Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO DE DURAÇÃO LIMITADA
DENÚNCIA PELO LOCATÁRIO
RESTITUIÇÃO DO LOCADO
MORA
FIANÇA
OBJECTO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
II – Cessado, por esse meio, o arrendamento, nem por isso a locatária entra imediatamente em mora, para o efeito do disposto no art. 1045, nº2 do C. Civil, se não entregar logo o locado ao senhorio.
III – A locatária só se constitui em mora, para esse efeito, a partir da interpelação que lhe for feita pelo senhorio para restituir o locado.
IV – A especificidade da fiança, como negócio de risco, determina a necessidade de a declaração fidejussória – no caso de existirem dúvidas (com suporte objectivo), sobre o seu efectivo alcance – deve ser interpretada de forma estrita;
V – No contexto do contrato, a declaração do garante, de assunção da responsabilidade pelo “cumprimento de todas as obrigações exigíveis à segunda contraente emergentes do presente contrato”, incluindo-se, expressamente, apenas, as decorrentes das “eventuais renovações” e o “caso de alteração de renda”, pressupõe que o arrendamento ainda não está findo, não abrangendo, assim, a indemnização devida pelo atraso da locatária na restituição do locado (art. 1045, nºl e 2 do Código Civil).
No Tribunal Cível do Porto, B…………… instaurou acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra Empresa C………….., SA e D……………, pedindo, em substância, que os Réus sejam condenados a reconhecerem que o invocado contrato de arrendamento de duração limitada (por 5 anos) cessou, em 13 de Abril de 2004, os seus efeitos, devendo a Ré despejar o arrendado, entregando-o ao Autor livre e desocupado de pessoas e coisas, no estado de conservação em que o recebeu, e ambos os Réus, solidariamente, a indemnizar aquele pela ocupação indevida do locado, pela Ré, desde a referida data.
Os Réus apresentaram contestação, na qual, concluem pela sua ilegitimidade ou, assim não se entendendo, pela sua absolvição do pedido.
Respondeu o Autor, concluindo pela improcedência da excepção dilatória da ilegitimidade passiva e como na petição inicial.
No saneador, foi declarada a improcedência da excepção da ilegitimidade dos Réus. Seleccionaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória.
Realizada a audiência de julgamento, com gravação das provas, foi proferida sentença, em que se decidiu:
Julgar a acção procedente, condenando-se a Ré a entregar ao Autor o locado livre e desocupado de pessoas e bens;
Condenar os Réus a pagar, solidariamente, ao Autor uma indemnização equivalente ao dobro do valor da renda, no montante mensal de € 1.000,00, desde 13 de Abril de 2004 até ao momento da entrega efectiva do locado ao Autor.
Custas pelos Réus.
Inconformados, os Réus apelaram para esta Relação, finalizando a sua alegação, com as conclusões que a seguir se transcrevem:
I- Do depoimento das testemunhas E…………… [cassete 1, lado A, 0000-0922], F…………… [cassete 1, lado A, 0922-2517 e lado B, 0000-0278] e G……………… [cassete 1, lado B, 0627-1385], resultam provados factos, ainda que instrumentais, que necessariamente imporiam outra resposta ao quesito 1 (a Ré ainda se mantém no locado?), nomeadamente que:
a) o imóvel/fracção foi ocupado por vários pessoas, incluindo um ex funcionário da Rec., H…………, que ainda se mantém no locado, aí vivendo efectivamente na fracção e não abrindo a porta a ninguém;
b) a Rec. quis retirar os móveis da fracção e não lhe foi possível por não ter a chave da mesma.
Ou seja,
II- Resulta mais do que provado e demonstrado que a Rec. não tem há cerca de 2 anos (desde a data do Julgamento), controlo sobre o que se passa no apartamento/fracção ou acesso ao mesmo, resultando, daqui, que nem pode usar ou aceder ao mesmo, nem retirar de lá os móveis e rescindir o contrato de fornecimento água com os SMAS, por exactamente não ter acesso ao apartamento/fracção.
III- Teria, necessariamente de ser diferente a resposta ao quesito 1 da base instrutória, até por tais factos, instrumentais, apontarem e indiciarem em sentido contrário.
IV- Impugna-se, nessa medida, a resposta ao dito quesito 1 e a matéria de facto daí resultante, pois que a mesma teria, por força da prova junta aos autos e do depoimento das referidas testemunhas, de ser necessariamente oposta: não provado.
V- Não sendo, por isso, exigível à 1.ª Ré/Rec. a entrega do locado, nos termos supra referidos, tem a presente acção que sufragar.
VI- Deveria, face à prova produzida, nomeadamente os depoimentos das testemunhas supra referidas, ser alterada a resposta ao quesito 1 da base instrutória.
Por outro lado, mesmo que assim não fosse,
VII- Verifica-se que I a Ré/Rec. alegou em sede de articulados que «conseguiu apurar, o locado terá sido, posteriormente, ocupado abusivamente por terceiros, que nada têm a ver com a I a Ré» (32 Contestação), tendo posteriormente, junto aos autos documentos que comprovam que a 1.ª Ré/Rec. já não é titular dos contratos de fornecimento de água e luz à fracção, por os haver rescindido em 1 de Julho de 2004.
VIII- Resulta dos autos matéria com especial interesse para a decisão da causa que o Tribunal não apurou: se a fracção está, efectivamente, ocupada (abusivamente) por terceiros.
IX- A provar-se tal facto, a 1.ª Ré/Rec. não pode ser condenada na restituição do locado, uma vez que o mesmo, tendo sido ocupado por terceiros, apenas pode ser reivindicado pelo respectivo proprietário, o Autor (cf art. 1311 Cód. Civil), não tendo o arrendatário legitimidade para, com fundamento no seu direito, reivindicar a terceiros a coisa locada. Outrossim, cabe ao locador, assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a coisa se destina (art. 1031,al. b), Cód. Civi1).
X-O Tribunal "a quo" devia, necessária e obrigatoriamente, ter indagado pelo facto referido, alegado pela 1.ª Ré/Rec., nem que fosse para concluir - como se conclui - pela impossibilidade de condená-la na entrega da fracção da qual não tem gozo nem fruição.
XI- A douta Sentença recorrida não explica - como devia -, o que quer dizer e em que circunstâncias é que "A ré ainda se mantém no locado" (3 dos factos provados).
XII- Sendo certo que de tal não pode inferir-se pela negação (vulgo "não provado") do facto supra alegado pela p. Ré/Rec., visto que com tal apenas se quer referir que, apesar da denúncia, ala Ré/Rec. não terá entregue as chaves do locado.
XIII- Mal andou, pois, o Tribunal "a quo" em não averiguar (quesitar) o facto alegado pela 1.ª Ré/Rec., com manifesto interesse para a causa, violando assim, nomeadamente, o disposto no n. 1 do art. 511 do Cód. Proc. Civil.
Em segundo lugar:
XIV- A responsabilidade, enquanto de fiador, do 2.º Réu/Rec. terminou com a denúncia do contrato pela 1.ª Ré/Rec., pelo que, a indemnização em que a 1.ª Ré/Rec. foi condenada a pagar ao Autor/Rec.do não cabe dentro da respectiva fiança, nem lhe pode ser pedido qualquer pagamento.
XV- A jurisprudência supra referida é pacífica em concluir que em tal sentido, tal como estabelece o art. 651 do Cód. Civil: «A extinção da obrigação principal determina a extinção da fiança.».
XVI- Se o fiador (o 2. Réu/Rec.) se obrigou, logo de entrada, pelo exacto cumprimento, pela locatária, das rendas inerentes ao contrato de arrendamento, pelo que a fiança extinguiu-se com a denúncia do contrato de arrendamento, que todas as partes aceitam como válida e operou a resolução do contrato de arrendamento dos autos.
XVII- A indemnização refere-se à entrega do locado, isto é, a algo posterior à resolução do contrato, sendo que é facto constitutivo do direito do Autor/Recorrido contra o fiador terem os danos ocorrido na vigência da fiança – art. 342º, nº 1, Cód. Civil.
XVIII. Ora, verifica-se que o Autor/Recorrido não provou este facto e disso não se deu conta a douta Sentença em crise.
XIX. Extinto o contrato de arrendamento, extinguiu-se a fiança, já que a mesma abrange, única e simplesmente, as cláusulas do contrato, e já não qualquer indemnização pela não restituição do prédio locado após aquela extinção.
XX- Foram violados, entre outros, os arts 651 e art. 342, n. 1 do Cód. Civil.
Em terceiro lugar:
XXI- A 1.ª Ré/Rec. não estava em mora, porquanto, depois de rescindir o contrato de arrendamento, não fora notificada pelo Autor/Recorrido para lhe entregar as chaves (art. 805 n.º do C. Civil).
XXII- Nunca poderia, assim, ser condenada no pagamento da peticionada indemnização em dobro, nos termos do n.º 2 do art. 1045 do C. Civil, mas apenas - nesta hipótese académica - a indemnização em singelo, nos termos do n.º 1 do mesmo preceito legal.
Por outro lado
XXIII- É pacífico entender e defender-se que se o locatário nada tiver a obviar à ocupação abusiva do locado, por o mesmo ter sido ocupado por terceiros, contra a sua vontade, não pode condenar-se esse mesmo locatário na indemnização referida naquele n.º 2 do art. 1045.
XXIV- Verificando-se no caso dos autos que a 1.ª Ré/Rec. alegou não ter a posse nem o gozo da fracção por a mesma ter sido abusivamente ocupada por terceiros, contra a sua vontade.
XXV- Daí que não possa deixar de entender-se que a, verificado tal facto [que, como já vimos, o Tribunal" a quo" não averiguou, apesar do interesse para a decisão da causa) não podia condenar-se a 1.ª Ré, no pagamento de tal indemnização, nos termos daquele n.º 2 do art. 1045.
XXVI- A provar-se tal facto alegado pela 1.ª Ré (de que esta não tem o gozo da fracção por a mesma ter sido abusivamente ocupada por terceiros, contra sua vontade) tal implicaria o necessário e lógico decaimento do pedido de entrega do locado.
XXVII- Foram violados, nomeadamente, o n.º 2 do art. 1045 e o n.º 1 do art. 805 do CC.
Houve contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Factos dados por provados:
1. O autor é usufrutuário da fracção autónoma designada pela letra D correspondente a uma habitação no segundo andar direito, com entrada pelo n.º ….. do prédio sito na Rua ……. n. …. a …. e Rua ……., n. …., …., …. a …. da freguesia do Bonfim, Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 10.444-D e descrito na Conservatória do Registo Predial - 1.ª Conservatória do Porto actualmente sob o n. 1453/961126.
2. No exercício do seu direito de usufrutuário, o autor transferiu para a primeira ré o uso e fruição da fracção referida em 1°, com licença de habitabilidade emitida em 15 de Maio de 1975 pela Câmara Municipal do Porto, para habitação de colaboradores da ré, pela renda mensal de € 500,00 e a anual de € 6.000,00 a começar em 26 de Março de 2003, pelo prazo de cinco anos, com a renda a pagar no 1° dia útil do mês anterior a que disser respeito por transferência bancária, renda essa actualizável de harmonia com os factores de actualização aplicáveis aos arrendamentos habitacionais, não podendo ser sublocada total ou parcialmente, nos termos do documento que se mostra junto de fls. 20 a 25.
3. A ré por carta datada de 13 de Janeiro de 2004, "denunciou" o contrato de arrendamento com efeitos a partir de 13 de Abril de 2004.
4. A ré ainda se mantém no locado.
5. E ainda não procedeu à entrega das respectivas chaves ao autor apesar do referido em 3.
Delimitado o recurso pelas conclusões formuladas na alegação dos recorrentes (arts. 684, n.º 3 e 690, n.º 1 do CPC), passemos á apreciação das questões a decidir.
Em matéria de facto:
Começam os recorrentes por impugnar a decisão de facto, nos termos do art. 690-A, n.º 1 e 2 do CPC, considerando incorrectamente julgado o ponto de facto n.º 1 da base instrutória (“A Ré ainda se mantém no locado?), a que se respondeu “provado”.
Defendem que a resposta devia ter sido a contrária, invocando os depoimentos gravados das testemunhas E………., F………… e G……………..
Todavia, após audição dos depoimentos indicados, o resultado probatório a que chegamos é o mesmo a que se chegou no Tribunal “a quo”, ou seja, que a Ré ainda continua a ocupar o locado.
De tais depoimentos, extrai-se, com efeito, e em resumo, que:
A dita fracção, destinada à habitação de colaboradores da Ré “C…………, SA”, continua a ser ocupada com os móveis que esta levou para lá;
Ali se mantém, desde o princípio do contrato de arrendamento em causa, um tal H………….., embora este tenha, entretanto, deixado de ser trabalhador da Ré;
É com a Ré, que a administração do condomínio do prédio continua a manter contactos, para resolver assuntos relacionados com a mesma fracção;
Ainda não foi feita a leitura dos contadores da água e da electricidade, instalados no interior da fracção, cujas fechaduras foram, entretanto, mudadas pelo tal H…………….
Dizem, ainda, os recorrentes _ embora não tenham reclamado contra a selecção de facto incluída na base instrutória (cfr. art. 511, n.º 2 do CPC) - que o Tribunal “a quo” devia ter averiguado, conforme alegado na contestação, se a fracção em causa está a ser, efectivamente, ocupada (abusivamente) por terceiros.
Pois bem, como sabemos, é possível à Relação, nos termos do disposto no art. 712, n.º 4 do CPC, anular, mesmo oficiosamente, a decisão proferida na 1.ª instância, entre outras hipóteses taxativamente previstas, quando considere indispensável a ampliação da matéria de facto.
Mas, a nosso ver, o uso de tal faculdade legal não se justifica neste caso.
Na verdade, assente por acordo entre as partes, que a Ré, arrendatária, por comunicação escrita de 13 de Janeiro de 2004, enviada ao Autor, senhorio, “denunciou” o contrato de arrendamento em causa, “com efeitos a partir de 13 de Abril de 2004”, o que importava averiguar era, essencialmente, se, conforme o alegado na petição inicial, e por ser matéria controvertida, a Ré ainda se mantém no locado, apesar da denúncia, não tendo procedido á entrega das respectivas chaves ao Autor (prova que a este incumbia - cfr. art. 342, n.º 1 do C. Civil).
