| 1818/23.1YLPRT.P1 |  |
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
II - Aos contratos com prazo de duração inicial superior a 1 ano e inferior a 6 anos a comunicação da oposição à renovação do contrato deve ser efectuada com a antecedência de 120 dias.
III - O Procedimento Especial de Despejo só pode ser instaurado quando já ocorreu a cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação automática por parte do senhorio, não tendo o arrendatário desocupado o locado (artigo 15.º, n.º 1 e n.º 2, alínea c), do NRAU).
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, V.N.Gaia - JL Cível - Juiz 4
Relatora: Ana Vieira
1º Adjunto Juiz Desembargador Drª Isabel Silva
2º Adjunto Juiz Desembargador Dr.ª. Maria Manuela Barroco Esteves Machado
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Sumário
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I- RELATÓRIO
AA apresentou requerimento de procedimento especial de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento contra BB tendo junto requerimento inicial nos seguintes termos: «.. PEDIDO DE DESPEJO
Tipo de contrato: Prédio Urbano - Fins Habitacionais Prazo: Prazo Certo
Data do contrato de arrendamento: 16/01/1997 Valor mensal da renda: 450,00€
Tribunal competente para apreciação dos autos se forem apresentados à distribuição:
Vila Nova de Gaia - Juízo Local Cível
Fundamento do despejo:
Cessação por oposição à renovação pelo senhorio
Pagamento do Imposto do Selo: Liquidado
Finalidade: Iniciar Processo
Número do Processo:..Destino: Balcão Nacional do Arrendamento
SITUAÇÃO DO LOCADO:
Distrito: Porto Concelho: Vila Nova de Gaia
O local arrendado constitui casa de morada de família: Não
Morada: Praceta ..., n.º ..., Urbanização "...", Bloco ..., 2.º andar traseiro esquerdo Localidade: ... ... País: Portugal
DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
Entidade designada: A entidade competente será designada por sorteio
REQUERENTE
…Nome: AA
MORADA Morada: ...
Localidade: - Londres País: Reino Unido
REQUERIDO
….Nome: BB…».
Face ao teor do requerimento inicial resulta que AA apresentou requerimento de procedimento especial de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento contra BB, peticionando o despejo do requerido do imóvel que identifica, com fundamento na cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação pelo senhorio.
O requerido foi citado, tendo deduzido oposição tendo alegado em resumo que não tem quaisquer valores a título de renda em divida e que não existe fundamento para a resolução extracontratual do contrato.
Foi proferido despacho para o autor exercer o contraditório quanto á oposição, tendo o autor junto requerimento em resumo com o seguinte teor: «…, notificado para responder, vem dizer o seguinte:
1. O Requerente confessa que teve de reler diversas vezes o requerimento de despejo, porque até o próprio ficou na dúvida sobre o seu fundamento.
2.ºO Requerente não invoca rendas em atraso mas, antes, “Cessação por oposição à renovação pelo senhorio”.
3.º O Requerente efetuou a comunicação da denúncia do contrato de arrendamento em agosto de 2021.
4.º E o Requerido recebeu a comunicação, tendo informado o Requerente que não aceitava que a denúncia operasse na data por este pretendida mas antes em 01/02/2023.
5.º Chegada a essa data, nunca saiu nem entregou o locado.
6.º Mas é inequívoco que recebeu a comunicação e que a entendeu e dela tirou o sentido pretendido pelo Requerente.
7.º Pelo que se alguém litiga com manifesto abuso de direito, não será o Requerente….»(sic).
Foi realizada audiência prévia tendo sido aberta conclusão foi proferida nos autos a sentença recorrida, nos seguintes termos: «…
Fixo à presente ação o valor de 8.535,30€ (artigo 298.º, 1, do CPC).
Notifique.
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Relatório
AA apresentou requerimento de procedimento especial de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento contra BB, tendo este deduzido oposição.
Foi realizada uma audiência prévia.
Saneamento
O Tribunal é competente em razão da nacionalidade, da matéria e da hierarquia.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem totalmente.
As partes gozam de personalidade, capacidade judiciária e são legítimas.
Não há outras exceções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer nesta altura.
Pode a presente ação ser decidida sem necessidade da produção de qualquer prova, certo que as partes também nenhumas novas provas indicaram ou requereram.
São questão a conhecer
Saber se existe fundamento para o despejo.
Fundamentação de facto
Matéria de facto provada
1) AA apresentou requerimento de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento contra BB, tendo em vista a cessação do contrato de arrendamento relativo à fração autónoma designada pela letra C do prédio urbano sito em ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na 2.ª Conservatória do Registo predial de Vila Nova de Gaia com o n.º ..., por oposição à renovação pelo senhorio, juntando:
a) O contrato de arrendamento habitacional, celebrado a 16 de janeiro de 1997, com início a 1 de fevereiro de 1997, pelo qual AA cedeu o gozo, para habitação, pelo prazo de 5 anos, a CC e a BB, da fração autónoma designada pela letra C do prédio urbano sito em ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na 2.ª Conservatória do Registo predial de Vila Nova de Gaia com o n.º ..., mediante o pagamento da renda mensal de 57.040$00, conforme termos do documento com a data 29/11/2023 do expediente recebido do Banco 1..., sem outra especificação, cujo teor se dá por reproduzido.
b) Carta escrita pelo senhorio ao arrendatário, datada de 5 de julho de 2021, relativo à comunicação de resolução de contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas relativas aos meses de fevereiro a julho de 2021, conforme termos do documento com a data 29/11/2023 do expediente recebido do Banco 1..., sem outra especificação, cujo teor se dá por reproduzido.
c) Carta escrita pelo senhorio ao arrendatário, datada de 2 de agosto de 2021, relativo à comunicação da intenção de não renovação do contrato de arrendamento, que cessará os seus efeitos no dia 1 de fevereiro de 2022, conforme termos do documento com a data 29/11/2023 do expediente recebido do Banco 1..., sem outra especificação, cujo teor se dá por reproduzido.
d) Carta escrita pelo arrendatário ao senhorio, datada de 20 de agosto de 2021, alegando que a oposição à renovação do contrato de arrendamento deveria ser feita com a antecedência mínima de 240 dias, mas mesmo que se considerasse que o prazo de oposição é de 120 dias, esse prazo não foi cumprido, tendo o contrato se renovado em 01/02/2020, “pelo que a oposição (…) terá apenas efeitos relativamente à não renovação que ocorrerá em 01/02/2023, conforme termos do documento com a data 29/11/2023 do expediente recebido do Banco 1..., sem outra especificação, cujo teor se dá por reproduzido.
e) Impresso de notificação judicial avulsa, assinado pela ilustre mandatária a 19/01/2023, em que se pede a notificação de BB para proceder à restituição do imóvel referido em a), por estar a terminar o “prazo de execução do contrato, devendo entregar o locado até ao próximo dia 31/01/2023”, juntando a esse impresso os documentos referidos em 1-a), 1-b), 1-c), e 1-d), conforme termos do documento com a data 29/11/2023 do expediente recebido do Banco 1..., sem outra especificação, cujo teor se dá por reproduzido.
2) BB foi notificado do requerimento efetuado por AA no Balcão Nacional de Arrendamento, referido em 1), a 22 de setembro de 2023.
3) BB deduziu oposição, alegando ter pago as rendas em dívida.
4) Na resposta à oposição apresentada, AA alega que não invoca rendas em atraso mas antes cessação por oposição à renovação pelo senhorio.
Matéria de facto não provada
Inexiste.
Motivação
Resulta do expediente recebido do Banco 1..., parte dessa documentação dada por reproduzida, a que acresce a resposta à oposição apresentada a 08/01/2024, quando o processo já se encontrava em tribunal.
Fundamentação de direito
O que AA pretende é a cessação do contrato de arrendamento que foi celebrado em 1997 com CC e BB, pelo qual lhes deu de arrendamento a fração autónoma designada pela letra C do prédio urbano sito em ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na 2.ª Conservatória do Registo predial de Vila Nova de Gaia com o n.º ..., para nela habitarem, tendo para o efeito recorrido ao procedimento especial de despejo previsto nos artigos 15.º e seguintes do NRAU.
A pretensão de AA é então a de fazer cessar o contrato de arrendamento por oposição à sua renovação.
Dispunha o artigo 15.º, do NRAU, à data da entrada do requerimento especial de despejo, no que para aqui importa, que:
“1 - O procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes.
2 - Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo
independentemente do fim a que se destina o arrendamento:
(…)
c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil (…)”.
Verifica-se então que para poder cessar o contrato de arrendamento por oposição à renovação o senhorio deve juntar um comprovativo da comunicação ao arrendatário dessa intenção, comunicação que deve ser efetuada com a antecedência mínima definida pelo artigo 1097.º, 1, do CC, no caso de:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
Salvo sempre melhor opinião, o requerente não cumpre com esta obrigação.
Na verdade, junta ao procedimento especial de despejo uma carta, datada de 2 de agosto de 2021, relativo à comunicação da intenção de não renovação do contrato de arrendamento e que cessará os seus efeitos no dia 1 de fevereiro de 2022.
E junta uma carta enviada pelo arrendatário, em resposta à sua, datada de 20 de agosto de 2021, na qual alega aquele que a oposição à renovação do contrato de arrendamento deveria ser feita com a antecedência mínima de 240 dias, mas mesmo que se considerasse que o prazo de oposição é de 120 dias, esse prazo não foi cumprido, tendo o contrato se renovado em 01/02/2020, “pelo que a oposição (…) terá apenas efeitos relativamente à não renovação que ocorrerá em 01/02/2023”.
Ora, nenhuma destas cartas cumpre os requisitos a que obriga a comunicação da intenção de não renovação do contrato de arrendamento, a primeira desde logo por se reportar a uma eventual cessação a ter lugar em 1 de fevereiro de 2022, ou seja, mais de um ano antes da entrada do procedimento especial de despejo, que foi contestada, se a expressão é permitida, pelo arrendatário, e a segunda por não se poder considerar que uma missiva escrita pelo arrendatário em resposta/contestação à primeira carta do senhorio configure a comunicação do senhorio ao arrendatário da intenção do contrato não se renovar, ainda que nessa carta o arrendatário refira que a oposição de renovação inicial apenas teria efeitos para fevereiro de 2023.
O facto do arrendatário dizer em agosto de 2021 que a cessação do contrato de arrendamento pretendida nessa altura pelo senhorio não pode ser considerada para fevereiro de 2022, mas para fevereiro de 2023, não implica que o senhorio não tenha de fazer a comunicação a que a lei obriga para fazer cessar o contrato em fevereiro de 2023.
Quem está a pretender cessar o contrato é o senhorio, não é o arrendatário.
Fazem-se ainda mais duas referências. A primeira para dar conta que os documentos que o senhorio juntou ao requerimento de despejo junto do Banco 1... provocaram confusão no arrendatário, porque ter junto uma carta que aludia à falta de pagamento de rendas, o que não é o fundamento do procedimento especial de despejo, tendo a defesa/oposição daquele se centrado nessa questão, e que se percebeu na audiência prévia realizada que estava ultrapassada por o arrendatário ter entretanto pago as rendas em dívida, com o acréscimo da indemnização devida.
A segunda para concretizar que a notificação judicial avulsa que o senhorio terá dado entrada não serve igualmente para os efeitos da comunicação a que obriga o artigo 1097.º, 1, do CC, por duas razões. Deu entrada em juízo a 19/01/2023 e pretendia a entrega do locado a 31 desse mês, logo não cumprindo a antecedência mínima que acima se transcreveu, a que acresce o facto de nem sequer se saber se o arrendatário foi efetivamente notificado, dado não ter sido junto o respetivo comprovativo.
Nesta medida, ainda que por razões completamente diferentes das que constam da oposição apresentada, não procede a pretensão de despejo imediato.
Decisão
Pelo exposto, julgo o presente procedimento especial de despejo não provado, sendo o requerido/arrendatário BB absolvido do pedido.
As custas correm pelo requerente, por ter ficado vencido (artigo 527.º, 1, do CPC).
Notifique e registe…»(sic).
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Inconformado com tal decisão, veio o requerente interpor o presente recurso, com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes conclusões:«… CONCLUSÕES
I.
Através do presente recurso, o Recorrente pretende invocar a nulidade da douta sentença recorrida, por violação do direito ao contraditório, por conhecer de questões que, no singelo entendimento do Recorrente, não poderia conhecer e, ainda, por entender que a mesma violou o disposto no artigo 1097.º do Código Civil.
II.
O Recorrente especificou devidamente no requerimento inicial, porque se trata de uma ação especial que inicia por formulário, que o motivo do despejo era a “cessação por oposição à renovação pelo senhorio”; por sua vez, foi deduzida oposição por mandatário, baseada no pagamento das rendas.
III.
O Recorrente juntou com o requerimento inicial, além de tudo, uma notificação judicial avulsa, da qual decorre que se tratava, como trata, de uma oposição à renovação do contrato de arrendamento operada pelo senhorio, nos termos legais aplicáveis!
IV.
O Recorrido não invocou que o prazo previsto no artigo 1097.º do CC não terá sido cumprido, por excesso ou por defeito, mas que pagou as rendas e que as mesmas estavam em dia, mas o tribunal a quo acabou por vir a decidir que o “requerente não cumpre com esta obrigação”.
V.
Não era previsível, uma vez que não constava dos articulados dos autos, que o tribunal a quo enveredasse pela posição que seguiu, constituindo a douta decisão recorrida, nesta matéria, uma verdadeira decisão surpresa, até porque o tribunal não conferiu ao Recorrente oportunidade para se pronunciar.
VI.
Qualquer questão, seja relativa ao mérito da causa seja meramente adjetiva, não pode ser decidida, quer em primeira instância, quer em via de recurso, com um fundamento jurídico diverso, até então omitido nos autos e não ponderado pelas partes sem que, antes, as mesmas sejam convidadas a sobre ela se pronunciarem.
VII.
A inobservância do direito ao contraditório constitui uma omissão grave e representa uma nulidade processual, sempre que tal omissão seja suscetível de influir na decisão da causa, sendo nula a decisão (surpresa) quando à parte não foi dada possibilidade de se pronunciar sobre os factos e respetivo enquadramento jurídico, mesmo que adjetivo, nulidade que expressamente se invoca para produção dos seus efeitos legais.
VIII.
No caso dos autos, houve oposição, e, entendendo o Recorrente que o cumprimento, ou não, do prazo previsto no artigo 1097.º é, na presente ação, um facto verdadeiramente essencial e não meramente instrumental, complementar ou acessório, cabia ao Recorrido invocar tal facto, sendo certo que em momento algum o mesmo invocou qualquer irregularidade na comunicação efetuada pelo senhorio, que foi, aliás, dada como provada!
IX.
A extemporaneidade revestiria matéria de exceção, que carecia de ter sido invocada pelo Recorrido – e não foi, não sendo, salvo melhor opinião, de conhecimento oficioso.
X.
Não tendo sido invocada pela parte que dela aproveitaria, entende o Recorrente que o tribunal conheceu questões de que não conheceu, porquanto vão (muito) além do pedido e da oposição, o que, salvo o devido respeito, fere a douta sentença de nulidade, a qual vai expressamente invocada nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. d) CPC.
XI.
Segundo o artigo 1097º n.º 1 do Código Civil “1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;”
XII.
Conforme consta do facto provado 1) da douta sentença recorrida, foi enviada carta escrita
pelo senhorio ao arrendatário, datada de 2 de agosto de 2021, onde o Recorrente expressamente refere “a intenção de não renovação automática do contrato de arrendamento habitacional com o prazo certo, firmado em 16 de janeiro de 1997, pelo que o contrato cessará os seus efeitos no dia 1 de fevereiro de 2022, data em que deverá entregar o locado livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que recebeu, bem como proceder à entrega das respetivas chaves”.
XIII.
A carta foi enviada e recebida, tanto mais que o aqui Recorrido, respondeu à dita carta, também por carta, enviada ao Recorrente no dia 20 de agosto de 2021, na qual expressamente consta que “Informo que rececionei a V/carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento. Ora, entendo que deveria V. Exa. proceder à oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado em 16 de janeiro de 1997 e com início em 01/02/1997 com a antecedência mínima de 240 dias nos teros do artº 1097, n.º 1, alínea a) do Código Civil. Mais acresce que, mesmo que V. Exa. considere que o prazo de oposição é de apenas 120 dias, o que não se admite, tais efeitos produzem-se apenas para a não renovação do contrato, sendo que o mesmo renovou em 01/02/2020, pelo que a oposição deduzida por V. Exa. terá apenas efeitos relativamente à não renovação que ocorrerá em 01/02/2023.”
XIV.
É o próprio Recorrido que a oposição à renovação do contrato teria efeitos a 1 de fevereiro de 2023, sendo que a comunicação (prévia) do Recorrente ao Recorrido, antecede, cumprindo, o prazo imposto legalmente, devendo ter-se a comunicação por eficaz e tempestiva.
XV.
E foi devidamente interpretada pelo inquilino, aqui Recorrido, que expressamente refere “que a oposição deduzida por V. Exa. terá apenas efeitos relativamente à não renovação que ocorrerá em 01/02/2023”.
XVI.
Não se consegue vislumbrar qualquer confusão na ótica do Recorrido senão na ótica do abuso de direito – porque o mesmo recebeu e respondeu à carta, não aceitando o prazo indicando pelo Recorrente mas desde logo assinalando que aceitava a não renovação no ano imediatamente a seguir.
XVII.
O Recorrente não respondeu porque entendeu, legitimamente, que a situação estava devidamente sanada: numa visão alargada de todo o contexto, crê-se por excessivo impor ao Recorrente nova comunicação.
XVIII.
Para reforçar a comunicação realizada em 2021 pelo Recorrente, e aceite pelo Recorrido no mesmo ano, procedeu-se à realização de uma notificação judicial avulsa, a 19 de janeiro de 2023, onde se notifica o Recorrido, na sequência da oposição à renovação já operada, para proceder à entrega do locado, livre de pessoas e bens.
XIX.
Esta notificação não consubstancia a verdadeira oposição à renovação (que já havia sido previamente cumprida) mas antes uma interpelação para a desocupação do locado, em função da cessação do contrato decorrente da não renovação do mesmo.
XX.
A notificação judicial avulsa, no caso concreto, é uma verdadeira notificação adicional e não o verdadeiro título de despejo e a sua receção não foi sequer colocada em causa pelo Recorrido.
XXI.
A lei estabelece uma antecedência mínima de notificação de 240 dias para a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento, mas já não estabelece uma qualquer antecedência máxima e, no caso concreto, entendendo o Recorrido, e aceitando o Recorrente, que não havia sido respeitada a antecedência mínima em 2021, mas assumindo o próprio Recorrido que o contrato não se renovaria em 2023, é excessivo fazer impender sobre o Recorrente um ónus de uma nova comunicação.
XXII.
A verdade é que o Recorrido incumpriu na sua obrigação em desocupar e entregar o locado ao Recorrente, tanto que, até à presente data, continua a ocupar o locado, apesar da comunicação ter sido realizada atempadamente e cumprindo todos os requisitos legais -mesmo que assim não se entendesse, a notificação judicial avulsa reforçou a comunicação anterior e, sendo judicialmente notificado, o Recorrente não interpelou o Recorrente nem lhe solicitou qualquer esclarecimento ou mostrou surpresa ou indignação - inexistiu qualquer abordagem da parte do Recorrido, qualquer resposta ou contacto.
XXIII.
Restou ao Recorrente assumir que, estando já o Recorrido devidamente notificado nos termos e para os efeitos do artigo 1097.º CC, de que o contrato não seria renovado em fevereiro de 2023, e mais tendo sido judicialmente interpelado para abandonar o locado, estava na disponibilidade de o fazer voluntariamente - essa convicção decorre verdadeiramente de atos ou omissões do próprio Recorrido, que nem sequer em sede de requerimento de despejo com fundamento na oposição à renovação do contrato de arrendamento a isso se veio a opor.
XXIV.
Em suma, a douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 3.º, n.º 1, 2 e 3, 5.º, n.º 1, 195.º e 199.º, 573.º, 574.º, 578.º e 615.º, n.º 1, al. d) CPC e artigos 334.º e 1097.º CC.
Nestes termos e nos melhores de direito deve o presente recurso ser julgado procedente, e ser nula a decisão do Tribunal de Primeira Instância, como é de DIREITO E JUSTIÇA!»(sic).
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O réu juntou contra-alegações, pugnando em resumo pela manutenção da decisão recorrida e pela improcedência do recurso
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O recurso foi admitido nos seguintes termos:«… Por legal e tempestivo, admito o recurso interposto a 20/03/2024 pelo autor AA da sentença proferida a 22/02/2024, para o Tribunal da Relação do Porto, o qual sobe imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo (artigos 15.º-Q do NRAU e 644.º, 1, a), 645.º, 1, a), e 647.º, 3, b), do CPC). Notifique.
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No recurso que interpõe o autor alega que a sentença proferida é nula, pelo que nos termos do artigo 641.º, 1, do CPC, vai este tribunal pronunciar-se sobre essa matéria.
Alega o recorrente que a sentença é nula por ter violado o principio do contraditório e, se bem se consegue perceber, esta violação decorre não do seu não cumprimento, mas talvez do seu cumprimento em excesso.
Isto porque procurando o autor, senhorio, a cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação, o réu julgou que se tratava de uma cessação por falta de pagamento de rendas, confusão que nasceu dos documentos que o autor juntou ao requerimento que apresentou no Banco 1... por serem referentes a esse assunto, o que nas alegações de recurso é defendido constituir apenas “um excesso de zelo ao juntar documentos que, não fazendo falta, serviriam apenas para dar um entendimento mais abrangente do contexto da situação como um todo.”
Toda esta matéria foi discutida na audiência prévia que teve lugar, tendo tido as partes de sobre ela se pronunciar, assim como procurou o tribunal conciliá-las, tendo proposto diversas soluções, se bem que nenhuma foi aceite.
Finda essa diligência, na decisão que proferiu em seguida, o tribunal conheceu da questão tal como o senhorio a apresentou, não conheceu de outras questões que não tivessem sido arguidas nos articulados e discutidas na audiência prévia, tendo simplesmente decidido que os pressupostos para a cessação do contrato de arrendamento por oposição não se verificavam, julgando que ao fazê-lo não violou qualquer princípio, contraditório incluído, tendo apenas agido com o zelo que se lhe impunha. Notifique.
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Consigna-se que as contra-alegações constam do requerimento de 22/04/2024.
Remeta os autos ao Tribunal da Relação do Porto para superior apreciação e decisão…».
Nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre decidir, sendo que foi suscitada entretanto, já após a remessa dos autos a este tribunal, a seguinte questão prévia:
«…, Autor nos autos à margem e neles melhor identificado, notificado das mui doutas contra-alegações apresentadas pelo Réu, vem expor e requerer o seguinte:
O Autor apresentou as suas alegações de recurso no dia 20 de março de 2024.
Salvo melhor entendimento, o procedimento especial de despejo tem natureza urgente, não suspendendo em férias judiciais – cfr. artigo 15º-S nº 1 al. a) e nº 10 da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro.
Nesse seguimento, e salvo o devido respeito, o prazo de apresentar contra-alegações terminou no passado dia 9 de abril, podendo ser praticado o respetivo ato, mediante o pagamento de multa, até dia 12 de abril.
Assim, tendo sido apresentadas no dia 22 de abril de 2024, serão as contra-alegações extemporâneas, pelo que se requer o seu desentranhamento e o prosseguimento dos autos, com remessa dos mesmos ao Tribunal da Relação, para apreciação do recurso…».
Verifica-se que assiste razão ao autor neste ponto dado que as contra-alegações foram juntas no dia 22 de Abril de 2024 são as mesmas intempestivas porque o prazo de 15 dias terminou no dia 9/4.
Pelo exposto, consideram-se intempestivas as contra-alegações não se considerando o seu teor.
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II- DO MÉRITO DO RECURSO
1. Definição do objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil[1].
Porque assim, atendendo á estrutura das conclusões das alegações apresentadas pelo apelante, resulta que as questões a decidir são as seguintes:
A- Nulidade (princípio do contraditório)
B- Nulidade da sentença
C- Alteração á decisão de mérito (saber se à luz do artigo 1096º do código civil, redação da lei 13/2019 de 12.02 a oposição à renovação do contrato de arrendamento objecto dos autos é válida
***
III- FUNDAMENTOS DE FACTO
Nesse contexto, cumpre referir que a sentença recorrida consignou a matéria de facto acima referida cujo teor aqui se dá por integrado e reproduzido.
Igualmente dever-se-á ter em conta a factualidade constante dos autos e acima indicada quanto á tramitação processual.
Dever-se-á também ter em conta que o requerimento inicial deu entrada a 12-9-2023.
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IV - FUNDAMENTOS DE DIREITO
A- Nulidade
O recorrente neste segmento da nulidade veio alegar que pretende invocar a nulidade da sentença recorrida, por violação do direito ao contraditório, conforme se irá explanar, e, ainda, por conhecer de questões que, no entendimento do recorrente, não poderia conhecer.
Alega que apesar do teor da sentença que o autor especificou devidamente no requerimento inicial os fundamentos pelos quais deu início ao processo, sedo que inicia por formulário, indicou claramente que o motivo do despejo era, como efetivamente, a “cessação por oposição à renovação pelo senhorio”. E que ainda que se possa considerar que tenha pecado por excesso de zelo ao juntar documentos que, não fazendo falta, serviriam apenas para dar um entendimento mais abrangente do contexto da situação como um todo, que é manifesto que o fundamento da acçaõ era a oposição á renovação.
Refere que a oposição do requerido versou sobre o pagamento das rendas e em momento algum invocou o recorrido que o prazo previsto no artigo 1097.º do CC não terá sido cumprido, por excesso ou por defeito. O recorrido apenas veio alegar que pagou as rendas e que as mesmas estavam em dia – o que não é colocado em crise na presente demanda.
Todavia, alega que a sentença se fundamenta no facto de se entender que o recorrente não cumpriu a obrigação a que se refere o artigo 1097.º do CC.
Refere que (e sem prejuízo de entender que a sentença interpreta e aplica mal este normativo), e quanto á nulidade, que este entendimento viola o artigo 3.º n.º 3 do Código Processo Civil que estabelece que: “O juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.”.
Refere que não era previsível, uma vez que não constava dos articulados dos autos, que o tribunal a quo enveredasse pela posição que seguiu, constituindo a douta decisão recorrida, nesta matéria, uma verdadeira decisão surpresa porque se afasta “do alegado pelas partes na sua substancialidade ou na sua adjetividade. Alega que a decisão do mérito da causa seja meramente adjetiva, não pode ser decidida, quer em primeira instância, quer em via de recurso, com um fundamento jurídico diverso, até então omitido nos autos e não ponderado pelas partes sem que, antes, as mesmas sejam convidadas a sobre ela se pronunciarem.
Alega o recorrente que a inobservância do direito ao contraditório constitui uma omissão grave e representa uma nulidade processual, sempre que tal omissão seja suscetível de influir na decisão da causa, sendo nula a decisão (surpresa) quando à parte não foi dada possibilidade de se pronunciar sobre os factos e respetivo enquadramento jurídico, mesmo que adjetivo.
Conclui, assim que a sentença é nula porque violou, o disposto nas normas jurídicas vertidas nos artigos 3.º, n.º 1, 2 e 3, 195.º e 199.º do CPC.
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Cumpre decidir.
A primeira nulidade invocada consiste na alegada preterição da audição das partes quanto á questão do prazo do artigo 1097 do CCivil, isto é, considera o apelante que ao ter alegado a “cessação por oposição à renovação pelo senhorio”, que a oposição versou sobre o pagamento das rendas e em momento algum invocou o recorrido que o prazo previsto no artigo 1097.º do CC não terá sido cumprido. Conclui, assim, que estaria incumprido o princípio do contraditório, e que a sentença se traduziria numa decisão surpresa ( a sentença fundamenta se no facto de se entender que o recorrente não cumpriu a obrigação a que se refere o artigo 1097.º do CC e tal não teria sido invocado).
A questão a resolver no âmbito do presente recurso prende-se desde logo em saber se a decisão recorrida, no sentido de se proferir um saneador-sentença julgando a acçaõ improcedente por alegado incumprimento do artigo 1097 do CCivil, sem ter notificado as partes de que iria decidir nesse sentido, teria preferido a formalidade de omissão das partes e seria uma decisão surpresa, e se a predita sentença será por tal motivo nula.
A nulidade invocada consiste na preterição da realização da notificação sobre a possibilidade de se decidir de mérito, tendo o tribunal decidido de mérito, sem igualmente conceder ás partes o exercício ao contraditório ou sequer indicado que pretendia conhecer de mérito.
Como questão prévia cumpre determinar se o recurso é o meio próprio para deduzir a nulidade, tendo em conta o princípio de que das nulidades cabe, por regra, reclamação perante o tribunal onde o vício se consumou.
O que está invocado é a omissão de um acto determinado na lei (notificar as partes para exercerem o contraditório) e na prática de um acto proibido por lei (decisão surpresa) e nessa medida estamos no âmbito de uma nulidade de excesso de pronúncia nos termos do artigo 615 nº1 d) do CPcivil.
A esse propósito Alberto dos Reis (in Comentário ao Código de Processo Civil, II, págs. 507-508) afirmava que “a arguição de nulidade só é admissível quando a infracção processual não está ao abrigo de qualquer despacho judicial; se há um despacho a ordenar ou autorizar a prática ou omissão do acto ou da formalidade, o meio próprio para reagir contra a ilegalidade que se tenha cometido, não é a arguição ou reclamação por nulidade, é a impugnação do respectivo despacho pela interposição do recurso competente”.
Igualmente, Anselmo de Castro (in - Direito Processual Civil Declaratório, vol. III, 1982, 134), entende que a arguição da nulidade só é admissível quando a infracção processual não está, ainda que indirecta ou implicitamente, coberta por qualquer despacho judicial; se há um despacho que pressuponha o acto viciado, diz-se, o meio próprio para reagir contra a ilegalidade cometida, não é a arguição ou reclamação por nulidade, mas a impugnação do respectivo despacho pela interposição do competente recurso.
Igualmente, vide Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017, p. 26, entende que: «sempre que o juiz, ao proferir a decisão, se abstenha de apreciar uma situação irregular ou omita uma formalidade imposta por lei, o meio de reação da parte vencida passa pela interposição de recurso fundado na nulidade da decisão, por omissão de pronúncia, nos termos do artº 615 nº1 d). Afinal, nesses casos, designadamente quando o juiz aprecie uma determinada questão que traduza uma decisão surpresa, sem respeito pelo princípio do contraditório previsto no art. 3º, nº 3, a parte prejudicada nem sequer dispôs da possibilidade de arguir a nulidade processual emergente da omissão do acto, não podendo deixar de integrar essa impugnação, de forma imediata no recurso que seja interposto de tal decisão.”
No caso concreto dos autos é manifesto que a nulidade invocada está sustentada pela decisão recorrida, e nessa medida o recurso deduzido é o meio processual adequado para contra a mesma reagir.
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No actual Código de Processo Civil existe como regra a obrigatoriedade da realização de audiência prévia, nos termos do artº 591 do C.P.C., nomeadamente quando “tencione conhecer imediatamente, no todo ou em parte, do mérito da causa.” (nº1 b).
Segundo o entendimento de Paulo Ramos Faria / Ana Luísa Loureiro, (Primeiras Notas ao Novo CPC, 2ª ed., 2014, págs. 526-527), a realização da audiência prévia “é a regra. E, como sucede com qualquer regra, carece de ser interpretada, de modo a só ser seguida quando a actividade prescrita sirva os fins perseguidos pelo legislador”. Audiência prévia “faz parte da infraestrutura do processo comum de declaração, integrando a sua realização o modelo a seguir (preferencialmente) em cada processo individual.
Sendo esta uma formalidade obrigatória e essencial, a sua não observância é fundamento de nulidade.
Por outro lado, existe o principio do contraditório previsto no nº 3 do artigo 3º do CPC que visa banir as decisões surpresa e, por isso, se defende que o Juiz não pode decidir questões de conhecimento oficioso sem que previamente tenha sido facultada ás partes a possibilidade de sobre elas se pronunciarem, não podendo igualmente decidir com base em qualificação substancialmente inovadora que as partes não hajam considerado, sem antes lhes ter dado a possibilidade de produzirem as suas alegações, perspetivando o enquadramento jurídico vislumbrado pelo tribunal.
O artigo 3º do CPcivil estabelece o principio do contraditório que determina que o tribunal tem de atender á parte contraria e não pode decidir questões de direito ou de facto sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.
O princípio do contraditório é um princípio fundamental de qualquer regime processual, o qual visa acautelar ou garantir a participação efectiva de ambas as partes na evolução da instância, permitindo influenciar todas as decisões e desenvolvimentos processuais da causa.
Nos termos deste preceito o juiz pode decidir uma questão com base numa norma não invocada pelas partes, mas não sem antes dar a possibilidade de as mesmas se pronunciarem sobre esse enquadramento jurídico.
Conforme refere Paulo Faria e Ana Luísa Loureiro (in Primeiras Notas ao Código de Processo Civil, pág. 27) o respeito pelo principio do contraditório é o pressuposto de um processo equitativo estabelecido no artigo 20 da C.R. Portuguesa.
Todavia, a efectiva possibilidade de pronúncia das partes não impõe que a todo o tempo a prolação de uma decisão imponha a audição das partes quanto ao sentido da mesma.
O respeito pelo contraditório não implica que o tribunal haja que apresentar às partes um projecto de decisão para que sobre ele se pronunciem previamente ou que devam ser ouvidas fora dos momentos processuais previstos sobre questões que as suas pretensões coloquem. As partes no contexto do dispositivo, e nos momentos processuais próprios e nos articulados, devem assumir com diligência a defesa dos seus interesses e o dever de se pronunciarem sobre o objecto dos autos.
Neste sentido, vide o Ac da RL Processo: 12841/19.0T8LSB.L2-6, Relator: ANA DE AZEREDO COELHO, 10-09-2020, disponível na base de dados da DGSI (local de origem de toda a jurisprudência citada sem menção de proveniência):«Sumário: I) A correcta compreensão do princípio do contraditório não se basta com a garantia de que as partes tenham a possibilidade de intervir no processo, tendo conhecimento e possibilidade de pronúncia quanto aos pedidos que deduzem ou contra si são deduzidos; implica ainda que as partes possam pronunciar-se quanto a questões determinantes para a decisão a proferir e que, constituindo novidade no processo, não tenham sido objecto de pronúncia no decurso do normal contraditório previsto na tramitação processual.
II) O princípio do contraditório assume-se, nesta dimensão, como garantia de participação efectiva das partes no desenvolvimento de todo o litígio.
III) A efectiva possibilidade de pronúncia não exige a efectiva pronúncia e não impõe que a todo o tempo a prolação de uma decisão imponha a audição das partes quanto ao sentido da mesma, nomeadamente imponha a apresentação às partes de uma espécie de projecto de decisão.
IV) Tendo a Requerente indicado que pretendia a condenação dos Requeridos a absterem-se de determinadas condutas pelo período de um ano, em virtude de a reorganização dos seus serviços que tal visava necessitar de um período mínimo de um ano, o horizonte de utilidade não se encontra definido ab initio, sendo necessária a sua audição antes da prolação de decisão de extinção da instância por inutilidade.»
Compulsados os autos verifica-se que se designou audiência prévia e se indicou a sua finalidade, e igualmente previamente á mesma, o tribunal notificou o autor para se pronunciar sobre o teor da contestação e exercer o contraditório, sendo que tal se não se traduz numa violação do princípio do contraditório, nem implica a existência de uma nulidade nos termos do artigo 195.º do NCPC.
Pelo exposto, considera-se que a sentença não violou o princípio do contraditório, dado que por um lado, o tribunal notificou o autor para exercer o contraditório quanto á contestação e por outro lado convocou e realizou audiência prévia, sendo que a matéria relativa á oposição á renovação do contrato se traduz na causa de pedir dos autos e as partes exerceram o contraditório sobre a mesma conforme tiveram por conveniente.
Assim, julga-se improcedente a invocada nulidade por violação do principio do contraditório, nos termos do artigo 195 do CPC.
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Adicionalmente, o apelante invoca a nulidade da sentença nos termos do artigo 615º, nº 1, alínea d) do CPcivil, e artigo 5º e 573, 574 e 578 do CPC, dado que não tendo sido invocada pela parte que dela aproveitaria a questão do prazo da oposição, entende o Recorrente que o tribunal conheceu questões de que não poderia conhecer, porquanto vão além do pedido e da oposição.
Alega, neste segmento que houve oposição e ás partes cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as exceções invocadas – artigo 5.º, n.º 1 CPC. Considera que o cumprimento ou não do prazo previsto no artigo 1097.º é, na presente ação, um facto verdadeiramente essencial e não meramente instrumental, complementar ou acessório (sendo o objecto da acção). Na contestação não foi invocada qualquer irregularidade na comunicação efetuada pelo senhorio e a extemporaneidade revestiria, no presente caso, uma exceção. Refere que essa excepção deveria ter sido invocada pelo recorrido mas não o foi, sedo que nos termos do artigo 573.º CPC: “toda a defesa deve ser deduzida na contestação, excetuados os incidentes que a lei mande deduzir em separado.”. Por outro lado, invoca que nos termos do artigo 574 , “ao contestar, deve o réu tomar posição definida perante os factos que constituem a causa de pedir invocada pelo autor”, considerando-se “admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, salvo se estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto, se não for admissível confissão sobre eles ou se só puderem ser provados por documento escrito; a admissão de factos instrumentais pode ser afastada por prova posterior”. – artigo 574.º CPC.
Conclui, assim o apelante que o recorrido não impugnou a cessação do contrato por oposição à renovação pelo senhorio (que era a causa de pedir), e a exceção de (eventual) incumprimento do prazo de oposição à renovação do contrato por parte do senhorio reveste matéria de exceção cujo conhecimento dependeria da sua expressa invocação.
Assim, alega que não tendo sido invocada pela parte que dela aproveitaria essa questão atinente á oposição á renovação, conclui que o tribunal conheceu questões de que não poderia conhecer, porquanto vão (muito) além do pedido e da oposição, o que, determina a nulidade da sentença nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. d) CPC.
Cumpre decidir.
Nos termos do artigo 615, nº1 do CPcivil , a sentença é nula, quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.
No caso consideramos improcedente este segmento do recuso não padecendo a sentença de nulidade nos termos do citado artigo porque o tribunal analisou a acção no âmbito da causa de pedir e do pedido invocado não tendo incorrido em nenhum excesso de pronuncia ou nulidade. O autor invocou como causa de pedir a oposição á renovação e o tribunal decidiu a acção tendo analisado a predita causalidade e aplicado o direito nesse contexto, isto é, analisou precisamente a questão da existência ou não da oposição á renovação.
Pelo exposto, julga-se improcedente a invocada nulidade.
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Nesta fase cumpre analisar o mérito da sentença, na vertente da fundamentação de direito, analisando em resumo se devia a acção ser considerada procedente conforme pugna o recorrente.
A sentença recorrida, conforme resulta do teor acima transcrito, considerou que a carta enviada pelo senhorio se reporta apenas a uma mera eventual cessação e não a uma oposição e que a mesma foi enviada mais de um ano antes da entrada do PER (tendo a acção sido instaurada a 19/1/2023). E por outro lado, considerou quanto á notificação judicial avulsa que a mesma não se pode considerar eficaz porque, por um lado não foi junto o comprovativo da notificação ao arrendatário e por outro por ter dado entrada em juízo em 19/01/2023, pretendendo-se a entrega do locado para 31/01
Neste segmento o recorrente alega que segundo o artigo 1097º n.º 1 do Código Civil “1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;”. Mais refere que foi enviada carta escrita pelo senhorio ao arrendatário, datada de 2 de agosto de 2021, relativo à comunicação da intenção de não renovação do contrato de arrendamento, que cessará os seus efeitos no dia 1 de fevereiro de 2022, (...), cujo teor se dá por reproduzido”.
Mais refere que nessa comunicação o Recorrente expressamente refere “a intenção de não renovação automática do contrato de arrendamento habitacional com o prazo certo, firmado em 16 de janeiro de 1997, pelo que o contrato cessará os seus efeitos no dia 1 de fevereiro de 2022, data em que deverá entregar o locado livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que recebeu, bem como proceder à entrega das respetivas chaves”.
Alega ainda que a predita carta foi recebida e o inquilino, aqui Recorrido, respondeu à dita carta, também por carta, enviada ao Recorrente no dia 20 de agosto de 2021, na qual indica que “Informo que rececionei a V/carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento. Ora, entendo que deveria V. Exa. proceder à oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado em 16 de janeiro de 1997 e com início em 01/02/1997 com a antecedência mínima de 240 dias nos teros do artº 1097, n.º 1, alínea a) do Código Civil. Mais acresce que, mesmo que V. Exa. considere que o prazo de oposição é de apenas 120 dias, o que não se admite, tais efeitos produzem-se apenas para a não renovação do contrato, sendo que o mesmo renovou em 01/02/2020, pelo que a oposição deduzida por V. Exa. terá apenas efeitos relativamente à não renovação que ocorrerá em 01/02/2023.”
Invoca o apelante que é a parte contraria quem refere que a oposição á renovação teria efeitos a partir de 1/3/2023.
Considera que a comunicação do recorrente á pate contraria antecede o prazo fixado na lei. Neste sentido, a comunicação do Recorrente ao Recorrido, antecede o prazo imposto e nessa medida entende que a comunicação foi realizada de forma eficaz e foi o próprio recorrido a considerar que a não renovação ocorrerá a 1-2-2023.
Mais refere que tendo o recorrido aceite que a não renovação ocorrerá a 1-2-2023, considera que não se devia exigir ao recorrente deduzir outra comunicação (apesar de ter feito de uma notificação judicial avulsa, a 19 de janeiro de 2023, para reforçar a comunicação já realizada e aceite pelo recorrido). Mas refere que dado a oposição já se ter tornado eficaz a notificação judicial avulsa foi uma notificação adicional, sem prejuízo de não se ter provado a recepção apesar de o apelado não a ter impugnado.
Refere que a lei estabelece uma antecedência mínima de notificação de 240 dias, mas já não estabelece uma qualquer antecedência máxima e que aceitando o recorrente que não havia sido respeitada a antecedência mínima em 2021, mas como o recorrido aceita que o contrato não se renovaria em 2023 é excessivo dever ter o ónus de nova comunicação, sendo que no entanto o recorrido incumpriu a obrigação de desocupar e entregar o locado ao requerente.
Conclui, assim que considerou o Recorrido devidamente notificado nos termos e para os efeitos do artigo 1097.º CC, de que o contrato não seria renovado em fevereiro de 2023, e mais tendo sido judicialmente interpelado para abandonar o locado, estava na disponibilidade de o fazer voluntariamente (sendo que a sentença teria violado o artigos 1097 e 334 do Ccivil).
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O art.º 15º nº 1 do PER, estabelece que “o procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes”.
O PED é, assim, um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou acordada, podendo servir-lhe de base, em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação ao arrendatário na qual se invoque, fundamentalmente, no prazo previsto na lei, a oposição à renovação automática do contrato de arrendamento.
Assim, a comunicação efetuada nos termos previstos no artigo 9.º da Lei n.º 31/2012 e o contrato de arrendamento permitem obter diretamente um título de desocupação recorrendo ao PED, como estipula o já citado artigo 15.º, n.º 1, al. c), do NRAU.
O Procedimento especial de despejo só pode ser instaurado, quando o contrato de arrendamento haja chegado ao seu termo e quando se vise efetivar a cessação do arrendamento por o arrendatário não ter desocupado o locado na data prevista na lei ou na data fixada.
No presente processo está em causa um contrato de arrendamento habitacional de duração determinada, celebrado pelo prazo de cinco anos, tendo-se acordado na renovação automática pelo período de cinco anos.
O regime legal da cessação deste contrato veio a ser objeto de alteração com a publicação da Lei 13/2019 de 12.02 que entrou em vigor a 13.02.2019.
O preambulo da Lei n.º 13/2019, de 12-02, estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
Porque se trata de norma que contende com o “conteúdo de relações jurídicas abstraindo dos factos que lhes deram origem” (artigo 12 nº2 do CCivil), as alterações legais relativamente ao prazo de oposição à renovação aplicam-se também aos contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor da lei.
Está assente que a lei aplicável à matéria da cessação contratual, é o regime constante da lei 13/2019 de 12.02.
Estabelece o 1096 nº1 do CCivil na redacção da Lei 13/2019 de 12/2,
que: «1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte».
A análise deste normativo é controvertida na doutrina e na jurisprudência.
Sobre a interpretação deste normativo estamos a seguir o entendimento de Maria Olinda Garcia (in “Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019”, in revista Julgar online, março de 2019, pág. 11-12, disponível em http://julgar.pt/wp-content/uploads/2019/03/20190305-JULGAR-Altera%C3%A7%C3%B5es-em-mat%C3%A9ra-de-arrendamento-Leis-12_2019-e-13_2019-Maria-Olinda-Garcia.pdf), que considera que as partes poderão convencionar que o contrato não se renova no final do prazo inicial (o qual tem de ser de, pelo menos, um ano) e assim o contrato caducará, assim, verificado esse termo. E considera que o legislador, ao estabelecer o prazo de 3 anos para a renovação, caso o prazo de renovação seja inferior, estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação de 3 anos.
Assim, considera que o contrato só não terá duração mínima de 3 anos se o arrendatário se opuser à renovação do contrato no final do primeiro ou do segundo ano de vigência. Se as partes não convencionarem a exclusão da renovação, o senhorio só poderá impedir que o contrato tenha uma duração inferior a 3 anos na hipótese do n.º 4 do artigo 1097.º, ou seja, em casos de necessidade da habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em primeiro grau.
Pelo exposto, concluímos que o artigo 1096 nº1 do CCivil na redacção da Lei 13/2019 estabelece que a renovação é pelo período mínimo de 3 anos.
Neste sentido, e para outros desenvolvimentos vide a seguinte jurisprudência a titulo exemplificativo (disponível na DGSI):
- Ac do STJ Processo: 3966/21.3T8GDM.P1.S1, Relator: JORGE LEAL, Data do Acórdão: 20-09-2023 Sumário :
Na sequência da alteração introduzida ao n.º 1 do art.º 1096.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, os contratos de arrendamento habitacionais, com prazo certo, quando renováveis, estão sujeitos à renovação pelo prazo mínimo de três anos;
- Ac da RP Processo: 944/22.9T8VCD.P1, Relator: ARISTIDES RODRIGUES DE ALMEIDA, Data do Acórdão: 15-06-2023, sumário: «..V - O n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, na redacção da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, fixa um prazo imperativo mínimo de três anos de renovação do contrato, pelo que as partes de um contrato de arrendamento para habitação com prazo certo podem acordar a sua não renovação, mas se acordarem a renovação não podem estipular que esta ocorra por prazo inferior a três anos.»;
- Ac da RP Processo: 328/23.1YLPRT.P1 Relator: PAULO DIAS DA SILVA, data 12-10-2023, Sumário: I - A oposição à renovação é um direito potestativo que depende apenas da vontade de quem emite a declaração, sem precisar de invocar qualquer justificação e só opera para futuro. Como única condicionante, impõe-se-lhe apenas que respeite o período de aviso consignado na lei ou no contrato.
II - Dispondo a nova redacção do artigo 1096.º, do Código Civil, introduzida pela Lei 13/2019 de 12.2, sobre o conteúdo da relação jurídica do arrendamento, e abstraindo a mesma do facto que lhe deu origem, é de concluir que a situação se enquadra na 2.ª parte do artigo 12.º do Código Civil, sendo a nova redacção aplicável às relações já constituídas e que subsistam à data da sua entrada em vigor.
III - A expressão “salvo estipulação em contrário”, contida no nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, deve ser interpretada como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, e já não a de poderem contratar períodos diferentes de renovação. Assim, não havendo oposição válida e eficaz, os contratos de arrendamento para habitação renovam-se por mínimos de 3 anos, ou por período superior, caso o período de duração do contrato seja superior a 3 anos.
IV - Assim, o artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na nova redacção introduzida pela Lei 13/2019, de 12.2, fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, de natureza imperativa não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior.”
Portanto, consideramos que a alteração introduzida ao artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, tem natureza imperativa e não supletiva.
Assim, tendo as partes acordado na renovação do contrato de arrendamento, a renovação ocorre automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sendo neste caso de 5 anos.
Nos termos do art.º 15º nº 2 al. c) do PER, quando o fundamento invocado é a cessação por oposição à renovação, deverá ser junto: a) o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º (caso seja o senhorio) ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil (caso seja o arrendatário).
No caso dos autos verifica-se que o requerente juntou o contrato de arrendamento e uma a carta na qual se diz expressamente pretender uma oposição á renovação e que o contrato cessará os seus efeitos no dia 1/2/2022 (portanto, improcede o entendimento da sentença recorrida ao indicar que a carta apenas se referir a uma «eventual cessação”, dado que a mesma tem uma declaração objectiva e clara de pretensão de cessação).
Face ao ter da carta enviada, qualquer declaratário normal, colocado na posição do arrendatária, teria de considerar declarado o propósito de se pôr fim ao contrato, mediante a sua não renovação no termo do prazo então em curso (art.º 236.º n.º 1 do CC).
Esta junção do contrato e da carta torna desnecessária a comprovação da realização da notificação judicial avulsa, sendo que no caso, de facto e tal como resulta da sentença, a mesma não poderá ser tida como eficaz porque, por um lado não se juntou o comprovativo da notificação ao arrendatário e porque a mesma não cumpre a antecedência mínima (entrou a 19/01/2023, pretendendo-se a entrega do locado para 31/01.
Mas verifica-se que o artigo 15 nº2 c) não exige duas formas de comunicação, bastando-se com a junção da carta com a/r e o contrato.
Tendo o requerente junto esses dois elementos fica prejudicada a necessidade da realização da notificação judicial avulsa e da sua eficácia.
Resulta que a questão nuclear contende com a questão da necessidade de existir ou não uma antecedência mínima para instaurar um procedimento especial de despejo (PER).
Segundo o art.º 15º nº 1 do PER, “o procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes”.
Assim, consideramos que dado que a lei não diz o prazo de interposição desse pedido, e dado que o PER não é um meio para fazer cessar um contrato, mas para efetivar um despejo, nessa medida quando se instaura o PER, já a declaração de cessação tem de estar efetuada.
No caso a oposição foi realizada pelo senhorio e estabelece o art.º 1097º do CC os prazos de comunicação. No caso o prazo aplicável é de 120 dias porque o contrato o contrato de arrendamento tem o prazo de 5 anos (“igual ou superior a um ano e inferior a seis anos”).
A carta registada com AR foi enviada em 02/08/2021, recebida a 06/08/2021, e pretendia-se cessar o contrato com efeitos a 01 fevereiro 2022.
Assim, concluímos que o prazo mínimo da comunicação foi eficazmente cumprido, sendo que os 120 dias cumpriram-se em 6/12/2021 (considerando a receção da carta pelo arrendatário), antes da pretendida cessação para fevereiro de 2022.
Neste sentido, vide o Ac da RE Processo: 256/22.8YLPRT.E1 Relator: MARIA ADELAIDE DOMINGOS 27-10-2022: I. Nos termos do artigo 15.º, n.º 1 e n.º 2, alínea c), do NRAU, o Procedimento Especial de Despejo só pode ser instaurado quando já ocorreu a cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação automática por parte do senhorio, não tendo o arrendatário desocupado o locado.
II. E não antes dessa cessação, ainda que a caducidade do contrato pela razão sobredita possa verificar-se durante a pendência do Procedimento Especial de Despejo.»
No caso dos autos, o contrato foi celebrado a 1/2/1997 e tem duração limitada por 5 anos (1/2/2002), e estipulou-se quanto a renovações, que seria aplicável o art.º 100 Decreto-Lei nº 321-B/90. O artigo 100º impunha períodos mínimos de renovação de 3 anos, mas não impedia períodos maiores, como é o nosso caso, que era de 5 anos.
Estabelece o artigo 1096º nº 1 do CC: “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
No caso dos autos verifica-se que a renovação ocorreu sempre com a contagem de 5 anos: 1/2/1997 até 01/02/2002; em 01/02/2007, iniciou-se a 2ª renovação; em 01/02/2012, a 3ª renovação; em 01/02/2017, 4ª renovação; em 01/02/2022 seria a 5ª renovação.
Todavia, antes de operar a 5ª renovação, o Autor comunicou de forma eficaz a oposição de renovação, dado ter remetido uma carta registada com aviso de receção a 2/8/2021 a comunicar a cessação para 01 fevereiro 2022.
Assim, julga-se procedente o recurso e revoga-se a sentença recorrida, considerando-se que o autor realizou eficazmente a oposição à renovação na data de 01/02/2022.
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III- DISPOSITIVO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente, e em consequência revoga-se a sentença recorrida, e julga-se procedente o procedimento especial de despejo, julgando-se válida a oposição á renovação, condenando-se o requerido no despejo do locado.
Custas a cargo do apelado (art. 527º, nºs 1 e 2).
Porto, 23/5/2024
Ana Vieira
Isabel Silva
Manuela Machado
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[1] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem.