Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PRESTAÇÃO
I- Relatório
B..............., C.............., e D.............. intentaram acção com processo ordinário contra os réus E.............., F............... e G............... e intervenientes H............. e mulher I.............., pedindo que se declare e condene os réus, solidariamente, no seguinte:
a) que o incumprimento dos contratos constantes dos documentos 1 e 2 e na transacção constante de documentos 13 e 14, se deveu a culpa exclusiva dos réu;
b) declare a nulidade do contrato de cessão de quotas por simulação e/ou a sua anulação por erro sobre o objecto ou elemento essencial;
c) declare a exceptio non adimpleti contractos dos autores ao não rectificar o erro, sendo legitimada a sua recusa por não estar cumprida a obrigação dos réus, recíproca e simultânea deste, de obter a licença de, funcionamento do estabelecimento e, por conseguinte;
d) a revogação, por justa causa, da procuração irrevogável passada pelos autores em representação da autora D............., Ldª, aos réus e na posse destes desde 13 de Março de 1997, contrapartida do contrato de cessão de quotas, condenando-os a devolverem-na contra a entrega do estabelecimento pelos autores;
e) em consequência a resolução dos contratos e a condenação dos réus no pagamento aos autores de indemnização pelos por juros e despesas causados, no montante de 11.227.017800 e ainda nos lucros cessantes até decisão judicial que se estimam em 323 contos por mês.
Em contestação/reconvenção os réus pedem que devem os autores ver declarado incumprido, de forma definitiva, por facto só aos autores imputável, o contrato promessa celebrado com os réus. E consequentemente deve:
- ser declarada operada a transmissão em favor dos réus dos lotes referidos;
- os autores condenados a remover os ónus que recaem sobre os lotes ou condenados a fazer entrega do valor correspondente, que neste momento se cifra em 69.366.362$00;
-ser declarada a nulidade dos contratos de compra e venda celebrado entre autores e chamados, ordenado o cancelamento dos registos de aquisição a favor dos chamados.
Conforme foi expresso no relatório da sentença de 1ª instância (que aqui se transcreve, por se entender oportuna e adequada a síntese efectuada) as posições de cada uma das partes resume-se assim:
Alegaram os autores que celebraram com os réus dois contratos-promessa, um de compra e venda e outro de cessão de quotas.
No primeiro desses contratos a autora D............., Ldª, prometeu vender aos réus e estes prometeram comprar, por 60.000 contos, 5 lotes de terreno. No contrato-promessa de cessão de quotas atribuíram-se valores aos lotes, de modo que o seu total, somando os 60.000.000$00, confere com o valor do contrato-promessa de compra e venda. O preço da prometida venda era pago com o preço da também prometida cessão de quotas mas os réus atribuíram como preço das quotas no contrato de cessão de quotas, celebrado pela escritura pública de 13/3/97, o valor de 15.000 contos assim simulando o preço.
Porém, o negócio da cessão de quotas é simulado já que o negócio efectivamente querido pelas partes era o do trespasse do estabelecimento denominado "J.............", único bem da sociedade a que respeitavam as quotas.
A escritura de cessão contém um erro que impede o registo das quotas a favor dos autores e que exige a rectificação da escritura mediante a intervenção dos outorgantes mas até à data não se rectificou a escritura.
O único património da sociedade a que respeitavam as quotas cedidas é um estabelecimento denominado "J............" e foi com o objectivo de ficar com esse estabelecimento que os autores celebraram os negócios, sendo que o valor do estabelecimento eram os 60.000 contos acordados e a contrapartida dos autores para o negócio do estabelecimento era a venda dos lotes.
Essa venda não foi ainda realizada mas os autores entregaram aos réus, no dia da escritura de cessão de quotas, uma procuração irrevogável que atribui a estes os poderes para realizar a vendam, que inclui os poderes de os mandatários fazerem negócio consigo próprios e foi passada no interesse destes
Os autores querem ver essa procuração revogada por justa causa uma vez que na data da celebração dos contratos-promessa referidos os autores fizeram assinar uma declaração que obrigava os réus a obter o alvará sanitário e licença de funcionamento para o estabelecimento da sociedade, que não existia, bem sabendo os réus que, para os autores este licenciamento era essencial para poderem explorar o estabelecimento e eventualmente, trespassarem-no ou cederem-no à exploração.
Os réus obrigaram-se a pagar as despesas anteriores à cessão de quotas mas ainda não reembolsaram os autores da quantia de 638.292$00 que estes pagaram.
Os autores moveram contra os réus uma acção judicial de fixação de prazo para a obtenção do alvará. Nessa acção os autores B............ e C.............. fizeram uma transacção com os réus, homologada em 6 de Julho de 2000, na qual os réus se comprometeram a obter o alvará sanitário e de funcionamento no prazo de 90 dias, a contar do despacho que homologou a transacção e os autores se comprometeram a outorgar a escritura de rectificação da escritura de cessão de quotas, logo que avisados, dentro do mesmo prazo ou até antes daquele prazo, desde que obtido pelos réus o licenciamento.
Na sequência da transacção, o réu G............, em representação da sociedade L.............., Ldª, deu entrada de requerimento na Câmara Municipal a solicitar o licenciamento mas até hoje o licenciamento não foi obtido, pelo que os autores se recusam a cumprir a rectificação da escritura e pretendem a revogação da procuração para venda dos lotes.
Os autores entraram na posse do referido estabelecimento logo após a escritura de cessão de quotas e exploraram-no, com excepção dos meses de Verão, desde Abril de 1997 até Junho de 1999; tendo, no início, feito várias obras de adaptação interior do estabelecimento, no que despenderam cerca de 10.000 contos.
Em 1 de Julho de 1999, os autores cederam a exploração do estabelecimento a terceiros que sempre manifestaram a vontade de adquirir o estabelecimento e a sociedade, porém por falta de alvará e licença de funcionamento vieram a desistir do negócio em Dezembro de 1999 estando desde essa data encerrado o estabelecimento.
Os autores para obstar ao despejo por falta de pagamento das rendas que os réus não pagaram, fizeram depósito, no processo .../00, do .. Juízo, no montante de 3.031.161$00, do qual o valor de 848.725$00 diz respeito, às rendas de Dezembro de 1999 a Junho de 2000. Os autores pagaram ainda as rendas desde Julho de 2000, até à presente data e que somam a quantia de 630.040$00. Os autores deixaram de receber as rendas mensais de exploração que calculadas de acordo com o último contrato de cessão de exploração ascendem a 9.000.000$00, até Fevereiro de 2001.
Os autores continuam a pagar as despesas de renda, luz e água e saneamento, que rondam mensalmente os 100 contos.
Desde que souberam que os réus requereram o alvará e licença e confiantes que o licenciamento ia ser obtido no prazo fixado os autores obtiveram vários interessados no trespasse ou na cessão de exploração do estabelecimento cujas propostas variavam entre os 450 e os 600 contos de renda mensal de exploração mas não puderam concretizar o negócio por falta de obtenção da licença.
Os autores não são donos da sociedade L............, Ldª uma vez que a escritura de cessão de quotas padece de vício que impede o seu registo.
Por sua vez da posição dos réus resulta alegado que nas várias reuniões havidas os autores sempre informaram os réus que o Lote 1 estava previsto para 77 fogos, o que, acrescido à construção prevista dos demais quatro lotes levou à aceitação pelos réus do valor de 60.000.000$00 que equivalia à contrapartida pela cessão de quotas, mas a modificação do Lote 1 deveu-se a um aditamento apresentado pelo autor B.............. em 17 de Julho de 1995, nunca levado ao conhecimento dos réus e que se traduziu numa diminuição da área e na determinação do número de fogos.
O valor da cessão querido pela parte foi de 60.000.000$00 satisfeito através da venda dos lotes e o facto de o valor constante da escritura ser diverso deve-se a razões ou conveniência que só os autores conhecem já que foram eles que agendaram e instruíram a escritura e para esta atribuíram o preço, o que todavia tem reflexos meramente fiscais e não na validade do contrato.
A actividade da sociedade era única e exclusivamente a exploração do estabelecimento e os réus não tinham qualquer justificação para continuarem sócios da mesma sem o estabelecimento pelo que a vontade das partes foi mesmo a cessão de quotas.
O erro da escritura, na indicação do valor das quotas, não pode ser assacado aos réus, que apenas constataram o lapso notarial através da acção de fixação judicial de prazo, em Junho de 2000. Contudo, instados os autores para se deslocarem ao Cartório Notarial para a realização da escritura de rectificação, os mesmos não compareceram nem se fizeram representar.
É verdade que os autores emitiram procurações a favor dos réus, os quais ainda não fizeram uso das mesmas. Os autores comprometeram-se a realizar a escritura pública de compra e venda até 9 de Maio de 1997 e para tanto deveriam libertar a caução do lote 1 para que a sua transmissão se processasse livre de ónus e encargos, mas tal não aconteceu nem pelos autores foi revelada qualquer intenção de o fazer, encontrando-se o lote ainda hoje onerado por hipoteca a favor da Câmara Municipal de M............., no montante de 69.366.562$00.
Os réus ficaram de obter o "alvará sanitário e respectivas licenças do estabelecimento", mas tal não significa que o estabelecimento estivesse impedido de funcionar, até porque possuía algumas licenças que eram suficientes. Os réus assumiram, para si e de livre vontade, a tarefa de obter todas as licenças que necessárias fossem, contudo, ao longo destes anos e por várias vezes o réu G............. prontificou-se a deslocar-se à Câmara Municipal do N........... com o 1° dos autores, acompanhado do Arquitecto que efectuou as obras no estabelecimento, para se poder pôr em marcha o processo de licenciamento, mas nenhuma colaboração obteve dos autores, apesar de estes saberem que sem a sua colaboração lhes seria impossível obter as licenças.
A necessidade de licença de utilização e parecer favorável dos bombeiros surgiu a posteriori e deveu-se à execução pelos autores de obras, não licenciadas. Nos termos da transacção lavrada no processo de fixação judicial de prazo o réu G............ deu entrada do requerimento mas com a alteração da legislação aplicável e atentas as obras realizadas por única iniciativa dos autores, o pedido de licenciamento foi indeferido. Tornou-se necessário a realização de um projecto, para o que os réus contrataram, a expensas suas, os serviços do Arquitecto, O.............., o qual procedeu à sua elaboração e deu entrada na Câmara Municipal do N..........., facto esse comunicado ao mandatário dos autores. Posteriormente, foram informados que o licenciamento não tinha sido concedido porque o projecto apresentado teve um parecer desfavorável resultante da necessidade de mais uma casa de banho e uma divisão destinada a vestiário, divisões que passaram a ser necessárias porque pelas obras realizadas no interesse dos autores, se tornava imprescindível novo licenciamento, sujeito a novas exigências legais. Instados para uma reunião, os autores por diversas vezes não compareceram e mais tarde foi comunicado ao 3° R. pelo Sr. B............. que os autores não estariam interessados em esperar pela legalização das obras, nem a efectuar as que lhes eram exigidas.
Desde a data da escritura, ou seja, 13 de Março de 1997, que os autores tomaram posse do estabelecimento que se encontrava em pleno funcionamento que assim continuou pelo que a existir um qualquer dano tal só poderia dever-se à atitude dos autores posteriormente à conclusão do negócio, à incapacidade dos autores em gerirem o estabelecimento e à falta de interesse pelos autores ou interesse em o manter encerrado.
Os réus prometeram comprar e os autores prometeram vender, livres de quaisquer ónus ou encargos, cinco lotes de terreno, designados pelo loteamento ../95, sito na "................", .............., ............., sendo o lote 1 com área total de 1.280 m2, destinado a habitação multifamiliar e comércio e os lotes 16, 17, 18 e 19, com área total de 510m2, cada um, destinados a habitação. O preço da venda, no valor de 60.000.000$00 foi já integralmente pago, através da cessão de quotas operada.
Porém, embora a escritura pública de compra e venda devesse ter sido celebrada até 9 de Maio de 1997 até à presente data, os autores sempre se têm recusado a outorgá-la e não procederam, como lhes era exigido à liberação da caução que onerava o lote 1.
Os autores em 25 de Janeiro de 2000 fizeram registar a celebração de contratos-promessa de compra e venda sobre os referidos lotes, bem sabendo que tais contratos não tinham sido celebrados fazendo constar do registo uma declaração falsa. Essa inscrição reporta-se a um negócio absolutamente simulado porque o negócio não foi querido e apenas foi registado para evitar concretizar o negócio concluído com os réus.
Após julgamento a acção e a reconvenção vieram a ser julgadas parcialmente provadas e procedentes e, em consequência, condenaram-se:
A) os réus:
1- a reconhecerem que não cumpriram por causa que lhes é imputável o contrato-promessa de cessão de quotas referenciado nos autos;
2- a aceitarem a resolução pelos autores de ambos os contratos-promessa referenciados nos autos;
3- a aceitarem como legítima a recusa dos autores de rectificarem os lapsos da escritura pública de cessão de quotas;
4- a verem revogada, por justa causa, a procuração que lhes foi concedida pela autora sociedade para procederem à venda dos lotes;
5- a indemnizarem os autores dos danos, a liquidar em execução de sentença, sofridos por estes e correspondentes às despesas geradas pela sociedade L............., Ldª, e pelo estabelecimento comercial pertencente à sociedade não pagas com as receitas da sociedade e do estabelecimento e suportadas pelos autores.
B) os autores e os chamados:
1- a verem declarada a nulidade por simulação dos contratos-promessa celebrados entre eles por referência aos lotes prometidos vender aos réus;
2- no cancelamento da inscrição desses contratos no registo predial dos referidos lotes.
No mais absolveram-se autores e réus dos pedidos.
Inconformados com o decidido os réus recorreram, tendo concluído as suas alegações ,pela forma seguinte:
A) Considerando-se que a resposta em matéria de facto é irrelevante - demais quando a resposta é somente "não provado" - quando se reporte a factos provados por documento - artigo 646, n°4 do C.P.C. -, vidé artigos 58° a 62° acima -
B) viola o regime dos artigos 372, n°2 do C.C. e 659, n°3 do C.P.C., não considerar a relevância para a fundamentação do "alvará n° .../98, a que se reporta a licença de habitação e ocupação n° ../95, como se alegou em 61 destas alegações
C) Daí que tenham que ser alteradas as respostas aos quesitos 2°, 3°, 30°, por forma a que se tenha por provada a existência da licença de ocupação, agora denominada licença de utilização.
D) Atenta a individualidade da pessoa jurídica, sociedade, em face dos seus sócios, pessoas físicas, o facto de os bens a dispor e receber pertencerem a pessoas diferentes, as datas para realização dos contratos definitivos serem dispares e não haver qualquer referência recíproca, não há "sinalagma" evidente, objectivo, entre a promessa outorgada entre a imobiliária e os aqui RR e o contrato, sobre cessão de quotas, celebrado entre os RR e os, por coincidência, também gerentes daquela imobiliária, mas aqui agindo “nomine próprio” - vidé artigos 23° a 40° acima -
E) Dos contratos de fls., devidamente interpretados, demais que no de promessa de venda dos lotes se colocou como termo da obrigação dos RR., a celebração de escritura com o terceiro, tanto que foi, pela promitente vendedora, então, outorgada procuração para plena e livre disponibilidade dos lotes - E) a I) da matéria de facto, a fls. 583-, o que resulta é que a imobiliária aceitou que a obrigação de preço pelos RR deixara de ser dos compradores, ficando assumido e exigível de terceiro. - vidé artigos 46° a 48° acima –
F) Considerar existir, assim, "união de contratos" é violar o regime dos artigos 1028, n°3 do C.C., como omitir a aplicação dos artigos 342, n°s 1 e 3, e sobremaneira 595 e 598 do C.C..
G) Padecendo a escritura pública de cessão de quotas de um lapso, que no entanto não inviabilizava o registo por completo, mas furtando-se os AA. pessoas singulares à sua rectificação, muito embora notificados para tal, cumpriram os RR. com o que prometeram e se o lapso não foi corrigido isso só aos AA. pessoas singulares é imputável, sendo que, no contrato promessa de cessão de quotas outorgado entre RR. e A. B............., nenhuma referência se faz à obrigação de obtenção de licenças ou alvarás. - vidé artigos 43° a 46° e 49° a 51° supra -
H) Concluir pelo incumprimento contratual é fazer errada interpretação do disposto nos artigos 762°, 763° e 813° todos do Código Civil.
