Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1580/20.0T8PVZ.P1 |  |
ABUSO DO DIREITO
DANOS NÃO PATRIMONIAIS
II - Não incorre em abuso do direito a condómina que, após cerca de 20 anos em que insistiu junto do condomínio para que este levasse a cabo obras nas partes comuns e na sua fração, demanda judicialmente aquele.
II - Por não ultrapassar o equilíbrio e o valor relativo das decisões jurisprudenciais, não é excessiva a quantia de €2.500,00 fixada a título de indemnização por danos não patrimoniais da A. em virtude da ansiedade e do desgosto causados por humidades e fragilidades da fração habitacional de que é proprietária que perduraram durante cerca de 20 anos.
Sumário
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Relatora: Teresa Maria Fonseca
1.º adjunto: António Mendes Coelho
2.ª adjunto Manuel Fernandes
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
AA intentou a presente ação declarativa de condenação, com processo comum, contra o Condomínio “Edifício ...”, sito na Rua ..., ..., freguesia ..., .... O pedido por si formulado é o seguinte:
a) Condenar-se o condomínio R. na obrigação de realizar/contratar obras na cobertura e fachadas do edifício que corrijam todos os defeitos e patologias ali existentes e impeçam de modo definitivo a entrada de humidades, infiltrações e outros na fração da A.;
b) Ser o R. condenado a executar tais obras no prazo máximo de 180 dias após trânsito em julgado da sentença que venha a decretar essa obrigação, sob pena de em caso de incumprimento ficar fixada sanção pecuniária por cada dia de atraso a fixar segundo a prudente avaliação de V.Exa.;
c) Ser o condomínio R. condenado a pagar à A. a quantia de 11.000,00 € a título de indemnização por danos patrimoniais já tidos na reparação e restauro na fração ao longo destes anos;
d) Ser o condomínio R. condenado a pagar à A. a quantia de 3.600,00 € relativos às rendas que deixou de receber pelo arrendamento das frações durante um ano;
e) Ser o condomínio R. condenado a pagar à A. a quantia de 10.197,70 € a título de indemnização por danos patrimoniais relativos aos valores que terá de suportar com a reparação, eliminação e correção ou substituição de todas as patologias, estragos na fração ou nos bens móveis ali existentes;
f) Ser o condomínio R. condenado a pagar à A. a quantia de 2.500,00 € a título de indemnização por danos extrapatrimoniais;
g) Ser o condomínio R. condenado no pagamento dos juros, contados à taxa máxima legal, desde a citação para a presente ação até efetivo e integral cumprimento da mesma;
h) Bem como no pagamento de custas, condigna procuradoria e o mais de lei.
Alegou:
- que é proprietária de duas frações autónomas no prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., ..., ...;
- que a partir de meados de 2002/2003 passou a ter problemas com infiltrações e humidades na fração habitacional, resultantes das partes comuns;
- que reclamou junto do R., por várias vezes, a necessidade de realização de obras de reparação, mas que as efetuadas nunca resolveram as patologias, que continuaram a surgir, o que o condomínio reconhece.
- que em 2010 efetuou obras no interior da sua fração habitacional para reparação de danos resultantes das infiltrações, em que despendeu € 11.000,00;
- que deixou de auferir o valor correspondente a um ano de rendas que resultariam do arrendamento da sua fração, cujo ressarcimento também peticiona;
- que permanecem por realizar as obras que definitivamente eliminem as patologias na fração, que se encontra inabitável, pelo que deve ser igualmente indemnizada pelo valor necessário para a reparação daquela, móveis de cozinha e aparelhos danificados
Pretende ainda ser indemnizada por danos não patrimoniais.
O R. contestou. Invocou a exceção da prescrição, por os factos invocados se reportarem, pelo menos, a finais de 2002 e a ação ter dado entrada em 16-12-2020.
Impugnou parte da factualidade alegada e sustentou que, a existirem os danos que a A. alega, os mesmos nunca seriam consequência da falta de obras no edifício, já que sempre teriam existido desde a construção deste, tendo-se eventualmente agravado com a intervenção negligente e/ou culposa do empreiteiro e administrador à data, ocorrida em 2004, o que foi reconhecido por todos os condóminos, incluindo a A.. Invoca que a A. atua em abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium. Mais aduz que os danos sempre seriam imputáveis à A., que não zela pela sua fração.
A A. pugnou pela improcedência das exceções e aduziu não ter renunciado ao seu direito à reparação.
A A. foi convidada a aperfeiçoar o seu articulado, convite a que acedeu.
O R. manteve a sua impugnação.
No decurso da audiência prévia, houve lugar ao saneamento do processo, foi identificado o objeto do litígio e foram enunciados temas da prova.
Foi homologada por sentença a desistência dos pedidos de indemnização quanto aos alegados danos resultantes dos eletrodomésticos avariados e da instalação elétrica danificada.
Realizou-se audiência final, na sequência da qual foi proferida sentença que:
A) condenou o R. a proceder à realização das obras de reparação da cobertura e das cerâmicas da fachada sul no edifício, sendo as obras de intervenção na fachada com aplicação do sistema ETICS, e a impermeabilização da cobertura com aplicação de lajetas térmicas, com aplicação do tratamento indicado para a entrada ...1 (ponto 6.2 do orçamento), nos termos constantes do orçamento 050124 de fls. 165 a 167 verso, no prazo de 180 dias a contar do trânsito em julgado da presente sentença;
B) condenou o R. a pagar à A. € 17 000,00, a título de ressarcimento de danos patrimoniais, acrescidos de juros de mora, à taxa de 4% ao ano, desde a citação até pagamento;
C) condenou o R. a pagar à A. € 2 500,00 a título de indemnização por danos não patrimoniais, acrescidos de juros à taxa legal de 4% desde a sentença até pagamento;
D) absolveu o R. do demais peticionado.
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Inconformado, o R. interpôs o presente recurso.
Terminou com as seguintes conclusões.
(…)
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A A. contra-alegou, rematando nos seguintes moldes
(…)
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II - Questões a dirimir:
a - da nulidade da sentença;
b - da reapreciação da matéria de facto;
c - da prescrição;
d - da responsabilidade do condomínio
e - do abuso do direito;
f - da pretendida prevalência da reconstituição natural sobre a condenação do R. a indemnizar em dinheiro
g - da condenação para além do pedido;
h - da indemnização por danos não patrimoniais
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III - Fundamentação de facto
1.1-Factos provados
1. Por escritura pública de 5 de junho de 2002, BB e marido, CC, declararam vender a fração autónoma designada pela letra “P”, correspondente a uma habitação no 3º andar direito, primeiro bloco, tipo T-dois e a fração autónoma designada pela letra “Z” correspondente à garagem na cave, que fazem parte do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, denominado “... I”, sito no lugar ..., da freguesia ..., deste concelho, descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.º ...54/ ... e inscrito na matriz sob o artigo ...31, pelo preço global de € 76.317, 00, à autora e esta declarou aceitar a venda, nos termos constantes de fls. 8 a 10 verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
2. Em finais de 2002 e inícios de 2003 começaram a surgir infiltrações e humidades, na referida fração habitacional.
3. A autora reclamou junto do Condomínio réu a existência das infiltrações, de forma verbal, em datas não concretamente apuradas.
4. O réu realizou obras de reparação da cobertura em 2004.
5. As infiltrações continuaram a surgir em 2007 na referida fração habitacional.
6. Em 2010 foram realizadas obras na cobertura do edifício.
7. Em finais de 2010 continuaram a ocorrer infiltrações na fração habitacional.
8. As infiltrações persistem.
9. Em 23-04-2015, a autora remeteu e-mail à administração do réu, no qual consta: “(…) Venho por este meio manifestar o descontentamento com a vossa administração, estou há sete anos à espera que resolvam o problema de infiltração de água no meu apartamento, no qual não posso lá viver, alugar ou vender, isto é lamentável, o meu pai durante o inverno passou no referido apartamento e constatou que continua a entrar água. Agradeço que me informem qual a atual situação das obras…”, nos termos constantes de fls. 17, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
10. A autora conferiu poderes a DD para, na assembleia de condóminos de 27-06-2017 “possa intervir e certificar-se o que foi feito sobre a impermeabilização do meu apartamento (…)”, nos termos constantes de fls. 18 cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
11. A fração habitacional identificada em 1 está sem condições de habitabilidade.
12. A autora remeteu carta datada de 20-08-2020 à administração do réu, no qual consta: “(…) Assunto: reparação do apartamento
(…) Venho mais uma vez pedir a V. Exa que na próxima assembleia para aprovamento do orçamento para as obras na totalidade do prédio conste também o meu orçamento no vosso caderno de trabalho, para que o mais breve possível cheguem acordo para a reparação do meu apartamento. Juntamente com esta carta vos envio o respetivo orçamento com um total de 8.290 € sem iva.”, nos termos constantes de fls. 19 cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
13. Em consequência das infiltrações com origem na deficiente vedação da cobertura e na existência de cerâmicas descoladas na fachada Sul do edifício, a fração habitacional referida em 1 apresenta:
- infiltrações de água nos tetos da sala, cozinha, corredor, instalação sanitária e quartos e nas paredes dos quartos;
- as paredes exteriores dos quartos apresentam fissuras, com bolor e humidade;
- cerâmicas estragadas com calcário no quarto Sul;
- os tetos da sala, cozinha, corredor, instalação sanitária e quartos com fissuras e estalados;
- a tinta na sala, na cozinha e nos dois quartos está estalada, empolada e com manchas;
- os móveis de cozinha estão estragados e manchados;
- os rodapés em madeira estão apodrecidos, mas podem ser aproveitados após serem limpos e envernizados;
- o peitoril e vão da janela no quarto Sul em madeira estão apodrecidos;
14. As obras para substituir madeiras de rodapés, de vãos de janelas, móveis de cozinha, para reparação dos tetos e paredes ascendem a € 17. 000, 00, sendo:
- para picar paredes e tetos afetados, levantamento de cerâmicas, regularização de superfícies e colocação de novas cerâmicas, o custo de € 8.500, 00;
- para substituição de madeiras afetadas e substituição de móvel de cozinha o custo de € 5.500, 00;
- para pintura de paredes e tetos e envernizamento de superfícies em madeira o custo de € 3.000, 00.
15. A duração das referidas obras no interior da fração é de três meses.
16. A reparação da cobertura e das cerâmicas da fachada Sul implica a realização das obras de intervenção na fachada com aplicação do sistema ETICS, a impermeabilização da cobertura com aplicação de lajetas térmicas, com aplicação do tratamento indicado para a entrada ...1 (ponto 6.2 do orçamento), nos termos constantes do orçamento 050124 de fls. 165 a 167 verso, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
17. A duração das obras da cobertura é de 30 dias.
18. As infiltrações com origem na deficiente vedação da cobertura e na existência de cerâmicas descoladas na fachada Sul do edifício impossibilitaram a autora de ter uma habitação para quando se deslocava a Portugal poder gozar, desfrutar e aproveitar nos seus períodos de férias, ou para receber familiares e amigos desde 2007, e originaram-lhe ansiedades, preocupações, desgostos, inquietações e arrelias.
19. A presente ação foi intentada no dia 16-12-2020.
20. Consta da ata da assembleia de condóminos de 27/10/2001 que «(…) 3º Ponto: Problemas de humidade: neste ponto a D. EE esclareceu que os problemas de humidade existentes dentro de cada fração terão que ser os condóminos a seguir com o caso, escrevendo ao empreiteiro, indo para tribunal, pois neste assunto a administração não tem legitimidade para o fazer, assim deverão constituir uma comissão de moradores com problemas de humidade e nomear um advogado para os aconselhar e ajudar no problema. Assim, ficou esclarecido e entendido que este assunto não depende a administração mas sim de cada condómino no que respeita às suas frações. (…)» nos termos constantes de fls. 37 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
21. Consta da ata da assembleia de condóminos datada de 24 de agosto de 2004 (ata n.º 19) que «(…) Dando-se início à reunião a D. EE começou por informar os presentes que conforme é do conhecimento geral há uma grave infiltração de água que está a provocar danos bastante graves conforme é visível nas fotografias que ficam apensas a esta ata nos terceiros andares. E que segundo a opinião de vários técnicos que cá vieram esta provém do terraço ou seja existe uma má impermeabilização pelo que foi apresentado 3 orçamentos e posto à votação dos presentes os quais aprovaram o orçamento do Sr. FF no montante de 6.351, 00. €. A obra terá início no princípio do mês de Setembro e terá o seu término no final do mês. (…)», nos termos constantes de fls. 39 a 40 verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
22. A execução da obra de 2004 não resolveu e agravou as infiltrações no edifício.
23. A referida administração assumiu proceder às obras necessárias para eliminação das infiltrações deixadas pelo referido empreiteiro.
24. Após ter dado início às mesmas, a anterior Administração acabou por abandonar os trabalhos em curso e a própria administração do edifício.
25. A autora aprovou em Assembleia de Condóminos de 11 de setembro de 2007 uma deliberação no sentido de «dar entrada de procedimento cautelar contra A..., seguida de uma ação judicial. Contudo, antes disso, - Recolher orçamentos, de empresas especializadas e credíveis para a execução do trabalho que falta realizar no terraço; - Reunir com o Sr. GG, confrontando-o com os orçamentos recolhidos de modo a se chegar a um acordo que facilite a realização dos trabalhos.», nos termos constantes de fls. 43 a 44 verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
26. A autora aprovou em Assembleia de Condóminos de 29 de abril de 2008 uma deliberação na qual consta «Apresentação, Discussão e Eventual Aprovação de Orçamento para execução de obras de Impermeabilização do Terraço/Cobertura” que se encontra a descoberto (…) Após longa discussão sobre o assunto e pelo estado de degradação das frações sitas no 3º andar, que confrontam diretamente com o terraço de cobertura que se encontra sem impermeabilização, entenderam não haver outra solução senão aprovar a execução dos trabalhos de impermeabilização. Contudo, e devido à má situação financeira dos Condóminos e do Condomínio propuseram a adjudicação parcial do orçamento, ou seja, mandatar a administração para reunir com o Sr. HH no sentido de propor a execução os trabalhos de impermeabilização “telas” ficando para uma segunda fase o restante dos trabalhos constantes do orçamento que consiste na colocação do pavimento, sofrendo assim uma redução de aproximadamente 50% nos valores constantes da listagem distribuída aos Condóminos. Posteriormente a administração informará os Condóminos do resultado, solicitando a verba respetiva depois, depois de feita a retificação. (…)» – nos termos constantes de fls. 46 a 48 verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
27. Consta da ata da assembleia de condóminos realizada em 11 de julho de 2009 que «Resultado/Conclusão dos trabalhos de impermeabilização dos Terraços já executados. A Administração começou por informar que a Obra já estava concluída, relativamente à 1ª fase e única adjudicada. (…)» – nos termos constantes de fls. 49 a 50 verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
28. Consta da ata da assembleia datada de 2 de novembro de 2010 (ata n.º 31): «Informação Atualizada sobre o Resultado dos Trabalhos Impermeabilização dos Terraços, já executados. Foi dado conhecimento aos presentes que a obra já executada referente à impermeabilização do terraço não se revela suficiente devido ao facto de existirem ainda problemas no interior das frações provenientes dos muros do terraço. Face a esta situação a assembleia propôs que fossem recolhidos orçamentos para impermeabilização dos muros e das chaminés. O trabalho proposto pela assembleia baseia-se na aplicação do sistema de capoto nos muros e pingadeiras em chapa galvanizada nas chaminés. Foi ainda sugerido que se recolhesse orçamento para acabamento do piso do terraço conforme inicialmente previsto, ou seja, lajeta, contudo poder-se-á recolher igualmente em cimento. Estas propostas foram sujeitas a discussão tendo havido Condóminos que se manifestaram preocupados com o custo destes trabalhos e no que toca a pagamentos por sentirem dificuldades em cumprir com os mesmos. Em resposta foi referido que só estava ser discutido a recolha de orçamento e não a aprovação, como tal será necessário, após a recolha, aprovar em reunião. Estes trabalhos poderão ser extensíveis ao Bloco ...1, lado nascente. (…)» – nos termos constantes de fls. 13 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
29. Consta da ata da assembleia datada de 2 de novembro de 2010 (ata n.º 31): «Informação Atualizada sobre o Resultado Final da Ação Judicial contra a A.... Mais uma vez foram prestados esclarecimentos quanto ao processo judicial conforme é já do conhecimento de todos está já definitivamente encerrado, infelizmente com resultados infrutíferos para o Condomínio. (…)», nos termos constantes de fls. 13 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
30. Consta da ata da assembleia datada 9 de agosto de 2012 (ata n.º 32) que «(…) Chegados ao Ponto Quatro o Presidente da Mesa deu, mais uma vez, a palavra à Administração para que a mesma informasse a Assembleia sobre o orçamento apresentado pela empresa de impermeabilizações B..., para o trabalho dos muros de modo a eliminar as infiltrações que ainda se verificam no interior das frações e que, face à visita efetuada, são provenientes dos muros que não foram impermeabilizados aquando da obra do piso do terraço. No seguimento deste assunto, pediu a palavra a Condómina da Fração O, 3º Esqº para informar que continuava com problemas de infiltrações no interior da sua fração, pelo que procurou a empresa B..., tendo solicitado e custeado a impermeabilização dos muros por cima da sua fração aproveitando para apresentar a respetiva fatura referente ao mesmo. A administração, no uso da palavra, informou que o orçamento recolhido excluiu esta zona já impermeabilizada pelo que não vê qualquer objeção na aceitação desta fatura (…). Esta proposta foi bem acolhida pelos presentes tendo sido aprovada por unanimidade. A administração irá providenciar o recebimento junto dos condóminos para a execução deste trabalho, solicitando a todos o respetivo pagamento. Caso contrário não se poderá dar início à obra, nos termos constantes de fls. 14 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
31. Consta da ata da assembleia datada de 12 de outubro de 2013 (ata n.º 33) que «(…) Chegados ao Ponto Quatro e último da ordem de trabalhos foram apresentados os orçamentos da empresa B... para a realização de trabalhos de impermeabilização pontual dos terraços cuja soma totaliza € 3.170, 00 mais Iva. Os orçamentos foram explicados pela administração conforme as observações indicadas pela empresa B..., que alerta para o facto de existirem problemas de infiltração nas frações que não são exclusivamente dos terraços de cobertura mas também da zona da fachada o que poderá prejudicar o resultado dos trabalhos orçamentados. Pelos presentes foi admitido que sim, contudo decidiram avançar com os trabalhos propostos nos orçamentos e aguardar o resultado dos mesmos. (…)» – nos termos constantes de fls. 15 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
32. Consta da ata da assembleia datada de 7 de maio de 2015 (ata n.º 34) que «(…) Chegados ao Ponto Quatro e último da ordem de trabalhos foram apresentados os resultados da intervenção no telhado, tendo-se verificado a resolução das infiltrações existentes do lado poente, contudo, e como já salientado na assembleia anterior, não resolveria tudo, ficando desde já combinada uma visita às frações que têm problemas de infiltrações(…)» – nos termos constantes de fls. 16 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
33. Consta da ata da assembleia datada de 30 de julho de 2020 e de 14 de agosto de 2020 (ata n.º 36) que «(…) Chegados ao Ponto Cinco, no que respeita à realização de obras de reabilitação no prédio foi de imediato aberto à discussão o referido ponto tendo os presentes desde logo questionado qual o tipo de obra a executar, se abrangia todo o prédio ou parte. Pela administração foi esclarecido que os orçamentos disponíveis para a discussão não visam intervenção global no prédio alertando ainda para a dificuldade que as empresas argumentam para apresentar orçamento para as obras no prédio.
Imediatamente a seguir conclui-se não existir elementos suficientes para a discussão deste ponto tendo sido proposto pelo condómino II suspender os trabalhos desta assembleia para dar continuidade, em segunda sessão, no próximo dia 14 de agosto pelas 18.30h no mesmo local com objetivo de nessa altura existirem mais orçamentos para discutir e avaliar.
Pela Presidente da Mesa foi colocada a votação a supra proposta tendo esta sido aprovada por unanimidade. (…)
(…) Ponto Cinco, que consiste na discussão, análise e aprovação de orçamentos entretanto recolhidos para as obras. De imediato foram apresentados orçamentos recolhidos de várias empresas da área de reabilitação de edifícios. (…)
Pela condómina AA foi defendido que a obra tem que ser realizada porque está com a sua fração num estado lastimável e não a consegue usar como ela está. (…)
Por fim, em resultados das intervenções dos condóminos foi pela assembleia por unanimidade decidido que nesta sessão não se iria votar nenhum dos orçamentos apresentados. Contudo, em alternativa foi elaborada e apresentada a votação a seguinte proposta:
1º A administração e demais condóminos iriam procurar propostas de honorários junto de gabinetes técnicos para levantamento de anomalias e elaboração de caderno de encargos e mapa de quantidades, bem como para a fiscalização da obra.
2º Após recolha das referidas propostas, será agendada uma reunião para escolher a mais vantajosa para o condomínio, tendo-se sugerido criar uma comissão.
3º Eleger uma comissão de obras formada por três condóminos (….), que acompanhará o processo até à assembleia extraordinária na qual se irá discutir e votar o melhor orçamento.
Nada mais havendo a referir quanto ao presente ponto, e em termos de conclusão, foi colocada à votação a supra proposta tendo esta sido aprovada por unanimidade. (…)» – nos termos constantes de fls. 11 a 12 cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
34. A autora reconheceu que os estragos na fração habitacional também resultaram de comportamento do anterior Administrador.
35. Antes do ano de 2020, a autora não reclamou à Administração do Condomínio a reparação da fração habitacional.
36. Consta da ata da assembleia datada de 31 de janeiro de 2024 (ata n.º 40) que «(…) Na al. b) da Ordem de Trabalhos, sobre a apresentação, discussão e deliberação de orçamento para a obra de reabilitação do edifício (…).
Após, a proposta de orçamento da empresa C... no valor de 235.901, 69 (duzentos e trinta e cinco mil novecentos e um euros e sessenta e nove cêntimos) com IVA à taxa legal em vigor incluído ter sido aprovada, sendo este adjudicado posteriormente numa assembleia geral com data a definir (...). Os condóminos referiram que seria prioritário efetuar as obras de reabilitação da cobertura e posteriormente as obras de reabilitação da fachada. Posto à votação foi aprovado por unanimidade que caso se verifique a existência de uma verba suficiente para fazer face aos custos das obras de reabilitação da cobertura, marcar-se-á uma reunião entre os condóminos propostos em assembleia, nomeadamente, a comissão de obra eleita, para verificar os orçamentos e posteriormente será efetuada uma convocação de assembleia extraordinária com data a definir, para se prosseguir à adjudicação do orçamento da reabilitação da cobertura. (…)» – nos termos constantes de fls. 161 a 168 cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
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1.2-Factos não provados
1. O Condomínio réu reconhece desde 2003 as patologias que afetam a fração habitacional identificada em 1 dos factos provados.
2. Na fração habitacional referida em 1 dos factos provados os pisos estão levantados e apodrecidos.
3. Em 2010, a autora iniciou obras no interior da fração habitacional identificada em 1 dos factos provados para reparação de pisos, tetos e paredes, com as quais despendeu cerca de € 11.000,00.
4. Colocou, de seguida, as frações para venda numa agência imobiliária.
5. Em 2012, numa sua deslocação a Portugal, a autora novamente reclamou ao réu para exigir visita à sua fração habitacional para exibir as condições e os estragos existentes naquela.
6. Em 2013/2014, a autora tinha expectativa de arrendar por um ano a fração de modo a rentabilizar a mesma e conseguir abater na despesa com as obras já tida.
7. A autora apresentou reclamação ao Condomínio em assembleia de condóminos de 2017.
8. A impossibilidade de a autora arrendar durante um ano as frações determinou-lhe uma perda de € 3.600,00.
9. O referido em 13 dos factos provados resulta da falta de manutenção da fração.
10. As infiltrações no edifício existem desde a sua construção.
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IV - Fundamentação jurídica
a - Da nulidade da sentença
O apelante invoca a nulidade da sentença com fundamento na violação do princípio da igualdade das partes, da certeza e da segurança jurídicas, do Estado de direito democrático, do direito a um processo justo e equitativo e do princípio da legalidade.
Alegou:
- que desde o início do processo que foram concedidas várias oportunidades à A. para colmatar deficiências do seu articulado inicial, permitindo-lhe alterar o já dito, esclarecer melhor o que o tribunal entendia que esta deveria esclarecer em prol da sua tese, juntar prova que não juntou no momento em que deveria juntar (com a petição inicial);
- que finda a produção de prova, e aquando da prolação da sentença, constatadas incongruências, o tribunal volta a encetar diligências no sentido de fazer prova pela A., em desrespeito pelas regras do ónus da prova;
- que o tribunal condenou o R. em valor superior ao pedido em violação, quer da lei civil e processual civil, quer da Constituição da República Portuguesa (C.R.P.);
- que foi violado o art.º 4.º do C.P.C., de acordo com o qual qualquer cidadão tem direito a igualdade de armas, e igualdade de tratamento, a um processo justo e equitativo, tudo em prol do Estado de Direito Democrático (artigos 2.º, 3.º, 13.º e 20.º da C.R.P.).
Conclui que, tendo o tribunal violado princípios constitucionais, a sentença recorrida é nula, devendo, também por isso, ser revogada.
No que se reporta à violação de princípios constitucionais, a apelante não identifica a medida em que esta teria contendido com o teor da decisão. Sugere que o tribunal teria favorecido a alegação mais circunstanciada e a produção de prova pela A..
O juízo de inconstitucionalidade só tem razão de ser enquanto reportado a normas jurídicas e não a decisões judiciais (cf. art.º 70.º/1/b da Lei 28/82, de 15 de novembro - Lei Orgânica do Tribunal Constitucional - e art.º 280.º/1/b da C.R.P.). A apelante não pretende que a sentença seja inconstitucional. Aduz, isso sim, que no processo de formação de vontade do juiz houve lugar a violação de princípios constitucionais.
As causas de nulidade da sentença vêm previstas no art.º 615.º/1/a/b/c/d e e do C.P.C.. Exceto no que se reporta à condenação em valor superior ao pedido (art.º 615.º/1/e do C.P.C.), não é mencionada nenhuma das causas de nulidade da sentença.
Assim, no que a estas matérias concerne, indefere-se o pedido de declaração de nulidade.
Relativamente à condenação em valor superior ao pedido, recorde-se que a A. pediu que o R. fosse condenado a pagar-lhe € 11 000,00 a título de indemnização por danos patrimoniais já ocorridos na reparação e restauro na fração, acrescidos de € 10 197,70 a título de indemnização por danos patrimoniais relativos aos valores que terá de suportar com a reparação, eliminação e correção ou substituição de todas as patologias, estragos na fração ou nos bens móveis ali existentes.
A sentença condenou a R. a pagar à A. € 17 000,00 a título de danos patrimoniais. Compulsado o corpo da sentença, constata-se que este montante se reporta a reparações a efetuar e não também a reparações ou substituição que já tiveram lugar.
O princípio do pedido está ínsito na figura estruturante do princípio dispositivo que continua a caracterizar o processo civil (art.º 661.º/1 do C.P.C.).
Para além do mais, a A. formulou dois pedidos autónomos, com causas de pedir distintas. No primeiro dos pedidos, fundou-se em obras já alegadamente efetuadas cujo preço teria suportado. No segundo pedido, em obras a realizar. O tribunal condenou o R. a pagar-lhe quantia referente a obras a realizar que excede o montante pedido. Neste particular, a sentença enferma, pois, de nulidade. Competindo a este tribunal, nos termos do disposto no art.º 665.º/1 do C.P.C., conhecer do objeto da apelação, pronunciar-nos-emos a este propósito aquando da apreciação do montante da indemnização.
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b - Da reapreciação da matéria de facto
A atual redação do ponto 34 da matéria de facto é a seguinte:
34. A autora reconheceu que os estragos na fração habitacional também resultaram de comportamento do anterior Administrador.
A apelante pretende que a redação do facto provado n.º 34 passe a ser a seguinte:
- A Autora reconheceu que a existência de problemas nas partes comuns e os estragos da sua fração resultaram de comportamento do anterior administrador e da atuação do empreiteiro em 2004.
Invoca as declarações da apelada, no sentido de que os prejuízos causados nas frações foram provocados por comportamento imputável ao anterior administrador, por estes não terem feito as obras como deve ser.
Mais remete para os depoimentos de II e de JJ. Relativamente a estes testemunhos, como é natural, nada acrescentam ao reconhecimento da A., matéria especificamente abordada no ponto 34.
Perguntada, a apelada aquiesceu a que os estragos nas frações se prenderam com as obras levadas a cabo pelo anterior administrador, que não teriam sido corretamente efetuadas.
Da integração da prova produzida não é, porém, possível retirar que a A. tenha reconhecido que todos os problemas, das partes comuns e na fração habitacional, tenham resultado de conduta do anterior administrador e da atuação do empreiteiro e que só a estes sejam imputáveis. Toda a demais atuação da A. infirma esta versão circunscrita de uma parcela da realidade. O ponto 34, contextualizado noutros passos, espelha o ocorrido com a precisão possível.
Indefere-se, por isso, o requerido.
A apelante propõe o seguinte aditamento à matéria de facto:
Os condóminos do edifício, onde se incluiu a Autora, acordaram que relativamente aos danos existentes nas suas frações decorrentes das infiltrações das partes comuns cada condómino individualmente iria resolver.
A este respeito recorda-se com particular relevo o ponto 20 da matéria assente:
20. Consta da ata da assembleia de condóminos de 27/10/2001 que «(…) 3º Ponto: Problemas de humidade: neste ponto a D. EE esclareceu que os problemas de humidade existentes dentro de cada fração terão que ser os condóminos a seguir com o caso, escrevendo ao empreiteiro, indo para tribunal, pois neste assunto a administração não tem legitimidade para o fazer, assim deverão constituir uma comissão de moradores com problemas de humidade e nomear um advogado para os aconselhar e ajudar no problema. Assim, ficou esclarecido e entendido que este assunto não depende a administração mas sim de cada condómino no que respeita às suas frações. (…)» nos termos constantes de fls. 37 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
É esta a factualidade efetivamente adquirida para os autos, extravasando o mais sugerido do que foi possível determinar.
A apelante requer a alteração do facto provado n.º 23. O teor vertido nos autos é o seguinte:
23. A referida administração assumiu proceder às obras necessárias para eliminação das infiltrações deixadas pelo referido empreiteiro.
Requer que passe a ter a seguinte redação:
“A referida administração [A..., Lda.] assumiu proceder às obras necessárias para eliminação das infiltrações deixadas pelo referido empreiteiro nas partes comuns.”
Não se entrevê qualquer virtualidade na introdução requerida pela apelante, que nada de relevante acrescenta.
Pretende ainda a apelante ver integrada na matéria provada que a A. tem conhecimento, pelo menos desde 2004, dos danos na sua fração provenientes das infiltrações das partes comuns, bem como da pessoa do seu responsável.
A este respeito respigamos os seguintes factos constantes da matéria apurada para a causa:
2. Em finais de 2002 e inícios de 2003 começaram a surgir infiltrações e humidades, na referida fração habitacional.
3. A autora reclamou junto do Condomínio réu a existência das infiltrações, de forma verbal, em datas não concretamente apuradas.
9. Em 23-04-2015, a autora remeteu e-mail à administração do réu, no qual consta: “(…) Venho por este meio manifestar o descontentamento com a vossa administração, estou há sete anos à espera que resolvam o problema de infiltração de água no meu apartamento, no qual não posso lá viver, alugar ou vender, isto é lamentável, o meu pai durante o inverno passou no referido apartamento e constatou que continua a entrar água. Agradeço que me informem qual a atual situação das obras…”, nos termos constantes de fls. 17 cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
10. A autora conferiu poderes a DD para, na assembleia de condóminos de 27-06-2017 “possa intervir e certificar-se o que foi feito sobre a impermeabilização do meu apartamento (…)”, nos termos constantes de fls. 18 cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
12. A autora remeteu carta datada de 20-08-2020 à administração do réu, no qual consta: “(…) Assunto: reparação do apartamento
(…) Venho mais uma vez pedir a V. Exa que na próxima assembleia para aprovamento do orçamento para as obras na totalidade do prédio conste também o meu orçamento no vosso caderno de trabalho, para que o mais breve possível cheguem acordo para a reparação do meu apartamento. Juntamente com esta carta vos envio o respetivo orçamento com um total de 8.290 € sem iva.”, nos termos constantes de fls. 19 cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
34. A autora reconheceu que os estragos na fração habitacional também resultaram de comportamento do anterior Administrador.
35. Antes do ano de 2020, a autora não reclamou à Administração do Condomínio a reparação da fração habitacional.
Confiram-se ainda as atas das assembleias de condóminos datadas de 30 de julho de 2020 e de 14 de agosto de 2020.
Está, assim, apurado que em finais de 2002 e inícios de 2003 começaram a surgir infiltrações e humidades na referida fração. Da sequência cronológica enunciada emerge que a A. foi tomando conhecimento de quanto ia ocorrendo. Daí não se segue que tivesse tido conhecimento dos danos na sua fração provenientes das infiltrações das partes comuns cuja reparação almeja com a presente ação, bem como da pessoa do seu responsável. Por uma parte, os estragos foram-se verificando e agravando ao longo do tempo. Relativamente à pessoa do responsável, trata-se de uma conclusão, a extrair de factos, e não de um facto a verter na matéria adquirida, como visado pela apelante.
Em face do exposto, indefere-se o requerido.
Mais requer o apelante que se dê como assente o seguinte:
A Autora sempre atuou e reconheceu que os problemas existentes na sua fração eram da responsabilidade da anterior administração e do empreiteiro.
Entende-se que não está em causa um facto em sentido próprio, mas considerações de índole genérica e conclusiva, não consubstanciadas em concretas atitudes e com recurso a conceito jurídico. Como e quando atuou e reconheceu a A.? Que problemas da sua fração? Acresce que a matéria que precisamente se vem de enunciar a propósito da factualidade que a apelante pretende ver introduzida (que a Autora tem conhecimento, pelo menos desde 2004, dos danos na sua fração provenientes das infiltrações das partes comuns, bem como da pessoa do seu responsável) consubstancia facticamente a matéria relevante no que se reporta à conduta da A. perante as deficiências de que enfermava a sua fração.
Mais requer o apelante que o facto considerado provado sob o n.º 18 (a propósito dos danos não patrimoniais) passe a integrar o elenco da matéria de facto não provada.
O ponto 18 tem o seguinte teor:
18. As infiltrações com origem na deficiente vedação da cobertura e na existência de cerâmicas descoladas na fachada Sul do edifício impossibilitaram a autora de ter uma habitação para quando se deslocava a Portugal poder gozar, desfrutar e aproveitar nos seus períodos de férias, ou para receber familiares e amigos desde 2007, e originaram-lhe ansiedades, preocupações, desgostos, inquietações e arrelias.
A apelante considera que esta matéria deve ser afastada porquanto a A. não utiliza a fração, conforme emergiria dos depoimentos de KK, LL e de JJ. Da prova produzida resulta, efetivamente que a A. não a pôde utilizar, mas precisamente por causa do seu estado. Naturalmente, ademais levando em consideração o lapso de tempo em que a situação perdurou, tal afetou-a negativamente pelo modo plasmado na fixação fáctica. As características exibidas nas fotografias carreadas para os autos pela apelada e confirmadas na perícia, aliás, são de molde a convencer o tribunal da inconveniência da sua utilização.
Indefere-se, por isso, a pretensão da apelante.
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c - Da prescrição do direito da A.
O R. invocou a exceção da prescrição dos direitos da A. com base no disposto no art.º 498.º/1 do C.C.. Alega que resulta da prova produzida que os problemas de infiltração existentes no edifício e os danos existentes na fração da A. já existem pelo menos desde 2002. Há mais de 20 anos que a A. seria conhecedora desses problemas e da pessoa do seu responsável
A A. contrapõe que sempre reclamou e exigiu a realização de obras, bem como que o R. também as tem reconhecido, considerando as obras que tem tentado promover ao longo dos anos.
Tal como se salienta no ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 14-3-2019 (proc. n.º 2446/15.0T8BRG.G2.S1, Graça Trigo), haverá que autonomizar o direito do condómino a exigir, nessa qualidade, ao condomínio o cumprimento da obrigação de realizar nas partes comuns obras de reparação e eliminação das causas dos problemas surgidos na sua fração autónoma – parte própria – da obrigação de reparação/indemnização dos danos por si sofridos na sua fração e bens aí existentes.
Na primeira situação, está em causa o incumprimento de uma obrigação geral do condomínio em relação ao dever de conservação e manutenção das partes comuns. Trata-se de uma obrigação legal que resulta do regime jurídico específico da propriedade horizontal. Na segunda situação, está em causa a responsabilidade civil extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais consagrados nos artigos 483.º e seguintes do C.C..
Assim, no que se refere ao direito do condómino a exigir ao condomínio a obrigação de realizar obras de reparação e eliminação das causas dos problemas surgidos na sua fração autónoma, está em causa o prazo geral de prescrição de 20 anos (art.º 309.º do C.C.).
Relativamente a este direito, é manifesto que à data da propositura da ação não havia decorrido o prazo de 20 anos.
Quanto ao dever de reparação/indemnização dos danos por si sofridos na sua fração e bens aí existentes, é aplicável o prazo prescricional de três anos da responsabilidade extracontratual (art.º 498.º do C.C.).
Vejamos tão sequencialmente quanto possível em face das datas apuradas para os autos os factos com relevo para a matéria.
- Na ata da assembleia de condóminos de 27/10/2001 consta comunicação aos condóminos no sentido de que relativamente aos problemas de humidade existentes dentro de cada fração terão que ser os condóminos a seguir com o caso, escrevendo ao empreiteiro, indo para tribunal, pois neste assunto a administração não tem legitimidade para o fazer, assim deverão constituir uma comissão de moradores com problemas de humidade e nomear um advogado para os aconselhar e ajudar no problema. Assim, ficou esclarecido e entendido que este assunto não depende a administração mas sim de cada condómino no que respeita às suas frações.
- Em finais de 2002 e inícios de 2003 começaram a surgir infiltrações e humidades na fração habitacional da A..
- A A. reclamou junto do Condomínio R. a existência das infiltrações, de forma verbal, em datas não concretamente apuradas.
- Consta da ata da assembleia de condóminos de 24-8-2004 que (…) Dando-se início à reunião a D. EE começou por informar os presentes que conforme é do conhecimento geral há uma grave infiltração de água que está a provocar danos bastante graves conforme é visível nas fotografias que ficam apensas a esta ata nos terceiros andares. E que segundo a opinião de vários técnicos que cá vieram esta provém do terraço ou seja existe uma má impermeabilização pelo que foi apresentado 3 orçamentos e posto à votação dos presentes os quais aprovaram o orçamento do Sr. FF no montante de 6.351, 00. €. A obra terá início no princípio do mês de Setembro e terá o seu término no final do mês. (…)», nos termos constantes de fls. 39 a 40 verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
- A execução da obra de 2004 não resolveu e agravou as infiltrações no edifício.
- A referida administração assumiu proceder às obras necessárias para eliminação das infiltrações deixadas pelo referido empreiteiro.
- Após ter dado início às mesmas, a anterior Administração acabou por abandonar os trabalhos em curso e a própria administração do edifício.
- O R. realizou obras de reparação da cobertura em 2004.
- As infiltrações continuaram a surgir em 2007 na referida fração habitacional.
- Em 2010 foram realizadas obras na cobertura do edifício.
- Em finais de 2010 continuaram a ocorrer infiltrações na fração habitacional.
- As infiltrações persistem.
- A autora aprovou em Assembleia de Condóminos de 11 de setembro de 2007 uma deliberação no sentido de «dar entrada de procedimento cautelar contra A..., seguida de uma ação judicial. Contudo, antes disso, - Recolher orçamentos, de empresas especializadas e credíveis para a execução do trabalho que falta realizar no terraço; - Reunir com o Sr. GG, confrontando-o com os orçamentos recolhidos de modo a se chegar a um acordo que facilite a realização dos trabalhos.».
- A autora aprovou em Assembleia de Condóminos de 29 de abril de 2008 uma deliberação na qual consta «Apresentação, Discussão e Eventual Aprovação de Orçamento para execução de obras de Impermeabilização do Terraço/Cobertura” que se encontra a descoberto (…) Após longa discussão sobre o assunto e pelo estado de degradação das frações sitas no 3º andar, que confrontam diretamente com o terraço de cobertura que se encontra sem impermeabilização, entenderam não haver outra solução senão aprovar a execução dos trabalhos de impermeabilização. Contudo, e devido à má situação financeira dos Condóminos e do Condomínio propuseram a adjudicação parcial do orçamento, ou seja, mandatar a administração para reunir com o Sr. HH no sentido de propor a execução os trabalhos de impermeabilização “telas” ficando para uma segunda fase o restante dos trabalhos constantes do orçamento que consiste na colocação do pavimento, sofrendo assim uma redução de aproximadamente 50% nos valores constantes da listagem distribuída aos Condóminos. Posteriormente a administração informará os Condóminos do resultado, solicitando a verba respetiva depois, depois de feita a retificação. (…)» – nos termos constantes de fls. 46 a 48 verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
- Consta da ata da assembleia de condóminos realizada em 11 de julho de 2009 que «Resultado/Conclusão dos trabalhos de impermeabilização dos Terraços já executados. A Administração começou por informar que a Obra já estava concluída, relativamente à 1ª fase e única adjudicada. (…)».
- Consta da ata da assembleia datada de 2 de novembro de 2010: «Informação Atualizada sobre o Resultado dos Trabalhos Impermeabilização dos Terraços, já executados. Foi dado conhecimento aos presentes que a obra já executada referente à impermeabilização do terraço não se revela suficiente devido ao facto de existirem ainda problemas no interior das frações provenientes dos muros do terraço. Face a esta situação a assembleia propôs que fossem recolhidos orçamentos para impermeabilização dos muros e das chaminés. O trabalho proposto pela assembleia baseia-se na aplicação do sistema de capoto nos muros e pingadeiras em chapa galvanizada nas chaminés. Foi ainda sugerido que se recolhesse orçamento para acabamento do piso do terraço conforme inicialmente previsto, ou seja, lajeta, contudo poder-se-á recolher igualmente em cimento. Estas propostas foram sujeitas a discussão tendo havido Condóminos que se manifestaram preocupados com o custo destes trabalhos e no que toca a pagamentos por sentirem dificuldades em cumprir com os mesmos. Em resposta foi referido que só estava a ser discutida a recolha de orçamento e não a aprovação, como tal será necessário, após a recolha, aprovar em reunião. Estes trabalhos poderão ser extensíveis ao Bloco ...1, lado nascente. (…)» – nos termos constantes de fls. 13 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
- Consta da ata da assembleia datada de 2 de novembro de 2010 (ata n.º 31): «Informação Atualizada sobre o Resultado Final da Ação Judicial contra a A.... Mais uma vez foram prestados esclarecimentos quanto ao processo judicial conforme é já do conhecimento de todos está já definitivamente encerrado, infelizmente com resultados infrutíferos para o Condomínio. (…)».
- Consta da ata da assembleia datada 9 de agosto de 2012 (ata n.º 32) que «(…) Chegados ao Ponto Quatro o Presidente da Mesa deu, mais uma vez, a palavra à Administração para que a mesma informasse a Assembleia sobre o orçamento apresentado pela empresa de impermeabilizações B..., para o trabalho dos muros de modo a eliminar as infiltrações que ainda se verificam no interior das frações e que, face à visita efetuada, são provenientes dos muros que não foram impermeabilizados aquando da obra do piso do terraço. No seguimento deste assunto, pediu a palavra a Condómina da Fração O, 3º Esqº para informar que continuava com problemas de infiltrações no interior da sua fração, pelo que procurou a empresa B..., tendo solicitado e custeado a impermeabilização dos muros por cima da sua fração aproveitando para apresentar a respetiva fatura referente ao mesmo. A administração, no uso da palavra, informou que o orçamento recolhido excluiu esta zona já impermeabilizada pelo que não vê qualquer objeção na aceitação desta fatura (…). Esta proposta foi bem acolhida pelos presentes tendo sido aprovada por unanimidade. A administração irá providenciar o recebimento junto dos condóminos para a execução deste trabalho, solicitando a todos o respetivo pagamento. Caso contrário não se poderá dar início à obra, nos termos constantes de fls. 14 e verso cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
- Consta da ata da assembleia de 12 de outubro de 2013 (ata n.º 33) que «(…) Chegados ao Ponto Quatro e último da ordem de trabalhos foram apresentados os orçamentos da empresa B... para a realização de trabalhos de impermeabilização pontual dos terraços cuja soma totaliza € 3.170, 00 mais Iva. Os orçamentos foram explicados pela administração conforme as observações indicadas pela empresa B..., que alerta para o facto de existirem problemas de infiltração nas frações que não são exclusivamente dos terraços de cobertura mas também da zona da fachada o que poderá prejudicar o resultado dos trabalhos orçamentados. Pelos presentes foi admitido que sim, contudo decidiram avançar com os trabalhos propostos nos orçamentos e aguardar o resultado dos mesmos. (…)».
- Consta da ata da assembleia datada de 7 de maio de 2015 que «(…) Chegados ao Ponto Quatro e último da ordem de trabalhos foram apresentados os resultados da intervenção no telhado, tendo-se verificado a resolução das infiltrações existentes do lado poente, contudo, e como já salientado na assembleia anterior, não resolveria tudo, ficando desde já combinada uma visita às frações que têm problemas de infiltrações(…).
- Em 23-04-2015, a autora remeteu e-mail à administração do réu em que manifesta o seu descontentamento, a espera de sete anos e em que pede que a informem sobre a situação das obras.
- Consta da ata da assembleia de 30 de julho de 2020 e de 14 de agosto de 2020 que (…) Chegados ao Ponto Cinco, no que respeita à realização de obras de reabilitação no prédio foi de imediato aberto à discussão o referido ponto tendo os presentes desde logo questionado qual o tipo de obra a executar, se abrangia todo o prédio ou parte. Pela administração foi esclarecido que os orçamentos disponíveis para a discussão não visam intervenção global no prédio, alertando ainda para a dificuldade que as empresas argumentam para apresentar orçamento para as obras no prédio.
Imediatamente a seguir conclui-se não existir elementos suficientes para a discussão deste ponto tendo sido proposto pelo condómino II suspender os trabalhos desta assembleia para dar continuidade, em segunda sessão, no próximo dia 14 de agosto pelas 18.30h no mesmo local com objetivo de nessa altura existirem mais orçamentos para discutir e avaliar.
Pela Presidente da Mesa foi colocada a votação a supra proposta tendo esta sido aprovada por unanimidade. (…)
(…) Ponto Cinco, que consiste na discussão, análise e aprovação de orçamentos entretanto recolhidos para as obras. De imediato foram apresentados orçamentos recolhidos de várias empresas da área de reabilitação de edifícios. (…)
Pela condómina AA foi defendido que a obra tem que ser realizada porque está com a sua fração num estado lastimável e não a consegue usar como ela está. (…)
Por fim, em resultados das intervenções dos condóminos foi pela assembleia por unanimidade decidido que nesta sessão não se iria votar nenhum dos orçamentos apresentados. Contudo, em alternativa foi elaborada e apresentada a votação a seguinte proposta:
1º A administração e demais condóminos iriam procurar propostas de honorários junto de gabinetes técnicos para levantamento de anomalias e elaboração de caderno de encargos e mapa de quantidades, bem como para a fiscalização da obra.
2º Após recolha das referidas propostas, será agendada uma reunião para escolher a mais vantajosa para o condomínio, tendo-se sugerido criar uma comissão.
3º Eleger uma comissão de obras formada por três condóminos (….), que acompanhará o processo até à assembleia extraordinária na qual se irá discutir e votar o melhor orçamento.
- Em 20-08-2020 a A. pede à administração do R., através de carta registada, a realização de obras.
- A presente ação foi intentada em 16-12-2020.
- Consta da ata da assembleia datada de 31 de janeiro de 2024 que (…) Na al. b) da Ordem de Trabalhos, sobre a apresentação, discussão e deliberação de orçamento para a obra de reabilitação do edifício (…).
Após, a proposta de orçamento da empresa C... no valor de 235.901, 69 (duzentos e trinta e cinco mil novecentos e um euros e sessenta e nove cêntimos) com IVA à taxa legal em vigor incluído ter sido aprovada, sendo este adjudicado posteriormente numa assembleia geral com data a definir (...). Os condóminos referiram que seria prioritário efetuar as obras de reabilitação da cobertura e posteriormente as obras de reabilitação da fachada. Posto à votação foi aprovado por unanimidade que caso se verifique a existência de uma verba suficiente para fazer face aos custos das obras de reabilitação da cobertura, marcar-se-á uma reunião entre os condóminos propostos em assembleia, nomeadamente, a comissão de obra eleita, para verificar os orçamentos e posteriormente será efetuada uma convocação de assembleia extraordinária com data a definir, para se prosseguir à adjudicação do orçamento da reabilitação da cobertura. (…).
Como já dissemos, relativamente ao pedido de realização de obras nas partes comuns o prazo ordinário de 20 anos (art.º 309.º do C.C.) não foi ultrapassado.
Quanto ao pedido de realização de obras na fração, dispõe o art.º 498.º do C.C. que o direito de indemnização prescreve no prazo de três anos, a contar da data em que o lesado teve conhecimento do direito que lhe compete, embora com desconhecimento da pessoa do responsável e da extensão integral dos danos, sem prejuízo da prescrição ordinária se tiver decorrido o respetivo prazo a contar do facto danoso.
Em termos gerais e no que concerne ao início do prazo da prescrição, prescreve o art.º 306.º/1 do C.C, que o prazo da prescrição começa a correr quando o direito puder ser exercido; se, porém, o beneficiário da prescrição só estiver obrigado a cumprir decorrido certo tempo sobre a interpelação, só findo esse tempo se inicia o prazo da prescrição.
Decorre, porém, dos factos enunciados que os estragos na fração da A., se bem que se tenham tido a sua primeira manifestação em 2002, foram-se acentuando, perdurando e alastrando ou, dito de outra forma, foram surgindo novos danos.
A infração conducente ao resultado dano não se consubstancia num momento único de omissão de reparação, mas em omissão reiterada ao longo dos anos ou em reparações infrutíferas. A omissão culposa é continuada ou permanente e redunda no resultado de que a A. se veio queixar a tribunal. O prazo prescricional como que se prolonga pela persistência da inação, com alastramento e agravamento dos resultados.
Se as omissões de que emerge a responsabilidade traduzem factos continuados e se prolongam no tempo, mantendo-se igualmente uma produção de danos, não sendo possível efetuar uma destrinça entre os diversos momentos temporais que desde tal altura ocorreram àqueles atinentes, o prazo de prescrição de três anos só começa a contar a partir do momento em que o lesado tomou conhecimento da produção efetiva de todos os danos, uma vez que as obrigações futuras só prescrevem no prazo de três anos contados do momento em que cada uma seja exigível (ou conhecida) pelo lesado (cf. ac. da Relação de Guimarães de 23-10-2012, proc. 5108/08.1TBBRG.G1, Edgar Gouveia Valente).
O mesmo se verifica relativamente aos danos de natureza não patrimonial. Vêm estes referidos como ansiedades, preocupações, desgostos, inquietações e arrelias resultantes da falta de realização pelo R. de obras de reparação da cobertura e das cerâmicas da fachada sul e impossibilidade de a A. ter uma habitação para quando se deslocava a Portugal poder gozar, desfrutar e aproveitar nos seus períodos de férias, ou para receber familiares e amigos desde 2007. Também estes prejuízos têm origem em factos continuados e subsistentes.
Desatende-se, por isso, a pretensão da R. de ver julgado extinto o direito da A. por prescrição.
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d - Da responsabilidade do condomínio
O apelante defende que os problemas existentes no edifício (infiltrações) provenientes das partes comuns, bem assim, os correspetivos problemas de que as frações vieram a padecer por força dessas infiltrações, se ficaram a dever a comportamentos voluntários, dolosos, imputáveis a terceiros que não ao condomínio. Não se encontrariam, assim, preenchidos os pressupostos para a sua responsabilização.
Do disposto no art.º 1305.º do C.C. resulta que o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.
Segundo o art.º 1420.º/1 do C.C., cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
O proprietário de cada fração autónoma do edifício é titular exclusivo de um direito real, de natureza absoluta, que lhe permite exigir de qualquer terceiro que se abstenha de atos que perturbem o pleno gozo e fruição da sua fração.
Resulta do art.º 1424.º/1/2 do C.C. que a eliminação das patologias existentes nas partes comuns do edifício em propriedade horizontal cabe ao condomínio. Trata-se de uma responsabilidade ex lege, que subsiste mesmo nos casos em que as patologias tenham sido originadas por facto imputável apenas a um dos condóminos ou a terceiro.
Como já ressaltámos a propósito da prescrição, há que cindir o direito do condómino a, enquanto tal, exigir ao condomínio o cumprimento da obrigação de realizar nas partes comuns obras de reparação e eliminação das causas dos problemas surgidos na sua fração autónoma - parte própria -, da obrigação de reparação/indemnização dos danos por si sofridos na sua fração.
Na primeira situação, está em causa o incumprimento de uma obrigação geral do condomínio em relação ao dever de conservação e manutenção das partes comuns. Trata-se de uma obrigação legal que resulta do regime jurídico específico da propriedade horizontal, nos termos supra expostos. Na segunda situação, está em causa a responsabilidade civil extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais consagrados nos artigos 483.º e seguintes do C.C..
A circunstância de os defeitos do edifício em que se integra a fração autónoma da A. se terem porventura ficado a dever a deficiência na sua construção e de terem perdurado no tempo por força da anterior inconveniente gestão do condomínio em nada obstaculiza a que a A. exerça o seu direito. Esse direito existe ex lege no que se refere às partes comuns e, contanto que se verifiquem os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual, quanto à fração autónoma de que também é proprietário.
Não restam dúvidas de assiste ao titular do direito de propriedade sobre fração de prédio em regime de propriedade horizontal que vê a sua fração afetada em resultado do ocorrido nas partes comuns do edifício o direito a exigir a reparação do condomínio,
No caso dos autos, em face da factualidade dada como assente, resulta evidente que quer as partes comuns, quer a fração da A. vêm sofrendo danos. O condomínio, entendido como o conjunto de todos os condóminos, enquanto titular dos direitos relativos às partes comuns do edifício, responde pelas obrigações relativas a essas mesmas partes. Cabe ainda ao condomínio reparar os danos produzidos na fração autónoma, provenientes da parte comum. Vem-se inclusivamente entendendo que se aplica a presunção de culpa contida no art.º 493.º/1 do C.C. - esta norma estabelece uma presunção de culpa por parte de quem tem a seu cargo a vigilância de uma coisa, móvel ou imóvel.
Improcede, por conseguinte, a argumentação do apelante de que não lhe cabe solucionar, nem as deficiências das partes comuns, nem da fração autónoma da A., por estas não lhe serem originalmente imputáveis. Não cabe ao R. condomínio escolher quem é o responsável pela reparação.
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e - Se a A. age em abuso do direitoO apelante sustenta que a conduta da A. previamente à propositura da ação era de molde a deixar crer que não viria a reclamar a realização de obras nas partes comuns, nem a pedir indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais.
O abuso do direito é uma figura recondutível ao âmbito mais vasto da boa-fé e expressamente prevista no art.º 334.º do C.P.C..
Segundo o disposto neste artigo, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
A propósito desta norma, escreve Menezes Cordeiro (Cordeiro, António Menezes, Da Boa-Fé, vol. II, Coimbra, Almedina, pp. 661 e 662) que há a considerar "(...) três áreas atinentes à previsão; em causa ficam limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico dos direitos (...) o sujeito exerce um direito - move-se dentro de uma permissão normativa de aproveitamento específico -, o que, já por si, implica a incidência de realidades normativas e deve, além disso, observar os limites impostos pelos três fatores acima isolados, dos quais um, a boa-fé".
No âmbito da elaboração periférica do exercício da boa-fé, as figuras de comportamento inadmissível mais vulgarmente admitidas são o venire contra factum proprium, a supressio, a surrectio, a exceptio doli, a inalegabilidade formal, o tu quoque e o exercício em desequilíbrio.
Trata-se de uma válvula de segurança que visa obstar a eventuais injustiças decorrentes do exercício do direito. Ao lado da justiça, encontra-se a paz jurídica como expressão da ideia de direito (Baptista Machado, Obra Dispersa, Volume I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, p. 346).
A lei emprega conceitos indeterminados, como sejam a boa-fé, bons costumes, fim social ou económico do direito, para ver alcançados instrumentos capazes de promover, no caso concreto, uma busca mais apurada da justiça (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I - Parte Geral, Tomo I, p. 198).
O excesso cometido deve ser manifesto, clamoroso, ofensiva do sentido ético-jurídico dominante na coletividade (boa-fé e bons costumes), ou desvirtuar os juízos de valor positivamente nele consagrados (fim social ou económico).
A supressio e a surrectio traduzem a situação do direito que, não tendo sido exercido durante um determinado lapso de tempo, não possa mais sê-lo, por, de outra forma, se contrariar o princípio da boa-fé ou o inverso do mesmo fenómeno, isto é, uma pessoa veria, por força da boa-fé, surgir na sua esfera uma possibilidade que, de outro modo, não lhe assistiria (a surrectio é a contraface da supressio)
Exige-se um decurso significativo de tempo, mas inferior ao da prescrição, sob pena de perder utilidade, acompanhado de várias circunstâncias (v.g. o conhecimento do direito e da possibilidade de o exercer), sem exercício do direito, acompanhado de indícios de que tal direito não mais será exercido, sendo desnecessária culpa ou qualquer outro elemento subjetivo por parte do não exercente (António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro, Da Boa-Fé No Direito Civil, Volume II, Coleção Teses, Almedina, p. 797).
O papel indireto da supressio é o de complementar a área tradicional da prescrição e da caducidade, aperfeiçoando-a e diferenciando-a; e surge como um remédio subsidiário, que acode a situações extraordinárias, que não encontrem saída perante os remédios normais (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, V Vol., 2011, pp. 237 e 322).
“A realidade social da supressio, que o Direito procura orientar, está na rutura das expectativas de continuidade da autoapresentação praticada pela pessoa que, tendo criado, no espaço jurídico, uma imagem de não-exercício, rompe, de súbito, o estado gerado” (António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro, Da Boa-Fé No Direito Civil, Volume II, Colecção Teses, Almedina, p. 813).
A supressio é um subtipo do venire contra factum proprium, traduzindo também ela uma «contradição inadmissível em boa fé entre uma omissão prolongada do exercício do direito, em circunstâncias tais que suscitam a expectativa de que ele não virá a ser exercido. Uma vez consolidada a confiança e a expectativa - a fé - e desde que essa consolidação da confiança seja imputável ao titular do direito, a brusca inflexão de atitude é contrária à boa-fé» (Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral de Direito Civil, Almedina, p. 685).
Como se viu, não se verifica a exceção de prescrição, nem, diga-se, choca a consciência jurídica que a A. procure acautelar os seus legítimos direitos. O que resultaria clamoroso para a comunidade jurídica seria que a A., que diligenciou junto do condomínio, ao longo de quase duas décadas, no sentido de resolver a bem os estragos na fração, aguardando que as obras nas partes comuns e na sua fração habitacional fossem efetuadas, se visse agora impedida de o fazer, a pretexto de que não propusera ação anteriormente ou de que aguardara o desenlace das démarches do condomínio.
Nada há, por conseguinte, a apontar à sentença recorrida no que a esta matéria concerne.
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f - Da pretendida prevalência da reconstituição natural sobre a condenação do R. a indemnizar em dinheiro
Alega o apelante que a considerar-se que é civilmente responsável, não poderá, ainda assim, ser condenado no pagamento de uma indemnização à A., pois é possível aplicar o princípio geral das obrigações, que é a reconstituição natural.
Preceitua o art.º 562.º do C.C. que quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação.
E o art.º 566.º/1 do mesmo Código que a indemnização é fixada em dinheiro, sempre que a reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor.
O fim precípuo da lei nesta matéria consiste em prover à direta remoção do dano real à custa do responsável.
Sem embargo, conforme vem explanado no ac. do S.T.J. de 11-1-2007 (processo: 06B4430, Custódio Montes), a indagação de saber se em cada caso cabe a restauração natural ou a indemnização por equivalente tem a ver com a melhor forma de satisfazer o interesse do lesado que não o do lesante, embora a lei determine que o dano, em princípio, se deve reparar com a reconstituição natural. Na verdade, o que interessa é saber de que forma se deve reconstituir a "situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação," sem esquecer que esta alternativa é estabelecida em favor do lesado que não do lesante. Este apenas poderá discutir se a restauração natural é excessivamente onerosa para si, devendo, em tal caso, optar-se pela indemnização em dinheiro, podendo também discutir o respetivo montante.
O apelante inverte a questão, o que não é admissível por não ter invocado direito atendível.
Improcede à pretensão do apelante a ver-se desonerado do pagamento de quantia necessária à reparação dos estragos na fração da A..
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g - Da condenação para além do pedido
Relativamente à condenação em valor superior ao pedido, recorde-se que a A. pediu que o R. fosse condenado a pagar-lhe € 11 000,00 a título de indemnização por danos patrimoniais já ocorridos na reparação e restauro na fração, acrescidos de € 10 197,70 a título de indemnização por danos patrimoniais relativos aos valores que terá de suportar com a reparação, eliminação e correção ou substituição de todas as patologias, estragos na fração ou nos bens móveis ali existentes.
A sentença condenou a R. a pagar à A. € 17 000,00 a título de danos patrimoniais. Compulsado o corpo da sentença, constata-se que este montante se reporta a reparações a efetuar e não também a reparações ou substituição que já tiveram lugar.
O princípio do pedido está ínsito na figura estruturante do princípio dispositivo que continua a caracterizar o processo civil (art.º 661.º/1 do C.P.C.).
A A. formulou dois pedidos autónomos, com causas de pedir distintas. Esteou o primeiro dos pedidos em obras já alegadamente efetuadas cujo preço teria suportado. Fundou o segundo pedido em obras a realizar.
O tribunal condenou o R. a pagar-lhe quantia referente a obras a realizar que excede o montante pedido.
Impõe-se, por isso, revogar a sentença proferida na parte em que condenou o R. a pagar indemnização a título de danos patrimoniais relativos aos valores que terá de suportar com a reparação, eliminação e correção ou substituição de todas as patologias, estragos na fração ou nos bens móveis ali existentes na parte que excede € 10 197,70.
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h - Da indemnização por danos não patrimoniais
O apelante insurge-se contra a condenação referente a danos não patrimoniais. Por uma parte, impugnou a matéria neste particular. Por outra, considera que a quantia fixada é excessiva.
A pretensão atinente à alteração da matéria de facto não mereceu acolhimento.
Vejamos se a decisão proferida merece reparo no que respeita à sua componente jurídica.
A condenação da R. no pagamento de indemnização pela ansiedade e pelo desgosto causado, padecendo o A. marido de alguma dificuldade em adormecer foi posta em crise, quer sendo pedido que esta matéria fosse dada como não provada, quer quanto à fixação do montante da indemnização.
No âmbito da reapreciação da matéria de facto, como se vem de dizer, manteve-se o facto aludido.
No Código Civil de 1966 foi introduzida a norma genérica constante do art.º 496.º, declarando indemnizáveis todos os danos não patrimoniais, desde que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.
Por aqui já se vê que o Código Civil não opera qualquer restrição quanto à origem dos danos de natureza não patrimonial, exigindo apenas que os danos revistam gravidade.
Perante a imaterialidade dos interesses em jogo, a indemnização dos danos não patrimoniais não tem por escopo a sua reparação económica, mas compensar o lesado pelo dano sofrido, proporcionando-lhe uma quantia pecuniária que lhe permita satisfazer interesses que apaguem ou atenuem o sofrimento causado pela lesão.
A compensação por danos não patrimoniais, para responder de forma atualizada ao comando do art.º 496.º do C.C., e constituir uma efetiva possibilidade compensatória, tem de ser significativa, viabilizando um lenitivo para os danos suportados e, porventura, a suportar.
Os danos não patrimoniais em questão tal como invocados são de molde a merecer a tutela do direito.
No que concerne ao montante indemnizatório, o que importa é não nos afastarmos do equilíbrio e do valor relativo das decisões jurisprudenciais mais recentes (ac. de 25 de junho de 2002 (www.dgsi.pt, proc. n.º 02A1321); nas palavras do acórdão deste Supremo Tribunal de 31 de Janeiro de 2012 (www.dgsi.pt, proc. nº 875/05.7TBILH.C1.S1), os tribunais não podem nem devem contribuir de nenhuma forma para alimentar a ideia de que neste campo as coisas são mais ou menos aleatórias, vogando ao sabor do acaso ou do arbítrio judicial. Se a justiça, como cremos, tem implícita a ideia de proporção, de medida, de adequação, de relativa previsibilidade, é no âmbito do direito privado e, mais precisamente, na área da responsabilidade civil que a afirmação desses vetores se torna mais premente e necessária, já que eles conduzem em linha reta à efetiva concretização do princípio da igualdade consagrado no art.º 13.º da Constituição (in ac. de 21-2-2013, proc. 2044/06.0TJVNF.P1.S1, Maria dos Prazeres Beleza).
Veja-se ainda o ac. Relação de Lisboa de 23-6-2022 (proc. 14842/20.7T8LSB.L1-6, Ana Azeredo Coelho): a questão da medida da indemnização implica um exercício de superior dificuldade qual seja o de traduzir quantitativamente o que é intrinsecamente qualitativo. Em consequência, têm de procurar-se critérios que levem à determinação do “indeterminável”, ou seja, a exprimir em valor patrimonial aquilo que o não tem, por ser de outra ordem. Nestas circunstâncias, o critério de fixação da indemnização funda-se na equidade, tem em conta os danos causados, o grau de culpa, a situação económica do lesado e do lesante e outras circunstâncias que concorram no caso – artigos 496º, nº3, e 494º, ambos do Código Civil – bem como a atribuição de uma indemnização cujo valor patrimonial proporcione nessa dimensão patrimonial algum conforto específico.
As concretas especificidades do caso concreto remetem-nos para o transtorno e ansiedade ocasionados à A.. Nestes avultam a impossibilidade de usufruir da fração e o perdurar no tempo desse situação, durante quase duas décadas.
Tem-se por inteiramente razoável o montante indemnizatório fixado em 1.ª instância de € 2 500,00.
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V - Dispositivo
Nos termos sobreditos, acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida na parte em que condenou o R. a pagar à A. a quantia que excede € 10 197,70 a título de danos patrimoniais, mantendo-se no mais a sentença inalterada.
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Custas por apelante e apelada, que se fixam em 4/5 para o R./apelante e em 1/5 para a A./apelada, atenta a proporção do decaimento (art.º 427.º/1/2 do C.P.C.).*
Porto, 29-9-2025.
Teresa Fonseca
Mendes Coelho
Manuel Domingos Fernandes