Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
ACÇÃO DE DESPEJO
I – Relatório
B…………… intentou a presente acção declarativa contra C………… e mulher D……….. e E………. e mulher F………….., alegando que é inquilina de um prédio urbano propriedade dos primeiros réus e que, por escritura lavrada em 9.05.1996, o primeiro réu vendeu ao segundo, pelo preço declarado de 7.100.000$00, este mesmo prédio, fazendo-o, no entanto, com total desconhecimento da autora, não lhe sendo dado a conhecer o projecto da venda nem as cláusulas do contrato, apenas tomando conhecimento dos seus elementos essenciais em 12-05-2005, pelo que pretende exercer o direito de preferência.
Contestam os réus, tanto por excepção como por impugnação.
Responde a autora à matéria das excepções.
Apresentam os réus um requerimento invocando que intentaram acção de despejo contra a aqui autora, por falta de residência permanente, pelo que requerem a suspensão da instância nestes autos até que seja proferida decisão nesse processo, por ser causa prejudicial, dada que a acção de preferência está dependente do resultado desta acção.
Responde a autora manifestando um entendimento diferente dado que os motivos invocados para o despejo são posteriores à compra e venda, causa da acção de preferência.
Profere-se decisão em que se ordena a suspensão destes autos até prolação da decisão daqueles outros, considerando ser causa prejudicial.
Inconformada recorre a autora.
Apresentam-se alegações e há contra alegações.
Colhidos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento do recurso.
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II – Fundamentos do recurso
As conclusões das alegações demarcam o âmbito dos recursos – arts. 684º n.º 3 e 690º n.º1 do CPC –
Assim:
1º - Proposta a presente acção de preferência e a seguir acção de despejo por factos posteriores à compra e venda, objecto da presente acção, a instância deve ser suspensa na acção de resolução do arrendamento, prosseguindo a presente acção.
2º - A sentença de despejo não tem efeito retroactivo, produzindo apenas efeitos “ex nunc”, contrariamente à sentença que reconheça o direito de preferência, a qual tem efeitos ex tunc, efeitos esses que retroagem ao momento da venda.
3º - Fundando-se a acção de despejo em factos verificados posteriormente à compra e venda, deve ser totalmente irrelevante para a existência do direito de preferência e para a produção das consequências do seu tempestivo exercício judicial (Professor Mota Pinto, no artigo intitulado “Direito de Preferência do Arrendatário e Despejo com Fundamentos Posteriores a Venda do Prédio Arrendado., in Revista de Direito e Estudos Sociais, XXV, 110, em anotação ao Acórdão do S.T.J. de 08/01/1977, concordando com a mesma decisão).
4º Neste sentido, também o Acórdão deste Venerando Tribunal de 29/05/2001, no qual se decidiu que “Correndo termos acção de preferência proposta por arrendatário, existe fundamento para suspender, por prejudicialidade, a acção de despejo posteriormente instaurada pelo adquirente do prédio, réu naquela acção” in www.dgsi.pt, n.º convencional JTRPOO032268 - sublinhado nosso - em sentido idêntico ao Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra em 17/11/1987, in B.M.J. 371, p. 560).
5º - Aliás, obtendo vencimento a tese contrária, acolhida no despacho aqui recorrido, a inércia e o silêncio do vendedor e do comprador que não comunicam a preferência seriam premiados com a suspensão da instância na acção de preferência até decisão na acção de despejo, proposta com o único fito de obter a suspensão da instância naqueloutra.
Sem prescindir:
6º - Ainda que se considerasse a acção de despejo prejudicial à acção de preferência, como decidiu o tribunal a quo, imperioso seria que os factos que fundamentam a resolução fossem anteriores à venda que constitui objecto da acção de preferência.
7º - Ora, como se considera assente, tais factos resolutivos, a terem ocorrido, seriam sempre posteriores a essa venda, objecto da presente acção de preferência, já que: a) o contrato de compra e venda, objecto da presente acção foi celebrado em 09-/05/1996; b) os factos resolutivos invocados pelo Agravados são posteriores a 08/11-/2002, data do óbito do marido da Agravante; c) a Agravante intentou a presente acção de preferência contra os Agravados, em 14/07/2005; d) os segundos Agravados, E………. e mulher, propuseram contra a aqui Agravante, em 033/02/2006, acção de despejo, com processo sumário, a correr no mesmo Tribunal Judicial de Castelo de Paiva sob o n.º …../06.3 TBCPV.
8º - Donde, e porque os factos resolutivos invocados pelos Agravados datam de momento posterior à venda que constitui objecto da acção de preferência, a tese da prejudicialidade da acção de despejo proposta pelos Agravados não poderia obter vencimento.
9º - A título exemplificativo, Vide o Acórdão deste Venerando Tribunal de 09/05/1991, in B.M.J. 407, p. 622, no qual se decidiu que a “acção de despejo é prejudicial em relação à de preferência, salvo se o facto que serve de suporte à resolução for posterior à data da venda do arrendado" (sublinhado nosso).
10º - Neste sentido, entre outros, também o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20/10/1992 (C.J. XVII, 4, p. 256), o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 21/09/1993 (B.M.J. 429, p. 887), assim como os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 27/06/1991 (in www.dgsi.pt, n.º convencional JTRLOO012721) e de 23/01/1992 (in www.dgsi.pt, n.º convencional JTRLOOO03069).
Nestes termos, deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a douta decisão recorrida e substituindo-se por outra que ordene o prosseguimento da presente acção e a suspensão, por prejudicialidade, da instancia da acção de despejo intentada pelos segundos Agravados contra a aqui Agravante.
III – Os Factos e o Direito
Para proferir a sua decisão e considerar a acção de despejo como prejudicial relativamente à acção de preferência e ter suspendido a instância até prolação de decisão naquele, o tribunal considerou os seguintes factos:
- A presente acção deu entrada em juízo em 14-07-05;
- Nela a autora pretende exercer o seu direito de preferência da compra efectuada em 9 de Maio de 1996 do imóvel que identifica no art. 1º da p.i., de que é arrendatária;
- Em 6 de Fevereiro de 2006, os réus intentaram acção sumária contra a autora, no qual pedem que se decrete a resolução do contrato de arrendamento, por falta de residência permanente e habitual no arrendado desde 8 de Novembro de 2002.
- Acrescentaremos que os factos que fundamentam a acção de despejo são posteriores ao contrato de compra e venda.
O pedido que foi formulado pelos réus e que mereceu resposta positiva pelo tribunal é que se suspenda a presente acção por existir causa prejudicial a discutir noutra.
Estamos no domínio do art. 279º n.º 1 do CPC, pelo qual a decisão de uma causa depende do julgamento de outra quando na causa principal se discuta uma questão cuja resolução possa influir na decisão de outra, quando a decisão da causa estiver dependente do julgamento de outra.
A relação de dependência assenta no facto de, na segunda acção, se discutir uma questão que é essencial para a decisão da primeira.
Pelo que a única questão que aqui se coloca e que cumpre averiguar consiste em se determinar se a decisão da acção de preferência está dependente do julgamento da acção de despejo, ou seja, se no caso de procedência da acção de despejo intentada pelos aqui réus contra a aqui autora, inutiliza o direito de preferência na compra do prédio de que esta é arrendatária e que invoca como seu fundamento.
A questão tem sido debatida na doutrina e jurisprudência e com perspectivas diferentes. As partes e o tribunal tiveram o cuidado de, tanto nas alegações como nas contra alegações e bem assim na decisão agravada, de os indicarem amplamente.
Pensamos, no entanto, que é relevante e fundamental para a solução a encontrar analisar todas as circunstâncias temporais dos factos invocados. Será relevante verificar a data do momento da aquisição do direito de preferência, da compra e venda, do momento de intentar a respectiva acção, do facto originador e causador da causa de pedir invocada na acção de despejo e da sua entrada em juízo.
Isto porque e desde logo, não se pode esquecer que a procedência da acção baseada no direito de preferência tem como resultado a substituição, com eficácia ex tunc do adquirente pelo preferente – Por todos, A. Varela, RLJ, 103/470 -.
Ora, esta eficácia retroactiva da decisão que recair na acção de preferência, faz com que se tenha de retroagir até à data da realização da escritura de compra e venda, ou seja, a 9 de Maio de 1996.
O direito de preferência concedido aos arrendatários pelo RAU (hoje artigo 47º), é um direito inalienável e privativo dos arrendatários e que nasce com essa qualidade e que se verifica e consuma com a alienação do prédio a preferir.
Também é certo que a decisão que decrete o despejo tem efeito ex tunc, extinguindo a relação locatícia e fazendo retroagir os seus efeitos até ao momento que determinou a causa de pedir dessa acção - Antunes Varela, CC Anotado, vol. II, 3º ed., pág. 409 -.
Aí se explica que tal problema releva para efeitos de se saber se o arrendatário goza ou não do direito de preferência relativamente à alienação do prédio operada antes da proposição da acção de despejo.
Portanto, a declaração de cessação da relação locatícia não produz efeitos apenas ex nunc, mas sim produzirá os seus efeitos desde e até ao momento da produção do facto que lhe foi causador, no caso concreto de falta de residência permanente, ou seja, desde Novembro de 2002.
A resolução definitiva do contrato de locação, no caso por falta de residência permanente, tem efeito retroactivo e faz cessar a relação do contrato de arrendamento a partir desse momento.
Ora, esta eficácia retroactiva quer da acção de preferência quer da acção de despejo, são condições e momentos a ter em conta na análise do problema da prejudicialidade de uma acção em relação à outra.
É que se não pode esquecer que a autora quando adquiriu o direito a preferir na venda do prédio, em Maio de 1996, era arrendatária deste e os efeitos da decisão que vier a ser proferida nesta acção de exercício do direito de preferência retroagem até esse momento e quando deixou de habitar no locado, segundo o fundamento do pedido da acção de despejo, em Novembro de 2002, os efeitos da decisão protraem apenas até esse momento.
Deste modo é relevante averiguar-se e saber-se se os factos que fundamentam a acção de despejo são anterior ou posteriores à compra e venda, se a situação concreta ocorreu a jusante ou a montante do facto gerador da preferência.
Se os factos são anteriores à compra e venda, então os efeitos da declaração de despejo, retroagindo até esse momento, levam a que não ocorra já o direito de preferência, por nessa ocasião já não ser arrendatária nem poder ser considerada como tal.
Se os factos ocorrem em fase posterior à compra e venda, a qualidade e aquisição do direito de preferência ocorreu em momento em que era arrendatária plena no uso dos seus direitos e assim permanecerá.
Isto é, no caso concreto, mesmo que se venha a declarar que a autora deixou de residir no locado desde Novembro de 2002, os direitos que anteriormente adquiriria na sua qualidade de arrendatária não estão nem podem ser prejudicados. A barreira temporal fica e queda-se nesta data. Pensamos que não pode afectar os direitos anteriormente adquiridos.
Não se trata aqui de se saber quando se intentaram as acções respectivas, de preferência ou de despejo, mas quando se adquiriram os direitos respectivos. Para a arrendatária, como preferente, no acto da compra e venda, para o senhorio e para fundamentar a acção de despejo com base na falta de residência permanente, desde a ausência do locado.
Portanto, o direito da autora não depende da procedência ou improcedência da acção de despejo e a decisão que nesta vier a ser proferida não afecta nem prejudica a acção de preferência.
O factor determinante para a aplicação da lei no caso do uso do direito de preferência é o do momento da compra e venda, da alienação, sendo esta a lei que lhe será aplicável.
Tanto mais que se está apenas e ainda no domínio do potencial, não havendo qualquer decisão definitiva sobre um ou outro direito. A autora nesta acção é apenas uma potencial preferente e os autores da acção de despejo uns potenciais proprietários plenos.
Esta perspectiva não retira valor, antes o sobreleva, relativamente ao entendimento de que a concessão do direito de preferência aos arrendatários tinha em vista facilitar a aquisição não de quem o arrendou mas de quem o efectivamente habita, mediante o vínculo locatício, dando-lhe uma interpretação restritiva do art. 1º da Lei 63/77.
É que a autora, quando adquiriu o direito a preferir, em função da sua qualidade de arrendatária, o qual ainda ninguém lho negou, por não haver decisão definitiva a regulamentar, era a arrendatária plena do locado que foi vendido, era a arrendatária efectiva, como sua habitante e se este normativo tinha em vista possibilitar o arrendatário de continuar a habitar o locado, não a título de rendeiro mas de proprietário, não pode ser uma acção de despejo baseado em factos ocorridos posteriormente à aquisição deste direito que o podem retirar.
Como se afirmou já, diferente seria a situação se estes factos ocorressem anteriormente à venda do local arrendado. Aí, por efeito da retroactividade da decisão, o arrendatário não teria adquirido o direito a preferir, apenas o teria virtualmente, dada a falta de suporte jurídico do seu direito para pedir o reconhecimento do direito de preferência. O seu direito era limitado.
Se os factos que servem de suporte ao pedido de despejo remontassem já a data anterior à da compra e venda, então o locador tinha já nesta data adquirido o direito ao despejo.
E então compreende-se a afirmação de Vaz Serra, RLJ, Ano 107º, pág. 351 e 352 quando afirma que não seria razoável que o arrendatário, apesar de se verificar uma causa de resolução do contrato de arrendamento, pudesse exercer um direito de preferência fundado na sua qualidade de arrendatário.
Mas já não será assim, diremos, se o facto determinante do despejo ocorrer posteriormente à aquisição do direito de preferência.
Assim, a tese defendida na acção e que foi objecto de recurso, e que teve como base o entendimento manifestado no Ac. do STJ, de 9-10-2003, subscrito por Salvador da Costa, em www.dgsi.pt, o qual, por sua vez, se suporta no Ac. STJ de 6-5-98, subscrito por Miranda Gusmão, em BMJ, 477/414, sufraga-se, mas se o fundamento resolutivo da acção de despejo se verificar antes da aquisição do direito de preferência.
Tivemos também em atenção a anotação proferida em RLJ, Ano 116, pág. 223/224, por Antunes Varela, sendo certo que se insere num outro contexto e aplicável a uma situação factual diferente pois tratava-se do exercício de um direito de preferência de uma locadora que nunca habitou o arrendado em prejuízo de um sublocador que lá habitava permanentemente.
Mas se o fundamento do despejo for posterior à venda da coisa locada, consideramos, pese embora o peso dos argumentos apresentados e os titulares que a sustentam, que a arrendatária/o deste mantém o direito que lhe foi conferido pela Lei 63/77.
Deste modo se salvaguardam os direitos respectivos e se põe cobro a eventuais acções de despejo cuja finalidade seja pura e simplesmente evitar a acção de preferência.
E, por outro lado, obriga-se o senhorio vendedor a cumprir o art. 416º n.º 1 do CC relativamente ao preferente e o inquilino a cumprir integralmente as obrigações resultantes dos artigos 1038º do CC e 64º do RAU.
E ainda não se viola o princípio da retroactividade dos efeitos das sentenças, não ultrapassando os seus limites temporais.
O destinatário da comunicação do n.º 1 do art. 416º do CC era a arrendatária autora e só ela, dado que, na altura, ocupava esta posição.
E a sentença que vier a reconhecer o direito de preferência ao locatário tem eficácia retroactiva até ao momento da alienação.
Podemos então dizer que a acção de despejo será prejudicial em relação à acção de preferência quando o fundamento da resolução do arrendamento tenha ocorrido em momento anterior à compra e venda a que a acção de preferência respeita mas já não será assim se o fundamento da acção de despejo tenha ocorrido em momento posterior à aquisição do direito de preferência, ou seja, posterior à compra e venda.
Aqui, já não haverá prejudicialidade da acção de despejo relativamente à acção de preferência.
Não seguimos a orientação perfilhada na decisão recorrida.
Deste modo não se justifica a suspensão desta acção.
Ao recurso deve ser dado provimento, mas apenas quanto ao pedido de mandar prosseguir esta acção, dado que o segundo pedido de suspender a acção de despejo por esta lhe ser prejudicial ultrapassa o permitido pelo art. 676º do CPC.
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IV – DecisãoNos termos e pelas razões expostas, acorda-se em se dar provimento ao recurso e revogar a decisão recorrida, devendo os autos prosseguir.
Custas pelos recorridos.
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Porto, 20 de Novembro de 2006
Rui de Sousa Pinto Ferreira
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome