Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CAUSA DE PEDIR
DEPOIMENTO DE PARTE
CONTRATO-PROMESSA
2. O depoimento de parte é o meio processual adequado a provocar a confissão e, caso tal confissão se não possa conceber ab initio no requerimento, não deve atender-se ao depoimento de parte requerido.
3. Se a área constante da descrição registral do prédio prometido vender é muito inferior à real, cumpre ao promitente vendedor diligenciar no sentido do registo exacto dos direitos que, para os adquirentes, resultassem do contrato definitivo; trata-se aqui de uma obrigação secundária, instrumental, mas que decorre directamente do contrato-promessa, que não de convenções adicionais a este contrato
Os Factos
Recursos de agravo e apelação interpostos na acção com processo ordinário nº……../06.9TBSBR, da comarca de Sabrosa.
Autores – B……………. e mulher C………………..
Ré – D………………….
Pedido
1) Que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre os AA. e a Ré.
2) Que se condene a Ré a Restituir aos AA. a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de € 5 000, acrescida de juros legais, a contar da citação.
Tese dos Autores
Por contrato promessa de 16/1/04, os AA. prometeram comprar e a Ré prometeu vender um prédio urbano, na freguesia de Paços, do concelho e comarca de Sabrosa.
Os AA. entregaram à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 2 500.
A escritura ficou de ser celebrada até 31/12/04.
Sucede que existe uma grande disparidade no registo entre a área do mesmo constante – 30 m2 – e a área real vendida – 85 m2.
Em 29/12/05, os AA. interpelaram a Ré para cumprir, procedendo à marcação da escritura, no prazo de dois meses, com a prévia correcção da área no registo. Repetiram tal interpelação na data de 29/3/06, com efeitos a partir dessa mesma data.
A Ré não procedeu até hoje, nem à correcção da área no registo, nem à marcação da escritura, pelo que o contrato se deve considerar definitivamente incumprido – artº 808º nº2 2ª parte C.Civ. – tendo os AA. direito ao dobro do sinal prestado.
Tese da Ré
A presente acção é repetição de uma outra em que os AA., invocando resolução do contrato datada de 3/1/05, pretendiam a devolução em dobro do sinal, acção que foi julgada improcedente após recurso interposto da decisão do Julgado de Paz de Stª Marta de Penaguião para o Tribunal da Comarca de Sabrosa. Desta forma, verifica-se, na hipótese vertente, o caso julgado.
A discrepância de áreas não era impeditiva da celebração da escritura, pelo que inexiste fundamento para a pretendida resolução do contrato.
1º Despacho Recorrido
A excepção de caso julgado foi decidida pela improcedência, com fundamento em não serem idênticos os factos que sustentam a resolução do contrato, invocados na primeira acção, relativamente à segunda (nesta verificou-se, v.g., interpelação admonitória, ao contrário do verificado na primeira).
2º Despacho Recorrido
Tendo a Ré requerido o depoimento de parte dos AA. à matéria dos qq. 1º, 2º, 3º e 6º, foi proferido despacho que indeferiu o requerido, com fundamento em que se trata de matéria alegada pelos próprios AA., pelo que o reconhecimento que estes façam da realidade é insusceptível de os desfavorecer.
Sentença
Na sentença proferida pela Mmª Juiz “a quo”, a acção foi julgada improcedente, por não provada, e a Ré absolvida do pedido.
Conclusões do 1º Recurso de Agravo
1 – Correu termos, no Julgado de Paz de Stª Marta de Penaguião o pº nº ……../2005-JP, com recurso para a Comarca de Sabrosa, com identidade de sujeitos e pedido, relativamente à presente acção.
2 – Em ambas as acções se invoca ter ocorrido resolução do contrato promessa em 3/1/05.
3 - Na petição inicial da presente acção, invocou-se ainda terem os RR. realizado interpelação admonitória em 23/3/06, interpelação irrelevante por posterior à resolução do contrato de 3/1/05.
4 – Consequentemente, ocorre violação da excepção de caso julgado e do disposto nos artºs 497º e 498º C.Civ.
Por contra-alegações, os AA. pugnam pela confirmação do despacho recorrido.
Conclusões do 2º Recurso de Agravo
1 – A matéria a que foi requerido o depoimento de parte dos AA. é pessoal destes.
2 – Do depoimento de parte, podem os AA. reconhecer, isto é, confessar, que o facto por si alegado é falso.
3 – Com tal possibilidade, o depoimento de parte e a confissão são admissíveis.
4 – A decisão recorrida violou o disposto nos artºs 553º nº3, 554º nº1 C.P.Civ. e 352º C.Civ.
Os AA. não apresentaram contra-alegações.
Conclusões do Recurso de Apelação (resenha)
1 – A acta da audiência comporta uma falsidade, quando, a fls. 186 dela consta que “logo após e passados alguns momentos a Mmª Juíza procedeu à leitura das respostas”.
2 – Não sabemos o que a Mmª Juíza leu porque do processo não consta o suposto documento escrito, nem tal foi facultado às partes – a falsidade da acta implica a nulidade do julgamento.
3 – As cláusulas complementares a um contrato para o qual a lei exige documento particular não podem ser substituídas por meio de prova que não tenha força probatória superior (artºs 364º nº1, 393º e 394º nº1 C.Civ.).
4 – Ao dar-se como provado na sentença recorrida a matéria dos factos descritos na sentença com as letras R) e S), com fundamento no depoimento testemunhal de E……………, F…………… e G…………….., conforme decisão de fls. 185 e 186 dos autos, factos esses contrários ou adicionais aos factos descritos nas letras A), B) e G), provados por documento escrito com força probatória plena, cometeu-se a ilegalidade derivada da violação das referidas normas legais, acarretando erro na apreciação da prova.
5 – Considerando que se encontra provado em H1) da fundamentação de facto que “aos 3/1/2005 os AA. comunicaram à Ré a perda de interesse na outorga do contrato prometido”, tal facto é absolutamente incompatível e contraditório com aquele outro provado em P) da fundamentação, segundo o qual o contrato se considera definitivamente incumprido decorridos dois meses após a remessa do escrito de 29/3/06.
A Apelada produziu as respectivas contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
Factos Apurados em 1ª Instância
A) Mediante documento outorgado no Consulado-Geral de Portugal - Bordéus, datado de 16 de Janeiro de 2004, intitulado CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, D…………. declarou ser “dona e legítima possuidora de um prédio urbano composto de casa de rés do chão e andar, sito na Rua ………, Sobrados, freguesia de …….., concelho de Sabrosa, inscrito na matriz urbana sob o artigo 215 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Sabrosa sob o nº 02120/Paços”.
B) Mais declarou prometer vender a B…………….. e mulher C…………….., e estes declararam prometer comprar-lhe, “pelo preço de €10.000,00 (dez mil euros) o identificado prédio”.
C) Declarou ainda que “recebeu nesta data a importância de €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), devendo a restante parte do prédio ser liquidada no acto da escritura pública de compra e venda”.
D) Declarou que a referida escritura deveria ser lavrada até ao dia 31 de Agosto do corrente ano”.
E) Declarou, por último, que autoriza a partir daquela data B…………….. e mulher C…………… a “usufruírem do referido imóvel, cedendo-lhe desde já as respectivas chaves”.
F) O prédio mencionado em A) encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Sabrosa, sob o nº 002120/961127, mostrando-se o mesmo inscrito a favor da A. pela Ap. 04/961127.
G) Mediante documento escrito datado de 16 de Agosto de 2004, intitulado ACORDO, em que figuram como outorgantes D……………. e B……………. e mulher C……………, “as partes acordaram em alterar a data da celebração da escritura, alargando esse prazo até 31 de Dezembro de 2004”.
H) A área do prédio aludido em A) é superior aos 30m2 constantes na descrição da Conservatória do Registo Predial.
H-1) “Aos 03-01-05, os AA. comunicaram à R. a perda do interesse na outorga do contrato prometido”.
H-2) E requereram a restituição do montante entregue por conta do preço.
H-3) A R. não restituiu a quantia entregue por conta do preço.
I) Correu termos no Julgado de Paz de Santa Marta de Penaguião, o proc. nº ……/2005JP, no âmbito do qual os AA. requereram “a declaração de nulidade do contrato promessa por falta de requisitos formais exigidos pelo artigo 410º, nº 3, do C.C. e a condenação da R. a restituir a quantia de €2.500,00, que recebeu a titulo de sinal, acrescido de juros de mora legais, à taxa de 4% desde a citação, ou subsidiariamente, a condenação da R. a reconhecer a perda de interesse no cumprimento do contrato promessa e, em consequência, a restituir o sinal em dobro (€5.000,00)” – conforme certidão constante de fls. 47 a 60 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
J) No âmbito do processo referido em I), foi proferida decisão que “julgando procedente a acção, condenou a demandada a reconhecer a perda de interesse no cumprimento do contrato promessa e a restituir aos demandados o sinal em dobro”- conforme certidão constante de fls. 47 a 60 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
L) A R. interpôs recurso da decisão aludida em J), que correu termos neste Tribunal, sob º nº ……./05.4TBSBR, tendo sido proferida decisão, devidamente transitada em julgado aos 09.11.2005, a “julgar procedente o recurso e, em consequência, absolver a demandada/recorrente, do pedido deduzido pelos demandantes/recorridos e, desta forma, revogar a decisão proferida no Julgado de Paz”, porquanto “resulta claramente que os demandantes jamais podem obter a resolução do contrato e pagamento do dobro do sinal, sem que, previamente, lancem mão da interpelação admonitória, com fixação de prazo peremptório para cumprimento da obrigação, nos termos estabelecidos na segunda parte do nº 1, do artigo 808º, do C.C. - conforme certidão constante de fls. 47 a 60 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
M) Aos 27.12.2005, os AA. remeteram à R. um escrito, que esta recebeu aos 29.12.2006, do qual consta: “Vimos por este meio, interpelar V. Exa. para proceder à marcação da escritura pública de compra e venda do prédio urbano melhor identificado no contrato promessa de compra e venda outorgado com V. Exa. Devendo a descrição do prédio estar totalmente regularizada. Para tanto, fixamos o prazo de 2 meses contados da recepção desta carta, ou da sua devolução. Marcada a escritura, deverá V. Exa. comunicar a data, hora e o local de realização da mesma, por carta registada com aviso de recepção e com antecedência mínima de 15 dias em relação à data de celebração do contrato definitivo. Findo aquele prazo sem que tenha procedido à marcação da escritura, considera-se que V. Exa. se encontra em mora para todos os efeitos legais”.
N) Até ao dia 01.03.2006, a R. não procedeu à correcção da área nem à marcação da escritura do contrato prometido.
O) Nem naquele prazo deu qualquer justificação aos AA.
P) Aos 23.03.2006, os AA. remeteram à R. um escrito, que esta recebeu aos 29.03.2066, do qual consta: “(…) Volvidos mais de dois meses sobre tal data, sem que V. Exa. tenha marcado a escritura e/ou comunicado a data de realização da mesma, considera-se que V. Exa. incorreu em mora. Serve a presente para interpelar V. Exa., de novo, para o cumprimento, fixando-se o prazo de dois meses para que proceda à marcação da escritura de compra e venda do prédio acima referido, devendo a descrição do mesmo estar totalmente regularizada. Marcada a escritura, deverá V. Exa. comunicar a data, hora e local de realização da mesma, por carta registada com aviso de recepção e com a antecedência mínima de quinze dias em relação à data de celebração da escritura marcada. Decorrido o prazo de dois meses ora fixado, contados da recepção da presente ou da sua devolução, sem que seja marcada a escritura e/ou comunicada data da respectiva celebração, considera-se que V. Exa. incorreu em incumprimento definitivo, ficando legitimada a resolução do contrato promessa e o recurso aos meios judiciais”.
Q) A R., até ao dia 29.06.2006, não procedeu à correcção da área nem à marcação do contrato prometido.
R) Em data indeterminada mas anterior ao dia 31 de Agosto de 2004, os AA. constataram que a área do prédio aludido em A) é de 85m2 (1º).
S) Comunicaram tal facto à R., tendo esta se comprometido a regularizar a situação (2º).
T) A R. nunca procedeu à correcção nos termos combinados (4º).
U) E negou-se a faze-lo a expensas suas (5º).
Fundamentos
Os recursos da Ré, enquanto Agravante e Apelante, comportam a apreciação das seguintes questões:
1ª - Saber se o caso julgado formado na acção que correu termos no Julgado de Paz de Stª Marta de Penaguião, com o pº nº ……../2005-JP, com recurso decidido na Comarca de Sabrosa, se tem que impor nos presentes autos.
2ª - Saber se existe fundamento legal para o indeferimento do depoimento de parte dos AA. à matéria dos qq. 1º, 2º, 3º e 6º.
3ª - Saber se a acta da audiência comporta uma falsidade (quando dela consta que “logo após e passados alguns momentos a Mmª Juíza procedeu à leitura das respostas”) e se tal falsidade possui reflexo na audiência de julgamento realizada.
4ª - Saber se, ao dar-se como provado na sentença recorrida a matéria dos factos descritos na sentença com as letras R) e S), com fundamento no depoimento testemunhal de E……………, F…………. e G……………, esses constituem factos contrários ou adicionais aos factos descritos nas letras A), B) e G), provados por documento escrito com força probatória plena, tendo sido cometida a ilegalidade derivada da violação das normas legais dos artºs 364º nº1, 393º e 394º nº1 C.Civ.
5ª - Saber se, tendo os AA. declarado, em 3/1/05, a perda do interesse no contrato, não pode a sentença considerar incumprido o contrato em 29/5/06 (por manifesto lapso escreveu-se na sentença 23/6), dois meses depois da recepção da carta de 23/3/06.
Passaremos a apreciar uma por uma tais questões.
I
No tocante às questões colocadas pelos agravos, consideraremos desde logo que, em face do preceituado no artº 498º nº4 C.P.Civ., pode definir-se causa de pedir como sendo o acto ou o facto jurídico de que deriva o direito que se invoca ou no qual assenta o direito invocado pelo autor. Como é sabido, ao autor cabe, logo na petição inicial, expor “os factos e razões de direito que servem de fundamento à acção” (artº 467º nº1 al.c) C.P.Civ.), ou seja, fazer a indicação dos factos constitutivos do direito, não se podendo confinar à indicação da relação jurídica abstracta – neste sentido, cf. Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, I/1981/pgs. 207 e 208, S.T.J. 27/11/90 Bol.401/579 ou S.T.J. 22/10/87 Bol.370/529.Desta forma, quando se diz que a causa de pedir é o acto ou o facto jurídico de que emerge o direito invocado pelo autor tem-se em vista não um facto jurídico abstracto, meramente decorrente da forma como a lei o configura, mas um facto jurídico material, produzido na esfera da experiência, cujos contornos, é certo, integram determinados institutos e consequências de teor juscivilístico – um determinado contrato, um testamento, um individualizado facto ilícito, uma declaração efectuada à contraparte em cumprimento de determinado contrato, e inúmeros outros.
É nessa relação complexa facto – direito, estabelecida no petitório e a que o juiz não pode fugir, julgando de outra maneira ou com outros contornos (artº 661º nº1 parte final C.P.Civ.), que radica o denominado “princípio da substanciação” que enforma o processo civil (para outros desenvolvimentos, cf. J. Alberto dos Reis, Anotado, V/92ss. e Varela, Bezerra e S. e Nora, Manual, 1ªed., § 232).
De todo o modo, e para o que nos interessa, assentaremos que não existe repetição da causa de pedir quando se acrescentem factos novos àqueles que foram alegados noutra acção, ainda que se pretenda, na segunda acção, idêntico efeito jurídico ao já pretendido na primeira acção.
Ora, aquilo que consubstancia o pedido de resolução do contrato promessa por incumprimento definitivo da Ré é agora não já a perda de interesse dos AA. na celebração do contrato definitivo, como comunicado à Ré promitente vendedora em 3/1/05, mas antes o incumprimento dentro dos prazos que admonitoriamente os AA. fixaram à Ré, à luz do disposto no artº 808º nº1 2ª parte C.P.Civ., em momento temporal posterior.
Tanto basta para que se conclua que a factualidade que comporta a causa de pedir nas duas acções é diversa, acarretando o não provimento do agravo.
II
Quanto à admissibilidade do depoimento de parte dos AA. a matéria, por eles AA. alegada e levada à Base Instrutória.O depoimento de parte é o meio processual adequado a provocar a confissão judicial – neste sentido, M. de Andrade, Noções Elementares, 1979, pg. 247, ou Rodrigues Bastos, Notas, III/117; trata-se, aliás, do único meio ao alcance das partes para provocar tal confissão (neste sentido, Ac.R.L. 3/10/00 Col.IV/103, Ac.R.C. 2/5/00 Bol.497/449 ou Ac.R.L. 15/12/94 Col.V/128).
Não por acaso, o depoimento é tratado numa secção do Código de Processo Civil, iniciada pelo artº 552º e sob a epígrafe “prova por confissão das partes”.
A Agravante invoca que sempre poderiam os AA. reconhecer, isto é, confessar, que os factos por si alegado eram falsos.
Tal significa porém olvidar o verdadeiro significado da confissão, que consiste no reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária (artº 352º C.Civ.), isto é, de um facto cujas consequências jurídicas lhe são prejudiciais e cuja prova competiria portanto às outra parte (M. de Andrade, op. cit., pg. 241).
Ora, nos autos, dos quesitos 1º a 6º formulados, extrai-se que apenas existia prova a cargo dos autores, proveniente da respectiva alegação, logo insusceptível de configurar uma confissão da parte porque incidente sobre matéria favorável aos autores, logo ainda contrária ao conceito legal e à acepção do comum da ideia de “confissão”.
Ideia diferente é a de saber se o depoimento de parte apenas vale como confissão e se não pode ser valorado de outra forma, propendendo a doutrina para que, caso inexista confissão no depoimento de parte, este valha como elemento probatório a apreciar livremente, nos termos do artº 361º C.Civ. (por todos, Ac.R.P. 13/5/93 Col.III/199 ou Rodrigues Bastos, op. e loc. cits.).
Esta diferença entre depoimento de parte e confissão não invalida a ideia de que o depoimento de parte é o meio processual de provocar a confissão e que, caso tal confissão se não possa conceber, se não deva atender ao depoimento requerido – veja-se ainda o Ac.R.L. 15/12/94 Col.V/127.
A confissão-prova encontrava-se, em suma, face à concreta matéria alegada e em discussão, vedada ao requerimento da Ré; restava a esta, em audiência de julgamento, a sugestão da diligência oficiosa de informações e esclarecimentos a que se referia e refere o disposto no artº 356º nº2 parte final C.Civ.
Também o segundo agravo não merece ser provido.
III
A alegação de nulidade do julgamento e falsidade da acta resulta incompreensível.Alega-se que não foi lavrado despacho de julgamento da matéria de facto, conforme artº 653º nº2 C.P.Civ., mas ei-lo ditado para a acta de audiência de julgamento, “passados alguns momentos da inquirição das testemunhas”, a fls. 186 e 187.
O facto de a lei aludir a despacho “lavrado” pelo juiz não inibe este de ditar para a acta o respectivo conteúdo, posto que conceda às partes o direito à reclamação a que alude o artº 653º nº4 C.P.Civ.
O que tudo se mostra cumprido, de acordo com a acta de audiência.
De todo o modo, o que vem alegado não constitui qualquer espécie de falsidade, mas antes uma nulidade, enquanto vício de carácter formal, traduzido num de três tipos: prática de um acto proibido; omissão de um acto prescrito na lei; realização de um acto imposto ou permito por lei, mas sem as formalidades requeridas (artº 201º nº1 C.P.Civ. e, a título meramente exemplificativo, S.T.J. 9/3/93 Bol.425/443 e S.T.J. 12/12/90 Bol.402/514).
A prática de um acto proibido ou destituído das formalidades requeridas pode assim constituir a própria prolação de um despacho.
Esta nulidade cabia ser invocada no prazo legal do artº 205º nº1 C.P.Civ., e não o foi.
Improcede o primeiro dos fundamentos invocados como apelação.
IV
O quinto fundamento do recurso, como antes elencámos, também se mostra improcedente.Autores e Ré encontravam-se sujeitos à força de caso julgado da sentença proferida pelo tribunal de Sabrosa, em 25/10/05 a qual apreciou a invocada perda de interesse dos Autores no cumprimento contratual, inconsiderando-a.
Desta forma, não há que falar, neste momento, em perda de interesse por banda dos Autores, no sentido de uma perda de interesse actual, que pudesse comparar-se, atenuar ou mesmo excluir a consideração de um eventual comportamento omissivo ou culposo da Ré.
Neste sentido, os Autores, aceitando agora a plena vigência do contrato promessa, que resultava da improcedência da acção que tinham intentado, procederam à interpelação da Ré para a marcação da escritura.
E era-lhes lícito fazê-lo, posto que o contrato promessa era completamente omisso quanto àquele dos dois contratantes que, até 31/12/2004 (cf. G), haveria de marcar a escritura relativa ao contrato prometido (neste sentido, entre outros, cf. Ac.S.T.J. 18/1/95 Col.I/35 – Raul Mateus).
E procederam a duas interpelações distintas: a primeira, a fim de lograr da promitente vendedora a marcação da escritura; a segunda, considerando já o incumprimento temporário da Ré, por não ter procedido à marcação da escritura, concedendo ainda mais dois meses para a marcação da escritura e, admonitoriamente, considerando agora legitimado o direito à resolução do contrato, nos termos, citamos nós, dos artºs 808º nº1 2ª parte e 801º nºs 1 e 2 C.Civ.
V
Resta apreciar o invocado fundamento de apelação que agora resta, designadamente saber se, ao dar-se como provados os factos constantes das respostas “provado” aos quesitos 1º e 2º, com fundamento em depoimento testemunhal, constituem eles factos contrários ou adicionais aos factos descritos nas letras A), B) e G), provados por documento escrito com força probatória plena, tendo sido cometida a ilegalidade derivada da violação das normas legais dos artºs 364º nº1, 393º e 394º nº1 C.Civ.Na verdade, consta das respostas aos qq. 1º e 2º que “em data indeterminada, mas anterior a 31/8/04, os AA. constataram que a área do prédio aludido em A) é de 85 m2” e que “(os AA.) comunicaram tal facto à Ré, tendo esta se comprometido a regularizar a situação”.
Tais respostas justificam as interpelações efectuadas à Ré, citadas em IV, nas quais, a par de um prazo de dois meses concedido para a marcação da escritura, se invocava que a descrição do prédio deveria estar totalmente regularizada.
Da descrição predial constava, na verdade, um prédio com a área de 30 m2, área essa que era seguramente superior, no terreno (al.H) da Especificação).
Nos termos do artº 394º nº1 C.Civ., que aqui recordamos, “é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”.
Ora, a pretensão dos Autores é apenas a de justificar a razão pela qual, a par de um prazo de dois meses concedido para a marcação da escritura, se invocava que a descrição do prédio deveria estar totalmente regularizada.
Desta forma, há que referir que a pretensão dos Autores nunca pretende “que o tribunal declare que eles Autores não disse aquilo que a escritura atesta” ou que adicionalmente se comprometeram a outra coisa mais que não fosse a celebração daquele que, desde o início, era o contrato prometido.
Portanto, não era objectivo dos Autores contrariar a materialidade do declarado, mas antes pedir ao tribunal que conhecesse das circunstâncias em que as declarações interpelatórias foram produzidas e decretasse os efeitos sancionadores inerentes à verificação de incumprimento culposo do contrato promessa por parte da Ré.
Pois bem: o que era pedido às testemunhas era tão só que confirmassem a área do prédio, que aliás já se sabia dos Factos Assentes que era superior à área constante do registo predial.
Ora, a área do prédio, sendo anódina na economia do negócio inicial de promessa, era determinante para saber a razão pela qual se pedia à Ré que procedesse à rectificação do registo; na verdade, a aquisição do prédio estava sujeita a registo (artº 2º nº1 al.a) C.Reg.Pred.), sabendo-se também dos efeitos relativos à prioridade de registo e à oponibilidade a terceiros (artºs 6º e 5º nº1 C.Reg.Pred.) – e, a fim de manter o trato sucessivo do prédio (artº 34º nº1 C.Reg.Pred.), os Autores, enquanto promitentes compradores, ver-se-iam forçados a declarar comprar, no negócio definitivo, um prédio com uma área idêntica àquela que constava antes do registo.
É óbvio então que caberia à Ré diligenciar no sentido, não apenas do preenchimento dos pressupostos jurídicos necessários à conclusão do contrato prometido, como também do registo exacto dos direitos que, para os adquirentes, resultassem desse mesmo contrato definitivo.
Trata-se aqui de uma obrigação secundária, instrumental, que decorre directamente do contrato promessa e já decorria da matéria de facto assente, tendo os quesitos formulados contribuído, de forma mais nítida, apenas e só para caracterizar tal obrigação – neste sentido, mutatis mutandis, Ana Prata, O Contrato Promessa e o Seu Regime Civil, 2001, pg. 662.
A Ré promitente vendedora deveria lançar mão de um requerimento de rectificação de registo, nos termos do artºs 121ºss. C.Reg.Pred., ou da rectificação do próprio título que esteve na base do registo (partilha judicial), ou de processo ou escritura de justificação notarial – artºs 116ºss. C.Reg.Pred.; de todo o modo, outrossim, disponibilizar-se a suportar eventuais encargos fiscais que para si resultassem de tal operação.
Todavia, aos promitentes compradores, ora Autores, é que não seria exigível que declarassem comprar um prédio urbano cuja área seria de sensivelmente a terça parte da área que efectivamente compravam.
Por outro lado, as duas interpelações que foram ponderadas no raciocínio de incumprimento efectuado na instância recorrida sempre comportavam um prazo razoável para que a Ré, no mínimo, indagasse das causas da necessidade de rectificação do registo e, nessa base, informasse os AA. promitentes compradores do tempo previsível e necessário à rectificação apontada, fosse através de mero requerimento, fosse através dos vários processos especiais que têm o seu início na Conservatória do Registo Predial; tal indagação e informação deveria suscitar nova reacção dos AA., que, em caso de divergência entre as partes, sempre deveria ser analisada à luz dos princípios da boa fé na execução contratual – artº 762º nº2 C.Civ.
Nada tendo a Ré respondido às sucessivas interpelações, justificou-se a conclusão tirada pela Mmª Juiz “a quo”, no sentido do incumprimento contratual culposo e definitivo, por parte da Ré, conduzindo-a a fazer actuar a restituição do dobro do sinal, a cargo do promitente vendedor – artº 442º nº2 C.Civ.
A sentença merece assim ser de pleno confirmada.
A fundamentação poderá resumir-se por esta forma:
I – O conceito de causa de pedir integrante da excepção de caso julgado (artº 494º nº1 al.i) C.P.Civ.) é o acto ou o facto jurídico de que emerge o direito invocado pelo autor, tendo em vista não um facto jurídico abstracto, meramente decorrente da forma como a lei o configura, mas um facto jurídico material, produzido na esfera da experiência, cujos contornos devem integrar determinados institutos e consequências de teor juscivilístico.
II – O depoimento de parte é o meio processual adequado a provocar a confissão e, caso tal confissão se não possa conceber ab initio no requerimento, não deve atender-se ao depoimento de parte requerido; só existe confissão no reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária (artº 352º C.Civ.), que não na mera negação ou infirmação, pela parte, de factos alegados por quem deles beneficia.
III – O facto de a lei aludir a despacho “lavrado” pelo juiz, nas respostas à matéria de facto, não inibe aquele de ditar para a acta o conteúdo do despacho, posto que conceda às partes o direito à reclamação a que alude o artº 653º nº4 C.P.Civ.
IV – Era lícito aos promitentes compradores proceder à interpelação da promitente vendedora para a marcação da escritura, posto que o contrato promessa era completamente omisso quanto àquele dos dois contratantes que, até 31/12/2004, haveria de marcar a escritura relativa ao contrato prometido.
V – Se a área constante da descrição registral do prédio prometido vender é muito inferior à real, cumpre ao promitente vendedor diligenciar no sentido do registo exacto dos direitos que, para os adquirentes, resultassem do contrato definitivo; trata-se aqui de uma obrigação secundária, instrumental, mas que decorre directamente do contrato promessa, que não de convenções adicionais a este contrato.
Com os poderes que lhe são conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar improcedentes, por não provados, os recursos de agravo e de apelação interpostos pela Ré e, em consequência, confirmar na íntegra a sentença recorrida.
Custas dos recursos a cargo da Ré/Recorrente.
Porto, 08 de Abril de 2008
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa