Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 99/08.1TBTMC.P1 |  |
PROPRIETÁRIO
TERRENO CONFINANTE
PRÉDIO MISTO
INCIDÊNCIA DA PREFERÊNCIA
II – O direito de preferência do proprietário de terreno confinante de um prédio rústico, quando este tenha uma parte rústica e uma parte urbana, incide sobre todo o prédio e não apenas sobre a parte rústica do mesmo.
Torre de Moncorvo
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Apelantes: B… e mulher, C…, D…, E…, F… e mulher, G…, H… e mulher, I…, J… e mulher, K…, L..., M…, N…, O…, P…, Q…, S…, T…, U…, V… e marido, W…, X…, Y…, Z… e mulher, AB…, AC… e marido, AD…, AE… e marido, AF…, AG…, AH… e mulher, AI…, AJ… e AK… (1ºs RR), e
- AL…, Lda. (2ª Ré),
Apelados: AM… e mulher, AN….
I – A tramitação na 1ª instância.
1. Legitimando-se na qualidade de proprietários do prédio rústico sito na freguesia de Moncorvo, com a área de 19.876 m2, composto de terra para batata de secadal, oliveiras e amendoeira, inscrito na matriz sob o artº nº 376, confinante, de sul e poente, com o prédio rústico de terra para batata, olival, árvores de fruto, amendoeiras e vinha, com a área de 23.060 m2, inscrito na matriz sob o artº 377, sito na mesma freguesia, vendido pelos primeiros Apelantes/1ºs réus à segunda Apelante/2ª ré, sem que aos Apelados/autores haja sido dado conhecimento da projectada e agora realizada venda, pretendem estes, exercitando o direito de preferência, que lhes seja reconhecido o direito de haverem para si o prédio vendido, pelo preço € 50.000,00 constante da escritura, por não gozar a compradora de qualquer direito de preferência com o seu concorrente.
Contestaram os Réus, formalmente em separado (1ºs/2ª) mas coincidindo na substância, em síntese, do seguinte modo:
O prédio dos AA é um prédio misto em que predomina o valor da parte urbana, que lhes serve de habitação; a actividade agrícola nele desenvolvida é secundária e complementar da parte habitacional, sendo a habitação o seu destino e utilidade principal, pelo que não se integra no conceito de propriedade rústica do artº 1380º, do Código Civil.
O prédio vendido pelos 1ºs. RR e comprado pela 2ª Ré, é um prédio misto, integrado por um solar do Sec. XVIII, denominado “AO…” ou casa senhorial, hoje em ruínas, com uma área de implantação de 700 m2 e 12 divisões, uma capela, garagem, quintal e parte rústica, cuja respectiva utilização agrícola servia de apoio à casa senhorial, para a alimentação da numerosa família, empregados e animais domésticos.
A vingar a separação pretendida pelos AA daí resultaria, como consequência, uma diminuição (redução da utilidade económica e funcional) do valor do prédio misto (a soma das duas partes em separado não igualam o valor do conjunto), pelo que os 1ºs. RR jamais consideraram a hipótese da sua alienação em separado (a separação na escritura em parte urbana e parte rústica, foi feita por imperativo da lei fiscal, para cálculo do IMT que é de 6,5% para os prédios urbanos e 5% para os rústicos); o valor da parte agrícola, vista à luz de qualquer exploração agrícola, não lograria, aos preços correntes de mercado, mais do que um preço situado entre os € 2.500,00 e os € 5.000,00 por hectare.
O prédio ostentou durante mais de dez anos uma placa com a inscrição vende-se, com conhecimento público generalizado em Torre de Moncorvo.
Em 19/10/06, data em que os 1ºs RR, na ausência de colaboração dos AA, requereram a sua notificação judicial avulsa, para correcção das áreas inscritas do rústico 377 e urbano 19954, os AA já sabiam da projectada venda, bem como sabiam, por serem públicos e lhes haverem sido comunicados pelo réu B…, o preço e demais condições, pelo que o direito de preferência a que se arrogam com a petição inicial, já havia prescrito à data da propositura desta.
O fim a que é destinado o prédio não é a cultura (o fim específico da compra sempre foi o seu aproveitamento para recuperação/construção de uma unidade hoteleira, destinando-se a parte rústica a serviços complementares designadamente piscinas e zonas de lazer).
O preço declarado na escritura não corresponde ao valor do negócio; este importou em € 500.000,00 conforme fizeram constar na rectificação da escritura pública de 16/6/2008.
O prédio, cuja natureza rústica os AA reclamam, integra o perímetro urbano, é terreno de construção ou com aptidão construtiva, não recaindo sobre ele o alegado direito de preferência (toda a área do prédio misto está abrangida pela zona de construção do PDM de Torre de Moncorvo, com exclusão de uma pequena parcela que faz parte da REN – Reserva Ecológica Nacional).
Os AA litigam com abuso de direito (o fim social da preferência é o emparcelamento para potenciar uma unidade económica viável, mas o destino pretendido pelos AA é a construção, permitida pelo PDM, e daqui o seu interesse em adquirir o prédio por 50.000,00 muito superior ao preço de terreno de cultivo) e de má-fé (propuseram a acção conhecendo desde 2006 o preço da venda e restantes condições do negócio, tendo conhecimento da venda pelo preço de € 500.000,00, após recusarem o negócio pois apenas estavam interessados no artº 377 da matriz rústica, sabendo que os vendedores só estavam interessados na venda conjunta dos dois números urbano e rústico e sabendo que o prédio se situa no perímetro urbano da Torre de Moncorvo).
Termos em que concluem pela improcedência da acção e condenação dos AA como litigantes de má-fé.
Replicando, defenderam os AA a improcedência das excepções suscitadas pelos RR, enjeitaram a alegação da sua má-fé instrumental, imputando-a aos RR e alegaram a simulação do preço do prédio rústico, resultante da rectificação, por escritura pública de 16/6/2008 (antes € 50.000,00, agora € 200.000,00), em total oposição com as posições que já haviam assumido nos articulados (o prédio rústico não vale mais de € 11.500,00 – artº 32º da contestação dos 1ºs RR – ou valor do hectare não é superior a € 2.500,00/€ 5.000,00 – artº 17º da contestação da 2ª Ré), por não corresponder à vontade real dos RR vendedores e da Ré compradora e cujo único objectivo é demoverem os AA de exercerem a preferência.
Concluem pela improcedência das excepções invocadas pelos RR e pedem a declaração de nulidade do negócio celebrado entre os 1ºs. RR e 2ª Ré, exarado na escritura publica de 16/6/2008, na parte em que é declarado que o valor de venda do prédio rústico é de € 200.000,00 (o valor real é de € 50.000,00) e a condenação dos RR como litigantes de má-fé.
Treplicou a 2ª Ré defendendo a improcedência dos pedidos formulados pelos AA na réplica, afirmando, quanto ao primeiro, que inexiste simulação do preço do negócio, porque o preço real da compra é o que consta da rectificação e quanto ao segundo, que os AA não concretizam factualmente a acusada má-fé instrumental, nem a mesma decorre das posições por si assumidas nos autos.
2. Foi proferido despacho saneador e condensado o processo com factos provados e base instrutória.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, foi proferido despacho que, sem reclamações, respondeu à matéria de facto e depois proferida sentença, em cujo dispositivo se consignou:
Pelo exposto, julgo improcedentes as excepções de caducidade, as que consubstanciam os factos impeditivos das alíneas a) e b) do artigo 1381.º do Código Civil, a propugnada na alegada rectificação do preço e o alegado abuso de direito dos autores e o incidente de litigância de má fé destes e julgo a acção parcialmente procedente e procedente o pedido de condenação dos réus como litigantes de má fé e, em consequência:
Condeno os réus no pedido de que se declare que os autores são titulares do direito de preferência na venda do prédio identificado em 11.º da petição inicial e, por via dele, ora, se adjudica aos autores, em substituição da ré compradora, o imóvel inscrito na matriz rústica de Moncorvo sob o artigo 377, que a esta foi transmitido pelos réus vendedores através do contrato de compra e venda titulado pela escritura referida no artigo 10.º da petição, mediante o pagamento das quantias descriminadas nos artigos 20.º e 21.º;
Declaro nulo, porque simulado, o negócio a que alude a escritura de 16 de Junho de 2008, junto como documento n.º 11 com a contestação da ré sociedade, na parte em que é declarado que o valor da venda do prédio rústico é de € 200.000;
Absolvo os réus do pedido de cancelamento de quaisquer registos de aquisição sobre o prédio alienado e operados após o registo eventualmente promovido pela segunda ré a seu favor;
Absolvo os autores dos pedidos contra si foram formulados;
Condeno cada um dos réus como litigante de má fé em 3 Ucs de multa; e Condeno os réus solidariamente nas custas (artigo 446.º, números 1 e 2, do C. P. Civil).
Registe, notifique e, oportunamente, ouçam-se as partes, nos termos e para o efeito do disposto no artigo 457.º, n.º 2, do C. P. Civil.
II – O recurso.
1. Argumentos das partes.
É desta sentença que os RR separadamente interpuseram recurso dos quais se transcrevem:
1.1. As conclusões do recurso dos 1ºs RR:
“1- Na decisão da matéria de facto o Tribunal, declara quais os factos que julga provados e quais os que não julga provados, analisando criticamente as provas especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção de julgar.
2- A resposta ao quesito 3, foi baseada unicamente na Inspecção ao local. Ora, a percepção obtida só pode ser a de que no terreno encontravam-se oliveiras e amendoeiras. Mas não podia o Sr. Juiz ter a percepção se era apanhada ou não a azeitona, pois a inspecção foi muito antes das árvores terem fruto. E a prova testemunhal é no sentido de que tudo estava ao abandono, pelo que deveria ser revelado o estado da cultura, deveria constar a existência de tais árvores, mas também o seu estado de abandono.
Tal alteração funda-se nos depoimentos das testemunhas arroladas, pelos apelados (Engº AP…, AQ…, AS…) e dos apelantes (AT…), que foram gravadas e cuja transcrição parcial, se encontra nas alegações.
3- A resposta ao quesito 17 deverá também ser alterada para “Provado”. Ao contrário da sentença proferida, existe nos autos prova positiva, como seja o próprio contrato promessa e depoimentos das testemunhas dos apelantes AU… e AV… e AT…, depoimentos gravados e parcialmente transcritos nas alegações.
4- A resposta ao quesito 21 deve ser alterada para “Provado”, é que através do contrato promessa identificado nos autos, quer através da constituição da sociedade 2ª R., através das actas referidas e do depoimento das testemunhas depoentes, se verifica sem sombra de dúvida que a compra do prédio em causa foi efectuada com o fim especifico do seu aproveitamento para recuperação/construção duma unidade hoteleira nas respectivas partes rústica e urbana. Servem de fundamento à resposta positiva e os elementos apresentados.
5- A resposta ao quesito 22, deverá ser “Provado”, e isto porque, resulta do fundamento à resposta ao quesito anterior que a parte sobrante do empreendimento hoteleiro se destinaria a zona de lazer e logradouro do empreendimento.
6- No projecto apresentado, nas declarações das testemunhas, resulta sem sombra de dúvida de que a parte construída se destinava a zona de lazer próprio do empreendimento turístico, por isso a resposta ao quesito 23 deve ser Provado.
7- O projecto apresentado (fls. 744 a 766) e do qual faz parte a memória descritiva junta (fls. 260 a 267) e dos depoimentos das testemunhas e de todos os outros elementos dos autos, resulta que o projecto seria feito por fases e logo na 1ª fase, esta abrangeria a parte urbana onde se situa o solar para recuperar e ainda cerca de 10.000 m2 da parte inscrita na matriz rústica. Essa área servia de complemento à parte inscrita no artigo matricial urbano, nomeadamente para piscinas e zona de laser e que numa segunda fase iria ocupar o resto da matriz rústica. Por esse motivo devem os quesitos 21, 22, 23 e 24 terem resposta afirmativa.
A alteração pretendida funda-se nos documentos, referidos nas alegações referentes aos quesitos 21,22, 23 e 24, à prova testemunhal dos apelantes (AU…, AV…, AW… e AT…) e ainda na análise critica à fundamentação dada pelo Sr. Juiz. Os depoimentos foram gravados e parcialmente transcritos nas alegações.
8- Um projecto de arquitectura abrange vários elementos, sendo que um desses elementos, o mais importante, é a memória descritiva, a qual tem a função de explicar os riscos e os desenhos do projecto e o seu ritmo de execução. Não se concebe um projecto sem memória descritiva e daí que sendo parte componente do projecto, a Câmara Municipal só aceita e passa recibo de entrada, se o projecto estiver completo.
Daí a resposta ao quesito 34 ter de ser “Provado”, pois a resposta dada ao quesito 33 foi “Provado”.
9- Nos termos da al. a) do artigo 668º CPC, a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.
10- Da resposta ao quesito 8, resulta que não ficou provado que o preço da parte inscrita na matriz rústica fosse vendido pelo preço de 50.000,00€. Assim, não pode na decisão condenar-se os RR. a receberem aquela quantia acrescida das despesas, tudo no montante de 53.136,46€ e o prédio ser entregue aos AA.
Existe aqui a nulidade da sentença, prevista na al. c) do artigo 668º CPC, que se argui por os fundamentos estarem em oposição com a decisão.
11- A discussão sobre se os prédios de AA. e RR. (ambos mistos) devem ser classificados (conforme lei civil) em unicamente urbanos ou rústicos, requer que a matéria seja quesitada e sobre ela se produza prova. O Sr. Juiz classificou a parte inscrita na matriz sob o artigo rústico dizendo “Trata-se portanto de prédios rústicos, quer o do AA. quer dos RR.”, sem invocar qualquer fundamento em que se apoie que não seja a inscrição matricial.
Esta situação enquadra-se na al. b) do nº 1 do artigo 668º CPC, que se invoca.
12- Da prova produzida resulta sem sombra de duvida que o prédio vendido - misto - englobava uma parte que se encontra na matriz rústica sob o artigo 377º. E que esse conjunto, parte inscrito na matriz rústica e parte na matriz urbana - artigo 1954º -, foi adquirida por um preço global e único de 500.000,00€. Resulta ainda que foi adquirida para fim diferente do cultivo, mas para instalação de um empreendimento turístico.
13- Procede assim, a excepção prevista na al. a) do artigo 1381º CC, aquisição para destino diferente.
14- Com este fundamento deve ser julgada procedente por provada a excepção prevista na 2ª parte da al. a) do artigo 1381º CC, com as consequências legais, absolvendo-se os RR. do pedido e a acção julgada improcedente por não provada, com todas as consequências legais dai resultantes.
Se assim não se entender, deve a sentença ser julgada nula,
15- Com os fundamentos da al. c) do nº 1 do artigo 668º CPC. Fundamentos em oposição com a decisão.
16- E ainda com base da al. b) do artigo 668º CPC, não especificação dos fundamentos de facto e de direito que justifiquem a sentença.
17- E ainda com base na al. d) do mesmo dispositivo legal, artigo 668º CPC, pronuncia sobre matéria não quesitada - classificação de prédios na matriz rústica.
Se assim ainda não se entender
Deverá ser alargada a base instrutória de modo a abordar a questão de conversão de prédio misto em prédio urbano ou rústico, com as respectivas consequências.
18- Se ainda assim não se entender deverá ser repetido o julgamento na sua totalidade.
Por último,
19- Na 1ª escritura de compra e venda ficou a constar o preço global e único de 250.000,00€. E verificou-se através das actas e depoimentos ter havido incorrecções, pois o preço dado como provado - quesito 27 - foi de 500.00,00€. Na rectificação, feita na 2ª escritura atribui-se à parte rústica 200.000,00€. Sendo certo que o preço foi global e unitário de 500.000€. Aquele preço de 200.000€ tem significado para efeitos fiscais.
20- Também se demonstrou que o valor real, não se afastaria dos 200.000€, para a parte inscrita na matriz rústica sob o artigo 377º. Pelo que,
21- Não houve qualquer simulação na 2ª escritura.
22- A conduta dos RR. quer na contestação da acção, quer durante todo o processo, não integra o disposto no artigo 456º CPC.
23- Foram violadas as disposições dos artigos 417º e 1381º CC., e ainda as disposições dos artigos 456º, 615º, 659º, 660º, 661º e 668º CPC
Assim decidindo se fará JUSTIÇA”[1]
1.2. As conclusões do recurso da 2ª Ré:
“1ª O Tribunal Recorrido fundamentou deficientemente as respostas dadas aos quesitos 17), 22), 23), 24) e 25) e 34) sendo que os fundamentos foram decisivos para a decisão da matéria de direito;
2ª A resposta ao quesito 17) mereceu a resposta "NÃO PROVADA", porém face à prova produzida proveniente, entre outros elementos, do teor do n.º 3 da cl.ª 4 do contrato-promessa de compra e venda do prédio misto, denominado AZ…, inequivocamente, se declara que a escritura de compra e venda será feita em nome da sociedade a constituir.
3ª A prometida sociedade foi constituída por escritura pública de 2/10/2006 e adquiriu o referido supra prédio misto por escritura pública celebrada no dia 21/12/2007 (cfr. doc. 4 da p.i. a fls.32) e rectificada quanto ao preço por escritura de 16/6/2008 (doc. 11 da Contestação a fls. 242 a 251), intenção que também é confirmada pela prova testemunhal;
4ª A resposta ao quesito 17), deverá, portanto, ser alterada para "PROVADO", porquanto existem nos autos elementos de prova que impõe tal resposta;
5ª Também a resposta dada ao quesito 21) de "NÃO PROVADO" deve ser anulada e substituída pela resposta de "PROVADO"; que o fim a que a Ré destina prédio é a construção de um empreendimento hoteleiro, resulta do teor dos documentos dos autos, designadamente a acta nº 4 de fls. 231, das condições gerais apresentadas com o projecto de arquitectura a fls. 260 a 266, bem como da prova testemunhal.
6ª A memória descritiva e justificativa de fls. 260 a 266, cujo teor esclarece sobre as condições gerais da construção impõe, por si só, que seja alterada a resposta dada ao quesito 34), passando a considerar-se "PROVADO", pois tal documento está atestado por declaração dos serviços camarários, atestando a apresentação do projecto;
7ª E positiva, considerando "PROVADOS" deve ser as respostas aos quesitos 22), 23) e 24), pois que
8ª A resposta ao quesito 22) é consequência da resposta ao quesito 21), pois que como parte sobrante da construção o seu fim natural, sem deixar de ser o turismo, é o aproveitamento para a produção de produtos agrícolas para auto-consumo;
9ª A resposta ao quesito 23) no sentido de "PROVADO", pois nesse sentido vão as declarações das testemunhas, como o impõe a própria distribuição do Plano Director Municipal, estando parte do terreno, dito rústico na zona urbana de construção e parte na zona de expansão, declarando-se na memória descritiva e justificativa que área ocupada pelo projecto é de 10.100m2, está ocupada toda a área onde se pode construir de imediato.
O terreno sobrante situado na zona de expansão onde não é possível construir de imediato por necessitar de ser, previamente, intra-estruturado;
10ªA prova testemunhal, designadamente, a referente â testemunha, Sr. AT…, é elucidativa quanto ao propósito de construir o empreendimento por fases;
11ª Também a memória descritiva e justificativa fornece as explicações quanto à necessidade de ocupação de todo o terreno do prédio rústico. Deve, portanto, o quesito 24) obter a resposta de "PROVADO".
12ª Quanto ao preço, a única prova clara e inequívoca constante dos autos é a que se refere ao preço global e único do negócio do prédio misto que deve considerar-se fixado em € 500.000,00 (quinhentos mil euros) por ser essa a prova atestada pelos documentos (contrato-promessa de fls 219 a 222 e escritura rectificativa do preço a fls. 242 a 251;
13ª O aparecimento da divisão do preço referido supra 12ª é inerente e foi determinado por razões administrativas de tributação e não corresponde à vontade das partes como o evidência, aliás, a resposta que mereceu o quesito 14).
Nem os 1.° Réus consideraram a hipótese de uma alienação em separado nem a 2ª Ré estava interessada na compra em separado de qualquer dos respectivos artigos prediais e os termos do contrato promessa, e as escrituras que sempre referem o preço único e global relativo ao "prédio misto".
14ª Verdadeiramente, não está provado o preço relativo a qualquer das partes componentes já que a compartimentação (€ 200.000,00 + € 50.000,00) ou (€ 300.000,00 + € 200.000,00) foi sempre ditada pela imposição de técnica fiscal, não valendo, portanto como preço ou valor de qualquer das partes, embora a segunda se aproxime do preço real.
15ª Da resposta ao quesito 8) que deu como "NÃO PROVADO” o alegado preço de € 50.000,00, pelo alegado prédio rústico, infere-se, definitivamente, que os RR não negociaram o prédio rústico.
Portanto, o Tribunal Recorrido não pode declarar o direito de preferência a favor dos A.A. condenando os RR a receber a quantia de € 50.000,00 mais despesas no total de € 53.136,46.
Tal decisão é NULA, sofrendo do vício insanável, por oposição entre os fundamentos e a decisão, nulidade prevista nos art. 668.° nº 1, c) do Código de Processo Civil;
17ª Está provado que o objecto do negócio foi o "prédio misto" e sobre a parte rústica não foi feito negócio autónomo, apresentando-se como parte componente do prédio misto, que, para efeitos de determinação do valor de aquisição, não pode ser autonomizado, pois que isso equivaleria a desvirtuar o negócio querido pelas partes contratantes.
18ª Como provado está que a Ré adquiriu o prédio misto identificado nos autos para ali instalar um empreendimento hoteleiro com fins turísticos. Procede, assim, a excepção do artº 1381º, a) (2ª parte) do Código Civil que deve ser julgada procedente absolvendo-se os RR. do pedido e julgando-se a acção improcedente.
19ª A Ré não assumiu comportamento ou praticou facto que justifique a sua condenação como litigante de má-fé, e não pode entender-se como condenável a atitude traduzida na correcção do preço declarado na primeira escritura, porquanto está em conformidade com o preço total pago de €500.000,00, sendo que o atribuído à parte dita rústica de € 200.000,00 vale, como o valor de €50.000,00, apenas para efeitos fiscais.
20ª Não há pois simulação da 2ª escritura.
21ª A sentença recorrida avaliou deficientemente a matéria de facto e aplicou mal o direito violando os art. 417.° e 1381.° do Código Civil e art. 456.°, 615.°, 659.°, 660.°, 661.° e 668.°, nº1 b), c) e d) do Código de Processo Civil.
Nos termos e nos demais de direito do conhecimento oficioso deste Alto Tribunal deve dar-se provimento ao presente recurso, por provado, e consequentemente:
A) Revogar-se a sentença recorrida substituindo-a por acórdão que, julgada procedente a excepção do art. 1381.° a) do Código Civil absolva os R.R. do pedido.
S) Se assim, não for entendido deve ordenar-se o alargamento da base instrutória por forma à autonomização do chamado prédio rústico e fixação do respectivo preço/valor;
C) Se, ainda, assim se não entender deve anular-se o julgamento com fundamento na violação do art, 668.° c), b) e d) do Código de Processo Civil.
O) Em qualquer caso revogar-se a decisão que condenou os R.R. como litigantes de má-fé, multa e indemnização, por absoluta falta de factos que a fundamentem.
Tudo com as legais consequências.
Com o que se fará JUSTIÇA”[2].
Os AA contra-alegaram pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
2. Objecto do recurso.
O objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, como resulta do disposto nos artºs. 684º, nº3 e 685º-A, nº1, ambos do Código de Processo Civil e, ainda assim, importa dizê-lo, o tribunal de recurso não está vinculado a apreciar todos os argumentos produzidos nas alegações e conclusões do recurso, mas apenas as questões neste suscitadas.[3]
Vistas as conclusões, as questões a decidir, caso não venham a mostrar-se prejudicadas pela solução dada a outras (artº 660º, nº2, do CPC), são as seguintes:
Do recurso dos 1ºs RR:
- se a sentença é nula por oposição entre os fundamentos e a decisão, por falta de fundamentação e/ou excesso de pronuncia;
- a impugnação das respostas aos quesitos 3, 17, 21, 22, 23, 24 e 34 da base instrutória;
- se o prédio vendido se destina a algum fim que não seja a cultura.
- se é justificada a condenação como litigante de má-fé.
Do recurso da 2ª Ré:
- se a sentença é nula por oposição entre os fundamentos e a decisão;
- a impugnação das respostas aos quesitos 17), 21), 22), 23) e 24) da base instrutória;
- o objecto do negócio e suas implicações no exercício do direito de preferência;
- se o prédio vendido é parte componente de um prédio urbano e/ou se destina a algum fim que não seja a cultura.
- se é justificada a condenação como litigante de má-fé.
3. Fundamentação.
3.1.1. A (alegada) falta de fundamentação da sentença
É nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão (artº 668º, nº1, al. b), do CPC). A sentença não especifica os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão quando pela sua leitura seja impossível compreender as razões, de facto ou de direito, que determinaram a decisão.
A sentença comporta, em regra, um silogismo judiciário em que a premissa maior é a lei, a premissa menor são os factos que se provam no caso concreto e a conclusão é a decisão. Decidir sem fundamentos equivale a uma conclusão sem premissas. Mas tal só se verifica quando a ausência de fundamentos (de facto ou de direito) é total ou absoluta, se o não for, isto é se na decisão se fez constar as razões porque assim se decidiu ainda que de forma supostamente incompleta ou errada a sentença não é nula.
A propósito escreveu Alberto dos Reis[4], “… o que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade. Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto”.
Os 1ºs. RR encontram este vício na sentença porque a mesma qualifica os prédios dos AA e dos RR como prédios rústicos sem qualquer apoio de facto para esta conclusão.
Sem razão. Leiam-se os pontos 1º, 2º, 4º e 6º da matéria de facto provada, nelas se identifica e descreve a composição dos prédios dos AA e dos RR; a qualificação de um prédio como rústico, ou urbano, não pode operar-se sem conhecer a sua composição e, ainda que esta, só por si, se mostre insuficiente para aquela qualificação, como parecem supor os RR, a situação seria de insuficiência da motivação, o que se admite por mera necessidade de raciocínio, e não de falta absoluta de motivação e como é esta, e não aquela, que justifica a nulidade da sentença, esta não pode, pelas razões apontadas, considerar-se nula.
A 2ª Ré aponta este mesmo vício de falta de fundamentação à sentença recorrida porque se prova que os RR nunca quiseram vender, nem a 2ª Ré comprar em separado os artigos matriciais que compõem o prédio misto vendido e a sentença “ao destacar (…) a parte rústica omitiu todos os factores de prova relativa à vontade das partes (…).
Para usar uma expressão já utilizada nos autos há aqui uma certa confusão. Uma coisa é a falta de fundamentação da sentença, coisa diferente é uma fundamentação com a qual se discorda; ora, a base factual suporte do vício apontado é este último, a sentença decidiu por forma a negligenciar os elementos de prova relativa à vontade das partes e não o primeiro como seria necessário; aliás a mesma base factual comporta a negação da afirmação que encerra, pois se diz que a sentença, assim decidiu porque, destacou a parte rústica, ou seja, é compreensível o caminho factual e jurídico percorrido pela sentença e daqui que, por fundamentada, não enferme do vício que a Ré lhe assaca.
Discernir se a fundamentação está, ou não, conforme o direito substantivo aplicável é questão diferente da ausência de fundamentação. O vício que torna a sentença nula decorre de um erro de actividade (erro de construção ou formação[5] e não se confunde com a sentença injusta que é fruto do erro de julgamento.
3.1.2. A (alegada) contradição da sentença.
A sentença é ainda nula se os fundamentos estiverem em oposição com a decisão (artº 668º, nº1, al. c), do CPC). Os fundamentos da sentença estão em oposição com a decisão quando “… os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto.”[6]
“A inidoneidade dos fundamentos para conduzir à decisão traduz um erro de julgamento, mas não é motivo de nulidade.”[7]
Os 1ºs RR[8] e 2ª Ré vêem este vício na sentença por (alegada) contradição entre a resposta negativa (não provado) ao quesito 8º da base instrutória (perguntava-se: o artigo rústico foi vendido pelo preço de 50.000,00 € constante da escritura pública referida em F) dos factos assentes?) e a decisão que, julgando procedente a acção, condenou os AA a pagar 50.000,00 € a título do preço devida pela venda do prédio objecto da preferência.
Como é jurisprudência uniforme[9], da resposta negativa a um quesito apenas resulta que se não provaram os factos quesitados, mas não resulta a prova do facto contrário, tudo se passando como se aqueles factos (não provados) não tivessem sido articulados e daqui a dificuldade em circunscrever uma contradição e por maioria de razão uma contradição insanável, entre a decisão e um facto que não se prova; trata-se de uma impossibilidade lógica. Não pode haver desconformidade entre realidades cuja conformidade é intrinsecamente impossível, como é o caso da conformidade/desconformidade entre uma decisão e um facto que não existe (porque não se prova, têm-se por não articulado).
Tanto basta para afastar os receios dos RR quanto à nulidade que, com este fundamento, aportam à sentença; ainda assim, acrescenta-se, o que determinou a condenação dos AA no pagamento do preço de € 50.000,00, decorre da sentença, não foi o valor real do negócio, foi o valor exarado na escritura de compra e venda, ou seja, como se escreveu, “o montante da contraprestação paga ao alienante pelo adquirente (…), documentada no documento (escritura pública de compra e venda)…”.
Neste segmento, aliás, a sentença também não enferma de falta de fundamentação como lhe assacam, sem concretizar, os 1ºs RR.
3.1.3. O (alegado) excesso de pronuncia.
A sentença é nula quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (artº 668º, nº1, al. d), do CPC). O critério a observar decorre da 2ª parte do nº2 do artº 660º do CPC, o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Afirmam os1ºs RR [a 2ª Ré limita-se a consignar que a sentença viola a al. d) do nº1 do artº 668º, do CPC)] que a sentença é nula “com base na al. d) do (…) artigo 668º CPC, pronuncia sobre matéria não quesitada – classificação de prédios na matriz rústica” (sic).
Perscrutando as suas razões parecem supor elas a comissão do excesso de pronuncia decorrente da qualificação jurídica dos prédios como rústicos sem a necessária base factual; a ser assim o apontado vício, aqui admitido por mera necessidade de raciocínio, não está na construção da sentença mas no julgamento que operou; o erro, a existir, seria de julgamento e não um erro de formação ou construção da sentença.
A lei impõe como limite à actividade do juiz, na elaboração da sentença, que este se sirva apenas dos factos articulados pelas partes – cfr. artº 664º, do C.P.C. - ou seja, incumbe às partes a formação da base factual do litígio cuja resolução reclamam, estando vedado ao juiz a consideração de factos principais que as partes não alegaram, com excepção dos factos notórios, dos factos que o tribunal deva conhecer por causa do exercício das suas funções e dos factos constitutivos de simulação ou fraude processual – cfr. artºs. 264º nº2 e 3, 514º, 665º, todos do C.P.C. Mas a inobservância deste limite não conduz à nulidade da decisão uma vez que não se mostra ínsita nas causas de nulidade taxativamente enumeradas no artº 668º, do CPC e, por isso, ainda que a decisão se fundamente em factos não alegados pelas partes, tal não implica necessariamente a nulidade da sentença (cujas causas se reportam a erros de construção desta), sem prejuízo de comportar um erro de julgamento (ausência ou insuficiência de factos supostos pelo direito em concreto declarado). Regressamos a Alberto dos Reis que, a propósito, ensina “…mesmo quando o juiz tome conhecimento de factos de que não podia servir-se, por não terem sido, por exemplo, articulados ou alegados pelas partes (artº 664º), não comete necessariamente a nulidade … do artº 668º. Uma coisa é tomar em consideração determinado facto, outra conhecer de questão de facto de que não podia tomar conhecimento; o facto material é um elemento para a solução da questão, mas não é a própria questão.[10]
Não se reconhece, assim, enfermar a sentença de qualquer uma das nulidades que quer os 1ºs RR, quer a 2ª Ré, lhe apontam.
3.2. A impugnação da matéria de facto (respostas aos quesitos 3, 17, 21, 22, 23, 24 e 34).
Perguntou-se nos pontos da matéria de factos impugnados:
3) No artigo rústico 377.º identificado em F) dos Factos Assentes sempre se cultivou, na sua maioria, oliveira e amendoeira?
17) E fizeram-no com vista à constituição da sociedade 2.ª Ré?
21) Com a compra do prédio identificado em F) dos Factos Assentes a 2.ª Ré tinha como fim específico o seu aproveitamento para recuperação/construção de uma unidade hoteleira, a instalar nas respectivas partes urbana e rústica?
22) Nesse empreendimento a parte de cultivo destina-se ao cultivo de frutos e produtos para o solar recuperado?
23) E ainda à expansão da zona de lazer própria de um empreendimento de turismo rural?
24) A área da parte urbana não permite a instalação de qualquer unidade hoteleira e serviços complementares, designadamente piscinas e zona de lazer?
34) As condições e requisitos a observar no processo construtivo da referida unidade hoteleira são os constantes da memória descritiva que se encontra junta a fls. 260 a 266 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais?
À matéria do ponto3), cuja resposta incluiu a matéria do ponto 2), respondeu-se: provado apenas que em ambos os prédios, na sua maior parte, são cultivadas oliveiras e amendoeiras.
Fundamentou-se: “A resposta positiva dada à matéria dos artigos 1º, 2º, 3º e 13º da douta base instrutória resultou do registo que o tribunal obteve durante a inspecção judicial que realizou”.
Consta da acta de audiência de discussão e julgamento do passado dia 24/5/2011 que foi realizada uma inspecção judicial ao local, havendo-se consignado em auto, a propósito desta matéria, o seguinte: “Ambos os prédios (377 e 376) se encontram plantados com diversas árvores, sendo a maioria oliveiras e amendoeiras”.
Com recurso ao depoimento das testemunhas AP…, AQ…, AS… e AT… entendem os 1ºs. RR que o quesito merece a seguinte resposta: “existem oliveiras e amendoeiras cujos frutos não são apanhados”.
Independentemente da inocuidade da resposta proposta para o fim visado pelos RR (o prédio hoje não é cultivado), pois não é a apanha dos frutos que determina o cultivo, mas é o cultivo que pode determinar a apanha dos frutos (ou a rentabilidade desta) e da sua irrelevância para a boa decisão da causa[11], a resposta, na versão que propõem, não é comportada pela pergunta, pois introduz factos (a apanha dos frutos) que nesta não estão incluídos e, tanto basta, para a refutar, uma vez que e o despacho que decide a matéria de facto declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados (artº 653º, nº2), por referência ao que consta na base instrutória, cuja ampliação exige procedimentos específicos (artºs 650º, nº2, al. f) e nº3), que as autos não demonstram haverem sido observados, nem oportunamente (em sede de julgamento) suscitados.
A resposta, porém, deverá conformar-se com o percepcionado pelo tribunal em sede de inspecção, pois é este meio de prova que, na economia dos autos, a suporta e aquilo que o tribunal consignou em acta que percepcionou, foi que “ambos os prédios (377 e 376) se encontram plantados com diversas árvores, sendo a maioria oliveiras e amendoeiras, razão pela qual se altera a resposta, na parte impugnada, de acordo com esta percepção, ou seja, julgando-se provado apenas que no artigo rústico 377º identificado em F) encontram-se plantadas, na sua maioria, oliveiras e amendoeiras.
Para se compreender o quesito 17) - E fizeram-no com vista à constituição da sociedade 2.ªRé? - importa ter presente o que consta do quesito 16), onde se perguntou se “AX… e AY… celebraram com os 1.ºs Réus B… e Z… o contrato-promessa de compra e venda que se encontra junto a fls. 220-223 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais?”.
Respondeu-se não provado ao quesito 17º e os RR (1ºs e 2ª) entendem que a resposta deverá ser alterada para provado, por assim resultar, sustentam, dos documentos juntos aos autos (o falado contrato-promessa, a publicitação em DR da constituição da sociedade 2ª ré e de actas de reuniões dos sócios da 2ª Ré, conferindo poderes à gerência para aquisição do prédio vendido) e nos depoimentos das testemunhas que indicam e, parcialmente, transcrevem.
Escapa-nos, sem hesitação o confessamos, a relevância desta impugnação com o âmbito que os impugnantes lhe introduzem.
Do contrato-promessa resulta que a escritura publica de compra e venda seria outorgada em nome da sociedade, da publicação resulta que a sociedade, 2ª Ré, foi constituída (para além da distribuição do capital social, dos órgãos sociais e da forma de obrigar) e das actas resulta, já se disse, que os sócios conferiram poderes à gerência para aquisição do prédio vendido factos que, é certo, as testemunhas AU…, AV… e AT… confirmaram, mas a circunstância da compra vir a ser efectuada pela Sociedade ré não é um facto controvertido, é um facto assente; foi esta que outorgou na escritura de compra e venda do prédio como compradora – cfr. al. F) dos factos assentes. E daqui que o alcance da pergunta não possa ser, acto inútil seria, se AX… e AY... celebraram o contrato-promessa com o propósito da compra vir a ser concretizada pela sociedade; a pergunta, limitada como se encontra pela matéria dada como assente, só poderá ter o sentido (possível) que os promitentes-compradores celebraram o contrato porque queriam (com vista a) constituir a sociedade ou, dito de outro modo não constituiriam a sociedade se não celebrassem o contrato; ora, sobre esta matéria não incidiu a prova que os impugnantes indicam, nem foi produzida qualquer outra, razão pela qual a resposta se deverá manter.
Perguntou-se nos quesitos:
21) Com a compra do prédio identificado em F) dos Factos Assentes a 2.ª Ré tinha como fim específico o seu aproveitamento para recuperação/construção de uma unidade hoteleira, a instalar nas respectivas partes urbana e rústica?
22) Nesse empreendimento a parte de cultivo destina-se ao cultivo de frutos e produtos para o solar recuperado?
23) E ainda à expansão da zona de lazer própria de um empreendimento de turismo rural?
24) A área da parte urbana não permite a instalação de qualquer unidade hoteleira e serviços complementares, designadamente piscinas e zona de lazer?
A toda esta matéria respondeu-se não provado e justificou-se: «As respostas negativas (como, aliás, já, em parte, resulta de tudo quanto vem de ser referido) ou a menos alargada fundamentação das respostas positivas, resultaram de se não haver produzido prova tal-qualmente idónea sobre os respectivos factos, mormente, por as provas produzidas se revelarem sem interesse ou inócuas para o efeito, ora, porque os testemunhos eram carecidos das necessárias ciência, coerência ou convicção, ora, porque os documentos juntos aos autos careciam do conteúdo indispensável ou respectiva pertinência (…) E também, quando se considera a resposta dada à matéria dos artigos 21.º, 22.º e 23.º, afigurando-se-nos, pois, que estas respostas negativas não devem ser influenciadas pela existência de uma reunião da ré sociedade, documentada pela acta n.º 4 (fls. 231), onde, predominando o mero interesse de obter isenção fiscal, se faz constar que “O imóvel denominado “AZ…”, destina-se à instalação de um unidade hoteleira”, nem, outrossim, pelo facto de ter dado entrada, em 11 de Junho de 2008, já na pendência da presente acção (cfr. fls. 257 a 266) na Câmara Municipal …, um projecto de arquitectura, ainda não aprovado (cfr. fls. 257 e documentos apresentados na última sessão do julgamento, especialmente documento n.º 1), “visando” a edificação de uma unidade hoteleira nos questionados prédios, porquanto aquele interesse e este tardio projecto, atento o objecto da sociedade ré (“gestão e exploração de empreendimentos hoteleiros…”) não exclui a possibilidade de a sociedade ter, antes, adquirido os prédios prevendo a sua alienação por preço considerável ou a obtenção de outros réditos e o projecto ter dado entrada na Câmara Municipal para mero efeito de produção de prova na presente acção.»
Com recurso aos depoimentos das testemunhas AU…, AV…, AW… e AT… e nos documentos juntos aos autos consideram os RR que toda esta matéria se encontra provada.
Estão em causa essencialmente a demonstração de dois núcleos de factos, o fim a que compradora destina o prédio vendido e, subordinado a este, à área de implantação necessária à concretização deste fim.
Feita esta distinção e ouvidos os depoimentos não se vê razão para alterar as respostas aos quesitos que se reportam à área de implantação do empreendimento; esta depende da aprovação pela Câmara Municipal do projecto da arquitectura, o qual deu entrada na Câmara Municipal em 11/6/2008, já no decurso da presente acção e não há noticia nos autos da sua aprovação; após esta aprovação se ficará a conhecer qual a área de implantação admitida para o projecto e se a mesma abrange, ou não e em que termos, a parte rústica do prédio, pois como os impugnantes não deixam de notar, “(n)ão podem os projectos de especialidades serem apresentados conjuntamente com o projecto de arquitectura, pois a Câmara pode impor alterações do mesmo, o que iria inutilizar os projectos das especialidades”.
Dos depoimentos, das testemunhas nestes pontos indicados pelos RR, resulta, de todos eles, que a 2ª Ré tem por fim construir no prédio uma unidade hoteleira, uma residencial (assim lhe chamou a testemunha AU…) ou um complexo turístico (depoimento de AV…). E ainda que se coloquem reservas ao depoimento de AT… (por ter interesse na causa – facto por si espontaneamente indicado em julgamento o que constitui bom pronuncio para a credibilidade do seu depoimento) e, no limite, ao depoimento de AW… (sobrinho daquele), reservas que não foram expressamente consignadas na fundamentação da matéria de facto, sempre restaria incólume o depoimento de AV… (ex-funcionário da Câmara Municipal …, o qual enquanto director de um departamento e notário privativo desta participou na constituição da sociedade Ré, na qual o Município … tem a maior participação individual – 20% - e elaborou um aditamento ao contrato-promessa de compra e venda do prédio e os documentos que se mostraram necessários à celebração da escritura pública de compra e venda), sendo suas as seguintes palavras: “A intenção do município foi participar numa sociedade, numa parceria privada tendo em vista o desenvolvimento de uma actividade turística e portanto essa aquisição inseria-se no âmbito e nas intenções de desenvolvimento e dos fins da sociedade (…) é óbvio que nunca se colocou a questão da compra em separado se a intenção era adquirir o imóvel para nele instalar um empreendimento turístico (…) era o seu todo … sei do interesse da sociedade em adquirir, como adquiriu todo o prédio …”
Deste depoimento, cuja credibilidade, isenção ou coerência não foram questionadas, nem encontramos qualquer motivo para que validamente o houvessem sido, decorre com particular evidencia que a Ré compradora (detida em 20% do seu capital pela CM de …) destinava o prédio vendido para nele instalar um empreendimento turístico, depoimento, aliás, que não só se mostra corroborado como também confere credibilidade aos depoimentos das demais testemunhas, neste ponto, unânimes. A resposta ao quesito 21º deverá, pois, conformar-se com esta prova, impondo-se a sua alteração nos seguintes termos:
Provado apenas que: “Com a compra do prédio identificado em F) dos Factos Assentes a 2.ª Ré tinha como fim específico o seu aproveitamento para recuperação/construção de uma unidade hoteleira.”
Sobre a demais matéria e pelas razões já apontadas, mantêm-se as respostas, acrescentando-se tão só que sobre a matéria do quesito 22º não incidiu qualquer prova.
Perguntou-se no quesito 34º:
As condições e requisitos a observar no processo construtivo da referida unidade hoteleira são os constantes da memória descritiva que se encontra junta a fls. 260 a 266 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais?
Respondeu-se não provado, com fundamento de não haver sido produzida prova sobre a matéria.
Insurgem-se os RR contra esta resposta, defendendo a demonstração da matéria, porque se o tribunal deu como provado que o projecto deu entrada na Câmara Municipal (quesito 33) não se compreende (que) se venha a dar como não provado o quesito 34º, uma vez que o projecto de arquitectura não seria recebido se lhe faltasse a memória descritiva”.
O raciocínio parece-nos certo mas não conduz, estamos em crer, ao resultado defendido. Não se pergunta, como supõe, o fundamento da impugnação se (a)s condições e requisitos a observar no processo construtivo da referida unidade hoteleira constam da memória descritiva; se fosse esta a pergunta, importava dar razão aos RR. O que se pergunta é se a unidade hoteleira será executada de acordo com as condições e requisitos da memória descritiva; ora, a resposta a esta matéria está dependente da já falada aprovação do projecto, pois como nos parece evidente a obrigação dos promotores de um qualquer projecto, nele se incluindo aquele que agora nos ocupa, de o executarem com observância de determinadas condições e requisitos, só existe se e quando o mesmo se mostrar aprovado, até lá podem ocorrer alterações, designadamente quanto à memória descritiva. Não vemos, assim, razões para alterar a resposta que, assim, se mantêm.
3.4. Factos provados.
São os seguintes os factos provados com as alterações introduzidas por este acórdão[12]:
1.º - Encontra-se descrito sob o n.º 001041141086 da Conservatória do Registo Predial de Torre de Moncorvo o prédio rústico denominado de … “antigamente também chamada …”, a confrontar de norte com caminho público e olival que foi das …, de sul com BB…, de nascente com caminho público e de poente com caminho público e o referido olival das ….
2.º - Sob aquela descrição n.º 001041141086 e com o Av.01 – Ap.03/141086, mostra-se registado o prédio misto “…, composto de 2 casas de habitação, com rés-do-chão e 1.º andar, respectivamente de 88 m2 e 77 m2” e “terra para batata de secadal, com 305 oliveiras, 166 amendoeiras e 12 árvores de fruto”, com área de 19.876 m2, a confrontar de norte com BC…, de sul com BD…, de nascente com caminho-de-ferro e de poente com …, e a integrar os artigos urbanos 628 e 774 e o artigo rústico 376.
3.º - Sob a descrição n.º 00104/141086 e pela Ap.06/010926, encontra-se inscrita a favor de AM… e AN… a aquisição do prédio descrito em 2.º por compra.
4.º - Por escritura pública de 15 de Dezembro de 1986, junta a fls. 15-31 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, BE…, casado com BF…, sob o regime da separação de bens, vendeu a AM…, casado com AN…, sob o regime da comunhão geral de bens, os prédios que a seguir se identificam e que se encontram descritos na Conservatória do Registo Predial de Torre de Moncorvo sob o n.º l04/141086:
I) casa de habitação, tendo no rés-do-chão três divisões para arrumações e no primeiro andar cinco para habitação, sita no …, com a superfície coberta de 88 m2, a confrontar de norte, nascente, sul e poente com o próprio, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Torre de Moncorvo, do mesmo concelho, sob o artigo 628, pelo valor de 10.000.000$00;
II) casa de rés-do-chão, tendo uma divisão para armazenagem e cinco para habitação, sita no …, com a superfície coberta de 77 m2, a confrontar de norte, nascente, sul e poente com o próprio, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Torre de Moncorvo, do mesmo concelho, sob o artigo 774, pelo valor de 1.500.000$00;
III) terra para batata, de regadio, com 305 oliveiras, 166 amendoeiras e 12 árvores de fruto, com área de 19.876 m2, a confrontar de norte com BC…, de sul com BD…, de nascente com caminho-de-ferro e de poente com …, inscrita na matriz predial rústica da freguesia de Torre de Moncorvo, do mesmo concelho, sob o artigo 376, pelo valor de 1.500.000$00.
5.º - Pela escritura pública referida em 4.º, AM… e mulher AN… celebraram com o BG… dois contratos de mútuo nos montantes de 6.000.000$00 e 3.000.000$00, respectivamente, destinados à aquisição dos prédios referidos nas alíneas I), II) e III), com constituição a favor daquela de duas hipotecas sobre os prédios identificados na condição sétima de fls. 23 da dita escritura, todos inscritos a favor dos mutuários.
6.º - Por escritura pública de 21 de Dezembro de 2007, junta a fls. 33-45 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, B… e mulher C…, casados sob o regime da comunhão geral de bens, D…, BH… e mulher E…, casados sob o regime da comunhão geral de bens, L…, M…, casada com BI…, sob o regime da comunhão de adquiridos e no uso do poder que lhe foi conferido por procuração outorgada pelo cônjuge a dar-lhe o consentimento para o efeito, N…, casada com BJ…, sob o regime da separação de bens, O…, P…, Q…, S…, T…, U…, V…, casada com W…, sob o regime da comunhão de adquiridos e no uso do poder que lhe foi conferido por procuração outorgada pelo cônjuge a dar-lhe o consentimento para o efeito, X…, Y…, casada com BK…, sob o regime da separação de bens, Z…, casado com AB…, sob o regime da comunhão de adquiridos e no uso do poder que lhe foi conferido por autorização dada pelo cônjuge para o efeito, AC…, casada com AD…, sob o regime da comunhão de adquiridos e no uso do poder que lhe foi conferido por procuração outorgada pelo cônjuge a dar-lhe o consentimento para o efeito, AE…, casada com AF…, sob o regime da comunhão de adquiridos e no uso do poder que lhe foi conferido por procuração outorgada pelo cônjuge a dar-lhe o consentimento para o efeito, AG…, AH…, casado com AI…, sob o regime da comunhão de adquiridos e no uso do poder que lhe foi conferido por procuração outorgada pelo cônjuge a dar-lhe o consentimento para o efeito, AJ… e BL…, casado com AK…, sob o regime da separação de bens, venderam à sociedade AL:.., Lda, o prédio misto, sito em …, freguesia e concelho de Torre de Moncorvo, cortado pelo caminho-de-ferro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Torre de Moncorvo sob o n.º 737119940704, composto por casa de rés-do-chão, 1.º andar e águas furtadas, tendo anexo um quintal e uma capela, com a superfície coberta de 700 m2 e a superfície descoberta de 2.455 m2, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 1954, e por terra para batata com oliveiras, árvores de fruto e vinha, com a área de 23.060 m2, inscrita na respectiva matriz predial rústica sob o artigo 377, pelo valor global de € 250.000,00, sendo € 200.000,00 pelo artigo urbano e € 50.000,00 pelo artigo rústico.
7.º - Pela escritura pública referida em 6.º, a sociedade AL:.., Lda. celebrou com a BM… um contrato de abertura de crédito até à quantia de € 500.000,00 com exclusiva aplicação aos fins previstos na lei vigente sobre o crédito agrícola mútuo e nos termos dos pedidos de empréstimo ou das propostas de crédito apresentadas à BM…, com constituição a favor daquela de uma hipoteca sobre o prédio descrito em 6.º.
8.º - Por escritura pública de 16 de Junho de 2008, junta a fls. 242-251 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, B… e mulher C…, outorgando ambos por si e o outorgante marido também na qualidade de procurador de D…, de L…, de M…, casada com BI…, sob o regime da comunhão de adquiridos, de N…, casada com BJ…, sob o regime da separação de bens, de O…, de P…, de Q…, de S…, de T…, de U…, de V…, casada com W…, sob o regime da comunhão de adquiridos, de X…, de Y…, casada com BK…, sob o regime da separação de bens, de Z…, casado com AB…, sob o regime da comunhão de adquiridos, de AC…, casada com AD…, sob o regime da comunhão de adquiridos, de AE…, casada com AF…, sob o regime da comunhão de adquiridos, de AG…, de AH…, casado com AI…, sob o regime da comunhão de adquiridos, AJ…, e de F…, viúva de BH…, F…, H… e J…, BL…, casado com AK…, sob o regime da separação de bens, e sociedade AL…, Lda. alteraram a escritura pública referida em 6.º, quanto ao preço da compra, com o fundamento de que, “na realidade, o preço convencionado foi de quinhentos mil euros, dos quais trezentos mil euros respeitantes à parte urbana (artigo 1954) e duzentos mil euros à parte rústica (artigo 377), e que foi efectivamente pago pela sociedade compradora e efectivamente recebido pelos vendedores, e não, como então declararam, de duzentos e cinquenta mil euros”.
9.º - A Ré sociedade não é dona de qualquer prédio rústico confinante com o que adquiriram aos primeiros Réus.
10.º - O Tribunal Judicial de Torre de Moncorvo procedeu à notificação judicial avulsa dos Autores requerida pelo Réu B…, nos termos constantes de fls. 225-228 que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
11.º - Os Autores recusaram-se a assinar a certidão de notificação que se encontra junta a fls. 229 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
12.º - O artigo urbano do prédio identificado em 6.º tem a superfície coberta de 700 m2 e a superfície descoberta de 2 455 m2.
13.º - A Ré AL…, Lda. encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Comercial pela Ap.01/20061002 com a matrícula n.º ………., tem como objecto social a gestão e exploração de empreendimentos hoteleiros e comercialização de produtos tradicionais e são exploração de empreendimentos hoteleiros e comercialização de produtos tradicionais e são seus sócios o Município de …, AY…, AX…, BN…, AT…, BO… e BP….
14.º - E o respectivo terreno só por si não valerá como terreno agrícola mais de € 11.530,00 (23.060 x € 0,50).
15.º - O valor do hectare do artigo rústico não vale mais de € 2.500 / € 5.000 por hectare.
16.º - O prédio rústico identificado em 6.º, sob o artigo 377, confronta, de norte e de nascente, com o prédio rústico identificado em 4.º sob o artigo 376.
17.º - No prédio identificado em 4º, na sua maior parte, são cultivadas oliveiras e amendoeiras.
17º A- No artigo rústico 377º identificado em 6º encontram-se plantadas, na sua maioria, oliveiras e amendoeiras.
18.º - Nem antes da mencionada venda, nem em momento ulterior, os primeiros Réus comunicaram aos Autores quer a sua pretensão de alienar quer os termos concretos do negócio.
19.º - O valor de € 200.000,00 atribuído ao artigo rústico na escritura de alteração de contrato outorgada em 16.06.2008, não corresponde ao valor pago e recebido pela transacção efectuada.
20.º - O prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 1954 é integrado por um solar em ruínas, uma capela e quintal (logradouro).
21.º - Nem os primeiros Réus consideraram a hipótese da sua alienação em separado, nem a Ré AL…, Lda. estava interessada na compra, em separado, de qualquer dos respectivos artigos prediais.
22.º - O prédio negociado pela escritura referida em 6.º esteve à venda, ostentando em local visível uma placa com a inscrição “VENDE-SE”, por um período superior a dez anos.
22ºA - Com a compra do prédio identificado em 6º a 2.ª Ré tinha como fim específico o seu aproveitamento para recuperação/construção de uma unidade hoteleira.
23.º - A quantia constante do contrato-promessa junto a fls. 220-223 foi paga pela Ré AL…, Lda. aos primeiros Réus, através dos cheques cujas cópias se encontram juntas a fls. 233 a 235 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
24.º - Em 20 de Dezembro de 2007, em Mirandela, foi efectuado o pagamento do I. M. T. pelo valor declarado na escritura certificada a fls. 32 a 45.
25.º - Toda a área do prédio identificado em 6.º está abrangida pelo Plano Director Municipal da Câmara Municipal …, encontrando-se toda a respectiva componente urbana e uma parte da respectiva componente rústica abrangidas na zona de construção, outra parte na zona de expansão e urna parcela mais pequena na área da Reserva Ecológica Nacional.
26.º - Em 11 de Junho de 2008, a Ré AL…, Lda. deu entrada na Câmara Municipal de um projecto para construção de uma unidade hoteleira, a que foi atribuído o n.º ../08.
3.3. O direito.
3.3.1. O âmbito do direito de preferência.
Os 1ºs RR venderam à 2ª Ré um prédio misto composto por um solar em ruínas, uma capela e quintal e um terreno com área de 23.060 m2 e os AA, proprietários de um terreno confinante, pediram em juízo o reconhecimento do direito de preferirem (apenas) na venda do terreno, direito que a sentença recorrida lhes reconheceu.
A decisão recorrida – da qual não se diverge quanto às considerações de pendor jurídico, aliás, acertadamente ilustradas com alusões aos textos legais, à jurisprudência nacional e à doutrina, quanto aos pressupostos do exercício do direito de preferência, libertando-nos de considerações adicionais que, em bom rigor, apenas traduziriam uma repetição - depois de haver anunciado, e bem, que a lei civil não conhece o conceito de prédio misto e de relembrar as definições legais de prédio rústico e de prédio urbano, apoiando-se no Ac. STJ de 3/11/2011, apontou o critério de destinação ou afectação económica como método de distinção entre os prédios rústicos e os urbanos e, após, consignou: “concluímos, portanto, que o núcleo essencial do “prédio misto” dos autores, a sua destinação e afectação, são próprios de um prédio rústico e não de um logradouro. E, se assim concluímos, no que concerne ao prédio dos autores, a mesma conclusão há-de caber, no que respeita ao prédio dos réus”.
Ora, estando em causa, como está, - resultou provado[13] e a própria sentença o diz[14] - que o prédio dos RR é «um “prédio misto”, composto por casa de rés-do-chão, 1.º andar e águas furtadas, tendo anexo um quintal e uma capela, com a superfície coberta de 700 m2 e a superfície descoberta de 2.455 m2, (…) e por terra para batata com oliveiras, árvores de fruto e vinha, com a área de 23.060 m2 (…)» e concluindo-se, como se concluiu, fazendo uso do critério de destinação e afectação económica que tal prédio misto é, para efeitos civis, um prédio rústico, já se vê, que impõe alguma correcção a decisão que, partindo deste fundamento, atomiza o prédio dos RR separando o solar em ruínas, capela e logradouro[15], da área de 23.060 m2 e termina por reconhecer aos AA o direito de preferirem apenas quanto a esta.
A conclusão que o prédio vendido é um prédio rústico permite, atenta a sua área, é certo, indiciar os AA, porque proprietários de terreno confinante, como titulares do direito de preferência na venda, mas impõe, há-de reconhecer-se, uma outra ilação, ou seja, a de que o direito deverá ser exercido sobre a totalidade do prédio (razão que justificou o uso dos critérios de qualificação rústico/urbano[16] do prédio), porque rústico, e não apenas sobre uma parte deste.
A tese dos autores, sufragada pela decisão recorrida, arranca, em substância, de um equívoco para nós evidente, ou seja, parte do princípio que um prédio misto é um prédio rústico mais (totalidade concreta) um prédio urbano, uma quinta seria assim a soma (e, por isso, susceptível de subtracção) de uma parte rústica e de uma parte urbana esquecendo, estamos em crer, o óbvio, ou seja, que a utilidade económica do prédio não se mantém íntegra com a subtracção de uma das suas componentes (seja da rústica, seja da urbana) e ainda que, em tese, o prédio misto seja coisa divisível, por fraccionável sem diminuição do seu valor ou prejuízo para o uso a que se destina (artº 209º, do Cód. Civil) entre a parte rústica e a parte urbana, esta é uma decisão que se inclui nos poderes do proprietário do prédio, em cujo património se inclui o seu valor e a quem compete decidir do seu uso e não no acervo dos poderes que a lei confere aos titulares de prédios, com aquele, confinantes aquando da sua venda; solução diferente passaria por atribuir ao preferente rústico o direito de fixar ele as condições da venda do prédio, com o seu, confinante, com reflexos na integridade económica do prédio vendido (o que fazer então do solar em ruínas ou de uma qualquer parte urbana de um prédio misto que, pela sua localização, não tivesse, desacompanhada da parte rústica, qualquer valor de mercado?), solução que não se conformaria com a garantia constitucional do direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte[17], e não se afigura adequada seja na consideração da perspectiva funcional dos direitos sobre as coisas, seja na dimensão do princípio da totalidade da coisa enquanto característica típica dos direitos reais.
Sobre a primeira diz Alberto Gonzalez[18]: “(…) parece razoavelmente certo partir do princípio segundo o qual os direitos subjectivos sobre coisas se destinam, essencialmente, a assegurar aos respectivos titulares a atribuição e a conservação das utilidades correspondentemente associadas à função social dos mesmos (…). Ora, a atribuição e a conservação das referidas utilidades supõe que a coisa em causa as possa proporcionar. Se as pode proporcionar é porque serve para algo”.
E sobre o segundo, refere Mota Pinto[19]: “Significa, ainda, este princípio da sujeição da totalidade da coisa a um direito real que, se a coisa é unida ou incorporada com outra, por facto natural ou por indústria do homem, aquilo que assim acresceu passa a ser abrangido pelo direito real que incidia sobre a coisa antes do aditamento verificada”.
Admitir a preferência apenas na parte rústica de um prédio quando este é composto por um terreno e por uma parte urbana não conservaria as utilidades próprias desta sua ligação orgânica, porque o fim social e económico do direito que lhe corresponde não é idêntico ao que resulta da soma das utilidades individuais da sua pluralidade atomística (parte rústica + parte urbana).
Incorporada uma construção num terreno onerado com a preferência passará também ela, por força daquele princípio da totalidade que caracteriza os direitos reais, a ser onerada pelo direito caso não se demonstre que, por via daquela acção humana e pela afectação do conjunto, o proprietário transformou em urbano um prédio até então rústico.
A causa/função do direito de preferência também não acolhe uma tal solução, vocacionado como se encontra para fomentar o emparcelamento da propriedade rústica, criando áreas de exploração tecnicamente rentáveis com a eliminação possível dos minifúndios, o “aumento das áreas dos prédios e das explorações agrícolas” e a promoção “do aproveitamento racional dos recursos naturais”[20] e não para a fragmentação da propriedade contra a vontade dos seus legítimos proprietários, aliás, sujeita a licenças e procedimentos administrativos.
Embora a lei civil não conheça a figura do prédio misto[21] e esta seja uma qualificação fiscal[22], com reflexos no registo predial[23], não se poderá negar que o prédio misto – necessariamente composto de uma parte rústica e de uma parte urbana - traduz, em princípio[24], uma só realidade económica e constitui um só prédio[25] e, como tal, a sua natureza jurídico-civil (rústica ou urbana), do todo e não dos respectivos componentes, há-de ser encontrada com recurso aos critérios estabelecidos pela lei civil (artº 204, nº2, do CC).
Reconhecendo-se, pelo uso deste critério, que o prédio misto é um prédio rústico por não revelarem autonomia económica as construções nele existentes, poderia então equacionar-se o direito de preferência que a lei confere ao proprietários de prédios confinantes, direito este que incide sobre o prédio misto, agora civilmente tido por rústico e não apenas sobre uma das suas partes componentes.
Ao proprietário de terreno confinante que pretenda preferir na venda de um prédio que tenha uma parte rústica e uma parte urbana, não bastará apenas provar que (1) o terreno vendido tem uma área inferior à unidade de cultura fixado para a região em que se situa, (2) ser o preferente dono de terreno confinante com o terreno alienado (3) não ser o adquirente do terreno alienado dono de terreno confinante[26] é necessário também alegar e provar que as construções (parte urbana) nele existentes não têm autonomia económica, por constituir este o pressuposto primeiro (a natureza rústica do prédio) do seu direito de preferência.
Pelo que dito ficou, já se vê, que o destino da acção estava ab initio votada ao fracasso e isto porque os AA vieram exercer a preferência apenas quanto a uma parte do prédio vendido e não é este o direito que a sua qualidade de proprietários de terreno confinante lhes confere; tal direito, a existir, questão que temos por prejudicada, incide sobre a totalidade do prédio dos RR e não apenas sobre uma parte deste, como se decidiu.
Importa, pois, julgar improcedente o pedido formulado pelos AA.
Assim se decidindo, prejudicadas se mostram as demais questões, suscitadas pelos RR, destinadas a impedir o exercício do direito de preferência dos AA, por suporem a, assim, afastada existência deste.
3.3.2. Simulação.
Os RR vieram por escritura pública de 16 de Junho de 2008, alterar a escritura pública de 21 de Dezembro de 2007, quanto ao preço da compra, consignado que, “na realidade, o preço convencionado foi de quinhentos mil euros, dos quais trezentos mil euros respeitantes à parte urbana (artigo 1954) e duzentos mil euros à parte rústica (artigo 377), e que foi efectivamente pago pela sociedade compradora e efectivamente recebido pelos vendedores, e não, como então declararam, de duzentos e cinquenta mil euros”.
Na réplica, os AA, ampliando a causa de pedir, requereram a declaração de nulidade, por simulação, deste negócio na parte em que é declarado que o valor da venda do rústico é de € 200.000,00, porquanto o valor convencionado pelos vendedores e compradores foi de € 50.000,00.
A sentença recorrida acolheu esta pretensão dos AA, dizendo o seguinte:
Visto o disposto no artigo 240.º, n.º 1, do Código Civil, atenta a manifesta divergência entre a declaração negocial e a vontade real do(s) declaratário(s) e o inequívoco intuito de enganar os autores (terceiros), deverá proceder a questão de saber se deve ser declarado nulo o negócio formalizado pela escritura outorgada em 16 de Junho de 2008, junta como documento n.º 11 com a contestação da ré.
Os RR defendem que não houve simulação porque o valor do negócio foi global (os valores que indicaram na escritura obedeceram a imperativos fiscais, por ser diferente o imposto municipal sobre as transmissões de imóveis rústicos e de imóveis urbanos) e não existiu qualquer negócio específico relativamente ao rústico para além dos AA não haverem provado que o valor real deste foi de € 50.000,00 como defenderam.
O negócio diz-se simulado quando “por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante” – artº 240º, nº1, do C. Civil.
O negócio configurado pela sentença recorrida, não coincide com aquele que se perfilha; entendeu a sentença recorrida separar o prédio dos RR numa parte rústica e numa parte urbana e equacionou a questão da simulação quanto à parte do negócio relativa ao prédio rústico; ora, havendo o direito de preferência que incidir sobre toda a venda, a divergência de vontades que a simulação pressupõe, teria que reportar-se a esta (aliás a única) venda, por ser este o negócio celebrado entre os RR e não quanto a uma parte dela, como argúem os AA, e isto basta para se afirmar a improcedência da alegada simulação.
A simulação improcede por inexistência do negócio jurídico que visa anular.
3.3.3. As condenações dos RR como litigantes de má fé.
A sentença recorrida condenou os RR como litigantes de má fé, respectivamente, numa multa de 3Ucs, considerando a propósito: “(…) os autos indiciam terem os réus, com dolo, deduzido oposição cuja falta de fundamento não poderiam ignorar, porquanto alteraram a verdade dos factos (alegando que o preço real da compra e venda do prédio objecto da preferência era o de € 200.000,00), fazendo, assim, do processo um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade e entorpecer a acção da justiça, pelo que se mostram preenchidos os pressupostos que, nos termos do disposto no artigo 456º e seguintes do C. P. Civil, autorizam a sua condenação como litigantes de má fé”.
Os RR insurgem-se contra esta condenação por considerarem não haver usado de má fé instrumental.
A lei considera litigante de má fé quem alterar a verdade dos factos, desde que o faça com dolo ou negligência grave – artº 456º, nº2, al. b), do CPC. O procedimento é sancionatório e, por isso, não estranha que a lei processual civil se aproxime, neste ponto, da metodologia penal.
A litigância de má fé não se basta, assim, com a verificação objectiva de uma das tipificadas situações do nº2 [no caso a enumerada na al. b)] é necessário que esta ocorrência objectiva haja sido provocada com dolo ou negligência grave (elemento subjectivo).
Resulta dos autos que os RR fizeram constar na escritura pública, a que se reporta o ponto 8º dos factos provados, que o preço da venda da parte rústica do prédio foi de € 200.000,00 e provou-se que “o valor de € 200.000,00 atribuído ao artigo rústico na escritura de alteração do contrato outorgada em 16/6/2008 não corresponde ao valor real do mesmo.”
A questão que se coloca, assim, no primeiro momento (verificação dos elementos objectivos), consiste em determinar se altera a verdade dos factos o litigante que faz constar numa escritura pública, que junta aos autos, como preço da venda de uma parte rústica de um prédio o valor de € 200.000,00 e a final se prova que “o valor de € 200.000,00 atribuído ao artigo rústico na escritura de alteração do contrato outorgada em 16/6/2008 não corresponde ao valor real do mesmo.”
A resposta parece-nos ser a negativa e isto porque aquilo que se alega não altera o que se prova, ou dito de outro modo, o que se alega não é incompatível, por ser coisa diferente, com o que se prova; alega-se que o prédio foi vendido por € 200.000,00 e prova-se que este valor não corresponde ao valor real; ora, comprar alguma coisa por um preço, não significa que se haja comprado a coisa pelo seu valor real, significa apenas que se comprou a coisa por aquele preço. Para se concluir pela alteração da verdade dos factos, falta à matéria provada um detalhe, ou seja, a prova que “o valor de € 200.000,00 atribuído ao artigo rústico na escritura de alteração do contrato outorgada em 16/6/2008 não corresponde ao valor (real)” da compra e venda.
O valor real da venda da parte rústica não foi provado (cfr. resposta negativa ao quesito 8, onde se perguntava se o artigo rústico foi vendido pelo preço de € 50.000,00), por tal razão, não se pode afirmar que os RR alteraram a verdade dos factos quando exararam na escritura pública a quantia de € 200.000,00 como o valor da parte rústica do prédio misto. Podem ter alterado, ou não, não se provou.
Não se justifica, assim, a condenação dos RR como litigantes de má fé, impondo-se a revogação da sentença também quanto a esta parte.
Procedem, pois, os recursos.
Porque vencidos os AA deverão suportar as custar quer da acção, quer do recurso (artº. 446º, nº1, do CPC).
Sumário:
I - Embora a lei civil não conheça a figura do prédio misto e esta seja uma qualificação fiscal, não se poderá negar que o prédio misto – necessariamente composto de uma parte rústica e de uma parte urbana – traduz uma só realidade económica e constitui um só prédio e, como tal, a sua natureza jurídico-civil (rústica ou urbana), do todo e não dos respectivos componentes, há-de ser encontrada com recurso aos critérios estabelecidos pela lei civil (artº 204, nº2, do CC).
II – O direito de preferência do proprietário de terreno confinante de um prédio rústico, quando este tenha uma parte rústica e uma parte urbana, incide sobre todo o prédio e não apenas sobre a parte rústica do mesmo.
4. Decisão:
Delibera-se pelo exposto, na procedência dos recursos, em:
a) Julgar a acção improcedente e absolver os RR dos pedidos formulados pelos AA (nestes se incluindo o da nulidade parcial, por simulação, do negócio exarado na escritura pública de 16/6/2008).
b) Absolver os RR das condenações como litigantes de má fé.
c) Manter, no mais, a decisão recorrida, excepto no que vai decidido quanto a custas.
d) Custas, em ambas as instâncias, a cargo dos AA.
Porto, 25/6/2013
Francisco José Rodrigues de Matos
Maria João Fontinha Areias Cardoso
Maria de Jesus Pereira
________________
[1] Transcrição de fls. 824 vº a 826 vº..
[2] Transcrição de fls. 864 a 868.
[3] Cfr. art 660º, nº2, ex vi do artº 713º, nº2, ambos do CPC e, entre outros, Ac. STJ de 5/4/89, in BMJ, 386º/446 e Rodrigues Bastos, in Notas ao Código de Processo Civil, Vol. III, pág. 247.
[4] A. Reis, CPC anotado, vol. V, pág. 140
[5] Ob. Cit., vol. V, pág. 122.
[6] A. Reis, ob. cit. Pág. 141.
[7] Cfr. Ac. STJ de 28/2/69, BMJ, 184º, pág 253.
[8] Sem qualquer esforço intelectual demonstrativo referem, com desenlegância, que a sentença (…) se apoia (…) em ideias preconcebidas; afirmação desnecessária e injusta, pois que do dispositivo se pode discordar mas, há-de concordar-se, a sentença mostra-se cuidada e criteriosamente fundamentada.
[9] Cfr. Jurisprudência coligida por Abílio Neto, CPC anotado, 14ª ed., pags. 655 e 657.
[10] Ob. e vol. cit., pág. 145.
[11] A impugnação parece ter subjacente a tese que a circunstância do prédio se encontrar ao abandono implicaria uma alteração do fim a que se destina e não é assim, porque o fim a que se destina um prédio traduz a sua aptidão ou potencialidades de aproveitamento que não se confunde, nem se esgota, nas potencialidades ou aptidões aproveitadas num momento determinado.
[12] Assinala-se a negrito as alterações introduzidas aos factos provados, seguindo-se a ordem pela qual as matérias haviam sido inseridas no despacho que fixou os factos controvertidos.
[13] Cfr. nº 6º dos factos provados.
[14] Cfr. fls. 797.
[15] Cfr. nº 20º dos factos provados.
[16] As teorias (do valor, da afectação económica, do fraccionamento, da consideração social) para distinguir os prédios rústicos dos prédios urbanos surgem precisamente da necessidade de definir a natureza dos prédios que tenham construções – cfr. Meneses Cordeiro, Tratado, I, Tomo II, Coisas, 2ª ed. Págs 121 e 122. Se se considerar que tais prédios são rústicos quanto aos terrenos e urbanos quanto às construções, pouca ou nenhum sentido teriam tais teorias então limitadas, eventualmente, a distinguir os logradouros dos prédios urbanos dos prédios rústicos.
[17] Cfr. artº 62º, nº1, da Constituição da República Portuguesa.
[18] Direitos Reais e Direito Registral Imobiliário, 4ª ed., pág. 334.
[19] Direitos Reais, 1972, pág. 86.
[20] Cfr. preâmbulo do D.L. nº 384/88, de 25/10.
[21] O artigo 204º, nº2, do C.Civ. distingue apenas os prédios rústicos dos prédios urbanos.
[22] Depois de caracterizar os prédios rústicos (artº 3º) e os prédios urbanos (artº 4º), sob a epígrafe prédios mistos, dispõe o artº 5º, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei nº 287/2003, de 12/11, que: “1 — Sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal. 2 — Se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto.”
[23] Dispõe o artº 82º, nº1, al. b) do Código do Registo Predial: “O extracto da descrição deve conter (…) a natureza rústica, urbana ou mista do prédio”.
[24] Admite-se, em tese, que um só prédio possa, por destinação dos seus proprietários, fraccionar-se em dois prédios com autonomia económica mas não é o caso, Embora os AA hajam alegado a autonomia da parte rústica do prédio vendido dizendo: “Trata-se, pois, de um imóvel autónomo, distinto do prédio urbano descrito no nº1 do artº 10 desta petição, que se destina a cultura agrícola”- cfr. artº 12º da p.i.; esta sua formulação conclusiva era inepta para conduzir àquele resultado, pois que dá por adquirido aquilo que seria necessário demonstrar, ou seja, que foram vendidos dois prédios e não um, porque as construções (a parte urbana) tinha autonomia económica relativamente à parte rústica (artº 204º, nº2, do CC); ainda assim, a única matéria considerada controvertida quanto a esta questão foi introduzida no quesito 4) onde se perguntava: “E os produtos resultantes desse cultivo sempre foram vendidos a terceiros?” a que se respondeu não provado; na economia dos autos inexistem, assim, quaisquer factos que justifiquem a consideração da separação económica entre a parte urbana e a parte rústica do prédio.
[25] “Ninguém, por construir, uma casa com autonomia económica numa herdade consegue, por isso, dois prédios juridicamente distintos” – Menezes Cordeiro, ob. cit. pág. 123.
[26] Diz assim o artº 1380º, do Código Civil (CC):
“1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
(…)
4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações.”
E esclarece o artº 18º, nº1, do DL. 348/88, de 25.10 que:
“Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380° do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.
Assim, a lei confere hoje o direito de preferência aos proprietários dos terrenos confinantes com o prédio a alienar mesmo que aquele (o confinante) tenha área superior à unidade de cultura; era, aliás, a solução da Lei nº 2116 (Base VI, nº1), abandonada pelo CC de 1966 (que exigia que ambas os prédios confinantes tivessem áreas inferiores à unidade de cultura), agora reposta pelo D.L. nº 348/88.