Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3756/20.0T8VLG.P1 |  |
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
PENHORA
SINAL
II - No caso de existência de ónus e encargos de escassa dimensão face às prestações das partes, seria possível eliminar os mesmos e cumprir o acordo.
III - Por isso, a prestação ainda seria possível, tanto mais que no equilíbrio das prestações o credor ocupa e ocupou o imóvel gratuitamente desde a prestação do sinal, inferior ao valor da penhora.
Sumário:
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I. RelatórioAA, id a fls. 2 intenta a presente ação declarativa de condenação, na forma de processo comum contra;
BB, 2. CC; R..., UNIP. LDA; DD.
Para tal alegou, em suma que:
“Os primeiros RR. são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma, designada pela letra “H”. O Autor foi ver o imóvel em inícios de Novembro de 2019, que lhe agradou e passou à fase seguinte para a sua aquisição, tendo sido agendadas verbalmente duas escrituras de compra e venda, as quais não se realizaram por fatos imputados aos RR., tendo as mesmas sido desmarcadas. Em virtude do incumprimento dos RR., o A. celebrou um contrato promessa de compra e venda com os Réus, em 2 de Dezembro de 2019. (cfr. Doc. nº 2), tendo o negócio sido mediado pela imobiliária R..., terceiro R. Nesse contrato acordaram as partes que o preço do imóvel seria de €83.000,00 (oitenta e três mil euros). A forma de pagamento acordada foi a seguinte: a) Como sinal e princípio de pagamento o A. entregou aos primeiros RR., a quantia de 3.750,00€ (…). A parte remanescente do preço, ou seja a quantia de 70.950,00€ (setenta mil novecentos e cinquenta euros) será pago, por cheque visado ou bancário no ato da outorga de escritura de compra e venda do imóvel prometido vender, a realizar até ao dia 31 de Janeiro de 2020. O A. foi informado por duas vezes da data da realização da escritura que foram adiadas. Após sucessivas e reiteradas tentativas de contato com os RR. quer por telefone, mensagem e, cartas registadas com aviso de recepção, as quais não forma recepcionadas ou levantadas, o A. tentou pelos seus meios saber o que se estava a passar; no dia 20 de Dezembro de 2020 descobriu que sobre o imóvel existem duas penhoras à Fazenda Nacional desde 27.07.2016, no valor total de cerca de 10.475,28€ (dez mil quatrocentos e setenta e cinco euros e vinte e oito cêntimos), penhoras estas já registadas aquando da assinatura do contrato promessa de compra e venda, nada tendo sido informado ao A. Acresce ainda que, foi informado pela Banco 1... que os RR. estão em incumprimento há vários meses existindo já a correr um processo executivo a correr em tribunal contra estes.
Termina pedindo que deve a presente ação ser julgada procedente por provada e, em consequência, ser: i. Declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda, celebrado a 2 de Dezembro de 2019, entre A. e RR., quer por incumprimento definitivo dos Réus, quer pelo facto destes tornarem impossível a sua prestação. ii. os Réus condenados a restituírem ao A., em dobro a quantia recebida a título de sinal. iii. Requer ainda, a condenação dos RR. ao pagamento de uma indemnização ao A., cuja a quantificação se deixa ao livre arbítrio de V.Ex.as, mas cujo o valor não deve ser inferior ao reclamado a título de sinal em dobro, pelos prejuízos que este teve e têm com o comportamento abusivo dos RR.
Os RR. contestaram, excepcionando (ineptidão da petição e ilegitimidade) e impugnando a factualidade pedindo até a condenação do autor como litigante de má fé.
Após saneamento e sem instrução o tribunal a quo proferiu decisão nos termos da qual absolveu os RR dos pedidos contra si formulados.
Inconformado veio o autor recorrer, recurso esse que foi admitido como apelação a subir imediatamente, nos próprios autos com efeito devolutivo.
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2.1. Foram formuladas as seguintes conclusões1. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida nos autos, na firme convicção que a mesma enferma de nulidade, ao abrigo do disposto no art.º 195.º, do CPC., atenta o incumprimento de várias formalidades legalmente prescritas e que, em boa verdade, influenciam o exame e a decisão da causa bem como, de uma errada e insuficiente qualificação jurídica que serviu de base à decisão, a qual vai em sentido bem diferente daquele que, Vossas Excelências, elegerão, certamente, como mais acertada, depois da necessária reponderação dos pertinentes pontos da matéria de facto e de direito, e à luz dos meios probatórios disponíveis.
2. O objecto do presente recurso consubstancia-se na impugnação da decisão proferida pelo Tribunal a quo nos seguintes termos: - Procedente os pedidos da petição inicial.
3. Desde logo, salvo o devido respeito, jamais os ora Recorrentes poderão concordar com o entendimento do Tribunal recorrido.
4. Desta forma, violou a Meritíssima Juiz a quo uma das formalidades do artigo 3.º n.º 3 do C.P.C.
1. NESTES TERMOS, cumpre concluir que, atento o supra exposto a decisão, aqui em apreço é nula atenta a preterição de formalidades essenciais legalmente consignadas.
I – ERRO DE JULGAMENTO
II - DA VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO:
6. No seguimento daquilo que já supra melhor se mencionou, os fins do Processo Civil, resumidamente, são os de, em contraditório, determinar a adequação formal, a simplificação ou a agilização processual, proferir o despacho destinado a identificar o objecto do litígio.
7. ACONTECE QUE, não obstante a existência de matéria controvertida, a Meritíssima Juiz a quo, entendeu que os autos já possuíam todos os elementos necessários à decisão sobre o mérito da causa e, como tal, proferiu o respectivo despacho, proferindo decisão no âmbito dos presentes autos.
8. Porém, ao arrepio da lei, designadamente, ao abrigo do disposto no art.º 3.º n.º 3 do C.P.C., o Tribunal recorrido decidiu sobre o mérito da causa nem facultar às partes a discussão da matéria de facto e de direito.
9. Ora, a audição das partes quanto à matéria de facto e de direito constitui uma formalidade legalmente imposta pelo artigo 3.º n.º 3 do C.P.C., cuja violação acarreta a nulidade da decisão o que, desde já se invoca, com todas as consequências legais daí decorrentes.
10. Deste modo, violou o Meritíssimo Juiz a quo um dos mais elementares princípios processuais, nomeadamente, o princípio do contraditório consagrado no artigo 3.º n.º 3 do CPC.
11. Face ao exposto, não restam dúvidas de que a prolação da decisão é proferida com preterição de uma formalidade essencial e, que se encontra prescrita na lei, ou seja, foi a mesma efectuada sem que as partes tivessem oportunidade de se pronunciar em relação às questões de facto e de direito.
12. Em face disso e, uma vez que a omissão de tal formalidade influi no exame ou na decisão da causa, tal decisão é nula, atenta a violação do art.º 3º n.º 3 do CPC.
13. Assim sendo e, sempre com o devido respeito, a verdade é que, muito mal andou o Tribunal de que se recorre.
14. Em suma, não se conforma, de modo algum, o ora apelante com a douta decisão em crise, por entender que a decisão judicial proferida é, nula, atenta a violação de formalidades legais, conforme supra melhor se explanou, com todas as consequências legais daí decorrentes.
15. Com todos os atos praticados pelos RR. é notória a perda de interesse na prestação por parte do A., uma vez que se quebrou a confiança de forma grave séria que o promitente comprador depositou nos promitentes vendedores. No momento da prática dos atos descritos o A. perdeu definitivamente a confiança essencial para a concretização do negócio prometido.
16. No caso dos autos, existe sem dúvida incumprimento definitivo por parte dos Apelados, ao proferirem as declarações já referidas, tornando impossível o negócio, pelo menos no momento em que foram proferidas e ainda violando claramente a boa fé contratual a que estavam adstritos e, nem o seu retrocesso posterior poderá alterar a má fé com que atuaram, pelo contrário, revela sim, isso sim, a continuação da sua má fé e da perda de confiança de forma definitiva por parte do aqui Apelante.
2.2. contra-alegações por R..., Unipessoal Lda
1 - A Douta decisão proferida pela 1ª instância deve ser mantida;
2 - Não está ferida de qualquer nulidade e/ou imprecisão na análise da matéria de facto e aplicação dos normativos legais;
3 - Fundamentou, devidamente, a sua posição no que concerne à decisão sobre a matéria em causa nos presentes autos;
4 - Os autos encontravam-se numa situação em que era possível conhecer do mérito da causa;
5 - O Tribunal dispunha de todos os elementos para uma decisão escrupulosa e justa;
6 - O Tribunal deu inteiro e absoluto cumprimento ao princípio do contraditório;
7 - O Douto Tribunal realizou audiência prévia, com vista à discussão da matéria de facto e de direito;
8 - O artigo 591º, nº1, alínea b) permite a realização de audiência prévia com objetivo de facultar às partes a discussão de facto e de direito nos casos em que o juiz tencione conhecer imediatamente do mérito da causa;
9 - A Ré não tem legitimidade substantiva, ilegitimidade esta que leva à absolvição do pedido;
10 - A Ré não interveio como mediadora imobiliária no negócio de compra e venda em discussão nos presentes autos;
11 - A sócia-gerente da sociedade Ré facultou ao gestor de negócios dos promitentes vendedores, seu amigo pessoal, a utilização das instalações da sociedade Ré para algumas reuniões;
12 - A Ré desconhece os contornos do negócio em discussão nos autos;
13 - A Ré não tem qualquer vínculo contratual com nenhuma das partes na presente ação;
14 - A Ré não recebeu qualquer valor na sequência da celebração do contrato promessa;
15 - Não houve qualquer omissão grave do dever de cooperação do negócio em causa por parte da Ré;
16 - O direito de resolução de um contrato bilateral implica sempre a verificação de incumprimento definitivo, o que não aconteceu no caso;
17 - Nos termos do artigo 442.º, n.º2 do Código Civil, apenas o incumprimento definitivo do contrato promessa por parte do promitente vendedor confere ao promitente comprador o direito à resolução do contrato e a exigir o dobro do sinal prestado;
18 - O Autor não conseguiu provar o incumprimento definitivo dos promitentes vendedores, com a sua não comparência na escritura;
19 - A penhora do bem prometido vender não produz, por si só, a impossibilidade da obrigação de contratar;
20 - A penhora encontrava-se registada desde o dia 27-07-2016;
21 - A penhora já se encontrava registada há 3 anos aquando da assinatura do contrato promessa;
22 - Não se pode extrair da existência da penhora qualquer incumprimento dos compromissos assumidos pelos promitentes vendedores;
23 - O Autor não obteve qualquer prejuízo na sua esfera patrimonial com a não celebração do contrato de compra e venda;
24 - O Autor efetuou a prestação do sinal devido, mas encontra-se a residir no imóvel desde a data de celebração do contrato promessa, sem pagar qualquer renda mensal;
25 - O Autor, ao alegar a perda de interesse, tem de ter uma base objetivamente percetível;
26 - O Autor nunca alegou os prejuízos que lhe advieram para a sua esfera patrimonial; (…)
3. questões a decidir
1. averiguar a existência da nulidade processual.
2. Caso essa não seja procedente averiguar depois, se existe ou não perda objectiva de interesse do autor
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4. Da Nulidade processualNestes autos foi realizada uma diligência (tentativa de conciliação) de cuja acta de 8.3.22, consta: “Uma vez que o tribunal pondera conhecer imediatamente o pedido nos termos do art. 591º, nº1, b) CPC, foi perguntado às partes se as mesmas prescindem do direito de proferir alegações, o que as mesmas disseram prescindir”.
Por isso, só por lapso, pode o apelante pretender agora que não foi exercido o contraditório.
Improcede, pois, a nulidade.
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5. Fundamentação de Facto1º. Encontra-se registada a favor de BB e CC a aquisição da fracção autónoma, designada pela letra “H”, correspondente a uma habitação do tipo T2, no R/c, Esq. com entrada pelo n.º ..., do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Praceta ..., faz parte deste imóvel um lugar de garagem “H1” e arrumos “H2”e localizados na cave, freguesia e concelho de Valongo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o n.º ..., inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo n.º ..., com alvará de licença de utilização n.º ..., emitido em 10.08.2005, pela Câmara Municipal ....
2º. Por contrato escrito datado de 02 de Dezembro de 2020 intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda BB e CC declararam prometer vender a AA que por sua vez declarou prometer comprar o imóvel referido em 1.
3º. Nesse contrato acordaram as partes que o preço do imóvel seria de €83.000,00 (oitenta e três mil euros).
4º. A forma de pagamento acordada foi a seguinte: a) Como sinal e princípio de pagamento o A. entregou aos primeiros RR., a quantia de 3.750,00€ (três mil setecentos e cinquenta euros), através de transferência bancária para o nib: PT50 ... Banco 2... a qual dá a respectiva quitação. b) Até 30 de Dezembro de 2019 um reforço de sinal de 8.300,00€ (oito mil e trezentos euros). c) A parte remanescente do preço, ou seja a quantia de 70.950,00€ (setenta mil novecentos e cinquenta euros) será pago, por cheque visado ou bancário no ato da outorga de escritura de compra e venda do imóvel prometido vender, a realizar até ao dia 31 de Janeiro de 2020.
5º. Ficou também acordado na clausula nona que a marcação da celebração do contrato de compra e venda (escritura) incumbe ao segundo outorgante, de cuja data, hora e local deverá notificar os primeiros outorgantes, com pelo menos 15 dias de antecedência, relativamente á data da celebração do referido acto por carta registada.
7º. Ficou ainda acordado na clausula quarta que o imóvel prometido vender será vendido inteiramente livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, designadamente hipotecárias.
8.º Sobre o imóvel encontram-se registados duas penhoras à Fazenda Nacional desde 27.07.2016, no valor total de cerca de 10.475,28€ (dez mil quatrocentos e setenta e cinco euros e vinte e oito cêntimos).
9[1]. Na cláusula 9 foi acordado que “as chaves do referido imóvel são entregues ao segundo outorgante no ato da respetiva escritura”.
10. O autor alega, na sua petição que “está a residir no imóvel (desde a data do contrato) até à presente data”[2].
6. Fundamentação jurídica
Está em causa a celebração de um contrato promessa, nos termos do qual as partes se comprometeram a celebrar um contrato translativo da propriedade futuro, subsumível ao art 410º, do CC.
Pretende o autor que existe aqui um incumprimento culposo por parte dos RR., porque sobre o imóvel, em data anterior à celebração do contrato, foram constituídas duas penhoras a favor da fazenda nacional.
A questão de existir qualquer tipo de interpelação admonitório que, nos termos do art. 808º, do CC, que tenha convertido a mora em incumprimento definitivo transitou em julgado e não faz parte do presente recurso.
6.1. Da perda de interesse do credor
O único fundamento para a eventual pretensão do autor é, pois, a perda de interesse.
Desde logo, importa salientar que o acordo celebrado entre as partes não possui um termo final essencial (tanto mais que o autor usufruiu – veremos se gratuitamente - do imóvel sem pagar qualquer quantia).
Por isso, não estamos perante uma prestação cujo não cumprimento dentro do prazo definido seja apto a fazer desaparecer o interesse do credor (art. 792., n.2, do CC).
Dispõe o art.808 do CC que “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Acrescenta o nº 2 que “A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”.
FERNANDO GRAVATO MORAIS, na sua recente obra,[3] salienta que “é preciso que sejam demonstradas circunstâncias que provem, de forma indiscutível, o não cumprimento definitivo (…) que se afere em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor”.
Por seu turno, segundo Baptista Machado[4] “o credor não deve rejeitar a prestação a seu bel-prazer, mas apenas com fundamento em interesses ou motivos dignos de tutela. Esses interesses ou motivos dignos de tutela serão por via de regra motivos ligados aos fins subjectivos do credor, aqueles fins cuja satisfação determinava a prestação.”
Sendo que, no fundo, a perda de interesse é justificada quando, e se, existe um nexo de causalidade adequada entre a mora e a perda do interesse do credor, na medida em que o atraso terá ou não frustrado a pretensão do credor.[5]
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A situação concreta da existência de ónus e encargos foi analisada pela nossa jurisprudência.Assim:
I. Ac do STJ de 20.5.2015, 1311/11.5TVLSB.L1.S1 (João Bernardo); “É de considerar tal perda se, em contrato-promessa de compra e venda de imóvel para habitação, o promitente - comprador entregou elevada quantia a título de sinal, foi viver para lá e, apesar de naquele estar previsto que “a venda será feita livre de quaisquer foros, ónus, encargos ou outras responsabilidades, sejam elas de que natureza forem”, viu sobre o mesmo, sem seu conhecimento, incidirem duas hipotecas e duas penhoras, estando o processo executivo relativo a uma delas já na fase da venda” (nosso sublinhado).
II. Para que se tenha por demonstrada a falta de interesse do credor na prestação (art. 808º do C.Civil) não basta o juízo valorativo arbitrário do próprio credor, antes aquela há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz). Além disso, a perda do interesse que o credor tinha na prestação, que há-de resultar da mora no cumprimento e não de qualquer outra circunstância, tem que ser efectiva, não relevando uma simples diminuição de tal interesse.A perda de interesse do credor pode resultar da superveniente inutilidade da prestação ou do prejuízo que a sua realização fora de tempo lhe traria. Tem de ser apreciada objectivamente – em termos concretos – não bastando que o credor se limite a alegá-lo e tem de ter na base uma razão objectivamente perceptível e compreensível para o cidadão comum. Ac do STJ de 3.4.2003, nº 03B3697 (Araújo Barros).
III. O facto de o bem dado em hipoteca para pagamento da dívida ter sido objeto de execução e de o exequente nela ter de deduzir reclamação para não perder a garantia do seu crédito, não importa, por si só, o vencimento antecipado da dívida, Ac da RC de 7.6.2016, nº 783/13.8TBLMG-A.C1 (Maria João Areias).
IV. Não havendo um prazo peremptório para a conclusão das obras na moradia (logo, para a realização da escritura), os promitentes-vendedores não incorreram em mora em nenhuma das aludidas datas (09.10.2018, 15/11/2018, 04/12/2018 e 20/12/2018), ou seja, para haver mora debitoris, teria de haver um prazo-limite, improrrogável, para o adimplemento daquela obrigação, Ac da RP de 21.11.2021, nº 391/20.7T8PVZ.P1 (Joaquim Moura).
V. A regra é a de que o termo essencial subjectivo tem natureza relativa, só sendo absoluto se isso decorrer de estipulação expressa ou resultar da economia e do circunstancialismo do negócio em que se demonstre que as partes consideraram a prestação inútil ou impossível após o vencimento do termo, AC do STJ de 14.7.22, nº 514/20.6T8SSB.E1.S1 (Freitas Neto).
VI. Visando por norma o credor conseguir, com o cumprimento exacto e pontual da obrigação, quer uma finalidade de uso quer uma finalidade de troca, deverá em princípio ser considerada grave toda aquela inexecução ou inexactidão do cumprimento que torne inviável um certo emprego do objecto da prestação ou que impossibilite o credor de a aplicar ao uso especial que tinha em vista (Ac da RC de 27.2.2018, nº 1350/14.4TBLRA-D.C1 (Arlindo Oliveira)
VII. A existência de uma penhora, por si só não implica a impossibilidade de cumprimento da obrigação[6].
VIII. Fora dos casos em que “a prestação devida, apesar da mora, do atraso culposo do devedor, continua a apresentar todo o interesse que tinha para o credor – a mora só se converte em incumprimento definitivo da obrigação a partir do momento em que a prestação se não realize dentro do prazo suplementar ou peremptório que razoavelmente for fixado pelo credor ao devedor relapso (interpelação admonitória)”. Ac do STJ de 15.3.2012, nº 9818/09.8TBVNG.P1.S1 (Gabriel Catarino).
Analisando e conjugando estas posições podemos sintetizar os seguintes princípios:
1. a perda do interesse implica uma violação decisiva/relevante/saliente da posição do credor, no quadro do equilíbrio contratual.
2. Este depende das prestações do mesmo e da dimensão e relevância do obstáculo (Penhora); bem como da premência que credor tem no cumprimento da prestação.
3. É, por isso, necessário analisar a dimensão dessa penhora e a sua relevância no equilíbrio contratual e nas expectativas e prestações de cada uma das partes.
De notar que esta densificação é aproximada do artigo 7.3.1, dos Princípios UNIDROIT[7] que regula o direito à resolução nestes termos:
“1. Uma parte pode resolver o contrato se o incumprimento pela outra parte de uma obrigação contratual for havido como incumprimento essencial;
2. Para determinar se o incumprimento de uma obrigação equivale a incumprimento essencial, tomam-se nomeadamente em consideração as circunstâncias seguintes:
a) o incumprimento priva o credor, em termos substanciais, do que podia legitimamente esperar obter do contrato, salvo se o devedor não previu ou não podia razoavelmente prever esse resultado;
b) o cumprimento estrito da obrigação era essencial ao contrato;
c) o incumprimento é intencional ou imprudente; d) o incumprimento cria no credor a convicção de que não poderá contar com o cumprimento futuro pela outra parte; e) o devedor sofreria, em caso de resolução, um prejuízo excessivo resultante da preparação ou do cumprimento do contrato; (…).
Ora, in casu é evidente que a penhora, nos termos existentes é uma violação essencial do acordo.
Mas, teremos de notar que a penhora foi realizada antes da celebração do contrato, pelo que a mesma pode até ser a causa (motivo) da alienação e não revela um posterior comportamento de incumprimento ou violação dos interesses do autor.
Bem pelo contrário, se notarmos o valor dessa penhora, podemos constatar que o seu valor é de cerca de dez mil euros, logo, apenas 12% do valor global do preço e numa quantia inferior às duas prestações (12.050,00 euros) que o promitente comprador deveria efectuar antes da data da escritura.
Assim, podemos concluir que essa penhora, pela sua dimensão, e pelo acordo global celebrado entre as partes, não apenas não impediria a celebração, sem ónus da escritura[8], como não afecta de forma desproporcionada a posição do autor. Por isso não pode ser qualificado como perda de interesse objectivo, porque constitui, por ora, um incumprimento ainda de natureza temporária e não definitiva.
Note-se aliás que, parece existir um equilíbrio na posição contratual das partes, na medida em que o eventual atraso no pagamento dessa quantia e cancelamento desse ónus, seria atenuado pela imediata disponibilidade da fração, sem encargos, efectuada a favor do autor.
Depois, teremos de frisar que as restantes dívidas alegadas à Banco 1... são, face a este acordo, objectiva e concretamente irrelevantes, pois, ainda não afectaram (de acordo com os factos alegados e provados) a situação jurídica da fração cuja entrega é, recorde-se, a única prestação dos RR.
Saliente-se, por fim, que a razão de ser deste mecanismo da perda de interesse objectivo é que a impossibilidade será definitiva, se a mesma ocorrer quando já não tiver interesse para o credor, não sendo razoável impor-lhe que aguarde por tempo indefinido a viabilidade da prestação, quando a sua finalidade de uso for incompatível com tal demora.
Ora, in casu:
a) as partes nunca acordaram na fixação de um limite temporal essencial, pelo que a ultrapassagem do prazo acordado significa que as obrigações das partes assumem, por ora, a natureza de puras;
b) o promitente comprador nunca interpelou admonitoriamente a parte contrária, nem sequer designou data para a escritura
c) e desde a data da celebração do contrato tem a disponibilidade da fração que usa em seu proveito, pelos vistos gratuitamente.
Logo é evidente que este não alegou e muito menos demonstrou que exista qualquer incompatibilidade com a demora na celebração do contrato.
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Importa ainda frisar que, como já referimos, a resolução, implica um grau de afectação relevante. Nestes termos, a análise de normas semelhantes indica que esta deve ser limitada a graus de violação relevantes e fundamentais. Assim:
a) No artigo 1083.º, n.º 2, do Código Civil, «é fundamento da resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (…)»;
b) O artigo 351.º, n.º 1, do Código do Trabalho estabelece que «constitui justa causa de despedimento o comportamento culposo do trabalhador que, pela sua gravidade e consequências, torne imediata e praticamente impossível a subsistência da relação de trabalho»;
c) E, o artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 178/86, de 3 de julho, o contrato de agência pode ser resolvido «a) se a outra parte faltar ao cumprimento das suas obrigações, quando, pela sua gravidade ou reiteração, não seja exigível a subsistência do vínculo contratual; b) se ocorrerem circunstâncias que tornem impossível ou prejudiquem gravemente a realização do fim contratual,
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Teremos assim de concluir que, neste caso, a simples existência de penhoras sobre o imóvel, não implica a existência de uma impossibilidade objectiva, pois, a mesma podia ser ainda suprida pelo pagamento e extinção das mesmas.*
3. Da falta de interpelaçãoImporta frisar que a perda de interesse não opera automaticamente, mas necessita de uma declaração resolutiva dirigida ao devedor[9]. In casu, e conforme resulta da petição essa interpelação não foi feita nem extra-judicialmente, nem judicialmente, pois, na própria petição inicial, recorde-se o autor alega apenas que “Os Réus constituíram-se em mora ao não cancelarem o registo de penhora, tornando-se impossível a realização do contrato prometido, nos termos do artigo 801º do Código Civil (art. 17 da PI)”.
Ou seja, o promitente comprador nunca comunicou à contra-parte a resolução do contrato com esse fundamento, pelo que esta não operou.
Tanto mais, que recorde-se essa perda objectiva de interesse parece ser incompatível com a utilização sem encargos da fracção desde 2019 até à data.
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4. Conclusão O contrato dos autos, pode ser resolvido, basicamente nas três hipóteses seguintes conjugadas dos arts, 801 e 808, do CC: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.”
No caso presente, certamente por lapso, o autor não efectuou uma interpelação admonitória, nem comunicou a sua perda de interesse ou, por exemplo, concedeu à contra-parte um prazo adequado para proceder ao cancelamento da penhora.
Acresce que no caso concreto, tendo em conta a fruição do imóvel desde 2019 e a inexistência de qualquer interpelação não podemos considerar que objectivamente a existência da penhora já anterior constitua uma perda de interesse, porque a mesma pode ser (caso seja liquidada) um mero obstáculo temporário do cumprimento da prestação dos promitentes-vendedores.
Por isso, sendo a perda de interesse um facto constitutivo do direito que o credor se arroga, e não estando demonstrado terá o mesmo de arcar com as consequências da sua não demonstração (art. 342º, nº 1, do C. Civil).
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6. DeliberaçãoPelo exposto, este tribunal julga a presente apelação improcedente, por não provada e, por via disso, confirma a decisão recorrida.
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Custas a cargo do apelante porque decaiu totalmente.*
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Porto em 27.10.22* *
Paulo Duarte Teixeira
António Carneiro da Silva
Isabel Ferreira
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[1] Facto aditado oficiosamente conforme contrato junto e aceite pelas partes.
[2] Facto aditado oficiosamente com base na petição.
[3] Manual do Contrato-promessa, Editora de Ideias, Março, 2022, pág. 108.
[4] Obra Dispersa, I, 151.
[5] Henrique Sousa Antunes, A PERDA DE INTERESSE DO CREDOR EM CONSEQUÊNCIA DA MORA DO DEVEDOR, REVISTA DE DIREITO DA RESPONSABILIDADE, ANO 2, 2020, 58. Nuno Pinto Oliveira, Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra, 2011, pág. 862.
[6] Ac da RL de 11.10.2018 (Manuel Rodrigues), apesar de no caso ter concluído o oposto.
[7] Que não possuem valor legal mas são relevantes por persuasão argumentativa pelo direito comparado.
[8] Assim satisfazendo todos os interesses do credor, o que revela estarmos perante um incumprimento temporário.
[9] Gravato Morais, ob cit., pág. 168.