Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1388/21.5YLPRT.P1 |  |
FUNDAMENTO DE RESOLUÇÃO
IMPUTAÇÃO DE CUMPRIMENTO
II - Na medida em que não se verificou qualquer acordo entre as partes (expresso ou tácito) quanto à imputação da prestação no cumprimento, em princípio, de acordo com as normas referidas nos artigos 783º e 784º do CCivil seria de atender aos critérios supletivos legais previstos nesta última norma.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.RELATÓRIO
1.A requerente “S...” intentou no dia 07.10.2021, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, Procedimento Especial de Despejo, contra o requerido AA, invocando, como fundamento do despejo, a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art.º 1083º, nº 3 do Código Civil, feita por notificação judicial avulsa notificada ao requerido a 29.04.2021, cuja cópia juntou, e pedindo a desocupação do locado.
2.No dia 17.01.2022 foi notificado o requerido e este deduziu Oposição no dia 7.02.2022, excepcionando o pagamento das rendas identificadas na notificação judicial avulsa, acrescidas da indemnização legal pela mora. Deduziu, ainda, reconvenção, pedindo a condenação da requerente a pagar-lhe a quantia de € 1.962,15, a título de indemnizações cobradas pela requerente ao requerido sem qualquer justificação legal e pela responsabilidade ostensiva da requerente na promoção da “presente execução”, pedindo, ainda, a condenação da requerente como litigante de má fé. (conforme adiante será revelado o réu anteriormente, no dia 4.02.2022, tinha-o notificado para exercer o direito de preferência na venda do imóvel arrendado).
3.Foram os autos remetidos para distribuição no Juízo Local Cível de Águeda, da Comarca de Aveiro, nos termos do art.º 15º-H, nº 1 do NRAU.
4.No dia 11.02.2022 o réu apresentou requerimento, no qual, além do mais, comunicou que por carta de 4.02.2022 a requerente tinha-o notificado para exercer o direito de preferência na venda do imóvel arrendado, conforme, doc nº1 que juntou, comunicou que quis exercer essa preferência nos termos ajustados pela autora e notificou esta dessa pretensão na aquisição, através de carta de 08.02.2022.
Prossegue e alega que essa actuação da requerente traduz um reconhecimento da validade e da eficácia do contrato, concluindo que a ação ficou esvaziada de objeto, isto é, alega que ocorreu facto superveniente à entrada da ação (notificação para o exercício da preferência que o requerido aceitou), o que, na sua óptica, determina a falta de interesse em agir da requerente.
5.Por despacho de 16.02.2022 o tribunal determinou: “Nos termos do disposto no art.º 15º-H, nº 2 do NRAU, convida-se a requerente a responder, querendo, à matéria de excepção e à reconvenção deduzidas pelo requerido”.
6.E no dia 21.02.2022 o réu juntou novo requerimento aos autos, pelo qual, referiu que por carta registada com a/r a autora notificou o réu marcando a data de 15.03.2022 para a celebração da escritura pública e que por carta de 18.02.2022 o réu avançou uma outra data para o caso daquela data não for compatível com a resposta do seu banco e nessa carta pede à autora que manifeste posição sobre o presente processo caso a venda se realize.
7.Convidada a requerente a responder à matéria de excepção arguida pelo requerido e à reconvenção, veio aquela no dia 2.03.2022 pugnar pela inadmissibilidade da reconvenção, e pela improcedência da excepção, impugnando os pagamentos das rendas alegadas pelo requerido, alegando no essencial o seguinte:
“(…) em 29 de Abril de 2021 foi o contrato resolvido, com fundamento na falta de pagamento das rendas referentes aos meses de Dezembro de 2019 (parcial); Fevereiro, Junho e Agosto de 2020; Março e Maio de 2021, no valor global de 1.970,19€ (mil novecentos e setenta euros e dezanove cêntimos).
4. Mediante notificação avulsa assinada pelo Réu em 29 de Abril de 2021.
5. Portanto não tendo o Réu efetuado o pagamento da totalidade das rendas e da penalidade, nos termos do artigo 1041º do Código Civil, a resolução produziu reatroativamente os seus efeitos na data de recebimento da notificação avulsa.
6. Data a partir da qual deveria o Réu ter desocupado o imóvel.(…)
15. “(…)os pagamentos efetuados pelo Réu juntos sob Doc. 1 a 8 da Douta Oposição foram todos contabilizados pelo Autor, com exceção de dois que não se encontram no extrato bancário, e foram imputados às rendas de Setembro e Dezembro de 2018; Novembro e Dezembro de 2019; Janeiro, Março, Julho e Setembro de 2020 e Abril e Julho de 2021.
15. Ora, apenas um deles pagou a parte de uma renda peticionada na notificação avulsa e que serviu de fundamento de resolução do contrato.
16. À presente data mantém-se em dívida o valor de 2.650,23€ relativo a 6,47 rendas, correspondentes aos meses de Junho (parcial) e Agosto de 2020; Março, Maio e Outubro de 2021 e Fevereiro e Abril de 2022, acrescidas da mora no valor de 394,04€ pelo atraso no seu pagamento.
17. E, por isso, não reconhecendo a manutenção do contrato de arrendamento, o Autor mantém interesse na execução do despejo. …”
8.Foi proferido despacho, rejeitando a reconvenção, e designando data para produção dos meios de prova requeridos.
9.O tribunal da comarca não apreciou os requerimentos do réu juntos aos autos nos dias 11 e 21, todos de Fevereiro de 2022.
10.Foi realizado o julgamento e foi proferida sentença que julgou procedente o pedido de desocupação do locado melhor identificado no contrato de arrendamento em apreço, condenando- se o requerido a desocupá-lo, entregando-o à requerente.
11.Inconformado, o réu interpôs recurso de apelação e formulou as seguintes conclusões:
1. O presente recurso vem interposto da sentença proferida pelo Juízo Local Cível de Águeda que decidiu que:
“Decisão:
Em face do exposto, decide-se: Julgar procedente o pedido de desocupação do locado melhor identificado no contrato de arrendamento sub judice, condenando-se o requerido a desocupa-lo, entregando-o à requerente.”
2. Não se conforma o Réu/Recorrente, nem se pode conformar, com a sentença proferida, isto porque, atenta toda a prova produzida, quer documental, quer testemunhal em sede de audiência de julgamento, de forma totalmente incompreensível, foram dados como não provados factos que, salvo o devido respeito por melhor opinião, deveriam ter merecido resposta positiva.
3. E que a sê-lo, a par de outros já dados como provados, teriam levado, certamente, a uma decisão diversa, ou seja, teriam conduzido à absolvição do R./Recorrente.
4. Decisão diversa ainda se, o Tribunal a quo, se tivesse circunscrito ao peticionado, o que não fez.
5. E, chamando à colação raciocínios enviesados ancorados na experiência comum do julgador, redundaram no “perder de mão” do fio condutor coerente e escorreito que devia presidir à correta subsunção jurídica dos factos apurados, e acrescentamos até, não só a esta, mas as todas as decisões judiciais.
6. TENDO APROVA SIDO DEVIDAMENTE GRAVADA, O PRESENTE RECURSO PODE SEREÉ, DE FACTO E DE DIREITO, AO QUAL DEVERÁ SER DADO EFEITO SUSPENSIVO, DADO QUE A POSSÍVEL EXEQUIBILIDADE DO RECURSO CAUSA CONSIDERÁVEL PREJUÍZO NÃO SÓ AO R./RECORRENTE, BEM COMO AO SEU AGREGADO FAMILIAR.
DA IMPUGNAÇÃO DA N.J.A.
7. Por notificação judicial avulsa de 28/04/2021 promovida pela A./Recorrida ao R./Recorrente, aquela alegava que:
“6.
O REQUERIDO encontra-se em mora quanto ao pagamento das rendas no âmbito do contrato identificado no art.º 2.º supra, respeitantes aos meses de Dezembro (renda parcial) de 2019, Fevereiro, Junho e Agosto de 2020 e Março e Maio de 2021, no montante de 1.970,19 € (mil novecentos e setenta euros e dezanove cêntimos).”
E que por isso,
“10.A este montante soma-se uma indemnização igual a 20% do valor devido por mora no
pagamento das rendas, perfazem a quantia de 394,04 € (trezentos e noventa e quatro euros e quatro cêntimos), nos termos do n.º 1 do artigo 1041.º do C.C.”
8. Pelo que, “11.
O REQUERIDO deve à REQUERENTE a quantia total de 2,364.23€ (dois mil trezentos e sessenta e quatro euros e vinte e três cêntimos), correspondendo à soma de 1.970,19 € título de rendas em mora e de 394,04€ indemnização por mora no pagamento das rendas.”
9. A A./Apelada, Requer, a final, que ao R. Apelante se dê conhecimento que:
“a) O REQUERENTE considera resolvido o contrato de arrendamento em apreço, melhor identificado no art.º 2.º supra;
b) O REQUERIDO deve abandonar o local arrendado e entregá-lo ao REQUERENTE livre e desocupado;
c) O REQUERIDO encontra-se em débito perante o REQUERENTE no que concerne às rendas vencidas referentes aos meses de Dezembro (parcial) de 2019, Fevereiro, Junho e Agosto de 2020 e Março e Maio de 2021, no montante de 1.970,19 € (mil novecentos e setenta euros e dezanove cêntimos) e no dever de indemnizar o REQUERENTE por mora no pagamento das rendas, no montante de € 394,04 € (trezentos e noventa e quatro euros e quatro cêntimos), o que perfazo montante global em débito de 2,364.23€ (dois mil trezentos e sessenta e quatro euros e três cêntimos), quantia que deverão pagar ao Requerente;
d) Caso o REQUERIDO pretenda pôr fim à mora, deverá pagar ao REQUERENTE, no prazo legalmente fixado, todas as quantias em dívida e) Caso o contrato de arrendamento seja resolvido por não pagamento das rendas em mora e não se proceda de forma atempada à restituição do Locado ao seu proprietário, o REQUERIDO fica ainda obrigado a indemnizar o REQUERENTE pelo atraso na restituição, nos termos do artigo 1045.º do C.C.”
10. O R./Apelante, confrontado com a esta Notificação Judicial Avulsa, ligou para os serviços da A./Recorrida, a fim de indagara razão pela qual as rendas, que eram pagas por débito direto, não estariam a ser recebidas.
11. Ao que a A./Recorrida, alegou que tinha procedido ao aumento da renda em € 10,00 (dez euros), sendo que, a renda que inicialmente tinha sido estipulada em € 350,00 (trezentos e cinquenta euros), era à data das rendas peticionadas, do montante de € 360,00 (trezentos e sessenta euros), o que motivava que o Banco do R./Recorrente, rejeitasse a ordem de pagamento das respetivas rendas por divergência de valor.
12. A A./Apelada, mais comunicou ao R./Apelante que, por esse motivo, haveria uma indemnização a pagar-lhe por atraso no cumprimento da renda correspondente, não aos 20% de lei, mas sim a 50%, caso quisesse cessar a mora, relativa aos meses da renda que, alegadamente, se encontravam por liquidar.
13. Ora, o R./Recorrente, antes que a isso desse azo, marido e pai de 4 filhos a trabalhar como camionista de longo curso, atividade exercida na sua grande parte ausente do país, a fim de evitar a confrontação da sua família com uma saída abrupta, decidiu liquidar as rendas pedidas pela A./Recorrida, como infra demonstraremos, aliás, como reconhece a própria Juíza a quo, o que verteu nos factos provados da sentença.
14.ORA, ESTA NOTIFICAÇÃO JUDICIAL AVULSA QUE O TRIBUNAL A QUO, DE FORMA INCONGRUENTE, ORA DÁ COMO IMPUGNADA OU POR NÃO IMPUGNADA, CONSUBSTANCIA O OBJETO DO PROCESSO.
15. Veja-se a este propósito que, ressuma da sentença a quo que:
“Notificado o requerido, este deduziu Oposição, excepcionando o pagamento das rendas
identificadas na notificação judicial avulsa, acrescidas da indemnização legal pela mora.” (vide, 2º parágrafo da sentença)
16. Já na “Motivação da Decisão de Factos”, ressuma que:
“Também a notificação judicial avulsa está provada por documento de fls. 10 a 19, igualmente não objecto de impugnação.”. (vide, 3º parágrafo da motivação da decisão de factos)
17. Já quanto ao que diz de Direito a sentença, resulta da mesma que:
“Dos factos provados, resulta que a requerente comunicou ao requerido, através de notificação judicial avulsa, a resolução do contrato de arrendamento, por mora no pagamento de parte da renda de Dezembro de 2019, e da totalidade das rendas de Fevereiro, Junho e Agosto de 2020 e de Março e Maio de 2021.
O requerido impugna aquela factualidade invocada como fundamento da resolução contratual, alegando que não só não tem as referidas rendas em dívida, como até pagou mais do que era legalmente devido.” (itálico e negrito nossos)
18. Dúvidas não há que o R./Recorrente, impugnou o vertido na Notificação Judicial Avulsa!
19. E, fê-lo, por exceção de cumprimento das rendas e pagamento tempestivo das correspetivas indemnizações moratórias, assim colocando fim à mora.
DO PAGAMENTO DAS RENDAS PETICIONADAS (EXCEÇÃO DE CUMPRIMENTO DO R./APELANTE)
20. A A./Apelada, peticiona a falta de pagamento das rendas, de como é exemplo:
- Dezembro de 2019 (tendo pago parcialmente o montante de € 167,523), encontrando-se em dívida o montante de € 182,48 (cento e oitenta e dois euros e quarenta e oito cêntimos).
21. Ora, quando a A./Apelada alega (mas não prova) que, fora paga parcialmente a renda respeitante a Dezembro de 2019, significa, salvo melhor entendimento, que falta pagar o remanescente da renda respeitante a Dezembro de 2019, não relevando aqui se o R./Apelante, a deveria liquidar em Novembro de 2019, ou no mês seguinte, importante era pagar o remanescente e a indemnização correspondente para cessar a mora. Porquanto,
22. Independentemente de o ter feito ou não, o que o R./Apelante está a liquidar, nas palavras da A./Apelada é a renda respeitante a Dezembro de 2019.
23. Extrai-se do contrato de arrendamento, da sua cláusula 4.2 que:
“Neste ato, o Arrendatário líquida ao Senhorio, através do pagamento multibanco com os dados abaixo indicados, o valor de € 700 (SETECENTOS EUROS) correspondente às rendas dos primeiros dois meses de vigência do contrato, Agosto e Setembro de 2015 de que o Senhorio dá integral quitação sujeita a boa cobrança, vencendo-se as rendas seguintes no primeiro dia do mês anterior a que respeita.”
24. Assim, tendo a A./Apelada, recebido a renda referente a Setembro de 2015, essa renda correspondeu a Outubro de 2015, e assim sucessivamente.
25. Ora, se o R./Recorrente pagou a renda de Dezembro de 2019 parcialmente, se mais não fosse, chamando à colação as regras da experiencia comum, o pagamento da renda deste mesmo mês de Dezembro de 2019, foi feito com uma dilação (atraso) no mês a que corresponde, assim cessando a mora.
26. O TRIBUNAL A QUO, DEU COMO PROVADO QUE O R./RECORRENTE PAGOU À A./RECORRIDA:
- A renda de Dezembro de 2019, da qual restava pagar a quantia de € 182,42, tendo o R./Recorrente efetuado o pagamento acrescido da indemnização (que seria de € 36,48, cfr. artigo 1041º do C.C.), tudo no valor € 218,90.
27. Ora, o R./Recorrente, a pedido da A./Recorrida, liquidou em 21/12/2019, ou seja, no mês a que a renda diz respeito, o valor de € 536,99, data em que cessou a mora. (vide, Sentença, ponto 6 dos factos provados, cfr. doc. junto a fls. 38 dos autos).
28. Se a indemnização relativa a uma renda de € 350,00 é de 20% do que for devido, ou seja, € 70,00 (setenta euros), deveria o R./Recorrente liquidar ao senhorio a importância de € 182,42 acrescido de € 36,48, a título de indemnização pela mora, num total de € 218,90.
29. Tendo ficado provado que o R./Recorrente liquidou a importância de € 536,99, este liquidou em excesso a renda correspondente a Dezembro de 2019 na importância de € 131,10 (cento e trinta e euros e dez cêntimos, ou seja, € 536,99 - € 218,90).
30. A renda respeitante a Fevereiro de 2020, juntamente com a indemnização pedida pela A./Recorrida ao R./Recorrente, foi liquidada em 10/02/2020, pelo valor de € 715,98, (vide, ponto 7, dos factos provados, cfr. doc. junto a fls. 39, que aqui se dá por reproduzido).
31. Logo, o R./Recorrente, liquidou em excesso, a pedido da A./Recorrida, € 295,98 da renda respeitante a Fevereiro de 2020 juntamente com a indemnização de lei (€70,00), ou seja, € 715,98 - € 420,00, cessando, desta forma qualquer mora em que incorresse o R./Recorrente.
32. A renda respeitante a Junho de 2020, foi liquidada apenas em 23/6/2020, no valor de € 360,00, ou seja, com € 10,00 em excesso, (cfr. doc. junto a fls. 40, que aqui se dá por reproduzido).
33. Ora, o R./Recorrente liquidou, em Abril de 2020, a renda correspondente a Maio de 2020.
34. E, se não liquidou em Maio de 2020, a renda correspondente a Junho de 2020, estava a coberto dos montantes pagos a mais que vinham de trás, ou seja, € 131,10 (da renda respeitante a Dezembro de 2019) + € 295,98 (respeitante à renda de Fevereiro de 2020) + € 10,00 (respeitante à renda de € Junho de 2020), num total de € 437,08.
35. Isto é, o R./Recorrente, pagou por adianto a renda de Junho de 2020 de € 350,00, ficando ainda com um saldo credor a seu favor de € 17,08 (Dezassete euros e oito cêntimos).
36. Assim, em Junho de 2020, o R./Recorrente tinha todas as rendas liquidadas à A./Recorrida, mantendo uma renda de adianto, tal como estipulado contratualmente, tendo cessado toda e qualquer mora em que pudesse incorrer.
37. A renda correspondente a Agosto de 2020, foi liquidada no dia 11/8/2020, precisamente porque não foi paga em Julho de 2020, sendo que, o R./Recorrente efetuou o pagamento por multibanco à A./Recorrida, no valor de € 536,99, (cfr. doc. junto a fls. 70, que aqui se dá por reproduzido).
38. Ou seja, o R./Apelante, cessou a mora por atraso no pagamento da desta renda, em 11/08/2020.
39. Como tal, pagou naquela data (11/08/2020), não só a renda de Agosto de 2020 (€ 350,00) como a indemnização que lhe está subjacente (€ 70,00), bem como deixou pago em excesso o montante de € 116,99.
40. Cessando assim toda e qualquer mora ou atraso no pagamento desta renda.
41. A renda correspondente a Março de 2021, não tendo sido paga em Fevereiro de 2021, foi paga no dia 1/3/2021, ou seja, no mês a que corresponde, no valor de € 360,00 (e não os € 350,00 estipulados contratualmente), (cfr. doc. junto a fls. 42, que aqui se dá por reproduzido).
42. Foi assim a renda correspondente a Março de 2021, paga pelo R./Recorrente com excesso de €10,00.
43. Todavia, porque o mesmo se encontrava em mora, era devido à A./Apelada, o pagamento da correspondente indemnização no valor de € 70,00 desta renda de Março de 2021, que apenas não fora liquidada, porquanto o R./Recorrente apresentava um saldo credor sobre a A./Recorrida no valor de € 144,07 (€ 17,08 + € 116,99 + € 10,00), restando ainda um crédito a favor do R./Recorrente sobre a A./Recorrida no valor de € 74,07, para os meses subsequentes.
44. Pese isso, a pedido da A./Apelada, o R/Apelante, pagou ainda em 28/03/2021, o valor de € 360,00, alegando aquela, que se tratava da correspondente penalização contratual.
45. O que bem sabia ser falso, contudo, o R./Recorrente, foi no engodo – é um facto –e procedeu ao seu pagamento. (vide, ponto 11, dos factos provados da Sentença) 46. Crédito do R./Recorrente esse sobre a A./Recorrida, no valor de € 360,00 (renda paga em 28/03/2021, quando nenhuma renda ou indemnização moratória era devida) + 74,07 (crédito que vinha de trás), tudo num montante de € 434,07, saldo a favor do R./Recorrente a transportar para os meses subsequentes, pelo que, o R./Recorrente não incorre em qualquer atraso no pagamento de rendas ou mora, aliás, muito pelo contrário, é credor da A./Apelada, mantendo-se uma renda adiantada.
47. Alega ainda a A./Apelada que é devida a renda correspondente a Maio de 2021, a qual deveria ser liquidada em Abril de 2021.
48. Assim, o R./Recorrente, com a anuência da A./Recorrida, utilizaram o crédito que vinha de trás, para acerto desta renda mais a correspondente indemnização, ou seja, a renda de Maio de 2021 (€ 350,00) foi compensada com o crédito do R./Recorrente no valor de € 434,07, ficando ainda, este, com um crédito no valor de € 84,07, para futuro.
49. Pelo que nenhuma mora ou atraso no pagamento incorreu o R./Recorrente até esta data.
50. Pese isso, a A./Apelada, exigiu ao R./Recorrente mais dois pagamentos, um que este efetuou a 21/06/2021, no valor de € 360,00 e, outro no valor de € 360,00liquidado em 29/06/2021, alegando para tanto que os mesmos se deviam a indemnizações contratuais, por rendas em atraso. (vide, pontos 11 e 12 dos factos provados da Sentença do Tribunal a quo)
51. Apesar deste último pagamento efetuado a 29/06/2021, não fora dado como provado porquanto, entendeu (mal) o Tribunal a quo que:
“Por seu turno, os pagamentos efectuados pelo requerido encontram-se provados pelos documentos juntos a fls. 38 a 40, 42 a 44 e 70, conjugados com as declarações de parte do requerido, sendo que a própria requerente admite ter recebido todos os referidos pagamentos, salvo o de 28/3/2021, que diz não ter entrado no seu extracto bancário – mas sendo o documento de fls. 43 bem legível quanto à entidade, referência, montante e data, de modo a não deixar quaisquer dúvidas. Também não admitiu o pagamento de 29/6/2021, pelos mesmos motivos, sendo que, quanto a este, o documento junto a fls.44, destinado a fazer prova do mesmo, não é suficientemente nítido quanto à data e referência, pelo que não foi este pagamento dado como provado. Diga-se que, à semelhança do que se fez com outro documento, poder-se-ia ter convidado o requerido a fazer a junção de cópia legível do mesmo, o que não se fez apenas porquanto, constatada a ilegibilidade apenas na fase de elaboração da sentença, se entendeu que a prova do referido pagamento em nada contenderia como sentido da decisão final a proferir.”
52. Mas tal não corresponde à verdade. No decurso da audiência de discussão e julgamento, aquando das declarações de parte do R./Recorrente, uma vez, este confrontado com os documentos 7 e 8 de fls. 44, não resultaram quaisquer dúvidas quanto ao conteúdo ínsito nos talões n.ºs 7 e 8, designadamente o talão 8, que apresenta uma data de 2021/06/29, no valor de 360 euros, nem quanto à entidade e referência, tudo perfeitamente legível. (vide, doc. 7 e 8, de fls. 44 dos autos)
53. Outrossim, o documento que se apresentou ilegível foi o documento n.º 4,referente à renda correspondente ao mês de Agosto de 2020, no valor de € 536,00, de 11/08/2020, que o mandatário da R., no decurso da própria audiência de discussão e julgamento, facultou cópia a cores legível ao Tribunal a quo, pagamento este que, nesse seguimento, foi dado como provado.
54. Tanto que, do depoimento de parte do Réu/Recorrente, resultou o seguinte:
“00:23:05 (Adv. R.): (…) pronto, e depois tem o documento 7 e 8, que tem dois talões, pronto, que aqui também é capaz de se ver, bom mas está tudo bem, olhe depois tem aí esses dois talões, que é o documento 7 e o documento 8, o documento 7 apresenta uma data de 21/06, de 21 do 6, tem o valor de 360 euros, a conta é a mesma, a entidade é a mesma, estes 360 euros correspondem ao mês de Junho ou correspondem ao acréscimo?
00:24:00 (Réu): É mês de Junho!
00:24:01 (Adv. R.): mês de Junho e, apresenta a data de 21, portanto, o Sr. na data de 21,
já estava em mora com a renda, ela tinha que ser paga ao dia 1, não é, portanto, isso
deve-se exatamente àquele atraso no banco que o Sr. referenciou é isso?
00:24:20 (Réu): quando eu atrasava, geralmente eles ligavam e pediam para fazer esse montante a mais, os 50% ou o montante a mais
00:24:29 (Adv. R.): os 50% ou o montante que eles exigissem, não é?
00:24:32 (Réu): sim
00:24:33 (Adv. R.): olhe, e depois o documento 8 também é correspondente a uma renda de Junho, também de 2021, uma do dia 21 e outra do dia vinte e…. não se percebe bem, talvez 29, pronto, tem mais 360 euros, agora como é que o Sr. explica que no mesmo mês de Junho, com uma diferença de 8 dias, uma é a renda dos 360 euros e a outra qual é, corresponde a quê
00:25:03 (Réu): Ó Sr. Dr. provavelmente isso era a renda desse mês e se calhar já paguei a renda do mês a seguir adiantado, portanto
00:25:13 (Adv. R.): muito bem
00:25:37 (Juiz): olhe, portanto eu gostaria de entender, portanto, o que estava contratado no inicio era a renda ser paga por débito direto, no contrato inicial, débito direto não é isso, o senhor não se maçava com isso 00:25:55 (Réu): eu não estou a ouvir bem, peço desculpa
00:26:07 (Juiz): está bem pronto, eu vou falar mais alto, a partir de quando é que deixou de ser a renda paga por débito direto
00:26:15 (Réu): 2018 por aí
00:26:21 (Juiz): e porque motivo, porque razão
00:26:26 (Réu): eu não sei explicar, porque eles aumentaram a renda e o meu banco como tinha a renda nos 350 que era o valor da renda, eles quiseram ir buscar mais e o meu banco não autorizou e depois a partir dali eles pediram uma indemnização qualquer 00:26:47 (Juiz): mas teve a ver com o aumento da renda que houve nessa altura, portanto, e a partir de então o senhor nunca mais conseguiu fazer os pagamentos por débito direto, e a partir de então passou a fazer os pagamentos por multibanco é isso 00:26:52 (Réu): Sim
00:27:50 (Juiz): sim senhora, é tudo então muito obrigada o senhor pode sentar aí a trás está bem, antes de chamar a testemunha ainda tenho uma questão, não se importa novamente, lembrei-me entretanto, está ligada a gravação ainda, olhe Sr. AA eu não sei se o senhor tem conhecimento de uma resposta que houve aqui por parte do senhorio que diz que alguns desses valores que o Sr. documentou, desses pagamentos que o Sr. que o Sr. demonstrou ter feito aqui no processo que não eram destinados aos pagamentos das rendas nos meses que o Sr. diz que eram, que havia rendas atrasadas, portanto, que haviam outras rendas em atraso e que esses pagamentos foram imputados nas rendas atrasadas, por exemplo, diz que o pagamento que o Sr. fez em Dezembro de 2019, foi imputado a Janeiro de 2020, certo, e que, parte dela, há uma parte da renda de 2018 de Setembro de 2018 e parte da renda de Dezembro de 2018,portanto o Sr. ainda tinha rendas atrasadas referentes a 2018
00:29:25 (Réu): não, eu tenho os comprovativos também
00:29:30 (Juiz): e por aí adiante, portanto, referem que houve pagamentos que, o Sr. tinha pagamentos em atraso
00:29:38 (Réu): Ó Sr.ª Dr.ª isto está aqui um bocado uma bola de neve, porque é assim, eu desde o início nunca recebi um recibo em como pagava a renda correto? É assim, eu posso mostrar-lhe os comprovativos, seu eu tivesse, se eles me passassem certinho o comprovativo em como eu paguei a renda seria mais fácil eu chegar aqui e dizer está aqui ao pé da Dr.ª e mostrar que estava pago, embora eu tenha os meus apontamentos todos em casa, mas isto é uma bola de neve em que eles dizem que deve do ano passado de há dois anos, eu tenho os comprovativos, tanto tenho, que estão aí alguns e tenho os comprovativos guardados em casa, e se não tiver vou ao banco e saco um extrato
00:30:27 (Juiz): portanto nunca foram emitidos recibos é isso que o Sr. está a dizer 00:30:31 (Réu): nunca, nunca desde o início, desde que eu lá estou, nem sequer (impercetível)
00:30:38 (Juiz): está bem, é tudo então, pode sentar lá atrás muito obrigada”
55. Assim, o pagamento de € 360,00 (trezentos e sessenta euros) efetuado em 29/06/2021 pelo R./Recorrente à A./Recorrida, constante da matéria de factos não provados, tem que ser dado como provado.
56. E, assim sendo, e é mesmo, apurou-se em sede de audiência de discussão e julgamento que R./Recorrente é credor da A./Recorrida no valor total de € 444,07 (€ 84,07 + € 360,00).
57.Pelo que, o R./Recorrente, nenhuma renda tem em atraso, nem as correspondentes aos meses peticionados nem relativamente a quaisquer outras.
58. R./Recorrente, pagou as indemnizações correspondentes aos meses peticionados pela A./Apelada, não tendo qualquer mora em curso.
DA CESSAÇÃO DA MORA DO R./RECORRENTE
59. A renda do locado, bem como todas as rendas locatícias têm de ser pagas no primeiro dia útil e, quando assim não seja, pode o inquilino pagar nos 8dias seguintes sem qualquer sansão ou indemnização para o inquilino.4
60. Todavia, decorridos que sejam os 8 dias seguintes sem que a renda seja paga, o senhorio pode, em alternativa exigir (além, claro está, das rendas em atraso) a indemnização pela mora (20% na redação do recente D.L. 13/2019 e, antes, 50%) ou resolver o contrato (cfr. artigo 1041º, n.º 2, do C.C.).
61. Exercido tal direito “alternativo”, optando o senhorio pela resolução, o que acontece a seguir decorre e convoca o que se dispõe no artigo 1084.º, n.º 3, parte final do C.C., segundo o qual a resolução contratual declarada não opera imediatamente, uma vez que, com a declaração resolutiva, se inicia o prazo de 1 mês para o arrendatário pôr fim à mora e assim neutralizar/impedir que se operem os efeitos extintivos da declaração resolutiva efetuada pelo senhorio.
62. Ou seja, para impedir tais fins extintivos (e o fim do contrato) tem o inquilino que “oferecer” o pagamento da indemnização dos (atuais) 20%, uma vez que, como resulta do artigo 1042º do C.C, só põe fim à mora se oferecer o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, acrescido da indemnização fixada no artigo 1041º, n.º 1, do C.C.
63. Exercido o referido direito alternativo, optando pela resolução, o senhorio não tem direito a qualquer indemnização pela mora do arrendatário e, optando o senhorio pela resolução contratual, esta (resolução) passa a ser a única “sanção” a que tem direito pela mora do inquilino.
64. Ora, in casu, a A./Apelada, por via de Notificação Judicial Avulsa, que impetrou em 13/04/2021, comunicou, ao R./Apelante, a final, que:
“d) Caso o REQUERIDO pretenda pôr fim à mora, deverá pagar ao REQUERENTE, no prazo legalmente fixado, todas as quantias em dívida e) Caso o contrato de arrendamento seja resolvido por não pagamento das rendas em mora e não se proceda de forma atempada à restituição do Locado ao seu proprietário, o REQUERIDO fica ainda obrigado a indemnizar o REQUERENTE pelo atraso na restituição, nos termos do artigo 1045.º do C.C.”
65. Tal prazo (que é de 1 mês), tal como se vem demonstrando, à data da propositura da Notificação Judicial Avulsa, tão pouco deu início, porquanto, o R./Recorrente colocou fim à mora, pelo menos, nos meses correspondentes às rendas peticionadas.
66. O mesmo é dizer que, quando a A./Apelada, impetrou a presente ação especial de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), em 7/02/2022, há muito que se havia conformado com o fim da mora do R./Recorrente, sendo que, tal como reconhecidamente diz a Sentença aqui posta em crise, nenhuma quantia das rendas em atraso acrescidas das correspondentes indemnizações ficou por pagar, tendo sido todas provadas (à exceção da última – como vimos - Mal!) e, foram pagas muito acima do valor de lei, continuando o R./Recorrente com, pelo menos, 3 rendas de adianto, sendo este credor e não devedor da A./Apelada.
67. Ou seja, a A./Apelada, optou por receber do R./Apelante, as rendas e as correspetivas indemnizações moratórias, e não optou pela resolução contratual.
68. Logo, não podia a A./Apelada, muito menos com a cobertura do Tribunal a quo, ver sentenciada a desocupação do locado, condenando o R./Recorrente a desocupá-lo, entregando-o à A./Apelada.
69.Tão pouco, o Tribunal a quo, condenou o R./Recorrente, “a indemnizar o REQUERENTE pelo atraso na restituição, nos termos do artigo 1045.º do C.C.”
70. Acresce que, da sentença condenatória tão pouco resulta qualquer valor a pagar a título de rendas em atraso que justifique a desocupação do Locado.
71. Nem tão pouco a A./Apelada, restituiu ao R./Apelante, qualquer valor a título de indemnização pela mora.
72. Assim decidindo, violou o Tribunal a quo, irremediavelmente, entre outros, os artigos 1041º, n.º 2, 1084º, n.º 3 e, 1045º, todos do C.C.
DO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DADO PELA A./APELADA AO R./APELANTE
73. De forma completamente omissa, não referenciou o Tribunal a quo (e devia tê-lo feito), o facto da A./Apelante, pretender vender o locado a uma terceira entidade.
74. Na verdade, a A./Recorrida, ao terado o direito de preferência ao R./Recorrente, reconheceu, melhor dizendo confessou, ter este pago as rendas em atraso e cessado a mora pagando as correspondentes indemnizações moratórias.
75. Caso contrário, teria optado por resolver o contrato de arrendamento, rejeitando os pagamentos feitos em excesso que pediu, e que lhe foram pagos pelo R./Recorrente – o que não fez!
76. Como se disse, a N.J.A. data de 28/04/2021 e a ação de que ora se recorre deu entrada a 07/02/2022.
77. O R./Recorrente, recebeu uma carta registada com A/R da A./Recorrida, datada de 04/02/2022, logo, antes 3 (três) dias de dar entrada da presente ação, da qual resulta que:
“Exmo(s). Senhor(es),
Vimos, pela presente, nos termos e para os efeitos do previsto na al. a) do número 1 do artigo 1091º e nos artigos 416ºe seguintes, todos do Código Civil, comunicar a V. Exa(s).,Na qualidade de arrendatário(s) do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia ... e ..., concelho de Águeda, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., da freguesia ..., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ... e ... (“Locado”), que pretendemos vender o Locado.
Mais informamos V. Exa(s). de que a compra e venda agora comunicada será efetuada nas seguintes condições:
Identificação do comprador:
Z..., S.A. (anteriormente designada por M..., Unipessoal, Lda.), pessoa coletiva matriculada na Conservatória do Registo Comercial com o número único de matrícula e de identificação de pessoa coletiva ..., com sede na Avenida ..., ... andar, freguesia ..., concelho de Lisboa, com o capital social de € 50.000,00 (cinquenta mil euros).
Objeto de alienação e de preferência:
O Locado
Preço:
O preço da compra e venda de Locado é de 79252,82 Euros (Setenta e Nove Mil Duzentos e Cinquenta e Dois Euros e Oitenta e Dois Cêntimos).
Condições de Pagamento:
O preço será pago no ato e em simultâneo com a outorga do contrato definitivo de compra e venda, através de cheque bancário emitido por Banco ou de transferência bancária de fundos imediatamente disponíveis na conta do vendedor, líquida de quaisquer taxas, comissões ou outros encargos.
Local e data para a outorga do contrato definitivo de compra e venda: Em Lisboa, até ao final do mês de junho de 2022 (podendo, no entanto, o contrato definitivo ser outorgado antes dessa data), em local e hora a indicar pelo vendedor, em notificação a enviar com uma antecedência mínima de 8 (oito) dias relativamente à data em que a celebração do contrato definitivo de compra e venda deva ter lugar.
Estado do Locado e ónus e encargos
(…)
Outras Condições:
Todos os encargos, custos, taxas, impostos e emolumentos respeitantes à compra e venda do Locado são responsabilidade exclusiva do comprador.
Caso V. Exa(s). pretenda(m) exercer o direito de preferência na venda do Locado, nos termos acima descritos, deverão enviar comunicação nesse sentido, no prazo máximo de 30 (trinta) dias de calendário contados da receção da presente carta, nos termos do disposto no artigo 1091º, n.º 4 do Código Civil, para a seguinte morada:
S...
Apartado ...
... ... ... ...
Nos termos do artigo 416º, número 2, do Código Civil, caso V. Exa(s)., não exerça(m) o
direito de preferência na aquisição do Locado no referido prazo, o mesmo caducará,
pelo que a falta de resposta por parte de V. Exa(s). no prazo supra mencionado equivale
ao não exercício do direito.
Informa-se ainda V. Exa(s). que, para efeitos do exercício do direito de preferência,
foram também notificados os restantes titulares de direito de preferência (entidades públicas e outros titulares do direito de preferência legal). Por conseguinte, caso recebamos notificações de outros titulares de direito legal de preferência sobre o Locado a informar da sua decisão de o exercer, a questão será resolvida nos termos da lei.
A presente comunicação terá caráter estritamente confidencial, não devendo por isso ser revelada a terceiros.
Finalmente, não será demais informar que caso V. Exas. não exerçam o direito de preferência ora conferido, nada se alterará no contrato de arrendamento celebrado com V. Exas., cuja existência é do conhecimento do comprador, que assumirá a posição no mesmo0 do atual senhorio, em tudo o mais se mantendo o contrato inalterado.
Sem outro assunto, apresentamos os nossos melhores cumprimentos.”. (vide, doc. 1, do Requerimento do R./Recorrente junto aos autos com a Ref.ª Citius 12590133)
78.O R./Recorrente, em resposta, por carta registada com A/R, datada de 08/02/2022, exerceu o direito de preferência dizendo, entre o mais e a final à A./Recorrida, o seguinte:
(…)
O arrendatário/comprador, assim, prefere, justamente, nos termos e condições avançados por V/ Exas, na carta que lhes endereçaram datada de 04/02/2022.”. (vide, doc. 2 junto com o Requerimento do R./Recorrido com a Ref.ª Citius 12590133)
79.A A./Recorrente, por carta registada com A/R, datada de 17/02/2022, no seguimento do exercício do direito de preferência do R./Recorrido, escreve que:
“Como referido na nossa notificação inicial, para além de V. Exa(s)., foram também notificados da venda os restantes titulares de direito de preferência legal, encontrando- se ainda em curso, para alguns deles, o prazo para o exercício do respetivo direito de preferência. Por conseguinte, a presente carta e, em especial, o agendamento da escritura pública de compra e venda, são feitos no pressuposto de que nenhum desses titulares, que tenha procedência sobre V. Exa(s)., exerce validamente o seu direito, daremos prontamente conta desse facto a V. Exa(s)., ficando esta comunicação sem efeito.
Tendo presente o que acima referimos, vimos pela presente, notificar V. Exa(s). da marcação da outorga de escritura pública de compra e venda, a qual será outorgada no dia 15 de março de 2022, às 11:20 horas, no Cartório Notarial do Dr. BB, sito na Rua ..., em Lisboa.
(…)”. (vide, doc. 1, do Requerimento de 21/02/2022, do R./Recorrido, com a Ref.ª Citius 12633405)
80. Face à posição da A./Apelante, titubeante, e até incompreensível de, por um lado receber as rendas e as correspondentes indemnizações moratórias e, por outro, pretender a desocupação do locado, ora alegando nos autos por via do seu mandatário que o exercício do direito de preferência que foi dado ao R./Apelante – Note-se, POR LAPSO – sendo que a A./Apelante, em plena pendência do processo, continuou a envia cartas ao R./Recorrente, confirmando e garantindo que o direito de preferência foi por este bem exercido, inclusivamente, agendando datas para a celebração da escritura de compra e venda, designando para o efeito cartório notarial, outras alternativa não se teve que o R./Recorrente disso dar conta no processo por via de requerimento.
81. O que fez, por via de Requerimento com a Ref.ª CITIUS n.º 12633405, no qual junta, para conhecimento do Tribunal tais correspondências e, terminando, a final, requerendo o seguinte:
“EXMO. SR. JUIZ DE DIREITO,
AA, Requerido, no âmbito do processo acima referenciado, vem junto de V/ Exa., expor e a final requerer o seguinte:
1. Por carta registada com A/R datada de 17/02/2022, a Requerente notificou o Requerido, aliás, no seguimento do exercício do direito de preferência exercido por este, da marcação da data da realização da escritura de compra e venda, avançando a data de 15/03/2022. (vide, doc. 1)
2. Em resposta, por carta datada de 18/02/2022, o Requerido, além daquela data para a realização da compra e venda (15/03/2022), caso a resposta do seu banco seja intempestiva, avança uma outra, 29/05/2022. (vide, doc. 2)
3. Ainda na mesma resposta, o Requerido, solicita à Requerente, que manifeste posição acerca do presente processo, o mesmo é dizer que, caso a compra e venda se realize, o que se almeja, se perde o interesse no prosseguimento dos presentes autos, deles desistindo.
Nestes termos, deve a Requerente, ser notificada para manifestar nos autos o seu interesse na manutenção da causa, ou dela desistir do pedido, antes da realização da competente escritura pública de compra e venda, uma vez que, absit injuria verbo, o Requerido tem já prova documental abundante nos autos de que nada deve à Requerente.”.
82. Impunha-se, assim que, o Tribunal a quo, em lugar de, em despacho subsequente, se ter preocupado em não admitir a reconvenção deduzida pelo R./Apelante, se tivesse previamente debruçado por dar o devido contraditório à A./Apelada – o que não fez!
83. Ora, o exercício do direito de preferência que a A./Apelada deu ao R./Apelante, não é descartável, e não podia o Tribunal a quo, fazer do exercício de um direito que a própria A./Apelada deu ao R./Apelante, de forma até temerosa, porque consubstanciado em venire contra factum proprium.
84. O exercício do direito de preferência na compra e venda de um imóvel de banda do R./Recorrente, gera expectativas legítimas da aquisição do imóvel, tendo o R./Recorrente o crédito habitação aprovado junto do Banco 1... para o efeito, o que significa que, além das legítimas expectativas na aquisição, o R./Recorrente teve despesas na promoção de tal aquisição.
85. Sobre o exercício do direito de preferência o Tribunal a quo, não se pronunciou.
86. O que gera a nulidade por omissão de pronúncia, representando a sanção legal para a violação do estatuído no nº 2, do artigo 608.º, do CPC, ou seja, o juiz deixe de se pronunciar sobre as questões pelas partes submetidas ao seu escrutínio, ou de que deva conhecer oficiosamente, como tais se considerando as pretensões formuladas por aquelas, mas não os argumentos invocados, nem a mera qualificação jurídica oferecida pelos litigantes.
87. Violou assim, o Tribunal a quo, o n.º 2, do artigo 608º, do C.P.C.
DA PRESTAÇÃO DA CAUÇÃO E DO EFEITO SUSPENSIVO DO RECURSO
88. Por fim, como cereja em cima do bolo, pese embora o pagamento de rendas e as indemnizações moratórias acima da lei exigidas pela A./Recorrida ao R./Recorrente, como já amplamente demonstrado, teve este de prestar caução, o que fez, no valor de € 2.100,00 (dois mil e cem euros).
89. Tentou o R./Recorrente no decurso dos autos que a caução a que alude o artigo 15º-F, n.º 3, do NRAU, fosse dispensada, mas sem sucesso.
90.Tal prestação teria de ser prestada em 5 dias sob pena de ser a oposição desentranhada e devolvida ao seu apresentante.
91. Mas, mais uma vez, o Tribunal a quo, tão pouco se pronunciou.
92. Assim, outro remédio não soçobrou ao R./Recorrido, que não o dever de a prestar tempestivamente, o que fez!
93. Tal caução, que se encontra prestada à ordem dos presentes autos, tem como limite o valor da renda (€ 350,00), corresponde a 6 (seis) rendas, ou seja, ao limite máximo constante do n.º 3, do artigo 15º-F da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).(…)
101. Violou assim a Sentença proferida, os artigos supra mencionados, incorrendo ainda em nulidade por omissão de pronuncia.
102. Deve, pois, a presente Sentença ser revogada e, consequentemente, substituída por outra que julgue a ação totalmente improcedente por não provada e absolva o R./Recorrente do pedido.
12.Foram apresentadas contra – alegações.
13.Recebidos os autos neste tribunal foi proferido despacho que determinou a remessa dos autos a título devolutivo ao tribunal de comarca para o efeito de se pronunciar sobre a arguida nulidade de omissão de pronúncia relativamente à alegação vertida pelo réu nos requerimentos de 11 e 21 de Fevereiro de 2022.
14.E remetidos os autos no tribunal de comarca foi proferido despacho no dia 21.07.202, o qual, se reproduz:
“Em cumprimento do superiormente determinado, cumpre proferir despacho nos termos previstos no artigo 617/1 do Código de Processo Civil:
Salvo o devido respeito por posição contrária não se vislumbra que a sentença proferida padeça da nulidade invocada pelo recorrente, porquanto a matéria do direito de preferência não foi alegada em sede de oposição ao procedimento especial de despejo, mas sim em requerimento avulso, legalmente inadmissível.
Assim, não sendo tal questão matéria do objeto do processo não havia lugar ao conhecimento da mesma em sede de sentença, não se verificando a nulidade da mesma por omissão de pronúncia. Notifique. “Subam os autos ao Venerando Tribunal da Relação do Porto.”
15.Os autos foram remetidos a este tribunal da Relação do Porto.
16.Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II.DELIMITAÇÃO DO OBJETO DE RECURSO.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do CPC.
O Recorrente coloca as seguintes questões que importa apreciar:
1. Saber se a decisão enferma do vício enunciado na alínea d) (omissão de pronúncia) do artigo 615° do CPC, padecendo de nulidade.
2. Em caso afirmativo, apreciar e decidir os requerimentos apresentados pelo Réu nos dias de 11 e 21 de Fevereiro de 2022.
3. Da Impugnação da decisão de facto, concretamente, da impugnação do facto julgado não provado vertido na al. A) dos factos não provados.
4. Apreciar a verificação do fundamento de resolução invocado pela Autora.
III. FUNDAMENTAÇÃO.
3.1. Na 1ª instância foram julgados provados e não provados os seguintes factos:
1. Com data de 1/8/2015, foi celebrado o “Contrato de Arrendamento para Habitação Permanente com Prazo Certo”, entre a requerente “S... para Arrendamento Habitacional”, na qualidade de senhorio, e o requerido AA, na qualidade de arrendatário, e CC, na qualidade de fiadora – cfr. doc. junto a fls. 5 a 8, que aqui se dá por reproduzido.
2. Pelo referido contrato, a requerente cedeu ao requerido, em arrendamento, o imóvel ali melhor identificado, pela renda mensal inicial de € 350,00, sujeita a actualizações legais, a pagar no primeiro dia do mês anterior a que respeita.
3. O prazo do arrendamento foi fixado em 5 anos, com início a 1/8/2015.
4. Por Notificação Judicial Avulsa promovida pela requerente, e notificada ao requerido em 29/4/2021, (corrigimos aqui a data indicada pelo tribunal recorrido, em face da reapreciação da referida NJA e da respectiva a notificação ao requerido) a requerente comunicou ao requerido que:
a) O Requerente considera resolvido o contrato de arrendamento em apreço, melhor identificado no art.º 2º supra;
b) O Requerido deve abandonar o local arrendado e entregá-lo ao Requerente livre e desocupado;
c) O Requerido encontra-se em débito perante o Requerente no que concerne às rendas vencidas referentes aos meses de Dezembro (renda parcial) de 2019, Fevereiro, Junho e Agosto de 2020 e Março e Maio de 2021, no montante de € 1.970,19 (mil novecentos e setenta euros e dezanove cêntimos) e no dever de indemnizar o Requerente por mora no pagamento das rendas, no montante de € 394,04 (trezentos e noventa e quatro euros e quatro cêntimos), o que perfaz um montante global em débito de € 2.64,23 (dois mil trezentos e sessenta e quatro euros e vinte e três cêntimos), quantia que deverão pagar ao Requerente;
d) Caso o Requerido pretenda pôr fim à mora, deverá pagar ao Requerente, no prazo legalmente fixado, todas as quantias em dívida;
e) Caso o contrato de arrendamento seja resolvido por não pagamento das rendas em mora e não se proceda de forma atempada à restituição do Locado ao seu proprietário, o Requerido fica ainda obrigado a indemnizar o Requerente pelo atraso na restituição, nos termos do artigo 1045º do C.C.” – cfr. doc. junto a fls. 10 a 19, que aqui se dá por reproduzido.
5. Na referida Notificação Judicial Avulsa, vem alegado pela requerente, no art.º 8º, que o requerido se encontrava em mora pelos seguintes valores:
•€ 182,48 (respeitante à renda parcial de Dezembro de 2019);
•€ 1.069,90 (respeitante às rendas de Fevereiro, Junho e Agosto de 2020);
• € 717,81 (respeitante às rendas de Março e Maio de 2021).
6. No dia 21/12/2019, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 536,99 – cfr. doc. junto a fls. 38, que aqui se dá por reproduzido.
7. No dia 10/2/2020, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 715,98 – cfr. doc. junto a fls. 39, que aqui se dá por reproduzido.
8. No dia 23/6/2020, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 360,00 – cfr. doc. junto a fls. 40, que aqui se dá por reproduzido.
9. No dia 11/8/2020, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 536,99 – cfr. doc. junto a fls. 70, que aqui se dá por reproduzido.
10. No dia 1/3/2021, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 360,00 – cfr. doc. junto a fls. 42, que aqui se dá por reproduzido.
11. No dia 28/3/2021, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 360,00 – cfr. doc. junto a fls. 43, que aqui se dá por reproduzido.
12. No dia 21/6/2021, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 360,00 – cfr. doc. junto a fls. 44, que aqui se dá por reproduzido.
13. O requerido alega efectuar as imputações dos pagamentos conforme descrito no art.º 10º do articulado de Oposição.
14. A requerente alega ter efectuado as imputações dos pagamentos conforme descrito no art.º 13º do articulado de Reposta à Oposição.
Factos Não Provados:
a) No dia 29/6/2021, o requerido efectuou um pagamento por multibanco à requerente, no valor de € 360,00.
b) O requerido sempre avisava a requerente do seu atraso no pagamento, ao que a requerente anuía.
c) Mas anuía, inventando acréscimos no pagamento de cada renda que o requerido liquidava, sem que nunca tivesse uma explicação da requerente para tanto.
3.2.Da Nulidade da Sentença.
O recorrente imputa à sentença a nulidade por omissão de pronúncia relativamente à questão por ele introduzida nos autos após a dedução de oposição, mediante os requerimentos de 11 e 21 de Fevereiro de 2022.
Que dizer?
Nesta parte, sem querer nesta sede tecer considerações dogmáticas sobre o que se deve entender por questões que devem ser objecto de pronúncia, importa apenas reforçar que segundo o disposto no art. 615º, n.º 1 al. d) do CPC é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
A previsão deste art. 615º, n.º 1 al. d) do CPC está em consonância com o comando do n.º 2 do art. 608.º do mesmo Código, em que se prescreve que «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras».
No entanto, importa não confundir questões colocadas pelas partes, com os argumentos ou razões, que estas esgrimem em ordem à decisão dessas questões neste ou naquele sentido. As questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as excepções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
Coisa diferente das questões a dirimir/decidir são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do art. 608.º, n.º 2 do CPC.
Assim, se na apreciação de qualquer questão submetida ao conhecimento do julgador, este não se pronuncia sobre algum ou alguns dos argumentos invocados pelas partes, tal omissão não constitui uma qualquer nulidade da decisão por falta de pronúncia.
A não apreciação de algum argumento ou razão jurídica invocada pela parte pode, eventualmente, prejudicar a boa decisão sobre o mérito das questões suscitadas.
Porém, daí apenas pode decorrer um, eventual, erro de julgamento (error in iudicando), mas já não um vício (formal) de omissão de pronúncia.
.Feito este enquadramento, cabe referir que a decisão recorrida e ora sob censura, enfermava do vício de omissão de pronúncia sobre questão concreta que foi colocada ao tribunal de comarca através dos referidos requerimentos de 11 e 21 de Fevereiro de 2022.
Como dimana do relatório deste acórdão, apesar da questão em causa não ter sido colocada na oposição oferecida ao requerimento de despejo, certo é que foi colocada, (devida ou indevidamente) através dos requerimentos de 11 e 21 de Fevereiro de 2022 juntos pelo réu e sobre os quais a autora recorrida tomou posição a 2.03.2022.
Consequentemente, o tribunal de comarca ficou constituído no dever de se pronunciar sobre esses requerimentos apresentados pelo réu, ainda que o fizesse sob a perspectiva adjectiva da admissibilidade ou inadmissibilidade desses requerimentos.
Consequentemente, é nosso entendimento que a sentença recorrida enfermava do vício de omissão de pronúncia sobre esses requerimentos antes de ter sido ordenada a remessa a título devolutivo dos presentes autos, nos termos do nº5 do art 617º do CPC, o que, se declara, para todos os efeitos legais, situação que entretanto sanada pelo próprio tribunal recorrido após os autos terem baixado nos termos e para efeito do nº 5 do art 617º do CPC.
Assim, uma vez que o tribunal recorrido entendeu que não estava constituído no dever de apreciar aqueles requerimentos apresentados pelo réu-recorrente nos dias 11 e 21 de Fevereiro, cumpre apreciar e decidir da bondade desse entendimento, o que, se passa a fazer.
E prosseguindo, importa antes de tudo o mais, apreciar se estava vedado ao réu, apresentar o requerimento de 11-02-2022, posterior à dedução no dia 7.02.2022 da oposição, no qual, além do mais, informou que no dia 4.02.2022 foi notificado por carta registada com a/r pela autora para exercer o direito de preferência na venda do imóvel arrendado ( antes da junção aos autos da oposição), bem como, importa apreciar e decidir se também estava vedado ao réu apresentar nestes autos o requerimento de 21.02.2021.
Apreciando e decidindo.
O nº 1 do artigo 573º do C.P.C. adota o princípio da concentração da defesa, estabelecendo que toda ela deve ser deduzida na contestação, excetuados os incidentes que a lei mande deduzir em separado.
Depois da contestação, o nº 2 do mesmo preceito prevê que só podem ser deduzidas as exceções, incidentes e meios de defesa que sejam supervenientes, ou que a lei expressamente admita passado esse momento, ou que se deva conhecer oficiosamente.
Trata-se da chamada defesa diferida, na qual é possível distinguir a defesa superveniente («exceções, incidentes e meios de defesa que sejam supervenientes»); a defesa diferida por expressa determinação da lei; e a defesa retardável que integra os meios de defesa de que o tribunal pode conhecer oficiosamente. Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 1984, pág. 299 e 300.
Ou seja, excetuados os casos em que a defesa pode ser deduzida fora da contestação, vigora o princípio da concentração da defesa e a consequente preclusão dos meios de defesa, traduzida na inadmissibilidade de dedução de apresentação de defesa decorrido que esteja o prazo legal perentório para deduzir contestação.
O que acaba de ser referido serve de enquadramento às situações habituais em que não pode ser apresentada uma nova contestação, visto se encontrar esgotado o prazo para contestar.
As questões concretas que estão colocadas, traduzem-se em apreciar e decidir se o réu podia apresentar nos requerimentos de 11 e 21 de Fevereiro de 2022 os meios de defesa que apresentou, correspondentes, o primeiro, ao comportamento adotado pela autora após a apresentação do requerimento de despejo e antes da dedução da oposição pelo réu e , o segundo, à aceitação pela autora da resposta dada pelo réu à primeira carta da autora .
E decidindo essas questões, resulta para nós, considerando a data da oposição deduzida( 07.02.2021) e a data do recebimento da carta da autora ( 4.02.2021) que o requerimento de 11.02.2022 não se refere a facto superveniente, pelo que, estava vedado ao réu recorrente alegar esse meio de defesa, por efeito do princípio da concentração dos meios de defesa na contestação.
A concentração dos meios de defesa e a obrigatoriedade de os alegar, sob pena de perda do direito de invocação, preclusão, estão ligados à estabilidade das decisões, o que tem a ver com o instituto do caso julgado, e como o dever de lealdade e de litigar de boa fé (processual).
O princípio da preclusão ou da eventualidade é um dos princípios enformadores do processo civil, decorre da formulação da doutrina e encontra acolhimento nos institutos da litispendência e do caso julgado – art. 580º, nº2, do Código de Processo Civil – e nos preceitos de onde decorre o postulado da concentração dos meios de alegação dos factos essenciais da causa de pedir e as razões de direito – art. 552º, nº1, d) – e das excepções, quanto à defesa – art. 573º, nº1, do Código de Processo Civil.
A concentração dos meios de defesa e a obrigatoriedade de os alegar, sob pena de perda do direito de invocação, preclusão, estão ligados à estabilidade das decisões, o que tem a ver com o instituto do caso julgado, e como o dever de lealdade e de litigar de boa fé (processual).[1]
Assim, o requerimento de 11.02.2022, na parte em que o réu veio alegar fundamento de defesa relativo a facto anterior à dedução da oposição, não podia e não pode ser apreciado, por inadmissibilidade processual, o que se determina.
Relativamente ao segundo requerimento de 21.02.2022, no qual, o réu veio alegar ter recebido carta registada com a/r datada de 17.02.2022 pela qual a autora, no seguimento do exercício do direito de preferência exercido por este, avançou com a data de 15.03.2022, e que o réu , em resposta, por carta de 18.’2.2022, além daquela data, avança com uma outra, importa assinalar que através desse requerimento o réu quis introduzir nos autos factos ocorridos posteriormente ao oferecimento da oposição.
Todavia, tais factos ocorreram e estão directamente relacionados com aquele outro facto ocorrido a 4.02.2022, a revelar, que estes factos apenas poderiam relevar como factos supervenientes, se e na medida em que o réu tivesse alegado na oposição apresentada que tinha recebido a carta da autora de 4.02.2021, pela qual, esta notificou-o para exercer preferência na alienação do imóvel arrendado, o que, não ocorreu.
De resto, na hipótese, não verificada, desses factos serem supervenientes à apresentação da oposição, sempre o réu deveria ter observado o disposto no art 588º do CPC, isto é, deveria ter apresentado articulado superveniente, o que, não fez, tendo apenas apresentado um requerimento simples.
Pelo que, urge aqui convocar o artigo 588.º, nº 1, do nCPC que estatui que os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que forem supervenientes podem ser deduzidos em articulado posterior ou em novo articulado, pela parte a quem aproveitem, até ao encerramento da discussão.
Para esse efeito consideram-se supervenientes os factos ocorridos posteriormente ao termo dos prazos para a apresentação dos articulados normais da ação, como os factos anteriores de que a parte só tenha conhecimento depois de findarem esses prazos, devendo, nesse caso, produzir-se prova da superveniência (n.º 2 do preceito citado).
Estando em causa factos supervenientes que sejam constitutivos, modificativos ou extintivos dos direitos das partes, eles podem ser deduzidos em articulado posterior ou em novo articulado pela parte a quem aproveitem, até ao encerramento da discussão da causa.
Porém, o preceito estabelece timing para o seu oferecimento, ao estatuir que o novo articulado é oferecido na audiência prévia, quando os factos hajam ocorrido ou sido conhecidos até ao respectivo encerramento; nos 10 dias posteriores à notificação da data designada para a realização da audiência final, quando não se tenha realizado a audiência prévia; e na audiência final, se os factos ocorrerem, ou a parte dele teve conhecimento em data posterior às anteriormente referidas (cfr. n.º 3, alíneas a), b) e c), do artº 588º nCPC).
Posto isto, independentemente, da apreciação da tempestividade do requerimento de 21.2.2022, da consulta dos autos resulta que esse requerimento de 21.02.2022 não traduz um articulado superveniente, deduzido ao abrigo do art 588º do CPC.
Consequentemente, porque a lei adjectiva limita a introdução de factos supervenientes nos autos exigindo que a parte a quem os mesmos favorecem o faça através da forma legal, resulta que também nesta parte o réu, por não ter observado a forma legal exigida para o efeito, não podia introduzir os novos factos de defesa através de simples requerimento, como o fez.
Assim, por não ter sido observada a forma legal, os factos alegados no requerimento de 21.02.2021, não podem ser introduzidos nesta ação, e, consequentemente, este tribunal está impedido de apreciar e decidir esse requerimento, o qual, oportunamente deverá ser desentranhado, o que, se determina.
De resto, sempre se dirá, sufragando entendimento jurisprudencial maioritário[2], que a procedência de uma eventual e futura acção baseada no direito de preferência tem como resultado a substituição, com eficácia ex tunc do adquirente pelo preferente – Por todos, A. Varela, RLJ, 103/470 -.
Ora, esta eficácia retroactiva da decisão que recair na acção de preferência, faz com que se tenha de retroagir até à data da realização da escritura de compra e venda.
O direito de preferência concedido aos arrendatários pelo RAU (hoje artigo 47º), é um direito inalienável e privativo dos arrendatários e que nasce com essa qualidade e que se verifica e consuma com a alienação do prédio a preferir.
Também é certo que a decisão que decrete o despejo tem efeito ex tunc, extinguindo a relação locatícia e fazendo retroagir os seus efeitos até ao momento que determinou a causa de pedir dessa acção - Antunes Varela, CC Anotado, vol. II, 3º ed., pág. 409 -.
Aí se explica que tal problema releva para efeitos de se saber se o arrendatário goza ou não do direito de preferência relativamente à alienação do prédio operada antes da proposição da acção de despejo.
Portanto, a declaração de cessação da relação locatícia não produz efeitos apenas ex nunc, mas sim produzirá os seus efeitos desde e até ao momento da produção do facto que lhe foi causador, no caso concreto de falta de pagamento de rendas, ou seja, respeitantes aos meses de Dezembro (renda parcial) de 2019, Fevereiro, Junho e Agosto de 2020 e Março e Maio de 2021, no montante de 1.970,19 € (mil novecentos e setenta euros e dezanove cêntimos).”
A resolução definitiva do contrato de locação, no caso por falta de pagamento de rendas, terá efeito retroactivo e faz cessar a relação do contrato de arrendamento a partir desse momento.
Ora, esta eficácia retroactiva quer da acção de preferência quer da acção de despejo, são condições e momentos a ter em conta na análise do problema da prejudicialidade de uma acção em relação à outra.
Deste modo é relevante averiguar-se e saber-se se os factos que fundamentam a acção de despejo são anteriores ou posteriores à compra e venda, se a situação concreta ocorreu a jusante ou a montante do facto gerador da preferência.
Se os factos que suportam a ação de despejo são anteriores à compra e venda, então os efeitos da declaração de despejo, retroagindo até esse momento, levam a que não ocorra já o direito de preferência, por nessa ocasião já não ser arrendatária nem poder ser considerada como tal.
Se os factos ocorrem em fase posterior à compra e venda, a qualidade e aquisição do direito de preferência ocorreu em momento em que era arrendatária plena no uso dos seus direitos e assim permanecerá.
Em consequência do exposto, no caso concreto, se se vier a decidir que o réu não pagou tempestivamente as rendas relativas àqueles meses, os direitos que anteriormente pudesse ter adquirido na sua qualidade de arrendatária, serão afectados.
Não se trata aqui de se saber quando se intentaram as acções respectivas, de preferência ou de despejo, mas quando se adquiriram os direitos respectivos. Para a arrendatária, como preferente, no acto da compra e venda, para o senhorio e para fundamentar a acção de despejo com base na falta de residência permanente, desde a ausência do locado.
Portanto, a decisão que nesta ação vier a ser proferida afecta e pode prejudicar uma eventual acção de preferência a instaurar pelo réu.
Assim, no caso de uma eventual procedência da presente ação especial despejo instaurada anteriormente à venda do local arrendado e com referência a fatos anteriores, por efeito da retroactividade da decisão, o arrendatário não terá adquirido o direito a preferir, apenas o terá virtualmente, dada a falta de suporte jurídico do seu direito para pedir o reconhecimento do direito de preferência e o locador tinha já nesta data adquirido o direito ao despejo.
Pelo exposto, decorre para nós que nada obsta ao prosseguimento da presente acção, o que, se declara para todos os efeitos legais.
3.3.Da Impugnação da decisão de facto.
Compulsadas as conclusões recursórias resulta que o recorrente pretende impugnar o facto não provado relativo ao alegado pagamento de € 360,00 (trezentos e sessenta euros) efetuado em 29/06/2021 pelo R./Recorrente à A./Recorrida, constante da al. a) da matéria de facto não provada, pretendendo que este tribunal julgue provado esse facto.
Para tanto, alegou:
“No decurso da audiência de discussão e julgamento, aquando das declarações de parte do R./Recorrente, uma vez, este confrontado com os documentos 7 e 8 de fls. 44, não resultaram quaisquer dúvidas quanto ao conteúdo ínsito nos talões n.ºs 7 e 8, designadamente o talão 8, que apresenta uma data de 2021/06/29, no valor de 360 euros, nem quanto à entidade e referência, tudo perfeitamente legível. (vide, doc. 7 e 8, de fls. 44 dos autos).”
O recorrente reproduziu alguns segmentos da gravação desse depoimento e apresentou a sua narrativa quanto à valoração que faz desses meios de prova, a qual, diverge daquela que foi alcançada pelo tribunal recorrido.
Assim, porque estão verificados os requisitos do art 640º do CPC, admitimos a impugnação da decisão de facto.
Como questão prévia relevante, sabendo-se que a resolução do contrato operada pela autora-recorrida, tinha como causa , exclusivamente, a falta de pagamento das rendas que dizia estarem em falta pelo réus, importa determinar se tal facto deveria ser tomado como constitutivo do direito invocado, cabendo assim ao autor/locador a alegação e prova das rendas que estavam em dívida ou se, tal cumprimento, como facto extintivo, caberia antes no ónus de alegação e prova do réu/locatário.
A este propósito um entendimento possível é o de que, não obstante a prova do cumprimento de uma obrigação (como facto extintivo dela) incumba ao devedor - art. 342 nº2 do CPC - quando esse não cumprimento está inscrito como pressuposto constitutivo e fundamental do direito invocado, como acontece por exemplo nos casos de pedido de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, essa alegação e prova pertence a quem protesta o direito[3]
Por outro lado, num sentido maioritário se não unânime, tem-se entendido que o não pagamento de rendas - seja como causa de pedir de acção de dívida, seja como fundamento de resolução do contrato de arrendamento - não tem a natureza de facto constitutivo, antes se configurando o seu pagamento como facto extintivo do direito a esse pagamento, cabendo o ónus de prova nesta matéria, não ao autor, mas ao réu [4] - art. 342º, nº 2 do C. Civil.
Nesta problemática propendemos na consideração segundo a qual o pagamento das rendas, ou melhor, o seu não pagamento, não se distingue, no essencial, da dogmática jurídica do normal incumprimento, fazendo recair a sua alegação e prova no devedor.
E como refere o ac TRCoimbra de 12.07.2011, que seguimos “ mesmo para quem entendesse que o não pagamento das rendas numa acção para resolução do contrato de arrendamento de despejo, com esse fundamento, constituiria a verificação de um facto constitutivo do direito daquele que intenta, com base neles, a respectiva acção (de despejo), com fundamento em que “[o] que verdadeiramente legitima o exercício do direito de resolução do contrato de arrendamento é a prova do comportamento tipificado do locatário que, consubstanciando uma violação dos seus deveres contratuais, genericamente referenciados no artº 1038º, do Código Civil, habilita o senhorio, por esse motivo, à cessação unilateral da relação jurídica locatícia entre eles estabelecida”, ressalvam que nas acções onde o pedido não é a resolução do contrato de arrendamento mas apenas o pagamento das rendas, o ónus de alegação e prova do pagamento cabe ao réu e o facto que deverá ser formulado na base instrutória é pela positiva.[5]
E prosseguindo, reapreciamos os documentos 7 e 8 de fls 44 dos autos, bem como, procedemos à audição do registo de gravação do referido meio de prova pessoal.
Todavia, reapreciadas que foram as declarações de parte do recorrente em conjugação com esses documentos, também nós formamos convicção idêntica àquela que foi alcançada pelo tribunal recorrido.
Efectivamente, o documento nº8 junto a fls 44 com a oposição, não é suficientemente nítido quanto à data e referência, como aliás, o próprio advogado do réu-recorrente admitiu em julgamento, não tendo este, apesar disso, diligenciado pela junção aos autos de documento legível para dar satisfação ao ónus de prova que lhe incumbe.
Assim, reapreciados esses meios de prova convocados, porque o documento de fls 44 não prova por si o alegado pagamento, porque essa insuficiência de prova documental relativamente ao alegado pagamento não foi suprida pelas declarações de parte do recorrente, as quais, diga-se não foram esclarecedoras nesta parte, este colectivo de juízes não logrou formar quanto ao facto impugnado convicção distinta daquela alcançada pelo tribunal recorrido.
De resto, sempre se dirá, que a eventual prova desse facto nunca seria suscetível de lograr a procedência do recurso interposto, como adiante, teremos oportunidade de realçar.
Pelo exposto, não concedemos provimento ao recurso sobre a decisão de facto.
3.4 Do Mérito da Decisão.
.Conforme resulta do preâmbulo do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro, que procedeu à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo “ para tornar o arrendamento um contrato mais seguro e com mecanismos que permitam reagir com eficácia ao incumprimento, foi criado um procedimento especial que permite que a desocupação do imóvel seja realizada de forma célere e eficaz no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatário.
Promoveu-se, por esta via, a confiança do senhorio no funcionamento ágil do mercado de arrendamento e o investimento neste sector da economia.
O procedimento especial de despejo aplica-se à cessação do contrato por revogação, por caducidade pelo decurso do prazo, por oposição à renovação, por denúncia livre pelo senhorio, por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, por denúncia pelo arrendatário, bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de dois meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.
O procedimento especial de despejo é o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes.
O recurso a tal meio processual por parte do senhorio tem como pressuposto, que o contrato tenha cessado – seja por revogação do contrato, por caducidade pelo decurso do prazo, por oposição à renovação, por denúncia ou por resolução (e assim que, neste último caso, tenham já sido efectivadas, nos termos do nº 7 do art. 9º, as comunicações referidas no art. 15º, nº 2, e), ambos do NRAU).
A pretensão é o despejo – a efectivação da cessação do arrendamento (a válida cessação do contrato de arrendamento é requisito necessário para o procedimento de despejo) – e, por isso, deve indicar o requerente o fundamento de cessação do contrato em que assenta o pedido, assim como juntar os documentos extrajudiciais que o comprovem (art. 15º-B, nº, 2, e) do NRAU).
Procedimento que constitui meio idóneo a considerar no caso de cessação do contrato de arrendamento por resolução com fundamento na mora no pagamento da renda (art. 1083º, nº 3 e 4 do CC).
Com o pedido principal de desocupação do locado pode cumular-se o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, como se estabelece no nº 5 do art. 15º do NRAU.[6]
.Prosseguindo, é inquestionável que no caso em apreço estamos perante um contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, segundo o qual a autora cedeu o gozo do imóvel identificado no contrato dos autos ao réu mediante o pagamento da renda mensal, de 350,00 €, por prazo 5 anos com início a 1.08.2015 (cf., artigos 1022.º e 1023.º, ambos do Código Civil).
Considerando a data da celebração desse contrato de arrendamento, em plena vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, será este o regime jurídico a ponderar para a análise das questões suscitadas (cf. art. 59º, n.º 1 deste diploma legal).
A questão que se coloca é a de saber se a senhoria, ora recorrida, podia resolver o contrato de arrendamento, invocando o incumprimento da obrigação contratual de pagamento atempado da renda mensal devida.
Constitui obrigação do arrendatário pagar a renda – cf. art. 1038º, a) do Código Civil –, constituindo-se em mora quanto a tal obrigação sempre que, por motivo que lhe seja imputável, não fizer esse pagamento – cf. art.º 804º, n.º 2 do Código Civil.
No que diz respeito à locação em geral, as regras sobre o pagamento da renda constam dos artigos 1039.º a 1042.º.
A mora consiste no atraso no cumprimento da prestação devida. O devedor considera-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido (artigo 804.º, n.º 2).
A mora do arrendatário quanto ao pagamento da renda em atraso verifica-se independentemente de interpelação, porquanto se trata de uma obrigação que tem prazo certo (alínea a), do n.º 2, do artigo 805.º).
Realce-se que, atento o estatuído no n.º 2 do art. 1041º do Código Civil, só existirá mora relevante do locatário quando o pagamento da renda não seja efectuado no prazo de oito dias, isto é, uma semana (cf. art.ºs 279º, d) e 296 do Código Civil) a contar da data do vencimento, pois o locatário dispõe desse prazo para purgar a mora sem que do atraso lhe advenham quaisquer consequências.
Verificando-se o atraso ou a falta de pagamento de rendas pelo arrendatário, podemos identificar as seguintes situações:
a. O arrendatário encontra-se em situação de mora quanto ao pagamento das rendas (artigo 1041.º, n.º 1)
Nos contratos de arrendamento urbano, o arrendatário pode fazer cessar a mora no prazo de 8 (oito) dias a contar do seu começo. Dito por outras palavras, o legislador relega as consequências indemnizatórias ou resolutivas da mora para além do momento em que, efetivamente, se verificou o atraso no cumprimento da obrigação principal do arrendatário, concedendo-lhe um benefício temporal de oito dias para fazer cessar a mora.
Em conclusão, a mora no pagamento das rendas é juridicamente irrelevante, se o arrendatário fizer cessar a mesma no prazo de 8 (oito) dias a contar do seu começo.
b. O arrendatário encontra-se em mora igual ou superior a 3 (três meses no pagamento da renda (artigo 1083.º, n.º 3).
Tal como decorre do teor n.º 3 do art. 1083º do Código Civil (“É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário […] sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 o artigo seguinte.”).
Aqui está em causa uma situação objectiva de incumprimento grave por parte do inquilino e que justifica a resolução do contrato de arrendamento, ou seja, trata-se de um fundamento objectivo, não valorado pela sua gravidade ou consequências – cf. Manteigas Martins [et. al.], Novo Regime do Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2ª Edição, pág. 123.
A resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio pode ser instaurada por acção de despejo, nos termos do art. 1084º, n.º 1 do Código Civil e art. 14º, n.º 1 do NRAU, sendo certo que a circunstância de a poder promover por via extrajudicial não o priva da possibilidade de recorrer a uma acção judicial destinada àquela resolução, quer como pedido isolado, quer em cumulação com outros pedidos (como o do pagamento das rendas em atraso) – cf. Elsa Sequeira Santos, op. cit., pág. 1367; e cf. a redacção actual do art. 1048º, n.º 1 do Código Civil, conferida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto; em sentido contrário, Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano – Regime Substantivo e Processual (Alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012), 3ª Edição, pág. 190.
E se for verificada a falta de pagamento de rendas por parte do arrendatário durante mais de três meses, tanto basta para estar objectivamente demonstrada a causa judicialmente convocada pela senhoria/recorrida para resolver o contrato de arrendamento.
Nos casos de resolução judicial o art. 1048º, n.º 1 do Código Civil prevê a caducidade do direito de resolução se o arrendatário, até à contestação da acção de despejo, pagar ou depositar as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do art. 1041º do referido diploma legal – cf. Luís Menezes Leitão, op. cit., pág. 151.
E na hipótese referida no nº3 do art 1083º do CC o senhorio tem a faculdade de resolver extrajudicialmente o contrato de arrendamento.
No entanto, esta notificação do arrendatário não opera a imediata extinção do contrato, pois o n.º 3, do artigo 1084.º, confere-lhe ainda a faculdade de impedir o efeito resolutivo da comunicação, mediante o pagamento no prazo de um mês a contar da resolução extra judicial do contrato de arrendamento das quantias em atraso, acrescidas de 20% do valor devido na hipótese da falta de pagamento da renda,como decorre do artigo 1041.º, n.º 1.
Quer no caso de resolução judicial ou extrajudicial do contrato por mora do arrendatário, este só pode pôr fim à mora nos termos dos arts 1048º, nº1 e 1084, nº3, ambos do CCivil, uma única vez, com referência a cada contrato (cfr. n.ºs 3 e 4 do artigo 1084.º).
Se o arrendatário não pagar, terá de desocupar o locado sem qualquer outro prazo.
.No caso em apreço a questão que se coloca é a de saber se a senhoria, ora recorrida, podia resolver o contrato de arrendamento, invocando o incumprimento da obrigação contratual de pagamento atempado da renda mensal devida, sendo certo que a faculdade do réu impedir o exercício do direito de resolução, neste caso, estava dependente do pagamento das quantias em falta, acrescido de indemnização de 20% prevista no art. 1041º, n.º 1 do Código Civil, no prazo de 1 (um ) mês após ser notificado no dia 29.04.2021 da Notificação Judicial Avulsa.
É, que, estando em curso o procedimento especial de despejo com base no fundamento previsto no art. 1083º, nº 3 do CC tem o arrendatário a faculdade de no período de um mês após ser notificado da resolução extra judicial do contrato colocar fim à mora (art. 1084º, nº 3 e 4 o CC), procedendo ao pagamento das quantias em atraso acrescidas da indemnização de 20% do valor em dívida (art. 1041º nº 1 do CC), ficando o pedido ‘desprovido de sentido útil.’
Trata- se, em tal caso, de impedir a resolução – de levar a que esta fique sem efeito, na terminologia do art. 1084º, nº 3 do CC –, não já de impedir a formação de título executivo: para que a resolução fique sem efeito, exige-se o pagamento (que não o mero caucionamento) das rendas e acréscimo indemnizatório previsto no nº 1 do art. 1041º do CC (montante não sujeito ao limite máximo das seis rendas).
E resulta dos factos provados que a requerente comunicou ao requerido, através de notificação judicial avulsa, a resolução do contrato de arrendamento, por mora no pagamento de parte da renda de Dezembro de 2019, e da totalidade das rendas de Fevereiro, Junho e Agosto de 2020 e de Março e Maio de 2021.
O requerido-recorrente, excecionou na oposição o pagamento das rendas, alegando ter feito pagamentos que ultrapassam os valores das rendas referidas no requerimento inicial acrescidas da indemnização devida pela mora.
E a questão central deste recurso traduz-se em apreciar em face da matéria de facto apurada se assiste razão ao recorrente, o que, se passa a fazer, sendo certo que temos que ter presente que o fundamento da resolução extrajudicial do contrato de arrendamento em apreço refere –se à alegada mora por parte do requerido-recorrente no pagamento de parte da renda de Dezembro de 2019, e da totalidade das rendas de Fevereiro, Junho e Agosto de 2020 e de Março e Maio de 2021, irrelevando apreciar ou considerar outras rendas vencidas e eventualmente não pagas atempadamente que não sejam abarcadas pelo fundamento de resolução convocado pela requerente-recorrida .
Posto isto, da factualidade apurada resulta que a requerente comunicou no dia 29.04.2021 ao requerido, através da notificação judicial avulsa a que alude o item 4 dos fatos provados, a resolução do contrato de arrendamento celebrado no dia 1.08.2015, por mora no pagamento de parte da renda de Dezembro de 2019, e da totalidade das rendas de Fevereiro de, Junho, e Agosto de 20220 e de Março de 2021.
E o apelante comprovou ter feito vários pagamentos à requerente, nas datas e montantes vertidos nos itens 6 a 12 dos Fatos Provados, num total de € 2 869, 96.
E se é certo que da factualidade apurada não resulta que o requerido-recorrente fez qualquer designação quanto às rendas que pretendia pagar com os pagamentos que foi fazendo, certo é que, não faz sentido considerar o critério que na resposta às exceções a requerente-recorrida indica ter usado na imputação que fez desses pagamentos, atento o disposto nos artigos 783º e 784º , ambos do C.Civil.
Dispõe o art. 783º do CC, sob a epígrafe “designação pelo devedor”, que “1. Se o devedor, por diversas dívidas da mesma espécie ao mesmo credor, efectuar uma prestação que não chegue para as extinguir a todas, fica à sua escolha designar as dívidas a que o cumprimento se refere. 2. O devedor, porém, não pode designar contra a vontade do credor uma dívida que ainda não esteja vencida, se o prazo tiver sido estabelecido em benefício do credor; e também não lhe é lícito designar contra a vontade do credor uma dívida de montante superior ao da prestação efectuada, desde que o credor tenha o direito de recusar a prestação parcial”.
Por seu turno, dispõe o art. 784º do mesmo diploma legal, sob a epígrafe “regras supletivas”, que “1. Se o devedor não fizer a designação, deve o cumprimento imputar-se na dívida vencida, entre várias dívidas vencidas, na que oferece menos garantia para o credor, entre várias dívidas igualmente garantidas, na mais onerosa para o devedor, entre várias igualmente onerosas, na que primeiro se tenha vencido, se várias se tiverem vencido simultaneamente, na mais antiga em data. 2. Não sendo possível aplicar as regras fixadas no número precedente, a prestação presumir-se-á feita por conta de todas as dívidas rateadamente, mesmo com prejuízo, neste caso, do disposto no art. 763º”.
Assim, resulta dessas normas, que no que à imputação do cumprimento respeita, deverá atender-se em primeiro lugar, ao acordo das partes, ainda que tácito.
Na falta de acordo, prevalece a regra da imputação pelo devedor, com limitações (as previstas no nº 2 do art. 783º), por forma a que não resulte violado o interesse legítimo do credor.
Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. II, 3ª ed., págs. 56 e 57, escrevia que “de harmonia com o princípio da liberdade negocial, a primeira indicação a considerar para o efeito será a do acordo (expresso ou tácito) das partes (art. 783º, nºs 1 e 2). Na falta de acordo, a lei confere ao devedor, quando a prestação por ele efectuada não baste para extinguir todas as obrigações, a faculdade de designar as dívidas a que o cumprimento se refere.
Não se trata, porém, de uma faculdade discricionária, arbitrária ou indiscriminada, na medida em que tem de subordinar-se, lógica e razoavelmente, a duas regras fundamentais em matéria de cumprimento. Por um lado, o devedor não pode designar, contra a vontade do credor, uma dívida ainda não vencida, se o prazo estiver estabelecido em benefício (quer exclusivo, quer conjunto) do credor. Por outro, não lhe é permitido designar, contra a vontade do credor, uma dívida de montante superior ao da prestação efectuada, desde que o credor tenha o direito de recusar a prestação parcial. … De contrário, a designação do devedor violaria a regra do cumprimento integral (e não por partes), …”.
No caso em apreço, na medida em que não se verificou qualquer acordo entre as partes ( expresso ou tácito) quanto à imputação da prestação no cumprimento, em princípio, de acordo com as normas referidas seria de atender aos critérios supletivos legais acima referidos, a significar que as prestações/ pagamentos feitos pelo requerido deveriam ser feitas na(s) rendas vencidas há mais tempo, irrelevando assim para o caso a imputação de cumprimento feita pela recorrida-recorrida na resposta às exceções.
Tão pouco sufragamos as considerações feitas pelo tribunal recorrido na parte em que convoca para a argumentação despendida a falta de pagamento pelo requerido-recorrente de rendas subsequentes àquelas referidas na notificação judicial avulsa.
É que estando nós limitados ao concreto fundamento de resolução invocado na notificação judicial avulsa não pode o tribunal convocar o pretenso não pagamento de outras rendas vencidas referentes a outros meses e que não foi convocado para fundamentar a resolução extrajudicial operada do contrato de arrendamento em apreço.
Assim, não acompanhamos o tribunal recorrido quando escreveu:
“No caso sub judice, encontra-se contratualmente estipulado o vencimento da renda mensal no primeiro dia do mês anterior àquele a que a renda respeita.
Logo, se o réu, com o pagamento da quantia de € 536,99, efectuado em 21/12/2019, pretendia liquidar a renda de Dezembro de 2019, já estava claramente em mora, como, aliás, também já estava em mora quanto ao pagamento da renda de Janeiro de 2020.
A renda mensal inicial era de € 350,00, e o certo é que a requerente nem tão pouco alegou qual era o montante da renda actualizado, se actualizações houve (como parece ser pressuposto pelos montantes que peticiona). Nem tão pouco a requerente, perante a alegação do requerido de que nunca lhe foi formalmente comunicada qualquer actualização, fez prova da comunicação prevista no art.º 1077º, nº 2, c) do Código Civil. Pelo que, na falta de melhores elementos, apenas iremos considerar o valor da renda inicialmente contratada, de € 350,00 mensais.
Sendo 20% da renda mensal de € 350,00 igual a € 70,00, o requerido, para pôr eficazmente termo à mora, teria que pagar o montante de € 420,00.
O valor pago em Dezembro de 2019 até foi superior a esse valor. O requerido pagou € 536,99 – valor este que só se compreende à luz do estipulado no contrato de arrendamento sub judice, nos termos do qual o atraso no pagamento das rendas daria origem a uma “penalidade de 50% prevista na lei” (cfr. fls. 9). Penalização essa que encontrava, então, o seu fundamento legal no art.º 1041º, nº 1 do Código Civil, na sua redacção anterior à Lei nº 13/2019 de 12/2 (em vigor à data da celebração do contrato). Contudo, em Dezembro de 2019, o valor da indemnização moratória já estava limitado a 20% do valor em dívida.
Ora, se € 420,00 se reportam ao pagamento do mês de Dezembro de 2019, então evidentemente que permanece em dívida boa parte da renda de Janeiro de 2020, acrescida da respectiva indemnização moratória. É que, das duas, uma: ou o valor pago pelo requerido se imputa na renda do mês de Dezembro, como este pretende, e então fica sem efeito a imputação feita pela requerente, ficando, portanto, a descoberto a renda do mês de Janeiro de 2020, acrescida da respectiva indemnização; ou aquele valor é imputado no mês de Janeiro de 2020, e então continua em dívida parte do mês de Dezembro e a respectiva indemnização.
E o mesmo raciocínio vale para os pagamentos subsequentes alegados pelo requerido.
Se o pagamento por este efectuado em 10/2/2020 – altura em que já estava em mora quanto, quer ao mês de Fevereiro, quer ao mês de Março – se destinou à liquidação do mês de Fevereiro, acrescido da respectiva indemnização, então permanece em dívida parte da renda do mês de Março acrescida da respectiva indemnização (tendo em conta o valor sobrante, depois de pago o valor devido pelo mês de Fevereiro). Tudo indicando, todavia, tendo em conta o montante do pagamento efectuado - € 715,98 – que o mesmo se destinou a liquidar duas rendas em singelo, numa altura em que já existia mora relativamente aos meses de Fevereiro e de Março de 2020.
O pagamento efectuado pelo requerido, em 23/6/2020, no valor de € 360,00, quer se impute ao mês de Junho, quer ao mês de Julho, não cobre a indemnização legal devida por mora, sendo certo que, se imputado ao mês de Junho, sempre deixará em aberto o mês de Julho, no qual foi imputado pela requerente.
O pagamento efectuado pelo requerido, em 11/8/2020, se imputado no mês de Agosto, como pretendido pelo requerido, é suficiente para liquidar a renda e a indemnização devida, mas deixa necessariamente em dívida a renda, já atrasada (e, portanto, sendo devida a indemnização moratória), do mês de Setembro, na qual foi imputado pela requerente.
O pagamento efectuado pelo requerido em 1/3/2021, no valor de € 360,00, se imputado, como pretende o requerido, na renda do mês de Março, é insuficiente para cobrir também a indemnização devida pela mora. Já se imputado no mês de Abril, como alega a requerente, liquida, em tempo devido, a renda vencida no dia 1/3/2021.
A pretendida imputação do segundo pagamento efectuado em Março de 2021 – em 28/3/2021 – na renda desse mês de Março, como alegado pelo requerido, só encontra sentido no pagamento da indemnização moratória, no pressuposto de que o pagamento anterior se destinou à renda desse mês. A considerar-se a imputação do pagamento anterior na renda do mês de Abril, como alega a requerente, então o pagamento de 26/3/2021 haveria de ser imputado à renda do mês de Maio de 2021, nesse caso, atempadamente paga.
Por último, o pagamento de € 360,00, efectuado em 21/6/2021, se destinada a liquidar a renda de Maio, como alega o requerido, é insuficiente para liquidação da indemnização moratória devida.
Esquematizando:
Renda + indemnização por mora do mês de Dezembro de 2019 = € 420,00. Valor pago pelo requerido em Dezembro de 2019: € 536,99.
Saldo credor do requerido: € 116,99 – valor este, todavia, insuficiente para liquidação da renda de Janeiro acrescida da respectiva indemnização moratória, que ficam, então, em dívida.
Renda + indemnização do mês de Fevereiro de 2020 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Fevereiro de 2020: € 715,98.
Saldo credor do requerido: 295,98 – valor este, todavia, insuficiente para liquidação da renda do mês de Março, acrescida da respectiva indemnização moratória, que ficam, então, em dívida.
Renda + indemnização do mês de Junho de 2020 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Junho de 2020: € 360,00.
Saldo devedor do requerido: 60,00 – ficando, ainda, em dívida o mês de Julho de 2020, acrescida da respectiva indemnização moratória.
Renda + indemnização do mês de Agosto de 2020 = € 420,00. Valor pago pelo requerido em Agosto de 2020: € 536,99.
Saldo credor do requerido: 116,99 – valor este, todavia, insuficiente para liquidação da renda do mês de Setembro, acrescida da respectiva indemnização moratória, que ficam, então, em dívida.
Renda + indemnização do mês de Março de 2021 = € 420,00. Valor pago pelo requerido em Março de 2021: € 720,00.
Saldo credor do requerido: 300,00 – valor este, todavia, insuficiente para liquidação da renda do mês de Abril de 2021, acrescida da respectiva indemnização moratória, que ficam, então, em dívida.
Renda + indemnização do mês de Maio de 2021 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Junho de 2021: € 360,00.
Saldo devedor do requerido: 60,00 – ficando, ainda, em dívida o mês de Julho de 2021, acrescida da respectiva indemnização moratória.
Resumindo: a aceitarem-se as imputações alegadas pelo requerido, torna-se evidente que ficarão a descoberto outras tantas rendas, nas quais a requerente fez as respectivas imputações (e que, explicitadas no articulado de Resposta da requerente, o requerido não veio alegar e provar ter pago através de outros pagamentos diversos daqueles). Acrescendo, ainda, a todas as pretendidas imputações do requerido a indemnização moratória legalmente estipulada, já que todos esses pagamentos terão sido feitos fora de prazo.
Não podemos, pois, aceitar a conclusão do requerido, de que as rendas todas se acham pagas, sendo, ainda, aquele credor da requerente.”
De resto, da consulta dos autos resulta que com a oposição o requerido juntou documentos comprovativos dos pagamentos, aos quais já nos referimos em parte, sendo certo que em cada um desses documentos consta a indicação da Entidade e da Referência e que terão sido emitidos por entidade processadora de pagamentos credenciada e conhecida da autora.
Assim, bastaria ter ordenado a qualquer das partes, sobretudo à requerente-.credora a junção aos autos dos documentos elaborados contendo as entidades e referências aludidas nos documentos juntos com a oposição, para se apurar sem qualquer discussão a que rendas se referem os pagamentos feitos com aqueles entidades e referencias.
De qualquer modo, não tendo o tribunal recorrido diligenciado nesse sentido, resta-nos operar com as regras supletivas a que alude o artigo 784º do CC.
E fazendo –o, operando apenas e somente com as rendas vencidas cujo não pagamento fundamentou a concreta resolução extrajudicial do contrato de arrendamento em apreço, chegamos a estas conclusões:
.No dia 29.05.2021, data que releva por se referir ao termo final do prazo de um mês facultado ao recorrente-requerido para purgar a mora, encontravam-se pagas as seguintes rendas a que se refere a notificação judicial avulsa:
1.Renda + indemnização por mora do mês de Dezembro de 2019 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Dezembro de 2019: € 536,99.
Saldo credor do requerido: € 116,99.
2.Renda + indemnização do mês de Fevereiro de 2020 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Fevereiro de 2020: € 715,98.
Saldo credor do requerido: 295,98
3.Renda + indemnização do mês de Junho de 2020 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Junho de 2020: € 360,00.
Saldo devedor do requerido: 60,00 .
4.Renda + indemnização do mês de Agosto de 2020 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Agosto de 2020: € 536,99.
Saldo credor do requerido: 116,99.
5.Renda + indemnização do mês de Março de 2021 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Março de 2021: € 720,00.
Saldo credor do requerido: 300,00.
6.Renda + indemnização do mês de Maio de 2021 = € 420,00.
Valor pago pelo requerido em Junho de 2021: € 360,00.
Saldo devedor do requerido: 60,00.
A significar que no total o requerido- recorrente pagou até 29.05.2021 o total de € 2 869,96, valor que é suficiente para pagar as rendas vencidas cujo não pagamento foi fundamento da resolução extrajudicial do contrato de arrendamento em apreço, acrescidas dos valores devidos a título de indemnização pela mora, sendo que, em Dezembro de 2019, por força da entrada em vigor da Lei nº 13/2019 de 12.02, o valor da indemnização moratória a que alude o art 1041º do CCivil já estava limitado a 20% do valor em dívida.
Em consequência, com os pagamentos referidos nos itens 6 a 11 dos fatos provados o requerido, recorrente, impediu que a resolução do contrato de arrendamento que lhe foi comunicada operasse os seus efeitos, mantendo-se assim em vigor o contrato de arrendamento dos autos, sem prejuízo naturalmente, de assistir à requerente-recorrida, na eventualidade de existirem outras rendas vencidas e não pagas que não fundamentarem a resolução extrajudicial em apreço, o direito de , querendo, convocar essa situação como fundamento de nova e futura resolução ( extrajudicial ou judicial ) do contrato em apreço, não se acolhendo, assim, a argumentação despendida nas contra –alegações.
Concluindo:
O recurso merece provimento e por isso impõe-se a revogação da sentença recorrida, julgando improcedente, por não provada a ação interposta e absolvendo o requerido recorrente do pedido formulado.
Sumário.
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IV. DELIBERAÇÃO.
Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar procedente a apelação e, assim, revogando a sentença recorrida, julgando improcedente, por não provada a ação interposta, absolvem o requerido recorrente do pedido formulado.
Custas a cargo da recorrida.
Porto, 15.09.2022
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
Isabel Silva
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[1] AC STJ de 06.12.2016.
[2] Ac Relação do Porto de 20.11.2006.
[3] Vd. ac. RL de 15-12-2009 no proc. 37/06.6YXLSB.L1-7, in dgsi.pt.
[4] Vd. acs. RL de 20-6-2006 no proc. 1794/2006-7 e de 4-10-2007 no proc. 5406/2007-8, in dgsi.pt; ac. da RP de 24-5-2011 no proc. 3132/08.3TBGDM.P1, no site do TRP; ac TRC de 12.07.2011, no proc. 1806/04.7TBPBL.C1, e ainda Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora Em Manual de Processo Civil, 1984, pág. 446 e 447.
[5] Vd. ac. RL de 15-12-2009 no proc. 37/06.6YXLSB.L1-7 citado.
[6] Neste sentido, Ac TRP de 11.01.2022, proc nº578/21.5YLPRT.P1 e Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), pp. 453/454, e Edgar Valles, Arrendamento Urbano, Constituição e Extinção, 2020, 2ª Edição, ali citado.