Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
OBRAS
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
Em 95.03.02, no Tribunal Judicial da Comarca de .......... – .. Juízo Cível – B.......... e C.......... intentaram a presente acção de despejo em processo comum, sob a forma ordinária, contra a Clube.......... .
pedindo
que se decretasse a resolução de um contrato de arrendamento de que é objecto um imóvel de que são donas e que se encontra arrendado a este Clube, sendo este, consequentemente, condenado ao respectivo despejo
alegando
em resumo, que:
- o imóvel foi arrendado, há mais de 30 anos, ao Clube.......... para que este ali instalasse a sua sede e pudesse prestar serviços recreativos unicamente aos seus associados, o que ocorreu ao longo de vários anos;
- porém, os sócios foram-se afastando do Clube, pelo que este, carente de meios financeiros, viu delegados os poderes da sua direcção numa antiga empregada, de nome D........, a qual lá se instalou com a família, ali habitando e passando a assumir a gestão prática da vida do clube;
- no âmbito desta e com o conhecimento da direcção do Clube, passou a organizar banquetes e a propiciar a utilização dos serviços e das instalações do Clube a pessoas que dele não eram sócias;
- tomaram conhecimento disto em Outubro de 1994, tendo manifestado a sua oposição, até porque uma tal utilização do arrendado acarreta o seu desgaste anormal;
- o réu construiu uma piscina no logradouro do imóvel, descaracterizando as linhas arquitectónicas do imóvel e retira a utilidade desse logradouro como zona de lazer, já que o ocupa quase integralmente;
- mais descreveram a demolição de paredes no r/c do imóvel, sem o seu consentimento, o que também constitui fundamento da resolução do contrato de arrendamento descrito.
contestando
o réu, também em resumo, alegou que:
- as autoras não invocaram a propriedade do imóvel, o que afecta a viabilidade do pedido ou consubstancia, pelo menos, a ineptidão da petição inicial;
- ofereceu um valor para a causa diverso do dado na petição inicial.
- o imóvel não está afecto a fim diverso do previsto no arrendamento;
- a permanência de um casal nas respectivas instalações se deve a razões de segurança e vigilância das mesmas;
- a direcção jamais esteve ausente da efectiva gestão do Clube;
- a realização que quaisquer banquetes ou serviços a sócios sempre foi precedida da sua autorização;
- estar originariamente autorizado a realizar as obras necessárias ao prosseguimento dos seus fins;
- ao abrigo dessa autorização, ao longo dos anos o logradouro do imóvel sempre esteve ao serviço de fins muito diversos;
- assim, a instalação, nesse local, de uma piscina pré-fabricada e amovível, que não ocupa mais de 1/4 do espaço relvado, não constitui uma obra que altere a estrutura ou as linhas arquitectónicas do prédio;
- essa instalação devia-se considerar consentida à luz do contrato;
- e foi do conhecimento das autoras;
- em qualquer caso, se assim se não entendesse, sempre haveria de remover tal instalação do local, o que acarretaria a caducidade do direito agora invocado, para o que se dispôs a prestar caução no valor de 200.000$00.
Reconvindo
e para a hipótese de procedência da acção, deduziu pedido reconvencional, pretendendo a condenação das autoras a pagarem-lhe a quantia de 15.000 contos, a título de reembolso das obras de conservação ordinária, extraordinária e benfeitorias do edifício, que realizou e que competiriam às próprias autoras, ou, pelo menos, a título de enriquecimento sem causa, sempre lhe deveria ser reconhecido esse direito.
Replicando
as autoras afirmaram que o réu não pôs em questão o seu direito de propriedade sobre o imóvel, pelo que é inconsequente a alegação feita a esse propósito;
- concluíram pela não verificação da ineptidão da petição inicial;
- por outro lado negaram que as autoras alguma vez tivessem consentido na instalação da piscina, bem como que a reposição do arrendado no seu estado anterior só é apta a fazer caducar o direito de resolução de arrendamentos habitacionais, o que não era o caso;
- sobre a reconvenção, alegaram que as obras de conservação, interiores e exteriores, sempre estiveram a cargo do réu, bem como que nem sequer foram suficientemente descritas.
Em articulado superveniente, as autoras vieram alegar a realização, no locado, de um concreto banquete de casamento, organizado pelo casal que, na sua versão, explora o Clube, para pessoas completamente alheias ao Clube e pelo que este recebeu 900 contos.
O réu treplicou, mantendo o alegado na contestação/reconvenção. Também se pronunciou pela inadmissibilidade do articulado superveniente, mais alegando que o casamento em questão foi autorizado pela direcção do Clube porque a noiva é filha de um cobrador que há muitos anos o serve, tendo a própria direcção sido convidada para o evento.
Em 95.06.21, por despacho de folhas 122, foi fixado o valor da causa em 15.980.448$00.
Proferido despacho saneador – onde de julgaram improcedentes as excepções invocadas pelo réu - fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 04.03.15, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e prejudicado o conhecimento da reconvenção.
