Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2764/11.7TBVNG.P1 |  |
DANOS CAUSADOS
TERCEIRO
INDEMNIZAÇÃO
MEDIDA DA INDEMNIZAÇÃO
ARTº 485º, 562º, 563º, 564º, 566º DO CÓDIGO CIVIL
II - A medida da indemnização deverá traduzir o dano/prejuízo causado pela dita actuação da mediadora imobiliária, causalmente ligado ao incumprimento dos deveres que sobre si recaíam enquanto mediadora imobiliária.
Relator: Fonte Ramos
Adjuntos: Ana Paula Amorim
Soares de Oliveira
*
Sumário do acórdão:1. O mediador imobiliário é civilmente responsável pelo ressarcimento dos danos patrimoniais causados a terceiro (adquirente de imóvel compreendido no contrato de mediação) em consequência da violação do dever de informação e/ou do incumprimento doutras obrigações resultantes do exercício da actividade de mediação.
2. A medida da indemnização deverá traduzir o dano/prejuízo causado pela dita actuação da mediadora imobiliária, causalmente ligado ao incumprimento dos deveres que sobre si recaíam enquanto mediadora imobiliária.
*
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I. B… e mulher C…, intentaram, no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, a presente acção sumária contra D…, Lda., pedindo que esta seja condenada a pagar-lhes a quantia de € 20.000, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
Alegaram, em síntese, que, por contrato de compra e venda outorgado em 28.12.2010, adquiriram a fracção autónoma referida no art.º 1º da petição inicial (p. i.) e que tal alienação teve a intervenção da Ré; aquando da visita ao imóvel foram-lhes exibidos, como fazendo parte do mesmo, dois lugares de garagem, com aparcamento para dois veículos automóveis cada um, tendo-lhes sido entregue uma impressão da descrição do imóvel no “site” da E… em cuja descrição constava que o mesmo dispunha de dois lugares de garagem que dada a sua dimensão permitem o estacionamento de quatro viaturas; logo após a compra constataram que do imóvel apenas faz parte um lugar de garagem, com aparcamento para duas viaturas; a menor dimensão dos lugares de garagem é causa da desvalorização do imóvel em montante não inferior a € 20.000.
Citada, a Ré contestou, afirmando ter existido um lapso/”erro de escrita” na descrição dos lugares de garagem pertença do imóvel em causa mas que era perceptível para os AA. aquando da visita ao imóvel ou, pelo menos, depois de lhes terem sido entregues os documentos para instrução do respectivo processo de financiamento bancário e que foi realizado no pressuposto da existência de uma garagem com 38,5 m2. Concluiu pela improcedência da acção.
Responderam os AA., a fls. 40, concluindo como na p. i..
Foi proferido despacho saneador (tabelar) e a Mm.ª Juíza a quo absteve-se de proceder à selecção da matéria de facto.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, o Tribunal julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenou a Ré a pagar aos AA. a quantia de € 17 132,50, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4 %, contados desde a citação até integral pagamento, absolvendo-a do restante pedido.
Inconformada, a Ré interpôs a presente apelação, formulando as conclusões que assim vão sintetizadas[1]:
1ª - O ponto 12) dos factos provados padece de um evidente lapso de escrita (lapsus linguae), devendo ser rectificado nos termos do disposto no art.º 249º do Código Civil (CC), substituindo-se em conformidade “contrato” por “encontro”, de acordo com o alegado pelos AA. no art.º 13º da p. i..
2ª - Relativamente ao ponto 6) dos factos provados, cuja factualidade deverá ser considerada não provada, é inegável que o imóvel foi publicitado com a informação da área a negrito “Garagem 38,5 m2”, mas também fazendo referência à existência de que nessa área existiam dois lugares de garagem, quando na verdade ao imóvel estaria afecto apenas um lugar duplo com essa mesma área de 38,5 m2 (ou seja, na realidade, a área publicitada era a mesma, mas esse espaço era delimitado como um e não dois lugares).
3ª - Durante a visita ao imóvel, não foram exibidos dois lugares (com a área de 77 m2) como pertencente à fracção, conforme resulta dos depoimentos das testemunhas que estiveram presentes aquando dessa visita e que a descreveram ao Tribunal.
4ª - O Tribunal sindicado veio a considerar provada a matéria de facto constante do ponto 15) dos factos provados, pese embora nenhuma prova dessa factualidade tenha sido produzida, e da avaliação bancária junta aos autos e demais documentos resulta que o valor de aquisição (€ 250.000) foi muito inferior ao valor dessa avaliação (€ 320.000), acrescentando-se que a própria testemunha arrolada pelos AA. referiu que o Banco avaliou o imóvel abaixo do valor real para se defender das situações de “subprime” - ou seja, o valor real de mercado do imóvel é superior aos € 320.000 que constam da avaliação bancária, razão pela qual não se percebe por que razão o Tribunal considerou que os recorridos só ofereceram os € 250.000 em virtude da garagem.
5ª - A decisão que incidiu sobre o art.º 22º da p. i. e que veio a constar do ponto 17) dos factos provados deverá considerar-se não escrita, nos termos do disposto no art.º 646º, n.º 4, do CPC, por se tratar de matéria conclusiva.
6ª - Nos art.ºs 5º a 8º da contestação alegou a Ré que o anunciado pela mesma se tratou de erro de escrita, que não provocou qualquer prejuízo aos AA., sendo tal erro evidente e conhecido de imediato pelos demandantes aquando da visita da fracção – factos considerados não provados pelo tribunal a quo.
7ª - O erro de escrita é patente, conforme resulta do próprio ponto 20) dos factos provados e o mesmo não provocou qualquer prejuízo porque a área anunciada correspondia à verdade. A própria testemunha F… referiu que foi um excelente negócio o encetado pelos recorridos, razão pela qual não poderão afirmar que tiveram prejuízo - pela lógica entendida pelo Tribunal a quo, o erro do comprador teria causado prejuízo, mesmo que o imóvel tivesse sido transaccionado por apenas € 50.000.
8ª - Por outro lado, o erro teria de ser necessariamente conhecido na visita ao imóvel, pois era evidente, não sendo crível que se confunda 38,5 m2 com o seu dobro, além de que a vendedora do imóvel referiu que o lugar de garagem tinha uma lista amarela a delimitar o espaço com a aposição da fracção “EH” escrita no chão, pelo que deverá ser modificada a decisão, considerando-se provados os factos alegados nos art.ºs 5º a 8º da contestação.
9ª - O tribunal a quo decidiu no ponto 19) dos factos provados apenas que “O processo de financiamento foi realizado no pressuposto da existência de uma garagem com a área de 38,5 m2”, olvidando-se da relevante factualidade respeitante à publicidade da área da garagem, também alegada no art.º 10º da contestação, sendo ainda certo que do próprio processo (2ª página in fine do documento n.º 3 junto pelos próprios AA. na p. i.) consta a publicidade à área, podendo ler-se a negrito “Garagem 38,5 m2”, bem como na ficha de avaliação bancária - o ponto 19) dos factos provados deverá modificado no sentido de ser considerada como provada toda a matéria de facto alegada pela aqui apelante no art.º 10º da contestação.
10ª - A apelante alegou ipsis verbis no art.º 16º da contestação: “E no que à metragem diz respeito o publicitado pela ré – a negrito com destaque face à demais informação – está de acordo com a realidade.”
Deverá considerar-se provada a matéria de facto aí alegada, ainda que com uma resposta restritiva, face à área aferida pelo tribunal na inspecção local e à informação constante da publicidade junta como documento n.º 3 in fine na p. i., sugerindo-se a seguinte redacção: “No que à metragem diz respeito, foi publicitado pela ré – a negrito com destaque face à demais informação – a área de 38,5m2”.
11ª - Conforme resulta da matéria alegada no art.º 9º da contestação e no art.º 10º
da resposta, os demandantes tiveram acesso à certidão predial, certidão matricial e caderneta predial quando decidiram comprar o imóvel e no intuito de instruírem o financiamento bancário, pelo que os recorridos tiveram acesso a todas as informações prediais relevantes relativas ao imóvel, não se podendo esquecer da função desses documentos (art.º 1º do Código do Registo Predial) e sendo certo que da certidão predial (documento n.º 1 junto com a p. i.) consta apenas “lugar de garagem no 3º piso com 38,50 m2”, factualidade extremamente relevante, na medida em que, não obstante o lapso publicitado pela mediadora imobiliária, os AA. tiveram acesso prévio à compra a todas as informações oficiais relativas ao imóvel em questão, pela via documental e não só verbalmente.
12º - Tratando-se da compra e venda do imóvel destinado à habitação própria e permanente (a compra e venda normalmente mais onerosa na vida da generalidade das pessoas), o homem médio tende a confirmar todas as informações fornecidas pelos vendedores e/ou mediadores com a realidade (ónus, legitimidade dos vendedores e áreas), mediante interpretação de tais documentos, por si só (se tiverem conhecimentos médios para o efeito), ou mediante o auxílio de terceiros mais informados.
13ª - A exigência na obtenção desses documentos antes da celebração da compra e venda destina-se precisamente a confirmar a situação jurídica dos prédios, a qual é ainda mais tarde analisada com extremo rigor no próprio acto da compra e venda, duvidando-se, de acordo com experiência comum, que o homem médio, na posse dos documentos oficiais que contêm a situação jurídica do imóvel, os ignorem, confiando apenas na sorte das informações que foram transmitidas pela mediadora em momento muito anterior, sem as confirmar documental e oficialmente antes da compra e venda e até durante a obrigatória leitura do contrato de compra e venda prévia à assinatura das partes.
14ª - Duvidando-se ainda que os recorridos, na posse da avaliação bancária que atribui qualidades e defeitos à área envolvente e às diferentes divisões do imóvel, não tivesse curiosidade ou interesse em a ler, sabendo-se que do relatório de avaliação consta bem frisada a existência de apenas um lugar de garagem.
15ª - Assim, na sequência do alegado por ambas as partes no art.º 9º da contestação e no art.º 10º da resposta, deverá ser considerado provado que os AA. tiveram acesso à certidão predial, certidão matricial e caderneta predial ainda antes da compra do imóvel discutido nestes autos.
16ª - De acordo com o alegado nos art.ºs 11º da contestação e 6º da resposta, os AA. não confundiram a área de 38,5 m2 com 77 m2 (o dobro); por outro lado, conforme resulta da acta da audiência de discussão e julgamento de 17.11.2011, foi requerido pelo mandatário da apelante: “Os Autores na resposta oferecida alegaram no seu art.º 6º "in fine" e seguinte "os Autores não confundiram a área de 38,5 m2 com 77 m2". Pretende-se pois que fique este assente por o aceitarem.” Acontece que tal matéria de facto não foi tida em consideração pelo tribunal recorrido, tendo antes sido deturpada ou erradamente interpretada, originando a imperfeita decisão constante do ponto 5) dos factos não provados – que, na realidade, não corresponde a nenhuma matéria que tenha sido alegada por qualquer uma das partes.
17ª - Ainda que ao homem médio não possa ser exigida a capacidade para analisar as áreas com rigor, sendo pacífica a possibilidade de desvios a essa medição, não é crível que se confunda uma área com o seu dobro - não é verosímil que o comum do cidadão confunda uma fracção autónoma com 100 m2 por outra com 200 m2 ou uma garagem de cerca de 40 m2 com outra de cerca de 80 m2.
18ª - Não deveriam os recorridos estranhar a publicidade a negrito da garagem com 38,5 m2 e ainda que da certidão predial e avaliação bancária constava apenas um lugar com 38,5 m2?
19ª - Por outro lado, a testemunha G… referiu que foram entregues aos recorridos as plantas, aí constando as áreas.
20ª - Conforme fluiu dos depoimentos em audiência, os recorridos celebraram um contrato-promessa e ainda um aditamento, com 90 dias de antecedência à data da compra, tendo nessas oportunidades sido descrita a fracção, pelo que não é crível que os recorridos não tivessem apercebido do lapso constante da publicidade, uma vez que não confundiram 38,5 m2 com 77 m2.
21ª - Os factos em discussão nestes autos encerram uma complexa conflitualidade de regimes jurídicos que não foi devidamente escrutinada pela 1ª instância, tais como responsabilidade pré-contratual ou culpa in contrahendo, erro-vício na formação da vontade negocial ou ainda cumprimento defeituoso, bem como o disposto no art.º 22º do DL n.º 211/2004 que prevê a responsabilidade das empresas de mediação, tornando-se essencial compreender o seu sentido e alcance desta última norma.
22ª - Aquele primeiro regime não deverá ser aplicado, uma vez que a conduta da recorrente não é fortemente censurável, não se tendo apresentado a negociar com má fé, pese embora o lapso resultante da publicidade do imóvel; mesmo que se duvidasse da sua aplicação, por força do regime especial relativo ao cumprimento defeituoso, este prevalecia sobre o regime da responsabilidade pré-contratual.
23ª - Na situação sub judice poderemos, também numa primeira análise, estar perante uma situação de vício dos recorridos na formação da vontade (“erro”), sendo que os AA. não alegaram, nem provaram que o destinatário tinha conhecimento da essencialidade da existência de dois lugares de garagem para a compra e venda, não podendo valer-se, portanto, das regras relativas ao erro-vício; os compradores apenas poderão alegar o erro-vício perante a vendedora com quem negociaram efectivamente e nunca perante a mediadora/recorrente, na medida em que esta é apenas uma intermediária que aproximou as partes em momento anterior à compra, não representando qualquer uma delas; e não se demonstrou igualmente que os recorridos não teriam adquirido o imóvel se tivessem conhecimento de que a área de 38,5 m2 correspondia a um lugar de garagem duplo em vez de dois lugares de garagem.
24ª - Acresce que a mediadora/recorrente não participou na celebração do negócio de compra e venda discutido nos presentes, sendo a sua intervenção apenas numa fase preliminar para efeitos de aproximação de interessados.
25ª - Atenta a falta dos requisitos da essencialidade, cognoscibilidade e indesculpabilidade de que depende a aplicação do regime jurídico relativo ao erro-vício, seremos forçados a encarar o lapso dos compradores enquadrado no âmbito do instituto do incumprimento.
26ª Sobre os recorridos impendia o dever de verificar a conformidade da prestação, atentos todos os elementos à sua disposição (certidão predial, matricial, plantas, avaliação bancária e até a própria aposição das letras insertas no chão do lugar de garagem que identificavam a fracção a que correspondia, conforme referido pela vendedora), não se podendo beneficiar o comprador negligente; os compradores exerceram o dever de curiosidade, sendo deveras estranho que nunca tenham questionado a recorrente ou a vendedora sobre a circunstância de em todos os documentos apenas se fazer referência à existência de UM LUGAR de garagem com a área de 38,5 m2.
27ª - Existiu efectivamente um lapso na publicidade do imóvel, descrevendo-se a área de 38,5 m2 como pertencente a dois lugares, quando na verdade corresponde a um lugar duplo, mas os compradores não foram diligentes na detecção desse defeito aparente, tanto mais que celebraram contrato-promessa, aditamento ao mesmo e possuíam com bastante antecedência todos os documentos oficiais relativos ao imóvel, constando de todos a menção a UM lugar de garagem com 38,5 m2.
28ª - Ainda assim, os recorridos peticionaram o pagamento de uma indemnização por parte da apelante por violação do dever de prestar a correcta informação sobre o imóvel, prevista no art.º 16º do DL 211/2004, pelo que o direito ao mecanismo da redução do preço utilizado indirectamente pelo tribunal em virtude do cumprimento defeituoso deverá ser operado directamente à vendedora e não à mediadora imobiliária.
29ª - O direito dos compradores à indemnização pela deficiente publicidade da mediadora é distinto do direito à redução do preço imposto somente à vendedora, podendo no entanto cumular-se tais direitos, tendo o tribunal confundido a solução da redução do preço exigível à vendedora (imputando-a à recorrente) com o direito a indemnização. Mas esta última indemnização não funciona em alternativa, mas sim como complemento dos restantes meios que são postos à disposição do comprador e dono da obra, sempre que seja efectuada uma prestação defeituosa.
30ª - A mediadora é responsável pelo incumprimento do dever de prestar correctas informações sobre o imóvel, respondendo pelos prejuízos que tal falha ocasionou e que não fiquem totalmente ressarcidos com o recurso ao mecanismo da eliminação do defeito, da substituição da prestação, da redução do preço ou ainda da própria resolução contratual - este o sentido e alcance da norma prevista no art.º 22º do DL 211/2004, que não pretende substituir todo o regime do incumprimento previsto no CC e impor ao mediador, com exclusão do vendedor todas as responsabilidades que só ao alienante poderiam ser assacadas.
31ª - O montante indemnizatório não visa compensar o interessado comprador nos mesmos moldes que este pode impor ao vendedor - os danos que resultam para o comprador de uma violação negligente do art.º 16º do DL n.º 211/2004 por parte do mediador não são os mesmos danos que o adquirente sofre e cujo ressarcimento pode exigir em exclusivo ao vendedor.
32ª - A indemnização que os recorridos teriam direito a receber da apelante por força do lapso constante da publicidade do imóvel, seria somente relativa aos danos que não ficassem totalmente ressarcidos com o recurso ao mecanismo perante a vendedora da eliminação do defeito, da substituição da prestação, da redução do preço ou ainda da própria resolução contratual, sendo certo que os AA. não chegam a alegar esses danos concretos, peticionando € 20.000 com recurso à equidade.
33ª - Não pode o Tribunal operar uma substituição de regimes jurídicos, condenando a recorrente no pagamento de uma indemnização que, na prática, corresponde a uma verdadeira redução do preço da compra, que só à vendedora poderia ser exigido, devendo, pois, ser revogada a decisão proferida.
34ª - Mesmo que se considere que o raciocínio jurídico fundamentado pela 1ª instância não merece reparo, deverá necessariamente modificar-se o montante indemnizatório apurado, pois o Tribunal sindicado decidiu condenar a apelante no pagamento da quantia de € 17.132,50, utilizando o seguinte raciocínio: “Considerando o valor da alienação, que em causa está um lugar de garagem com 38,5m2, a natureza de aparcamento desta, a desvalorização que daí decorre para o imóvel e o valor da avaliação realizado pela entidade financiadora, que fixou em € 445,00/m2 para a garagem, considero que o valor de € 17.132,50 se afigura adequado para indemnizar tal dano.”
35ª - Para o tribunal recorrido é indiferente o valor real da transacção - utilizou o valor por m2 constante da avaliação bancária para efeitos de financiamento aos recorridos e multiplicou por 38,5 (€ 445,00 x 38,5 = 17.132,50), mesmo que esse não tenha sido o preço efectivamente pago por m2.
36ª - Deve-se alertar que o relatório particular de avaliação elaborado pelo “M…” contempla a quantia de € 320.000 como valor de mercado do imóvel e este não foi adquirido pelos recorridos por tal montante, conforme resulta do ponto 15) dos factos provados - os AA. adquiriam o imóvel por € 250.000 e não por € 320.000.
37ª - Assim, imaginemos que a vendedora acordava com os compradores alienar o imóvel por apenas € 10.000 - utilizando o raciocínio espelhado pelo Tribunal a quo, os recorridos tinham adquirido o imóvel por € 10 000 mas fruto do montante indemnizatório encontrado (alheio ao valor real da compra e venda), ainda teriam um lucro com o negócio no valor de € 7.132,50, uma vez que a base utilizada pelo tribunal para determinar a indemnização foi o valor da avaliação bancária para efeitos de concessão de crédito e não o valor por que foi efectivamente adquirido o imóvel, com todas as iniquidades inerentes à utilização de tal critério.
38ª - Impondo-se sempre a correcção desse vício de raciocínio porque os recorridos não pagaram o valor de € 445 por cada m2 na garagem, mas sim um montante inferior.
39ª - A responsabilidade da recorrente é distinta da responsabilidade dos vendedores do imóvel, sendo certo que só a estes poderiam os recorridos exigir o ressarcimento dos danos resultantes de um cumprimento defeituoso, nomeadamente pela redução do preço operada proporcionalmente, uma vez que “O mediador é um intermediário que aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença e facilita o negócio, mas não actua por conta de nenhuma das partes e nunca representa qualquer delas no negócio que vem a ser celebrado.”
40ª - A existir obrigação de indemnizar por parte da recorrente em virtude da gralha nas informações publicitadas, o seu montante deverá ser adequado a essa falta, detectável em momento anterior ao da compra pelo homem médio e nunca o determinado pelo tribunal a quo que corresponde a uma verdadeira redução do preço à custa da mediadora e não da vendedora e por um valor por m2 que não foi sequer o pago pelo comprador.
Os AA. responderam à alegação da recorrente pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Atento o referido acervo conclusivo (delimitativo do objecto do recurso - art.ºs 684º, n.º 3 e 685º-A, n.ºs 1 e 3, do Código Processo Civil[2]), importa apreciar, sobretudo: a) erro na apreciação da prova e eventual resposta conclusiva ao “ponto 17” dos factos considerados provados; b) face ao apurado quadro fáctico, se e em que medida é a Ré responsável pela indemnização reclamada nos autos.
*
II. 1. A 1ª instância deu como provados os seguintes factos:a) Os AA. são proprietários da fracção autónoma designada pelas letras “EH”, correspondente à habitação no 6º andar direito posterior e 7º andar, do Corpo 11, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito no …, … ..-… e …, ..-…, da freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia sob o n.º 2409 e inscrito na matriz sob o art.º 6742. (art.º 1º p. i.)
b) A mesma foi adquirida por contrato de compra e venda outorgado no dia 28.12.2010. (art.º 2º p. i.)
c) As partes recorreram a mediação imobiliária, prestada pela Ré, titular da licença AMI ….. (art.º 3º p. i.)
d) Os AA. fizeram a sua primeira visita ao imóvel acompanhados da agente da E… de Gaia, H… e de G…, funcionária da Ré, que acompanhou os AA. e a sua colega H…, por ter sido a responsável pela angariação do imóvel e sua descrição no “site” da E…. (art.ºs 4º e 5º p. i.)
e) Durante a visita, foram exibidos e descritos aos AA., como fazendo parte da fracção, pela funcionária da Ré, G…, dois lugares de garagem para aparcamento de quatro viaturas (duas em cada lugar), sendo um ao lado do outro. (art.º 6º p. i.)
f) Na descrição do imóvel no site da E… estava o seguinte: “2 lugares de garagem (que dada a sua dimensão permitem o estacionamento de 4 viaturas)”. (resposta à matéria do art.º 7º da p. i.)
g) Logo após a compra ajuizada, e já na posse das chaves, constataram os AA. que um dos lugares que lhes havia sido indicado como fazendo parte da sua fracção estava ocupado. (resposta à matéria do art.º 8º da p. i.)
h) De imediato contactaram a anterior proprietária do imóvel, I…, tendo esta informado que o dito lugar de garagem pertencia a outras pessoas e que a fracção por estes acabada de adquirir dispunha apenas de um desses lugares de estacionamento. (resposta à matéria dos art.º 9º e 10º da p. i.)
i) Surpreendidos, os AA. solicitaram o agendamento imediato de uma reunião, com a presença de ambas as supra mencionadas agentes da E… e com a anterior proprietária do imóvel. (art.º 11º p. i.)
j) Esta teve lugar no dia 07.01.2011, nas instalações da Ré, e contou também com a presença dos directores das respectivas agências, J… e K…. (art.º 12º p. i.)
k) Nesse encontro[3], a funcionária da Ré, G…, confirmou ter induzido os AA. em erro, involuntariamente, declarando estar convicta de que do imóvel fariam parte dois lugares de garagem para quatro viaturas. (art.º 13º p. i.)
l) E confessou ter transmitido essa mesma informação errada aos AA.. (art.º 14º p. i.)
m) Os AA. adquiriram a dita fracção no pressuposto de que a mesma seria dotada de dois lugares de estacionamento para aparcamento de quatro viaturas. (art.º 18º p. i.)
n) De outro modo, não teriam oferecido pela mesma o valor de € 250.000, que despenderam na sua aquisição. (art.º 19º p. i.)
o) Para além do estacionamento, os AA. pretendiam tirar partido do restante espaço. (resposta à matéria do art.º 20º da p. i.)
p) O valor comercial da fracção é menor do que aquele que correspondeu às suas expectativas no momento da aquisição, em função da redução do número de lugares de estacionamento para metade. (resposta à matéria do art.º 22º da p. i.)
q) A garagem tem uma área de 37,5 m2.[4]
r) O processo de financiamento foi realizado no pressuposto da existência de uma garagem com a área de 38,5 m2. (resposta à matéria do art.º 10º da contestação)
s) Deveria ter sido escrito que a fracção dispunha de um lugar de garagem comercialmente designado por duplo. (resposta à matéria do art.º 14º da contestação)
2. Sabemos que a alteração, pela Relação, da decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto, só pode verificar-se se ocorrer alguma das situações (excepcionais) contempladas no n.º 1 do art.º 712º e que são as seguintes: a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 685º-B[5], a decisão com base neles proferida; b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas; c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
No caso a que se refere a segunda parte da alínea a) do número anterior, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados (n.º 2 do referido art.º).
No nosso direito processual civil acha-se consagrado o princípio da livre apreciação da prova, segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, salvo se a lei exigir, para a existência ou prova de facto jurídico, qualquer formalidade especial, pois neste caso esta não pode ser dispensada (art.º 655º).
O princípio da prova livre (por contraposição à prova legal: prova por documentos, por confissão e por presunções judiciais) vigora no domínio da prova pericial (ou por arbitramento) (art.º 389º, do CC), da prova por inspecção (art.º 391º, do CC) e da prova por testemunhas (art.º 396º, do CC), sendo a prova apreciada pelo juiz segundo a sua experiência, a sua prudência, o seu bom senso, com inteira liberdade, sem estar vinculado ou adstrito a quaisquer regras, medidas ou critérios legais.[6]
Aquele princípio situa-se na linha lógica dos princípios da imediação, oralidade e concentração: é porque há imediação, oralidade e concentração que ao julgador cabe, depois da prova produzida, tirar as suas conclusões, em conformidade com as impressões recém-colhidas e com a convicção que, através delas, se foi gerando no seu espírito, de acordo com as máximas de experiência aplicáveis.[7]
As provas são apreciadas livremente, sem nenhuma escala de hierarquização, de acordo com a convicção que geram realmente no espírito do julgador acerca da existência do facto[8], sendo que, nos termos do art.º 396º, do CC, a força probatória dos depoimentos das testemunhas é apreciada livremente pelo tribunal – o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência da vida e conhecimento dos homens.[9]
Daí que a Relação só possa alterar a decisão sobre a matéria de facto e anular a decisão, excepcionalmente, nas situações acima descritas.
Na sequência do alargamento dos poderes de sindicância da decisão sobre a matéria de facto, por parte da Relação, tem a jurisprudência convergido em determinados parâmetros de intervenção:
- Considerado, desde logo, o preâmbulo do DL 39/95, de 15.02[10], o recurso não pode visar a obtenção de um segundo julgamento sobre a matéria de facto, mas tão-só obviar a erros ou incorrecções eventualmente cometidas pelo julgador[11] - o Tribunal da Relação deve apreciar a matéria impugnada efectuando uma apreciação autónoma da prova produzida, no sentido de que o objecto precípuo de cognição não é a coerência e racionalidade da fundamentação da decisão de facto, mas antes a apreciação e valoração da prova produzida, labor que contudo se orienta para a detecção de qualquer erro de julgamento naquela decisão da matéria de facto; por isso, não bastará uma qualquer divergência na apreciação e valoração da prova para determinar a procedência da impugnação, sendo necessário constatar um erro de julgamento [se assim não fosse, a impugnação da matéria de facto não constituiria um verdadeiro recurso, como sucede no nosso direito constituído, mas antes um meio processual de provocar uma repetição, ainda que parcial, do julgamento da matéria de facto][13].
- Depois, não pode o tribunal da Relação pôr em causa regras basilares do nosso sistema jurídico, maxime, os referidos princípios da livre apreciação da prova e da imediação, sendo inequívoco que o tribunal de 1ª instância encontra-se em melhores condições para apreciar os depoimentos prestados em audiência.
- O registo da prova, pelo menos nos moldes em que é processado actualmente nos nossos tribunais – mero registo fonográfico –, não garante de forma tão perfeita quanto a que é possível na 1ª instância, a percepção do entusiasmo, das hesitações, do nervosismo, das reticências, das insinuações, da excessiva segurança ou da aparente imprecisão, em suma, de todos os factores coligidos pela psicologia judiciária e dos quais é legítimo ao tribunal retirar argumentos que permitam, com razoável segurança, credibilizar determinada informação ou deixar de lhe atribuir qualquer relevo.[14]
- O que não obsta, necessariamente, à apreciação crítica da fundamentação da decisão de 1.ª instância, não bastando uma argumentação alicerçada em mero poder de autoridade.
3. Resulta da alegação da recorrente que esta pretende ver eliminada a matéria referida em II. 1. alíneas e), n) e p), supra; que se dê como provada toda a factualidade incluída nos art.ºs 5º a 8º e 10º da contestação e parte da matéria levada ao art.º 16º do mesmo articulado e, por último, que se leve em atenção o que decorre da conjugação dos art.ºs 9º da contestação/10º da resposta e 11º contestação/6º da resposta.
Está em causa a seguinte factualidade:
- Durante a visita, foram exibidos e descritos aos AA., como fazendo parte da fracção, pela funcionária da Ré, G…, dois lugares de garagem para aparcamento de quatro viaturas (duas em cada lugar), sendo um ao lado do outro. (II. 1. e)/art.º 6º p. i.)
- De outro modo, não teriam oferecido pela mesma o valor de € 250.000, que despenderam na sua aquisição. (II. 1. n)/art.º 19º p. i.)
- O valor comercial da fracção é menor do que aquele que correspondeu às suas expectativas no momento da aquisição, em função da redução do número de lugares de estacionamento para metade. (II. 1. p)/resposta à matéria do art.º 22º da p. i.)
- Tratou-se, pois de um erro de escrita. (5º da contestação)
- Erro esse que não provocou qualquer prejuízo aos autores. (6º da contestação)
- Pois, para além de ser evidente. (7º da contestação)
- Foi com certeza conhecido de imediato pelos mesmos aquando da visita da referida fracção. (8º da contestação)
- Processo de financiamento esse que foi realizado no pressuposto da existência da garagem com área publicitada – 38,5m2. (10º da contestação)
- No tocante à matéria do art.º 16º da contestação [“E no que à metragem diz respeito o publicitado pela ré – a negrito com destaque face à demais informação – está de acordo com a realidade”] diz a Ré/apelante que deverá considerar-se provado, pelo menos: “No que à metragem diz respeito, foi publicitado pela ré – a negrito com destaque face à demais informação – a área de 38,5m2”.
- Ou pelo menos no momento em que lhe foram entregues os documentos da fracção para instrução do processo bancário – certidão predial, certidão matricial /caderneta predial, plantas. (9º da contestação) / Quando visitaram a garagem, os AA. não dispunham ainda dos documentos assinalados no número 9 da Contestação, os quais só posteriormente lhes foram facultados – quando decidiram comprar o imóvel – a fim de instruírem o financiamento bancário. (10º da resposta)
- Não é crível que os autores confundissem a área de 38,5m2 com 77 m2 – o dobro. (11º da contestação) / Contrariamente ao alegado sob o número 11, os AA. não confundiram a área de 38,5 m2 com 77 m2. (6º da resposta)
Procedeu-se à audição integral dos depoimentos produzidos em audiência de discussão e julgamento.
Afigura-se, salvo o devido respeito por opinião em contrário, que, considerados os elementos disponíveis, não se justifica a requerida modificação da decisão de facto, sendo correcta a resposta dada e a fundamentação apresentada pela Mm.ª Juíza a quo.
Com relevância para o que vem impugnado será de destacar dos depoimentos (cf. “razão de ciência” mencionada na acta de fls. 62) o seguinte:
- A F… referiu, nomeadamente, que “a compra deles (AA.) foi feita no pressuposto de que esse apartamento teria dois lugares de garagem para quatro carros”; relativamente ao valor do lugar de garagem, que se diz “em falta”, começou por referir que era importante ter a “noção daquilo que o Banco avaliou relativamente ao imóvel e todos nós sabemos que neste momento e na altura, que foi o ano passado (2010), os Bancos estavam e continuam a avaliar pelo valor abaixo do valor real, para se defenderem entretanto das situações de subprime”, concluindo, depois, que “o prejuízo deles (AA.) é essencialmente o valor por que foi avaliado esse lugar de garagem, na ordem dos 18.000 a 20.000 euros… - será esse o prejuízo deles…”.
- A L… (anterior proprietária do imóvel/fracção autónoma) disse, nomeadamente, que o A. mostrou-se “indignado” quando, já depois de realizada a compra e venda, a depoente lhe transmitiu que a fracção autónoma em causa tinha apenas um lugar de garagem e não dois; aludiu a uma reunião, “à posteriori”, na “E…/Gaia”, na qual “a D.ª G… acusou logo o equívoco (...) Assumiu o erro: dizendo ´eu pensava que efectivamente eram quatro lugares, dois lugares de garagem para quatro viaturas`. Ela disse-o explicitamente (…) Senti da parte dela que ela não poderia negar nem perante quem procurou o serviço, que fui eu, nem perante os clientes. Ali houve uma falha efectiva (…). E ela assumiu-a logo (...) O que senti foi logo uma tomada de posição distinta relativamente ao profissional que vendeu o andar e que assume o erro, não é?, e a pessoa, o superior hierárquico, que tentou logo, percebe?, dar a volta à questão e tentar de certa forma não assumir a falha (...) Isso sem dúvida!”; era “de todo impossível” estacionar quatro carros no lugar da garagem respeitante à dita fracção autónoma (com a área de 38,5 m2).
- A G… prestou um depoimento revelando pouco distanciamento em relação aos interesses em presença, tendo afirmado, designadamente: a visita ao imóvel terá ocorrido em Setembro, foi celebrado “um contrato promessa de 60 dias que depois teve um aditamento de mais 30 e sendo que a escritura foi no final do ano”; elaborou a “descrição” do imóvel constante da publicitação reproduzida a fls. 23, onde se indica que a fracção autónoma em causa incluía “2 lugares de garagem (que dada a sua dimensão permitem o estacionamento de 4 viaturas)”, sendo que na 2ª página do mesmo documento, apesar de antecedida da menção “Garagem 38,5 m2”, constava, também, que eram “Dois lugares de garagem muito amplos, na cave”.
- A H… afirmou, designadamente, que teve conhecimento da problemática dos autos logo a seguir à escritura; assistiu à reunião requerida pelo A. e este, quando a contactou para o efeito, disse-lhe que o “o assunto era grave mas não tinha dolo”; “a menina G…” (testemunha G…) confirmou, nessa reunião, que eram “dois lugares de garagem” – ao ser questionada, pelo A., se “Disse ou não disse que eram dois lugares de garagem”, a G… respondeu “Disse”.
Vista a fundamentação da decisão de facto verifica-se que a Mm.ª Juíza a quo afirmou que “(...) a prova dos factos 7º e 19º [II. 1. alíneas f) e r), supra] fundou-se no teor dos documentos de fls. 23 (cópia da informação constante do site relativa ao imóvel) e 52 a 57 (cópia do relatório de avaliação realizado pelo M… do qual resulta a área do lugar de garagem). No mais, a convicção do Tribunal fundou-se no conjunto da prova produzida, ponderada e valorada segundo as regras da experiência comum, designadamente, na inspecção ao local realizada na qual foi possível verificar que o lugar de garagem afecto à fracção autónoma dos Autores, com área suficiente para o estacionamento de duas viaturas, não dispõe de qualquer demarcação a meio, sendo certo que é notório que aí é impossível estacionar quatro veículos[15]. Por essa razão, aliada ao forte convencimento dos Autores, como o atestou a testemunha L…, anterior proprietária e que se encontrava presente na reunião realizada pouco dias após a celebração da escritura de compra e venda, que depôs de forma credível, ao facto de a vendedora G… ter aí assumido que se enganara e indicara o outro lugar ao lado (…), a circunstância de esta afirmar, em plena audiência de discussão e julgamento (…), que a garagem dos Autores permitia o estacionamento de quatro viaturas” levou a concluir que “a convicção dos Autores apenas poderia ter resultado do erro induzido pela vendedora (…), razão pela qual resultaram tais factos como provados. É certo que para a instrução do processo de financiamento e da própria escritura de compra e venda tiveram que ser facultados os documentos relativos à fracção autónoma, nomeadamente certidão do registo predial e do teor matricial. Porém, é da experiência comum que a generalidade das pessoas não atenta com o necessário cuidado ao teor dos mesmos. Por outro lado, sendo a Ré representante de uma marca, a E…, que se impôs no mercado através de uma forte publicidade, na qual se assumia como líder do sector, não seria expectável, ao consumidor médio, que esta não confirmasse o bem cuja venda publicitava, criando a sua intervenção, pelo contrário, uma confiança na veracidade dos elementos básicos do negócio. / Relativamente ao menor valor do imóvel baseado na circunstância de ter lugar para o estacionamento de duas ou quatro viaturas é a mesma óbvia e consequência do próprio mercado, que valoriza tais atributos. (…)”.
Impondo-se verificar se foi cometido algum “erro na apreciação da prova” e face à prova produzida nos autos e em audiência de discussão e julgamento, não vemos como seja possível concluir pela sua existência.
Na verdade, a factualidade das alíneas e), n) e p) ficou provada; ademais, no que concerne à materialidade incluída nesta última alínea, sempre se dirá que nenhuma razão existe para a suprimir (total ou parcialmente), sendo que, na interpretação do art.º 646º, n.º 4[16], será correcto o entendimento de que apenas os pontos de facto controvertidos que contenham pura matéria de direito [ou meros juízos conclusivos] devem deixar de obter resposta; já aqueles que envolvam matéria de contornos menos nítidos - o que nem sequer sucederá in casu… - será mais correcto e seguro que o tribunal lhes dê a resposta que resulte da prova produzida, com eventual conteúdo clarificador, dentro do limite traçado pelo art.º 664º[17].[18]
De resto, estranha-se que a recorrente venha depois pedir que se dê como provado o alegado nos art.ºs 5º a 8º da contestação, na medida em que, por um lado, e decisivamente, trata-se de alegação de pendor marcadamente conclusivo (sobretudo, a dos art.ºs 5º a 7º), despida do necessário suporte fáctico, e, por outro lado, antolham-se evidentes as discrepâncias face às ilações passíveis de extrair dos elementos probatórios produzidos nos autos e em audiência de discussão e julgamento…
De igual modo, não se justifica alterar a matéria considerada em II. 1. r), supra, aproximando-a (ou identificando-a) do alegado sob o art.º 10º da contestação, pela simples razão de que não se mostra possível estabelecer a relacionação (e delimitação/concretização) pretendida pela recorrente entre a publicitação efectuada e o processo de financiamento bancário.
Relativamente ao invocado sob o art.º 16º da contestação, dir-se-á, apenas, que reveste natureza conclusiva, teve adequada expressão nos factos dados como provados e não afasta o “erro” que constituiu a razão de ser do litígio e que foi publicitado, comunicado e materializado (maxime, aquando da deslocação dos AA. ao piso da garagem do edifício) com as consequências supra descritas.
No que concerne à parte final da impugnação de facto, afigura-se que, nos correspondentes art.ºs da contestação (9º e 11º), não foram alegados FACTOS [enquanto simples ocorrências do mundo real exterior ou interior[19] (passível de constatação e de apreensão pelo Tribunal que deve julgar a matéria de facto)[20], limitando-se a Ré a formular juízos dubitativos e a tecer considerandos (não integráveis na “questão-de-facto”) e que, de resto, foram contrariados no articulado subsequente (resposta); além disso, não podemos olvidar a interligação com o demais alegado e as respostas obtidas, que se deverá reafirmar a posição do Tribunal a quo no que tange aos factos dados como não provados, em especial, sob o ponto 4) [“Tal conhecimento lhes adviesse quando aos Autores foram entregues os documentos da fracção para instrução do processo bancário – certidão predial, certidão matricial/caderneta predial, plantas”] e, também aqui, que a factualidade dada como provada configura a realidade apresentada à cognição do mesmo Tribunal com as vicissitudes já assinaladas; acresce que, joeirados os argumentos aduzidos nos mencionados art.ºs da contestação e da resposta, nenhum contributo fáctico adicional poderia advir para uma melhor configuração e/ou compreensão do presente litígio.
Assiste razão à Ré quanto à invocação de lapso manifesto na resposta à matéria alegada no art.º 13º da p. i., o que foi relevado supra[21].
Em conclusão, face dos elementos disponíveis e estando-se perante meios de prova sujeitos à livre apreciação do julgador, não se afigura possível concluir pela existência de “erro na apreciação da prova” ou de qualquer irregularidade a eliminar, sendo que a Mm.ª Juíza a quo fundamentou adequadamente a decisão de facto, conjugando os vários depoimentos e analisado criticamente as provas produzidas, especificando os fundamentos que foram decisivos para a sua convicção.
Improcede, assim, a impugnação da decisão de facto.
4. A Ré celebrou com a vendedora do imóvel um contrato de mediação imobiliária tendo em vista a angariação de interessado para a aquisição de uma fracção autónoma que esta se propunha vender.
Com a celebração do contrato de mediação a Ré obrigou-se a desenvolver diligências para conseguir um interessado na realização de um negócio relativo a um imóvel – é essa a obrigação típica do contrato de mediação imobiliária (cf. o art.º 2º, n.º 1, do DL 211/2004, de 20.8, diploma legal aplicável in casu tendo em conta a data da celebração do contrato).
A actividade de mediação imobiliária (e de angariação imobiliária) está sujeita a licenciamento cujo regime tem sido objecto de sucessivas alterações, visando, além do mais, evitar consequências negativas do amadorismo, da impreparação técnica, da falta de transparência ou mesmo da irresponsabilidade, por forma a transmitir ao mercado imobiliário factores de segurança jurídica.[22]
O art.º 16º do DL n.º 211/2004, de 20.8, fixa uma série de deveres para com os interessados, prescrevendo o art.º 22º a responsabilidade da mediadora (que em determinadas situações poderá ser solidária) pelos danos causados a terceiros, maxime quando se demonstre que aquando da celebração e execução do contrato de mediação imobiliária se verificou o desrespeito de deveres legais.
Entre os deveres legais que ao caso importam destacam-se os seguintes:
- O dever de se certificar, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos [art.º 16º, n.º 1, al. b)];
- O dever de obter informação junto das pessoas com quem o contrato de mediação foi celebrado e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa [art.º 16º, n.º 1, al. c)];
- O dever de propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados [art.º 16º, n.º 1, al. d)];
- Ou o dever de comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado [art.º 16º, n.º 1, al. e)].
5. No caso em análise, a actuação da Ré colidiu essencialmente com os deveres de obter informação junto das pessoas com quem o contrato de mediação foi celebrado e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características e composição da fracção autónoma em causa, e o de propor com exactidão e clareza o negócio de que foi encarregada, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados; contra o que estava legalmente obrigada, a Ré, através dos seus empregados ou representantes, comunicou aos AA. elementos relativos à composição da mencionada fracção autónoma que não correspondiam à realidade (o que facilmente poderia ser esclarecida junto dos vendedores e mediante a análise do registo predial), induzindo-os em erro, tratando-se, in casu, de elementos relevantes para a celebração do respectivo contrato de compra e venda, sendo que os AA. não foram informados atempadamente de que a afirmada, publicitada e comunicada composição (e características), no que aqui importa, não era verdadeira.
Atenta a actividade que exerce, estava a Ré legalmente obrigada a certificar-se da real composição da fracção autónoma, no interesse e para protecção de terceiros, maxime dos AA., inteirando-os dessa realidade antes da concretização da compra e venda, e não apenas quando o negócio já se mostrava consumado, nada apontando para a existência de responsabilidade por parte dos demais intervenientes em todo o processo negocial.
Nestas circunstâncias, não há dúvida de que a Ré incumpriu deveres legais de informação e de esclarecimento, assim ficando preenchido o pressuposto da ilicitude necessário à sua responsabilização pelos danos causados aos AA..
6. Demonstrando-se, designadamente, que foram exibidos e descritos aos AA., como fazendo parte da fracção, pela funcionária da Ré, dois lugares de garagem para aparcamento de quatro viaturas (duas em cada lugar), sendo um ao lado do outro; que na descrição do imóvel no site da E… constava “2 lugares de garagem (que dada a sua dimensão permitem o estacionamento de 4 viaturas)”; que imediatamente após a compra ajuizada, e já na posse das chaves, constataram os AA. que um dos lugares que lhes havia sido indicado como fazendo parte da sua fracção estava ocupado; que a funcionária da Ré confirmou ter induzido os AA. em erro, declarando estar convicta de que do imóvel fariam parte dois lugares de garagem para quatro viaturas, confessando a mesma ter transmitido tal informação errada aos AA.; que os AA. adquiriram a dita fracção no pressuposto de que a mesma seria dotada de dois lugares de estacionamento para aparcamento de quatro viaturas e que, doutro modo, não teriam oferecido pela mesma o valor de € 250.000 despendido na sua aquisição, e, por último, que o valor comercial da fracção é menor do que aquele que correspondeu às suas expectativas no momento da aquisição, em função da redução do número de lugares de estacionamento para metade [cf. II. 1. alíneas e), f), g), k), l), m), n) e p), supra], é irrecusável que da descrita actuação da Ré advieram danos cujo ressarcimento aqui se reclama.
7. Importa, agora, decidir em que medida é a Ré responsável perante os AA..
Preceitua o art.º 22º (com a epígrafe “responsabilidade civil”) do DL n.º 211/2004, de 20.8, que: As empresas de mediação são responsáveis pelo pontual cumprimento das obrigações resultantes do exercício da sua actividade; são responsáveis, nos termos do artigo 500º do Código Civil, pelos danos causados por factos praticados por angariadores no âmbito dos contratos de prestação de serviços entre eles celebrados; são, ainda, solidariamente responsáveis pelos danos causados a terceiros, para além das situações já previstas na lei, quando se demonstre que actuaram, aquando da celebração ou execução do contrato de mediação imobiliária, em violação do disposto nas alíneas a) a e) do n.º 1 e nas alíneas b) e c) do n.º 2 do artigo 16º; consideram-se terceiros (…) todos os que, em resultado de um acto de mediação, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que não tenham sido parte no contrato de mediação imobiliária.
A 1ª instância, partindo do supra referido quadro normativo e atenta a factualidade apurada, concluiu que o mediador pode ser responsabilizado pela violação do dever de informação relativamente a potenciais compradores, mesmo que não intervenientes no contrato de mediação celebrado, o que constitui uma extensão da responsabilização pela violação do dever de informação estabelecida no art.º 485º, n.º 2, do CC, sendo que, no presente caso, uma funcionária da Ré, no mínimo por negligência, indicou como sendo pertença do imóvel a cuja angariação procedia (…) um lugar de garagem, com capacidade para o estacionamento de dois veículos (…), quando na realidade tal espaço era pertença de outra fracção autónoma.
Explanou depois o Tribunal que tal indicação pesou na ponderação de aquisição e até na conformação do próprio preço, sabido como é que a atribuição de lugares de garagem a uma fracção autónoma é motivo da sua valorização, para mais num caso em que excede a média de lugares disponibilizados, o que se consubstancia num dano de natureza patrimonial, concluindo, ainda, pela verificação dos pressupostos da obrigação de indemnizar.
Rematou com a fixação da indemnização levando em conta os seguintes factores de ponderação e de cálculo: “Considerando o valor da alienação, que em causa está um lugar de garagem com 38,5 m2, a natureza de aparcamento desta, a desvalorização que daí decorre para o imóvel e o valor da avaliação realizado pela entidade financiadora, que fixou em € 445/m2 para a garagem[23], considero que o valor de € 17.132,50 se afigura adequado para indemnizar tal dano”.
Perante a comprovada materialidade e o apontado regime jurídico, e tendo também em atenção o preceituado nos art.ºs 485º, n.º 2 e 500º, n.º 1, do CC, dúvidas não restam de que a Ré se constituiu na obrigação de indemnizar os AA. pelos danos decorrentes da descrita actuação (negligente) da empregada G… [cf., sobretudo, II. 1. alíneas m), n), o) e p), supra][24]; a entidade mediadora incorreu em responsabilidade civil porquanto, com culpa, induziu em erro os AA. sobre o objecto do negócio que se dispunham a celebrar.
A medida da indemnização aos AA. deverá traduzir o dano/prejuízo causado pela dita actuação/actividade da mediadora imobiliária/Ré, causalmente ligado ao incumprimento dos mencionados deveres de informação e que sobre si recaíam enquanto mediadora imobiliária.[25]
Porém, no seu cômputo, ao contrário do propugnado pelo Tribunal a quo, afigura-se razoável que o valor a fixar deva estar ligado àquele que os AA. declararam ter pago pela fracção autónoma [cf. II. 1. n), supra], e que, aparentemente, traduzirá o “valor de mercado” resultante da conjugação dos interesses dos contraentes, se bem que estabelecendo-se ainda alguma correspondência (paralelismo) com os factores considerados no dito relatório de avaliação de uma entidade terceira, precisamente a instituição bancária que, à data do negócio, decidiu proceder a uma avaliação do imóvel no âmbito dos procedimentos de concessão de crédito e de ponderação do risco desse mesmo crédito.
Assim, aplicando-se a regra de três simples e pressupondo que os AA., em virtude do erro em que foram induzidos pela Ré, confiaram na existência de dois lugares de garagem de idêntica dimensão, encontramos o montante de € 13.384,77 [€ 250.000 x € 17.132,50/fls. 56 : € 320.000], valor que, considerados os elementos disponíveis e os princípios da obrigação de indemnização estabelecidos na lei civil substantiva (maxime, os previstos nos art.ºs 562º, 563º, 564º, n.º 1 e 566º, do CC), se apresenta como razoável e adequado a reparar os AA. pelos danos inerentes à descrita actuação negligente da Ré.
Acrescem os juros moratórios desde a citação e até efectivo pagamento, à taxa legal supletiva, aplicando-se, actualmente, a taxa de 4 % (Portaria n.º 291/2003, de 08.4), sem prejuízo da aplicação de ulteriores taxas supletivas que venham a vigorar aos juros corridos na vigência desses novos normativos.
Procedem, desta forma, parcialmente, as “conclusões” da alegação de recurso.
*
III. Pelo exposto, na parcial procedência da apelação e revogando nessa medida a decisão sob censura, condena-se a Ré a pagar aos AA. a quantia de € 13.384,77 (treze mil trezentos e oitenta e quatro euros e setenta e sete cêntimos) e respectivos juros moratórios.Custas, na 1ª instância, na proporção de 3/10 e 7/10 e, na apelação, na proporção de 1/5 e 4/5, por AA. e Ré, respectivamente.
*
Porto, 01.7.2013José Fonte Ramos
Ana Paula Pereira de Amorim
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
____________________
[1] Já sintetizadas na sequência do despacho de fls. 231 - a recorrente reduzira para 62 (sessenta e duas) as 185 (cento e oitenta e cinco) “conclusões” inicialmente apresentadas…
[2] Diploma a que pertencem as disposições doravante citadas sem menção da origem.
[3] Rectifica-se lapso manifesto atendendo ao aduzido no art.º 13º da petição inicial.
[4] Embora nenhuma das partes tenha invocado qualquer erro nesta “resposta”, será de admitir a existência de lapso manifesto, já que os elementos constantes dos autos apontam para uma área de 38,5 m2 (cf., por exemplo, o documento de fls. 10).
[5] Reza o art.° 685°-B, do CPC, que “Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa de recorrida.” (n.º 1) “No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos (...) incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição.” (n.º 2)
[6] Cf., de entre vários, o acórdão do STJ de 30.12.1977, in BMJ, 271º, 185.
[7] Vide J. Lebre de Freitas, e outros, CPC Anotado, Volume 2º, cit., pág. 635.
[8] Vide Antunes Varela, e outros, Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 1984, pág. 455 e, designadamente, os acórdãos da RL de 20.4.1989 e de 19.11.1998, in CJ, XIV, 2, 143 e CJ, XXIII, 5, 97, respectivamente.
[9] Vide Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, Coimbra Editora, 1979, pág. 384 e, de entre vários, os acórdãos do STJ de 17.12.2002-Processo 02A3960 e de 27.11.2003-processo 03B3337, publicados no “site” da dgsi.
[10] Diploma que veio consagrar, na área do processo civil, a possibilidade da documentação ou registo das audiências finais e da prova nelas produzida, assim se permitindo um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto.
[11] Refere-se no preâmbulo do referido diploma: “A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência - visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso.
Não poderá, deste modo, em nenhuma circunstância, admitir-se como sendo lícito ao recorrente que este se limitasse a atacar, de forma genérica e global, a decisão de facto, pedindo, pura e simplesmente, a reapreciação de toda a prova produzida em 1.ª instância, manifestando genérica discordância com o decidido.
A consagração desta nova garantia das partes no processo civil implica naturalmente a criação de um específico ónus de alegação do recorrente, no que respeita à delimitação do objecto do recurso e à respectiva fundamentação”.
Cf., sobre a mesma problemática, entre outros, o acórdão do STJ de 11.7.2006-processo 06A2009, publicado no “site” da dgsi.
[12] Vide Abrantes Geraldes in Julgar, n.º 4, Janeiro/Abril 2008, Reforma dos Recursos em Processo Civil, págs. 74 e seguintes.
[13] Cf., neste sentido, o acórdão da RC de 26.10.2010-processo 608/07.3TBCBR-A.C1, intervindo o relator do presente acórdão como “1º adjunto”.
Como se afirma no acórdão do STJ de 15.9.2010-processo 241/05.4TTSNT.L1.S1, a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, que o art.º 712º, n.ºs 1, alínea a), segunda parte, e 2, consagra, assume a amplitude de novo julgamento em matéria de facto, no sentido de que a Relação, na reapreciação das provas gravadas, dispõe dos mesmos poderes do tribunal de primeira instância, com vista à «detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso».
Tal garantia visa, assim, a correcção de erros de julgamento tout court e não apenas os casos de manifestos ou notórios erros de julgamento.
[14] Vide Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, Vol. II, 4ª edição, 2004, pág. 266.
Refere o mesmo autor: “Além do mais, todos sabem que por muito esforço que possa ser feito na racionalização do processo decisório aquando da motivação da matéria de facto sempre existirão factores difíceis ou impossíveis de concretizar, mas que são importantes para fixar ou repelir a convicção acerca do grau de isenção que preside a determinados depoimentos. (...) Carecendo o Tribunal da Relação destes elementos coadjuvantes e necessários para que a justiça se faça, correm-se sérios riscos de a injustiça material advir da segunda decisão sobre a matéria de facto” (ibidem, pág. 267).
Cf. ainda, entre outros, os acórdãos do STJ de 20.9.2005-processo 05A2007 e da RC de 13.01.2009-processo 4966/04.3TBLRA, publicados no “site” da dgsi, onde se pode ler: «De salientar (...) que o controlo de facto em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade. Na verdade, a convicção do tribunal é construída dialecticamente, para além dos dados objectivos fornecidos pelos documentos e outras provas constituídas, também pela análise conjugada das declarações e depoimentos, em função das razões de ciência, das certezas e ainda das lacunas, contradições, hesitações, inflexões de voz, (im)parcialidade, serenidade, "olhares de súplica" para alguns dos presentes, "linguagem silenciosa e do comportamento", coerência do raciocínio e de atitude, seriedade e sentido de responsabilidade manifestados, coincidências e inverosimilhanças que, porventura transpareçam em audiência, das mesmas declarações e depoimentos (...)”.
[15] Fez-se constar do auto de inspecção ao local (fls. 65): “No local procedeu-se à medição tendo-se apurado que o espaço de estacionamento afecto à habitação tem 5,05 m de profundidade, 6,82 m de largura (…). No local constatou-se não ser possível proceder ao estacionamento de 4 veículos, mesmo de pequena dimensão”.
[16] Preceitua a 1ª parte do n.º 4 do art.º 646º: “Têm-se por não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito (…)”
[17] Nos termos do referido preceito, “O juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito; mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no artigo 264º”.
[18] Vide, neste sentido, A. Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, Vol. II, 4ª edição, Almedina, 2004, págs. 238 e seguintes.
[19] Manuel de Andrade, in Noções Elementares de Processo Civil (Coimbra Editora, 1979, pág. 194) refere, a respeito do objecto das provas, que podem ser objecto de prova, designadamente, tanto os factos do mundo exterior (´factos externos`: uma convenção oral ou escrita, um choque de viaturas, a morte duma pessoa, etc.), como os factos da vida psíquica (´factos internos`: o dolo, o conhecimento de dadas circunstâncias, uma certa intenção, etc.).
[20] Cf., de entre vários, o acórdão do STJ de 15.3.1994, in CJ-STJ, II, 1, 159.
[21] Cf. a “nota 3”, supra.
[22] Cf., entre outros, os acórdãos do STJ de 04.12.2003-processo 03B3693 e da RL de 15.9.2009-processo 3141/04.1TVLSB.L1-7, publicados no “site” da dgsi.
Refere-se naquele primeiro aresto: “A este respeito (…) o DL 285/92 de 19/12 procurou acabar com o amadorismo, impreparação técnica, a falta de transparência e a irresponsabilidade que durante muito tempo grassaram no seio da actividade de mediação imobiliária, muitas vezes com consequências danosas para as partes contratantes e para terceiros - e tudo porque, normalmente os respectivos agentes logravam isentar-se de responsabilidade, a pretexto de a mesma só poder ser imputada a quem, de facto, contratava. Através desse diploma veio o legislador fixar o novo regime da actividade profissional de `mediador imobiliário`, plasmando, no respectivo preâmbulo, como principais objectivos, assegurar a transparência da sua actuação, e garantir a qualidade dos serviços prestados”.
[23] Relatório de avaliação, datado de 07.12.2010, que se encontra reproduzido a fls. 52 a 57.
[24] Vide, entre outros, a respeito da responsabilidade do comitente, Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. I, 3ª edição, Coimbra Editora, 1982, págs. 460 e 480 e seguintes.
[25] Cf., de entre vários, o acórdão do STJ de 09.9.2008-processo 08A1922, publicado no “site” da dgsi e os citados acórdãos do STJ de 04.12.2003-processo 03B3693 e da RL de 15.9.2009-processo 3141/04.1TVLSB.L1-7.