Ora, tais pontos de facto foram levados à base instrutória.
Sendo indispensável averiguar tal matéria, mais não era preciso perguntar.
Parece estar subjacente á crítica feita no recurso, a ideia de que não era exigível à Ré a restituição da fracção locada, por virtude de facto de terceiros.
No entanto, a posição assumida na contestação - e esta é que conta, evidentemente -, resumiu-se a isto:
A Ré procedeu à devolução das chaves do locado dentro do período entre a denúncia do contrato e o terminus do mesmo (art. 1);
O Autor recebeu as chaves do locado (art. 2);
Ao que a Ré conseguiu apurar, o locado terá sido, posteriormente, ocupado abusivamente por terceiros, que nada têm a ver com a Ré (art. 3).
O que só poderia significar, juridicamente, que:
A Ré cumpriu o seu dever de restituição do locado no termo do contrato (outro sentido não se encontra na alegação de que a Ré entregou as chaves do locado ao Autor, que as recebeu);
Posteriormente, porém, o locado foi ocupado, sem consentimento da Ré, por terceiros.
Ora, tendo sido esta a posição dos Réus, na contestação, não havia, de facto, que levar à base instrutória, por ser irrelevante, que, posteriormente á entrega das chaves ao senhorio, o locado tivesse sido ocupado abusivamente por terceiros. (1)
Seria incorrer na chamada “dupla quesitação”, que, como se sabe, deve, em regra, ser evitada. (2)
Improcede, nestes termos, a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto.
Em matéria de direito:
Não se suscita controvérsia sobre a qualificação do contrato escrito celebrado entre o Autor usufrutuário, como senhorio e a Ré, como inquilina: um contrato de arrendamento urbano para habitação, chamado de duração limitada, regido pelos arts. 98 a 101 do RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro).
Na sentença recorrida, considerou-se que, extinto o contrato, por denúncia da Ré, ficou esta constituída na obrigação de restituir o locado, o que não fez, devendo ser condenada na sua restituição (art. 1038, al. i) do C. Civil).
Por outro lado, a Ré entrou em mora, desde 13 de Abril de 2004, data a partir da qual se operavam os efeitos da denúncia, devendo ser condenada a pagar uma indemnização pelo atraso na restituição da coisa, nos termos do art. 1045, n.º 1 e 2 do C. Civil, equivalente ao dobro do valor da renda mensal, no montante de € 1.000,00, desde tal data até à entrega efectiva do locado.
Finalmente, considerou-se que, por se ter assumido como “fiador e principal pagador”, garantindo solidariamente o cumprimento de todas as obrigações exigíveis à Ré emergentes do contrato, deve o Réu ser condenado, solidariamente, no pagamento da referida indemnização (arts. 627, 634, 640, al. a) e 655, todos do C. Civil).
Pois bem.
Em face da matéria de facto dada como provada, parece não haver dúvidas de que, denunciado o contrato pela Ré, nos termos do art. 100, n.º 4 do RAU, por comunicação escrita, datada de 13 de Janeiro de 2004, dirigida ao senhorio, com efeitos “a partir de 13 de Abril de 2004”, cessou, por essa forma, o mencionado arrendamento (cfr. ainda arts. 51, 52 e 53 do RAU). (3)
O que acarretou para a Ré a obrigação de restituir a coisa locada (art. 1038, al. i) do C. Civil). (4)
Questão que se coloca é a de saber se e quando a Ré se constituiu em mora.
No recurso, defende-se que a Ré nem sequer entrou em mora, por não ter sido notificada pelo Autor, após a extinção do arrendamento, para fazer a entrega das chaves do locado.
O que, porém, é contrariado pelos teor dos documentos n.º 2 e 3 juntos com a petição inicial, que não foram impugnados, dos quais resulta que o Autor, por carta de 27 de Maio de 2004 (remetendo cópia de carta de 6 de Maio de 2004, que não havia sido reclamada pela destinatária), concedeu á Ré um prazo de cinco dias, para efectuar a entrega das chaves do arrendado, desocupado de pessoas e bens (tendo enviado ao Réu, em 6 de Maio de 2004, cópia da mesma carta, conforme doc. n.º 4).
Quando se constituiu a Ré em mora? A partir da referida interpelação, efectuada por carta de 27 de Maio de 2004 (do decurso do prazo nela concedido) ou, como se julgou na sentença recorrida, a partir da data da cessação do arrendamento (13 de Abril de 2004)?
Ora, em nossa opinião, cessado o arrendamento, por meio de denúncia do arrendatário (art. 100, n.º 4 do RAU), nem por isso este se constitui imediatamente em mora para o efeito do disposto no art. 1045, n.º 2 do C. Civil (cfr., designadamente, arts. 1038, al. i) e 1045, n.º 1 e 2 do C. Civil e 54, n.º 1 do RAU). (5)
Neste sentido, à luz das disposições resultantes do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, leia-se Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, in Arrendamento Urbano, p. 61, acerca da obrigação de restituir o imóvel locado, findo o contrato:
“A restituição da coisa locada findo o contrato constitui igualmente uma obrigação do locatário (art. 1038, al. i), surgindo como consequência da natureza temporária da locação (art. 1022). No âmbito do arrendamento urbano, estabelece o art. 1081, n.º 1 que “a cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário”. Já no caso de resolução essa exigibilidade é diferida para o final do 3.º mês seguinte ao da resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.
Da formulação destas disposições resulta que a obrigação de restituição não se vence automaticamente no fim do contrato de arrendamento urbano, ou em caso de resolução no final do terceiro mês subsequente, dado que o decurso desses prazos apenas torna exigível essa restituição, cujo vencimento depende, nos termos gerais, de interpelação á outra parte (art. 777, n.º 19. Consequentemente, é apenas a partir dessa interpelação que o arrendatário entra em mora quanto á restituição (art. 805, n.º 19, com as respectivas consequências legais em termos de indemnização (art. 804, n.º 1) e inversão do risco pela perda ou deterioração da coisa (art. 807).
A lei estabelece inclusivamente no art. 1045, n.º 1 que “se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida”, acrescentando o respectivo n.º 2 que logo “que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro” (…)”. (6)
No mesmo sentido, António Pinto Monteiro e Paulo Videira Henriques, “A cessação do contrato no Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos, na revista O Direito, Ano 136, 2004, II-III, p. 312, acerca da necessidade de interpelação depois de findo o arrendamento:
“Recorde-se, por último, que a lei não impõe ao inquilino a saída do locado no exacto instante em que se dá a extinção do arrendamento. E, findo o arrendamento, a indemnização por cada mês de atraso no cumprimento da obrigação de restituição coincide forçosamente com o valor da renda mensal; até ser interpelado para restituir o locado, o arrendatário pode, por isso, ser pouco diligente na mudança.
Ora, para determinar os termos em que o senhorio pode exigir o cumprimento da obrigação de restituição do locado, devemos conjugar as disposições previstas nos artigos 1043 e seguintes com o estabelecido nos artigos 1082 e 1083, ou seja: valem para a restituição do locado na sequência de denúncia, mutatis mutandis, as considerações que ficaram expostas a propósito da interpelação subsequente à resolução do contrato. A denúncia extingue o contrato e, desde a data da extinção, passa a ser exigível o cumprimento da obrigação de restituição do locado; mas enquanto o senhorio não interpelar o arrendatário para este restituir a coisa locada, a indemnização pelo atraso é calculada nos termos do artigo 1045, n.º 1; só após a respectiva interpelação se passa a aplicar o n.º 2 dessa norma. Por seu lado, o acto jurídico de interpelação tem de seguir, obrigatoriamente, os moldes fixados no artigo 1082, n.º 1 e 2”. (7)
Entendemos, assim, no nosso caso, que a Ré entrou em mora, para o efeito do disposto no art. 1045, n.º 2 do C. Civil, a partir da interpelação para restituir o locado, nos termos constantes da referida carta do Autor, datada de 27 de Maio de 2004.
É claro que, findo o contrato (em 13 de Abril de 2004, por virtude da denúncia efectuada pela Ré) e até à data de constituição em mora, a Ré continuou obrigada a pagar, agora a título de indemnização, a renda que as partes tinham estipulado, nos termos do disposto no art. 1045, n.º 1 do C. Civil.
Resta abordar a questão da responsabilidade do Réu fiador:
Embora não tenha sido mencionado, entre os factos provados, resulta provado, por documento, que, no contrato de arrendamento em causa, foi parte o Réu D…………., na qualidade de fiador.
Consta, de facto, do mesmo contrato a seguinte cláusula (décima terceira):
“O terceiro contraente expressamente declara constituir-se fiador e principal pagadora perante as primeiras contraentes, renunciando ao benefício de excussão prévia, garantindo assim solidariamente o cumprimento de todas as obrigações exigíveis à segunda contraente emergentes do presente contrato, incluindo as eventuais renovações e incluindo o caso de alteração de renda”.
O Réu foi condenado, como vimos, com base nesta cláusula, como devedor solidário, no pagamento da indemnização arbitrada.
Segundo os recorrentes, porém, a responsabilidade do fiador terminou com a denúncia do arrendamento, efectuada pela Ré locatária, não abrangendo, por isso, qualquer indemnização que seja devida pelo atraso na restituição do locado.
Que dizer?
Como é sabido, a fiança constitui uma garantia pessoal das obrigações, regulada nos arts. 627 a 655 do C. Civil, analisando-se no facto de um terceiro assegurar com o seu património o cumprimento de obrigação alheia, ficando pessoalmente obrigado perante o respectivo credor. (8)
As principais características da fiança são a acessoriedade e a subsidiariedade.
A primeira é apontada no art. 627, n.º 2 do C. Civil, nos termos do qual, “a obrigação do fiador é acessória da que recai sobre o principal devedor”, princípio do qual derivam várias consequências.
Entre estas, a de que a fiança não pode exceder a dívida principal nem ser contraída em condições mais onerosas, ficando sujeita á redução caso tal venha a suceder (art. 631 do C. Civil).
Outra, reside na circunstância de a extinção da obrigação principal acarretar a extinção da fiança (art. 651 do C. Civil).
Além desta regra base, a extinção da fiança é objecto de várias regras especiais.
É o caso das disposições contidas no art. 655 do C. Civil (sob a epígrafe “fiança do locatário”): (9)
“1. A fiança pelas obrigações do locatário abrange apenas, salvo estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato.
2. Obrigando-se o fiador relativamente aos períodos de renovação, sem limitar o número destes, a fiança extingue-se, na falta de nova convenção, logo que haja alteração da renda ou decorra o prazo de cinco anos sobre o inicio da primeira prorrogação”. (10)
A subsidiariedade traduz-se na possibilidade de o fiador invocar o benefício da excussão (art. 638 do C. Civil).
Esta característica não é, porém, essencial, já que o fiador pode renunciar a ela (art. 640, al. a) do C. Civil), como sucedeu no caso em análise.
O regime da fiança leva a que se fale dela como um negócio de risco. (11)
Dizendo-se que “o direito da fiança é um compromisso entre segurança do credor e defesa do fiador”. (12)
A especificidade da fiança, como negócio de risco, traduz-se, entre outros aspectos de regime, na “interpretação estrita das declarações de assunção de risco, com a correlativa tendencial aplicação dos critérios in dubio pro fideiussione e in dúbio pro fideiussore”. (13)
Escreve, sobre o tema, o Prof. Manuel Januário da Costa Gomes, na sua Dissertação de doutoramento em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito de Lisboa:
“Temo-nos deparado com várias situações de dúvida sobre o sentido e o alcance da declaração do terceiro dador de garantia. Essas dúvidas são, grosso modo, de dois tipos: dúvidas de delimitação dentro do universo das garantias, mas tomando a fiança como ponto de referência - dúvidas, digamos, externas - e dúvidas - digamos internas - sobre o efectivo alcance da declaração do garante, uma vez concluído, pelas regras da interpretação, que estamos face a uma fiança.
O problema ora em análise é um problema de interpretação da declaração negocial. Não importa, aqui e agora, discorrer sobre o regime do art. 236 e ss CC, (…). A fiança, como negócio jurídico que é, está naturalmente sujeita a essa regras. O que nos interessa é destacar é o facto de a especificidade do negócio jurídico fiança ter consequências especificas a nível da interpretação da declaração do fiador. O facto, por diversas vezes relevado, de a fiança ser um negócio de risco, determina a necessidade de a declaração tendente à prestação de fiança dever ser interpretada de forma estrita. Na dúvida sobre o sentido da declaração, não será directamente relevante o critério subsidiário do art. 237 CC - “dicotomizado” entre os negócios gratuitos e os onerosos - mas, antes, o critério do carácter menos gravoso para o declarante. Assim resulta, natural e razoavelmente, do facto de a fiança ser um negócio de risco, donde decorre que deve ser o credor, beneficiário da garantia, a curar no sentido de a declaração “cobrir”, inequivocamente, todas as situações que pretende ver resguardadas.
(…)
“Uma vez firmado que a garantia em causa é uma fiança, as dúvidas (internas) que poderão surgir na interpretação da declaração deverão, de acordo com o mesmo critério, ser resolvidas por estoutro princípio: in dúbio pro fideiussore. As dúvidas que possam surgir, neste particular - não dúvidas subjectivas, mas, antes, dúvidas com suporte objectivo, após a interpretação da declaração nos termos legais (art. 236 CC) - podem dizer respeito a qualquer aspecto da vinculação fidejussória, desde o tempo de vinculação, ao âmbito da responsabilidade, passando pelo sentido de qualquer cláusula acessória”. (14)
O problema de interpretação que, no caso concreto, importa resolver é o do sentido que deve ser atribuído à cláusula décima terceira do contrato de arrendamento para habitação, na parte em que o terceiro contraente, constituindo-se fiador e principal pagador, declara garantir solidariamente “o cumprimento de todas as obrigações exigíveis à segunda contraente emergentes do presente contrato, incluindo as eventuais renovações e incluindo o caso de alteração de renda”, concretamente, se, com tal declaração, o fiador garante a indemnização devida pelo atraso na restituição do locado.
Não tendo sido produzida prova sobre a vontade real dos contraentes, acerca do sentido de tal declaração, somos reconduzidos ao campo de aplicação do art. 236, n.º 1 do C. Civil, onde se consagra, como se sabe bem, a chamada teoria da impressão do destinatário, estatuindo-se que:
“A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”. (15)
Entre os elementos a ter em conta para determinar o sentido normal da declaração, destacam-se, neste caso, como se compreende, os termos do negócio, mas também, a especificidade da fiança, como negócio de risco.
Ora, a nosso ver, no contexto das cláusulas do contrato de arrendamento em causa, a declaração do garante, de assunção da responsabilidade pelo “cumprimento de todas as obrigações exigíveis à segunda contraente emergentes do presente contrato”, incluindo-se, expressamente, apenas, as decorrentes das “eventuais renovações” e o “caso de alteração de renda”, pressupõe que o arrendamento ainda não está findo, não abrangendo, assim, a indemnização devida pelo atraso da locatária na restituição do locado (art. 1045, n.º 1 e 2 do C. Civil). (16)
Conclusões:
I - No domínio do RAU, a denúncia do contrato de duração limitada, efectuada pela locatária, nos termos do disposto no n.º 4 do art. 100, opera a cessação do arrendamento;
II - Cessado, por esse meio, o arrendamento, nem por isso a locatária entra imediatamente em mora, para o efeito do disposto no art. 1045, n.º 2 do C. Civil, se não entregar logo o locado ao senhorio;
III - A locatária só se constitui em mora, para esse efeito, a partir da interpelação que lhe for feita pelo senhorio para restituir o locado;
IV - A especificidade da fiança, como negócio de risco, determina a necessidade de a declaração fidejussória - no caso de existirem dúvidas (com suporte objectivo), sobre o seu efectivo alcance -, ser interpretada de forma estrita;
V - No contexto do contrato, a declaração do garante, de assunção da responsabilidade pelo “cumprimento de todas as obrigações exigíveis à segunda contraente emergentes do presente contrato”, incluindo-se, expressamente, apenas, as decorrentes das “eventuais renovações” e o “caso de alteração de renda”, pressupõe que o arrendamento ainda não está findo, não abrangendo, assim, a indemnização devida pelo atraso da locatária na restituição do locado (art. 1045, n.º 1 e 2 do C. Civil).
Decisão:
Por estes motivos, acorda-se em, na procedência parcial da apelação, revogando em parte a decisão recorrida:
Declarar extinto o contrato de arrendamento em causa, condenando a Ré C………….., SA a despejar o locado, entregando-o ao Autor B……………., livre e desocupado de pessoas e bens;
Condenar a Ré no pagamento ao Autor, a título de indemnização, desde 13 de Abril de 2004, da renda mensal a que estava obrigada, de € 500,00, elevada para o dobro, desde 3 de Junho de 2004, até efectiva restituição do locado ao Autor;
Absolver o Réu do pedido.
Custas pelas partes vencidas, na proporção de 1/3 pelo Autor e 2/3 pela Ré.
Porto, 31 de Janeiro de 2007
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingos
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(1) Discordamos, em qualquer caso, da conclusão IX, das alegações de recurso (a de que, a provar-se a ocupação abusiva do locado por terceiros, a Ré não podia ser condenada na restituição do mesmo, quer por não ter legitimidade para reivindicar de terceiros o locado, quer por caber ao locador assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina).
Na verdade, estabelece-se, na parte final do n.º 1 do art. 1037 do C. Civil, que o locador não tem a obrigação de assegurar o gozo da coisa locada contra actos de terceiro.
Ora, como sustenta José Andrade Mesquita, in Direitos Pessoais de Gozo, p. 214., “não sendo o locador obrigado a defender o locatário contra actos de terceiro que não se fundamentem em qualquer direito, é óbvio que, relativamente a tais actos, o locatário se poderá defender autonomamente, uma vez que, como salienta MENEZES CORDEIRO, a um direito corresponde, por regra, uma acção (art. 2.º do Código de Processo Civil)”.
Escrevendo-se, na mesma obra, p. 216, em síntese interpretativa da parte final do citado n.º 1 do art. 1037 do C. Civil, que “Quanto aos ataques meramente factuais, o locatário pode defender-se, de modo autónomo, contra o terceiro e exigir deste, nomeadamente, uma indemnização”.
Já, “no respeitante a ataques juridicamente fundamentados (acompanhados ou não de actos materiais), o locatário pode defender-se autonomamente – valendo-se também da tutela aquiliana _, mas, em simultâneo, tem o direito de exigir auxílio ao locador (…)”.
No mesmo sentido, Pedro Romano Martinez (Direito das Obrigações, Contratos, 2.ª ed., págs. 189 e 190 (nota 1), para quem, “também não há responsabilidade do locador quando a perturbação do gozo seja feita por terceiro, sem qualquer direito sobre a coisa (art. 1037, n.º 1 in fine CC)…”, “razão pela qual se atribui ao locatário a possibilidade de recorrer às acções de defesa da posse (ar. 1037, n.º 2 CC”).
Assim, cremos que, sendo obrigação do locatário a restituição da coisa locada no termo do contrato no estado em que a recebeu (arts. 1038, al. i) e 1043, n.º 1 do C. Civil), não pode deixar de se ter em consideração a possibilidade que a este é reconhecida de se defender contra terceiro que, por vias de facto, ponha entraves ao cumprimento de tal obrigação, bem como o dever que sobre ele impende de avisar imediatamente o locador (art. 1038, al. h) do C. Civil), mesmo durante a fase de liquidação da relação de arrendamento.
(2) Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II volume, 4.ª ed., p. 145.
(3) Sobre o conceito de denúncia, v. Pedro Romano Martinez, Regime da Locação Civil e Contrato de Arrendamento Urbano, in Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles, volume III, Direito do Arrendamento Urbano, p. 27.
(4) A restituição do locado, findo o contrato, constitui uma obrigação do locatário (art. 1038, al. i), surgindo como consequência da natureza temporária da locação (art. 1022 do C. Civil).
(5) Nos termos do art. 54, n.º 1 do RAU, “A interpelação feita pelo senhorio, quando efectuada na forma prevista pela lei, torna exigível, a partir do momento legalmente fixado, a desocupação do local e a sua entrega com as reparações que incumbem ao arrendatário”.
Para o Prof. Carneiro da Frada, em O Novo Regime do Arrendamento Urbano: Sistematização Geral e Âmbito Material de Aplicação, Revista Ordem dos Advogados, 51,I,159 (citado por Aragão Seia, Arrendamento, 7.ª ed., p. 3359, o termo “interpelação” empregue nos arts. 52-54 não tem o significado habitual, da declaração do credor ao devedor de que cumpra, provocando desse modo o vencimento de uma obrigação pura, mas quer representar, no contexto onde surge, uma declaração visando a cessação do arrendamento e a desocupação do local.
(6) Observe-se que o citado art. 1081 do C. Civil, introduzido pelo art. 3 da lei n.º 6/2006, de 27/2, corresponde em parte ao que dispunha o art. 54 do RAU.
(7) Em sentido diferente, segundo nos parece, Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, Contratos, 2.ª ed., p. 203, ao escrever:
“Nos arts. 53 e 54 RAU alude-se a uma interpelação sui generis do arrendatário. Esta interpelação, para além de implicar o vencimento da obrigação de entrega do prédio, com os consequentes deveres acessórios, como a colocação de escritos, tem por efeito fazer cessar a relação arrendatícia. Neste caso, cessando o contrato de arrendamento por interpelação, o arrendatário constitui-se imediatamente em mora para o efeito do disposto no art. 1045, n.º 2 CC”.
(8) Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10.ª edição reealaborada p. 888.
(9) Este artigo foi, entretanto, revogado pela lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (art. 2, n.º 1).
(10) Entende-se, geralmente, que se trata de disposições de carácter supletivo (v., por exemplo, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume I, 4.ª ed., p. 673).
(11) Manuel Januário da Costa Gomes, Estudos de Direito das garantias, vol. I, p. 23.
(12) Heck, Grundriss des Schuldrechts, citado por Almeida Costa, na referida obra, p. 890.
(13) Manuel Januário da Costa Gomes, obra citada, p. 24.
(14) Assunção Fidejussória de Dívida, Sobre o sentido e o âmbito da vinculação como fiador, Colecção teses, Almedina, p. 744.
(15) Não sendo possível reconstituir a vontade real das partes, deverá atender-se a todas as circunstâncias do caso concreto, como “os termos do negócio, os interesses nele compreendidos e o seu mais razoável tratamento, o objectivo do declarante, as negociações preliminares, as relações negociais precedentes das partes, os usos do declarante e os da prática que possam interessar” (Vaz Serra, RLJ, Ano 111, p. 220).
(16) Decidiu-se, no Ac. da RP de 04-05-99, de que foi Relator o Ex. m.º Desembargador Dr. Mário Cruz, que “Em arrendamento urbano, a responsabilidade assumida por fiança quanto ao pagamento das rendas não abrange a indemnização devida por falta de restituição do local arrendado após a cessação do contrato de arrendamento, mesmo que o montante dessa indemnização seja igual ao das rendas”.
Decidiu, por sua vez, o Ac. desta Relação, de 14-02-2000, de que foi Relator o Ex. m.º Desembargador Dr. Paiva Gonçalves, que “A fiança prestada em contrato de arrendamento para habitação, apesar de abranger todas cláusulas do contrato, não garante a indemnização pela não restituição do prédio locado após a extinção da relação locatícia”. Ambos, sumariados em www.dgsi.pt.