Inconformadas, as autoras deduziram a presente apelação, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
O autor contra alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida, mas impugnando determinado ponto da matéria de facto, ao abrigo do disposto no n.º2 do artigo 684-A do Código de Processo Civil.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que:
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;
- nos recursos se apreciam questões e não razões;
- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
A) – impugnação sobre a decisão sobre a reclamação da selecção da matéria de facto;
B) – alteração da matéria de facto;
C) – procedência da acção;
D) – em caso positivo, procedência da reconvenção.
Os factos
São os seguintes os factos que foram dados como provados na 1ª instância, assinalando-se com letras os tidos como assentes e com números os provenientes das respostas aos quesitos:
- Por contrato celebrado há mais de trinta anos, as autoras e ante possuidores deram de arrendamento ao réu o prédio urbano, sito em .........., .........., inscrito na Conservatória do Registo Predial de .......... sob o nº 00187/251087, a fls. 142/v., do Livro B57 e inscrito a favor das autoras sob a apresentação n° 01/050171, do Livro G-1 e inscrito na respectiva matriz com o artigo 240, da freguesia de .......... – (A).
- O destino do arrendado foi o de sede do réu, a fim de aí exercer as funções constantes dos respectivos Estatutos, juntos aos autos e cujo conteúdo se deu por reproduzido para todos os efeitos legais – (B).
- O conteúdo do documento de fls. l4 a 18 - constituído por cópias do processo de realização da obra da piscina sem licenciamento camarário, incluindo designadamente denúncia das autoras, em 14/11/94, informação de serviços de fiscalização e auto de notícia) – (C).
- Em 20 de Maio de 1995, realizou-se a boda de casamento da "E.........." e do "F.........." nas instalações do réu – (D).
- O réu procedeu à construção de uma piscina, que ocupa uma área de 13,6% do logradouro do locado – (16º).
- Os respectivos noivos (da boda de casamento, referida na alínea D. da especificação) não eram sócios do réu – (23º).
- O Sr. G.........., pai da noiva "E.........." é cobrador do réu há muitos anos – (26º).
- Como deferência ao seu cobrador, a Direcção do réu, excepcionalmente, permitiu a realização da referida boda nas suas instalações – (27º).
- O Presidente do réu foi convidado para essa boda – (28º).
- Ao longo de cinco décadas, as autoras e os anteriores senhorios, embora lhes tenham sido solicitadas, nunca realizaram obras no arrendado – (30º).
- Ao longo desse período, o réu reparou telhados e respectivas coberturas, paredes exteriores e respectivas pinturas – (31º).
- procedeu a reparações, substituições e pinturas de caixilharias de madeira, janelas e portas – (31º).
- E ainda a reparações e pintura de tectos e paredes interiores, danificados em virtude da má conservação dos exteriores – (32º)
- Na execução dessas obras, o réu gastou progressivamente quantias não apuradas – (33º).
Os factos, o direito e o recurso
A - Vejamos, então, como resolver a primeira questão.
As autoras vieram reclamar – a folhas 209 e seguintes – contra a selecção da matéria de facto, nomeadamente contra a não inclusão de factos que, em seu entender, eram relevantes para a decisão da causa.
Por despacho de folhas 228 verso, veio a referida reclamação a ser indeferida.
Ao abrigo do disposto no n.º3 do artigo.511º do Código de Processo Civil, vieram agora as autoras impugnar aquela decisão, entendendo que faltaram e faltam na base instrutória factos manifestamente relevantes para a integração do invocado fundamento da resolução do contrato de arrendamento de realização de obras que alterem a estrutura externa do prédio arrendado, como sejam:
- se a construção da piscina tem ou não implicações na solidez do prédio, por via de eventuais fracturas ou infiltrações de água nos alicerces
- se tal construção tem repercussões na salubridade do mesmo, pois o tratamento da água através de cloro e algicidas, provoca cheiros e gases eventualmente corrosivos
- se tal construção tem repercussão na estética, uma vez que destruiu o relvado que os senhorios sempre fizeram questão que fosse bem tratado.
Cremos que não tem razão e se decidiu bem.
A matéria com interesse para a questão em causa está contida nos quesitos 16º, 17º e 18º, sendo a apontada pelas apelantes irrelevante ou podendo ser decorrente das respostas aos mesmos.
Assim, mantém-se o despacho impugnado.
B – Atentemos, agora, na segunda questão.
O tribunal “a quo” deu como não provada a matéria dos quesitos 2º, 9º, 10º, 11º, 17º e 18º e restringiu a matéria dos quesitos 16º e 33º.
A matéria dos quesitos era a seguinte:
2º - Os sócios deixaram de comer e de tomar bebidas nas instalações do réu?
9º - O réu, através dessa empregada, passou a alugar as instalações a qualquer pessoa não sócia?
10º - Esse aluguer era conhecido e consentido pelos corpos gerentes e associados do réu?
11º - Passaram a realizar-se, semanalmente, banquetes para não sócios, com conhecimento público de toda a vizinhança?
16º - O réu procedeu à construção de uma piscina, que ocupa a quase totalidade dos relvados do arrendado?
17º - Essa construção descaracteriza as linhas arquitectónicas do imóvel?
18 - E retira do quintal toda a sua utilidade como zona verde?
33º - Na execução dessas obras, o réu despendeu a quantia de 15.000.000$00?
As autoras entendem que a resposta ao quesito 2º devia ser positiva contemplando o período compreendido entre data indeterminada de 1993 e Abril de 1994 e factos integradores das respostas aos quesitos 9º, 10º, 11º, 16º, 17º e 18 deviam ser o seguintes:
- Quesito 9º - Provado que os Srs. H.......... e I.........., com conhecimento do R. alugaram as instalações e prestaram serviços de restaurante a não sócios, no período compreendido entre data indeterminada de 1993 e Abril de 1994;
- Quesito 10º - Provado que esse aluguer era conhecido e consentido pelos corpos gerentes, designadamente do seu Presidente, J.......... e ainda de associados do Réu;
- Quesito 11º - Provado que a realização de tais serviços a não sócios era do conhecimento publico, nomeadamente, nos restaurantes da vizinhança do Clube Réu;
Quesito 16º - Provado com o esclarecimento de se tratar de uma piscina com as dimensões de 12x15 metros, dotada de um sistema de filtragem de água, e com componentes de alumínio e matéria plástica vulgo PVC;
Quesitos 17º e 18º - Provados com o esclarecimento de que a construção alterou a estrutura da área circundante ao muro de suporte exterior do edifício principal, e põe em risco, pela via de infiltrações, não só aquele muro, mas também as próprias fundações deste último.
Sustentam que os depoimentos das testemunhas H.........., I.........., D.........., L.........., M.......... e N.......... impõem as alterações aos quesitos pretendidas.
A ré entende que a resposta ao quesito 33º deve ser positiva na totalidade deste quesito, sustentando que os depoimentos das testemunhas J.........., P.......... e a prova pericial impõem essa alteração.
Vejamos como decidir.
Como corolário da sujeição das provas à regra da livre apreciação deve o julgador indicar os fundamentos da sua convicção por forma a permitir o controlo da razoabilidade da decisão mediante intervenção das regras, da ciência, da lógica e da experiência, a dotá-la de força persuasiva e a convencer as partes e terceiros da bondade e justeza do decidido - Teixeira de Sousa "in” Estudos sobre o Novo Processo Civil p. 348.
Sobre o conteúdo das respostas aos quesitos, escreveu o julgador, no despacho de motivação, o seguinte:
"A convicção do tribunal sobre a matéria de facto provada e não provada resultou, quanto à declaração como não provados dos quesitos 1° a 15°, da compaginação dos depoimentos de O.......... e I.......... e de D.......... e marido Q.........., os primeiros concessionários da exploração do bar e restaurante entre 1992 e o primeiro trimestre de 1994 e os segundos concessionários da mesma actividade até final de 1991 e a partir de Abril de 1994 - datas clarificadas em resultado da acareação de todas estas testemunhas, já que num primeiro momento, os primeiros haviam situado o período da sua concessão em momentos ulteriores. Aqueles O.......... e I.......... afirmaram que exploravam o restaurante e bar do Clube ali servindo almoços, jantares e eventos de natureza mais solene, como casamentos e baptizados, não só a sócios do Clube mas a qualquer pessoa que o pretendesse, sem necessidade de aprovação casuística da Direcção do Clube e com autorização desta para que esse tipo de serviços pudesse desenvolver-se, já que seria impossível explorar lucrativamente o restaurante e bar do Clube.......... tendo por clientes, exclusivamente, os respectivos sócios.
Uma amplitude tal dessa exploração foi ainda testemunhada por L.........., dono de um restaurante existente nas proximidades, que referiu aperceber-se de grande movimento de clientes para o restaurante do Clube, que transcendia necessariamente os respectivos sócios, referindo ainda haver comentários sobre essa utilização dada àquele restaurante, recebendo ainda queixas de sócios do próprio Clube sobre não poderem frequentar o local, por este estar cheio. Este depoimento foi, no entanto, bastante genérico, pouco concretizado no tempo e nos eventos que referia, o que prejudicou a sua fiabilidade.
Ora uma tal actividade foi negada por J.........., presidente da Direcção do Clube.......... no biénio 94/95, que admitiu ser certo ter sempre havido períodos melhores e piores quanto à comparência e frequência de sócios no Clube, mas que jamais este foi abandonado por eles, como se questionava, mas que afirmou que jamais, pelo menos com autorização da direcção, foram servidos almoços, jantares ou banquetes de qualquer género à revelia da autorização do Clube, designadamente a terceiros não sócios. Acrescentou, por outro lado, que a Direcção do Clube entrou em desacordo com tais concessionários, razão pela qual foi posto um fim à respectiva concessão, a qual foi novamente atribuída à anterior concessionária D.......... .
Esta, em termos confirmados pelo marido Q.........., referiu os termos em que, quer até 1992, quer após o 1° trimestre de 1994, passou a explorar o restaurante e bar do Clube, sendo que sempre tinha que obter autorização da direcção para a realização de qualquer evento, o qual sempre teria de ser proposto por um sócio do Clube, que requisitasse o serviço. Ambos negaram ter passado a viver nas instalações do Clube, admitindo apenas que ali dormiam pontualmente quando prestavam serviços que duravam até noite alta, bem como o fizeram numa altura em que o Clube foi alvo de sucessivos assaltos, por foram a procederem à respectiva guarda. Isto foi confirmado nos mesmos termos por J.........., de forma sincera e convincente.
P.........., que era secretário da Direcção do Clube entre 94 e 95, e que tem tido cargos diversos nas sucessivas direcções, sendo actualmente secretário da mesa da Assembleia Geral, descreveu a actividade do Clube bem como o regime de exploração do restaurante e bar nos mesmos termos que as testemunhas J.........., D.......... e Q.......... .
Ora em face disto, e constatando-se que o ónus da prova da matéria referente a utilização da sede do Clube nos termos descritos nos referidos quesitos cabia à autora, foi impossível concluir pela respectiva comprovação.
A resposta à matéria dos quesitos 16°, 17° e 18° resultou da prova pericial, bem como da análise das fotografias juntas aos autos, não tendo sido suficiente, para se concluir pela descaracterização do imóvel em razão da construção da piscina o depoimento do Arquitecto M.........., pleno de subjectividade e contrariado por outras opiniões igualmente subjectivas, designadamente de J.......... e P.......... . Aliás, é relevante o facto de o Eng. N.......... ter reconhecido expressamente tal subjectividade, recusando pronunciar-se pela alegada descaracterização e assinalando os inconvenientes técnicos da instalação, designadamente por não ter sido precedida de estudos adequados que considerassem a sua implantação naquele concreto local. Na resposta negativa dada a atais quesitos (17° e 18°) teve-se também em conta os riscos técnicos da construção e instalação da piscina, na medida em que a existência de tais riscos sempre poderia acarretar danos para a arquitectura global do imóvel, no caso de ocorrência de um sinistro. Só que também quanto a isso se não considera ter sido feita qualquer prova - apesar de sempre abordada tal matéria - já que, sendo certo que a construção da piscina, com materiais amovíveis com facilidade, se importou a descompactação do terreno e a sua carga com cerca de 90 m3 de água, também aliviou a carga existente no local, designadamente sobre o muro exterior do imóvel, na quantidade equivalente de terra removida. E se o referido Eng. N.......... referiu a estranheza de inexistirem estudos prévios para a construção da piscina, também reconheceu que o curso de dez anos sobre essa construção sem que qualquer sinistro tenha ocorrido ou se revele virtualmente (por exemplo ninguém assinalou qualquer deformação no tal muro que aguentaria a carga) dá alguma garantia de que inexistem em concreto os riscos passíveis de previsão teórica.
Sobre a matéria dos quesitos 20° e 21° nenhuma prova foi produzida, sendo que J.......... e P.......... negaram tal matéria de forma isenta e convincente.
A matéria dos quesitos 22°, 23°, 24° 26°, 27° e 28° foi explicada por J.......... e P.......... e D.......... e Q.........., nos termos que motivaram as correspondentes respostas, sendo que nenhuma prova foi convincente quanto à matéria do quesito 25°, negada pelas referidas testemunhas.
A matéria dos quesitos 29° a 32° foi respondida positivamente atento o teor do relatório pericial, bem como os depoimentos de J.......... e P.........., com paginados com as cartas de fls. 89 e 90 e 91 e 92.
Sobre a matéria do quesito 33°, a resposta restritiva proferida resultou de não ter sido minimamente comprovada - nem através da prova pericial produzida - qualquer quantificação dos trabalhos desenvolvidos.
Foi inútil o depoimento de S.........., nada conhecendo sobre a utilização concreta do imóvel e actividades do Clube ou dos seus concessionários, referindo apenas a indignação das autoras quando souberam da construção da piscina, sem autorização sua, mas em data que não conseguiu concretizar .
Tiveram-se ainda em conta as fotografias de fls. 11 e 12 e 274 a 276 (estas incluídas no relatório de peritagem), o doc. de fls. 14 a 18, o de fls. 197 e 108, os juntos em audiência sobre a qualidade de sócios de T.......... e de U.........., pessoas a quem teriam sido prestados serviços de banquete, no Clube.”
O art. 655° n.º1 do Código de Processo Civil consagra o denominado sistema da prova livre, por contraposição ao regime da prova legal: o tribunal aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
Quer isto dizer que a prova é apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas, normalmente inseridas na sociedade do seu tempo, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica, tudo se resolvendo, afinal, na formação de raciocínios e juízos que, tendo subjacentes as ditas regras, conduzem a determinadas convicções reflectidas na decisão dos pontos de facto em avaliação.
Assim, como escreveu o Prof. Alberto dos Reis, “prova livre quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei” – Código de Processo Civil Anotado, volume IV, página 570.
A essas regras de apreciação não escapa a prova testemunhal, como expressamente se dispõe no art. 396° do Código Civil, sendo que, dada a sua reconhecida falibilidade, se impõe uma especial avaliação crítica com vista a uma valoração conscienciosa e prudente do conteúdo dos depoimentos e da sua força probatória.
Importam aqui, sobremaneira, as relações pessoais da testemunha com as partes e a razão de ciência do depoente.
De referir ainda, pela sua relevância, que a prova produzida deve ser considerada globalmente, conjugando todos os elementos produzidos no processo e atendíveis, independentemente da sua proveniência - princípio da aquisição processual (art. 515° do Código de Processo Civil).
Finalmente, não pode esquecer-se que, no âmbito e aplicação dessa valoração das provas no seu conjunto, poderá o julgador lançar mão de presunções naturais, de facto ou judiciais, isto é, o juiz, no seu prudente arbítrio, poderá deduzir de certo facto conhecido um facto desconhecido, porque a experiência ensina que aquele é normalmente indício deste - art. 351° Código Civil (ob. cit., III, 249).
A apreciação da prova na Relação envolve "risco de valoração" de grau mais "elevado" que os que se correm em 1ª instância, onde são observados os princípios da imediação, da concentração e da oralidade, já que a "oralidade indirecta", através da gravação, não permite colher, por intuição, tudo aquilo que o julgador pode apreender, quando tem a testemunha ou o depoente diante de si.
Quando o Juiz tem diante de si a testemunha ou o depoente de parte, pode apreciar as suas reacções, do entusiasmo, das hesitações, do nervosismo, das reticências, das insinuações, da excessiva segurança ou da aparente imprecisão, da sua convicção e da espontaneidade, ou não, do depoimento, do perfil psicológico de quem depõe; em suma, daqueles factores que são decisivos para a convicção de quem julga que, afinal, é fundada no juízo que faz acerca da credibilidade dos depoimentos.
Socorremo-nos das doutas palavras que, acerca da imediação, escreve Antunes Varela, “in” Manual de Processo Civil, 2ª edição, pág. 657: "Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar".
De tudo isto se conclui que da reanálise das provas produzidas só pode surgir uma alteração da matéria de facto decidida na 1ª instância se tiver havido um erro notório na apreciação da matéria de facto, ou seja, quando se verifique que as respostas dadas não têm qualquer fundamento face aos elementos de prova trazidos ao processo ou estão profundamente desapoiados face às provas recolhidas.
Ora vejamos o que acontece no caso concreto em apreço.
Quanto às matérias dos quesitos 2º, 9º, 10º e 11º depuseram as testemunhas H.........., I.........., D.........., L.........., J.........., P.......... e Q.......... .
Da conjugação desses depoimentos não podemos concluir por um juízo de suficiente probabilidade da ocorrência dos factos aí referidos.
Apenas de pode concluir que permitia que os denominados “concessionários” da parte de restaurante das suas instalações aí organizassem “eventos” que podiam consistir em banquetes, casamentos e outros acontecimentos sociais, nos quais participavam sócios e não sócios, mas sempre com o conhecimento e consentimento – tácito ou expresso – do réu, que recebia uma taxa ou percentagem por esse facto, constituindo uma receita extraordinária do mesmo.
Não há indícios seguros que na génese da organização desses eventos não estivesse na pessoa de qualquer sócio ou que qualquer que seja que se apresentasse para utilizar as instalações do réu para um “evento”, o pudesse fazer independentemente de ser ou não sócio do réu.
Dos depoimentos das testemunhas H.......... e I.........., sócios na “exploração do clube” durante um ou dois anos, ressalta que, em regra, desconheciam a qualidade de sócios ou não sócios da generalidade das pessoas que frequentavam os “eventos” que organizavam, ficando, assim, a dúvida sobre se eles eram dirigidos a não sócios.
De qualquer forma e quanto à intermediação e uma “empregada” do réu, a testemunha D.........., no “aluguer” das instalações referidas nos quesitos 9º e 10º, a própria testemunha nega esses factos, afirmando que apenas “trabalhava para os sócios”, “zelando pelos interesse do clube”.
Concluímos pois, tendo em conta os conceitos acima expendidos e que ouvidos os depoimentos em causa, não deve ser alterada as respostas aos quesitos em causa.
Quanto à matéria dos quesitos 16º, 17º e 18º foram ouvidas as testemunhas M.........., N.........., J.......... e P.......... e foi produzida prova pericial, cujo relatório consta de folhas 272 e 273.
A testemunha M.......... é arquitecto e professor da Faculdade.........., produzindo, em súmula, as seguintes afirmações:
- à época em que o prédio arrendado e respectivo logradouro foram construídos não se faziam piscinas da maneira em que foi construída a que está em causa, mas antes tanques que serviam para tomar banho;
- pelo que, se se respeitasse a arquitectura da casa, não devia ter sido feita a piscina, mas antes um tanque;
- a construção de uma piscina tem um peso na arquitectura de uma casa;
- construir a piscina da forma como foi construída no arrendado era como revestir a Torre dos Clérigos com azulejos;
- uma casa não vive só por si, vive também do espaço envolvente;
- do ponto de vista económico, a construção da piscina valorizou o arrendado.
A testemunha N.......... é engenheiro civil e afirmou, em súmula, que:
- em tempos jogou futebol no logradouro do arrendado, onde havia um rinque;
- a piscina está construída em posição superior à da rua adjacente, havendo o risco de trazer consequências na segurança da obra, se houver qualquer infiltração;
- desconhece a forma como a piscina foi construída;
A testemunha J.........., que foi presidente da direcção do réu até 1997, afirmou, em súmula, que:
- o edifico é muito antigo;
- quando tomou posse, o logradouro da casa era um misto de cimento e relva;
- a piscina foi construída em 1994;
- era semi-construída e desmontável;
- não sendo arquitecto mas utilizando o senso comum, entende que a construção da piscina não prejudicava a arquitectura da casa, mas antes a valorizava;
- não havia nem há problemas de segurança provocados pela construção da piscina.
A testemunha P.........., foi membro de todos os corpos sociais do réu e ser secretário da mesa da assembleia geral do réu, afirmou, também, em súmula, que:
- a piscina valorizou o arrendado;
- a piscina é de retirar;
- não sendo arquitecto, entende que ela está bem integrada no prédio arrendado.
Nas respostas aos quesitos da perícia, os senhores peritos, engenheiros de profissão, entenderam que
- a construção da piscina ocupou 13,6 % do relvado;
- não descaracterizou as linhas arquitectónicas do imóvel, antes o valorizou;
- não retirou do logradouro toda a utilidade como zona verde.
Tendo a noção que “no âmbito do principio da livre apreciação da prova, não é exigível que a convicção do julgador sobre a validade dos factos alegados pelas partes equivalha a uma absoluta certeza, raramente atingível pelo conhecimento humano”, “pois basta-lhe assentar num juízo de suficiente probabilidade ou verosimilhança”, conforme explica Lebre de Freitas “in” Introdução ao Processo Civil, 1996, páginas 160 e 161.
E que a “prudente convicção” do tribunal sobre a prova produzida aludida no n.º1 do artigo 655º do Código de Processo Civil, operando através da utilização de regras da ciência e do raciocínio e de máximas de experiência, pode ter por base não só a prova directa do facto controvertido, mas também a ilação desse facto através da prova de um facto indiciário.
Não vemos como, em face das provas produzidas acima sumariadas, se há-de alterar as respostas aos quesitos 16º e 18º, como pretendem as apelantes.
Na verdade e quanto ao quesito 16º, a prova pericial, embora não vinculativa, face à capacidade técnica dos senhores peritos e até à unanimidade dos mesmos, é suficiente para sustentar a resposta dada, tendo em atenção que não foi contrariada por qualquer outro meio de prova de superior idoneidade.
Quanto ao quesito 18º, não existem depoimentos com força suficiente para se dar como provado, havendo até a dificuldade de definir a existência de uma “zona verde” que integraria o logradouro do prédio, pressuposto obvio do prejuízo invocado pelas apelantes.
Já quanto ao quesito 17º, entendemos que a resposta negativa dada pelo tribunal “a quo” deve ser alterada para positiva.
Na verdade, o depoimento do arquitecto M.......... é suficiente para a formulação do juízo de probabilidade caiam referido sobre a descaracterização das linhas arquitectónicas do imóvel arrendado com a construção da piscina.
E é suficiente face à categoria profissional do depoente – professor da Faculdade.......... – ao conteúdo do seu depoimento acima sumariado e ao facto de não ser contrariado por qualquer outro depoimento emanado de entidade com igual qualificação profissional.
Pelo exposto, dá-se como provada a matéria do quesito 17º, ou seja, que a construção da piscina descaracterizou as linhas arquitectónicas do imóvel arrendado.
Atentemos, finalmente, na última questão sobre a matéria de facto e que diz respeito à matéria do quesito 33º.
Sobre essa matéria depuseram as testemunhas J.......... e P.........., assim como se pronunciaram os senhores peritos.
Entende o réu que a resposta a tal quesito não devia ser restringida, como o foi, mas antes a matéria devia ser dada como provada na sua totalidade, face à prova produzida ou então, socorrendo-se de factos públicos e notórios e, se necessário, de presunções judiciais.
Não tem razão.
Quanto a prova produzida, os depoimentos referidos são vagos e meramente opinativos, estilo “os 15.000.000$00 não me parece disparatado”, não oferecendo qualquer segurança quanto à quantificação ou liquidação do quantitativo dispendido na execução das obra a que se refere o quesito.
Quanto à prova pericial, continuamos na presença de meras opiniões desprovidas de bases de sustentação, tipo “é natural que ao longo dos 50 anos tal quantia tivesse sido despendida”, o que, manifestamente, não permite qualquer quantificação.
Quanto à caracterização dos factos aludidos no quesito como factos notórios, é evidente eles não podem assim ser considerados, tendo em conta que apenas se podem considerar como tais “os factos que são do conhecimento geral” – artigo.514º, n.º1, do Código de Processo Civil – sendo obvio que não é do conhecimento geral que na execução das obras o réu despendeu a quantia de 15.000.000$00.
Quanto às presunções, é sabido que não se deve recorrer à via presuntiva para suprir a falta der prova relativamente a factos devidamente discutidos e apreciados na audiência de discussão e julgamento - neste sentido, o acórdão do STJ de 97.10.14 “in” CJ STJ 1997 III 68.
Pelo que a Relação não pode modificar as respostas dadas pelo tribunal aos quesitos com fundamento numa presunção e nos restantes factos provados na 1ª instância se não ocorrer quaisquer das hipóteses do artº712º, nº1, do Código de Processo Civil.
Concluímos, pois, que é de manter a resposta dada ao quesito 33º.
C – Atentemos, agora, na terceira questão.
Na sentença recorrida julgou-se a acção improcedente porque não se tinham provados factos que consubstanciassem as duas causas de pedir invocadas pelas autoras para sustentar o seu pedido de resolução do contrato, ou seja:
- usar ou consentir que outrem usasse o prédio arrendado para fim diverso daquele a que se destinava o arrendamento – cfr. artigo.64º, n.º1, al. b) do Regime do Arrendamento Urbano;
- fazer no prédio, sem consentimento do senhorio, obras que alteraram substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões – cfr. artigo.64º, n.º1, al. d) do mesmo diploma.
Ora, quanto à primeira causa, concordamos que a mesma não se pode dar como verificada, face às respostas negativas aos quesitos 1º a 15º, 19º a 22º, 24º e 25º.
O facto de se ter realizado em 95.05.20 no arrendado uma boda de casamento em que nenhum dos noivos era sócio do réu – al. C) e resposta ao quesito 23º - só por si é irrelevante para se concluir que houve alteração do fim do arrendamento atreves da cedência das instalações do réu, tanto mais que se provou que era cobrador deste há muitos anos e que por deferência para com ele, a direcção do réu, excepcionalmente, permitiu aquela realização, para a qual foi até convidado o presidente deste.
Quanto à segunda causa de pedir, entendemos que o réu fez obras no arrendado que alteram a estrutura externa do mesmo.
Vejamos porquê.
Nos termos do disposto na al. d) do nº1 do art.64º do Regime do Arrendamento Urbano, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticando actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou nº4 do presente diploma”.
Conforme referiu Menezes Cordeiro “in” Acção de Despejo. Obras sem Autorização do Senhorio. Exercício do Direito de Resolução, publicado em O Direito ano 120º I-II, páginas 217 e seguintes, subjacente a este normativo está a ideia de que, perante uma inobservância tão acentuada das obrigações que lhe incumbem, deve o senhorio poder liberar-se do ónus que impendia sobre o objecto do seu direito, resolvendo o contrato.
E ainda que quando o arrendatário, em infracção às obrigações legais, procede à transformação da coisa locada, destrói o equilíbrio contratual que preside à vigência do contrato de arrendamento, o que justifica que se atribuía ao senhorio a faculdade de o resolver.
Na verdade, durante a vigência da relação contratual o locatário pode gozar da coisa, isto é, pode usá-la e, se for caso disso, frui-la mas não a pode alterar ou transformar.
O gozo traduz-se, na verdade, estritamente, no aproveitamento das utilidades da coisa no âmbito do contrato para a satisfação das necessidades do locatário
Quem tem o poder de a transformar é apenas o proprietário, com base nos seus poderes de uso, fruição e disposição que lhe são conferidos pelo art.1305º do Código Civil.
Conforme se constata pela análise do preceito acima transcrito, a lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial, pelo que, em rigor, só caso a caso será possível proceder a essa determinação, face à multiplicidade das situações da vida real, do tipo do prédio arrendado – urbano, com ou sem terrenos que lhe sirvam de logradouro – para a partir daí se indagar se houve se houve ou não alteração substancial da estrutura externa desse prédio ou da disposição interna das suas divisões.
Entende-se que a alteração substancial da estrutura de um prédio, como fundamento de resolução de um contrato de arrendamento, tem de ser profunda ou fundamental, de modo a concluir-se que o prédio, tendo em conta a planificação que presidiu à sua construção, apresenta uma outra fisionomia, uma nova distribuição, uma diferente forma de ocupação do espaço, ou que o prédio se encontre desfigurado.
O julgador, para formular um juízo seguro sobre as alterações, quer da estrutura externa do prédio, quer da disposição interna das suas divisões, deve atender a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro, a situação do senhorio que não pode ver sacrificada a estrutura do local arrendado às comodidades do arrendatário.
Conforme anotou o Prof. Henrique Mesquita “in” RLJ 126º-280, quando um prédio urbano, além do edifício propriamente dito, compreenda um logradouro (um jardim, um pátio, um quintal), a alteração substancial da sua fisionomia deve aferir-se em relação a todo o conjunto, pois não pode esquecer-se que a lei – art.204º, nº2, do Código Civil – considera prédio urbano “qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro”, pelo que se a realização de obras no logradouro desfigurar o conjunto imobiliário – o seu equilibro arquitectónico – deve constituir fundamento de despejo.
Postos estes conceitos, voltemos agora ao caso concreto em apreço.
Face ao especificado na al. E) e à resposta negativa ao quesito 18º, temos como não provado que as autoras tivessem dado consentimento à construção da piscina, sendo que o ónus da prova competia ao réu, razão pela qual se tem que dar como assente que aquela construção ocorreu sem o consentimento daquelas autoras.
Está dado como provado que a construção da piscina descaracteriza as linhas arquitectónicas do imóvel – resposta ao quesito 17º.
Face ao conceitos acima expendidos, temos assim que concluir que a fisionomia, a identidade, o equilíbrio arquitectónico do conjunto imobiliário constituído pelo edifício arrendado e seu logradouro foi desfigurado com a construção da piscina.
Ou seja, que foram feitas pelo réu no arrendado obras sem consentimento dos senhorios que alteraram substancialmente a sua estrutura externa.
Tanto basta para se considerar procedente a acção com base no disposto na al. d) do n.º1 do artigo.64º do Regime do Arrendamento Urbano.
D – Vejamos, finalmente, a quarta questão.
Uma vez que a acção vai ser julgada procedente, há que encarar agora a reconvenção.
Dispõe-se nos artigos 11º e 12º do Regime do Arrendamento Urbano o seguinte:
Artigo 11º
1 - Nos prédios urbanos, e para efeitos do presente diploma, podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.
2 - São obras de conservação ordinária:
a) A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;
b) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;
c) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
3 - São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
4 - São obras de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores.
Artigo 12º
1-As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no artigo 1043° do Código Civil e no artigo 4° e 120º do presente diploma.
2-A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada nos artigos 38º e 39º. (Redacção Dec.-Lei 329-B/2000, de 22.12)
E no artigo 1036º do Código Civil o seguinte:
1. Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.
2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.
Destes preceitos concluímos que se o senhorio estiver em mora quanto às obrigações de fazer reparações ou outras despesas, e uma e outras, pela sua urgência se não compadeceram com as delongas de um procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito a reembolso.
Ou seja, para que o locatário tenha direito ao reembolso do locador das despesas feitas com as reparações ou outras despesas que tenha efectuado no locado, necessário que se verifiquem cumulativamente as seguintes condições:
- o locador tenha a obrigação de fazer essas obras ou despesas;
- tenha sido interpelado pelo locatário para as fazer;
- revistam o carácter de urgentes;
- em virtude desta urgência, não se compadeçam com as delongas de um procedimento judicial.
Vejamos o caso concreto em apreço.
Sobre a questão, estão provados os seguintes factos, provenientes das respostas aos quesitos referidos:
- Ao longo de cinco décadas, as autoras e os anteriores senhorios, embora lhes tenham sido solicitadas, nunca realizaram obras no arrendado – (29º).
- Ao longo desse período, o réu reparou telhados e respectivas coberturas, paredes exteriores e respectivas pinturas – (30º).
- procedeu a reparações, substituições e pinturas de caixilharias de madeira, janelas e portas – (31º).
- E ainda a reparações e pintura de tectos e paredes interiores, danificados em virtude da má conservação dos exteriores – (32º)
- Na execução dessas obras, o réu gastou progressivamente quantias não apuradas – (33º).
Quanto à primeira condição que face ao disposto no citados artigo 11º do Regime do Arrendamento Urbano as obras em causa não podem deixar de se considerar de conservação ordinária e, como tal, a cargo do senhorio.
Tratando-se de um arrendamento não habitacional, era possível o acordo das partes no sentido de essas obras ficarem a cargo do locatário – sobre o assunto, ver Aragão Seia “in” Arrendamento Urbano, 7ª edição, páginas 211 e 213.
Mas do contrato de arrendamento escrito em causa no presente processo e junto pelas autoras na acção .../77 que correu os seus termos pelo Tribunal de .........., cuja fotocópia certificada consta de documento junto com a contestação do réu a folhas 62 dos presentes autos, estabeleceu-se que “todos os reparos de que o prédio arrendado carecer para a sua conservação e limpeza serão feitos à custa do arrendatário, os interiores”, do que se conclui que as obras de reparação exteriores estavam a cargo do senhorio.
Quanto à segunda condição, face ao que consta da resposta ao quesito 29º, temos que a dar como verificada.
Quanto à caracterização como urgentes da obras, há que ter em conta que a urgência decorre da “súbita deterioração que causa diminuição do nível da habitabilidade, de segurança e de falta de consolidação do arrendado, que devem ser executadas com brevidade, para a sua manutenção e consolidação, de modo a que a surgida deterioração não impeça o arrendatário de extrair dele, com segurança e tranquilidade, todas as utilidades cujo gozo lhe foi assegurado com o arrendamento” – Aragão Seia “in” Ob Cit. página 207.
Ora, face aos factos dados como provados e tendo em conta o conceito de obras urgentes acima exposto, das obras dadas como feitas pelo réu arrendatário, apenas as relativas às reparações dos telhados e respectivas coberturas se podem classificar de urgentes, devendo as outras ter sido objecto de procedimento judicial.
Quanto ao último requisito, face aos factos alegados e dados como demonstrados, temos que concluir que só reparação do telhado e respectivas coberturas não se compadecia com as delongas de um procedimento judicial.
Concluímos, pois, que o pedido reconvencional só deve proceder quanto ao reembolso das despesas feitas pelo réu com a reparação dos telhados e respectivas coberturas.
Apenas mais uma nota.
Invocou o réu o instituto do enriquecimento sem causa para ser reembolsado das despesas que fez com as reparações no arrendado.
No entanto, dada a natureza subsidiária do instituto, estabelecida no artigo.474º do Código Civil e tendo em conta que a lei – artigo.1036º do mesmo diploma – nega o direito ao reembolso das despesas fora dos condicionalismos aí referidos, tal pretensão não tem cabimento.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar procedente a presente apelação e assim, em decretar a resolução do contrato de arrendamento em causa nos autos, com o consequente despejo.
E conhecendo o pedido reconvencional, julgar o mesmo parcialmente procedente, condenando as autoras a pagar ao réu a quantia que se liquidar em execução de sentença relativa às despesas que teve com a reparação dos telhados e respectivas coberturas e juros de mora.
Custas pelas partes, na proporção de 9/10 para o réu e 1/10 para as autoras.
Porto, 27 de Janeiro de 2005
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo