Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
RELATÓRIO
B………., L.da, intentou, no Tribunal Judicial da Comarca de Matosinhos, a presente acção com processo ordinário contra:
- C……….; e
- D………., pedindo a condenação destes a entregarem-lhe o estabelecimento comercial, a pagarem-lhe uma quantia equivalente a € 3.250 por cada mês que decorra desde 10 de Outubro de 2004 até à efectiva entrega do estabelecimento e, ainda, a quantia que venha a ser liquidada em execução de sentença para ressarcimento de quaisquer outros danos que venham a ocorrer.
Alegou, para tanto, em resumo, que, por contrato escrito de 10/10/2003, cedeu aos Réus a exploração de um seu estabelecimento comercial de restaurante denominado «B1……….», pelo prazo de um ano, com início naquela data e termo no dia 10/10/2004, mediante o pagamento da quantia total de € 39.000; as partes convencionaram de forma expressa que o contrato não se renovaria, em quaisquer condições, para além do seu termo; mas, apesar de a Autora ter avisado os Réus que deveriam proceder à entrega do estabelecimento no termo do contrato, não o fizeram.
Contestaram os Réus, alegando, também em resumo, que a interpretação dada pela Autora vai contra o espírito do contrato, que jamais celebrariam se soubessem, à partida, que teriam de fazer entrega do estabelecimento ao fim de um ano, sendo certo que a Autora jamais avisou os Réus que deveriam proceder à entrega do estabelecimento no termo do contrato; terminam, por isso, pedindo a improcedência da acção e a condenação da Autora como litigante de má fé.
Após a realização de uma audiência preliminar, veio a verter-se nos autos saneador-sentença que, por manifesta falta de causa de pedir, absolveu os Réus da instância em relação ao pedido de condenação em quantia que venha a liquidar-se em execução de sentença, para ressarcimento de quaisquer danos que venham a ocorrer, e, conhecendo do fundo da causa, julgou a acção parcialmente procedente, condenando os Réus a entregarem à Autora o estabelecimento identificado nos autos e a pagarem à Autora a quantia mensal de € 3.250,00, desde Outubro de 2004 e até efectiva entrega do estabelecimento, sem prejuízo das quantias depositadas e que venham a sê-lo à ordem do processo nº. ….-A/2001 do 4º. Juízo Cível deste Tribunal.
Inconformados com o assim decidido, interpuseram os Réus recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Alegaram, oportunamente, os apelantes, os quais finalizaram a sua alegação com as seguintes conclusões:
1ª – “A presente acção foi instaurada como acção declarativa de condenação e fundamenta-se num contrato de cessão de exploração celebrado entre a Autora e os Réus, tendo a mesma seguido a sua normal tramitação obedecendo ao formalismo de tal processo;
2ª – Os Réus colocaram em crise a validade do contrato de cessão de exploração, quanto ao seu termo, por não corresponder à real vontade das partes e não ter havido qualquer denúncia do mesmo, tudo pelo facto da Autora nunca ter avisado os Réus que deveriam proceder à entrega do estabelecimento no termo do contrato;
3ª – Nos termos do disposto no artigo 111º nº 2, que remete para o artigo 115º nº 2, ambos do R.A.U., a cessão de exploração do estabelecimento comercial pressupõe, cumulativamente, vários requisitos, entre os quais a transferência para outrem da exploração de um estabelecimento comercial ou industrial, englobando a transmissão de instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
4ª – A Autora nunca denunciou o contrato que celebrou com os Réus, devendo ser aplicado ao caso “sub judice” o disposto no artigo 118º do R.A.U. e não o pretenso prazo estipulado na cláusula segunda do mencionado contrato, conforme se refere na sentença posta em crise;
5ª – Por conseguinte, a sentença proferida viola claramente as disposições dos artigos 111º nº 2, 115º nº 2 e 118º, todos do R.A.U.”.
Não foi apresentada contra-alegação.
O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684º, n.º3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.
De acordo com as apresentadas conclusões, a questão a decidir por este Tribunal cinge-se a saber se o celebrado contrato teve o seu termo no dia 10/10/2004, independentemente de denúncia por banda da Autora.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
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OS FACTOS
No saneador-sentença recorrido, foram dados como provados os seguintes factos:
1º - A Autora é dona e legitima proprietária de um estabelecimento comercial de restaurante, denominado “B1……….” que se encontra instalado na ………., nº. …., Matosinhos;
2º - Por contrato escrito de 10 de Outubro de 2003, a Autora cedeu aos Réus a exploração comercial daquele estabelecimento, pelo prazo de um ano, com inicio no dia 10 de Outubro de 2003 e termo no dia 10 de Outubro de 2004;
3º - O preço acordado pela cessão foi de € 39.000, tendo a Ré entregue ao Autor, na data da celebração do contrato, a quantia de € 6.500;
4º - O restante seria pago em prestações iguais, mensais e sucessivas de € 3.250, cada uma;
5º - Nos termos da cláusula quinta do referido contrato, o mesmo não se renovaria nem prorrogaria em quaisquer condições;
6º - Nos termos da cláusula sexta do mesmo contrato, a primeira outorgante, aqui Autora, obrigou-se “a dar ao segundo a preferência na celebração de novo contrato de cessão de exploração, renovável por iguais períodos, se não for denunciado por qualquer dos intervenientes com a antecedência de sessenta dias relativamente ao seu termo ou ao termo de qualquer das renovações que ocorram”, obrigando-se, ainda, a dar “preferência na compra ou passe do estabelecimento, por proposta escrita;
7º - Os Réus mantêm-se na posse e fruição do estabelecimento identificado no item 1º, ali exercendo a actividade comercial a que este se destina, retirando os rendimentos dessa actividade que fazem seus;
8º - Em 15 de Julho de 2004, o Réu C………. foi notificado da penhora do crédito da Autora correspondente à quantia mensal de € 3.250,00 efectuada no processo nº. ….-A/2001 do 4º. Juízo Cível deste Tribunal;
9º - No 4º. Juízo cível deste Tribunal, correm termos uns autos de embargos de terceiro deduzidos por E………, Lda, e em que são embargados a aqui Autora e F………., e nos quais a embargante alega ser dona dos bens móveis aí identificados, por os ter comprado à aqui Autora, bens móveis esse que são os constantes do inventário anexo ao contrato referido em b);
10º - Os Réus depositaram, na conta indicada na notificação referida no item 8º, nos dias 19/7/04, 18/8/04, 20/9/04, 22/10/04, 24/11/04, 22/12/04 e 24/1/05, a quantia de € 3.250,00.
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O DIREITO
A questão fulcral a decidir prende-se com a interpretação a dar às cláusulas do contrato celebrado entre as partes, no que se refere, concretamente, ao respectivo termo.
Não está em causa que o contrato celebrado entre a Autora e os Réus configura um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, contrato esse que se caracteriza pela transferência temporária e onerosa da exploração de um estabelecimento comercial, juntamente com o gozo do prédio. Foi assim que as partes intitularam tal contrato e é isso que resulta das respectivas cláusulas.
O que está em causa é a data do termo do contrato.
Defende a Autora, por um lado, que tal termo ocorreu em 14 de Outubro de 2004, alicerçada na respectiva cláusula 2ª.
E defendem os Réus, por outro, que tal termo não ocorreu, porquanto a Autora nunca os avisou que deveriam proceder à entrega do estabelecimento no termo do contrato, em obediência ao disposto na cláusula 6ª. do contrato.
Caso vingue o entendimento da Autora, nada haverá a apontar ao saneador-sentença recorrido. Mas se vingar o entendimento dos Réus, então, a acção terá de prosseguir os seus normais termos, para apuramento da matéria de facto controvertida, designadamente, aquela que foi alegada pela Autora no artº 6º da sua petição inicial, ou seja, que cuidou de avisar os Réus que deveriam proceder à entrega do estabelecimento no termo do contrato.
Vejamos o que as partes vazaram no contrato, em relação ao respectivo termo:
Cláusula 2ª: “A primeira (outorgante) concede ao segundo a exploração comercial daquele seu estabelecimento, pelo prazo de um ano, com início no dia 10 de Outubro de 2003, e termo no dia 10 de Outubro de 2004”.
Cláusula 5ª: “Findo o prazo pelo qual o contrato é celebrado, este não se renova nem prorroga em quaisquer circunstâncias”.
Cláusula 6ª: “Contudo, a primeira obriga-se a dar ao segundo a preferência na celebração de novo contrato de cessão de exploração, renovável por iguais períodos, se não for denunciado por qualquer dos intervenientes com a antecedência de sessenta dias relativamente ao seu termo ou ao termo de qualquer das renovações que ocorram. A primeira obriga-se também a dar ao segundo preferência na compra ou passe do estabelecimento, por proposta escrita”.
Cessão de exploração do estabelecimento comercial é o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.
A cessão de exploração, tal como o trespasse, implica a transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento e que, transmitido o gozo do prédio, nele se continue a exercer o mesmo ramo de comércio ou indústria (Aragão Seia, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2 ed., 431).
A cessão de exploração do estabelecimento comercial pressupõe, nos termos do n.º 2 remissivo ao n.º 2 do art.º 115.º do R.A.U., que se verifiquem, cumulativamente, os requisitos seguintes:
a) Transferência para outrem da exploração de um estabelecimento comercial ou industrial, englobando a transmissão de instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
b) Feita juntamente com o gozo do prédio, continuando a exercer-se nele o mesmo ramo de comércio ou indústria, não podendo ser-lhe dado destino diferente;
c) Temporária;
d) Onerosa.
Mesmo que o estabelecimento se encontre desfalcado de algum ou alguns dos seus elementos não essenciais haverá cessão de estabelecimento (v. Acs. desta Relação de 2/7/92, C.J., Ano 17.º, 4.º, 231, e de 18/1/94, C.J., Ano 19.º, 1.º, 211, e do S.T.J. de 4/5/93, C.J., S.T.J., Ano 1.º, 2.º, 86).
Segundo Aragão Seia (ob. cit., 435), “no Ac. da Relação do Porto de 2/7/1992, (...) o que interessa reter é a ideia – aceite pela doutrina largamente maioritária e mais representativa – de que, para haver cessão de exploração ou trespasse não é necessário que o estabelecimento esteja a ser explorado, podendo aqueles negócios ter lugar mesmo que a exploração não se tenha ainda iniciado ou esteja interrompida. E é assim porque esses contratos sobre o estabelecimento não têm necessariamente que atender ao aviamento, nem à clientela ou à existência de mercadorias”.
Também o Dr. Eridano de Abreu (Revista da Ordem dos Advogados, 47, 755) opina que não vê como possa defender-se a ideia de que seja inadmissível a celebração de contratos meramente obrigacionais sobre bens futuros, isto é, de que não haja a possibilidade legal de celebrar um contrato de locação sobre um estabelecimento futuro, no qual se estipule que o contrato só começará a produzir efeitos, pelo menos relativamente à exploração do estabelecimento, a partir do momento em que este se complete e seja posto à disposição do locatário.
E, segundo o Dr. V.G. Lobo Xavier (Revista da Ordem dos Advogados, 47, 781), pode haver lugar a uma locação de estabelecimento mercantil desde que à data do contrato já exista um valor negociável como estabelecimento e, portanto, distinto do prédio, e que tenha sido esse o valor que as partes quiseram efectivamente negociar.
Ainda para o Dr. Ferrer Correia (Rev. cit., 819), não é essencial, para que determinada organização seja havida como estabelecimento comercial ou industrial, que a respectiva exploração se tenha iniciado já – basta que essa organização se encontre apta a funcionar como tal.
Como se escreveu no Ac. do S.T.J. de 30/06/98 (C.J., S.T.J., Ano 6.º, 2.º, 156), “podemos, pois, concluir, com o acórdão da Relação do Porto de 27 de Janeiro de 92, que se insere, aliás, no posicionamento doutrinal e jurisprudencial dominante – que para haver cessão de exploração ou trespasse não é necessário que o estabelecimento esteja a ser explorado, podendo aqueles negócios ter lugar, mesmo que a exploração não se tenha ainda iniciado ou esteja interrompida. E é, assim, porque esses contratos sobre o estabelecimento não têm necessariamente que atender ao aviamento, nem à clientela ou à existência de mercadorias”.
Aqui, como se disse, importa, porém, averiguar se o celebrado contrato de cessão de exploração terminou no dia 10/10/2004, independentemente de denúncia por banda da Autora.
O saneador-sentença recorrido defendeu tal entendimento nos seguintes termos:
“Do texto do contrato em causa, sujeito a forma escrita por força do disposto no artº. 111º. nº. 3 do RAU, resulta que o mesmo tinha o seu termo em 10 de Outubro de 2004 (cláusula segunda) e que o mesmo não se renovaria ou prorrogaria em quaisquer condições (cláusula quinta). Da cláusula sexta, em cujo conteúdo fundam os RR a sua pretensão de se manterem na posse do estabelecimento, resulta apenas que, pretendendo a A ceder de novo a exploração do estabelecimento em causa, se obrigava a dar aos RR “preferência na celebração de novo contrato de cessão de exploração, renovável por iguais períodos, se não for denunciado por qualquer dos intervenientes com antecedência de sessenta dias relativamente ao seu termo ou ao termo de qualquer das renovações que ocorram”; ou seja, se a A pretendesse de novo ceder a exploração do estabelecimento, o novo contrato, em cuja celebração os RR teriam preferência, seria renovável por iguais períodos se não fosse denunciado nos termos referidos na dita cláusula sexta”.
Mas, salvo o devido respeito, não lemos o contrato celebrado desta forma. As aludidas cláusulas 2ª, 5ª e 6ª têm de ser entendidas e concatenadas entre si.
Depois de, nas cláusulas 2ª e 5ª, as partes dizerem que o contrato tem o seu início no dia 10 de Outubro de 2003 e que é pelo prazo de um ano, sendo, por isso, o seu termo no dia 10 de Outubro de 2004, e que, findo o prazo legal pelo qual o contrato é celebrado, este não se renova nem prorroga em quaisquer condições, acrescentam, contudo (cláusula 6ª), que o contrato é renovável por iguais períodos, se não for denunciado por qualquer dos intervenientes com a antecedência de sessenta dias relativamente ao seu termo ou ao termo de qualquer das renovações que ocorram (sublinhado nosso). E a Autora obrigou-se até a dar aos Réus a preferência na celebração do novo contrato, bem como na compra ou passe do estabelecimento.
Por isso, ao dizerem, na cláusula 2ª, que o contrato tem o seu termo no dia 10 de Outubro de 2004, as partes não excluíram a necessidade de denúncia do mesmo, nos termos da cláusula 6ª.
Esta cláusula 6ª tem duas partes distintas e que, à primeira vista, criam no intérprete alguma confusão. Por um lado, aquela cláusula confere aos Réus o aludido direito de preferência, tanto na celebração de novo contrato de cessão de exploração, como na compra ou no passe do mesmo. Por outro, refere que o contrato é renovável por iguais períodos, se não for denunciado por qualquer dos intervenientes com a antecedência de 60 dias relativamente ao seu termo ou ao termos de qualquer das renovações que ocorram.
E a Autora e os Réus, ao dizerem, na respectiva cláusula 5ª, que, findo o prazo pelo qual o contrato é celebrado, este não se renova nem prorroga em quaisquer condições, não quiseram dizer que o contrato findava automaticamente no dia 10 de Outubro de 2004, sem necessidade de denúncia. Quiseram apenas dizer que, denunciado o contrato validamente, findo o prazo da respectiva validação, o mesmo não se renovaria nem prorrogaria, o que, bem vistas as coisas, retira à aludida cláusula qualquer interesse prático, já que, findo o contrato, é óbvio que o mesmo não se renova nem prorroga.
De acordo com o preceituado no artº 118º, nº 1, do R.A.U., os contratos de arrendamento urbanos para comércio ou indústria “renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes”.
Como escreveu Aragão Seia (ob. cit., 458), em anotação a este preceito, “decorrido o prazo inicial do contrato este renova-se, automaticamente, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado e não for denunciado por qualquer das partes”.
Deste modo, o contrato celebrado entre Autora e Réus renovou-se automaticamente, no dia 10 de Outubro de 2004, a menos que a Autora o tivesse denunciado com a antecedência de 60 dias em relação àquela data.
A Autora alegou ter denunciado o contrato (artº 6º da p. i.). É certo que não alega a data em que o fez. Porém, não nos parece que isso seja motivo para conduzir, desde já, ao naufrágio da acção, podendo o julgador, nos termos do artº 264º do C. de Proc. Civil, ao decidir a matéria de facto, esclarecer essa questão da data da denúncia, caso venha a considerar como provada a matéria do referido artº 6º da petição inicial.
Esta matéria é controvertida, já que foi especificadamente impugnada (vide artº 4º da contestação).
Por isso, existindo matéria controvertida com manifesto interesse para a decisão, a causa não podia ser decidida, como foi, em sede de saneador, pelo que a acção deve prosseguir os seus ulteriores termos, com a selecção da matéria de facto assente e organização da base instrutória.
Procedem, assim, no essencial, as conclusões da alegação dos apelantes, pelo que a decisão recorrida tem de ser revogada, a fim de a acção prosseguir.
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DECISÃO
Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação procedente e, em consequência, revoga-se o saneador-sentença recorrido, a fim de os autos prosseguirem com a selecção da matéria de facto, nos termos do art.º 511.º do C. de Proc. Civil, e posterior julgamento.
Custas pela apelada.
Porto, 19 de Setembro de 2006
Emídio José da Costa
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso