Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ESCRITURA PÚBLICA
FALTA
NULIDADE
CONVERSÃO DO NEGÓCIO
CONTRATO-PROMESSA
CONVALIDAÇÃO
CCIV66 ART12 N1 ART293.
II - O artigo 293 do Código Civil não consente que um negócio se convalide quando lei posterior à sua celebração dispense os requisitos cuja falta determinou a nulidade por ofensa ao artigo 12 n.1 daquele diploma.
I - ..., Cooperativa de Habitação Económica de Responsabilidade Ldª, instaurou na comarca de Viana do Castelo, a presente acção declarativa, com processo sumário contra Elsa..., pedindo seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 01/04/98 e o consequente despejo da Ré, bem como a condenação desta no pagamento de 20.000$00 por dia a título de sanção compulsória, desde a citação até efectivo despejo, ou até ao momento em que deixe de usar o locado para fim diverso do contrato, alegando, em síntese, que deu de arrendamento à Ré a loja identificada no art.. 1º da p.i., vindo esta, desde Janeiro de 1999 e contra a vontade da Autora e o acordado, aí a vender produtos alimentares, sendo que o locado se destinava à venda de produtos de drogaria.
A R. contestou, impugnando, no essencial, os factos atinentes aos produtos vendidos no locado e que a Autora sempre o consentira.
A Srª Juíza a quo, logo no despacho saneador, decidiu a acção julgando-a procedente, tendo declarado nulo o contrato de arrendamento celebrado entre A. e Ré, por vício de forma.
Inconformada com a sentença, dela veio a Ré recorrer apresentando alegações que culmina com as seguintes conclusões:
1ª - O Tribunal a quo não decidiu da melhor forma.
2ª - No caso concreto dos autos, intitulou-se o contrato em causa como contrato de arrendamento comercial e, na sentença recorrida, não se questiona a referida qualificação. Todavia, não estava o Tribunal impedido de lhe atribuir diversa qualificação jurídica, à luz dos factos em que se traduzem as declarações negociais concernentes e do direito aplicável, nos termos do art. 664º, do Código do Processo Civil (CPC).
3ª - As qualificações operadas pelas partes não definem o regime legal a aplicar, certo que este há-de resultar da própria factualidade, que requer a aplicação do direito vigente.
4ª - Analisando o contrato dos autos, e junto com a petição inicial, verifica-se a existência de uma cláusula que prevê: “As despesas de escritura serão suportadas pela 2º outorgante.” Retira-se desta cláusula que os outorgantes do contrato em questão previram a realização de escritura pública do contrato definitivo.
5ª - Os contratos de arrendamento para comércio, à data da entrada da acção, exigiam que, nos termos do art. 7º do RAU, fossem, celebrados por escritura pública. Como resulta dos autos, ao ter sido celebrado apenas por escrito particular, trata-se de um contrato nulo.
6ª - Contudo, o negócio nulo pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade, conforme estipula o art. 293º do C. Civil.
7ª - Possibilita este artigo o aproveitamento da vontade negocial legalmente inviabilizada por virtude da verificação de um vício, seja de ordem formal, seja de ordem substancial, não previsto por ambos ou por algum dos declarantes.
8ª - A solução de conversão negocial não é impedida com o fundamento de que ela não pode operar no caso de a lei exigir, para o negócio em causa, a forma de escritura pública, sob pena de se frustrar o fim da lei de retirar qualquer valor jurídico à convenção inválida, porque o vício só afecta o contrato celebrado e não o seu sucedâneo resultante de conversão.
9ª - O contrato-promessa de arrendamento comercial é o funcionalmente mais próximo do que as partes celebraram. Os seus termos, designadamente quanto à qualificação jurídica que lhe deram, e ao ajuste futuro do tempo próximo da celebração da escritura pública, legalmente necessária, permitem a conclusão de que as partes, se tivessem previsto a nulidade do contrato que celebraram, teriam regulado a situação através da celebração de um contrato-promessa de arrendamento comercial.
10ª - Ao não o entender assim violou, a sentença recorrida, entre outros, o disposto no art. 664º, do C. P. C e art. 293º, do C. Civil..
11ª - Contudo, e sem prescindir, sempre se dirá que, na pendência da presente acção entrou em vigor, em 01 de Maio de 2000, o DL 64-A/2000, de 22 de Abril, com aplicação imediata, que veio revogar, entre outros, o art. 7º, do RAU, passando este a ter a seguinte redacção: "...nº 1 - O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito; nº 2 - A inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime da renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda; nº 3 - No caso dos arrendamentos sujeitos a registo a falta deste não impede que o contrato se considere plenamente eficaz, pelo prazo máximo por que o poderia ser sem essa exigência, desde que tenha sido observada a forma escrita.
12ª - O presente contrato observou a forma escrita, como tal e por via do DL supra citado, não está ferido de nulidade, já que a lei, nesta data, não exige para a celebração do mesmo, a escritura pública, sendo perfeitamente válido e eficaz.
13ª - Assim, e nos termos do art. 7º, do RAU, com redacção do DL 64-A/2000, de 22 de Abril, deverá considerar-se que o contrato em causa não está ferido de nulidade, sendo perfeitamente válido e eficaz, revogando-se a sentença recorrida.
Conclui pedindo se conceda provimento ao recurso interposto, revogando-se a sentença recorrida, nos termos exarados, com as legais consequências.
Contra-alegando, a Recorrida pugna pela confirmação da sentença.
Corridos os vistos cumpre decidir.
II - Elementos pertinentes decorrentes do documento de fls. 7 e da posição assumida pelas partes nos articulados, adequados à análise e decisão deste recurso:
1 - Em 30.03.98, a A., por documento escrito e assinado pelas partes, declarou dar de arrendamento à R., a qual declarou tomar de arrendamento, a fracção autónoma designada pela letra G, correspondente à loja nº 5 do prédio urbano sito no Lugar... da freguesia de Viana do Castelo, inscrito na matriz predial urbana sob o art. ....
2 - Tal arrendamento foi feito pela prazo de um ano, renovável por iguais períodos, tendo o seu início no dia 1 de Abril de 1998.
3 - A renda mensal fixada é de 56.265$00.
4 - O local arrendado destinava-se ao exercício da actividade de comércio de drogaria, embora ali se vendessem também produtos alimentares.
5 - Naquele aludido documento constava ainda uma cláusula, sob o nº 7º em que se escreveu: “As despesas da escritura serão suportadas pelo 2º outorgante” (no caso, a Ré). - (v. doc. de fls. 7, que aqui se dá por integralmente reproduzido).
III - Mérito do recurso.
As conclusões das alegações, como é sabido, delimitam o âmbito do recurso - cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1, ambos do CPC.
Por outro lado, é de referir que os recursos visam modificar as decisões impugnadas e não criar decisões sobre matéria nova como resulta dos artigos 675º, 1 e 676º, 2, ambos do CPC, a menos que se trate de questões de conhecimento oficioso, ainda não definitivamente apreciadas no processo.
Nas conclusões a Recorrente coloca duas questões, a saber:
1ª questão - A de não obstante a nulidade do contrato de arrendamento em causa, por vício de forma, sempre a Srª Juíza a quo deveria ter usado do mecanismo legal de conversão de tal contrato em contrato-promessa de arrendamento comercial.
2ª questão - A de que com a entrada em vigor, na pendência desta acção, em 01 de Maio de 2000, do DL 64-A/2000, de 22 de Abril, que alterou o art. 7º do RAU por forma a poder ser celebrado por escrito particular tal contrato de arrendamento comercial, deverá considerar-se que o contrato aqui em causa não está ferido de nulidade, sendo perfeitamente válido e eficaz.
Aquela primeira questão não foi levantada nos articulados, mas poderia, teoricamente, ser apreciada pela Srª Juíza a quo, no âmbito de interpretação da lei que é reconhecida ao julgador (v. art. 664º do CPC), daí que seja de conhecer dela agora, em sede de recurso, o que sempre poderia ser feito por via interpretativa.
A segunda questão é de facto nova, não tendo sido levantada antes de proferida a sentença, até porque, então, ainda não tinha sido reformulada a norma que tal veio a consentir e que só entrou em vigor em 1/5/2000 ( a citada alteração ao art. 7º do RAU).
O recurso move-se pelos factos e realidades dos autos, nele vertidos à data da prolação da decisão da primeira instância; todavia, sempre trataremos, ainda que concisamente, também a segunda questão.
Curemos, pois, daquelas questões pela ordem indicada.
1ª questão - A de não obstante a nulidade do contrato de arrendamento em causa, por vício de forma, sempre a Srª Juíza a quo deveria ter usado do mecanismo legal de conversão de tal contrato em contrato-promessa de arrendamento comercial.
No caso em apreço as partes pretenderam efectuar um contrato de arrendamento comercial, o qual, nos termos da legislação então em vigor, exigia para ser plenamente válido, a forma de escritura pública - cfr. art. 7º nº 2, al. b) do DL nº 321-B/90, de 15/10 (RAU).
Tal norma veio a ser alterada pelo DL nº 64-A/2000, de 22/4, com entrada em vigor a partir de 1/5/2000, ou seja, já após proferida a sentença recorrida (datada de 20/3/2000).
Entende a Recorrente, tal como veio a reconhecer a Srª Juíza, que o contrato de arrendamento celebrado pelas partes é nulo.
Contudo, a Recorrente pretende que a Srª Juíza deveria ter recorrido à figura da conversão por forma a considerar que tal contrato ficasse a valer como contrato-promessa de arrendamento, fazendo aplicação do estabelecido pelos artigos 664º do CPC e 293º do Código Civil (CC).
Vejamos se é de atender a tal medida.
Estabelece o art. 293º do CC:
O negócio nulo ou anulado pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade.
A doutrina tem entendido que os requisitos de admissibilidade da conversão são os seguintes:
1 - É necessário que o negócio inválido contenha os requisitos essenciais de forma e substância, necessários para a validade do negócio sucedâneo;
2 - Exige-se que a vontade hipotética ou conjuntural das partes seja no sentido da conversão. Trata-se de um requisito cuja existência deve ser averiguada à luz das particularidades do caso concreto;
3 - A conversão deve manter-se dentro do domínio negocial traçado pelas partes - cfr. Teoria Geral do Direito Civil de Mota Pinto, 1973, p. 717, e seg..; ver ainda Teoria Geral da Relação Jurídica, de Manuel de Andrade, vol. II, pág. 432 a 437, bem como Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil, de Heinrich E. Horster, pag 599 e seg..
Ora, no caso concreto, as partes ao subscreverem o contrato acolhido no documento de fls. 7 dos autos, bem sabendo da necessidade de formalizar, através de escritura pública, o contrato de arrendamento comercial que nele se pretendeu consubstanciar, como decorre do ponto 7º daquele contrato.
Não há, pois, aqui que buscar qualquer vontade hipotética ou conjectural das partes, já que elas quiseram, ainda que de forma imperfeita, desde logo se vincularem nos termos em que o fizeram, correndo os riscos próprios da falta de forma do contrato, mesmo sabendo que a nulidade poderia ser declarada por qualquer das partes e oficiosamente pelo tribunal (ao menos ao ser intentada e contestada a acção judicial, peças essas subscritas pelos advogados das partes) - cfr. arts. 285º e 286º do CC, com as consequências do art. 289º do mesmo diploma..
Isto para dizer que, tendo sido prevista a nulidade, a conversão é impossível, como se refere em CC anotado por A. Neto e H. Martins, em anotação ao art. 293º, citando RT, 88º - 203 e RLJ 104º - 24, doutrina esta que acolhemos.
Improcede, pois, esta questão.
2ª questão - A de que, com a entrada em vigor, na pendência desta acção, em 01 de Maio de 2000, do DL 64-A/2000, de 22 de Abril, que alterou o art. 7º do RAU por forma a poder ser celebrado por escrito particular tal contrato de arrendamento comercial, deverá considerar-se que o contrato aqui em causa não está ferido de nulidade, sendo perfeitamente válido e eficaz.
Vejamos.
Efectivamente a redacção do art. 7º do RAU, em vigor após 1/5/2000, reza assim:
1 - O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.
2 - A inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime da renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda.
3 - No caso dos arrendamentos sujeitos a registo a falta deste não impede que o contrato se considere plenamente eficaz, pelo prazo máximo por que o poderia ser sem essa exigência, desde que tenha sido observada a forma escrita.
Ora, no presente contrato foi observada a forma escrita.
Mas tal forma valerá para o caso concreto?
Entendemos que não.
De facto, preceitua o art. 12º, nº 1 do CC, aqui aplicável:
A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
É preciso que cada um conheça as condições que deverá respeitar, as regras que deverá seguir para que os seus actos sejam válidos e regulares. Por isso, a necessidade de segurança exige que se restrinja ao mínimo o domínio de aplicação da lei nova - cfr. Notas ao Código Civil de Rodrigues Bastos, em anotação àquele preceito.
E a lei nova, que veio desformalizar até certo ponto a disciplina dos contratos de arrendamento comercial (e outros), só releva após o seu início de vigência, sem repercussões de pretérito, ou seja, é aqui inaplicável.
As condições de validade formal dos contratos são regidas pela lei em vigor ao tempo da sua celebração - tempus regit actum..
Assim também decidiu o STJ por acórdão de 20/11/73, ao doutrinar que o art. 293º do CC permite que um negócio nulo se converta em outro de tipo e conteúdo diferente mas não consente que um negócio se convalide quando lei posterior à sua celebração dispense os requisitos cuja falta determinou a nulidade, por ofensa ao art. 12º, nº 1 aquele diploma.
Do mesmo modo se expressaram a RT, ano 93º, pág. 29 e a RLJ 108º, 60, entre outras - v. local e última obra citados.
É, pois, improcedente também esta questão.
Improcede, assim, o recurso.
IV - Decisão:
Face ao exposto, na improcedência do recurso, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente.
Porto, 22 de Fevereiro de 2001
José Viriato Rodrigues Bernardo
António José Pires Condesso
Gonçalo Xavier Silvano