadas pelas letras ‘BV’ e ‘L’, correspondendo a primeira à habitação … sita no 1º andar esquerdo e a segunda ao lugar de aparcamento na cave com o nº .., ambas pertencentes ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs … a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descritas na Conservatória do Registo Predial da Trofa, respectivamente sob os nº 02334/141098 BV e 02334/141098 L, registadas na dita Conservatória a seu favor pelas inscrições G1 e inscritas na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
10- P… adquiriu a W… e marido X…, em 22/12/2005, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no Cartório Notarial de Vila Nova de Famalicão, que por sua vez haviam adquirido à ré em 25/10/2000, as fracções autónomas designadas pelas letras ‘CM’ e ‘N’, correspondendo a primeira à habitação … sita no 2º andar trás e a segunda ao lugar de aparcamento na cave com o nº .., ambas pertencentes ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descritas na Conservatória do Registo Predial da Trofa respectivamente sob o nº 02334/141098 CM e 02334/141098 N, registadas na dita Conservatória a seu favor pelas inscrições G2 e inscritas na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
11- Q… adquiriu à ré, em 27/12/2000, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 1º Cartório Notarial de Santo Tirso, a fracção autónoma designada pelas letra ‘EK’ correspondente à habitação … sita no 5º andar direito pertencente ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descrita na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o nº 02334/141098 EK, registada na dita Conservatória a seu favor pela inscrição G1 e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
12- S… adquiriu à ré, em 06/07/2001, mediante escritura pública de compra e venda outorgada no 2.º Cartório Notarial de Santo Tirso, a fracção autónoma designada pela letra ‘CS’ correspondente à habitação … sita no 2º andar frente do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua …, nºs .. a …, …, freguesia de …, concelho da Trofa, descrita na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o nº 02334/141098 CS, registada na dita Conservatória a seu favor do pela inscrição G1 e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 4330.
13- O prédio a que pertencem as fracções autónomas supra referidas foi construído pela própria ré e é constituído por cave, r/chão, cinco pisos e seis blocos apresentando uma estrutura reticulada de betão armado constituída por pilares e vigas.
14- Os 3ºs autores remeteram à ré a carta registada com aviso de recepção, datada de 17/06/2005, constante de fls. 217 a 218, que aqui se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais.
15- A 4ª autora remeteu à ré carta registada com aviso de recepção, datada de 11/03/2006, constante de fls. 219 a 221, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
16- Os 5ºs autores enviaram à ré carta registada com aviso de recepção, datada de 11/03/2006, constante a fls. 222 a 224, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
17- Os 6ºs autores enviaram à ré carta registada com aviso de recepção, datada de 11/03/2006, constante a fls. 225 a 227, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
18- A fracção ‘EU’ apresenta:
- tinta descascada nos cantos das janelas devido às infiltrações de humidade;
- manchas de humidade no tecto de um dos quartos;
- tectos da sala e corredor com fissuras;
- fissuras nas paredes um pouco por toda a casa.
19- Os 7ºs autores remeteram carta registada à ré com aviso de recepção, datada de 5/03/2006, constante a fls. 228 a 230, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
20- Os 8ºs autores enviaram à ré carta registada com aviso de recepção, datada de 11/03/2006, constante 231 a 233, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
21- A 9ª autora enviou à ré carta registada com aviso de recepção, datada de 11/03/2006, constante a fls. 234 a 236, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
22- A 10ª autora enviou à ré carta registada com aviso de recepção, datada de 11/03/2006, constante de fls. 237 a 239, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
23- O 11º autor enviou à ré carta registada com aviso de recepção, datada de 3/03/2006, constante de fls. 240 a 242.º, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
24- Os autores, quando adquiriram as fracções, vistoriaram-nas e aceitaram-nas, sem reservas.
25- A fachada do edifício (frente e traseiras dos seis blocos) apresenta fissuras horizontais e verticais, nomeadamente na ligação entre os diferentes materiais (fachadas/soleiras), no revestimento (mármore e tijolo) e junto ao pavimento exterior.
26- As fissuras são compridas e profundas nas paredes exteriores revestidas a mármore.
27- Havendo locais em que o mármore ‘descolou’ da parede e acabou por cair.
28- O mármore e a tijoleira foram aplicados utilizando juntas de dilatação de dimensões reduzidas e sem o recurso a qualquer tipo de material elástico para calafetar as juntas entre peças tornando-as incapazes de absorver qualquer movimento ou esforço.
29- Também existem ‘rachadelas’:
a) junto à escadaria de acesso ao pátio existente entre os vários blocos (entradas);
b) na própria escadaria frontal do edifício (revestida a tijoleira);
c) entre as floreiras e os blocos A e D;
d) nos muretes;
e) no muro que suporta o terraço.
30- As tijoleiras que revestem os pilares exteriores do edifício para além de estarem fissuradas também estão soltas, a ‘descolar’ e a cair.
31- Tal como as tijoleiras das escadas de acesso ao pátio e a 1ª linha de tijoleiras do próprio pátio junto ao bloco A.
32- A escadaria de acesso ao pátio existente entre os vários blocos cedeu, o que provocou a quebra e fissuração da tijoleira que a reveste.
33- A ré reconheceu a existência dos defeitos e tentou reparar os defeitos existentes nos arranjos exteriores do edifício (escadarias, muros, muretes, floreiras).
34- A ré limitou-se a substituir as tijoleiras partidas por outras que algum tempo depois acabaram também por fissurar e partir.
35- Também o muro de suporte do terraço mais elevado apresenta muitas fissuras motivadas pela inexistência de dispositivos de travamento.
36- A garagem comum sita na cave do edifício apresenta:
a) fissuras na generalidade dos tectos e das paredes;
b) infiltrações de água e consequente aparecimento de grandes manchas de humidade na generalidade das paredes e tectos da garagem;
c) as armaduras de ferro das vigas existentes na garagem estão visíveis e a oxidar;
d) em algumas zonas da garagem a humidade provocou o empolamento e o descascamento da tinta;
e) a parede da garagem voltada a norte após ter sido objecto de uma tentativa de reparação não voltou a ser pintada;
f) o chão da garagem apresenta sinais de avançado desgaste com o consequente e constante levantamento de poeiras;
g) as juntas de dilatação existentes por toda a garagem apresentam evidentes sinais de degradação permitindo a entrada de água e humidade para o seu interior.
37- A humidade e as infiltrações de água existentes tanto na garagem como nas restantes partes do edifício – incluindo nas fracções autónomas como infra se referirá – têm uma origem comum: a deficiente impermeabilização do edifício provocada
a) pela errada aplicação das telas e pelos defeitos de concepção das vedações dos muros/paredes do edifício e dos vãos das janelas;
b) pelos vícios apresentados pelas juntas de dilatação;
c) pela inexistência de ‘capacetes de protecção’ nas várias estruturas que servem de cobertura ao edifício.
38- As telas asfálticas existentes no pátio exterior do edifício que serve de cobertura da cave/garagem do edifício permitem a infiltração de água junto dos muros.
39- A ré aquando da colocação das telas não observou as regras de boa construção que obrigam a sobrepor a tela colocada e a nova tela a colocar em cerca de 5 a 10 cm de modo a garantir a continuidade do material e assegurar o bom desempenho do sistema.
40- A sobreposição das telas asfálticas no edifico construído pela ré é inferior ao mínimo aconselhável.
41- Também a vedação junto aos muros/paredes do edifício permite a entrada de água pelo tardoz uma vez que não existe qualquer protecção que o evite.
42- Os vãos das janelas existentes em todo o edifício permitem a infiltração de água e o consequente aparecimento de manchas de humidade no interior das várias fracções.
43- A ré tentou reparar o problema da deficiente vedação dos vãos das janelas colocando um cordão de silicone na ligação entre a soleira e a parede.
44- Alguns meses após a colocação de silicone reapareceram ou agravaram-se os focos de humidade no interior das fracções autónomas.
45- As juntas de dilatação existentes no edifício em apreço não têm o elemento de chapa que permite que o movimento da junta se realize sem provocar a degradação do mástique elástico utilizado para efectuar a vedação da junta.
46- No lugar do necessário elemento de chapa a ré utilizou ou placas de esferovite (polietileno expandido) para fazer a separação dos corpos ou a simples selagem através da aplicação de um cordão de silicone.
47- A inexistência do referido elemento de chapa retira suporte ao material elástico utilizado no tratamento das juntas fazendo com que este se degrade mais facilmente quando sujeito a movimentos.
48- Originando assim fissuras e permitindo – como permite – a entrada de água no inteiro da cave (garagem) e fracções do edifício.
49- Os muretes das várias coberturas do edifício não possuem capacetes de protecção (normalmente em chapa zincada) que garantam a vedação dos mesmos.
50- O que deu origem a infiltrações e consequente aparecimento de grandes manchas de humidade.
51- Dada a grande concentração de humidade nas paredes do edifício é visível a formação de sais solúveis provocada pelas reacções químicas entre as partículas do cimento e alguns constituintes activos dos agregados utilizados.
52- Na sequência de uma das intervenções para reparar os defeitos existentes nas palas que rodeiam os tectos das lojas a ré deixou à vista vários ‘buracos’ na parte inferior das palas que após as ‘reparações’ nunca chegaram a ser reparados e pintados.
53- A placa das lojas está mais alta que as saídas da água das varandas o que provoca infiltrações.
54- No r/c do Bloco C (entrada ..) o granito está partido junto à porta das escadas.
55- A ré efectuou reparações no tecto do hall do 5º andar do Bloco C (entrada ..).
56- O tecto do hall do 5º andar do Bloco C (entrada ..) continua a apresentar sinais de infiltrações de água das chuvas em frente ao nº 507.
57- A parede onde foi aplicada a porta de acesso ao vão do telhado do bloco E não foi rematada e continua com os tijolos à vista, situação que a ré por diversas vezes se comprometeu a arranjar mas que nunca o fez.
58- A moldura nas escadas entre o 3º e o 4º piso do Bloco E apresenta uma extensa fissura.
59- Falta parte da moldura do tecto das escadas de acesso à casa da máquina do elevador do Bloco D.
60- Existem fissuras horizontais e verticais no murete (do lado direito) de acesso à garagem.
61- A janela (parte exterior) e a soleira da lavandaria da fracção sita no r/c do bloco A (entrada …) apresentam uma extensa fissura vertical.
62- No bloco C (entrada ..) existem ainda:
a) várias fissuras e descascamento da tinta no vão das escadas de acesso à casa das máquinas;
b) uma fissura entre a parede esquerda e frontal da casa das máquinas.
63- O Bloco F (entrada …) apresenta:
a) várias fissuras nas paredes e tectos das escadas de acesso à casa das máquinas;
b) várias fissuras nas paredes da casa das máquinas.
64- O Bloco E (entrada …) apresenta:
a) fissuras nas paredes e tectos das escadas de acesso à casa das máquinas;
b) fissuras nas paredes da casa das máquinas;
c) não remataram a parede da entrada da casa das máquinas que continua com os tijolos à vista;
d) fissura na moldura das escadas do 3º/ 4º piso.
65- O bloco B (entrada …) apresenta:
a) várias fissuras nas escadas de acesso à casa das máquinas;
b) fissuras nas paredes e tecto da casa das máquinas;
c) parte da moldura do 1º piso caiu.
66- As partes comuns do bloco A (entrada …) apresentam:
a) fissuras várias nas escadas de acesso à casa das máquinas;
b) fissuras nas paredes e tectos da casa das máquinas;
c) moldura estalada nas escadas do 3º/4º , do 2º/3º e r/c/1º piso.
67- O Bloco D (entrada …) apresenta:
a) fissuras várias nas escadas de acesso à casa das máquinas;
b) fissuras nas paredes e tectos da casa das máquinas;
c) falha na moldura do tecto das escadas de acesso à casa das máquinas.
68- Após denúncias efectuadas à ré e subsequente deslocação, a mando daquela, ao edifício, em Setembro de 2004, de um engenheiro, que foi confrontado, pela administração do condomínio, com os defeitos então existentes, quer nas partes comuns, quer em algumas das fracções autónomas, a ré reparou ou tentou reparar os seguintes problemas:
- as fissuras existentes entre as floreiras e os Blocos A e D, que voltaram a aparecer;
- as rachadelas existentes nas paredes do 6º andar de todos os blocos junto aos motores dos exaustores;
- as fissuras existentes nas paredes da casa da máquina do elevador de todos os blocos;
- as manchas de água e humidade existentes no tecto do 5º andar do bloco C ;
- as infiltrações de água na garagem (cave) provocadas por deficiências das juntas de dilatação;
- o chão da garagem, que continua a apresentar sinais evidentes de desgaste por falta de endurecedor;
- as infiltrações provocadas pelo facto da placa das lojas estar mais alta que as saídas de água das varandas do 1º andar;
- as infiltrações de águas existentes um pouco por todo o prédio mas particularmente na garagem;
- as tijoleiras das escadas e do pátio, que voltaram a partir-se porque a origem do problema não foi solucionada;
- as vedações dos vãos das janelas de todo o edifício que continuam – apesar do silicone colocado – a permitir infiltrações de água para o interior das fracções e, não obstante se ter comprometido a fazê-lo – excepção feita à alínea g) –, não chegou a proceder às seguintes reparações:
a) concluir a moldura existente no 1.º andar do Bloco B que ficou por rematar;
b) a rematar a parede onde foi aplicada a porta de acesso ao vão do telhado do Bloco E (entrada 114) que continua com os tijolos à vista;
c) a pintar a parede da garagem voltada para norte;
d) a reparar as fissuras existentes nas fachadas (frente e traseiras) dos vários blocos que compõem o edifício;
e) a reparar as fissuras existentes nos arranjos exteriores do edifício (escadarias, muros, muretes, floreiras);
f) a repor o mármore e a tijoleira que caíram da fachada e dos pilares;
g) a limpar as fachadas do edifício por forma a eliminar os sais solúveis.
69- Os defeitos e reparações mal realizadas e o reaparecimento de vícios anteriores referidos no anterior facto 68 foram comunicados, quer verbalmente, quer mediante carta registada com aviso de recepção datada de 27/05/2005.
70- É necessário proceder às seguintes reparações:
- eliminação dos sais solúveis existentes nas fachadas do edifício devendo a ré retirar o revestimento, picar o reboco, rebocar novamente utilizando um cimento menos reactivo e revestir a fachada;
- reparação das fissuras existentes por toda a fachada do edifício mediante a abertura de rasgos numa banda de 10 cm de ambos os lados da fissura, colocação de resinas epoxicas com característica elásticas (mástique), colocação de rede de fibra de vidro, revestimento da fachada;
- reposição das peças do mármore e da tijoleiras que caíram da fachada ou que se encontram partidas, utilizando juntas de dilatação de dimensões adequadas e material elástico para calafetar as juntas;
- substituição das tijoleiras do muro que suporta o terraço, muretes, floreiras, pilares e escadaria que se encontram fissuradas ou partidas, utilizando juntas de dilatação de dimensões adequadas e material elástico para calafetar as juntas;
- construção de nova escadaria de acesso ao pátio entre blocos de forma a que a tijoleira não assente directamente no solo ficando assim sujeita a cedências e assentamentos;
- colocação de dispositivos de travamento no muro de suporte do terraço por forma a evitar a fissuração;
- reparação das fissuras existentes e na generalidade das paredes da garagem (conforme procedimento referido no segundo ponto), bem como do murete (do lado direito) de acesso à garagem;
- eliminação das infiltrações de água existentes no interior da garagem (paredes, tectos e pilares), mediante a colocação de novas telas asfálticas no pátio exterior que serve de cobertura à garagem/cave e de capacetes de protecção em chapa zincada, nas várias estruturas que servem de cobertura ao edifício;
- eliminação das manchas de humidade existentes no interior da garagem procedendo à lavagem dos tectos, paredes e pilares com humidade, e após secagem aplicação de uma de mão de isolante e posterior aplicação de pintura de acabamento;
- nas zonas da garagem (tectos e paredes) em que a humidade originou o empolamento da tinta proceder à raspagem da mesma, aplicação de isolante e nova pintura;
- eliminação dos buracos existentes nas palas que rodeiam os tectos das lojas sitas no r/c do edifício construído pela Ré e posterior pintura das mesmas;
- solucionar o fenómeno da corrosão de armaduras (elementos estruturais) mediante a retirada do reboco, lavagem da armadura com produto abrasivo (jacto de areia), aplicação de um primário anticorrosivo por toda a armadura), recobrir com micro argamassa;
- pintura da parede da garagem voltada a norte;
- reparação do solo da garagem mediante a aplicação de um endurecedor;
- reparação das juntas de dilatação do edifício, incluindo a garagem, que fazem a ligação dos vários ‘corpos’ que compõem o edifício, para que deixem de ser permeáveis à água e humidade, aplicando-se um elemento de chapa que permite que o movimento da junta se realize sem provocar a degradação do mástique elástico;
- reparação da vedação junto aos muros/paredes do edifício mediante a colocação de protecção que evite a entrada de água pelo tardoz;
- vedação eficiente e definitiva – sem utilização do silicone – dos vãos das janelas de todo o edifício;
- alterar a estrutura do edifício por forma a que a placa das lojas deixe de ficar mais alta do que saídas da água das varandas ou, em alternativa, alterar as saídas da água de forma que permitam o escoamento e não originem infiltrações no interior das fracções autónomas;
- reparação do granito partido junto à porta das escadas do r/c do Bloco C;
- eliminação da mancha de humidade existentes no tecto da zona comum do 5º andar do Bloco C que ficou por eliminar na sequência da reparação da infiltração de água efectuada pela ré;
- proceder ao remate da parede onde foi aplicada a porta de acesso ao vão do telhado do bloco E;
- eliminar a fissura existente na moldura das escadas entre o 3º e o 4º piso do Bloco E;
-colocação de moldura do tecto das escadas de acesso à casa da máquina do elevador do Bloco C;
- eliminação das fissuras existentes nas paredes e tectos das escadas de acesso à casa das máquinas e na própria casa das máquinas dos Blocos C, F, E, B, A e D;
- reparação da fissura existente na moldura das escadas do 3º/4º piso bloco E;
- reparação da moldura do 1º piso do bloco B;
- reparação da moldura que se encontra estalada nas escadas do 3º/4º, do 2º/3º e R/C /1º piso bloco A;
- reparação da falha na moldura do tecto das escadas de acesso à casa das máquinas do Bloco D.