I) Não foram os RR., enquanto pessoas singulares, quem se declarou responsabilizar-se perante os AA. B.............. e C.............. a obter o alvará sanitário de café-concerto, bem como ao pagamento de todas e quaisquer multas que da sua falta resultem, referente ao estabelecimento comercial da sociedade denominado "J.............., conforme documento de fls. 47 que aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos." - alínea J) da matéria dada como assente - , uma vez que qualquer interpretação terá que ter um mínimo de correspondência com o texto. - vidé artigos 47° a 49° supra
J) Se o contrato-promessa tem como objecto mediato a transmissão de quotas, não pode haver incumprimento quando se outorgou a escritura de 13 de Março de 1997 - doc. fls. 27 a 33
K) Entender o contrário é fazer errada interpretação dos artigos 410°, 762° e, a fortiori, 830° do Código Civil, bem como dos ensinamentos que se expenderam na fundamentação da douta sentença.
L) - Se uma das partes assume uma obrigação acessória de um contrato definitivo, incorre em obrigação pós-contratual - cfr. autores citados na douta sentença, que gera somente indemnização.
M) - Outro entendimento viola o regime dos artigos 762, n° 2, 817° do Código Civil.
N) Analisando o relatório pericial, apuradas as razões para a não obtenção de alvará, não recaindo sobre os RR. a obrigação de realização de quaisquer obras, antes o procedimento administrativo de licenciamento do estabelecimento, incumbia aos AA., pessoas singulares, ou à sociedade que detinha a exploração do estabelecimento, proceder às alterações necessárias para o cumprimento do legalmente exigido. - vidé supra artigos 58° a 75 supra
O) Se o cumprimento dessa obrigação tem a ver com "facto do príncipe" e o interessado não prova ter satisfeito as condições que são exigidas pela autoridade administrativa, e que pressuporiam as obras a assumir pela sociedade - cfr. does. de fls. 57 a 75 supra)
P) viola o regime do artigo 813, in fine, do Código Civil dar como subsistente mora dos RR.
Q) Se o contrato - promessa foi já cumprido, não pode o contraente resolver tal contrato, com base em mora.
R) Outro entendimento traduz-se em erro de interpretação e aplicação dos artigos 805 e 808 do Código Civil.
S) Sendo um estabelecimento activo de uma sociedade, só esta tem legitimidade para obter a fixação de prazo em interpelação admonitória ou alegar perda objectiva do seu interesse, entendido este nos termos em que o fazem a doutrina e a jurisprudência citados acima em 83° a 93° destas alegações, e pelas razões constantes de 95° a 103 das mesmas..
T) Se a sociedade que detém o estabelecimento deste faz exploração durante longo período, e filia o seu desinteresse - e os danos emergentes - no facto de o não conseguir transaccionar, não há que falar em "essencialidade" dos "motivos" e de conhecimento pelos RR de tal "essencialidade"
U) Nunca a credora D.............., Ldª considerou ultrapassado o prazo para a obtenção de alvará, demonstrou perda de interesse na prestação, ou declarou pretender resolver o contrato celebrado.
V) Falar-se em "interpelação admonitória" exige, para além da fixação de um prazo, imperativo se torna, a intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, sob pena de se considerar a obrigação como definitivamente não cumprida. - Ac. STJ de 27/09/2001, in Col. de Jur., 2001, 3, 46.
X) Perda de interesse na prestação deverá ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
Z) Competia à A. D............., Ldª, como elemento constitutivo do seu direito à resolução do contrato, alegar factos donde resultasse a sua perda objectiva de interesse na prestação, o que não ocorreu.
AA) A data de 90 dias a contar da homologação do termo de transacção lavrado na acção judicial de fixação de prazo (4/07/2000) para a obtenção do alvará, não se pode considerar um termo essencial, porque, como é manifesto, essa essencialidade não decorre da própria natureza da prestação e do fim a cuja realização esta se encontra vinculada.
BB) Dado o carácter sempre gravoso assumido por uma cláusula desse género, que pode conduzir a uma extinção do próprio contrato, a sua essencialidade terá sempre de resultar dos elementos contextuais decorrentes da leitura do contrato, quando não dos seus termos literais.
CC) Declarar a resolução nestas condições é, tal como se sublinhou nos nºs 76 a 103 e 104° a 124, interpretar erradamente os artigos 252° ou 432°, até por força do artigo 334 do Código Civil.
DD) Explorar, ceder a exploração (alíneas M, QQ, RR e Z) e, dois anos volvidos, vir agora dizer que a falta do alvará é incumprimento justificativo de direito à resolução do contrato é manifesto abuso de direito, tal como
EE) pretender resolver o contrato, sem por factos a si imputáveis, estar apto a devolver o que haviam recebido.
FF) Porque a prestação a efectuar em favor dos Reconvintes era por entidade diferente da que teria direito a receber a prestação dos mesmos Reconvintes,
GG) consagrar o regime do artigo 428° do Código Civil é fazer errada interpretação da noção de "sinalagma".
HH) Aceite pela promitente vendedora qual o termo suspensivo da exigibilidade da sua outorga em escritura de transmissão, e comprovada a sua verificação,
II) e dado como provado que, após esta data, a promitente vendedora onerou repetidamente os lotes com falsas promessas de compra e venda a terceiro, e que - alínea XX) - não diligenciou pelo distrate da hipoteca que pendia sobre o Lote 1. (37), nem - alínea YY) - para a extinção da caução que sobre ele impendia. (38), além de ter feito, ao menos nestes autos, a declaração inequívoca de não pretender cumprir.
JJ) - viola o regime dos artigos 236, n ° 1 - atenta a clausula 10° do contrato -, 278, 217 (cfr. Prof. A. Costa in Rev. L. J. 117, pág. 60, Ac. S.T.J. de 19/4/95 in C.J., 1995, tomo 11, págs. 42 e 43), como 830 do C.C., considerar que improcede o direito do Reconvintes a exigirem da Reconvinda sociedade o reconhecimento de se ter operado em favor daqueles a transmissão da propriedade dos lotes que a mesma lhes prometeu vender.
KK) - Há, pois, que, revogar a douta decisão, condenando a Reconvinda sociedade D.............., Ldª, no pedido reconvencional.
Não houve contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre decidir:
II- Fundamentos
a)- A matéria de facto provada.
Dos factos assentes.
A) Os AA., na qualidade de sócios e gerentes da sociedade autora D.............., Ldª e em seu nome pessoal, celebraram com os RR., estes também em seu nome pessoal e na qualidade de sócios e gerentes da sociedade L................, Ldª, com sede no ..........., os dois contratos juntos aos autos de folhas 16 a 18 e 19/20, intitulados respectivamente "contrato-promessa de compra e venda" e "contrato-promessa de cessão de quotas" e cujo teor aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos.
B) No primeiro desses contratos a A. D............., Ldª, declarou prometer vender aos RR e estes declararam prometer comprar, pelo preço de 60.000.000$00, 5 lotes de terreno (Lotes 1, 16, 17, 18 e 19) sitos na .............., em .............., ............., objecto de Processo de Loteamento nº ../95 da Câmara Municipal de P............ .
C) Neste contrato estipulou-se que o pagamento do preço seria feito mediante a cessão das quotas dos RR. na sociedade L................., Ldª para o A. B........... .
D) No segundo desses contratos os RR. declararam serem os únicos sócios da sociedade L.............., Ldª, e prometerem ceder ao A. B............., ou a quem este indicasse, que por sua vez declarou prometer comprar, pelo preço de 60.000.000$00, a totalidade. das suas quotas na referida sociedade.
E) Neste contrato estipulou-se que o pagamento do preço seria feito mediante a entrega de 5 lotes de terreno (Lotes 1, 16, 17, 18 e 19) sitos na .............., em ............., ............., objecto de Processo de Loteamento nº ../95 da Câmara Municipal de P........... .
F) Em 13 de Março de 1997 os RR. e respectivas mulheres e os AA. B............. e C............... celebraram uma escritura pública a que foi dado o título de "Cessões e Unificação de Quotas e Alteração Parcial de Contrato de Sociedade" conforme documento junto aos autos de folhas 27 a 33 e que aqui se dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos.
G) Nessa escritura foi cometido um lapso na indicação das quotas em que foi dividida a quota de que era titular o R. E........./F.......... (menciona-se que a quota era de 1200 contos e foi dividida em duas de 380 e 840 contos, mas a soma destas ascende a 1220 contos) e um lapso na indicação da quota adquirida pelo A. C............. (menciona-se que ele unifica as quotas adquiridas numa só quota no valor de 3240 contos mas as quotas adquiridas por ele são de apenas 2.040 contos).
H) Essa escritura ainda não foi até à data rectificada.
I) No mesmo dia da escritura de cessão de quotas, os AA. B........... e C............, na qualidade de sócios e gerentes da sociedade autora D............., Ldª, conferiram aos RR. uma procuração passada no interesse dos mandatários, atribuindo a estes os poderes para realizar a venda dos referidos Lotes de terreno (Lotes 1, 16, 17, 18 e 19) sitos na ................, nas condições e preços que entenderem por convenientes, incluindo os poderes de os mandatários fazerem negócio consigo próprios e foi passada no interesse destes, conforme documento de folhas 42 a 46 que aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos.
J) Ainda no mesmo dia a sociedade L..............., Ldª, representada pelos RR., declarou responsabilizar-se perante os AA. B........... e C............. a obter o alvará sanitário de café-concerto, bem como ao pagamento de todas e quaisquer multas que da sua falta resultem, referente ao estabelecimento comercial da sociedade denominado “J............., conforme documento de folhas 47 que aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos”.
K) A propriedade do estabelecimento denominado "J............." pertencente à sociedade L................, Ldª, era justificativa do preço declarado nos referidos contratos promessa já que foi esse o valor em que foi avaliado o estabelecimento para efeitos do negócio.
L) O único património representativo do activo dessa sociedade era o estabelecimento que funciona na sua sede, de bar e café-concerto, denominado "J............", sito na Rua ..............., ... a ..., no ........... .
M) Os AA. passaram a fazer funcionar e a explorar, por si ou por intermédio de outros, esse estabelecimento comercial a partir de 13 de Março de 1997.
N) Tendo, no início, feito várias obras de adaptação interior do estabelecimento.
O) Os RR. não reembolsaram os AA. do valor do acordo feito em Tribunal para pagamento de publicidade à Rádio ............ e no valor de Esc.: 638.292$00, conforme documento de folhas 50 a 52 que se dá por reproduzido para todos os efeitos.
P) Os AA moveram contra os RR, em Abril de 2000, uma acção judicial de fixação de prazo, tendente a obter do Tribunal a fixação de um prazo para obtenção de tal alvará, que correu seus termos pelo ..Juízo (hoje Vara) Cível do .......... - .. Secção - Processo ../00.
Q) Em 4/7/2000 AA. e RR. lavraram na referida acção um termo de transacção, homologada por sentença, com o seguinte teor:
1º-AA. e RR. acordam em fixar o prado de 90 dias a contar da homologação da presente transacção, para a obtenção do alvará sanitário e de funcionamento do estabelecimento denominado “J............." sito na Rua ..............., ... a ..., .......... ... 2° -AA. e RR. comprometem-se, no mesmo prado de 90 dias, a outorgar a escritura de rectificação da escritura de cessão de quotas, celebrada a 13 de Março de 1997 (..), ou em prazo inferior se obtido o referido alvará (..) 3° Os AA. prestarão aos RR. o apoio necessário à obtenção do mesmo alvará. 4° É da responsabilidade dos RR. a marcação da escritura de rectificação da escritura referida no ponto 2°, bem como o aviso aos AA., com antecedência de 8 (oito) dias. (...)".
R) Na sequência da transacção o R. G............., em representação da sociedade L.............., Ldª, deu entrada a um requerimento na Câmara Municipal do ..........., a solicitar o licenciamento do estabelecimento de bar café-concerto, conforme documento de folhas 57 que se dá por reproduzido para todos os efeitos.
S) Porém, tal licenciamento não foi obtido dentro do prazo de 90 dias previsto na transacção, nem até à presente data por ter obtido parecer desfavorável de uma entidade envolvida no processo de licenciamento, conforme documento de folhas 58.
T) Dão-se como integralmente reproduzidas as cartas trocadas entre AA. e RR. e juntas de folhas 62 a 68 dos autos.
U) Dá-se como integralmente reproduzida para todos os efeitos a certidão da Câmara Municipal de P............ junta de folhas 11 a 113 relativa ao Processo de Loteamento nº ../95.
V) Dá-se como integralmente reproduzida a certidão da .. Conservatória do Registo Comercial do ........... relativa à matrícula da sociedade L..............., Ldª junta de folhas 35 a 41 dos autos.
W) Dá-se como integralmente reproduzida a certidão da Conservatória do Registo Predial de ............ relativa à descrição e todas as inscrições em vigor do prédio rústico .............., ............., ............., seu loteamento e seus lotes 16, 17, 18 e 19, junta de folhas 133 a 154.
Dos-factos controvertidos que se vieram aprovar.
X) O estabelecimento tinha uma licença de transmissão de audiovisuais e de música ao vivo(2),
Y) ... mas não possuía o alvará sanitário necessário para funcionar como estabelecimento de bar e café-concerto. (3)
Z) Foi este alvará que os AA. exigiram aos RR. e estes se obrigaram a obter, apesar de o estabelecimento estar a funcionar sem ele quer antes quer depois da cessão. (4)
AA) A falta de alvará sanitário fez com que a sociedade L.............., Ldª, tendo recebido propostas para tal, tivesse deixado de negociar o estabelecimento ou a sua exploração. (6)
BB) Os AA. fizeram no interior do referido estabelecimento as obras seguintes: arranjo da parede que confronta e separa o estabelecimento do vizinho, feita de novo; (7)
CC) pinturas de paredes e ombreiras das portas; (10)
DD) pinturas e execução de escada amovível; (11)
EE) execução de bar amovível; (12)
FF) execução de chão sobradado; (13)
GG) reboco e pintura de parede e janela nova; (14)
HH) parede picada e envernizada; (15)
II) aplicação de forro de madeira no tecto com telha à vista; (16)
JJ) parede rebocada e pintada; (17)
KK) transformação de um armário em cabina telefónica(18);
LL) pinturas da parede; (19)
MM) isolamento de paredes com lã de vidro e madeira e porta com vidro duplo. (20)
NN) Tais obras custaram a quantia de € 15.640. (21)
OO) Para obstar ao despejo do estabelecimento por falta de pagamento de renda, a sociedade L............., Lda depositou no processo .../00, do ..Juízo, o montante de 3.031.161$00, correspondente a rendas em dívida do período de Junho de 1998 a Junho de 2000, indemnização de 50% e juros de mora. (22)
PP) ... tendo ainda depositado as rendas relativas ao mesmo estabelecimento de Julho de 2000 a Fevereiro de 2001, no montante 630.040$00 (78.755$00 X 8). (23)
QQ) Entre 1 de Julho de 1999 e 8 de Dezembro de 1999 a sociedade L.............., Ldª cedeu a exploração do estabelecimento a Q............ e S............ nos termos do contrato junto de folhas 69 a 72. (24)
RR) Estes desistiram da exploração do estabelecimento em 8 de Dezembro de 1999. (25)
SS) ... o que levou a que a mesma sociedade tenha deixado de auferir o valor da renda mensal de exploração desde 8 de Dezembro de 1999 de 600.000$00. (26)
TT) Desde que souberam do requerimento à Câmara Municipal do ........., a solicitar o licenciamento do estabelecimento de bar café-concerto, feito pelos RR. em 04.08.2000, os AA. tentaram obter, de possíveis interessados propostas de trespasse ou de cessão de exploração do estabelecimento. (28)
UU) E vieram a obter várias propostas que variavam entre os 450 e os 600 contos de renda mensal de exploração. (29)
VV) O estabelecimento possuía uma licença de fabricação de pastelaria e confeitaria. (30)
WW) Os AA. comprometeram-se a realizar a escritura pública de compra e venda até 9 de Maio de 1997. (35)
XX) Os AA. não diligenciaram para o distrate da hipoteca que pendia sobre o Lote 1. (37)
YY) ... nem para a extinção da caução que sobre ele impendia. (38)
b)- Apreciação da matéria de facto, o direito e o recurso de apelação.
Sendo pelas conclusões que se determina o objecto do recurso (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº1 do CPC), salvo quanto às questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito em julgado, vejamos, pois, do seu mérito.
Na sentença pronunciou-se sobre várias questões, a saber:
a) a natureza dos contratos celebrados entre as partes;
b) qual a espécie de relação se estabeleceu entre os dois contratos;
c) qual a consequência da forma como os contratos estão relacionados no que respeita ao eventual incumprimento de um deles;
d) se o contrato de cessão de quotas é simulado ou foi celebrado pelos contraentes com erro sobre o objecto;
e) qual a consequência da simulação do preço declarado na escritura pública de cessão de quotas;
f) se a celebração dessa escritura corresponde ao cumprimento integral do contrato-promessa respectivo;
g) que relevo e natureza tem no seio do contrato a obrigação de obtenção da licença do estabelecimento comercial;
h) como se repercute no contrato o incumprimento dessa obrigação e a quem é imputável o incumprimento;
i) se é exigível a venda dos lotes apesar da resolução do contrato-promessa de cessão de quotas que são a contrapartida dos lotes a vender;
j) se a atitude dos autores de não cumprirem a promessa da venda dos lotes permite ainda assim que os réus peçam judicialmente a execução específica da promessa;
1) se a extinção da obrigação de venda dos lotes implica a revogação da procuração e esta deve ser restituída;
m) se os contratos-promessa de venda dos lotes celebrados entre os autores e os chamados são simulados;
n) que danos sofridos pelos autores em consequência da resolução dos contratos são passíveis de indemnização;
o) se os danos provados se inserem no âmbito desses danos indemnizáveis.
Os autores não recorreram da sentença, ficando por isso desde já prejudicada a apreciação das questões que os mesmos haviam colocado e que não obtiveram acolhimento, como foi o caso das respeitantes à simulação do preço no contrato de cessão de quotas e à existência de erro sobre o objecto.
Porém, os réus discordaram da sentença assim proferida e nas suas conclusões de recurso apresentam as questões que seguidamente passamos a analisar.
Impõe-se contudo que se realce desde já que todas elas foram tratadas em sede de sentença e de modo aprofundado com apoio doutrinal e jurisprudencial, sendo que se está em presença de um universo de questões complexas, como ressalta do relatório atrás apresentado que por isso mesmo teve um desenvolvimento mais destacada.
Trata-se, assim ,de discordância dos réus quanto ao conteúdo da sentença.
Não deixaremos, por isso, de analisar os argumentos agora expendidos pelos recorrentes em relação aos fundamentos da sentença, como passaremos a fazer:
1ª questão:
A impugnação da matéria de facto, no que respeita às respostas aos quesitos 2º, 3º e 30º.
Colocam os recorrentes em causa a respostas dadas a estes quesitos defendendo que os documentos juntos aos autos impunham que se tivesse dado como provada a existência da licença de ocupação, agora denominada licença de utilização.
Para responder a esta questão importa ter presente a matéria factica que estava controvertida entre as partes e relacionada com esta questão.
(2º) - O estabelecimento tinha apenas a licença de transmissão de audiovisuais e de música ao vivo?
(3º) - Mas não possuía a licença da Câmara Municipal e das autoridades sanitárias e bombeiros necessária para funcionar como estabelecimento de bar e café concerto?
(4º) - Foi essa licença que os A.A. exigiram aos R.R. e estes se obrigaram a obter, apesar de o estabelecimento estar a funcionar sem esta quer antes quer depois da cessa?
(30º) - O estabelecimento possuída uma autorização de laboração, um alvará de licença da Câmara do N............ e um auto de vistoria de funcionamento?
(3º) - Essa autorização, alvará e vistoria eram suficientes para o estabelecimento funcionar como estabelecimento de bar e café-concerto?
O tribunal respondeu a estes quesitos no sentido de que o estabelecimento tinha uma licença de transmissão de audiovisuais e de música ao vivo (2º), mas não possuía o alvará sanitário necessário para funcionar como estabelecimento de bar e café-concerto (3º); que foi este alvará que os A.A. exigiram aos R.R. e estes se obrigaram a obter, apesar de o estabelecimento estar a funcionar sem ele quer antes quer depois da cessão(4º); que o estabelecimento possuía uma licença de fabricação de pastelaria e confeitaria (30º), ficando não provado o quesito 31º, tudo conforme consta da motivação das respostas dadas aos quesitos.
É, pois, dentro daquela sequência de quesitação, que devem compreender-se as respostas aos quesitos 2º, 3º e 30º e por isso os documentos que se encontram nos autos e que aludem ao alvará nº .../98 respeitante à licença referida pelos peritos no seu laudo de fls.416 a 424, não podiam por si só permitir dar respostas diferentes, porquanto não se está perante a mesma realidade que era perguntada nos quesitos.
Esses documentos não colocam em causa a matéria de facto a que o tribunal respondeu, pois que resultou claramente demonstrado (e não é colocado em causa pelos recorrentes) que o estabelecimento tinha uma licença de transmissão de audiovisuais e de música ao vivo (2º), mas não possuía o alvará sanitário necessário para funcionar como estabelecimento de bar e café-concerto, possuindo somente uma licença de fabricação de pastelaria e confeitaria.
Não há, pois, neste contexto de compreensão dos factos à luz do objecto da acção, razão para alterar as respostas aos aludidos quesitos 2º, 3º e 30º, já que não se discutia aqui a existência da licença de ocupação (licença de utilização) para obras, mas sim o alvará sanitário necessário para funcionar como estabelecimento de bar e café-concerto que se provou não existir.
Posto isto e tomando como base a matéria factica assente acima descrita passemos então a analisar as restantes questões da apelação:
2ª questão
A qualificação dos contratos
O cerne da argumentação dos recorrentes para discordarem da qualificação dos contratos efectuada na sentença, onde se defendeu estar-se perante coligação de contratos, fundamenta-se nos aspectos formais (identificação dos outorgantes) que ressaltam dos dois contratos em causa.
Defendem os recorrentes estar-se perante dois contratos, completamente distintos e autónomos, pois que face à forma como os mesmos foram celebrados (defendem que as relações ficaram estabelecidas entre partes diferentes) não se está perante uma situação em que a obrigação assumida por uma das partes é a contraprestação da obrigação assumida pela outra parte no outro contrato.
Fazer-se esta afirmação perante a factualidade provada é dar relevo abstracto apenas ao facto de ter ficado estabelecida uma relação entre os R.R. e a co-A. D............., Ldª e outra entre os R.R. e o co-A- B..............., fazendo tábua rasa de como num e noutro contrato se estabeleceu o pagamento do preço dos mesmos e do conteúdo dos documentos de fls. 16 a 20 (contratos-promessa, fls. 27 a 33 (escritura), fls. 43 a 46 (procuração) fls. 47 (termo de responsabilidade), fls. 53 a 55 (termo de transacção) e requerimento dirigido à Câmara do ........... .
Os outorgantes que acabam por intervir nos dois contratos são os mesmos e em ambos os contratos está feita a referência à cessão de quotas e à compra e venda e à forma de pagamento do preço estipulada entre todos os outorgantes (no contrato-promessa de compra e venda dos lotes, na clausula 3ª alude-se ao pagamento por cessão de quotas e na clausula 3ª do contrato-promessa de cessão de quotas alude-se à entrega dos lotes, sendo os autores e R.R. individualmente os sócios das respectivas sociedades intervenientes nesses contratos), onde os R.R. e os A.A. são comuns a ambos os contratos (embora se reconheça terem existido os lapsos identificativos que, aliás são identificados no desenvolvimento da sentença e a que adiante nos referiremos).
Entendemos, pois, como na sentença, que face ao que ficou provado dos dois contratos em causa, resulta como interpretação correcta e coerente que os autores celebraram com os réus, em seu nome pessoal e em representação da sociedade L............, Ldª, dois contratos que intitularam respectivamente “contrato-promessa de compra e venda” e “contrato-promessa de cessão de quotas”.
No primeiro deles a autora D.............., Ldª, prometeu vender aos réus e estes prometeram comprar, pelo preço de 60.000.000$00, 5 lotes de terreno. Os autores comprometeram-se a realizar a escritura pública de compra e venda até 9 de Maio de 1997, estipulando-se aí que o pagamento do preço seria feito mediante a cessão das quotas dos réus na sociedade L................, Ldª para o autor B............... .
No segundo contrato os réus prometerem ceder ao autor B.............. ou a quem este indicasse, que por sua vez prometeu comprar, pelo preço de 60.000.000$00, a totalidade das quotas dos réus na sociedade da sociedade L.............., Ldª.
A propriedade do estabelecimento "J..........." pertencente à sociedade justificava o preço declarado nos contratos-promessa já que foi esse o valor em que foi avaliado o estabelecimento para efeitos do negócio. No de cessão de quotas estipulou-se, também que o pagamento do preço seria feito mediante a entrega dos 5 lotes de terreno objecto do outro contrato de compra e venda.
Em síntese, as partes celebraram, pois, no mesmo dia dois contratos, ambos contratos-promessa. Num os autores prometeram vender aos réus 5 lotes de terreno (lotes que são os mesmos que figuram num e noutro contrato-promessa, os nºs 1, 16, 17, 18, e 19). No outro os réus prometeram vender aos autores (figurando é certo aí apenas o A. B............, na clausula 2ª, mas logo se referindo na clausula 6ª que a escritura seria efectuada em nome dos segundos contraentes ou pessoa por eles a indicar) a totalidade das quotas numa sociedade proprietária de um estabelecimento comercial. O preço, porém, de ambas as vendas é precisamente o mesmo: 60.000.000$00.
É, pois, inquestionável com respeito por opinião contrária, que ambos os contratos se ligam entre si pela circunstância de o pagamento do preço de um ser feito através da outra venda, ou seja, o preço dos lotes era pago através da venda das quotas e o preço destas era pago através da venda daqueles. Acresce ainda, como resulta assente (facto da alínea K) que o preço declarado em ambos os contratos-promessa resultou da avaliação feita ao estabelecimento pertencente à sociedade cujas quotas seriam cedidas.
A referência de um contrato a outro extrai-se do conteúdo das clausulas de cada um e ressalta com evidência da conduta dos réus, designadamente quando o R. G.............. em representação da sociedade L................, Ldª, não obstante já ter ocorrido escritura de cessão de quotas formula, ainda na qualidade de sócio gerente, requerimento (de 4.8.2000) a solicitar a aprovação do estabelecimento de bebidas com sala de dança com a designação de bar/café concerto (fls.57).
Atentando, pois, nas alíneas A) a E) dos factos assentes (resultado dos documentos de fls. 16 a 20 que são os contratos promessa de compra e venda e de cessão de quotas celebrados entre A.A. e R.R.) e analisados estes contratos como acima referido (que contêm os lapsos de escrita referidos nas notas 1 e 2 sentença como o que respeita ao local de assinatura dos 1ºs e 2ºs contraentes, que está invertido e também as trocas na identificação dos contraentes) existem, inquestionavelmente, entre eles elementos objectivos que atestam a sua interligação.
Não foram, pois, celebrados dois contratos autónomos e sem qualquer ligação entre si como defendem os recorrentes.
Ora esta situação factica enquadra-se no que a doutrina tem entendido por união de contratos, já que é patente não se estar em presença de contrato misto, situação em que existe um único contrato onde se reúnem elementos de um ou mais negócios jurídicos total ou parcialmente regulados na lei .
Sobre estes aspectos para além da doutrina ,a citada na sentença, de Antunes Varela-Das Obrigações em Geral, Vol. I, 3ª ed. Pág. 231 e Galvão Telles-Direito das Obrigações, 7ª edição, pág. 86 e Manual dos Contratos em Geral, 3ª edição, reprint-1965, pág.386, podem consultar-se ainda as obras de Rui Pinto Duarte-Tipicidade e Atipicidade dos Contratos, pág. 44 e ss.
O caso dos autos integra-se na figura de união de contratos, como dissemos, onde existem dois ou mais contratos que preservam a sua individualidade, mas que se ligam entre si por uma determinada circunstância ou nexo, mais ou menos profundo e relevante.
Galvão Telles na Obra citada –Direito das Obrigações, 7ª edição, pág. 88 refere que se trata de união com dependência.
Neste caso a ligação dos contratos é mais estreita que a simples união extrínseca ou acidental, pois que se estabelece entre eles laço de dependência.
Os contratos neste caso, diz o mesmo autor, também citado na sentença “são também distintos mas não autónomos. As partes querem-nos como conjunto económico, que envolve nexo funcional. E o vínculo de dependência significa que a validade e vigência de um contrato, ou de cada um dos contratos, depende da validade e vigência do outro. Um contrato só será válido se o restante o for; e, desaparecido este, aquele desaparecerá também.”
Estes ensinamentos aplicam-se por inteiro ao caso dos autos e é neste sentido que a doutrina e jurisprudência têm qualificado a união de contratos (ressaltando o requisito da sua união interna), o que de modo ilustrativo e exaustivo se pode constatar nas obras de Pedro Pais de Vasconcelos-Contratos-Contratos Atípicos, pág. 220 e Fernando de Gravato Fernandes-União de Contratos de Crédito e de Venda para o Consumo, pág. 387 e ss.
Na sentença seguiu-se também este entendimento citando-se a doutrina de Antunes Varela e Galvão Telles, o que merece o nosso acolhimento.
Concluímos, pois, que as partes celebraram dois contratos dependentes um do outro pela circunstância de a obrigação assumida por uma das partes num dos contratos ser a contraprestação da obrigação assumida pela outra parte no outro contrato. O preço da compra e venda dos lotes seria pago mediante a cessão de quotas; por sua vez a cessão de quotas seria paga mediante a venda dos lotes de terreno.
Cada um dos contratos mantém a sua individualidade. Porém, sendo um dos contratos a contraprestação do outro, se por qualquer razão, relacionada com a validade ou o cumprimento, a prestação de um dos contratos não for mais exigível, também a prestação resultante do outro contrato deixará de o ser.
Será essa a questão que em seguida abordaremos.
Qualificados que estão os contratos quanto à existência de uma união de dois contratos-promessa, um de compra e venda de lotes e outro de cessação de quotas, conforme resulta da matéria de facto acima descrita, passaremos a analisar a questão seguinte:
3ª questão
O cumprimento do contrato de cessação de quotas por parte dos Réus, a prestação acessória e a perda de interesse:
Dizem os réus que notificaram os autores para comparecerem no Cartório Notarial de ............... afim de ser rectificada a escritura e não tendo os autores comparecido só a estes é imputável o lapso e o incumprimento do contrato-promessa.
Sustentam, por outro lado os réus que não foram eles mas a sociedade (fls.47) que declarou responsabilizar-se pela obtenção das licenças ou alvarás e daí que não haja incumprimento do contrato-promessa pela sua parte.
Neste aspecto há que reafirmar, como já se deixou referenciado, que foram os réus que no contrato-promessa de cessão de quotas se assumiram como os únicos e actuais sócios da sociedade que representavam e cujo único património era o estabelecimento que funcionava na sua sede, de bar e café-concerto, sendo que, (fls.47) o Réu G........... continuou a assumir a sua representação.
O contrato-promessa de cessão de quotas: a obrigação principal e acessória:
Dispõe-se no nº 1 do artº 410º do CC que o contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato/negócio jurídico, ou seja, o contrato promessa produz, em princípio, meros efeitos obrigacionais. Ele gera, necessariamente, uma ou duas obrigações de contratar, uma ou duas obrigações de celebrar um certo contrato. E o objecto dessas obrigações é, na opinião tradicional, uma prestação de facere jurídico, a emissão da declaração negocial integradora do contrato prometido.
Mas na interpretação mais aprofundada de Ana Prata em– O contrato-Promessa e o seu Regime Geral, pág.573 e ss -(com a exaustiva doutrina aí citada) refere-se que “Sendo esta a prestação debitória a que o obrigado está, principalmente, adstrito, não é, porém, directamente a ela que se dirige o interesse do credor. O interesse do promissário visa, imediatamente, a conclusão do contrato definitivo, e, mediatamente, a produção dos efeitos próprios deste.
Enquanto a obrigação principal do devedor parece ter apenas por objecto a emissão da declaração negocial componente do contrato prometido, o direito do credor tem por objecto a conclusão válida e eficaz deste último. É o seu cumprimento que satisfará, a final, o interesse creditório que motivou a celebração da promessa. Porque o promissário - ambas as partes, se o contrato-promessa for bilateral -tem um interesse que só instrumentalmente o contrato-promessa satisfaz, está-se aqui perante um processo que tende para o resultado da produção dos efeitos jurídicos e patrimoniais do contrato definitivo”.
É também este o entendimento de Calvão da Silva-Sinal e Contrato-promessa, 8ª edição, pág.15/30 e Mário Júlio de Almeida Costa-contrato-Promessa, 4ª ed., pág. 16/21.
Ora está provado que relativamente à prestação principal: (alínea F) em 13 de Março de 1997 os RR e respectivas mulheres e os AA B............. e C............ celebraram uma escritura pública a que foi dado o título de "Cessões e Unificação de Quotas e Alteração Parcial de Contrato de Sociedade"; que (G) nessa escritura foi cometido um lapso na indicação das quotas em que foi dividida a quota de que era titular o R. E........../F............ (menciona-se que a quota era de 1200 contos e foi dividida em duas de 380 e 840 contos, mas a soma destas ascende a 1220 contos) e um lapso na indicação da quota adquirida pelo A. C............ (menciona-se que ele unifica as quotas adquiridas numa só quota no valor de 3240 contos mas as quotas adquiridas por ele são de apenas 2.040 contos) e que (H) essa escritura ainda não foi até à data rectificada.
Está ainda provado (que (I) no mesmo dia da escritura de cessão de quotas, os AA. B............. e C..............., na qualidade de sócios e gerentes da sociedade autora D..............., Lda, conferiram aos RR. uma procuração passada no interesse dos mandatários, atribuindo a estes os poderes para realizar a venda dos referidos Lotes de terreno (Lotes 1, 16, 17, 18 e 19 ) sitos na ..............., nas condições e preços que entenderem por convenientes, incluindo os poderes de os mandatários fazerem negócio consigo próprios e foi passada no interesse destes; ainda (J) no mesmo dia a sociedade L................, Lda, representada pelos RR., declarou responsabilizar-se perante os AA. B.............. e C............. a obter o alvará sanitário de café-concerto, bem como ao pagamento de todas e quaisquer multas que da sua falta resultem, referente ao estabelecimento comercial da sociedade denominado “J............”.
Resulta assim que ambas as partes iniciaram o cumprimento da prestação principal, ou seja, os autores passaram aos réus procuração com poderes para os Réus fazerem negócio consigo mesmos relativamente aos lotes objecto do contrato-promessa de compra e venda e por sua vez os réus celebraram mesmo a escritura de cessão das suas quotas na aludida sociedade tal como acordado no respectivo contrato-promessa.
Contudo da matéria de facto provada, designadamente alíneas K e L) resulta que a propriedade do estabelecimento denominado "J............." pertencente à sociedade L................, Ldª, era justificativa do preço declarado nos referidos contratos promessa já que foi esse o valor em que foi avaliado o estabelecimento para efeitos do negócio e que o único património representativo do activo dessa sociedade era o estabelecimento que funciona na sua sede, de bar e café-concerto, denominado "J............", sito na Rua .............., ... a ..., no .......... .
E também está demonstrado que o estabelecimento possuía uma licença de fabricação de pastelaria e confeitaria e uma licença de transmissão de audiovisuais e de música ao vivo, mas não possuía o alvará sanitário necessário para funcionar como estabelecimento de bar e café-concerto.
Foi perante a inexistência deste alvará sanitário necessário para funcionar, em legalidade, como estabelecimento de bar e café-concerto que os autores exigiram aos réus e estes se obrigaram a obter, apesar de o estabelecimento estar a funcionar sem ele quer antes quer depois da cessão (por iniciativa dos autores).
Torna-se, assim, claro da conjugação de toda a matéria de facto descrita (e conforme é evidenciado pelos documentos de fls. 47 e 53 a 55) que os réus a par da obrigação de celebrar a escritura de cessão de quotas assumiram também perante os autores a obrigação da obtenção de um determinado licenciamento do estabelecimento que lhe permitisse funcionar legalmente de acordo com a natureza do próprio estabelecimento (bar e café concerto).
E o funcionamento deste estabelecimento era o que constituía o núcleo central de interesse no negócio da cessão de quotas prometida pelos réus aos autores.
Extrai-se, assim a conclusão de que os réus se vincularam por isso também à prestação acessória da obrigação principal, que era relevante na economia dos contratos, de tal forma que o seu incumprimento não pode deixar de ser visto como um incumprimento do próprio contrato-promessa.
Na verdade como é referido na sentença os autores pretendiam obter, com a celebração do contrato, a utilidade que procuravam com a prestação a cargo dos réus, não era pura e simplesmente a titularidade das quotas da sociedade. Era também a titularidade do estabelecimento comercial que constituía o património dessa sociedade, mas de um estabelecimento comercial em condições de funcionamento normal, dentro da legalidade.
Ora os réus sabiam dessa utilidade que os autores procuravam e assim assumiram expressamente a obrigação de lhe darem satisfação mediante a obtenção do licenciamento do estabelecimento.
Vincularam-se, pois os réus ,por manifestação de vontade própria a uma prestação acessória da principal, mas de facto com ela interligada e indispensável para concretizar a plena e perfeita execução da prestação principal.
Analisando, pois, toda a sequência factual, o que constatamos é que os réus cumpriram de facto inicialmente a prestação principal ao celebrar a escritura de cessão de quotas, que ficou com lapsos, mas não cumpriram a prestação acessória a que se vincularam quanto ao alvará de licenciamento do estabelecimento que estava integrada na cessão dessas quotas e que constituía todo o activo da sociedade.
Repare-se que os Réus (o E......./F......../G.........) assinaram documento (fls. 47) a assumir essa responsabilidade no dia da escritura de cessão de quotas (13.03.1997), o que deixa pressupor a ligação desse alvará como essencial ao funcionamento do estabelecimento da referida sociedade, mas não cumpriram com essa obrigação necessária, havendo necessidade de os autores os interpelarem para o cumprimento dessa obrigação depois de serem interpelados em acção judicial, em 2000.07.04 e mesmo assim não cumpriram com o que se obrigaram no prazo aí estipulado.
Os réus obrigaram-se nessa acção a cumprir em prazo que foi fixado (de 90 dias) a obter o alvará de funcionamento do estabelecimento “J...........”, comprometendo-se também ambas as partes a rectificar os lapsos da escritura de cessão de quotas.
Na sequência da transacção efectuada o R. G............. em representação da sociedade L..............., Ldª solicitou o licenciamento do estabelecimento de bar-concerto, mas o mesmo não foi obtido no prazo a que se obrigara, nem posteriormente por ter obtido parecer desfavorável de uma entidade envolvida no processo de licenciamento (fls. 58).
Essa prestação que os R. R. assumiram, embora acessória da principal de cessão de quotas era instrumental e indispensável para que os promissários pudessem obter através da cessão das quotas as utilidades funcionais e económicas visadas com o contrato prometido, que era a exploração do estabelecimento em legalidade nas suas potencialidades.
Na doutrina, Ana Prata, na obra O Contrato-Promessa e o seu Regime Geral, a pág. 657, refere expressamente que “se o dever incumprido for acessório ou instrumental do cumprimento da obrigação principal, os seus efeitos são tipicamente absorvidos e consumidos pelo não cumprimento que ele provoca na prestação principal”.
O incumprimento da obrigação de obtenção da licença do estabelecimento reflecte-se, pois, de forma decisiva na prestação principal, de forma que o incumprimento daquela é também o incumprimento desta, ou seja, ocorreu incumprimento do contrato-promessa de cessão de quotas.
Vistos assim os factos e analisados os documentos a que se reportam as alíneas T), X), Y), Z), AA), TT), UU) e VV), não podemos deixar de concluir que para os autores se apresenta uma situação configuradora de não cumprimento da prestação principal por partes dos Réus, que acarretou a perda de interesse na manutenção do negócio definitivo já levado a cabo pela escritura pública, ainda que sujeita a rectificação.
E essa perda de interessa é justificada pelo facto de ter ficado provado que por falta de alvará sanitário da sociedade L..............., Ldª e tendo recebido propostas para exploração, ter deixado de negociar o estabelecimento ou a sua exploração,
O não cumprimento da referida prestação acessória por parte dos réus é também, neste contexto, justificativa quer da recusa a comparecer a rectificar a escritura de cessão de quotas quer do desencadeamento da resolução do contrato, como veio a acontecer.
Como refere José Carlos Brandão Proença-a Resolução do Contrato no Direito Civil, pág.69/70 “a racionalidade do instituto da resolução está decisivamente conexionada com as incidências contratuais (e éticas) do principio da boa fé no que respeita às obrigações de lealdade e de cooperação, permitindo-se, assim à parte lesada uma desvinculação unilateral ou um reequilíbrio entre as prestações”. Cfr. também Ac. STJ de 29.09.1991-BMJ nº 409, pág.796 que trata situação algo semelhante ao caso dos autos.
O não cumprimento do prazo definido na transacção que corresponde à obrigação assumida de realização do contrato prometido com interpelação admonitória representa uma situação de incumprimento definitivo, já que a obtenção do alvará sanitário do estabelecimento era elemento essencial e concreto do contrato-promessa de cessão de quotas que integrava o estabelecimento “J.............” para operar como café-concerto.
O prazo da transacção era fixo e absoluto (e foi aceite pelos réus livremente) e perante o incumprimento da obrigação dos réus dentro desse prazo há incumprimento definitivo dos réus e está justificada a perda de interesse dos autores no contrato celebrado com os réus.
Esta problemática foi tratada entre muitos outros no Ac. STJ de 06/04/92 e Ac. STJ de 15/10/2002, ambos in www.dgsi.pt e. VAZ SERRA, RLJ, ano 110, p. 327 e ANTUNES VARELA, "Das Obrigações em Geral", Vol. II, Almedina, p. 45 e 124 e Ac. STJ de 27/11/97 in www.dgsi.pt e Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", Vol. II, 2ª Ed., Coimbra Editora, p. 61).
Está, pois, demonstrada nos autos a perda objectiva do interesse no contrato por parte dos A.A., o que foi manifestado aos R.R.
Os réus não cumpriram com a prestação acessória e com isso deram justificação à perda de interesse no negócio por parte dos autores.
Estamos assim de acordo com o que foi decidido na sentença quanto ao incumprimento do contrato promessa de cessão de quotas por parte dos R.R., designadamente porque a factualidade provada leva a que se tenha como verificado ter sido essencial para os autores a obtenção da licença, dado o relevo económico do estabelecimento no seio da sociedade a que respeitam as quotas prometidas ceder e a circunstância de por falta de alvará sanitário a sociedade L..............., Ldª, tendo recebido propostas para tal e ter deixado de negociar o estabelecimento ou a sua exploração.
4ª questão:
O cumprimento do contrato-promessa de compra e venda por parte dos autores:
A reconvenção.
Relativamente a esta questão acompanhamos também os fundamentos da sentença que após reconhecer válida a resolução do contrato por incumprimento do contrato-promessa, julgou improcedente o pedido reconvencional de execução especifica do contrato-promessa de compra e venda.
O contrato-prometido de cessão de quotas, muito embora tenha sido celebrada escritura não se pode considerar válido uma vez que a prestação acessória de obtenção de alvará sanitário que devia acompanhar essa escritura de cessão de quotas nunca foi realizada, o que implica que o contrato não se tenha por integralmente cumprido, sem essa prestação, razão de ser do contrato-promessa.
Perante o referido incumprimento os autores resolveram os contratos-promessa, como resulta claro do documento de fls. 66.
A consequência da procedência daquele pedido dos autores significa que o pedido reconvencional de execução específica da promessa de venda dos lotes tem de ser efectivamente improcedente.
Na verdade sendo a prometida venda dos lotes a contrapartida da prometida cessão de quotas, uma vez que o preço dos lotes é o preço das quotas, com a extinção da obrigação de cessão de quotas extingue-se igualmente a obrigação de venda dos lotes.
Esta é a consequência de se estar em presença de união de contratos.
Constata-se, é certo que os autores também não cumpriram com a sua obrigação de libertarem os ónus que impendiam sobre os lotes prometidos vender e daí que muito embora tivesse sido conferida procuração aos réus com poderes de efectuar venda consigo mesmo, havia que proceder àquela obrigação acessória (a qual constava da clausula 4ª do respectivo contrato).
Porém essa mora dos autores, como também se refere na sentença, não foi convertida em incumprimento definitivo, uma vez que nem os réus procederam à interpelação admonitória dos autores, nem procederam à imediata execução especifica do contrato-promessa que era também possível (clausula 10º do contrato e Calvão da Silva-obra citada, pág.155), nem ocorreu ainda perda objectiva ou subjectiva do interesse dos réus na aquisição dos lotes, como se deduz agora da própria reconvenção que formularam onde formularam pedido de execução especifica do respectivo contrato-promessa de compra e venda dos lotes.
A situação é, assim, a de que, perante a validade de resolução do contrato de cessão de quotas já não é possível obter agora aquela execução especifica, dada a dependência entre ambos os contratos onde a extinção por resolução de um arrasta a extinção do outro.
Foi esta a decisão da sentença e merece, por isso, o nosso acolhimento.
Em conclusão:
Desta forma de interpretação dos factos provados se infere que está fundamentada a decisão:
a) quanto à existência de união de contratos celebrada entre A.A. e R.R. (que se capta claramente serem as mesmas pessoas e sociedades, não obstante o reconhecimento dos lapsos com que os outorgantes se apresentam num e noutro dos contratos-promessa);
b) quanto ao incumprimento contratual dos réus do contrato-promessa de cessão de quotas, derivado do não cumprimento da prestação acessória e essencial de não obtenção do alvará sanitário do estabelecimento, o que não é afastado pelo facto de ter sido celebrada a respectiva escritura com lapsos.
Não tendo sido obtido o alvará de funcionamento para dar eficácia de funcionamento ao estabelecimento que era o objecto essencial dessa cessão de quotas não se pode falar em ter existido cumprimento do contrato definitivo nem obrigação pós-contratual. A obrigação acessória de obtenção de alvará devia acompanhar a prestação principal do próprio contrato prometido;
c) Não tendo provado os réus que a não obtenção do referido alvará sanitário se deveu às obras que os autores realizaram no estabelecimento enquanto fizeram a sua exploração de modo ilegal, como já antes fora feita pela sociedade que detinha a sua exploração, não afastaram o incumprimento da referida prestação acessória;
d) A perda de interesse está justificada perante a não obtenção do alvará no prazo absoluto fixado em transacção judicial.
A fixação do prazo de 90 dias (aceite pelos réus e sem questionarem a identificação dos outorgantes nos contratos-promessa em que estavam envolvidos) para obtenção de alvará, depois da instauração de uma acção de fixação de prazo judicial, onde os réus assumiram a obrigação acessória essencial para o funcionamento legal do estabelecimento único activo de uma sociedade em relação à qual os réus cederam a totalidade das únicas quotas da mesma, deve considerar-se como a interpelação admonitória absoluta e essencial ao fim do contrato.
Expirado o prazo para obtenção do alvará a que os réus voluntariamente se obrigaram e não conseguindo em consequência disso os autores explorar legalmente e dar de exploração a outros interessados para explorarem o estabelecimento também de forma legal, está justificada a perda de interesse e a resolução do contrato (fls.66) já que perderam oportunidades de negócio, resultando daí também a fundamentação para a condenação dos réus em indemnização pelo chamado interesse contratual negativo ou de confiança, como vem sido entendido na doutrina jurisprudência que também se exemplificaram na sentença.
Trata-se efectivamente do direito dos autores apenas a uma indemnização que os coloque na situação em que estariam se não tivessem celebrado o contrato, mas não a indemnização dos lucros que iriam obter no caso de cumprimento do contrato;
e) A mora dos autores em não distratarem os ónus que impendiam sobre o lote nº 1 constitui mora no cumprimento da obrigação dos autores, mas em relação à mesma os autores não extraíram em tempo, nem podem agora extrair as necessárias consequências, uma vez que se entende válida a extinção do contrato-promessa de cessão de quotas ,que pela união (e consequente nexo de dependência ou união interna) que tem com o contrato-promessa de compra e venda dos lotes leva igualmente à sua extinção;
f) declaração de nulidade por simulação dos contratos de compra e venda celebrados entre os autores e os chamados está fundamentada tal como decidido em 1ª instância favoravelmente aos réus;
Não foram ,assim, com respeito por opinião contrária, violadas as normas invocadas nas conclusões dos recorrentes que por isso improcedem na totalidade.
Nestes termos não assiste razão aos apelantes, não merecendo a sentença qualquer censura e por isso se confirma.
III- Decisão.
Pelo exposto acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 30 de Setembro de 2004
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz