| 16292/24.7T8PRT.P1 |  |
DIREITO À INFORMAÇÃO
ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO
DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA
VALIDADE
II - A interpretação que cada uma das partes faça das declarações negociais e o sentido que delas retira, é matéria de direito e não de facto, pelo que esse sentido não deve ser julgado provado ou não provado.
III - O direito à informação dos condóminos, no âmbito da propriedade horizontal, deve permitir-lhe formar uma vontade livre e esclarecida nas deliberações tomadas nas assembleias em que participe.
IV - Não sendo respeitado esse direito antes ou no decurso dessa assembleia, nem sendo possível, através da ata que lhe diga respeito, conferir o conteúdo das deliberações tomadas, essas circunstâncias repercutem-se na validade de tais deliberações, que devem ser anuladas.
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Sumário:
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Adjuntos: Des., Rui Moreira;
Des., Alberto Eduardo Monteiro de Paiva Taveira.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I - Relatório
1- AA, invocando a sua qualidade de condómina do condomínio a seguir indicado, intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra o Condomínio do prédio sito na Rua ..., ... e ... no Porto e A..., Ldª, pedindo que sejam declaradas nulas ou anuladas as deliberações tomadas na assembleia de condóminos, realizada no dia 26/07/2024, quanto aos pontos 1, 3 e 4, ou seja, quanto ao “orçamento para o ano de 2024”, a “fixação do valor da cota mensal do condomínio” e a “fixação do valor para o fundo de reserva”, pelas razões seguintes:
Em primeiro lugar, porque da convocatória para essa assembleia não consta qualquer indicação de que nela se vai deliberar.
E, depois, porque não pode a proprietária da fração H - a 2ª Ré - abusar da sua posição maioritária para - também como administradora do condomínio -impor deliberações contra todos os princípios de boa-fé, contra as obrigações contratuais que assumiu perante os condóminos, contra a Lei e em manifesto abuso de direito. Mais especificamente:
“Quanto ao ponto 1, o orçamento, a “aprovação” é nula porque não consta da convocatória e anulável porque viola o acordo lavrado na ata 1 [ata da assembleia realizada no dia 16/11/2016], pois:
a) As despesas com condomínio são obrigação assumida em ata pela condómina e Ré A... em troca da aprovação do hotel.
b) Os valores orçamentados não foram remetidos previamente, mas apresentados na hora e sem justificação ou mais orçamentações / propostas.
c) Em razão dessa obrigação, foi acordado que deveria ser a 2ªR a assumir a administração do condomínio gratuitamente, até porque é a maior interessada.
d) Não foram remetidas propostas ou orçamentos previamente para análise, mas apenas na própria reunião e com proposta única: a da própria condómina maioritária e administradora (1ª e 2ª Rés) que impuseram um valor e que é manifestamente exagerado para um prédio daquela dimensão, com obras recentes e elevadores novos. Manifestamente um abuso o facto do administrador se querer fazer pagar para gerir o prédio de que é o maior proprietário.
e) Nenhum dos valores consta de qualquer documentação sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papeis que a 1R exibia.
f) A A. detém as lojas, pelo que não necessita de qualquer gestão de condomínio, que apenas beneficia o Hotel detido pela 2R e condómina maioritária.
g) Finalmente não pode ser aprovado orçamento sem existir regulamento de condomínio (artº 1424º CC).
Quanto ao ponto 3, a sua impugnação decorre por consequência da impugnação do ponto 1
Quanto ao ponto 4, mais uma aprovação ilegal porque - apesar de apenas ter sido referida verbalmente - viola a determinação de que o fundo de reserva é de 10% do orçamento e sempre apesar de não constar em qualquer documento fornecido à A. ou da própria ata”.
2- Contestou a Ré, A..., Ldª, arguindo a ilegitimidade da A., por não estar comprovada a qualidade de condómina que invoca e, por outro lado, defendendo que as citadas deliberações não padecem dos vícios que a A. lhe imputa.
Daí que peça a procedência da referida exceção ou, subsidiariamente, a improcedência da presente ação, com a sua consequente absolvição do pedido.
3- O 1.º R. também contestou pedindo igual resultado quanto à ação, por fundamentos idênticos aos alegados pela 2ª Ré.
4- O A. respondeu refutando a exceção invocada por esta última Ré e impugnando os documentos juntos pelo outro R.
5- Terminados os articulados, foi realizada a audiência prévia, na qual, para além do mais, se fixou o valor da causa (em 30.000,01€), se julgou improcedente a referida exceção de ilegitimidade, se identificou o objeto do litigio e enunciaram os temas da prova.
6- Seguiu-se a audiência final, após a qual foi proferida sentença na qual se decidiu julgar procedente, por provada, a presente ação e, em consequência, declaradas nulas as deliberações da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 26/07/2024 relativas aos pontos 1, 3 e 4 da ordem de trabalhos e a relativa ao ponto 2 da ordem de trabalhos, com exceção da parte que aprovou a criação de uma conta bancária do condomínio.
7- Inconformados com esta sentença, dela recorrem os RR., terminando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões (já aperfeiçoadas, após convite nesse sentido):
“1. O presente recurso versa sobre a sentença proferida pelo Tribunal a quo, a 31.08.2025, que declarou nulas as deliberações da assembleia de condóminos que teve lugar no dia 26/07/2024 relativas aos pontos 1, 3 e 4 da ordem de trabalhos e a relativa ao ponto 2 da ordem de trabalhos, com excepção da parte que aprovou a criação de uma conta bancária do condomínio.
2. No entender da Recorrente, impõe-se a revogação desta decisão, porquanto, as deliberações relativas aos pontos 1, 3 e 4 da Ordem de Trabalhos (“OT”) não são indetermináveis (art. 280.º do CC). A deliberação relativa ao ponto 2 da OT também não é nula, por indeterminabilidade do objeto.
3. Não há violação das obrigações contratuais, por haver deliberação ulterior em sentido contrário a uma anterior, nem do princípio da boa-fé, visto não haver abuso de direito, impondo-se a apreciação das nulidades invocadas e a revogação de sentença recorrida.
4. Em 1.º lugar, deve a sentença recorrida ser declarada parcialmente nula, por excesso de pronúncia, contanto que, ao conhecer e decidir sobre a validade da deliberação do Ponto 2 da OT, o Tribunal a quo incorreu em excesso de pronúncia, violando o princípio do pedido (arts. 3º, 1, 609.º, n.º 1, e 615.º n.º 1, al. d) do CPC).
5. Em 2.º lugar, deve a sentença recorrida ser declarada nula, contanto que o Tribunal a quo ignorou dezenas de factos que (i) foram objeto de alegação e prova factos essenciais, factos complementares / concretizadores daqueles e também factos instrumentais e (ii) ainda outros factos instrumentais que resultaram da instrução da causa, impondo-se o respetivo aditamento à matéria de facto provada (art. 5.º, n.ºs 1 e 2, al. a), 607.º e 608.º do CPC).
6. A omissão de pronúncia e de tomada de decisão quanto aos factos essenciais, aos factos complementares/concretizadores daqueles e factos instrumentais, configura uma nulidade por omissão de pronúncia, impondo-se a pronúncia/um juízo decisório específico (art. 615.º, n.º 1, al. d) do CPC).
7. Entre esses factos não considerados pelo Tribunal recorrido, relevam, enquanto factos instrumentais, os factos a seguir elencados:
8. (1) A Sociedade B..., Lda, detida por BB e a sua Mulher, tornou-se sócia da sociedade RÉ (Testemunha Dr. BB, sessão de 31.03.2025, [início às 15:12 e fim às 15:59], BB: Eu explico. Eu tenho, juntamente com a minha mulher, uma sociedade que se chama B..., Lda..Esta sociedade - sócia, em tempos, da Recorrente -, foi quem vendeu a propriedade das frações onde foi instalado o Hotel (Fração H) [00:03:09].
9. (2) Em junho de 2024, Sociedade B..., Lda cedeu as suas quotas na Sociedade Ré (Test. Dr. BB, sessão de 31.03.2025, [início às 15:12 e fim às 15:59], em concreto [00:05:43], [00:41:50] Advogado: (…). Quando é que cedeu a sua cota da A...? / [00:42:05] BB: Acho que foi em junho ou julho de 2024.
10. (3) O Prédio encontrava-se quase devoluto quando surgiu a hipótese de passar aí a funcionar o Hotel (Test. Arq. CC, sessão de 13.05.2025 [início às 10:00 e fim às 10:36] disse que o prédio, em 2016, se encontrava quase devoluto [00:10:50]). Outras Testemunhas - Eng. DD, sessão de 31.03.2025 (minuto 00:54:54 [início às 14:31 e fim às 15:11] e Dr. EE sessão de 31.03.2025 (minuto 00:54:54 [início às 16:00 e fim às 16:24] - tinham já referido que, anteriormente, nas frações onde hoje funciona o hotel tinha funcionado a EDP. É facto notório que, em 2016, o mercado imobiliário era muito distinto do existente hoje.
11. (4) A B... assumiu o compromisso de obter as necessárias licenças camarárias para a instalação do Hotel no Prédio, tendo a venda acontecido apenas após a submissão dos projetos camarários (Test. Dr. BB, sessão de 31.03.2025, início às 15:12 e fim às 15:59], em concreto, [00:05:43] BB: (…), a relação que foi criada entre a B... e a A... foi de tal ordem que a B... chegou a ser sócia da A.... Portanto, havia muita proximidade. O objetivo era a instalação de um Hotel C... naquele lugar e, portanto, o que nos foi pedido para coadjuvarmos. Nós, obviamente, a B... também tinha interesse no negócio e, portanto, assinámos tudo o que nos pareceu que fazia sentido). Foi a sociedade B... que diligenciou junto da Câmara Municipal de Porto no sentido de obter as devidas licenças camarárias, na qualidade de proprietárias das frações, sob pena de o pedido ser recusado por falta de legitimidade (Testemunha Dr. BB, sessão de 31.03.2025, início às 15:12 e fim às 15:59], em concreto [00:05:13] e [00:05:28]).
12. (5) Quem encetou negociações para a instalação do hotel no prédio foi o Dr. BB (Test. Dr. FF, sessão de 31.03.2025 [início às 16:41 e fim às17:02], em concreto: (…) eu soube deste acordo que a B..., na altura… eu não sabia que se chamava B..., era o Dr. BB, que estavam interessados em alienar parte do edifício para a construção de um hotel (…).). Também a Test. CC, sessão de 13.05.2025 [início às 10:00 e fim às 10:36], em concreto: [00:11:43] a [00:12:25] onde é dito que (…), quem vendeu um hotel pronto foi o proprietário do prédio, do todo. O Dr. BB tinha todas as frações. Foi ele que fez a proposta e foi ele que negociou com os outros condóminos e, ainda, (…) foi ele que negociou com os outros condóminos, foi ele que fez a ata, foi ele que se reuniu. Porque quando ele apresentou para o Mr. GG, ele apresentou um produto pronto) e [00:14:16] a [00:14:46] (inclusive), onde se refere. (…) O GG estava olhando um outro prédio ao lado, inclusive, que é o prédio de um dos representantes da Sra. AA, o filho dela… eles estavam negociando o prédio ao lado, mas houve qualquer problema, (…). Foi quando o Dr. BB falou… não, o Dr. BB com o Sr. DD, que tinha relações com a Holding D... propuseram: “Não, nós fazemos aqui o hotel e entregamos exatamente como o senhor quiser”. A Testemunha Dr. BB, [sessão de 31.03.2025, início às 15:12 e fim às 15:59] esclareceu, (…) foi assinado um contrato de promessa de compra e venda em julho de 2016 e, na sequência desse contrato de promessa de compra e venda, foi-nos solicitada uma série de documentação, que teria que ser a B... a assinar, digamos, porque era a proprietária das frações na altura [00:31:47].
13. (6) Fruto dos incómodos das obras ao escritório de advogados, a Ré Sociedade acedeu suportar, no decurso da obra, alguns custos a título de encargos com as partes comuns (Test. Dr. BB, [sessão de 31.03.2025, início às 15:12 e fim às 15:59]: Na altura, o que ficou combinado é o que está aí na ata. Só que ninguém suspeitava que a obra fosse ser tão complicada como foi. E, portanto, não ficou reduzido a escrito, mas depois houve um acordo que nós, frações F e G, não teríamos que pagar, digamos, as despesas de manutenção como forma de compensação, porque nós não saímos de lá [00:14:50] e, ainda, (…) na altura, o que ficou acordado foi exatamente o que está escrito, mas a obra foi muito complicada, sobretudo para nós que estávamos a ocupar o primeiro andar. Portanto, a contrapartida que negociámos posteriormente foi não ter despesas, embora, inicialmente foi isso que está aí acordado [00:34:54].
14. Os 6 factos acima enunciados não são despiciendos na reapreciação da prova e no julgamento da matéria de direito, impondo-se, por conseguinte, a sua admissão.
15. Em 3.º lugar, deverá ser admitida a junção da escritura pública de compra de vendas das frações a “H” a “N”, através da qual a “B..., Lda”, alienou à Recorrente as referidas frações, pelo preço de € 2.555.000,00. Este documento não foi junto aos autos, contanto que o objeto da ação se circunscreve à validade das deliberações tomadas em 26.07.2024. Foi como muita surpresa que se verificou que a sentença recorrida foca-se, quase em exclusivo, no negócio de 2016 a respetivas condições, sem, no entanto, tentar perceber o contexto do negócio e suas as condições globais. A junção do documento em sede de recurso, pese embora excecional, é, in casu, admissível com fundamento na necessidade da consideração do documento em face do julgamento proferido em primeira instância, e a mesma pressupõe a novidade da questão decisória justificativa da junção pretendida, como questão operante (apta a modificar o julgamento) só revelada pela decisão, sendo que isso exclui que a decisão se tenha limitado a considerar o que o processo já desde o início revelava ser o thema decidendum (cfr. arts. 651.º, n.º1 e 425.º do CPC).
16. Em 4.º lugar, o Tribunal a quo cometeu novo erro de julgamento na apreciação da matéria de facto enunciada nos Factos Provados n.ºs 9 e 12: a aprovação do Hotel não dependia das deliberações per si, tomadas em 16.11.2016, mas sim, das deliberações tendo por objeto a alteração do fim das frações (antes, destinavam-se a 1 armazém, 4 estabelecimentos comerciais (excluindo restauração), 7 escritórios e 2 habitação, impondo-se a deliberação para instalação de um hotel e restauração, para fins de alteração do Título e Propriedade Horizontal e camarários.
17. Contrariamente ao dado como provado na sentença recorrida, no âmbito do Ponto 12) da Matéria de Facto Provada, o negócio projetado entre a 2.ª R. e a então proprietária das frações dependia da prévia autorização de alteração do fim e não o inverso, como decorre, da ordem natural das coisas e do regime legal aplicável (Test. Arq. CC, [sessão de 13.05.2025 [início às 10:00 e fim às 10:36], declarou que a ata (…) foi utilizada apenas para, digamos, orientar e atender uma determinação legal da Câmara na construção do hotel ([00:06:08]) e Test. Dr. HH, sessão de 31.03.2025 [início às 16:26 e fim às 16:40]:(…) E, portanto, ia enfim, com toda a franqueza, se fosse eu a redigir o documento não... era capaz de não o ter feito assim, mas era como estava. Ele apareceu… apareceu pronto e achei que, tal como estava, no essencial, reproduzia as condições as condições que os que… pela minha parte ou pela nossa parte, considerávamos essenciais para darmos o nosso consentimento para que a propriedade horizontal fosse... [00:05:36]:
18. Devem, pois, ser alterados os factos provados n.ºs 9 e 12 dos Factos Provados, adotando-se a seguinte redação: 9) A aprovação do projectado Hotel C... dependia da alteração do fim das frações que permitissem a instalação do hotel e o funcionamento de restaurantes nas frações correspondentes às lojas, deliberações lavradas na acta de 16.11.2016; 12) O negócio projectado entre a 2.ª R. e a então proprietária das fracções, a B... Lda dependia da prévia autorização dos condóminos no sentido da alteração do fim das frações;.
19. Em 5.º lugar, o Tribunal a quo cometeu erro de julgamento na apreciação da matéria de facto vertida n.º 11 (…), in fine da sentença recorrida [eliminação do segmento “daí por diante”], 22 (…) e 23 (…) [a transitar para a lista de factos não provados], 28 (…) dos factos provados e do facto não provado constante de al. B (…)).
20. O Tribunal a quo não relevou, incorrendo num erro de julgamento grosseiro, contrário a todas as regras de valoração da prova testemunhal, o depoimento de HH e CC, reconhecendo a contradição de depoimentos e, em particular, o conhecimento de causa da testemunha HH. Ao invés, valorou o depoimento de testemunhas com interesses económicos diretos no desfecho da ação, com contradições e motivos de vindicta.
21. Para fundamentar a sua convicção/valoração do depoimento de umas testemunhas contra as outras, o Tribunal recorrido invoca quatro argumentos: 1) acompanhamento das negociações; 2) contrapartidas do negócio (no seu todo e não apenas para o condomínio, como fez o Tribunal recorrido); 3) texto da ata de 16.11,2016; e 4) atuação da Recorrente Sociedade desde 2017 até à presente data. Os argumentos apresentados pelo Tribunal Recorrido são falaciosos e, facilmente, infirmados, tendo o Tribunal a quo, s.d.r., cometido um erro na apreciação da matéria de facto ao dar por demonstrado que a Sociedade (…) Recorrente assumiu os encargos com as obras necessárias ao hotel e com a manutenção das partes comuns, daí por diante, o que é absolutamente falso.
22. Relativamente ao argumento 1), acompanharam as negociações, as Testemunhas DD e BB, HH e CC. O Tribunal apenas valorou positivamente o depoimento das duas primeiras testemunhas, as quais, têm um interesse direto no desfecho da causa, e estão em conflito de interesses.
23. Ao invés, a Testemunha HH, sessão de 31.03.2025 [início às 16:26 e fim às 16:40], à data das negociações, era cabeça de casal da Herança proprietária das frações hoje detidas pela Autora, o qual depôs no sentido contrário, sem se sentir pressionado a acompanhar o argumentário da Autora e sem receios que qualquer tipo de represálias ou pedido de explicações. Esta última testemunha não foi preparada, instruída e/ou influenciada, sendo o seu depoimento isento, coerente e imparcial. Mesmo perante a insistência do advogado da Autora, HH assevera: Repito, não... não ficou no meu espírito que o hotel ficasse obrigado a realizar todas as obras de manutenção do edifício, para sempre [00:10:45]. O Tribunal valorou, positivamente, os depoimentos dos proprietários que estiveram nas negociações, contra o depoimento da Testemunha HH, sem qualquer fundamento legal/factual, em violação do princípio da livre apreciação da prova e, num grave erro de julgamento.
24. Relativamente ao argumento 2), a Testemunha não tinha qualquer relação atual com qualquer das partes. O Dr. HH, foi, ao tempo das negociações para instalação do Hotel no prédio, representante da herança indivisa proprietária de frações (Test. Dr. HH, [sessão de 31.03.2025 [início às 16:26 e fim às 16:40], em concreto, [00:00:59] e [00:01:14], [00:05:36], [00:07:28] a [00:07:35], [00:09:01] a [00:10:45], todos inclusive. Do depoimento do Dr. HH, foi imparcial e desinteressado, merecendo especial valoração, contanto que o teor do mesmo poderia implicar com os interesses da Ré Sociedade quando refere (..) [m]as se for necessário ou se for necessário realizar obras que se mostrem indispensáveis para resolver problemas que não ficaram resolvidos nas obras originárias, (…) só o (…) estabelecimento hoteleiro é que é responsável por elas, tendo inclusive referido que não foi acordada uma obrigação eterna de assumir todas as obras de manutenção do edifício.
25. BB admitiu que, relativamente às frações F e G, não tinham ficado isentas do pagamento dos encargos comuns, com a Ata de 16.11.2016, o que vai ao encontro não só do elemento literal da Ata, mas também ao testemunho do Dr. HH (Test. BB [sessão de 31.03.2025 [início às 15:12 e fim às 15:59], em concreto, [00:14:50]. Ou seja, das declarações resulta: (i.) as frações F e G, encontravam-se obrigadas a suportar as despesas comuns, logo que o período de obras terminasse; (i.) os inconvenientes sentidos, em virtude das obras - depois, nas palavras da testemunha -, as frações F e G houve um acordo no sentido de que aquelas frações não tiveram de pagar as despesas de manutenção, por um período ulterior às obras, como forma de compensação.
26. Em suma: o depoimento do Dr. BB é contrariado pelo depoimento do Dr. HH, este sem qualquer interesse no imóvel, e, bem assim, pelo elemento literal resultante da ata de 16.11.2016, as demais condições do negócio, as regras de experiência comum (i.e., o Dono de obra assume as despesas de limpeza durante as obras) e, ainda, as normas que invalidam atos contrários ao interesse da sociedade.
27. Sem conceder, se a Ré Sociedade tivesse assumida uma obrigação indeterminada e perpétua, a 2.ª Ré apenas podia ser responsabilizada em sede de responsabilidade contratual, não podendo, as deliberações em crise, serem sancionadas com a nulidade de uma deliberação de 2024 cujo teor é totalmente lícito.
28. Relativamente ao argumento 3), o teor literal da ata vai no sentido defendido pela Testemunha Dr. HH, [sessão de 31.03.2025 [início às 16:26 e fim às 16:40]. No Ponto 3 da referida Ata, no qual se abordam os custos das obras, faz-se consta o seguinte: 3) Foi deliberado que o custo das obras será da responsabilidade da A... e as despesas com a manutenção das partes comuns, são da responsabilidade dos proprietários das frações autónomas designadas pelas letras “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” e “N”, e em função da permilagem de cada um. Os condóminos titulares das frações A, B, C, D, E, F, e G só consentem nas referidas alterações à propriedade horizontal, e só autorizam a realização de quaisquer obras nas zonas comuns, assim como as que especificamente se destinam à instalação do estabelecimento hoteleiro, desde que todos os encargos inerentes, incluindo os custos dessas obras, os projetos, as taxas, camarárias, as despesas notariais e registrais etc., corram exclusivamente por conta dos condóminos titulares das restantes frações autónomas. Para além disso, é também condição necessária para a provação do projeto da propriedade horizontal, e para a autorização dada à realização das obras, que sejam instaladas em cada uma das frações A, B, C, D, e E, as infra-estruturas indispensáveis à sua futura utilização como estabelecimento de “restauração e bebidas”. Deverá ser tomado em atenção de que não haverá problemas futuros com a ligação aos esgotos do prédio.
29. Do elemento literal do documento não decorre que a responsabilidade da 2.º Ré seria ad eternum, quer quanto às despesas das áreas comuns, quer quanto aos custos com uma administração do condomínio exterior.
30. Do elenco de despesas constantes da ata - na parte em que se refere que condóminos titulares das frações A, B, C, D, E, F, e G (…) só autorizam (…) desde que (…) - não se encontram incluídas as despesas com a gestão do condomínio e/ou as despesas pela manutenção das áreas comuns, transversais a todas as frações e/ou as áreas comuns apenas comuns a alguma frações.
31. A ata estabelece o custo das obras serão da responsabilidade da A... e, por outro, as despesas de manutenção das partes comuns, são da responsabilidade dos proprietários das frações autónomas “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, e “N”, em função da permilagem (incluindo as frações “F” e “G”, da propriedade económica do Dr. BB.)
32. Se o entendimento do Autor e dos demais proprietários, em particular do Dr. BB, advogado de profissão, fosse efetivamente ad eternum, não tinha ficado lavrado em ata qualquer divisão das despesas de manutenção das frações autónomas de acordo com as novas permilagens? E, sobretudo, com a garantia efetiva, de que a obrigação era para sempre? A resposta não pode deixar de ser afirmativa: teria ficado escrito.
33. Nada de diz na ata quanto ao período temporal, e, muito menos, um período eterno. Está subjacente ao referido acordo ulterior e bilateral e ao espírito e razão de ser do mesmo que tal “perdão” era apenas na decorrência das obras. Se esse perdão se prolongou depois de terminadas as obras, não significa que, de facto, tal acordo é ad eternum.
34. A Testemunha BB, [sessão de 31.03.2025 [início às 15:12 e fim às 15:59], tinha um claro e direto interesse - económico - no desfecho da ação: é locatário das frações F e G, onde funciona o seu escritório de advogados. Na locação financeira, o locador é havido como o proprietário económico do imóvel sendo o responsável pelo pagamento dos custos derivados do imóvel, tais como impostos e quotizações, ordinárias ou extraordinárias, do condomínio. O negócio-base e as condições do mesmo tiveram como principais intervenientes o Dr. BB, que, em 19.05.2017, vendeu, através da sociedade B..., as frações correspondentes ao 2.º, 3.º e 4.º andares, por € 2.555.000,00, valor nunca revelado no processo!
35. O Dr. BB tinha um interesse de natureza tríplice na concretização do negócio:
(i.) enquanto proprietário das frações alienadas, onde hoje funciona o hotel; (ii.) enquanto sócio, com uma quota de 10%; e (iii.) enquanto proprietário económico das frações do 1.º andar, cuja decisão final tinha diretamente impacto na sua responsabilidade de suportar ou não os encargos comuns do prédio.
36. Relativamente ao argumento 4), a Testemunha BB reconheceu que, de acordo com a letra da Ata, as frações F e G estavam obrigadas a pagar as despesas comuns das áreas usadas pelas Frações F e G (escritórios do 1.º andar) e H (hotel), que já houve aqui uma altura contra o que era (test. Dr. BB, [sessão de 31.03.2025, início às 15:12 e fim às 15:59], em concreto, [00:10:23])
37. À luz do Título Constitutivo da PH as áreas comuns dos prédios são, em grande medida, de uso exclusivo das frações F a H (hoje, hotel, resultante da unificação das frações H a N). As demais frações, mormente as lojas (com exceção da fração “B” que tinha um vão de escada comum) não têm áreas interiores comuns, não fazem uso do elevador e não comparticipam, por exemplo, das despesas de limpeza e manutenção das áreas comuns apenas às frações não correspondentes às lojas. Ou seja, as lojas têm uma responsabilidade muito menor quanto às despesas de manutenção e encargos de condomínio.
38. Quanto à deliberação de 2024: esta referida que as obras incluídas na OT e cujas deliberações não se tratavam obras de requalificação e/ou conservação, mas antes obras de proteção e manutenção da fachada, pelo que as mesmas têm de ser suportadas por todos, na medida da respetiva permilagem.
39. Requer-se a V.as Exas. se dignem a proceder à alteração do ponto n.º 11 da matéria de facto provada, no seguinte sentido: Os condóminos acordaram em conceder a instalação de um hotel no prédio descrito em 1) à 2.ª R. e esta obrigou-se a assumir os encargos com as obras necessárias ao hotel, durante o período de execução das obras.
40. Deve também ser considerado Provado o facto, constante na Decisão Recorrida como não provado, com a seguinte redação: A R. apenas de obrigou a assumir o pagamento das despesas de manutenção das partes comuns enquanto as obras do hotel decorressem.
41. Outrossim, devem ser considerados como Não Provados os factos vertidos nos n.ºs 22, 23 e 28 do elenco de factos provados da sentença recorrida.
42. Em 6.º lugar, o Tribunal a quo cometeu novo erro de julgamento na apreciação da matéria de facto ao ignorar quer o Doc. 1 da Contestação do Réus, e a prova testemunhal produzida, dando como Provado o ponto n.º 17 da Matéria de Facto Provada - Aquela convocatória não vinha acompanhada de qualquer orçamento, fixação do valor da cota mensal ou fundo de reserva (art.º 19.º da petição inicial) - e, ainda, os Pontos 24) e 25) - 24) Não foram remetidas à A. propostas ou orçamentos previamente para análise, mas apenas na própria reunião e com proposta única: a da própria condómina maioritária e administradora (2ª R.) (art.º 27.º da petição inicial); 25) Nenhum dos valores consta de qualquer documentação, sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papéis que o 1.º R. exibia (art.º 27.º da petição inicial).
43. A decisão recorrida dá como Provado, erroneamente, o facto n.º 27 o seguinte teor: Com a convocatória da Assembleia de 26 de Julho de 2024, foi remetida, em anexo, ao Sr. Dr. BB, uma proposta de orçamento e a documentação junta com a contestação do R. como doc. n.º 1, cujos teores se dão aqui por reproduzidos (art.ºs 31.º, 32.º, 46.º e 49.º da contestação do R.);
44. O Facto n.º 27 do elenco de Factos Provados encontra-se em contradição com os factos n.ºs 17, 24 e 25 e, bem assim, do DOC n.º 1 da Contestação do Réu Condomínio e da prova testemunhal produzida em sede de julgamento.
45. Em 27.07.2024, II enviou um email ao Dr. BB, com os cálculos referentes às despesas mensais (cfr. DOC n.º 1 da Contestação do Réu Condomínio). Tal facto foi alegado no art. 49.º da Contestação do Réu Condomínio, tendo sido impugnado pela Autora, por desconhecimento, dado que o email em causa foi, concretamente, remetido a outro proprietário e também para o seu filho, enquanto seu representante (Test. FF [sessão de 31.03.2025 [início às 16:41 e fim às17:02]), em concreto, [[00:08:50]. Também a Testemunha Dr. BB, [sessão de 31.03.2025 [início às 16:26 e fim às 16:40], disse [00:29:19] BB: Houve… no que diz respeito à B..., houve um envio pela parte do Dr. II de um esquiço com um orçamento, [00:37:46] BB: Foram entregues uns orçamentos, [00:39:28] BB: Eu há pouco expliquei., [00:39:28] Recebi um e-mail do Dr. II com um pequeno quadro de Excel que tinha uns valores de eletricidade, uns valores de manutenção de elevadores e limpeza e [00:39:58] BB: Não, o Sr. Dr. só me mandou aquilo para a Assembleia. E eu disse: “Pronto, são as despesas que o edifício tem, tudo bem.” No mesmo sentido, a testemunha Testemunha Dr. EE, sessão de 31.03.2025 (minuto 00:54:54) [início às 16:00 e fim às 16:24], em concreto, [00:16:12] disse mandaram vários e-mails.
46. Cabia à Recorrida e/ou aos seus representantes, a par dos demais proprietários, diligenciar no sentido de obter toda a informação necessária para deliberar sobre os Pontos da Ordem de Trabalhos.
47. Devem ser aditados à matéria de factos provados, dois novos factos com a seguinte redação: 1) Em 27.07.2024, o Senhor II enviou um email ao Senhor Dr. BB, com os cálculos referentes às despesas mensais, com o seguinte teor: [ver Documento 1 da Contestação do Réu Condomínio], dando-se aqui por reproduzido o seu teor integra)]; 2) Em anexo ao email de 27.06.2024, foi enviado um documento com o seguinte teor: [ver Doc. 1 da Contestação do Réu Condomínio], dando-se aqui por reproduzido o seu teor integra)]:
48. Em 7.º lugar, o Tribunal a quo cometeu novo erro de julgamento na apreciação da matéria de facto ao ignorar a matéria quanto à propriedade económica das atuais frações F e G.., porquanto o Tribunal a quo deu como provado o facto n.º 37 com a seguinte formulação: No prédio em questão existem nesta data apenas quatro condóminos: a) a A. a que é proprietária das fracções A, C e D; b) A Ré que é proprietária da fracção H; c) O Banco 1... que é proprietário das Fracções F e G; d) E a sociedade E..., Lda., proprietária da fracção B (art.º 59.º da contestação do R.).
49. Nos autos foi produzida prova no sentido de que, pese embora a propriedade formal se encontra registada a favor do Banco 1..., a verdade é que as ditas frações se encontram dadas em locação, através de um contrato de leasing, celebrado em 2012, à sociedade B..., Lda.. A Testemunha Dr. BB disse: [00:02:27] BB: Está em leasing. Somos locatários, uma empresa nossa.
50. À data da venda à 2.º Ré, as frações H, I, J, K, L, M e N eram propriedade da sociedade B..., sociedade detida por BB e a sua mulher.
51. As frações H, I, J, K, L, M e N correspondiam, no seu conjunto, a uma permilagem de 646,71/1000. Se a esta fração se adicionar as permilagens referentes às frações “F” e “G”, cuja propriedade económica pertence, à sociedade B..., Lda é detida, a 100%, a Testemunha Dr. BB detinha o controlo das frações correspondente à permilagem de 777,70/1000 (cfr. Documento 5 da Petição Inicial (Ata de 16.11.2026), pág. 28, onde se encontra referenciadas as permilagens naquela data).
52. Do mesmo modo, foi produzida prova que a B..., Lda é detida, a 100%, pelo BB e a mulher: (Testemunha Dr. BB, sessão de 31.03.2025, [início às 15:12 e fim às 15:59], [00:02:27]. Tais factos que poderão ser facilmente confirmados pela consulta das bases de dados públicas (https://publicacoes.mj.pt/pesquisa.aspx e https://rcbe.justica.gov.pt/).
53. Com efeito, requer-se a V.as Exas. se dignem a proceder à alteração do ponto n.º 37 da matéria de facto provada no seguinte sentido: No prédio em questão existem nesta data apenas quatro condóminos: a) a A. a que é proprietária das fracções A, C e D; b) A Ré que é proprietária da fracção H; c) O Banco 1... que é proprietário das Fracções F e G, frações dadas de locação, através de um contrato de leasing, à sociedade B... da qual BB e a mulher são sócios; d) E a sociedade E..., Lda., proprietária da fracção B (art.º 59.º da contestação do R.);
54. Em 8.º lugar, o Tribunal a quo cometeu novo erro de julgamento na apreciação da matéria de facto ao ignorar a matéria quanto à composição do edifício aquando da constituição do prédio em propriedade horizontal.
55. Para efeitos de definição dos encargos pelas áreas comuns e respetiva responsabilidade, é essencial que seja aditada à matéria de facto provada as áreas comuns existentes à data de constituição da propriedade horizontal e que estão subjacentes ao acordo entre os condóminos, em 2016, com vista à instalação de um hotel no prédio. A definição das áreas comuns é, igualmente, imprescindível para definir os encargos pela manutenção das áreas comuns e a participação.
56. O facto referente à propriedade das frações e quem detém a sua maioria apenas pode ser dado como provado a matéria constante do Título de PH for incluída nos Factos Provados (cfr. Doc. 3 da Petição Inicial), sendo crucial para aferir da validade das deliberações e a respetiva validade.
57. Com vista à descoberta da verdade, deverá ser aditada à matéria de factos provados um novo facto com a seguinte formulação: Em 13.08.1993, aquando da constituição em propriedade horizontal, o prédio era composto por 14 frações autónomas, distribuídas por 7 pisos, nos seguintes termos: / Fração A - Armazém ocupando a primeira cave com entrada pelo n.º ... do ..., constituída por duas divisões, um Wc; que corresponde a dois vírgula vinte e três por cento do valor total com a área de ocupação de cento e quarenta e dois vírgula oitenta e cinco metros quadrados [142,85 m2], correspondendo-lhe o valor de um milhão seiscentos e setenta e dois mil e quinhentos escudos. / FRAÇÃO B - Estabelecimento comercial ocupando a primeira cave e rés-do-chão, com entrada pelo n.º ... da Rua ..., constituída por primeira cave com quatro divisões amplas, um WC e um lanço de escadas de acesso ao rés-do-chão, composto por um estabelecimento com uma divisão, um WC e um lanço de escada de acesso a um patamar interior, que corresponde a oito vírgula cinquenta e nove por cento do valor total com a área de ocupação da primeira cave de cem vírgula oitenta e um metros quadrados e a do rés do chão com duzentos e vinte e quatro vírgula oitenta metros quadrados, totalizando trezentos e vinte e cinco vírgula sessenta e um metros quadrados [325,71 m2], correspondendo-lhe o valor de seis milhões quatrocentos e quarenta e dois mil e quinhentos escudos../FRAÇÃO C - Estabelecimento comercial ocupando a primeira cave e o rés-do-chão, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por primeira cave com uma divisão e um lanço de escada de acesso ao rés-do-chão, composto por um estabelecimento com uma divisão, um WC e uma escada em caracol de acesso a um patamar interior, que corresponde a três vírgula trinta e seis por cento do valor total com a área de ocupação da primeira cave de sessenta e seis vírgula sessenta metros quadrados e a do rés do chão com setenta e quatro vírgula trinta metros quadrados, totalizando cento e quarenta vírgula noventa metros quadrados [140,90 m2], correspondendo-lhe o valor de dois milhões quinhentos e vinte mil escudos./ FRAÇÃO D - Estabelecimento comercial ocupando a primeira cave е o rés-do-chão, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por primeira cave com uma divisão, um WC e um lanço de escada de acesso ao rés-do-chão, composto por um estabelecimento com um escritório, uma divisão de arrumos, um WC e uma escada para um patamar interior, que corresponde a quatro vírgula dezasseis por cento do valor total com a área de ocupação da primeira cave de sessenta e oito vírgula trinta e um metros quadrados e a do rés do chão com noventa e nove vírgula vinte metros quadrados, totalizando cento e sessenta e sete vírgula cinquenta e um metros quadrados [167,51 m2], correspondendo-lhe o valor de três milhões cento e vinte mil escudos. (FRACÇÃO E - Estabelecimento comercial ocupando o rés do chão, com entrada pelo nº ... da Rua ..., constituída por uma divisão ampla, um escritório, dois WC's uma dependência de aquecimento, que corresponde a quatro vírgula zero três por cento do valor total, com a área de ocupação de cento e vinte e nove metros quadrados [129,00 m2], correspondendo-lhe o valor de três milhões vinte e dois mil e quinhentos escudos. / FRAÇÃO F - Escritório do primeiro andar direito, com entrada pelo n.º ... da Rua ..., constituída por oito gabinetes, uma divisão de acesso a escada de serviço, um arquivo, uma caixa forte, dois Wc e varandas, que corresponde a dez vírgula zero um por cento do valor total, com a área de ocupação de trezentos dezoito vírgula trinta e sete metros quadrados, varandas com dezanove vírgula cinquenta metros quadrados, totalizando trezentos e trinta e sete vírgula oitenta e sete metros quadrados [337,87 m2], correspondendo-lhe a valor de sete milhões quinhentos e sete mil e quinhentos escudos. FRAÇÃO G - Escritório do primeiro andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por cinco gabinetes, dois Wc, um arquivo, uma caixa forte e varandas, que corresponde a seis virgula noventa e cinco por cento do valor total, com a área de ocupação de duzentos e vinte vírgula sessenta e três metros quadrados, varandas com vinte vírgula trinta e cinco metros quadrados, totalizando duzentos e quarenta vírgula noventa e oito metros quadrados [249,08 m2], correspondendo-lhe o valor de cinco milhões duzentos e doze mil e quinhentos escudos. / FRAÇÃO H - Escritório do segundo andar direito, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por um arquivo, nove gabinetes, dois WC, uma divisão de aquecimento, caixa forte, uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a dez vírgula zero oito por cento do valor total com a área de ocupação de trezentos e dezoito vírgula trinta e sete metros quadrados, varandas com dezanove vírgula cinquenta metros quadrados e arrumos com onze vírgula noventa e seis metros quadrados, totalizando trezentos e quarenta e nove vírgula oitenta e três metros quadrados [349,83 m2], correspondendo-lhe o valor de sete milhões quinhentos e sessenta mil escudos./ FRAÇÃO I - Escritório do segundo andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por, recepção e arquivo, três gabinetes, três Wc, uma divisão de aquecimento, um P.B.X., uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a seis vírgula noventa e cinco por cento do valor total, com a área de ocupação, de duzentos e vinte vírgula sessenta e três metros quadrados, varandas com onze vírgula sessenta metros quadrados e arrumos com quatro metros quadrados, totalizando duzentos e trinta e seis vírgula vinte e três metros quadrados [236,23 m2], correspondendo-lhe o valor de cinco milhões duzentos e doze mil e quinhentos escudos. / FRAÇÃO J - Escritórios do terceiro andar, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por quinze gabinetes, uma saleta, quatro Wc, uma câmara escura (fotografia), um arquivo, uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a dezasseis vírgula noventa e seis por cento do valor total com a área de ocupação de quinhentos e trinta e nove metros quadrados, varandas com trinta e um vírgula dez metros quadrados e arrumos com cinco vírgula oitenta metros quadrados, totalizando quinhentos e setenta e cinco vírgula noventa metros quadrados [575,90 m2], correspondendo-lhe o valor de doze milhões setecentos e vinte mil escudos. / FRAÇÃO K - Escritório do quarto andar direito, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por hall, recepção, dez gabinetes, três quartos de banho, arquivo, sala de espera, Wc, lavabo, varandas e uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a nove vírgula zero dois por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e oitenta e cinco vírgula zero quatro metros quadrados, varandas com dezanove vírgula cinquenta metros quadrados e arrumos com oito vírgula setenta e quatro metros quadrados, totalizando trezentos e treze virgula vinte e oito metros quadrados [313,28 m2], correspondendo-lhe o valor de seis milhões setecentos e sessenta e cinco mil escudos. / FRAÇÃO L - Habitação do quarto andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... é constituída por, hall, sala de visitas, sala de jantar, quatro quartos, dois quartos de banho, despensa, cozinha, sala de trabalhos, um WC, lavabo, varandas e uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a cinco vírgula quarenta e dois por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e treze vírgula oitenta e dois metros quadrados, varandas com onze vírgula sessenta metros quadrados e arrumos com sete metros quadrados, totalizando duzentos e trinta e dois vírgula quarenta e dois metros quadrados [232,42 m2], correspondendo-lhe o valor de quatro milhões e sessenta e cinco mil escudos. / FRAÇÃO M - Habitação do quinto andar direito, com entrada pelo ... da Rua ... constituído por hall, sala de visitas, sala de jantar e estar, seis quartos, três quartos de banho, um WC, despensa, uma cozinha, sala de trabalhos, lavabo, uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a seis vírgula noventa e sete por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e setenta e seis vírgula setenta metros quadrados, varandas com quatro vírgula cinquenta metros quadrados e arrumos com seis vírgula quarenta e seis metros quadrados e, totalizando duzentos e oitenta e sete vírgula sessenta e seis metros quadrados [287,66 m2], correspondendo-lhe o valor de cinco milhões duzentos e vinte e sete mil e quinhentos escudos. FRAÇÃO N - Habitação do quinto andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... é constituída por, hall, salade visitas, sala de jantar e estar, quatro quartos, dois quartos de banho, um WC, uma cozinha, sala de trabalhos, lavabo, varanda e uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a cinco vírgula vinte e sete por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e oito vírgula cinquenta e um metros quadrados, varandas com três metros quadrados e arrumos com oito vírgula quarenta metros quadrados, totalizando duzentos e dezanove vírgula noventa e um metros quadrados [219,91 m2], correspondendo-lhe o valor de três milhões novecentos e cinquenta e dois mil e quinhentos escudos.
58. Deverá ser aditada à matéria de factos provados um novo facto com a seguinte formulação: À data da constituição do prédio em propriedade horizontal, as áreas comuns eram a seguintes: / ÁREAS COMUNS DO SUB-SOLO, RÉS DO CHÃO E ANDARES: / São elementos comuns às frações F, G, H, I, J, K, L, M e N, a entrada principal pelo nº 567 da Rua ..., a caixa de escada, principal, o elevador que serve todos os andares e patamares de acesso a estas frações. São elementos comuns às frações B, F, H, J, K e M, a caixa de escada de serviço, com entrada pelo nº ... do .... São elementos comuns às frações G, I, J, L e N, a caixa de escada de Serviço com entrada pelo nº ... do .... São elementos comuns às frações F, G, H, l e J, o elevador que serve o primeiro, segundo e terceiro andares. São elementos comuns às frações I e J, caixa de escada e patamares que ligam estas frações entre o segundo e terceiro andar. São elementos comuns às catorze frações, o solo, alicerces, estruturas principais, a instalação de água e eletricidade até aos ramais de entrada, incluindo os contadores das áreas comuns, ventilações, sistemas de esgotos de saneamento e águas pluviais e cobertura.
59. Em 9.º lugar, o Tribunal a quo cometeu novo erro de julgamento na apreciação da matéria de facto ao ignorar a matéria quanto à alteração do título da propriedade horizontal, sendo esta crucial para aferir da validade das deliberações e a respetiva validade.
60. Após as obras de alteração com vista à instalação do hotel, as áreas comuns passaram a ser as seguintes: É comum as todas as frações as fundações, paredes-mestres e partes estruturais do prédio; coberturas, redes de águas, eletricidade, saneamento, telefones, ventilações e tudo o mais descrito nos arts. 1414 a 1418 do Código Civil que regulamento o regime jurídico da propriedade horizontal.
61. A matéria que antecede foi, parcialmente, dada como provada no Ponto 33, 34 e 35 dos Factos Provados. Por conseguinte, deverá ser aditado o seguinte facto: Após a alteração do Título de Propriedade Horizontal, o prédio passou a ser compostos por 8 frações, identificadas entre as letras “A” a “H”, com a seguinte localização e permilagem:
FRAÇÃO LOCAL PERMILAGEM
A Loja R/C 29,486
B Loja R/C 67,212
C Loja R/C 29,084
D Loja R/C 34,577
E Loja R/C 26,628
F 1.º DTO 67,025
G 1.º ESQ. 46,368
H 2.º A 7.º 699,620
TOTAL: 1000,000
62. O regime da propriedade horizontal encontra-se estabelecido nos arts. 1414.º e 1438-A.º do CC e no DL n.º 268/94.
63. Nenhum condómino pode renunciar às partes comuns do edifício para se eximir às despesas necessárias à sua conservação e fruição (art. 1420.º do CC). O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
64. O condómino não pode renunciar às partes comuns para se liberar da obrigação de contribuir para os encargos de conservação da coisa comum (art. 1411.º), o condómino não pode renunciar às partes comuns para se desonerar do pagamento das despesas necessárias à sua conservação e fruição. Admitir-se entendimento diverso, estar-se-ia a permitir que o condómino continuasse titular isolado da fração e os restantes condóminos mais onerados com as despesas indispensáveis à conservação das partes comuns, quando estas existem para benefício exclusivo das frações. O conjunto é incindível e não há lugar à renúncia liberatória, para evitar os encargos com as partes comuns.
65. Existem partes do edifício que são necessariamente comuns, como as fachadas e coberturas, bem como vestíbulos de uso comum a dois ou mais condóminos. O art. 1421.º tem natureza imperativa. A estipulação contratual em sentido contrária é nula.
66. O art. 1433.º, n.º 1, do CC, estabelece que são anuláveis “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados”.
67. A Autora peticionou a declaração de nulidade ou anulabilidade das deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 26.07.2024, bem como a condenação dos Réus nas custas processuais.
68. O Tribunal a quo fundamentou a nulidade das deliberações dos Pontos 1, 3 e 4 da Ata do com base nos arts. 280.º e 334.º do CC e no princípio da boa-fé. Não se verifica qualquer vício de indeterminabilidade que possa conduzir à nulidade das deliberações.
69. Primeiro, no que respeita ao Ponto 2 da OT, apesar de esta deliberação não ter sido atacada pela Autora, o Tribunal a quo determinou-a nula. Resulta esta situação num excesso de pronúncia. Deste modo, deve a sentença recorrida ser declarada parcialmente nula, por excesso de pronúncia (art. 615.º n.º 1, alínea d) do CPC).
70. Outrossim, constou o Tribunal a quo que o objeto sobre que incidem as deliberações dos pontos 1, 3 e 4 da OT é indeterminável. Nesta ponderação, não foi considerado pelo Tribunal o Doc. 1 da Contestação do Réu Condomínio, o seu teor, o teor da ata objeto dos presentes autos e, ainda de forma conjunta o depoimento das testemunhas arroladas.
71. O Administrador do Condomínio enviou ao proprietário das frações F e G o orçamento que iria apresentar na assembleia de 26.07.2024. Mesmo que assim não tivesse acontecido, cabia aos proprietários solicitar ao administrador o envio dessa informação, como se retém, por analogia, do art. 289.º do CSC.
72. No texto da ata da respetiva reunião, são suscitadas questões sobre o mérito das deliberações que, por uma questão de lógica, pressupõem o conhecimento do teor das deliberações, mormente os valores em causa e sujeitos a deliberação. Por exemplo, é referido que o Dr. BB manifestou que não consegue entender a fórmula de cálculo do Fundo de Reserva, uma vez que as despesas mensais apresentadas rondam os 1.340 euros, pelo que se estima que o orçamento anual será de 16.090 euros (12 x 1.340), e a lei prevê que o Fundo de Reserva corresponde a 10% do orçamento anual. Tais reservas apenas são levantadas com o pressuposto de conhecimento dos valores contantes do orçamento.
73. O orçamento e os valores constantes do mesmo não eram indetermináveis. Portanto, os valores apresentados estavam perfeitamente identificados e, deste modo, determináveis.
74. Poderá não se concordar com os mesmos; mas, dúvidas não existem que o orçamento foi partilhado, os valores foram discutidos na reunião, apreendidos pelos condóminos, tanto é que foram levantadas reservas. Com efeito, a douta sentença incorre numa interpretação violadora do disposto nos arts. 280.º, 1420.º, 1421.º, 1424.º, 1426.º e 1433.º do CC.
75. Não há, pois, um vício de indeterminabilidade que pudesse conduzir à nulidade da deliberação (art. 280.º n.º 1 do CC). A questão da indeterminabilidade não foi suscitada pela Recorrente ou pelos demais proprietários depoentes, tendo estes apenas se insurgido quanto ao facto de serem responsáveis pelo pagamento dos encargos de conservação e fruição, na proporção da sua permilagem.
76. A administração menciona que deixa de cobrar à condómina € 1.572,62 de custas e outros. O valor que se perdoa é indicado: custas e outros valores. É certo de que podia ser mais concretizado, porém, o que é proibido pela lei são as deliberações indetermináveis. Neste contexto, o valor da categoria “outros” poderia vir a ser, posteriormente, determinado, não sendo, indeterminável. Deste modo, a deliberação não assentou em nenhum aspeto indeterminável, pelo que não é nula. A deliberação não sofre de indeterminabilidade, uma vez que a deliberação, enquanto declaração negocial não é manifestamente insusceptível de permitir a apreensão do seu objeto ou conteúdo (art. 280.º n.º 1 do CC).
77. A Assembleia de Condóminos pode ser convocada pelo administrador, por meio de carta registada, enviada com antecedência mínima de 10 dias. Mais deve esta conter, obrigatoriamente, o dia, hora, local e ordem de trabalhos, devidamente detalhada, e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos (art. 1431.º, n.º 2 do CC). Todos os elementos estavam presentes. A ordem de trabalhos apresentada na convocatória é concreta e detalhada, permitindo aos condóminos conhecer antecipadamente os assuntos a discutir e deliberar, cumprindo, assim, o direito de informação dos demais proprietários.
78. A convocatória para a assembleia realizada a 26.07. 2024, menciona expressamente os arts. 1431º e 1432º do CC e inclui a seguinte OT: Ponto Um - Orçamento para o ano de 2024; Ponto Dois - Criação de conta bancária, escolha de entidade e forma de movimentação; Ponto Três - Fixação do valor da quota mensal de condomínio; Ponto Quatro - Fixação do valor para o Fundo de Reserva; Ponto Cinco - Discussão sobre as Obras de Proteção contra incêndio; Ponto Seis - Discussão sobre Obras de proteção e manutenção das fachadas do prédio. A OT apresentada é concreta e suficientemente detalhada, permitindo aos condóminos conhecer antecipadamente os assuntos a discutir e, naturalmente, a deliberar.
79. Não é exigida a menção expressa da palavra “deliberação” na convocatória, uma vez que nenhum dos pontos na ordem de trabalhos carece de aprovação por unanimidade (art.1432.º n.º 4, in fine, do CC).
80. Não resulta dos arts. 1421.º ou 1432.º do CC, e/ou de qualquer outra norma legal, a obrigatoriedade de anexar à convocatória o orçamento, a indicação do valor da quota mensal ou do fundo de reserva. A ausência destes documentos não determina a nulidade da deliberação realizada a 26.07.2024.
81. Sem conceder: ainda que se considerasse o objeto da deliberação indeterminado na convocatória, tal deixou de se verificar na assembleia, onde os valores do ao orçamento, quota mensal e fundo de reserva foram apresentados e discutidos, permitindo o conhecimento efetivo por parte dos condóminos. Não se verifica, assim, qualquer situação de indeterminabilidade (art. 280.º do CC).
82. A ausência de menção dos valores na ata apenas tem como consequência que esta não possa constituir título executivo (art. 6.º DL 268/94), não sendo essa a questão em apreciação neste recurso.
83. A deliberação não é nula, pois enquanto declaração negocial, não é manifestamente insuscetível de permitir a apreensão do seu objeto (art. 280.º, n.º 1 do CC). Também não se verifica qualquer contrariedade à lei, pois a ratio legis da comunicação das deliberações, visa proteger condóminos ausentes, o que não se aplica quando todos estiveram presentes e tiveram acesso à informação (art. 1432.º n.º 9 do CC). Não há, portanto, violação de norma imperativa nem prejuízo de interesses protegidos. A deliberação não é contrária à lei, nem tampouco nula.
84. Não é a deliberação em causa conflituante com o art. 280.º n.º 2 do CC, uma vez que, no momento da deliberação, do dia 26.07.2024, não houve qualquer violação da moral social dominante, nem se vislumbrou qualquer conteúdo que possa ser considerado eticamente reprovável ou juridicamente inadmissível. Não há, assim, fundamento para declarar a deliberação nula por violação da ordem pública ou dos bons costumes.
85. Em suma: não se verifica qualquer causa de nulidade da deliberação, em virtude da alegada insuficiência da convocatória, tomada na assembleia de 26.07.2024. Destarte, a deliberação é válida, impondo-se a alteração da decisão recorrida em conformidade com o que precede.
86. No que respeita à ata de 26.07.2024, não há qualquer exigência na lei que obrigue a uma reprodução integral das discussões havidas na assembleia, com consequência de não se tornar exequível a sua elaboração e aprovação. As atas devem contar um resumo do essencial (art. 1.º do DL 268/94)
87. Tampouco existe a exigência de as atas terem de ser escritas por advogados ou por empresas que se dedicam à gestão de condomínios, sendo frequentemente escritas pelo administrador. A ata em crise, juntamente com a convocatória para a mesma, reproduz todos os elementos essenciais dos pontos discutidos, tendo estado presentes todos os condóminos e a mesma sido assinada por todos.
88. Tanto é que não são suscitadas questões formais quanto à convocatória em si mesma e/ou ao texto da ata, ao invés, são suscitadas questões quanto ao teor das deliberações tomadas, ao alegado carácter abusivo e ilegalidade das mesmas por suposta violação de ata anterior, a de 16.11.2016, concretamente. Por questões de economia processual, dá-se aqui por reproduzido o disposto no subcapítulo imediatamente antecedente, quanto à não violação das deliberações tomadas na reunião de 26.07.2024, por alegada violação do art. 280.º do CC.
89. Posto isto, a ata e as deliberações em crise não padecem de qualquer vício que inquine a sua validade, razão pela qual deverá a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra, em conformidade com a prova produzida e as normas legais aplicáveis.
90. A Autora peticionou a declaração de nulidade do Ponto 1 da OT, assim como do Ponto 3, entendendo que a sua impugnação decorre por consequência da impugnação do Ponto 1. Alega a Autora, igualmente, que o Ponto 4 é também nulo. Nenhum dos fundamentos invocados é procedente.
91. Os argumentos da Autora, relativos aos pontos 1 e 3 da OT podem ser agrupados em 4 razões a saber: 1) a Autora invoca a violação de um Acordo plasmado na Ata de 16.11.2016 e abuso de direito por parte da Ré ao aprovar deliberação contrária a esse acordo (cfr. Alíneas a) e e) do artigo 27.º da PI); 2) a Autora invoca a suposta falta de informação quanto aos valores propostos/falta de envio dos orçamentos nos Pontos b) e d) do artigo 27.º da PI; 3) a Autora invoca o faco de as frações de que é titular não precisarem de condomínio, porque, supostamente, não tem acesso às áreas comuns; 4) a Autora invoca a necessidade de aprovação prévia do Regulamento do Condomínio, antes da aprovação do orçamento anual, não podendo, no entendimento da Autora, ser aprovado um orçamento sem existir um Regulamento.
92. Relativamente ao ponto 1): o compromisso assumido pela Ré quanto às despesas está delimitado na ata de 16.11.20, responsabilizando-se pelos encargos da obra e custos de manutenção das partes comuns, também assumidos pelas frações “F” e “G”, em função da permilagem.
93. A Sociedade Recorrida não violou qualquer acordo, como o teor da Ata de 16.11.2016, ata essa que a Ré Sociedade nem é parte nem foi assinado pelos seus representantes legais. A Recorrida não pode violar um acordo do qual não é parte.
94. A Sociedade Recorrente não se obrigou a suportar as despesas quanto à manutenção das áreas comuns e/ou assumir o condomínio ad eterno. Fê-lo pelo período limitado, isto é, a execução das obras. Se, na prática, esse tempo se prolongou para além das obras, tal facto não tem eficácia obrigacional, ou seja, não torna a Recorrente Sociedade responsável pelos mesmos, seja porque não há um acordo nesse sentido, seja porque a lei determina que a responsabilidade por tais encargos é da responsabilidade dos proprietários e a mesma é incindível.
95. O motivo pela qual a Sociedade Recorrente continuou a suportar tais encargos, esteve diretamente relacionado com o facto de o proprietário das frações “F” e “G ser sócio, até 06/2024. Tendo cessado essa relação de sociedade, é lícito à Sociedade deixar de assumir esses encargos, que, por decorrência da lei, pertencem a todos os comproprietários na medida da respetiva permilagem. Este raciocínio é seguido, por exemplo, pela jurisprudência para fundamentar o enriquecimento sem causa entre unidos de factos, aquando da relação. O raciocínio é, mutatis mutandis, aplicável in casu.
96. O âmbito material do compromisso assumido pela Sociedade Recorrente quanto às despesas por si assumidas encontra-se delimitado na Ata de 16.11.2016: a Sociedade Recorrente ficou responsável pelos custos das obras; os custos de manutenção das partes comuns, foram repartidos pelos proprietários das frações “F” e “G”, em função da permilagem de cada um (tendo havido um acordo ulterior e provisório quanto a estas últimas, fruto dos inconvenientes das obras).
97. No que concerne ao argumento da deliberação abusiva: foi a Recorrida que se exonerou do ónus da prova que impendia sobre si, não alegando quaisquer factos suscetíveis de serem apreciados pelos Tribunais a quo e ad quem. O facto de a deliberação ter sido aprovada pela Ré, que detém votos correspondentes a 699,60/1000 de permilagem, não configura abuso de direito, sendo legítima a aprovação por maioria.
98. Relativamente ao ponto 2): ficou provado o administrador enviou, por email, o orçamento proposto com os valores correspondentes a cada verba; ficou igualmente provado que a reunião teve lugar poucos dias antes da data indicada na convocatória, tendo tal acordo sido alcançado por todas as partes (Doc. 1 da Contestação do Réu Condomínio e prova testemunhal acima referida).
99. Mesmo que o administrador não tivesse enviado o email com os valores, caberia aos proprietários solicitar ao administrador o envio dessa documentação, o que a Autora não logrou fazer e nem sequer foi alegado. Aplica-se, por analogia, o art. 289.º do CSC. Sem conceder, caberia aos condóminos solicitar o envio dos orçamentos e/ou outros esclarecimentos.
100. Na propriedade horizontal, os proprietários têm direitos e deveres; não se pode retirar rendimentos de uma loja, e não se comparticipar nas despesas comuns, participar no condomínio, exercer o cargo de administrador algures no tempo, comparecer nas assembleias e, ainda, pedir a informação e esclarecimentos devidos ao Administrador em funções. A Autora não provou, nem alegou ter solicitado qualquer informação e, muito menos, que essa informação lhe tenha sido recusada.
101. Por fim, importa a questão da distinção entre validade das deliberações e natureza executória das deliberações, validamente tomadas (cfr. art. 6 DL 268/94). Da interpretação destas normas resulta que não constando da ata os valores anuais a pagar por cada condómino a ata não reveste a natureza de título executivo. In casu, e sem conceder, não está em causa a validade das deliberações, mas tão somente a sua natureza executiva.
102. Relativamente ao ponto 3): a Autora está obrigada a contribuir para os encargos comuns por força do regime da propriedade horizontal. O prédio em causa tem áreas comuns as frações “F” a “H” e áreas comuns a todas as frações (Cfr. Facto n.º 33 a 35 dos Factos Provados e Documento 4 da Petição Inicial).
103. São comuns a todas as frações as fundações, paredes-mestres e partes estruturais do prédio; coberturas, redes de águas, eletricidade, saneamento, telefones, ventilações e tudo o mais descrito nos artigos 1414 a 1418 do Código Civil que regulamento o regime jurídico da propriedade horizontal. (Cfr. Facto n.º 36 dos Factos Provados e Documento 4 da PI). Na obrigação da constituição de condomínio, não está apenas em causa o direito de propriedade de cada condómino, está, de igual modo, em causa, o ordenamento de território, a paz social e distribuição de responsabilidade entre proprietários e/ou a conservação do património privado, por forma a evitar acidentes, como a derrocada de fachadas, por falta de conservação.
104. Relativamente ao ponto 4): não é obrigatório a existência de Regulamento de Condomínio quando existam 4 ou menos condóminos. In casu, apenas há 4 condóminos, logo não é necessária a existência de Regulamento (art. 1429.º-A do CC).
105. A interpretação defendida pela Autora não se revela conforme ao direito vigente, contanto que se estaria a permitir a não contribuição para as despesas comuns pelo simples caso de, por exemplo, não se conseguir maioria para aprovação para um Regulamento e/ou o Administrador de Condomínio não ter procedido à sua elaboração quando se encontra legalmente obrigado a tal.
106. Quanto ao Ponto 4 da OT, a Autora invoca a violação do art. 4.º do DL n.º 268/95, relativo ao Fundo de Reserva. É obrigatória a constituição de Fundo de Reserva, estando os condóminos obrigados a contribuir para o mesmo, em, pelo menos 10% da sua quota-parte de despesas do condomínio, podendo, porém, ser um valor superior. A sua constituição tem natureza imperativa, não podendo os condóminos optar por não o constituir (art. 4.º do DL n.º 268/94). Deste modo, a deliberação referente ao Ponto 4 da OT é válida, devendo o Tribunal ad quem revogar, nesta parte, a decisão recorrida.
107. As despesas necessárias à conservação das partes comuns são obrigações propter rem, na medida em que o devedor é determinado pela titularidade do direito real. Recaindo, assim, sobre todos os condóminos, visto serem comproprietários das partes comuns do condomínio (arts. 1420.º n.º 1 e 2421.º do CC). Estão incluídas nesta obrigação, as despesas e todos os encargos necessários à conservação do edifício, nomeadamente, gastos com a fachada do edifício. É possível estabelecer uma distinção entre os planos formal e material da alteração do critério de repartição das despesas de conservação e fruição. O plano formal refere-se ao procedimento legal exigido para que a alteração produza efeitos jurídicos válidos; o plano material diz respeito ao conteúdo material da alteração, ou seja, ao novo critério de repartição adotado.
108. No que respeita ao plano formal, não foram cumpridas as formalidades legais para alteração do critério de repartição das despesas de conservação e fruição, que exige unanimidade e alteração do título constitutivo. As matérias das despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns não podem ser objeto de mera deliberação dos condóminos.
109. O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga, “em proporção do valor da sua fração” (2), o qual só pode ser afastado, por acordo unânime dos condóminos, formalizado por escritura pública, e não por deliberação maioritária da assembleia de condóminos. No caso sub judice, não houve uma alteração do critério de repartição dos encargos comuns (art. 1424.º n.os 3 e 4), nem tão pouco foi cumprida a forma legalmente exigida para o efeito.
110. A Recorrente não assumiu uma obrigação ad eternum do pagamento das despesas das partes comuns, apenas durante o período de obras, de modo a compensar pelos inconvenientes sofridos na decorrência das mesmas. Assim, vigora a regra supletiva de acordo com a permilagem de cada fração. Se a alteração em matéria de encargos com despesas comuns fosse efetivamente a querida e defendida pela Autora, certamente que tal alteração havia sido vertida na alteração do título constitutivo de 2021. Mais, entre os proprietários e/ou representantes dos mesmos encontravam-se 2 advogados - Dr. BB e HH -, o que reforça a posição da Recorrente, pois, se a alteração do título constitutivo fosse, verdadeiramente, a intenção, aqueles teriam diligenciado que tal fosse vertido no Título Constitutivo da Propriedade alterado.
111. Assim, vigora a regra supletiva de acordo com a permilagem de cada fração, mais, que esta é a única interpretação conforme a vontade das partes, as normas em matéria de responsabilidade pelos encargos das áreas comuns, sendo esta a única conforme ao princípio da unidade do sistema jurídico.
112. Quanto ao plano material, as normas plasmadas no arts.1424.º n.ºs 3 a 6 do CC, preveem situações específicas em que determinadas despesas podem ser imputadas apenas a alguns condóminos. Contudo, esta alteração do critério de repartição das despesas de conservação e fruição está sujeita a limitações objetivas. O que releva não é o uso efetivo, mas a possibilidade objetiva de utilização da parte comum pode terminada fração.
113. O art. 4.º do DL n.º 268/94, porque as despesas de conservação não são constantes e podem atingir valores elevados, obriga a que os condóminos contribuam para um fundo de reserva que pode ser alocado à realização de obras de conservação. Essa contribuição de cada condómino corresponde a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. Esses valores devem encontrar-se depositados numa instituição bancária numa conta segregada (…). O art. 4.º do DL n.º 268/94 é imperativo.
114. Embora seja possível alterar o regime supletivo de repartição das despesas de conservação e fruição, tal alteração exige o cumprimento dos requisitos formais e materiais. In casu, caso a intenção fosse a alteração deste critério, o requisito formal não se verificou, tendo apenas ocorrido uma deliberação em assembleia de condóminos.
115. In casu, discute-se a interpretação da Ata da Assembleia de Condóminos, datada de 16.11.2016, através da qual se deliberou a realização das obras necessárias à instalação de um hotel no prédio e a responsabilidade pelos custos das obras e encargos da manutenção das áreas comuns, bem como a alteração do título da propriedade horizontal do prédio, permitindo a instalação de um hotel no prédio e a afetação das frações no R/C à atividade da restauração. Portanto, é discutido, se a Recorrente se comprometeu a suportar os custos com a manutenção das áreas comuns para sempre, ou, apenas durante o período da execução das obras.
116. Após reapreciação da prova requerida, subsume-se que a única interpretação correta e conforme aos diversos normativos legais concretamente aplicáveis, é no sentido de a obrigação, pela Ré Condomínio, do pagamento dos custos dos encargos e despesas comuns apenas se manter pelo período de execução das obras.
117. Os interesses subjacentes ao negócio jurídico são claros: a Sociedade pretendia comprar o imóvel por um preço justo; os proprietários, os que mantiveram as suas frações, visavam, como referido, ver o seu património valorizado, com o consequente aumento de rendas e/ou aumento de faturação nos negócios das lojas integrantes do prédio.
118. Os proprietários não podiam exigir contrapartidas relativas a construções futuras ou virtuais. De igual forma, os proprietários das frações existentes não podiam exigir o pagamento do preço correspondente a tal virtualidade; não havia uma coisa, contemporânea ou futura, a vender.
119. Os proprietários não se podiam, pois, arrogar no direito de construir em altura, e, muito, menos, proprietários de futuras frações. De igual forma, os proprietários das frações existentes não podiam exigir o pagamento do preço correspondente a tal virtualidade; não havia uma coisa, contemporânea ou futura, a vender.
120. O direito subjetivo de propriedade é limitado por condicionantes urbanísticas e/ou de outra natureza administrativa. Isto significa, que os proprietários do prédio não tinham, legalmente asseguro, de forma automática, o direito a construir mais um piso; tal apenas podia acontecer após a submissão de projetos de natureza urbanística e mediante o estrito cumprimento dos diversos requisitos legais aplicáveis.
121. A interpretação dos negócios jurídicos e das declarações negociais que o enformam, como a Ata de 16.11.2016, em crise nos presentes autos, rege-se pelo disposto nos arts. 236.º a 238.º do CC, os quais consagram o princípio da impressão do destinatário. Esta teoria determina que devem as declarações valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, deve entendê-la, desde que no documento esse sentido encontre um mínimo de correspondência.
122. O declaratário é obrigado a investigar, num plano de boa-fé e tendo em consideração todas as circunstâncias por ele sabidas ou cognoscíveis, o que o declarante quis. Na interpretação de um contrato deve buscar-se não só o sentido das declarações negociais separadas e alheadas do seu contexto global, “mas antes o discernir do sentido juridicamente relevante do complexo regulativo como um todo, como acção de autonomia privada e como globalidade da matéria negociada ou contratada”. Saliente-se que a Ata de 16.11.2016 não foi assinada pelo representante da Recorrente Sociedade, sendo que esta ainda não era proprietária de qualquer fração no prédio. Ainda assim, houve um acordo entre a Recorrente e os proprietários à data de 16.11.2016 que teve o texto daquela ata como fundamento. Ata esta elaborada pelo Dr. BB e não pela ora Recorrente Sociedade, como resulta do depoimento da Arq. CC e do Dr. HH.
123. Para a interpretação correta do acordo, deverão ser tidas em conta todas aquelas cláusulas e declarações que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz teria efetivamente considerado, sendo certo que, em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.
124. Destarte, um declaratário normal, diligente e sagaz não percecionaria que a assunção de encargos com as despesas comuns, por parte da Recorrente, seriam ad eternum. O mesmo declaratário não poderia assumir que, para além dos custos das obras de construção de mais um piso e requalificação da fachada, um novo telhado, novos elevadores, entre outras benfeitorias, e, ainda, a instalação das condutas de extração de fumos, em toda a extensão do prédio (em altura) que permitiriam as lojas térreas funcionar na área da restauração, suportasse também para sempre todos e quaisquer encargos que surgissem no prédio. Tal acordo não seria equilibrado no prisma da Recorrente.
125. Os proprietários das demais frações, são pessoas com formação superior e experiência em negócios, imobiliários, não podendo estes alegar quaisquer vícios de vontade. Sabiam das condições e tiraram benefício da conduta da Recorrente de suportar determinadas despesas após o término das obras, tentando agora tirar daí efeitos, os quais ilegítimos e/ou ilegais.
126. A Ata de 16.11.2016 não foi assinada pelo representada da Recorrente Sociedade, pois, à data, a Recorrente ainda não era proprietária de qualquer fração no prédio. Ainda assim, houve um acordo entre a Recorrente e os proprietários à data de 16.11.2016 que teve o texto daquela ata como fundamento. Recorde-se que o texto da ata foi preparado pelos condóminos, em especial pelo Dr. BB e não pela ora Recorrente Sociedade (depoimentos de CC e HH (Testemunha Dr. HH, sessão de 31.03.2025 [início às 16:26 e fim às 16:40], em concreto [00:05:36].
127. Erradamente, no iter cognitivo do Tribunal, está subjacente uma ideia de que a Recorrente foi a grande beneficiada deste negócio, havendo, no pensamento do Tribunal a quo, um suposto desequilibro contratual. Tal ideia é totalmente falsa, como a junção da escritura publica que titula o negócio veio demonstrar.
128. É de frisar que a Recorrente celebrou um contrato de promessa de compra e venda para aquisição das frações “H” a “N” por € 2.555.000,00, em 2016, período de profunda crise económico-financeira vivida no período da Troika. Não podendo o Tribunal apreciar o equilíbrio do contrato com referência às condições atuais. O negócio acima descrito foi oneroso, sendo que para além do preço, a Recorrente assumiu os custos com a manutenção das zonas comuns, durante o período de execução da sobras, e beneficiou o edifício com benfeitorias de diversas naturezas.
129. Foi um negócio justo e equilibrado, pelo menos para a Recorrente. Verifica-se, assim, que a sentença recorrida não fez uma correta interpretação da factualidade carreada aos autos, nomeadamente, das condições do negócio, na sua globalidade, nem tão-pouco do direito aplicável, devendo, por conseguinte, ser revogada.
130. O Tribunal a quo entendeu que a Ré se comprometeu a pagar eternamente as despesas de conservação e fruição do condomínio. Tal interpretação do Tribunal a quo é contrária ao direito constituído, à prova documental (Doc. 5 da PI) e à prova testemunhal produzida (Testemunha Dr. HH, sessão de 31.03.2025 [início às 16:26 e fim às 16:40] em concreto [00:05:36] HH: (…), com toda a franqueza, se fosse eu a redigir o documento não... era capaz de não o ter feito assim, mas era como estava. Ele apareceu… apareceu pronto e achei que, tal como estava, no essencial, reproduzia as condições as condições que os que… pela minha parte ou pela nossa parte, considerávamos essenciais para darmos o nosso consentimento para que a propriedade horizontal fosse...), pois o pagamento perpétuo das despesas do condomínio equivale à assunção de uma obrigação ad eternum, que é manifestamente inadmissível no ordenamento jurídico português, sendo, portanto, nula.
131. O negócio jurídico subjacente à obrigação em causa é nulo, por impossibilidade de determinação do montante da contraprestação, nem do fim concreto da obrigação, dada a sua natureza perpétua a ilimitada.
132. As obrigações com carácter perpétuo são contrárias à ordem pública por violarem o princípio da liberdade contratual, pois uma tal vinculação ou “servidão” eterna ou excessivamente duradoura violaria a ordem pública, pelo que os negócios de duração indeterminada ou ilimitada só não serão nulos, por força do artigo 280.º, se estiverem sujeitos ao regime de livre denunciabilidade ou denunciabilidade ad eternum.
133. O princípio da liberdade contratual inclui o direito à autodeterminação e ao direito de não continuar vinculado, porquanto uma obrigação sem possibilidade de denúncia é manifestamente violadora daquele princípio e da ordem pública.
134. Em acréscimo, consta do Ponto 3 da OT da assembleia de 16.11.2026, que se iria deliberar sobre a atribuição dos custos das obras e dos custos de manutenção das partes comuns à Recorrente. Pelo critério do homem médio, não havendo menção de qualquer período temporal para dita atribuição de custos, seria expectável que a Ré Condomínio acarretasse as despesas enquanto decorressem as obras, devido aos inconvenientes causados. Jamais estaria a Ré a assumir a obrigação eterna de o fazer, por ser manifestamente contrário à ordem pública.
135. A interpretação do Tribunal a quo de que a Ré se havia comprometido a uma obrigação de carácter eterno, sem possibilidade de se desvincular, é, ela mesmo, manifestamente nula, não produzindo efeitos, à luz do art. 289.º do CC, e por essa razão, deve a decisão recorrida ser revogada.
136. Mesmo que se entendesse que a Ré assumiu as despesas de manutenção do condomínio ad eternum, sempre admissível deliberar sobre a mesma matéria, ulteriormente. Sem conceder, uma deliberação ulterior, realizada em assembleia de condóminos, desde que validamente convocada e adotada, pode ir ser em sentido contrária a uma deliberação anterior, uma vez que as decisões são sempre contingentes e transitórias. Ou seja, nada impedia as partes de deliberar, em 2025, a uma deliberação ocorrida em 2016.
137. Deve a decisão do Tribunal a quo deve ser revogada considerando que não há qualquer violação da lei em tomar uma deliberação posterior em sentido contrário de uma anterior, não estando, portanto, a Recorrente em violação de um Acordo feito anteriormente.
138. Na sentença recorrida, em sede de motivação, o Tribunal a quo, a propósito da natureza provisória ou perpétua da obrigação de pagamento de despesas de manutenção das áreas comuns, recorre ao argumento de que o facto de a Recorrida, ter suportado desde 2017 até 2024 todas as despesas de condomínio e de manutenção de partes comuns, para, assim, concluir pela natureza ad eternum da Ré.
139. A interpretação da lei feita pelo Tribunal a quo é errónea, quer quanto à natureza da obrigação, quer quanto à valoração do pagamento das despesas por um período mais prolongado do que resultado do Acordo plasmado na Ata de 16.11.2016.
140. A mera assunção da obrigação de pagamento por um período superior, in casu, 4 anos (2021/2021 a 2024), não tem a virtualidade de alterar a identidade do devedor e, muito menos, a natureza da obrigação.
141. O nosso ordenamento contempla a possibilidade de um terceiro pagar uma dívida alheia. Encontra-se, ainda, previsto o instituto do enriquecimento sem causa que consagra a obrigação de restituir o que foi prestado sempre que haja enriquecimento de alguém, que esse enriquecimento não tenha causa justificativa e que o mesmo tenha sido obtido, diretamente, à custa do empobrecimento daquele que pede a restituição; que a lei não faculte ao empobrecido outro meio de ser restituído.
142. O pagamento de tais despesas deve ser qualificado como liberalidade e não como assunção de uma obrigação própria e permanente. Acresce que o Tribunal a quo no seu iter cognitivo: a 2ª Recorrente é uma sociedade comercial sujeita ao regime do art. 6.º do CSC. Nos termos do art. 6.º n.º 1 e 2 do CSC, as doações de bens da sociedade a terceiros são, em regra, nulas, salvo se se demonstrarem necessárias ou convenientes à prossecução do objeto social e não contrárias ao fim da sociedade. A eventual assunção de encargos perpétuos, sem fundamento no interesse social, é nula (art. 280.ºn.º1 do CC).
143. A Sociedade Recorrente não agiu em violação do princípio da boa-fé e/ou abuso de direito; agiu, ao invés, em conformidade com as normas legais vigentes em matéria de encargos no âmbito da propriedade horizontal.
144. O raciocínio do douto Tribunal a quo encontra-se ferido de ilegalidade (arts. 6.º do CSC e 280.º do CC)., afigurando-se o nosso entendimento, s.m.o., o único em conformidade e respeito pelo princípio da unidade sistema jurídico é o ora defendido.
145. Na sentença. deve o juiz declarar os factos provados e não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos decisivos da sua convicção (art. 607.º n.º 4 do CPC).
146. A livre apreciação da prova deve ser exercida com prudência e racionalidade, não abrangendo os factos cuja prova exija formalidade especial ou que estejam plenamente provados por documentos, acordo ou confissão (art. 607.º n.º 5 do CPC). Este princípio não confere ao juiz poder arbitrário, mas liberdade responsável, sustentada por critérios de lógica, experiência e ciência.
147. A valoração da prova comporta dois níveis distintos, a credibilidade dos meios de prova, influenciada pela imediação, e as inferências lógicas extraídas dos factos probatórios, que devem respeitar as regras da experiência.
148. O Tribunal a quo não considerou devidamente estes dois níveis, tendo valorado a prova testemunhal de forma acrítica, aceitando uma narrativa sem fundamentação lógica ou crítica. A testemunha HH revelou-se genuína, sincera e credível, sem qualquer indício de má-fé. Ao invés, a Testemunha DD tem a sua credibilidade, profundamente comprometida, considerando que a sua capacidade técnica e a viabilidade do projeto foi, em tempos, colocada em causa pela Ré Condomínio. Não foi o projeto do Eng. DD implementado, no final, o que deixou marcas.
149. Independentemente de todas as garantias dadas, numa situação de litígio em que a competência técnica de alguém é colocada sob escrutínio, a credibilidade e imparcialidade são sempre afetadas, ainda que, inconscientemente, como a psicologia facilmente atesta (bias effect).
150. A Testemunha BB tinha um claro interesse económico no desfecho da ação, o que compromete a imparcialidade do seu depoimento.
151. A prova documental, quando carece de interpretação, deve ser analisada com base na verosimilhança dos factos que pretende demonstrar, exigindo-se um nexo lógico entre o documento e o facto alegado. O Tribunal a quo não apreciou a prova de forma objetiva e motivada, impondo-se a reapreciação pelo Tribunal ad quem.
152. O princípio da livre apreciação da prova, tal não se pode confundir-se com uma qualquer arbitrária análise dos elementos probatórios, exigindo-se, antes uma profunda e conscienciosa ponderação desses elementos e das circunstâncias que os envolvem, nem nunca esquecer que, a prova testemunhal é falível e precária. Mais: O princípio da livre apreciação da prova não poderá afastar o julgador do seu fim último: o de alcançar a verdade material, para julgar provada e não provada a matéria em crise nos autos.
153. Estando em crise prova documental e carecendo a mesma de interpretação, não poderá o julgador deixar de considerar que o escrito deve tornar verosímil o facto alegado. Entre o facto indicado pelo escrito e aquele que deveria ser objeto de prova testemunhal, deve existir um nexo lógico tal que confira ao último um relevante fumus de credibilidade.
NORMAS VIOLADAS: artigo 6.º do Código das Sociedade Comerciais, artigos 236.º a 238.º, 280.º, arts. 1414.º e 1438-A.º, em especial, o disposto nos1420.º, 1421.º, 1424.º, 1426.º, 1433.º do Código Civil, regime do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, na redação da Lei n.º 8/2022, de 10/01 e artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa”.
Termina pedindo que se conceda provimento ao presente recurso e, em consequência, se revogue a sentença recorrida.
8- Em resposta, a A. defende a rejeição deste recurso, por os RR. não terem procedido à sintetização das conclusões, como lhe fora indicado, e, caso assim não se entenda, defende a confirmação do julgado, por nenhum erro de facto ou de direito ocorrer.
*
II- Questões prévias:
1- Como acabamos de ver, a A. defende a rejeição deste recurso, por os RR. não terem procedido à síntese das suas conclusões recursivas, como lhes fora determinado e, pelo contrário, “foram as conclusões até alargadas, passado de 104 para 153, sempre mantendo as 139 páginas iniciais”.
Como é bom de ver, não é a circunstância de se ter aumentado o número de conclusões que determina a inobservância do dever de síntese a que qualquer recorrente está obrigado (artigo 639.º, n.º 1, do CPC). É, antes, a prolixidade, no plano material, dessas conclusões. E isso, no caso, embora ainda, nalguma medida, se observe, não é de molde a concluir que o referido dever não foi, de todo, cumprido. Foi, só que deficientemente, como resulta do que, a esse respeito, se deixou transcrito. A lei, todavia, a nosso ver, não sanciona o cumprimento imperfeito do referido dever. Apenas a sua total inobservância.
De modo que, sem necessidade de maiores desenvolvimentos, não se acolhe a pretensão da A. de ver rejeitado este recurso, pelo indicado fundamento.
Antes se admite na espécie, efeito e modo de subida que já lhe foram atribuídos no Tribunal recorrido.
2- Com as suas alegações de recurso, os RR. requerem a junção aos autos da “escritura pública de compra de vendas das frações a “H” a “N” celebrado em 29.05.2017, através da qual a sociedade B..., Ldª, alienou à Recorrente as referidas frações”.
Justifica a junção de tal documento só nesta fase alegando que, não obstante o objeto desta ação se circunscrever à validade das deliberações tomadas na assembleia de condóminos realizada no dia 26/07/2024, “lendo-se a decisão recorrida verifica-se que o Tribunal se focou nas deliberações de uma ata de 16.11.2016 e das condições de um negócio contemporâneo dessa data.
Foi, assim, como muita surpresa que se verificou que a sentença recorrida foca-se, quase em exclusivo nesse negócio e nas condições do mesmo, sem para tanto tentar perceber o contexto do negócio e as condições globais do mesmo.
Nesta medida, e sob pena de o Tribunal ad quem se ver impedido e limitado no objetivo último de apurar a verdade material dos factos, a Recorrida vêm requer a junção da dita escritura público, à luz do disposto no artigo 651.º, n.º 1 do CPC, uma vez que a mesma apenas se tornou necessária em virtude do julgamento efetuado em primeira instância, e da total decisão surpresa, ora recorrida”.
Contra esta junção manifestou-se a A. alegando, resumidamente, que, para além dos RR. terem na sua posse o indicado documento há oito anos, “a decisão recorrida não é uma decisão surpresa, porque o tema da responsabilidade do pagamento das despesas de condomínio era o tema de prova central da discussão judicial - vide temas de prova 1 e 2 plasmados no despacho saneador”.
Cumpre decidir:
Sobre a junção de documentos na fase de recurso, estabelece o artigo 651.º, n.º 1 do CPC, que: “[a]s partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425º ou no caso da junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na primeira instância”.
Por sua vez, dispõe o artigo 425º que “[d]epois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento”.
Da conjugação destas normas, resulta que a junção de documentos em sede de recurso depende da alegação e prova pela parte apresentante de uma de duas situações: impossibilidade de apresentação do documento anteriormente ao recurso, valendo aqui a remessa do artigo 651º, nº 1 para o artigo 425º; ou ter o julgamento da primeira instância tornado necessária a consideração de prova documental adicional que anteriormente não se configurava como necessária ao objeto da ação[1].
Nunca para provar factos que, já antes da sentença, a parte sabia que tinha o ónus de demonstrar, com documentos que podia ter apresentado[2].
“A junção de documentos com as alegações da apelação, afora os casos da impossibilidade de junção anterior ou de prova de factos posteriores ao encerramento da discussão de 1ª instância, é possível quando o documento só se tenha tornado necessário em virtude do julgamento proferido em 1ª instância. E o documento torna-se necessário só por virtude desse julgamento (e não desde a formulação do pedido ou da dedução da defesa) quando a decisão se tenha baseado em meio probatório inesperadamente junto por iniciativa do tribunal ou em preceito jurídico com cuja aplicação as partes justificadamente não tivessem contado”[3].
Ora, no caso, nada disto sucedeu. Nem os RR. o invocam. O que alegam, distintamente, é que a decisão recorrida se focou no negócio que deu origem à sua aquisição das frações autónomas de que a 2ª Ré é atualmente proprietária, “sem para tanto tentar perceber o contexto do negócio e as condições globais do mesmo”, o que parece querer demonstrar com o dito documento. Acontece que, para estes efeitos e com este fundamento, a lei não lhe consente, como vimos, a junção de documentos em fase de recurso.
Daí, pois, que não se admita a junção do aludido documento.
*
- Custas do incidente anómalo, a cargo dos Apelantes, com a taxa de justiça mínima.
*
III- Mérito do recurso
A- Definição do seu objeto
Este objeto, como é sabido, é, em regra e ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (artigos 608.º, n.º 2, “in fine”, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC).
Assim, observando este critério no caso presente, o objeto do recurso em apreço reconduz-se, essencialmente, a saber se:
a) A sentença recorrida é nula pelas razões invocadas pelos RR.;
b) Deve haver lugar à requerida modificação da matéria de facto;
c) As deliberações impugnadas devem ser mantidas em vigor.
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B- Fundamentação
B.1- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1) Encontra-se registada a favor da A. desde 04/01/2024 a aquisição da fracção C do prédio sito na Rua ..., ..., no Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ...6/19940125 (art.º 1.º da petição inicial);
2) Em 13/08/1993 foi constituída a propriedade horizontal do prédio referido em 1) e em 26/01/2021 foi alterada nos termos que constam dos docs. n.ºs 3 e 4 juntos com a petição inicial, cujos teores se dão como reproduzidos (art.º 2.º da petição inicial);
3) Não existe regulamento de condomínio (art.º 3.º da petição inicial);
4) A fracção H está ocupada pelo Hotel C..., propriedade da sociedade 2.ª R. A... Lda, que explora o hotel (art.º 9.º da petição inicial);
5) A actual fracção H resultou da junção das fracções H, I, J, K, L, M e N do prédio referido em 1) e tem uma permilagem de 699,620 do prédio (art.º 8.º da petição inicial);
6) O administrador do condomínio é o representante da 2.ª R., eleito em 14/05/2024, o Sr. II (art.º 8.º da petição inicial);
7) No dia 16/11/2016, deu-se a primeira assembleia geral de condóminos, na qual estiveram presentes ou representados os condóminos das fracções A, C, D e E (Herdeiro JJ, representado pelo Sr. Dr. HH), B (EE), F e G (Banco 2...) e H a N (B..., Lda) [art.ºs 3.º e 10.º da petição inicial];
8) Na assembleia de condóminos referida em 7) - da qual foi lavrada a acta n.º 1 - foi deliberado o seguinte (art.ºs 3.º e 10.º da petição inicial):
1) dar a autorização à sociedade A... Lda para realizar as obras necessárias à instalação de um estabelecimento hoteleiro com a construção de um andar recuado, da marca C..., com 92 quartos, bem como proceder à alteração da propriedade horizontal que era necessária a essa instalação;
2) dar autorização às frações A, B, C, D e E, para além das actividades de comércio e serviços, para a atividade de restauração e bebidas;
3)- o custo das obras será da responsabilidade da A... e as despesas com a manutenção das partes comuns são da responsabilidade dos proprietários das fracções autónomas designadas pelas letras "F", "G", "H", "I", "J", "K", "L", "M" e "N".
Os condóminos titulares das frações A, B, C, D, E, F e G só consentem nas referidas alterações à propriedade horizontal e só autorizam a realização de quaisquer obras nas zonas comuns, assim como as que especificamente se destinam à instalação do estabelecimento hoteleiro, desde que todos os encargos inerentes, incluindo o custo destas obras, os projetos, as taxas camarárias, as despesass notariais e registais, etc., corram exclusivamente por conta dos condóminos titulares das restantes frações autónomas. Para além disso, é também condição necessária para a aprovação do projeto da proprieddae horizontal e para a autorização dada à realização das obras, que sejam instaladas em cada uma das fracções A, B, C, D e E infra-estruturas indispensáveis à sua futura utilização como estabelecimento de “restauração e bebidas”. Deverá ser tomado em atenção de que não haverá problemas futuros com ligação aos esgotos do prédio.
4)- Ficou definido que nas obras a efetuar ficará instalada tubagem para fazer a exaustão de fumos e a renovação do ar das frações do rés-do-chão (A, B,C, D e E)”.
9) A aprovação do projectado Hotel C... dependia das deliberações lavradas na acta n.º 1, referida em 8) (art.º 11.º da petição inicial);
10) A instalação do Hotel C... no prédio descrito em 1) envolveu a construção de mais um piso (art.º 12.º da petição inicial);
11) Os condóminos acordaram em conceder a instalação de um hotel no prédio descrito em 1) à 2.ª R. e esta obrigou-se a assumir os encargos com as obras necessárias ao hotel e com a manutenção das partes comuns daí por diante (art.º 12.º da petição inicial);
12) Do acordo referido em 11) dependia o negócio projectado entre a 2.ª R. e a então proprietária das fracções, a B... Lda (art.º 13.º da petição inicial);
13) Nenhum dos condomínios pretendeu estragar o negócio às partes desde que ficassem salvaguardados os custos com obras para instalação e manutenção do hotel, bem como das partes comuns (art.º 14.º da petição inicial);
14) A deliberação dos condóminos, referida em 8), de conceder a instalação de um hotel no prédio descrito em 1) era necessária para o licenciamento do hotel (art.º 15.º da petição inicial);
15) Com a obtenção do referido em 14), a 2.ª R. adquiriu as fracções H, I, J, K, L, M e N, executando as obras de alteração do prédio referido em 1) para a instalação do hotel (art.º 15.º da petição inicial);
16) Com data de 10/07/2024, foi recebida pela A. uma convocatória para assembleia geral a realizar no dia 29/07/2024 com o seguinte teor (art.º 17.º da petição inicial);:
AA
Condómino da fração. A, C, D e E
R ...
... ...
Vila Nova de Gaia, 10 de julho de 2024
ASSUNTO - Convocatória para assembleia de condóminos
Exma. Senhora,
Na qualidade de Administrador de Condominio do prédio sito na Rua ..., ... e ... PORTO, venho pelo presente convocar V. Exa. para a assembleia de condomínio que se realizará no próximo 29 de julho de 2024 pelas 19h. no ZJ piso do prédio (área da cafetaria), com a ordem de trabalhos referida na convocatória que se anexa.
Para qualquer esclarecimento contactar Dr. II - Tel. ...11
Ao dispor
Melhores cumprimentos
II - Administrador do Condomínio
CONVOCATÓRIA
Na qualidade de Administrador de Condomínio do prédio sito na Rua ..., ... e ... ... PORTO, venho pelo presente enviar CONVOCATÓRIA, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 14310 e 1432º do Código Civil, para convocar os Senhores condóminos para reunir em Assembleia de Condóminos do edificio, constituído no regime da propriedade horizontal, sito na morada acima identificada, a realizar no próximo dia 29 de julho de 2024 pelas 19h, no 20 piso do prédio (área da cafetaria), com a seguinte ordem de trabalhos:
Ponto um: orçamento para o ano de 2024
Ponto dois: criação de conta bancária, escolha de entidade e forma de movimentação
Ponto três: fixação do valor da cota mensal do condomínio
Ponto quatro: fixação do valor para o fundo de reserva
Ponto cinco: discussão sobre as obras de proteção contra incêndio
Ponto seis: discussão sobre obras de proteção e manutenção das fachadas do prédio.
Caso nos referidos dia, hora e local não se encontrem presentes ou representados o número de condóminos que representem pelo menos mais de metade do valor total do prédio, expresso em percentagem, fica desde já convocada nova reunião de Assembleia de Condóminos para o mesmo dia 29 de julho de 2024, pelas 19h 30 minutos, Neste caso, a assembleia dará início aos trabalhos com os condóminos presentes, desde que os mesmos representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio, sem prejuízo das deliberações que exijam unanimidade.
Por último, relembro que na assembleia de condóminos poderá fazer-se representar por um procurador
Vila Nova de Gaia, 10 de julho de 2024
II - Administrador do Condomínio
17) Aquela convocatória não vinha acompanhada de qualquer orçamento, fixação do valor da cota mensal ou fundo de reserva (art.º 19.º da petição inicial);
18) Por acordo entre todos os condóminos a data designada foi antecipada para 26 de Julho do mesmo ano (art.º 20.º da petição inicial);
19) No dia 26/07/2024, reuniu a assembleia de condóminos, tendo sido suspensa e continuado no dia 04/09/2024 (art.º 21.º da petição inicial);
20) Da assembleia de condóminos de 26/07/2024 foi lavrada a acta n.º 4, junta com a petição inicial como doc 09, com o seguinte teor (art.º 21.º da petição inicial):
Condomínio do Prédio
Rua ..., ...
... Porto
ATA NÚMERO 4 (QUATRO)
No dia vinte e seis de Julho de dois mil e vinte e quatro, pelas dezanove horas e trinta minutos, reuniu a Assemblei de Condóminos do prédio sito na Rua ..., ..., no Porto, concelho do Porto freguesia ....
Encontravam-se presentes a totalidade dos condóminos, baixo indicados:
| FRAÇÃO | LOCAL | PERMIL |
| A | Lj r/c | 29,486 |
| B | Lj r/c | 67,212 |
| C | Lj r/c | 29,084 |
| D | Lj r/c | 34,577 |
| E | Lj r/c | 26,628 |
| F | 1.º Dto | 67,025 |
| G | 1.º Esq.º | 46,368 |
| H | 2.º a 7.º | 699,20 |
| TOTAL | 1.000,00 | |
Presidiu à assembleia o administrador do condomínio, II, dando de seguida início aos trabalhos.
Ponto 1
Posto à votação, foi aprovado por maioria, com o voto favorável do condóminos da fração H, e votos contra das frações A, B, C, D, E, F e G.
Os votos contra foram porque ficou estabelecido que a A..., Lda pagaria as despesas de condomínio, conforme a ata de 16Nov 2016. O entendimento da A..., Lda é que as despesas relativas às partes comuns não devem ser por ela suportadas "ad eternum".
Dr. FF pede 3 orçamentos para a administração do condomínio, não obstante o 1.º ponto, referente à ata de 2016, discorda da forma como os valores foram apresentados, sem justificação e sem orçamentação.
Foi explicado pelo administrador II que os valores apresentados em orçamento, de energia e elevadores, foram calculados com base no histórico das faturas anteriormente emitidas e pagas em nome da A..., Lda.
O Dr. BB questionou a base de cálculo dos honorários da administração, tendo em conta que o condomínio não dá assim tanto trabalho, dado que o prédio teve obras recentes e instalação de elevadores novos.
O Dr. BB indicou ainda que a aprovação do orçamento antes da aprovação do Regulamento viola o n.º 2 do artigo 1424 da Lei n.º 8/22, da redação do Código Civil.
Ponto 2
Posto à votação, foi aprovado por maioria. com o voto favorável do condómino da fração H, e votos contra dos condóminos das frações A. B, C, D. E. F e G, pelos mesmos motivos.
Ponto 3
Posto à votação, foi aprovado por maioria, com o voto favorável do condómino da fração H e votos contra dos condôminos das frações A, B. C, D, E, F e G, pelos mesmos motivos.
Ponto 4
Posto a votação. foi aprovado por maioria. com o voto favorável do condómino da fração H e votos contra dos condóminos das frações A, B. C. D, E, F e G, pelos mesmos motivos.
Dr. BB manifestou que não consegue entender a fórmula de cálculo do Fundo de Reserva, uma vez que as despesas mensais apresentadas rondam os 1.340 euros, pelo que se estima que o orçamento anual será de 16.080 euros (12 x 1.340 euros), e a lei prevê que o Fundo de Reserva corresponda a 10% do orçamento anual.
Chegado a este ponto dos trabalhos. pelas vinte e uma horas, foi por todos acordado a suspensão desta assembleia, e acordado a sua continuação, no dia quatro de setembro de dois mil e vinte e quatro, peles catorze horas e trinta minutos. Foi ainda manifestado pelos condóminos das frações A, B. C, D, E, F e G, a necessidade de mais informação sobre os pontos 5 e 6, a discutir na data já indicada. Tendo sido o condómino da fração H A.... Lda. a entidade notificada sobre a matéria contida nestes pontos. Fica esta referida entidade de enviar a informação de detalhe aos restantes condóminos. Estes manifestaram o total desconhecimento sobre as referidas matérias.
Nada mais havendo a tratar, foi encerrada esta assembleia e redigida a ata, que vai ser por todos assinada
21) Da assembleia de condóminos de 04/09/2024 foi lavrada a acta n.º 5, junta com a petição inicial com o doc 09, com o seguinte teor (art.º 21.º da petição inicial):
Condomínio do Prédio
Rua ..., ...
... Porto
ATA NÚMERO 5 (CINCO)
No dia 4 de setembro de dois mil e vinte e quatro, foram retomados os trabalhos da assembleia de condóminos.
Ponto Cinco - Discussão sobre as Obras de Proteção contra incêndio.
Foi dada a explicação sobre os trabalhos a realizar, referente ao ponto 5.
O Dr. FF questionou sobre como o Hotel tem plano de incêndio, sem estar acautelada a questão das portas, abaixo do piso 2.
Leitura da ata da assembleia do dia 26 de julho.
Discussão sobre a utilização pela fração H de zonas comuns, nomeadamente tubagens, escadarias e hall de entrada, etc..
A assinatura da ata de novembro 2016 pela B... foi no âmbito do contrato promessa que assinou com A..., Lda.. Acresceu ainda a apresentação duma declaração assinada pelo Sr. GG, pelo condómino da fração B, sobre o referido compromisso na ata de novembro de 2016.
Os pressupostos acordados foram de autorizar a construção de mais um piso, alteração do uso da fração H e da utilização de zonas comuns em contrapartida da A..., Lda., suportar as despesas comuns ad eterno.
Foi manifestada novamente a necessidade de informação sobre a situação assinalada pela Proteção Civil. E também do projeto para a instalação das tubagens nas zonas comuns. Para a resposta a esta questão foi indicado que os pedidos sejam feitos nos serviços da Câmara, onde está depositada a documentação.
Para o ponto 6, foi pedido pelos condóminos das frações A, B, C, D, F e G, um relatório de patologias que justifique a obra.
Face à falta de informação, manifestada pelos condóminos das fraçõesA, B, C, D, F e G, foi unanimemente deliberada a suspensão dos trabalhos, com a sua retomada a 25 de setembro, pelas 15horas, no mesmo local. E ficou ainda unanimemente deliberado a convocatória de nova assembleia para a deliberação a tomar, sobre os pontos 5 e 6.
22) As despesas com o condomínio são obrigação assumida pela condómina e R. A... em troca da aprovação do hotel (art.º 27.º da petição inicial);
23) Em razão dessa obrigação, foi acordado que deveria ser a 2.ª R a assumir a administração do condomínio gratuitamente (art.º 27.º da petição inicial);
24) Não foram remetidas à A. propostas ou orçamentos previamente para análise, mas apenas na própria reunião e com proposta única: a da própria condómina maioritária e administradora (2ª R.) (art.º 27.º da petição inicial);
25) Nenhum dos valores consta de qualquer documentação, sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papéis que o 1.º R. exibia (art.º 27.º da petição inicial);
26) O representante da B..., Dr. BB assinou a acta referida em 8) em representação das fracções H a N (art.º 24.º da contestação do R.);
27) Com a convocatória da Assembleia de 26 de Julho de 2024, foi remetida, em anexo, ao Sr. Dr. BB, uma proposta de orçamento e a documentação junta com a contestação do R. como doc. n.º 1, cujos teores se dão aqui por reproduzidos (art.ºs 31.º, 32.º, 46.º e 49.º da contestação do R.);
28) A R. A..., Lda., desde Maio de 2017 até à presente data, assumiu todos os custos com as obras e instalação e manutenção do Hotel e manutenção das partes comuns do prédio descrito em 1), sem nunca ter exigido nada aos restantes condóminos, (art.º 26.º da contestação do R.);
29) As obras de instalação do hotel terminaram e em Junho do ano de 2000 foi aberto ao público o Hotel C... (art.º 26.º da contestação do R.);
30) A A. e a R. A..., Lda não estiveram presentes na assembleia de condóminos de 16/11/2016, nem elaboraram a respectiva acta (art.º 34.º da contestação do R.);
31) O administrador do condomínio foi indicado pela Ré (art.º 47.º da contestação do R.);
32) A propriedade horizontal do prédio descrito em 1) foi constituída em 13/08/1993 e alterada em 26/01/2021 nos termos que constam dos docs. 3 e 4 juntos com a petição inicial, cujos teores se dão aqui por reproduzidos (art.º 51.º da contestação do R.);
33) Existem áreas comuns de uso exclusivo da fracção H, como sejam, os átrios de acesso à caixa de escada principal e aos elevadores entre o segundo e o sexto andares, o acesso é controlado por chave/cartão, tanto para o acesso à escada como aos elevadores restringindo o acesso aos pisos referidos (art.º 53.º da contestação do R.);
34) Existem partes comuns às fracções F e H, como o acesso à caixa da escada secundária e parte da escada principal, entre a primeira cave e o primeiro andar e respectivos patamares de acesso a estas fracções, o acesso é controlado por chave/cartão tanto para o acesso à escada secundária como principal (art.º 54.º da contestação do R.);
35) São ainda partes comuns às fracções F, G e H a entrada principal pelo nº 567 da Rua ..., ... do ..., ambos os átrios de entrada e corredores de acesso à caixa da escada principal e aos elevadores entre a segunda cave e o primeiro andar e respectivos patamares de acesso a estas fracções, assim como o compartimento do motor do elevador (art.º 55.º da contestação do R.);
36) são partes comuns a todas as fracções as fundações, paredes-mestras e partes estruturais do prédio, telhado, coberturas, redes de água e electricidade, saneamento e ventilação (art.º 56.º da contestação do R.);
37) No prédio em questão existem nesta data apenas quatro condóminos: a) a A. a que é proprietária das fracções A, C e D; b) A Ré que é proprietária da fracção H; c) O Banco 1... que é proprietário das Fracções F e G; d) E a sociedade E..., Lda., proprietária da fracção B (art.º 59.º da contestação do R.);
38) .No dia 04 de Setembro de 2024, foram retomados os trabalhos e nessa data foi lida a Acta da Assembleia de 26 de Julho de 2024 e nenhum dos Condóminos presentes levantou qualquer objecção à mesma (art.º 73.º da contestação do R.).
*
B.2- Na mesma sentença não se julgaram provados os factos seguintes:
a) Com a convocatória da Assembleia de 26 de Julho de 2024, foi remetida, em anexo, à A. uma proposta de orçamento e a documentação junta com a contestação do R. como doc. n.º 1 (art.ºs 31.º, 32.º, 46.º e 49.º da contestação do R.);
b) A R. apenas se obrigou a assumir o pagamento das despesas de manutenção das partes comuns enquanto as obras do hotel decorressem (art.º 35.º a 37.º, 39.ºda contestação do R.).
*
B.3- Análise dos fundamentos do recurso
A primeira critica que os RR. (ora Apelantes) dirigem à sentença recorrida prende-se com o excesso de pronúncia que nela identificam. Isto, por nessa sentença ter sido declarada a nulidade do deliberado quanto ao ponto 2 da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada no dia 26/07/2024, quando tal não foi pedido pela A..
E, têm razão.
Efetivamente, dispondo o artigo 608.º, n.º 2, do CPC, que o juiz não pode ocupar-se na sentença “senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”, verifica-se que, no caso presente, não foi observada esta regra. A A. pediu a declaração de nulidade do deliberado quanto aos pontos 1, 3 e 4, da referida ordem de trabalhos (cfr. pedido, por referência ao alegado, por exemplo, nos artigos 22.º e 26.º a 30.º da petição inicial) e, não obstante isso, a sentença recorrida declarou a nulidade do já mencionado ponto 2.
Assim, pois, porque nesta matéria vigora o princípio do dispositivo e não se trata de um pedido que devesse ser oficiosamente conhecido, a sentença recorrida (quanto ao referenciado ponto 2) é nula. O artigo 615.º, n.º 1, al. d), do CPC, di-lo claramente.
Daí que este recurso proceda, nessa parte, e a sentença recorrida deva ser revogada também nesse segmento.
Já quanto à omissão de pronúncia de que os Apelantes se queixam, temos a posição contrária. Isto é, não se verifica esse vício, uma vez que aquilo que os Apelantes nele integram se reconduz à falta de conhecimento de factos e não de questões. Ora, os já citados artigos 608.º, n.º 2 e 615.º, n.º 1, al. d), do CPC, referem expressamente que só o conhecimento ou a ignorância de questões do tipo aí referenciado (nomeadamente, as que se prendem com a causa de pedir, pedido e exceções)[4], determinam a nulidade da sentença. Não de factos. Como se refere no Ac. do STJ de 23/03/2017([5]) “o não atendimento de um facto que se encontre provado ou a consideração de algum facto que não devesse ser atendido nos termos do artigo 5.º, n.º 1 e 2, do CPC, não se traduzem em vícios de omissão ou de excesso de pronúncia, dado que tais factos não constituem, por si, uma questão a resolver nos termos do artigo 608.º, n.º 2, do CPC. Reconduzem-se antes a erros de julgamento passíveis de ser superados nos termos do artigo 607.º, n.º 4, 2.ª parte (…)”.
De modo que, sendo este também o nosso entendimento, fácil é concluir que a referida nulidade não ocorre, pelo que improcede este fundamento do recurso.
Passemos, agora, a outro: o alegado erro de julgamento da matéria de facto.
Nesse ponto, aquilo que os Apelantes pretendem, em primeiro lugar, é a ampliação dessa matéria, com a introdução de um conjunto de factos que dizem ser instrumentais e que são os seguintes:
“(1) A Sociedade B..., Lda, detida por BB e a sua Mulher, tornou-se sócia da sociedade RÉ”.
“(2) Em junho de 2024, Sociedade B..., Lda cedeu as suas quotas na Sociedade Ré”.
“(3) O Prédio encontrava-se quase devoluto quando surgiu a hipótese de passar aí a funcionar o Hotel”.
“(4) A B... assumiu o compromisso de obter as necessárias licenças camarárias para a instalação do Hotel no Prédio, tendo a venda acontecido apenas após a submissão dos projetos camarários”.
(5) Quem encetou negociações para a instalação do hotel no prédio foi o Dr. BB”.
“(6) Fruto dos incómodos das obras ao escritório de advogados, a Ré Sociedade acedeu suportar, no decurso da obra, alguns custos a título de encargos com as partes comuns”.
Alegam os Apelantes que todos estes factos “não são despiciendos na reapreciação da prova e no julgamento da matéria de direito, impondo-se, por conseguinte, a sua admissão”.
Acontece que não basta essa alegada relevância. É necessário também que a alegação seja oportuna. Como decorre do disposto nos artigos 552.º, n.º 1, al. d), e 573.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, os factos essenciais integradores da causa de pedir e das exceções devem, em regra, ser alegados nos articulados iniciais, sob pena de preclusão. Apenas ficam isentos desta regra os factos instrumentais, complementares e notórios, que o juiz pode atender na decisão da causa, verificados que estejam determinados circunstancialismos legais. Como prescreve o artigo 5.º, n.º 2, do CPC, “[a]lém dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz:
a) Os factos instrumentais que resultem da instrução da causa;
b) Os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar;
c) Os factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções”.
Como vimos, os Apelantes alegam que os ditos factos (aqueles que agora querem ver introduzidos no elenco dos factos provados) são instrumentais. Factos instrumentais, porém, são apenas “aqueles que permitem a afirmação, por indução, de factos de cuja prova depende o reconhecimento do direito ou da exceção”[6]. Ora, os Apelantes não alegam que factos essenciais visam demonstrar com aqueles que apelidam de instrumentais. Nem, a nosso ver, seria fácil de o fazer. Na verdade, aquilo que com eles os Apelantes pretendem demonstrar não são outros factos, mas, antes uma interpretação distinta da que foi feita pela A. e pelo Tribunal recorrido sobre a deliberação tomada pela assembleia de condóminos no dia 16/11/2016, no que diz respeito à regra aí definida sobre a responsabilidade pelo pagamento das despesas comuns, recorrendo, entre outros aspetos, ao contexto societário e negocial em que essa deliberação foi tomada, para além do estado do imóvel, à época. No fundo, seria esse contexto que justificaria que a sua assunção da responsabilidade pelas despesas comuns se cingisse apenas ao período em que decorreram as obras e não para sempre. Ou seja, aceitam o teor da deliberação em causa, mas conferem-lhe um outro sentido e efeito, que colide frontalmente com aquele que é alegado pela A.
Ora, nesta perspetiva, essa alegação não pode deixar de ser vista como matéria de exceção, uma vez que visa impedir o reconhecimento do direito de que a A. se arroga titular nesta ação, relacionado com os efeitos jurídicos das deliberações que a mesma quer ver anuladas.
Por conseguinte, em resumo, não estamos perante factos instrumentais, pelo que a referida ampliação da matéria de facto, nesta sede e momento, é de rejeitar. Até porque, no que diz respeito às duas primeiras afirmações transcritas, nenhum documento foi invocado para as comprovar.
Solucionado este ponto, passemos, então, à análise da matéria de facto fixada na sentença recorrida, que os Apelantes querem ver alterada.
Num primeiro grupo de factos, encontramos aqueles que dizem respeito à interpretação das deliberações impugnadas, quanto à alteração da propriedade horizontal e contrapartidas a suportar pela 2ª Ré com a manutenção dos espaços comuns e com a administração do condomínio. Isto é, os factos descritos nos pontos 9, 11, 12, 22 e 23 dos Factos Provados e al. b) dos Factos não Provados. Os Apelantes incluem neste capítulo também a afirmação contida no ponto 28 dos Factos Provados, mas, como nele se refere, o mesmo proveio, no essencial, das contestações das Rés (artigo 26.º do 1.º R. e artigo 30.º da contestação da 2ª Ré), pelo que as mesmas carecem de legitimidade para pedir a sua alteração. Além disso, parece-nos incontroverso que, como aí se refere, a 2ª Ré, desde Maio de 2017, tem assumido todos os custos com as obras e instalação e manutenção do Hotel e manutenção das partes comuns do prédio, sem nunca ter exigido nada aos restantes condóminos. Só quando o exigiu, mediante a aprovação das deliberações impugnadas, é que o conflito surgiu. Será mantido, portanto, inalterado o teor desse ponto.
Quanto aos restantes, têm eles o seguinte teor:
“9) A aprovação do projectado Hotel C... dependia das deliberações lavradas na acta n.º 1, referida em 8) (art.º 11.º da petição inicial)”;
“11) Os condóminos acordaram em conceder a instalação de um hotel no prédio descrito em 1) à 2.ª R. e esta obrigou-se a assumir os encargos com as obras necessárias ao hotel e com a manutenção das partes comuns daí por diante (art.º 12.º da petição inicial)”;
“12) Do acordo referido em 11) dependia o negócio projectado entre a 2.ª R. e a então proprietária das fracções, a B... Lda (art.º 13.º da petição inicial)”;
“22) As despesas com o condomínio são obrigação assumida pela condómina e R. A... em troca da aprovação do hotel (art.º 27.º da petição inicial)”;
“23) Em razão dessa obrigação, foi acordado que deveria ser a 2.ª R a assumir a administração do condomínio gratuitamente (art.º 27.º da petição inicial)”.
“b) A R. apenas se obrigou a assumir o pagamento das despesas de manutenção das partes comuns enquanto as obras do hotel decorressem (art.º 35.º a 37.º, 39.ºda contestação do R.)”.
Propositadamente deixámos registada a origem destas afirmações para que melhor se perceba o contexto em que as mesmas foram alegadas.
Refere-se, então, nos artigos da petição inicial que deram origem aos citados pontos de facto provados (após a transcrição parcial do deliberado na assembleia de 16/11/2016), o seguinte:
“11. As deliberações lavradas na ata nº 1 foram tomadas no exclusivo interesse da 2R e em completa boa-fé pelos restantes proprietários, pois delas dependiam a aprovação do projetado hotel C....
12. O acordo ali lavrado é muito fácil de entender: os condóminos concediam a instalação de um hotel à 2R (num benefício de grande valor económico que envolveu a construção de mais um piso) sendo que esta se obrigou a assumir os encargos com obras necessárias ao hotel e manutenção das partes comuns.
13. E desse acordo dependia o negócio projetado entre a sociedade e o então proprietário das frações, a B... Lda que, nesse ato agiu, também no interesse da sociedade Ré”.
(…)
27. Quanto ao ponto 1, o orçamento, a “aprovação” é nula porque não consta da convocatória e anulável porque viola o acordo lavrado na ata 1, pois:
a) As despesas com condomínio são obrigação assumida em ata pela condómina e Ré A... em troca da aprovação do hotel.
b) (…).
c) Em razão dessa obrigação, foi acordado que deveria ser a 2ªR a assumir a administração do condomínio gratuitamente, até porque é a maior interessada.
(…)”.
Por sua vez, na contestação do 1.º R. refere-se nos artigos 35.º a 37.º e 39.º, o seguinte:
“35º Porém, atendendo ao teor da mesma no que se refere à assunção do pagamento das despesas com a manutenção das partes comuns por parte da Ré, A..., Lda., exposta no nº 3 da referida Acta, entende o Réu, que a única interpretação possível é a de que a Ré, A..., Ldª, durante o período de tempo que decorressem as obras de instalação do Hotel seria responsável pelo pagamento dessas despesas de manutenção.
36º Na realidade não podia ter sido de outro modo, pois, como resulta da experiência e do senso comum, quando se verifica a realização de obras em qualquer prédio, a utilização das partes comuns, por parte da fracção ou fracções que realizam as obras, é muito mais intensa e excepcional, tanto mais que neste caso em particular foram realizadas obras em vários pisos, pelo que a Ré, A..., Lda., obviamente aceitou sem quaisquer problemas ou dúvidas assumir o pagamento dessas despesas durante esse período, e só durante esse período nada mais.
37º Como já foi referido, a Ré, A..., Lda., não esteve presente na referida Assembleia bem como a Autora, porém, sempre entendeu que era do senso comum pagar as despesas de manutenção das partes comuns enquanto decorressem as obras, todavia, também entende que é do senso comum que essa responsabilidade deve terminar com o fim das obras de instalação do Hotel”.
“39º Do teor da Acta de 16 de Novembro de 2016, concretamente do ponto nº3 só se pode concluir que a Ré, A..., Lda., ficou responsável pelo custo das obras e pela manutenção das partes comuns enquanto as obras decorressem” [A 2ª Ré faz idêntica alegação nos artigos 45.º, 46.º e 47.º da respetiva contestação].
Lidas as referidas afirmações, facilmente se constata o seguinte:
Em primeiro lugar, que aquela que consta do ponto 22 dos Factos Provados [“As despesas com o condomínio são obrigação assumida pela condómina e R. A... em troca da aprovação do hotel”], não é um facto. Isto é, não é um evento empírico ou naturalístico [tal como “os fenómenos da natureza, as manifestações concretas dos seres vivos, incluindo as atuações dos seres humanos, sem excluir as do foro interno”[7]], apreensível, ele próprio ou os seus sintomas, pelos sentidos. Significa isto que não é passível de demonstração, através de meios de prova. Trata-se, antes, de uma conclusão jurídica. Por conseguinte, é linear que a mesma não pode figurar no elenco dos factos provados.
Mas, as outras, em rigor, ou também não são factos ou nada acrescentam em relação ao que já está demonstrado.
Não são factos, por exemplo, as afirmações constantes dos pontos 11, 12 e 23 dos Factos Provados, bem como a afirmação inserta na al. b) dos Factos não Provados.
Traduzem, sim, a interpretação que cada uma das partes faz das deliberações constantes da ata da assembleia realizada no dia 16/11/2016.
O contexto em que as referidas afirmações foram feitas e que já reproduzimos, ajuda a perceber que assim é. Na verdade, como refere a A., o acordo lavrado naquela ata é, para si, muito fácil de entender (leia-se, de interpretar): “os condóminos concediam a instalação de um hotel à 2R (num benefício de grande valor económico que envolveu a construção de mais um piso) sendo que esta se obrigou a assumir os encargos com obras necessárias ao hotel e manutenção das partes comuns”. “E desse acordo dependia o negócio projetado entre a sociedade e o então proprietário das frações, a B... Lda que, nesse ato agiu, também no interesse da sociedade Ré”.
Conclui, assim, que a deliberação tomada no sentido de distribuir as despesas com a manutenção das partes comuns e com a gestão do condomínio pelos demais condóminos é nula, pois, para além do mais, “[a]s despesas com condomínio são obrigação assumida em ata pela condómina e Ré A... em troca da aprovação do hotel” e “[em razão dessa obrigação, foi acordado que deveria ser a 2ªR a assumir a administração do condomínio gratuitamente, até porque é a maior interessada”.
Já, as Rés, por seu turno, fazem distinta interpretação de tal acordo: atendendo ao teor da dita ata (de 16/11/2016) no que se refere à assunção do pagamento das despesas com a manutenção das partes comuns “a única interpretação possível é a de que a Ré [2ª Ré] durante o período de tempo que decorressem as obras de instalação do Hotel seria responsável pelo pagamento dessas despesas de manutenção”. E, seguidamente, justificam o porquê deste entendimento.
Assim, pois, é inegável que as afirmações constantes dos pontos 11, 12 e 23 dos Factos Provados, bem como a afirmação inserta na al. b) dos Factos não Provados, traduzem a interpretação das partes sobre as declarações negociais exaradas na dita ata (de 16/11/2016) e a sua relevância jurídica.
Acontece que a interpretação das declarações negociais, ou seja, o modo de fazer essa interpretação e o sentido a atribuir-lhes, como é o caso, constitui matéria de direito. Como refere António Menezes Cordeiro[8], “[a] interpretação dos negócios jurídicos deve ser assumida como uma tarefa científica, tendente a determinar o regime aplicável aos problemas que se ponham no seu âmbito”. Não se trata, portanto, de matéria de facto[9]. E, não sendo matéria de facto, a mesma não pode constar do elenco dos factos provados ou não provados.
De resto, no caso, dificilmente se poderia concluir pela demonstração de uma ou outra das teses em confronto (no âmbito da reapreciação da matéria de facto), visto que, escutada toda a prova presencial produzida, dela não resulta qualquer manifestação e vontade (devidamente circunstanciada em termos de modo, tempo e lugar), diversa das que foram reproduzidas na ata em questão.
Por conseguinte, só o teor dessa ata e não as suas distintas interpretações veiculadas pelas partes pode ser julgada demonstrada no campo da matéria de facto. O que implica que se eliminem, como eliminam, os descritos pontos 11, 12 e 23 dos Factos Provados, bem como a que consta da al. b), dos Factos não Provados.
Quanto ao ponto 9, como resulta do já exposto, o seu teor, para além de ser conclusivo, nada adianta em relação ao que já consta do ponto 14, do mesmo capítulo.
Na verdade, como é intuitivo (à luz das regras da experiência comum) e decorre dos depoimentos das testemunhas, BB, CC e II, que acompanharam este negócio e projeto, aquilo que era essencial para a aprovação (pelas entidades oficiais) da instalação do hotel no prédio onde atualmente se encontra, era a alteração da finalidade das frações autónomas que iriam ser por ele ocupadas e não propriamente as outras condições contratuais estabelecidas entre os condóminos. Daí que só essa dependência possa ser afirmada. Tal como já consta do referido ponto 14. Nessa medida, decide-se também eliminar o ponto 9 do capítulo dos Factos Provados.
Passemos, agora, à análise de outra temática: a que consta dos pontos 17, 24 e 25, dos Factos Provados.
Em relação a esta matéria, alegam os Apelantes que “[o] Facto n.º 27 do elenco de Factos Provados encontra-se em contradição com os factos n.ºs 17, 24 e 25 e, bem assim, do documento n.º 1 da Contestação do Réu Condomínio e da prova testemunhal produzida em sede de julgamento”.
Assim, concluem que “o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao ter dado como provado os factos n.ºs 17, 24 e 25 dos Factos Provados” e pedem que se aditem à matéria de facto provada “dois novos factos com a seguinte redação: 1) Em 27.07.2024, o Senhor II enviou um email ao Senhor Dr. BB, com os cálculos referentes às despesas mensais, com o seguinte teor: [ver Documento 1 da Contestação do Réu Condomínio], dando-se aqui por reproduzido o seu teor integra)]; 2) Em anexo ao email de 27.06.2024, foi enviado um documento com o seguinte teor: [ver Doc. 1 da Contestação do Réu Condomínio], dando-se aqui por reproduzido o seu teor integra)]”.
Os Apelantes, nalguma medida, têm razão.
Efetivamente, não se pode julgar provado, sem mais, que a “convocatória [datada de 10/07/2024] não vinha acompanhada de qualquer orçamento, fixação do valor da cota mensal ou fundo de reserva” (ponto 17) e, em simultâneo, julgar também provado que, com a mesma convocatória, “foi remetida, em anexo, ao Sr. Dr. BB, uma proposta de orçamento e a documentação junta com a contestação do R. como doc. n.º 1, cujos teores se dão aqui por reproduzidos” (ponto 27).
Não ignoramos com isto que, como se refere na parte final do primeiro ponto indicado (17), o mesmo foi retirado do artigo 19.º da petição inicial e que, por isso mesmo, aquela afirmação diz respeito apenas à A.. Mas, é necessário clarifica-lo, sob pena de se entrar em contradição, ao dar a entender que a aludida convocatória não levou nenhum anexo para qualquer dos convocados, o que não corresponde à verdade, como já resulta do ponto 27.
Nessa medida, opta-se por reformular a redação do ponto 17 dos Factos Provados, introduzindo-lhe a seguinte redação:
“17) Aquela convocatória, no que diz respeito à A., não vinha acompanhada de qualquer orçamento, fixação do valor da cota mensal ou fundo de reserva”.
E igual precisão se impõe introduzir no ponto 25 dos factos Provados, pois que o aí afirmado [Nenhum dos valores consta de qualquer documentação, sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papéis que o 1.º R. exibia], tendo em conta a sua origem (artigo 27.º da petição inicial), diz respeito apenas à A..
Esse ponto, pois, passará a ficar assim redigido: “Nenhum dos valores consta de qualquer documentação entregue à A., sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papéis que o 1.º R. exibia”.
Em coerência com esta afirmação e tendo em conta o referido em julgamento pelo filho da A. (FF), no qual disse ter estado em representação da sua mãe, também o afirmado no ponto imediatamente anterior deve ser corrigido, de modo a deixar claro que a proposta única de orçamento aí referida não foi remetida à A., mas apenas apresentada na dita assembleia. Ou seja, o ponto 24 dos Factos Provados passará a ficar assim redigido: “Não foram remetidas à A. propostas ou orçamentos previamente para análise, mas apenas na própria assembleia de condóminos foi apresentada uma única proposta: a da própria condómina maioritária e administradora (2ª R.)”.
Já quanto ao ponto 27, o mesmo deve manter-se inalterado, visto que o mesmo engloba no seu teor todo o doc. 1 junto com a contestação do R., não se justificando, assim, maiores discriminações, como pretendem os Apelantes com os dois novos pontos de facto cujo adicionamento requerem.
Passemos à análise do ponto 37 dos Factos Provados:
Refere-se nele que “[n]o prédio em questão existem nesta data apenas quatro condóminos: a) a A. a que é proprietária das fracções A, C e D; b) A Ré que é proprietária da fracção H; c) O Banco 1... que é proprietário das Fracções F e G; d) E a sociedade E..., Lda., proprietária da fracção B”. Isto, tal como alegado no artigo 59.º da contestação do R..
Aquilo que os Apelantes pretendem é que passe a constar que “[n]o prédio em questão existem nesta data apenas quatro condóminos: a) a A. a que é proprietária das fracções A, C e D; b) A Ré que é proprietária da fracção H; c) O Banco 1... que é proprietário das Fracções F e G, frações dadas de locação, através de um contrato de leasing, à sociedade B... da qual BB e a mulher são sócios; d) E a sociedade E..., Lda., proprietária da fracção B”. Ou seja, aditando a menção de que as frações F e G foram “dadas de locação, através de um contrato de leasing, à sociedade B... da qual BB e a mulher são sócios”. Isto porque, a seu ver, não há dúvidas “que o Dr. BB tem um interesse económico no desfecho da causa, facto que não foi valorado pelo Tribunal”. E acrescentam que “[t]ais factos são complementares aos factos principais elencados pelo douto Tribunal, devendo, por conseguinte, para descoberta da verdade material, ser aditados à lista de factos provados”.
Não é esse, porém, o nosso entendimento. Por um lado, porque, neste ponto, não se deteta qualquer erro de julgamento, como os Apelantes querem fazer crer, visto que aquilo que foi julgado provado foi o mesmo que por eles foi alegado. E, por outro lado, porque não se vê em que medida é que a circunstância ora invocada pelos Apelantes complementa a causa de pedir ou exceções alegadas nesta ação.
Daí que se rejeite esta modificação.
Prosseguindo na nossa análise, verificamos que, de seguida, os Apelantes pretendem que se procedam aos seguintes aditamentos à matéria de facto provada:
a) Um “aditamento do facto provado respeitante à composição do edifício aquando da constituição do prédio em propriedade horizontal”, discriminando a composição do prédio, no dia 13/09/1993 (quando essa constituição ocorreu):
“Em 13.08.1993, aquando da constituição em propriedade horizontal, o prédio era composto por 14 frações autónomas, distribuídas por 7 pisos, nos seguintes termos:
Fração A - Armazém ocupando a primeira cave com entrada pelo n.º ... do ..., constituída por duas divisões, um Wc; que corresponde a dois vírgula vinte e três por cento do valor total com a área de ocupação de cento e quarenta e dois vírgula oitenta e cinco metros quadrados [142,85 m2], correspondendo-lhe o valor de um milhão seiscentos e setenta e dois mil e quinhentos escudos.
FRAÇÃO B - Estabelecimento comercial ocupando a primeira cave e rés-do-chão, com entrada pelo n.º ... da Rua ..., constituída por primeira cave com quatro divisões amplas, um WC e um lanço de escadas de acesso ao rés-do-chão, composto por um estabelecimento com uma divisão, um WC e um lanço de escada de acesso a um patamar interior, que corresponde a oito vírgula cinquenta e nove por cento do valor total com a área de ocupação da primeira cave de cem vírgula oitenta e um metros quadrados e a do rés do chão com duzentos e vinte e quatro vírgula oitenta metros quadrados, totalizando trezentos e vinte e cinco vírgula sessenta e um metros quadrados [325,71 m2], correspondendo-lhe o valor de seis milhões quatrocentos e quarenta e dois mil e quinhentos escudos..
FRAÇÃO C - Estabelecimento comercial ocupando a primeira cave e o rés-do-chão, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por primeira cave com uma divisão e um lanço de escada de acesso ao rés-do-chão, composto por um estabelecimento com uma divisão, um WC e uma escada em caracol de acesso a um patamar interior, que corresponde a três vírgula trinta e seis por cento do valor total com a área de ocupação da primeira cave de sessenta e seis vírgula sessenta metros quadrados e a do rés do chão com setenta e quatro vírgula trinta metros quadrados, totalizando cento e quarenta vírgula noventa metros quadrados [140,90 m2], correspondendo-lhe o valor de dois milhões quinhentos e vinte mil escudos.
FRAÇÃO D - Estabelecimento comercial ocupando a primeira cave е o rés-do-chão, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por primeira cave com uma divisão, um WC e um lanço de escada de acesso ao rés-do-chão, composto por um estabelecimento com um escritório, uma divisão de arrumos, um WC e uma escada para um patamar interior, que corresponde a quatro vírgula dezasseis por cento do valor total com a área de ocupação da primeira cave de sessenta e oito vírgula trinta e um metros quadrados e a do rés do chão com noventa e nove vírgula vinte metros quadrados, totalizando cento e sessenta e sete vírgula cinquenta e um metros quadrados [167,51 m2], correspondendo-lhe o valor de três milhões cento e vinte mil escudos.
FRACÇÃO E - Estabelecimento comercial ocupando o rés do chão, com entrada pelo nº ... da Rua ..., constituída por uma divisão ampla, um escritório, dois WC's uma dependência de aquecimento, que corresponde a quatro vírgula zero três por cento do valor total, com a área de ocupação de cento e vinte e nove metros quadrados [129,00 m2], correspondendo-lhe o valor de três milhões vinte e dois mil e quinhentos escudos.
FRAÇÃO F - Escritório do primeiro andar direito, com entrada pelo n.º ... da Rua ..., constituída por oito gabinetes, uma divisão de acesso a escada de serviço, um arquivo, uma caixa forte, dois Wc e varandas, que corresponde a dez vírgula zero um por cento do valor total, com a área de ocupação de trezentos dezoito vírgula trinta e sete metros quadrados, varandas com dezanove vírgula cinquenta metros quadrados, totalizando trezentos e trinta e sete vírgula oitenta e sete metros quadrados [337,87 m2], correspondendo-lhe a valor de sete milhões quinhentos e sete mil e quinhentos escudos.
FRAÇÃO G - Escritório do primeiro andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por cinco gabinetes, dois Wc, um arquivo, uma caixa forte e varandas, que corresponde a seis virgula noventa e cinco por cento do valor total, com a área de ocupação de duzentos e vinte vírgula sessenta e três metros quadrados, varandas com vinte vírgula trinta e cinco metros quadrados, totalizando duzentos e quarenta vírgula noventa e oito metros quadrados [249,08 m2], correspondendo-lhe o valor de cinco milhões duzentos e doze mil e quinhentos escudos.
FRAÇÃO H - Escritório do segundo andar direito, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por um arquivo, nove gabinetes, dois WC, uma divisão de aquecimento, caixa forte, uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a dez vírgula zero oito por cento do valor total com a área de ocupação de trezentos e dezoito vírgula trinta e sete metros quadrados, varandas com dezanove vírgula cinquenta metros quadrados e arrumos com onze vírgula noventa e seis metros quadrados, totalizando trezentos e quarenta e nove vírgula oitenta e três metros quadrados [349,83 m2], correspondendo-lhe o valor de sete milhões quinhentos e sessenta mil escudos.
FRAÇÃO I - Escritório do segundo andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por, recepção e arquivo, três gabinetes, três Wc, uma divisão de aquecimento, um P.B.X., uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a seis vírgula noventa e cinco por cento do valor total, com a área de ocupação, de duzentos e vinte vírgula sessenta e três metros quadrados, varandas com onze vírgula sessenta metros quadrados e arrumos com quatro metros quadrados, totalizando duzentos e trinta e seis vírgula vinte e três metros quadrados [236,23 m2], correspondendo-lhe o valor de cinco milhões duzentos e doze mil e quinhentos escudos.
FRAÇÃO J - Escritórios do terceiro andar, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por quinze gabinetes, uma saleta, quatro Wc, uma câmara escura (fotografia), um arquivo, uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a dezasseis vírgula noventa e seis por cento do valor total com a área de ocupação de quinhentos e trinta e nove metros quadrados, varandas com trinta e um vírgula dez metros quadrados e arrumos com cinco vírgula oitenta metros quadrados, totalizando quinhentos e setenta e cinco vírgula noventa metros quadrados [575,90 m2], correspondendo-lhe o valor de doze milhões setecentos e vinte mil escudos.
FRAÇÃO K - Escritório do quarto andar direito, com entrada pelo n.º ... da Rua ... constituída por hall, recepção, dez gabinetes, três quartos de banho, arquivo, sala de espera, Wc, lavabo, varandas e uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a nove vírgula zero dois por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e oitenta e cinco vírgula zero quatro metros quadrados, varandas com dezanove vírgula cinquenta metros quadrados e arrumos com oito vírgula setenta e quatro metros quadrados, totalizando trezentos e treze virgula vinte e oito metros quadrados [313,28 m2], correspondendo-lhe o valor de seis milhões setecentos e sessenta e cinco mil escudos.
FRAÇÃO L - Habitação do quarto andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... é constituída por, hall, sala de visitas, sala de jantar, quatro quartos, dois quartos de banho, despensa, cozinha, sala de trabalhos, um WC, lavabo, varandas e uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a cinco vírgula quarenta e dois por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e treze vírgula oitenta e dois metros quadrados, varandas com onze vírgula sessenta metros quadrados e arrumos com sete metros quadrados, totalizando duzentos e trinta e dois vírgula quarenta e dois metros quadrados [232,42 m2], correspondendo-lhe o valor de quatro milhões e sessenta e cinco mil escudos.
FRAÇÃO M - Habitação do quinto andar direito, com entrada pelo ... da Rua ... constituído por hall, sala de visitas, sala de jantar e estar, seis quartos, três quartos de banho, um WC, despensa, uma cozinha, sala de trabalhos, lava- bo, uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a seis vírgula noventa e sete por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e setenta e seis vírgula setenta metros quadrados, varandas com quatro vírgula cinquenta metros quadrados e arrumos com seis vírgula quarenta e seis metros quadrados e, totalizando duzentos e oitenta e sete vírgula sessenta e seis metros quadrados [287,66 m2], correspondendo-lhe o valor de cinco milhões duzentos e vinte e sete mil e quinhentos escudos.
FRAÇÃO N - Habitação do quinto andar esquerdo, com entrada pelo n.º ... da Rua ... é constituída por, hall, sala de visitas, sala de jantar e estar, quatro quartos, dois quartos de banho, um WC, uma cozinha, sala de trabalhos, lavabo, varanda e uma dependência de arrumos (carvoeiras) ao nível da primeira cave e varandas, que corresponde a cinco vírgula vinte e sete por cento do valor total com a área de ocupação de duzentos e oito vírgula cinquenta e um metros quadrados, varandas com três metros quadrados e arrumos com oito vírgula quarenta metros quadrados, totalizando duzentos e dezanove vírgula noventa e um metros quadrados [219,91 m2], correspondendo-lhe o valor de três milhões novecentos e cinquenta e dois mil e quinhentos escudos”.
b) Um outro aditamento discriminando quais as áreas comuns à data da constituição da mesma propriedade horizontal:
“À data da constituição do prédio em propriedade horizontal, as áreas comuns eram a seguintes: ÁREAS COMUNS DO SUB-SOLO, RÉS DO CHÃO E ANDARES:
São elementos comuns às frações F, G, H, I, J, K, L, M e N, a entrada principal pelo nº 567 da Rua ..., a caixa de escada, principal, o elevador que serve todos os andares e patamares de acesso a estas frações.
São elementos comuns às frações B, F, H, J, K e M, a caixa de escada de serviço, com entrada pelo nº ... do ....
São elementos comuns às frações G, I, J, L e N, a caixa de escada de Serviço com entrada pelo nº ... do ....
São elementos comuns às frações F, G, H, l e J, o elevador que serve o primeiro, segundo e terceiro andares.
São elementos comuns às frações I e J, caixa de escada e patamares que ligam estas frações entre o segundo e terceiro andar.
São elementos comuns às catorze frações, o solo, alicerces, estruturas principais, a instalação de água e eletricidade até aos ramais de entrada, incluindo os contadores das áreas comuns, ventilações, sistemas de esgotos de saneamento e águas pluviais e cobertura”.
c) Um novo “facto provado quanto à alteração do título da propriedade horizontal”, no sentido de que “[a]pós as obras de alteração com vista à instalação do hotel no prédio, as áreas comuns passaram a ser as seguintes:
É comum as todas as frações as fundações, paredes mestres e partes estruturais do prédio; coberturas, redes de águas, eletricidade, saneamento, telefones, ventilações e tudo o mais descrito nos artigos 1414 a 1418 do Código Civil que regulamento o regime jurídico da propriedade horizontal”.
d) E ainda um outro ponto de facto com o seguinte teor:
“Após a alteração do Título de Propriedade Horizontal, o prédio passou a ser compostos por 8 frações, identificadas entre as letras “A” a “H”, com a seguinte localização e permilagem:
| FRAÇÃO | LOCAL | PERMILAGEM |
| A | Loja R/C | 29,486 |
| B | Loja R/C | 67,212 |
| C | Loja R/C | 29,084 |
| D | Loja R/C | 34,577 |
| E | Loja R/C | 26,628 |
| F | 1.º DTO | 67,025 |
| G | 1.º ESQ. | 46,368 |
| H | 2.º A 7.º | 699,620 |
| TOTAL: | 1000,000 | |
Desde já se diga que nenhum destes aditamentos deve ser permitido.
Em primeiro lugar, porque aquilo que, no âmbito da propriedade horizontal, constitui parte comum, é matéria de direito. Ou seja, é a lei (artigo 1421.º do Código Civil) que determina o que é ou pode ser considerado como tal (ainda que a partir da escritura de constituição ou de outro documento idóneo que o ateste), pelo que, não deve essa matéria ser incluída no elenco dos factos provados ou não provados. E se o for, deve ter-se por não escrita. Como se refere no Ac. RG de 06/063/2025([10]), “quando na fundamentação de facto de uma decisão judicial se contenham, como pretensos factos, puros e exclusivos conceitos de direito, que constituem eles próprios o thema decidendum, e/ou realidades hipotéticas, deverão os mesmos ter-se por não escritos (isto é, necessariamente como inexistentes, enquanto factos).
Neste sentido depõe hoje o art.º 607.º, n.º 4, do CPC, onde se lê que, na «fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados», tomando «ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência». Logo, o objecto da sua pronúncia aqui prevista limita-se, tão só e apenas, a factos (apreensíveis geral e comumente como tais), dela estando necessariamente excluída pura matéria de direito”[11].
Assim, pois, não pode ser aditado qualquer facto com a menção dos elementos constitutivos das partes comuns.
Por outro lado, também não podem ser admitidos os demais aditamentos, uma vez que, como já vimos, nesta sede e momento, apenas poderiam, quando muito, ser considerados os factos instrumentais, isto é, os destinados a comprovar outros factos, ou ainda os notórios, o que está longe de suceder com os pretendidos aditamentos sobre a composição do edifício à data da constituição do mesmo em propriedade horizontal ou após a alteração do titulo que a constituiu, bem como as percentagens das frações autónomas que passaram a constitui-lo.
De modo que, sem necessidade de maiores desenvolvimentos, se rejeitam também estas alterações da matéria de facto.
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Vejamos, agora, se a solução jurídica encontrada na sentença recorrida não é de manter, como defendem os Apelantes.
Já vimos que, quanto à anulação da deliberação tomada relativamente ao ponto 2 da ordem de trabalhos, houve nessa sentença manifesto excesso de pronúncia, posto que essa anulação não foi pedida. Nessa parte, portanto, a sentença recorrida, como dissemos, não pode deixar de ser revogada.
Mas, no mais, ou seja, quanto à requerida anulação das deliberações adotadas em relação aos pontos 1, 3 e 4, da mesma ordem de trabalhos (o orçamento para o ano de 2024, fixação do valor da quota mensal do condomínio e valor para o fundo de reserva), entendemos que a mesma não pode deixar de ser mantida, ainda que não exatamente pelos mesmos fundamentos nela indicados.
Comecemos, no entanto, por ter presentes os motivos pelos quais a A. defende que as deliberações em causa devem ser anuladas.
“Desde logo - afirma ela nos artigos 6.º e 7.º da petição inicial - as deliberações são nulas porquanto da convocatória não consta qualquer menção a “deliberação”, pelo que - nesses termos - só se tratarão de reuniões não deliberativas, facto que expressamente se invoca desde já.
Depois as deliberações são nulas e anuláveis porque violam a Lei, obrigações contratuais e deliberações anteriores, os princípios da boa-fé e porque tomadas em manifesto abuso de direito”.
E especifica esta sua tese nos artigos 27, 28.º e 29.º da mesma peça processual, nestes termos:
“Quanto ao ponto 1, o orçamento, a “aprovação” é nula porque não consta da convocatória e anulável porque viola o acordo lavrado na ata 1, pois:
a) As despesas com condomínio são obrigação assumida em ata pela condómina e Ré A... em troca da aprovação do hotel.
b) Os valores orçamentados não foram remetidos previamente, mas apresentados na hora e sem justificação ou mais orçamentações / propostas.
c) Em razão dessa obrigação, foi acordado que deveria ser a 2ªR a assumir a administração do condomínio gratuitamente, até porque é a maior interessada.
d) Não foram remetidas propostas ou orçamentos previamente para análise, mas apenas na própria reunião e com proposta única: a da própria condómina maioritária e administradora (1ª e 2ª Rés) que impuseram um valor e que é manifestamente exagerado para um prédio daquela dimensão, com obras recentes e elevadores novos. Manifestamente um abuso o facto do administrador se querer fazer pagar para gerir o prédio de que é o maior proprietário.
e) Nenhum dos valores consta de qualquer documentação sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papeis que a 1R exibia.
f) A A. detém as lojas, pelo que não necessita de qualquer gestão de condomínio, que apenas beneficia o Hotel detido pela 2R e condómina maioritária.
g) Finalmente não pode ser aprovado orçamento sem existir regulamento de condomínio (artº 1424º CC).
Quanto ao ponto 3, a sua impugnação decorre por consequência da impugnação do ponto 1
Quanto ao ponto 4, mais uma aprovação ilegal porque - apesar de apenas ter sido referida verbalmente - viola a determinação de que o fundo de reserva é de 10% do orçamento e sempre apesar de não constar em qualquer documento fornecido à A. ou da própria ata”.
Pois bem, de entre os vícios indicados, há um que já não pode ser apreciado nesta sede. Referimo-nos à nulidade associada pela A. às alegadas deficiências da convocatória datada de 10/07/2024 (por nela alegadamente não vir expresso que na assembleia em causa se ia deliberar, não vir acompanhada de qualquer orçamento, indicação do valor da quota mensal ou fundo de reserva), uma vez que essa nulidade foi julgada improcedente na sentença recorrida e essa parte decisória não vem impugnada neste recurso.
Assim, pois, a nossa atenção deve debruçar-se, exclusivamente, sobre os demais vícios imputados ao procedimento deliberativo e ao conteúdo das próprias deliberações.
Começando por analisar o primeiro aspeto, verificamos que daquilo que a A. mais se queixa é da falta de informação prévia, completa e esclarecedora, em relação aos assuntos que iriam ser objeto de deliberação. Concretamente, em relação ao orçamento, refere, como vimos, que “os valores orçamentados não foram remetidos previamente, mas apresentados na hora e sem justificação ou mais orçamentações / propostas”. Mais: “Não foram remetidas propostas ou orçamentos previamente para análise, mas apenas na própria reunião e com proposta única: a da própria condómina maioritária e administradora (1ª e 2ª Rés) que impuseram um valor e que é manifestamente exagerado para um prédio daquela dimensão, com obras recentes e elevadores novos. Manifestamente um abuso o facto do administrador se querer fazer pagar para gerir o prédio de que é o maior proprietário”. E acrescenta que “[n]enhum dos valores consta de qualquer documentação sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papeis que a 1R exibia”. E acrescenta que “[q]uanto ao ponto 3, a sua impugnação decorre por consequência da impugnação do ponto 1”. E “[q]uanto ao ponto 4, mais uma aprovação ilegal porque - apesar de apenas ter sido referida verbalmente - viola a determinação de que o fundo de reserva é de 10% do orçamento e sempre apesar de não constar em qualquer documento fornecido à A. ou da própria ata”. Ou seja, a A. em relação a todos os pontos impugnados queixa-se sempre da falta de informação idónea, completa e esclarecedora sobre os assuntos a deliberar.
E, como resulta dos factos provados, tem razão.
Mesmo sem levar em linha de conta, para já, que na ata relativa à assembleia de condóminos realizada no dia 26/07/2024 (na qual foram adotadas as deliberações impugnadas), não consta qualquer valor orçamentado para o exercício de 2024, para a quota mensal do condomínio e para o fundo de reserva [sendo que todos estes assuntos se refere terem sido aprovados por maioria (leia-se, pela 2ª Ré)], a verdade é que, como já vimos e se provou, nem na convocatória para esta assembleia, nem depois foram fornecidos à A. (ou ao seu representante) elementos informativos bastantes para nela poder participar de modo ativo e esclarecido. Como nos dão conta os factos provados, “[n]ão foram remetidas à A. propostas ou orçamentos previamente para análise, mas apenas na própria assembleia de condóminos foi apresentada uma única proposta: a da própria condómina maioritária e administradora (2ª R.)”. No entanto, “[n]enhum dos valores consta de qualquer documentação entregue à A., sendo que apenas foi indicado verbalmente na assembleia com recurso a papéis que o 1.º R. exibia”. Aliás, na própria ata da assembleia constam também queixas a esse propósito. O que não admira, posto que, como já dissemos, essa ata é omissa sobre o concreto orçamento aprovado e sobre os exatos valores estabelecidos e aprovados (sempre e só por maioria formada apenas com o voto da 2ª Ré), para a quota mensal do condomínio e para o fundo de reserva.
Ora, esta falta de informação é gritante e compromete, a nosso ver, a validade das deliberações tomadas a propósito dessas matérias e ora impugnadas.
O artigo 1433.º, n.º 1, do Código Civil, tendo por referência a obrigação imposta ao administrador do condomínio pelo artigo 1436.º, n.º 1, al. l), do mesmo Código, é inequívoco neste sentido. O Acórdão do STJ de 31/01/2023([12]), explica-o bem e em termos que merecem a nossa inteira concordância.
Como aí se refere, o dever de prestação de contas à assembleia, previsto no artigo 1436.º, n.º 1., al. l), do Código Civil (sobre os assuntos agendados para deliberação e no decurso da sua realização enquanto reunião dos condóminos credores dessa informação), “deve ser visto como uma concretização legal específica do art. 573º do CCiv., enquanto preceito especial de estabelecimento de uma obrigação de prestar informações (aí incluída a “prestação de contas” em sentido estrito).
Este dever [porém] não se circunscreve à apresentação, explicação e fundamentação tendentes à deliberação de «aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano» (art. 1431º, 1, CCiv.) - esse é o seu procedimento vinculativo mínimo em sede de assembleia ordinária, prévia à assembleia e no decurso da assembleia. Deve ser alargado a toda a actuação instrumentalmente dirigida e orientada à comunicação, esclarecimento e especificação dos assuntos sujeitos a deliberação, tendo em vista a participação elucidada, a formação de opinião instruída e o exercício do direito de voto dos condóminos em qualquer assembleia de condóminos - este é o seu procedimento vinculativo máximo, ainda contemplado por uma interpretação sistemático-racional do (agora) art. 1436º, 1, al. l) (antes al. j)), do CCiv., atentos os poderes atribuídos em conjunto ao administrador e à assembleia dos condóminos (art. 1430º, 1, CCiv.).
De outra banda, enfatize-se que, de acordo com a lei, tal dever é de cumprimento voluntário ou espontâneo pelo administrador obrigado; não depende de ser provocado e/ou solicitado por actuação dos condóminos (sem prejuízo de o ser, mesmo antes da realização da própria assembleia).
Logo, não há apenas violação com recusa ilícita de informação; a montante surge desde logo a violação quando o administrador, titular da competência gestionário-executiva, não a presta ou a realiza de forma deficiente ou defeituosa, no contexto de instrumentalidade para o exercício do poder deliberativo e da tomada de decisão dos condóminos reunidos em assembleia.
Assim sendo.
Este dever repercute-se na validade das deliberações sempre que tal informação, uma vez necessária e justificada, (i) não consta da deliberação a que respeita, (ii) não resulta da conduta do administrador revelada no decurso da assembleia, nomeadamente por se encontrar (ou não) desentranhada da acta em que é registada a deliberação, ou (iii) resulta da deliberação e/foi prestada como sendo incompleta, parcial, falsa ou irrelevante”[13].
Como já dissemos, concordamos inteiramente com este ponto de vista. E ele aplica-se, sem qualquer reserva, ao caso em apreço, posto que nem antes da assembleia em causa, nem no seu decurso, nem mesmo depois, através da ata que retrata, ou devia retratar, o que nessa assembleia se passou, é possível, neste caso à A., conhecer exatamente o conteúdo das deliberações impugnadas ou, antes, nelas ter participado de modo livre e totalmente esclarecido.
Nessa medida, portanto, as deliberações impugnadas não podem deixar de ser anuladas, independentemente do seu conteúdo.
Não se trata, pois, só de uma falta de objeto dessas deliberações, como se assinalou na sentença recorrida, mas o problema encontra-se também a montante, no próprio procedimento deliberativo que não respeitou, em todos os seus trâmites e, por conseguinte também no teor das próprias deliberações, o direito de informação que assiste à A. (e a todos os condóminos), nos termos já explicitados.
Por conseguinte, assim, este recurso, nesta parte, deve ser julgado improcedente e confirmada essa sentença, ainda que não exatamente pelos mesmos fundamentos.
O conhecimento das demais questões, relacionado com o conteúdo das ditas deliberações fica, assim, prejudicado.
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IV- Dispositivo
Pelas razões expostas, acorda-se em:
1.º Julgar parcialmente procedente o presente recurso e revogar a sentença recorrida, na parte em que declarou nula a deliberação constante do ponto 2 da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos, realizada no dia 26/06/2024.
2.º Quanto ao mais, julga-se improcedente o presente recurso e confirma-se, na mesma medida, o decidido na sentença recorrida.
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Em função deste resultado, as custas deste recurso serão suportadas na proporção de ¼ para a Apelada e ¾ para os Apelantes - artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Porto, 28/4/2026.
João Diogo Rodrigues
Rui Moreira
Alberto Taveira
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[1] Cfr. Neste sentido, António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 184.
[2] Cfr. neste sentido, entre outros, o Acórdão desta Relação, de 27/02/2014, Processo nº. 323/12.6TBFLG-E.G1 e Ac. RC de 18/11/2014, Processo nº. 628/13.9TBGRD.C1, ambos consultáveis em www.dgsi.pt.
[3] Citação de Antunes Varela [RLJ, Ano 115.º, pág. 95 e segs.], extraída do Ac. RC de 20/02/2024, Processo n.º 976/22.7T8GRD.C1, consultável em www.dgsi.pt.
[4] Neste sentido, António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Parte Geral e Processo de Declaração, Almedina, pág.727 e, por exemplo, Ac. STJ de 16/02/2005, Processo n.º 05S2137, consultável em www.dgsi.pt.
[5] Processo n.º 7095/10.7TBMTS.P1.S1, consultável em www.dgsi.pt.
[6] António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, ob. cit., pág. 29.
[7] Ac. STJ de 23/04/2009, Processo n.º 674/04.3TBCMN.S1, consultável em www.dgsi.pt.
[8] Tratado de Direito Civil, II, Parte Geral, 4ª Edição, Almedina, pág. 685.
[9] Neste sentido parecem inclinar-se Carlos Ferreira de Almeida, Contratos, (Funções. Circunstâncias. Interpretação), IV, 2014, Almedina, pág. 313; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol I, 4ª ed Revista e Atualizada, Coimbra Editora, pág. 224; Evaristo Mendes e Fernando Sá, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, pág. 541; e, na jurisprudência, entre muitos outros, Ac. STJ de 04/06/2002, Processo n.º 02A1442, e Ac. STJ de 05/01/2016, Processo n.º 146/13.5TCFUN-A.L1.S1, consultáveis em www.dgsi.pt
[10] Processo n.º 5018/24.5T8GMR.G1, consultável em www.dgsi.pt.
[11] Neste sentido também, por exemplo, Ac. RP de 28/09/2023, Processo n.º 2873/19.4T8MAI.P1, consultável em www.dgsi.pt.
[12] Processo n.º 763/18.7T8PVZ.P1.S1, consultável em www.dgsi.pt.
[13] Ac. RE de 27/06/2024, Processo n.º 467/21.3T8TMR.E1, consultável em www.dgsi.pt.