Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3001/22.4T8MAI-A.P1 |  |
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
TÍTULO EXECUTIVO
II - A previsão do art.º 14.º-A/1, do NRAU referente a rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário integra todos os valores que o senhorio poderá exigir no contexto do incumprimento do contrato de arrendamento, da respetiva resolução e da mora na entrega do prédio arrendado subsequente à resolução.
III – Por isso, o título executivo a que alude o art.º 14.º-A do NRAU constitui o exequente no direito a executar o valor correspondente às rendas em dívida, à indemnização equivalente ao valor da renda (art.º 1045.º/1 do Código Civil) e à indemnização em dobro devida a partir do momento da constituição do arrendatário em mora (art.º 1045.º/2 do Código Civil).
Relatora: Teresa Fonseca
1.º adjunto: José Eusébio Almeida
2.º adjunto: Jorge Martins Ribeiro
Sumário
………………………………
………………………………
………………………………
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
“A...” intentou execução ordinária para pagamento de quantia certa contra AA e BB.
Pede que sejam efetuadas as diligências necessárias à cobrança de € 23078,50, sendo € 1204,60 referentes a rendas vencidas e não pagas, € 21848,40 a título de indemnização por mora na restituição do locado e € 25,50 a taxa de justiça pela propositura da ação executiva.
Alegou:
- que em 1-3-2018 exequente e executados, a primeira enquanto senhoria e os segundos enquanto arrendatários, celebraram um contrato de arrendamento habitacional, mediante o qual o exequente deu de arrendamento ao executados e estes tomaram de arrendamento a fração autónoma destinada à habitação designada pelas letras “AU”, a que corresponde o 5.º andar traseiras, com entrada pelo número ... da Rua ..., freguesia ... e concelho da Maia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Maia sob o nº ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...;
- que o contrato de arrendamento para habitação foi celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1-3-2018 e termo em 28-2-2023, renovável por períodos iguais e sucessivos de um ano, pela renda mensal contratada, que teve o valor inicial de € 400,00, que se vencia no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse;
- que os executados não pagaram as rendas referentes aos meses de fevereiro, abril e maio de 2019, no montante de global de € 1204,60;
- que por meio de cartas registadas com aviso de receção remetidas a 23-4-2019, para a morada convencionada pelas partes, procedeu à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, interpelando ainda os executados arrendatários para estes procederem ao pagamento das quantias que mantinham em dívida, a título de rendas vencidas e não pagas e a indemnização resultante da resolução do contrato;
- que ,verificada a devolução da primitiva comunicação por esta não ter sido levantada, remeteu nova carta registada com aviso de receção a 23-5-2019, concluindo que o contrato de arrendamento habitacional se considerou resolvido a 30-6-2019;
- que no decurso do prazo atribuído aos executados para fazerem cessar a mora, estes não o fizeram;
- que o locado só foi restituído em 9-3-2022.
Deu à execução o contrato de arrendamento para habitação datado de 1-3-2018, celebrado entre o exequente como senhorio e os executados como arrendatários, acompanhado de notificação através de cartas registadas com aviso de receção através das quais procedeu à resolução do contrato de arrendamento outorgado entre as partes por falta de pagamento de rendas, pedindo ainda o pagamento das rendas vencidas e não pagas e da indemnização por não entrega do locado correspondente ao dobro da renda mensal desde a cessação do contrato até efetiva entrega do locado.
Por apenso a esses autos de execução ordinária, AA deduziu embargos de executado, pedindo que os mesmos fossem julgados procedentes e em consequência que:
a) seja julgado procedente o fundamento de oposição baseada na falta/insuficiência de título executivo para cobrar a indemnização a que respeita o nº 1 e 2 do artigo 1045º do Código Civil e, consequentemente seja extinta a execução, em parte correspondente ao valor total da indemnização liquidada no requerimento executivo, designadamente, € 21848,40;
b) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor da caução não devolvida pela exequente, no valor de € 1200,00, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação;
c) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor indemnizatório por benfeitorias necessárias realizadas com o locado, devido pela exequente, no valor de € 3255,03, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação;
Caso assim não se entenda,
d) seja julgado procedente o fundamento de oposição baseada na falta/insuficiência de título executivo para cobrar a indemnização a que respeita o n.º 2 do art.º 1045.º do Código Civil e, consequentemente, seja extinta a execução em parte correspondente ao valor total da indemnização liquidada no requerimento executivo, designadamente, € 10924,20;
e) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor da caução não devolvida pela exequente, no valor de € 1200,00, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação;
f) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor indemnizatório por benfeitorias necessárias realizadas com o locado, devido pela exequente, no valor de € 3 255, 03, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação;
Subsidiariamente,
g) seja julgado procedente o fundamento da inexigibilidade parcial da quantia exequenda, em virtude da venda do locado a terceiro em data anterior à restituição do mesmo, extinguindo-se a execução no valor de € 4855,20;
h) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor da caução não devolvida pela exequente, no valor de € 1200,00, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação;
i) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor indemnizatório por benfeitorias necessárias realizadas com o locado, devido pela exequente, no valor de € 3 255, 03, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação.
Subsidiariamente,
j) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor da caução não devolvida pela exequente, no valor de € 1200,00, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação;
k) seja reconhecida a existência de um crédito da executada respeitante ao valor indemnizatório por benfeitorias necessárias realizadas com o locado, devido pela exequente, no valor de € 3255,03, extinguindo-se a execução no equivalente a esse valor por compensação.
*
Foram julgados verificados os pressupostos processuais e foi proferida sentença que julgou procedente o pedido de compensação formulado pela embargante, reduzindo-se a quantia exequenda para € 21853,00, acrescidos de juros de mora à taxa legal, desde a data da citação até pagamento, determinando-se a redução da quantia exequenda para aquele montante e considerando que o montante da taxa de justiça deverá ser objeto de reclamação em sede de custas de parte.*
Inconformada, a embargante interpôs o presente recurso.Formulou as conclusões que em seguida se transcrevem.
I - O título executivo previsto pelo artigo 14.º do NRAU, trata-se de um título executivo complexo composto pelo contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, que apenas possui força executiva para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário;
II - O Recorrido requereu a execução para pagamento de quantia certa, onde promove a realização coativa não só pelo valor de rendas vencidas, mas também pela indemnização prevista no n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil no valor de €21.848,40 (vinte e um mil, oitocentos e quarenta e oito euros e quarenta cêntimos);
III - Com o requerimento executivo, o Recorrido deu como título executivo o contrato de arrendamento para habitação celebrado com a Recorrente e as cartas registadas com aviso de receção que lhes dirigiu a resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas;
IV - Com a resolução do contrato de arrendamento extingue-se a obrigação do arrendatário ao pagamento de rendas;
V - Contudo, após a resolução do contrato de arrendamento e enquanto o locado não seja restituído, o arrendatário encontra-se obrigado ao pagamento ao senhorio do valor da renda, mas tal obrigação reveste a natureza de indemnização e não de renda por força do preceituado no n.º 1 do artigo 1045.º do Código Civil;
VI - Preceitua o n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil que, existindo mora, tal indemnização passa para o dobro do valor da renda, contudo igual tratamento se impõe porque, ao fazer fixar o seu quantum em função do valor da renda não atribui à prestação em apreço a natureza de renda, possuindo esta a natureza de indemnização;
VII - O preceito que atribui força executiva ao título particular apresentado, não abrange expressamente quantias devidas pelo arrendatário a título de indemnizações, mas somente as quantias que se enquadrem nos conceitos de “rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário”;
VIII - Por outro lado, a dita indemnização tem o carácter de uma sanção e como sanção legal que é, a sua aplicação não é automática em relação a todos os casos de mora na restituição estando dependente da verificação casuística de circunstâncias que possam atenuar a responsabilidade deste;
IX - Algo que apenas seria possível em sede declarativa e não com a concessão a priori de força executiva a título extrajudicial;
X - Face ao exposto, entende-se que o douto Tribunal a quo andou mal em decidir que o título executivo apresentado pela Recorrida nos termos do artigo 14.º do NRAU, servia para basear a execução relativamente aos montantes peticionados a título de indemnização pela mora na restituição do locado, julgando como improcedente o fundamento de embargos da Recorrente da inexistência de título executivo;
XI - Sendo errada a interpretação que o douto Tribunal faz do preceituado no artigo 14.º do NRAU, que por se tratar de norma especial a sua previsão é taxativa quanto aos elementos que lhe possam ser subsumíveis;
XII - Como tal, devendo ser colhido o entendimento diverso, ou seja, deve interpretar-se o preceituado no artigo 14.º do NRAU no sentido de que este não abarca a indemnização prevista no n.º 1 e no n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil;
XIII - Pelo que se impunha que o douto Tribunal a quo tivesse julgado procedente, por provados, os embargos deduzidos pela Executada e, consequentemente, tendo extinguido parcialmente a execução, no valor respeitante à indemnização por mora na restituição do locado, no valor de € 21.848,40 (vinte e um mil, oitocentos e quarenta e oito euros e quarenta cêntimos);
Nestes termos, nos melhores de Direito e em todos aqueles que V. Exas. mui doutamente suprirão, deve conceder-se total provimento ao presente recurso, e em consequência ser revogada e substituída a douta sentença, por outra que julgue procedente o fundamento dos embargos de executado baseado na falta/insuficiência de título executivo no que respeita ao valor de € 21 848, 40 (vinte e um mil, oitocentos e quarenta e oito euros e quarenta cêntimos), imputados à Exequente a título de indemnização por mora na restituição do locado, prevista no artigo 1045.º, n.º 1 e 2 do Código Civil, e consequentemente, ordenando a extinção da presente execução no referido valor.
*
A embargada contra-alegou, rematando como se segue. A. Bem esteve o douto Tribunal em julgar procedente o argumento de que o artigo 14º-A do NRAU abrange a indemnização devida para efeitos do artigo 1045º do Código Civil, ora avante CC.
B. Apoiando a sua decisão no sentido de julgar os embargos parcialmente procedentes e, em consequência, determinar a redução da quantia exequenda para o montante de € 21.853,00 (vinte um mil oitocentos e cinquenta e três euros), a que acrescem os juros de mora vincendos, à taxa legal, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento e improceder os embargos no demais peticionado.
C. O contrato de arrendamento “é um contrato sinalagmático e oneroso, ou seja, um contrato do qual emergem para ambas as partes obrigações recíprocas e interdependentes e em que ambas as partes realizam atribuições patrimoniais ligadas entre si por um nexo de correspetividade.
D. O sinalagma em causa estabelece-se, assim, entre as respetivas obrigações principais, ou seja, a disponibilidade do gozo do imóvel pelo senhorio contra o pagamento da respetiva renda pelo arrendatário.” (cf. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 08/05/2017, Proc. 3542/15.0T8GDM.P1, disponível para consulta em http://www.dgsi.pt.)
E. Tal como refere o Professor Almeida Costa, “são três os elementos essenciais do contrato de locação: a) a obrigação resultante para uma das partes (locados) de proporcionar à outra (locatário) o gozo de uma coisa, designadamente o aproveitamento das suas utilidades; b) a existência de um prazo, enquanto o gozo da coisa facultado ao locatário é temporário; e c) o pagamento de uma retribuição pelo locatário”.
F. Na sequência da falta de pagamento da renda, decidiu o senhorio enviar aos arrendatários uma carta registada com aviso de receção, junta como título executivo, dando conta da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento no disposto pelo artigo 1083º nº 3 do CC.
G. Num benefício suplementar, o legislador determina, porém, que a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário fica sem efeito se este puser fim a mora no prazo de um mês (artigo 1084º n. º3 do CC).
H. Não o tendo feito, os arrendatários viram, por essa via, extinto o contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento da renda.
I. Decorre da al. i) do artigo 1038.° do CC. que constitui obrigação do locatário restituir a coisa locada logo que findo o contrato. Também o artigo 1043º nº 1 impõe ao locatário a obrigação de restituir o locado.
J. Portanto, a falta de restituição do locado após extinção do contrato ou, dizendo de uma outra forma, a permanência dos anteriores arrendatários no locado sem título válido para o efeito, confere ao proprietário do imóvel (anterior senhorio), o direito à indemnização prevista no disposto no artigo 1045º do CC.
K. Questão diferente é a de saber se o título executivo que serviu de base à execução – artigo 14º-A do NRAU - integra a indemnização prevista no artigo 1045º do CC.
L. O Tribunal a quo decidiu que sim e, a nosso ver, muito bem, indo ao encontro da Jurisprudência dominante.
M. Que refere que o artigo 14º-A do NRAU integra a indemnização prevista no artigo 1045º do CC, no caso de o senhorio ter comunicado/advertido ao arrendatário que incorria no dever de indemnizar o senhorio, caso não cumprisse a obrigação de restituir o locado arrendado na data da extinção do contrato de arrendamento.
N. Foi o que, efetivamente, o senhorio acabou por fazer nas comunicações enviadas em 23.04.2019 e 23.05.2019, quando refere no último parágrafo das cartas que, “Caso não procedam aos pagamentos e/ou à entrega do locado ao Fundo nos prazos referidos, o Fundo será forçado a atuar os meios judiciais e a responsabilidade de V. Exas. será agravada pelos custos judiciais e ainda: a)Pelos juros vincendos (futuros) à taxa de juro legal, até efetivo e integral pagamento, calculados sobre cada uma das rendas vencidas e não pagas; b) Pela indemnização legal por não entrega do locado, correspondente ao dobro do valor da renda mensal, desde a cessação do contrato e até efetiva entrega do locado (artº 1045.º do C.C.).
*
II - Questão a dirimir: se o art.º 14.º-A do Novo Regime do Arrendamento Urbano (N.R.A.U.), ao prever que o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário, abarca a indemnização prevista no n.º 1 e no n.º 2 do art.º 1045.º do Código Civil.*
III - Fundamentação de factoa) O exequente na qualidade de senhorio e os executados na qualidade de arrendatários, outorgaram no dia 1 de março de 2018 o acordo designado por “Contrato de arrendamento para habitação permanente, com prazo certo”, mediante o qual o exequente cedeu aos executados a utilização para habitação da fração autónoma designada pelas letras “AU”, a que corresponde o 5º andar Traseiras, com entrada pelo número ... da Rua ..., freguesia ... e concelho da Maia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Maia sob o nº ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ... (cf. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
b) O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início no dia 1 de março de 2018 e termo em 28 de fevereiro de 2023, renovável por períodos iguais e sucessivos de 1 (um) ano, pela renda mensal contratada que teve o valor inicial de € 400,00 (quatrocentos euros), que se vencia no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
c) Consta da cláusula 4.2., do contrato que “O arrendatário liquida também ao senhorio, através de pagamento multibanco, o montante de € 1200 (mil e duzentos euros), correspondente a uma caução de três meses de renda, a qual será devolvida no final do contrato após vistoria à habitação e apenas se esta estiver nas condições em que foi arrendada.” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
d) Consta da cláusula 4.9., do contrato que “O senhorio concede ao arrendatário um período de dois meses de carência no pagamento da renda correspondente às rendas de maio e junho de 2018, como contrapartida pela realização das obras e/ou da aquisição e instalação pelo arrendatário no locado, a suas custas, dos eletrodomésticos e equipamentos identificados no ponto II. do Anexo 2, que reverterão para a propriedade do senhorio no termo do contrato, aplicando-se o disposto no ponto 5.5. infra. A apropriação pelo arrendatário, findo o contrato, dos equipamentos e eletrodomésticos que se encontram identificados no Ponto II. do Anexo 2 do presente contrato de arrendamento, (…), obriga o arrendatário a pagar ao senhorio uma indemnização no valor correspondente às rendas relativas ao período de carência concedido.” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
e) Sob a epígrafe “Obras e conservação ordinária”, consta da cláusula 5.1., do contrato que “O arrendatário reconhece que, salvo o disposto no ponto II. do Anexo 2, o locado e suas dependências se encontram em perfeito estado de conservação e em condições de funcionalidade para o fim a que se destinam, conforme verificado na vistoria presencial por si efetuada, com os equipamentos e eletrodomésticos indicados na listagem que constitui o Anexo 2, devendo, com a cessação do presente contrato, entregar o locado e os equipamentos e eletrodomésticos arrendados no estado em que os recebeu, limpos e em bom estado de conservação (…)” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
f) Consta da cláusula 5.3., do contrato que “Constitui obrigação e encargo do arrendatário a realização das obras de conservação ordinária do locado e dos equipamentos e eletrodomésticos nele incluídos e melhore discriminados no ponto I. do Anexo 2, (…), não podendo o arrendatário realizar quaisquer outras obras no locado sem prévia autorização, por escrito, do senhorio.” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
g) Consta da cláusula 5.4., do contrato que “Sem prejuízo do disposto no número 5.1., com a celebração do presente contrato o inquilino assume a obrigação de realização das obras melhor identificadas no ponto II. do Anexo 2, aplicando-se quanto às mesmas o disposto no número seguinte.” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
h) Consta da cláusula 5.5., do contrato, que “O Arrendatário não terá direito a levantar as obras ou benfeitorias realizadas no locado, ainda que autorizadas pelo Senhorio, renunciando a vir a exigir qualquer indemnização, mesmo que com fundamento nas regras do enriquecimento sem causa, ou a alegar ou exercer o direito de retenção ou de remoção por quaisquer benfeitorias ou obras, incluindo as licitamente feitas, salvo as que puderem ser levantadas sem dano para o locado.” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
i) A cláusula 8., do contrato, sob a epígrafe “Comunicações e foro”, estabelece no 8.1., que “Para os efeitos previstos na al. c) do nº 7 do art. 9º do Novo Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, as partes convencionam como domicílio do arrendatário, o imóvel objeto do presente contrato de arrendamento (…).” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
j) Do Anexo 2 ao contrato de arrendamento, consta, sob o ponto II, sob a epígrafe “Obras e equipamentos a cargo do arrendatário”, que “O arrendatário assume, a suas custas, a obrigação de realização das obras e/ou da instalação dos equipamentos a seguir discriminados: Reparação da humidade nos tetos; Pintura geral do imóvel; Colocação de torneiras no wc; Reparação do móvel da cozinha; Reparação do tampo da banca da cozinha; Reparação do pavimento da varanda; Aquisição e colocação de placa; Aquisição e colocação de forno” (cfr. cópia digitalizada de contrato a fls. 4 e segs., dos autos principais);
l) Os executados não efetuaram o pagamento das rendas referentes aos meses de fevereiro, abril e maio de 2019, no montante de global de € 1.204,60 (mil e duzentos e quatro euros e sessenta cêntimos);
m) O exequente enviou aos executados as cartas registadas com aviso de receção datadas de 23 de abril de 2019, para a morada sita na Rua ...., nº ..., 5º Traseiras, ... Maia, das quais consta o seguinte:
“Resolução de contrato de arrendamento celebrado em 01/03/2018 Fração AU (…)
Exmos. Senhores
(…) Informamos que se encontram em dívida 1204.6 €, respeitantes a rendas vencidas e não pagas referentes aos meses de fev.19; abr. 19; mai. 19.
O atraso no pagamento de rendas é superior a três meses, pelo que vimos pela presente resolver o contrato de arrendamento acima identificado (…) resolução que produzirá efeitos no último dia do mês em que V. Exas. sejam notificados da presente, devendo o locado ser desocupado e entregue ao Fundo, livre de pessoas e bens, até ao final do mê seguinte (…).
Informamos ainda que V. Exas. ainda poderão evitar a resolução do contrato de arrendamento, caso procedam ao pagamento da totalidade das rendas em dívida, acrescidas de 20 % do seu valor (penalização legal), desde que o pagamento da totalidade das rendas e da penalidade seja efetuado no prazo de 30 dias contados da receção da presente carta (…).
Caso não procedam aos pagamentos e/ou à entrega do locado ao Fundo nos prazos referidos, o Fundo será forçado a atuar por meios judiciais e a responsabilidade de V. Exas. será agravada pelos custos judiciais e ainda:
a) Pelos juros vincendos (futuros) à taxa legal, até efetivo e integral pagamento, calculado sobre cada uma das rendas vencidas e não pagas;
b) Pela indemnização legal por não entrega do locado, correspondente ao dobro do valor da renda mensal, desde a cessação do contrato e até efetiva entrega do locado (art.º 1045º, do C.C.).” (cfr. cópias digitalizada de cartas, avisos de receção e envelopes de fls. 8 e segs.)
n) As cartas registadas com aviso de receção datadas de 23 de abril de 2019 vieram devolvidas com a aposição da menção “não reclamado” e “Não atendeu” (cfr. cópias digitalizada de avisos de receção e envelopes de fls. 11 e segs.)
o) O exequente enviou aos executados as cartas registadas com aviso de receção datadas de 25 de maio de 2019, para a morada sita na Rua ...., nº ..., 5º Traseiras, ... maia, que foram recebidas pelos executados, das quais consta o seguinte: “Resolução de contrato de arrendamento celebrado em 01/03/2018
Fração AU (…)
Exmos. Senhores
(…) Informamos que se encontram em dívida 1204.6 €, respeitantes a rendas vencidas e não pagas referentes aos meses de fev.19; abr. 19; mai. 19.
O atraso no pagamento de rendas é superior a três meses, pelo que vimos pela presente resolver o contrato de arrendamento acima identificado (…) resolução que produzirá efeitos no último dia do mês em que V. Exas. sejam notificados da presente, devendo o locado ser desocupado e entregue ao Fundo, livre de pessoas e bens, até ao final do mê seguinte (…).
Informamos ainda que V. Exas. ainda poderão evitar a resolução do contrato de arrendamento, caso procedam ao pagamento da totalidade das rendas em dívida, acrescidas de 20 % do seu valor (penalização legal), desde que o pagamento da totalidade das rendas e da penalidade seja efetuado no prazo de 30 dias contados da receção da presente carta (…).
Caso não procedam aos pagamentos e/ou à entrega do locado ao Fundo nos prazos referidos, o Fundo será forçado a atuar por meios judiciais e a responsabilidade de V. Exas. será agravada pelos custos judiciais e ainda:
a) Pelos juros vincendos (futuros) à taxa legal, até efetivo e integral pagamento, calculado sobre cada uma das rendas vencidas e não pagas;
b) Pela indemnização legal por não entrega do locado, correspondente ao dobro do valor da renda mensal, desde a cessação do contrato e até efetiva entrega do locado (art.º 1045º, do C.C.).” (cfr. cópias digitalizada de cartas, avisos de receção e envelopes de fls. 9 e segs.);
p) Os executados não procederam ao pagamento das rendas em dívida nem procederam à entrega voluntária do imóvel ao exequente;
q) O ora exequente requereu contra os ora executados o procedimento especial de despejo que, sob o nº 375/20.5YLPRT, correu termos pelo Balcão Nacional de Arrendamento, tendo no dia 9 de março de 2022 sido tomada posse do imóvel arrendado e o mesmo sido restituído ao ora exequente (cfr. certidão digitalizada de fls. 59 e segs., deste apenso);
r) Aquando da celebração do contrato de arrendamento, os executados entregaram ao exequente a quantia de € 1.200,00 (mil e duzentos euros) correspondente a uma caução de três meses de renda;
s) Sobre a fração autónoma designada pelas letras “AU”, composta por habitação no 5º andar traseiras, descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº ......, da freguesia ..., incide inscrição de aquisição por compra a favor de B..., S.A., por venda efetuada pela ora exequente A..., pela apresentação nº ..., datada de 11 de novembro de 2021 (cfr. cópia digitalizada de certidão permanente de fls. 17, deste apenso);
*
IV - Subsunção jurídicaO art.º 14.º-A do Novo Regime do Arrendamento Urbano (N.R.A.U.), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, aditado pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, sob a epígrafe título para pagamento de rendas, encargos ou despesas, preceitua que o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.
Sob a epígrafe indemnização pelo atraso na restituição da coisa, preceitua o art.º 1045.º/1 do Código Civil que se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
De acordo com o n.º 2 do mesmo art.º 1045.º, logo que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.
A questão a dirimir no presente recurso consiste em decidir se o título executivo abrange a indemnização correspondente ao valor da renda após o término do contrato, bem como a indemnização pela mora na restituição do locado.
Não oferece dúvidas que a exequente enviou aos executados cartas registadas com aviso de receção, datadas de 23-4-2019, que os executados não receberam, tendo a exequente procedido ao envio de novas cartas registadas com aviso de receção, datadas de 23-5-2019, que os executados receberam, informando-os do valor em dívida a título de rendas vencidas e não pagas, referentes aos meses de fevereiro, abril e maio de 2019, no valor total de € 1 204, 60, declarando resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas. Mais informou que a resolução produziria efeitos no último dia do mês em que os arrendatários fossem notificados das cartas, solicitando a entrega do locado livre de pessoas e bens e advertindo-os de que, caso não procedessem à entrega do locado no referido prazo, recorreria aos meios judiciais a fim de serem cobrados os valores em dívida e ainda a indemnização por não entrega do locado correspondente ao dobro do valor da renda mensal, desde a cessação do contrato e até efetiva entrega do locado.
Os executados nem procederam ao pagamento das rendas em dívida, nem procederam à entrega voluntária do imóvel à exequente, pelo que esta intentou procedimento especial de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento. Em 9-3-2022 foi tomada posse do imóvel e o mesmo restituído à exequente.
Na sentença recorrida, na parte que ora nos ocupa, entendeu-se que, uma vez que consta da comunicação efetuada pela exequente aos executados que seriam peticionados os valores correspondentes às rendas vencidas e à indemnização a que alude o art.º 1045.º do Código Civil, e que aquela comunicação contém todos os dados para o cálculo aritmético dos montantes devidos, a exequente dispõe de título executivo para a respetiva cobrança.
Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da ação executiva (art.º 10.º/5 do C.P.C.), pressuposto de caráter formal da ação executiva, sem o qual nenhuma execução pode prosseguir.
A partir do início de vigência do art.º 14.º-A do NRAU (introduzido pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto), o título executivo para pagamento de rendas alargou-se, passando a abranger quantias relativas a encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário.
O art.º 14.º-A do NRAU (cf. art.º 703.º/1/d do C.P.C.) refere-se a um título executivo de feição complexa, integrado por contrato de arrendamento escrito e pelo documento comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante dos valores em dívida, decorrentes de tal contrato.
Na nossa jurisprudência não tem sido pacífico o entendimento sobre a questão em apreciação. Já se acolheu a tese de que o título abrange as rendas, mas não a indemnização, reportando-se o art.º 14º-A do NRAU apenas às rendas e encargos (neste sentido, confira-se o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 18-10-2011, proc. nº 8436/09.5TBVNG-A.P1, acessível em www.dgsi.pt/jtrp).
A jurisprudência alterou-se, porém, em sentido inverso, apelando aos elementos de ordem sistemática da interpretação jurídica, assinaladamente ao elemento histórico e ao elemento teleológico.
Atente-se em que o desiderato que presidiu à atribuição de força executiva ao documento que comunica o valor em dívida decorrente do contrato de arrendamento vale precisamente nas mesmas circunstâncias para as rendas enquanto contrapartida da cedência do espaço e para as indemnizações devidas pela omissão de pagamento dessas contrapartidas. Trata-se, em ambos os casos, de favorecer a posição jurídica do senhorio no sentido de tornar mais célere a cobrança das dívidas. Em sentido amplo, procura-se favorecer o mercado de arrendamento, tornando este mais apetecível.
Conferindo força executiva à comunicação referente às rendas, e omitindo essa consagração no caso do quantitativo equivalente à renda a título de indemnização e do quantitativo elevado ao dobro em caso de mora, assistiríamos a uma indesejável duplicação de ações: de um lado uma ação executiva para cobrança das rendas e encargos; de outro, uma ação declarativa de condenação para ver reconhecido o direito a indemnização. Tal corresponderia a um desperdício de recursos sem fundamento, inclusivamente propiciador de contradição de julgados.
Ao contrário do subsidiariamente visado pela embargante, não existe fundamento para excluir da previsão do art.º 14.º-A do NRAU a indemnização prevista no art.º 1045.º/2 do C.C., já que, pelos motivos que se vem de assinalar, são idênticas as razões de decidir.
Como se lê no ac. da Relação de Lisboa, de 26-07-2010 (proc. 8595/08.4YYLSB-B.L1-1, João Aveiro Pereira): “(…) apesar de o contrato de arrendamento ter findado, a lei continua a designar por locatário o obrigado a pagar a renda ou o aluguer, que as partes tenham estipulado. Portanto, contrariamente ao defendido na decisão recorrida, é a própria lei que usa termos jurídicos decorrentes do contrato, como locatário, o mesmo que arrendatário (locatário de imóvel), e renda. Isto permite desde logo concluir pela ocorrência de uma espécie de ultravigência do contrato extinto, para efeitos de cobrança de todas as rendas devidas e que com ele estão conexionadas. Não se trata de uma solução única no nosso ordenamento jurídico, pois, algo semelhante acontece no tocante às sociedades comerciais, quando uma sociedade dissolvida mantém a sua personalidade jurídica tão-só para efeitos da sua liquidação. No caso presente o n.º 2 do supra referido art.º 15.º não restringe a formação de título executivo à ação para pagamento de renda na pendência do contrato de arrendamento. Portanto, afigura-se não dever ser o intérprete e aplicador a fazer uma tal distinção restritiva”;
E no ac. da Relação do Porto de 22-03-2012 (proc. 5644/11.2TBMAI-A.P1): “com o NRAU quis-se alargar a eficácia executiva conferida a atos promovidos pelos senhorios, precisamente para evitar o recurso a ações declarativas, sendo contrário à evidente intenção legal de desjudicialização dos litígios e cobranças inerentes a assuntos de arrendamento apenas conferir título executivo para cobrança de verdadeiras rendas, obrigando o senhorio a instaurar ação declarativa como passo necessário - possivelmente instrumental de segunda execução - para cobrar aquelas indemnizações, as quais não passam de sucedâneo - legal e económico - de verdadeiras rendas”;
Lê-se no ac. da Relação de Lisboa de 05-11-2020 (proc. 11006/14.2T8LSB-A.L1-2, Carlos Castelo Branco): “se é certo que, existiu alguma jurisprudência que decidiu diversamente (cfr. Acs. da Relação do Porto de 12-05-2009, P.º 1358/07.6YYPRT-B.P1, rel. GUERRA BANHA e de 18-10-2011, P.º 8436/09.5TBVNG-A.P1, rel. CECÍLIA AGANTE), a posição largamente maioritária da jurisprudência é a de que o legislador equipara as quantias devidas nos termos do art.º 1045.º do CC, pelo menos nos termos do n.º 1 do preceito, a rendas”.
A título meramente exemplificativo, vejam-se:
- o ac. da Relação de Lisboa de 18-1-2018 (proc. 10087-16.9T8LRS-B.L1-6, Cristina Neves): “não revestindo por si, o contrato de arrendamento, enquanto mero documento particular, a qualidade de título executivo, esta qualidade foi-lhe atribuída expressamente pelo art.º 703 nº 1 d) do C.P.C., sendo este título de natureza complexa, composto pelo contrato de arrendamento e pela notificação ao arrendatário (…) O art.º 14-A do NRAU abrange quer as rendas vencidas quer as rendas vincendas e a indemnização devida pela mora na entrega do locado, contendo a comunicação remetida todos os dados para o cálculo aritmético dos montantes devidos, sem que seja imprescindível uma prévia liquidação, a qual se resume a uma operação aritmética”;
- o sumário do ac. da Relação do Porto de 4-5-2022 (proc. 1413/21.0T8VLG-D.P1, Paulo Dias da Silva): “I - O título executivo a que se reporta o art. 14º-A do NRAU tem natureza complexa, sendo integrado pelo contrato de arrendamento e pela comunicação ao devedor (arrendatário ou fiador). II - O título executivo do dito art. 14º-A do NRAU confere ao exequente suporte para a realização coativa do valor inerente às rendas “em dobro”, rectius, “indemnização” pela mora na restituição do locado, a que se refere o artigo 1045º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil, a par das “rendas” singulares igualmente em dívida. III - Não obstante, tem de constar da comunicação feita que serão peticionados valores respeitantes a rendas vincendas e a indemnização, em ordem a que tais valores estejam abrangidos pelo título executivo, contendo este todos os dados para o cálculo aritmético dos montantes devidos”.
Em suma, respeita os princípios ínsitos no art.º 9.º do C.C. a propósito da interpretação que a “indemnização” prevista nos n.ºs 1 e 2 do art.º 1045.º/1/2 do C.C. integre a categoria das “rendas” a que alude o art.º 14.º-A do NRAU.
Incluem-se, assim, no título compósito dado à execução todos os valores que a exequente poderá exigir atento o circunstancialismo ligado ao incumprimento do contrato de arrendamento e à sua resolução, bem como à mora na entrega do prédio arrendado, subsequente à resolução, com as consequências decorrentes dos factos discriminadas nas comunicações.
Existindo título fundador da execução relativamente aos montantes peticionados a título de indemnização na restituição do locado, improcede o recurso interposto.
*
V - DispositivoNos termos sobreditos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
*
As custas serão suportadas pela embargante por ter soçobrado na sua pretensão (art.º 527.º/1/2 do C.P.C.).*
Porto, 8-4-2024Teresa Fonseca
José Eusébio Almeida
Jorge Martins Ribeiro