Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 27482/18.1T8PRT.P1 |  |
NRAU
TRANSIÇÃO PARA O NRAU
ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO
II - Cabe ao senhorio desencadear o procedimento de actualização da renda e transição para o NRAU, mediante comunicação ao arrendatário da sua intenção; devendo na comunicação o senhorio deve indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, e o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, nos termos do artigo 50º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012.
III - A mera indicação da data de transição para o regime do NRAU com um mês de diferença, e a aceitação expressa do arrendatário da transição para o NRAu, da renda e da duração do contrato, não prejudica a eficácia daquela comunicação, operando-se por via da mesma a transição do contrato para o NRAU.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto – Juízo Central Cível do Porto – Juiz 4
Relatora: Ana Vieira
1º Adjunto Desembargador Dr. António Carneiro da Silva
2º Adjunto Desembargadora Dra. Isabel Rebelo Ferreira
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Sumário
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I- RELATÓRIO
A..., S.A., Pessoa Coletiva n.º ..., (foi habilitada para intervir em substituição de B..., S.A), vem intentar, ao abrigo do disposto no art. 1081.º do Código Civil (doravante CC), Ação de Despejo com Processo Comum Contra C..., Lda., Pessoa Coletiva n.º ..., com os seguintes termos e fundamentos:
Por escritura pública de 30.10.1971, a Ré tomou de arrendamento a AA, para fins não habitacionais, os segundo, terceiro, quarto e quinto andares do prédio urbano sito na Av. ..., ... e os primeiro, segundo, terceiro, quarto e quinto andares e torreão do prédio urbano sito na Rua ..., no Porto, nas precisas condições insertas no contrato de arrendamento q que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 1);
No entanto, o imóvel objeto do aludido contrato de arrendamento foi adquirido pela Autora em 06.07.1978, conforme se comprova com cópia da escritura se compra e venda que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 2), Assim,
Desde o ano de 1978 que a Autora é a dona e legitima proprietária do imóvel em causa, conforme melhor resulta da Certidão Permanente e Caderneta Predial que ao diante se juntam e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Docs. n.º 3 e 4); E, a transmissão do contrato de arrendamento foi oportunamente transmitida à Ré por carta datada do dia da aquisição do mesmo, e acima referida, conforme se comprova com cópia da carta e Aviso do Serviço dos Correios que ao diante se juntam e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 5 e 6). Isto posto, o contrato de arrendamento foi celebrado em data anterior à entrada em vigor do DL n.º 257/95, de 30 de setembro;
A Autora, na referida qualidade de Senhoria da Ré, mediante o envio de carta registada com aviso de recepção datada de 4 de março de 2013, e ao abrigo da legislação vigente à data, promoveu a transição do contrato de arrendamento acima identificado para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, nos termos do art. 50º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, doravante abreviadamente designada por NRAU, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto;
Propondo que o contrato passasse a ser de prazo certo, com a duração de 5 (cinco) anos, e sugerindo um aumento de renda para o montante de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) mensais, tudo conforme melhor resulta da cópia da carta que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 7);
Respondeu a Ré à referida missiva por carta registada com aviso de recepção datada de 1 de Abril de 2013, tendo ficado o contrato submetido às regras do NRAU, acordando as partes quanto ao tipo e prazo do mesmo, pois a arrendatária concordou com a proposta apresentada pela senhoria no que concerne a estas duas características contratuais, conforme se comprova com cópia da carta que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 8);
Ao contrato de arrendamento em causa nos presentes autos foi aposto o prazo de 5(cinco) anos, por acordo das partes.
Nesta senda, por carta registada com aviso de recepção datada de 4 de abril de 2013, e no que aqui releva, a Autora salientou que o contrato de arrendamento em causa havia passado a ser a termo, com o prazo de 5 (cinco) anos, com inicio em 1 de julho de 2013 e término em 30 de junho de 2018, tudo conforme melhor resulta da cópia da carta que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 9).
Posteriormente, com antecedência superior a um ano à data do termo do contrato, a Autora, com observância de todos os formalismos impostos por lei, opôs- se à renovação do contrato de arrendamento por carta registada com aviso de receção recebida pela Ré em 10 de março de 2017, conforme se comprova com cópia da carta e do aviso de recepção que ao diante se juntam e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 10 e 11);
Isto posto, findo o período de vigência contratual entre as Partes, a Autora, na mais legítima das expectativas, aguardava a entrega do imóvel no dia 30 de junho de 2018.
Pelo que, foi com surpresa que atentou que a Ré havia transferido o valor da renda correspondente ao mês de julho, subsequente ao termo do contrato.
Uma vez que nenhuma circunstância que obstasse à cessação do contrato foi sequer invocada, a Autora não pôde senão atribuir tal transferência a manifesto lapso, razão pela qual diligenciou de imediato pela devolução da quantia indevidamente recebida; conforme melhor resulta da Certidão Permanente e Caderneta Predial que ao diante se juntam e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Docs. n.º 3 e 4);
Foi com espanto e incompreensão que recepcionou a carta da Ré, datada de 29 de junho de 2018, a comunicar o depósito da referida renda, conforme melhor resulta da cópia da carta que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 12);
Ressaltando inequivocamente da mesma que a Ré, de forma abusiva e ilegítima, não pretende entregar voluntariamente o Locado sem que disponha de qualquer justificação para suportar tal conduta.
Pois que,
Não existe qualquer circunstância que pudesse obstar à denúncia do contrato, que operou.
O contrato de arrendamento em causa transitou regularmente para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, mediante comunicação para o efeito da iniciativa da Senhoria, ora Autora, tendo passado a vigorar por prazo certo.
No entanto, a Senhoria deduziu oposição à renovação nos termos legais;
Pelo que operou a denúncia do contrato, o que determinou a respetiva cessação por caducidade no pretérito dia 30.06.2018.
Termos em que, nos melhores de Direito que V. Exa. mui doutamente suprirá, deve a presente ação de despejo ser declarada procedente e, em consequência:
a. Ser decretado o despejo imediato do local arrendado, devendo o mesmo ser entregue á Autora completamente livre e devoluto de pessoas e bens; e
b. Ser a Ré condenada no pagamento de custas, procuradoria condigna e honorários de advogado.
Em contestação, a ré excepciona a ineficácia da declaração de transição plena do Contrato de Arrendamento para o NRAU e excepciona o abuso de direito.
Conclui pela improcedência da acção .
Proferiu-se despacho saneador no qual se julgou o Tribunal competente, o processo isento de nulidades, a personalidade, capacidade e legitimidade das partes, e a inexistência de outras excepções do conhecimento oficioso.
Foi fixado o objecto do litigio e temas da prova e realizado o julgamento.
Na sentença recorrida foi decidido: «DECISÃO:
Pelo exposto, julga-se a presente acção procedente por provada e em consequência condena-se a Ré “C..., Ldª” no pedido formulado pela Autora A..., SA”.
Custas a cargo da ré. Registe e Notifique.…»(sic).
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Inconformada com tal decisão, veio a ré interpor o presente recurso, o qual foi admitido como apelação, a subir de imediato, nos autos e com efeito meramente devolutivo.A ré com o requerimento de interposição do recurso apresentaram alegações, formulando, a final, as seguintes conclusões:«.. Conclusões
1.ª Dispõe o n.º 1 do art. 662.º do Cód. de Processo Civil que «A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».
2.ª Em face do depoimento da Testemunha Senhor Dr. BB (20210930141216_15354694_2871441; 30/09/2021; 14:35 - minutos: 27:25 a 29:50; minutos 30:30 a 32:25; minutos 37:40 a 41:00), propõe-se para os números 16 e 20 dos factos provados a seguinte redacção:
«16. As partes encetaram negociações para o efeito e, em reunião entre representantes de Autora e Ré, à data, discutiram a possibilidade de celebrar contrato de arrendamento condicionando o valor da renda ao investimento que tal projeto implicaria para Ré.»
«20. A Autora elaborou o contrato de arrendamento, pelo período de 10 (anos), que remeteu à Ré em 22 de fevereiro de 2013, conforme se comprova com cópia do e-mail que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos.».
3.ª O número 21 dos Factos Provados contém a seguinte redacção: «21. .º Aquando do envio de tal documento, a Ré afirmou não aceitar um contrato de arrendamento pelo período de 10 anos, o que sabia ser condição essencial para a Autora.» - destaque e sublinhado nosso -, sendo que para fundamentar aquele facto, a M.ª Juiz de 1.ª Instância afirmou ter sido «essencial o depoimento de CC, que teve intervenção directa nas negociações com o Sr. BB ...»
4.ª Ora, acontece que, após ouvir todo o depoimento daquela testemunha (20210930100906_15354694_2871441; 30/09/2021; 10:21), não é afirmado por esta, uma única vez, que a Recorrente sabia ser condição essencial para a senhoria que o contrato de arrendamento tivesse um período de duração de dez anos, pelo que se propõe para o mesmo número 21 dos Factos Provados a seguinte redacção:
«21.º Aquando do envio de tal documento, a Ré afirmou não aceitar um contrato de arrendamento pelo período de 10 anos».
5.ª Em face do alegado nos arts. 173.º a 179.º da contestação e do depoimento da testemunha Senhor Dr. BB (20210930141216_15354694_2871441; 30/09/2021; 14:35 - minutos 42.00 a 46.55) deverão ser aditados à Matéria de Facto os seguintes factos:
«23. A R., em 2013, arquivou as cartas relativas ao processo de transicção do contrato de arrendamento para o NRAU, não voltando a consultar o referido processo».
«24. No início do mês de Abril de 2018 a R. promoveu junto das entidades administrativas competentes um procedimento para reconhecimento do seu estabelecimento comercial – Hotel ... - como estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local, tendo consultado um advogado, no mês de Junho de 2018, para ser esclarecida sobre o conteúdo e implicações da Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho, o qual lhe comunicou que o contrato de arrendamento já se tinha renovado por novo período de cinco anos».
6.ª No art. 193.º da contestação a Ré alegou que pagou à senhoria a renda relativa ao mês de Junho de 2018, tendo a senhoria recebido e aceitado a mesma, e emitido o respectivo recibo de renda, o qual foi junto com a contestação, como documento n.º 15. Tal facto e documento não foram impugnados pela senhoria, pelo que deverá ser aditado à matéria de facto o seguinte facto:
«25. A Ré pagou à senhoria a renda relativa ao mês de Junho de 2018, tendo a senhoria recebido e aceitado a mesma, e emitido o respectivo recibo de renda (por acordo e Doc. n.º 15 junto com a contestação)».
7.ª Está juridicamente errada a fundamentação expendida pelo Tribunal “a quo” ao aplicar ao caso sub judice a norma constante do art. 51.º do NRAU para daí considerar extemporânea a invocação pela Recorrente da ineficácia do processo de transição para o NRAU promovido pela senhoria, pois que in casu se aplica a norma constante do art. 33.º ex vi do art. 52.º do NRAU.
8.ª No caso sob análise estamos em face de um contrato de arrendamento para fim não habitacional, exclusivamente vinculista – porque celebrado em data anterior a Decreto-Lei n.º 257/95 -, em relação ao qual a Lei n.º 31/2012 trouxe uma profunda modificação no que toca ao regime de correcção extraordinária de rendas e de transição para o NRAU.
9.ª Tendo o senhorio promovido o processo de actualização extraordinária de renda e transição para o NRAU, manda o art. 52.º do NRAU aplicar o disposto no art. 33.º do mesmo diploma no caso de o arrendatário se opor ao valor da renda proposto pelo senhorio, preceituando esta disposição legal que opondo-se o arrendatário ao valor da renda proposta pelo senhorio, e propondo um outro valor, o senhorio deve comunicar àquele, no prazo de 30 dias, se aceita ou não a proposta.
10.ª Se o senhorio aceitar a renda proposta pelo arrendatário, o efeito será o de que a renda proposta passe a ser a nova renda: de acordo com o art. 33.º, n.º 4 ex vi do art. 52.º do NRAU, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do primeiro dia do segundo mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da comunicação do senhorio a aceitar a nova renda. O que significa que o contrato de arrendamento se considera transitado plenamente para o NRAU no primeiro dia do segundo mês seguinte ao recebimento pelo arrendatário da resposta do senhorio, devendo, a partir daí, ser paga a nova renda - vide Parecer junto, págs. 11 e 12.
11.ª A exactidão do dia e mês em que o contrato de arrendamento transita para o NRAU não podem ser conhecidas pelo legislador de antemão - pois estão dependentes da data do envio da declaração do senhorio e,sobretudo, da data da recepção da mesma pelo arrendatário -, cabendo ao senhorio um dever de as concretizar e um dever de esclarecer o arrendatário da exacta data de transição do contrato de arrendamento para o NRAU e consequente conversão daquele num novo contrato.
12.ª O que bem se compreende, se atentarmos a que o senhorio é o único beneficiário e interessado no processo de transicção do contrato para o NRAU, o qual produz efeitos extremamente gravosos na esfera jurídica do arrendatário, que vê o contrato vinculístico transformado num contrato temporário, pelo que deve o sujeito que, exclusivamente, retira vantagens deste acto comunicar a exacta data de entrada em vigor do novo contrato.
13.ª Como é consabido, o regime transitório previsto nos arts. 50.º a 54.º do NRAU é composto por normas imperativas, as quais integram a chamada “ordem publica económica de direcção”, pelo que não é passível de ser derrogado pela vontade exclusiva de um dos contraentes.
14.ª Deste modo, e denotando-se nos arts. 50.º a 54.º do NRAU uma imperatividade em favor do arrendatário, a comunicação do senhorio, prevista no art. 33.º, n.º 4 ex vi do art. 52.º do NRAU,faz incidir sobre si um dever de informar o arrendatário sobre o exacto dia e mês em que o contrato de arrendamento se considera “convertido” num novo contrato de arrendamento integralmente disciplinado pelo NRAU.
15.ª Importa sublinhar que este dever de informar o arrendatário decorre, desde logo, do cumprimento de um dever de protecção e de cuidado que o contraente que deu início ao processo de modificação profunda do contrato deve assegurar para com o outro contraente, aqui consabidamente mais frágil, pois estamos em face de deveres que decorrem do Direito Objectivo, não dependendo de acordo das partes nem sendo “descartáveis” unilateralmente por vontade de alguma delas.
16.ª Atendendo, no seu conjunto, aos supra citados deveres de protecção e aos demais deveres acessórios, ao expressarem a atenção, o respeito, a correcção e o cuidado que cada um dos sujeitos há-de ter para com o outro, resulta à saciedade que sobre o senhorio recai o dever de informar o arrendatário sobre os exactos dia e mês em que o contrato de arrendamento se considera alterado, traduzindo-se essa informação num elemento essencial para o arrendatário tomar conhecimento da alteração do regime temporal do contrato de arrendamento e do início de vigência e, sobretudo, do termo do novo contrato de arrendamento – vide Parecer junto a págs. 19 a 21.
17.ª Destarte, no caso de o senhorio omitir aquela informação ou prestar uma informação inexacta e contrária ao critério legal imperativo, estamos em face de uma irregularidade, a qual, por incidir sobre um elemento essencial constituinte da declaração negocial de transição plena para o NRAU, acarreta a ineficácia dessa mesma declaração, de modo que a declaração negocial não produz, desde o início, os efeitos a que tendia, mantendo o contrato de arrendamento a sua natureza vinculística e perpétua - vide Parecer junto, pág. 23 e Jurisprudência citada a págs. 24 e 25 supra.
18.ª No caso sub judice,a senhoria, na carta de 04/04/2013, na qual aceitou a proposta do valor de renda formulada pela Recorrente, informou erradamente que o contrato de arrendamento em vigor entre as partes «passará a ser um contrato com prazo certo, com duração de 5 anos, tendo o seu início a 1 de Julho de 2013 e término a 30 de Junho de 2018», o que é contrario ao disposto na lei imperativa, pois o contrato de arrendamento em vigor jamais poderia ter transitado para o NRAU no dia 01/07/2013.
19.ª Com efeito, a comunicação remetida pela senhoria apresenta uma irregularidade manifesta e grave, pois que, de acordo com preceituado no art. 33.º, n.º 4 ex vi do art. 52.º do NRAU, tendo a senhoria comunicado, por carta de 04/04/2013, a aceitação do valor da renda proposto pela Recorrente, o contrato de arrendamento ficaria imperativamente submetido ao NRAU a partir do primeiro dia do segundo mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da comunicação do senhorio, isto é, em 01/06/2018.
20.ª Vale isto por dizer que, no que tange a um dos elementos essenciais do processo de transição do contrato de arrendamento para o NRAU – a informação sobre o exacto dia e mês em que o contrato de arrendamento se considera alterado - a senhoria prestou à Recorrente uma informação errada e contrária às normas jurídicas imperativas aplicáveis, ficando, assim, a declaração de transição plena para o NRAU amputada de um elemento constituinte essencial, o que implica a sua ineficácia/nulidade jurídica.
21.ª É, por todos, sabido que a principal consequência da ineficácia/nulidade dessa declaração negocial é que a mesma não produz os efeitos jurídicos a que tende, pelo que não se operou, no caso sub judice, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, como era propósito da senhoria.
22.ª. Vale isto por dizer que, sem prejuízo da actualização da renda produzir os seus efeitos, tanto mais que foi acordada entre as partes, o contrato de arrendamento que une as partes mantém-se vinculista, não se tendo operado qualquer alteração no seu regime temporal, conservando o contrato a sua natureza vinculística pelo que não cessou os seus efeitos no dia 30/06/2018, ou noutro dia, mantendo-se em vigor na presente data exactamente nos mesmos termos anteriores ao início do processo de transição para o NRAU promovido pela senhoria - vide Parecer junto, a pág. 26.
23.ª Do que resulta que a iniciativa da senhoria, com vista à transição total do contrato de arrendamento para o NRAU, não produziu quaisquer efeitos jurídicos quanto à sua transição, pelo que deverá ser revogada a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” e julgada improcedente a presente acção.
24.ª No caso de assim se não entender, e se considerar que a declaração emitida pela senhoria deve ser corrigida à luz do critério legal – o que nos parece estar errado, mas não se deixará de apreciar -, sempre se dirá que, então, o mesmo se renovou por mais cinco anos em 01/06/2018.
25.ª Importa, desde já, sublinhar que a fixação da data de início do “novo contrato” não é um direito disponível do senhorio, pois o art. 33.º, n.º 4, do NRAU (ex vi do art. 52.º do NRAU) tem aqui natureza imperativa, não sendo possível ao senhorio escolher outro regime de acordo com o seu livre-arbítrio, o que bem se compreende, se atentarmos a que a fixação da data do início do novo contrato de arrendamento tem como finalidade conferir ao arrendatário segurança e certeza jurídicas quanto à data de início do “novo contrato”.
26.ª Ora, na própria declaração de transição plena do contrato de arrendamento, já o senhorio tinha especificado - em termos irregulares - o início do novo período – 01/07/2013 - e o término do seu primeiro período - a 30/06/2018 -, sendo que veio, mais tarde, opor-se à renovação/denúncia do referido contrato, com efeitos a partir de 30/06/2018.
27.ª A aceitar que in casu declaração emitida pela senhoria deve ser corrigida à luz do critério legal, haverá que «desconsiderar, em absoluto, a data de 1 de julho de 2013 (resultante da comunicação do senhorio), atenta a declaração irregular do senhorio, e aplicar o critério legal no sentido de concluir que a transição plena do contrato de arrendamento se verificou a 1 de junho de 2013, sendo essa a data do início da sua vigência» - vide Parecer junto a pág. 29.
28.ª Contrariamente ao que a sentença recorrida pretende inculcar, a Recorrente não se resguardou de forma ardilosa durante seis anos – até porque não saberia se a senhoria iria, ou não, opor-se à renovação do contrato -, tendo inclusivamente tentado obter o estatuto de estabelecimento e entidade de interesse histórico e cultural ou social local de forma a que não assistisse à senhoria o direito de se opor à renovação, só tendo sido informada pelo seu então Advogado, em Junho de 2018, de que entretanto ocorrera a renovação do contrato por novo período quinquenal.
29.ª Está também errada a sentença recorrida ao afirmar que a irregularidade existente foi aceite pela senhoria e pela Recorrente, pois no caso em apreço «não houve qualquer aceitação por ambas as partes quanto à data de submissão do contrato de arrendamento ao NRAU (de 1 de julho de 2013). A declaração do senhorio reveste natureza unilateral e impõe-se à contraparte, caso seja regular, ou não opera os seus efeitos, caso seja irregular.
Nem sequer se pode aludir à consolidação, pelo decurso do tempo, de uma situação contra legem, quando a lei, como afirmámos, tem natureza injuntiva» - vide Parecer junto a págs. 27 e 28.
30.ª Está, igualmente, errada a sentença recorrida ao considerar que a irregularidade existente foi estabelecida em benefício da Recorrente e lhe aproveita, pois o prazo fixado pela senhoria como constituindo o início da vigência do “novo contrato” – 01/07/2013 -em nada aproveita à Recorrente, porquanto permite que a senhoria posteriormente faça caducar o contrato de arrendamento numa data – 30/06/2018 – em que já está em curso a sua renovação por novo período de cinco anos (desde 01/06/2018).
31.ª Na verdade, não é a Recorrente «que está a retirar desproporcionais efeitos de uma declaração imperfeita, mas o senhorio - caso vingasse a sua tese - que retiraria vantagens absolutamente desequilibradas e desconformes: impedir-se-ia a renovação do contrato de arrendamento pelo prazo de 5 anos, apesar de uma irregularidade manifesta do locador à revelia de uma regra imperativa e sendo certo que estão em causa direitos indisponíveis.» - vide Parecer junto a pág. 28.
32.ª Sempre se dirá, e ex abundanti, que a aceitar este entendimento, está o Tribunal de 1.ª Instância a “punir” a Recorrente/arrendatária, pois foi a senhoria quem cometeu uma irregularidade no processo por si iniciado e concluído destinado a promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, tendo violado o corpo do n.º 4 do art. 33.º ex vi do art. 52.º do NRAU, que contém uma norma imperativa, de interesse e ordem pública, de “ordem pública económica de protecção” e de “ordem pública económica de direcção”, permitindo que a senhoria retire vantagens desproporcionadas dessa irregularidade, da sua exclusiva responsabilidade, ao fazer cessar o contrato de arrendamento numa data – 30/06/2018 – em que já estava em curso a renovação do contrato por mais cinco anos desde 01/06/2018.
33.ª Do que vai supra exposto decorre, com meridiana clareza, que o contrato de arrendamento sub judice se considerou alterado no dia 01/06/2013 (o primeiro dia do segundo mês seguinte ao mês de Abril de 2013), passando a ter - desde essa data - a modalidade de contrato com prazo certo com a duração de cinco anos, o qual, de acordo com o preceituado no art. 1096.º do Cód. Civil, se prorrogou (renovou) automaticamente no final do termo do contrato – 31/05/2018 - por prazo idêntico.
34.ª Pelo que a data que a senhoria pretendeu e comunicou como sendo o termo do contrato – 30/06/2018 – é inatendível por nessa data estar já em curso o período de renovação iniciado em 01/06/2018.
35.ª Pois a indicação da exacta data de cessação de cessação do contrato de arrendamento, por efeito da oposição à renovação deduzida pelo senhorio, para além de ser um “elemento necessário”, é também um “elemento essencial” para garantir a salvaguarda dos direitos do arrendatário de modo a que este saiba de forma clara, sem dúvidas e incertezas, a concreta data em que o contrato de arrendamento caduca – vide jurisprudência citada a págs. 36 e 37 supra.
36.ª Diga-se que a reiteração por parte da senhoria, ao fixar a data de 30/06/2018 para o termo do novo contrato, demonstra à saciedade não nos encontrarmos em face de um simples lapso de escrita desta, tendo a senhoria, ao longo dos anos, reiterado e insistido de forma inequívoca na data de 30/06/2018, como sendo a data do termo do contrato de arrendamento – chegando a repetir essa data por diversas vezes já na petição inicial – pelo que não se coloca in casu a questão de interpretar a sua declaração à luz das regras do art. 236.º do Cód. Civil, já que tal data, na perspectiva da senhoria, era certa e inequívoca, não tendo a arrendatária que indagar se estava, ou não, de acordo com a Lei.
37.ª No caso de indicação de uma data de cessação do contrato diversa da real, a declaração não pode produzir os efeitos a que tende, por divergência entre a data declarada e a data da efetiva renovação do contrato, sendo esta falha insuprível, sob pena de afetação grave dos interesses da segurança e da certeza jurídicas.
38.ª Destarte, atenta a desconformidade da comunicação do senhorio, o contrato de arrendamento renovou-se automaticamente no dia 1 de junho de 2018, por mais cinco anos, por falta de uma declaração (regular) que tivesse impedido a renovação para o fim do seu prazo de vigência.
39.ª Por fim, e atendendo à unidade do sistema jurídico (concretamente aos lugares paralelos), se tivermos em conta sobre o que ocorre noutros domínios do Direito Privado, designadamente no Direito do Trabalho, em especial no contrato de trabalho a termo certo, caso o empregador denuncie o contrato para lá do prazo da sua última renovação – por ex. indicando erradamente um mês para lá do termo do contrato -, assim se excedendo o seu prazo de duração, o contrato converte-se automaticamente num contrato sem termo (cfr. art. 147.º n.º 2 al. b) do Cód. do Trabalho), sendo descabido afirmar que o trabalhador ficou beneficiado porque continuou a trabalhar no período em que excedeu a renovação.
40.ª Ao decidir como decidiu, não fez o Tribunal “a quo” a correcta interpretação e aplicação das normas constantes dos arts. 33.º n.º 2 ex vi do art. 52.º do NRAU, arts. 9.º n.º 1, 762.º n.º 2, 1096.º e 1097.º, ambos do Cód. Civil.
41.ª No caso de se entender que a senhoria é titular do direito de fazer cessar o contrato de arrendamento sub judice nos termos em que o fez – o que, sinceramente não se vislumbra como – sempre o exercício do direito por parte da senhoria ao promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e/ou opor-se à renovação do contrato está obstaculizado por via do instituto do abuso do direito.
42.ª In casu o regime legal e convencional das obras beneficiava, em exclusivo, o senhorio, em todos os sentidos, conhecendo o arrendatário que, ao realizar as mesmas, teria não só que as suportar, como não teria direito ao seu levantamento, nem a ser ressarcido pelo locador;
43.ª Ao tempo da realização das obras – 2010/2012 – e do seu conhecimento por parte da senhoria,o regime legal vigente à data era extremamente limitativo quanto à alteração do carácter vinculista do contrato sob análise, mantendo intacta a tutela vinculista destes contratos de arrendamento.
44.ª O princípio do abuso do direito constitui um dos expedientes técnicos ditados pela consciência jurídica para obtemperar, em algumas dessas situações particularmente clamorosas, aos efeitos da rígida estrutura das normas legais, e reconduz-se à prática de um acto ilegítimo desde que se ultrapassem os limites que ao direito subjectivo são impostos e descritos no art. 334.º do Cód. Civil, não sendo necessário que o agente tenha consciência de a sua conduta ser abusiva, bastando que o seja na realidade – vide jurisprudência e doutrina citada a págs. 42 e 43 supra.
45.ª Uma das categorias de comportamentos abusivos é constituída pelo “desequilíbrio no exercício de posições jurídicas” em que o titular do direito, exercendo embora um direito formal, fá-lo em moldes que atentam contra vectores fundamentais do sistema jurídico, com relevo para a materialidade subjacente – vide doutrina citada a págs. 44 e 45.
46.ª No caso em apreço, logo após a conclusão das obras de reabilitação realizadas pela Recorrente no prédio da senhoria, nas quais esta despendeu cerca de um milhão de euros, a senhoria promoveu a transição plena do contrato de arrendamento para o NRAU, alterando o regime temporal do contrato para um contrato com prazo certo de cinco anos e opondo-se por carta de 09/03/2017 à sua renovação para a data que indicou (30/06/2018).
47.ª Deste modo, da declaração de transição para o NRAU e posteriormente de oposição à renovação por parte da senhoria emerge uma desproporção grave e manifesta entre as largas vantagens obtidas por esta e as consequências e danos severos infligidos na Recorrente, daí resultando o exercício em desequilíbrio do direito, que ultrapassou largamente aquilo que é tolerável numa dada realidade negocial, afetando gravemente os grandes vetores da boa fé - vide Parecer junto a págs. 44 e 45.
48.ª E assim é, porquanto apesar de a Recorrente ter gasto cerca de um milhão de euros na reabilitação do prédio arrendado, entre os anos de 2010 e 2012, e de a senhoria ter conhecimento das obras realizadas, pretendeu impedir que a arrendatária se mantivesse no gozo do local arrendado, querendo “despejá-la” num curto prazo após a conclusão daquelas obras para assim recuperar o prédio integralmente reabilitado à custa do esforço económico, e demais recursos, da Recorrente.
49.ª Atento o abuso verificado, o exercício pela senhoria, do direito de transição plena para o NRAU, deve, correspondentemente, denegar-se a sua pretensão ao tempo em que foi feita; por sua vez, caso se entenda que o contrato transitou plenamente para o NRAU, deve recusar-se à senhoria o exercício do direito de oposição à renovação, pelo que o contrato de arrendamento jamais se pode considerar extinto na data invocada pelo senhorio - vide Parecer junto a págs. 46 e 47.
50.ª Ao entender de modo distinto, não fez o Tribunal “a quo” a correcta interpretação e aplicação da norma contida no art. 334.º do Cód. Civil, pelo que deve, também por esta razão, ser revogada a sentença recorrida.
Nestes termos e nos mais, de Direito, deve ser proferido acórdão que, julgando procedente o presente recurso de Apelação, revogue a sentença recorrida e julgue a presente acção improcedente, o que se fará em obediência à Lei e por imperativo de JUSTIÇA…»(sic).
*
A autora juntou contra-alegações, tendo apresentado as seguintes conclusões:«… Conclusões:
I – Da intempestividade do Recurso
a) O aproveitamento da extensão do prazo para o recurso conforme previsto no n.º 7 do art. 638.º do CPC, para além do cumprimento do disposto no art. 640º do CPC, exige ainda que o recurso tenha efetivamente por objeto a reapreciação da prova gravada, e também que tal matéria seja suscetível de influir na decisão final a proferir – o que não se verifica no recurso ora em resposta, pelo que tal análise se afigura processualmente inadmissível;
b) Na verdade, para a cabal análise de tudo quanto alegado pela Recorrente em sede de recurso e, bem assim, para a subsequente decisão a proferir em sede dos presentes autos, relevam, única e exclusivamente, os factos provados n.º 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12 e 22, sendo absolutamente inconsequente tanto a alteração aos factos 16, 20 e 21, como o aditamento dos factos almejados pela Recorrente, que não têm qualquer aptidão para influenciar a decisão visada, o que conduz, incontestavelmente, à não admissibilidade in casu da impugnação da matéria de facto com recurso à prova gravada – por se revelar ato manifestamente inútil.
c) Assim, e atendendo a que os factos que decorrem da reapreciação da prova gravada nos termos pretendidos pela Recorrente são absolutamente irrelevantes para efeitos da decisão a proferir, não é aqui aplicável o acréscimo de 10 dias ao prazo de recurso, conforme estabelecido no n.º 7 do art. 638.º do CPC, pelo que devem as Alegações em causa ser rejeitadas por extemporâneas.
II – Da impugnação da matéria de facto
d) Sem prescindir, e apenas por cautela de patrocínio e excesso de zelo, sempre se salienta que para fundamentar a alteração pretendida à matéria de facto, a Recorrente socorre-se de parcas conclusões extraídas do depoimento da testemunha DD, exclusivamente em instância do mandatário da Recorrente.
e) No entanto, e como consta da motivação da decisão de facto da douta sentença proferida, para a prova dos factos impugnados pela Recorrente foi essencial o depoimento de Dr. CC, que, corroborado pela prova documental, explicou com clareza e segurança as questões em causa, mais se tendo aí especificado que o depoimento da testemunha DD foi menos seguro e coerente, sucumbindo necessariamente quando em confronto com o depoimento da acima identificada testemunha da Recorrida e, bem assim, da globalidade da prova documental.
f) Assim, da análise critica de toda a prova testemunhal produzida em sede de audiência e julgamento, bem como dos demais meios de prova que instruem os autos, impõe-se a não alteração dos factos que foram dados como provados sob os n.ºs 16, 20 e 21.
g) Já relativamente ao facto que a Recorrente pretende ver aditado aos factos provados sob o n.º 23, a Recorrente não indica qual a concreta prova produzida que impõe tal decisão, e que não se alcança, pelo que não se pode atender à pretensão da Recorrida nos termos das normas processuais aplicáveis.
h) Relativamente ao facto que a Recorrente pretende que seja dado como provado sob o n.º 24, a redação almejada colide, desde logo, com a prova documental carreada para os autos, designadamente com o teor do procedimento cautelar junto pela Recorrida com a Resposta à Contestação sob os Docs. n.º 36 e 37, subscrito pelos mandatários que assinam as Alegações a que ora se responde, no âmbito do qual, em 29.06.2018, a Recorrente reconheceu, de forma clara,
expressa e inequívoca, a eficaz transição do contrato de arrendamento para o NRAU, bem como a eficácia da oposição à renovação apresentada pela Recorrida, com efeitos em 30.06.2018, tendo aí peticionado que fosse “declarada a suspensão do pretendido efeito extintivo do contrato de arrendamento”.
i) Finalmente, e relativamente ao facto que a Recorrente pretende aditar aos factos provados sob o n.º 25, que se aceita, tem suporte meramente documental e, por maioria de razão, caso o mesmo se considere, importa igualmente aditar aos factos provados que a primeira renda paga pela Recorrente no âmbito do “novo” contrato de arrendamento, transitado para o NRAU com o prazo de cinco anos, se reportou ao mês de julho de 2013 (por acordo e Docs. n.º 39 e 40 juntos com a Resposta à Contestação)
III – Da pretensa ineficácia da declaração de transição (plena) do contrato de arrendamento para o NRAU
j) Com vista à transição do contrato de arrendamento em causa para o NRAU, a Recorrida remeteu à Recorrente a comunicação prevista no artigo 50.º do NRAU, tendo dado cumprimento a todos os requisitos formais impostos pelo mencionado diploma legal.
k) Por resposta apresentada nos termos do art. 51.º do NRAU, a Recorrente aceitou expressamente o tipo de contrato e a duração proposta pela Senhoria, aqui Recorrida, tendo apresentado uma contraproposta relativa ao valor da renda.
l) No prazo legalmente previsto para o efeito, a Recorrida manifestou a aceitação da renda proposta pela Recorrente, mais tendo indicado que o contrato de arrendamento em causa ficaria sujeito ao prazo de 5 (cinco) anos, com início em 01.07.2013 e termo em 30.06.2018.
m) A Recorrente recebeu e aceitou a informação prestada pela Recorrida, nada mais tendo dito a este propósito (na verdade, os argumentos a favor da pretensa ineficácia da transição do contrato de arrendamento para o NRAU são esgrimidos, pela primeira vez, em sede da contestação apresentada nos presentes autos!).
n) Ou seja, apenas volvido um ano da cessação do contrato - e já findo o litigio judicial que teve como objeto este mesmo contrato de arrendamento, no âmbito do qual a Recorrente (pasmem-se!) reconheceu a regularidade das comunicações da Recorrida, designadamente no que respeita à transição para o NRAU e à oposição à renovação -, é que a Recorrente, de forma manifestamente
ilegítima e abusiva, ousou pôr em causa o efeito jurídico que anteriormente admitiu expressamente ter-se verificado.
o) Pelo que a transição do contrato de arrendamento que vigorou entre as Partes para o NRAU, que operou no dia 01.07.2013, há muito que se consolidou na esfera jurídica destas, nos precisos prazos expressamente reconhecidos e aceites por ambas as partes.
p) Neste sentido, e conforme resulta do disposto nos arts. 50.º, 51.º e 52.º do NRAU, o regime legal que regula a transição do contrato para o NRAU dá primazia à negociação e privilegia o acordo das Partes nesta matéria, sendo também incontroverso que as normas imperativas que regem a relação contratual arrendatícia, em especial as que versam sobre prazos, estabelecem apenas mínimos com o objetivo de salvaguardar a posição e expectativa do arrendatário.
q) Ademais, o entendimento acima vertido ressalta também de forma evidente do próprio teor literal do n.º 4 do art. 33.º do NRAU, pois o legislador estabeleceu, e não de forma inconsequente, que “o contrato fica submetido ao NRAU A PARTIR do 1.º dia do 2.º mês seguinte (…)”, sendo certo que, caso fosse intenção do legislador impor uma restrição temporal inderrogável, este teria
estabelecido precisamente que “o contrato fica submetido ao NRAU NO 1.º dia do 2.º mês seguinte (…)”, o que deliberadamente não fez.
r) Na verdade, o regime previsto no NRAU, em concreto no n.º 4 do art. 33.º, foi consagrado, tal como a Recorrente defende, para salvaguarda e proteção do arrendatário, pelo que terá de se considerar que tal regime estabelece prazos mínimos, uma vez que qualquer incremento do prazo previsto beneficiará o arrendatário, cumprindo o objetivo da norma e a intenção do legislador.
s) Assim, para além de a data de inicio do novo contrato ter sido aceite por ambas as Partes, a mesma foi definida em benefício da Arrendatária, aqui Recorrente, que beneficiou de mais 1 (um) mês de contrato, pelo que jamais se podrá sequer equacionar que esta discrepância de 1 (um) mês, que beneficiou a parte que se silenciou durante anos e que agora invoca tal circunstância para invalidar um facto jurídico há muito consolidado, teria gravidade para determinar o desproporcional efeito da ineficácia da transição do contrato para o NRAU, impondo-se a conclusão de que o contrato de arrendamento em causa transitou, validamente, para o NRAU, por acordo das Partes, em 01.07.2013.
IV – A alegada prorrogação (renovação) do contrato de arrendamento t) Mas, sem prescindir, e caso procedesse esta inusitada tese da Recorrente – a transição do contato de arrendamento para o NRAU em 01.06.2013 -, importa considerar a antecedência com que a Senhoria, aqui Recorrida, deduziu a oposição à renovação, no âmbito da qual manifestou inequivocamente a sua vontade de não renovar o dito contrato, pelo que tal comunicação seria o quanto basta para obstar à renovação do contrato.
u) O que mais se evidência no caso em concreto, uma vez que a Recorrente nunca colocou em causa as datas indicadas pela Recorrida e, portanto, esta adotou um comportamento coerente e em conformidade com o que ficou estabelecido entre as Partes.
v) Já a este propósito releva também que em 29.06.2018, a Recorrente lançou mão de um Procedimento Cautelar, no âmbito do qual esta reconheceu, de forma clara, expressa e inequívoca, a eficaz transição do contrato de arrendamento para o NRAU, bem como a eficácia da oposição à renovação apresentada pela Recorrida, com efeitos em 30.06.2018.
w) Assim, em 29 de junho de 2018, a própria Recorrente reconheceu em juízo que a oposição à renovação comunicada pela Recorrida produziria os seus efeitos no subsequente dia 30 de junho;
x) O que está em consonância, aliás, com o facto de os pagamentos da renda devida no âmbito do contrato sujeito ao NRAU apenas se terem iniciado com referência ao mês de julho de 2018 e, em conformidade, a última renda paga ao abrigo do mesmo respeitar ao mês de junho de 2018.
V – Do invocado abuso do direito
y) Nesta sede, a Recorrente defende que a oposição à renovação comunicada pela Recorrida, com a cessação do contrato de arrendamento volvidos 8 anos da realização de avultadas obras no prédio arrendado pela Recorrente, se reconduz à existência de desproporção entre a vantagem auferida pela Recorrida e o correspondente sacrifício da Recorrente.
z) No entanto, importa considerar, por um lado, que já se passou mais de uma década desde a realização das obras em causa, que, aliás, se encontram já completamente amortizadas; que a Recorrente sempre explorou o prédio da Recorrida mediante uma renda iníqua e completamente desajustada ao valor de mercado; que as obras efetuadas pela Recorrente decorreram de uma imposição legal no âmbito da atividade que (ainda!) desenvolve no prédio da Recorrida, que é alheia às mesmas e ao circunstancialismo da respetiva realização; e que, na presente data, a Recorrente ainda explora comercialmente o prédio da Recorrida;
aa) Por outro lado, ressalva-se que as obras realizadas pela Recorrida, objetivamente, em nada beneficiarão a Recorrida, que nesta data – e volvidos praticamente 4 (quatro) anos desde a data da cessação do contrato de arrendamento em causa - continua privada do seu legitimo e pleno Direito de Propriedade; que a Recorrente não aufere qualquer rendimento decorrente desse seu património; e que a Recorrente, inclusivamente, já perdeu várias oportunidades de negócio em virtude da ilegítima recusa da Recorrente na entrega do Locado.
bb) Não se vislumbra qualquer exercício abusivo do Direito da Recorrente, uma vez que, para tanto, teriam de se considerar ultrapassados os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou, até, do fim social ou económico direito em causa, tendo-se verificado que, na sequência da alteração legislativa introduzida pela Lei 31/12, de 14/08, foi de forma legal e legitima que, nos moldes em que o fez, a Recorrida exerceu o seu direito.
Nestes termos, e nos que V. Exas. Mui doutamente suprirão, deverá ser negado provimento ao presente recurso, com o que farão inteira JUSTIÇA!»(sic).
*
Nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre decidir.***
II- DO MÉRITO DO RECURSO
1. Definição do objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil[1].
Porque assim, atendendo á estrutura das conclusões das alegações apresentadas pelo apelante, resulta que em resumo o recorrente indica os seguintes pontos a analisar:
A- Impugnação da matéria de facto.
B- Incorreto julgamento de direito.
QUESTÃO PRÉVIA
A recorrida nas contra-alegações veio suscitar como questão prévia, a intempestividade do recurso invocando que neste caso é inadmissível o recurso da matéria de facto com reapreciação da prova gravada, porquanto as alterações aos Factos Provados, nos moldes pretendidos e alegados pela Recorrente, são absolutamente e indiscutivelmente irrelevantes para a decisão a proferir, impondo-se ao venerando Tribunal da Relação escusar-se a analisar tal questão.
Considera que a recorrente impugnou a decisão relativa à matéria de facto, de forma abusiva e inconsequente, com o único propósito de usufruir do prazo suplementar de 10 (dias) dias para apresentar as suas alegações, conforme previsto no n.º 7 do art. 638.º do Código de Processo Civil e de forma a protelar a decisão definitiva que impõe a entrega do Locado.
Assim, conclui que deve ser rejeitada a impugnação da matéria de facto apresentada pela Recorrente e, consequentemente, não pode ser admitido o presente Recurso, por intempestivo.
Considera que para a recorrente beneficiar da extensão do prazo do recurso previsto no n.º 7 do art. 638.º do CPC, implica o cumprimento do disposto no art. 640º do CPC, exige não só que o recurso tenha efetivamente por objeto a reapreciação da prova gravada, mas também que tal matéria seja suscetível de influir na decisão final a proferir, considerando que não se verifica no recurso ora em resposta, pelo que tal análise se afigura processualmente inadmissível.
Concretiza da seguinte forma: A Recorrente sustenta que, no âmbito das comunicações trocadas entre Senhoria e Arrendatária com vista à sobredita transição do contrato de arrendamento para o NRAU, e na sequência de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, na última comunicação trocada entre as Partes a Recorrida indicou que o prazo acordado teria inicio em 01.07.2013; sendo que, na tese da Recorrente, a data de inicio do prazo do contrato seria imperativamente em 01.06.2013 por imposição legal e, portanto, conclui que tal discrepância de um mês inquina irremediavelmente a transição do contrato para o NRAU.
Mas refere que esse segmento trata-se de uma questão meramente jurídica e que todos os factos relevantes para a cabal decisão sobre este ponto
se reconduzem às comunicações trocadas entre as partes, que integram a prova documental que instrui os presentes autos, tendo sido também admitidos por acordo das Partes e constam dos factos dados como provados sob os n.ºs 4, 5, 6 e 7.
Por outro lado, invoca que caso haja improcedência desta 1 tese, a Recorrente pretende que seja reconhecida a ineficácia da oposição à renovação enviada pela Recorrida com antecedência superior a um ano, pois que em tal comunicação a Recorrida indicou 30.06.2018 como data da cessação do contrato, e a Recorrente alvitra que a data seria 31.05.2018 e, portanto, alega que a comunicação da Recorrida não pode produzir os efeitos visados. Mas refere que neste ponto, o único facto que releva aqui apurar é a data de envio, e, bem assim, a data aposta na comunicação de oposição à renovação do contrato que foi remetida pela senhoria, sendo que, quer as datas acima referidas, quer o próprio teor da comunicação, se encontram provados sob o facto n.º 8, tendo sido tal comunicação junta aos autos e, bem assim, o respetivo teor foi admitido por acordo.
Refere ainda que subsidiariamente, invocou a Recorrente que o instituto do abuso do direito, na modalidade de “desequilíbrio no exercício de posições jurídicas”, obstaria à cessação do contrato de arrendamento em causa porquanto tal, significaria uma vantagem desproporcional para a senhoria quando confrontada com o sacrifício da arrendatária (ser obrigada a entregar um prédio à proprietária volvidos 8 anos de ter efetuado obras de conservação no mesmo).
Todavia, invoca que a decisão sobe tal questão impõe-se, precisamente, a ponderação dos factos que foram dados como provados sob os n.ºs 10, 11, 12 e 22.
Em resumo considera que para a análise de tudo o que foi alegado pela recorrente, relevam, única e exclusivamente, os factos provados n.º 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12 e 22, sendo absolutamente inconsequente a alteração aos factos 16, 20 e 21, nos termos pretendidos pela Recorrente e também irrelevantes os factos que a recorrente pretende aditar.
Conclui assim que esta circunstância conduz à não admissão da impugnação da matéria de facto – por se revelar ato manifestamente inútil - e, consequentemente, afasta a reapreciação da prova gravada, e, por conseguinte, revela-se a extemporaneidade das Alegações a que ora se responde, impondo-se o respetivo desentranhamento.
Considera que o recurso deve ser rejeitado por intempestivo porque a sentença recorrida foi proferida em 04.01.2022 e notificada às partes em 06.01.2022, pelo que se considera notificada em 10.01.2022 e o prazo de trinta dias para o recurso ordinário terminou, então, em 09.02.2022, sendo que a Recorrida apenas submeteu as suas alegações em 21.10.2022 – data do último dia do prazo caso o recurso tivesse como objeto a reapreciação da prova gravada.
Considera que o recurso à impugnação da matéria de facto é um mero expediente da Recorrente para aproveitar um prazo de recurso mais logo, e nessa medida deve –se aplicar o prazo ordinário, o qual já havia expirado aquando da apresentação das alegações.
Salvo o devido respeito, não assiste qualquer razão, á recorrida quanto á invocada intempestividade, dado que a recorrente de forma objectiva impugnou a decisão sobre a matéria de facto e deu cumprimento ao artigo 640 do Cpcivil, e nessa medida o recurso é tempestivo, sendo que a questão da pertinência ou não sobre algum dos segmentos da impugnação da matéria de facto não contende com o prazo do recurso, mas com a decisão sobre o mérito da impugnação sobre a factualidade.
Termos em que, sem necessidade de maiores considerações, improcede o suscitado nesta questão prévia, considerando-se o recurso como tempestivo.
*
***
III- FUNDAMENTOS DE FACTO
Visando analisar o objecto do recurso, cumpre enunciar os factos provados e não provados pelo tribunal a quo, e a respectiva motivação, tendo-se, no entanto, em conta que essa enunciação terá uma natureza provisória, visto que o recurso versa sobre a matéria de facto pugnando pela sua alteração.
Nesse contexto, cumpre referir que a sentença recorrida consignou a seguinte matéria de facto e motivação: «…… III- Fundamentação de facto
Provaram-se os seguintes factos, com relevo para a decisão da causa:
1. Por escritura pública de 30.10.1971, a Ré tomou de arrendamento a AA, para fins não habitacionais, os segundo, terceiro, quarto e quinto andares do prédio urbano sito na Av. ..., ... e os primeiro, segundo, terceiro, quarto e quinto andares e torreão do prédio urbano sito na Rua ..., no Porto, nos termos do doc. de fls. 13 a 20 cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (por acordo e doc. nº1 junto com a p.i. )
2. O imóvel objeto do aludido contrato de arrendamento foi adquirido pela Autora em 06.07.1978 (por acordo e doc. nº2 junto com a p.i. ) encontrando-se registada a aquisição a favor da A. pela Ap. 1 de1981/02/20 .
3. A transmissão do contrato de arrendamento foi oportunamente transmitida à Ré por carta datada do dia da aquisição do mesmo, e acima referida (por acordo e Doc. n.º 5 e 6).
4. O contrato de arrendamento foi celebrado em data anterior à entrada em vigor do DL n.º 257/95, de 30 de setembro;
5. A Autora, na referida qualidade de Senhoria da Ré, mediante o envio de carta registada com aviso de recepção datada de 4 de março de 2013, e ao abrigo da legislação vigente à data, promoveu a transição do contrato de arrendamento acima identificado para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, nos termos do art. 50º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro NRAU, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, propondo que o contrato passasse a ser de prazo certo, com a duração de 5 (cinco) anos, e sugerindo um aumento de renda para o montante de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) mensais, ( por acordo e cópia da carta junta
como Doc. n.º 7 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos)
6. Respondeu a Ré à referida missiva por carta registada com aviso de recepção datada de 1 de Abril de 2013, nos seguintes termos:
“Aos 05.03.2013 recebeu a arrendatária a carta remetida pela Exma Srºs a comunicar a intenção de que o contrato de arrendamento para fim não habitacional do prédio supra-referido , transitasse para o regime do NRAU;
Neste sentido propôs então, que o valor da renda passasse de €1.878,06 para €7.500,00 por mês, bem como que o contrato de arrendamento celebrado se converta num tipo de contrato de prazo certo”, sendo o respectivo prazo de duração de cinco anos .
Relativamente ao valor da renda peticionado, a arrendatária apresenta uma contraproposta ao montante sugerido, indicando o valor de € 6.800,00
No que ao tipo e á duração do contrato atine, a arrendatária conforma-se com o tipo de contrato e prazo legal de duração do mesmo, indicados”
(por acordo e Doc. n.º 8);
7. Por carta registada com aviso de recepção datada de 4 de abril de 2013, a autora comunicou á ré o seguinte:
- a renda mensal será actualizada do seu valor de €1878,06 para €6.800,00 que deverá ser paga no dia 01 de Junho de 2013 referente ao mês de Julho de 2013;
- o referido contrato passará a ser um contrato com prazo certo, com duração de 5 anos, tendo o seu inicio em 01 de Julho de 2013 e termino a 30 de Junho de 2018; (por acordo e Doc. n.º 9).
8. Posteriormente, com antecedência superior a um ano à data do termo do contrato, a Autora, opôs-se à renovação do contrato de arrendamento por carta registada com aviso de receção recebida pela Ré em 10 de março de 2017, ( cópia da carta e do aviso de recepção que ao diante se juntam como Doc. n.º 10 e 11 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais);
9. A A. recepcionou a carta da Ré, datada de 29 de junho de 2018, a comunicar o depósito da referida renda de €6.915,45 na Banco 1... (cópia da carta que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos (Doc. n.º 12);
10. A R. decidiu , no ano de 2010, realizar obras de restauro e de reabilitação do prédio arrendado , com vista á reconversão oficiosa do seu estabelecimento comercial em Hotel de 3 estrelas.
11. Entre Junho/Agosto de 2010 e meados do ano de 2012 a R. realizou, entre muitas outras, as seguintes obras no prédio da A.:
- reparação do respetivo telhado, desde a substituição de barrotes, rufos e caleiras em chapa que estavam degradadas;
- reabilitação do telhado, mantendo as telhas existentes após lavagem, com o reforço do isolamento (roofmate), incluindo a instalação de sub-telha (onduline), para melhor impermeabilização do edifício, garantindo o isolamento e a qualidade e segurança do interior dos quartos, com vista à emissão do competente certificado energético com os respetivos custos inerentes;
- verificação e posterior recolocação das lousas em falta no revestimento das mansardas e substituição das partidas e fixação das existentes, as quais estavam em risco de iminente queda para a via pública;
- instalação de placas de gesso cartonado sobre as paredes existentes em tabiques e saibro; - pinturas efetuadas, rodapés, portas, corredores e sua iluminação, substituição da parte elétrica e respetivos quadros elétricos, rede em circuito fechado para abastecimento de água quente aos quartos através de caldeiras industriais inteligentes, rede de central de incêndios, detetores, ferragens das caixilharias e das portas dos quartos, casas de banho reformadas, substituição de soalhos podres, instalação de dispositivos de saída de emergência rápida;
- substituição integral dos rufos de chapa podres, existentes na cornija periférica do exterior do edifício, os quais permitiam a entrada de água da chuva no interior do edifício, - reabilitação dos aposentos, restauro de áreas comuns .
12.º Nas referidas obras que a R. realizou e custeou esta despendeu o montante de €1.007.000,00.
13.Por carta de 23 dezembro de 2011, o arrendatário da A., Banco 2..., denunciou o contrato de arrendamento, com efeitos em 25 de janeiro de 2012, conforme teor das cartas juntas como doc. n.º 28 e 29 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos.
14.º Em virtude da referida denúncia, e aquando da cessação do referido contrato de arrendamento, as ora Autora e Ré, juntamente com a empresa D..., Lda. (que também era, e é, arrendatária da Autora), discutiram e analisaram a possibilidade de resolver os contratos de arrendamento que vigoravam entre as duas arrendatárias e a Autora, e celebrar um novo contrato de arrendamento com prazo certo, que englobasse um aumento das áreas arrendadas;
15.º Tal contrato a celebrar, em discussão entre as partes, sempre estava sujeito à apresentação do respetivo projeto de ampliação, ainda a apresentar pela Ré.
16.As partes encetaram negociações para o efeito e, em reunião entre representantes de Autora e Ré, à data, discutiram a possibilidade de celebrar contrato de arrendamento pelo período de 10 (anos), condicionando o valor da renda ao investimento que tal projeto implicaria para Ré, conforme melhor resulta do documento manuscrito por ambas as partes que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos .
17º. Por e-mails datados de 18 e 19 de abril de 2012, a Autora remeteu à Ré os elementos dos prédios em causa, de forma a que esta apresentasse o seu projeto e, dessa forma, aferissem acerca da viabilidade do negócio visado, conforme melhor resulta da cópia dos e-mails que ao diante se juntam e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzidos para todos os devidos e legais efeitos
18.º A Ré, por e-mail de dezembro do indicado ano de 2012, remeteu à Autora, o seu projeto de ampliação do Hotel, que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos .
19. º Tendo, ainda, enviado os dados e documentos das empresas em causa, para a elaboração do contrato negociado, em 18 de fevereiro de 2013, conforme se comprova com cópia do e-mail que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos .
20. De acordo com o combinado, a Autora elaborou o contrato de arrendamento em conformidade, pelo período de 10 (anos), que remeteu à Ré em 22 de fevereiro de 2013, conforme se comprova com cópia do e-mail que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos .
21.º Aquando do envio de tal documento, a Ré afirmou não aceitar um contrato de arrendamento pelo período de 10 anos, o que sabia ser condição essencial para a Autora;
22.º A A. teve conhecimento da realização de obras no locado no período de 2010 a 2012. .
Factos não provados:
a) Durante as negociações sempre esteve presente no espirito das partes a celebração de um novo contrato de arrendamento com um prazo inicial de 20 anos de forma a permitir á R. recuperar o investimento feito quer no local arrendado quer a realizar no prédio contiguo;
Não se provaram outros factos relevantes para a boa decisão da causa, sendo o demais alegado matéria de direito, conclusivo ou irrelevante para a decisão da causa.
MOTIVAÇÃO
O tribunal atendeu á prova produzida em julgamento, á prova pericial, bem como á prova documental junta aos autos.
Quanto á prova testemunhal:
CC, foi proprietário do imóvel e administrador da A..., que explica com clareza o início das negociações e contexto em que as mesmas foram efectuadas. O nº71/73 dava uma entrada fabulosa para um hotel, mas ainda tinha ficado um inquilino, mas iniciaram as negociações na mesma. Durante o ano de 2012 (por volta de Abril) conseguiu que o ultimo inquilino aceite uma indemnização, e de imediato foram encetadas novas negociações, explicadas com clareza, incluindo a frustração das mesmas.
Depôs de forma segura.
DD, legal representante da Ré, que depôs de forma menos segura e coerente no que tange á dinâmica das negociações e seus pressupostos.
EE, trabalha na autora como técnico administrativo, contacta com os inquilinos, acompanha os arrendamentos e a sua dinâmica. Enviou os emails que constam dos autos com o seu nome , bem como recepcionou os existentes. Confirma que tratava dos assuntos com o Sr. DD .
FF, contabilista, que efectua a contabilidade da Ré, confirma que a Ré efectuou obras profundas na Avenida ... , foi a testemunha que organizou as facturas que foram juntas aos autos.
GG, tem uma empresa de arquitectura de interiores, prestou serviços na Av. dos Aliados, começou nos telhados e os serviços prolongaram-se até 2012 (começaram em meados de 2010). Quando começaram os últimos andares estavam mesmo a precisar de obras, entrava água, estavam num estado lastimável. Confirmou, em depoimento prestado de forma muito serena , as obras que a sua empresa efectuou.
HH, coordenador de obra, andou em obra na Av dos Aliados entre 2010 e 2012 como trabalhador da “E...”. Esteve em obra desde o início até ao fim. A primeira parte prende-se com a recuperação do telhado, os 2 últimos pisos não estavam a ser utilizados, havia infiltrações de água pelo telhado.
*
Quanto aos factos 1 a 9 encontram-se assentes por acordo, sendo certo que a factualidade referenciada também tem o suporte documental de fls. 12 a 21- contrato de arrendamento, fls. 22 a 27 – contrato de compra e venda, fls. 28 – registo da aquisição, fls. 34 a 43- troca de correspondência, fls. 44- comprovativo do deposito de €6.915,45.Quanto aos factos 10 a 12: o tribunal atendeu á prova pericial realizada no âmbito dos presentes autos, que recebeu a corroboração das testemunhas GG e HH, que efectuaram o “grosso” das obras referenciadas, e que prestaram um depoimento claro e seguro no que tange a tal matéria, bem como a prova documental careada na contestação de fls. 104 a 343, sendo que no que tange á matéria respeitante ao artigo 10 o depoimento de BB.
Quanto aos factos 13 a 21: foi essencial o depoimento de CC, que teve intervenção directa nas negociações com o Sr. BB (sendo que este prestou um depoimento menos seguro e coerente) , e que explicou com clareza e segurança as referidas negociações, os motivos que presidiram ás mesmas. Corroborando o seu depoimento, a prova documental constante de fls. 433 a 479 .
Por último, o facto 22 foi confirmado com credibilidade por quem andava em obra.
Quando ao facto não provado não foi produzida prova idónea para comprovar a mesma…»(sic).
IV - FUNDAMENTOS DE DIREITO
A-Modificação da matéria de facto
Nas alegações de recurso veio a apelante, requerer a reapreciação da decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova.
Inicia por invocar uma nota prévia de que o tribunal aquando da fundamentação da matéria de facto se referiu a uma das testemunhas afirmando o seguinte: «DD, legal representante da Ré, que depôs de forma menos segura e coerente no que tange á dinâmica das negociações e seus pressupostos».
Mas o referido legal representante da Ré não foi ouvido na Audiência de Julgamento, pelo que não podia o Tribunal “a quo” ter atendido ao seu (inexistente) depoimento para julgar a matéria de facto.
Por outro lado, a sentença recorrida, ao fundamentar os factos 13 a 21 afirma o seguinte: «Quanto aos factos 13 a 21: foi essencial o depoimento de CC, que teve intervenção directa nas negociações com o Sr. BB (sendo que este prestou um depoimento menos seguro e coerente), ...». Todavia, o Senhor BB, com quem a testemunha CC entabulou negociações (com vista à ampliação do hotel), não foi ouvido na Audiência de Julgamento, encontrando-se, inclusivamente, permanentemente em casa devido ao seu estado de saúde muito debilitado.
Conclui que provavelmente, a M.ª Juiz de 1.ª Instância pretendia referir-se à testemunha Senhor Dr. BB, a quem, inclusivamente, alude para fundamentar os factos 10 a 12.
Conclui que a sentença recorrida não pode fundamentar a decisão da matéria de facto com base em (inexistentes) depoimentos de partes ou testemunhas que, simplesmente, não intervieram na Audiência de Julgamento e nessa medida, impõe-se a sua correção.
Neste segmento, é manifesto que quando a sentença refere “DD, legal representante da Ré”, deveria ler-se “BB, testemunha da Ré” (tendo essa testemunha tido intervenção direta nas negociações com os representantes da autora), sendo um manifesto lapso de escrita, que decorre do contexto da declaração e nessa medida rectificável (ficando prejudicada a nota prévia).
*
A recorrente considera incorretamente julgados vários pontos que enuncia:
A)
A recorrente considera que os pontos 16 e 20 dos factos provados deveriam ter a seguinte redacção (e não a que consta da sentença recorrida):
«16. As partes encetaram negociações para o efeito e, em reunião entre representantes de Autora e Ré, à data, discutiram a possibilidade de celebrar contrato de arrendamento condicionando o valor da renda ao investimento que tal projeto implicaria para Ré.»
«20. A Autora elaborou o contrato de arrendamento, pelo período de 10 (anos), que remeteu à Ré em 22 de fevereiro de 2013, conforme se comprova com cópia do e-mail que ao diante se junta e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos.».
Isto porque refere que do depoimento da testemunha Dr. BB, nunca foi, pela Recorrente, aceite que o contrato de arrendamento em negociação tivesse um prazo de dez anos e nessa medida não deveria constar da matéria de facto a referência à existência de um acordo das partes quanto ao prazo de duração do contrato de arrendamento em dez anos.
Por outro lado, do documento referido no facto n.º 16, nada resulta provado quanto ao eventual prazo do contrato, tanto mais que é um documento manuscrito por várias pessoas, como resulta da sua mera análise.
Assim, e dado que a recorrente aquando do início das negociações (Abril de 2012) estava protegida por um contrato vinculístico, não fazendo sentido converter esse contrato num contrato com termo de dez anos e nessa medida considera dever remover-se dos pontos 16 e 20 o acordo das partes quanto ao prazo de dez anos.
Mas verifica-se que tal matéria teve em conta o depoimento de CC o qual teve intervenção directa nas negociações das partes, tendo demonstrado conhecimento directo sobre os mesmos, e do qual resultou esse acordo. De resto esse depoimento não foi colocado em causa pelo depoimento da testemunha BB o qual revelou falta de segurança e incoerência e nessa medida improcede a peticionada alteração a esses factos.
*
B) A recorrente invoca que o ponto 21 dos factos provados deveria ter uma redação diversa: ««21.º Aquando do envio de tal documento, a Ré afirmou não aceitar um contrato de arrendamento pelo período de 10 anos».
Considera que em face da falta de prova, é convicção da Recorrente que o item 21 da matéria de facto deve ser corrigido, depurando-se do mesmo o segmento final: “o que sabia ser condição essencial para a Autora”
Assim, propõe-se para o mesmo a seguinte redacção:
«21.º Aquando do envio de tal documento, a Ré afirmou não aceitar um contrato de arrendamento pelo período de 10 anos».
Refere que ouvido o depoimento da testemunha CC não foi afirmado que a recorrente sabia ser condição essencial para a senhoria que o contrato tivesse um período de duração de 10 anos. E refere que não existe prova documental ou testemunhal que prove tal factualidade.
Todavia, resulta do teor do depoimento da testemunha CC que foi transmitido á recorrente que nunca a autora aceitou um contrato com duração superior a dez anos e nessa medida improcede a requerida alteração á matéria de facto.
C) A recorrente considera dever-se aditar á matéria provada os seguintes factos :
«23. A R., em 2013, arquivou as cartas relativas ao processo de transicção do contrato de arrendamento para o NRAU, não voltando a consultar o referido processo».
24. No início do mês de Abril de 2018 a R. promoveu junto das entidades administrativas competentes um procedimento para reconhecimento do seu estabelecimento comercial – Hotel ... - como estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local, tendo consultado um advogado, no mês de Junho de 2018, para ser esclarecida sobre o conteúdo e implicações da Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho, o qual lhe comunicou que o contrato de arrendamento já se tinha renovado por novo período de cinco anos».
Pugna por esses aditamentos louvando-se no depoimento da testemunha BB.
Todavia improcede tal pretensão dado que esta testemunha prestou um depoimento pouco seguro e rigoroso e pouco coerente e nessa medida improcede esse aditamento.
Por outro lado, a recorrente invoca que deverá ser aditado quanto á matéria de facto o seguinte facto:
«25. A Ré pagou à senhoria a renda relativa ao mês de Junho de 2018, tendo a senhoria recebido e aceitado a mesma, e emitido o respectivo recibo de renda (por acordo e Doc. n.º 15 junto com a contestação)».
Entende que essa factualidade deverá ser aditada dado que no art. 193.º da contestação, a R., alegou que pagou à senhoria a renda relativa ao mês de Junho de 2018, tendo a senhoria recebido e aceitado a mesma, e emitido o respectivo recibo de renda, o qual foi junto com a contestação, como documento n.º 15.
Mais refere que esse documento não foi impugnado pela autora.
Todavia, indefere-se o referido aditamento dado que se considera que essa factualidade não reveste se de qualquer relevância para a decisão da causa (dado que apenas demonstra o recebimento da renda).
Pelo exposto, e considerando os meios de prova que foram produzidos relativamente á factualidade objecto da impugnação versada nas alegações, não existe nenhuma razão para se realizar qualquer alteração á matéria de facto fixada na sentença recorrida.
A prova produzida não impõe nos termos do artigo 662 do CPCivil decisão diversa quanto á matéria de facto.
*
B- Improcedência do pedido.
Nesta fase cumpre analisar o mérito da sentença, na vertente da fundamentação de direito, analisando em resumo se devia a acção sewr considerada improcedente conforme pugna a recorrente.
A sentença recorrida quanto á fundamentação jurídica considerou que estamos perante um contrato de arrendamento celebrado em 30 de outubro de 1971, sendo um contrato de arrendamento urbano para fim não habitacional – e que se trata de contrato celebrado em data anterior à vigência do RAU de 1990 (Decreto-Lei nº 321/90, de 15 de Outubro) e também anterior à vigência do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro, aplicável especificamente aos contratos não habitacionais.
Refere que: «… por força do disposto no primitivo art.º 1095º do Cód. Civil, nos arrendamentos a que se referia a secção em que se integrava essa norma (respeitante aos arrendamentos de prédios urbanos para qualquer fim lícito – fosse a habitação, o comércio ou a indústria, o exercício de profissão liberal ou qualquer outro fim – e aos arrendamentos não rurais de prédios rústicos, como decorria da epígrafe da Secção VIII e da classificação inserta no art.º 1086º), não gozava o senhorio do direito de denúncia, sem prejuízo das excepções do art.º 1096º, operando a renovação automática desses contratos. Por sua vez, o n.º 1 do art.º 1083º estabelecia que a esses arrendamentos apenas se aplicariam as normas das secções I a VI “no que não esteja em oposição com as desta” secção VIII – o que afastava a aplicação do limite máximo de 30 anos previsto em geral para a locação (no art.º 1025º). A esse regime convencionou-se designar de “vinculístico”, assim significando a impossibilidade, em regra, de o senhorio pôr termo ao contrato, por sua livre disposição (proibição de denúncia ad nutum pelo senhorio) – e que se aplicava indistintamente aos contratos habitacionais e não habitacionais. Só com o RAU de 1990 e o Decreto-Lei nº 257/95 é que passou a ser possível a celebração de “contratos de duração limitada” (na expressão do RAU – v. art.º 98º) ou “com prazo certo” (na expressão do NRAU – v. novos artigos 1094º e 1095º do Cód. Civil), pelo que os contratos subsistentes anteriores (pré-RAU e pré-Decreto-Lei nº 257/95) são “contratos vinculísticos” e caem na categoria de “contratos sem duração limitada” (na expressão do NRAU).
Ora, para esses “contratos sem duração limitada” mais antigos (pré-RAU e pré- Decreto-Lei nº 257/95) - como é o caso do contrato em apreço - regem as normas transitórias dos art.ºs 27º a 29º do NRAU, em particular o art.º 28º. E na parte em que esta última disposição remete para a aplicação do regime previsto no art.º 26º, “com as necessárias adaptações” (regime dos contratos pós-RAU e pós-Decreto-Lei nº 257/95, mas pré-NRAU), deve entender-se que tal remissão se reporta apenas ao regime ali previsto para os “contratos sem duração limitada”. Como afirma FRANCISCO DE CASTRO FRAGA, na categoria de contratos sem duração limitada «incluem-se os contratos vinculísticos: muito embora celebrados com prazo certo (normalmente seis meses ou um ano), na prática eram de duração indeterminada, porque sujeitos a renovação obrigatória para o senhorio» [in MENEZES CORDEIRO (Coord.), Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Almedina, Coimbra, 2014, p. 469].
Que decorre então da aplicação do art.º 28º do NRAU? Não obstante a consagração de uma submissão genérica desses contratos de pretérito mais antigos ao NRAU (nos termos do art.º 26º, por remissão do art.º 28º, e em consonância com o já referenciado art.º 59º, nº 1, todos do NRAU), são ressalvadas as “especificidades” expressamente consignadas. E que resulta dessas especificidades para os contratos não habitacionais?
Num primeiro momento (com a redacção primitiva do NRAU, constante da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro), ficou estabelecido que, a esses contratos mais antigos, habitacionais ou não habitacionais, não se aplicava a al. c) do art.º 1101º do Cód. Civil (na redacção introduzida por essa mesma Lei n.º 6/2006), que veio prever a possibilidade de o senhorio denunciar o contrato “mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação” (artº 26º, nº 4, al. c), ex vi do art.º 28, ambos do NRAU). Apenas se excepcionava aquela proibição da denúncia ad nutum do senhorio (e apenas em relação aos arrendamentos não habitacionais) em situações de trespasse ou locação do estabelecimento e de transmissão inter vivos de posições sociais em mais de 50% (art.º 26º, n.º 6, alíneas a) e b), ex vi do art.º 28, ambos do NRAU).
Num segundo momento (com a redacção actual do NRAU, introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto), continua a estabelecer-se que, a esses contratos mais antigos, não se aplica a al. c) do art.º 1101º do Cód. Civil (que, na nova redacção dada pela Lei nº 31/2012, reduziu a antecedência da denúncia do senhorio, admitida por essa disposição legal, de cinco para dois anos), agora por consagração expressa no novo n.º 2 do art.º 28º do NRAU, e renovam-se as excepções à proibição da denúncia ad nutum do senhorio (e apenas para os arrendamentos não habitacionais) quanto às situações já antes previstas, com o aditamento da referência à “cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal” (agora inscritas directamente no novo n.º 3 do art.º 28º do NRAU), com a particularidade de, nessas situações, continuar a antecedência da denúncia a ser, como anteriormente, de cinco anos (e não a de dois anos, da nova al. c) do art.º 1101º do Cód. Civil).
De tudo resulta a manutenção, em regra, da proibição de denúncia ad nutum do senhorio em contratos como aquele que está em causa nos autos. …
Desta forma, é mantido o vinculismo que sempre caracterizou estes contratos, o que limita a faculdade de denúncia pelo senhorio aos casos agora referidos nos art.ºs 1101º a) e b), salvo nas hipóteses hoje previstas no art.º 28º, nº 3, NRAU. A aplicação desta denúncia ocorre assim apenas nos arrendamentos para fins não habitacionais, onde se volta a permitir a denúncia do senhorio com uma antecedência elevada para cinco anos, quando, após a entrada em vigor da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, ocorre trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal (art. 28.º, n.º 3, a) NRAU) ou uma transmissão inter vivos da posição ou posições sociais da sociedade arrendatária que determine a alteração da titularidade em mais de 50% (art. 28.º, n.º 3, b) NRAU)» …
Em todo o caso, a Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, veio trazer novos contornos ao regime vinculístico desses antigos contratos, como o dos autos, na medida em que ressalvou ainda, na redacção que deu ao n.º 1 do art.º 28º do NRAU, as “especificidades (…) dos artigos 30º a 37º e 50º a 54º”. Com essa menção procurou-se criar a possibilidade de uma futura “transição para o NRAU”.
Como diz FRANCISCO DE CASTRO FRAGA, segundo «o regime estabelecido pela “Reforma de 2012” (…), por iniciativa do senhorio, os contratos mais antigos poderão passar ao regime não vinculístico, decorrido um prazo que pode variar entre cinco e sete anos» (ob. cit., p. 467). Com efeito, e em relação aos contratos não habitacionais (e conforme art.ºs 50.º a 54.º do NRAU), prevê-se a possibilidade de “transição para o NRAU”, por iniciativa do senhorio, de forma a abranger, nomeadamente, a “duração do contrato” (art.º 50º, al. a), o que pode merecer a invocação pelo arrendatário de circunstâncias obstativas da transição (como será o caso de ter sede no locado uma “associação privada sem fins lucrativos” que se dedique a “actividade recreativa” e seja “declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal”– art.º 51º, nº 4, al. b) e, na falta de acordo das partes, fará adiar a transição para o NRAU por um período de cinco anos (art.º 54º, nº 1), só após o qual se poderá considerar o contrato celebrado com prazo certo de dois anos (art.º 54º, n.º 6, al. b). Ou seja, nessa hipótese, só «decorridos sete anos após a iniciativa do senhorio, o contrato, se ele o desejar, cessa por caducidade» (assim, FRANCISCO DE CASTRO FRAGA, ob. cit., p. 501, ex vi p. 516).
No caso é pacífico que o NRAU se aplica às relações de arrendamento já constituídas, designadamente à relação estabelecida entre as partes, por via do contrato celebrado entre as mesmas.
E é também incontroverso que a Autora , na qualidade de senhorio, tomou a iniciativa, já na vigência das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, de iniciar o procedimento com vista à transição do contrato de arrendamento vigente entre as partes para o NRAU.
Invoca a Ré, em sua defesa, a ineficácia da declaração de transição do contrato de arrendamento para o NRAU: o senhorio indicou que o contrato de arrendamento transitaria para o NRAU no dia 01.07.2013 em vez de 01.06.2013, sendo que tal irregularidade nenhuma vantagem económica trouxe para a R. porquanto a A. exigiu o pagamento da renda a partir de 01.6.2013.
Afigura-se-nos que não assiste neste ponto razão à Ré. Tal irregularidade não afecta o valor do acto e foi aceite pela A. e pela R. , já que só volvidos 6 anos após a ocorrência da mesma, se lembrou de invocar em beneficio próprio a mesma, quando nada respondeu á carta enviada pela Autora com data de 04 de Abril de 2013. Por outro lado tal prazo foi estabelecido em beneficio da R. e não da A. , pois aproveita á primeira.
Assim, dando o senhorio início ao procedimento para transição do contrato para o regime do NRAU, o momento decisivo para o arrendatário defender os seus interesses é a resposta à comunicação prevista no artigo 51º, cabendo-lhe, na mesma resposta e no prazo legal de 30 dias, a invocação de alguma das circunstâncias previstas no n.º 4 daquela norma ou de outros vícios que possam colocar em crise a regularidade daquela comunicação inicial do senhorio.
Não o fazendo e concluindo-se pela transferência do contrato para aquele regime do NRAU, a invocação posterior de tais circunstâncias ou vícios é extemporânea, tornando-se irrelevante na medida em quem nesse momento, já não será possível fazer reverter a transmutação do contrato original num contrato de prazo certo de 5 anos, a cuja renovação o senhorio se pode opor….».
Por outro lado a sentença recorrida considerou que não existia abuso de direito, sendo que a ré invoca ter realizado avultado investimento em obras, na perspetiva de negócio futuro ( a ampliação do hotel para o seu imóvel contiguo em meados do ano de 2012 ) tendo as partes encetado negociações, pelo que quando a A. pretendia promover a transição do contrato em vigor para o NRAU , mais não pretendeu do que castigar a R. pela frustração das negociações que encetaram.
Ora, desde logo cumpre salientar que a tese trazida pela R. não encontrou eco probatório, isto é, não foi posto em crise a existência de negociações entre A. e R. , mas não se logrou provar que foi a A. quem foi a causadora do insucesso de tais negociações, ou que criou a convicção na R. de que iria celebrar um novo contrato de arrendamento a 20 anos.
Complementar ou subsidiariamente, invoca o mesmo instituto do abuso do direito, ora no enquadramento das modalidades do desequilíbrio no exercício (enquanto modalidade que assenta no princípio da proporcionalidade, co-natural à própria ideia de justiça, intuída como proporção ou justa medida), particularmente nas sub-modalidades da desproporção grave (ocorre quando entre o exercício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem resulta da prática de uma acção que ultrapasse os limites razoáveis do exercício de um direito, provocando danos para o sujeito passivo ou terceiro) e do exercício inútil danoso (quando a desproporção entre o exercício do A. e o sacrifício por ele pretensamente imposto à R. . ser de tal forma grave que acaba por resultar em tal).
Será que no caso dos autos podemos concluir , face à matéria de facto provada, que a A. se comporta de determinada maneira, gerando expectativas na R. de que o seu comportamento permanecerá inalterado, isto é, de que não irá acionar o mecanismo legal introduzido pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto?
Afigura-se-nos que não. É certo que as negociações, que se frustraram são contemporâneas da entrada em vigor da lei, mas encontram eco nas especiais circunstâncias que foram criadas na altura. Mas o avultado investimento que a R. aceita ter feito no arrendado é muito anterior (começou no ano de 2010) e nessa altura não existia qualquer legitima expectativa de celebrar novo contrato de arrendamento com a Autora (ou expectativa da referida ampliação do estabelecimento comercial) nem a lei tinha entrado em vigor.
Assim, não é essa a modalidade aqui suscetível de colher mínima procedência, posto que liminarmente não se divisa por parte da Autor o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pela própria.
A autora é proprietária de um imóvel, sendo o exercício do seu direito legitimo e pleno face ás possibilidades que o legislador em 2012 introduziu. A decisão de efectuar obras de vulto foram tomadas pela R., necessariamente, antes da entrada em vigor da legislação (começaram a ser efetuadas no ano de 2010) e não geraram quaisquer expectativas merecedoras de tutela.
Resta, pois, concluir pela procedência da acção…».
*
A recorrente invoca a ineficácia de declaração de transição plena do contrato de arrendamento para o Nrau, considerando que a iniciativa da senhoria, com vista à transição total do contrato de arrendamento para o NRAU, não produziu quaisquer efeitos jurídicos quanto à sua transição, pelo que deverá ser revogada a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” e julgada improcedente a presente acção.Refere que o tribunal não deveria ter aplicado ao caso dos autos o artigo do 51.º do NRAU para daí considerar extemporânea a invocação pela Recorrente da ineficácia do processo de transição para o NRAU promovido pela senhoria. E que só após a recepção, pelo arrendatário, desta carta remetida pelo senhorio, nos termos do art. 52.º do NRAU, é que fica concluído o processo de actualização extraordinária de renda e transição para o NRAU. Alega que no caso sub judice, estamos em face de um contrato de arrendamento para fim não habitacional, exclusivamente vinculista, em relação ao qual a Lei n.º 31/2012 trouxe uma profunda modificação no que toca ao regime de correcção extraordinária de rendas e de transição para o NRAU.
O artigo 50 do NRAU permite a transição para o NRAU por iniciativa do senhorio o qual deve comunicar essa intenção ao arrendatário contendo o conteúdo informativo indicado nesse normativo e o artigo 51 regulamenta as reações do arrendatário, dando-lhe a faculdade de se opor ao valor da renda proposto pelo senhorio.
Mais refere que de acordo com o art. 33.º, n.º 1, do NRAU, opondo-se o arrendatário ao valor da renda proposta pelo senhorio, e propondo um outro valor, o senhorio deve comunicar àquele, no prazo de 30 dias, se aceita ou não a proposta. E se o senhorio aceitar a renda proposta pelo arrendatário, o efeito será o de que a renda proposta passe a ser a nova renda: de acordo com o art. 33.º, n.º 4 ex vi do art. 52.º do NRAU, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do primeiro dia do segundo mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da comunicação do senhorio a aceitar a nova renda.
Invocando o Parecer que apresenta do Professor Dr. Gravato Morais, refere que na comunicação a realizar pelo senhorio, deve constar também a exata data da submissão plena do contrato ao NRAU porque a partir dessa data o contrato deixa de ter natureza vinculistica.
Refere que aquele regime transitório não é passível de ser derrogado pela vontade exclusiva de um dos contraentes, pois que «Sendo a norma em apreço (o art. 33º do NRAU) uma regra de interesse e de ordem pública, nela se denotando uma imperatividade em favor do arrendatário, cremos que a falta de proteção do inquilino seria gritante e incompreensível se não se exigisse ao senhorio a indicação precisa do dia específico em que o “novo contrato” começa a vigorar» (vide Parecer junto, pág. 18).
Refere que devido a esses deveres que os arts. 30.º e 50.º do NRAU foram alterados pela Lei 79/2014, de 19 de Dezembro, no sentido de ampliar o conteúdo informativo que a comunicação inicial do senhorio deve transmitir ao arrendatário, estabelecendo a actual redacção do art. 30.º do NRAU a ineficácia da comunicação inicial do senhorio que não transmita ao arrendatário todo o conteúdo informativo mencionado naquele preceito.
Assim, caso o senhorio omita a informação do início de vigência do novo contrato ou prestar uma informação inexacta e contrária ao critério legal imperativo, estamos em face de uma irregularidade, que acarreta uma ineficácia dessa mesma declaração, de modo que a declaração negocial não produz, desde o início, os efeitos a que tendia, pelo que «o contrato vinculístico não se transformou num contrato com prazo certo, mantendo a sua faceta perpétua» (vide Parecer junto, pág. 23).
Alega a recorrente que a senhoria na carta de 04/04/2013, em que aceitou a proposta do valor de renda formulada pela Recorrente, informou que o contrato de arrendamento em vigor entre as partes «passará a ser um contrato com prazo certo, com duração de 5 anos, tendo o seu início a 1 de Julho de 2013 e término a 30 de Junho de 2018». Mas que o contrato de arrendamento em vigor jamais poderia ter transitado para o NRAU no dia 01/07/2013, verificando-se uma clara desconformidade da declaração da senhoria com o disposto na lei (imperativa), isto porque tendo a senhoria comunicado, por carta de 04/04/2013, a aceitação do valor da renda proposto pela Recorrente, o contrato de arrendamento ficaria submetido ao NRAU a partir de 01/06/2013 e não, como erradamente declarou a senhoria, e reiterou por carta de 09/03/2017 [cfr. Doct. n.º 10 junto com a p.i.], a partir de 01/07/2013.
Conclui, assim a recorrente que no que tange a um dos elementos essenciais do processo de transição do contrato de arrendamento para o NRAU – a informação sobre o exacto dia e mês em que o contrato de arrendamento se considera alterado - a senhoria prestou à Recorrente uma informação errada e contrária às normas jurídicas imperativas aplicáveis, ficando, assim, a declaração de transição plena para o NRAU amputada de um elemento constituinte essencial o que implica a sua ineficácia/nulidade jurídica.
Deste modo, considera a recorrente que não se operou, no caso sub judice, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, como era propósito da senhoria, mantendo-se o contrato de arrendamento como vinculista e nessa medida, o mesmo não cessou os seus efeitos no dia 30/06/2018, ou noutro dia, mantendo-se em vigor na presente data exactamente nos termos antigos.
Conclui, assim a recorrente que a iniciativa da senhoria, com vista à transição total do contrato de arrendamento para o NRAU, não produziu quaisquer efeitos jurídicos quanto à sua transição, pelo que deverá ser revogada a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” e julgada improcedente a presente acção.
Noutro segmento a recorrente invoca que caso assim não seja entendido, que sempre se teria de considerar que o contrato se renovou por mais 5 anos em 1/6/2018.
Isto porque conforme consta do ponto 7º da matéria de facto, a senhoria, por carta remetida em 04/04/2013 e recebida pela Recorrente nesse mesmo mês de Abril, aceitou o valor da renda proposto por este tendo na predita carta comunicado á recorrente que o contrato de arredamento «passará a ser um contrato com prazo certo, com duração de 5 anos, tendo o seu início a 1 de Julho de 2013 e término a 30 de Junho de 2018». Mais refere que a data declarada pela recorrida para o início – 01/07/2013 - termo do contrato –30/06/2018 - foi, posteriormente, reiterada na carta enviada por esta em 10/03/2017 na qual declarou de novo:
«Na qualidade de Senhoria do Prédio Urbano sito na Av. dos Aliados ... que V. Exas. são arrendatário, celebrado a 30 de Outubro de 1971 e transitado para o Novo Regime do Arrendamento Urbano em 1 de Julho de 2013, em virtude do processo de actualização especial do valor da renda, .... .
Dado que o arrendamento passou a prazo certo, com duração de 5 anos, e que é intenção da Sociedade Senhoria denunciar o mesmo, razão pela qual vimos pela presente proceder à oposição à renovação /denuncia do referido contrato nos termos da alínea b) do número 1 do 1097.º do Código Civil com efeitos a partir de 30 de Junho de 2018» – destaque e sublinhado nosso – (cfr. Doct. n.º 10 junto com a p.i.).
Mas refere que a data indicada na comunicação, quanto ao início do novo contrato de arrendamento mercantil com prazo certo de 5 anos não pode ser considerada válida ou regular, porquanto é diversa da que resulta da aplicação do mencionado critério legal (De acordo com o disposto no art. 33.º n.º 4 do NRAU, a data de transição do contrato de arrendamento para o NRAU ocorreu em 01/06/2013.
Assim, considera ser absolutamente ineficaz a oposição à renovação deduzida pela senhoria para o dia 30/06/2018, pois nessa data o contrato de arrendamento já se havia prorrogado (renovado).
Considera a recorrente que o contrato de arrendamento sub judice se considerou alterado no dia 01/06/2013 (o primeiro dia do segundo mês seguinte ao mês de Abril de 2013), passando a ter - desde essa data – a modalidade de contrato com prazo certo com a duração de cinco anos.
. Pelo que, tendo o referido contrato a duração de cinco anos, conforme foi proposto pela senhoria, fácil é de ver que, de acordo com o preceituado no art. 1096.º do Cód. Civil, o mesmo se prorrogou (renovou) automaticamente no final do termo do contrato – 31/05/2018 - por prazo idêntico.
Assim, no dia 01/06/2018 o contrato de arrendamento prorrogou-se (renovou-se) por mais cinco anos.
Mas que, o senhorio, por carta datada de 09/03/2017, deduziu oposição à renovação do (novo) contrato de arrendamento, nos termos da al. b) do n.º 1 do art. 1097.º do Cód, Civil, com efeitos a partir de 30/06/2018, sendo que a a data que a senhoria pretendeu e comunicou como sendo o termo do contrato – 30/06/2018 – é inatendível por nessa data estar já em curso, e não a terminar, o período de renovação iniciado em 01/06/2018.
Mais refere que não se pode considerar existir um mero lapso de escrita porque na carta de 04/04/2013, a senhoria afirma de forma inequívoca que o contrato de arrendamento tem o seu início a 01/07/2013 e término a 30/06/2018 (vide item 7 dos factos provados), e na carta de 09/03/217, onde a senhoria reiterou que o contrato de arrendamento ficou submetido ao NRAU em 01/07/2013 e comunicou à Recorrente opor-se à sua renovação com efeitos a partir do dia 30/06/2018 (vide item 8 dos factos provados e Doct. n.º 10 com a p.i.) e que a recorrente pagou a renda relativa ao mês de Junho de 2018 tendo a senhoria recebido e aceite a mesma, e emitido o respectivo recibo de renda referente ao mês de Junho de 2018 (cfr. Doct. n.º 15 junto com a contestação).
Refere a recorrente que a senhoria assim considerou que o contrato se mantinha em vigor e continuava a produzir os seus efeitos jurídicos até ao dia 30/06/2018.
De resto, a senhoria, por carta de 21/06/2018, restituiu à Recorrente a renda
referente ao mês de Julho de 2018, reiterando a data de 30/06/2018 como sendo a data do termo do contrato de arrendamento, constando da referida carta o seguinte: «Na sequência da carta enviada em 09.03.2017 em que denunciámos o contrato de arrendamento para o próximo dia 30 de Junho de 2018, e tendo nós recepcionado na nossa conta o valor de 6.898,31 (30 de Maio de 2018), vimos pela presente devolver o referido montante uma vez que consideramos o contrato extinto». (cfr. Doct. n.º 16 junto com a contestação).
Considera a recorrente que tendo o senhorio indicado uma data de cessação do contrato diversa da real, a declaração não pode produzir os efeitos a que tende, sendo in casu absolutamente ineficaz a oposição à renovação deduzida pela senhoria para o dia 30/06/2018, pois nessa data o contrato de arrendamento já se havia prorrogado (renovado).
Conclui que a oposição à renovação deduzida pela senhoria para o dia 30/06/2018 não produziu quaisquer efeitos jurídicos, nomeadamente a caducidade do contrato de arrendamento porquanto, nessa data, o contrato já se havia prorrogado (renovado) por mais 5 anos (desde 01/06/2018).
E assim, o contrato de arrendamento renovou-se automaticamente no dia 1 de junho de 2018, por falta de uma declaração (regular) que tivesse impedido a renovação para o fim do seu prazo de vigência (isto é, para o dia 31 de maio de 2018).».
Conclui que ocorreu renovação do contrato «“por período sucessivo de igual duração” (art. 1096º, nº 1 do Código Civil, redação da Lei 31/2012), ou seja, por um segundo período de 5 anos, com início no dia 1 de junho de 2018 e termo no dia 31 de maio de 2023.
A recorrente invoca a ineficácia de declaração de transição plena do contrato de arrendamento para o Nrau, considerando que a iniciativa da senhoria, com vista à transição total do contrato de arrendamento para o NRAU, não produziu quaisquer efeitos jurídicos quanto à sua transição, pelo que deverá ser revogada a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” e julgada improcedente a presente acção.
Refere que o tribunal não deveria ter aplicado ao caso dos autos o artigo do 51.º do NRAU para daí considerar extemporânea a invocação pela Recorrente da ineficácia do processo de transição para o NRAU promovido pela senhoria. E que só após a recepção, pelo arrendatário, desta carta remetida pelo senhorio, nos termos do art. 52.º do NRAU, é que fica concluído o processo de actualização extraordinária de renda e transição para o NRAU. Alega que no caso sub judice, estamos em face de um contrato de arrendamento para fim não habitacional, exclusivamente vinculista, em relação ao qual a Lei n.º 31/2012 trouxe uma profunda modificação no que toca ao regime de correcção extraordinária de rendas e de transição para o NRAU.
O artigo 50 do NRAU permite a transição para o NRAU por iniciativa do senhorio o qual deve comunicar essa intenção ao arrendatário contendo o conteúdo informativo indicado nesse normativo e o artigo 51 regulamenta as reações do arrendatário, dando-lhe a faculdade de se opor ao valor da renda proposto pelo senhorio.
Mais refere que de acordo com o art. 33.º, n.º 1, do NRAU, opondo-se o arrendatário ao valor da renda proposta pelo senhorio, e propondo um outro valor, o senhorio deve comunicar àquele, no prazo de 30 dias, se aceita ou não a proposta. E se o senhorio aceitar a renda proposta pelo arrendatário, o efeito será o de que a renda proposta passe a ser a nova renda: de acordo com o art. 33.º, n.º 4 ex vi do art. 52.º do NRAU, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do primeiro dia do segundo mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da comunicação do senhorio a aceitar a nova renda.
Invocando o Parecer que apresenta do Professor Dr. Gravato Morais, refere que na comunicação a realizar pelo senhorio, deve constar também a exata data da submissão plena do contrato ao NRAU porque apartir dessa data o contrato deixa de ter natureza vinculistica.
Refere que aquele regime transitório não é passível de ser derrogado pela vontade exclusiva de um dos contraentes, pois que «Sendo a norma em apreço (o art. 33º do NRAU) uma regra de interesse e de ordem pública, nela se denotando uma imperatividade em favor do arrendatário, cremos que a falta de proteção do inquilino seria gritante e incompreensível se não se exigisse ao senhorio a indicação precisa do dia específico em que o “novo contrato” começa a vigorar» (vide Parecer junto, pág. 18).
Refere que devido a esses deveres que os arts. 30.º e 50.º do NRAU foram alterados pela Lei 79/2014, de 19 de Dezembro, no sentido de ampliar o conteúdo informativo que a comunicação inicial do senhorio deve transmitir ao arrendatário, estabelecendo a actual redacção do art. 30.º do NRAU a ineficácia da comunicação inicial do senhorio que não transmita ao arrendatário todo o conteúdo informativo mencionado naquele preceito.
Assim, caso o senhorio omita a informação do início de vigência do novo contrato ou prestar uma informação inexacta e contrária ao critério legal imperativo, estamos em face de uma irregularidade, que acarreta uma ineficácia dessa mesma declaração, de modo que a declaração negocial não produz, desde o início, os efeitos a que tendia, pelo que «o contrato vinculístico não se transformou num contrato com prazo certo, mantendo a sua faceta perpétua» (vide Parecer junto, pág. 23).
Alega a recorrente que a senhoria na carta de 04/04/2013, em que aceitou a proposta do valor de renda formulada pela Recorrente, informou que o contrato de arrendamento em vigor entre as partes «passará a ser um contrato com prazo certo, com duração de 5 anos, tendo o seu início a 1 de Julho de 2013 e término a 30 de Junho de 2018». Mas que o contrato de arrendamento em vigor jamais poderia ter transitado para o NRAU no dia 01/07/2013, verificando-se uma clara desconformidade da declaração da senhoria com o disposto na lei (imperativa), isto porque tendo a senhoria comunicado, por carta de 04/04/2013, a aceitação do valor da renda proposto pela Recorrente, o contrato de arrendamento ficaria submetido ao NRAU a partir de 01/06/2013 e não, como erradamente declarou a senhoria, e reiterou por carta de 09/03/2017 [cfr. Doct. n.º 10 junto com a p.i.], a partir de 01/07/2013.
Conclui, assim a recorrente que no que tange a um dos elementos essenciais do processo de transição do contrato de arrendamento para o NRAU – a informação sobre o exacto dia e mês em que o contrato de arrendamento se considera alterado - a senhoria prestou à Recorrente uma informação errada e contrária às normas jurídicas imperativas aplicáveis, ficando, assim, a declaração de transição plena para o NRAU amputada de um elemento constituinte essencial o que implica a sua ineficácia/nulidade jurídica.
Deste modo, considera a recorrente que não se operou, no caso sub judice, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, como era propósito da senhoria, mantendo-se o contrato de arrendamento como vinculista e nessa medida , o mesmo não cessou os seus efeitos no dia 30/06/2018, ou noutro dia, mantendo-se em vigor na presente data exactamente nos termos antigos.
Conclui, assim a recorrente que a iniciativa da senhoria, com vista à transição total do contrato de arrendamento para o NRAU, não produziu quaisquer efeitos jurídicos quanto à sua transição, pelo que deverá ser revogada a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” e julgada improcedente a presente acção.
Noutro segmento a recorrente invoca que caso assim não seja entendido, que sempre se teria de considerar que o contrato se renovou por mais 5 anos em 1/6/2018.
Isto porque conforme consta do ponto 7º da matéria de facto, a senhoria, por carta remetida em 04/04/2013 e recebida pela Recorrente nesse mesmo mês de Abril, aceitou o valor da renda proposto por esta tendo na predita carta comunicado á recorrente que o contrato de arredamento «passará a ser um contrato com prazo certo, com duração de 5 anos, tendo o seu início a 1 de Julho de 2013 e término a 30 de Junho de 2018». Mais refere que a data declarada pela recorrida para o início – 01/07/2013 - termo do contrato –30/06/2018 - foi, posteriormente, reiterada na carta enviada por esta em 10/03/2017 na qual declarou de novo:
«Na qualidade de Senhoria do Prédio Urbano sito na Av. dos Aliados ... que V. Exas. são arrendatário, celebrado a 30 de Outubro de 1971 e transitado para o Novo Regime do Arrendamento Urbano em 1 de Julho de 2013, em virtude do processo de actualização especial do valor da renda, .... .
Dado que o arrendamento passou a prazo certo, com duração de 5 anos, e que é intenção da Sociedade Senhoria denunciar o mesmo, razão pela qual vimos pela presente proceder à oposição à renovação /denuncia do referido contrato nos termos da alínea b) do número 1 do 1097.º do Código Civil com efeitos a partir de 30 de Junho de 2018» – destaque e sublinhado nosso – (cfr. Doct. n.º 10 junto com a p.i.).
Mas refere que a data indicada na comunicação, quanto ao início do novo contrato de arrendamento mercantil com prazo certo de 5 anos não pode ser considerada válida ou regular, porquanto é diversa da que resulta da aplicação do mencionado critério legal (De acordo com o disposto no art. 33.º n.º 4 do NRAU, a data de transição do contrato de arrendamento para o NRAU ocorreu em 01/06/2013.
Assim, considera ser absolutamente ineficaz a oposição à renovação deduzida pela senhoria para o dia 30/06/2018, pois nessa data o contrato de arrendamento já se havia prorrogado (renovado).
Considera a recorrente que o contrato de arrendamento sub judice se considerou alterado no dia 01/06/2013 (o primeiro dia do segundo mês seguinte ao mês de Abril de 2013), passando a ter - desde essa data – a modalidade de contrato com prazo certo com a duração de cinco anos.
. Pelo que, tendo o referido contrato a duração de cinco anos, conforme foi proposto pela senhoria, fácil é de ver que, de acordo com o preceituado no art. 1096.º do Cód. Civil, o mesmo se prorrogou (renovou) automaticamente no final do termo do contrato – 31/05/2018 - por prazo idêntico.
Assim, no dia 01/06/2018 o contrato de arrendamento prorrogou-se (renovou-se) por mais cinco anos.
Mas que, o senhorio, por carta datada de 09/03/2017, deduziu oposição à renovação do (novo) contrato de arrendamento, nos termos da al. b) do n.º 1 do art. 1097.º do Cód, Civil, com efeitos a partir de 30/06/2018, sendo que a a data que a senhoria pretendeu e comunicou como sendo o termo do contrato – 30/06/2018 – é inatendível por nessa data estar já em curso, e não a terminar, o período de renovação iniciado em 01/06/2018.
Mais refere que não se pode considerar existir um mero lapso de escrita porque na carta de 04/04/2013, a senhoria afirma de forma inequívoca que o contrato de arrendamento tem o seu início a 01/07/2013 e término a 30/06/2018 (vide item 7 dos factos provados), e na carta de 09/03/217, onde a senhoria reiterou que o contrato de arrendamento ficou submetido ao NRAU em 01/07/2013 e comunicou à Recorrente opor-se à sua renovação com efeitos a partir do dia 30/06/2018 (vide item 8 dos factos provados e Doct. n.º 10 com a p.i.) e que a recorrente pagou a renda relativa ao mês de Junho de 2018 tendo a senhoria recebido e aceite a mesma, e emitido o respectivo recibo de renda referente ao mês de Junho de 2018 (cfr. Doct. n.º 15 junto com a contestação).
Refere a recorrente que a senhoria assim considerou que o contrato se mantinha em vigor e continuava a produzir os seus efeitos jurídicos até ao dia 30/06/2018.
De resto, a senhoria, por carta de 21/06/2018, restituiu à Recorrente a renda referente ao mês de Julho de 2018, reiterando a data de 30/06/2018 como sendo a data do termo do contrato de arrendamento, constando da referida carta o seguinte: «Na sequência da carta enviada em 09.03.2017 em que denunciámos o contrato de arrendamento para o próximo dia 30 de Junho de 2018, e tendo nós recepcionado na nossa conta o valor de 6.898,31 (30 de Maio de 2018), vimos pela presente devolver o referido montante uma vez que consideramos o contrato extinto». (cfr. Doct. n.º 16 junto com a contestação).
Considera a recorrente que tendo o senhorio indicado uma data de cessação do contrato diversa da real, a declaração não pode produzir os efeitos a que tende, sendo in casu absolutamente ineficaz a oposição à renovação deduzida pela senhoria para o dia 30/06/2018, pois nessa data o contrato de arrendamento já se havia prorrogado (renovado).
Conclui que a oposição à renovação deduzida pela senhoria para o dia 30/06/2018 não produziu quaisquer efeitos jurídicos, nomeadamente a caducidade do contrato de arrendamento porquanto, nessa data, o contrato já se havia prorrogado (renovado) por mais 5 anos (desde 01/06/2018).
E assim, o contrato de arrendamento renovou-se automaticamente no dia 1 de junho de 2018, por falta de uma declaração (regular) que tivesse impedido a renovação para o fim do seu prazo de vigência (isto é, para o dia 31 de maio de 2018).».
Conclui que ocorreu renovação do contrato «“por período sucessivo de igual duração” (art. 1096º, nº 1 do Código Civil, redação da Lei 31/2012), ou seja, por um segundo período de 5 anos, com início no dia 1 de junho de 2018 e termo no dia 31 de maio de 2023 e nessa medida a acção deveria ser julgada improcedente.
*
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais nos artigos 50º a 54º do NRAU.Cabe ao senhorio desencadear o procedimento de actualização da renda e transição para o NRAU, mediante comunicação ao arrendatário da sua intenção; em tal comunicação o senhorio deve indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana e cópia dessa mesma caderneta predial – alíneas a), b) e c) do artigo 50º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012.
Perante esta comunicação o arrendatário, na sua resposta, pode:
a)- Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio;
b)- Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52º;
c)- Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d)- Denunciando o contrato de arrendamento nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53º - (nº 3, alíneas a), b), c) e d) do artigo 51º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012).
Nessa resposta, se for caso disso, o arrendatário deve ainda, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54º, invocar uma das seguintes circunstâncias:
a)- Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade;
b)- Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal;
c)- (…) - nº 4 do artigo 51º
O nº 6 desse artigo prescreve que o arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no nº 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância (nºs 4 e 6 do citado artigo 51º).
Se o arrendatário invocar e comprovar uma das circunstâncias previstas no nº 4 do artigo 51º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 5 anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do nº 4 do artigo 51º - nº 1 do artigo 54º).
Se o arrendatário se opuser ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato, pode o senhorio tomar uma das posições referidas nos nºs 1, 4 e 5 do artigo 33º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012, aplicável ex vi do disposto no artigo 52º da mesma lei. A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio (nº 2 do referido artigo), e a falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário (nº 3 do referido artigo).
Ora, nestes autos verifica-se que a autora enviou á ré carta registada com aviso de recepção datada de 4 de março de 2013, na qual promoveu a transição do contrato de arrendamento acima identificado para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, nos termos do art. 50º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro NRAU, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, propondo que o contrato passasse a ser de prazo certo, com a duração de 5 (cinco) anos, e sugerindo um aumento de renda para o montante de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) mensais, e indica o valor do locado.
A ré respondeu a essa missiva por carta registada com aviso de recepção datada de 1 de Abril de 2013, nos seguintes termos: “Aos 05.03.2013 recebeu a arrendatária a carta remetida pela Exma Srºs a comunicar a intenção de que o contrato de arrendamento para fim não habitacional do prédio supra-referido, transitasse para o regime do NRAU;
Neste sentido propôs então, que o valor da renda passasse de €1.878,06 para €7.500,00 por mês, bem como que o contrato de arrendamento celebrado se converta num tipo de contrato de prazo certo”, sendo o respectivo prazo de duração de cinco anos.
Relativamente ao valor da renda peticionado, a arrendatária apresenta uma contraproposta ao montante sugerido, indicando o valor de €6.800,00
No que ao tipo e á duração do contrato atine, a arrendatária conforma-se com o tipo de contrato e prazo legal de duração do mesmo, indicados”
E por carta registada com aviso de recepção datada de 4 de abril de 2013,a autora comunicou á ré o seguinte: - a renda mensal será actualizada do seu valor de €1878,06 para €6.800,00 que deverá ser paga no dia 01 de Junho de 2013 referente ao mês de Julho de 2013;
- o referido contrato passará a ser um contrato com prazo certo , com duração de 5 anos , tendo o seu inicio em 01 de Julho de 2013 e termino a 30 de Junho de 2018.
E posteriormente, com antecedência superior a um ano à data do termo do contrato, a Autora, opôs-se à renovação do contrato de arrendamento por carta registada com aviso de receção recebida pela Ré em 10 de março de 2017.
Adere-se ao entendimento referido na sentença recorrida de que ocorreu a transição para o regime do NRAU e o aumento de renda, sendo que a arrendatária não invocou nenhuma das circunstâncias previstas na alínea b) do nº 4 do artigo 51º (ser uma associação privada sem fins lucrativos, que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal), e nessa medida a falta da comprovação de um dos requisitos afasta a possibilidade da ré se opor com tal fundamento à transição do contrato para o NRAU.
No caso a autora enviou á arrendatária a comunicação visando a transição do contrato de arrendamento para o Nrau e deu cumprimento a todos os formalismos, tendo referido que o contrato ficaria sujeito ao prazo de 5 anos, com início em 1/7/2013 e termo em 30/6/2018 e a arrendatária aceitou essa transição. A circunstância de a senhoria ter indicado que o contrato transitaria para o NRAU no dia 177/2013 ao invés do dia 1/6/2013, não torna a declaração ineficaz, dado que a comunicação respeitou todas as formalidades e foi aceite de forma expressa pela arrendatária.
Pelo exposto, o contrato de arrendamento transitou validamente para o NRAU por acordo das partes em 1/7/2013.
Para outros desenvolvimentos, vide o Ac do STJ , 10383/18.0T8LSB.L1.S1, Relator: CATARINA SERRA, : 13-04-2021, Sumário : I. Quando apenas se pretenda a transição para o NRAU e não também a actualização da renda, não é exigível que a comunicação do senhorio prevista no artigo 50.º do NRAU contenha todas as indicações elencadas nas suas alíneas.
II. A falta da indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e s. do CIMI, e da cópia da caderneta predial urbana a ele referente não prejudica a eficácia daquela comunicação, operando-se por via dela o único efeito visado, ou seja, a transição do contrato para o NRAU.»
Por outro lado, improcede o outro segmento do recurso relativo á oposição á renovação dado que a data acordada pelas partes foi a de 1/7/2013 (e não a de 1/6/2013) e nessa medida tendo a senhoria apresentado a oposição á renovação com antecedência superior a um ano (mesmo havendo a discrepância de um mês) tal comunicação obstou á renovação do contrato.
Por fim a recorrente invoca que ao promover a transição plena para o NRAU e ao opor-se à renovação do contrato de arrendamento nos termos descritos, a senhoria pretende obter uma vantagem e simultaneamente impor à Recorrente um sacrifício absolutamente desproporcional à vantagem obtida, em clara afronta à boa fé e estando a actuar com abuso de direito.
Refere que realizou um investimento avultado ao realizar obras em meados do ano de 2012 tendo as partes encetado negociações e que a autora só teria promovido a transição do contrato em vigor para o NRAU como retaliação pela frustração das negociações. Por outro lado, considera que ao realizar essas obras num valor tão elevado teria a expectativa de que não iria haver transição para o regime do NRAU.
Há abuso de direito quando um comportamento, aparentando ser o exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem (para maiores desenvolvimentos, vide Fernando Augusto Cunha e Sá, Abuso Do Direito, 1973, Lisboa, pág. 164 a 188 e Ac. S.T.J de 11/5/1995, Cj 1995, t. 3, pág. 100).
O Conselheiro Jacinto Bastos (notas ao Código Civil, v. 2, pág. 103) refere que esta fórmula abrange não só o exercício de um direito sem utilidade própria e só para prejudicar outrem, mas também o exercício de qualquer direito de forma anormal, quanto à sua intensidade de modo a comprometer o gozo dos direitos dos outros e a criar uma desproporção entre a utilidade do exercício do direito e as consequências que os outros têm de suportar.
Na sentença recorrida foi considerado não existir abuso de direito dado que desde logo porque a ré não logrou provar que foi a A. quem foi a causadora do insucesso de tais negociações, ou que criou a convicção na R. de que iria celebrar um novo contrato de arrendamento a 20 anos.
Por outro lado, o investimento avultado nas obras iniciou em 2010 e nessa altura não havia a expectativa de celebrar um novo contrato porque a lei não tinha entrado em vigor.
No caso dos autos, e aderindo ao entendimento da sentença recorrida, consideramos que não está demonstrada a existência de nenhum abuso de direito por parte da autora que sendo proprietária do imóvel, face á alteração legislativa de 2012, exerceu uma faculdade legal legitima, não tendo a ré ao realizar obras que começaram em 2010 (antes da lei) nenhuma expectativa que a autora haja violado com a transição para o NRAU.
Pelo exposto, e quanto á fundamentação jurídica, conclui-se que o presente recurso de apelação terá, por conseguinte, de improceder na sua totalidade.
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Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante (art. 527º, nºs 1 e 2).
Porto, 18.05.2023
Ana Vieira
António Carneiro da Silva
Isabel Ferreira
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[1] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem.