Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 13989/25.8T8PRT.P1 |  |
DENÚNCIA
ARRENDAMENTO DE DURAÇÃO INDETERMINADA
DURAÇÃO MÍNIMA CONTRATO HABITAÇÃO
CLÁUSULA PREVER RENOVAÇÃO
II - A cláusula contratual que prevê a mera possibilidade de renovação do contrato de arrendamento mediante a renegociação das respectivas condições afasta a renovação automática do mesmo.
III - O contrato de arrendamento para fins não habitacionais tem de ter a duração mínima de cinco anos.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível do Porto - Juiz 6
Relatora: Carla Fraga Torres
1.º Adjunto: Filipe César Osório
2.º Adjunto: Anabela Mendes Morais
Acordam os juízes subscritores deste acórdão da 5.ª Secção Judicial/3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório.
Recorrente: A..., Unipessoal, Lda.
Recorrido: B..., Unipessoal, Lda.
Em 08/08/2025, B..., Unipessoal, Lda., instaurou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra A..., Unipessoal, Lda., pedindo para:
a) Ser reconhecido o término a 20 de julho de 2025, por caducidade, do contrato de arrendamento celebrado a 5 de abril de 2022; e, em consequência,
b) Ser a Ré condenada a entregar imediatamente à Autora o imóvel arrendado livre e desocupado de pessoas e bens, bem como dos equipamentos existentes em bom estado de conservação e em condições de o mesmo poder continuar a ser utilizado ininterruptamente, em cumprimento do disposto na alínea j), da cláusula décima segunda do contrato de arrendamento, face ao término do contrato de arrendamento celebrado em 5 de abril de 2022, por caducidade, com todas as consequências legais; e, ainda,
c) Ser a Ré condenada a pagar à Autora uma indemnização por cada mês de ocupação do locado para além do mês posterior ao termo do contrato, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 1045.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil.
Para o efeito, alegou, em síntese, que em 5/04/2022, o Município ..., a quem a A. veio a suceder na posição contratual, deu de arrendamento à R. um espaço sito no ..., no Porto, destinado a cafetaria, sito no Piso 1, pelo prazo certo de 3 (três) anos, contados do início da exploração, sem renovação automática, com início em 20/07/2022, data da inauguração do ..., mediante o pagamento da renda mensal de 1.000,00 €, e que, não obstante o contrato de arrendamento ter cessado por caducidade em 20/07/2025, a R., interpelada para o efeito, não procedeu à entrega do locado.
Juntou o contrato de arrendamento, cuja cláusula nona, tem dois pontos, o primeiro deles com o seguinte teor: “[o] prazo do contrato será de 3 (três) anos, contados da data de início da exploração”.
Citada, veio a R. contestar, defendendo, em suma, que o contrato de arrendamento não estabelece a não renovação automática e que de acordo com o art. 1101.º, al. c) do CC a denúncia do contrato apenas pode produzir efeitos volvidos 5 anos sobre a comunicação de denúncia. No mais, referiu estar a pagar as rendas, que têm sido aceites pela A. e que no início do contrato entregou à A. o valor equivalente a 3 rendas, sendo uma para pagamento da primeira renda e as restantes a título de caução, pelo que tais quantias deverão ser levadas em conta na decisão a proferir.
A 20/11/2025, o tribunal a quo, considerando estar em condições de proferir uma decisão de mérito, ordenou a notificação das partes para, querendo, se pronunciarem sobre essa intenção, tendo a A. manifestado que não se opunha a tal.
A 12/01/2026, foi proferido saneador-sentença com o seguinte dispositivo:
“VII. Decisão
Em face do exposto, julga-se a presente ação de despejo totalmente procedente por provada e, em consequência:
a) Declara-se o contrato de arrendamento do espaço identificado no facto provado n.º 1, celebrado entre as partes em 05 de abril de 2022, cessado, por caducidade, no dia 20 de julho de 2025;
b) Condena-se a ré a entregar à autora imediatamente o locado, livre e desocupado de pessoas e bens, bem como dos equipamentos existentes em bom estado de conservação;
c) Condena-se a ré a pagar à autora uma indemnização por cada mês de ocupação do locado para além do termo do contrato, no valor mensal correspondente à renda elevada ao dobro (€ 2.228,70).
Custas processuais integralmente a cargo da ré”.
Inconformada com esta decisão, a R. A..., Unipessoal, Lda. dela interpôs recurso, arguindo a nulidade da sentença, por omissão de pronúncia, no corpo das alegações, que terminou com as seguintes conclusões:
“I. A cláusula nona não exclui expressamente a renovação automática.
II. Aplica-se o regime supletivo do art. 1110.º, n.º 3 CC.
III. A sentença violou os arts. 236.º e 1110.º, n.º 3 CC.
IV. A qualificação da cessação como mera caducidade é juridicamente incorreta.
V. Estando em causa um contrato de arrendamento para fim não habitacional, nos termos do art.º 1110º-A do Código Civil, “o senhorio apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º.
VI. A conduta da Autora gerou legítima confiança na manutenção do contrato.
VII. Verifica-se abuso de direito nos termos do art. 334.º CC.
VIII. Não houve mora automática da Recorrente.
IX. A condenação no pagamento do dobro da renda carece de fundamento legal.
X. A sentença deve ser revogada.
Deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) Revogar-se a sentença recorrida;
b) Declarar-se que o contrato não cessou em 20/07/2025;
c) Absolver-se a Recorrente do pedido;
Subsidiariamente,
d) Declarar-se não verificada mora culposa;
e) Reduzir-se a indemnização ao valor simples da renda deduzindo-se ainda as rendas pagas a título de caução”.
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A recorrida apresentou contra-alegações, defendendo a manutenção do julgado.*
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo.*
Recebido o processo nesta Relação, foi proferido despacho a considerar o recurso como próprio, tempestivamente interposto e admitido com o efeito e o modo de subida adequados e a pronunciar-se sobre a invocada nulidade.*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
II. Questões a decidir.Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente - artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho -, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas, e não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e sendo livre na interpretação e aplicação do direito (art. 5.º, n.º 3 do citado diploma legal), está excluída do âmbito do presente recurso a nulidade da sentença invocada unicamente no corpo das respectivas alegações.
Assim, as questões que se colocam a este Tribunal são as de saber se:
- ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento, e, em caso afirmativo,
- se existe abuso de direito por parte da recorrida e, em caso negativo,
- se a indemnização por cada mês de ocupação do locado para além do termo do contrato deve corresponder ao dobro do valor mensal equivalente ao da renda.
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III. Fundamentação de facto.Os factos a considerar para apreciar a questão objecto do presente recurso são os que constam do relatório que antecede e os que, constando da sentença recorrida, ora se transcrevem:
“IV. Factualidade
a) Factos provados
Foram considerados provados, com relevo para a decisão da causa, os seguintes factos:
1. Em 5 de abril de 2022, o Município ... assinaram um documento intitulado de «contrato de arrendamento», pelo qual este cedeu a utilização à ré um espaço sito no ..., no Porto, destinado a uma cafetaria com uma área útil de 74,9 m2, sito no Piso 1, mediante o pagamento de uma renda anual de € 12.000,00 a pagar em 12 (doze) duodécimos, no montante de € 1.000,00 cada.
2. A renda mensal atual é de € 1.114,35.
3. Acordaram as partes, na cláusula nona, que «Findo o prazo do contrato, o mesmo poderá ser renovado no máximo duas vezes, por períodos iguais, mediante acordo escrito das partes, devendo haver lugar, nesse caso, a revisão do valor da renda e demais condições contratuais.».
4. Por documento designado de «contrato-programa», celebrado entre o Município ... e a autora foi cedida, por aquele Município à autora, a exploração e gestão de vários estabelecimentos, nomeadamente do ..., incluindo a cessão da posição contratual na qualidade de senhoria no contrato de arrendamento celebrado com a ré.
5. Em 1 de junho de 2022, a autora e a ré assinaram o auto de entrega do espaço arrendado, mediante reconhecimento do mesmo e entrega das respetivas chaves.
6. O ... foi inaugurado e abriu ao público no dia 20 de julho de 2022.
7. No mês de dezembro de 2024, por carta registada com aviso de receção, recebida pela ré em 03/12/2024, a autora alertou a ré para o término do contrato de arrendamento descrito no facto provado n.º 1 e para a necessidade de a ré proceder à desocupação e restituição do arrendado em cumprimento do disposto na alínea j), da cláusula décima segunda do contrato.
8. A ré respondeu à autora, para o email ..........@....., informando-a da sua posição quanto à denúncia do contrato de arrendamento.
9. Em junho de 2025, a autora relembrou e reiterou o teor da carta remetida em dezembro de 2024, por carta recebida pela ré em 03/06/2025.
10. A ré respondeu à autora por email, em 18/07/2025.
11. A ré enviou à autora um email, em 21/07/2025, comunicando-lhe que «Sem prejuízo da nossa comunicação da passada 6ª feira, que mantemos, cumpre-me informar V.ªs Ex.ªs da nossa disponibilidade para a realização de uma reunião, com vista à obtenção de um entendimento que seja a contento de ambas as partes.».
12. A autora não respondeu à ré.
13. A ré não procedeu à devolução do imóvel à autora.
14. No dia 05/06/2025, a autora remeteu à ré email com a fatura relativa ao mês de julho de 2025, para pagamento.
15. A fatura cobra a renda de julho pela totalidade.
16. A ré procedeu ao pagamento das rendas referentes aos meses subsequentes ao de julho de 2025.
17. Em outubro de 2025, a autora efetuou uma comunicação, via email ao Ilustre Mandatário da ré a informar que a havia constatado a transferência de montantes num total de € 2.803,84, posterior à data do término do contrato de arrendamento, e que estes mesmos valores seriam devolvidos, uma vez que não a autora não reconhece qualquer relação contratual entre as partes desde 21 de julho de 2025.
18. A autora devolveu as quantias pagas a título de rendas posteriores a julho de 2025.
19. A Fatura ..., relativa à renda do mês de julho foi anulada pela Nota de Crédito ..., tendo sido emitida nova fatura ... relativa à renda de 01 de julho de 2025 a 20 de julho de 2025.
20. A ré depositou as rendas subsequentes a julho de 2025 através de depósitos autónomos.
21. A devolução das quantias pagas pela ré após julho de 2025 não foi feita na sequência da notificação da contestação.
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b) Factos não provadosInexistem factos não provados, com relevo para a decisão da causa.”.
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IV. Fundamentação de direito.Delimitadas as questões essenciais a decidir, nos termos sobreditos sob o ponto II, cumpre apreciá-las.
Da caducidade do contrato de arrendamento.
Os pontos 1 e 2 da cláusula 9.ª do contrato de arrendamento têm a seguinte redacção, respectivamente:
1. O prazo do contrato será de 3 (três) anos, contados da data de início da exploração.
2. Findo o prazo do contrato, o mesmo poderá ser renovado no máximo duas vezes, por períodos iguais, mediante acordo escrito das partes, devendo haver lugar, nesse caso, a revisão do valor da renda e demais condições contratuais.
Em face do teor desta concreta cláusula, além de defender que o contrato não comporta a interpretação da sua caducidade automática, a recorrente entende que se deve aplicar o regime supletivo do art. 1110.º, n.º 3 do CC e que, estando em causa um contrato de arrendamento para fim não habitacional, o senhorio, por força do art. 1110.º-A do CC, apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º.
Comecemos por este último aspecto.
O art. 1079.º do CC prevê que o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei, ao passo que o art. 1080.º estabelece que as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.
Por seu turno, o art. 1101.º do CC tem o seguinte teor:
O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:
a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
b) Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação”.
Os arts. 1108.º e ss. contêm normas específicas sobre arrendamentos não habitacionais, das quais se destacam os arts. 1110.º e 1110.º-A.
Assim, o art. 1110.º dispõe que:
1. As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
2. Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
3. Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º.
4. Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação”.
E o art. 1110.º-A, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, estabelece que:
1 - Nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º
2 - A denúncia prevista no número anterior obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3 - No que respeita ao arrendatário, a indemnização prevista no número anterior não tem lugar se o arrendamento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores.
4 - No caso da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, ao valor da indemnização devida ao arrendatário nos termos do n.º 2 é deduzido o valor da indemnização prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual.
Menezes Leitão, referindo-se à distinção entre denúncia e oposição à renovação, explica que “estas duas figuras distinguem-se porque na primeira [denúncia], aplicável aos contratos de duração indeterminada, a declaração do senhorio a pôr termo ao contrato pode ocorrer em qualquer altura, enquanto na segunda, aplicável aos contratos em relação aos quais tenha sido estipulado um prazo renovável, apenas pode ocorrer no fim desse prazo, impedindo que o contrato se renove por períodos subsequentes. Uma vez que o contrato de locação é sujeito a um prazo supletivo, mesmo que as partes não o determinem (cfr. art. 1026.º), o processo de extinção da relação locatícia para o futuro constitui normalmente um caso de oposição à renovação” (in “Arrendamento Urbano”, 11.ª Edição, pág. 169).
Na minha linha, no acórdão da RP de 10/07/2024 (proc. 3709/23.7T8PRT.P1, rel. Fernanda Almeida) escreveu-se que: “[a] denúncia é, pois, uma forma de extinção contratual por via de uma declaração unilateral, não fundada (portanto, ad nutum ou adlibitum), e com eficáciaex nunc, estando o seu fundamento genérico ligado à proibição de vínculos perpétuos e à consequente preservação da liberdade jurídica dos sujeitos. A oposição à renovação, por sua vez, está disciplinada nos artigos 1097.º e 1098.º do CC e carateriza-se pelo facto de que a declaração em que se pretende pôr termo à relação de arrendamento, aplicável aos contratos em relação aos quais tenha sido estipulado um prazo renovável, apenas pode ocorrer no fim desse prazo, impedindo que o contrato se renove por períodos subsequentes. Trata-se de uma espécie de denúncia. A lei distingue entre os arrendamentos com prazo certo (arts. 1095.º e ss.) e aqueles que têm duração indeterminada (arts. 1099.º e ss.), sendo aplicáveis aos primeiros normalmente a oposição à renovação e aos segundos a denúncia” (www.dgsi.pt).
Maria Olinda Garcia, in Julgar Online, Março de 2019, “Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019” refere (pág. 15) que: “[t]rata-se [o artigo 1110.º-A] de uma norma que suscita sérias dificuldades interpretativas. Desde logo, o seu título [“Disposições especiais relativas à denúncia e oposição da renovação pelo senhorio”] parece dizer mais do que aquilo que resulta do teor dos seus números, pois, apesar desse título se referir à “oposição da renovação”, no seu conteúdo não se prevê expressamente nenhuma hipótese de oposição, mas apenas de denúncia (que é o modo de extinção próprio dos contratos de duração indeterminada)”.
E, de facto, tal entendimento mostra-se perfilhado pela jurisprudência dos tribunais superiores, de que é exemplo o acórdão da RP de 26/05/2025 (proc. 15357/24.0T8PRT.P1, rel. Teresa Fonseca), com a seguinte passagem: “Pese embora a epígrafe do art.º 1110.º-A do C.C. assinalado (duração, denúncia ou oposição à renovação), é manifesto que o mesmo não contempla a oposição à renovação pelo senhorio. A epígrafe não integra conteúdo legislativo. É, por isso, forçoso concluir que o art.º 1101.º-A do C.C. não tem aplicação ao caso dos autos” (www.dgsi.pt).
Na situação dos autos, ao contrato de arrendamento, iniciado a 20/07/2022, ou seja celebrado na vigência das alterações introduzidas pelo NRAU no regime jurídico do arrendamento, e através do qual foi estipulado um prazo certo de duração de 3 anos, não se lhe aplica a denúncia do contrato de arrendamento, que, como vimos, é aplicável aos contratos de duração indeterminada.
Neste sentido, veja-se ainda o acórdão da RP de 06/05/2024 (proc. 1793/23.2YJPRT.P1, rel. Fernanda Almeida): “[o] contrato dos autos não tem duração indeterminada, tendo sido estabelecido o prazo de duração de cinco anos, pelo que não pode aqui falar-se de denúncia, apenas porque as partes assim o disseram ou escreveram. Denunciar um contrato é colocar-lhe fim, por declaração unilateral, quando o mesmo não foi negociado com um prazo certo, como aqui ocorre” (www.dgsi.pt).
Desse modo, carece de sentido a referência feita pela recorrente aos dispositivos legais dos arts. 1110.º-A e 1101.º do CC.
A pergunta a que importa responder é, pois, relativa à renovação automática ou não do contrato em discussão.
Neste particular, sufragamos a interpretação feita pela 1.ª instância.
De facto, à luz do art. 236.º do CC, um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, não pode deixar de interpretar a identificada cláusula no sentido nela expresso de que estabelece um prazo certo de 3 anos para a duração do contrato, com a possibilidade de as partes, por acordo escrito, o poderem renovar no máximo duas vezes, por períodos iguais, e mediante renegociação das condições contratuais. Como bem se refere na sentença recorrida “[a]s partes usaram o verbo poder para a [renovação] prever uma possibilidade de renovação, e condicionaram-na a determinado requisito (redução a escrito, com renegociação das condições), a qual não se verificou”.
Apreciando uma situação similar à dos presentes autos, sumariou-se no Acórdão da RG de 17/12/2025 (proc. 1767/24.6T8VRL.G1, rel. Alcides Rodrigues) que “I- Pelo confronto entre os arts. 1110º e 1096º do Código Civil constata-se que a possibilidade de as partes afastarem a renovação automática está prevista tanto para os contratos não habitacionais como para os contratos habitacionais.
II- Tendo o contrato de arrendamento (não habitacional) sido celebrado pelo período de 5 anos, com início a 01.09.2019 e termo em 31.08.2'24, podendo ser renovado por acordo das partes, tal significa que as partes fizeram depender a possibilidade da renovação do contrato de um eventual acordo, afastando de forma expressa e inequívoca a renovação automática do contrato.
III- Não tendo as partes chegado a um acordo de renovação e reclamando os senhorios a restituição do arrendado no termo do prazo estipulado, o contrato cessa no fim do seu prazo (31.08.2024), por caducidade (art. 1051º, al. a), do CC)” (www.dgsi.pt).
Sendo assim, o aspecto que exige prévia clarificação, e que não foi levada a cabo pelo tribunal a quo, é o de saber se o contrato de arrendamento dos autos, sendo para fim não habitacional, se extingue pelo decurso do prazo certo de 3 anos nele estabelecido (caducidade) ou se, a esse tipo de contrato de arrendamento, o art. 1110.º, n.º 3 do CC impõe a duração mínima de cinco anos.
O citado acórdão da RP de 06/05/2024, diz-nos que “apesar de não serem isentas de dúvidas as alterações introduzidas ao regime do arrendamento urbano pela Lei 13/2019 de 12.2, a verdade é que, no que aqui interessa - art. 1110.º CC -, se vem entendendo que os arrendamentos para fins não habitacionais não podem ter duração inferior a cinco anos, ainda que as partes tenham nos contratos introduzido prazos distintos ou tenham estipulado, como aqui sucede, a possibilidade de colocar-lhe termo antes disso”.
De igual modo se decidiu no Acórdão da RP de 21/11/2023 (proc. 16892/22.0T8PRT.P1, rel. Anabela Miranda): «[a] interpretação no sentido de que é permitido o exercício do direito à oposição da renovação automática desde que o contrato de arrendamento para fins não habitacionais cumpra uma vigência mínima de cinco anos respeita o objetivo anunciado no art.º 1.º da Lei n.º 13/2019 de “reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano”.
Por outras palavras, na hipótese do contrato para fins não habitacionais ter sido celebrado por um prazo inferior a cinco anos, só é permitido ao senhorio impedir a primeira renovação após ter decorrido um período de vigência de cinco anos mas permite-se, como é evidente, o exercício dessa manifestação de vontade extintiva, com a antecedência legal ou contratual relativamente ao termo dos primeiros cinco anos, com eficácia deferida para o termo desse período temporal.
Pelo elemento sistemático chegamos igualmente à mesma conclusão, ou seja, através da leitura e interpretação articulada dos n.ºs 3 e 4 do art.º 1110.º do C.Civil.
Considerando que a norma do n.º 3 do art. 1110.º do CC determina a renovação automática do contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, mesmo que a duração seja inferior, consequentemente, aeficácia da oposição a essa renovação deduzida pelo senhorio, estabelecida no n.º 4, também não podia ser permitida antes de decorridos os cinco anos de vigência, sob pena de se prejudicar o objectivo de estabilidade contratual visado pelo legislador.
Por conseguinte, os princípios de interpretação designadamente amens legis que auxiliam o intérprete nesta tarefa permitem-nos reconhecer que o contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais, pese embora a liberdade que assiste aos contraentes de fixarem o prazo que melhor convém aos respectivos interesses, deve imperativamente respeitar uma duração mínima de cinco anos“ (www.dgsi.pt).
Na doutrina, sublinha Pinto Furtado que “[n]ão será ilegal, assim, que as partes estipulem, neste outro regime arrendatício, por exemplo, o prazo de duração de um ano (art. 1095-2, ex vi do nº 1 do presente artigo), dois, quatro, cinco…para a duração contratual, pois não será isso contrariado pelo que se dispõe no próprio nº 1 do presente artigo nem tão pouco pelo disposto no seu nº 4, ao referir que não poderá o senhorio deduzir oposição à renovação nos primeiros, cincos anos de duração contratual.
Aquilo em que tal preceito interfere com a liberdade conferida pelo nº 1 é que lhe retira, neste ponto, eficácia prática (…). O que será, pois, mais lógico convencionar, visto que ao contrato não poderá pôr-se termo, pelo senhorio, antes dos primeiros cinco anos, é que se lhe dê, antes, a duração dos cinco anos e, se assim se quiser, prever-lhe ulterior ou ulteriores renovações, de períodos sucessivos, por hipótese iguais, entre si, de um, dois, três, quatro ou, em suma, os mais anos que se pretendam, pois o disposto no nº 3 não se opõe minimamente a esta prática (…). Portanto, o que, aos nossos olhos, única e conjugadamente resulta, imperativamente, do decretado nestes dois números é que, nos cinco primeiros anos de contrato, ou não haverá renovações ou, qualquer ou quaisquer que as haja, terão de protelar-se até o contrato perfazer cinco anos de duração.
Ou seja, em síntese e em conclusão: segundo pensamos, se o contrato tiver sido estipulado por período igual ou superior ao quinquénio, não estando então, obviamente, ainda em condições de ser renovado antes do seu termo, não se encontrará restringido pela facti species do presente artigo; se, pelo contrário, tiver sido convencionada uma duração contratual inferior, não havendo, como se disse, oposição do senhorio eficaz antes de concluídos os primeiros cinco anos de duração, terá obrigatoriamente de prorrogar-se, pelo menos, até à apontada fasquia dos cinco anos” (in “Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano”, 3ª Edição, revista e atualizada, 2021, Almedina, págs. 770/771).
Pelo exposto, o estabelecimento na cláusula 9.ª do contrato de arrendamento de um prazo certo de 3 anos, associado à previsão contratual de não renovação automática do mesmo e à vontade do recorrido de ver reconhecida a caducidade do contrato findos que foram esses 3 anos, viola a imperatividade da duração mínima de 5 anos para os arrendamentos não habitacionais decorrente dos n.º 3 e 4 do art. 1110.º do CC.
Neste contexto, o contrato de arrendamento dos autos não caducou em 20/07/2025, antes, produzindo os seus efeitos até 20/07/2027.
De onde, sendo de acolher a pretensão principal da recorrente, revoga-se a decisão recorrida e julga-se improcedente a acção.
Por conseguinte, fica prejudicado o conhecimento das demais questões recursórias.
Assim sendo, julgando-se o recurso procedente, revoga-se a sentença recorrida, impondo-se a absolvição da recorrente dos pedidos contra si formulados.
As custas da acção e do recurso são da responsabilidade da recorrida que ficou vencida (art. 527.º, n.º 1 e 2 do CPC).
*
Sumário (ao abrigo do disposto no art. 663.º, n.º 7 do CPC):(…)
*
V. DecisãoPerante o exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso, e, revogando-se a decisão recorrida, julgar improcedente a acção e, em consequência, absolver a recorrente dos pedidos.
Custas da acção e do recurso pela recorrida.
Notifique.
Porto, 1/7/2026
Relatora: Carla Fraga Torres
1.º Adjunto: Filipe César Osório
2.º Adjunto: Anabela Morais