71- A fracção autónoma ‘BZ’ apresenta:
a) infiltrações de humidade na parede do quarto encostado à junta de dilatação do bloco C com o bloco B;
b) entrada de água na varanda pelo tubo que deveria ser de saída;
c) fissuras nas paredes um pouco por toda fracção;
d) fissuras e deficiências na vedação que faz a ligação entre o final da varanda e o pátio originando infiltrações.
72- Os defeitos referidos supra foram denunciados pelos 2ºs autores à ré mediante carta registada datada de 11/03/06.
73- A fracção autónoma ‘DI’ apresenta:
- fissuras nas paredes e tectos de toda a habitação;
- levantamento dos tacos de madeira um pouco por toda a fracção;
- louças cerâmicas apresentam fissuras;
- inclinação inadequada e ralos estreitos nas varandas não permitindo o normal escoamento da água;
- falta de insonorização da fracção que permite ouvir todos os ruídos provenientes das fracções vizinhas.
74- A fracção autónoma ‘DY’ apresenta:
- infiltrações de humidade na sala (paredes e tectos) e consequente danificação da pintura;
- fissuras em todas as paredes da fracção.
75- Também as paredes da fracção autónoma designada pela letra ‘EQ’ apresentam:
- manchas de humidade e sinais de infiltração de água;
- uma fissura na parede esquerda interna da varanda, no canto superior esquerdo da entrada para a varanda na parede da cozinha e na parede direita da varanda.
76- Tais defeitos – os da fracção autónoma designada pela letra ‘EQ’ – foram por diversas vezes comunicados verbalmente aos representantes da ré que se deslocaram à habitação, reconheceram a existência de defeitos e comprometeram-se a solucioná-los com brevidade.
77- A fracção autónoma ‘EH’ apresenta:
- infiltrações de humidade na parede junto à janela de um dos quartos, com empolamento da tinta;
- fissuras nas paredes um pouco por toda a habitação.
78- A fracção autónoma ‘BV’ apresenta:
- infiltrações de humidade na parede junto à janela de um dos quartos;
- fissuras nas paredes um pouco por toda a casa.
79- A fracção autónoma ‘CM’ apresenta:
- infiltrações de humidade nas paredes laterais da porta de acesso à varanda que provocaram a deterioração da madeira;
- infiltrações de humidade nas paredes do quarto.
80- A fracção autónoma ‘EK’ apresenta:
- infiltrações de humidade na janela do quarto, com empolamento da tinta e fissuras, originadas pela deficiente vedação dos vãos das janelas exteriores;
- fissuras nas paredes um pouco por toda a casa.
81- Os defeitos em causa – os das fracções autónomas EH, BV, CM, EK – foram denunciados verbalmente à ré em data anterior a 27/05/05.
82- A fracção autónoma ‘CS’ apresenta:
- tacos levantados junto à porta de acesso à varanda do quarto e um pouco por toda a casa;
- a junta entre o azulejos e banheira está mal rematada e com o silicone a deteriorar-se;
- paredes mal rematadas junto às caixilharias de madeira;
- diversas rachadelas um pouco por toda a casa tendo algumas delas já sido reparadas pela Ré mas voltaram a aparecer.
83- A ré sempre reconheceu as anomalias referidas no anterior facto 82 – as da fracção autónoma CS – e comprometeu-se a arranjá-las.
84- Para a reparação dos defeitos de que padecem quer as partes comuns, quer as fracções autónomas do edifício construído pela ré, será necessário o dispêndio da quantia de € 100.000 (cem mil euros).
85- Os defeitos referidos no anterior facto 68 reapareceram passados alguns meses após a reparação.
*
Fundamentação jurídicaArgumenta a apelante que os autores L… e mulher, M…, não podem exercer qualquer direito contra si, uma vez que não lhe adquiriram a fracção de que são proprietários.
É manifesta a improcedência deste argumento.
Como resulta provado (ver o facto provado com o número 8), os autores L… e M… adquiriram a fracção autónoma de que são proprietários no imóvel construído pela ré, não a esta, mas a pessoas que à ré a haviam adquirido (tal ocorreu também com a autora P…, sendo certo que não suscita a apelante a questão quanto a esta autora – sendo certo que também quanto a esta autora valem as considerações que se vão expender).
É hoje pacífica, face às alterações introduzidas na redacção original do art. 1225º do C.C. (que pôs cobro a algumas dúvidas existentes a propósito da questão), a extensão da responsabilidade do empreiteiro (do construtor do imóvel) ao terceiro adquirente, no que concerne às obras de construção, modificação, reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração[5] – o DL 267/94 consagrou expressamente tal solução, como resulta da parte final do nº 1 do art. 1125º do C.C..
O empreiteiro do imóvel – de edifício – é responsável pelos defeitos existentes na obra perante os sucessivos adquirentes desta, sendo ‘indiferente o número de alienações do imóvel defeituoso, continuando o empreiteiro a responder sempre perante o adquirente’, dentro do prazo de cinco anos previsto no preceito após a entrega da obra ao primitivo dono (sendo certo que tal prazo se não renova após cada transmissão da propriedade), iniciando-se os prazos de caducidade com o primeiro conhecimento do defeito e com a primeira denúncia, não se renovando tais prazos com futuras transmissões e sendo irrelevante o desconhecimento dos defeitos pelos proprietários posteriores[6].
Tal responsabilidade do empreiteiro perante terceiro adquirente (o proprietário do imóvel que o adquiriu de pessoa diversa do empreiteiro) não respeita a todos os direitos que o dono da obra poderia exercer, mas abrange, indiscutivelmente, a eliminação dos defeitos (e até a realização de nova obra)[7].
Aceite-se ou não o fundamento conceptual dessa responsabilidade do empreiteiro no instituto da ‘cessão de créditos, resultantes da responsabilidade contratual, imposta por lei’[8], certo é que se há-de reconhecer que a obrigação de reparação os defeitos estabelecida no art. 1225º do C.C., cujo titular passivo é o empreiteiro, é uma obrigação propter rem ou ob rem, já que é imposta em atenção à coisa (à obra), cabendo, por isso, a sua titularidade activa a quem for o seu proprietário (é uma obrigação dotada de sequela, seguindo a coisa, e por isso o direito a exigir a reparação dos defeitos caberá ao seu proprietário, mantendo-se a obrigação apesar da propriedade sobre a coisa ser transmitida a quem não foi parte no contrato celebrado com o empreiteiro construtor).
Tal regime, agora prescrito no art. 1225º, nº 1 do C.C., como se diz no citado Ac. do S.T.J. de 6/07/2004, constitui solução ‘há muito proposta por Vaz Serra, e durante muito tempo rejeitada até que as iniquidades da vida social tornaram demasiado patente a justeza da sua posição; assim, o empreiteiro tornou-se responsável pelos prejuízos causados por defeitos na construção de imóveis não só perante o dono da obra mas também perante o terceiro-adquirente’.
Conclui-se assim que a ré, construtora do imóvel, é responsável perante os autores L… e mulher, M… (e também perante a autora P…), independentemente destes não terem adquirido de si, ré, a fracção de que são proprietários.
Apreciada a primeira questão suscitada pela apelante, cabe agora conhecer e decidir da segunda (e última), qual seja a da invocada caducidade.
Importa começar por referir que entendemos que o prazo de cinco anos estabelecido no art. 1225º, nº 1 do C.C. fixa o período em que o defeito da obra se deve manifestar e não já a data limite para o exercício dos direitos por parte do proprietário da coisa (dono da obra, adquirente ou terceiro adquirente).
Não se desconhece que se vem defendendo que, ‘independentemente da data do conhecimento dos defeitos e da sua denúncia, qualquer um dos direitos do dono da obra’ (ou, acrescentamos nós, do adquirente da obra ou mesmo dos sub-adquirentes) ‘caduca se não for exercido no prazo de cinco anos’ estabelecido no art. 1225º, nº 1 do C.C., contado desde a entrega da obra[9].
Todavia, entendemos que o nosso ordenamento jurídico autonomizou o prazo de garantia do da propositura da acção[10] (e da denúncia dos defeitos), donde se justifica considerar que:
i) o limite temporal para o exercício dos direitos do proprietário do imóvel com defeitos, a ser actuados dentro de certo prazo, configura uma questão de caducidade;
ii) o regime estabelecido para o exercício de tais direitos implica a clara distinção de três planos, a saber: 1) o plano da garantia legal de 5 anos que é conferida ao titular do imóvel com defeitos, a contar da entrega, 2) o plano do exercício do direito potestativo à denúncia dos defeitos, com vista à obtenção da sua eliminação, a exercitar no prazo de um ano a contar do seu conhecimento e, finalmente, 3) o plano do exercício, em juízo do direito à eliminação dos defeitos denunciados, no prazo de um ano subsequente à denúncia;
iii) desta distinção decorre que o exercício da acção não tem de decorrer necessariamente dentro dos 5 anos subsequentes à entrega do imóvel, bastando que o vício (defeito) se revele no decurso do referido prazo de garantia[11].
Acaso se considerasse que o exercício do direito de acção deveria ocorrer, sob pena de caducidade, no prazo de cinco anos após a entrega do bem, recusar-se-iam ao titular direitos que o art. 1225º do C.C. manifestamente lhe reconhece – o direito de eliminação de defeitos surgidos (ou detectados – e considerando que o titular actuou com a diligência devida) próximo do termo final de tal prazo de garantia (dias ou até alguns meses antes) deixaria de ser tutelado, pois que seria praticamente impossível ao titular fazer distribuir acção judicial destinada ao seu exercício.
Não se pretende afirmar que não possam os direitos conferidos ao proprietário do imóvel caducar antes do prazo de garantia estabelecido no art. 1225º, nº 1 do C.C., se se mostrarem decorridos, antes do decurso daquele prazo de garantia, os prazos de denúncia e de propositura da acção (art. 1225º, nº 2 do C.C.); tão só se pretende realçar que os prazos de denúncia e de propositura da acção serão observados independentemente de ocorrerem no prazo da garantia, pois o que é relevante para este prazo de garantia é a data do surgimento do defeito – o prazo de caducidade da denúncia será acatado (e logo a caducidade impedida) desde que efectuada dentro do ano subsequente ao conhecimento defeito e o prazo de caducidade para a propositura da acção será respeitado se esta for intentada no ano subsequente à denúncia.
Situa cronologicamente o nº 1 do art. 1225º do C.C. o início do prazo de cinco anos aí estabelecido no momento da entrega da obra, o que suscita problemas de interpretação quando a obra respeita a prédio constituído em propriedade horizontal e os defeitos se refiram às partes comuns do imóvel.
Porque a opção pelo momento da entrega, para início da contagem de tal prazo, teve como pensamento que essa seria a altura a partir da qual o proprietário do imóvel estaria em condições de conhecer os defeitos e decidir sobre a responsabilização do construtor pela sua existência (seguindo-se, pois, o princípio geral de que o prazo de caducidade deve começar a correr a partir do momento em que o direito puder ser legalmente exercido, nos termos do art. 329º do C.C.), questiona-se quando se devem considerar entregues as partes comuns aos condóminos adquirentes, de modo a poder ser exercido o direito de eliminação dos defeitos relativamente a essas partes do edifício (sabido que o construtor/vendedor procede à alienação das fracções autónomas a terceiros em momentos diferentes)[12].
Várias são as opiniões a este propósito: defende-se que o referido prazo começa a correr i) com a entrega da primeira fracção a condómino adquirente, ii) com a entrega da última fracção ao condómino adquirente, iii) com a entrega da maioria das fracções e, iiii) com a instituição da administração do condomínio[13].
Considerando que ‘o direito dos condóminos sobre esses espaços foge às regras gerais da compropriedade, assumindo uma configuração própria em que a vontade destes não é valorada individualmente, mas sim enquanto membros duma organização dotada de órgãos próprios que exprimem a vontade colectiva do grupo, a manifestam e actuam em conformidade com ela’, e que é à assembleia de condóminos que compete decidir sobre o exercício do direito de eliminação de defeitos relativos às partes comuns, entende-se ser decisiva, para os efeitos em causa, ‘a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador’[14].
Conclui-se assim, no que concerne às partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal, que o início do prazo estabelecido no nº 1 do art. 1225 do C.C. começa a correr – e salvo acto expresso de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do edifício do construtor/vendedor para os órgãos de administração do condomínio – na data em que a assembleia de condóminos elege o administrador do condomínio (o construtor/vendedor será sempre o primeiro administrador das partes comuns do edifício, mantendo essa qualidade até ao momento da transferência dos poderes de administração das partes comuns para o condomínio[15]).
No que respeita aos defeitos atinentes a cada uma das fracções autónomas, o início de tal prazo ocorrerá com a sua entrega ao condómino adquirente (ao primeiro adquirente da fracção em causa).
Cumpre referir, por outro lado, que o ónus de prova dos factos integradores da caducidade (excepção peremptória – facto impeditivo dos invocados direitos à eliminação dos defeitos) compete ao construtor/vendedor, nos termos do art. 342º, nº 2 do C.C. – estamos perante direitos disponíveis, sendo defeso ao tribunal apreciá-la oficiosamente (arts. 303º e 333º, nº 2 do C.C.)[16].
Caberá assim ao construtor/vendedor, de harmonia com as regras de repartição do ónus de prova, alegar e provar o decurso dos prazos de caducidade estabelecidos na lei.
Atentos estes considerandos, apreciemos a pretensão recursória da apelante, relativamente à invocada caducidade, e fazendo-o por referência a cada um dos autores, começando pelo autor condomínio (e, assim, pelos defeitos relativos às partes comuns).
Não se provou (nem a ré o alegou) a existência de qualquer acto expresso de transferência dos poderes de administração das partes comuns do edifício da ré para os órgãos de administração do condomínio autor, não estando também provada (também não foi alegado pela ré) a data em que em que a assembleia de condóminos elegeu o administrador do condomínio.
Sabe-se tão só que foram alienadas pela ré, nos anos de 2000 e 2001, fracções pertencentes ao imóvel.
Por outro lado, resulta provado que o condomínio denunciou à ré defeitos antes de Setembro de 2004 (veja-se o facto provado com o número 68), os defeitos então existentes, que a ré tentou reparar, sendo certo que as reparações mal efectuadas e o reaparecimento dos defeitos foram comunicados mediante carta de 27/05/2005.
Pode daqui concluir-se, ao contrário do sustentado pela apelante, que os referidos defeitos estão cronologicamente situados no período de garantia de cinco anos estabelecido no nº 1 do art. 1225 do C.C. – a venda da primeira fracção (considerando os factos apurados nos autos) ocorreu em 15/09/2000 (facto 4º) e, por isso, antes dessa data, nunca poderia ter ocorrido a transferência dos poderes de administração das partes comuns da ré para os órgãos de administração do condomínio, sendo que os defeitos surgiram antes de 2004, tendo ressurgido ainda antes de 27/05/2005.
Forçoso é, pois concluir, que as partes comuns do imóvel apresentaram defeitos no decurso do prazo de garantia estabelecido no nº 1 do art. 1225º do C.C..
Depois, não está demonstrado (e sendo certo que o ónus de prova de tal matéria incumbe à ré) que os defeitos tenham sido denunciados pelo autor condomínio mais de um ano após o seu conhecimento – e realce-se que o momento do início deste prazo de denúncia dos defeitos das partes comuns ocorre com o seu conhecimento por parte do administrador do condomínio e não já com o conhecimento que deles tiveram quaisquer condóminos[17] –, pois que tão só se apuraram factos relativos às datas das denúncias feitas (quer aos defeitos originários, quer aos defeitos ressurgidos na sequência da indevida reparação) e não já quanto ao momento do seu conhecimento por parte do autor condomínio.
Por fim, a acção foi intentada em 24/05/2006, e por isso dentro do ano subsequente à denúncia (efectuada em 27/05/2005), pois que, relativamente à primeira denúncia efectuada (ocorrida antes de Setembro de 2004) se constata que a ré tentou proceder à reparação dos defeitos, verificando-se que as reparações foram mal realizadas e que os defeitos reapareceram (e por isso, não sendo eficaz a tentativa de eliminação do defeito, mantém-se a prestação desconforme, havendo um segundo cumprimento defeituoso ao qual se devem aplicar as regras do primeiro, designadamente as respeitantes a prazos[18]).
Assim, e no que respeita ao autor condomínio, não procede a invocada excepção da caducidade, sendo de notar que no caso não são aplicáveis os art. 916º e 917º do C.C, mas antes o art. 1225º do C.C. (quer o seu número 1, quer os seus números 2 e 3).
Volvendo agora a apreciação da questão quanto aos restantes autores, proprietários de fracções autónomas.
Defende a apelante que os autores C… e mulher, D… (proprietários da fracção ‘BZ’), E… e mulher, F… (proprietários da fracção ‘DI’), G… (proprietária da fracção ‘DY’), H… e esposa, I… (proprietários da fracção ‘EQ’), N… e esposa, O… (proprietários da fracção ‘BV’), P… (proprietária da fracção ‘N’) e Q… (proprietária da fracção ‘EK’) não intentaram a acção nos cinco anos posteriores à data da aquisição da respectiva fracção.
Como já acima referimos, o prazo de cinco anos estabelecido no nº 1 do art. 1225º do C.C. é um prazo de garantia, que respeita ao período em que se deve manifestar o defeito na coisa em ordem à responsabilização do construtor/vendedor (fixa o período em que o defeito se deve manifestar, para estar a coberto da garantia), não estabelecendo já a data limite para o exercício dos direitos do proprietário da coisa (dono da obra, adquirente ou terceiro adquirente).
Não interessa, pois, de acordo com a interpretação do preceito por nós sufragada, que a acção para exigir do responsável a eliminação dos defeitos seja instaurada antes dos cinco anos contados da data da alienação (efectuada pelo responsável, construtor/vendedor).
Por tal razão não merece acolhimento este argumento da apelante.
Defende ainda a apelante que todos os autores proprietários de fracções autónomas não intentaram a acção no prazo de seis meses após o conhecimento e denúncia dos alegados defeitos, invocando os arts. 916º, nº 3 e 917º do C.C..
Preliminarmente deve considerar-se que os prazos de caducidade a considerar, quer da denúncia (iniciado com o conhecimento dos defeitos), quer de propositura da acção (iniciado com a denúncia do defeito), são os estabelecidos no art. 1225º, nº 2 e 3 do C.C. (prazos de um ano), pois que estamos perante defeitos relativos edifício destinado, por sua natureza (objectivamente) a longa duração, sendo certo que foi a ré quem o edificou (art. 1225º, nº 4 do C.C.). Assim, apreciar-se-á da invocada caducidade (quer da denúncia dos defeitos, quer da propositura da acção) aplicando estes normativos.
Todos os autores respeitaram o prazo de um ano para propositura da acção, contado desde a data da respectiva denúncia.
Efectivamente, considerando a data da propositura da acção (24/05/2006), constata-se que todos os autores respeitaram o prazo de um ano contado sobre a denúncia que cada um deles efectuou:
- os autores C… e mulher, D… (proprietários da fracção ‘BZ’), G… (proprietária da fracção ‘DY’), H… e mulher, e I… (proprietários da fracção ‘EQ’), denunciaram os defeitos em 11/03/2006 (pouco mais de dois meses antes da data da propositura da acção);
- os autores E… e D… (proprietários da fracção ‘DI’), denunciaram os defeitos em 17/06/2005 (cerca de 11 meses antes da data da propositura da acção);
- os autores L…s e M… (proprietários da fracção ‘EU’) denunciaram os defeitos em 5/03/2006 e o autor S… (proprietário da fracção ‘CS’) denunciou os defeitos em 3/03/2006 (ou seja, em ambos os casos, cerca de dois meses e vinte dias antes da propositura da acção).
Por sua vez, os autores J… (proprietária da fracção ‘EH’), N… e mulher, O… (proprietários da fracção ‘BV’), P… (proprietária da fracção ‘CM’) e Q… (proprietária da fracção ‘EK’), denunciaram os defeitos das respectivas fracções em 11/03/2006 e ainda antes de 27/05/2005. Ainda no caso destes autores não se pode considerar que a propositura da acção tenha ocorrido para lá do ano posterior à denúncia (e considera-se aqui a que primeiro foi efectuada), pois que sabendo-se que a mesma ocorreu em data anterior a 27/05/2005, não se pode concluir que ela tenha ocorrido antes de 24/05/2005 – e só neste último caso se poderia considerar ter sido ultrapassado o prazo peremptório de um ano estabelecido para a propositura da acção, após a denúncia dos defeitos (sendo certo compete à ré, como se disse, o ónus de prova dos factos integradores da excepção).
Arredada fica, pois, a possibilidade de considerar caduco o invocado direito dos autores por não terem respeitado o prazo de um ano para a propostitura da acção após a denúncia dos defeitos.
Sustenta ainda a apelante a caducidade dos direitos dos autores por não terem respeitado o prazo (de caducidade) de denúncia dos defeitos, contado este desde o respectivo conhecimento, invocando a este propósito:
- que os autores C… e mulher, D… (proprietários da fracção ‘BZ’), E… e F… (proprietários da fracção ‘DI’), G… (proprietária da fracção ‘DY’), H… e mulher, e I… (proprietários da fracção ‘EQ’), J… (proprietária da fracção ‘EH’), N… e mulher, O… (proprietários da fracção ‘BV’), P… (proprietária da fracção ‘CM’) e Q… (proprietária da fracção ‘EK’) e S… (proprietário da fracção ‘CS’) tomaram conhecimento dos defeitos, considerando o que alegaram na petição inicial, em Janeiro de 2005, denunciando os defeitos após o prazo para tal estabelecido na lei;
- que os autores L… e mulher, e M… (proprietários da fracção ‘EU’), tiveram conhecimento dos defeitos (segundo o alegado na petição) quando compraram a fracção (em 24/03/2005), tendo-os denunciado após o prazo para tal legalmente estabelecido.
Não se provou, todavia, a data em que os autores tiveram conhecimento dos defeitos denunciados, sendo certo que, ao contrário do sustentado pela apelante, não alegaram os autores (estamos a referir-nos a todos, com excepção dos autores C… e mulher, D… e L… e mulher, e M…) ter tomado conhecimento dos defeitos em Janeiro de 2005.
Assim sendo, quanto aos autores proprietários de fracções, que não os autores C… e mulher, D… e L… e mulher, e M…, não se poderá considerar ultrapassado o prazo de um ano para denúncia dos defeitos, contado desde a data do respectivo conhecimento.
A mesma conclusão se impõe quanto aos autores L… e M…, pois que não resulta que estes tenham alegado ter tido conhecimento dos defeitos da fracção adquirida na data em que a compraram (24/03/2005).
Também relativamente aos autores C… e mulher, D… temos de concluir da mesma forma.
Alegaram estes autores que a sua fracção apresenta infiltrações de humidade na parede do quarto encostado à junta de dilatação do bloco C com o bloco B, entrada de água na varanda pelo tubo que devia ser de saída, fissuras nas paredes da fracção e fissuras e deficiências na vedação que faz a ligação entre o final da varanda e o pátio, originando infiltrações. Mais alegaram que em Janeiro de 2005 a ré efectuou reparações no sentido de solucionar as infiltrações de água na varanda provocada pelo facto da placa das lojas estar mais alta que as saídas de água das varandas do 1º andar, sendo certo que tal reparação não solucionou o problema uma vez que continuaram a surgir as infiltrações.
Assim, do alegado pelos autores C… e mulher, D…, apenas se pode concluir que em Janeiro de 2005 teriam eles conhecimento dos defeitos relativos à entrada de água na varanda – e não já que tivessem conhecimento dos defeitos concernentes à humidade na parede do quarto encostado à junta de dilatação dos blocos C e B, às fissuras nas paredes e às deficiências na vedação que liga o final da varanda e o pátio.
Todavia, como se nota na decisão recorrida, certo é também ter resultado provado que a ré tentou reparar as infiltrações provocadas pelo facto da placa das lojas estar mais alta que as saídas de água das varandas do 1º andar (veja-se o facto provado com o número 68), sendo certo que o defeito se manteve.
Desta forma, conclui-se que, quanto a parte dos defeitos, não resulta do alegado pelos autores a data em que deles tomaram conhecimento (nem a apelante o alegou e muito menos provou, como era seu ónus), sendo certo que quanto à entrada de água na varanda pelo tubo que devia ser de saída, mesmo que se devesse considerar que em Janeiro de 2005 eles tinham conhecimento do vício, certo é que a tentativa de reparação (ou eliminação do defeito) levada a cabo pela ré implicou o reinício do prazo para denúncia – tal reinício do prazo justifica-se por duas razões: em primeiro lugar, porque de outro modo, os direitos derivados do cumprimento defeituoso raramente poderiam ser feitos valer, já que o adquirente ficaria numa situação de desfavor (poderia ficar sem qualquer prazo para verificar da conformidade da reparação); depois, a reparação ineficaz constitui um segundo incumprimento defeituoso ao qual se devem aplicar as mesmas regras do primeiro, designadamente as respeitantes a prazos[19].
Não se apurando a partir de que data os autores constataram que a reparação em questão não produziu resultados, fácil é constatar ter de se decidir contra à parte relativamente à qual incide o ónus probatório, ou seja, contra a apelante.
Tanto basta para concluir pela improcedência da apelação e consequente manutenção da sentença recorrida.
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DECISÃO
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Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação, com a consequente manutenção da sentença recorrida.DECISÃO
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Custas pela apelante.
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Porto, 23/02/2012João Manuel Araújo Ramos Lopes
Maria de Jesus Pereira
Henrique Luís de Brito Araújo
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[1] Miguel Teixeira de Sousa, O objecto da sentença e o caso julgado material (O estudo sobre a funcionalidade processual), in BMJ, nº 325, p. 176.
[2] Autor e obra citados, a p. 179.
[3] Autor e obra citados, p. 168 (sendo o itálico da nossa responsabilidade).
[4] Veja-se a rectificação à alínea H dos factos assentes ordenada por despacho de fls. 522 – na sentença recorrida adoptou-se a redacção da alínea H dos factos assentes sem que se tivesse considerado a rectificação quanto a esta data.
[5] Cunha Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 3ª edição revista e actualizada, pp. 54 e 195/196; Ac. S.T.J. de 6/07/2004 (relatado pelo Exmº Sr. Conselheiro Noronha do Nascimento), no sítio www.dgsi.pt/jstj; Ac. R. Porto de 24/05/2007 (relatado pelo Exmº Sr. Desembargador Fernando Baptista) e Ac. R. Porto de 25/01/2010 (relatado pela Exmª Sr.ª Desembargadora Sílvia Pires), ambos no sítio www.dgsi.pt/jtrp.
[6] Cunha Mariano, obra citada, pp. 54 e 196.
[7] Cunha Mariano, obra citada, p. 196.
[8] Assim, Cura Mariano, obra citada, p. 195, que cita, a propósito, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, p. 902; também Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, reedição de 200, pp. 401 e ss..
[9] Cura Mariano, obra citada, p. 191.
[10] Pedro Romano Martinez, obra citada, p. 370.
[11] Ac. S.T.J. de 24/09/2009 (relatado pelo Exmº Sr. Conselheiro Lopes do Rego), no sítio www.dgsi.pt/jstj.
[12] Cura Mariano, obra citada, p. 213.
[13] Cura Mariano, obra citada pp. 213/215 e Ac. S.T.J. de 1/06/2010 (relatado pelo Exmº Sr. Conselheiro Azevedo Ramos), no sítio www.dgsi.pt/jstj.
[14] Cura Mariano, obra citada, p. 214. No mesmo sentido, cfr. o citado Ac. S.T.J. de 1/06/2010.
[15] Citado Ac. S.T.J. de 1/06/2010.
[16] Cura Mariano, obra citada, p. 169.
[17] Cura Mariano, obra citada, p. 215.
[18] Pedro Romano Martinez, obra citada, p. 379.
[19] Pedro Romano Martinez, obra citada, p. 379.